Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017A positive outlook for Portuguese real estateDeloitte Consultores, S.A.
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 2
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Prefácio
É com enorme prazer que lançamos a 3ª edição do inquérito Deloitte Portuguese Real Estate Investment Survey. Este survey analisa a perceção de um painel selecionado de participantes que atuam no setor imobiliário português.
Temos como objetivo perceber a dinâmica do setor imobiliário em Portugal, analisando as respetivas estratégias de investimento e desinvestimento face à conjuntura atual e futura. Abordamos tópicos financeiros e estratégicos do negócio de real estate, que consideramos uma ferramenta útil para o entendimento da dinâmica do setor.
O sucesso desta iniciativa deve-se sobretudo ao envolvimento e participação do Painel de Convidados, ao qual agradecemos desde já, pois contribuiu proativamente com a sua experiência, permitindo identificar as principais tendências da evolução do setor.
Estamos à sua inteira disposição para debater qualquer questão que considere relevante.
Atentamente,
Jorge Marrão
Jorge Sousa Marrão
Partner
Real Estate Leader
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Principais conclusões
23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.
4Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2016. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A.
Globalmente, os inquiridos pretendem apostar numa estratégia investimento em detrimento das estratégias de gestão de
portfólio e desinvestimento.
Em termos de desinvestimento a estratégia dos inquiridos passa por alienar ativos
“Core” (50%). Perceciona-se, por parte dos inquiridos, maior facilidade na captação de investidores para a aquisição dos ativos.
Os investimentos Value Added (69%) assumem-se como a estratégia de
investimento preferencial, sendo que os inquiridos estão mais otimistas quanto à facilidade de captação de Fundos para
financiar as aquisições.
A Banca e os Fundos Soberanos (38%, cada) destacam-se como as principais fontes
de financiamento para aquisições de imobiliário, sendo a origem do capital
maioritariamente Europeia (75%).
Principais conclusões
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Os Fundos de Fundos (50%) e as Companhias de Seguros (43%) são
identificados como os principais compradores de imobiliário, em Portugal. A
origem do capital é maioritariamente Europeia (86%).
Relativamente ao mercado imobiliário português, perceciona-se um aumento no volume e preços de transação nos setores
residencial, comércio/ serviços e hotelaria e maior estabilidade das taxas de
rentabilidade.
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Estratégia de Real Estate para 2017 Mercado imobiliário Português
Segundo trimestre Terceiro trimestre
36%
27%
41% Alienação de ativos “Core”
Apenas 27% pretende desinvestir
em “Opportunistic deals”
Fundos de Fundos são os
compradores de imobiliário mais
relevantes. Destaque para os
Fundos de Pensões (27%)
Segundo trimestre Terceiro trimestre
Política de Investimento Política de Desinvestimento
Análise comparativa
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
27% Apenas 27% dos inquiridos
investe em ativos “Value Added”
41% Os investimentos “Core” são
os mais representativos
41% Banca é a principal entidade
financiadora
73% Do capital é de origem Europeia
Face ao 2º trimestre de 2017 as estratégias de gestão do portfólio e desinvestimento perderam representatividade em detrimento de uma estratégia de investimento.
Aumento no volume e preço de transação nos setores residencial, comércio/
serviços e hotelaria, associada a uma maior estabilidade nas taxas de
rentabilidade dos diversos setores.
77% Do capital é de origem Europeia
69% Os investimentos “Value added”
são os mais representativos
44% 44% dos inquiridos investe em
ativos “Core”
38% Banca e Fundos Soberanos são as
principais entidades financiadoras
75% Do capital é de origem Europeia
50%
29%
50% Alienação de ativos “Core”
Apenas 29% pretende desinvestir
em “Opportunistic deals”
Fundos de Fundos são os
compradores de imobiliário mais
relevantes. Destaque também para
as Companhias de Seguros (43%)
86% Do capital é de origem Europeia
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Introdução
23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
As Sociedades Gestoras de Fundos Imobiliários e as Empresas representam, conjuntamente, 63% dos inquiridos.
Tipo de organização que os inquiridos representam
13%Bancos 19%
Empresas
44%Sociedades
Gestoras de
Fundos
Imobiliários
6%Private Equity
6%Seguradoras
12%Outras
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Estratégia de Real Estate para 2017
A opção estratégica preferencial, para 2017, recai sobre o investimento (44%), seguida das opções de gestão do portfólio e desinvestimento, com 31% e 25% respetivamente.
Estratégia
44%
31%
25%
Desinvestimento
Gestão do portfólio
Investimento
9Presentation title[To edit, click View > Slide Master > Slide Master] > ERASE THIS CAPTION IN THE END
Estratégia de investimento
23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 10
38%
25%
69%
44%
31%
50%
Atual Futura
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Estratégia de investimento atual e futura (1)
Quer na estratégia atual, quer na estratégia futura, a intenção de investimento, por parte dos inquiridos, recai em ativos Value Added (50% e 69%, respetivamente).
