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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

ANÁLISIS DE HOMOGENIZACIÓN PARA HALLAR EL VALOR DEL TERRENO DE

UN PREDIO ATÍPICO

(PUNTABETÍN)

JACQUELINE URREGO ROJAS.

HERNÁN HELÍ ACEVEDO SAAVEDRA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTA D.C

2020

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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

ANÁLISIS DE HOMOGENIZACIÓN PARA HALLAR EL VALOR DEL TERRENO DE

UN PREDIO ATÍPICO

(PUNTABETÍN)

JACQUELINE URREGO ROJAS. INGENIERA TOPOGRÁFICA

HERNÁN HELÍ ACEVEDO SAAVEDRA. ADMINISTRADOR DE EMPRESAS

TRABAJO DE GRADO

DIRECTOR: HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTA D.C.

2020

3

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................................... 8

I. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 10

I.1. OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................... 10

I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................................................... 10

II. MARCO TEÓRICO .................................................................................................................. 11

II.1 MERCADO INMOBILIARIO. .................................................................................................. 12

II.2 INVESTIGACIÓN MERCADOS INMOBILIARIOS. .............................................................. 12

II.3 DEPURACIÓN Y ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO. ......................................... 13

II.4 HOMOGENIZACIÓN OFERTAS DEL MERCADO. ............................................................. 13

II.6 VARIABLES DE IMPORTANCIA QUE INCIDEN EN EL VALOR O PRECIO. ................. 14

III. CASO DE ESTUDIO PREDIO PUNTA BETÍN ..................................................................... 14

III.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR: ............................................................................................ 17

III.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE .............................................................................................. 17

III.3 TIPOS DE EDIFICACIÓN ....................................................................................................... 17

III.4 EDIFICACIONES IMPORTANTES Y SITIOS DE INTERÉS ............................................... 18

III.5 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA ........................................................................... 18

III.6 VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR ............................................................. 18

III.7 INFRAESTRUCTURA URBANA ........................................................................................... 18

III.8 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN ................................................................................. 18

III.9 BASE DE VALUACIÓN. ......................................................................................................... 19

III.10 REGLAMENTACIÓN URBANISTICA………………………………………………………….19

IV. MÉTODOS DE HOMOGENIZACIÓN TRADICIONAL O EMPÍRICO, COMPARATIVO DE

MERCADO Y MÉTODO CIENTIFICO .................................................................................................. 22

IV.1 MÉTODO TRADICIONAL O EMPÍRICO. .............................................................................. 22

VI.2 MÉTODO CIENTÍFICO A TRAVÉS DE FÓRMULAS MATEMÁTICAS ............................. 27

V. CONCLUSIONES 34

VI. BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................................... 35

ANEXOS ……………………………………………………………………………………………………………………….………………………..35

4

LISTA DE IMAGENES Imagen 1 Carta Catastral ciudad de Santa Marta Sector 1..…….…..……………..………………...12 Imagen 2 Carta Catastral Ciudad de Santa Marta Sector 1 Manzana 217 Predio 6…..…........ .....13 Imagen 3 Ubicación del predio punta Betín. Fuente Google Earth. Image 2020 Maxar Technologies………………………………………………………………………………………… …….14

5

TABLA DE TABLAS

Tabla 1 Variables …………………………………………………………………………………..13 Tabla 2 Resultado Proceso de Homogenización Método Tradicional o Empírico ………….….…20 Tabla 3 Ofertas Sector Bellavista ……………………………………………………………..…21 Tabla 4 Ofertas Sector Rodadero ……………………………………………………………..…22 Tabla 5 Ofertas Sector Salguero ………………………………………………………..………23 Tabla 6 Ofertas Sector Dulcino ……………………………………………………………………….…24 Tabla 7 Resultado proceso de homogenización Método Tradicional o Empírico y Método Científico…………………….……………………..……………………………………………………..…25

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TABLA DE ANEXOS

Anexo 1 Predio Punta Betín ……………………………………………………………….…………30 . Anexo 2 Oferta No………………………………………….……………………………………………….30 Anexo 3 Oferta No. 2………………………………………………………………………………….……30 Anexo 4 Mapa ubicación de las ofertas …………………………………………………………………30

7

AGRADECIMIENTOS

Primero que todo nuestro agradecimiento a Dios, por permitirnos culminar con

satisfacción la especialidad, así mismo agradecer a todos los profesores de la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas, por transmitirnos su conocimiento en

esta especialización, en especial al Ingeniero Hernando Acuña Carvajal ya que su

acompañamiento como director de proyecto brindo el conocimiento necesario para el

desarrollo del trabajo de grado, y al Instituto Geográfico Agustín Codazzi por darnos la

oportunidad de realizar este estudio, de igual manera a La Lonja de Propiedad Raíz de

la Ciudad de Santa Marta quienes aportaron valiosa información para el desarrollo de

este proyecto y no podría faltar agradecer a todos los compañeros quienes fueron un

apoyo importante para la culminación de la especialización.

A nuestras familias, por su apoyo y paciencia que tuvieron durante el transcurso de este

año, el cual requirió para el desarrollo del presente trabajo de grado.

8

INTRODUCCIÓN

El objetivo del presente trabajo busca analizar y comparar a partir del mercado

inmobiliario, a través de fórmulas científica y empírica (tradicional) realizar la

homogenización para determinar el valor comercial en inmuebles en donde no existe

mercado y a si mismo ver las ventajas y desventajas que el método tradicional o

empírico ofrece con respecto a las ofertas obtenidas, analizándolas con el método

científico ya que es una manera objetiva para estimar el valor comercial de un predio.

La homogeneización consiste en analizar, depurar, comparar, varios valores con

respecto a un predio al cual se necesita determinar un valor para otro inmueble que

queremos conocer su valor o precio.

El fin de la homogenización es conocer el valor de un predio en particular a partir de

valores de predios semejantes, con unas características particulares. Se bebe

homogenizar cuando los datos encontrados en el mercado son heterogéneos, es decir,

no son similares por tamaño, forma, ubicación, etc. y otras variables que se relacionaran

más adelante.

Para el desarrollo es este trabajo, es importante el estudio de conceptos o lineamientos

necesarios que se aplicaran en el método de mercados para ofertas de terrenos y tener

valores o precios menos subjetivos con el fin de generar una propuesta que mejore y así

cumplir con los objetivos de este proyecto.

Se requiere plantear un concepto para aquellos predios atípicos con características

particulares del cual no existe mercado similar, sin embargo, se puede obtener un valor

con predios y con mercados en donde según criterio propio, puede servir de parámetro

para establecer un valor, sin la necesidad de recurrir a un mercado directo que es

subjetivo y se basa en apreciaciones.

