JLL Dutch Capital Markets Outlook 2014

8/12/2019 JLL Dutch Capital Markets Outlook 2014

1/22

Dutch Capital Markets Outlook 2014

Sustainable steady growth


2/22

2Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth

De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt heeft in 2013 veerkracht laten zien. Het totale

beleggingsvolume is met meer dan 20% toegenomen tot bijna 5,1 miljard. Ook voor 2014 zijn de

verwachtingen positief. Het eerste kwartaal is goed van start gegaan en noteerde eenbeleggingsvolume van circa 1,5 miljard. Voor heel 2014 verwachten we een groei van minimaal

10% en zal het beleggingsvolume uitkomen boven de 5,6 miljard.

Ook aan de financieringszijde zijn er positieve signalen. Naast de traditionele en recent

toegetreden financiers hebben eveneens financiers uit onder andere Frankrijk, het Verenigd

Koninkrijk en Duitsland zich in de eerste maanden van 2014 op de Nederlandse markt gemeld, op

zoek naar interessante financieringsmogelijkheden. Dit heeft geresulteerd in extra liquiditeit op de

vastgoedmarkt.

De beschikbaarheid van extra vreemd vermogen zorgt ervoor dat de Nederlandse

vastgoedbeleggingsmarkt kan doorgaan op de ingeslagen weg. We verwachten dan ook dat in

2014 alle vastgoedsectoren een stijging van het beleggingsvolume laten zien. Het is belangrijk om

rekening te houden met het feit dat de verschillende sectoren zich ieder in een andere fase van de

vastgoedcyclus bevinden. Dat resulteert voor iedere vastgoedsector in een andere manier van

prijsvorming en specifieke kansen en uitdagingen.

Zowel op de kantorenmarkt als binnen de logistieke vastgoedmarkt is er binnen bepaalde

segmenten sprake van schaarste. Hierdoor zullen partijen opportunistischer gaan beleggen en

meer risicos nemen wat betreft de kwaliteit van het vastgoed of de locatie. De woningmarkt en de

hotelmarkt kunnen blijven rekenen op onverminderde interesse van beleggers. Binnen de

Amsterdamse hotelmarkt zijn er nog veel kansen omdat een groot deel van de hotelexploitanten

zelf eigenaar is van het vastgoed en hier vermoedelijk afstand van wenst te nemen. Binnen de

retailsector lijkt wat prijsdalingen betreft de bodem in zicht. Dit biedt mogelijkheden aan partijen

die opportunistisch willen beleggen en daarmee de sector een positieve impuls zullen geven.

De instroom van nieuw kapitaal in de Nederlandse vastgoedmarkt betekent ook dat er wordt

nagedacht over geplande exits. Strategie en timing rondom deze exits worden in sterke mate

bepaald door de marktontwikkelingen op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt. Bovendienvolgen ze de economische cyclus. Een strategie die mogelijk meer in zwang zal komen, is een exit

via een IPO (Initial Public Offering). Door de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat

in 2014 de eerste Nederlandse IPO succesvol zal worden afgerond.

In 2013 is het fundament voor de verbetering van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt

duidelijk gelegd. Deze opwaartse trend zal in 2014 zeker doorzetten. Er zal sprake zijn van

duurzame en gestage groei.

Dr van LeeuwenHead of Capital Markets


3/22

Advance Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth3

The Dutch market for real estate investment showed its resilience in 2013. Total investment

volume increased by over 20% to almost 5.1 billion and expectations for 2014 are also positive.

The first quarter started well and realised an investment volume of circa 1.5 billion. For thewhole of 2014, we expect growth of at least 10% and expect investment volume to

exceed 5.6 billion.

There are also positive signs as far as financing is concerned. Besides traditional and relatively

new financiers, financiers from countries such as France, the United Kingdom, and Germany have

also entered the Dutch market in the first few months of 2014 in search of attractive financing

opportunities. This has resulted in greater liquidity in the real estate market.

This access to extra loan capital means the Dutch market for real estate investment can continueits recent evolution. Therefore, we expect all real estate sectors to witness an increase in

investment volume in 2014. It is important to take into account that the various sectors are all in

different stages of the real estate cycle. This means prices in each real estate sector will be

determined differently, with each sector confronting its own opportunities and challenges.

Certain segments within the offices and logistics real estate markets are subject to scarcity. This

means parties will be more opportunistic in their investments and take more risks when it comes to

the quality or location of real estate. The residential market and the hotel market will continue to

enjoy the same level of interest from investors. There are still considerable opportunities in the

Amsterdam hotel market because many hotel operators own their properties and will probably

want to get rid of them. The end appears to be in sight for price decreases in the retail sector. This

could present opportunities for opportunistic investors, which will help to give the sector a positive

boost.

The influx of new capital into the Dutch real estate market also means certain parties are planning

an exit. The strategy and timing for these exits will be largely determined by market developments

in the user and investment markets. They will also follow the economic cycle. One strategy that

could become more common involves exiting via an IPO (Initial Public Offering). Due to the

current market circumstances the first Dutch IPO is expected to be successfully concluded in 2014.

The foundations for improvement in the Dutch market for real estate investment have been clearly

established in 2013. This upward trend will continue in 2014, whereby sustainable and gradual

growth will be witnessed.

Dr van LeeuwenHead of Capital Markets


4/22


5/22


Review of 2013Positive reversal in the Dutch market for real estate investment

Logistiek toont sterkste toenameBinnen de traditionele sectoren zag de logistieke sector het

beleggingsvolume het sterkst groeien. Het totale beleggingsvolume

bedroeg 790 miljoen, een stijging van 84% ten opzichte van het

voorgaande jaar. De belangrijkste driver dieheeft gezorgd voor de

sterke stijging, is de gezonde situatie op de gebruikersmarkt voor dit

type vastgoed in combinatie met de beschikbaarheid van enkele

omvangrijke portefeuilles. Naast de traditioneel actieve beleggers

waren in 2013 nieuwe partijen succesvol op de logistieke

beleggingsmarkt, zoals Granite REIT, DCAM, Montea, Blackstone

en de combinatie TPG/Ivanhoe Cambridge die in 2013 PointPark

Properties (P3) overnam.

Interesse in woningbeleggingen houdt aan

Het totale beleggingsvolume binnen de woningmarkt bedroeg in

2013 circa 1,02 miljard, waarbij het onderling verhandelde

corporatiebezit buiten beschouwing is gelaten. In vergelijking met

het volume van 999 miljoenin 2012, is dit een zeer lichte stijging

van 2%. Er is sprake van aanhoudende interesse in verhuurd

woningvastgoed. De huidige prijsniveaus bieden op basis van de

exploitatie voldoende rendement aan beleggers. In de huidige markt

hoeven beleggers geen actieve uitpondstrategie te voeren om hun

rendement te realiseren.

Uitzondering op positieve beleggingstrend is winkelvastgoed

Anders dan in voorgaande jaren bleven in 2013 omvangrijke

transacties van winkelvastgoed uit en kwam het beleggingsvolume

43% lager uit ten opzichte van 2012, op circa 630 miljoen. De

toenemende polarisatie in de winkelmarkt en de daarmee gepaard

gaande onzekerheid binnen het secundaire retailsegment waren

mede de oorzaak voor het uitblijven van deze transacties.