(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.
Value added
Core
Opportunistic
deals
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 11
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Principais financiadores/ Business Feeders e sua origem, no próximo ano (1)
A Banca e os Fundos Soberanos (38% cada) são identificados como os principais financiadores do investimento no próximo ano. A origem do financiamento será maioritariamente europeia (75%).
(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.
75%EUROPA
63%AMÉRICA DO NORTE
31%ÁSIA
25%MÉDIO ORIENTE
Banca (%)
Fundos
Soberanos (%)
Fundos de
Fundos (%)
Companhias de
Seguros (%)
Fundos de
Pensões (%)
Outros (%)
Legenda:
Cada ícone representa 10%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 12
38%
44%
18%
31%
25%
44%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Facilidade de captação de fundos, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses
A perceção relativamente à captação de fundos nos próximos 12 meses é ligeiramente mais otimista quando comparada com os últimos 12 meses.
Difícil
Neutra
Fácil
Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 13
31%
Baixo
56%
Significativo
13%
Muito significativo
Duração do processo
12%
Baixo
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Nível de impacte de diversos fatores na captação de fundos
A dimensão do financiamento, o número de investidores e a duração do processo são os fatores que impactam significativamente a captação de fundos.
Dimensão do financiamento
Número de investidores
13%
Muito
significativo
31%
Baixo
56%
Significativo
0%
Sem
significado
69%
Significativo
19%
Muito significativo
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Impacte das alterações regulatórias nas Organizações
A maioria dos inquiridos considera que a AIFMD e o FATCA terão um impacte significativo para as suas Organizações.
(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FATCA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation.
AIFMD(1)
FATCA(2) EMIR(3)
25%
Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável
38%
25%
56%
18% 19%
13%
31%
31% 38%
6%
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Duração do processo de aquisição de ativos imobiliários
O processo de aquisição de ativos imobiliários dura, regra geral, entre 3 e 6meses.
56%Entre 3 e 6
meses
31%Entre 6 e 12
meses
13%Até 3 meses
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Estratégia de desinvestimento
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50%
29%
50%
50%
36%
29%
Atual Futura
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Estratégia de desinvestimento atual e futura (1)
A estratégia de desinvestimento atual passará essencialmente pelos ativos Core. No futuro, a estratégia passará pela alienação de ativos Core e ativos Valueadded.
Value added
Opportunistic
deals
Core
(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Principais investidores de imobiliário e sua origem, no próximo ano (1)
Os Fundos de Fundos (50%) são identificados como os principais compradores de imobiliário no próximo ano, na perspetiva das entidades que pretendem desinvestir.
86%EUROPA
57%AMÉRICA DO NORTE
36%ÁSIA
21%MÉDIO ORIENTE
A Europa (86%) será a principal origem de financiamento para aquisição de imobiliário, seguida da América do Norte (57%).
(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.
Fundos de
Fundos (%)
Companhias de
Seguros (%)
Fundos de
Pensões (%)
Banca (%)
Fundos
Soberanos (%)
Outros (%)
Legenda:
Cada ícone representa 10%
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36%
36%
28%
50%
29%
21%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Facilidade de captação de investidores, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses
A captação de investidores para aquisição de imobiliário, nos próximos 12 meses, é percecionada com maior facilidade por parte dos inquiridos.
Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses
Difícil
Neutra
Fácil
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Nível de impacte de diversos fatores na captação de investidores
A dimensão do financiamento e a duração do processo são os fatores que impactam significativamente a captação de fundos.
O número de investidores tem um impacte cada vez mais reduzido neste processo.
22%
Baixo
64%
Significativo
14%
Muito significativo
Duração do processo
72%
Significativo
14%
Baixohg
14%
Muito significativo
Dimensão do financiamento
Número de investidores
0%
Muito
significativo
43%
Baixo
57%
Significativo
0%
Sem
significado
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 21
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Impacte das alterações regulatórias no desinvestimento da sua Organização
A AIFMD e o EMIR terão, regra geral, um impacte reduzido no desinvestimento das Organizações. O FATCA terá um impacte mais significativo nestas operações.
36%
21%
36% 36%
14%
36%
21%
29%
43%
Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável
AIFMD(1)
FATCA(2) EMIR(3)
(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FATCA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation.
14%
14%
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Duração do processo de alienação de ativos imobiliários
O processo de alienação de ativos imobiliários dura, regra geral, entre 3 e 12 meses.