Como bien se conoce la normatividad Colombiana vigente en materia de avalúos, para

valorar bienes inmuebles se rige por el Decreto 1420 de1998 y la Resolución 620 de

2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), por la cual se establecen los

procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, sin

embargo los métodos y criterios establecidos son en resumen, los estudiados en los

diferentes libros acerca de las metodologías valuatorios, a sí mismo las normas técnicas

establecidas por el ICONTEC mediante Decreto único 1074 del 26 de mayo de 2015

delego el proceso técnico de normas sectoriales, dentro de las cuales se encuentran

bases para la valoración del valor de mercado (NTS S 01), bases para la determinación

9

de valores distintos al valor de mercado (NTS S 02), procedimiento y metodologías para

la realización de avalúos de bienes urbanos a valor de mercado (NTS M 01), así mismo

mediante la creación de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria

y el Servicio se los avalúos (USNA y AVSA), crean normas y guías técnicas sectoriales

(GTS), las cuales mediante investigación nacional e internacional ayudan a mejorar la

ejecución de los procesos valuatorios.

En este orden de ideas, el objetivo del presente trabajo pretende comparar con base en

la homogenización a través de fórmulas científicas, el método empírico (tradicional) en

donde estos métodos juegan un papel importante a la hora de valorar un bien inmueble

con características no similares, que mostraran herramientas útiles las cuales servirán

para determinar el valor comercial con un carácter más técnico de un inmueble.

10

I. OBJETIVOS

I.1. OBJETIVO GENERAL

Analizar el método de comparación de mercado mediante la técnica de homogenización

por factores, el valor de terreno del inmueble para el caso de estudio Predio Punta

Betín, basándose en fórmulas matemáticas, así mismo comparar los resultados con el

método empírico, y así poder concluir cuales son los criterios de homogenización para

aplicar en inmuebles con características especiales.

I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Determinar mediante un análisis el método tradicional y el método científico, el cálculo

para hallar el valor de terreno de un inmueble en la zona urbana de la ciudad de Santa

Marta (Predio Punta Betín).

Analizar las diferentes formas en que las variables repercuten en el valor del inmueble,

con el fin de considerar razonable cuando un proceso tradicional u otro método como el

científico proporcionan un coste confiable y técnico el cual se puede adoptar.

11

I. MARCO TEÓRICO

Existen diferentes criterios a la hora de determinar el valor de un inmueble, así como la

importancia en el estudio de conceptos o lineamientos necesarios que se aplicaran en el

método de mercados para ofertas de terrenos y tener valores o precios menos

subjetivos con el fin de generar una propuesta que mejore y así cumplir con los

objetivos de este proyecto.

¿Empecemos por saber que es Homogenizar?

La homogeneización1 consiste en analizar, depurar, comparar, varios valores, con

respecto a un predio al cual se necesita determinar un valor para otro inmueble que

queremos conocer el valor o precio.

¿Qué se logra después de la Homogenización?

Conocer el valor de un predio en particular a partir de valores de predios semejantes,

con unas características particulares.

¿Cuándo debemos Homogenizar?

Se bebe homogenizar cuando los datos encontrados en el mercado son heterogéneos,

es decir, no son similares por tamaño, forma, ubicación, etc. Otras variables que se

relacionaran más adelante.

Se busca establecer las ventajas y desventajas del inmueble que vamos a realizar el

avalúo, con respectos a las ofertas obtenidas.

Es necesario plantear un concepto para aquellos predios atípicos con características

particulares como son su forma, tamaño, y ubicación etc., del cual no existe mercado

similar, sin embargo, se puede obtener un valor con predios con mercados que, de

cierta manera según nuestro criterio, sirve de parámetro para establecer un valor, sin la

necesidad de recurrir a un mercado directo que es subjetivo y se basa en apreciaciones.

En el presente trabajo se pretende demostrar que el método estadístico, es un recurso

muy valioso el cual se basa en nociones matemática para determinar de manera más

técnica y menos subjetiva el valor de un bien inmueble.

1 Homogenizar: Es hacer que todos los elementos de la muestra, tengan características similares.

12

II.1 Mercado inmobiliario.

Consiste en la oferta y demanda de bienes inmuebles, que pueden ser residenciales,

comerciales, industriales. Es un mercado dinámico, sujeto a cambios y evoluciones que

pueden afectar directamente la economía, es decir, que puede surgir fluctuaciones de

auges y caídas del mercado que influyen en los cambios del precio del bien inmueble

tanto al alza como a la baja. El mercado inmobiliario también comprende la promoción

inmobiliaria, financiación e inversión que puede realizar una empresa o un particular, es

decir, la acción que permite la adquisición o desarrollo de proyectos inmobiliarios.

(Realia, 2015).

II.2 Investigación Mercados Inmobiliarios.

La investigación de mercados, es estudiar las características económicas de los

inmuebles localizada geográficamente en un área determinada, con el fin de estimar un

valor de mercado2 de acuerdo a elementos iguales o diferenciales de otros.

Estas características particulares de los inmuebles urbanos los podemos resumir en el

siguiente cuadro: No.

1

2

Cerca

Relativamente cerca

Lejos

4

Plano

Ondulado

Quebrado

Escarpado

6

7

Forma

Frente

Fondo

Posición

Buenas

Regulares

Malas

Buenas

Regulares

Malas

11

Bueno

Regulares

Malo

13

12

VARIABLES

3

5

9

10

Ubicación

Entorno - Playa

Normatividad

Actividad del sector

8

Topografía

Servicios Públicos

Vías

Transporte Publico

Adecuación del terreno

Paisajismo

Acceso

Factores ocultos (Contaminación)

Tamaño

Tabla No. 1 Variables

2 Valor de Mercado: El valor de mercado es la cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debe

intercambiar en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción en condiciones de plena competencia, después de una comercialización adecuada y donde las partes habían actuado con conocimiento, prudencia y sin compulsión. (IVSC, 2017, p. 18)

13

II.3 Depuración y análisis del mercado inmobiliario.

El análisis de oferta y demanda es una herramienta fundamental sobre el que se basa

una economía de mercados, que puede ser utilizada para analizar una amplia variedad

de problemas, como entender las variaciones del mercado y el impacto de este. El

modelo de la oferta y demanda se puede utilizar cuando asumimos que, a un precio

dado se basa en la mayoría de los casos en el juego de oferta y demanda, una pequeña

parte en las necesidades del vendedor y el comprador.

La curva de demanda muestra la relación entre la cantidad de un bien que los

consumidores están dispuestos a comprar y el precio del bien, mientras que la curva de

oferta muestra la relación entre la cantidad de un bien que los productores están

dispuestos a vender y el precio del bien. (Elias, 2015).

El punto de equilibrio, es aquel en donde se iguala la cantidad ofrecida con la cantidad

demanda. Para llegar al punto de equilibrio hay que hablar de dos situaciones: Exceso

de oferta, es decir, el precio al que se están ofreciendo los productos es mayor que el

precio de equilibrio. Por tanto, la cantidad ofrecida es mayor que la cantidad

demandada. Con lo consiguiente, los oferentes bajarán los precios para aumentar las

ventas. La segunda situación es escasez de productos lo cual significa el precio del bien

ofrecido es menor que el precio de equilibrio. La cantidad demandada es mayor que la

cantidad ofrecida. De modo que los oferentes aumentarán el precio, dado que hay

muchos compradores para pocas unidades del bien para que el número de

demandantes disminuya. (Sevilla, 2016).