Hotelmarkt ontstijgt niche-status

In Nederland is er sinds 2010 sprake van toenemende

beleggingsdynamiek binnen de hotelsector. In 2013 werd een

recordbedrag belegd in Nederlands hotelvastgoed. Deze

beleggingscategorie ontgroeide daarmee definitief de niche-status.

Het totale beleggingsvolume bedroeg afgelopen jaar 524 miljoen,

een stijging van 254% ten opzichte van 2012. Van het totale

beleggingsvolume had 85% betrekking op hotels in Amsterdam. De

grootste hoteltransactie in 2013 was de verkoop van het NH Grand

Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. NH Hotels verkocht dit hotel voor 157 miljoen aan AXA Real Estate.

Major increase in logistics

Among the traditional sectors, the strongest growth in investment

volume was witnessed in the logistics sector. The total investment

volume amounted to 790 million, an increase of 84% compared to

the previous year. The main driver responsible for this strong growth

has been the healthy demand for this type of real estate in the

occupier market, together with the availability of few large portfolios.

Besides traditional investors, new players have been successful in

the logistical investment market in 2013, such as Granite REIT,

DCAM, Montea, Blackstone and the TPG/Ivanhoe Cambridge

partnership that acquired PointPark Properties (P3) in 2013.

Continued interest in residential investment

The total investment volume in the residential market amounted to

circa 1.02 billion in 2013, (excluding inter-traded corporation

property). This represents a slight increase of 2% compared to the

volume of 999 million in 2012. The interest in leased residential

real estate has remained high. Current price levels (relative to

operating costs) are offering sufficient returns to investors, meaning

investors do not have to implement active individual sell-off

strategies in order to achieve their yields.

Retail real estate the exception to positive investment trend

Unlike previous years, there have been no large transactions in the

retail sector in 2013 and investment volumes were 43% lower than in

2012 at circa 630 million. Increasing polarization in the retail

market and accompanying uncertainty in the secondary retail sector

played a part in the absence of such major transactions.

Hotels market outgrows its niche status

There has been increasing activity in the Dutch hotel sector since

2010, with a record amount now being invested in 2013, outgrowing

its niche status. Total investment volume amounted to 524 million

last year, an increase of 254% compared to 2012. Of the total

investment volume, 85% of involved hotels were located in

Amsterdam. The largest hotel transaction in 2013 involved the sale

of the NH Grand Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. NH Hotels sold

the property for 157 million to AXA Real Estate.


6/22


7/22


Investment activities German funds

More capital originating from German funds

Figure 5: EMEA investment volumes by vendor / purchasersource of capital

Source: JLL 2014

Figure 6: Dutch investment volumes by vendor / purchasersource of capital

Source: JLL 2014

Zowel de open als de gesloten Duitse fondsen zijn, verspreid over

Europa, ook in 2013 zeer actief geweest. Open fondsen die in

liquidatie zijn, kiezen in het belang van de aandeelhouders van het

fonds voor opbrengstmaximalisatie. Deze strategie houdt in dat er

per land en per object wordt bekeken waar een goed resultaat valt te

behalen. De afgelopen periode waren deze fondsen heel actief in

met name core markten, zoals Duitsland, het Verenigd Koningrijk

(Londen) en Frankrijk (Parijs), waar portefeuilles verder werden

afgebouwd. Nederland is voor veel van deze open fondsen nog

geen prioriteit in de dispositiestrategie.

Duits kapitaal dominant op Europese beleggingsmarkt

Kapitaal afkomstig uit Duitsland en met name van de open en

gesloten fondsen, blijft dominant op de Europese

vastgoedbeleggingsmarkt. In totaal was 16%, ofwel 23 miljard, van

het aan- en verkopend kapitaal binnen Europa afkomstig uit

Duitsland. Dit kapitaal werd met name belegd in het Verenigd

Koninkrijk, Frankrijk, het eigen thuisland en ook in Nederland.

In 2013, open and closed German funds were very active across all

of Europe. In the interest of their shareholders, open funds that are

in liquidation tend to opt for yield maximization. This strategy

involved examining each asset individually, in order to determine

where the best results could be achieved. In the past year, the

majority of their activity was focused on core markets like Germany,

the United Kingdom (London), and France (Paris), where they

further reduced their portfolios. The Netherlands was not a priority in

the disposition strategies of many of these open funds.

German capital dominant in European investment market

Capital originating from Germany, namely from open and closed

funds, continues to dominate the European market for real estate

investment. In total, 16% or 23 billion of the buying and selling

capital in Europe originates from Germany. The majority of which is

invested in the United Kingdom, France, and Germany, as well as

the Netherlands.

16%

16%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Purchaser Vendor

Other

Singapore

Kuwait

Canada

Russia

Norway

Sweden

Global

Unknown

USA

France

Germany

UK

70%

14%

4%

5%

7%

51%

17%

8%

4%

20%

Netherlands

Germany

Global

UK

Other

Inner ring: 2004 - 2012Outer ring: 2013


8/22


Investment activities German funds

More capital originating from German funds

Duitse kopers bepalen Nederlandse beleggingsdynamiek

Traditioneel wordt de dynamiek op de Nederlandse

vastgoedbeleggingsmarkt voor het overgrote deel bepaald door

kapitaal van eigen bodem. Duits kapitaal speelt echter een steeds

grotere rol. In 2013 was 17% ofwel bijna 850 miljoen van de totale

vastgoedbeleggingen in Nederland afkomstig van kapitaal uit

Duitsland.

Diverse Duitse fondsen, zowel open als gesloten fondsen, kochten

in 2013 vooral vastgoed aan de Amsterdamse Zuidas. Voorbeelden

hiervan zijn Amsterdam Symphony, de nieuwbouw van Stibbe, het

nieuwe hoofdkantoor van AkzoNobel en daarnaast

400 Beethovenstraat. Dankzij de hoge instroom van kapitaal in een

beperkt aantal Duitse open fondsen waren deze in 2013 het meest

actief. Gesloten fondsen waren in 2013 evenals in 2012 nog beperkt

actief. Het was de Hamburgse fondsinitiator HIH Global Invest

GmbH die in Nederland 400 Beethovenstraat (nieuwbouw

NautaDutilh) kocht voor circa 62,5 miljoen.

Germany buyers determine Dutch investment dynamics

Traditionally, most of the activity in the Dutch market for real estate

investment is determined by capital from within the country.

However, German capital is playing an increasingly important role. In

2013, 17% - almost 850 million - of all real estate investment in the

Netherlands took place using German capital.

