Zarqa Journal for Research and Studies in Humanities Volume 15, No 1, 2015

25

Recovery and Evacuation of Leased Property in

Landlords and Tenants Law No. 17 for the year

2009

Dr. ebrahim radwan aljaghber

Faculty of Law

Zarqa University – Jordan

ebrahimjag@yahoo.com

Abstract This study aims at shedding light on a range of civil law articles and the law of landlords and tenants, which

concerns in evacuating tenants. This law has been modified and added to the articles of the law that affect the lives and stability of the tenant and consequently lead to the stability of society where there is a large segment of tenants. To achieve the objectives of the study, the articles related to recovery and evacuation of leased property were studied and analyzed to demonstrate their importance, their application in practical life and the positive and negative impacts on tenants. Furthermore, they were compared with some of the evacuation routes identified by the law of landlords and tenants through studying three chapters show the ways in which legislator follow in order to enable the lessor to recover and evacuate the leased property. Keywords: Landlords, Tenants, Law, recovery, leased property

Accepted 21/5/2014 Received 6/11/2013

5102العدد األول –المجلد الخامس عشر –مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية

26

71جرين رقم في قانون المالكين والمستأ ؤهوإخالاسترداد المأجور

9002لسنة

لجغبيرا إبراهيم رضوان بخيتد.

كلية الحقوق

األردن–جامعة الزرقاء

ebrahimjag@yahoo.com

ملخص وجرى ،بإخالء المأجور ىالتي تعن ،ن والمستأجرينقانون المالكيو ،القانون المدنيإلى إلقاء الضوء على مجموعة من مواد ،تهدف هذه الدراسة ضافتها إلى مواد القانون ،تعديلها أن هناك شريحة كبيرة من إذ ،ؤدي إلى استقرار المجتمعي مما ،وطمأنينته ،واستقراره ،التي تمس حياة المستأجر ،وا

خال المواد المتعلقة باسترداد المأجورحللت دراسة فقد ولتحقيق أهداف ال ،لغيرها أمكانت معدة للسكن أن لعقارات سواء و الناس مستأجر ، هاودرست ئهوا بعض طرق اإلخالء التي تها مع ومقارن ،وأثرها على المستأجرين ،يجابي والسلبيإلابيان الوجه مع ،ومدى تطبيقها في الحياة العملية ،أهميتها توبين

تمكين المؤجر لبينت الطرق التي سلكها المشرع ،وذلك من خالل البحث في ثالثة فصول ،روالمستأجرين إلخالء العقار المؤج ،حددها قانون المالكينخال من استرداد العقار المؤجر .ئهوا

.إخالء المأجور ،استرداد الحيازة ،قانون المالكين والمستأجرين :ةلمفتاحياالكلمات

:مقدمة ،ةوالتطورات السريع ،والسياسية ،قتصاديةالنتيجة للظروف ا

،لتزايد عدد السكاننظرا و ،التي تمر فيها المملكة األردنية الهاشميةأدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار ،وازدياد الطلب على العقارات

مما سبب ذلك ،واألماكن التجارية المؤجرة ،وأجور المساكن ،العقاراتفدعت الحاجة إلى إيجاد قانون ،ازدياد دعاوي اإلخالء في المحاكم

وما جرى على أرض الواقع من ،م مع التطورات الحديثةءيد يتالجدبما هوتعديلظروف. فقد جرى تحديث قانون المالكين والمستأجرين

فقام المشرع األردني بتعديل هذا القانون يتناسب مع هذه الظروف،باإلضافة إلى ، لعدة مرات منها إضافة زيادات على األجور القديمة

أجاز إذجرى على العقود بخصوص مدة التعاقد التعديل الهام الذيالقاعدة على ناداالقانون ألطراف العقد االتفاق على مدة العقد استوذلك فيما يخص ،القانونية التي تؤكد أن العقد شريعة المتعاقدين

ن إف ،وبناء على ذلك ،13/8/0222العقود التي انعقدت بعد تاريخ عليها بعد امستأجر إذا اتفقالمالك و ال ؛مدة عقد اإليجار تلزم الطرفين

أن كان ال يعتد بالمدة فكان االمتداد القانوني هو المطبق على تاريخ بعدالتي أبرمت ن أصبحت تطبق على العقود اآلو ها،جميع13/8/0222 .

وضمن التعديالت الحديثة التي جرى إضافتها 0222وفي عام حيث أجاز (03)و( 02)ين إلى قانون المالكين والمستأجرين المادت

هواستردادفيهما المشرع تقديم طلب مستعجل يضمن إعادة المأجور فيقوم المالك بتقديم ،من المستأجر بسرعة في حالة انتهاء عقد اإليجار

وينظر في هذا الطلب تدقيقا ،طلب االسترداد إلى المحكمة المختصةتدقيق أوراق دون دعوة المستأجر لحضور الجلسات، فيقوم القاضي ب

وكانت جميع األوراق التي تثبت ،الطلب فإذا تحققت الشروط الالزمةهذا القرار سندا دويع ،صدر القاضي قرارا باإلخالءأ ،هوتؤيد طلبهبعد تحقق شروط ،أي قابال للتنفيذ وفق أحكام قانون التنفيذ ،تنفيذيافي هذا ومضي المدة القانونية للطعن ،وتبليغه إلى المستأجر ،معينةن قانون المالكين والمستأجرين قد أجاز طريقا أهذا مع العلم ب القرار.

آخر إلقامة دعوى إخالء في حال انتهاء مدة عقد اإليجار تسمى منع ولكن هذه الدعوى تقام لدى المحكمة ،المعارضة في منفعة المأجور

ويطبق عليها إجراءات الدعاوى العادية من حيث حضور ،المختصةوتقديم ،أو توكيل من يشاء من المحامين ،تأجر جلسات المحاكمةالمسوبعد االستماع ألطراف الدعوى ،المحكمة وأوراقه إلى ،وبيناته دفوعه

أو برد الدعوى بحيث يحق للطرفين ،خالءاإلإما بيصدر القاضي قراره القرار. بهذا الطعن

جتمع ونظرا لما يتمتع به هذا الموضوع من أهمية كبيرة في المكانوا أمن المجتمع سواء واسعة وما له من تأثير على شريحة ،المحلي

مستأجرين له، فقد أولى المشرع األردني هذا الموضوع ممالكين لعقار أه لتحقيق التوازن بين مصالح المالكين منسعيا ؛ اهتماما كبيراالقتصادي في آن اولضمان االستقرار االجتماعي و ،والمستأجرين

أطراف العالقة التي تربط بين مع ور هذا القانون بما يتالءم وط ،واحدهذا باإلضافة إلى أن ،هاويخدم عقد اإليجار والمستأجر فيالمالك

31/5/3112تاريخ قبول البحث 6/11/3112تاريخ استالم البحث

5112لسنة 01استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم

27

بين أحكام العالقة بين أطراف عقد اإليجار األردني قدالقانون المدني في حال عدم وجود نص يهاويرجع إل (،032-858) ضمن مواده

والمستأجرين.قانون المالكين يحكم واقعة معينة في

لبحث:امشكلة لمحاكم بسبب انتهاء انظرا لتزايد عدد القضايا المنظورة أمام

فقد استحدث المشرع طريقة جديدة السترداد المأجور ،عقد اإليجارخال ، (0222)لسنة (30) في قانون المالكين والمستأجرين رقم ئهوا وجعلها دعوى ،لمختصةالمحكمة ا مستعجل إلى بتقديم طلبوذلك

وهذا من باب التسهيل على المؤجر أو ،اووضع لها شروط ،مستعجلةوتختلف بإجراءاتها عن دعاوي اإلخالء ،المالك إلقامة هذه الدعوى

اإلخالء.وغيرها من دعاوي ،منع المعارضة :مثل ،األخرىخالالمأجور موضوع استرداد ر التساؤل حول ثامن هنا ي ئهوا ،(0222)لسنة ،(30) رقمانون المالكين والمستأجرين المعدل طبقا لق

وفق آخر تعديالته. وحيث أن االسترداد في القانون المدني يخص فهل يتحول المستأجر ،موضوع استرداد حيازة العقار في حالة غصبه

وهل دعوى االسترداد تعد من دعاوى المدة؟إلى غاصب بعد انتهاء المأجور؟شخصية محلها إخالء العقار عوى أم د ،)العينية( الحيازة

إضافة إلى حاالت الدعوى المستعجلة التي (03) وهل يعد نص المادةذا تمهد؟دعوى وألي المدنية؟نص عليها قانون أصول المحاكمات وا

فكيف يصدر قاضي األمور المستعجلة قرار ،كانت دعوى مستعجلة تنفيذها؟

الدراسة:أهمية هذه الدراسة في إطار بحث موضوع هام يمس تأتي أهمية

تبحث في يشريحة كبيرة من المجتمع المحلي خاصة المستأجرين، فهخالطريقة استرداد العقار المأجور في قانون المالكين والمستأجرين ئهوا وفي اإلجراءات وسرعة تنفيذ القرار ،في حالة انتهاء عقد اإليجار

