Pedoman Penyusunan Zoning Regulation Kimpraswil

5/20/2018 Pedoman Penyusunan Zoning Regulation Kimpraswil

PEDOMAN

PENYUSUNAN ATURAN POLA

PEMANFAATAN RUANG(ZONING REGULATION)

Tahun 2004

Penyusun:

Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah


TIM PENYUSUN

Nama Lembaga

1.

Ir. Ruchyat Deni Dj.,M.Eng Direktorat Penataan Ruang Nasional,

Direktorat Jenderal Penataan Ruang

2.

Dra. Lina Marlia CES Direktorat Penataan Ruang Nasional,


3.

Ir. Firman Napitupulu, MURP Direktorat Penataan Ruang Nasional,Direktorat Jenderal Penataan Ruang

4. Ir. Eko Yuli Soeprapto, MSc. Direktorat Pengembangan Kawasan,


5.

Ir. Iman Soedradjat, MPM Direktorat Penataan Ruang Wilayah Barat,


6.

Ir. Harry Djauhari, CES Direktorat Penataan Ruang Wilayah Timur,


7.

Ir. Bahal Edison, MT Direktorat Penataan Ruang Wilayah Barat,


8.

Ir. Tonno Supranoto, CES Bagian Hukum dan Umum,


9.

Endra Saleh, ST, MSc. Direktorat Penataan Ruang Nasional,


10.

Eko Budi K., ST, MSc. Direktorat Penataan Ruang Wilayah Barat,


11.

Ir. Dwi Hariawan, MSc. Direktorat Penataan Ruang Wilayah Barat,


12.

Drs. Kristianto Solaiman Direktorat Penataan Ruang Nasional,


13.

Ir. James Siahaan, MA Direktorat Penataan Ruang Nasional,


14.

Indira P. Warpani, ST Direktorat Penataan Ruang Nasional,


15. Sri Nurnaeni, ST Direktorat Penataan Ruang Nasional,



Daftar Isi ii

K T PENG NT R

Dalam rangka mempercepat keberhasilan penyelenggaraandesentralisasi, pemerintah pusat terus berupaya memenuhikewajibannya dalam menyusun NSPM (Norma, Standar, Pedoman,Manual).

Buku Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation) Kawasan Perkotaan ini merupakan salah satu produk

Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah di dalammelaksanakan kewajiban tersebut.

Pedoman ini merupakan acuan operasionalisasi RTRW Kabupaten/Kotamaupun Rencana Detail Tata Ruang dan sebagai pelengkap standarteknis dalam pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruangkawasan perkotaan.

Segala masukan, saran dan kritik dalam rangka penyempurnaan

pedoman ini akan sangat kami hargai. Kiranya upaya fasilitasi ini tidakselesai dengan terbitnya pedoman ini, namun terus diupayakanperbaikan melalui uji coba dan penyebarluasan kepada semua pihakyang terkait dengan penataan ruang di kawasan perkotaan

Akhirnya kepada semua pihak yang telah terlibat dalam penyusunanpedoman ini, kami mengucapkan terima kasih.

Departemen Permukiman dan Prasarana WilayahDirektur Jenderal Penataan Ruang

Junius HutabaratNIP. 110019875


Daftar Isi iiii

D FT R ISI

Kata Pengantar .................................................................... iDaftar Isi ............................................................................. iiDaftar Lampiran ....................................................................... vDaftar Tabel ............................................................................ viDaftar Gambar ........................................................................ vii

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ..................................................I 11.2 Maksud, Tujuan, dan Sasaran ............................I 2

1.2.1 Maksud ....................................................I 21.2.2 Tujuan .....................................................I 21.2.3 Sasaran ...................................................I 2

1.3 Ruang Lingkup Pedoman ...................................I 21.4 Manfaat Pedoman .............................................I 3

1.5 Sistematika Pedoman ........................................I 3

BAB 2 KETENTUAN UMUM

2.1 Pengertian.........................................................II 12.2 Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation) dalam Pembangunan Kota ................II 32.3 Dasar Hukum.....................................................II 52.4 Tujuan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang.............. II 52.5

Kedudukan Aturan Pola Pemanfaatan RuangDalam Penataan Ruang ......................................II 5

BAB 3 MATERI ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG

(ZONING REGULATION)

3.1 Tipologi Zona...................................................III 13.1.1 Kawasan dan Zona .................................III 2

3.1.1.1 Kawasan Permukiman..............III 43.1.1.2 Kawasan Perdagangan dan

Jasa .......................................III 63.1.1.3

Kawasan Industri ....................III 9


Daftar Isi iiiiii

3.1.1.4 Kawasan Ruang Terbuka..........III 113.2 Norma Zona.....................................................III 12

3.2.1 Kawasan Permukiman.............................III 123.2.2 Kawasan Perdagangan dan Jasa..............III 13

3.2.3 Kawasan Industri....................................III 133.2.4 Kawasan Ruang Terbuka.........................III 14

3.3 Kriteria Zona ........................................III 143.3.1 Kawasan Permukiman ............................III 143.3.2 Kawasan Perdagangan dan Jasa..............III 163.3.3 Kawasan Industri....................................III 16

3.3.4 Kawasan Ruang Terbuka.........................III 173.4 Ketentuan Penggunaan Kawasan ......................III 19

3.4.1 Kawasan Permukiman ..........................III 19

3.4.1.1 Identifikasi Paket PenggunaanKawasan Permukiman .............III 193.4.1.2 Peraturan Penggunaan Kawasan

Permukiman ...........................III 203.4.1.3 Peraturan Penggunaan Tambahan

Kawasan Permukiman .............III 203.4.1.4 Peraturan Penyediaan Fasilitas

Lingkungan Permukiman........ III 213.4.1.5

Peraturan Teknis PembangunanKawasan Permukiman .............III 21

3.4.2 Kawasan Perdagangan dan Jasa ............III 223.4.2.1

Identifikasi Paket PenggunaanKawasan Perdagangan danJasa........................................III 22

3.4.2.2 Peraturan Penggunaan KawasanPerdagangan dan Jasa .............III 23

3.4.2.3 Peraturan Teknis PembangunanKawasan Perdagangan danJasa .......................................III 23

3.4.3 Kawasan Industri .................................III 25

3.4.3.1

Identifikasi Paket PenggunaanKawasan Industri ....................III 25

3.4.3.2 Peraturan Penggunaan KawasanIndustri ..................................III 25

3.4.3.3 Peraturan Penggunaan TambahanKawasan Industri ....................III 26

3.4.3.4 Peraturan Teknis PembangunanKawasan Industri ....................III 28

3.4.4 Kawasan Ruang Terbuka ......................III 29

3.4.4.1

Identifikasi Paket Penggunaan


Daftar Isi iviv

Kawasan Ruang Terbuka .........III 293.4.4.2

Peraturan Penggunaan KawasanRuang Terbuka .......................III 30

3.4.4.3 Peraturan Teknis Pembangunan

Kawasan Ruang Terbuka .........III 30

BAB 4 PROSES PENETAPAN ATURAN POLA PEMANFAATANRUANG (ZONING REGULATION)

4.1 Kondisi Awal ........................................IV 1

4.2 Proses Penetapan Aturan Pola PemanfaatanRuang ........................................IV 24.2.1 Persiapan ........................................IV 2

4.2.2 Pengumpulan Data/Informasi danAnalisa ........................................IV 24.2.3 Perumusan Rancangan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang .............................IV 54.2.4 Pembahasan Rancangan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang..............................IV 54.2.5 Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan

Ruang ........................................IV 54.3 Muatan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang...........IV 64.4 Pemanfaatan ..................................................IV 10

4.5 Pengendalian ..................................................IV 114.6 Peninjauan Kembali..........................................IV 11

BAB 5 KELEMBAGAAN

5.1

Kewenangan Penyusunan dan PenetapanAturan Pola Pemanfaatan Ruang.......................V 15.1.1 Kewenangan Penyusunan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang..............................V 15.1.2 Kewenangan Penetapan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang..............................V 25.2 Peran Serta Masyarakat ...................................V 4

5.2.1 Hak dan Kewajiban ...............................V 45.2.2 Bentuk Peran Serta Masyarakat .............V 55.2.3 Sosialisasi Aturan Pola Pemanfaatan

Ruang ........................................V 5


Daftar Isi vv

D FT R L MPIR N

LAMPIRAN 1 Peraturan Penggunaan pada Kawasan Permukiman

LAMPIRAN 2 Peraturan Teknis Pembangunan pada KawasanPermukiman

LAMPIRAN 3 Peraturan Penggunaan pada Kawasan Perdagangandan Jasa

LAMPIRAN 4 Peraturan Teknis Pembangunan pada KawasanPerdagangan dan Jasa

LAMPIRAN 5 Peraturan Penggunaan pada Kawasan Industri

LAMPIRAN 6 Peraturan Teknis Pembangunan pada Kawasan

Industri

LAMPIRAN 7 Peraturan Penggunaan pada Kawasan Ruang Terbuka

LAMPIRAN 8 Peraturan Teknis Pembangunan pada Kawasan RuangTerbuka

LAMPIRAN 9 Kategori dan Sub Kategori Penggunaan

LAMPIRAN 10 Contoh Paket Penggunaan Lahan

LAMPIRAN 11 Paket Aturan Pola Pemanfaatan Ruang


Daftar Isi vivi

D FT R T BEL

Tabel III.1 Pembagian Kawasan dan Paket PenggunaannyaIII 33


Daftar Isi viivii

D FT R G MB R

Gambar 2.1 Keterkaitan Penataan Ruang secara Fungsi Utamadan Administratif ...........................................II 4

Gambar 2.2 Kedudukan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation) dalam Penataan Ruang Kota ........II 6

Gambar 3.1 Contoh Perumahan Taman .............................III 4Gambar 3.2 Contoh Perumahan Renggang .......................III 5

Gambar 3.3 Contoh Perumahan Deret ...............................III 5

Gambar 3.4 Contoh Rumah Susun (1) ...............................III 6

Gambar 3.5 Contoh Rumah Susun (2) ...............................III 6

Gambar 3.6 Contoh Zona Pemerintah................................III 7

Gambar 3.7 Contoh Zona Komersial Perkantoran ...............III 8

Gambar 3.8 Contoh Zona Komersial Pertokoan ..................III 8

Gambar 3.9 Contoh Zona Komersial Sentra........................III 9

Gambar 3.10 Contoh Zona Industri Taman .........................III 10

Gambar 3.11 Contoh Zona Industri Ringan .........................III 11

Gambar 3.12 Contoh Zona Industri Berat ............................III 12

Gambar 3.13 Contoh Zona Industri Perpetakan Kecil............III 13

Gambar 3.14 Contoh Ruang Terbuka Hijau Binaan...............III 13

Gambar 3.15 Contoh Ruang Terbuka Tata Air ......................III 14

Gambar 4.1 Lingkup Kegiatan Aturan Pola Pemanfaatan

Ruang Kawasan Perkotaan .............................IV 4

Gambar 5.1 Bagan Instansi Penyusun Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang.......................................V 3


Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) Kawasan Perkotaan

BAB

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

ekanisme pelaksanaan desentralisasi dan otonomi daerahdititikberatkan pada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sebagaimanaditetapkan dalam UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah.Karena itu, Pemerintah Daerah adalah pelaksana utama pembangunan,termasuk melaksanakan penataan ruang kota.