In 2013 various German funds, both open and closed, purchased

real estate on the Zuidas in Amsterdam. Examples of this include

Amsterdam Symphony, the new-built Stibbetower, the new

headquarters of AkzoNobel and 400 Beethovenstraat. German funds

were the most active in 2013, thanks to a large inflow of capital into

several open funds. Closed funds behaved similarly in 2013 as they

did in 2012, displaying very limited activity. In the Netherlands

Hamburg-based fund initiator HIH Global Invest GmbH purchased

400 Beethovenstraat (new-build NautaDutilh) for circa 62.5 million.


9/22


Real estate financing

Measures for further improving the Dutch market for real estate financing

Figure 7: Euribor interest rates

Source: De Nederlandsche Bank 2014

Figure 8: Dutch bond yields

Source: Thompson Reuters Datastream 2014

De Europese financieringsmarkt ontwikkelt zich positief. Het aantal

actieve financiers neemt toe en er is toenemende competitie tussen

kredietverstrekkers. De leningproductie stijgt en de marges op de

verstrekte financieringen dalen. De groeiende activiteit heeft

betrekking op zowel grootbanken, investeringsbanken als

alternatieve financieringsvormen, waaronder verzekeraars en

gespecialiseerde debt funds.

De condities op de Nederlandse financieringsmarkt zijn op dit

moment minder positief dan elders in Europa. Het grootste deel van

de financieringen is verstrekt door Nederlandse banken die zwaar

zijn geraakt door de financile crisis en hun solvabiliteitsratios

moeten verbeteren. Met name financieringen verstrekt aan

ontwikkelaars worden als risicovol bestempeld. Dit valt op te maken

uit het halfjaarbericht Overzicht Financile Stabiliteit van De

Nederlandsche Bank (DNB). In reactie op deze ontwikkelingen is

DNB een vastgoedonderzoek gestart om de kwaliteit van de

commercieel vastgoeduitzettingen en de

risicobeheersingsprocessen van Nederlandse banken beter in kaart

te brengen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door het Amerikaanse

BlackRock Solutions. DNB heeft vooruitlopend op de resultaten van

dit onderzoek aan banken een extra kapitaalbuffer opgelegd van

ruim 6 miljard om een mogelijke verdere verslechtering van de

markt te kunnen opvangen.

Bovendien zal de Europese Centrale Bank (ECB) in 2014 een

stresstest laten uitvoeren bij 130 Europese banken. Het onderzoekdoor BlackRock Solutions loopt vooruit op deze aangekondigde

stresstest. Momenteel is DNB in gesprek met de onderzochte

banken over de conclusies van BlackRock Solutions.

There are positive developments in the European financing market.

The number of active financiers is increasing and there is also

increasing competition among credit providers. Loan-related activity

is increasing and margins on awarded funding are decreasing. This

boost in activity involves major banks, investment banks and

alternative forms of financing, and includes insurers and specialized

debt funds.

Conditions in the Dutch financing market are not as positive as

elsewhere in Europe. Most of the funding is being provided by Dutch

banks, which were hit hard by the financial crisis and are under

pressure to improve their solvency ratios. Funding provided to

developers is regarded as risky, as highlighted in the bi-quarterly

Financial Stability Overview carried out by De Nederlandsche Bank

(DNB). In response to these developments, the DNB started a real

estate study to enhance the identification of the quality of

commercial real estate and to examine the risk management

processes at Dutch banks. This study is conducted by the Americancompany BlackRock Solutions. While awaiting the results of this

study, the DNB has imposed an extra capital buffer of over 6 billion

on banks, in order to cope with further deterioration in the market.

In addition, the European Central Bank (ECB) will be performing a

stress test on 130 European banks in 2014. The study by BlackRock

Solutions is a precursor to the announced stress test. The DNB is

currently consulting with the examined banks about the conclusions

presented by BlackRock Solutions.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

199

9

Jan

1999

Jul

200

0

Jan

2000

Jul

200

1

Jan

2001

Jul

200

2

Jan

2002

Jul

200

3

Jan

2003

Jul

200

4

Jan

2004

Jul

200

5

Jan

2005

Jul

200

6

Jan

2006

Jul

200

7

Jan

2007

Jul

200

8

Jan

2008

Jul

200

9

Jan

2009

Jul

201

0

Jan

2010

Jul

201

1

Jan

2011

Jul

201

2

Jan

2012

Jul

201

3

Jan

2013

Jul

201

4

Jan

%

1 month Euribor 3 months Euribor

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

1 -1 -2 00 7 1 -1 -2 00 8 1 -1 -2 00 9 1 -1 -2 01 0 1 -1 -2 01 1 1 -1 -2 01 2 1 -1 -2 01 3 1 -1 -2 01 4

%

10Y 5Y


10/22


Real estate financing

Measures for further improving the Dutch market for real estate financing

Figure 9: Debt funds - Loan strategy composition

Source: InrevDebt Fund Universe 2013

Figure 10: Regional strategy by number of funds

Source: InrevDebt Fund Universe 2013

Op basis van de eerste berichten over de onderzoeksresultaten

worden geen omvangrijke afwaarderingen in de

vastgoedleningenportefeuilles verwacht die eventueel de stabiliteit

van de financile sector zouden kunnen aantasten.

Een positief advies van BlackRock Solutions en de ECB over de

Nederlandse banken geeft hun betere en goedkopere toegang tot

internationale kapitaalmarkten. Daarmee kunnen ze hun

balanspositie verbeteren en de leningenproductie voor vastgoed

wellicht laten stijgen.

Daarnaast heeft het kabinet de ambitie om een Nationaal Hypotheek

Instituut op te richten om de Nederlandse financieringsmarkt verder

te verbeteren. Het is de bedoeling dat dit instituut met kapitaal van

pensioenfondsen en/of verzekeraars voor enkele tientallen miljarden

euro's hypotheken van banken overneemt. Op dit moment hebben

de Nederlandse banken voor circa 80 miljard aan binnenlandse

vastgoedleningen uitstaan. Voor pensioenfondsen en verzekeraars

is dit bedrag respectievelijk 20 miljard en 11 miljard. Ook

buitenlandse financiers en/of debt funds kunnen voor meer liquiditeit

op de Nederlandse vastgoedmarkt zorgen.

Volgens een recente studie van INREV (European Association for

Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) zijn er in Europa

momenteel 34 actieve debt funds met een totaal vermogen van

26 miljard. Naar verluidt zijn in 2013 ook al enkele Nederlandse

objecten gefinancierd door een debt fund. De Nederlandse overheid

verwelkomt deze concurrentie en doet momenteel onderzoek naarhet verlagen van de toetredingsdrempels voor deze partijen. Een

aantal (Duitse) banken heeft al kenbaar gemaakt zich op de

Nederlandse markt te orinteren evenals een aantal internationale

pensioenfondsen en Angelsaksische financiers.

Based on initial reports about the study results, no major

depreciation is expected in real estate loan portfolios, which could

affect the stability of the financial sector.

A positive evaluation of Dutch banks by BlackRock Solutions and the

ECB will give them better and cheaper access to international capital

markets. This will allow them to improve their balance sheets andincrease the number of loans issued for real estate.

Furthermore, the government intends to establish the National

Mortgage Institute to further improve the Dutch financing market.

The aim of this institute is to use capital from pension funds and/or

insurers to acquire mortgages worth tens of billions of euros from the

banks. At this moment in time, Dutch banks have circa 80 billion

worth of outstanding national real estate loans. The amount is 20

billion and 11 billion for pension funds and insurers, respectively.