7%Mais de
12 meses
50%Entre 3 e 6
meses43%Entre 6 e 12
meses
23Presentation title[To edit, click View > Slide Master > Slide Master] > ERASE THIS CAPTION IN THE END
Avaliações imobiliárias
23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.
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14%Custo de reposição
29%Capitalização
57%Comparativo
Método de avaliação dos imóveis (1)
O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o DCF, quer para terrenos quer para outros usos.
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
64%DCF
0%Custo de reposição
7%Capitalização
Land
71%DCF
Outros usos
57%Comparativo
(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 25
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Avaliações imobiliárias externas
Na opinião dos inquiridos, os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos refletem, regra geral, que os mesmos se encontram ao justo valor (43%) ou ligeiramente sobreavaliados (29%).
A maioria dos inquiridos (43%) considera que os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos estão em linha com as alterações do mercado. No entanto, 36% considera que os mesmos não permitem antecipar tendências do mercado.
21%Permitem antecipar
tendências do mercado
43%Em linha com as
alterações do mercado
36%Não permitem antecipar
tendências do mercado
Subavaliados
7%
Ligeiramente subavaliados
21%
Justo Valor
43%
Ligeiramente sobreavaliados
29%
Sobreavaliados
0%
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Mercado imobiliário em Portugal
23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.
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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Dinâmica do setor imobiliário
Volume e preços de transação para os próximos 3 meses
Perceciona-se um aumento do volume e dos preços de transação, para os próximos 3 meses, nos setores residencial, comércio/ serviços e hoteleiro.
Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento
HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial
28%
36%
36%
14%
64%
22%
14%
50%
29%
7%
29%
64%
7%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 28
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Dinâmica do setor imobiliário
Evolução das taxas de rentabilidade para os próximos 3 meses
Espera-se que as taxas de rentabilidade se mantenham, nos próximos 3 meses, nos setores da residencial, comércio e serviços, e industrial.
No setor hoteleiro prevê-se um ligeiro aumento das mesmas.
Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento
HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial
21%
50%
21%
21%
58%
21%
14%
79%
21%
36%
36%
8%
7%
7%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 29
7%
28%
36%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
Impacte de diversas variáveis no setor imobiliário
Os inquiridos consideram que a oferta, o investimento estrangeiro e a entrada de novos players terão um impacte positivo no setor imobiliário, nos próximos 3 meses.
A situação política ganhará representatividade no impacte positivo que gera.
57%
21%
71%
43%
57%
7%
29%7%
Entrada de
novos playersBurocracia Política fiscal Situação
política
Procura Oferta Investimento
estrangeiro
36%
93% 71%
57%
Positivo
Negativo
Neutro36%
36%
8%
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 30
Nota Técnica
Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017
O Portuguese Real Estate Investment Survey tem como principais objetivos avaliar:
• a perceção da evolução do mercado imobiliário, por parte do seus intervenientes; e
• qual a estratégia, atual e futura, com maior aposta por parte das organizações.
Os questionários foram enviados ao Painel de Convidados a 21 de Setembro, tendo-se obtido, a 3 de Outubro, as respostas que foram objeto de tratamento.
Em caso de dúvida, prestação de alguma informação ou algum esclarecimento adicional, por favor contactar:
Jorge Sousa MarrãoPartnerTlm.: +(351) 963 902 674Tel.: +(351) 210 422 [email protected]
Inês Cintra CostaManagerTlm.: +(351) 962 103 923Tel.: +(351) 210 427 [email protected]
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Contactos
Miguel Paiva Couceiro
Manager
Real Estate – Financial Advisory
Deloitte Portugal
Tlm. +(351) 917 240 884
Tel. +(351) 210 422 500
Jorge Sousa Marrão
Partner
Real Estate Leader
Deloitte Portugal
Tlm. +(351) 963 902 674
Tel. +(351) 210 422 503
Ricardo Reis
Partner
Real Estate - Tax
Deloitte Portugal
Tlm. +(351) 964 736 261
Tel. +(351) 210 427 564
Inês Cintra Costa
Manager
Real Estate – Financial Advisory
Deloitte Portugal
Tlm. +(351) 962 103 923
Tel. +(351) 210 422 500
Diogo Pires
Senior Manager
Real Estate - Tax
Deloitte Portugal
Tlm. +(351) 964 837 258
Tel. +(351) 210 427 541
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“Deloitte” refere-se a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, uma sociedade privada de responsabilidade limitada do Reino Unido (DTTL), ou a uma ou mais entidades da sua rede de firmas membro e respetivas entidades relacionadas. A DTTL e cada uma das firmas membro da sua rede são entidades legais separadas e independentes. Aceda a www.deloitte.com/pt/about para saber mais sobre a nossa rede global de firmas membro.
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