Berdasarkan UU No. 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang dan UUNo. 22 tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, masing-masingPemerintah Daerah Kabupaten/Kota telah menyusun Rencana TataRuang Kawasan Perkotaan. Untuk dapat mengefektifkanpelaksanaannya, diperlukan suatu Aturan Pola Pemanfaatan Ruang(Zoning Regulation)sebagai alat operasional rencana tata ruang.

Untuk membantu Pemerintah Kota dalam mengelola KawasanPerkotaan, diperlukan suatu pedoman sebagai rujukan teknis, yangdapat dikembangkan lebih lanjut sesuai dengan karakteristik dan atau

kebutuhan kota yang bersangkutan.

Kebutuhan akan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang semakin mendesaksejalan dengan tingkat perkembangan kota-kota di Indonesia terutamakota sedang, kota besar, dan metropolitan.y

Berdasarkan kenyataan tersebut, untuk melaksanakan pembangunankota yang lebih harmonis dan mampu mengantisipasi berbagai dampakyang timbul, terutama pada kota sedang, kota besar, dan kotametropolitan, maka perlu disusun Pedoman Penyusunan AturanPola Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) KawasanPerkotaan.


I - 2Pendahuluan


1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN

1.2.1 Maksud

Pedoman ini dimaksudkan untuk mengatur pemanfaatan ruang kawasanperkotaan. Sementara struktur ruang kawasan perkotaan (seperti sistemjaringan jalan, jaringan energi, jaringan telekomunikasi, dan lain-lain)diatur tersendiri dalam ketentuan sektor terkait. Pedoman ini disusununtuk melengkapi standar-standar dan acuan/pedoman penataan ruangmaupun literatur/studi yang telah ada sebagai bahan rujukan kegiatanperencanaan penataan ruang kota.

1.2.2 TujuanTujuan dari pedoman ini adalah :

1.

Memberikan pengertian dan isi tentang Aturan Pola PemanfaatanRuang (Zoning Regulation) Kawasan Perkotaan;

2. Merumuskan proses penyusunan dan pengesahan Aturan PolaPemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan;

3. Memberikan rujukan teknis kebutuhan akan ruang sertapengaturannya untuk berbagai kegiatan kota.

1.2.3 Sasaran

Sasaran dari pedoman ini adalah tersedianya Aturan Pola PemanfaatanRuang (Zoning Regulation) dalam rangka menyusun Rencana TataRuang Kawasan Perkotaan, dan atau menjabarkan Rencana Tata Ruangke dalam rencana operasional pemanfaatan ruang.

1.3 RUANG LINGKUP PEDOMAN

Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation), yang terdiri dari pengaturan zona dasar (kawasanfungsional). Zona dasar di Indonesia pada umumnya terdiri dari :

1. kawasanpermukiman,2.

kawasanperdagangan dan jasa,3. kawasanindustri, dan

4.

kawasanruang terbuka.


I - 3Pendahuluan


Sedangkan kawasan lainnya yang memerlukan pengaturan khusus,seperti misalnya: kawasan pendidikan, kawasan cagar budaya, kawasansitus prasejarah, kawasan bandar udara, kawasan militer, dansebagainya akan/telah diatur dalam pedoman tersendiri.

Materi yang akan diatur dalam pedoman ini meliputi :

pedoman pemanfaatan lahan pada setiap zona sampai dengan blokperuntukan, yang dilengkapi dengan ketentuan teknis yangmenyertainya, serta pengendaliannya;

institusi yang berperan dalam pengaturan zoning;

proses penyusunan mulai dari kegiatan persiapan, hingga proseslegalisasinya.

Pedoman ini merupakan bagian dari Pedoman Rencana Tata RuangWilayah Kabupaten/Kawasan Perkotaan (Kepmen Kimpraswilno.327/M/KPTS/2002). Pedoman ini akan mengatur persyaratan PolaPemanfaatan Ruang di setiap blok atau petak peruntukan yangditetapkan di Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/KawasanPerkotaan.

1.4 MANFAAT PEDOMAN

Pedoman ini bermanfaat bagi :

1. aparat Pemerintah Kabupaten/Kota dalam mengoperasikanRencana Tata Ruang sebagai acuan untuk kegiatan pemanfaatanruang termasuk perijinan;

2. para pelaku pembangunan lainnya termasuk pengusaha.

1.5 SISTEMATIKA PEDOMAN

Pedoman ini terdiri dari 5 (lima) bab, dengan sistematika :

Bab 1 Pendahuluan,berisikan latar belakang penyusunan pedoman;maksud, tujuan, dan sasaran pedoman; ruang lingkuppedoman, manfaat pedoman, dan sistematika pembahasanpedoman.


I - 4Pendahuluan


Bab 2 Ketentuan Umum, membahas pengertian-pengertian umummengenai Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan,dan kedudukannya dalam penataan ruang kota.

Bab 3 Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation), berisikan uraian mengenai zona dasar, norma,dan kriterianya, serta ketentuan penggunaan dan ketentuanteknis dari masing-masing zona.

Bab 4 Proses Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang,berisikan uraian mengenai kegiatan yang harus dilakukandalam penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang suatukawasan perkotaan, dimulai dari tahap persiapan,pengumpulan data/informasi dan analisis, sampai pada tahap

perumusan pengaturan zoning.Bab 5 Kelembagaan, menjelaskan mengenai instansi penyusun

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang, peran serta masyarakat,proses legalisasi, sosialisasi, dan juga prosedur peninjauankembali suatu Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah ada.



BAB

KETENTUAN UMUM

2.1 PENGERTIAN

Ruang adalah wadah secara keseluruhan yang meliputi ruangdaratan, ruang lautan, dan ruang udara sebagai satu-kesatuanwilayah, dengan interaksi sistem sosial (yang meliputi manusiadengan seluruh kegiatan sosial, ekonomi, dan budaya) denganekosistem (sumber daya alam dan sumber daya buatan)berlangsung.

Tata ruang adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang,

baik direncanakan maupun tidak.

Penataan Ruang adalah proses perencanaan tata ruang,pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

Wilayahadalah ruang yang merupakan kesatuan geografis besertasegenap unsur terkait padanya yang batas dan sistemnyaditentukan berdasarkan aspek administratif dan atau aspekfungsional.

Kawasan adalah wilayah dengan fungsi utama lindung atau

budidaya.

Kawasan Lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsiutama melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakupsumber daya alam dan sumber daya buatan.

Kawasan Budidaya adalah kawasan yang ditetapkan denganfungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensisumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber dayabuatan.


II - 2Ketentuan Umum


Kawasan Perdesaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatanutama pertanian termasuk pengelolaan sumberdaya alam dengansusunan fungsi kawasan sebagai tempat pemukiman perdesaan,pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan

ekonomi.

Kawasan Perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatanutama bukan pertanian. Di Indonesia pada umumnya, KawasanPerkotaan terdiri dari beberapa kawasan fungsional (kawasanpermukiman, kawasan perdagangan dan jasa, kawasan industri,ruang terbuka, dan kawasan lain dengan fungsi khusus).

Kawasan Tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secaranasional mempunyai nilai strategis yang penataan ruangnya

diprioritaskan. Zonaadalah :

1. Kategori penggunaan atau aktivitas lahan, bangunan, strukturatau aktivitas yang diijinkan oleh hukum yang berlaku;

2. Suatu area yang digambarkan dalam sebuah Peta RencanaZoning serta disusun dan dirancang berdasarkan suatuperaturan untuk penggunaan khusus;

3. Suatu area dalam hubungannya dengan ketetapan peraturanterkait; penggunaan tertentu dari suatu lahan, bangunan dan

struktur diijinkan dan penggunaan lainnya dibatasi, dimanalapangan dan lahan terbuka diwajibkan; sementara untukkapling, batas ketinggian bangunan dan persyaratan lainnyaditetapkan, semua yang terlebih dahulu diidentifikasikan untukzona dan wilayah dimana penggunaan dilakukan;

4. Bagian wilayah kota, jalan, gang, dan jalan umum lainnya,yang merupakan penggunaan tertentu dari suatu lahan, lokasidan bangunan tidak diijinkan, dimana lapangan tertentu danruang terbuka diwajibkan dan batas ketinggian bangunantertentu ditetapkan.

Zoning adalah pembagian wilayah ke dalam beberapa kawasansesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagipengembangan fungsi-fungsi lain.

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning Regulation) adalahketentuan yang mengatur klasifikasi zoning dan penerapannya kedalam ruang kota, pengaturan lebih lanjut tentang pemanfaatanlahan dan prosedur pelaksanaan pembangunan.