Foreign financiers and/or debt funds could also help to improve

liquidity in the Dutch real estate market.

According to a recent study by INREV (European Association for

Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles), there are currently 34

active debt funds with total assets of 26 billion. In 2013, a number

of Dutch assets are also said to have been financed by debt funds.

The Dutch government welcomes this competition and is currently

exploring ways to eliminate barriers preventing such parties from

entering the market. A number of (German) banks have already

been active in the Dutch market, as have a number of international

pension funds and Anglo-Saxon financiers.

69%

32%

14%

32%

14%

30%

3% 6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Equity Number

Senior Junior+Mezzanine Senior+Subordinated Whole Loans

41%

9%

35%

15%

Wester n Europe Who le of Eur ope UK Other c ou ntries


11/22


Potential exits for active investors

Stock market listing an attractive exit opportunity once again?

Figure 11: GPR European indices (100 = 31-12-2003)

Source: Global Property Research February 2014

Figure 12: Europe indices discount to NAV

Source: EPRA February 2014

Nieuw kapitaalblijvend of van korte duur?

De instroom van nieuw kapitaal in de Nederlandse vastgoedmarkt

zorgt direct voor vragen over de geplande exit-strategien. Er zijn

partijen met een langetermijnstrategie, terwijl andere partijen op

korte of middellange termijn een exit willen realiseren. De strategie

en timing van een exit worden in sterke mate gedreven door de

ontwikkelingen op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt.

Bovendien volgen ze de economische cyclus. Tevens spelen de

kwaliteit van het onderliggende vastgoed en de aard van het kapitaal

waarmee is gefinancierd een belangrijke rol. Kortom, er zijn vele

exits mogelijk en voor ieder type belegger zal dit anders liggen. Voor

de komende periode ziet JLL drie strategien die het meest

waarschijnlijk zijn. Namelijk een IPO (Initial Public Offering), een

single-asset verkoop of een langetermijnstrategie waarbij het

vastgoed voor ten minste zeven jaar in beheer blijft.

Beursgang als exit

Een IPO, oftewel een beursgang, is een van de mogelijk exit-

strategien van een vastgoedbelegger. De belangrijkste reden om

een beursgang te initiren is het ophalen van kapitaal. Het resultaat

is een indirecte (gedeeltelijke) exit van het kapitaal van de zittende

investeerder(s). Nu de economie zich stabiliseert en

vastgoedmarkten tekenen van herstel vertonen, wordt er achter de

schermen veel gesproken over een mogelijke beursgang van

diverse (nieuwe) vastgoedfondsen. Uiteraard spelen de performance

van andere beursgenoteerde vastgoedfondsen en de algehele

performance van de aandelenmarkt een belangrijke rol bij de

mogelijkheden voor een succesvolle IPO. Voor de

vastgoedaandelen is de situatie op dit moment gunstig, recentpresteerden deze over bijna de gehele linie beter dan het vijfjarig

gemiddelde (zie figuur 11 en 12).

New capitallasting or temporary phenomenon?

The inflow of new capital to the Dutch real estate market

immediately raises questions about planned exit strategies. Some

investors adopt long-term strategies, while other investors may want

to exit in the short or medium term. The strategy and timing for these

exits will be greatly determined by market developments in the user

and investment markets. They will also follow the economic cycle.

The quality of underlying real estate and the type of capital used for

funding also plays an important role. In short, many types of exits

are possible and will differ for each type of investor. JLL has

identified three of the most likely strategies in the coming year.

Namely, an IPO (Initial Public Offering), a single-asset sale or a

long-term strategy whereby real estate is retained for a period of at

least seven years.

Stock market listing as exit

An IPO, or a stock-market listing, is one of the potential exit

strategies for real estate investors. Capital collection remains themain reason for initiating a listing on the stock market. This will result

in an indirect (partial) exit for the capital of existing investors. Now

that the economy is stabilizing and the real estate market is showing

signs of recovery, there are rumours about potential stock-market

listings by several (new) real estate funds. Naturally, the

performance of other stock-market-listed real estate funds and the

general performance of the shares market also plays an important

role in the opportunities for a successful IPO. The situation for real

estate shares is currently favorable and recently, almost all were

performing better than the five-year average (see Figures 11 and

12).

0

50

100

150

200

250

300

350

31-

12-

2003

30-

6-

2004

31-

12-

2004

30-

6-

2005

31-

12-

2005

30-

6-

2006

31-

12-

2006

30-

6-

2007

31-

12-

2007

30-

6-

2008

31-

12-

2008

30-

6-

2009

31-

12-

2009

30-

6-

2010

31-

12-

2010

30-

6-

2011

31-

12-

2011

30-

6-

2012

31-

12-

2012

30-

6-

2013

31-

12-

2013

Industrial Office Residential Retail

-36,1%

5,6%

-15,4%

-6,3% -7,7%

-22,6%

-41,7%

8,0%

-20,8%

9,2%

-9,9%

14,3%

-60,0%

-50,0%

-40,0%

-30,0%

-20,0%

-10,0%

0,0%

10,0%

20,0%

Current month (Feb) Last month (Jan) Europe 5 year average


12/22




Figure 13: Number of Real Estate IPOs in Europe

Source: PWC, IPO Watch Europe 2013

Figure 14: Investments 2013 by risk segment

Source: JLL 2014

In 2013 zijn in zowel de USA als in Europa diverse vastgoed IPOs

succesvol afgerond. De grootste vastgoed IPO had betrekking op de

beursintroductie van LEG Immobilien AG in het eerste kwartaal van

2013. LEG Immobilien AG is een Duitse woningbelegger die met

deze beursintroductie meer dan 1 miljard ophaalde. Andere

voorbeelden zijn onder andere Countrywide, Deutsche Annington

Immobilien SE en Green REIT plc. In Nederland is na de mislukte

beursgang van Uni-Invest in 2007 al enige tijd geen activiteit

waarneembaar op het gebied van IPOs gerelateerd aan vastgoed.

Zowel nieuwe internationale partijen die nu actief zijn op de

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, als institutionele beleggers

die al langer aanwezig zijn, zien een exit via een IPO als een

mogelijke strategie. Een notering aan het Damrak behoort dan

uiteraard tot de mogelijkheden, maar is gezien de pan-Europese

strategie van enkele van deze fondsen niet altijd voor de hand

liggend.

EPRA, de Europese brancheorganisatie voor beursgenoteerd

vastgoed, vindt de vastgoedmarkten voor logistiek en woningen het

meest kansrijk om succesvol een IPO af te ronden in de komende

twee jaar. De Nederlandse beurs (Euronext Amsterdam) heeft

momenteel geen notering van fondsen met woning- of logistiek

vastgoed. Echter voor beide segmenten is nu wel concrete

belangstelling onder buitenlandse beleggers. Voor logistiek vastgoed

blijkt dit bijvoorbeeld uit de beursnotering aan de NYSE Euronext-

beurs van het Belgische WDP. Dit aandeel is de afgelopen vijf jaar

sterk in waarde gestegen en noteert momenteel een stevige premie.

