RESEARCH

POZNAŃOFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017

2

At the end of 2017, the total office stock in Poznań was estimated at 455,000 sq m, of which 426,000 sq m was rentable. The city remains fifth largest regional office market in Poland. Approximately 43% of the existing stock is situated in the centre of Poznań while the remaining stock is scattered around the city. Non-central areas of concentration of the modern stock begin to emerge in the area of Bułgarska Street and Marcelińska Street in the western part of Poznań (approximately 14% of the total stock) and along Arcybiskupa Baraniaka Street by the Malta Lake (about 9%).

In 2017, four office buildings amounting to 26,300 sq m were completed in Poznań. The new supply was approximately 36% lower when compared to 2016 (41,100 sq m) and some 20% lower than annual average within 5 recent years (32,400 sq m). The largest and most recognizable among new schemes was Bałtyk (12,500 sq m) developed by Garvest Real Estate / Energia Active.

Although the new supply delivered to the market in the previous year was relatively small, at the end of 2017 nearly 126,000 sq m was identified under construction, which equals some 28% of existing stock. According to developers’ schedules, approximately 91,000 sq m may be completed in 2018 and further 35,000 sq m is planned for 2019. 63% of developed space is located outside the city centre and 37% in central locations. It’s worth indicating that nearly 80% of space under construction is focused in 3 large-scale office complexes, including 2nd stage of Business Garden Poznań (46,100 sq m; Vastint Poland), Nowy Rynek (35,000 sq m; Skanska Property Poland) and 2 buildings of Pixel complex (17,700 sq m in total; Garvest Real Estate).

2017 was record-breaking in terms of take-up in Poznań, when lease agreements amounting to 78,200 sq m of office space were signed. This was the highest lease volume in history of the local market, with the significant share of the

Total stock:

455,000 sq mNew supply in 2017:

26,300 sq min 4 schemes

125,800 sq munder construction

Record-breaking take-up:

78,200 sq mleased in 2017

Vacancy rate:

8.6% (decrease by 5 pp. year-on-year)

largest transactions closed in Poland in 2017– 25,500 sq m pre-let transaction in the Nowy Rynek scheme. The lease volume noted in 2017 was 22% higher than previous record (i.e. 2016) and at the same time nearly two times higher when compared with the average annual take-up within 2012-2016 (40,600 sq m).

At the end of December 2017, approximately 39,300 sq m of office space remained vacant in Poznań, which constituted 8.6% of the total stock. The vacancy rate decreased by 5 pp. when compared to the end of 2016, which was a consequence of high demand and moderate volume of new supply delivered to the market. In 2018, an increase of the indicator is expected due to the record-high supply under construction to be delivered by the end of the year.

Source: Knight Frank, PORF

new supply new supply - forecast cumulative supply

f - forecast based on schemes under construction at the end of Q4 2017

CHART 1Annual and cumulative supply of office space in Poznań2012 - 2018f

— 600 000

— 500 000

— 400 000

— 300 000

— 200 000

— 100 000

— 0 sq m

100 000

90 000

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

sq m2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018f

Poznań is one of the six major regional office markets in Poland. Office sector in the city is currently in phase of dynamic development, and 2017 brought record-breaking take-up, increase of developer activity and significant decrease of the vacancy rate. At the same time, asking rents remained stable, but similar to other regional markets, downward pressure on effective rents has become more visible.

OFFICE MARKET IN POZNAŃ RESEARCH

3

MARATON, Union Investment

Asking rents for office space in Poznań remain at the stable level comparable with other major regional cities in Poland. In Q4 2017, office space in A-class buildings was quoted between EUR 12-14.5 per sq m per month (up to EUR 15-16 in selected schemes in the city centre). In case of B-class buildings asking rents ranged between EUR 10-13 per sq m per month. According to Knight Frank estimates, effective rates remained approximately 10-20% lower than asking rents.

