STREET RETAILkfdata.ru/export/spb/reports/2017_H1_Retail_Street retail_Spb.pdf · STREET RETAI/....

ОБЗОР

STREET RETAIL(торгово-розничные помещения)Санкт-Петербург

I ПОЛУГОДИЕ 2017 ГОДА

ОСНОВНЫЕ ИТОГИ В течение I полугодия 2017 г. в черте Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 68 тыс. м² встроенных коммерческих помещений.

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга снизилась, составив в среднем 5,7%.

Ротация арендаторов по итогам I полугодия 2017 г. составила 7,2%.

С начала 2017 г. максимальные арендные ставки увеличились в среднем на 10%.

STREET RETAIL. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

2

«Рынок помещений формата Street retail, пожалуй, самый динамичный. На него оказывают влияние и сезон-ность с сюрпризами природы, и политико-экономическая ситуация, и изменения общей инфраструк-туры города. В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схе-мой, street retail бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скоро-сти закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности и поэтому привлекате-лен для инвесторов. В нашем отчете мы не только подвели итоги полу-годия, но и постарались рассказать о наиболее заметных трендах и пер-спективах развития.

Марина ПузановаРуководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg

STREET RETAILСАНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Городские событияСамым значимым событием в жизни Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 г. был проходивший в июне – начале июля «Кубок конфедераций», который ознаме-новался большим наплывом туристов и болельщиков. Помимо благоустройства города, было реализовано несколько крупных инфраструктурных и транспорт-ных проектов.

В преддверии этого масштабного меро-приятия было завершено многолет-нее строительство стадиона «Санкт-Петербург Арена» на Крестовском остро-ве. В дальнейшем, в 2018 г., здесь плани-руется открытие новой станции метро «Новокрестовская».

Кроме того, в мае состоялось открытие пешеходного Яхтенного моста, соединя-ющего Приморский район с Крестовским островом. Основной целью строитель-ства моста было обеспечение высокой проходимости и при необходимости про-езда спецтранспорта при проведении массовых спортивных и культурных меро-приятий на стадионе «Санкт-Петербург Арена».

Все эти события способствуют развитию прилегающих к стадиону локаций и при-влечению новых инвесторов и аренда-торов.

Еще одним транспортным событием было открытие развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского про-спекта.

Развязка позволила улучшить транспорт-ную доступность южных районов города и привлекательность новых жилых проек-тов. Это будет способствовать развитию торговой инфраструктуры во вновь соз-даваемых жилых кварталах Московского и Пушкинского районов, например таких, как бывшая территория завода «Самсон».

Среди перспективных для развития сег-мента street retail локаций стоит отме-тить территорию Петровского острова, где на сегодняшний день идёт актив-ная застройка новым высококлассным жильём. Близость к центру и живопис-ные видовые характеристики делают локацию привлекательной для инвесто-ров и застройщиков. По плану развития Петровского острова, представленному Комитетом по градостроительству и архи-тектуре Санкт-Петербурга, в ближайшей перспективе 29% острова будут зани-мать жилые объекты, 14% – общественно-деловые, 20% – рекреационные.

Также высоким потенциалом для раз-вития сегмента встроенных помеще-ний обладают намывные территории Васильевского острова, на которых уже введён в эксплуатацию первый жилой квартал от Seven Suns Development и реализуются еще несколько крупных про-ектов. В результате количество жителей Васильевского острова увеличится на 57 тыс. человек.

Яхтенный мост и стадион «Санкт-Петербург Арена»

ОБЗОР

3


Основные показатели

Средний размер помещения, м²

Доля вакантных площадей (по площади помещения), %

Лидирующий профиль арендаторов

Пешеходные улицы 93,9 3,4 Общественное питание

Главные торговые магистрали города 135,5 9,0 5 Общественное питание

Значимые торговые магистрали центральных районов

112,6 6,1 5 Общественное питание

Крупные периферийные магистрали города 88,4 8,9 Продукты

Локальные торговые улицы спальных районов

117,6 11,6 5 Продукты

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2017

Показатели и тенденцииI полугодие 2017 г. характеризовалось оживленным спросом со стороны арен-даторов и инвесторов. На рынок верну-лись понятия «лист ожидания» и «зада-ток». Причем на ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3–4 арендатора.

