Trendanalyse woningcorporaties 2017 - deloitte.com · voorzieningen (hoofdstuk 9), leningen...

Trendanalyse woningcorporatiesVersteviging van het fundamentDecember 2016

Trendanalyse woningcorporaties

2

ColofonDeloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties

Redactie:drs. L.A. Goossens-Kloek RAF.A.J. van Kuijck RA RO EMIAmr. drs. R.P Wiersma

Auteurs:S.E. van Gijzen MScM. de Jong RA MScV.V. Jongbloed RA MScE.J.N. Jungheim RA MScR.R.M. van der Knaap RA MScS.M.F. Maassen RA MScN.C. Meerkerk RA MScA.J. Spaan MScdrs. M. Trouwborst RA CISAT. van der VlietJ.C. van der Wal MSc

De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte.

De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen.

Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever.

© Deloitte, december 2016


3

Het jaar van de transities? Zeker, maar corporaties hebben nog het nodige voor de boeg!

Met trots mag ik u namens Deloitte de tweede Trendanalyse aanbieden. Waar wij voorgaand jaar een start hebben gemaakt met het publiceren van de cijfers over 2012-2013 en 2014 voegen wij er nu het jaar 2015 aan toe. Deze cijfers zijn gebaseerd op de gedeponeerde jaarcijfers over 2015 in het jaar 2016. Ook het jaar 2015 en zeker 2016 dat nagenoeg ten einde is, zijn turbulente jaren voor corporaties. Over aandacht hadden corporaties niet te klagen. Mede als uitvloeisel van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties zijn diverse veranderingen richting de sector voorgesteld die hun uitwerking onder meer hebben gekregen in de Woningwet zoals deze per 1 juli 2015 in werking is getreden.

Veranderingen in vogelvluchtDe veranderingen zijn talrijk als gevolg van de aankondiging en inwerkingtreding van de Woningwet. Thema’s die de bestuurlijke agenda bepalen – want vele zaken zijn nog niet afgerond of kennen implementatievraagstukken – zijn onder meer Splitsingsvoorstel Daeb/niet-Daeb, prestatieafspraken met gemeenten, aanpassing bedrijfsvoering, betaalbaarheid, verduurzamingsopgave, invoering van marktwaardewaardering voor corporaties met ingang van 2016, governancevraagstukken inclusief een nieuwe vorm van toezicht (Autoriteit Woningcorporaties) en de Fit- en proper-test. Op www.woningwet2015.nl vindt u veel achtergrondinformatie over de aard, inhoud en toepassing van deze wijzigingen.

Met de voornoemde onderwerpen vergeet ik ongetwijfeld nog andere thema’s te duiden die naast de reguliere verhuur en het beschikbaar stellen van betaalbare woningen aan de doelgroep spelen.

CompliancedrukCorporaties ervaren - en dat is ook een feitelijkheid - mede als gevolg van voornoemde ontwikkelingen een forse compliancedruk. De verantwoordingsvragen en de hiermee gepaard gaande administratieve lasten zijn hierdoor toegenomen. En het einde hiervan lijkt nog niet in zicht wanneer met ingang van 1 januari 2018 een groot deel van de corporaties Organisaties van Openbaar Belang (OOB) gaan worden. Deze verplichting stelt zwaardere eisen aan de kwaliteit van de interne beheersing en verantwoording van corporaties. Ook de voorgenomen vervroeging naar 1 mei 2018 van het indienen van de jaarstukken over het jaar 2017 en de verantwoordingsinformatie levert nog meer druk op de doorlooptijd van het proces. De verplichting om de jaarrekening te deponeren met Standard Business Reporting is één van de oplossingen om de toegenomen compliancedruk te verminderen.

Aedes-benchmarkIn de recentelijk gepubliceerde Aedes-benchmark blijkt dat corporaties een daling op de bedrijfslasten laten zien. Dat is ook het beeld dat uit de huidige en voorgaande trendanalyse duidelijk naar voren komt. Corporaties hebben vermoedelijk mede door het invoeren van diverse heffingen een terughoudender investeringsbeleid gehad en zijn gaan snijden in de bedrijfslasten. Deze ontwikkeling wierp bij minister Blok de reactie op dat corporaties gierig zijn en ‘Dagobert Duck’-gedrag vertonen door

te weinig te investeren (bouwen en renoveren). Uit de sector kwam hierop tal van reacties die dat beeld nuanceren.

Marktwaarde Mogelijk wordt het verschil van inzicht tussen de minister, de gemeenten en de sector alleen maar groter omdat corporaties bij het deponeren van de jaarrekening 2016 aanzienlijke vermogensstijgingen zullen laten zien. Immers, met ingang van het verslagjaar 2016 zijn corporaties verplicht om hun bezit op marktwaarde te gaan waarderen. Eerdere beschouwingen naar aanleiding van de trendanalyse 2015 gaven aan dat deze aanpassing van de waardering een verwachte vermogenstoename zal laten zien van € 35 miljard. De jaarrekeningen 2016 zullen hier het actuele beeld over laten zien. Maar de verwachting is wel dat dit voer voor discussie tussen woningcorporaties en gemeenten zal gaan betekenen om de prestatieafspraken op te schroeven. Deze toename van het vermogen is zonder verandering van presteren van de corporaties geld dat in de stenen zit, ‘papieren’ rijkdom in dat geval. Een professionalisering van het assetmanagement is daarom noodzakelijk om te ‘presteren naar vermogen’.

Voorwoord


4

Database jaarstukken woningcorporatiesWelke effecten hebben bovenstaande zaken - vastgoedsituatie, bezuinigingen, aanpassing werkterrein en aanpassing wetgeving - op de financiële positie en het functioneren van corporaties? Is hier al iets van te zien? Zeker, maar een belangrijk deel van de effecten zal, zoals aangegeven, nog duidelijk moeten worden naar aanleiding van het opstellen van de jaarstukken 2016.

Op basis van een database met jaarrekeningen van woningcorporaties van de afgelopen jaren hebben wij de financiële cijfers van de corporaties op een rij gezet en geanalyseerd. Het gaat hierbij om de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015. Hierbij hebben wij gebruikgemaakt van de cijfers zoals deze in de gepubliceerde jaarrekeningen bekend zijn. Dat houdt in dat wij helaas niet alle corporaties in onze beschouwingen hebben kunnen meenemen, omdat nog een behoorlijk aantal corporaties hun jaarstukken niet publiceert of slechts een verkorte jaarrekening publiceert. In deze Deloitte Insight geven wij op basis van de beschikbare en verzamelde informatie inzicht in de kengetallen en trends voor corporaties.

De kengetallen geven een goed beeld van het financiële reilen en zeilen van de woningcorporaties. In de opvolgende hoofdstukken geven wij inzicht in de ontwikkeling van de belangrijkste thema’s zoals deze door ons zijn geselecteerd, te weten: samenvatting en conclusies (hoofdstuk 1), kengetallen en algemene informatie (hoofdstuk 2), huren (hoofdstuk 3), onderhoudslasten (hoofdstuk 4), kasstromen (hoofdstuk 5), vastgoed (hoofdstuk 6), marktwaarde (hoofdstuk 7), vermogen (hoofdstuk 8),

voorzieningen (hoofdstuk 9), leningen (hoofdstuk 10), vennootschapsbelasting (hoofdstuk 11) en Wet Normering Topinkomens (WNT) (hoofdstuk 12).

Wij wensen u veel leesplezier en nieuwe inzichten toe.

Frank van Kuijck Segmentleider woningcorporaties Deloitte

December 2016


5

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Samenvatting en conclusies 6

Hoofdstuk 2 Kengetallen en algemene informatie 8

Hoofdstuk 3 Huren - verdere toename van de huren waarneembaar 11

Hoofdstuk 4 Onderhoudslasten - bodem onderhoudslasten bereikt? 15

Hoofdstuk 5 Kasstromen - van essentieel belang met toenemende aandacht 21 voor toezichthouders tot gevolg

Hoofdstuk 6 Vastgoed - beperkte toename bedrijfswaarde, grondposities 30 nemen verder af

Hoofdstuk 7 Marktwaarde - grote overstap in de jaarrekening 2016! 37

Hoofdstuk 8 Vermogen - vermogens blijven stijgen, effect stijgende 41 vastgoedmarkt en bezuinigingen duidelijk zichtbaar!

Hoofdstuk 9 Voorzieningen - woningcorporaties bouwen bewuster en zien 47 voorziening onrendabele top afnemen

Hoofdstuk 10 Leningen - derivatenportefeuille daalt, leningenportefeuille 52 normaliseert?

Hoofdstuk 11 Vennootschapsbelasting - belastinglatenties blijven een fors 57 deel uitmaken van het fiscale resultaat; de acute last blijft marginaal

Hoofdstuk 12 WNT - toezicht duurder! 61


6

Algemeen• In de trendanalyse zijn voor de

boekjaren 2012, 2013, 2014 en 2015 respectievelijk de volgende aantallen woningcorporaties opgenomen 389, 380, 374 en 362. Op onderdelen wijkt het aantal voor de trendanalyse gebruikte woningcorporaties hiervan af als gevolg van het ontbreken van bepaalde specifieke data en/of door het feit dat de jaarrekening niet is gedeponeerd dan wel er een verkorte jaarrekening is gedeponeerd. Gezien de omvang van de populatie in relatie tot het totale aantal woningcorporaties, achten wij de conclusies evenwel representatief voor de gehele woningcorporatiesector.

• Niet alle woningcorporaties hebben voldaan aan de wettelijke verplichting om de jaarrekening (tijdig) te deponeren. Een aantal woningcorporaties heeft geen of een verkorte jaarrekening gedeponeerd.

• Uit de trendanalyse is gebleken dat de woningcorporaties nog een opgave hebben om de verplichte informatie in de jaarrekening op te nemen conform de wettelijke voorschriften.

Exploitatie: huurstijging fors minder en bodem van onderhoudslasten mogelijk bereikt• De huren zijn over de voorbije

jaren duidelijk gestegen. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2015 zien we een trendbreuk; de huurstijging is fors minder dan in 2014. Corporaties zetten hiermee niet fors meer in op maximale huurverhoging en tenderen naar een inflatievolgend beleid.

• De exploitatielasten van woningcorporaties zijn ten opzichte van 2014 fors gedaald. Voor een deel is dit te wijten aan de effecten van sector heffingen (vervallen saneringsheffing).

We zien echter ook een verdere daling van de personeelskosten. Corporaties bezuinigen sinds 2012 fors op hun werkapparaat, waardoor de gemiddelde lasten per eenheid tevens fors dalen in deze periode.

• De sterke daling van de onderhoudslasten zoals te zien was in de periode tot 2014 is voorbij. De onderhoudslasten stabiliseren zich. De verwachting is dat de onderhoudslasten weer zullen stijgen, mede gezien de toename van bouwkosteninflatie en het beleid van corporaties om meer te gaan investeren in de kwaliteit van het woningbezit.

Kasstromen: aanzienlijke stijging van de operationele kasstroom is ingezet om leningen af te lossen• Waar in 2014 nog een beperkte daling

zichtbaar was ten opzichte van 2013, zien wij in 2015 een aanzienlijke stijging in de operationele kasstromen optreden. De vruchten worden geplukt van de in de afgelopen jaren doorgevoerde bezuinigingen en verhoging van de (streef)huren. Tevens speelt hier het vervallen van de saneringsheffing een grote rol.

• Het aantal woningcorporaties dat in de jaarrekening verantwoording aflegt op basis van de directe methode is toegenomen van 20% (2012) naar ruim 64% in 2015. Vanaf 2016 zal het kasstroomoverzicht verplicht via de directe methode opgesteld moeten worden, waardoor nog ruim een derde van de woningcorporaties deze overgang in hun verantwoordingsstukken zal moeten realiseren.

• De gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten tendeert van sterk negatief richting nihil in 2015. Dit lijkt veel te maken te hebben met het

toenemende aantal verkopen en de rem op (grote) investeringsprojecten van de afgelopen jaren om de kasstromen op peil te kunnen houden.

• Over de periode 2012-2015 valt een afnemende omvang van de financieringskasstroom waar te nemen. Woningcorporaties lossen over deze periode gemiddeld meer af dan dat zij nieuwe financiering aantrekken.

• Opvallend is dat de kasstroom uit bedrijfsoperaties en de kasstroom uit operationele activiteiten van de 25 grootste woningcorporaties lager zijn dan het gemiddelde van alle woningcorporaties. Kleinere woningcorporaties houden per vhe dus meer over dan de 25 grootste woningcorporaties.

• De interest coverage ratio (ICR) is over 2015 hoger uitgevallen dan de ICR over 2014. De ICR bij kleinere woningcorporaties is hoger dan bij de grotere woningcorporaties.

Marktwaarde: grote overstap in de jaarrekening 2016!• Van de Top 25 woningcorporaties

waardeert inmiddels meer dan 70% van de corporaties op marktwaarde. Met ingang van 2016 is het verplicht om te gaan waarderen tegen marktwaarde. De overgang naar marktwaarde is geen sinecure. Er zal met name aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de vastgoeddata.

• Overgang naar marktwaarde zorgt voor een zeer aanzienlijke toename van het huidige eigen vermogen van de corporaties. Een deel hiervan zal nooit gerealiseerd worden door toepassing van het eigen beleid van een woningcorporatie. Het is voor corporaties en ook de interne- en externe toezichthouders van belang om duidelijk inzicht te bieden en te hebben in wat de verschillen zijn

Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies


7

ten opzichte van de gehanteerde uitgangspunten bij de marktwaarde versus het eigen beleid, waardoor de afwijkingen ontstaan en wat hiervan de financiële impact is zo wordt de kwaliteit van het vermogen inzichtelijk.

• De grondposities van woningcorporaties zijn als gevolg van afboekingen en exit strategie aanzienlijk in waarde afgenomen ten opzichte van 2012.

• De bedrijfswaarde per vhe is in 2015 met circa 2,5% toegenomen ten opzichte van 2014. Deze stijging wordt vermoedelijk veroorzaakt door de ingezette bezuinigingen van corporaties. Daarnaast zijn corporaties bewuster bezig met vastgoedsturing wat mogelijk ook een bijdrage levert aan de stijging van de bedrijfswaarde.

• Projectactiviteiten zijn de voorbije jaren duidelijk afgenomen. Focus ligt nu op professionalisering van het vastgoedbeheer en het op orde krijgen van de vastgoeddata.

Vermogen - schulden en voorzieningen: woningcorporaties bouwen bewuster en zien voorziening onrendabele top afnemen. Derivatenportefeuille daalt, leningenportefeuille normaliseert?• Voorgaand jaar was het aantal

corporaties dat was gewisseld van waarderingsgrondslag (van waardering tegen kostprijs, naar waardering tegen actuele waarde) gering. Voor 2015 zijn dit in totaal 14 corporaties, oftewel 10% van het totale aantal corporaties die tegen kostprijs waardeerde. Deze corporaties nemen daarmee een voorschot op de verplichte waardering tegen actuele waarde (op basis van een modelmatige waardering) in de jaarrekening 2016.

• Het totale vermogen van de corporaties in de benchmark is gestegen van € 75 miljard in 2014 naar € 87 miljard in 2015. De stijging van het totale vermogen heeft voornamelijk betrekking op de corporaties die waarderen tegen actuele waarde (totaal 97%).

• Het totale vermogen van corporaties die waarderen tegen actuele waarde is in 2015 met 17% gestegen tot € 82 miljard. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de

waardes van het vastgoed.• Het eigen vermogen (gerealiseerd en

ongerealiseerd) van woningcorporaties die actuele waarde toepassen is circa 3 keer zo hoog als bij woningcorporaties die deze niet toepassen.

• De omvang van de voorziening ORT is aanzienlijk afgenomen (ruim 40%) ten opzichte van 2012 (€ 2,0 miljard). De daling is veroorzaakt door afnemende projectactiviteiten.

• De voorziening latente belastingverplichting bestaat bij gemiddeld 36% van de woningcorporaties en blijft in de periode 2012-2015 stabiel qua aantal corporaties. Hierbij valt op dat de voorziening meer dan verdubbeld is in deze periode.

• Op basis van de gegevens van 81% van de woningcorporaties is te zien dat het aantal woningcorporaties met een derivatenportefeuille in 2015 gelijk is gebleven.

• In de periode van deze trendanalyse is de leningportefeuille beperkter afgenomen (€ 0,9 miljard) dan de afname 2014 versus 2013 (€ 3,1 miljard).

• De gemiddelde schuld per vhe neemt af van € 32.200 ultimo 2014 naar € 31.900 ultimo 2015.

Vennootschapsbelasting: forse actieve latenties leiden tot een risico op ‘verliesverdamping’• De actieve latentie uit hoofde van

verliesverrekening blijft onverminderd hoog en er bestaat dan ook een risico op verliesverdamping.

• Een aantal gehanteerde fiscale optimalisatie methoden zijn nog onzeker in relatie tot de goedkeuring van de fiscus. Daarmee bestaat onzekerheid ten aanzien van de geactiveerde verliezen in de commerciële jaarrekeningen.

• De verwachting is dat in de komende jaren de fiscale lasten (uitgaande kasstroom naar de fiscus) fors zullen toenemen als gevolg van het opdrogen van optimalisatiemogelijkheden zoals de afwaardering van het vastgoed in exploitatie.

WNT: toezicht duurder dan in 2014• Bezoldigingen van bestuurders zijn

conform verwachting in 2015 iets

gedaald ten opzichte van 2014. Eén oorzaak hiervan lijkt de in 2015 ingevoerde wettelijke aftopping van de pensioenopbouw te zijn voor zover deze niet gecompenseerd is door de woningcorporatie. Tevens ontvingen bestuurders vaak al het van toepassing zijnde bezoldigingsmaximum dan wel werd reeds gebruikgemaakt van het overgangsrecht waardoor in 2015 geen verhoging mogelijk was.

• Bezoldigingen van de toezichthouders zijn in 2015 gestegen voornamelijk door de wettelijke verdubbeling van de maximale bezoldiging middels de invoering van de WNT 2.

• Toepassing van het overgangsrecht is minder geworden in 2015. Dit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door uitdiensttreding van de desbetreffende topfunctionaris in 2015 of door (zeer kleine) onverschuldigde betalingen in 2014 waarvan in 2015 geen sprake meer is voor de desbetreffende woningcorporatie.