In 2013, several IPO's were successfully completed in the USA as

well as Europe. The largest real estate IPO was the stock market

introduction of LEG Immobilien AG in the first quarter of 2013. LEG

Immobilien AG is a German housing investor that managed to raise

over 1 billion with a stock-market listing. Other examples include

Countrywide, Deutsche Annington Immobilien SE and Green REIT

plc. Since the failed stock-market launch of Uni-Invest in 2007, there

has been very little activity concerning realestate- related IPOs in

the Netherlands.

New international investors that are currently active in the Dutch

market for real estate investment, as well as institutional investors

that have been present for quite some time, see IPO's as a potential

strategy. Naturally, listing on the Damrak is one of the possibilities,

but is not always practical considering the pan-European strategies

adopted by of some of these funds.

EPRA, the European sector organization for stock-market-listed realestate, believes the real estate markets for logistics and residential

property offer the most opportunities for realizing a successful IPO in

the coming two years. The Dutch stock exchange (Euronext

Amsterdam) does not currently feature any funds specializing in

residential and logistical real estate. However, there is now

significant interest in both segments among international investors.

In terms of logistics real estate, this is demonstrated by the listing of

WDP (Belgium) on the NYSE Euronext stock exchange. In the past

five years, these shares have significantly increased in value and are

now delivering hefty premiums.

16

5

2

4

1

6

32

4

2

0

2

00

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2010 2011 2012 2013

#IPO Real Estate

9%

27%

17%

37%

57%

11%

14%

0%

11%

41%

16%

60%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Office Retail Industrial

Value Added

Opportunistic

Core-Plus

Core


13/22


14/22




Langetermijnstrategie voor kapitaalbehoud

Een exit-strategie voor de korte tot middellange termijn is niet altijd

een voor de hand liggende optie. Bepaalde beleggers kiezen heel

bewust voor een exit-strategie op de lange termijn en beleggen in

vastgoed voor een periode langer dan zeven jaar. Voor deze

strategie kan worden gekozen vanwege het soort

beleggingskapitaal, het type vastgoed of in veel gevallen een

combinatie van beide.

Partijen die zich voor een zeer lange periode verbinden aan een

beleggingsobject beschikken vaak over kapitaal afkomstig uit een

sovereign wealth fund(staatsfond), particulier vermogen of over

pensioengeld. Dit geldt ook voor een groot aantal Duitse

vastgoedfondsen. Met name als de kwaliteit van zowel het vastgoed

als de locatie hoog genoeg is, of wanneer het vastgoed in een

gesloten fonds is geplaatst.

Kapitaal van sovereign wealth funds en particulier vermogen wordt,

gezien de langetermijnstrategie, hoofdzakelijk belegd in trophy

assets binnen de kantoren- retail- en hotelmarkt. Geschikte objecten

liggen onder meer in het centrum van Amsterdam en op deAmsterdamse Zuidas. Vanwege de schaarste van dergelijke

objecten zijn partijen die beschikken over dit type kapitaal bereid een

bepaalde premium te betalen ten opzichte van de marktwaarde.

Omdat deze partijen een langetermijnstrategie hanteren is het

betalen van een premium voor hen een rele optie.

.

Long-term strategy for capital retention

An exit strategy in the short to mid-term is not always the most

straightforward option. Certain investors consciously plan for a long-

term exit strategy and invest in real estate for a period longer than

seven years. This strategy may be selected due to the type of

investment capital, the type of real estate, or in many cases a

combination of the two.

Investors that commit themselves to investment assets for a very

long time often possess capital originating from a 'sovereign wealth

fund' (government fund), private capital or a pension scheme. This

also applies to many German real estate funds. They will be

attracted if the quality of real estate and location are high enough, or

if the real estate has been placed in a closed fund.

Considering their long-term strategies, capital from sovereign and

private capital is primarily invested in trophy assets within the office,

hotel, and retail markets. Suitable objects are located in places such

as the city centre and Zuidas in Amsterdam. Due to the scarcity of

such objects, investors who possess such capital are prepared to

pay certain a premium relative to the market value. Due to theseinvestorslong-term strategies, they often perceive paying a

premium as a feasible option.


15/22


Outlook: sustainable and stable growth

Sustainable and stable growth

Beleggingsmarkt klimt verder uit dalDe interesse in Nederlands vastgoed is in 2013 toegenomen. Het

beleggingsvolume steeg met meer dan 20% en de prognose voor

2014 is gunstig. Herstel van de gebruikersmarkten laat altijd wat

langer op zich wachten. Dit blijkt ook uit de cijfers van 2013. De

toegenomen interesse van met name internationale beleggers is

grotendeels te danken aan de licht verbeterende economie en de

toegenomen transparantie ten aanzien van prijsvorming. Transacties

binnen het secundaire segment komen momenteel veelal tot stand

op basis van de resterende kasstroom, plus een restwaarde voor de

opstallen. Transacties in dit segment worden niet langer vastgesteld

op basis van het aanvangsrendement. Deze nieuwe aanpak heeft

geleid tot bodemvorming in de markt. Naar verwachting zal dit zich

in 2014 uiten in verdere stabilisatie binnen het secundaire

vastgoedsegment.

De toegenomen transparantie en stabilisatie hebben een

toenemende verhandelbaarheid binnen het secundaire en tertiaire

segment tot gevolg. Deze ontwikkeling was in 2013 met name te

zien op de vastgoedmarkt voor kantoren. Andere vastgoedsectoren

bevinden zich op dit moment op een ander punt in de

vastgoedcyclus. Dit betekent dat iedere vastgoedsector zijn eigen

beleggingskansen heeft.

Kantoren: aanscherping netto-aanvangsrendementen

De dynamiek op de kantorenmarkt heeft zich in 2013 sterk

geconcentreerd op core(-plus) kantoren in Amsterdam. De

attractieve prijzen en de vooruitzichten op netto-effectieve huurgroei

zorgden ervoor dat beleggers terugkeerden naar Amsterdam. In

totaal had namelijk 50% van het kantoorbeleggingsvolume in 2013

betrekking op deze stad.

Voor Amsterdam blijft ook in 2014 de vraag naar geschikt

beleggingsproduct onverminderd groot. Deze aanhoudende

beleggingsdruk leidde eind 2013 al tot een lichte aanscherping van

het netto-aanvangsrendement in het core-segment. In de loop van

2014 zal een verdere aanscherping volgen. Dit geldt ook in lichte

mate voor het netto-aanvangsrendement binnen het core-plus

segment.

Vanwege de druk in Amsterdam zal de beleggersinteresse zich in

2014 meer gaan richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag.

Investment market climbs further to safety

Interest in Dutch real estate increased in 2013. The investment

volume increased by more than 20% and the forecast for 2014 is

positive. As expected, the occupier market has been slow to recover

and this was reflected in the 2013 figures. Increasing interest from

international investors can primarily be attributed to the slightly

improved economic climate and increased pricing transparency.

Currently, transactions in the secondary segment are often funded

by surplus cash flows, plus residual value from lease-related returns.

Transactions in this segment are no longer determined by the initial

yield, causing the market to bottom-out. This is expected to manifest

itself in 2014 by further stabilization within the secondary real estate

segment.

