Responsabilidad Civil Inmmobiliaria - Elkin Calad

8/14/2019 Responsabilidad Civil Inmmobiliaria - Elkin Calad

1/7

DIPLOMADO ENDERECHOURBANSTICO EINMOBILIARIO

Dr. Elkin Calad Zuluaga

La Responsabilidad Civil Inmobiliaria

RESPONSABILIDAD CIVIL INMOBILIARIA

DIPLOMADO DE DERECHO INMOBILIARIO

U. de A

Estudiante: ELKIN CALAD ZULUAGA

Objetivo: buscar un soporte jurdico ms amplio en garantas y de mayor cobertura en el

tiempo para el comprador de bienes inmuebles, especialmente los destinados a vivienda,

frente al vendedor, el constructor y el promotor de la obra inmobiliaria.

El objeto de la compraventa inmobiliaria implica por parte del comprador una inversin

cuantiosa que en la mayora de los casos compromete los ahorros de toda una familia

durante su vida productiva. En la adquisicin de vivienda por ejemplo la Constitucin

Poltica en su Art. 51 ha elevado a categora de derecho fundamental la adquisicin de

vivienda digna. Lo que significa en trminos generales la posibilidad de que una familia

pueda encontrar cobijo, seguridad, estabilidad y comodidad dentro de una unidad

inmobiliaria de su propiedad que le sirva de vivienda.

De ah que tratndose de bienes races en general y en particular de la vivienda, su

vocacin debe ser de perennidad an cuando se sepa que nada es para siempre. Sin

embargo este planteamiento inicial solo pretende justificar por qu es necesario que se

piense en un sistema jurdico de garantas para los adquirentes de bienes races en

especial de vivienda.

La responsabilidad derivada de las normas de la compraventa resulta insuficiente, no solo

porque es costumbre en este tipo de contrato, pactar la renuncia a la condicin resolutoria

del contrato, lo que limita ya en exceso la posibilidades para el comprador de deshacer el

negocio, sino porque por lo general en el caso de la vivienda usada el vendedor,cuando es una persona natural que no posee ms que el inmueble que esta

Cortesa Dr. Elkin Calad Zuluaga


2/7




vendiendo, no podra asumir una garanta como la que exige esa vocacin de

perennidad que se asocia a la existencia de los bienes races.

Por lo anterior se hace necesario pensar en ubicar la mayor responsabilidad y garanta de

estabilidad de la edificacin de bienes races en aquellas personas que inciden

directamente en la construccin de este tipo de bien inmueble. Estas personas seran

tanto el promotor de la obra o empresario, el constructor de la obra incluyendo aqu la

responsabilidad de los arquitectos y calculistas y finalmente del vendedor.

A la fecha la ms importante garanta de estabilidad de la edificacin es la contenida en el

Art. 2060 del Cdigo Civil Colombiano. Ordinal 3., que la extiende a un periodo de diez

aos para el dueo del terreno que celebra un contrato de obra con un empresario

dedicado a la construccin. El Art. 2061 ibdem, tambin extiende esta garanta a favor del

dueo del terreno a los arquitectos, concepto que hoy en da se entiende comprensivo

tambin de los ingenieros calculistas.

Sin embargo de existir esta garanta decenal, ella es insuficiente, por varias razones. La

primera es la de que un trmino de diez aos es en realidad corto para lo que significa el

proyecto de vida de una familia que adquiere una vivienda para la crianza y educacin de

sus hijos y para habitarla hasta su vejez. Y la segunda razn y tal ves la ms importante

es la relacionada con el enorme crecimiento del mercado inmobiliario y en especial el de

la vivienda usada.

De manera que esta garanta establecida en nuestro Cdigo Civil obedeca a un mundo

decimonnico, en el que el comercio inmobiliario como fenmeno especfico

prcticamente no exista. Es posible pensar que en el contrato de compraventa celebrado

entre un vendedor que es a su vez dueo y constructor del inmueble y un particular que

adquiere la vivienda para su uso personal, la garanta decenal podra entenderse ms

fcilmente como un sustrato natural del contrato de compraventa, en virtud del carcter deinters pblico que a ganado esta institucin en la doctrina y la jurisprudencia.