8

De woningcorporatiesector in cijfers1

Tabel 1: de woningcorporatiesector in cijfers

Hoofdstuk 2012 in € 2013 in € 2014 in € 2015 in €Aantal woningcorporaties Hoofdstuk 2 389 380 374 362Aantal woongelegenheden Hoofdstuk 2 2,4 miljoen 2,4 miljoen 2,4 miljoen 2,4 miljoen

Gemiddelde maandhuur per vhe (in euro’s) Hoofdstuk 3 441 460 482 494

Onderhoudslasten Hoofdstuk 4 2,8 miljard 2,7 miljard 2,6 miljard 2,6 miljardPersoneelslasten Hoofdstuk 4 1,8 miljard 1,8 miljard 1,7 miljard 1,6 miljardOverige bedrijfslasten Hoofdstuk 4 2,2 miljard 2,6 miljard 3,4 miljard 3,0 miljardSectorheffingen Hoofdstuk 4 25 miljoen 508 miljoen 1,1 miljard Kasstroom uit bedrijfsoperaties Hoofdstuk 5 5,1 miljard 5,2 miljard 4,7 miljard 5,7 miljardKasstroom uit operationele activiteiten Hoofdstuk 5 1,4 miljard 3,3 miljard 2,8 miljard 3,9 miljardKasstroom uit investeringsactiviteiten Hoofdstuk 5 - 4,8 miljard - 3,2 miljard - 1,6 miljard -0,8 miljardKasstroom uit financieringsactiviteiten Hoofdstuk 5 2,7 miljard 0,1 miljard - 1,3 miljard - 2,5 miljard Bedrijfswaarde – van woningcorporaties in analyse Hoofdstuk 6 103 miljard 103 miljard 102 miljard 104 miljard Materiële vaste activa – verkocht onder voorwaarden Hoofdstuk 7 5,5 miljard 5,7 miljard 5,9 miljard 6,5 miljardVerplichtingen uit hoofde van verkopen onder Hoofdstuk 7 5,5 miljard 5,7 miljard 5,9 miljard 6,5 miljard voorwaarden Vermogen Hoofdstuk 8 68,4 miljard 69,2 miljard 74,5 miljard 86,8 miljard Voorzieningen Hoofdstuk 9 2,6 miljard 2,3 miljard 2,2 miljard 1,8 miljard Langlopende schulden Hoofdstuk 10 80,8 miljard 83,8 miljard 80,8 miljard 79,9 miljardRentelasten Hoofdstuk 10 3,6 miljard 3,6 miljard 3,5 miljard 3,2 miljardBruto nominale waarde derivatenportefeuille Hoofdstuk 10 14,6 miljard 13,9 miljard 14,0 miljard 13,7 miljardMarktwaarde derivatenportefeuille Hoofdstuk 10 - 11,3 miljard - 3,4 miljard - 4,0 miljard - 4,8 miljardGemiddelde rentevoet Hoofdstuk 10 4,37% 4,31% 4,28% 3,94% Actieve belastinglatentie Hoofdstuk 11 1,0 miljard 1,3 miljard 2,0 miljard 2,0 miljardPassieve belastinglatentie Hoofdstuk 11 0,2 miljard 0,3 miljard 0,4 miljard 0,4 miljardVpb (- is een last) Hoofdstuk 11 -45,4 miljoen 63,8 miljoen 559 miljoen 59 miljoen

Beloning bestuurder(s) Hoofdstuk 12 56,8 miljoen 59,8 miljoen 55,5 miljoen 55,1 miljoenBeloning commissarissen Hoofdstuk 12 12,4 miljoen 12,4 miljoen 11,6 miljoen 13,6 miljoen

1) Op onderdelen kan en zal er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van bijvoorbeeld de Corporatie in Perspectief en de Aedes-benchmark. De afwijkingen worden

veroorzaakt doordat bij deze analyse alleen gebruik is gemaakt van de data afkomstig uit gedeponeerde (volledige) jaarrekeningen. Hierdoor zijn de aantallen

corporaties zoals deze in de analyse zijn betrokken op diverse onderdelen lager dan het aantal geregistreerde woningcorporaties over de jaren.

Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie


9

Huurprijsontwikkeling (beleid en mogelijkheden)Zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen voor huishoudens met de laagste inkomens is en blijft een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, woningcorporaties en huurders. Jaarlijks stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. In tabel 2 is het (kabinets)beleid en zijn de mogelijkheden voor woningcorporaties om de huren te verhogen inzichtelijk gemaakt.

Tabel 2: huurprijsontwikkeling

2012 2013 2014 2015Inflatie in percentage 2,50% 2,50% 2,50% 0,6%Maximale toegestane huurstijging in procenten - Categorie 1 2,30% 4,00% 4,00% 2,5%- Categorie 2 4,50% 4,50% 3%- Categorie 3 6,50% 6,50% 5%Gerealiseerde huurstijging in procenten 2,2% 4,2% 4,8% 2,5%Liberalisatiegrens € 664,66 € 681,02 € 699,48 € 710,68

Parameters bedrijfswaarde WSWJaarlijks stelt WSW na overleg met de Autoriteit woningcorporaties volgens een vaste methodiek de algemene parameters vast voor de bedrijfswaarde. Hieronder beschrijven wij die methodiek, de door ons gebruikte bronnen en de parameters die hieruit volgen. Het betreft hier de parameters die woningcorporaties gebruiken bij de bedrijfswaarde in de jaarrekening en in de informatie opvraag, zoals de dPi en dVi.

Tabel 3: parameters WSW

Parameter 2012 2013 2014 2015 2016Disconte-ringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,00% 5,00%Stijgings-index vanaf 6e jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Variabele lasten en onderhoud vanaf 6e jaar 3,00% 3,00% 3,00% 2,50 % 2,50%Moment van disconteren Medio- Medio- Medio- Medio- Medio- numerando numerando numerando numerando numerando

Financial risksBij het financial risk kijkt het WSW naar de korte- en langetermijnkasstromen, de balans en het onderpand van een woningcorporatie. Het WSW beoordeelt de woningcorporatie daarbij met behulp van normen op de volgende financiële ratio’s:

Tabel 4: toelichting op ratio’s WSW

Ratio Toelichting Interest Coverage Ratio (ICR) De mate waarin een woningcorporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te

voldoen uit haar operationele kasstroom. Het WSW hanteert een norm voor de ICR van minimaal 1,4.Debt Service Coverage Ratio De mate waarin een woningcorporatie in staat is om voldoende operationele kasstromen te genereren (DSCR) die, indien nodig, aangewend kunnen worden voor het aflossen van vreemd vermogen. De norm voor

de DSCR heeft het WSW vastgesteld op minimaal 1,0.Loan to value (LTV) De mate waarin de kasstroomgenererende capaciteit van het vastgoed van een woningcorporatie

op de lange termijn (bedrijfswaarde) zich verhoudt tot de schuldpositie. De WSW-norm voor de LTV bedraagt maximaal 75%.

Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde De mate waarin het weerstandsvermogen van een woningcorporatie zich verhoudt tot het totale vermogen. Het WSW gaat uit van een minimumnorm voor solvabiliteit van 20%.

Dekkingsratio De mate waarin de waarde van het bij WSW ingezette onderpand zich verhoudt tot de schuldrest van de geborgde leningen. De dekkingsratio heeft het WSW op maximaal 50% vastgesteld.


10

De aantallen genoemd in bovenstaande tabel verdienen enige toelichting. Opvallend is dat - ondanks de ruime periode na de landelijke deadline van 1 juli 2016 - een aantal woningcorporaties hun jaarrekening over 2015 niet heeft gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Tevens was van een aantal woningcorporaties de jaarrekening niet beschikbaar via de website van de woningcorporatie. Derhalve ontbreken van een beperkt aantal woningcorporaties de gegevens. Daarnaast hebben woningcorporaties niet in alle gevallen de volledige jaarstukken gedeponeerd (bijvoorbeeld een verkorte versie) en ontbreekt op sommige onderdelen informatie dan wel is deze niet (volledig) toegelicht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ontbreken van de WOZ-waarde, de bedrijfswaarde etc. Van deze informatie is derhalve in de trendanalyse geabstraheerd. In de paragraaf ‘De woningcorporatiesector in cijfers’ zijn de voor deze trendanalyse toegepaste data opgenomen.

Verhuurderheffing De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet maatregelen woningmarkt II (hierna: verhuurderheffing). Die heffing loopt gedurende deze kabinetsperiode op tot € 1,7 miljard in 2017. Dan dragen woningcorporaties gemiddeld € 60 per woning per maand rechtstreeks af aan het Rijk. Om de heffing te kunnen betalen, maar niet volledig op huurders af te wentelen, is waar te nemen dat woningcorporaties bezuinigen op hun

bedrijfsvoering, onderhoud en het aantal medewerkers.

Normen voor beloning van bestuurdersWet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt)

In 2010, 2011 en 2012 was voor woning-corporaties de Wopt van kracht gebaseerd op de Balkenendenorm. Op grond van de Wopt waren woningcorporaties verplicht om in hun jaarrekening informatie op te nemen over de bezoldiging van personen in loondienst, die een hogere bezoldiging ontvingen dan het gemiddelde belastbare loon van ministers (art. 4 Wopt). Tevens moesten zij deze informatie uiterlijk 1 juli volgend op het verslagjaar melden op de website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).

Wet normering bezoldiging topfunctio-narissen publieke en semipublieke sector (WNT)

Voor topfunctionarissen, waaronder corporatiebestuurders en commissarissen, geldt met ingang van 1 januari 2013 de WNT.2

WOZ-ontwikkelingen NederlandDe WOZ-waarde speelt een steeds belang-rijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde, maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting,

belasting op leidingwater en vennoot-schapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering, het interne beleid en ook in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2015 voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat.

Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Tevens wordt de WOZ-waarde door het Rijk gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb.

Tabel 5: normen WSW ratio’s

Ratio’s WSW Norm 2012 Norm 2013 Norm 2014 Norm 2015Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,4 > 1,4 > 1,4 > 1,4Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,0 > 1,0 > 1,0 > 1,0Loan to value (LTV) < 75% < 75% < 75% < 75%Solvabiliteit > 20% > 20% > 20% > 20%Dekkingsratio < 50% < 50% < 50% < 50%

Tabel 6: aantal woningcorporaties 2012, 2013, 2014 en 2015

2012 2013 2014 2015Aantal woningcorporaties 389 380 374 362

2) Vanaf 1 januari 2015 geldt de WNT 2: Wet verlaging bezoldigingsnorm WNT.


11

Hoofdstuk 3: Huren - verdere toename van de huren waarneembaar

Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren de huur sterk verhoogd. Werd voorheen de maximale huurverhoging gekoppeld aan de inflatie, vanaf juli 2013 is de huurverhoging inkomensafhankelijk. Het doel van deze maatregel is om scheefwonen en scheefhuren tegen te gaan. De gedachte is dat huurders met een hoog inkomen geen sociale huurwoning zouden moeten huren, omdat zij daarvoor te veel verdienen. Door de huurprijzen voor hen extra te verhogen, hoopte de overheid dat deze huurders ofwel zouden verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector, ofwel zouden besluiten een woning te kopen. Over 2015 zien we dat de huurstijging minder sterk is dan eerdere jaren: gemiddeld 2,55% tegen 4,8% in 2014.

Over de jaren betrokken in deze trendanalyse is het volgende overzicht te presenteren van de toegestane huurverhogingspercentages:

Ontwikkeling gemiddelde huursom per woningcorporatie (€ x 1.000)De gemiddelde huur per woningcorporatie en totale huursom (jaarhuur in € x 1.000), betrokken in de analyse, is in onderstaand overzicht weergegeven.

Tabel 7: huurverhogingspercentages

Huurverhoging per 1 juli Categorie 1 Categorie 2 Categorie 32012 Inkomen % Nvt verhoging Inflatie: 2,3% - maximaal 2,3% 2013 Inkomen % <33.614 33.614 – 43.000 >43.000 verhoging 4% 4,5% 6,5%2014 Inkomen % <34.085 34.085 – 43.602 >43.602 verhoging 4% 4,5% 6,5%2015 Inkomen % <34.229 34.229 – 43.786 >43.786 verhoging 2,5% 3% 5%

Tabel 8: gemiddelde huursom per woningcorporatie

2012 2013 2014 2015Gemiddelde huur per 38.896 41.000 43.500 47.700 woningcorporatie


12

De gemiddelde huur per woningcorporatie is grafisch als volgt weer te geven:

Grafiek 1: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie

De gemiddelde huuropbrengst per corporatie stijgt derhalve fors. Let wel, dit is zowel de stijging door groei van de woningvoorraad per corporatie (door onder andere fusies) als de stijging als gevolg van doorgevoerde huurverhogingen.

Ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie - gedifferentieerd naar regio (€ x 1.000)Gedifferentieerd naar regio ontstaat het volgende beeld van de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst:

Grafiek 2: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie naar regio

50.000

60.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

201420132012 2015

2012201320142015

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

ZuidwestZuidoostNoordwestNoordMidden


13

Ontwikkeling gemiddelde maandhuur per eenheid (€)In de voorgaande analyses is telkens de totale gemiddelde huurontwikkeling op het totaal van de woningcorporatie en per regio bekeken. In dit onderdeel wordt de ontwikkeling van de gemiddelde maandhuur nader geanalyseerd.

De ontwikkeling van de maandhuur is grafisch als volgt weer te geven:

Grafiek 3: gemiddelde maandhuur per eenheid

Gemiddeld genomen stijgen de gemiddelde huren met 4,8% in 2014 en 2,55% in 2015.

Vanuit bovenstaande grafiek is te constateren dat de liberalisatiegrens de afgelopen jaren is gestegen met de inflatie in de jaren. De stijging van de gemiddelde maandhuur is hierop niet gebaseerd. Dit betreft een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor het jaar 2015 is er een lagere gemiddelde stijging geweest t.o.v. de stijging in 2014. Deze tendentie sluit aan bij de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging. Hieronder wordt dit verder uitgeschreven:

Tabel 8: gemiddelde maandhuur per eenheid

2012 2013 2014 2015Maandhuur 441 460 482 494 Liberalisatiegrens 665 681 699 711

Gemiddelde maandhuur per eenheidLiberalisatiegrens

0

100

200

300

400

500

600

700

800

201420132012 2015


14

Gemiddeld genomen stijgen de gemiddelde huren met 4,8% in 2014 en 2,55% in 2015.De maximaal toegestane huurstijgingen over die jaren waren:

Tabel 9: tabel maximale huurverhogingen

Maximaal toegestaan2014 4 / 4,5** / 6,5**2015 2,5 / 3 / 5

Bron = Tabel maximale huurverhogingen 1980-2015, Ministerie van BZK en koninkrijksrelaties

*) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2014: • 4,5% bij huishoudinkomen 2012 >€ 34,085 • 6,5% bij huishoudinkomen 2012 >€ 43.602**) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2015: • 3% bij huishoudinkomen 2013 >€ 34.229, • 5% bij huishoudinkomen 2013 >€ 43.786

Op basis van de realisatie blijkt een gemiddelde stijging van 4,8% in 2014 en 2,55% in 2015. Hiermee wordt duidelijk dat de woningcorporaties in mindere mate gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot extra huurverhoging.

Grafiek 4: ontwikkeling gemiddelde huur per corporatie - naar regio

Hierboven is de ontwikkeling van de maandhuur per eenheid naar regio opgenomen. Hier is een relatief vergelijkbare ontwikkeling tussen de regio’s waarneembaar.

2012201320142015

380

400

420

440

460

480

500

520

ZuidwestZuidoostNoordwestNoordMidden


15

Hoofdstuk 4: Exploitatielasten dalen voor het eerst sinds 2012

Ten opzichte van voorgaand jaar zijn de exploitatielasten afgenomen. Hiermee komt een einde aan de toename die vanaf 2012 zichtbaar was. Corporaties zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met toenemende lasten. Dit is mede veroorzaakt door opgelegde overheidsheffingen, zoals de verhuurderheffing en saneringsheffing. In het kader van hun bedrijfsvoering hebben corporaties afgelopen jaren diverse (besparings)maatregelen ingezet om een mogelijk bespaarpotentieel ten aanzien van onderhoudslasten, personele lasten en overige bedrijfslasten te benutten. Van belang om in ogenschouw te nemen bij de ontwikkeling van de exploitatielasten is het vervallen van de saneringsheffing voor het jaar 2015. Indien deze wederom in rekening wordt gebracht bij de woningcorporaties zullen zij op zoek moeten naar mogelijkheden om deze heffing opnieuw te kunnen absorberen.

Tevens relevant in dit kader is de voorgeschreven waardering van het vastgoed tegen marktwaarde vanaf boekjaar 2016. Hierdoor wordt een marktconforme exploitatie het referentiekader voor woningcorporaties en moet er verantwoording worden afgelegd over de effectiviteit en efficiëntie van het door de corporaties gevoerde beleid.

In dit hoofdstuk worden de waarneembare trends van de belangrijkste exploitatielasten uit (het categoriale model van) de winst-en-verliesrekening beschouwd. De exploitatielasten betreffen de kasstroom gedreven exploitatielasten. De vastgoedgerelateerde exploitatieposten zoals de afschrijvingen en waardeveranderingen maken derhalve geen onderdeel uit van de exploitatielasten in dit hoofdstuk. De grootste exploitatieposten die hierna apart worden geanalyseerd zijn: de onderhoudslasten, de personele lasten en de overige bedrijfslasten.

OnderhoudslastenDe onderhoudslasten, die zowel het planmatig onderhoud als niet planmatig onderhoud betreffen, zijn ten opzichte van voorgaand jaar nagenoeg gelijk gebleven. Dit impliceert dat de daling zoals die de afgelopen jaren waarneembaar was, vooralsnog ten einde is. Vanuit de media zien we onder meer via Aedes juist berichten dat de verwachting is dat de onderhoudslasten zullen toenemen: corporaties willen meer geld besteden aan het investeren in de kwaliteit van het woningbezit.

Grafiek 5: totale onderhoudslasten (x € 1.000)

€ 2.550.000

€ 2.600.000

€ 2.650.000

€ 2.700.000

€ 2.750.000

€ 2.800.000

2012 2013 2014 2015


16

Tabel 10: ontwikkeling onderhoudslasten (op totaalniveau alsmede per vhe)

2012 2013 2014 2015Totale onderhoudslasten 2.770.000 2.651.000 2.636.000 2.638.000 (x € 1.000)Index totale onderhoudslasten 100,0 95,7 95,2 95,3 (basisjaar 2012)Onderhoudslasten per vhe (x € 1) 1.169 1.105 1.091 1.055Index onderhoudslasten per vhe 100,0 94,5 93,3 90,2 (basisjaar 2012)

Ten opzichte van referentiejaar 2012 zijn de totale onderhoudslasten in 2015 met 4,7% afgenomen. Door de groei in het vastgoedbezit ten opzichte van 2012 bedraagt de afname per vhe zelfs 9,8%. Na een aanzienlijke afname in 2013 is in de daarop volgende jaren 2014 en 2015 een vergelijkbaar niveau aan totale onderhoudslasten waarneembaar, echter door de toename van het bezit nemen de gemiddelde onderhoudslasten per vhe af van € 1.169 tot € 1.055.