Source: Knight Frank, PORF

CHART 2Vacancy rate in the Poznań office market2012 - 2017

Vacancy rate (% of total stock)

Q2Q1 Q3 Q4

Source: Knight Frank, PORF

CHART 3Office take-up in Poznań2012 - 2017

90 000 —

80 000 —

70 000 —

60 000 —

50 000 —

40 000 —

30 000 —

20 000 —

10 000 —

0 sq m —2012 2013 2014 2015 2016 2017

MALTA HOUSE, REINO Partners

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%2012 2013 2014 2015 2016

2017

City centre / Centrum

Marcelińska St. and Bułgarska St. area / Rejon ulic Marcelińskiej

i Bułgarskiej

Area of the Malta Lake / Rejon Jeziora Maltańskiego

Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2) 196 000 66 000 43 000

Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

11.5% 15.2% 0%

Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2) 46 700 46 100 0

Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) EUR 11-15 EUR 12-14 n/a

4

MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017

5

OFFICE MARKET IN POZNAŃ RESEARCH

Source / Źródło: Knight Frank, PORF

Krak

ów

Wro

cław

Trici

ty

Kato

wice

Pozn

ań

Łódź

16

15

14

13

12

11

10

9

8

7

6

CHART 1 / WYKRES 1Asking rents for office space in regional citiesCzynsze wywoławcze za powierzchnię biurową w miastach regionalnychQ4 2017 / IV kw. 2017

CHART 2 / WYKRES 2Office space under construction in major regional marketsPowierzchnia biurowa w budowie na głównych rynkach regionalnychQ4 2017 / IV kw. 2017

Source / Źródło: Knight Frank, PORF

350 000 —

300 000 —

250 000 —

200 000 —

150 000 —

100 000 —

50 000 —

sq m / m2 —Kraków Wrocław Tricity Poznań Łódź Katowice

CHART 3 / WYKRES 3New suppy, take-up and vacancy rate in major regional office marketsNowa podaż, popyt na powierzchnię biurową i współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych 2017

Source / Źródło: Knight Frank, PORF

250 000 —

200 000 —

150 000 —

100 000 —

50 000 —

sq m / m2 —Kraków Wrocław Tricity Łódź Poznań Katowice

New supplyNowa podaż

Annual take-upRoczny popyt

Vacancy rateWspółczynnik pustostanów

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

SEGMENT B, Poznański Park Technologiczno Przemysłowy

EUR/

sq m

/mon

th

EUR/

m2 /m

iesiąc

POZNAŃ VS. REGIONAL CITIES/ POZNAŃ VS. MIASTA REGIONALNE Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017

6

Na koniec 2017 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu były szacowane na 455.000 m2, z czego około 426.000 m2 było przeznaczone na wynajem. Miasto pozostaje piątym wśród regionalnych rynków biurowych w Polsce. Około 43% istniejących zasobów znajduje się w centrum miasta, natomiast poza centrum zaczynają tworzyć się nowe obszary koncentracji powierzchni biurowej. Obejmują one okolice Jeziora Maltańskiego we wschodniej części Poznania (około 9% zasobów) oraz obszar wzdłuż ulic Bułgarskiej i Marcelińskiej, położonych w zachodniej części miasta (około 14%).

W 2017 roku na poznańskim rynku biurowym zostały ukończone cztery projekty o łącznej powierzchni około 26.300 m2. Nowa podaż w ubiegłym roku była o około 36% niższa w porównaniu z 2016 rokiem (41.100 m2) i o około 20% niższa od średniej rocznej

Poznań to jeden z sześciu głównych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Sektor biurowy w mieście jest obecnie w fazie dynamicznego wzrostu, a 2017 rok przyniósł na lokalnym rynku rekordowy popyt, wzrost aktywności deweloperów i znaczny spadek współczynnika pustostanów. Jednocześnie czynsze wywoławcze utrzymały się na stabilnym poziomie, ale podobnie jak w pozostałych miastach regionalnych, widoczny staje się wzrost presji na obniżanie stawek efektywnych.

z ostatnich 5 lat (32.400 m2). Największym i najbardziej rozpoznawalnym spośród nowoukończonych projektów był był Bałtyk (12.500 m2) zrealizowany przez Garvest Real Estate / Energia Active.

Mimo niewielkiej nowej podaży dostarczonej na rynek w minionym roku, na koniec grudnia 2017 w budowie pozostawało blisko 126.000 m2 powierzchni biurowej, co odpowiada ok. 28% istniejących zasobów. Według harmonogramów deweloperów niemal 91.000 m2 może zostać oddane do użytku w 2018 roku, zaś kolejne 35.000 m2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku. 63% realizowanej powierzchni powstaje poza centrum miasta, a 37% w lokalizacjach centralnych. Warto podkreślić, że niemal 80% powierzchni w budowie znajduje się w 3 dużych kompleksach biurowych. To drugi etap Business Garden Poznań (46.100 m2; Vastint Poland), Nowy Rynek (35.000 m2;

Skanska Property Poland) oraz 2 kolejne biurowce kompleksu Pixel (łącznie 17.700 m2; Garvest Real Estate).