Si bien, existen ofertas en el mismo sector, en algunos casos, no se pueden comparar y

por consiguiente homogenizar. Pero si pueden existir ofertas en otros lugares que se

pueden comparar ya que existen características o actividad de mercado similares, por

ejemplo, sobre avenidas con comportamiento o mercado similar.

II.4 Homogenización ofertas del mercado.

Lo primero que se debe realizar es la depuración de las ofertas, es decir, el mercado

inmobiliario. El factor de negociación, si es una oferta directa o a través de un agente

inmobiliario, cuanto tiempo está la oferta en el mercado.

El orden de las variables relacionadas, se dan de acuerdo al grado de importancia de un

inmueble o mejor a la actividad y uso que en última será el factor que determina el valor

comercial y este se encuentra en la normatividad contemplada en los Planes de

Ordenamiento Territorial de cada Municipio.

14

A este se agrega otras variables no siempre son las mismas para todos los predios que

se vaya a homogenizar. El orden y la apreciación juegan un papel importante con el fin

de minimizar errores y subjetividad.

II.6 Variables de importancia que inciden en el valor o precio.

Las variables en el orden de importancia que inciden en el valor del inmueble son: Normatividad Actividad del sector Ubicación Entorno - Playa Topografía Adecuación del terreno Paisajismo Tamaño Servicios Públicos Vías Acceso. Transporte Público. Factores Ocultos.

II. CASO DE ESTUDIO PREDIO PUNTA BETÍN

Ubicación: Para el desarrollo de este trabajo, se realizará el análisis al predio Punta Betin urbano ubicado al Nor-Oeste de la Ciudad de Santa Marta, Departamento del Magdalena, sector Punta Betin del Terminal Marítimo de Santa Marta. Pertenece a la Comuna 2 del Distrito de Santa Marta. INFORMACIÓN CATASTRAL: DIRECCIÓN: K 1 No. 6B – 240 Interior.

NUMERO PREDIAL: 47-001-01-01-0217-0006-000.

MATRICULA INMOBILIARIA: 080-16033.

PROPIETARIO: Operadora de Carbón de Santa Marta.

AVALUO CATASTRAL: $379´459.000,00

AREA DE TERRENO: 365,00 Metros cuadrados.

AREA CONSTRUIDA: 389,00 Metros cuadrados.

Nota: Información tomada del GEOPORTAL-IGAC, Datos Abiertos y recibo predial.

15

IMAGEN No. 1 CARTA CATASTRAL CIUDAD DE SANTA AMRTA SECTOR 1

IMAGEN No. 2 CARTA CATASTRAL CIUDAD DE SANTA AMRTA SECTOR 1 MANZANA 217 PREDIO 6

16

AREAS: El área de terreno varía según el tipo de documento, y se describe en el siguiente cuadro:

FUENTE Área (M2)

Certificado de Tradición y Libertad con Matricula Inmobiliaria 080-16033, de la Oficina de Registro de instrumentos Públicos de Santa Marta.

350,00

Escritura pública No. 3119 del 22/12/2009 de la Notaría Segunda del Círculo de Santa Marta D.T.C.H.

350,00

Información Catastral 365,00

Plano General del Puerto SPSM Planimetría – Revisión Ing. Doménico Gallo Zawady a escala gráfica.

314,50

ÁREA ADOPTADA 314,50

Nota: Hay diferencia de áreas en cada uno de los documentos.

LINDEROS Y DIMENSIONES: De acuerdo al Certificado de Tradición y Libertad con Matricula Inmobiliaria No. 080-16033 de la Oficina de Registro de instrumentos Públicos de Santa Marta. NORTE: El Final de la exploración que construyo el Departamento del Magdalena. ORIENTE: Mar Caribe. SUR: Bahía de Tanguilla hasta la orilla del mar. OCCIDENTE: Mar Caribe.

TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El terreno es de relieve escarpado pendiente es superior al 75%, excepto la cúspide del cerro.

FORMA GEOMÉTRICA: El terreno presenta una forma geométrica irregular, parecida a un rectángulo.

FRENTE: El inmueble presenta frente sobre la cima del cerro Punta Betin, en 12,00 metros. Al igual se puede ingresar por vía marítima por el lado Sur.

FONDO: El promedio es de 26,00 metros.

RELACIÓN FRENTE-FONDO: Por la topografía, forma y de acuerdo al plano aportado la relación frente fonda es de 1: 2.17.

VÌAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: El acceso del predio es por una vía interior bordeando el Puerto Marítimo y es de doble sentido en concreto rígido y en regular estado de conservación.

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SERVICIOS PÚBLICOS: Cuenta con infraestructura de servicios públicos y se garantiza el buen funcionamiento. El transporte público es permanente y se realiza por la avenida Rodrigo de Bastidas o carrera 1ª y la Avenida del Ferrocarril (circunvalar).

III.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR:

Hace parte del sector denominado Centro Histórico de la ciudad de Santa Marta, comuna dos (2) central, enmarcado por los siguientes límites:

IMAGEN No. 3 UBICACIÓN DEL PREDIO PUNTA BETÍN. FUENTE GOOGLE EARTH. IMAGE 2020 MAXAR

TECHNOLOGIES

POR EL NORTE: Cerro Punta Betín. POR EL ESTE: Puerto Marítimo. POR EL SUR : Mar Caribe, El Morro de la Bahía de Santa Marta, con su Faro. POR EL OESTE: Mar Caribe.

III.2 ACTIVIDAD PREDOMINANTE

Actividades portuarias, en donde se localizan principalmente empresas estatales y empresas privadas asociadas al transporte de carbón y aceites vegetal a granel.

III.3 TIPOS DE EDIFICACIÓN

En este sector se observan edificaciones del tipo comercial e industrial, en su mayoría con diseños específicos para la actividad portuaria, como patios de contenedores, bodegas, silos para almacenaje de cereales a granel, oficinas, entre otros. Por la cercanía al Centro Histórico de la Ciudad, se encuentran Hoteles, Residencias, Hostales, sedes u Oficinas de entidades Estatal de orden Nacional, Departamental y Local, sedes bancarías, comercio en general.

Terminal Marítimo

Barrio Norte

Centro Histórico

Barrio San Martin

Barrio San Jorge

Predio Punta Betín

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III.4 EDIFICACIONES IMPORTANTES Y SITIOS DE INTERÉS

Muchas construcciones tipo Colonial como, la Casa de la Aduana o Museo del oro, Oficinas del Comité Departamental de Cafeteros, la casa San Juan de Nepomuceno, Edificios Republicanos como La Alcaldía, el Edificio del Concejo, el antiguo Hospital San Juan de Dios, Sociedad Portuaria y Puerto Marítimo de Santa Marta, parque Simón Bolívar. Entre los sitios de interés encontramos la Biblioteca el Banco de la Republica y la Marina Internacional.

III.5 ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA

El sector residencial más próximo corresponde a estratos dos (2) y tres (3). El estrato solo aplica para los inmuebles destinados a vivienda, para inmuebles con un destino diferente como comerciales, oficinas, bodegas no se tiene clasificación de estratos, de acuerdo con lo establecido en la ley 142 de 1994.

III.6 VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

Las vías importantes de acceso al sector y que comunican con la malla vial y a cualquier lugar de la Ciudad:

Vía Alterna al Puerto.

