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Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017A positive outlook for Portuguese real estateDeloitte Consultores, S.A.

Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A. 2

Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017

Prefácio

É com enorme prazer que lançamos a 3ª edição do inquérito Deloitte Portuguese Real Estate Investment Survey. Este survey analisa a perceção de um painel selecionado de participantes que atuam no setor imobiliário português.

Temos como objetivo perceber a dinâmica do setor imobiliário em Portugal, analisando as respetivas estratégias de investimento e desinvestimento face à conjuntura atual e futura. Abordamos tópicos financeiros e estratégicos do negócio de real estate, que consideramos uma ferramenta útil para o entendimento da dinâmica do setor.

O sucesso desta iniciativa deve-se sobretudo ao envolvimento e participação do Painel de Convidados, ao qual agradecemos desde já, pois contribuiu proativamente com a sua experiência, permitindo identificar as principais tendências da evolução do setor.

Estamos à sua inteira disposição para debater qualquer questão que considere relevante.

Atentamente,

Jorge Marrão

Jorge Sousa Marrão

Partner

Real Estate Leader

3Presentation title[To edit, click View > Slide Master > Slide Master] > ERASE THIS CAPTION IN THE END

Principais conclusões

23Portuguese Real Estate Investment Survey – 3rd Q 2017© 2017. For more information, contact Deloitte Consultores, S.A.

4Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2016. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A.

Globalmente, os inquiridos pretendem apostar numa estratégia investimento em detrimento das estratégias de gestão de

portfólio e desinvestimento.

Em termos de desinvestimento a estratégia dos inquiridos passa por alienar ativos

“Core” (50%). Perceciona-se, por parte dos inquiridos, maior facilidade na captação de investidores para a aquisição dos ativos.

Os investimentos Value Added (69%) assumem-se como a estratégia de

investimento preferencial, sendo que os inquiridos estão mais otimistas quanto à facilidade de captação de Fundos para

financiar as aquisições.

A Banca e os Fundos Soberanos (38%, cada) destacam-se como as principais fontes

de financiamento para aquisições de imobiliário, sendo a origem do capital

maioritariamente Europeia (75%).

Principais conclusões


Os Fundos de Fundos (50%) e as Companhias de Seguros (43%) são

identificados como os principais compradores de imobiliário, em Portugal. A

origem do capital é maioritariamente Europeia (86%).

Relativamente ao mercado imobiliário português, perceciona-se um aumento no volume e preços de transação nos setores

residencial, comércio/ serviços e hotelaria e maior estabilidade das taxas de

rentabilidade.


Estratégia de Real Estate para 2017 Mercado imobiliário Português

Segundo trimestre Terceiro trimestre

36%

27%

41% Alienação de ativos “Core”

Apenas 27% pretende desinvestir

em “Opportunistic deals”

Fundos de Fundos são os

compradores de imobiliário mais

relevantes. Destaque para os

Fundos de Pensões (27%)

Segundo trimestre Terceiro trimestre

Política de Investimento Política de Desinvestimento

Análise comparativa


27% Apenas 27% dos inquiridos

investe em ativos “Value Added”

41% Os investimentos “Core” são

os mais representativos

41% Banca é a principal entidade

financiadora

73% Do capital é de origem Europeia

Face ao 2º trimestre de 2017 as estratégias de gestão do portfólio e desinvestimento perderam representatividade em detrimento de uma estratégia de investimento.

Aumento no volume e preço de transação nos setores residencial, comércio/

serviços e hotelaria, associada a uma maior estabilidade nas taxas de

rentabilidade dos diversos setores.


69% Os investimentos “Value added”

são os mais representativos

44% 44% dos inquiridos investe em

ativos “Core”

38% Banca e Fundos Soberanos são as

principais entidades financiadoras


50%

29%

50% Alienação de ativos “Core”

Apenas 29% pretende desinvestir

em “Opportunistic deals”

Fundos de Fundos são os

compradores de imobiliário mais

relevantes. Destaque também para

as Companhias de Seguros (43%)



Introdução




As Sociedades Gestoras de Fundos Imobiliários e as Empresas representam, conjuntamente, 63% dos inquiridos.

Tipo de organização que os inquiridos representam

13%Bancos 19%

Empresas

44%Sociedades

Gestoras de

Fundos

Imobiliários

6%Private Equity

6%Seguradoras

12%Outras



Estratégia de Real Estate para 2017

A opção estratégica preferencial, para 2017, recai sobre o investimento (44%), seguida das opções de gestão do portfólio e desinvestimento, com 31% e 25% respetivamente.