ار هامة على استقرار األسرة وما له من آث ،ن المحكمةعالصادر المجتمع.في هاوأمن

الدراسة:أهداف :اآلتيةتهدف هذه الدراسة إلى تحقيق األهداف

من قانون المالكين (00( و)03)المادتين تحليل .3ومقارنتها مع ،االستردادطبيعة دعوى وبيان ،والمستأجرين

.دعاوي اإلخالء األخرى ،شأنها دعوى االستردادتحديد عقود اإليجار التي تطبق ب .0

.والشروط الواجب توافرها في هذه الدعوى .وأسرته ،بيان مدى تأثير هذه الدعوى على المستأجر .1 اإلجراءات القانونية الواجب اتخاذها في دعوى إلىالتعرف .4

.واآلثار المترتبة عليها ،االسترداد

الدراسة:منهجية والوصفي لمواد ،يلياستندت الدراسة إلى استخدام المنهج التحل

الدراسة ت، وغطيوالمنهج التطبيقي القانون التي تخص هذا الموضوعوخاصة محكمة التمييز التي ،النظرية باالستفادة من قرارات المحاكم المحاكم.وقرارات ،أسهمت في استقرار االجتهادات القانونية

البحث:خطة الفصل األول

استرداد الحيازة دعوى .الحيازةدعوى استرداد ةل: ماهياألوالمطلب

:الحيازة فاألول: تعريالبند من أسباب كسب الحق هي السيطرة اسبببوصفها الحيازة

مع نية انصراف النية إلى ، الفعلية على شيء يجوز التعامل فيه أو واقعية ،وعرفها آخرون بأنها سلطة فعلية ،1استعمال حق عليه

وفي ،كون في مظهرها الخارجيبحيث ي ،يباشرها الحائز على شيءسواء كان الحائز ،3عيني آخرأو لحق ،صد الحائز مزاولة للملكيةق

والسيطرة الفعلية على الحق يكون باستعماله أو لم يكن، ،صاحب حقوعادة ما يقوم عمال مادية يقتضيها مضمون هذا الحق،أعن طريق

هذا ، 2ف بهويتصر ،ويستغله ،بهذه األعمال المالك فيستعمل الشيءمن القانون المدني (3303 ) وقد عرفها المشرع األردني في المادةأو بواسطة غيره على شيء ،بأنها )سلطة فعلية من الشخص نفسه

يجوز التعامل فيه( فهي وضع مادي ينجم عن سيطرة شخص سيطرة استعماله أو ،أو بالواسطة على شيء يجوز التعامل فيه ،فعلية بنفسه

كان هذا الشخص هو صاحب الحق أسواء ،قا من الحقوقح ،بالفعلاستعمال السلطة الفعلية على الشيء قد ال يستند إلى و ، 2أم لم يكن

أو كالسارق الذي يسرق ،مثل الشخص الذي يغتصب العقار ،حق .معينا يئاش

فالحيازة ليست مجرد مزاولة لحق بل قد توجد دون أن يكون كان الحائز يباشر أآثارها تنتج سواء ولكن ،للحائز حق على الشيء

أم ليس له حق، وال مجال للحيازة في نطاق األشياء ،سلطة بحقوال يترتب عليها أي آثار ،العامةمالك ألاالخارجة عن التعامل ك

.5قانونية

، مطبعة جامعة ، الوجيز في الحقوق العينية األصليةد. محمود جمال الدين زكي 3 .528، ص 3208القاهرة

القاهرة ربية ،، دار النهضة الع الحقوق العينية األصليةلصده ، اعبد المنعم فرج 0 .428،ص 3280

، دار النهضة 2، جزء ، الوسيط في شرح القانون المدنيد. عبد الرزاق السنهوري 1

.084،ص 053العربية ، فقرة .822،ص 0،ج ضاحية للقانون المدني األردنييالمذكرة اإل 4 528د محمود جمال الدين ، مرجع سابق ، ص 5

5102العدد األول –المجلد الخامس عشر –للبحوث والدراسات اإلنسانية مجلة الزرقاء

28

ويتضح من خالل التعريفات السابقة أن الحيازة هي سيطرة العينية دون الحقوق ولذلك فهي ترد على الحقوق ،مادية على شيء

ن الحقوق إحيث 8وال ترد على األشياء غير المادية ،الشخصيةيطالب ،الشخصية هي عبارة عن عالقة قانونية بين دائن ومدين

أو االمتناع عن ،أو القيام بعمل ،بإعطاء شيء هبمقتضاها الدائن مدينديون ى من هذه النغير أنه يستث ،فالديون إذن ال تقبل الحيازة 0عمل

ن حائز إبحيث ،ثابتا في سند لحاملهالحالة التي يكون فيها الدين فتطبق عليه قاعدة )الحيازة في ،السند يعد حائزا للدين الثابت فيه

،صليةألالمنقول سند الحائز( هذا و ترد الحيازة على الحقوق العينية اهن فهي ترد على العينية التبعية التي تلزم حيازة شيء معين مثل الر

.8الحيازي

عناصر الحيازة البند الثاني: عمال الماديةألافي يتمثل :عنصر مادي :2الحيازة لها عنصران

،التي تنطوي على مزاولة الحق موضوع الحيازة من استعمال جميعها،يتمثل :وعنصر معنوي، خصهي جراء أي تصرف ماديإأو ،واستغالل

أي في نيته ،ب نفسهاعمال لحسفي نية الحائز في أن يباشر هذه األأو صاحب الحق العيني اآلخر موضوع ،أن يظهر بمظهر المالك

أما إذا فإن هناك حيازة حقيقية،فإذا ما توفر هذان العنصران ، الحيازة بل حيازة ،تخلف العنصر المعنوي فال نكون بصدد حيازة حقيقية

حائزا حقيقيا. فال يكونه ن النية هنا أنه يعمل لحساب غير أل ؛عرضيةهما حيازة حقيقية تقوم على ،فمن هنا يتبين لنا أن نوعي الحيازة

عمال المادية التي يباشرها صاحب الحق موضوع الحيازة،ألمجموعة اهو يعمل ف ،مثالها الشخص الذي يستأجر عقاراو وحيازة عرضية

فنستطيع القول بأن لحساب صاحب العقار وال يعمل لحساب نفسه،إليه من الحائز السيطرة العرضي هو كل شخص انتقلت الحائز

وذلك بموجب عقد ،ولحسابه ،المادية على الشيء يباشرها باسم الحائز ،والمستعير صاحب حق االنتفاع والمرتهن ،والوكيل 32كالمستأجر

هي 33،أو كما عرفها البعض ،وغيرهم ممن يرتبطون بعقد مع الحائزالشيء إما بمقتضى إذن من سلطة فعلية يباشرها الشخص على

ما بناء على ترخيص من القانون ،أو صاحب الحق العيني ،المالك ،وا فالعنصر المعنوي هو . وذلك لحساب الحائز الحقيقي ،القضاءأو

التي ينتفي فيها قصد ، الذي يميز الحيازة الحقيقية عن الحيازة العرضية

528المرجع السابق ، ص 8 0233، دار الثقافة للنشر والتوزيع ، عمان مصادر االلتزام. عبد القادر الفار ، د 0

01، ص ، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الحقوق العينية األصليةد محمد وحيد الدين سوار، 8

008، ص 3224عمان 531،ص مرجع سابق، لصدهاعبد المنعم فرج 2

.808ص عبد الرزاق السنهوري ، مرجع سابق ، 32

هو يضع ف ،الشخص من السيطرة على الشيء باعتباره صاحب حقولكن ،فيكون له سيطرة مادية ،يده على عقار بإذن سابق من المالكفيلزم برد ،فتكون صفته عرضية ،تنتفي عنه نية الحيازة لحساب نفسه

جل الذي حدد في العقد. ألعند انتهاء ا هالعقار لمالكفالحائز العرضي ال يستطيع أن يتمسك بالحيازة العرضية لكسب حق

وال يستطيع ،لحماية هذه الحيازة بدعوى من دعاوي الحيازة أو ،التقادمفالمستأجر ال نه يجوز لحسابه،إإذ ،ذلك إال باسم الحائز األصيل

يكسب حق الملكية على العين المؤجرة بالتقادم مهما طالت مدة حيازته أو ،والمستعير ،والمودع لديه ،والمنتفع ،وال يجوز للمستأجر ،33للعين

.30عاء بمرور الزمناإلدورثتهم ؟هل يجوز للمستأجر أن يقيم دعوى استرداد حيازة :ر هنا التساؤلاثوي

أو بمعنى آخر هل ترد الحيازة على المنفعة التي هي محل عقد اإليجار؟

ولكنه يباشرها ،ويكون له سيطرة مادية ،المستأجر هو صاحب منفعةيث تنتفي عنه ح ،لحق الملكية اعرضي احائز دفهو يع ،لحساب المالك

ولكن السيطرة المادية انتقلت ،القصد في حيازة العقار لحساب نفسه، وباسمه ،ليباشرها لحسابهوبين المالك ،إليه بموجب العقد المبرم بينه

وال ترد على الحقوق الشخصية كما ،والحيازة ترد على الحقوق العينيةر حقا شخصيا فينعقد حق المستأجر في االنتفاع بالمأجو ،آنفا ناذكر