Grafiek 6: onderhoudslasten per vhe naar omvang van de woningcorporatie

€ 900

€ 1.000

€ 1.100

€ 1.200

€ 1.300

€ 1.400

€ 1.500

2012 2013 2014 2015

meer dan 25.000 vhe tussen 5.000 en 10.000 vhe minder dan 1.000 vhe

tussen 10.000 en 25.000 vhe tussen 1.000 en 5.000 vhe

Tabel 11: ontwikkeling onderhoudslasten per vhe (x € 1) naar omvang van de woningcorporatie

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 25.000 vhe 1.109 1.065 1.068 944Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 vhe 1.190 1.136 1.148 1.000Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 vhe 1.202 1.121 1.075 1.115Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 vhe 1.224 1.113 1.054 1.050Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 1.438 1.307 1.160 1.311

Tabel 12: ontwikkeling onderhoudslasten per vhe naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012)

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 25.000 vhe 100,0 96,0 96,3 85,2Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 vhe 100,0 95,4 96,4 84,0Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 vhe 100,0 93,3 89,5 92,8Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 vhe 100,0 91,0 86,1 85,8Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 100,0 90,9 80,6 91,2


17

In tegenstelling tot de daling van de gemiddelde onderhoudslasten per vhe in 2015, is uit bovenstaande tabellen af te lezen dat voor een tweetal groepen woning-corporaties, respectievelijk de woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder én de woningcorporaties met een bezit tussen de 5.000 en 10.000 eenheden, de onderhoudslasten per vhe zijn toegenomen ten opzichte van 2014. De overige groepen woningcorporaties laten een verdere afname van de onderhoudslasten per vhe zien in 2015.

Voor de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden) is de afname van 19,4% ultimo 2014 ten opzichte van referentiejaar 2012 in 2015 gereduceerd tot een afname van 8,8% ten opzichte van 2012. Hiermee zijn ook de verschillen in onderhoudslasten per vhe tussen de groepen woningcorporaties groter geworden in 2015.

De onderhoudslasten per vhe zijn in 2015 het hoogst in de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden). Ook in eerdere jaren waren de onderhoudslasten per vhe het hoogst in deze groep.

PersoneelslastenDe personeelslasten hebben betrekking op de lonen en salarissen, de sociale lasten en de pensioenlasten. Ten opzichte van voorgaand jaar zijn de personeelslasten in 2015 verder afgenomen.

Grafiek 7: totale personeelslasten (x € 1.000)

Tabel 13: ontwikkeling personeelslasten (op totaalniveau alsmede per vhe)

2012 2013 2014 2015Totale personeelslasten 1.822.000 1.767.000 1.699.000 1.557.000 (x € 1.000)Index totale personeelslasten 100,0 97,0 93,2 85,5 (basisjaar 2012)Personeelslasten per vhe (x € 1) 769 736 703 623Index personeelslasten per vhe 100,0 95,8 91,4 81,0 (basisjaar 2012)

De totale personeelslasten zijn in 2015 met 14,5% afgenomen ten opzichte van referentiejaar 2012. Door de groei van het vastgoedbezit ten opzichte van 2012 bedraagt de afname van de personeelslasten per vhe zelfs 19%.

2015 € 1.400.000

€ 1.450.000

€ 1.500.000

€ 1.550.000

€ 1.600.000

€ 1.650.000

€ 1.700.000

€ 1.750.000

€ 1.800.000

€ 1.850.000

2012 2013 2014


18

Grafiek 8: personeelslasten per vhe naar omvang van de woningcorporatie

Tabel 14: ontwikkeling personeelslasten per vhe (x € 1) naar omvang van de woningcorporatie

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 821 778 748 621 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 10.000 788 745 705 649 en 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 5.000 707 684 653 599 en 10.000 vheWoningcorporaties tussen de 1.000 686 687 665 607 en 5.000 vheWoningcorporaties met 1.000 588 591 603 597 eenheden of minder

Tabel 15: ontwikkeling personeelslasten per vhe naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012)

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 100,0 94,8 91,1 75,7 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 10.000 100,0 94,5 89,5 81,8 en 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 5.000 100,0 96,7 92,4 84,7 en 10.000 vheWoningcorporaties tussen de 1.000 100,0 100,2 97,0 88,5 en 5.000 vheWoningcorporaties met 1.000 100,0 100,6 102,6 101,5 eenheden of minder

Met uitzondering van de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden) is in 2015 een verdere afname van personeelslasten per vhe ten opzichte van 2012 zichtbaar. Hierbij is de afname per ultimo 2014 voortgezet dan wel zelfs versterkt.

2012 2013 2014 2015

meer dan 25.000 vhe tussen 5.000 en 10.000 vhe minder dan 1.000 vhe

tussen 10.000 en 25.000 vhe tussen 1.000 en 5.000 vhe

€ 500€ 550€ 600€ 650€ 700€ 750€ 800€ 850


19

Bij de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden) is in de periode 2012-2015 een stijging van de personele lasten per verhuureenheid van 1,5% zichtbaar. Evenwel vallen de personeelslasten voor de groep kleinste woningcorporaties met gemiddeld € 597 per vhe in 2015 evenals voorgaande jaren lager uit dan bij grotere woningcorporaties. De verschillen in personeelslasten per vhe zijn kleiner geworden in 2015 ten opzichte van eerdere jaren. De trend dat de personeelslasten per vhe hoger zijn naarmate omvang van het vastgoedbezit van de woningcorporatie toeneemt, is niet meer waarneembaar.

Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten, met inbegrip van de overheidsheffingen, zijn per saldo ten opzichte van voorgaand jaar afgenomen. Hiermee is de toename van de overige bedrijfslasten vanaf 2012 voorbij. De daling van het kostenniveau houdt deels verband met de afname van de overheidsheffingen door het vervallen van de saneringsheffing voor het jaar 2015. Daarnaast heeft menig woningcorporatie de afgelopen jaren besparingsmaatregelen ingezet om onder andere de verhuurderheffing te kunnen absorberen.

Grafiek 9: totale overige bedrijfslasten (x € 1.000)

Ten opzichte van referentiejaar 2012 zijn de totale overige bedrijfslasten in 2015 met 38% toegenomen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de opgelegde overheidsheffingen, zoals de verhuurderheffing en saneringsheffing. Doordat het vastgoedbezit ten opzichte van 2012 in omvang is toegenomen, bedraagt de toename per vhe 31%.

Tabel 16: ontwikkeling overige bedrijfslasten per vhe (x € 1) naar omvang van de woningcorporatie

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 1.011 1.121 1.429 1.187 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 10.000 905 1.070 1.392 1.221 en 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 5.000 866 1.009 1.352 1.183 en 10.000 vheWoningcorporaties tussen de 1.000 880 1.117 1.513 1.316 en 5.000 vheWoningcorporaties met 1.000 920 1.066 1.405 1.667 eenheden of minder

2015 € 2.000.000

€ 2.200.000

€ 2.400.000

€ 2.600.000

€ 2.800.000

€ 3.000.000

€ 3.200.000

€ 3.400.000

€ 3.600.000

2012 2013 2014


20

Tabel 17: ontwikkeling overige bedrijfslasten per vhe naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012)

2012 2013 2014 2015Woningcorporaties met meer dan 100,0 110,9 141,3 117,4 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 10.000 100,0 118,2 153,8 134,9 en 25.000 vheWoningcorporaties tussen de 5.000 100,0 116,3 156,0 136,6 en 10.000 vheWoningcorporaties tussen de 1.000 100,0 126,9 171,8 149,4 en 5.000 vheWoningcorporaties met 1.000 100,0 120,2 162,8 155,2 eenheden of minder

De procentuele toename van de overige bedrijfslasten, zowel op totaalniveau als per vhe, is tussen de periode 2012 – 2015 het kleinst voor de groep grootste woningcorporaties (meer dan 25.000 verhuureenheden). Voor deze groep is in deze periode een toename van de overige bedrijfslasten op totaalniveau van circa 10% en per vhe van 17% zichtbaar.

Met uitzondering van de groep kleinste woningcorporaties (met 1.000 eenheden of minder) is in 2015 een daling van de overige bedrijfslasten per vhe waarneembaar.

De overige bedrijfslasten per vhe zijn, evenals voorgaande jaren, het laagst voor de groep woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 vhe. De verschillen (hoogste en laagste kosten in klasse) in overige bedrijfslasten per vhe zijn gegroeid in 2015 ten opzichte van eerdere jaren.


21

Hoofdstuk 5: Kasstromen - van essentieel belang met toenemende aandacht voor toezichthouders tot gevolg

Financieel zien wij een positieve trend terug in de gepubliceerde kasstroomoverzichten over 2015. De gemiddelde operationele kasstroom en de kasstroom uit bedrijfsoperaties stijgen, er wordt meer op leningen afgelost dan wordt aangetrokken en het aantal corporaties dat aan de ICR-norm van de Autoriteit en het WSW voldoet, stijgt. Opvallend is dat de 25 grootste corporaties per vhe een lager dan gemiddelde operationele kasstroom realiseren, meer verkopen en/of minder investeren in bestaand bezit en meer belang hechten aan het verlagen van de schuldenlast. Gezien de gemiddeld lagere ICR van de grotere corporaties is dit laatste verklaarbaar. Voor de gehele sector geldt dat de investeringskasstroom steeds minder negatief is, wat inhoudt dat er meer woningen worden verkocht en/of er minder wordt geïnvesteerd dan in voorgaande jaren. De maatschappelijke effecten hiervan zijn met regelmaat terug te zien in de media en onlangs hebben diverse grotere Amsterdamse corporaties zich voorgenomen om de verkoop van corporatiewoningen te temperen http://www.parool.nl/amsterdam/woningcorporaties-remmen-verkoop-huurwoningen~a4311759/

Kleinere corporaties hebben gemiddeld genomen een betere ICR, waardoor zij het zich gemakkelijker kunnen permitteren om meer te blijven investeren in hun bestaand bezit en/of minder bezit te verkopen. Dit verschil tussen de 25 grootste en de kleinere corporaties zien wij ook terug in de omvang van de investeringskasstroom. Een mogelijke verklaring is dat de kleinere corporaties een stabieler uitgavenpatroon nastreven, waar de grotere corporaties juist proberen de financiële mogelijkheden optimaal te benutten, met een grilliger patroon in de investeringskasstroom tot gevolg.

Het realiseren van positieve kasstromen is essentieel om te kunnen blijven voortbestaan en investeringen in het huidige en/of toekomstige bezit mogelijk te maken. Vandaar dat de ontwikkeling in de kasstromen de laatste jaren hoog op de agenda’s staat bij veel bestuurders alsook interne en externe toezichthouders. Waar het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening in veel gevallen in sterke mate wordt beïnvloed door (eenmalige) waarderingseffecten van het vastgoed en/of fiscale posities, geeft het kasstroomoverzicht een onverstoord beeld van het vermogen van een corporatie om kasstromen te genereren en de besteding hiervan. Het kasstroomoverzicht is hierdoor een belangrijk onderdeel van de jaarrekening en de Verantwoor-dingsinformatie (dVi). Dit belang komt ook naar voren in de verplichting voor corporaties om hun kasstroomoverzicht over 2016 via de directe methode op te stellen. In dit hoofdstuk beschouwen wij de waarneembare trends op diverse onderdelen van het kasstroomoverzicht.

Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de wijze waarop het kasstroomoverzicht (tot op heden) is opgesteld (directe of indirecte methode) en de trend die hierin zichtbaar is. Vervolgens wordt ingegaan op de inhoud van het kasstroomoverzicht, waarbij onderscheid wordt gemaakt in:• Kasstroom uit operationele activiteiten• Kasstroom uit bedrijfsoperaties• Kasstroom uit investeringsactiviteiten• Kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Als laatste wordt ingegaan op de ICR op basis van de gepresenteerde kasstromen, zoals deze ook door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in zijn risicobeoordeling wordt betrokken.

http://www.parool.nl/amsterdam/woningcorporaties-remmen-verkoop-huurwoningen~a4311759/


22

Aantal woningcorporatiesDeze trendanalyse is uitgevoerd over de periode 2012 t/m 2015. Alleen de corporaties waarvoor een kasstroomoverzicht is opgenomen in de gepubliceerde jaarrekening zijn betrokken in deze analyse.

In onderstaande tabel is het aantal woningcorporaties opgenomen dat voor dit hoofdstuk in de analyse is betrokken zichtbaar.

Tabel 18: Aantal woningcorporaties in de analyse

2012 2013 2014 2015Totaal aantal woningcorporaties 389 380 374 362Onvoldoende informatie beschikbaar 56 45 52 56 over (een onderdeel van) de periode 2012-2015Corporaties betrokken in de trend- 333 335 322 306 analyse

In de trendanalyse zullen wij ook een vergelijking maken van de kasstromen per vhe. Het gemiddeld aantal vhe over de verschillende jaren is weergegeven in tabel 19.

Tabel 19: Gemiddeld aantal vhe per corporatie zoals gebruikt in de analyse

2012 2013 2014 2015Gemiddeld aantal vhe 7.540 7.502 7.776 8.203

WaarderingsgrondslagHet kasstroomoverzicht kan opgesteld worden op basis van de directe methode of de indirecte methode. Een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de directe methode, wil zeggen dat het overzicht direct is ontleend aan de individuele bankmutaties die naar hun aard zijn geclassificeerd of dat later een “reproductie” heeft plaatsgevonden om de directe methode alsnog te presenteren. Voor een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de indirecte methode, vormt het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening het uitgangspunt en worden er correcties toegepast voor posten in de winst-en-verliesrekening die geen kasstroom bevatten en mutaties in balans- en resultaatposten.

Mede ingegeven vanuit de vraag van de externe toezichthouder, was de afgelopen jaren een trend zichtbaar waarbij steeds meer corporaties de directe methode toepasten. Zoals uit grafiek 10 blijkt, zet de stijging uit 2014 zich in beperktere mate door in 2015. Vanaf 2016 zal het kasstroomoverzicht verplicht via de directe methode opgesteld moeten worden, waardoor nog ruim een derde van de woningcorporaties deze overgang in hun verantwoordingsstukken zal moeten realiseren.

Grafiek 10: Verdeling directe/indirecte methode

2015 0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012 2013 2014

20% 27%58% 64%

80% 73%42% 36%

Directe methode Indirecte methode


23

Kasstromen uit operationele activiteitenDe kasstroom uit operationele activiteiten toont de kasstromen die een corporatie met haar bezit heeft weten te genereren en welke uitgaande kasstromen hiervoor noodzakelijk waren.

De belangrijkste inkomende kasstroom betreft de huurinkomsten. De uitgaande kasstromen betreffen betalingen aan leveranciers voor onderhoud, betalingen aan werknemers, betaling van zakelijke lasten en overige betalingen die direct gerelateerd zijn aan de operationele activiteiten. Zoals in grafiek 11 weergegeven, blijkt er over de periode 2012-2015 sprake van een stijgende lijn. De afkoop van derivaten door Vestia in 2012 voor bijna € 2 miljard, heeft het gemiddelde in dat jaar sterk beïnvloed. In grafiek 11 is om deze reden een afzonderlijk gemiddelde berekend zonder Vestia. Hieruit blijkt een aanzienlijk stabieler verloop.

Waar in 2014 nog een beperkte daling zichtbaar was ten opzichte van 2013, zien wij in 2015 een aanzienlijke stijging in de operationele kasstromen optreden. Een eenduidige oorzaak hiervoor is niet te vinden, echter ligt het voor de hand dat veel corporaties nu de vruchten plukken van in de afgelopen jaren doorgevoerde bezuinigingen en verhoging van de (streef)huren. Waar vorig jaar de sterk gestegen verhuurderheffing dit effect beperkte, is de stijging in deze heffing in 2015 ten opzichte van 2014 minder groot.

Grafiek 11: Gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per corporatie (* € 1.000)

Kasstroom uit bedrijfsoperatiesDe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving bevelen in hoofdstuk 360 aan om binnen de kasstroom uit operationele activiteiten een tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties (360.216). De kasstroom uit bedrijfsoperaties bevat dezelfde elementen als de kasstroom uit operationele activiteiten, met uitzondering van betaalde en ontvangen interest, dividenden, winstbelasting en eventuele buitengewone kasstromen. Vanwege de beperktere invloed die de woningcorporatie op deze kasstromen heeft, achten wij de kasstroom uit bedrijfsoperaties van grote toegevoegde waarde.

2012 2013 2014 2015

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit operationele activiteiten (excl Vestia)

€ -€ 2.000€ 4.000€ 6.000€ 8.000

€ 10.000€ 12.000€ 14.000


24

Het aantal woningcorporaties dat in hun jaarrekeningen over de periode 2012-2015 deze tussentelling heeft opgenomen, is uiteengezet in onderstaande tabel:

Tabel 20: Aantal woningcorporaties in de analyse voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014 2015Corporaties in de trendanalyse 333 335 322 306 (tabel 18)Corporaties zonder tussentelling ten 61 81 105 103 aanzien van de kasstroom uit bedrijfsoperatiesCorporaties betrokken in 272 254 217 203 trendanalyse voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties

Het aantal corporaties dat deze aanvullende toelichting opnemen is, gecorrigeerd voor het aantal corporaties in de analyse, vergelijkbaar met voorgaand jaar. Met name de betaalde interest kan de operationele kasstromen sterk beïnvloeden, terwijl de invloed die corporaties hier zelf op hebben slechts beperkt is. Wij zijn net als de Raad voor de Jaarverslaggeving van mening dat een dergelijke tussentelling belanghebbende informatie kan bieden. De gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties is weergegeven in onderstaande grafiek 12. De ontwikkeling die wij terugzien in de kasstroom uit bedrijfsoperaties is vergelijkbaar met de ontwikkeling in de operationele kasstromen zoals deze eerder is gepresenteerd.

Grafiek 12: Gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per corporatie(* € 1.000)

Kasstroom uit investeringsactiviteitenDe kasstroom uit investeringsactiviteiten behelst voor woningcorporaties voornamelijk ingaande kasstromen die samenhangen met de verkoop van bestaand of nieuw ontwikkeld bezit en uitgaven vanuit investeringsprojecten. Dit laatste kan zowel betrekking hebben op nieuwbouw als renovatie.

Uit onderstaande grafiek 13 valt op te maken dat deze kasstroom van sterk negatief steeds meer richting nihil tendeert. Dit lijkt veel te maken te hebben met het toenemend aantal verkopen en de rem op (grote) investeringsprojecten van de afgelopen jaren om de kasstromen op peil te kunnen houden. Deze trend lijkt wel enigszins af te vlakken in 2015 ten opzichte van 2014. Daarnaast wordt steeds kritischer gekeken naar de hoogte van het investeringsniveau van projecten om de mogelijke Onrendabele Top zo beperkt mogelijk te houden.

2012 2013 2014 2015

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

€ -€ 5.000

€ 10.000€ 15.000€ 20.000€ 25.000€ 30.000


25

Grafiek 13: Gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten (* € 1.000)

2012 2013 2014 2015

Kasstroom uit investeringsactivitetien

€ 16.000€ 14.000€ 12.000€ 10.000

€ 8.000

€ 4.000€ 6.000

€ 2.000€ -

Kasstroom uit financieringsactiviteitenOver de periode 2012-2015 valt een afnemende omvang van de financieringskasstroom waar te nemen. Woningcorporaties blijken over deze periode dus gemiddeld meer af te lossen dan dat zij nieuwe financiering aantrekken. Hieruit blijkt dat de positieve kasstromen uit operationele activiteiten worden aangewend om af te lossen op de financiering. Deze ontwikkeling is tevens terug te zien in de ontwikkeling van de Interest Coverage Ratio waar een duidelijke stijging in valt waar te nemen. Verderop in dit hoofdstuk wordt daar nader op ingegaan.