Также на рынке отмечается появление частных инвесторов с бюджетом покуп-ки до 50 млн руб., ранее вкладывав-ших денежные средства в квартиры. Основной спрос этой группы покупателей приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.

Растущая популярность инвестирова-ния частных лиц в сегмент street retail в новостройках определяется доходностью помещений, которая обусловлена высо-ким спросом ввиду отсутствия развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности. Помимо этого, сегмент street retail преобладает по уровню доходности над квартирным жильем, несмотря на более высокую стоимость инвестирова-ния последнего/первого.

По итогам I полугодия 2017 г. в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. м² встроенных коммерческих помещений. Основная доля в размере 47% пришлась на Петроградский район за счёт ввода в эксплуатацию крупных жилых комплек-сов «Леонтьевский мыс», «Привилегия», 4-й оч. «Европа Сити».

По итогам I полугодия 2017 г. сниже-ние вакантных площадей на 1,3 п. п. и 0,7 п. п. наблюдается на пешеходных ули-цах и крупных периферийных магистра-лях города соответственно. По остальным коридорам отмечен рост свободных пло-

Основные показатели доходности помещений по сегментам

STREET RETAIL АПАРТАМЕНТЫ ЖИЛЬЕ ОФИС

Доходность более 9% более 8% менее 5% менее 5%

Окупаемость около 9 лет около 10 лет около 14 лет около 16 лет


щадей. На главных и значимых магистра-лях города рост связан с освобождением торговых помещений большой площади. На локальных торговых улицах спальных районов причиной увеличения доли сво-бодных площадей является вывод новых помещений в составе недавно введённых в эксплуатацию жилых комплексов.

В текущем квартале рынок street retail показывает положительную динамику: открылось на 24% больше новых торго-вых точек (включая помещения, которые были заполнены впервые), чем закры-лось.

Максимальное количество новых объ-ектов расположено на значимых торго-вых магистралях центральных районов. Их доля составляет 29% в общей структу-ре открытых за полугодие заведений.

Основную долю нового предложения составляют объекты общественного питания – 29%, продуктов – 12%, товаров для дома и магазинов одежды – по 8%.

Среди закрывшихся точек преобладают те же категории: общественное пита-ние – 27%, продукты – 14%, одежда – 12%, товары для дома – 6%.

В целом по рынку street retail заведения общественного питания по-прежнему занимают основную долю – около 24%.

В связи с ростом активности арендаторов увеличился спрос на качественные поме-щения. В результате в ряде локаций мак-симальные арендные ставки увеличились в среднем на 10%.

Наибольший рост зафиксирован на Невском пр-те на отрезке от пл. Восстания до пл. Ал. Невского.

В I полугодии 2017 г. открылись несколь-ко крупных ресторанов китайской кухни, таких как «Москва-Пекин» на Аптекарской наб., «Китайская грамота» на месте закрывшегося PMI Bar на наб. реки Мойки. По соседству с БДТ открыл-ся китайский ресторан «Нихао». Данная тенденция связана с увеличением потока туристов из Китая.

Также среди ближайших ресторанных открытий можно отметить анонсирован-ный холдингом Ginza Project ресторан «Мари Vаnnа» на Мытнинской наб. Ранее на этом месте располагался ресторан Chin Chin Cafe холдинга «Адамант». Помимо этого, Ginza Project открыл новый ресто-ран восточной кухни «Сули-Гули» в ТРК «Порт Находка» в Рыбацком.

Другой крупный холдинг, Italy Group, открыл новый бельгийский гастрономи-ческий паб «Гент» в бизнес-центре Fort Tower на Московском пр-те. В планах ком-пании открытие еще одного ресторана и бельгийского паба.

STREET RETAIL. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

4

Стоит отметить, что в Петроградском районе в текущем квартале открылись несколько заметных объектов, таких как интерьерный салон голландской марки Eichholtz, цветочный салон «Атмосфера» и ресторан BEAUTY bar&kitchen. В то же время на Большом пр-те П. С. освободили помещения бутик Paul Smith и бутик дет-ской одежды Kid Space.

