Monografia Da Lei Do Inquilinato

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS, POLÍTICAS E SOCIAIS - CEJURS CURSO DE DIREITO

CONSIDERAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA ESTUDANTE À LUZ DA LEI DO INQUILINATO

(LEI N. 8.245/91)

PAMELA IGNES FOFONCA TROGUE

Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí –

UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em

Direito.

Orientadora: Profª.MSC. QUEILA JAQUELINE NUNES MARTINS

ITAJAÍ ,NOVEMBRO DE 2008

ii

AGRADECIMENTO

Agradeço primeiramente aos meus pais que me

trouxeram ao mundo, e que me proporcionaram

os estudos realizando meus sonhos, me dando

força a cada minuto, cada dia, cada semana,

mesmo com a distancia permanecemos sempre

juntos e unidos.

Ao meu irmão Renato Trogue Junior, que

permaneceu comigo durante quatro anos do

curso, compartilhando alegrias e tristezas.

A meu namorado Gabriel Albino, pelo respeito,

amor e carinho, e principalmente pela atenção.

Ao meu avô Nerino Fofonca que não está mais

entre nós, mas tenho certeza de que onde ele

estiver, estará sempre me olhando e torcendo por

mim.

A todos os professores pelo carinho, dedicação e

ensinamento transmitido ao longo do curso.

Especialmente a professora Queila Jaqueline

Nunes Martins que me auxiliou e incentivou na

consecução deste trabalho.

A minha grande amiga Priscila Camilo pela força,

incentivo, alegria de todos os dias e pela

amizade cultivada desde o primeiro período do

curso permanecendo para sempre.

Meus amigos de turma pela alegria,

solidariedade e incentivo, proporcionados nesses

inesquecíveis cinco anos de minha vida.

Em especial a:

Sonia Maria Costa Demétrio e Silvana Duarte

Pércio, amigas de todas as horas, pela

dedicação, pela alegria contagiante, carinho e

pela riqueza de conhecimentos que me

passaram.

iii

DEDICATÓRIA

Aos meus pais, Sandra e Renato, pelas primeiras

lições de minha vida.

Ao meu irmão Junior, pelo incentivo, força e

colaboração, estando sempre que eu preciso ao

meu lado.

Ao meu namorado Gabriel Albino, pelos três anos

de namoro, compreensão, amor e carinho.

Ao meu avô Nerino Fofonca, que foi embora

desse mundo antes de ver eu concretizar esse

sonho.

iv

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade

pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a

Universidade do Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a

Banca Examinadora e a Orientadora de toda e qualquer responsabilidade

acerca do mesmo.

Itajaí/SC, Novembro de 2008.

Pamela Ignes Fofonca Trogue

Graduanda

v

PÁGINA DE APROVAÇÃO

A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade

do Vale do Itajaí – UNIVALI, elaborada pela graduanda Pamela Ignes

Fofonca Trogue, sob o título “Considerações sobre o contrato de locação

para estudante à luz da Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/91), foi submetida em

17/11/2008 às 21:00 horas, à banca examinadora composta pelo

professor: Zenildo Bodnar, e aprovada com a nota xx (xxxxxxxx).

Itajaí/SC, Novembro de 2008.

Queila Jaqueline Nunes Martins

Orientadora e Presidente da Banca

Antônio Augusto Lapa

Coordenação da Monografia

vi

ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Art. Artigo

ed. Edição

p. Página

P. ex. Por exemplo

v. Volume

§ Parágrafo

vii

ROL DE CATEGORIAS

Rol de categorias1 que a Autora considera estratégicas

à compreensão do seu trabalho, com seus respectivos conceitos

operacionais2.

Denúncia Vazia

“Imotivada, não exige justificativas para a retomada do imóvel locado,

nas locações com prazo de locação indeterminado. O proprietário pode

fazer uso da denúncia vazia e o inquilino dispõe de 6 meses para

desocupar o imóvel, podendo ser despejado se se recusar. Se o locatário

permanecer no imóvel por mais de trinta dias após a resolução do prazo

contratual, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação

por prazo indeterminado. Apesar disso, o locador poderá renunciar ao

contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para

desocupação”3

Lacunas da Lei

“É quando a legislação não possui dispositivo aplicável ao caso concreto.