فهو يباشر سلطاته فعليا على 31يخوله مطالبة المؤجر بتنفيذ التزاماته دويستغله بما له من حق شخصي، ولكن ال يع ،فيستعمله ،الشيء

نما ،حائزا حقيقيا ذا كان القانون يخول الحائز .حائزا عرضيايعد وا وا هذا ال يعني أن فإن ؛ العرضي دعوى الحيازة في بعض الحاالت

نما تتعلق بحماية مؤقتة ،حيازة الحقيقية ترد على الحق الشخصيال وا بدليل أن الحائز العرضي ال يكسب الحق الشخصي ،لدفع االعتداء

والشخص الذي يعمل ،بالتقادم، فلو قام نزاع بين الحائز العرضينما يكون النزاع على ،لحسابه فال يجوز للحائز أن يرفع دعوى حيازة وا

إقامة دعوى وقد أعطى القانون حق. 34مبرم بينهماأساس العقد ال ،الحيازة باسمه في حالة وحيدة هي حالة انتزاع الشيء منه عنوة

وذلك لحرص القانون على ،فيستطيع أن يسترده بدعوى الحيازة ؛وجبراالحائز العرضي أن يستبقي حيازة المحافظة على األمن، ويستطيع

،ذمة الغير بسبب هذه الحيازة الشيء حتى يستوفي ماله من حقوق فيبل ،ولكن ذلك ال يرجع إلى أن القانون يحميه في حيازته العرضية

.802المرجع السابق ، ص 33 من القانون المدني األردني 3301الفقرة الثالثة من المادة 30دار الثقافة للنشر والتوزيع ، عمان ‘ لعبيدي ، العقود المسماة اد علي 31

108، ص 0232 .522لصده ، مرجع سابق ، ص hد عبد المنعم فرج 34

5112لسنة 01استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم

29

من الحق في حبس العين حتى يستوفي ما بسبب ما خوله إياه القانون .35له من حقوق

طبيعة دعوى االسترداد وشروطها: المطلب الثاني .البند األول: طبيعة الدعوى

دعوى االسترداد في القانون المدني في المادة ورد مصطلح وغالبا ما تقام هذه الدعوى ،ةلحياز اترد عادة على (، التي3382)

كانت حيازة مادية ءبالقوة، سوا شيء يسلباسترداد حيازة و ،لرفع اليدقانونية. وقد عرفها بعض رجال القانون بأنها الدعوى التي يرفعها وأ

. 38بالقوة هالعقار الذي سلب من حيازةسترداد الحائز ضد الغير يطلب احيث أن أساس هذه الدعوى هو حماية النظام العام، ويجب على

قتضاء حقوقهم ا يجوز ، إذ الهمغتصب الحيازة أن يرد ما استولى علي .بأنفسهم

تقام بغض النظر عما إذا كان الحائز الحيازة دعوى ورغم أنالمصري قد نص القانون مثل فإن بعض القوانين ،أم ال ايملك حق

دعوى استرداد الحيازة حيث :وهي ،على ثالثة أنواع من الدعاوييسترد فيها الحائز حيازته إذا فقدها، ودعوى منع التعرض، حيث يقف ؛ فيها كل فعل معارض لحيازته، وكذلك دعوى وقف األعمال الجديدة

-258لمواد تعرضا لحيازته )ا دالتي تعجميعها قف فيها األعمالو ليوبالرجوع إلى القانون المدني ،من القانون المدني المصري ( 282

لم أجد نصا على ،وقانون أصول المحاكمات المدنية األردني ،األردنينما اكتفى النص بما ورد في المادة ،هذه األنواع من ( 3382 )وا

التي جاء فيها )إذا أقام الحائز دعوى رفع اليد ،القانون المدنيأو ،فله أن يطلب منع المدعى عليه من إنشاء أبنية ،ترداد حيازتهالس

غرس أشجار في العقار المتنازع فيه أثناء قيام الدعوى بشرط أن يقدم تأمينات كافية لضمان ما قد يصيب المدعى عليه من ضرر إذا ظهر

باإلضافة إلى ما جاء في المادة المدعي غير محق في دعواه ( نأبقبوله أي طلب أو دفع صول المحاكمات المدنية أون الثالثة من قان

تتوافر فيه المصلحة المحتملة بما يستفاد منه في دعاوي الحيازة، فدعاوي الحيازة هي الدعاوي المقررة لحماية الحيازة في ذاتها بصرف

أو ال يملكه فما ،النظر عما إذا كان الحائز يملك الحق الذي يحوزه .30يازته بالشروط الواجب توافرها في الحيازةعلى الحائز إال إثبات ح

دعوى الحيازة شروط إقامة الثاني:البند أورد المشرع األردني بعض الشروط الواجب توافرها في إقامة

تي:كاآلوهي ،دعوى استرداد الحيازة

.802ص د عبد الرزاق السنهوري ، مرجع سابق ، 35 3285، الطبعة الثانية ةإلسكندريا، منشأة المعارف ، الحيازةد محمد المنجي ، 38

. 033، ص موجز أحكام القانون المدني األردني ، الحقوق العينية د سعيد عبد الكريم مبارك ، 30 340، ص 3228،

وله ،أو الحق ،أو العقار ،أن يكون المدعي حائزا للشيء أوال: ،أو بواسطة غيره على شيء ،سيطرة فعلية من الشخص نفسه

وقد انتزعت يده غصبا عن هذا 38أو حق يجوز التعامل فيه .أو العقار ،الشيء

أن يكون هناك فقد للحيازة من قبل الحائز حيث نصت المادة ثانيا:الحيازة إذا تخلى الحائز عن سيطرته )تزولها لبقو (3308)

.ة اخرى(أو فقدها بأي طريق ،أو الحق ،الفعلية على الشيءأو كان ،أو حصلت خفية ،تكون الحيازة قد اقترنت بإكراه أال ثالثا:

.32فيها لبسال أخالل سنة من تاريخ وقوعها بشرط أن تقام هذه الدعوى رابعا:

وأن يستمر هذا المانع سنة ،يكون هناك مانع وقتي من سماعهاو أ ،وكان ناشئا عن حيازة جديدة وقعت رغم إرادة الحائز ،كاملة

.02دون علمهومما تجدر اإلشارة إليه أنه ال يجوز للمدعي إقامة دعوى

وكان انتزاع ،استرداد الحيازة إذا كان قد ارتبط بالمدعى عليه بعقدكالمستأجر الذي يستأجر عقارا من ،الحيازة يدخل في نطاق هذا العقد

ال ،التي تستند إلى العقدالمالك فما عليه إال أن يلجأ إلى الدعوى وهذا ما جاء في نصوص قانون المالكين ،دعوى استرداد الحيازة

وما نصت عليه ،والمستأجرين في موضوع استرداد العقار المأجوربين اهن هناك تشابإذ إ ،من قانون المالكين والمستأجرين( 03 )المادة

وبين استرداد المأجور في قانون ،استرداد الحيازة في القانون المدنيوكذلك دعوى ،ن والمستأجرين في حالة انتهاء عقد اإليجارالمالكي

وقانون المالكين ،منع المعارضة التي أقرها القانون المدني األردني ،والمستأجرين في حالة انتهاء عقد اإليجار المبرم بين المالك

وكذلك حالة غصب ،وبقاء المستأجر ينتفع بالعقار ،والمستأجربدعوى استرداد المأجور الفصل الثاني بحث فيأالعقار، لهذا سوف

وبعدها بدعوى منع المعارضة ،الواردة في قانون المالكين والمستأجرين في منفعة المأجور.

الفصل الثاني دعوى استرداد العقار المأجور

استحدث المشرع األردني طريقة جديدة لم تكن موجودة بالسابق ن المالكين والمستأجرينضمن طرق إخالء المأجور الواردة في قانو

خال المأجوروهي استرداد ،(0222)لسنة (30)رقم أجازت ذ، إئهوا الحق بإخالء المستأجر من العقار الذي ( منه للمالك03) المادة

تباع اوب ،إلى المحكمة المختصة مستعجل وذلك بتقديم طلب ،يستأجره

.من القانون المدني األردني 3303المادة 38 .المدني األردني من القانون 3300المادة 32 .من القانون المدني األردني 3302المادة 02

5102العدد األول –المجلد الخامس عشر –مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية

30

إذا كان ،المؤجرجل استرداد المالك لعقاره أإجراءات عينها القانون من العقد.سبب اإلخالء انتهاء مدة اإليجار وفق أحكام

مطلبين رئيسين هما:في بحث هذا الموضوع ألهذا سوف الدعوى المستعجلة في قانون المالكين طبيعة األول: طلبالم

.والمستأجرينواآلثار المترتبة على دعوى استرداد ، ألحكاما الثاني: طلبالم

.المأجور

:األول طلبالم :لمستعجلة في قانون المالكين والمستأجريندعوى االطبيعة

مؤقتا حتى عادة ما تهدف الدعوى المستعجلة إلى حماية الحق مع عدم المساس فصل في موضوعها من قبل محكمة الموضوع ي