Estratégia

44%

31%

25%

Desinvestimento

Gestão do portfólio

Investimento


Estratégia de investimento



38%

25%

69%

44%

31%

50%

Atual Futura


Estratégia de investimento atual e futura (1)

Quer na estratégia atual, quer na estratégia futura, a intenção de investimento, por parte dos inquiridos, recai em ativos Value Added (50% e 69%, respetivamente).

(1) Pergunta com possibilidade de resposta múltipla.

Value added

Core

Opportunistic

deals



Principais financiadores/ Business Feeders e sua origem, no próximo ano (1)

A Banca e os Fundos Soberanos (38% cada) são identificados como os principais financiadores do investimento no próximo ano. A origem do financiamento será maioritariamente europeia (75%).


75%EUROPA

63%AMÉRICA DO NORTE

31%ÁSIA

25%MÉDIO ORIENTE

Banca (%)

Fundos

Soberanos (%)

Fundos de

Fundos (%)

Companhias de

Seguros (%)

Fundos de

Pensões (%)

Outros (%)

Legenda:

Cada ícone representa 10%


38%

44%

18%

31%

25%

44%


Facilidade de captação de fundos, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses

A perceção relativamente à captação de fundos nos próximos 12 meses é ligeiramente mais otimista quando comparada com os últimos 12 meses.

Difícil

Neutra

Fácil

Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses


31%

Baixo

56%

Significativo

13%

Muito significativo

Duração do processo

12%

Baixo


Nível de impacte de diversos fatores na captação de fundos

A dimensão do financiamento, o número de investidores e a duração do processo são os fatores que impactam significativamente a captação de fundos.

Dimensão do financiamento

Número de investidores

13%

Muito

significativo

31%

Baixo

56%

Significativo

0%

Sem

significado

69%

Significativo

19%

Muito significativo



Impacte das alterações regulatórias nas Organizações

A maioria dos inquiridos considera que a AIFMD e o FATCA terão um impacte significativo para as suas Organizações.

(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FATCA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation.

AIFMD(1)

FATCA(2) EMIR(3)

25%

Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável

38%

25%

56%

18% 19%

13%

31%

31% 38%

6%



Duração do processo de aquisição de ativos imobiliários

O processo de aquisição de ativos imobiliários dura, regra geral, entre 3 e 6meses.

56%Entre 3 e 6

meses

31%Entre 6 e 12

meses

13%Até 3 meses


Estratégia de desinvestimento



50%

29%

50%

50%

36%

29%

Atual Futura


Estratégia de desinvestimento atual e futura (1)

A estratégia de desinvestimento atual passará essencialmente pelos ativos Core. No futuro, a estratégia passará pela alienação de ativos Core e ativos Valueadded.

Value added

Opportunistic

deals

Core




Principais investidores de imobiliário e sua origem, no próximo ano (1)

Os Fundos de Fundos (50%) são identificados como os principais compradores de imobiliário no próximo ano, na perspetiva das entidades que pretendem desinvestir.

86%EUROPA

57%AMÉRICA DO NORTE

36%ÁSIA

21%MÉDIO ORIENTE

A Europa (86%) será a principal origem de financiamento para aquisição de imobiliário, seguida da América do Norte (57%).


Fundos de

Fundos (%)

Companhias de

Seguros (%)

Fundos de

Pensões (%)

Banca (%)

Fundos

Soberanos (%)

Outros (%)

Legenda:

Cada ícone representa 10%


36%

36%

28%

50%

29%

21%


Facilidade de captação de investidores, nos últimos 12 meses e para os próximos 12 meses

A captação de investidores para aquisição de imobiliário, nos próximos 12 meses, é percecionada com maior facilidade por parte dos inquiridos.

Nos últimos 12 meses Nos próximos 12 meses

Difícil

Neutra

Fácil



Nível de impacte de diversos fatores na captação de investidores

A dimensão do financiamento e a duração do processo são os fatores que impactam significativamente a captação de fundos.

O número de investidores tem um impacte cada vez mais reduzido neste processo.

22%

Baixo

64%

Significativo

14%

Muito significativo

Duração do processo

72%

Significativo

14%

Baixohg

14%

Muito significativo

Dimensão do financiamento

Número de investidores

0%

Muito

significativo

43%

Baixo

57%

Significativo

0%

Sem

significado



Impacte das alterações regulatórias no desinvestimento da sua Organização

A AIFMD e o EMIR terão, regra geral, um impacte reduzido no desinvestimento das Organizações. O FATCA terá um impacte mais significativo nestas operações.

36%

21%

36% 36%

14%

36%

21%

29%

43%

Muito significativo Significativo Reduzido Não aplicável

AIFMD(1)

FATCA(2) EMIR(3)

(1) AIFMD: Alternative Investments Fund Managers Directive; (2) FATCA: Foreign Account Tax Compliance Act; (3) EMIR: European Market Infrastructure Regulation.