Наиболее значимым событием на рынке street retail стало открытие бути-ков Escada и Dior на Невском проспекте (часть – Старо-Невский), помимо этого здесь открылся мультибрендовый юве-лирный бутик Gold Union jewelry house. Это еще раз свидетельствует об укрепле-нии позиции Старо-Невского проспекта в сегменте luxury.

Отмечается тенденция расширения присутствия компаний на рынке Санкт-Петербурга посредством открытия новых проектов формата «у дома» в новых крупных жилых кварталах. Так, конди-терская сеть «Буше» открыла первую пекарню «Теплого хлеба и под одеяло» в Девяткине. Еще одним примером может служить планируемый запуск розничной сетью «Азбука вкуса» мини-маркетов АВ Daily на Загородном пр-те и на 7-й линии В. О.

ГК «Грузовичкоф. Таксовичкоф» заявила о своих планах по выходу на продукто-вый рынок. Компания планирует запуск более 100 магазинов экопродуктов, при-чем половина из них формата «у дома», а вторая часть – сеть фирменных мясных магазинов «Алешкины зори».


Главные торговые магистрали города. Структура по профилю арендаторов

30,9%

15,3%

8,4%

6,1%

5,6%

3,2%

2,9%

2,2%

2,0%

1,7%

1,7%

1,5%

1,4%

8,0%

9,0%

Общественное питание

Одежда

Банки. Микрофинансы

Товары для дома

Продукты

Косметика и парфюмерия

Ювелирные изделия

Книги. Канцелярия

Аптека. Оптика. Ортопедия

Обувь

Подарки. Сувениры

Офис. Офис продаж

Салон красоты

Другое

Свободно


Локальные торговые улицы спальных районов. Структура по профилю арендаторов

25,1%

12,1%

9,1%

8,0%

7,1%

5,6%

4,2%

3,5%

2,1%

1,6%

1,4%

1,1%

0,9%

5,7%

12,7%

Продукты

Общественное питание

Товары для дома

Медицинские услуги

Салон красоты

Обучение

Банки. Микрофинансы

Аптека. Оптика. Ортопедия

Цветы

Одежда

Зоомагазины. Зооуслуги

Услуги. Фотоуслуги

Детские товары

Другое

Свободно

Уровень и динамика ставок аренды по основным торговым улицам

Категории улиц УлицыСтавка аренды,

руб./м²/мес.*

Пешеходные улицы

М. Садовая (п) 3 000–5 500 51-я Советская ул. (п) 1 500–3 000 =Тележный пер. (п) 2 500–6 000 5М. Конюшенная ул. (п) 2 000–4 500 56–7-я линия (п) 2 500–5 000 5

Крупные периферийные магистрали города

Ленинский пр-т 1 500–5 500 5Славы пр-т 1 200–2 500 =Комендантский пр-т 1 500–4 500 5Просвещения пр-т 1 800–4 500 5


Энтузиастов пр-т /Индустриальный пр-т 1 500–3 500 =Шушары п. 1 200–2 500 5Квартал «Балтийская Жемчужина» 1 200–2 500 5Оптиков ул. / Туристская ул. 1 200–2 500 5

Главные торговые магистрали города

Невский пр-т 6 000–15 000 5Большой пр-т П. С. 2 500–5 000 5Каменноостровский пр-т 1 500–3 500 5Московский пр-т 2 000–6 500 5


Б. Морская ул. 2 000–5 500 5Б. Конюшенная ул. 3 500–10 000 5Рубинштейна ул. 3 000–5 500 5Владимирский пр-т 2 500–4 000 =М. Морская ул. 1 500–3 500 5Маяковская ул. 2 000–3 500 =Восстания ул. 2 500–6 000 5Кирочная ул. 1 800–6 500 5Загородный пр-т 1 500–3 500 5Гороховая ул. 1 800–4 000 5Садовая ул. 3 500–12 000 5Средний пр-т В. О. 2 500–6 500 5Лиговский пр-т 2 000–4 500 5Литейный пр-т 1 700–5 000 5

* На помещения площадью 100–200 м2, расположенные на 1-м этаже Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2017

ОБЗОР

5


© Knight Frank LLP 2017 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.

Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

ИССЛЕДОВАНИЯСветлана МосковченкоРуководитель отдела [email protected]

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬМарина ПузановаРуководитель отдела [email protected]

+7 (812) 363 2222


Распределение закрытых и открытых за I полугодие 2017 г. торговых точек по основным категориям улиц, шт.