Grafiek 14: Gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000)

Vergelijking gemiddelde kasstromen van grotere en kleinere woningcorporatiesOm inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde kasstromen per vhe zoals gerealiseerd door de 25 grootste woningcorporaties (in 2015), de overige woningcorporaties en het totale gemiddelde. Hoewel het per jaar iets verschilt, hebben de 25 grootste woningcorporaties meer dan 40.000 vhe. In onderstaande tabel zijn enkele kenmerken opgenomen van de te onderscheiden populaties:

2012 2013 2014 2015

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€ (10.000)€ (8.000)€ (6.000)€ (4.000)€ (2.000)

€ -€ 2.000

€ 6.000€ 8.000

€ 10.000

€ 4.000


26

Opvallend is dat de kasstroom uit bedrijfsoperaties en de kasstroom uit operationele activiteiten van de 25 grootste woningcorporaties lager zijn dan het gemiddelde van alle woningcorporaties. Kleinere woningcorporaties houden per vhe dus meer over dan de 25 grootste woningcorporaties (grafiek 15 en 16).

Daarnaast lijken kleinere woningcorporaties meer te investeren in hun bezit of minder verkoopopbrengsten te realiseren, omdat de kasstroom uit investeringsactiviteiten negatiever is dan het gemiddelde (grafiek 17). De grotere woningcorporaties realiseren een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten, wat duidt op meer inkomsten uit verkoop dan uitgaven aan renovaties, verbeteringen en/of nieuwbouw. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gemiddelde kasstroom sterk beïnvloed wordt door de kasstroom uit investeringsactiviteiten van Vestia waar nog steeds sterk gesaneerd wordt. Vestia heeft in 2015 een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten gerealiseerd van ruim € 548 miljoen (2014: € 641 miljoen), terwijl de corporatie met de een na hoogste kasstroom uit investeringsactiviteiten (Ymere) een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten heeft gerealiseerd van slechts € 169 miljoen (2014: € 87 miljoen).

Wat betreft de kasstroom uit financieringsactiviteiten valt op dat de dalende trend in deze kasstroom aanwezig is voor zowel de grotere als de overige corporaties. De omvang van nieuw aangetrokken financiering is gemiddeld lager dan de aflossingen op bestaande financiering (grafiek 17).

Grafiek 15: Vergelijking gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per vhe (* € 1.000)

Tabel 21: Kenmerken grootste 25 woningcorporaties en overige woningcorporaties

2012 2013 2014 2015Grootste 25 woningcorporaties - aantal in analyse 25 25 25 25Overige woningcorporaties - aantal in analyse 308 310 297 281Grootste 25 woningcorporaties - gemiddeld aantal vhe 40.753 40.908 40.605 40.671Overige woningcorporaties - gemiddeld aantal vhe 4.822 4.734 4.994 5.304Grootste 25 woningcorporaties - aantal woningcorporaties die kasstroom uit 23 21 20 22 bedrijfsoperaties presenterenOverige woningcorporaties - aantal woningcorporaties die kasstroom uit 249 233 197 181 bedrijfsoperaties presenterenGrootste 25 woningcorporaties - gemiddeld aantal vhe van woningcorporaties die 40.158 39.511 40.965 40.418 kasstroom uit bedrijfsoperaties presenterenOverige woningcorporaties - gemiddeld aantal vhe van woningcorporaties die 4.854 4.794 5.056 5.756 kasstroom uit bedrijfsoperaties presenteren

2012 2013 2014 2015

Gemiddelde - kasstroom uit bedrijfsoperaties Top 25 - kasstroom uit bedrijfsoperaties Overige corporaties - kasstroom uit bedrijfsoperaties

€ 2,00€ 2,20€ 2,40€ 2,60€ 2,80€ 3,00€ 3,20


27

Grafiek 16: Vergelijking gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per vhe (* € 1.000)

2012 2013 2014 2015

Gemiddelde Kasstroom uit operationele activiteiten Top 25 Kasstroom uit operationele activiteiten Overige corporaties - Kasstroom uit operationele activiteiten

€ (1,50)€ (1,00)€ (0,50)

€ -€ 0,50€ 1,00

€ 2,00€ 1,50

Grafiek 17: Vergelijking gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten per vhe (* € 1.000)

Grafiek 18: Vergelijking gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten per vhe (* € 1.000)

2012 2013 2014 2015

Gemiddelde - KSO financieringsactiviteiten Top 25 - KSO financieringsactiviteiten Overige corporaties - KSO financieringsactiviteiten

€ (2,00)€ (1,50)€ (1,00)€ (0,50)

€ -€ 0,50

€ 1,50€ 1,00

2012 2013 2014 2015

Gemiddelde - KSO investeringsactiviteiten Top 25 - KSO investeringsactiviteiten Overige corporaties - KSO investeringsactiviteiten

€ (2,50)€ (2,00)€ (1,50)€ (1,00)€ (0,50)

€ -

€ 1,00€ 0,50


28

Interest coverage ratioDe interest coverage ratio (ICR) geeft aan in welke mate woningcorporaties aan hun lopende renteverplichtingen kunnen voldoen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert in zijn risicobeoordeling voor de ICR een norm van 1,4. Een ICR onder deze norm wordt door het WSW vertaald in de risicobeoordeling en hiermee het borgingsplafond dat het afgeeft.

Om de ICR te kunnen berekenen dient de jaarrekening van de corporatie gegevens te bevatten omtrent de betaalde interest en de operationele kasstromen. In onderstaande tabel zijn de kenmerken van de woningcorporaties opgenomen die in deze analyse.

Tabel 22: Kenmerken woningcorporaties betrokken in analyse ICR

2012 2013 2014 2015Aantal woningcorporaties betrokken 272 296 278 305 in analyseGemiddeld aantal vhe’s van woning- 7.540 7.713 7.748 8.228 corporaties betrokken in analyse

In grafiek 19 is een vergelijking opgenomen tussen de gemiddelde ICR van alle woningcorporaties, de grootste 25 woningcorporaties en alle woningcorporaties anders dan de 25 grootste (‘overige woningcorporaties’) voor 2013-2015. Opvallend is dat de grootste woningcorporaties in alle jaren een lagere ICR realiseren dan gemiddeld. Evenals in de operationele kasstromen, zien wij dat de dip in 2014 te boven is gekomen.

Grafiek 19: Gemiddelde ICR

Hieronder is een nadere analyse opgenomen van de omvang van woningcorporaties en de ICR in de periode 2013 - 2015. Voor deze analyse is gebruikgemaakt van de volgende categorieën: Categorie 1: Minder dan 5.000 vheCategorie 2: Tussen de 5.000 en de 10.000 vheCategorie 3: Tussen de 10.000 en de 25.000 vheCategorie 4: Tussen de 25.000 en de 50.000 vheCategorie 5: Meer dan 50.000 vhe

Uit grafiek 20 blijkt dat de ICR van de kleinere woningcorporaties gemiddeld hoger is dan die van de grotere woningcorporaties. Voor alle categorieën is sprake van een stijgende trend ten opzichte van 2014.

Gemiddelde ICR alle corperaties Gemiddelde ICR top 25 Gemiddelde ICR overige corperaties

0,000

0,500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

20142013 2015

2,4642,272

2,660

1,799 1,686

2,261

2,5902,315

2,695


29

Grafiek 20: Gemiddelde ICR per categorie

In grafiek 21 is een overzicht opgenomen van het aantal woningcorporaties die een ICR realiseren onder en boven de norm van het WSW. In 2013 waren er 31 woningcorporaties die niet voldeden aan de norm (11,3% van het totaal). In 2015 is dit aantal gedaald naar 10 (3,4% van het totaal).

Grafiek 21: Aantal woningcorporaties onder/boven norm WSW

250

300

350

0

50

100

150

200

20142013 2015

Corporaties ICR < 1,4 Corporaties ICR > 1,4

31 23 10

265 255 295

1,87 1,47

1,86

2,40 1,87

1,94

2,281,95

2,04

2,642,05

2,38

2,822,49

2,65

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00

ICR corporaties 0 - 5.000 VHE

ICR corporaties 5.000 - 10.000 VHE



ICR corporaties >50.000 VHE

201320142015


30

Hoofdstuk 6: Vastgoed - beperkte toename bedrijfswaarde, grondposities nemen verder af

InleidingVastgoed is voor de woningcorporaties het belangrijkste bezit. Het vastgoed in exploitatie is te verdelen in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Tot en met het boekjaar 2015 konden corporaties hun vastgoed op drie manieren waarderen: op basis van historische kostprijs, bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat. Schematisch is dit als volgt weer te geven:

In dit hoofdstuk laten wij de waardering van de activa tegen marktwaarde in verhuurde staat verder buiten beschouwing omdat dit in het hoofdstuk hierna volgt. Met ingang van het jaar 2016 zijn corporaties voor het eerst verplicht om vastgoed te waarderen tegen marktwaarde conform het handboek zoals dat door het ministerie beschikbaar is gesteld. In de trendanalyse van volgend jaar zal het beeld van de waarde van het vastgoed dan ook wezenlijk afwijken omdat waardering dan tegen marktwaarde plaatsvindt.

In dit hoofdstuk wordt eerst kort toegelicht op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in het vastgoed. Hierbij wordt ingegaan op de waarderingsgrondslag, de bedrijfswaarde en overige zaken.

Aantal corporatiesDeze trendanalyse is uitgevoerd over de periode 2012 t/m 2015. Alle corporaties zijn in deze analyse betrokken voor zover hier data bruikbaar en beschikbaar waren. De analyse is gebaseerd op de gegevens zoals deze zijn opgenomen in de gepubliceerde jaarrekeningen van de corporaties. Voor diverse corporaties bleek er over deze periode onvoldoende informatie beschikbaar te zijn om in de trendanalyse mee te kunnen nemen. Deze corporaties zijn dan ook in de analyse in alle jaren uitgesloten. Zo heeft een aantal corporaties een onvoldoende uitgesplitste toelichting op de balans opgenomen in de gepubliceerde (verkorte) jaarrekening en zijn er corporaties die hun jaarstukken op het moment van analyse nog niet hadden gedeponeerd. In onderstaande tabel is het aantal betrokken corporaties in de analyse opgenomen per onderwerp:

Historische kostprijs

Bedrijfsmiddel

Sociaal vastgoed

Vastgoed- belegging

Vastgoed- belegging

Commercieel vastgoed

Onroerende zaken in

exploitatie



Actuele waarde - bedrijfswaarde

RJ 212


RJ 212


RJ 212

Stap 1:Classificatie naar typologie comform EU-beschikking

Stap 2:Kwalificatie op basis van beleid

Stap 3:Keuze waardering vastgoed

Schema 1: keuzemodel classificatie en kwalificatie vastgoed


31

Tabel 23: Aantal corporaties in de analyse

2015Totaal aantal corporaties 362In analyse waarderingsgrondslag opgenomen 295

Waarderingsgrondslag vastgoedOver de boekjaren 2014 en 2015 was de onderverdeling van de waarderingsgrondslag van het vastgoed als volgt:

Tabel 24: waarderingsgrondslag

2014 2015Waardering tegen historische kostprijs 43% 39%Waardering tegen bedrijfswaarde (actuele waarde) 45% 44%Waardering tegen marktwaarde 12% 17%

De waarderingsgrondslag van de Top 25 (naar aantal verhuureenheden) was over het boekjaar 2014 als volgt:

Tabel 25: waarderingsgrondslag Top 25

2014 2015Totaal aantal corporaties 25 25Waardering tegen historische kostprijs 3 2Waardering tegen bedrijfswaarde (actuele waarde) 8 5Waardering tegen marktwaarde 14 18

Uit bovenstaande gegevens blijkt dat meer corporaties in 2015 zijn gaan waarderen tegen marktwaarde. Dit heeft vermoedelijk te maken met de invoering van de herziene Woningwet waardoor het waarderen tegen marktwaarde in de jaarrekening 2016 verplicht wordt gesteld. Er zijn woningcorporaties die hier al in de jaarrekening 2015 op hebben geanticipeerd.

Bedrijfswaarde vastgoed totaalOnder de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Samengevat: de bedrijfswaarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit uit exploitatie weer van het bezit. Hierbij heeft de desbetreffende corporatie - op basis van eigen beleid en parameters en een aantal extern voorgeschreven parameters - rekening gehouden met de voorgenomen besluiten over sloop en verkoop. De aanwending van het actief (exploitatie, verkoop, sloop) bepaalt de bedrijfswaarde. Tevens is bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden met gewijzigde omstandigheden wegens externe besluitvorming. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging.


32

In de gepubliceerde jaarrekening stond, voor diverse corporaties, over de periode 2013-2015 onvoldoende informatie omtrent de bedrijfswaarde van het vastgoed. In deze trendanalyse zijn de corporaties betrokken die de bedrijfswaarde van het vastgoed hebben opgenomen in de gepubliceerde jaarrekening.

Tabel 26: Aantal corporaties in de analyseontwikkeling bedrijfswaarde

2015Totaal aantal corporaties 362In analyse bedrijfswaarde vastgoed opgenomen 201

De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van 201 in het onderzoek betrokken woningcorporaties is als volgt:

Tabel 27: ontwikkeling van de bedrijfswaarde

2013 2014 2015Aantal vhe’s in analyse voor 201 1.975.000 2.003.000 2.022.000 corporaties Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 102.673.000 101.536.000 104.050.000Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe 51.980 50.695 51.465

Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit:

Grafiek 22: Ontwikkeling bedrijfswaarde x € 1.000

Op basis van deze analyse zien wij dat de bedrijfswaarde, van de 201 woningcorporaties

betrokken in het onderzoek, in 2015 een stijging laat zien van 2,5% ten opzichte van 2014. Hiermee wordt de daling in 2014 ten opzichte van 2013 weer goed gemaakt. Per verhuureenheid is de stijging in 2015 circa 2,4% ten opzichte van 2014. Hieruit blijkt dat de stijging van de totale bedrijfswaarde niet alleen te danken is aan de stijging van het aantal verhuureenheden. Dit zou erop kunnen wijzen dat corporaties hun beleid meer afstemmen op de marktwaarde en dat hierdoor de bedrijfswaarde stijgt. Ook zullen de bezuinigingen op de bedrijfslasten samen met de stijging van de huuropbrengsten een stijgend effect op de bedrijfswaarde hebben.

Bedrijfswaarde vastgoed Top 25De 25 grootste corporaties hebben per ultimo 2015 in totaal 50% van het aantal verhuureenheden in hun bezit van de in de analyse betrokken vhe’s. Derhalve is het relevant de ontwikkeling in de bedrijfswaarde van deze Top 25 te volgen. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde bij de 25 grootste corporaties is als volgt:

20142013 2015

102.673.000

101.536.000

104.050.000

100.000.000

100.500.000

101.000.000

101.500.000

102.000.000

102.500.000

103.000.000

103.500.000

104.000.000

104.500.000


33

Tabel 28: ontwikkeling van de bedrijfswaarde Top 25

2013 2014 2015Aantal vhe’s in analyse voor 25 corporaties 1.018.000 1.004.000 1.017.000Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 52.065.000 50.785.000 50.733.000Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe 51.200 50.600 49.900

Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit:

Grafiek 23: Ontwikkeling bedrijfswaarde Top 25 x € 1.000

Op basis van deze analyse zien wij dat de bedrijfswaarde, van de 25 woningcorporaties betrokken in het onderzoek, nagenoeg gelijk blijft. Per verhuureenheid zien wij een daling van 1,4%. Dit betekent dat de grotere corporaties een tegengesteld beeld laten zien ten opzichte van de rest van de sector. Een mogelijke oorzaak kan zijn dat grotere corporaties in het verleden hun beleid al meer afstemden op de marktwaarde van hun bezit. Hierdoor is het stijgende effect hiervan op de bedrijfswaarde niet meer van toepassing in 2015. Ook is het mogelijk dat de grote corporaties al efficiënter werkten en hierdoor minder in staat zijn om nog verder te bezuinigen op de bedrijfslasten.

Bedrijfswaarde vastgoed regionaalRegionaal is Nederland, globaal gezien als volgt ingedeeld:

20142013 2015

52.065.000

50.785.000 50.733.000

50.000.000

50.500.000

51.000.000

51.500.000

52.500.000

52.000.000


34

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

Grafiek 24: ontwikkeling bedrijfswaarde regionaal per vhe 2013 - 2015

Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de bedrijfswaarde per verhuureenheid is de regio midden het hoogst is. Dit is ook de enige regio die over de afgelopen drie jaar jaarlijks een stijging van de bedrijfswaarde per verhuureenheid laat zien. In 2015 is alleen in de regio noordwest een daling van de bedrijfswaarde per verhuureenheid zichtbaar. De overige regio’s vertonen een lichte stijging. Dit ligt in lijn met de eerder geschetste ontwikkelingen omdat in de regio noordwest relatief veel grote corporaties zijn gevestigd. Het gemiddelde aantal verhuureenheden per corporaties is landelijk ruim 10.000 terwijl dit in de regio noordwest bijna 15.000 is.

Bij regio noord is de gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid het laagst. De bedrijfswaarde is in deze regio nauwelijks gewijzigd. De lagere bedrijfswaarde houdt mede verband met de gemiddeld lagere huurprijzen voor de sociale huurwoningen in regio noord.

Tabel 29: ontwikkeling van de bedrijfswaarde regionaal

Regio 2013 2014 2015Midden Aantal vhe’s in analyse corporaties 445.449 446.691 471.736 Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 23.176.000 23.989.000 25.804.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe (x € 1) 52.000 54.000 55.000Noord Aantal vhe’s in analyse corporaties 188.613 195.686 195.484 Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 8.797.000 8.754.000 9.156.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe (x € 1) 47.000 45.000 47.000Noordwest Aantal vhe’s in analyse corporaties 656.612 638.326 655.275 Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 35.344.000 34.445.000 34.188.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe (x € 1) 54.000 54.000 52.000Zuidoost Aantal vhe’s in analyse corporaties 309.251 315.605 327.497 Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 15.858.000 15.666.000 16.449.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe (x € 1) 51.000 50.000 50.000Zuidwest Aantal vhe’s in analyse corporaties 375.295 381.946 372.370 Totale bedrijfswaarde (x € 1.000) 19.498.000 18.683.000 18.452.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe (x € 1) 52.000 49.000 50.000

201320142015

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

ZuidwestZuidoostNoord-westNoordMidden


35

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

Grafiek 25: ontwikkeling bedrijfswaarde regionaal Top 25 per vhe 2013 - 2015

Op regionaal niveau zien wij zowel bij de Top 25 als bij de totale populatie dezelfde ontwikkeling. Ontwikkeling grondposities woningcorporaties 2012-2015

Tabel 31: Aantal corporaties in de analyse

2015Totaal aantal corporaties 362

Woningcorporaties zijn in het bezit van grondposities. Het aantal woningcorporaties dat grondposities aanhoudt, is absoluut gezien qua aantal corporaties beperkt.De ontwikkeling is als volgt:

Tabel 30: ontwikkeling van de bedrijfswaarde regionaal Top 25

Regio 2013 2014 2015Midden Aantal vhe’s in analyse corporaties 139.587 141.716 140.159 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 6.836.0000 7.217.000 7.250.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe ( x € 1) 49.000 51.000 52.000Noord Aantal vhe’s in analyse corporaties 74.176 73.797 72.990 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 3.165.000 3.167.000 3.462.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe ( x € 1) 43.000 43.000 47.000Noordwest Aantal vhe’s in analyse corporaties 466.631 444.576 460.649 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 25.343.000 24.640.000 23.604.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe ( x € 1) 54.000 55.000 51.000Zuidoost Aantal vhe’s in analyse corporaties 106.071 108.713 115.640 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 4.870.000 4.659.000 5.056.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe ( x € 1) 46.000 43.000 44.000Zuidwest Aantal vhe’s in analyse corporaties 231.390 235.172 227.226 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 11.851.000 11.102.000 11.360.000 Gemiddelde bedrijfswaarde per vhe ( x € 1) 51.000 47.000 50.000

201320142015

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

ZuidwestZuidoostNoord-westNoordMidden


36

Tabel 32: ontwikkeling van de grondposities

2012 2013 2014 2015Aantal corporaties 17 23 22 22Totale balanswaarde grondposities 268.000 211.000 208.000 194.000 (x € 1.000)Gemiddelde corporatie 15.743 9.184 9.439 8.799

De vermelde grondposities zijn gebaseerd op de informatie zoals opgenomen in de gedeponeerde jaarrekeningen. Dit betreffen grondposities verworven door de corporaties. Eventuele grondposities verworven via verbindingen zijn hierin niet opgenomen.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de grondposities over de periode 2012-2014 met circa 22% zijn afgenomen. De afname heeft mogelijk te maken met doorgevoerde afwaarderingen daar de marktwaarde lager is dan de boekwaarde van de grond (koopprijs en geactiveerde plankosten). Ook zijn er diverse woningcorporaties die duidelijk de exit strategie hebben gehanteerd door grondposities, al dan niet op interventie of aanwijzing van de toezichthouders, van de hand te doen.