Blok Peruntukan/Persil adalah satu persil atau lebih dari satupersil yang berdampingan dengan satu kepemilikan.




Petak Peruntukan adalah bagian dari blok peruntukan denganpenggunaan tertentu yang menunjang kegiatan dari blokperuntukannya.

2.2 ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG (ZONINGREGULATION) DALAM PEMBANGUNAN KOTA

Pedoman penyusunan rencana tata ruang kawasan perkotaan yangterdapat di Indonesia membedakan jenis rencana tata ruang kota kedalam:

(i)

Rencana Struktur Tata Ruang Kawasan Perkotaan Metropolitan;(ii) Rencana Tata Ruang Wilayah Kota/Rencana Umum Tata RuangKawasan Perkotaan;

(iii)

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan; dan(iv) Rencana Teknik Ruang Kawasan Perkotaan/Rencana Tata Bangunan

dan Lingkungan.

Kendala yang dihadapi Pemerintah Kota atau Kabupaten di Indonesiadengan adanya rencana tata ruang kawasan perkotaan berjenjangdemikian adalah keterbatasan kemampuan di dalam menyusun semuajenjang rencana serta tidak fleksibelnya rencana tata ruang kawasanperkotaan di dalam menghadapi perkembangan yang terjadi; termasukpula di dalam menjembatani rencana-rencana tata ruang tersebut kedalam langkah operasional pelaksanaan pembangunan. Untuk itudiperlukan program tindak pelaksanaan dan pengendaliannya agarsesuai dengan rencana tata ruang. Aturan Pola Pemanfaatan Ruang inijuga dapat berperan dalam evaluasi perijinan yang ada agar dapatmenyelaraskannya dengan rencana tata ruang. Di dalam kenyataannya,aspek pelaksanaan dan pengendalian pembangunan kota memerlukanpengaturan teknis yang dapat dipenuhi melalui Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang.

Dengan demikian, fungsi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang di dalampembangunan wilayah perkotaan adalah:

- sebagai instrumen pengendali pembangunan (pemberian ijin);- sebagai pedoman penyusunan rencana tindak operasional

(pemanfaatan ruang);- sebagai panduan teknis pengembangan lahan.




Keterkaitan penataan ruang baik pada tingkat nasional, provinsi danKabupaten/Kota secara fungsi dan administrasi dapat dilihat padaGambar 2.1.

Gambar 2.1

Keterkaitan Penataan Ruangsecara Fungsi Utama dan Administratif




2.3 DASAR HUKUM

Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (ZoningRegulation) ini disusun berdasarkan peraturan perundang-undanganyang berlaku, yaitu :

- UU No. 24 tahun 1992 tentang Penataan Ruang;

- UU No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;

- UU No. 22 tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah;

- UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;

- PP No. 47 tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang WilayahNasional;

- PP No. 10 Tahun 2000 tentang Tingkat Ketelitian Peta UntukPenataan Ruang Wilayah

- Kepmen Kimpraswil no. 327/KPTS/M/2002 tentang Penetapan EnamPedoman Bidang Penataan Ruang.

2.4 TUJUAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG

Tujuan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang adalah:

- mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang danmenentukan program tindak operasional pemanfaatan ruang atassuatu satuan ruang;

- melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;- meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan;

-

memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak danberhasil guna serta mendorong partisipasi masyarakat (pengendalianpemanfaatan ruang : pengaturan perijinan).

2.5 KEDUDUKAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANGDALAM PENATAAN RUANG




Kedudukan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penataan ruang kotadiuraikan dalam diagram alir pada Gambar 2.2berikut ini.

Gambar 2.2KEDUDUKAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG

(ZONING REGULATION) DALAM PENATAAN RUANG KOTA

ASPEKPERENCANAAN

RUANG

ASPEKPEMANFAATAN

RUANG

ASPEKPENGENDALIANPEMANFAATAN

RUANG

1.PERIJINAN2. PENGAWASAN

3. PENERTIBAN

ATURAN POLAPEMANFAATAN

RUANG (ZONINGREGULATION)

1. strukturpemanfaatanruang(network)

2. polapemanfaatanruang (function,density,intensity)

1. penatagunaantanah, air, udara,dan SDA lainnya

2. pola insentif dandisinsentif

3. pelaksanaanprogram



BAB

MATERI ATURAN POLAPEMANFAATAN RUANG(ZONING REGULATION)

3.1 TIPOLOGI ZONA

ateri Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ditetapkanberdasarkan kondisi kawasan perkotaan yang direncanakan. Semakinbesar dan semakin kompleks kondisi kota, semakin beragam jenis-jeniszona yang harus diatur.

Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation), yang terdiri dari pengaturan zona dasar (kawasanfungsional) sebagai berikut :

1. kawasan permukiman,2.

kawasan perdagangan dan jasa,3. kawasan industri, dan4. kawasan ruang terbuka.

Kawasan-kawasan tersebut dibagi atas beberapa Zona. Jenis zonatergantung kepada kompleksitas kegiatan pembangunan kota yang

bersangkutan. Semakin beragam jenis kegiatan pada suatu kota, makakategori zona akan semakin banyak. Bagian ini akan menguraikan lebihlanjut mengenai pengertian darizona.


III - 2Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang


3.1.1 Kawasan dan Zona

Semua kepemilikan lahan di dalam kota berada di dalam suatu kawasan.Penetapan kawasan mengidentifikasi penggunaan-penggunaan yang

diperbolehkan atas kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yangberlaku atasnya.

Tujuan dari sub bab ini adalah menetapkan kawasan-kawasan untukmembantu memastikan bahwa penggunaan lahan dalam Kota

ditempatkan pada tempat yang benar dan bahwa tersedia ruang yangcukup untuk setiap jenis pengembangan yang ditetapkan.

Penetapan kawasan-kawasan dimaksudkan untuk :

mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan;

mengurangi dampak negatif dari penggunaan lahan tersebut;

untuk mengatur kepadatan dan intensitas zona; untuk mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan untuk mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan

antara penggunaan lahan dengan bangunan.

Masing-masing zona dasar, dengan tujuan penetapannya dapat dilihatpada Tabel 3.1.




Tabel III.1Zona Dasar dan Tujuan Penetapannya

ZONA DASAR TUJUAN PENETAPAN

I.

KawasanPermukiman

Menyediakan lahan untuk pengembangan huniandengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayahkota;

Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangkamendorong penyediaan hunian bagi semua lapisanmasyarakat;

Merefleksikan pola-pola pengembangan yang diinginimasyarakat pada lingkungan hunian yang ada danuntuk masa yang akan datang.

II.

Kawasan

Perdagangan

dan Jasa

Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja,pertokoan, jasa, rekreasi, dan pelayanan masyarakat;

Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas padakawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi,intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagaimacam pola pengembangan yang diinginkanmasyarakat.

III.

Kawasan

IndustriMenyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri

dan manufaktur dalam upaya meningkatkankeseimbangan antara penggunaan lahan secara

ekonomis dan mendorong pertumbuhan lapangankerja;

Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagiindustri baru dan redevelopment proyek-proyekindustri;

Menjamin pembangunan industri yang berkualitastinggi, dan melindungi penggunaan industri sertamembatasi penggunaan non industri.

IV.

Kawasan

Ruang

Terbuka

Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/melindungi lahan untuk rekreasi di luar bangunan,

sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilaikeindahan visualnya;

Preservasi dan perlindungan lahan yang secaralingkungan hidup rawan / sensitif;

Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanyaadalah taman atau ruang terbuka, atau lahanperorangan yang pembangunannya harus dibatasiuntuk menerapkan kebijakan ruang terbuka, sertamelindungi kesehatan, keselamatan, dankesejahteraan publik.




3.1.1.1 Kawasan Permukiman

Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman,Zona Perumahan Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona

Perumahan Susun, dengan spesifikasi sebagai berikut :A. Zona

PerumahanTaman

: Rumah tinggal dengan pekarangan luas, dimaksudkanagar pengembangan perumahan berkepadatan rendahsebagaimana yang ditetapkan dalam rencana kota dapatdipertahankan.Contoh : Kota Legenda Wisata Cibubur, Jakarta.

KDB rendah (5 20%).

Gambar 3.1Contoh Perumahan Taman

Lokasi : Kota Legenda Wisata Cibubur, Jakarta Timur

B.

Zona

Perumahan

Renggang

: Perumahan unit tunggal dengan peletakan renggangditujukan untuk pembangunan unit rumah tunggaldengan mengakomodasikan berbagai ukuran perpetakan

dan jenis bangunan perumahan serta mengupayakanpeningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dansuasana kehidupannya.

KDB menengah (20 50%).




C. ZonaPerumahan

Deret

: Perumahan unit tunggal tipe gandeng atau deret dalamperpetakan kecil dengan akses jalan lingkungan;

Zona ini merupakan peluang transisi antara lingkunganperumahan unit tunggal dengan lingkungan perumahan

susun kepadatan tinggi. KDB sangat tinggi (> 75%).

Gambar 3.2Contoh Perumahan Deret

Lokasi : Cileungsi, Jawa Barat

D. ZonaPerumahan

Susun

: Perumahan unit tunggal banyak dengan kepadatan yangbervariasi;

Setiap zona perumahan susun dimaksudkan menetapkankriteria pembangunan yang mengkonsolidasi tipe-tipebangunan spesifik, dan menjawab masalah-masalahlokasi yang berkenaan dengan rencana penggunaanlahan di sekitarnya.Contoh : Rusun Klender, Jakarta Timur; Menara Kelapa

Gading, Jakarta Utara.




Gambar 3.3Contoh Rumah Susun (1)

Lokasi : Rumah Susun Kelapa Gading

Gambar 3.4Contoh Rumah Susun (2)

Lokasi : Menara Kelapa Gading, Jakarta Utara

3.1.1.2 Kawasan Perdagangan dan JasaKawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona BangunanPemerintah, Zona Bangunan Perkantoran, Zona BangunanPertokoan,dan Zona Sentra,dengan spesifikasi sebagai berikut :

A. ZonaBangunan

Pemerintah

: Menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secaraterbatas, terutama untuk kepentingan pelayanan kepadawarga kota maupun untuk kepentingan nasional daninternasional.