Calle 10B o Avenida del Ferrocarril.

La Avenida Rodrigo de Bastidas o Carrera primera.

Avenida Campo Serrano o carrera Quinta.

III.7 INFRAESTRUCTURA URBANA

El sector cuenta con tres parques importantes de la Ciudad. El parque Simón Bolívar, el Parque Francisco de Paula Santander (o de Los Novios) y el Camellón Rodrigo de Bastidas. Las tres que permiten el esparcimiento de la ciudadanía.

III.8 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

Teniendo en cuenta la ubicación del predio en un sector influenciado por las actividades portuarias, se prevé una valorización positiva en términos de largo plazo.

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III.9 BASE DE VALUACIÓN:

La ubicación en el sector del Terminal Marítimo y con frente y/o vista a las playas del Mar Caribe, dándole una localización estratégica en la Ciudad.

Su localización, cerca del Centro Histórico donde se encuentran las sedes

Bancarias, parque Simón Bolívar, Alcaldía Distrital, edificios para oficinas, Marina Internacional, Sociedad Portuaria de Santa Marta, museos, Palacio de Justicia y comercio en general.

La heterogeneidad en cuanto a altura y usos del suelo se refieren, en el

Centro Histórico de la ciudad.

La ubicación en el Cerro Punta Betín, la cabida superficiaria pequeña con respecto a los lotes de la zona destinado a la actividad portuaria y comercial.

Topografía escarpada, lo que permite un atractivo visual hacia el centro de la

Ciudad y de la Ciudad hacia el Inmueble.

Diversidad de uso que se desarrolla en el sector, como actividad comercial, institucional, gubernamental, hotelera, parques, bancaria, residencial, destacándose además el actual proceso de consolidación el Centro Histórico de la ciudad.

El valor asignado es para una transacción comercial en función de la

actividad económica que actualmente se desarrolla en el inmueble y en los que se puede desarrollar de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial.

DESCRIPCION HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS: • No se observó problemas de estabilidad. • El inmueble se encuentra altamente afectado por el polvillo de carbón mineral como consecuencia del acopio en predio del vecino, que disminuye significativamente la calidad del aire, el medio ambiente y el paisajismo. • Se observó afectaciones viales

No se observó afectaciones de servidumbres, cesiones. • Al momento de la visita no se observó problemas de seguridad, degradación social, escasez de protección individual y/o colectiva, y proliferación de prácticas delictivas, que pongan en riesgo temporal o permanente la integridad de los ciudadanos.

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III.10 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA El inmueble se encuentra reglamentado conforme al Acuerdo 005 del 2.000, Por el cual se expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Marta “JATEMATUNA” 2.000-2.009. La reglamentación Urbana está determinada por el Estatuto de Normas Urbanas Arquitectónicas del Distrito de Santa Marta. Éste clasifica el predio dentro del Suelo Urbano del Municipio, y adicionalmente según el Mapa de Usos del Suelo Urbano, el predio se encuentra en Zona de Equipamiento Institucional:

Nota: Imagen tomada del Plano de Uso del Suelo Urbano, anexo al Acuerdo 005 del 2.000, Por el cual se expide el Plan de Ordenamiento Territorial de Santa Marta “JATEMATUNA” 2.000-2.009. Artículo 129: Usos Institucionales. Son aquellos usos urbanos cuya función es la de prestar los diferentes servicios requeridos como soporte de las actividades y de la población, y tienen las siguientes características: a) Distribución según tipología: Asistenciales o Salud Pública, Educativos, Administrativos, Culturales, De seguridad, De Culto, Servicios urbanos, Abastecimiento, Transportes, Servicios Públicos. b) Clasificación de los Usos Institucionales. De acuerdo con el radio de acción se establecen las siguientes clases:

De carácter o influencia local: Puestos de salud, dispensarios, sala cunas, centros comunales guarderías, jardines infantiles, CAI, capillas de barrio, biblioteca menor.

De carácter o influencia zonal: Centros de salud zonal, clínicas, ancianatos, escuela de menores, Colegios de primaria o bachillerato.

De carácter o influencia distrital: Hospital Central, Clínicas generales, Universidades, conventos seminarios, Alcaldía, empresas del Estado, teatros, Bibliotecas Distrital, Policía Nacional, Batallón Córdoba, Fiscalía,

Terminal Marítimo

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Cárcel, Iglesias de culto mayor Catedral, Cementerios, Terminal de Transporte, Aeropuerto, Puerto Marítimo, Subestaciones Eléctricas, subestaciones, estructuras de servicios públicos y cuerpo de Guardacostas.

Artículo 152. Áreas de Actividad Institucional. Son aquellas donde se localizan uno o varios equipamientos urbanos de uso institucional. Artículo 153. Equipamientos Urbanos. Se definen como aquellas edificaciones o infraestructuras físicas, establecidas para la prestación de algunos de usos de servicio institucional, que conjugan un papel importante por su ubicación y por su capacidad en el proceso de desarrollo y bienestar local. Los equipamientos se localizan acorde al tipo de equipamiento, su carácter y su relación con el entorno de localización propuesto, así: a) Equipamientos Locales: se pueden articular a las áreas residenciales bajo criterios técnicos urbanos normalizados en el capítulo de desarrollos urbanísticos institucionales. b) Equipamientos Zonales: Precisan de condiciones de adaptación y articulación con respecto a la malla vial secundaria y espacio público de carácter zonal. c) Equipamientos Distritales: se localizarán sobre el sistema vial principal o con restricciones y aislamientos, cuando por razones técnicas deban quedar sobre áreas urbanas con uso específico residencial.

d) Infraestructuras de Servicios Básicos. Se proveerán en los nuevos desarrollos los espacios adecuados para las redes de servicios y se reglamentara su ubicación sobre las rondas y áreas de cesión pública existentes, cuando sea necesario, en coordinación con las Empresas Prestadoras de Servicios.

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IV. MÉTODOS DE HOMOGENIZACIÓN TRADICIONAL O EMPÍRICO, COMPARATIVO DE MERCADO Y MÉTODO CIENTIFICO

De acuerdo a la normatividad Colombiana, La UPAV (Unión Panamericana de Avaluadores) y la norma internacional de avalúos ISVC (International Valuation Standard Comite), recomiendan en lo posible que la estimación del valor debe ser por el método comparativo de mercado, “para que el Método Comparativo3 tenga aplicación científica se requiere de la HOMOGENIZACIÓN y la aplicación de varios factores complementarios”. ( Borrero Ochoa, 2000, p. 56) Para realizar el comparativo de mercado es necesario homogenizar. La técnica de homogenización por factores fue de los más utilizados hasta hace algunos años, para escoger los factores existen tablas las cuales han sido adoptadas por diferentes países, también se realizan por criterio propio del avaluador.

IV.1 Método Tradicional o Empírico.