من قانون أصول (10)هذا ما نصت عليه المادة ،بأصل الحقضي األمور المستعجلة بصفة المحاكمات المدنية بقولها )يحكم قا

مؤقتة مع عدم المساس بالحق باألمور التالية ......( وهذا يعني أن انعقاد االختصاص النوعي للقضاء المستعجل منوط بتوافر شرطين

الحق.وعدم المساس بأصل ،صفة االستعجال :أساسيين هما، 03القضاء المستعجل هو عمل قضائي بمعنى الكلمةو

مؤقتة يمكن تهحجي هاإال أن 00ة الشيء المقضي بهيكتسب حجيو تعديل الحكم المستعجل إذا طرأ تغير في الظروف التي دعت

والحكم المستعجل ال ، 01فهو ال يقيد القاضي الذي أصدره ،إلصدارهحجية له أمام محكمة الموضوع في الدعوى التي صدر فيها، فلها أن

من قانون أصول (11 )ن المادةتلغيه، وهذا ما أكدته الفقرة الثالثة مكون الحكم المستعجل حكم وقتي ال يفصل في ،المحاكمات المدنية

فليس له حجية على محكمة ؛وال يتعرض لموضوع الحق ،أصل النزاعويرى البعض أن الهدف منه اتخاذ تدابير عاجلة وقتية ،الموضوع

أموال الوقوع على أو محتمل ،لتفادي ضرر وشيك ؛تقتضيها الضرورةيتميز و 04أو إلزالة تعد على حقوق مشروعة ،هأوحقوق ،المدعي

عن القضاء الموضوعي بأن يترتب أثره إلى حين القضاء المستعجل الفصل في الدعوى الموضوعية، وقد يؤدي في بعض األحيان من الناحية الفعلية إلى االستغناء عن رفع الدعوى الموضوعية، مثال ذلك

فقد ال يرفع المستأجر ،المستأجر من العينإذا قضى مؤقتا بطرد

، دار الثقافة أصول المحاكمات المدنية والتنظيم القضائي، ةد. مفلح عواد القضا 03

.82،ص 0228للنشر والتوزيع ،الطبعة األولى ، عمان )منشور في مركز 1/4/0221بتاريخ 0221/ 053قرار محكمة التمييز رقم 00

.عدالة ()منشور في مركز 30/2/0225بتاريخ 3588/0225قرار محكمة التمييز رقم 01

عدالة(.دوار عيد ، موسوعة أصول المحاكمات ، الجزء الثامن قضاء األمور إد . 04

.5،ص 3280المستعجلة ، دون ناشر ،

بالدعوى وبالتالي يحقق الحكم الوقتي الصادر ،الدعوى الموضوعية 05 المستعجلة حماية دائمة للمؤجر

نما تدقيقا ،واألصل أن الدعوى المستعجلة ال تنظر مرافعة وا للمثول أمام قاضي أي بمعنى أن الخصوم ال يدعون إلى المحاكمة

(11) من المادة ( 3 ) هذا ما نصت عليه الفقرةالمستعجلة األمور من قانون أصول المحكمات المدنية بقولها ) تنظر المحكمة أو قاضي

تدقيقا دون حاجة لدعوة لمستعجلة ااألمور المستعجلة في المسائل الف ذلك ( وهذا يعني خإال إذا رأت المحكمة أو القاضي ،الخصوم

وذلك بدعوة ،مرافعة الدعوى المستعجلةأنه من الممكن أن تنظر ،نفسه من القانون ( 82)المادة إذ إنالخصوم للمثول أمام القاضي

قد أيدت ذلك بقولها ) في الدعاوي المستعجلة يعين القاضي جلسة المحاكمة فور قيد الئحتها دون حاجة لتبادل اللوائح ( وكذلك الفقرة

)ميعاد الحضور في ن: أالتي نصت على ( 83 ) من المادة (0)ن ساعة إال إذا اقتضت الضرورة و الدعاوي المستعجلة أربع وعشر

إلى ساعة بشرط أن يحصل التبليغ للخصم نفسه إنقاص هذا الميعاد وبناء على ذلك فإن لقاضي األمور المستعجلة أن يصدر األحكام ،(

دون دعوة الخصوم للمثول أمامه، ويجوز له أيضا دعوتهم إذا رأى فقاضي األمور المستعجلة يصدر أحكاما في القضايا ،الف ذلكخ

قانون أصول المحاكمات المطروحة عليه طبقا لألصول المطبقة في فيصدر أحكامه بعد دعوة الخصوم للمثول أمامه. ،المدنية

وأرى أن يطبق على طلبات استرداد المأجور قاعدة ضي لما فيها من وهي دعوة الخصوم للمثول أمام القا ،االستثناء

بالرغم أن المشرع أجاز ،بحقوق المستأجرين وأسرهماس سوم ،أهمية( 0) الطعن باألحكام الصادرة عن قاضي األمور المستعجلة في الفقرة

قانون أصول المحاكمات المدنية، وأن هذه ( من308)المادة منقانون ( من8)المادة األحكام يجوز تنفيذها بحكم القانون بموجب

التي نصت على ) ........ وتشمل السندات (0220لسنة)تنفيذ الاألحكام الصادرة عن المحاكم الحقوقية والشرعية –أ ي:يأتالتنفيذية ما

الصادرة عن أي محكمة أو مجلس ........ واألحكام والقرارات قانون ( من03)المادة ب( من)الفقرة هوكذلك ما نصت علي ......(

القرار المستعجل بقبول الطلب سندا د)يعجرين بقولها المالكين والمستأ التنفيذ(.تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون

: أتيمن قانون المالكين والمستأجرين نصت على ما ي (03)المادةأما تباع اإلجراءات التالية اللمؤجر بموجب عقد إجارة خطي )يجوز

واستالمه خاليا من الشواغل إذا ،د العقار المأجوراستردا أو ،إلخالءأو االسترداد انتهاء مدة عقد اإلجارة وفق أحكام ،كان سبب اإلخالء

( من هذا 5)من المادة ،()بالفقرة أ(، أوأو أحكام الفقرة ) ،العقدأو قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخالء المأجور إذا -أ القانون:

.02د . مفلح القضاة ، المرجع السابق ، ص 05

5112لسنة 01ي قانون المالكين والمستأجرين رقم استرداد المأجور وإخالؤه ف

31

وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور ،ة عقد اإلجارةبانتهاء مد هردأو تاريخ انتهاء مدة ،خالل مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه اإلخطار

ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب دفيع ؛عقد اإلجارة أيهما الحقإلى قاضي األمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة الستصدار قرار

وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف ، هردادأو است بإخالء المأجور .(إلثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضروريا

فقد رسم المشرع ،وتطبيقا لهذا النص ،على ذلك ءوبنا توافرها الستردادوالشروط الواجب ،تباعهاااإلجراءات الواجب

خالئه إذا كان السبب هو انتهاء مدة اإلجارة ،المأجور ذه وتبدأ ه ،وا أو رد المأجور بانتهاء مدة ،اإلجراءات بتوجيه إخطار بلزوم اإلخالء

عن ذلك خالل مدة عشرة أيام من تاريخ وامتناع المستأجر ،العقد الحق.أو تاريخ انتهاء مدة عقد اإلجارة أيهما ،تبليغه اإلخطار

الستعجال اويالحظ أن المشرع قد أعطى هذه الدعوى صفة طلب إلى قاضي األمور المستعجلة لدى المحكمة بحيث تقدم بموجب

ولها إجراءات ،وهذا يعني أنها ليست كباقي دعاوي اإلخالء المختصة،إجراءات دعوى اإلجراءات عنوتختلف هذه ،خاصة لتقديم الطلب

)المستأجر( هاإلخالء األصلية سواء من حيث تبليغ المدعى عليأو من ،بينات بشأن الطلب أو ،دفوعوتقديم أية ،ه أمام المحكمةمثولو

صدار القرار. عرض شروط إقامة هذه ألهذا سوف حيث سرعة البت وا جراءات السير في الدعوى في البند الثاني ،الدعوى في البند األول وا

:البند األول :شروط إقامة دعوى االسترداد

أجاز المشرع األردني للمؤجر أن يقوم بتقديم طلب مستعجل إلى ويكون عادة ،جل استرداد عقاره المؤجرأور المستعجلة من قاضي األم

رئيس المحكمة صاحبة االختصاص التي يقع ضمن دائرتها العقار قيمة وفقوذلك ،موضوع الطلب أو من ينوب عنه في تلك المحكمة

، وقد جميعها األجرة السنوية في العقد. ويرفق بالطلب األوراق الالزمة كاآلتي:توافرها قبل تقديم الطلب وهي حدد المشرع الشروط الواجب

الشرط األول: أن يكون سبب اإلخالء أو االسترداد انتهاء مدة فال يجوز تقديم هذا الطلب لسبب آخر مثل عدم دفع اإلجارة،عقد

ألساسي هو انتهاء المدة اأو التأخر عن دفها مثال، فالشرط ،األجورالمادة أ( و)ب( من)الفقرة ي المحددة بالعقد مع مراعاة أحكام ما ورد ف