Gambar 3.5Contoh Zona Pemerintah

Lokasi : Dep. Kimpraswil, Jl. Pattimura, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan

B.

Zona

Bangunan

Perkantoran

: Perkantoran menyediakan area untuk menampungtenaga kerja secara terbatas, penggunaan kegiatan ritelhanya sebagai penunjang dan diijinkan pembangunanhunian dengan intensitas sedang sampai tinggi;

Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasikan pada pusat-pusat kegiatan yang besar atau pada kawasan-kawasankhusus dimana kegiatan-kegiatan komersial serba adatidak dikehendaki.

Contoh : Jl. HR. Rasuna Said,Kuningan, Jakarta Selatan.

Gambar 3.6Contoh Zona Komersial Perkantoran

Lokasi : Jl. HR. Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan




C.

Zona

Bangunan

Pertokoan

: Pertokoan melayani kegiatan perdagangan,perbelanjaan, dan jasa-jasa;

Zona Pertokoan dapat berisi pembangunan hunian yang

berorientasi pada kegiatan perdagangan (ruko) dankedekatannya ke tempat-tempat kerja (apartemen); Penggunaan industri/manufaktur terbatas dalam

intensitas menengah dalam skala kecil sampai sedang.

Gambar 3.7Contoh Zona Komersial Pertokoan

Lokasi : Kelapa Gading, Jakarta Pusat

D. ZonaKomersial

Sentra

Sentra lokal dan tersier, yang disediakan untukkegiatan perbelanjaan dan jasa lokal, terdiri dari toko-toko ritel dan perusahaan-perusahaan jasa pribadidengan pilihan yang luas, yang memenuhi kebutuhanyang sering berulang. Kegiatan ini memerlukan lokasiyang nyaman berdekatan dengan semua lingkunganperumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh yangtidak dikehendaki bagi lingkungan-lingkunganperumahan yang berdekatan. Dengan demikian zona inisangat tersebar di seluruh kota;

Sentra-sentra perbelanjaan kota level utamadansekunder, yang menyediakan kebutuhan tempatperbelanjaan yang sekali-sekali dikunjungi keluarga dan

jasa-jasa yang dibutuhkan pengusaha bisnis yangtersebar pada area yang luas, dan yang memilikisejumlah besar toko yang secara mendasarmembangkitkan lalu-lintas.Contoh : Ruko Kelapa Gading, Jakarta Utara; Ruko Kota

Wisata Cibubur, Jakarta Timur.




Gambar 3.8Contoh Zona Komersial Sentra

Lokasi : Rumah Toko di Kota Legenda Wisata Cibubur, Jakarta Timur

3.1.1.3 Kawasan Industri

Kawasan industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, ZonaIndustri Ringan, Zona Industri Berat, dan Zona IndustriPerpetakan Kecil,dengan spesifikasi sebagai berikut :

A. ZonaIndustri

Taman

: Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmupengetahuan teknologi tinggi dan kegiatan taman bisnis;

Standar pembangunan properti pada zona inidimaksudkan untuk membentuk lingkungan menyerupaikampus yang ditata secara komprehensif denganlansekap yang mendasar. Pembatasan-pembatasan padapenggunaan yang diijinkan dan tata informasi ditetapkanuntuk mengurangi pengaruh komersial.Contoh : Puspiptek Serpong.

B. Zona

IndustriRingan

: Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusiyang luas;

Standar pembangunan properti pada zona inidimaksudkan untuk mendorong pembangunan industriyang sesuai dengan menyediakan lingkungan yangmenarik, bebas dari dampak yang tidak dikehendaki yangdihubungkan dengan penggunaan beberapa industriberat;

Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkanberbagai penggunaan termasuk penggunaan bukanindustri dalam beberapa tempat.Contoh : industri yang bersifat padat karya sepertiindustri sepatu di Cibaduyut, Bandung; industri tas di

Tajur, Bogor; industri gula di Klaten.




Gambar 3.9Contoh Zona Industri Ringan

Lokasi : Pabrik Gula Gondang Winangun, Klaten

C.

Zona

Industri

Berat

: Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industridengan penggunaan lahan secara intensif denganmengutamakan sektor dasar manufaktur;

Zona industri berat ini dimaksudkan untuk meningkatkanpenggunaan lahan industri secara efisien dengan standarpembangunan minimal, menyediakan pengamananterhadap properti yang bersebelahan dan masyarakat

pada umumnya; Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan

industri yang telah ada agar supaya dapat menyediakanlahan yang mencukupi bagi penggunaan industri dalamskala besar.Contoh : industri tekstil di Bandung, industri kimia diGresik.

D. Zona

IndustriPerpetakan

Kecil

: Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil didalam area perkotaan;

Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-

penggunaan industri dan bukan industri secara luasuntuk meningkatkan kemampuan ekonomi dan skalalingkungan hunian dalam pembangunan;

Peraturan pembangunan properti pada zona industriperpetakan kecil dimaksudkan untuk mengakomodasipembangunan industri kecil dan menengah dan kegiatankomersial dengan pengurangan persyaratan luasperpetakan, lansekap, dan parkir.Contoh : industri rumah tangga seperti industri makanankhas daerah setempat (telur asin di Brebes, bakpia diYogyakarta).




3.1.1.4 Kawasan Ruang Terbuka

Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi : Zona Ruang TerbukaHijau Lindung, Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona

Ruang Terbuka Tata Air, dengan spesifikasi sebagai berikut :A. Zona Ruang

TerbukaHijau

Lindung

: Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budayaserta lahan rawan lingkungan;

Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanyapada penggunaan yang dapat membantu melestarikankarakter alami lahan.

B. Zona Ruang

TerbukaHijau

Binaan

: Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik,dengan tujuan memperluas paru-paru kota, mengurangikepengapan kota, dan menyediakan berbagai macam jenis

rekreasi yang dibutuhkan masyarakat.Contoh : Taman Suropati, Menteng, Jakarta Pusat

Gambar 3.10Contoh Ruang Terbuka Hijau Binaan

Lokasi : Taman Suropati, Jakarta Pusat

C.

Zona RuangTerbukaTata Air

:

Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalamdaerah genangan banjir untuk melindungi kesehatan,keselamatan, dan kesejahteraan publik serta mengurangibahaya yang diakibatkan banjir pada area yangdiidentifikasikan sebagai areal pengendalian banjir yangditetapkan oleh pemerintah daerah;

Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alamipada daerah genangan banjir dengan maksudmengurangi pengeluaran dana publik untuk biaya proyekpengendalian banjir dan melindungi fungsi dan nilaidaerah pengendalian / genangan banjir dalam

hubungannya dengan pelestarian atau pengisian kembali




air tanah, kualitas air, penjinakan aliran banjir, upayaperlindungan satwa-satwa liar dan habitat.Contoh : ruang terbuka tata air di daerah Mojokerto.

Gambar 3.11Contoh Ruang Terbuka Tata Air

Lokasi : Mojokerto

3.2 NORMA ZONA

Norma zona mengatur berbagai ketentuan dasar bagi pengembangansuatu zona tertentu. Norma zona yang diatur dalam pedoman inimeliputi 1) kawasan permukiman, 2) kawasan perdagangan dan jasa, 3)kawasan industri, 4) kawasan ruang terbuka.

3.2.1 Kawasan Permukiman

Kawasan permukiman adalah kawasan yang berfungsi sebagailingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatanyang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Selain berfungsisebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untukmengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, permukimanjuga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatanbermasyarakat dalam lingkungan terbatas.

Oleh karenanya, Kawasan Permukiman sebagai tempat bermukim danberlindung harus memenuhi norma-norma lingkungan yang sehat,

aman, serasi, dan teratur. Selain itu kawasan permukiman harus




bebas dari gangguan: suara, kotoran, udara, bau, dan sebagainya.Kawasan ini juga harus dapat menunjang berlangsungnya prosessosialisasi dari nilai budaya yang berlaku dalam masyarakat yangbersangkutan, dan juga harus aman serta mudah mencapai pusat-

pusat pelayanan serta tempat kerja. Dalam kawasan permukimandiperlukan sarana-sarana lain yaitu sarana pendidikan, kesehatan,peribadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lain-lain yang tidak dapatdipisahkan dari kehidupan penduduk.

3.2.2 Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kawasan perdagangan dan jasa, merupakan kawasan yang diharapkanmampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikannilai tambah pada satu kawasan perkotaan. Oleh karenanya, kawasan iniharus memiliki aksesibilitas yang sangat baik ke lokasi perumahan dankemudahan pemasaran.

Untuk memberikan kenyamanan bagi para pengunjung, kawasanperdagangan dan jasa harus memenuhi norma lingkungan yang sehat,aman, serasi, teratur, dan menarik sertamenguntungkan. Olehkarenanya, peraturan pembangunan pada kawasan ini harus memenuhisyarat-syarat dimensi, intensitas, dan disain yang diharapkan akan dapatmenarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana dan

prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hallain yang cukup mendukung kegiatan perdagangan dan jasa.

3.2.3 Kawasan Industri

Kawasan industri merupakan kawasan produktif kota. Kawasan inidiharapkan akan dapat memberikan nilai tambah pada satu kawasanperkotaan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitasbagi tenaga kerja dan bahan baku, serta untuk memasarkan barangjadi. Oleh karenanya kedekatan dengan jaringan jalan dan pelabuhanmerupakan hal yang penting. Selain itu perlu diperhatikan pula dampakkegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai kawasan produktif kota,kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah,jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatanproduksi.




3.2.4 Kawasan Ruang Terbuka

Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanyayaitu mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup

sumber daya alam dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruangterbuka, kawasan ini dapat dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi.