El método empírico4 está basado en investigaciones de los antecedentes históricos de la propiedad, así como la tradición del inmueble la cual serán determinantes para encontrar su valor. Otra forma para encontrar un posible valor es en la investigación de los valores de las transacciones de compra y venta que se han realizado durante determinado tiempo. Para el caso de estudio, se realizó un comité de avalúos en la Lonja de Propiedad Raíz de Santa Marta y del Magdalena, con el fin de realizar un análisis más profundo con expertos de dicha entidad, basándonos en los valores ya analizados Conociendo el mercado inmobiliario de sectores similares y en este caso en particular

de predios cercanos y/o con acceso al mar y conociendo el inmueble que se quiere

hallar el posible valor del terreno, se determinó el porcentaje o factor de incremento o

decremento entre inmuebles a comparar con el bien o inmueble a valuar.

Este factor comparativo de incremento o decremento varía de acuerdo al grado de

afectación y a lo visto o determinado en las comparaciones existentes en los temas de

homogenización en los libros de avalúos.

3 El Método Comparativo se divide por las características del inmueble y la renta. EL Método Comparativo

por Características se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles. El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través de la renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. (Alves Dantas, 2009, p. 56) 4 El Método Empírico busca llegar al valor ideal basándose en la experiencia inmobiliaria, observando

factores intrínsecos y extrínsecos, de los inmuebles.

23

Entrando en el ejercicio de encontrar el posible valor comercial del metro cuadrado del terreno para este predio en particular, en el cuadro siguiente se determina las variables y el factor negativo o positivo el cual incide en el resultado final y se explicará cada una de las variables. Con base en el estudio de mercado que se encontró en sectores cercanos y comparables al predio de estudio (Bellavista, Rodadero, Playa Salguero y Lago Dulcino) se determinó un valor base de $ 3.000.000, con el cual se realizó el análisis para cada una de las variables, con la colaboración de expertos de La Lonja de Propiedad Raíz de Santa Marta obteniendo los siguientes valores:

No. FACTOR VENTAJA DESVENTAJA SUBTOTAL

1 Negativo 0,25 $750.000 $2.250.000

2 Negativo 0,09 $202.500 $2.047.500

Cerca Positivo 0,2 $0 $2.457.000

Relativamente cerca No Aplica

Lejos No Aplica

4 Igual 0 $2.457.000

Plano No Aplica

Ondulado No Aplica

Quebrado No Aplica

Escarpado Negativo 0,25 $614.250 $1.842.750

6 Negativo 0 $0 $1.842.750

7 Positivo 0,3 $552.825 $2.395.575

Forma Igual 0

Frente Igual 0 $0 $2.395.575

Fondo Igual 0 $0 $2.395.575

Posición Igual 0 $0 $2.395.575

Buenas Igual

Regulares Igual 0 $0 $2.395.575

Malas Igual

Buenas Negativo 0,05 $119.779 $2.275.796

Regulares No Aplica

Malas No Aplica

11 Negativo 0,09 $204.822 $2.070.975

Bueno No Aplica

Regulares No Aplica

Malo Negativo 0,05 $103.549 $1.967.426

13 Negativo 0,3 $590.228 $1.377.198

$1.377.198

8 Tamaño

$3.000.000 VALOR BASE COMPARABLE

VARIABLES

Normatividad

Actividad del sector

3 Ubicación

TRADICIONAL %

Entorno - Playa

5 Topografía

Adecuación del terreno

Paisajismo

Factores ocultos (Contaminación)

VALOR M² DE TERRENO RESULTADO DEL PROCESO DE HOMOGENIZACION

9 Servicios Públicos

10 Vías

Acceso

12 Transporte Publico

Tabla No. 2 Resultado Proceso de Homogenización Método Tradicional o Empírico.

Para este caso se realizó la investigación de mercado en cuatro sectores

representativos para lograr un mejor análisis de sus valores:

24

Bellavista

Para el análisis del caso se encontraron 6 ofertas en el sector de Bellavista que

corresponde a la zona más cercana del predio objeto de estudio. Entre ellas para este

ejercicio tomaremos las ofertas 5 y 6 que son las más representativas por la cercanía a

la playa y son lotes vacíos que nos da una certeza de lo que puede costar el terreno

propiamente dicho, mientras que las ofertas 2, 3 y 4 el valor del terreno da más bajo de

las anteriores porque de una u otra manera hay que descontar el valor de la edificación

y por estar en un sitio residencia de estrato alto son edificaciones que guardan un

diseño arquitectónico armónico y funcional.

T ER R EN O C ON ST R UC C IÓN

Á R EA

EN

M 2

V/ M 2

Á R EA

EN

M 2

V/ M 2

1 Casa Calle 27 # 2-15 $ 500.000.000 2,00% $ 490.000.000 170 $ 2.308.823,53 150 $ 650.000 $ 97.500.000

2 pisos, 4

habitaciones, 4

baños

3173621462Rocio

Valencia

2 Casa Calle 26 # 2-81 $ 750.000.000 1,33% $ 740.000.000 437 $ 1.358.352,40 240 $ 610.000 $ 146.400.000

3 Habitaciones, 4

Baños, 3 salas,

comedor, cocina,

oficina

4310036- 4317572-

3008151256

Hernando

Campo

3 CasaCalle 27 # 1D-

25 Casa 16$ 380.000.000 2,63% $ 370.000.000 153 $ 1.414.379,08 160 $ 960.000 $ 153.600.000

5 habitaciones, 4

baños, 2 pisos,

sala,

comedor,cocina,

260.000

administracion

3016573077-

3205353594Belinda

4 CasaCalle 24 # 2-30

Casa 108$ 220.000.000 4,55% $ 210.000.000 80 $ 1.565.625,00 113 $ 750.000 $ 84.750.000

3 habitaciones, 3

baños, 50.000

administracion

3205734337Marcela

Escudela

5 LoteCalle 26 # 1A-

05$ 1.964.800.000 0,75% $ 1.950.000.000 614 $ 3.175.895,77

Vende o Permuta,

14x433163181827

Rafael

Cortes

6 Lote Cra 1C # 24-54 $ 3.000.000.000 0,67% $ 2.980.000.000 1.000 $ 2.980.000,00 270Construcciones en

mal estado3163181827

Rafael

Cortes

N o .

T IP O D E

IN M UEB L

E

VA LOR

D EP UR A D OCONTACTOD IR EC C IÓN

VA LOR T OT A L

C ON ST R UC C I

ÓN

OB SER VA C ION ES T ELÉF ON O F UEN T EVA LOR P ED ID O%.

N EG.

5 - 6 2 - 3 - 4

$ 3.077.948 $ 1.446.119

$ 138.519 $ 107.220

4,50% 7,41%

$ 3.216.467 $ 1.553.338

$ 2.939.429 $ 1.338.899

OFERTAS

PROMEDIO:

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

OFERTAS

PROMEDIO:

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

Tabla No. 3 Ofertas Sector Bellavista

Con la finalidad se realizar un trabajo que ofrezca una mayor confianza, nos dimos a la

tarea de buscar mercado inmobiliario en otros sectores de la Ciudad con características

que nos permita tomar decisiones precisas. Para este fin se relacionará ofertas

encontradas en cada sector y daremos una corta explicación de por qué no la

tomaremos para compararla con el inmueble del objetivo propuesto.