2017 rok był w Poznaniu rekordowy pod względem popytu. W analizowanym okresie zawarto transakcje najmu obejmujące 78.200 m2 powierzchni biurowej. To najwyższy wolumen umów najmu w historii lokalnego rynku, w czym duży udział miała największa transakcja zawarta w tym roku w całej Polsce – umowa typu pre-let na 25.500 m2 w projekcie Nowy Rynek. Wolumen popytu odnotowany w 2017 roku był o 22% wyższy w porównaniu z rekordowym dotychczas 2016 rokiem i jednocześnie był niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu do średniej z lat 2012-2016 (40.600 m2).

Całkowite zasoby:

455.000 m²

Nowa podaż w 2017 roku:

26.300 m² w 4 projektach

125.800 m²powierzchnia biurowa w budowie

Rekordowy popyt:

78.200 m²

Pustostany:

8,6% (spadek o 5 pp. r/r)

Źródło: Knight Frank, PORF

Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana

p - prognoza w oparciu o projekty w budowie na koniec 2017 roku

WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Poznaniu2012 - 2018p

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p

— 600 000

— 500 000

— 400 000

— 300 000

— 200 000

— 100 000

— 0 m2

100 000

90 000

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

m2

90 000 —

80 000 —

70 000 —

60 000 —

50 000 —

40 000 —

30 000 —

20 000 —

10 000 —

m2 —2012 2013 2014 2015 2016 2017

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

2012 2013 2014 2015 2016

2017

RYNEK BIUROWY W POZNANIU RESEARCH

7

Źródło: Knight Frank, PORF

WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową w Poznaniu2012 - 2017

Źródło: Knight Frank, PORF

WYKRES 2Współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Poznaniu2012 - 2017

Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)

Na koniec grudnia 2017 roku w Poznaniu dostępne było około 39.300 m2 powierzchni biurowej, co odpowiada 8,6% lokalnych zasobów. Współczynnik pustostanów spadł w porównaniu z końcem poprzedniego roku aż o 5,0 pp., co wynikało zarówno z wysokiego poziomu aktywności najemców, jak i umiarkowanej ilości nowej powierzchni dostarczonej na rynek. W 2018 roku z uwagi na rekordowy wolumen podaży, jaka ma zostać dostarczona na rynek oczekiwany jest wzrost współczynnika.

Wywoławcze stawki czynszów za powierzchnie biurowe w Poznaniu utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym z pozostałymi największymi miastami regionalnymi w Polsce. W IV kw. 2017 roku w biurowcach klasy A czynsze wynosiły

przeważnie od 12 do 14,5 EUR/m2/miesiąc, (do 15-16 EUR w wybranych budynkach w centrum miasta). W przypadku budynków klasy B stawki oscylowały w granicach od 10 do 13 EUR/m2/miesiąc. Według szacunków Knight Frank, efektywne stawki czynszu pozostawały o około 10-20% niższe niż stawki wywoławcze.

II kw.I kw. III kw. IV kw.

ZIELONA 3, T.W. Co. Sp. z o.o.

ZA BRAMKĄ, Wielkopolskie Centrum Wspierania Inwestycji

Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:

+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl

RESEARCH

Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com

ASSET MANAGEMENT

Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com

Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com

CAPITAL MARKETS

Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com

COMMERCIAL AGENCY - OFFICE

L-REP Maciej Skubiszewski maciej.skubiszewski@pl.knightfrank.com

T-REP Karol Grejbus karol.grejbus@pl.knightfrank.com

COMMERCIAL AGENCY - RETAIL

Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com

PROPERTY MANAGEMENT

Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com

PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE

Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com

VALUATIONS & ADVISORY

Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com

Contacts in London / Kontakt w Londynie:

INTERNATIONAL RESEARCH

Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com

© Knight Frank Sp. z o.o. 2018This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.

Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.

As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.

We offer:

strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,

market reports and analysis available to the public,

tailored presentations and market reports for clients.

Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.

Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.

Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:

doradztwo strategiczne,

niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,

prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.

Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.

COMMERCIALMARKET

OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:

Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/

Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/

Cost and service charges od office properties 2011-2016

Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016

Office Market in Warsaw: Q4 2017

Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2017

Commercial market in Poland: 2017

Rynek komercyjny w Polsce: 2017

The Changing Face Of Praga District - 2017

Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017