3.3 KRITERIA ZONA


Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung

yang sehat, aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhikawasan permukiman meliputi :

Persyaratan Dasar, meliputi :

Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan kekawasan. Aksesibilitas dalam kenyataannya berwujudketersediaan jalan dan transportasi;

Kompatibilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antar kawasan

yang menjadi lingkungannya;

Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekarankawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungandan keterpaduan prasarana;

Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yangmewadahinya.

Kriteria Teknis, yaitu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan

dan kenyamanan lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana

dan sarana pendukungnya. Persyaratan teknis yang harus dipenuhiadalah :

Persyaratan kesehatanyang harus memenuhi standar kesehatan

rumah dan lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara,pengamanan limbah padat, limbah cair, limbah gas, radiasi,kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan penyehatan ataupengamanan lainnya. Untuk membentuk satu kawasanpermukiman yang sehat perlu diperhatikan hal-hal sebagaiberikut :




o Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan penghuniuntuk dapat hidup sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak;

o

Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukimanmaksimum 50 bangunan rumah/ha, dan dilengkapi olehutilitas umum yang memadai. Di dalam kawasan permukimantersebut terdapat bangunan rumah dan persil tanah termasukjuga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan;

o Kawasan permukiman harus bebas dari pencemaran air,pencemaran udara, kebisingan, baik yang berasal dari sumberdaya buatan atau dari sumber daya alam (gas beracun,sumber air beracun, dan sebagainya);

o

Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yangsehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni.

Persyaratan keandalan prasarana1dan sarana lingkungan2 yangharus memenuhi standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitaspelayanan. Fasilitas dan utilitas lingkungan permukimanmerupakan dua hal penting untuk mendukung kesehatanlingkungan permukiman.

Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas pada setiap kawasan

permukiman harus dilengkapi dengan :o Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;

o Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitastampung yang cukup sehingga lingkungan permukiman bebasdari genangan. Saluran pembuangan air hujan harusdirencanakan berdasarkan frekuensi intensitas curah hujan 5tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupasaluran terbuka maupun tertutup;

o

Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitasmaupun kualitasnya. Kapasitas minimum sambungan rumah60 liter/orang/hari, dan sambungan kran umum 30liter/orang/hari;

o Sistem pembuangan sampah yang aman.

1 Prasarana Lingkungan adalah jalan, saluran air minum, saluran air limbah,saluran air hujan, pembuangan sampah, jaringan listrik.2 Sarana Lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang berupa fasilitas :

pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan pelayananumum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olah raga dan lapangan terbuka.




Kriteria Ekologis,adalah kriteria yang berkaitan dengan keserasiandan keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan

lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuknilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.


Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagipemiliknya maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasanperkotaan, kriteria yang harus dipenuhi oleh kawasan perdagangan danjasa meliputi:

Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam;

Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dari seluruhpenjuru kota, dapat dilengkapi dengan sarana antara lain : tempatparkir umum, bank/ATM, pos polisi, pos pemadam kebakaran,kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana penunjangkegiatan komersial dan kegiatan pengunjung.

Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasaranapendukung disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani.


Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentangpenggunaan lahan dan ketentuan mengenai sarana dan prasarana yangharus dibangun.

Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri,ketentuan penggunaan lahan untuk kawasan industri adalah:

1.

Lahan untuk industri 70%2. Lahan untuk jaringan jalan 10%3. Lahan untuk jaringan utilitas 5%4.

Lahan untuk fasilitas umum 5%5. Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%

Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangunoleh perusahaan kawasan industri, yaitu :

a. Jaringan jalan dalam kawasan industri :

Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan

minimum 8 meter;




Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasanminimum 7 meter;

Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter.b. Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada

saluran pembuangan;c. Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke

kapling industri;d. Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik;e. Jaringan telekomunikasi;f.

Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran

pengumpulannya (kecuali industri yang berada dalam kawasanindustri);

g. Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;

h.

Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;i. Unit pemadam kebakaran;

Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana dan saranapenunjang lainnya seperti :

Perumahan Karyawan; Kantin; Poliklinik; Sarana ibadah; Rumah penginapan sementara (mess transito);

Pusat kesegaran jasmani (fitness centre);

Halte angkutan umum; Areal penampungan sementara limbah padat;

Pagar kawasan industri; Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan

telekomunikasi, serta pos keamanan.


Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan inimemiliki karakteristik sebagai berikut :

A. Ruang Terbuka Hijau Lindung

a)Kemiringan lereng di atas 40%;

b)Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol,Orgosol, dan Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;

c) Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian 1.000 meter diatas permukaan air laut;




d)Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/ kawasansempadan situ/ kawasan sempadan mata air dengan ketentuansebagai berikut : Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah

sepanjang sungai yang diperkirakan cukup untuk dibangunjalan inspeksi atau minimal 15 meter;

Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situyang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisiksitu antara 50 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arahdarat. Kawasan ini mempunyai manfaat penting untuk

mempertahankan kelestarian situ.

B. Ruang Terbuka Hijau Binaan

a)

Mempunyai fungsi utama sebagai taman, tempat main anak-anak, dan lapangan olah raga, serta untuk memberikankesegaran pada kota (cahaya dan udara segar), dan netralisasipolusi udara sebagai paru-paru kota;

b)Lokasi dan kebutuhannya disesuaikan dengan satuan lingkunganperumahan/kegiatan yang dilayani;

c) Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadifaktor pengikat.

C. Ruang Terbuka Tata Air

a)

Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujansehingga merupakan tempat pengisian air bumi (akifer) yangberguna sebagai sumber air.

b)Memiliki curah hujan > 2000 mm/th dan permeabilitas tanah> 27,7 mm/jam




3.4 KETENTUAN PENGGUNAAN KAWASAN

Berdasar atas norma dan kriterianya, sifat dan penggunaan suatukawasan diuraikan pada sub bab berikut ini.


3.4.1.1 Identifikasi Paket Penggunaan KawasanPermukiman

A.

Zona Perumahan

Taman (PT)Hanya boleh digunakan untuk unit-unit hunian yang

berkarakter hunian pedusunan atau rumah taman,dengan penggunaan pelengkap kebun pertanianatau taman (PT-1).

B. Zona PerumahanRenggang (PR)

Ditempati oleh unit-unit hunian untuk keluargatunggal dengan peletakan bangunan renggang,yang bukan taman dan juga tidak ditata secararapat (PR-1).

C. Zona Perumahan

Deret (PD)Ditempati oleh unit-unit hunian untuk keluargatunggal dengan peletakan bangunan rapat/deret;Diproyeksikan sebagai peralihan dari perumahantunggal padat ke perumahan susun padat. Peraturanpembangunan pada zona ini dibedakan:

Perumahan Deret Untuk Keluarga Tunggal denganpeletakan bangunan rapat/deret (PD-1);

Perumahan deret maksimum 4 lantai, peralihan darirumah tunggal padat ke perumahan susun padat(PD-2).

D. Zona PerumahanSusun (PS)

Memiliki 3 karakter kepadatan, yaitu rendah, sedang,dan tinggi. Peraturan pembangunan pada zona inidibedakan:Perumahan Susun Kepadatan Rendah (PS-1);

Perumahan Susun Kepadatan Sedang (PS-2);Perumahan Susun Kepadatan Tinggi dengan

Penggunaan Komersial Terbatas (PS-3);Perumahan Susun Kepadatan Sedang dengan

Penggunaan Komersial Terbatas (PS-4).

Jenis-jenis bangunan yang dapat berlokasi di kawasan ini dapat berupahunian tunggal (yaitu : bangunan rumah tinggal harian, rumahperistirahatan/vila, rumah toko, rumah kantor, industri rumahan (home

industry), rumah dinas, dan hunian komunal (yaitu : rumah susun,




rumah susun sewa, apartemen, asrama). Selain itu kawasan ini dapatdilengkapi pula dengan sarana pelayanan sosial dan ekonomi yangterbatas untuk melayani kebutuhan harian dengan skala pelayananlingkungan perumahan.

3.4.1.2 Peraturan Penggunaan Kawasan Permukiman

Penggunaan yang diijinkan di dalam Kawasan Permukiman tercantumdalam Lampiran 1. Penggunaan tersebut dibatasi jika terdapat lahanyang rawan lingkungan.

a) Pada Kawasan Permukiman, suatu persil dapat mengadakanperubahan struktur bangunan yang akan digunakan, dengan

penggunaan sesuai dengan yang tercantum pada Lampiran 1.

b) Semua penggunaan atau kegiatan yang diijinkan dalam kawasanpermukiman harus diselenggarakan dalam bangunan tertutupkecuali penggunaan atau kegiatan yang secara tradisidiselenggarakan di luar bangunan;

c) Penggunaan pelengkap dalam kawasan hunian dapat diijinkansesuai ketentuan yang berlaku3;

d)

Penggunaan sementara diijinkan dalam jangka waktu yang

terbatas;

e) Untuk penggunaan yang tidak dapat segera diklasifikasikan,pemerintah kota menetapkan kategori dan subkategori yang sesuai.

3.4.1.3 Peraturan Penggunaan Tambahan KawasanPermukiman

Peraturan penggunaan tambahan selain seperti yang tercantum padaLampuiran 1 adalah sebagai berikut :

a)

Rumah dapat digunakan untuk praktisi dokter, dokter gigi,kesehatan, diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut: Tidak diijinkan pasien menginap, dan

Masing-masing tidak lebih dari dua praktisi, dan tidak lebih daritiga pegawai yang bekerja pada persil.

b) Penggunaan untuk penjualan eceran dan jasa komersial, yangdiindikasikan pada Zona Perumahan Susun, diijinkan denganketentuan sebagai berikut :

3Lihat Peraturan Penggunaan Tambahan




Penggunaan eceran/ritel dan jasa komersial diijinkan hanyasebagai penggunaan campuran dalam pembangunan denganminimal 25 bangunan unit hunian atau lebih;

Penggunaan eceran dan komersial ditempatkan pada lantai

dasar; dan Penggunaan eceran dan komersial tidak boleh menempati lebih

dari 25% luas lantai gros total dari lantai dasar.

c) Kelompok akomodasi penginapan diijinkan dengan ketentuansebagai berikut : Tidak melebihi 5 kamar tamu; Diijinkan untuk penyewa tidak lebih dari dua orang per kamar; Makanan disediakan hanya untuk penyewa saja.