الرغم من أي اتفاق )علىحيث ورد فيها ،نفسه الخامسة من القانونمخالف يحق للمستأجر االستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة

وذلك فيما يتعلق بعقود ،وشروطه ،اإليجار العقدية وفقا ألحكام العقد .القانون(ذا اإليجار السارية المفعول قبل سريان أحكام ه

عقود اإليجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا )أماص على تن الفقرة بالقانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليها .......( وهذا يعني أن

( 13/8/0222)العقود المقصودة هي العقود التي أبرمت بعد تاريخ

يسري عليها قاعدة العقد شريعة المتعاقدين فيما يخص مدة عقد نهإف األطراف.اإليجار المتفق عليها بين

( 03)المادة نصت خطي إذعقد إيجار دالثاني: وجو الشرط للمؤجر بموجب عقد إيجار )يجوزالقانون صراحة على ذلك من

فإذا كانت اإلجارة بموجب عقد شفوي فإنه يمتنع على ،خطي ......( الطلب.المؤجر تقديم مثل هذا

عادته إلى امتناع المستأ الثالث:الشرط جر عن تسليم المأجور وا وتبلغه إخطارا عدليا ،المؤجر خاليا من الشواغل عند انتهاء اإلجارة

عشرة أيام على ومرور ،بواسطة كاتب العدل بلزوم إخالء المأجور .أو تاريخ انتهاء العقد أيهما الحق ،تاريخ التبليغ

خطار يبادر المؤجر بتوجيه اإل ن( أ03)ومقتضى نص المادةفيتحقق ،المشار إليه خالل العشرة أيام التي تلي انتهاء مدة اإلجارة

شرط اإلخالء إذا امتنع المستأجر من اإلخالء خالل عشرة أيام من ذلك أنه إذا تجاوز المؤجر هذه المدة أصبح ،تاريخ تبليغه اإلخطار

08العقد مجددا لمدة مماثلةجيه اإلخطار ويالحظ أن المشرع قد أعفى المالك من تو

وهذا يعد من باب 00العدلي في حالة أن كان العقار مؤجرا مفروشاالتسهيل على المالكين الذين يقومون بتأجير عقاراتهم مفروشة لغايات

السياحة.تشجيع فإن المؤجر يستطيع ؛فإذا ما توافرت هذه الشروط مجتمعة

جل أالتقدم بطلب مستعجل إلى قاضي األمور المستعجلة من .أو استرداده ،تصدار قرار بإخالء المأجوراس

:الثاني البند :إجراءات السير في الطلب

بعد توافر الشروط الضرورية السابق ذكرها لتقديم طلب االسترداد يقدم الطلب إلى قلم المحكمة المختصة بعد استيفاء الرسوم

ألوراقاالقانونية، يشرع قاضي األمور المستعجلة بالنظر تدقيقا في الملكية، ومخططوتشتمل على سند ،بالطلب جميعها المرفقة

وعقد اإليجار مدفوع عنه رسم عقد ،تنظيميالمخطط الو ،راضياأليقدر قيمتها ،وكفالة عطل وضرر ،واإلخطار العدلي ،تهوغرام اإليجاريقوم بالكشف للقاضي أنوأجاز المشرع المستعجلة. األمورقاضي

حيث يعود ،الدعوى إذا رأى ذلك ضرورياالحسي على العقار موضوع تقدير ذلك للقاضي الموضوع، واستثنى إجراء الكشف في حالة أن كان

العقار مؤجرا مفروشا.

لسنة 1و0و3المنشور في العدد 0041/0233قرار محكمة التمييز األردنية رقم 08

.035من مجلة نقابة المحامين ص 0230 من قانون المالكين والمستأجرين. 03الفقرة ه من المادة 00

5102العدد األول –المجلد الخامس عشر –مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية

32

والمالحظ هنا أن هذا الطلب عندما ينظر فيه قاضي األمور للمثول أو يستدعى إلى المحكمة ،ال يبلغ المستأجرتدقيقا المستعجلة

بداء أية دو ،أمامها وبالتالي ،أو اعتراض ،أو تقديم أية بينة ،فوعا أو رد الطلب ، وبعد ذلك ،يصدر القاضي قراره إما بإخالء المأجور

وهي عشرة أيام من اليوم ،تبدأ فترة الطعن بالقرار الصادر من القاضيويعني ،وينظر في هذا الطعن مرافعة 08التالي لتاريخ تبلغ المستأجر

ويبدي ،الستئنافايحضران أمام محكمة والمستأجر ،ذلك أن المؤجر ،على الطلب ويقدم بيناته ،واعتراضاته ،فيها المستأنف دفوعه

. أو رد الطلب ،وتصدر بعدها محكمة االستئناف قرارها إما بتأيد القرارفإذا أيدته المحكمة أصبح هذا القرار قابال للتنفيذ كحكم قضائي وفق

ذا لم يطعن فيه فإنه ، أحكام قانون التنفيذ يصبح سندا تنفيذيا قابال وا .للتنفيذ

بالنسبة ةويالحظ هنا أن التقاضي قد تم على درجة واحد هحرم من حق كفلي ، إذإذا قرر القاضي نظرها تدقيقا للمستأجرحق ألي طرف من البالرغم من أن المشرع قد أعطى ،لهالدستور

ليقوم بتقديم أي ،اآلخراألطراف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة دون أن يمس هذا ،ادعاءات

.القرار بذلك :الثانيالمطلب

:ترتبة على دعوى االستردادلمثار اآلاألحكام واالقرار دأن )يع ( على03)المادة ب( من)الفقرة نصت

قضائي وفق كحكم المستعجل بقبول الطلب سندا تنفيذيا قابال للتنفيذ مجتمعين:أحكام قانون التنفيذ إذا تحقق الشرطان التاليان

انقضاء مدة عشرة أيام ....... -3والبنوك كفالة ،المالك من غير المؤسسات العامة تقديم -0

. (مصرفية ...عدلية أو القرار مجتمعين، اعتباروجب المشرع توافر شرطين أساسيين أ

لتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون الصادر سندا تنفيذيا قابال ل وهما:التنفيذ الساري المفعول

حدد المشرع مدة عشرة أيام تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تبليغ أوال:فإذا ،فيه لدى محكمة االستئناف نالقرار، للطعالمستأجر

ولم يتم الطعن أصبح هذا القرار قابال ،انقضت هذه المدةذا طعن فيه للتنفيذ، ،وتأيد هذا القرار من قبل المحكمة ،وا

مدة عشرة أيام أصبح كذلك سندا تنفيذيا قابال هومضى عليوجب القانون أن يكون النظر في هذا الطعن أهذا وقد للتنفيذ،

.مرافعة بحضور األطراف لدى محكمة االستئناف

. هنفس من القانون 03/ب من المادة 3الفقرة 08

وجب المشرع على مقدم طلب االسترداد أن يقدم كفالة أ الثاني: ،رفية يقدر قيمتها قاضي األمور المستعجلةأو مص ،عدلية

أو الضرر الذي قد يصيب أو يلحق ،وذلك لضمان العطلإذا تبين أن المالك غير محق ،بالمستأجر جراء تقديم الطلب

ولكن المشرع استثنى المؤسسات العامة التابعة للدولة ه،بطلبأو ،قدر أن هذه المؤسسات إذوالبنوك من تقديم هذه الكفالة

أو ضرر ،البنوك قادرة على دفع أي تعويض ينتج عنه عطل للمستأجر إذا تبين إنها غير محقة بتقديم الطلب.

هذا وقد أعطى المشرع للمالك مدة ثالثين يوما من تاريخ تبليغ أو إعادة ،نهاء مفعول الكفالة العدليةإل ،المستأجر للقرار المستعجل

ور المستعجلة إذا لم يقم الكفالة المصرفية المقدمة لقاضي األمالمستأجر خالل هذه المدة بإقامة دعوى موضوعية أمام المحكمة

ولم يلزم المالك بإقامة أي دعوى ،المختصة بخصوص عقد اإلجارةأو موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخالء المأجور

القرار المستعجل حق أي طرف بإقامة دعوى كما ال يمس ،هاستردادأو مطالبات وفق ،عية ضد الطرف اآلخر لتقديم أي إدعاءاتموضو

02النافذة التشريعات كامأحن كان العقار مؤجرا مفروشا فال يكون هناك أأما في حالة

يلزم إجراء الكشف المستعجل وال ،العدليحاجة لتوجيه اإلخطار ، ويكون القرار (03المادة) أ( من)الفقرة ليهما آنفا في إالمشار

مستعجل الصادر بقبول طلب اإلخالء أو االسترداد قابال للتنفيذ فور الب( )الفقرة من (0و 3صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين )

12قانون المالكين والمستأجرين ( من03)المادة منقانون المالكين ن( م03للمادة)من خالل دراستي وتحليلي

خالطلب السترداد المأجور والمستأجرين التي تتحدث عن تقديم ئه وا خاصة إذا نظر في الطلب تدقيقا دون ،ضمن الشروط السابق ذكرها

فإنني أجد أن موضوع ،مثول األطراف لدى قاضي األمور المستعجلةوخاصة فيما إذا لم يقم ،اإلخالء فيه خطورة كبيرة على المستأجر

حددها المشرع المستأجر بالطعن بالقرار خالل مدة العشرة أيام التيويكون ،فيكتسب هذا القرار درجة قطعية ،في القانون ألي سبب كان

ن طعن بالقرار قضائي.سندا تنفيذيا قابال للتنفيذ كحكم ،حتى وا ه،وتأيدالستئناف المختصة فيه مرافعة هذا القرار اونظرت محكمة

فيكون المستأجر قد حرم من درجة من التقاضي التي كفلها الدستور ومن جهة أخرى فقد أولى المشرع األردني موضوع ،ا من جهةهذ

ليحقق التوازن بين .والمستأجرين اهتماما كبيرا منذ البداية ،المالكين ،والمستأجرين لضمان االستقرار االجتماعي ،مصالح المالكين

فمن باب أولى أن يقوم المشرع بتقديم حماية ،واالقتصادي في األردن

من قانون المالكين والمستأجرين. 03الفقرتين ج و د من المادة 02 . هنفس من القانون 03الفقرة ه من المادة 12

5112لسنة 01استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم

33

وهو المستأجر خاصة في هذه الظروف التي ،أكثر للطرف الضعيف تمر فيها المنطقة بأكملها.