Para resolver o problema devem ser utilizados os costumes (utiliza da

jurisprudência), princípios gerais do direito, a analogia e a equidade

(Procurar justiça na norma jurídica, é uma colmatação justa da falha do

ordenamento jurídico). Ou mesmo basear-se em jurisprudências que

tratam do assunto em questão. A estas formas de colmatar lacunas dá-se

1 “Categoria é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia”. (PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 7. ed. Florianópolis: OAB/SC, 2002. p. 40). 2 “Conceito Operacional (= cop) é uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos”. (PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 2002, p. 56). 3 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Redeel, 2004, p. 240.

viii

o nome de Direito Subsidiário”4.

Locador:

“Denominação que se dá àquele que loca, cede o bem ao locatário. Em

se tratando de imóvel, o locador é chamado por muitos de senhorio. O

termo locador admite interpretação extensiva, de modo a abranger, além

do proprietário do bem locado, o usufrutuário. Distinção terminológica que

nos parece oportuna é dizer que o locador loca, o locatário aluga e, da

mesma forma que o locador de imóvel é denominado por muitos de

senhorio, prefere-se, para o locatário de imóvel, o termo inquilino”5.

Locatário:

“É a pessoa que recebe a coisa ou o serviço de quem o cedeu mediante

contrato de locação, se obrigando a pagar o preço ajustado6.

Locação:

“É contrato consensual sinalagmático perfeito e de boa-fé pelo qual

alguém, chamado locador, compromete-se a proporcionar a outrem, o

locatário, o uso, ou o gozo de uma coisa, ou a prestar-lhe um serviço ou

realizar-lhe uma obra mediante retribuição em dinheiro denominada

aluguel7”.

Locação de Estudante

Este tipo de contrato surgiu no costume dos povos, principalmente em

cidades litorâneas (cidades de praia), e também em cidades

universitárias, nas quais os proprietários costumam locar seus imóveis para

pagamento diário durante os períodos da chamada “temporada de

4 LACUNAS DA LEI. Wikipédia, a enciclopédia livre. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/ wiki/Lacunas_da_lei>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008. 5 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva. 12. ed. ampl., rev. e atual. São Paulo: Jurídica Brasileira, 2004, p. 867. 6 DICIONÁRIO JURÍDICO. Locatário. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/ dicionariojuridico/x/92/77/927/>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008. 7 FILARDI, Luiz Antônio. Curso de Direito Romano. 3 ed. São Paulo: Atlas, 1999. p.188.

ix

verão” (meses de dezembro, janeiro e fevereiro), assim como, em feriados

especiais (carnaval, páscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o

imóvel permanece ocioso.

Locação não residencial:

“Denominação dada pela Lei 8.245/91, à locação comercial. Com a

revogação expressa da conhecida Lei de Luvas, a expressão locações

comerciais ou industriais foi substituída pela epígrafe locação não

residencial” 8.

Locação para Temporada

“Aquela locação de imóvel destinado à residência temporária do

inquilino, por prazo não superior a 90 dias” 9.

Locação Residencial:

“Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três

categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos,

obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por

escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza

do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a

segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia

vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser

rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei,

e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada

"por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o

Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que

8 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 12. ed. ampl., rev. e atual. São Paulo: Jurídica Brasileira, 2004, p. 866. 9 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 866.

x

poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações

antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado

por força da nova Lei (art.77). É importante destacar que todas as

locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem

ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se

encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser

denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante

notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias10.

10 LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Disponível em: <http://www.consumidorbrasil.com.br/ consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/residencial.htm>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008.

xi

SUMÁRIO

RESUMO............................................................................................................ xiv INTRODUÇÃO.....................................................................................................1 CAPÍTULO 1 ........................................................................................................4 A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAÇÃO ..........................................4 1.1 A EVOLUÇÃO DA LEI DO INQUILINATO NAS ÚLTIMAS TRÊS DÉCADAS ....4 1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO ...................7 1.2.1 Decreto Lei 4403/21.................................................................................7 1.2.2 Decreto Lei 4598/42.................................................................................8 1.2.3 Decreto Lei 1596/43.................................................................................9 1.2.4 Decreto Lei 6739/44.................................................................................9 1.2.5 Decreto Lei 7466/45.................................................................................10 1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49.................................10 1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54.........10 1.2.8 Lei 2699/55................................................................................................11 1.2.9 Lei 3336/57................................................................................................11 1.2.10 Lei 3494/58..............................................................................................11 1.2.11 Lei 3844/60..............................................................................................12 1.2.12 Lei 4240/63..............................................................................................12 1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65................................................13 1.2.14 Lei 8245/91..............................................................................................15 1.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO..............................................................................18 1.3.1 Locação Residencial...............................................................................18 1.3.2 Locação Não Residencial ......................................................................23 1.3.3 Locação para Temporada .....................................................................26 CAPÍTULO 2 ........................................................................................................30 DIFERENÇAS ENTRE A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E O CONTRATO DE ESTUDANTE .........................................................................................................30 2.1 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA.............................................................30 2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locação para temporada ...............................................................................................35 2.1.2 Da prorrogação da locação para temporada....................................37 2.2 DO “CONTRATO DE ESTUDANTE” ................................................................41 2.3 PESQUISA DE CAMPO – QUESTIONÁRIOS .................................................44 2.3.1 Questionário da Imobiliária Deltamar ...................................................44 2.3.2 Questionário da Imobiliária Farol Imóveis ............................................45 2.3.3 Questionário da Imobiliária Nádia Melato Corretora de Imóveis......46