Rodadero

25

Se encontraron siete ofertas en el sector de El Rodadero con tres valores diferentes, los

cuales oscilan en $1’350.000, $ 2’600.000 y $ 4’000.000. Este último corresponde a un

predio esquinero con la mejor ubicación comercial en el sector del Rodadero y con

frente sobre dos vías. A nuestro juicio, es el valor más ajustado al Mercado, ya que es el

único existente con mejor potencial económico del sector.

El Rodadero es un sector de mayor y mejor comportamiento residencial, comercial y

turístico de la Ciudad de Santa Marta.

TERRENO

ÁREA

EN

M2

V/M2

1 Lote Cra 3 No. - ? $ 1.000.000.000 6,50% $ 935.000.000 625,00 $ 1.496.000,00 3234354795 Oferta 2019

2 Lote Cra 4 Cle 11 $ 1.500.000.000 0,33% $ 1.495.000.000 571,00 $ 2.618.213,66 3008167525 P Manchanare

Esquinero,

cerramiento en

malla, 16,00 X

30,00

3 LoteCra 4 Nro. 8 -

03$ 3.200.000.000 1,56% $ 3.150.000.000 800,00 $ 3.937.500,00 3209722920 20,00 X 40,00

4 Casa Cle 6 No. 4 - 64 $ 1.500.000.000 8,00% $ 1.380.000.000 500,00 $ 2.760.000,00 3118981043 A. RojasVivienda regular

estado

5 LoteTrans 2 No. 4-

54$ 5.568.750.000 0,34% $ 5.550.000.000 4.125,00 $ 1.345.454,55 3124100071 J. Maya

Rodadero

reservado

6 Lote Trans 2 Calle 1 $ 640.000.000 0,00% $ 640.000.000 528,00 $ 1.212.121,21 3002769344 Rafael GranadosRodadero

reservado

7 Lote Cle 6 No. 3 - 60 $ 1.920.000.000 1,04% $ 1.900.000.000 800,00 $ 2.375.000,00 3209722920 RocíoEsquinero 20,00

X 40,00

SECTOR RODADERO

VALOR

DEPURADOTELEFONO FUENTE OBSERVACIONESNo.

TIPO DE

INMUEBLEDIRECCIÓN VALOR PEDIDO

%.

NEG.

1 - 5 - 6

$ 1.351.192

$ 142.026

10,51%

$ 1.493.218

$ 1.209.166

2 - 4 - 7

$ 2.584.405

$ 194.714

7,53%

$ 2.779.119

$ 2.389.691

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

OFERTAS

PROMEDIO:

Tabla No. 4 Ofertas Sector Rodadero

26

Playa salguero

Playa Salguero es el sector de mayor disponibilidad de lote sin desarrollar. En la

actualidad existe la mayor cantidad de proyectos urbanísticos de estratos alto (6) y a

diferencia de las dos anteriores la mayoría de las vías son sin pavimentar y lo particular

es que las aguas del mar no son tan nítidas o cristalinas como las dos anteriores.

TERRENO CONSTRUCCIÓN

ÁREA EN

M2V/M2 ÁREA EN M2 V/M2

1Lote - Casa

ViejaCle 26 # 1 - 38 $ 600.000.000 8% $ 550.000.000 330,00 $ 1.666.666,67

10 ,00 X 33,00

Mts3128578603

2Lote - Casa

Vieja

Cra 3 No. 26 -

140$ 430.000.000 2% $ 420.000.000 275,00 $ 1.527.272,73

11 ,00 X 25,00

Mts3017717311

VALOR

TOTAL

CONSTRUCCI

ÓN

OBSERVACIO

NES

NOMBRE

FUENTE

TELÉFONO

FUENTENo.

TIPO DE

INMUEBLEDIRECCIÓN

VALOR

PEDIDO%. NEG.

VALOR

DEPURADO

1 - 2

$ 1.596.970

$ 98.566

6,17%

$ 1.695.536

$ 1.498.403

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

OFERTAS

PROMEDIO:

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

Tabla No. 5 Ofertas Sector Salguero

27

Lagos del Dulcino

Solo se encontraron tres ofertas de lotes ubicados posteriores a la playa y serían las representativas de Lagos del Dulcino. Se puede considerar como un sector exclusivo, con edificaciones multifamiliares lujosas estrato seis (6). Al igual que El Rodadero y

Playa Salguero, solo es con el fin de referencia.

ÁREA

EN

M2

V/M2 ÁREA

EN M2 V/M2

VALOR TOTAL

CONSTRUCCIÓN

1 LoteEntradaSierra

Laguna$ 20.000.000.000 1,00% $ 19.800.000.000 9.121,00 $ 2.170.814,60 3008172964

2 Lote Cle 19 # 2 - 38 $ 1.553.000.000 0,19% $ 1.550.000.000 1.192,00 $ 1.300.335,57 3153710193

3 LoteLagos del

Dulcino Lote 7$ 12.000.000.000 1,67% $ 11.800.000.000 7.500,00 $ 1.573.178,67 29 $ 40.000 $ 1.160.000 Casa en mal estado

Mónica

Cifuentes3208519312

Lagos Dulcino

CONSTRUCCIÓN

No.TIPO DE

INMUEBLEDIRECCIÓN VALOR PEDIDO

%.

NEG.OBSERVACIONES

TERRENO

VALOR

DEPURADO

NOMBRE

FUENTE

TELÉFONO

FUENTE

2 - 3

$ 1.436.757

192.929,20

13,43%

$ 1.629.686

$ 1.243.828

OFERTAS

PROMEDIO:

DESVIACIÓN ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACIÓN

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

Tabla No. 6 Ofertas Sector Dulcino

VI.2 Método Científico a través de fórmulas Matemáticas

Este método adopta modelos realizados de métodos científicos los cales están sustentados por medio de la estadística y fórmulas matemáticas. Como ya se vio en el método empírico o tradicional “Se hacen correcciones de los datos a través de la aplicación de factores determinísticos, con la consecuente pérdida del nivel de precisión de la tasación; mientras que, en el proceso científico, donde el comportamiento del mercado es explicado a través de modelos de regresión, se puede dar mayor rigor al trabajo.” (Alves Dantas, 2009, p. 18). En general para este metodo las tendencias se extraen del mercado con el fin de observar la informacion de los datos, los modelos ideales para el metodo cientifico son

28

aquellos que cumplen con condiciones favorables de linealidad y homocedasticidad5 entre otras. Para este caso en particular debido a la poca información inmobiliaria encontrada, fue necesario recurrir a la técnica de homogenización por factores, el cual con base en las fórmulas matemáticas y la experiencia de los avaluadores, es posible llegar a determinar el valor de un terreno en términos menos subjetivos. Con base en lo anterior se relaciona en el siguiente cuadro, el resumen de todo el estudio partiendo de un valor de TRES MILLONES DE PESOS $3´000.000,00 el metro cuadrado de terreno y a la cual se le debe descontar el factor establecido de acuerdo al criterio profesional y a lo establecido en las formulas científicas. Es el mismo ejemplo del anterior, con la diferencia que se aplicara los factores de Homogenización de acuerdo a las formulas aplicadas al Fondo, Frente, Posición.