In 2015 is opnieuw een daling zichtbaar van de grondposities gehouden door woningcorporaties van 7%. Deze lichtere daling dan in voorgaande jaren wordt mogelijk veroorzaakt doordat de waarde die gebruikt wordt voor de waardering van de grond niet verder is gedaald.

De twee corporaties die samen 55% van de grondposities in bezit hebben vertonen bijvoorbeeld een beperkte mutatie in de grondposities ten opzichte van voorgaand jaar.

Uit de jaarrekening van een andere corporatie met een grote grondpositie in 2015 blijkt dat deze is ontstaan door overboeking vanuit de projecten. Dit betekent waarschijnlijk dat het project waarvoor deze grond werd aangehouden (op korte termijn) niet meer uitgevoerd zal worden en dat de grond verkocht zal worden. Wanneer we deze uitzondering buiten beschouwing laten is er in het algemeen ook in 2015 een daling van de grondposities gehouden door woningcorporaties zichtbaar.

Op basis van het bovenstaande kunnen we concluderen dat woningcorporaties met betrekking tot grondposities de strategie uit voorgaande jaren doorzetten. Ontwikkelprojecten worden stopgezet en grondposities worden afgestoten. Omdat er in voorgaande jaren reeds fors is afgewaardeerd op de grondposities is de daling van de waarde in 2015 afgevlakt.


37

Hoofdstuk 7: Marktwaarde: grote overstap in de jaarrekening 2016

Met ingang van verslagjaar 2016 moeten woningcorporaties het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening verplicht tegen marktwaarde waarderen. De richtlijn RJ 645 voor corporaties is hierop in 2016 geactualiseerd.

Een aantal woningcorporaties paste reeds de marktwaarde (RJ 213) als grondslag voor hun waardering toe in de jaarrekening voor het totale vastgoed in exploitatie. Dit betreft met name de grotere woningcorporaties. Het aantal woningcorporaties dat het totale vastgoed tegen marktwaarde waardeert, is de afgelopen vier jaren toegenomen van 38 corporaties in 2012 naar 52 in 2015. Het beeld is als volgt.

Tabel 33: aantal corporaties geheel waarderend op marktwaarde

2012 2013 2014 2015Aantal corporaties op marktwaarde 38 41 43 52Aantal verhuureenheden 798.216 873.711 931.349 1.052.925

De gemiddelde marktwaardewaardering per verhuureenheid nam - als gevolg van de vastgoedcrisis - de afgelopen jaren af bij de tegen marktwaarde waarderende woningcorporaties. In 2015 is de marktwaarde gemiddeld genomen per vhe iets toegenomen. Deze trend valt af te lezen uit onderstaande grafiek. De bedrijfswaarde per verhuureenheid neemt in dezelfde periode in elk jaar af. Deze daling is echter veel sterker doordat de verhuurderheffing een grote impact heeft op de bedrijfswaarde. Deze heffing wordt slechts ten dele gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging en bezuinigingen die door corporaties zijn doorgevoerd. Ook in 2015 neemt de bedrijfswaarde verder af.

Grafiek 26: waardering per vhe (x 1 €)

35.000

45.000

55.000

65.000

75.000

85.000

95.000

2012 2013 2014 2015

MarktwaardeBedrijfswaarde


38

Waardering tegen marktwaarde leidt onherroepelijk tot een forse optische toename van het eigen vermogen. Dit blijkt ook uit onderstaande figuur, waaruit af te leiden valt dat een belangrijk deel van het saldo eigen vermogen in de sector wordt ‘veroorzaakt’ door de ruim 50 woningcorporaties die hun gehele vastgoed nu al op marktwaarde waarderen.

Grafiek 27: vermogensontwikkeling

Het lijkt misschien mooi zo’n fors saldo aan eigen vermogen, maar reken u vooral niet rijk en het kan ook vragen oproepen vanuit de verschillende stakeholders zoals de huurders, maar ook vanuit de overheid zoals recentelijk nog de opmerking van de minister dat woningcorporaties zouden lijden aan een ‘Dagobert Duck-complex’. Het is namelijk sterk de vraag of u dit saldo eigen vermogen - dat nu nog ‘in de stenen’ zit - ooit gaat realiseren. Besteed derhalve zorgvuldige aandacht aan de op grond van de herziene RJ645 verplichte toelichting in het bestuursverslag over het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde. De toelichting is ‘vormvrij’, maar zou als volgt weergegeven kunnen worden:

Schema 2: vermogenspresentatie

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

90.000.000

100.000.000

80.000.000

2012 2013 2014 2015

Vermogen marktwaarde corpo's Vermogen totale sector

Vermogenspresentatie

60.000

Vermogensbestemming75.000Volkshuisvestelijke

bestemming

Bedrijfsmatige bestemming

Ingevuldeinvesteringscapaciteit

Additioneleinvesteringscapacitiet

Noodzakelijkevermogensbuffer

Vreemdvermogen

Contractuele bestemming(huurafslag bestaande

contracten)

Leegwaarde125.000

Lening30.000

Historische kostprijs40.000

Marktwaarde90.000

Ongerealiseerdeherwaarderingsreserve50.000

Gerealiseerdeigen vermogen10.000

Streefwaarde

Vermogensverwachting20.000

Bedrijfswaarde50.000


39

De marktwaarde is gebaseerd op marktuitgangspunten; deze uitgangspunten zullen afwijken van wat u zelf wenst uit te geven aan het object (de taakstelling) of kunt realiseren bij de verhuur van een woning indien u doorexploiteert. Specifieke doelstellingen ten aanzien van het object kunnen ertoe leiden dat de werkelijke exploitatiekosten hoger zijn dan de exploitatiekosten die marktpartijen kunnen realiseren. Wanneer de woningcorporatie afwijkt van de eerder bepaalde en ingerekende marktnormen (vaak meer kosten of minder opbrengsten) dan is dat deel - bij verder gelijkblijvende veronderstellingen - nooit meer te realiseren en dus feitelijk te beschouwen als een vermogensafslag.

Verkoop onder voorwaarden Woningcorporaties beschikken over een aanzienlijke hoeveelheid woningen die zijn verkocht onder voorwaarden (hierna: VOV) zoals Koopgarant of Koopcomfort. De woningen zijn in het verleden met een korting en onder voorwaarden verkocht. Deze VOV-contracten en verkopen zijn een aantal jaren geleden ontstaan, omdat woningcorporaties het kopen van een woning aantrekkelijker wilden maken voor de huurders om zo het eigen woningbezit te bevorderen. Daarnaast werd er als gevolg van de vastgoedcrisis minder “regulier” verkocht. Middels het toepassen van tussenvormen met kortingsregelingen konden de woningcorporaties alsnog het vastgoed verkopen en hierdoor extra kasstromen genereren.

Afhankelijk van de feiten en omstandigheden worden deze woningen in de balans opgenomen (“on balance”) of via de winst-en-verliesrekening (“off balance”) verwerkt. In veel gevallen heeft de woningcorporatie een zogenaamde terugkoopplicht, waardoor de woningen op de balans blijven staan. Aan de passiefzijde van de balans wordt de terugkoopverplichting opgenomen. In deze gevallen wordt dus geen verkoopopbrengst verwerkt. Belangrijkste reden hiervoor is dat niet alle risico’s aan de koper zijn overgedragen. Een saldo aan VOV-woningen op de balans heeft effect op de vermogensratio’s en kan daarnaast liquiditeitsrisico’s voor de woningcorporatie opleveren, omdat de woningcorporatie op elk moment in de toekomst geconfronteerd kan worden met de verplichting van terugkoop. De beelden over deze risico’s zijn wisselend. De heersende opinie lijkt te zijn dat de risico’s goed te beheersen zijn omdat in periode van dalende prijzen eigenaren van VOV-woningen niet zo snel zullen overgaan tot afstoot omdat zij daarmee ook een verlies moeten nemen. In omgekeerde situatie waarbij sprake is van prijsstijgingen op de vastgoedmarkt is de veronderstelling dat er ook voldoende vraag is naar de aangeboden en door een corporatie te verkopen woning. Stakeholders als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) kijken kritisch naar de aard en omvang van de posities van VOV-woningen bij corporaties.

Juiste en volledige vastgoeddata cruciaal

De juistheid en volledigheid van de vastgoeddata zoals m2 en informatie uit de huurcontracten, zijn cruciaal voor de waardering. Ook voor de jaarrekening 2016 is dit wezenlijk omdat vastgoeddata een belangrijk onderdeel zijn van het waarderingshandboek en de hierin opgenomen methodiek. Woningcorporaties dienen de vastgoeddata intern te controleren en vast te leggen. Wij zien in veel gevallen dat de data nog niet op orde zijn.

Het is dan ook zaak inzichtelijk te maken of er hiaten zitten in de vastgoeddata en eventuele herstelacties door te voeren. Naast het doorvoeren van aanpassingen is directe borging in de lijn belangrijk, zodat bijvoorbeeld in het geval van oplevering van vastgoed de vastgoeddata ineens juist en volledig worden verwerkt.


40

De waardering per eenheid heeft zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld.

Grafiek 28: waardering VoV per eenheid

De waarde van de VOV-woningen ontwikkelt zich positief. Dit is een opvallende tendens, aangezien het commercieel vastgoed de afgelopen jaren in waarde is gedaald. Daarnaast is deze tendens niet direct in lijn met de landelijke ontwikkeling op de huizenmarkt. Voor het jaar 2015 is de stijging wel in lijn met de landelijke ontwikkeling op de huizenmarkt.Ondanks de risico’s die aan dit vastgoed kleven, neemt de VOV-portefeuille nog altijd toe: enerzijds door waardestijging en anderzijds door nieuwe VOV-verkopen. De laatste jaren neemt het aantal VOV-verkopen minder snel toe. Het aantal woningcorporaties dat een VOV-portefeuille heeft, is redelijk stabiel. Het beeld is als volgt.

Tabel 34:

2013 2014 2015Aantal woningcorporaties met VOV-woningen in 197 198 189 de portefeuille

Niet alle woningcorporaties lichten het aantal VOV-woningen toe in de jaarrekening. Aangezien aan een VOV-portefeuille risico’s kleven, is het van belang dat in de jaarrekening inzicht wordt gegeven in de omvang en samenstelling van de VOV-portefeuille. Vermoedelijk is dit ook de reden van het toelichten van de positie in de jaarrekening omdat dit door interne- en externe toezichthouders of gebruikers van jaarrekeningen meer en meer relevant wordt gevonden. Onderstaande tabel toont dat het aantal VOV-woningen sinds 2014 afneemt ten opzichte van eerdere jaren. Dit is in lijn met de tendens dat de woningcorporaties meer reguliere verkoop plegen.

Tabel 35:

2012 2013 2014 2015Het aantal woningen dat verkocht is 3.955 4.138 2.521 2.610 onder voorwaarden in de populatieAantal woningcorporaties 124 131 94 79

In 2013 is het aantal VOV-verkopen nog toegenomen. In 2014 is het aantal fors afgenomen. Deze verkopen blijven op een redelijk vergelijkbaar niveau in 2015.

ToekomstDe verwachting is dat de komende jaren de omvang van de VOV-portefeuilles minder snel zal toenemen dan wel afneemt, enerzijds vanwege de risico’s en anderzijds omdat de verkoop van regulier vastgoed weer op stoom komt als gevolg van het aantrekken van de vastgoedmarkt.

110.000

112.000

114.000

116.000

118.000

120.000

122.000

2012 2013 2014 2015

Waardeontwikkeling VoV per eenheid


41

Hoofdstuk 8: Vermogen: vermogens blijven stijgen, effect stijgende vastgoedmarkt en bezuinigingen duidelijk zichtbaar!

InleidingIn dit hoofdstuk beschouwen wij op basis van het eigen vermogen uit de jaarrekening de waarneembare trends in het vermogen van woningcorporaties over de voorbije jaren.

Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt er ingegaan op de verdeling van de waarderingsgrondslagen in aantallen corporaties en vhe’s. Vervolgens zal er worden ingegaan op zaken als ontwikkeling van het totaal vermogen en de solvabiliteit. Tot slot zal er worden ingegaan op trends binnen de actuele waarderingsgrondslagen, namelijk de verdeling tussen gerealiseerd versus ongerealiseerd vermogen.

Waarderingsgrondslag van het sociaal vastgoedConform de Richtlijnen van de Jaarverslaggeving 645 kan sociaal vastgoed worden gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen actuele waarde. De grondslag voor actuele waarde kan zijn de bedrijfswaarde of de waardering van activa als vastgoedbelegging.

De keuze van de waarderingsgrondslag heeft een groot effect op het eigen vermogen. Het belangrijkste verschil tussen kostprijs en actuele waardering binnen het eigen vermogen vloeit voort uit de wijze waarop met waardeveranderingen van activa wordt omgegaan in de jaarrekening. Bij een waardering tegen actuele waarde dient een deel van het vermogen als ongerealiseerd vermogen te worden verantwoord.

Grafiek 29: Verdeling waarderingsgrondslag aantal corporaties in de analyse

Ten opzichte van 2014 is een aantal corporaties, totaal 14, overgegaan van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen marktwaarde. De daling van de overige 8 corporaties die gewaardeerd worden tegen marktwaarde wordt veroorzaakt door ontbrekende data in 2015 of door bijvoorbeeld fusies in 2015.

2015 0%

20%

40%

60%

80%

100%

2012 2013 2014

46% 44% 44% 39%

54% 56% 56% 61%

Waardering kostprijs Waardering actuele waarde


42

Voorgaand jaar was het aantal corporaties dat was gewisseld van waarderingsgrondslag (van waardering tegen kostprijs, naar waardering tegen actuele waarde) gering. Voor 2015 zijn dit in totaal 14 corporaties, oftewel 10% van het totaal aantal corporaties die tegen kostprijs waardeerde. Deze corporaties nemen daarmee een voorschot op de verplichte waardering tegen actuele waarde (op basis van een modelmatige waardering) in de jaarrekening 2016.

Grafiek 30: Verdeling waarderingsgrondslag aantal vhe in de analyse

De daling in vhe met een kostprijswaardering ligt in lijn met de daling van het aantal corporaties (zie voorgaande grafiek).

Grafiek 31: Gemiddelde grootte van corporaties per waarderingsgrondslag (in vhe)

Zoals hierboven is opgenomen waarderen voornamelijk de grotere corporaties tegen actuele waarde. De corporaties die waarderen tegen actuele waarde hebben gemiddeld tussen de 10.000 en 11.000 eenheden. In 2015 blijft dit redelijk stabiel ten opzichte van 2014. De corporaties die waarderen tegen kostprijs hebben gemiddeld tussen 3.500 en 4.000 eenheden.

2015 -

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

3.000.000

2.500.000

2012 2013 2014

623.936 530.718 447.621 435.513

1.840.583 1.927.084 1.955.847 1.995.869

VHE waardering tegen kostprijsVHE waardering tegen actuele waarde

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

2012 2013 2014 2015

Waardering kostprijs Waardering actuele waarde Gemiddeld


43

Totaal vermogen

Grafiek 32: Totaal vermogen corporaties (x € 1.000)

Het totale vermogen van de corporaties in de benchmark is gestegen van € 75 miljard in 2014 naar € 87 miljard in 2015. De stijging van het totale vermogen heeft voornamelijk betrekking op de corporaties die waarderen tegen actuele waarde (totaal 97%).

Het totale vermogen van corporaties die waarderen tegen actuele waarde is in 2015 met 17% gestegen tot € 82 miljard. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de waardes van het vastgoed en door corporaties die zijn overgestapt naar waardering tegen marktwaarde. Het totale vermogen van corporaties die waarderen tegen kostprijs is relatief gelijk gebleven. Het vermogen van deze corporaties wordt nauwelijks beïnvloed door de toenemende actuele waarde/marktprijzen van het vastgoed.

Grafiek 33: Totaal vermogen per vhe (in €)

Bovenstaande grafiek (totale vermogen per vhe) ligt in lijn met de totale ontwikkeling van het vermogen. In 2015 ligt het gemiddelde vermogen per vhe gewaardeerd tegen actuele waarde op € 41.000 (voorgaand jaar: € 36.000). Het gemiddelde vermogen per vhe gewaardeerd tegen kostprijs bedraagt € 11.000. Dit is een verschil van ongeveer 270%. Bovenstaande grafiek lijkt te impliceren dat het vermogen van een corporatie gemiddeld met 270% zal stijgen indien wordt overgegaan van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen actuele waarde.

2015

10.000.000

-

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

90.000.000

100.000.000

2012 2013 2014

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde Totaal

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

35.000

45.000

40.000

30.000

2012 2013 2014 2015

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde


44

Grafiek 34: Gemiddelde solvabiliteit per corporatie (in %)

De gemiddelde solvabiliteit (zichtbaar in de jaarrekening, berekend als verhouding tussen het totale vermogen en het balanstotaal) van alle corporaties ligt op ongeveer 40% (2014 nog 30%). De solvabiliteit van de corporaties die waarderen tegen kostprijs is de laatste jaren relatief gelijk gebleven (ongeveer 29%). De solvabiliteit van corporaties die waarderen tegen actuele waarde is gestegen van 41% in 2014 naar 45% in 2015. Waardestijging van vastgoed heeft vrijwel geen effect op de solvabiliteit van corporaties die waarderen tegen kostprijs. Dit is in tegenstelling tot corporaties die waarderen tegen actuele waarde, waar de stijging van het vastgoed directe gevolgen heeft voor de toename van het vermogen (en daardoor ook de solvabiliteit).