xii

2.3.4 Questionário da Imobiliária Wenceslau Imóveis .................................47 2.4 CARACTERÍSTICAS DO “CONTRATO DE ESTUDANTE”............................48 CAPÍTULO 3 ........................................................................................................50 PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO ..........................................50 3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURÍDICO........................................50 3.1.1 O problema das lacunas ........................................................................50 3.1.2 O dogma da completude ......................................................................52 3.1.3 A crítica da completude ........................................................................54 3.1.4 O espaço jurídico vazio..........................................................................55 3.1.5 A norma geral exclusiva.........................................................................56 3.1.6 As lacunas ideológicas...........................................................................59 3.1.7 Espécies de lacunas................................................................................60 3.1.8 Heterointegração e auto-integração....................................................64 3.1.9 A analogia................................................................................................66 3.1.10 O costume..............................................................................................68 3.1.11 Os princípios gerais do direito..............................................................69 3.2 A QUESTÃO DO CONTRATO DE ESTUDANTE...............................................72 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................74 REFERÊNCIAS......................................................................................................78 ANEXOS...................................................................................................81

xiii

RESUMO

O tema desta monografia versa sobre a locação para

estudante à luz da Lei do Inquilinato. Seu objetivo geral é demonstrar, com

base, doutrina brasileira e em pesquisa de campo, a ocorrência do

“contrato de estudante” e a ausência de regulamentação jurídica do

mesmo na Lei do Inquilinato. O estudo abrange a evolução histórica da

Lei do Inquilinato nas últimas três décadas, bem como, os tipos de

locação regulamentadas na mesma. São apresentadas as diferenças

entre locação para temporada e o “contrato de estudante”, sendo que,

para isso, expõe-se os resultados de uma pesquisa de campo realizada

em imobiliárias em Balneário Camboriú/SC. E, por fim, fez-se um estudo

sobre as lacunas do direito, relatando-se os tipos de lacunas tratadas pela

doutrina jurídica, na tentativa de apontar para a necessidade de

regulamentação legislativa do “contrato de estudante”, o qual encontra

atualmente escopo no costume. Quanto à metodologia empregada,

registra-se que a Fase de investigação e na do Relatório dos Resultados foi

o Método Indutivo. Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as

técnicas do referente, da categoria, do conceito operacional e da

Pesquisa Bibliográfica.

INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objeto “As

considerações do contrato de locação para estudante à luz da Lei do

Inquilinato” (LEI 8.245/91), e como objetivos: institucional, produzir uma

monografia para a obtenção de grau de bacharel em Direito, pela

Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI; específicos: aperfeiçoar o

conhecimento da Lei do Inquilinato (LEI 8.245/91), investigando os tipos de

locações existentes; Conhecer as diferenças existentes entre a locação

para temporada e o “contrato de estudante”, a fim de verificar se o

“contrato de estudante” poderia se equiparar ao contrato de locação

para temporada; Investigar na doutrina jurídica o problema das lacunas

do direito a fim de demonstrar se o “contrato de estudante” constitui-se

em lacuna na Lei do Inquilinato.

A opção pelo tema deu-se ao interesse da acadêmica

ao Direito Civil Brasileiro, em consonância, levando-a aprofundar seu

conhecimento sobre a Lei do Inquilinato e seus tipos de locação.