No. FACTOR TRADICIONAL / % CIENTIFICO / % VENTAJA DESVENTAJA SUBTOTAL

1 Negativo 0,15 $450.000 $2.550.000

2 Negativo 0,09 $229.500 $2.320.500

Cerca Igual 0 $0 $2.320.500

Relativamente cerca No Aplica

Lejos No Aplica

4 Igual 0

Plano No Aplica

Ondulado No Aplica

Quebrado No Aplica

Escarpado Negativo 0,067 $155.474 $2.165.027

6 Negativo 0,1 $216.503 $1.948.524

7 Positivo 0,2 $389.705 $2.338.229

Forma Positivo 0

Frente Negativo 0,1162 $271.702 $2.066.526

Fondo Negativo 0,1539 $318.038 $1.748.488

Posición Negativo 0,225 $393.410 $1.355.078

Buenas Igual

Regulares Igual 0 $0 $1.355.078

Malas Igual

Buenas Negativo 0,05 $67.754 $1.287.324

Regulares No Aplica

Malas No Aplica

11 Negativo 0,09 $115.859 $1.171.465

Bueno No Aplica

Regulares No Aplica

Malo Negativo 0,05 $58.573 $1.112.892

13 Negativo 0,3 $333.868 $779.024

$779.024

Adecuación del terreno

Paisajismo

3 Ubicación

Entorno - Playa

5 Topografía

$3.000.000 VALOR BASE COMPARABLE

Factores ocultos (Contaminación)

VALOR M² DE TERRENO RESULTADO DEL PROCESO DE HOMOGENIZACION

9 Servicios Públicos

10 Vías

Acceso

12 Transporte Publico

8 Tamaño

VARIABLES

Normatividad

Actividad del sector

Tabla No. 7 Resultado Proceso de Homogenización Método Tradicional o Empírico y Método Científico

5 La homocedasticidad es una característica de un modelo de regresión lineal que implica que la varianza

de los errores es constante a través del tiempo. La varianza si además de ser constante es pequeña nos indica la fiabilidad del modelo.

29

Lo anterior es el resultado de combinar las teorías científicas (formulas) para aquellos ítems o variables y las teorías tradicionales aplicadas para las variables en donde no existen fórmulas matemáticas y que solo se base en el conocimiento y experiencia. A continuación, se detalla cada una de las variables y se explicará por qué se determinó ese porcentaje: 1. NORMATIVIDAD: Como se había mencionado anteriormente, es la variable de mayor importancia dentro de la escala de valores, ya que nos determina el uso y destino del inmueble, es decir, indica que se permite desarrollar en el predio y de acuerdo a esto, se determina o establece el valor del metro cuadrado. En este caso, al valor base de $3´000.000,00 el metro cuadrado de terreno que corresponde a un sector residencial donde permite la construcción de multifamiliares lujosos y si lo comparamos con el sector donde está ubicado el inmueble objeto de avalúo el uso Normado corresponde a predios servicios especiales. A esta variable, el valor debe afectar en un 15% (menos). Para este ítem se determina un 0,15% sobre el valor resultado de las operaciones anteriores, así: FACTOR NORMATIVIDAD = $3´000.000,00 * (1-0,15%) = $2´550.000,00 2. USOS EN ACTIVIDAD DEL SECTOR: Corresponde al uso actual (edificado). No está ligado al Uso Normado y generalmente es compatible con el Uso Normado. Se debe cambiar cuando este prohibida por el Uso Normado. Al valor de $2´550.000,00 que es el resultado de descontar al valor de los $3’000.000,00 el 15% que corresponde al factor por Normatividad; le aplicamos el factor del 9%, ya que existen en cierta manera diferencias en los Usos en Actividad, aunque en el sector de la muestra existe comercio. FACTOR USO EN ACTIVIDAD = $2´550.000,00 * (1-0,09%) = $2´320.500,00 3. UBICACIÓN: En esta variable no existe factor positivo o negativo. El valor obtenido de la muestra y el predio que se pretende hallar el valor, se encuentran cercano al centro de la Ciudad.

30

Generalmente los inmuebles cercanos al centro de la Ciudad deben tener un mayor

valor, entendiéndose como como la actividad comercial, en ventas de productos o

servicios.

Si lo que se pretende es actividad residencial, lo ideal sería un sector de menos impacto

comercial, por razones de uso y se clasifica en cerca, relativamente cerca y lejos del

centro de la Ciudad o sitio de mayor interés.

En este sentido los dos predios se encuentran cercanos al centro de la Ciudad, por consiguiente, el factor seria cero (0). 4. ENTORNO - PLAYA: Los dos predios se encuentran en igual de condiciones

con respecto a la playa, esto quiere decir, que ninguno de los predios (predio muestra y

predio objeto de avalúo) no tiene frente sobre playa, pero sí muy cerca de ella.

Para este caso, bajo esta condición, el factor es cero (0).

5. TOPOGRAFIA: Influye en un mayor o menor valor dependiendo de lo que estoy

comparando. Entre menos plano sea, se requiere de mayor gastos o costo para poderlo

adecuar o edificar y se clasifica en plano, ondulado, quebrado y escarpado.

En esta variable podemos utilizar la fórmula establecida para determinar la afectación por topografía: Factor Pendiente = (1 – (2/3 * D)) Donde D = % Pendiente Factor Pendiente = (1 – (2/3 * 10%)) Factor Pendiente = (1 – 0,66) Factor Pendiente = 0,9333333 FACTOR PENDIENTE = $2´320.000,00 * 0,93333333 = $2´165.027,00 6. ADECUACIÓN DEL TERRENO: Al tratarse de un terreno inclinado, se requiere de una adecuación con el fin te tener un buen aprovechamiento. En este caso se determina en un 10 % menos del resultado anterior. FACTOR ADECUACIÓN DEL TERRENO = $2´165.027,00 - $216.503,00 = $1´948.524,00.

31

7. PAISAJISMO: Por ubicación es un lote que tiene hermosa vista a la Bahía de Santa Marta y la Ciudad, lo que permite tener una ventaja comparativa con relación al predio de la muestra. Para este ítem se determina un 20% sobre el valor resultado de las operaciones anteriores, así: FACTOR PAISAJISMO = $1´948.524,00 * 1,20 % = $2´338.229,00 8. TAMAÑO: En esta variable, existen otros factores que inciden en el valor, como

es la forma del lote, el frente y fondo. Lo ideal es que la relación sea de 1 a 1, Es decir

que, por cada metro de frente, exista un metro de fondo. O mejor, que tenga mayor

frente que fondo y más si el inmueble el uso es comercial.