3.4.1.4 Peraturan Penyediaan Fasilitas LingkunganPermukiman

Standar perencanaan kebutuhan fasilitas lingkungan permukimanditentukan sebagai berikut :

a)

Menyediakan fasilitas umum dan fasilitas sosial bagi lingkunganpermukiman di tempat yang dapat menjangkau seluruh lingkungan,disesuaikan dengan jumlah penduduk yang membutuhkan dilingkungan tersebut dan tingkat kebutuhannya;

b)

Jangkauan pelayanan mencakup seluruh lingkungan permukimantersebut;

c) Mempertimbangkan skala pelayanannya yaitu untuk melayanilingkungan di dalam permukiman saja atau di luar permukiman jugaterlayani;

d) Memperhitungkan karakter sosial, budaya, dan ekonomi pendudukyang terlayani.

3.4.1.5 Peraturan Teknis Pembangunan KawasanPermukiman

Peraturan teknis pembangunan dapat diberlakukan pada KawasanPermukiman, dengan atau tanpa diperlukan ijin atau persetujuan lainkecuali ditetapkan secara khusus. Peraturan teknis pembangunan yangdapat diberlakukan pada Kawasan Permukiman dapat dilihat padaLampiran 2.





3.4.2.1 Identifikasi Paket Penggunaan KawasanPerdagangan dan Jasa

A. Zona BangunanPemerintah(BP)

Kantor pemerintah, baik pusat maupunpropinsi/kabupaten/kota, baik tunggal maupunkomplek (BP-1);

Kantor kedutaan atau perwakilan asing (BP-2).

B. Zona BangunanPerkantoran(BK)

Kegiatan perkantoran umum (renggang) baik kantortunggal maupun komplek (pusat bisnis). Pada pusatbisnis dimungkinkan terdapatnya kegiatanperbelanjaan sebagai penunjang (restoran, toserba,toko alat tulis/buku, dsb) (BK-1);

Kegiatan perkantoran umum (deret) (BK-2); Kegiatan perkantoran umum, berupa rumah-kantor

(deret) dengan menyediakan fasilitas hunian (BK-3).

C.

Zona Bangunan

Pertokoan(BT) Kegiatan komersial umum, ritel skala kecil maupun

besar (renggang), pertokoan tunggal maupun pusatbelanja. Pada pusat belanja dimungkinkanterdapatnya kegiatan perkantoran/jasa sebagaipenunjang (kantor perdagangan/keagenan, bank,dan sebagainya) (BT-1);

Kegiatan komersial umum, berupa ritel dan

manufaktur terbatas (deret) (BT-2); Kegiatan komersial umum, berupa rumah/toko

(deret) dengan menyediakan fasilitas hunian (BT-3).

Jenis-jenis bangunan yang dapat berada pada kawasan ini antara lain :

Bangunan usaha perdagangan (ritel dan grosir): toko, warung,

tempat perkulakan, pertokoan, dan sebagainya; Bangunan perkantoran: kantor swasta/pemerintah, niaga, dan

sebagainya;

Bangunan penginapan: hotel, guest house, motel, hostel,penginapan, dan sebagainya;

Bangunan penyimpanan: gedung tempat parkir, show room,gudang;

Bangunan tempat pertemuan: aula, tempat konferensi;




Bangunan pariwisata (di ruang tertutup): bioskop, area bermain.

3.4.2.2 Peraturan Penggunaan Kawasan Perdagangandan Jasa

Penggunaan yang diijinkan di dalam Kawasan Perdagangan dan Jasa

tercantum pada Lampiran 3. Penggunaan yang diijinkan tersebut dapatdibatasi jika terdapat lahan yang rawan lingkungan.

a) Pada Kawasan Perdagangan dan Jasa, suatu persil dapatmengadakan perubahan struktur bangunan yang akan digunakan,dengan penggunaan sesuai dengan yang tercantum pada Lampiran3.

b)Semua penggunaan atau kegiatan di dalam Kawasan Perdagangandan Jasa harus diselenggarakan di dalam bangunan tertutup, kecualipenggunaan atau kegiatan yang secara tradisi diselenggarakan diluar bangunan;

c) Penggunaan pelengkap dalam Kawasan Perdagangan dan Jasa dapatdiiizinkan4;

d)Penggunaan sementara diijinkan untuk jangka waktu yang terbatasmyang ditetapkan oleh Pemda Kabupaten/Kota;

e)

Untuk penggunaan yang tidak dapat segera diklasifikasikan,Pemerintah Kota dapat menetapkan kategori dan sub kategori yangsesuai.

3.4.2.3 Peraturan Teknis Pembangunan KawasanPerdagangan dan Jasa

Peraturan teknis pembangunan pada Kawasan Perdagangan dan Jasaberlaku untuk semua pembangunan dalam Kawasan Perdagangan danJasa, dengan atau tanpa diperlukan izin atau persetujuan lain kecualiditetapkan secara khusus. Peraturan teknis pembangunan yang berlakupada Kawasan Perdagangan dan Jasa dapat dilihat padaLampiran 4.





Kepadatan Hunian Maksimum Yang Diizinkan Dan KetentuanLain Untuk Hunian

Peraturan berikut dapat diberlakukan pada semua pembangunan hunian

di dalam Kawasan Perdagangan dan Jasa:(a) Pembangunan hunian hanya diizinkan pada Kawasan Perdagangan

dan Jasa hanya jika sesuai dengan Lampiran 3;

(b) Pembangunan hunian diizinkan hanya jika bangunan komersialtelah berada pada persil atau merupakan bagian dari IMB;

(c)

Penggunaan hunian dan parkir hunian dilarang pada lantai dasar dibagian depan dari perpetakan, kecuali untuk zona-zona tertentu.

Persyaratan-Persyaratan Lain

Persyaratan-persyaratan lain yang dapat ditetapkan pada KawasanPerdagangan dan Jasa antara lain :

Persyaratan garis sempadan bangunan (GSB) pada ZonaKomersial dan Bangunan Umum;

Koefisien lantai bangunan (KLB) maksimum; Jalur pejalan kaki;

Transparansi; Artikulasi bangunan;

Pembatasan parkir; Orientasi petak parkir.





3.4.3.1 Identifikasi Paket Penggunaan KawasanIndustri

A. Zona IndustriTaman (IT)

Kegiatan riset dan manufaktur terbatas (IT-1); Industri ringan dengan perkantoran (IT-2).

B.

Zona Industri

Ringan (IR) Industri Ringan (IR-1); Campuran industri ringan, perkantoran, dan

komersial terbatas (IR-2); Campuran industri ringan, perkantoran, dan

komersial (IR-3).

C. Zona Industri

Berat (IB)

Manufaktur (IB-1);

Manufaktur dan perkantoran terbatas (IB-2).

D. Zona IndustriPerpetakan

Kecil (IK)

Industri skala kecil: industri dan non industri yangmenampung kegiatan-kegiatannya secara massaldengan pengelolaan bangunan secara terpadu (IK-1);

Industri kecil hunian (IK-2).

Jenis-jenis bangunan yang dapat berlokasi pada kawasan ini diantaranya adalah industri besar, sedang, dan kecil, serta industri rumah

tangga. Selain itu kawasan ini dapat pula dilengkapi dengan bangunan-bangunan pendukung industri, seperti show room, pergudangan,instalasi pengolahan limbah, dan sebagainya.

Untuk menunjang kesejahteraan karyawan, bangunan lain yang diijinkandalam kawasan ini adalah: kantin, poliklinik, sarana ibadah, rumahpenginapan sementara (mess transito), pusat kesegaran jasmani (fitnesscentre)/sarana olah raga, dan fasilitas penunjang lain yang bersifatmelayani kebutuhan harian para karyawan.

3.4.3.2 Peraturan Penggunaan Kawasan Industri

Penggunaan yang dapat diizinkan di dalam Kawasan Industri tercantumpada Lampiran 5. Penggunaan yang dapat diizinkan tersebut dapatdibatasi jika terdapat lahan yang rawan lingkungan.

a)

Pada Kawasan Industri, suatu persil dapat mengadakan perubahan

struktur bangunan yang akan digunakan, dengan penggunaansesuai dengan yang tercantum pada Lampiran 5;




b) Semua penggunaan atau kegiatan di dalam kawasan industri harusdiselenggarakan di dalam bangunan tertutup, kecuali penggunaanatau kegiatan yang secara tradisi diselenggarakan di luar bangunan;

c)

Penggunaan pelengkap dalam kawasan industri dapat diiijinkan5

;d) Penggunaan sementara diijinkan untuk jangka waktu yang terbatas;

e) Untuk penggunaan yang tidak dapat segera diklasifikasikan,Pemerintah Kota menetapkan kategori dan sub kategori yangsesuai.

3.4.3.3 Peraturan Penggunaan Tambahan Kawasan

IndustriPeraturan penggunaan tambahan yang dapat diterapkan, selain yangtercantum pada Lampiran 5 adalah sebagai berikut :

(a) Barang-barang kelontong, farmasi, dan penjualan kebutuhan sehari-hari diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:(1) Perusahaan yang menawarkan barang-barang tersebut untuk

dijual dibatasi dengan luas lantai gros 90 m2; dan(2)

Luas total yang digunakan tidak melampaui 10% dari luaslantai gros bangunan berada.

(b) Rumah makan dan minum diijinkan dengan ketentuan sebagaiberikut:(1) Usaha individu dibatasi maksimal 270 m2luas lantai gros;(2) Pertunjukan hidup tidak diijinkan pada persil.

(c) Jasa penunjang bisnis diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:(1)

Usaha individu dibatasi sampai 315 m2luas lantai gros;(2) Luas total yang digunakan tidak melampaui 25% dari luas

lantai gros bangunan berada.