Em relação à metodologia empregada, registra-se que

nas Fases de investigação e do Relatório dos Resultados, expresso nesta

monografia, foi utilizado o Método Indutivo11, na Fase de Tratamento de

Dados o Método Cartesiano12, e, o Relatório dos Resultados expresso na

11 Segundo Pasold (2002, p.110) o referido método trata de “pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral”.

12 O referido método pode ser resumido em quatro preceitos que são: 1. "[...] nunca aceitar, por verdadeira, cousa nenhuma que não conhecesse como evidente [...]"; 2. [...]dividir cada uma das dificuldades que examinasse em tantas parcelas quantas pudessem ser e fossem exigidas para melhor compreendê-Ias"; 3. "[...] conduzir por ordem os meus pensamentos, começando pelos objeto mais simples e mais fáceis de serem conhecidos, para subir, pouco a pouco, como por degraus, até o conhecimento dos mais compostos, e supondo mesmo certa ordem entre os que não se precedem naturalmente uns aos outros"; 4. [...] fazer sempre enumerações tão completas e revisões tão gerais, que ficasse certo de nada omitir". In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, 2002, p. 106-107.

2

presente Monografia é composto na base lógica Indutiva.

Em várias fases da pesquisa, foram acionadas as

técnicas do referente13, da categoria14, do conceito operacional15 e da

pesquisa bibliográfica.

O presente trabalho monográfico encontra-se dividido

em três capítulos. O primeiro capítulo, sob o título: “A Lei do Inquilinato e os

Tipos de Locação”, tratando da evolução da Lei do Inquilinato nas últimas

três décadas, os decretos e as leis que originaram a Lei do Inquilinato, bem

como a presente Lei (8.245/91), também sobre os tipos de locação de

uma maneira breve e sucinta.

O segundo capítulo possui o título: “Diferenças entre a

Locação para Temporada e o “Contrato de Estudante”, no qual se relata

a locação para temporada, dando-se conceitos, e entendimentos

doutrinários, também é tratado sobre o “contrato de estudante” baseado

no costume dos povos, principalmente em cidades litorâneas, bem como,

fora feita uma pesquisa de campo, a qual encontra-se no presente

capítulo.

O terceiro e último capítulo, tem como título: “O

problema da lacuna na Lei do Inquilinato”, onde, abrange o instituto das

lacunas no ordenamento jurídico brasileiro, onde se fala sobre o problema

das lacunas no ordenamento jurídico, direcionando também para a

questão do contrato de estudante, que é o objetivo principal desta

monografia. 13 “Referente é a explicação prévia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa”. (PASOLD, 2002, p. 62).

14 Categoria é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou expressão de uma idéia” In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica – idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 2002, p. 31.

15 “Conceito operacional (cop) é uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para efeitos das idéias que expomos” In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica – idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. p. 56.

3

A pesquisa foi desenvolvida com base nas seguintes

hipóteses levantadas pela acadêmica:

a) A Lei do Inquilinato não regulamenta o “Contrato

de Estudante”.

b) Apesar de a Lei do Inquilinato não regulamentar o

“contrato de estudante”, o mesmo é pactuado no caso concreto,

especialmente em cidades litorâneas.

c) A ausência de regulamentação do “contrato de

estudante” na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando

sua completude.

Nas considerações finais apresenta-se uma breve

síntese de cada capítulo e se demonstra qual das hipóteses básicas da

pesquisa foram ou não confirmadas.

Em virtude da existência de elevado número de

categorias e conceitos operacionais, importantes para a melhor

compreensão desta monografia, optando-se então a fazer a elaboração

de um rol específico.

O objeto deste trabalho monográfico é de extrema

importância ao estudioso de Direito, pois propicia uma visão mais ampla e

clara sobre a Lei do Inquilinato e as estruturas do ordenamento jurídico

brasileiro, além de ser importante para a efetivação da justiça em cada

caso concreto.

4

CAPÍTULO 1

A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAÇÃO

1.1 A EVOLUÇÃO DA LEI DO INQUILINATO NAS ÚLTIMAS TRÊS DÉCADAS

A história da lei do Inquilinato começa basicamente na

era Vargas durante o Estado Novo, dando ele destaque e intervenção

estatal na regulamentação das relações entre inquilinos e proprietários

com uma seqüencia de leis do inquilinato existindo durante décadas16.

Bonduki17 afirma que a regulamentação do mercado

de aluguéis a partir de 1942, ano em que os aluguéis foram congelados,

constitui uma das principais causas da transformação das formas de

provisão habitacional no Brasil e em São Paulo, desestimulando a

produção rentista e transferindo para o Estado e para os próprios

trabalhadores o encargo de produzir suas moradias.