En este factor existen cuatro (4) elementos que se deben analizar: Forma, frente, fondo y posición. Para estos elementos existen fórmulas que se aplicaran de la siguiente manera: El factor FORMA, es parecida a un rectángulo, guardando una proporción frente – fondo que no inciden o afecta el valor, por consiguiente, debe ser cero (0). El factor FRENTE, se determina por la siguiente formula según IBAPE: FACTOR FRENTE= (Frente Observado/Frente Tipo) ^0,25 Factor Frente = (12,2 / 20) ^ 0,25 Factor Frente = 0,883 Nota: Como el frente del predio es irregular, se buscó obtener un frente promedio (representativo) con el fin de lograr obtener un factor que permita la mayor precisión posible. El factor FONDO, se calcula por la siguiente formula: Factor Fondo = (Fondo Tipo/ Fondo Observado) ^ 0,415 Factor Fondo = (29,92 / 20) ^ 0,415 Factor Fondo = 0,846 Nota: Al igual que el frente, el fondo del predio es irregular. Se buscó obtener un fondo promedio (representativo) con el fin de lograr obtener un factor que permita la mayor precisión posible para que el resultado final sea menos subjetivo. El factor POSICIÓN, según IBAPE el resultado del factor se determina así: Factor Posición = ((1+20) * (Frente Predio* ValorM2 Predio + Fondo Equivalente * VM2 unitario)) / (Fondo Predio* Frente Predio * Valor Comercial) Factor Posición = 0,774

32

9. SERVICIOS PÚBLICOS: A parte de existir los servicios públicos, se debe

garantizar la calidad y frecuencia en la prestación de los servicios públicos y sobre todo

los servicios públicos básicos como el Acueducto, Alcantarillado y la Energía Eléctrica.

Y otros como los servicios públicos complementarios como Telefonía móvil, Alumbrado

Público y la recolección de basuras.

De acuerdo a la calidad, regularidad o frecuencia del servicio públicos y puede ser

buenos, regulares o malos. Para este caso, bajo esta condición, el factor es cero (0).

10. VÍAS: Existen varios tipos de vías. La más conocida son las siguientes: Vía

pavimentadas, sin pavimentar, peatonales, ancho y las condiciones de conservación,

son factores importantes en esta variable. Otro factor o elementos es si existe una alta

circulación de vehículos y peatones.

De las anteriores se clasifican en buenas, regulares o malas. Para el ejercicio se

clasifica en vías pavimentadas y buenas en el caso de la muestra, mientras que para el

predio objeto de avalúo sería un factor negativo con un factor de 0,05% menos del

resultado anterior, así:

FACTOR VIAS = $1´355.078,00 * (1 – 0,05%) = $1´287.324,00

11. ACCESO: Está relacionada con la variable anterior. Que tan bueno es el acceso. Es fácil llegar y a través de que medio.

En este caso el acceso al predio objeto de avalúo es difícil, hay que pasar por servidumbres de predios vecinos y con portería, lo que limita el acceso. En este caso sería una afectación del 0,09% FACTOR ACCESO = $1´287.324,00 * (1 – 0,09) = $1´171.465,00

12. TRANSPORTE PÚBLICO: Está ligada a las dos anteriores. Qué tipo de transporte existe y con qué frecuencia o regularidad pasa por el inmueble. Se clasifica en buenas, reglares y malas. En este caso es malo ya que el acceso es difícil por los motivos anteriores y la afectación es de un 5%. FACTOR ACCESO = $1´171.465,00 * (1 – 0,05) = $1´112.892,00

13. FACTORES OCULTOS: Son aquellas actividades que solo conoce el individuo o

persona que vende. Son eventos naturales o no naturales, que se dan en fechas,

horario, temporadas determinados. Como ejemplo: Inundaciones por Fuertes o Lluvias

33

prolongadas, ubicación frente a la posición solar. Salidas o entradas de estudiantes a un

Colegio, Salón de eventos o reuniones especiales.

En este caso existe al lado acopio en cielo abierto de carbón mineral lo que con brisas trasporta polvillos que contaminan cualquier sitio por más se encuentren cerrado. En este caso por tener una contaminación, la afectación es alta y es considerada en un 30% del resultado anterior. FACTOR CONTAMINACION = $1´112.892,00 * (1 – 0,30) = $779.024,00 M2. RESULTADO FINAL: Después del proceso anterior, se estima el valor de $779.024,00 M2 de terreno teniendo en cuenta variables de las cuales a dos de ellas se le aplicaron fórmulas que permiten obtener un valor menos subjetivo y más ajustado a la realidad del mercado inmobiliario.

34

V. CONCLUSIONES

Los métodos racionales son los que posibilitan normalizar y analizar los resultados obtenidos con métodos empíricos o tradicionales y llegar a conclusiones en relación con la solución del problema, los métodos empíricos proporcionan los argumentos para el análisis de las teorías racionales, y además, una vez formuladas las teorías, posibilitan su confirmación en la realidad. La naturaleza heterogénea de la mayoría de los inmuebles significa que regularmente no es posible encontrar certeza de mercado de transacciones que relacionen estos bienes idénticos o similares. Es importante conocer el mercado inmobiliario de la Ciudad o por lo menos los sectores a comparar o analizar ya que gran parte se basa en el conocimiento del mercado y la experiencia de poder determinar las variables aplicadas, necesaria para hacer ajustes basados en este análisis comparativo en el grado de afectación positiva o negativa. Esos ajustes deben ser razonables y los tasadores deben documentar las razones de los ajustes y cómo se cuantificaron. No siempre el uso de los métodos estadísticos funcionan a la hora de tasar un bien inmueble, prueba de ello es cuando en el mercado inmobiliario no es posible encontrar un número adecuado de ofertas, lo cual imposibilitan utilizar estas herramientas que si bien son valiosas, no permiten encontrar un valor esperado, por lo tanto un buen criterio y experiencia en el sector inmobiliario, combinado con fórmulas matemáticas, pueden lograr acercarse a un valor menos subjetivo. Cuando no es posible obtener suficientes datos de mercado con el fin de obtener el valor de terreno de un bien inmueble y el entorno imposibilita encontrar ofertas con similitud, el método recomendado a utilizar es el Método por factores, puesto que para casos especiales funcionarían bien siempre y cuando se tenga el suficiente conocimiento de mercado inmobiliario y experiencia en tasaciones. Si bien hoy día existen muchos métodos y obviamente no subjetivos como este, es aconsejable recurrir a este método ya que con el fin de que el resultado final sea lo más objetivo posible. No existe una formula especial para determinar el valor de un inmueble, cada bien inmueble es único y especial, lo que sugiere realizar los estudios adecuados para cada caso.

35

VI. BIBLIOGRAFÍA

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Introducción a La Metodología Científica. Brasil: MIGUEL CAMACARO EDICIONES. Sevilla, A. (2016). Economipedia. Consulta el 2019, de Economipedia:

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http://attics.net.co/valora/nts/

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https://issuu.com/miguelcamacaroediciones9/docs/completodantas

https://www.academia.edu/

36

ANEXOS REGISTRO FOTOGRÁFICO………………………..………………….………………………..……...37 FICHA PREDIAL………………….………………………………………………….………………...…39 PLANO GENERAL……………………………………………………………….……….……….....….43 NORMAS URBANAS………………………………………………………………………….…….…...44 ESCRITURA PÚBLICA………………………………………………………………………………..…46

37

VISTA SUR A NORTE-ESTE DEL INMUEBLE. Fuente Propia.

VISTA NORTE A SUR-OESTE DEL INMUEBLE. Fuente Propia.

38

VISTA NORTE A SUR DEL INMUEBLE. Fuente Propia.

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