Uitsplitsing gerealiseerd/ongerealiseerd vermogenIn bovenstaande analyses is het totale vermogen van de corporaties in de benchmark geëvalueerd. Zoals hieruit blijkt is de waarderingsgrondslag (actuele waarde versus kostprijs) een belangrijke factor voor een hoger eigen vermogen. Bij waardering tegen actuele waarde bestaat het vermogen uit een (groot) deel ongerealiseerd vermogen. Dit vermogen is ontstaan uit waardeverandering van het vastgoed en wordt pas gerealiseerd bij verkoop of jaarlijkse exploitatie van het vastgoed. Ook zal een deel nooit gerealiseerd worden omdat de corporatie als gevolg van de taak die zij heeft, andere operationele beslissingen neemt dan marktpartijen.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhouding tussen gerealiseerd vermogen en ongerealiseerd vermogen bij waardering tegen actuele waarde. Doordat bij sommige corporaties die waarderen tegen actuele de verdeling tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen niet inzichtelijk is gemaakt in de jaarstukken, zijn deze niet meegenomen in de verdere analyses. Uit de opgenomen tabel 36 blijkt hoeveel corporaties worden meegenomen bij de verdere analyses:

Tabel 36: Aantal corporaties in de analyse gerealiseerd / ongerealiseerd vermogen

2012 2013 2014 2015Totaal corporaties waardering 183 186 178 184 actuele waardeOnderverdeling (on) gerealiseerd (53) (36) (31) (46) onbekendCorporaties betrokken in de 130 150 147 138 trendanalyse

0%

5%

10%

15%

20%

25%

35%

45%

40%

50%

30%

2012 2013 2014 2015

Groepsvermogen waardering kostprijs Groepsvermogen waardering actuele waarde Totaal


45

Het aantal vhe’s van bovenstaande corporaties is hieronder opgenomen in tabel 37:

Tabel 37: Aantal vhe’s in de analyse gerealiseerd/ongerealiseerd vermogen

2012 2013 2014 2015Totaal vhe waardering actuele 1.841.000 1.927.000 1.956.000 1.996.000 waardeOnderverdeling (on)gerealiseerd (352.000) (250.000) (240.000) (242.000) onbekendVhe’s betrokken in de trend- 1.489.000 1.677.000 1.716.000 1.754.000 analyse

Grafiek 35: Totaal vermogen corporaties waardering tegen actuele waarde (x € 1.000)

Bovenstaande grafiek geeft de totale verhouding weer tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen van de corporaties in de benchmark. Uit deze vergelijking blijkt dat zowel het gerealiseerd vermogen ten opzichte van 2015 stijgt (+ € 2,5 miljard, ofwel 18%) alsook het ongerealiseerd vermogen (+ € 8,2 miljard, ofwel 16%).

De verhouding tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen is in alle jaren redelijk stabiel, namelijk 20% - 80%.

Grafiek 36: Vermogen per corporatie waardering tegen actuele waarde (x € 1.000)

10.000.000

-

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen

2015 2012 2013 2014

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

350.000

450.000

400.000

500.000

300.000

2012 2013 2014 2015

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen


46

In de grafiek op de vorige pagina is het gemiddelde vermogen per corporatie opgenomen. Hieruit blijkt dat een corporatie die waardeert tegen actuele waarde in 2015 gemiddeld € 430 miljoen aan ongerealiseerd vermogen heeft en € 115 miljoen aan gerealiseerd vermogen. Hierbij moet worden opgemerkt dat hier grote verschillen bestaan tussen corporaties die waarderen tegen actuele waarde. Zeker wanneer hier rekening wordt gehouden met de waardering tegen marktwaarde door met name de grotere corporaties die daarmee ook een belangrijk deel van het vermogen voor hun rekening nemen.

Grafiek 37: Vermogen per vhe waardering tegen actuele waarde (in €)

Uit bovenstaande grafiek blijkt in 2015 per vhe gemiddeld ongeveer € 34.000 aan ongerealiseerd vermogen en € 9.000 aan gerealiseerd vermogen. Ter vergelijking, het gemiddelde (gerealiseerd) vermogen per vhe bij corporaties die waarderen tegen kostprijs bedraagt in 2015 € 11.000. Dit impliceert dat corporaties die waarderen tegen actuele waarde eigenlijk minder (direct) vermogend zijn dan corporaties die waarderen tegen kostprijs. Een oorzaak hiervan kan zijn dat corporaties die tegen actuele waarde waarderen doorgaans groter zijn (gemiddeld tussen 10.000 en 11.000 eenheden) dan corporaties die waarderen tegen kostprijs (gemiddeld tussen de 3.500 en 4.000 eenheden). Tevens zijn deze corporaties meer actief in de grote steden, waarbij in een aantal gevallen woningen met lagere huren worden aangeboden.

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

35.000

40.000

30.000

2012 2013 2014 2015

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen Kostprijs


47

Hoofdstuk 9: Voorzieningen - woningcorporaties bouwen bewuster en zien voorziening onrendabele top afnemen

InleidingDe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving schrijven voor dat voorzieningen worden opgenomen voor verplichtingen die op balansdatum bestaan, maar waarvan onbekend is wat de exacte omvang is of wanneer zij zullen gaan ontstaan. De verplichting waarvoor de voorziening wordt gevormd moet waarschijnlijk of zeker zijn. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting (Richtlijn 645) schrijven de volgende voorzieningen voor: (1) voorziening onrendabele investeringen en herstructurering, (2) voorziening latente belastingverplichtingen, (3) voorziening pensioenen, (4) voorziening garantieverplichtingen, (5) voorziening reorganisatiekosten, (6) voorziening deelnemingen en (7) overige voorzieningen.

De overige voorzieningen bestaan veelal uit diverse voorzieningen van beperkte omvang zoals diverse verplichtingen, groot onderhoud VvE en claims/geschillen. Daarnaast blijkt uit de gehanteerde jaarrekeningen dat niet elke woningcorporatie bovenstaande indeling conform RJ 645 hanteert. In de jaarrekening worden door veel woningcorporaties alleen de voorziening onrendabele investeringen, latente belastingverplichtingen en overige voorzieningen gehanteerd. De voorziening reorganisatiekosten wordt veelal onder de overige voorzieningen verantwoord. Hiermee dient rekening gehouden te worden in onderstaande analyse.

Tabel 38: Omvang voorzieningen (* € 1.000)

2012 2013 2014 2015Voorziening onrendabele inves- 1.948.000 1.543.000 1.368.000 1.120.000 teringen en herstructureringVoorziening latente belasting- 156.000 267.000 376.000 388.000 verplichtingenVoorziening pensioenen 10.000 11.000 3.000 3.000Voorziening reorganisatiekosten 34.000 70.000 60.000 25.000Voorziening deelnemingen 22.000 34.000 38.000 23.000Overige voorzieningen 449.000 370.000 328.000 280.000Totale omvang 2.620.000 2.295.000 2.174.000 1.839.000

AnalyseIn onderstaande grafieken is de ontwikkeling per soort voorzieningen, zoals verantwoord in de jaarrekening, in de periode 2012 tot en met 2015 weergegeven.


48

Grafiek 38: Ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000)

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op:• Circa 53% van de woningcorporaties heeft in 2015 een voorziening onrendabele top en

herstructurering in de jaarrekening en dit aantal blijft in de periode 2012-2015 stabiel. De voorziening daalt in de periode van 2012 tot en met 2015 met 42,5%. Deze forse daling is ook terug te zien in de omvang van activa in ontwikkeling. Dit ligt in lijn met de verwachte ontwikkeling dat woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet terug dienen te gaan naar hun kerntaken. Ook is een ontwikkeling waarneembaar dat corporaties bewuster bouwen en kijken naar de aard, omvang en hoogte van de onrendabele toppen.

Voor 2016 is de verwachting dat de voorziening nog verder daalt. Alle woningcorporaties dienen vanaf boekjaar 2016 hun vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Deze waarde ligt vermoedelijk in veel gevallen duidelijk hoger dan de huidige bedrijfswaarde, waartegen veel woningcorporaties hun bezit nu waarderen. Hierdoor zal naar verwachting de voorziening onrendabele top fors afnemen.

• De voorziening latente belastingverplichting bestaat bij gemiddeld 36% van de woningcorporaties en blijft in de periode 2012 – 2015 stabiel. Hierbij valt op dat de voorziening meer dan verdubbeld is in deze periode. Dit wordt veroorzaakt doordat woningcorporaties zijn gaan waarderen tegen actuele waarde. In dit geval is er een voorziening gevormd voor de ingeschatte verkopen. Daarnaast kan de stijging verklaard worden vanuit de mogelijkheid dat er fiscaal onder voorwaarden een onderhoudsvoorziening gevormd kan worden.

2012201320142015

Onrendabele top

1.948.0001.543.0001.368.0001.120.000

Latentebelastingverplichting

156.000267.000376.000388.000

Overige

442.000358.000322.000280.000

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000


49

Grafiek 39: Ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000)

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op: • In 2012 hadden slechts 22 woningcorporaties een reorganisatievoorziening in de

jaarrekening. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de voorziening reorganisatiekosten in de praktijk ook onder de overige voorzieningen wordt verantwoord. In 2013 is de totale omvang van de reorganisatievoorziening verdubbeld ten opzichte van 2012 terwijl het aantal woningcorporaties dat een reorganisatievoorziening heeft in de jaarrekening met 36% is gestegen ten opzichte van 2012. Dit aantal daalt met 7% in 2015 ten opzichte van 2013 terwijl de totale omvang daalt met 64%. Woningcorporaties hebben met name in 2013 en 2014 maatregelen getroffen door het kritisch beschouwen van het personeelsbestand in relatie tot gewijzigde taakopdracht(en) en bezuinigingen.

• De overige voorzieningen laten een dalende trend zien in de periode 2012-2015 met 38%, terwijl het aantal woningcorporaties met overige voorzieningen op de balans licht stijgt van 58% naar 64%. Mogelijk hebben woningcorporaties hun risicovolle activiteiten verminderd in het kader van de nieuwe Woningwet. Dit is ook te zien in de voorziening deelnemingen die ten opzichte van 2014 met ruim 40% is afgenomen

Vergelijking gemiddelde voorzieningen van grotere en kleinere woning-corporatiesOm inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde voorzieningen van alle woning-corporaties opgenomen in de trendanalyse, de 25 grootste woningcorporaties (op basis van het aantal verhuureenheden) en de gemiddelde voorzieningen van de overige woningcorporaties. Het gemiddelde is berekend over de woningcorporaties die daadwerkelijk de voorziening op de balans hebben verantwoord. De analyse laat zien dat een vergelijkende trend zichtbaar is op het niveau van het totale aantal woningcorporaties, de Top 25 woningcorporaties en de overige woningcorporaties.

Hierbij valt op dat de omvang voorziening onrendabele top van de Top 25 woningcorporaties vanaf 2013 stabiel is, terwijl deze bij de overige woningcorporaties vanaf 2012 elk jaar fors afneemt. Hierbij is te constateren dat de voorziening onrendabele top afneemt als gevolg van vermindering van projectenportefeuilles, het kritischer beschouwen van de kosten in relatie tot terugverdienmogelijkheden van investeringen en in het kader van de nieuwe Woningwet.

2012201320142015

Deelnemingen

22.00034.00038.00023.000

Reorganisatiekosten

34.00070.00060.00025.000

Pensioenen

10.00011.0003.0003.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000


50

Grafiek 40: Gemiddelde voorziening per totaal woningcorporaties per soort voorzieningBedragen * € 1.000

Grafiek 41: Gemiddelde voorziening per Top 25 woningcorporatie per soort voorzieningBedragen * € 1.000

2012201320142015

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

9.000

10.000

8.000

Onrendab

ele to

p

Laten

te bela

stingv

erplich

ting

Overig

e

Deelnem

ingen

Reorga

nisatie

koste

n

Pensio

enen

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2012201320142015

Onrendab

ele to

p

Laten

te bela

stingv

erplich

ting

Overig

e

Deelnem

ingen

Reorga

nisatie

koste

n

Pensio

enen


51

Grafiek 42: Gemiddelde voorziening overige woningcorporaties per soort voorzieningBedragen * € 1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

9.000

10.000

8.000

2012201320142015

Onrendab

ele to

p

Laten

te bela

stingv

erplich

ting

Overig

e

Deelnem

ingen

Reorga

nisatie

koste

n

Pensio

enen


52

Hoofdstuk 10: Leningen - derivatenportefeuille daalt, leningenportefeuille normaliseert?

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt van de leningenportefeuille in de jaren 2012 tot en met 2015. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de rentelasten en de inzet van financiële instrumenten.

Grafiek 43: Omvang leningenportefeuille (x € 1 miljoen)

De jaarrekeningen 2015 van de woningcorporaties laten net als over het jaar 2014 een daling van de leningenportefeuille (nominale waarde leningen kredietinstellingen en overheid) zien. Was de daling in 2014 ten opzichte van 2013 nog € 3,1 miljard (3,7%), de daling in 2015 bedraagt echter ‘maar’ € 0,9 miljard, zijnde 1,1% van de leningenportefeuille per 31 december 2014.

Om een beter beeld te krijgen van de gemiddelde schuld van de woningcorporaties is de omvang van de leningenportefeuille afgezet tegen het aantal vhe’s. De gemiddelde schuld per vhe bedroeg per jaareinde 2015 € 31.900 en dit was eind 2014 nog € 32.200. Hier is ook een daling van afgerond 1% waarneembaar.

De afgelopen jaren heeft de omgeving van de woningcorporaties zich onder andere gekenmerkt door de maatschappelijke belangstelling en discussie over de derivatenportefeuille van woningcorporaties. Zouden de maatregelen en aangescherpte richtlijnen hieromtrent al effect hebben?

Op basis van de gegevens van 81% van de woningcorporaties is te zien dat het aantal woningcorporaties met een derivatenportefeuille in 2015 gelijk is gebleven. De daling op totaal niveau van het aantal woningcorporaties met derivaten lijkt ook de verklaring voor de stijging van de gemiddelde nominale waarde van deze portefeuille.

78.000

77.000

79.000

80.000

81.000

82.000

83.000

84.000

Leningen

2015 2012 2013 2014


53

In deze benchmark is gekeken naar zowel de marktwaarde van de derivaten als de nominale waarde. De marktwaarde betreft de waarde van de toekomstige verschillen tussen de marktrente en de rente van het financieel instrument (de lening). De nominale waarde van een derivaat betreft de waarde van het onderliggende product (bijvoorbeeld de omvang van de lening), het renterisico van dat product wordt immers geprobeerd af te dekken.

Grafiek 44: omvang derivatenportefeuille (x € 1.000)

De gemiddelde nominale waarde van de derivatenportefeuille is in 2015 gedaald. Zowel op totaalniveau (€ 13,8 miljard t.o.v. € 14,1 miljard) als per woningcorporatie (€ 116 miljoen ten opzichte van € 119 miljoen.

Net als voorgaand jaar hebben wij voor 2015 eveneens ingezoomd op de ontwikkelingen binnen de Top 25 (de 25 grootste corporaties op basis van het aantal vhe’s). Deze Top 25 is goed voor 62% van de totale derivatenportefeuille (nominale waarde) en zij zag de nominale waarde in 2015 dalen met 2,5% (voor totale portefeuille 2,3%). Binnen de Top 25 zijn geen wijzigingen in corporaties met wel of geen derivatenposities. De vijf corporaties zonder derivaten per ultimo 2015, hadden in 2014 eveneens geen derivaten.

De uitkomsten en de aard van deze benchmark zijn te beperkt om een uitspraak te doen over het soort derivaten en het risicoprofiel.

Leningenportefeuille nader bekekenHierboven is geconcludeerd dat de omvang van de leningenportefeuille van de woningcorporaties - geanalyseerd per vhe - in 2015 is gedaald.

Op basis van de analyse van de kasstroom uit financieringsactiviteiten (zie hoofdstuk 5) zien wij dat de financieringskasstroom in de jaren 2012-2015 eveneens steeds verder daalt. De corporaties hebben in 2015 wederom gemiddeld meer afgelost dan dat zij nieuwe financiering hebben aangetrokken. De verantwoorde kasstromen sluiten dus aan met de verantwoorde daling van de leningenportefeuille. Uit de onderstaande grafiek blijkt dat de corporaties tot 25.000 vhe’s een stijgende leningenpositie laten zien. Voor de Top 25 geldt juist een daling. Dit zou kunnen betekenen dat corporaties in de top 25 in aantallen verhuurbare eenheden niet verder uitbreiden; dit is vaak geen beleid en dit wordt tevens landelijk niet aangemoedigd. Mogelijk zijn zij ook beter in staat om mutaties in de vastgoedportefeuille te realiseren met de kasstromen die vrij komen uit exploitatie en verkopen.

2012201320142015

Marktwaarde Bruto nominalewaarde

(15.000)

(10.000)

(5.000)

-

5.000

10.000

15.000

20.000


54

Verdeeld naar de diverse grootte-categorieën geeft de leningenportefeuille het volgende beeld:

Grafiek 45: Langlopende schulden naar grootte woningcorporatie (x € 1.000)

Verder ingezoomd geeft de Top 25 het volgende beeld:

Grafiek 46: Omvang leningenportefeuille Top 25 woningcorporaties (x € 1 miljoen)

De Top 25 is verantwoordelijk voor € 880 miljoen van de eerder genoemde € 897 miljoen daling van de leningenportefeuille en zij vertegenwoordigt 42,9% van de totale portefeuille (2014 44,6%). De daling van de leningenportefeuille is derhalve verhoudingsgewijs hoger dan bij de overige corporaties. Waar voorgaand jaar de landelijke daling juist door de niet Top 25-corporaties werd afgelost (€ 1,2 miljard van de € 3,2 miljard).

Ook het totale aantal verhuureenheden van deze 25 woningcorporaties is licht gedaald in 2015; 40,6% van het aantal verhuureenheden wordt door hen geëxploiteerd (2014: 41,3%).

2012201320142015

500.000

5.500.000

10.500.000

15.500.000

20.500.000

25.500.000

30.500.000

35.500.000

0-1000 1001-2500

2501- 5000

5001-10000

10001-25000

>25000vhe’s

33.500

33.000

34.000

34.500

35.000

35.500

36.000

36.500

Leningen

2015 2012 2013 2014


55

Grafiek 47: Ontwikkeling leningenportefeuille Top 25 ten opzichte van de landelijke ontwikkeling (x € 1 miljoen)

In onze voorgaande trendanalyse (december 2015) hebben wij onze gedachte met u gedeeld dat de financieringsbehoefte voor de grotere corporaties wellicht meer constant wordt geacht vanwege het hogere ontwikkelpotentieel van deze corporaties. Moeten wij deze verwachting nu terugdraaien gezien de ontwikkeling in 2015?

Het antwoord hierop is volgens ons: ”Nee”. Om dit uit te leggen hebben wij ook de gemiddelde financieringsschuld per vhe voor de Top 25 en de totale portefeuille in beeld gebracht.