3/7




Sin embargo, cuando la vivienda deja de ser un valor de uso y se convierte en un valor de

cambio, sometido a un comercio incesante, es necesario que ese comprador que esta al

final de la cadena comercial, pueda tambin gozar de dicha garanta.

No basta entonces contar con las garantas emanadas de las normas que rigen la

compraventa civil o la compraventa en el Cdigo de Comercio y tampoco en la proteccin

que brinda el estatuto del consumidor al comprador de vivienda entendiendo esta como

un bien o servicio de consumo.

La pregunta entonces que este ensayo pretende plantear es la siguiente: Cmo puede el

comprador final de una inmueble que lo ha adquirido para su uso y el de su familia

despus de haber pasado sucesivamente por una larga cadena de vendedores y

compradores, asegurarse de que en caso de ruina o destruccin parcial, puede contar con

la herramientas jurdicas que le permitan salvar sus ahorros invertidos all?.

Esta claro que las garantas que le ofrecen los artculos 931 y siguientes del Cdigo de

Comercio seran insuficientes. La primera de ellas es extremadamente corta e inaplicable

en el mercado inmobiliario ya que en cuatro das un comprador no podr formular reparos

por vicios estructurales ya que estos en las edificaciones tardan varios aos en hacerse

evidentes. A su vez la presuncin de venta con garanta de que habla el art. 933 ibdem,

tampoco ayuda en nada el comprador de vivienda, en la medida en que aunque la norma

permite que el trmino de la garanta sea pactado, la reclamacin del comprador

forzosamente tendra que efectuarse dentro de un trmino de 30 das a partir del

momento en que tiene conocimiento del vicio o defecto, so pena de caducidad de la

accin. Pero adems de esta dificultad por lo general el comprador de vivienda esta

enfrentado casi siempre a un negocio en condiciones desiguales frente al vendedor, que

suele ser un empresario o comerciante avezado y sobre todo precavido en relacin con el

otorgamiento de garantas de largo tiempo. Pero lo ms grave es que en caso de que estagaranta del Art. 932 no aparezca pactada solo se presumir que existe por el trmino de



4/7




dos aos.

En lo relativo a las garantas establecidas en los artculos 934 y 937 de este mismo

cdigo, ellas estn sujetas a un trmino de prescripcin de seis meses que corre en

contra del comprador y que se cuenta a partir de la fecha de entrega.

Algo similar sucede con la compraventa regulada por el Cdigo Civil, pues all tambin se

establece una prescripcin de seis meses para el reclamo por vicios rehidibitorios.

El Decreto 3466 de 1982, en su Artculo 11 establece el concepto de garanta mnima

presuntapara referirse a una garanta presunta en todas las compraventas de bienes y

servicios, la que puede hacerse valer directamente contra el productor del bien o servicio,

asunto que fue ratificado y ampliado como una accin tambin dirigida contra el fabricante

segn la sentencia C-1141 de 2000 del M. Eduardo Cifuentes Muoz.

Sin perjuicio de que esta garanta pueda ser pactada por un trmino mayor al sealado

por la ley para cada tipo de producto, ella presenta varias dificultades de aplicacin en el

caso de la edificacin inmobiliaria. Lo primero porque el estatuto del consumidor se

elabor pensando principalmente en el comercio de servicios y bienes muebles. La esfera

mercantil donde predomina la agilidad en los negocios y la informalidad no es muy

compatible con el mercado a gran escala de la propiedad raz.

Sin embargo el principal problema de esta garanta mnima presunta consiste en que su

vigencia esta determinada por normas tcnicas, previamente definidas por la entidad de

control estatal, que otorga una licencia al fabricante o al proveedor en la que se fija la

vigencia obligatoria de esta garanta.

La ley 66 de 1968 y su Decreto Reglamentario 2610 de 1979, abundan en una gran

cantidad de multas para el constructor o empresario que adelante procesos de venta debienes inmuebles sin previa licencia de la Superbancaria hoy Superfinanciera. Sin



5/7




embargo toda la normatividad contenida en esta ley y su decreto reglamentario no tocan

el tema de una garanta civil o comercial de estabilidad del inmueble, ni hacen relacin a

normas tcnicas sobre las cuales pueda afincarse un trmino razonablemente extendido

para garantizar dicha estabilidad al adquirente final.