(d) Jasa kesehatan diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:(1)

Usaha individu dibatasi sampai 315 m2luas lantai gros;(2) Luas total yang digunakan tidak melampaui 10% dari luas

lantai gros bangunan berada.

(e) Penggunaan manufaktur dan perakitan ringan pada IT-1 terbataspada:(1) Fabrikasi dengan proto-tipe;





(2) Produksi memerlukan teknologi dan ketrampilan tinggi danlangsung berhubungan dengan kegiatan-kegiatan riset danpengembangan pada persil;

(3) Pengolahan hasil riset bio-kimia dan bahan-bahan hasil

penelitian digunakan terutama oleh universitas, laboratorium,rumah sakit, dan klinik untuk tujuan-tujuan riset ilmiah, danpengembangan percobaan-percobaan;

(4) Produksi dari produk-produk hasil percobaan;(5) Pengembangan produksi atau sistem operasi yang

dipergunakan dan dioperasikan pada lokasi lain, termasuk

pengolahan produk-produk yang diperlukan bagipengembangan tersebut;

(6) Pengolahan produk-produk biologi, bio-medik, dan farmasi, dan

(7)

Pengolahan peralatan-peralatan ilmiah, keteknikan, dankedokteran.

(f) Pemasokan bahan-bahan bangunan dan penjualan peralatandiijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:(1)

Barang-barang untuk dijual dibatasi pada peralatan, onderdil,dan produk-produk yang digunakan dalam pemasangan atauperbaikan yang permanen pada pembangunan struktur ataupersil, dan

(2) Usaha penjualan bahan-bahan bangunan dan peralatanmenempati area sekurang-kurangnya 900 m2 dari luas lantaigros.

(g) Penggunaan penjualan ritel yang mengikuti pasal ini diijinkandengan ketentuan sebagai berikut:(1)

Barang-barang yang ditawarkan untuk dijual harus diolah didalam persil, dan

(2) Maksimum 25% dari luas lantai gros pada persil bolehdigunakan untuk penjualan ritel. Sekurang-kurangnya 75% dariluas lantai gros harus digunakan untuk kegiatan manufaktur,penyimpanan, atau distribusi grosiran dari produk-produk yangditawarkan untuk dijual.

(h) Usaha barang-barang kebutuhan sehari-hari, makanan, danminuman diijinkan dengan ketentuan sebagai berikut:(1) Satu perusahaan individu tidak melampaui 90 m2 luas lantai

gros, dan(2) Fasilitas drive-indan drive-throughtidak diijinkan.




3.4.3.4 Peraturan Teknis Pembangunan KawasanIndustri

Peraturan teknis pembangunan pada Kawasan Industri berlaku untuk

semua pembangunan dalam Kawasan Industri, dengan atau tanpadiperlukan ijin atau persetujuan lain kecuali ditetapkan secara khusus.

Peraturan teknis pembangunan yang berlaku pada Kawasan Industridapat dilihat pada Lampiran 6.

Dimensi Perpetakan Pada Kawasan Industri

Lebar jalan minimum di depan bangunan adalah 18 m untuk setiappetak pada zona IT yang menghadap ke putaran atau jalan yang

menikung dengan radius kurang dari 30 m.

Persyaratan-Persyaratan Lain

Persyaratan-persyaratan lain yang dapat ditetapkan pada KawasanIndustri antara lain adalah:

Persyaratan jarak bebas pada Kawasan Industri; Tinggi maksimum struktur pada Kawasan Industri; Persyaratan dinding jalan untuk Kawasan Industri;

Fasilitas luar ruangan pada Kawasan Industri.





3.4.4.1 Identifikasi Paket Penggunaan Kawasan RuangTerbuka

A. Zona RuangTerbuka Hijau

Lindung (TL)

Cagar Alam(TL-1); Cagar Budaya; Taman Hutan Raya; Taman Hutan Wisata; Daerah Resapan; Daerah Bergambut; Kawasan Rawan Bencana; Perlindungan Pesisir Pantai (TL-2) : pengendalian

kualitas perairan wilayah pesisir dengan tidakmengijinkan kegiatan-kegiatan yang dapat merusak

maupun merubah kualitas air perairan pesisir; Pengamanan Bandara(TL-3): berupa penyekatan

(buffer) baik horizontal maupun vertikal sesuaidengan ketentuan-ketentuan yang ada;

Perlindungan Pulau-pulau (TL-4) : Melindungipulau-pulau yang termasuk di dalam zona pelindungTaman Laut Nasional laut karena terdapatnya plasmanutfah flora dan fauna;

Sempadan Sungai/Situ/Mata Air6 (TL-5) :Melindungi bantaran sungai dan segala jenisbangunan dalam rangka melindungi dan melestarikan

fungsi dan peruntukan sungai.

B.

Zona Ruang

Terbuka Hijau

Binaan(TB)

Taman Kota (TB-1); Hutan Kota (TB-2); Kebon Bibit (TB-3); Pemakaman Umum (TB-4); Agribisnis (TB-5); Jalur Hijau (TB-6) : filter dari daerah-daerah industri

dan daerah-daerah yang menimbulkan polusi;Kawasan sempadan jalur kawat listrik7, Kawasansempadan gas, kawasan sempadan rel kereta api, dll.

C. Zona Ruang

TerbukaTataAir (TA)

Penggunaan yang ditetapkan : situ dan waduk (TA-1);Pembangunan yang diijinkan ialah yang tidak akanmembentuk suatu keadaan yang membahayakan ataumerintangi pengaliran air.

6 Mengacu pada Keppres No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan KawasanLindung7

Mengacu pada Peraturan Menteri Pertambangan dan Energi Nomor01.P/47/MPE/1992




Untuk mendukung fungsinya sebagai ruang terbuka kota, pembangunanpada kawasan ini harus memberikan perlindungan denganmemperhatikan konservasi tanah dan air melalui pengaturan kepadatanbangunan, vegetasi dan sumur resapan.

3.4.4.2 Peraturan-peraturan Penggunaan KawasanRuang Terbuka

Penggunaan yang diijinkan di dalam Kawasan Ruang Terbuka tercantumpada Lampiran 7. Penggunaan-penggunaan yang diijinkan tersebutdapat dibatasi jika terdapat lahan yang rawan lingkungan.a) Pada Kawasan Ruang Terbuka, suatu persil dapat mengadakan

perubahan struktur bangunan yang akan digunakan, denganpenggunaan sesuai dengan yang tercantum pada Lampiran 7;

b) Semua penggunaan atau kegiatan yang diijinkan dalam KawasanRuang Terbuka harus diselenggarakan seluruhnya dalambangunan tertutup kecuali penggunaan atau kegiatan yang secaratradisi diselenggarakan di luar bangunan;

c)

Penggunaan-penggunaan pelengkap dalam Kawasan RuangTerbuka dapat diijinkan sesuai dengan Peraturan PenggunaanPelengkap8;

d)

Penggunaan-penggunaan sementara/temporer diijinkan padaKawasan Ruang Terbuka untuk jangka waktu yang terbatas;

e)

Untuk penggunaan yang tidak dapat segera diklasifikasi,Pemerintah Kota menetapkan kategori dan sub kategori yangsesuai.

3.4.4.3 Peraturan Teknis Pembangunan KawasanRuang Terbuka

Peraturan Teknis pembangunan pada Kawasan Ruang Terbuka berlakuuntuk semua pembangunan dalam Kawasan Ruang Terbuka, dalam atautanpa diperlukan ijin atau persetujuan ijin kecuali ditetapkan secarakhusus. Peraturan Teknis pembangunan yang berlaku pada KawasanRuang Terbuka disajikan pada Lampiran 8.

Pembagian Kawasan serta paket penggunaannya terdapatpada Tabel 3.1.



Materi Aturan Pola Pemanfaatan


Tabel 3.1

PEMBAGIAN KAWASAN DAN PAKET PENGGUNAANNYA

Perumahan Taman

(PT)

unit hunian berkarakter

dengan penggunaan pe

taman (PT-1).

Perumahan Renggang(PR)

unit hunian keluarga

bangunan renggang, yasecara rapat (PR-1).

Perumahan Deret (PD)

Perumahan Deret

peletakan bangunan

Perumahan deret ma

rumah tunggal pada

(PD-2).

Perumahan Susun (PS)

Perumahan Susun K

Perumahan Susun K

Perumahan Susun

Penggunaan Komers

Perumahan Susun

Penggunaan Komers

Lahan untukpengembangan hunian

dengan kepadatanbervariasi di seluruh kota

KAWASAN ZONA PAKET P

KAWASANPERMUKIMAN




Pemerintah (BP) Kantor Pemerintah

Kantor Kedutaan at

Komersial Perkantoran

(BK)

Perkantoran umum R

Perkantoran umum D

Perkantoran umum

dengan menyediaka

Komersial Pertokoan

(BT)

Ritel skala besar ren

Ritel dan manufaktu

Rumah/toko deret,

(BT-3).

Komersial Sentra (BS)

Sentra Lokal (BS-1)

Sentra Tersier (BS-2

Sentra Sekunder (BS

Sentra Primer (BS-4

Lahan untuk menampungtenaga kerja, pertokoan, jasa,

rekreasi, dan pelayananmasyarakat

KAWASAN PERDAGANGAN

DAN JASA

KAWASAN ZONA PAKET




Industri Taman (IT) Kegiatan riset dan m

Industri ringan deng

Industri Ringan (IR)

Industri Ringan (IR-

Campuran industri r

komersial terbatas (

Campuran industri rkomersial (IR-3).

Industri Berat (IB) Manufaktur (IB-1);

Manufaktur dan perk

Industri Perpetakan

Kecil (IK)

Industri skala kecil:

menampung kegiat

dengan pengelolaa

(IK-1);

Industri kecil hunian

Ruangan bagi kegiatan industridan manufaktur dalam

meningkatkan keseimbanganpenggunaan lahan dan

ekonomi serta mendorongpertumbuhan lapangan kerja

KAWASAN INDUSTRI

KAWASAN ZONA PAKET P




Cagar Alam (TL-1)diijinkan dibatasi pad

membantu melestarikan

Perlindungan Pesisikualitas perairan wilaya

kegiatan-kegiatan yang

kualitas air perairan pes

Pengamanan Bandbaik horizontal maupun

ketentuan yang ada;

Perlindungan Pulapulau-pulau dalam zon

laut karena terdapat pla

Ruang Terbuka

Hijau Lindung (TL)

Sempadan Sunga

Melindungi bantaran s

dalam rangka melinduperuntukan sungai.