Improved transparency and stabilization has resulted in increased

liquidity in the secondary and tertiary segments. In 2013, this

development has been clearly visible in the market for office real

estate. Other real estate sectors find themselves currently at a

different point in the real estate cycle, which means each real estate

sector has its own investment opportunities.

Offices: improved net initial yieldsIn 2013, activity in the offices market focused strongly on core(-plus)

offices in Amsterdam. Attractive prices and prospects of effective

growth in net lease prices caused investors to return to Amsterdam.

Of the office investment volume in 2013 50% was Amsterdam-

based.

Demand for suitable investment products will remain high in

Amsterdam in 2014. By the end of 2013, this unrelenting investment

pressure had already resulted in slightly improved net initial yields in

the core segment. This improvement will continue during the course

of 2014, which will also slightly influence net initial yields in the core-

plus segment.

Due to the investment pressure in Amsterdam, in 2014 investors

interest will start shifting towards Rotterdam, Utrecht, and The

Hague.


16/22




Als gevolg van deze verhoogde beleggersinteresse zullen met enige

vertraging ook de rendementen in deze steden eind 2014 of begin

2015 licht aanscherpen. Op het moment dat ook de

gebruikersmarkten in deze steden verder aantrekken, zullen op deze

locaties de netto-effectieve huren een lichte groei laten zien.

De geschetste vooruitzichten blijven met name interessant voor

Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse beleggers. Het aandeel van

deze kopersgroepen binnen de kantorenmarkt zal hierdoor naar

verwachting gedurende 2014 groeien. Ook worden meerdere nieuwe

toetreders verwacht. Het eerste bewijs van deze ontwikkeling wordt

mogelijk geleverd door het Canadese Maplewood International

REIT. Deze REIT heeft binnen Europa een speciale focus op

Nederland en heeft de eerste acquisitie aangekondigd. Het zou gaan

om vier single-asset objecten in de regios Amsterdam, Rotterdam

en Den Haag. De koopsom van deze portefeuille bedraagt bijna

60 miljoen.

Logistiek: vraag overstijgt het beleggingsaanbod

Voor logistiek vastgoed geldt dat de beleggingsinteresse binnen het

schaarse core segment ook in 2014 aanhoudt. Deze ontwikkeling

gaat in de loop van 2014 waarschijnlijk zorgen voor een

aanscherping van de rendementen binnen het core segment.

Vanwege de schaarste binnen dit segment zullen de meer

opportunistische beleggers op zoek gaan naar core-plus en wellicht

opportunistische beleggingsproposities. Zij zullen meer risico durven

te nemen wat betreft de kwaliteit van het vastgoed en/of de huurder.

De schaarste aan goed beleggingsproduct binnen het logistieke

segment zorgt ook voor nieuwe samenwerkingsvormen. Op

internationale schaal ontstaan nieuwe joint ventures waarbij equityen expertise worden gebundeld. Zo ontstaan kapitaalkrachtige

partijen die in staat zijn om grote platformdeals te kunnen

acquireren. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de joint ventures

tussen ProLogis en Norges, Segro en PSP Investments.

Ook ontstaan er op nationale schaal samenwerkingsvormen tussen

aannemers en beleggers. Ontwikkelaars hebben hun posities in de

ontwikkelketen verloren aan aannemers en ook de eindgebruiker

wendt zich steeds vaker rechtstreeks tot de aannemer. Voor de

beleggers is dit aanleiding om rechtstreeks samen te werken met

aannemers. Zo verzekeren beleggers zich van geschiktebeleggingsproposities die zij tegen zeer aantrekkelijke prijzen

kunnen kopen. Een voorbeeld hiervan is onder meer de recente

overeenkomst tussen Montea en Van der Maazen Bouwbedrijf voor

een ontwikkeling in Oss.

As a result of this shifting investors interest, perhaps with a slight

delay, yields in these cities will also improve towards the end of 2014

and early 2015. As the user markets in these cities improve, there

will also be slight improvements in the net effective rents.

The identified prospects will continue to appeal to Anglo-Saxon and

Anglo-American investors. As a result, the presence of these buyer

groups is expected to increase further in the office market during the

course of 2014, with a number of new arrivals also anticipated. The

first sign of this development is the arrival of Canadian investor

Maplewood International REIT. This REIT has focused its European

activities on the Netherlands and has now announced its first

acquisition. The assets in question are said to be four properties in

the Amsterdam, Rotterdam, and The Hague region. This portfolio

amounts to almost 60 million.

Logistics: demand exceeding investment supply

In terms of the logistics market, investment interest will also continue

in the scarce core segment in 2014. During the course of 2014, this

development is likely to lead to an increase in yields within the core

segment. Due to the scarcity within this segment, the more

opportunistic investors will shift towards the core-plus and possiblyriskier investment propositions. They will dare to take more risks with

regards to the quality of real estate and/or tenant.

The scarcity of good investment products in the logistics segment is

also resulting in new forms of collaboration. At an international level,

new joint ventures are being created where equity and expertise

are being bundled together. This is helping to create investors with

enough resources to complete major platform deals. Examples of

include the joint ventures between ProLogis and Norges, and Segro

and PSP Investments.

At national level as well, new partnerships are being created

between contractors and investors. Developers have conceded their

position in the development chain to contractors, and end users are

also increasingly approaching contractors directly. This has caused

investors to collaborate directly with contractors. Investors are

therefore guaranteeing themselves suitable investment propositions

at very appealing prices. An example is the recent agreement

between Montea and Van der Maazen Bouwbedrijf for a

development in Oss.


17/22




Winkels: bodemvorming winkelmarkt

Ondanks het feit dat online retailverkopen nog altijd toenemen, blijft

er een sterke behoefte aan fysieke winkels. In Nederland bestaat

echter een overaanbod aan winkelvastgoed. Bovendien sluit het

winkelaanbod vaak niet aan op de behoefte van de consument of

past het niet (meer) binnen een bepaald winkelgebied. Dit heeft al

geleid tot de eerste signalen van polarisatie op de

winkelvastgoedmarkt. Hiermee treedt de winkelmarkt in de

voetsporen van de kantorenmarkt. Deze ontwikkeling zet in 2014

door, waarbij het tempo per winkelsegment verschilt. Het gevolg van

deze ontwikkeling is dat in de eerste maanden van 2014 enkele

buitenlandse durfinvesteerders interesse hebben getoond voor

Nederlands winkelvastgoed.

Binnen de markt voor winkelcentra lijkt de prijsvorming naar

aanleiding van de verkoop van de diverse Corio-centra te hebben

gezorgd voor transparantie in het secundaire segment. Er is sprake

van een sterke prijsdaling die mogelijk nog verder zal doorzetten. De

verwachting is dat er meerdere transacties binnen dit segment zullen

volgen. Winkelcentra waar de prijsvorming onder druk staat, hebben

te maken met een korte looptijd van de huurcontracten, te hoge

huurniveaus in combinatie met een moeilijke branchering en zijnvaak gelegen op secundaire locaties. Deze centra kunnen met

aantrekkelijke rendementen worden aangekocht waarbij kopers de

ruimte hebben om te investeren. Net zoals binnen de kantorenmarkt

zal dit Angelsaksisch en Anglo-Amerikaans kapitaal aantrekken.