O processo de regulamentação ocorreu em meados

da década de 40, em meio de uma das mais graves crises de moradia

existente na história do país, com essa crise, adveio o surgimento de

formas alternativas de produção de moradias, baseando-se em auto-

empreendimento em favelas, loteamentos periféricos e outros

assentamentos informais, esse período foi marcado pela carência de

moradia produzidos pelos rentistas que foram atraídos pelas novas

oportunidades de investimentos, gerada pelas transformações

16 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 7. ed. 2. reimpr. São Paulo: Atlas, 2007. p.126.

17 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria. São Paulo: Estação Liberdade: FAPESP, 1998, p. 209.

5

econômicas em curso e desestimuladas pelo congelamento dos aluguéis

instituído pela Lei do Inquilinato, a situação fora se agravando,

começaram a haver despejos judiciais de locatários de baixa e média

renda. Também houve muitas demolições de edificações nos bairros

centrais por causa de abertura de novas avenidas durante o Estado Novo,

a especulação imobiliária e as transformações no mercado com o

surgimento das incorporações de apartamentos para a venda18.

A década de 40 é, sem duvida, a mais importante no

que se refere ao setor habitacional, pois, ocorreram, nessa década as

principais intervenções do governo federal. Nesse período também foi

definido as características básicas que iriam reger as produções de

habitação até a década de 70, nesta redefinição a lei do Inquilinato

cumpriu um decisivo papel, atuando para refrear a forte atração que a

produção de moradias de aluguel exercia sobre os investimentos, para

redução de custos de reprodução da força de trabalho e, em

conseqüência, os salários, e para difundir a pequena propriedade entre os

trabalhadores19.

A Lei do Inquilinato teve diversas versões, versões essas

que foram promulgadas entre 1942 e 1964, todas restringindo a livre

negociação dos aluguéis, tendo como conseqüências a modificação por

completa não só a do relacionamento entre proprietários e inquilinos

como a produção de moradias para segmentos de baixa e média renda.

Esta se limita ao direito de propriedade e foi defendida pela própria

iniciativa privada.

Assim ensina Bonduki 20

18 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 209

19 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 209

20 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.

6

A relação entre proprietário e inquilino antes da

regulamentação das leis era regida pelo Código Civil,

embora vários autores discutam essas leis do ponto de vista

jurídico (entre outros), Alvim (1951); Rodrigues (1957); Costa

Filho (1953); Batista (1945); Espínola (1956); Lopes (1956); o

estudo mais completo e abrangente é o de Anacleto de

Oliveira Faria (1963). Para ele, o Código Civil brasileiro

tratava a questão de locação de imóveis residenciais e

urbanos no “plano do individualismo jurídico”, no qual a

locação era vista como um contrato de garantia ampla

autonomia das partes (locador e locatário) até a

cristalização do acordo que, uma vez firmado, tornava-se lei

a ser respeitada por todos.

O Código Civil tinha como interpretação que o

proprietário tem domínio absoluto sobre o imóvel objeto da locação,

poderá alugá-lo ou não, ainda que numerosas famílias fiquem ao

desabrigo21, quanto ao preço do aluguel, este poderia ser fixado

livremente e o locatário teria que aceitar as condições acordadas, uma

delas, seria o prazo determinado da locação, findo este, o imóvel teria de

ser desocupado, e quando ocorresse à locação por tempo

indeterminado, o locador poderia notificar o locatário se não lhe

conviesse mais continuar a locação22.

Conforme embasamento em Bonduki23, as disposições

do Código Civil, não vigoraram por muito tempo, pois, várias leis

posteriores derrogaram, alteraram ou suspenderam suas normas.

21 (BONDUKI, [19--] apud FARIA 1963) 22 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.


7

1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO

1.2.1 Decreto Lei 4403/21

No ano de 1921 fora promulgada a primeira Lei do

Inquilinato (Decreto 4403/21), sendo revogada em 28 de dezembro de

1928 (Decreto 5617), assim delimitando a primeira fase de vigência da

legislação sobre inquilinato, entre os anos de 1928 e 1942 o Código Civil

voltou a legislar a matéria24.

Conforme BITTAR25 o Decreto 4.403/21 era tratado da

seguinte forma:

O campo locatício foi atingido na década de 20.

Efetivamente, foi quando eclodiu a primeira “crise

habitacional”, suscitando onda de pedidos de

desocupação de prédios alugados, e inspirando a

publicação do Decreto 4403/22, que suspendeu as ações

de despejo.