Ресторан «Москва-Пекин»

34%

10%9%6%

6%5%4%

3%

2%

21%

Общественное питаниеПродуктыОдеждаТовары для домаУслуги. ФотоуслугиСалон красотыАптека. Оптика. ОртопедияБанки. МикрофинансыКосметика и парфюмерияДругое

20%

16%

15%12%

8%

5%2%

2%

3% 17%

Общественное питаниеПродуктыОдеждаБанки. МикрофинансыТовары для домаЮвелирные изделияДетские товарыУслуги. ФотоуслугиЦветыДругое


0

40

80

120

160



Локальные торговые улицы

спальных районов



открылисьзакрылись

Ротация арендаторов на основных тор-говых коридорах в I полугодии составила 7,2%. Наибольшей ротацией характеризо-вались Большой пр-т П. С., Владимирский пр-т, Лиговский пр-т, ул. Рубинштейна и др.

Так на Большом пр-те П. С. число помеще-ний, поменявших арендатора за I полуго-дие 2017 г., составило 26 юнитов.

Традиционно высоким оставался спрос на помещения в центре города. Так, по запросам клиентов компании Knight Frank, основной интерес вызвали поме-щения в зонах влияния станций метро в центральных районах города. Самым высоким спросом пользовались помеще-ния в локации Сенной пл. и Садовой ул., Б. Конюшенной ул. и ул. Рубинштейна.

Самыми востребованными являются помещения под магазины или неболь-шие кафе площадью от 100 до 200 м². Под рестораны выбирают более круп-ные помещения – площадью более 200 м². Так, в I полугодии 2017 г. ком-пания WoowFamily арендовала поме-щение площадью 200 м² на Большом пр-те П. C., д. 86 под магазин одеж-ды Gate 31. А на ул. Рубинштейна, д. 20 сдано в аренду помещение под ресто-ран «Duo. Азия» – новый проект фирмы DUOband, площадь которого около 320 м². Брокером обеих сделок выступила компания Knight Frank St Petersburg.

Категории улиц УлицыСтавка аренды,

руб./м²/мес.*


М. Садовая (п) 3 000–5 500 51-я Советская ул. (п) 1 500–3 000 =Тележный пер. (п) 2 500–6 000 5М. Конюшенная ул. (п) 2 000–4 500 56–7-я линия (п) 2 500–5 000 5


Ленинский пр-т 1 500–5 500 5Славы пр-т 1 200–2 500 =Комендантский пр-т 1 500–4 500 5Просвещения пр-т 1 800–4 500 5


Энтузиастов пр-т /Индустриальный пр-т 1 500–3 500 =Шушары п. 1 200–2 500 5Квартал «Балтийская Жемчужина» 1 200–2 500 5Оптиков ул. / Туристская ул. 1 200–2 500 5


Невский пр-т 6 000–15 000 5Большой пр-т П. С. 2 500–5 000 5Каменноостровский пр-т 1 500–3 500 5Московский пр-т 2 000–6 500 5


Б. Морская ул. 2 000–5 500 5Б. Конюшенная ул. 3 500–10 000 5Рубинштейна ул. 3 000–5 500 5Владимирский пр-т 2 500–4 000 =М. Морская ул. 1 500–3 500 5Маяковская ул. 2 000–3 500 =Восстания ул. 2 500–6 000 5Кирочная ул. 1 800–6 500 5Загородный пр-т 1 500–3 500 5Гороховая ул. 1 800–4 000 5Садовая ул. 3 500–12 000 5Средний пр-т В. О. 2 500–6 500 5Лиговский пр-т 2 000–4 500 5Литейный пр-т 1 700–5 000 5

* На помещения площадью 100–200 м2, расположенные на 1-м этаже Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2017

Распределение по профилю закрывшихся в I полугодии 2017 г. торговых точек

Распределение по профилю открывшихся в I полугодии 2017 г. торговых точек

STREET RETAILkfdata.ru/export/spb/reports/2017_H1_Retail_Street retail_Spb.pdf · STREET RETAI/....

Documents

Transcript of STREET RETAILkfdata.ru/export/spb/reports/2017_H1_Retail_Street retail_Spb.pdf · STREET RETAI/....