Grafiek 48: Leningenportefeuille Top 25 en totaal per vhe (x € 1.000)

In bovenstaande grafiek is te zien dat de gemiddelde schuld per vhe voor de Top 25 redelijk evenwichtig daalt in 2014 en 2015, in 2014 neemt de schuld met 2,4% af en in 2015 met 2,6%. Landelijk daalt de schuld per vhe in 2015 met 0,9% (2014 4,4%). Verondersteld wordt dat in 2014 de leningenportefeuille sterker is afgenomen bij de niet-Top 25, maar dat dit een eenmalige daling was en de daling van circa 1% wellicht als gebruikelijk gezien kan worden (bij Top 25 licht dit hoger, gemiddeld 2,5%). Het WSW heeft al eerder aangekondigd dat de jarenlange gehanteerde aflossingsfictie van 2% niet meer passend is en daarom meer gekeken zal worden naar de ontwikkeling van de DSCR dan nog rekening te houden met een aflossingsfictie en de dekking door de WOZ-waarde (50%).

Oftewel, de financieringsbehoefte van de Top 25 lijkt per vhe nog steeds hoger dan die voor de kleinere corporaties, en dit kan nog steeds gerelateerd worden aan het verwachte grotere ontwikkelpotentieel van deze groep woningcorporaties. Kijkend naar het werkgebied van de Top 25 concluderen wij voorzichtig dat de hogere financieringsbehoefte ook gerelateerd is aan de duurdere ontwikkellocaties van deze woningcorporaties: 17 van de Top 25 zijn namelijk gelegen in de Randstad. Daarnaast is de derivatenportefeuille wellicht ook een reden waardoor de Top 25 meer ‘vast’ zit aan zijn grotere financieringsbehoefte. Eerder in dit hoofdstuk is de omvang van de derivatenportefeuille in beeld gebracht. De grotere corporaties hebben verhoudingsgewijs meer derivaten

20.000

-

40.000

60.000

80.000

100.000

Top 25Totaal

2015 2012 2013 2014

30,00

31,00

32,00

33,00

34,00

35,00

36,00

2012 2013 2014 2015

Totaal: schuld per vhe Top 25: schuld per vhe


56

en voor een deel zullen de corporaties afspraken hebben over het aanhouden van een liquiditeitsbuffer vanwege de contractvoorwaarden. Deze buffer legt ook een duidelijk beslag op de financieringsbehoefte.

RentelastenTen slotte hebben wij de rentelasten in deze trendanalyse nader geanalyseerd.

Een belangrijke ratio gebaseerd op de rentelasten is de ICR (interest coverage ratio). Het WSW hanteert de ICR als een van de waardes in zijn risicoscore-model (norm van 1,4). Het aantal corporaties in 2015 met een ICR van lager dan 1,4 is gelijk aan 2014 (totaal 10). In hoofdstuk 5 is de ICR verder uitgewerkt.

Wanneer wij inzoomen op de rentelasten zien wij dat de daling van de rentelasten zich ook in 2015 heeft doorgezet.

Grafiek 49: Gemiddelde rentevoet over de jaren

Ook in 2015 is de gemiddelde rentevoet van de Top 25 minder sterk gedaald dan die van alle in het onderzoek betrokken corporaties. Ondanks de – van oudsher – langlopende leningenportefeuille is de gemiddelde rentevoet van de woningcorporaties over 2015 verder afgenomen van 4,37% in 2012 naar 3,94% in 2015. De rentelasten van de Top 25 zijn in 2015 minder sterk gedaald en blijven hoger dan de gemiddelde rentevoet. Gegeven het feit dat de Top 25 ruim 62% van de derivatenportefeuille bezit, kunnen wij wellicht stellen dat het hebben van derivaten wel leidt tot stabielere rentelasten, maar in de periode 2012 tot en met 2015 ook tot hogere rentelasten aangezien zij in mindere mate hebben kunnen profiteren van de lagere marktrente.

3,90%

4,00%

4,10%

4,20%

4,30%

4,40%

4,50%

2012 2013 2014 2015

Totaal: gem rentevoet Top 25: gem. rentevoet


57

Hoofdstuk 11 Vennootschapsbelasting- belasting-latenties blijven een fors deel uitmaken van het fiscale resultaat; de acute last blijft marginaal

Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

De begrote opbrengst per jaar was ingeschat op € 500 miljoen. Door onder meer een gunstige uitspraak van de Hoge Raad, waardoor het voor woningcorporaties is toegestaan een herbestedingsreserve te vormen, is de daadwerkelijk verschuldigde vennootschapsbelasting in de jaren vanaf 2008 niet meer dan een fractie van de over die jaren ingeboekte € 500 miljoen.

Inmiddels zien wij dat de operationele kasstroom bij woningcorporaties in meerjarenbegrotingen een positieve ontwikkeling kent. Woningcorporaties komen daarmee op (korte) termijn, zonder fiscale optimalisatie, in een te betalen vennootschapsbelastingpositie. De fiscale optimalisatie bestaat in hoofdzaak uit het afwaarderen van het vastgoed naar een lagere WOZ-waarde en het vormen van een onderhoudsvoorziening. Voor de afwaardering van het vastgoed geldt dat deze van tijdelijke aard kan zijn. Immers, wanneer de WOZ-waarde weer stijgt, zal de afwaardering (deels) moeten worden.

In de jaarrekeningen van de afgelopen jaren zien wij dat de actieve latenties toenemen. Dit is het gevolg van het toenemen van de fiscale verliezen door het nemen van afwaarderingen of een onderhoudsvoorziening. Deze tendens zorgt mogelijk voor een toename van het risicoprofiel van de fiscale positie: deze geactiveerde (fiscale) verliezen zullen binnen 9 jaar moeten worden gecompenseerd met fiscale winsten. Indien dit niet volledig plaats kan vinden dan is sprake van ‘verliesverdamping’.

De aankomende jaren zal de vennoot-schapsbelasting qua financieel belang flink toenemen. Daarbij komt dat niet duidelijk is hoe afwaarderingen en onderhoudsvoorzieningen moeten worden geduid, waardoor de onzekerheid rond de vennootschapsbelastingpositie toeneemt; de vraag is of de geactiveerde verliezen standhouden. Het gaat dan om belangen van honderden miljoenen euro’s.

Een goede taxplanning en een daarbij behorende inschatting van de risico’s is dan ook van groot belang.

Vanuit onze analyse zien wij de volgende ontwikkelingen:• De acute belastinglast (uitgaande

kasstroom) is zeer beperkt geweest over de periode 2012–2015.

• In de jaarrekeningen 2012–2015 zien wij dat omvangrijke posities aan te verrekenen fiscale verliezen zijn opgebouwd en gewaardeerd in de jaarrekening. Hier ligt het risico van ‘verliesverdamping’ op de loer.

In het hoofdstuk vennootschapsbelasting wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan: (1) vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening, (2) de actieve belastinglatentie en (3) de passieve belastinglatentie.

Vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekeningUit grafiek 50 blijkt de vennootschaps-belasting in de winst-en-verliesrekening over de periode 2012-2015. Uit de trendanalyse kan worden opgemaakt dat er in 2012 sprake was van een Vpb-last die in 2013, 2014 en 2015 is omgeslagen in een Vpb-bate. Dit is naar alle waarschijnlijkheid te verklaren doordat woningcorporaties actieve latenties voor verliescompensatie zijn gaan waarderen. In 2015 is de Vpb-bate weer gedaald ten opzicht van 2014. Dit

wordt verklaard doordat in 2014 in veel gevallen een initiële en (forse) afwaardering heeft plaatsgevonden. In 2015 gaat het in veel gevallen om een mutatie van de reeds op de balans staande latentie. De impact van de mutatie in de belastinglatenties blijft een fors deel uitmaken van het fiscale resultaat; de acute last blijft marginaal.


58

Grafiek 50: Gemiddelde vennootschapsbelasting per woningcorporatie in de winst- en -verliesrekening (in €1.000)

Grafiek 51: Gemiddelde vennootschapsbelasting per woningcorporatie in de winst- en -verliesrekening (in €1.000)

Actieve belastinglatentiesUit grafiek 52 blijkt de ontwikkeling en uit grafiek 4 de uitsplitsing van de actieve belastinglatentie. Opvallend hierbij is de ontwikkeling van de belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie, die in het boekjaar 2014 aanzienlijk is toegenomen en in 2015 ongeveer gelijk blijft.

Uit grafiek 53 blijkt de stijging van de belastinglatentie uit hoofde van waardeverschillen. Gebleken is dat de actieve belastinglatentie uit hoofde van waarderingsverschillen voor het grootste gedeelte bestaat uit het waarderingsverschil op vastgoedbeleggingen in exploitatie en op de voorraad onverkochte woningen, waarvan verwacht wordt dat de woningen in de aankomende vijf jaar worden verkocht.

Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen wordt een actieve belastinglatentie gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Uit grafiek 54 blijkt dat veel woningcorporaties een latentie vormden uit hoofde van verliescompensatie in 2014. Hierbij is zichtbaar dat fiscale verliezen zijn gerealiseerd die in de komende 9 jaar naar verwachting van de corporaties met fiscale winsten kunnen worden verrekend. Dit kan grotendeels worden verklaard doordat de herbestedingsreserve vanaf 2012 niet meer kan worden toegepast en de positieve ontwikkeling in de operationele kasstroom. Daarnaast is de verwachting dat het vastgoed, na een waardedaling in de crisisjaren, niet verder zal dalen. Het fiscale resultaat zal hierdoor flink toenemen.

0

-500

500

1.000

1.500

2.000

2015 2012 2013 2014

0

-500

500

1.000

1.500

2.000

2015 2012 2013 2014

Acute vennootschapsbelasting (in € 1.000)Latente vennootschapsbelasting (in € 1.000)Belasting over resultaat


59

Grafiek 52: Gemiddelde actieve latente vennootschapsbelasting per woningcorporatie (in €1.000)

Grafiek 53: Gemiddelde actieve latente vennootschapsbelasting uitgesplitst (in € 1.000)

Grafiek 54: Gemiddelde actieve belasting-latentie uhv verlies-compensatie per woningcorporatie (in €1.000)

1.000

0

2.000

3.000

4.000

6.000

7.000

5.000

2015 2012 2013 2014

Latentie inzake waarderingsverschillen (in € 1.000)Latentie inzake verliescompensatie (in € 1.000)Totale latente vennootschapsbelasting (in € 1.000)

500

0

1.000

1.500

2.000

3.000

3.500

2.500

2015 2012 2013 2014

Totale inzake verliescompensatie (in € 1.000)

1.000

0

2.000

3.000

4.000

6.000

7.000

5.000

2015 2012 2013 2014


60

Passieve belastinglatentie In grafiek 55 is de trend van de passieve belastinglatentie opgenomen. Ook de ontwikkeling van deze latentie laat een stijging zien. Deze stijging kan veelal worden verklaard vanuit de mogelijkheid dat er fiscaal onder voorwaarden een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd. Daarnaast komt de voorziening latente belastingverplichting veel voor bij woningcorporaties die hun bezit op bedrijfswaarde of marktwaarde waarderen. In dat geval is er een voorziening latente belastingverplichting gevormd voor de ingeschatte verkopen.

Grafiek 55: Gemiddelde voorziening latente belasting-verplichtingen per woningcorporatie (in €1.000)

200

0

400

600

800

1.200

1.400

1.000

2015 2012 2013 2014


61

Hoofdstuk 12: Wet Normering Topinkomens – toezicht duurder

De Wet Normering Topinkomens (WNT) is sinds enkele jaren van toepassing bij woningcorporaties en heeft tot doelstelling om bovenmatige topinkomens in te perken. Op basis van onze analyse komen we tot de volgende belangrijkste observaties:• Bezoldigingen van bestuurders zijn

conform verwachting in 2015 iets gedaald ten opzichte van 2014. Eén oorzaak hiervan lijkt te zijn de in 2015 ingevoerde wettelijke aftopping van de pensioenopbouw voor zover deze niet gecompenseerd is door de woningcorporatie. Tevens ontvingen bestuurders vaak al het van toepassing zijnde bezoldigingsmaximum dan wel werd reeds gebruik gemaakt van het overgangsrecht waardoor in 2015 geen verhoging mogelijk was.

• Bezoldigingen van de toezichthouders zijn in 2015 gestegen, waarbij wij als oorzaken onder andere hebben waargenomen:

- Het wettelijk verdubbelen van de toegestane percentages van het bezoldigingsmaxima als gevolg van de invoering van WNT 2 (15% in plaats van 7,5% voor voorzitters en 10% in plaats van 5% voor leden).

Daarbij dient overigens te worden vermeld dat wij geen verdubbeling van de bezoldigingen van de toezichthouders bij woningcorporaties zien, dit mede als gevolg van de invoering van de beroepsregel van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, waarbij feitelijk de percentages die mogen worden gehanteerd lager zijn dan de WNT mogelijk maakt, namelijk 11,55% ( in plaats van 15%) respectievelijk 7,7% (in plaats van 10%).

- De meeste commissarissen zaten voor de WNT (en zeker voor WNT 2 die de verdubbeling van het percentage meebracht) onder de normering die zij op grond van de WNT mochten

hebben. Bij wijzigingen binnen een Raad van Commissarissen dan wel bij wetswijzigingen zien we in praktijk dat een Raad van Commissarissen de bezoldigingen gelijk trekt, wat vaak een stijging van de eerdere bezoldiging met zich meebrengt.

- Door groei van de woningcorporatie, bijvoorbeeld als gevolg van fusie, kan het zijn dat een woningcorporatie in een hogere bezoldigingsklasse komt, waardoor de grondslag voor de toezichthouders van een woningcorporatie automatisch mee groeit.

• Toepassing van het overgangsrecht is minder geworden in 2015. Dit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door uitdiensttreding van de betreffende topfunctionaris in 2015 of door (zeer kleine) onverschuldigde betalingen in 2014 waarvan in 2015 geen sprake meer is voor de betreffende woningcorporatie.

• De onderzochte woningcorporaties hebben in 2015 € 1,98 miljoen ( 2014: circa € 1 miljoen) betaald in verband met uitkeringen beëindiging dienstverband. Voor de Top 25 is dit in 2015 circa € 330.000 (2014: circa € 480.000), voor de overige woningcorporaties is dit in 2015 circa € 1,65 miljoen (2014: circa € 520.000).

Normen voor bezoldiging van bestuurders en toezichthoudersDe WNT kent naast een openbaarmakingsregime (vergelijkbaar met de Wopt) een maximum norm voor bezoldigingen van topfunctionarissen bij onder andere woningcorporaties. Deze maximale bezoldigingsnorm is van toepassing op:• topfunctionarissen die in

dienstbetrekking werkzaam zijn; en• topfunctionarissen die niet in

dienstbetrekking werkzaam zijn maar worden ingehuurd op basis van een

overeenkomst van opdracht, indien zij binnen een periode van 18 maanden meer dan 12 maanden werkzaam zijn voor de (semi-)publieke instelling.3

Daarnaast kent de WNT een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele bezoldiging aan topfunctionarissen4.

Voorts verbiedt de WNT het om aan topfunctionarissen ontslagvergoedingen toe te kennen die meer bedragen dan € 75.000 of indien lager maximaal eenmaal de som van de jaarbezoldiging en de jaarbezoldiging betaalbaar op termijn.5

De bezoldiging over een periode waarin de topfunctionaris vooruitlopend op de beëindiging van het dienstverband geen taken meer vervult, wordt aangemerkt als ontslagvergoeding. De datum waarop de topfunctionaris de uitoefening van zijn taken beëindigt, wordt dan aangemerkt als datum waarop het dienstverband eindigt.

Voor zover deze regels niet worden nageleefd dan wel afspraken worden gemaakt die uitgaan boven het door de WNT opgelegde maximum, is op grond van de WNT sprake van een onverschuldigde betaling. Het teveel ontvangen bedrag dient door de topfunctionaris te worden terugbetaald aan de woningcorporatie. In een aantal gevallen is echter nog een overgangsrecht van toepassing op de bestaande bezoldigingsafspraken van voor de invoering van de WNT, de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (lees: de Blok-staffel), dan wel de verlaging van deze staffel per 1 januari 2016.


62

Ontwikkelingen in 2015 en verderMet ingang van 1 januari 2015 is de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT2) in werking getreden. De invoering van de WNT2 bracht met zich mee dat het wettelijke bezoldigingsmaximum naar beneden is bijgesteld tot maximaal 100% van het ministersalaris, waar de WNT1 nog uitging van een bezoldigingsnorm gebaseerd op 130% van het ministersalaris. Deze verlaging van het bezoldigingsmaximum heeft echter pas vanaf 1 januari 2016 effect op de Blok-staffel. Voor 2015 gold voor woningcorporaties de Blok-staffel gebaseerd op de bezoldigingsnorm van 2014.

Vanaf 1 januari 2016 zijn vanwege de invoering van de WNT2 de hoogste drie klassen (H, I en J) van de Blok-staffel samengevoegd tot één klasse met een maximale bezoldiging van € 179.000. De overige bedragen in de Blok-staffel zijn geïndexeerd. De staffel voor 2016 luidt:

Tabel 39: bezoldiging topfunctionarissen 2016

H € 185.200I € 203.400J Bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de wet

Voor de WNT 2015 zijn de onderstaande bezoldingsklasse (zoals opgenomen in tabel 40 en 41) van toepassing:

Tabel 40: bezoldiging topfunctionaris 2015

Bezoldigingsklasse Maximale bezoldiging A € 82.100B € 93.000 C € 103.900 D € 112.400 E € 130.600 F € 148.800 G € 167.000 H € 185.200 I € 203.400J Bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de wet

Indeling van de toegelaten instellingen in bezoldigingsklasse:

Tabel 41: Indeling in bezoldigingsklasse 2015

3) Vanaf 1 januari 2016 geldt een nieuwe normering voor topfunctionarissen niet in dienstbetrekking

4) Met betrekking tot dit onderdeel is een wijziging aangekondigd in het wetsvoorstel Evaluatiewet WNT,

in die zin dat bonussen e.d. zullen worden toegestaan voor zover deze niet uitgaan boven de geldende

bezoldigingsnorm. De verwachte invoeringsdatum van de Evaluatiewet WNT is 1 januari 2017).

5) Betalingen die dit bedrag overschrijden worden op grond van de WNT aangemerkt als een

onverschuldigde betaling, tenzij zij voortvloeien uit een rechterlijke uitspraak.

Indeling van toegelaten Tot 8.000 8.001– 14.001– 24.001– 40.001– 60.001– 100.001– 150.001– >375.000 instellingen in bezoldigingsklassen 14.000 24.000 40.000 60.000 100.000 150.000 375.000Tot 750 A A A A A A B B B 751 - 1.500 B B B B B C C C C 1.501 - 2.500 C C C C D D D D D 2.501 - 5.000 D D E E E E E E E 5.001 - 10.000 E F F F F F F F G 10.001 - 25.000 G G G G G G G H H 25.001 - 50.000 H H H H H H I I I >50.001 I I I I I J J J J


63

Voorts is in 2016 een nieuwe interim-regeling gaan gelden voor topfunctionarissen zonder dienstbetrekking. De normering bestaat dan voor de eerste 12 kalendermaanden van de functievervulling uit twee onderdelen. Ten eerste geldt een maximum uurtarief van € 175. Daarnaast geldt voor deze twaalf kalendermaanden een bezoldigingsmaximum van maximaal € 252.000. Als in minder dan twaalf kalendermaanden wordt gewerkt dan is het bezoldigingsmaximum voor de gewerkte periode gelijk aan de som van € 24.000 per gewerkte kalendermaand voor de eerste zes maanden en € 18.000 per gewerkte kalendermaand voor de volgende maanden (maximaal 6). Na twaalf kalendermaanden is het toepasselijke bezoldigingsmaximum van toepassing.