Com relação ao Decreto 5617/24, BITTAR26 informa que

foi revogado o Decreto de 1922, retornando a contratualística dos

alugueres ao regime livre-cambista do Código Civil, porém, não vigorou

por muito tempo.

O Decreto 4403, de 1921, inaugurou a primeira fase da

legislação sobre o inquilinato, e foi adotada sob impacto de uma crise de

moradias nos centros urbanos, ela fez parte de um diverso protesto

internacional contra as condições habitacionais e os valores dos aluguéis,

atingindo varias cidades, bem como, Buenos Aires, Santiago no Chile,

Roma, Paris, entre outras, com isso, vários países adotaram medidas de


25 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1995. p.02

26 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 02.

8

proteção aos inquilinos, tanto na Europa como na América27.

Afirma BONDUKI28:

Esse decreto visava não prejudicar os interesses dos

locadores, regulamentava também apenas os casos de

locação verbal e respeitava os contratos escritos, em se

tratando de locações baseadas em contratos verbais, a lei

fixava prazo mínimo de locação, prazo esse de 1 (um) ano,

seria renovado automaticamente se qualquer uma das

partes não se manifestasse com no mínimo três meses de

antecedência, o desejo de rescindir o contrato.

Ainda dissertando-se sobre o Decreto 4403, a questão

despejo, não era tratada de forma sistemática, havia brechas favoráveis

aos proprietários, no artigo 10 a lei dizia: “os aumentos de aluguel só

poderiam vigorar após dois anos do prazo de notificação”, esse prazo

então, seria no caso, um congelamento por prazo definido. Esse decreto

lei teve poucas conseqüências no que se refere à defesa do inquilino,

tendo como principal significado, um tímido início nas restrições, no

contexto da locação de imóveis residenciais, ao direito absoluto de

propriedade29.


O Decreto 4598 de 1942 teve início em uma segunda

fase da lei do Inquilinato. Nesta, estaria sendo aprovada uma seqüência

de leis, todas elas defendendo o inquilino, no entanto essas leis foram

sendo revogadas até o ano de 1964. Esse decreto era bastante

incompleto e determinava o congelamento dos aluguéis residenciais de

qualquer natureza por dois anos, sendo tomado por base o valor vigente

27 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211. 28 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211. 29 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 212.

9

em 31 de dezembro de 1941, que proibia a cobrança de qualquer titulo

de taxas, impostos e estabelecia critérios para a fixação do aluguel de

moradias locadas pela primeira vez. Também eram relacionados os casos

em que seria permitida a retomada do imóvel, por exemplo, falta de

pagamento, falta de cumprimento de qualquer obrigação estabelecida

em lei, desapropriação do imóvel, necessidade do prédio para residência

do locador, reformas do prédio). Esse decreto era definido como crime

contra a economia popular e seu descumprimento seria julgado pelo

Tribunal de Segurança Nacional30.


O terceiro Decreto Lei que é o 1569/43, modifica o

decreto anterior somente em alguns pontos, p.ex., a extensão da lei a

qualquer locação, bem como que o inquilino poderá solicitar a revisão do

aluguel e os casos de despejo, também que a retomada do imóvel para uso

próprio era apenas garantida para o proprietário e seus descendentes e

ascendentes, e, ainda introduziu um novo caso que seria quando o

proprietário demonstrasse que o prédio locado iria ser demolido para dar lugar

a uma edificação maior e licenciada31.


O quarto Decreto é o 6739/44 é mais completo do que

os anteriores, pois ele limitou o valor do aluguel de móveis, esse que não

poderia ultrapassar o valor de 30% no valor total da locação, atribuiu

competência a um órgão federal, que seria a Coordenadoria da

Mobilização Econômica, para fixar preços cobrados em hotéis e pensões,

também prorrogava os contratos vencidos no prazo de lei, proibia

também que as casas, apartamentos ou lojas que eram destinados à



10

locação permanecessem desocupados por tempo maior de 60 dias, isso

quando houvesse interessado oferecendo como quantia de locação uma

garantia de três meses do aluguel, salvo, se em justa causa sendo sujeita a

comprovação e também autorizava aos inquilinos a requerer à

autoridade municipal uma avaliação do imóvel, para ter como efeito a

redução do aluguel32.


O Decreto Lei 7466/45, quase não altera o decreto

antecedente, que foi prorrogado até 31 de agosto de 1946, com poucas

e pequenas modificações33.