Adems de lo anterior, la garanta decenal del Cdigo Civil, que como se ha dicho fue

pensada para que respondiera principalmente el constructor, puede presentar problemas

a lo ahora de incoar una accin por vicios graves de la obra o la ruina total de la

edificacin, en la medida en que en el proceso constructivo participan no slo la figura del

constructor, sino tambin muchas otras profesiones y especialidades. Por ejemplo el

arquitecto, el calculista, el proyectista, los proveedores, sobre los cuales tambin podra

recaer la responsabilidad por los vicios o la ruina de la obra, lo que a su vez complica la

legitimacin por pasiva en los casos en que haya que acudir a la jurisdiccin.

Recientemente se han producido sentencias como producto de acciones populares, que

han alcanzado un alto grado de desarrollo jurisprudencial al sentenciar no solo al

constructor si no a toda la organizacin creada para llevar a cabo un proyecto masivo de

vivienda a responder por los vicios y ruina de los edificios an despus de transcurrido

ms de diez aos, como fue el caso del fallo del Tribunal Superior de Cundinamarca

Seccin Cuarta del 11 de Agosto de 2006, en el caso de la Urbanizacin Villa de Los

Alpes contra la Organizacin Sarmiento Angulo, a la cual pertenecan las empresas que

haban participado en el proyecto. En dicha sentencia el Tribunal desestimo la excepcin

de prescripcin de la accin decenal del Cdigo Civil por haber transcurrido ms de diez

aos y considero que haba existido negligencia de la organizacin frente al fenmeno de

reptacin del terreno donde se haba construido la urbanizacin. Por el momento este tipo

de accin parece ser la ms adecuada para el caso de la aparicin de los vicios en la

construccin o de la ruina de la edificacin ocurrida an con posterioridad al trmino de

diez aos. Pero la dificultad para muchos adquirentes de vivienda es que no pueden

hacer uso de esta accin cuando obran en inters individual y no existe un criterio losuficientemente extendido entre los tribunales y las cortes sobre el alcance de los fallos



6/7




en las acciones populares en esta materia.

Tal vez la legislacin, la jurisprudencia y la doctrina espaola ha sido la ms afn al

tratamiento que en Colombia se le ha dado a este problema de la responsabilidad

inmobiliaria. Al respecto de este tema la Dra. Cecilia Martnez Escribano en su obra

Responsabilidades y Garantas de los Agentes de la Edificacin. En relacin con

la responsabilidad del empresario constructor nos muestra como la tendencia de

los Tribunales Espaoles ha ido acercndose aunque sin descartar por completo la

culpa hacia una responsabilidad objetiva si la reclamacin se hace dentro del

trmino decenal.

El otro aspecto muy importante del caso espaol y que permite superar las dificultades

que tendra la legitimacin por pasiva en el caso de una accin para hacer efectiva la

garanta decenal, dado que el proceso de construccin actual ha adquirido gran

complejidad y son muchas las personas que intervienen decisivamente sobre la

edificacin, es la tendencia de la jurisprudencia de los tribunales espaoles a declarar la

solidaridad entre estos agentes de la construccin pese a que la legislacin, ya de por

si antigua, descartaba expresamente esta solidaridad.

En este punto en Colombia la jurisprudencia no es contundente, aunque existan algunos

fallos que la hayan declarado, como en el caso de algunas tutelas y acciones populares

que se han dado en nuestro caso. Pero sin duda todo apunta a que tanto en Espaa

como en Colombia la responsabilidad se empieza a fundamentar mas en una

responsabilidad objetiva y en una solidaridad de los agentes que intervienen en ese

proceso constructivo frente el riesgo de la ruina del edificio.

Se hace necesario entonces bajo una concepcin mercantilista como es hoy la actividad

de la construccin y venta de propiedad raz, encontrar un instrumento que rena las

cualidades de la garanta decenal de que habla el cdigo civil y a su vez la versatilidad yviabilidad de un ttulo valor. Precisamente esa tendencia hacia la responsabilidad objetiva



7/7

Responsabilidad Civil Inmmobiliaria - Elkin Calad

Documents

Transcript of Responsabilidad Civil Inmmobiliaria - Elkin Calad