Ditujukan mempertahankan/melindungi lahan-lahan rekreasi

di luar bangunan, sarana

pendidikan, dan untuk dinikmatinilai-nilai keindahan visualn a

KAWASAN RUANG

TERBUKA

KAWASAN ZONA PAKET




Taman Kota (TB-1);

Hutan Kota (TB-2);

Kebon Bibit (TB-3);

Pemakaman Umum (Ruang Terbuka

Hijau Binaan (TB)

Agribisnis (TB-5);

Jalur Hijau (TB-6)

industri dan daera

polusi, kawasan se

kawasan sempadan

kereta api, dll.

Ruang Terbuka

Tata Air

Penggunaan yang ditetaPembangunan yang dii

membentuk suatu kead

merintangi pengaliran air.

ditujukan mempertahankan/melindungi lahan-lahan rekreasi

di luar bangunan, sarana

pendidikan, dan untuk dinikmatinilai-nilai keindahan visualn a

KAWASAN RUANG

TERBUKA

KAWASAN ZONA PAKET



BAB

PROSES PENETAPANATURAN POLA PEMANFAATANRUANG (ZONING REGULATION)

4.1 KONDISI AWAL

a. Kota yang telah memiliki RTRW ;terdapat Aturan Pola PemanfaatanRuang, yang perlu dilakukan adalah :o Peninjauan kembali RTRW

o Penegasan/pemantapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

b. Kota yang telah memiliki RTRW ; tidak ada Aturan PolaPemanfaatan Ruang, yang perlu dilakukan adalah :o Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

o

Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang (amandemenRTRW)

c.

Kota yang belum memiliki RTRW ; bisa menyusun RTRW sambilmenetapkan Aturan Pola Pemanfaatan Ruango Penyusunan RTRW (termasuk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang)o Penetapan RTRW (termasuk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang)

Proses penyusunan, peninjauan kembali dan penetapan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang tersebut sama dengan prosedur perencanaan tataruang kota.


IV - 2Proses Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang


4.2 PROSES PENETAPAN ATURAN POLA PEMANFAATANRUANG

Proses penetapan ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG terdiri dari 5

tahap :1. Persiapan;2.

Pengumpulan data/informasi dan analisis;3. Perumusan rancangan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang;4. Pembahasan rancangan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang;5. Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang.

Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 4.1.

4.2.1 PersiapanTahapan persiapan meliputi : Pemeriksaan RTRW yang ada, termasuk aturan pelaksanaannya; Penyusunan rencana kerja, termasuk pembiayaan; Administrasi dan teknis.

4.2.2 Pengumpulan Data/Informasi dan Analisis

Pengumpulan data dan informasi ditujukan untuk mendapatkaninformasi yang terkini dan akurat yang akan digunakan dalam kegiatananalisis. Metoda pengumpulan data/informasi terdiri dari:

(i) survei primer/lapangan, yaitu mengumpulkan data daninformasi (tabel, peta, foto, film);

(ii) survei sekunder,yaitu mengumpulkan data/informasi dari sumbersekunder/dokumen.

Data dan informasi yang diperlukan sehubungan dengan penyusunanAturan Pola Pemanfaatan Ruang meliputi:

(i) Kondisi Fisik Dasar : topografi, jenis tanah;

(ii) Penggunaan lahan dan bangunan yang ada di seluruh wilayah kota,termasuk bangunan-bangunan bersejarah;

(iii) Sempadan bangunan dan ketinggian lantai pada bangunan yangsudah terbangun;

(iv) Kondisi prasarana lingkungan kota, seperti lebar jalan, saluran dibawah/di atas tanah dari jaringan drainase, air bersih, listrik,




telepon, gas, kabel TV, bangunan antena, dan lain-lain, sertarencana pengembangannya;

(v)

Peraturan-peraturan Pemerintah Kota/Propinsi/Pusat yang sudah

diterbitkan mengenai pemanfaatan lahan dan bangunan sertaprasarana lingkungan kota;

(vi) Referensi Zoning Regulation dari kota-kota atau negara lain.

Kegiatan analisis ditujukan untuk memperoleh identifikasi Aturan PolaPemanfaatan Ruang yang diperlukan oleh suatu kota. Hasil akhir darikegiatan analisis adalah draft dari Aturan Pola Pemanfaatan Ruang, yangakan dirumuskan di dalam tahap kegiatan selanjutnya. Kegiatan analisis

yang dilakukan meliputi :(i) Review studi/peraturan yang sudah ada dan terkait dengan Zoning

Regulation, terutama keefektifan atau dampak dari peraturan-peraturan Pemerintah Kota mengenai pemanfaatan lahan,bangunan, dan prasarana lingkungan/infrastruktur. Di dalamkegiatan ini juga ditinjau peraturan yang tumpang tindih atau yangbertentangan. Peraturan-peraturan yang efektif akandiakomodasikan ke dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang,sebaliknya peraturan yang berdampak negatif sebaiknya diubah;

(ii)

Pengklasifikasian kembali kawasan, zona, serta penggunaan lahandan bangunan sesuai dengan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yangakan disusun. Di sini juga dianalisis perlunya tambahan klasifikasikawasan, dan kawasan lainnya yang memerlukan penanganankhusus, misalnya untuk bangunan bersejarah. Kriteria atau standaryang digunakan di dalam penentuan kategori kawasan dan zonadiuraikan lebih rinci pada Bab 3;

(iii) Identifikasi penggunaan lahan dan bangunan yang akan munculsecara signifikan pada suatu zona atau pada suatu jalan dengan

klasifikasi tertentu, mengingat bahwa kota dan masyarakat didalamnya tumbuh dan berkembang. Hal ini dapat diidentifikasiberdasarkan trend pengalihan penggunaan bangunan pada suatuzona atau jalan tertentu, serta berdasarkan referensi ZoningRegulation dari kota/negara lain;

(iv) Identifikasi peraturan yang diperlukan bagi masing-masing kawasandan zona, meliputi pengaturan penggunaan lahan/bangunan yangdiperkenankan dan pengaturan teknis, yang merupakan draft dari

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang.


Proses Penetapan Aturan Pola Pemanfaat

Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

Gambar 4.1

LINGKUP KEGIATAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG KAWAS

PersiapPersiapPersiap

Review studi / peraturan

Pengklasifikasian Kembali Kawasan Identifikasi Penggunaan Lahan dan Identifikasi peraturan bagi masing-kawasan/zona: pengaturan penggupengaturan teknis

Arahan Pembentukan/Penetapan Kawasan

Ketentuan Penggunaan LahanKetentuan Teknis dan Ketentuan KhususPengendalian pemanfaatan zonaKelembagaan

Pembahasan Konsep ProdukPenetapan sebagai Peraturan

Daerah

Media cetak : Surat kabar, majalah,brosur

Media elektronik : televisi, radio,website

Penempatan dokumen pada kantorpelayanan umum

Penerbitan manual dan handout

Pembentukan media interaktif untukmenyalurkan aspirasi masyarakat

PROSES

PERSIA

ANALISISPERUMUSAN ATURAN POLA

PEMANFAATAN RUANG

SOSIALISASI

PENGUM

DAN IN

INS




4.2.3 Perumusan Rancangan Aturan Pola PemanfaatanRuang

Tahap selanjutnya adalah perumusan rancangan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang, yang meliputi arahan penetapan kawasan,ketentuan penggunaan zoning dan ketentuan-ketentuan teknisnya.Dengan demikian Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ini akan merupakanpedoman bagi pencapaian tujuan yang telah berhasil diformulasikan,khususnya sebagai instrumen dalam pengendalian pembangunan kota.

4.2.4 Pembahasan Rancangan Aturan Pola PemanfaatanRuang

Pembahasan dilakukan secara bertahap sesuai dengan sistematikapelaporan;

Setiap laporan memuat ketentuan sebagaimana telah ditentukanpada kerangka acuan pekerjaan dan setiap masukan yang diperolehpada setiap tahap pembahasan harus dipertimbangkan untukdiakomodasikan dalam merumuskan Aturan Pola PemanfaatanRuang;

Setiap tahap pembahasan harus melibatkan berbagai pelakupembangunan termasuk masyarakat;

Tahap akhir pembahasan dilakukan dalam rangka legalisasi AturanPola Pemanfaatan Ruang untuk menjadi produk hukum, setelahmateri secara teknis disepakati oleh tim penyusun maupun pelakupembangunan yang terlibat dalam penyusunan Aturan PolaPemanfaatan Ruang.

4.2.5 Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

Penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang disesuaikan dengantingkatan Rencana Tata Ruang.

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang yang telah ditetapkanmerupakan dokumen peraturan perundangan yang mengikatsecara hukum bagi masyarakat dan menjadi acuan bagipembangunan kota.

Untuk mengoperasionalisasikan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang,perlu adanya suatu penetapan dalam bentuk Surat KeputusanWalikota/Bupati.




Dalam hal terjadi perubahan bentuk lingkungan sebagai akibatdari dinamika perkembangan perkotaan yang cukup tinggi, makaAturan Pola Pemanfaatan Ruang yang bersangkutan ditetapkandengan persetujuan DPRD dalam bentuk Peraturan Daerah.

4.3 MUATAN ATURAN POLA PEMANFAATAN RUANG

Muatan Aturan Pola Pemanfatan Ruang sesuai dengan prinsip-prinsipmanfaat kegunaan peraturan tersebut sebagai arah

Pedoman Penyusunan Zoning Regulation Kimpraswil

Documents

Transcript of Pedoman Penyusunan Zoning Regulation Kimpraswil