14%

14%



Duração do processo de alienação de ativos imobiliários

O processo de alienação de ativos imobiliários dura, regra geral, entre 3 e 12 meses.

7%Mais de

12 meses

50%Entre 3 e 6

meses43%Entre 6 e 12

meses


Avaliações imobiliárias



14%Custo de reposição

29%Capitalização

57%Comparativo

Método de avaliação dos imóveis (1)

O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o DCF, quer para terrenos quer para outros usos.


64%DCF

0%Custo de reposição

7%Capitalização

Land

71%DCF

Outros usos

57%Comparativo




Avaliações imobiliárias externas

Na opinião dos inquiridos, os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos refletem, regra geral, que os mesmos se encontram ao justo valor (43%) ou ligeiramente sobreavaliados (29%).

A maioria dos inquiridos (43%) considera que os valores de avaliação atribuídos aos imóveis pelos avaliadores externos estão em linha com as alterações do mercado. No entanto, 36% considera que os mesmos não permitem antecipar tendências do mercado.

21%Permitem antecipar

tendências do mercado

43%Em linha com as

alterações do mercado

36%Não permitem antecipar

tendências do mercado

Subavaliados

7%

Ligeiramente subavaliados

21%

Justo Valor

43%

Ligeiramente sobreavaliados

29%

Sobreavaliados

0%


Mercado imobiliário em Portugal




Dinâmica do setor imobiliário

Volume e preços de transação para os próximos 3 meses

Perceciona-se um aumento do volume e dos preços de transação, para os próximos 3 meses, nos setores residencial, comércio/ serviços e hoteleiro.

Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento

HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial

28%

36%

36%

14%

64%

22%

14%

50%

29%

7%

29%

64%

7%



Dinâmica do setor imobiliário

Evolução das taxas de rentabilidade para os próximos 3 meses

Espera-se que as taxas de rentabilidade se mantenham, nos próximos 3 meses, nos setores da residencial, comércio e serviços, e industrial.

No setor hoteleiro prevê-se um ligeiro aumento das mesmas.

Diminuição Ligeira diminuição Igual Ligeiro aumento Aumento

HotelariaComércio/ serviçosResidencial Industrial

21%

50%

21%

21%

58%

21%

14%

79%

21%

36%

36%

8%

7%

7%


7%

28%

36%


Impacte de diversas variáveis no setor imobiliário

Os inquiridos consideram que a oferta, o investimento estrangeiro e a entrada de novos players terão um impacte positivo no setor imobiliário, nos próximos 3 meses.

A situação política ganhará representatividade no impacte positivo que gera.

57%

21%

71%

43%

57%

7%

29%7%

Entrada de

novos playersBurocracia Política fiscal Situação

política

Procura Oferta Investimento

estrangeiro

36%

93% 71%

57%

Positivo

Negativo

Neutro36%

36%

8%


Nota Técnica


O Portuguese Real Estate Investment Survey tem como principais objetivos avaliar:

• a perceção da evolução do mercado imobiliário, por parte do seus intervenientes; e

• qual a estratégia, atual e futura, com maior aposta por parte das organizações.

Os questionários foram enviados ao Painel de Convidados a 21 de Setembro, tendo-se obtido, a 3 de Outubro, as respostas que foram objeto de tratamento.

Em caso de dúvida, prestação de alguma informação ou algum esclarecimento adicional, por favor contactar:

Jorge Sousa MarrãoPartnerTlm.: +(351) 963 902 674Tel.: +(351) 210 422 [email protected]

Inês Cintra CostaManagerTlm.: +(351) 962 103 923Tel.: +(351) 210 427 [email protected]

31Portuguese Real Estate Investment Survey – 3º T 2017© 2017. Para informações, contacte Deloitte Consultores, S.A.

Contactos

Miguel Paiva Couceiro

Manager

Real Estate – Financial Advisory

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 917 240 884

Tel. +(351) 210 422 500

[email protected]

Jorge Sousa Marrão

Partner

Real Estate Leader

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 963 902 674

Tel. +(351) 210 422 503

[email protected]

Ricardo Reis

Partner

Real Estate - Tax

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 964 736 261

Tel. +(351) 210 427 564

[email protected]

Inês Cintra Costa

Manager

Real Estate – Financial Advisory

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 962 103 923

Tel. +(351) 210 422 500

[email protected]

Diogo Pires

Senior Manager

Real Estate - Tax

Deloitte Portugal

Tlm. +(351) 964 837 258

Tel. +(351) 210 427 541

[email protected]

mailto:[email protected]





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