Hoogwaardige centra die op een goede locatie liggen, met de juiste

huurdersmix en huurcontracten met een langdurige looptijd,

behouden hun waarde en blijven een interessante

beleggingscategorie voor Nederlandse institutionele beleggers,

particulieren en REITs. In Nederland is dit type beleggingsproduct

schaars.

Na enkele uitdagende jaren voor het PDV/GDV-segment lijkt herstel

in zicht. De PDV/GDV-sector laat een correlatie zien met het

presteren van de woningmarkt. Vanwege het ongelijkmatige herstel

van de woningmarkt zal ook binnen de PDV/GDV een polarisatie

optreden tussen de gebieden waar het met de woningmarkt al

duidelijk beter gaat en gebieden waar herstel achterblijft.

Tot slot de binnenstedelijke winkelstraten. De A1-winkelstraten en

meer specifiek de winkelstraten met luxe retailers, kunnen blijven

rekenen op beleggersinteresse. Dit geldt echter alleen voor de

A1-winkelstraten in de grootste winkelsteden van Nederland. Dit zijnde favoriete winkelstraten van de Nederlandse consument. Deze

ontwikkeling heeft al bij diverse beleggers geleid tot een

aanscherping van de beleggingsstrategie, zij richten zich nu vooral

op de top15 steden.

Retail: retail market bottoming out

Despite ever increasing online retail sales, there continues to be

strong demand for physical retail outlets. However, there is an

abundance of retail real estate in the Netherlands. In addition, the

available retail stock is often incompatible with the needs of

consumers or no longer compatible with certain shopping areas.

This has already resulted in the first signs of polarization in the retail

real estate market; following in the footsteps of the office market.

These developments have continued in 2014, albeit at different rates

for different retail segments. As a result, only speculative foreign

investors have shown interest in the Dutch retail market in the first

few months of 2014.

Due to the sale of various Corio centres, prices appear to have

created greater transparency in the secondary segment of the

shopping centre market. Already, there have been major price

decreases and this trend will continue. Several transactions are also

expected to follow within this segment. Shopping centres where

prices are under pressure have short-term leasing contracts,

excessive rental prices combined with difficult segmentation, and

are often located in secondary locations. These centres can be

purchased with attractive yields, which give buyers capacity to investfurther. As is the case in the offices market, this will attract Anglo-

Saxon and Anglo-American capital.

High-quality centres in good locations, with the right mix of tenants

and long-term leases will continue to retain their value and remain

an interesting investment category for Dutch institutional investors,

private investors and REIT's. This type of investment product is

scarce in the Netherlands.

After a few challenging years recovery appears to be in sight for the

PDV/GDV segment. The performance of the PDV/GDV sector

correlates with that of the housing market. Due to the uneven

recovery in the housing market, there will also be polarization in the

PDV/GDV sector between areas where the housing market is

recovering well and areas where the market is lagging behind.

Finally, inner-city shopping streets. The A1 shopping streets, and

more specifically shopping streets with luxury retailers, will continue

to generate interest among investors. However, this only applies to

A1 shopping streets in the largest cities in the Netherlands, because

these are the favorites of Dutch consumers. This development has

already caused several investors to fine-tune their investment

strategies, which means they have increased their focus on the top15 cities.


18/22




Woningen: grote (inter)nationale interesse

Op de huurwoningmarkt is de beleggersinteresse onverminderd

groot. De aanvangsrendementen liggen door de prijsdalingen die

sinds 2008 zijn ingezet, op niveaus die leiden tot een aantrekkelijk

rendement bij voortgezette exploitatie. Voorheen was een dergelijk

rendement alleen mogelijk door het uitponden van individuele units.

Omdat in ons omringende landen de rendementen lager liggen,

hebben in het afgelopen halfjaar diverse buitenlandse beleggers

interesse getoond in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.

De buitenlandse interesse valt op te delen in twee verschillende

investeringsprofielen. En groep is meer opportunistisch gedreven

en heeft veelal een Angelsaksische of Anglo-Amerikaanse

achtergrond. Deze groep werkt met een tijdshorizon van circa vijf

jaar, waarbij behoefte is aan grote volumes tegen hoge

aanvangsrendementen. De tweede groep bestaat uit (buitenlandse)

institutionele fondsen met een middellange- tot langetermijnhorizon

en een lager risico-rendementprofiel. Deze laatste groep kopers is

kritisch en zoekt goedpassende portefeuilles of omvangrijke single-

asset proposities. De verwachting is dat op korte termijn een eerste

omvangrijke portefeuilledeal met een opportunistische buitenlandse

partij wordt afgerond. De vraag is hoe lang deze buitenlandseinteresse, van met name de meer opportunistische fondsen,

aanhoudt. De positieve berichtgeving over verkoopaantallen en

prijsontwikkeling op de woningmarkt zorgt waarschijnlijk voor

aanscherping van aanvangsrendementen, waardoor de buitenlandse

interesse afneemt.

De eerdergenoemde Angelsaksische en Anglo-Amerikaanse partijen

willen het liefst in korte tijd een omvangrijke Nederlandse

woningportefeuille opbouwen. Dat biedt schaalvoordelen in

financiering en het opstarten van een managementorganisatie,

spreiding van risicos en grootschalig profijt van de huidige

marktomstandigheden (uitsluiting van concurrentie en discounts in

acquisitie). Het wordt voor deze partijen een uitdaging om op korte

termijn in Nederland succesvol te worden. Portefeuilles die

aansluiten bij het gewenste profiel zijn in de Nederlandse markt

beperkt beschikbaar. Daarnaast zijn verkopende partijen veelal niet

bereid om tegen een discount te verkopen.

Residential: strong (inter)national interest

Interest from investors continues to be high in the rental housing

market. Due to price decreases since 2008, initial yields are at a

level where attractive returns can be achieved. In the past, such

returns were only possible by selling off individual units. Because

yields are lower in the surrounding countries, various international

investors have shown an interest in the Dutch market for residential

investment during the past six months.

This international interest can be divided into two different

investment profiles. The first group has more opportunistic motives

and primarily features investors with Anglo-Saxon or Anglo-

American backgrounds. This group operates with a time line of

around five years and requires large volumes where high initial

yields are available. The second group features (foreign) institutional

funds with a mid- to long-term time line and a lower risk/yield profile.

The latter group of buyers is critical and on the lookout for

appropriate portfolios or large single-asset propositions. The first

large portfolio deal with an opportunistic foreign investor is expected

to be completed very soon. The question is, how long will this foreign

interest in opportunistic funds continue. Positive announcements

about sales figures and price increases in the housing market willprobably result in tighter initial yields, leading to a decline in

international interest.

The afore-mentioned Anglo-Saxon and Anglo-American investors

prefer to establish large Dutch housing portfolios within a short time

frame. This offers scale benefits for financing, allows a management

organization to be established, risks to be spread and major profit to

be realized from the current market conditions (exclusion of

competitors and discounts in acquisition). It will be a challenge for

these investors to be successful in the Netherlands in the short-term.