الثالثالفصل دعوى منع المعارضة في منفعة المأجور

من قانون المالكين والمستأجرين على ما ب(/31) نصت المادةذا امتنع إمن هذا القانون (03)المادة حكام أخالل بإلا نيأتي: دو

،جارةإلأو تسليمه عند انتهاء مدة ا ،رالمأجو الءخإالمستأجر عن ساس أجر أيجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض إما على

وذلك عن ،جارة المحدد بالعقد وفقا لما يختاره المالكإلأو بدل ا ،المثلكامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار

مام محكمة الدرجة أاد المأجور خرى الستردأأو أي دعوى ،المأجور ولى.ألا

إلى ردني في هذا النص قد أشار صراحة األأن المشرع نجد بوصفه أحد ين ر منع المعارضة في قانون المالكين والمستأج دعوىفي حالة أن بقي المستأجر الدعاوى التي تقام ضد المستأجر أنواع

.يجارإلد ارادة المالك عند انتهاء عقإيضع يده على العقار رغم قامة هذه إلى القانون المدني الذي نص على إضافة اإلهذا ب

لشيء و مغتصب أ ،للغيرالتعدي على عقار مملوك في حالة الدعوى .أو غير منقول معين سواء كان منقوالثار آلاو ،منع المعارضة دعوىماهية قوم ببيان ألهذا سوف

:ها في مطلبين هما المترتبة علي .منع المعارضة ماهية دعوى ول:ألالمطلب ا .ثار المترتبة على دعوى منع المعارضةآلالثاني: اطلب لما

ول أل ا طلبالم منع المعارضة ماهية دعوى :طبيعة دعوى منع المعارضة البند األول:يجار هو الرابط القانوني بين المالك والمستأجر، إلعقد ا يعد

صل في ألن اإ عة إذالمنفترد على وهو من العقود المسماة التي وليست ،نها قواعد مكملةأ ،القواعد القانونية التي تحكم هذه العقود

آمرة، وعليه يجوز لطرفي العقد االتفاق على خالفها ما لم يكن مخالفا 13داب أو مناقضا لمقتضى العقدآلأو ا ،للنظام العام

العقود تخضع للقواعد القانونية هفيه أن هذ كال شومما يجد القاضي في هذه القواعد قاعدة تناسب عندما ال هافيالخاصة

لى القواعد العامة في العقد إ ئذالنزاع المعروض عليه، فيلجا حينيجار إلردني قد عرف عقد األن المشرع اأ هذا ونجد، 10)نظرية العقد(

للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة لمؤجر تمليكبأنه

، 3220، الطبعة األولى العقود المسماة في البيع واإليجارعبيدي ، الد. علي 13 .0ألهلية ، صاربد إجامعة

.8المرجع السابق ، ص 10

فمن هذا التعريف يتضح لنا أن مفهوم 11معينة لقاء عوض معلومهو حصول شخص يسمى المستأجر على منفعة شيء معين يجار إلا

لمدة معينة لقاء عوض يدفعه ،من شخص آخر يسمى المؤجر وعناصر المحل .ةضلمعاو ا المستأجر للمؤجر، فهو من عقود

ويعد ،يجارإلوقيمة ا ،والمدة ،هي المنفعةو ،الجوهرية في هذا العقدفيه يحدد مقدار اجوهري اك من العقود الزمنية كون الزمن عنصر كذل

. 14المنفعة المعقود عليها

شخص عادة من العقار تقام منفعة فدعوى منع المعارضة في ،االنتفاعيعارضه في حق أي شخص االنتفاع ضدصاحب حق في

أو في حالة أن كان ،على العقارغير قانونية يده بصورة ويضعوبقي المستأجر يشغل ،وانتهت مدة عقد اإليجار ،عقارللمستأجرا

فنكون أمام تعرض مادي. ،صاحب الحقالمأجور دون رضى قانون ( من31)المادة ب( من)الفقرة إلى نصوبالرجوع

وضع شرطين المالكين والمستأجرين نالحظ أن المشرع األردني قدالك ضد المستأجر البد من توافرهما إلقامة هذه الدعوى من قبل الم

هما:أمام المحكمة المختصة أوال: بقاء المستأجر في المأجور بعد انتهاء مدة اإليجار.

ثانيا: انتهاء مدة اإليجار.الدعوى ههذقامة إر للمؤجفإذا ما توافر هذين الشرطين يحق

وهي محكمة ،بهذا النزاعختصة مالولى ألالدرجة الدى محكمة ، 15جرة السنوية للعقار موضوع الدعوىألقيمة ا وفقو البداية أ ،الصلح

.يالقيم وفقا لالختصاصو يجار إ وجود عقد اشترط المشرعذا إ ل فيماؤ لتسااويثار هنا

خطار المستأجر بإخالء إذا كان من الضروري إ وكذلك فيماخطي، قامة إأم ال قبل ،نذار عدليإالمأجور موضوع الدعوى بموجب

خرى التي تقام على ألال في دعاوى اإلخالء اكما هو الح ،الدعوى قامتها إنذار العدلي قبل إلا فيها إلى ستنديوالتي ،المستأجر

مرين من خالل ألقوم بإلقاء الضوء على هذين األهذا سوف :آلتييناالبندين

.خطييجار إعقد وجود ول:ألا .قامة دعوى منع المعارضةإخطار المستأجر عدليا قبل إالثاني:

.في دعوى منع المعارضة خطي يجارإعقد وجود ول:ألا بندالمن قانون المالكين ( 31 )من المادة(ب )الفقرة نص يالحظ أن

يجار خطي، إى ضرورة وجود عقد إلصراحة يشر والمستأجرين لمفمن الممكن أن يكون ،جارة (إلفكان النص عاما )عند انتهاء مدة ا

.من القانون المدني األردني 858المادة 11، الجزء األول، ص الوسيط في شرح القانون المدنيد. عبد الرزاق السنهوري ، 14

388. من قانون أصول المحاكمات المدنية. 50الفقرة الثالثة من المادة 15

5102العدد األول –جلد الخامس عشر الم –مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية

34

ثبات مدة العقد إفما يكون على المالك إال ،ايجار قد انعقد شفويإلاما بوجود عقد مكتوب أأو اليمين، ،أو اإلقرار ،بالبينة الشخصية

فما على المالك إال( 13/8/0222 )بعد تاريخبرم وم ،محدد المدةو من ( 03 )نص المادة لىولكن بالرجوع إثبات، إبراز هذا العقد كبينة إ

(31) ليها في بداية نص المادةإ شرع الم شارأالتي ، نفسه القانونتعني أن المشرع ،( من هذا القانون03حكام المادة أخالل بإل)دون ا

أو منع ،العقار المأجور قامة دعوى استردادإب خيارأعطى للمالك القد وأن تنتهي مدة هذا العقد ،يجار خطيإعقد في حالة وجودالمعارضة

يجار إلالمالك بتجديد عقد ايقوم الأويشترط ،الدعوى هقامة هذإعند خر شهر آجرة الشهر الذي يلي أقام بقبض و ضمنا كما لوأ ،صراحة

جور الحقة تعني تجديد العقد ضمنيا.أية ألفي العقد حيث أن قبضة في حال عدم وجود عقد للمستأجرلى أنه يجوز إ شارةاإل وتجدر

والقصد ،18ثباتإلابكافة طرق هثباتإالمؤجر وبين ،يجار خطي بينهإولم يتمكن من ،من هذا حماية المستأجر في حالة استئجاره عقارا

ليتمكن من ؛أو التحايل من قبل المؤجر ،الحصول على عقد إيجار إقامة دعوى منع معارضة في أي وقت يرغب بإخراجه من العقار.