1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49

O Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49,

permitiu uma pequena elevação nos aluguéis, que seria 20% para os em

vigor antes da data de 1/1/1939 e 15% para os que começariam a vigorar

a partir da data de 1/1/1939 a 1/1/1942, e também trazia um dispositivo

que impedia a majoração dos aluguéis que eram convencionados

livremente desde o decreto de 194434.

1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54

A Lei 1300/50, prorrogada pelas leis 1708/52 e 2328/54,

vigorou até 1963. Ela possuía dispositivos favoráveis aos proprietários,

segundo Bonduki35:

As principais modificações da lei 1300/50 foram a





11

possibilidade de livre fixação do valor de locação para as

casas vagas – imóveis novos ou desocupados,

desaparecendo a figura do arbitramento dos alugueis

novos; a possibilidade de arbitramento para a fixação de

novos valores de aluguel, caso o inquilino tivesse, no

decurso do contrato, adquirido prédio residencial e o tivesse

alugado a terceiro; ampliação dos casos de despejo,

dando novas alternativas aos proprietários; coibição dos

abusos de sublocação.

1.2.8 Lei 2699/55

Nesse momento se estará discorrendo das leis a partir

de 1950, em breves anotações. No ano de 1955 a Lei 2699/55, prorrogou

as leis anteriores com algumas modificações, como por exemplo, a

possibilidade de haver reajuste de aluguel, mediante arbitramento, isso se

o inquilino adquirisse o imóvel para alugá-lo a fim de uso industrial ou

comercial; a retomada do imóvel para uso de ascendente para

ascendente, entre algumas outras36.

1.2.9 Lei 3336/57

No ano de 1957, a Lei era 3336/57 que prorrogou a Lei

3085/56, houve modificações mínimas, citando como exemplo o reajuste

de aluguéis37.

1.2.10 Lei 3494/58

A Lei 3494/58, limitou uma espécie de aluguel

progressivo, que seria no caso, o aumento do aluguel a cada ano, isso,

determinado em contrato, o valor poderia ser no máximo de 5% do valor

do contrato.



12

1.2.11 Lei 3844/60

A lei 3.844/60, permitiu que os proprietários poderiam

cobrar de seus inquilinos, além do aluguel, a diferença de impostos sobre

os índices vigentes em 31/12/1941, e também, a totalidade de taxas de

serviços municipais, condomínios, entre outros.

1.2.12 Lei 4240/63

A possibilidade de reajustar o valor do aluguel em caso

de acordo escrito entre locador e locatário, foi introduzida pela Lei

4008/6138.

No ano de 1963, com a Lei 4.240/63, fora estabelecido

uma tabela para possíveis aumentos de aluguéis, de acordo com prazo

de vigência dos valores em vigor39.

Neste diapasão sobre o exame da legislação Bonduki40

acrescenta:

O exame da legislação é útil para se verificar que houve

inúmeras oportunidades para a renovação da legislação do

inquilinato, momento em que os vários segmentos da

sociedade interessados na questão puderam se movimentar

para influenciar o legislativo e o governo. No entanto, uma

legislação ambígua, que supostamente defendia os

trabalhadores mas que provocava distorções óbvias,

afetando a rentabilidade da locação e restringindo a oferta

habitacional, acabou sendo mantida por duas décadas.




13

1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65

De acordo com Gilberto Caldas41, analisando a

legislação inquilinária das ultimas três décadas, não se afastando muito

do tempo, em 1964, vigorava a Lei 4.414/64, a qual adotava a

denúncia motivada ou cheia, protegendo razoavelmente o inquilino e

visando uma atualização dos aluguéis, que se encontravam

visivelmente defasados. Esta lei sofreu sua primeira alteração um ano

após ser promulgada, através da Lei nº. 4864/65 que introduziu a

denúncia imotivada ou vazia, visando o estímulo à construção civil42.

Ainda sobre o assunto, ressalta Caldas43:

Essa vigorou durante 14 anos, e não nos consta que neste

interregno houvesse um incremento de construções de

prédios para locação, pois do contrario não teríamos o

déficit habitacional de hoje.

Para Bittar44, as causas da crise habitacional em

primeiro plano seria a concentração urbana conseqüente ao contraste

entre a vida no interior e a das cidades; aumento de custo dos terrenos

urbanos; a elevação de preços dos materiais de construção.

Com isso, os investimentos imobiliários foram sendo

desestimulados, havendo grande evasão de recursos financeiros para

aplicações mais rentáveis do que os aluguéis45. Bittar46 afirma que tudo isso

gerou uma demanda maior de que a oferta, propiciando o déficit

habitacional, acentuado e crescente.