Verder is in 2016 de invoering van de WNT3 voorbereid. De WNT3 brengt met zich mee dat de WNT weten regelgeving voor iedere functionaris in de publieke en semipublieke sector gaat gelden. De verwachte invoeringsdatum van de WNT3 is 1 januari 2017.

Ontwikkelingen bezoldiging in totaalWij verwachten dat als gevolg van de invoering van de WNT de bezoldigingen (op termijn) zullen dalen. Hiertoe hebben we dan ook de ontwikkeling in bezoldiging over de jaren na inwerkingtreding van de WNT onderzocht. De resultaten hiervan zijn hieronder opgenomen. In het onderzoek wordt eerst naar de totale bezoldiging voor bestuurders en toezichthouders gezamenlijk gekeken. Vervolgens vindt nader onderzoek plaats naar bezoldiging van de bestuurders versus de bezoldiging van de toezichthouders. Hierbij wordt tevens onderscheid gemaakt tussen de top 25 van de woningcorporaties, op basis van het aantal vhe, en de overige woningcorporaties.

Op basis van onderstaande grafiek zien we dat de totale bezoldiging, voor bestuurders en toezichthouders gezamenlijk, is toegenomen in 2015:

Grafiek 56: totale bezoldiging bestuurders en toezichthouders (x € 1 miljoen)

Er is ook gekeken naar de gemiddelde totale bezoldiging (bestuurders en toezichthouders) per onderzochte woningcorporatie per categorie:

57,0

55,0

59,0

61,0

63,0

67,0

71,0

73,0

75,0

69,0

65,0

2015 2012 2013 2014

69,2

72,2

67,1 68,7


64

Grafiek 57: gemiddelde totale bezoldiging per woningcorporatie (toezichthouders en bestuurders samen), bedragen x € 1.000

Wat opvalt, is dat er voor het Totaal een lichte stijging is waar te nemen in 2013. Bij de Top 25 is deze stijging in 2013 ten opzichte van 2012 groter. De oorzaak hiervan ligt met name in de uitkeringen in verband met einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. Uiteraard komt in de Top 25 vaker een bestuursmodel voor met meerdere topbestuurders ten opzichte van de andere woningcorporaties hetgeen de relatief hogere bezoldiging binnen de Top 25 woningcorporaties verklaart. Voor 2014 en 2015 is voor de Top 25 in beide jaren een daling waarneembaar ten opzichte van het jaar ervoor. Voor het Totaal en de Rest geldt dat in 2015 sprake is van een stijging. Verderop in het onderzoek zal blijken dat de vermelde toename voor de overige woningcorporaties met name wordt veroorzaakt door de toegenomen bezoldigingen van de toezichthouders.

Wanneer alleen gekeken wordt naar het gemiddelde van de bezoldiging van bestuurders (waarbij de bezoldigingen van de toezichthouders dus buiten beschouwing zijn gelaten), is het beeld van de Top 25 met de Rest en het Totaal:

Grafiek 58: gemiddelde bezoldiging van alleen bestuurders per woningcorporatie (x € 1.000)

Veelal is bij de Top 25 woningcorporaties sprake van één of meerdere bestuurders. Hier is – voor een zuivere vergelijking – rekening gehouden met de gemiddelde bezoldiging van alle bestuurders van een woningcorporatie. Hieruit blijkt dat de bezoldigingen van de bestuurders van de Top 25 een duidelijk ander beeld laten zien, dan dat van de andere woningcorporaties (Rest). Voor de Top 25 en op totaalniveau is de gemiddelde bezoldiging afgenomen, dit maakt duidelijk dat er gemiddeld buiten de Top 25 sprake is van een lichte stijging van ruim 1%.

2015 0

100

200

300

400

500

600

700

2012 2013 2014

TotaalTop 25Rest

244 254 236 242

537

662

575544

216 215 203 213

2015 0

100

200

300

400

500

600

700

2012 2013 2014

TotaalTop 25Rest

200 211 195 194

455

586

503454

175 174 166 169


65

Geconcludeerd kan worden dat de totale bezoldigingen van bestuurders bij de Top 25 de afgelopen drie jaar steeds conform verwachting zijn gedaald. Dit geldt ook voor de Rest met uitzondering van een kleine toename in 2015. Door afloop van het overgangsrecht is de verwachting dat daling zich ook de komende jaren nog laat zien. Eén oorzaak van de daling is de in 2015 ingevoerde wettelijke aftopping van de pensioenopbouw op € 100.000. Indien deze aftopping niet is gecompenseerd leidt dit tot een daling van de bezoldiging in 2015. Voor de kleinste woningcorporaties heeft dit geen effect aangezien de maximale WNT-bezoldiging voor deze woningcorporaties onder genoemde €100.000 blijft. Tevens ontvingen bestuurders vaak al het van toepassing zijnde bezoldigingsmaximum dan wel werd reeds gebruik gemaakt van het overgangsrecht waardoor geen verhoging mogelijk is.

Ontwikkeling bezoldiging gesplitst naar bestuurders en toezichthoudersOm inzicht te verkrijgen in de oorzaak van de toename van de totale bezoldiging is in het onderzoek de bezoldiging gesplitst in die van de bestuurders respectievelijk in die van de toezichthouders. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de Top 25 van de woningcorporaties, op basis van het aantal vhe, en de overige woningcorporaties.

Gesplitst naar bezoldiging van de bestuurders versus de bezoldiging van de toezichthouders ziet het beeld er voor het Totaal als volgt uit: Grafiek 59: Totaal gesplitst in bestuurders en toezichthouders (x 1 miljoen euro)

Wat opvalt, is dat de bezoldiging van de bestuurders een lichte daling laat zien in 2014 en 2015. De bezoldiging van de toezichthouders laat, na een daling in 2014, een stijging zien in 2015. Grafiek 60: percentage bezoldigingen toezichthouder ten opzichte van de totale bezoldigingen (Voor Totaal-populatie)

2015 0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

80,0

70,0

2012 2013 2014

Bezoldigingen bestuurders Bezoldigingen Toezichthouders TotaalLineair (Totaal)

56,8 59,855,5 55,1

12,4 12,4 11,6 13,6

69,2 72,267,1 68,7

16,00

15,50

16,50

17,00

17,50

18,50

19,50

20,00

19,00

18,00

2015 2012 2013 2014


66

Om inzichtelijk te maken of deze ontwikkeling voor alle woningcorporaties geldt, is vervolgens een splitsing gemaakt in de ontwikkelingen bij de Top 25 en de ontwikkelingen bij de rest van de populatie van de onderzochte woningcorporaties. Voor de Top 25 leidt dit tot de volgende overzichten: Grafiek 61: bezoldigingen van bestuurder en toezichthouder van de top 25(x € 1 miljoen)

Bij de Top 25 is een daling van de bezoldigingen van de bestuurders in 2015 waarneembaar en zien we een toename van de bezoldigingen van de toezichthouders in 2015.

Grafiek 62: percentage bezoldigingen toezichthouder ten opzichte van de totale bezoldigingen van de Top 25

Voor de rest populatie van de woningcorporaties ziet het beeld er als volgt uit:

2015 0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

16,0

14,0

18,0

2012 2013 2014

Bezoldigingen bestuurders Bezoldigingen Toezichthouders Totaal

11,4

14,712,6

11,4

2,0 1,9 1,8 2,2

13,4

16,6

14,413,6

2,00

0,00

4,00

6,00

8,00

12,00

16,00

18,00

14,00

10,00

2015 2012 2013 2014


67

Grafiek 63: bezoldigingen bestuurders en toezichthouders van de rest populatie(x € 1 miljoen)

Wat opvalt, is dat in 2015 bij de rest populatie van de woningcorporaties niet alleen de bezoldigingen van de toezichthouders toenemen maar ook de bezoldigingen van de bestuurders. In de volgende grafiek is de relatieve toename van de bezoldigingen van de toezichthouder voor de rest populatie inzichtelijk gemaakt. Grafiek 64: percentage bezoldiging toezichthouders ten opzichte van de totale bezoldiging van de rest populatie van de woningcorporaties

Waargenomen oorzaken van de toename bezoldiging toezichthouders zijn:1. Het verdubbelen van de toegestane percentages van het bezoldigingsmaxima met

invoering van WNT 2. In 2014 bedroeg het percentage bezoldiging van de voorzitter van de raad van

commissarissen maximaal 7,5% en voor een lid van de raad van commissarissen maximaal 5% van het voor de woningcorporaties geldende bezoldigingsmaximum. Voor 2015 zijn deze percentages geworden: voor de voorzitter 15% en voor een lid 10%. Daar kwam bij dat de WNT norm voor woningcorporaties in 2015 niet is verlaagd als gevolg van WNT 2 (deze is gelijk gebleven aan het niveau van 2014 en pas in 2016 aangepast aan WNT 2). Gevolg hiervan was een combinatie tussen een verdubbeling van het percentage en een niet-verlaagde WNT2 norm in 2015. We zien overigens feitelijk geen verdubbeling van de bezoldigingen van de toezichthouders. Dit komt mede doordat de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) als beroepsvereniging voor hun leden een eigen beroepsregel heeft vastgesteld, waarbij feitelijk lagere percentages worden gehanteerd dan de WNT mogelijk maakt, namelijk 11,55% voor de voorzitter respectievelijk 7,7% voor de leden. Deze beroepsregel is bindend voor de leden van VTW.

2. De meeste commissarissen zaten voor de invoering van de WNT (en zeker voor WNT 2 die de verdubbeling van het percentage meebracht) onder de normering die zij op grond van de WNT mochten ontvangen. Bij wijzigingen binnen een Raad van Commissarissen (bijvoorbeeld ingeval van een nieuwe toetreding of herbenoemingen) dan wel bij wetswijzigingen (bijvoorbeeld invoering van de nieuwe staffel) zien we in

2015 0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

2012 2013 2014

Bezoldigingen bestuurders Bezoldigingen Toezichthouders Totaal Rest

45,5 45,2 42,9 43,7

10,4 10,5 9,8 11,4

55,8 55,752,7 55,1

18,00

17,50

18,50

19,00

19,50

20,50

21,00

20,00

2015 2012 2013 2014


68

praktijk dat binnen een Raad van Commissarissen de bezoldigingen gelijk worden getrokken in lijn met de dan geldende weten regelgeving, wat vaak een stijging van de eerdere bezoldiging met zich meebrengt.

3. Door groei van de woningcorporatie, bijvoorbeeld als gevolg van fusie, kan het zijn dat een woningcorporatie in een hogere bezoldigingsklasse komt, waardoor de bezoldigingsnorm voor de WNT van een woningcorporatie automatisch mee groeit. Dit heeft voor toezichthouders in veel gevallen meer gevolgen dan voor bestuurders, omdat bestuurders in veel gevallen al gebruik maakten van overgangsrecht (en dus boven de geldende bezoldigingsnorm zaten waardoor veel groei niet altijd mogelijk was). Toezichthouders zaten over het algemeen onder de geldende bezoldigingsnormen (zie hiervoor onder 2), zodat voor hen wel groei mogelijk is bij een hogere staffelindeling.

Wanneer de bezoldigingen van de toezichthouders van het Totaal gesplitst worden in de Top 25 en de rest van de populatie van de woningcorporaties ontstaat het volgende beeld: Grafiek 65: bezoldigingen toezichthouders (totaal gesplitst in de Top 25 en rest van de populatie) (x € 1 miljoen)

Zowel bij de Top 25 als bij de rest van de populatie is in 2015 sprake van een toename van de bezoldigingen voor de toezichthouders. Hierbij wordt in absolute zin het grootste deel van de toename veroorzaakt door de rest van de populatie.

ConclusieGeconcludeerd kan worden dat de gemiddelde kosten voor een woningcorporatie inzake bezoldigingen, zonder onderscheid te maken naar bestuurder of toezichthouder, zijn toegenomen. De bezoldigingen van de bestuurders per onderzochte woningcorporatie zijn echter gemiddeld licht gedaald, terwijl de bezoldigingen van de toezichthouders juist zijn toegenomen. Dit is overigens beide conform onze verwachting.

OvergangsregelingDe Wet Normering Topinkomens voorziet in een overgangsregeling. In onderstaand overzicht blijkt hoeveel daarvan gebruikgemaakt wordt.

2015 0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

16,0

14,0

2012 2013 2014

Top 25TotaalRest

2,0 1,9 1,8 2,2

12,4 12,411,6

13,6

10,4 10,59,8

11,4


69

Grafiek 66: overgangsrecht

In het overzicht is te zien dat de WNT in werking is getreden met ingang van 1 januari 2013. Tevens is te zien dat er in 2014 aanzienlijk meer gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht dan in 2013. Deze toename is conform onze verwachting. In 2013 gold namelijk de wettelijke bezoldigingsnorm ad € 228.599 (op fulltime jaarbasis). Veel bezoldigingen van topfunctionarissen in de woningcorporatiesector bleven in 2013 onder dit bezoldigingsmaximum.

Met ingang van 1 januari 2014 is de bezoldigingsstaffel voor woningcorporaties in werking getreden (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). Met de invoering van deze bezoldigingsstaffel bleek dat een groter deel van de bezoldigingen van topfunctionarissen binnen woningcorporatiesector de maxima uit de nieuwe bezoldigingsstaffel te boven ging. Omdat hun bezoldigingsaanspraken veelal dateren van vóór 1 januari 2014, maken deze topfunctionarissen in 2014 (en verder) gebruik van het overgangsrecht ten aanzien van hun bezoldigingen.

In 2015 is er minder gebruik gemaakt van het overgangsrecht dan in 2014. In de volgende grafiek is een vergelijking gemaakt tussen de Top 25 versus de Rest van de onderzochte woningcorporaties inzake de overgangsregeling:

Grafiek 67: toepassing overgangsrecht (totaal, top 25 en rest populatie)

Percentage woningcorporaties die topfunctionarissen hebben die overgangsregeling toepassen.

2015 0

10

20

30

40

50

60

80

70

90

2012 2013 2014

TotaalTop 25Rest

50

0

100

150

200

300

250

Aantal onderzochte woningcorporaties Aantal woningcorporaties met overgangsrecht

2012

284

0

2013

284

108

2014

284

184

2015

284

172


70

Te zien is dat er in 2015, in tegenstelling tot in 2014, voor alle categorieën een daling is waar te nemen ten opzichte van 2014. Waargenomen oorzaken zijn bijvoorbeeld (zeer) kleine onverschuldigde betalingen in 2014 die in 2015 voor de betreffende woningcorporatie niet meer aan de orde zijn, dan wel uitdiensttreding van de betreffende topfunctionaris in 2015.

Overigens verwachten wij dat met ingang van 2016 weer een groep topfunctionarissen gebruik is gaan maken van overgangsrecht, te weten de groep die overgangsrecht heeft voor de staffel per 2016.

Uitkering beëindiging dienstverbandDe uitkeringen aan bestuurders bij einde dienstverband zijn toegenomen in 2013 mede als gevolg van de uitkering bij einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. In 2014 is een aanzienlijke afname te zien. In 2015 is het bedrag dat is uitgekeerd in verband met beëindiging dienstverband nagenoeg verdubbeld ten opzichte van 2014. Grafiek 68: uitkering einde dienstverband (x € 1 miljoen)

Grafiek 69: uitkering einde dienstverband naar categorie (x € 1 miljoen)

In 2012 en 2013 bedraagt de omvang uitkeringen bij einde dienstverband voor de bestuurders bijna € 3 miljoen respectievelijk € 3,4 miljoen. In 2012 kwam dit met name voor bij de restpopulatie van de woningcorporaties.

In 2013 zien we een aanzienlijke toename bij de Top 25 woningcorporaties, waarbij de toekenning van € 1,9 miljoen door Vestia de belangrijkste verklaring is. In het jaar 2014 zien we zoals hiervoor al aangegeven een forse afname van de uitkeringen in verband met einde dienstverband ongeacht de categorie.

In 2015 is een aanzienlijke toename van de uitkeringen einde dienstverband waarneem-baar, deze is met name zichtbaar bij de restpopulatie van de woningcorporaties.

0,50

0,00

1,00

1,50

2,00

3,00

4,00

3,50

2,50

2015 2012 2013 2014

2015 0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,003,50

4,00

2012 2013 2014

TotaalTop 25Rest

2,99

3,42

0,99

1,98

0,24

2,21

0,480,33

2,75

1,22

0,52

1,65


71

Redactie

drs. L.A. (Lizan) Goossens-Kloek RAPartner

Tel./Direct: +31 88 288 1880 Mobile: +31 6 8201 9406E-mail: [email protected]

F.A.J. (Frank) van Kuijck RA RO EMIAPartner


Mr. drs. R.P. (Reinder) WiersmaPartner

Tel./Direct: +31 88 288 3790 Mobile: +31 6 1258 1548 E-mail: [email protected]


72

Auteurs

M. (Michel) de Jong RA MScManager


V.V. (Vanessa) Jongbloed RA MScManager

Tel./Direct: +31 88 288 1215Mobile: +31 6 2025 2002E-mail: [email protected]

E.J. (Ernst-Jan) Jungheim MSc RAManager


N. (Niels) Meerkerk MSc RAManager

Tel/Direct: +31 88 288 2674 Mobile: +31 6 1234 4695E-mail: [email protected]

drs. M. (Martin) Trouwborst RA CISASenior Manager

Tel/Direct: +31 88 288 0852 Mobile: +31 6 5261 5243E-mail: [email protected]

R.R.M. (Rick) van der Knaap RA MScManager

Tel/Direct: +31 88 288 1853 Mobile: +31 6 8333 0209 E-mail: [email protected]

J.C. (John) van der Wal MScManager

Tel/Direct: +31 88 288 1595Mobile: +31 6 1201 0820E-mail: [email protected]

S. (Steven) van Gijzen MScJunior Manager

Tel/Direct: +31 88 288 3389Mobile: +31 6 1234 2921 E-mail: [email protected]


73

A.J. (Arjo) Spaan MScJunior manager


T.M. (Tim) van der vlietStaff


S.M.F. Maassen RA MScManager

Tel/direct: +31 88 288 2876Mobile: +31 6 1201 1600E-mail: [email protected]


74


75


76

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “DeloitteGlobal”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about to learn more about our global network of member firms.

Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk advisory, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. Deloitte serves four out of five Fortune Global 500® companies through a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories bringing world-class capabilities, insights, and high-quality service to address clients’ most complex business challenges. To learn more about how Deloitte’s approximately 245,000 professionals make an impact that matters, please connect with us on Facebook, LinkedIn, or Twitter.

This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.

© 2016 Deloitte The Netherlands

Trendanalyse woningcorporaties 2017 - deloitte.com · voorzieningen (hoofdstuk 9), leningen...

Documents

Transcript of Trendanalyse woningcorporaties 2017 - deloitte.com · voorzieningen (hoofdstuk 9), leningen...