من القانون المدني قد ( 020 )ولى من المادةألكما أن الفقرة ا نتهاء المدة المحددة في العقد ما لم ايجار بإلينتهي انصت على أنه )

نتهاء الى أن العقد ينتهي بإوهذا النص يشير ،يشترط تجديده تلقائيا (المدة المحددة له إن كان الطرفان قد اتفقا على مدة محددة لعقد

ففي هذه الحالة ينتهي العقد بمجرد انتهاء المدة المتفق عليه ،يجارإلالم يشترط الطرفان على تجديد العقد هذا ما جراء.إ يألدون حاجة

بحكم القانون لمدة ففي هذه الحالة يجدد العقد لمدة مماثلة ،تلقائيا هرغبت شعار المؤجر بعدمإما لم يقم المستأجر ب ،تعاقدية لمرة واحدة

10صليةفي التجديد قبل انتهاء المدة األدعوى منع عدليا قبل إقامة المطلب الثاني: إخطار المستأجر

.المعارضةالمقصود باإلخطار هو إعالن أحد العاقدين إرادته في وضع

ألنه إرادة تتجه إلى إنهاء ؛عمال قانونيا دولذلك يع حد لعقد اإليجار، .18عقد اإليجار

أو قانون المالكين ي، لى نصوص القانون المدنإبالرجوع قامة إخطار المستأجر قبل إعلى ح يجد أي نص صر أوالمستأجرين لم

فعند ،ن العقد شريعة المتعاقدينإ إذ ،يؤخذ بهلهذا النوع من الدعاوى اغاصب دويع ،وتصبح يده غير قانونية ،المستأجر يفترض علم هنتهائا

اإلخطار. أما في حالة أن رغب المؤجر في داع لتوجيهفال ،للعقار

الفقرة أ من المادة الرابعة من قانون المالكين والمستأجرين. 18 .هنفس من المادة الخامسة من القانون 0الفقرة ب/ 10،عقد 0،ج ، الوافي في شرح القانون المدني في العقود المسماةد سليمان مرقس 18 .884يجار الطبعة الرابعة، ص اإل

فما عليه إال ،ل انتهاء مدتهتنبيه المستأجر بضرورة تنفيذ التزامه قب .إخطاره بواسطة كاتب العدل كونه في حالة مسؤولية عقدية

أما في دعاوي اإلخالء األخرى التي نص عليها قانون المالكين :أنه علىمن المادة الخامسة (3/ ج)الفقرة والمستأجرين فقد نصت

نه مستحقي جزء مأجارة، أو إلتخلف المستأجر عن دفع بدل ا )إذابدل الخدمات المشتركة من حصتهدفع وتخلف عن ،قانوناداء األ

ولم يدفع ،جارةإلشرط من شروط عقد ا يأخالف وأ ،المتفق عليهاعشر يوما من تاريخ خالل خمسة ذلك الشرط يأو يراع ،ذلك البدل

وجب أن المشرع قد أفهذا يعني .(نذار عدليإتبليغه بذلك بموجب وهي: ،ثالث حاالت العدلي للمستأجر فيخطار إلتوجيه اأو أي جزء منها ،جورألاعن دفع المستأجر األولى: تأخرالحالة

أو عدم دفع حصته من الخدمات المشتركة بين ،مستحق الدفع الخامسة(من المادة 3)الفقرة ج/ مسبقا،والمتفق عليها ،المستأجرين

، شروط عقد اإليجارشرط من يألالحالة الثانية: مخالفة المستأجر الخامسة(من المادة 3)الفقرة ج/

استرداد العقار المأجور إذا كان سبب اإلخالء :الحالة الثالثةمن قانون المالكين (03)المادة الفقرة أ من ) ،انتهاء مدة عقد اإلجارة

.والمستأجرين(على المالك أن السابقة يتوجب التفعند تحقق أي حالة من الحا هلى المستأجر ينذره فيإنذار بواسطة كاتب العدل إبتوجيه يقوم

أو بدل حصته من ،جورأمن هبضرورة دفع ما هو مستحق عليوذلك ،عقد اإليجار ومراعاة شروط ،أو العدول ،الخدمات المشتركة

فإذا لم العدلي،من تاريخ تبلغه اإلنذار خالل مدة خمسة عشر يوما عاة الشروط خالل المدة التي حددها و مراأ ،يقم المستأجر بالدفع

وحالة استرداد العقار الذي ،قامة دعوى اإلخالءإفيحق للمالك ؛القانون .مدة عقد اإليجار فيه تنتهي نيالثا طلبالم ثار المترتبة على دعوى منع المعارضةآلا

قامة هذه الدعوى مستوفية شروط صحتهاإنه في حالة أصل األ بمنع المعارضة في كمة المختصة تصدر قرارها فإن المح ،جميعها

القانون أن هذا مع العلم ،وتسليمه خاليا من الشواغل ،منفعة المأجوررا تطبق على او المالكين والمستأجرين قد رتبا آثأ ،المدني سواء

بقي المستأجر في حالة أنثناء رؤية هذه الدعوى أ مغتصب العقار بالعقار بعد انتهاء مدته.

)إذاردني على أنه ألمن القانون المدني ا (028)المادة نصت نقضاء مدة اإليجار يلزمه ااستعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد

ويضمن للمؤجر ما يطرأ على المأجور ،مدة االستعمالجر المثل عن أ .ضرر(من

5112لسنة 01استرداد المأجور وإخالؤه في قانون المالكين والمستأجرين رقم

35

قد لذكرا نفةآن القانون المدني ومن خالل نص المادة أمن الواضح جر المثل للعقار الذي أوهو ،هاما بعد انقضاء مدة اإليجار ا ثر أرتب

هذا ونجد أن القضاء في محكمة التمييز بقي يشغله بعد انتهاء المدة،قامة إلجر المثل عن ثالث سنوات سابقة أزيد قيمة ت الأوجب بأقد

وجب أوقد .42اوشهرا فشهر ،جر المثل سنة فسنةأويقدر ،12الدعوىوهي: انتهاء مدة ،جر المثلأثة شروط الستيفاء المشرع توافر ثال

بقاء ، و موافقته على تجديد العقد أو ،رالمؤج عدم رضى ،يجاراإلن المشرع استعمل أالمستأجر في العقار بعد انتهاء مدته. ويالحظ

اصطالح بدون حق، ويقصد بذلك أن بقاء المستأجر في العقار بعد ار بدون رضى المؤجر فيكون ذلك العق استعماله لهذا أو، انتهاء المدةجر هذا أثل يعني لمجر اأجر المثل، و أدفع هفأوجب علي ؛بدون حق

العقار كباقي مثيالته من العقارات التي تشابه. ورده المشرع في قانون المالكين والمستأجرين بهذا الخصوص أما ما أ

)دون :نصت على ( التي31) من المادة )ب(ة ما ورد في الفقر عن لمستأجراع تنمامن هذا القانون، إذا (03)المادة الل بأحكام خإلا

يجوز للمالك جارة،إلو تسليمه عند انتهاء مدة اأ ،المأجور إخالء ،جر المثلأساس أما على إحتسب يمطالبة المستأجر بدفع تعويض

وذلك عن كامل ،وفقا لما يختاره المالك ،بدل اإلجارة المحدد بالعقدو أأو ،تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة المأجور المدة التي

.أي دعوى أخرى السترداد المأجور أمام محكمة الدرجة األولىيالحظ من خالل نص المادة السابقة أن قانون المالكين

عطى الحق للمالك بطلب التعويض عن المدة التي أوالمستأجرين قد بمنع هد اإليجار في حالة طلبيقضيها المستأجر بعد انتهاء مدة عق

ذا ما بقي إ ،ولىألمام محكمة الدرجة اأثناء رؤية الدعوى أو ،المعارضةسس المشرع أ إذ ،المستأجر ينتفع بالعقار موضوع منع المعارضة

ترك حق و ،بطريقتينعلى أساس اإلثراء بال سبب للتعويض هحتسابا إذ ؛جر المثلأساس احتساب أما أن تكون على إف ،االختيار للمالك

جر أوذلك لتقدير قيمة ،تقوم المحكمة بانتخاب خبير بطلب من المالكساس اعتماد بدل قيمة اإليجار المحدد بالعقد والواردة أو على أ ،المثل

أي دعوى يقيمها المالك على المستأجر يكون في فيه، وكذلكمام محكمة الدرجة أوذلك ،ها في النتيجة استرداد المأجورعموضو

ولى.ألا

ثل:مو اجر الأالمحكمة المختصة بالحكم بالتعويض من قانون المالكين والمستأجرين (31) نصت الفقرة ج من المادة :أتيعلى ما ي (0222)لسنة (30) رقم

0221لسنة 5و4منشور في العدد 1200/22قرار محكمة التمييز األردنية رقم 12

.002من مجلة نقابة المحامين صلسنة 2و8و0منشور في العدد 2 1555/0222قرار محكمة التمييز األردنية رقم 42

.3323من مجلة نقابة المحامين ص 0232

المحكمة التي تنظر دخر تعآ)على الرغم مما ورد في أي قانون ي دعوى متعلقة أو أ ،أو دعوى منع المعارضة ،خالءإلفي دعوى ا