Portfolios meeting the required profile are certainly not in abundance

n the Dutch market. In addition, selling parties are often not prepared

to sell at discounted rates.


19/22




Beleggers die huurwoningen kopen om langjarig te exploiteren,

waaronder de (buitenlandse) institutionele fondsen, hebben

interesse in een ander type product dan beleggers die uitponden.

Over het algemeen hebben beide groepen wel een voorkeur voor

geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. De beste

vooruitzichten op de huurwoningmarkt zijn te vinden binnen

gemeenten waar, vanwege demografische en economische groei,

een aanhoudende schaarste is op de woningmarkt. Deze

gemeenten liggen voornamelijk in de Randstad, maar zeker ook

daarbuiten.

Hotelmarkt zet positieve trend door

Op de hotelmarkt zullen zich in 2014 mogelijkheden blijven

aandienen vanwege de aanhoudende verkoop van te zwaar

gefinancierde beleggingsobjecten die in handen zijn gekomen van

kredietverleners. Ook zetten hotelketens hun asset-light-strategie

voort, ze hebben daarbij duidelijke de voorkeur om het vastgoed niet

in eigendom te hebben. Dit kan mogelijk leiden tot een toename van

beleggingsobjecten die worden afgestoten, waarbij eigenaren

kunnen profiteren van de positieve stemming bij beleggers. Vooral in

Amsterdam is momenteel nog een relatief groot deel van het

hotelvastgoed in eigendom van hotelexploitanten.

Deze kansen kunnen door zowel nationale als internationale

beleggers worden opgepakt. De interesse van internationale partijen

gaat met name uit naar beleggingsproposities in Amsterdam, zowel

naar bestaande hotels als naar nieuwbouw. Daarnaast is er ook

interesse in hotelvastgoed in Rotterdam en Den Haag, maar minder

dan in Amsterdam. De interesse binnen deze steden gaat

voornamelijk uit naar value-add beleggingsproposities. Het gaat dan

om hotels met mogelijkheden voor verbetering van de exploitatie die

ten goede komen aan de beleggingswaarde.

Investors buying rental homes for long-term exploitation, which

includes (foreign) institutional funds, are interested in another type of

product than those selling off individual units. In general, both groups

prefer liberalized or soon-to-be-liberalized residential property. The

best prospects in the residential rental market will be found within

municipalities where, due to demographic and economic growth,

there is relentless scarcity in the housing market. These

municipalities are primarily located in the Randstad, but certainly

also elsewhere in the Netherlands.

Hotel market continues positive trend

In 2014, opportunities will continue to present themselves within the

hotel market due to over-financed investment objects now being sold

off by credit providers. Hotel chains will also continue their asset-

light strategies and prefer to not own their properties. This could

increase the availability of investment objects as owners decide to

cash in on the positive sentiment among investors. Particularly in

Amsterdam, a relatively large port ion of hotel real estate is currently

owned by hotel operators.

These opportunities could be exploited by national as well as

international investors. Interest from international investors will focuson investment propositions in Amsterdam, which includes existing

hotels and new-builds. Furthermore, there is also interest in hotel

real estate, though to a lesser extent than seen in Amsterdam, in

Rotterdam, and The Hague. Interest within these cities primarily

focuses on value-add investment opportunities. In this case, it

involves hotels with potential for improvement, whereby investment

value can also be increased.


20/22




Tot slot.

Zoals blijkt uit deze outlook voor 2014 bevinden de verschillende

Nederlandse vastgoedsectoren zich ieder in een andere fase van de

vastgoedcyclus. In combinatie met het prille economische herstel

biedt dit beleggingskansen voor partijen met zeer uiteenlopende

achtergronden en strategien. Samenwerking, innovatie en

creativiteit zorgen ervoor dat binnen de verschillende

vastgoedsectoren nieuwe mogelijkheden en uitdagingen volop benut

kunnen worden.

Binnen de kantorenmarktzorgt de hernieuwde interesse al voor

schaarste binnen het core en core-plus beleggingssegment.

Hierdoor gaan beleggers in 2014 mogelijk meer risico nemen ten

aanzien van locaties en kwaliteit van het beleggingsproduct.

Voor de logistiekesector blijft er sterke buitenlandse

beleggersinteresse. Het beperkte aanbod van core en core-plus

beleggingsproduct gaat ook binnen deze sector leiden tot het nemen

van meer beleggingsrisico. Binnen de winkelmarktzullen de prijzen

voor het secundaire segment de bodem bereiken. Hierdoor zal de

interesse van Angelsaksisch en Anglo-Amerikaans kapitaal

toenemen en de sector uiteindelijk uit het dal worden getrokken.

Beleggersinteresse voor woningvastgoedblijft onverminderd groot.Zowel buitenlandse als Nederlandse partijen met kapitaal blijven

zoeken naar geschikt beleggingsproduct.

De hotelmarktis de niche-status ontgroeid en kan rekenen op een

blijvend sterke (inter)nationale beleggersinteresse. Gezien de asset-

light-strategie van diverse hotelketens blijft de sector in 2014 haar

momentum vasthouden.

In 2013 is er een sterk fundament gelegd voor het verbeteren van de

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Op basis hiervan zal de

markt in 2014 duurzame en gestage groei laten zien.

Finally.

As demonstrated in this outlook for 2014, each of the various Dutch

real estate sectors is in a different stage of the real estate cycle.

Together with the fragile economic recovery, this offers investment

opportunities for investors with a very wide range of backgrounds

and strategies. Collaboration, innovation, and creativity will allow

new opportunities and challenges to be fully exploited in the various

real estate sectors.

Within the office market, this renewed interest has already resulted

in scarcity in the core and core-plus investment segments. As a

result, investors may take more risks in 2014 in terms of location and

quality of investment projects.

International investors will continue to have a strong interest in the

logistics sector. The scarcity of core and core-plus investment

products will result in more investment risks to be taken in this

sector. In the retail market, prices in the secondary segment will

bottom out. This will increase interest from Anglo-Saxon and Anglo-

American capital and will eventually help the sector to recover.

Investors will continue their unrelenting interest in residential real

estate. International and Dutch investors with sufficient capital

continue to look for suitable investment products.The hotel markethas outgrown its niche status and will continue to

count on unrelenting interest from (inter) national investors.

Considering the asset-light strategy of several hotel chains, the

sector will retain its momentum during 2014.

In 2013, strong foundations were established for improving the

Dutch real estate investment market. As a result, the market will

show sustainable and gradual growth in 2014.


21/22


22/22

Business Contact

Dr van Leeuwen

Head of Capital Markets

+31 (0)20 5 405 405

[email protected]

Report Contact

Sven Bertens Michael Hesp

Senior Researcher Head of Research

+31 (0)20 5 405 405 +31 (0)20 5 405 405

[email protected] [email protected]

Dutch Capital Markets Outlook 2014 Sustainable steady growth

Advancepublications are topic-driven white papers from JLL that focus on key real estate and business issues.

www.jll.com

COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior

written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains

JLL Dutch Capital Markets Outlook 2014

Documents

Transcript of JLL Dutch Capital Markets Outlook 2014