ضوالتعوي ،باألجرة المستحقةصاحبة اختصاص بالحكم بالمأجورخرى أوأي مطالبة ،هذه المادة )ب( من المنصوص عليه في الفقرة

وذلك مع الحكم الصادر في تلك ،متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها .الدعوى(

بنظر االختصاص أن المحكمة صاحبة يعني صراحةهذا أو أي دعوى متعلقة ،خالء المأجورإأو دعوى ،معارضةدعوى منع ال

ور والتعويض جألابهي نفسها صاحبة االختصاص بالنظر ،بالمأجور ،يلصلحاالتعويض حتى لو تجاوز الحد أو ،جورألامهما بلغت قيمة

يو هذه الدعان إمام محكمة الصلح حيث أوكانت الدعوى منظورة ، 43قيمة األجرة السنوية فقو وذلك ،مام المحكمة المختصةأتقام

وتصدر بالنتيجة المحكمة ،الرغم من أي نص ورد في أي قانونبلى إضافة إلجور باأالحكم بمنع المعارضة في منفعة المقرارها متضمنا

المدة التي بقي فيها يستعمل العقار بعد انتهاء التعويض للمالك عن هثل بما يقدر جر المأساس أالدعوى على وأثناء رؤية ،مدة اإليجار

كون .ساس بدل قيمة اإليجار المحدد في العقدأأو على ،الخبراءوألن اإلثراء ؛األجرة المحددة في العقد قد تكون أفضل من أجر المثل

التعويض فيه يوم فعل االفتقار. يقدر بتقدير قيمة هذا مع العلم بأن محكمة التمييز األردنية قد أخذت

لى القانون المدني بحيث تقدر على إناد الستادعوى منع المعارضة ب .40المنفعة لضوء القيمة المقدرة لبد

جراءات المتعلقة إلوا ،من خالل الدراسة والتحليل للمواد السابقةو أ ،سواء في القانون المدني بدعوى منع المعارضة بمنفعة المأجور

ا ردني قد حقق نوعألن المشرع اأيالحظ ،قانون المالكين والمستأجرينتقام وفق ،خاصة أن هذه الدعوى ،من المساواة بين المالك والمستأجر

صول المحاكمات المدنية من حيث تبليغ أجراءات المتبعة في قانون إلاعطاء الحق بالرد عليها من قبل ا و ،الئحة الدعوى هالمدعى عليوينتهي هءدعاإالتي تثبت هوتقديم كل طرف لبينات ه،المدعى عليما بمنع إ هويصدر حكم ،من قبل القاضيالبٌينات زن النزاع بعد و

والحكم بالتعويض عن المدة التي تستغرقها ،المعارضة بمنفعة المأجورما برد الدعوى. ،رؤية الدعوى إن كان قد طلبها المدعي فالمساواة وا

أبدت وقدمت جميعها طراف ألوأهم ما في الموضوع أن ا ،ساس العدلأوبذلك تحققت القاعدة القانونية ،هما تدعيى علثباتات إما لديها من

المبادئوالتي تعد من ،الخصوم ةهومجاب ،التي تؤكد حياد القاضي

من قانون أصول المحاكمات المدنية )تقدر دعوى 50من المادة نص الفقرة الثالثة 43

إخالء المأجور بقيمة بدل اإليجار السنوي (لسنة 8المنشور في العدد 0088/3228قرار محكمة التمييز األردنية رقم 40

.3321من مجلة نقابة المحامين ص 0221

5102العدد األول –المجلد الخامس عشر –مجلة الزرقاء للبحوث والدراسات اإلنسانية

36

ولى ألوبعد انتهاء النزاع لدى محكمة الدرجة ا ساسية في التقاضي.ألاعلى درجة من أيكون للخصوم حق الطعن في الحكم لدى محكمة

فيكون قد 41حددها القانونوذلك خالل مدة معينة ،ولىألالمحكمة ا تحقق مبدأ التقاضي على درجتين.

الخاتمة والتوصياتخالدعوى استرداد العقار المأجور .3 ،لها صفة االستعجال ئهوا

على مصلحة قدمت مصلحة المؤجر تبدو للوهلة األولى أن و ،عتراضاتها و ،ويحرم األخير من إبداء دفوعه ،المستأجر

وبالتالي يحرم من درجة ،ستئنافالوتقدم فقط أمام محكمة اإال أن المشرع بإضافة حالة استرداد العقار ،التقاضي األولىمن قانون المالكين (أ ) فقرة( 03 )في نص المادة

والمستأجرين إلى حاالت االستعجال ال يعني أنه أخرج الدعوى المستعجلة عن خصائصها المميزة لها كونها قضاء

وال يفصل قاضي ،لقاضي الموضوع (الدليل يهيئ أوليا )إنما هي ،األمور المستعجلة في الدعوى المعروضة عليه

إثبات لهذه الحالة ، فقاضي األمور المستعجلة مهمته فقط أو تثبيت واقع الحال، وقراره في هذا ،ثبوت الحالةمن التأكد

إنما هو ،السياق ال يعد قرار حكم بمعنى قرار منشأ لحقمر هو رقابة محكمة االستئناف ألوما يؤكد هذا اكاشف لواقع،

أن قاضي األمور المستعجلة من حول هذا الموضوع ، للتأكد نو ،لم يحكم بغير تثبيت واقع حال يكون هناك نني أرى أا

من قانون المالكين والمستأجرين بحيث ( 03)تعديل للمادة ة ل أن يترك للقاعدة العامينظر بالطلب المستعجل مرافعة بد ،وهي النظر فيه تدقيقا ،في قانون أصول المحاكمات المدنية

( أ ) عبارة )وينظر فيه مرافعة ( إلى الفقرةوذلك بإضافة .والتوازن بين األطراف ،وذلك لتحقيق المساواة

في قانون المالكين للمواد هذه اإلضافة الجديدة من المشرع .0ريق ي في الطيالقضاء حسب رأ والمستأجرين وضعت

حيث رسخ خصيصته كون القضاء المستعجل ،الصحيح .مساعدا لقاضي الموضوع

،العدالة النظرة الشفافة لتحقيق المشرع األردنيعتدنا من ا .1لضمان االستقرار ،والتوازن بين مصالح المالكين والمستأجرين

وحماية الطرف ،االجتماعي واالقتصادي في المجتمع المحلي .ستأجرلممن تعسف ا ؤجروهو الم

(03) عشرة أيام الواردة في المادةالمدة اإلنذار أو اإلخطار .4عدد كافية خاصة أن غيرمن قانون المالكين والمستأجرين

زدياد الطلب من او ،من ناحية نقص هافي المساكن المؤجرة

، الذي يلي تاريخ التبليغأيام من اليوم 32 ةلصلحيااألحكام مدة الطعن في 41 يوما من اليوم الذي يلي تاريخ التبليغ. 12وفي األحكام البدائية

وأرى أن ،نتيجة للظروف السياسية واالقتصادية أخرى،ناحية ين المستأجر تأمين لتمك ؛تعدل لتصبح ضعف هذه المدة

مناسب.أسرته في مسكن لمراجع: ا

زكي، محمود جمال الدين، الوجيز في الحقوق العينية، .3 .3 208 مطبعة القاهرة،

سوار، محمد وحيد، الحقوق العينية األصلية، دار الثقافة .0 . 3224للنشر والتوزيع، عمان ،

لسنهوري، عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني، ا .1 القاهرة ، دون سنة نشر الجزء األول، دار النهضة العربية،

،ق، الوسيط في شرح القانون المدنيالسنهوري، عبد الرزا .4 الجزء التاسع، دار النهضة العربية، القاهرة، دون سنة نشر

لصده، عبد المنعم فرج، الحقوق العينية األصلية، دار ا .5 3280النهضة العربية ،القاهرة ،

،ماة، دار الثقافة للنشر والتوزيعلي، العقود المسع لعبيدي،ا .8 0232عمان ،

،ة أصول المحاكمات ، الجزء الثامندوار، موسوعأعيد ، .0 3280قضاء األمور المستعجلة، دون ناشر ،

الفار، عبد القادر، مصادر االلتزام، دار الثقافة للنشر .8 . 0233والتوزيع، عمان،

كمات المدنية والتنظيم مفلح عواد، أصول المحا القضاة، .2 0228عمان ، القضائي، دار الثقافة للنشر والتوزيع ،

القوانين: .32 القانون المدني األردني. - القانون المدني المصري. - . 0222لسنة 30قانون المالكين والمستأجرين رقم - .3288قانون أصول المحكمات المدنية األردني لسنة - .0220 قانون التنفيذ لسنة -

عيد عبد الكريم ، موجز أحكام القانون المدني مبارك، س .33 . 3228عمان األردني ، الحقوق العينية ،

لسنة 1، 0، 3مجلة نقابة المحامين األردنيين، األعداد .30 ،8، 0األعداد، ، 0221لسنة 8، 5، 4، األعداد 0230

.0232لسنة 2مرقس، سليمان، الوافي في شرح القانون المدني في العقود .31

.3220 الجزء الثاني عقد اإليجار، اة ،المسمالمنجي، محمد، الحيازة، منشأة المعارف، اإلسكندرية، .34

3285.