41 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. São Paulo: Ediprax Jurídica, 1992. p.13

42 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. 1992. p.13.


44 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 45 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 46 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.

14

A lei de 1964 provocou muitos despejos e a bandeira

da denúncia vazia servia para encobrir retomadas sem nenhum critério de

justiça, que eram motivadas pela ganância.

No ano de 1975 começa a se formar um movimento

para retorno da denuncia motivada ou cheia, com grande pressão contra

o Governo e contra o Poder Legislativo47.

Por volta do ano de 1985, com a defasagem dos

aluguéis que foram arruinados pela infração, começou a crescer um

movimento de proprietários e administradoras de bens imóveis para a

restauração da antiga denúncia vazia, com isso, houve algumas

estatísticas que chegaram a indicar mais de um milhão de prédios

requisitados a locação e compra em todo o Brasil. Tal fato ocorreu, visto

que, muitos proprietários devido a crise de aluguel preferiram deixar seus

imóveis fechados a alugá-los sob o risco de um futuro prejuízo48.

A Lei 6.649 começou a sofrer várias modificações,

porém, nem com as modificações sendo feitas satisfaziam os proprietários,

que nessa altura, pediam para que acabasse a denúncia cheia ou

motivada e voltasse a denúncia vazia.

Dessa maneira ensina Caldas:49

Para agravar a situação, aderiram ao movimento as

principais construtoras, que condicionavam o retorno de

atividades na área de classe média, à mudança da Lei. Na

verdade, o argumento de que havia necessidade de

modificação da Lei para motivar os investidores, só

prosperou devido à incompetência do governo, que não


48 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.14.

49 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.15.

15

conseguiu viabilizar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

e nem o extinto Banco Nacional de Habitação (BNH), duas

grandes idéias e instituições que naufragaram nas ondas do

nepotismo, protecionismo e da incompetência. Tivesse o

governo feito a sua parte, não precisaria ceder à pressão

da iniciativa privada para modificar a Lei e restaurar a

denúncia vazia, um remédio que, usado sem critério,

provoca reações colaterais desastrosas. Se o sistema,

quando existia, tivesse construído prédios para alugar, e,

depois alienar os inquilinos, o Governo teria afastado dois

grandes fantasmas que nos amedrontam: o déficit

habitacional e o desemprego.

O Estado mais uma vez se omitiu só restou ao

Congresso, pressionado pela conjuntura, modificar a lei, restituindo a

denúncia vazia, para que os proprietários desencalhassem seus imóveis

para locação50.

Ensina Bittar51 que todo esse aglomerado de

circunstancias veio a consolidar o regime locatício, transformando-o de

emergencial em definitivo.

1.2.14 Lei 8245/91

A nova lei do Inquilinato versa regular as locações de

imóveis urbanos, sendo que com a aplicação desta, buscou-se criar um

vinculo a mais entre inquilino-senhorio, diminuindo também o excesso de

proteção ao inquilino que causara muitos danos ao mercado52.

A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior

aos locatários, impondo um prazo mínimo de trinta meses ao locador para

os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findo o prazo, a resolução

50 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.15

51 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 52 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126.

16

do contrato, sem aviso ou notificação53.

Como já fora citado a Lei Inquilinária perdurou por

muitas décadas, entre locatários e proprietários, sendo decorrente da

problemática da moradia em geral. Havia desequilíbrio nas relações de

procura e oferta e também uma crise na construção civil, em face do

desestímulo pelo amordaçamento dos aluguéis54.

Segundo Venosa55:

A Lei 8345/91 buscou tornar mais realista a relação inquilino-

senhorio, diminuindo o excesso de proteção ao inquilino

que causou tantos danos ao mercado sem protegê-los

suficientemente.

Todavia, como se trata de tema importante, a locação

de imóveis é um dos temas mais importantes do direito contemporâneo,

essa questão se relaciona com a moradia, a propriedade e o trabalho, o

legislador deste século, tende a proteger o locatário, em detrimento dos

direitos de propriedade, chegando-se a uma conclusão de que a grande

população não tem acesso à propriedade da casa própria56.

Afirma Venosa57:

A experiência das anteriores leis do inquilinato demonstrou

que a excessiva proteção ao inquilino, a médio e longo

prazo, provoca efeito contrário. Isto é, tão acossado se vê o

proprietário do imóvel ou o detentor de certo capital, que

foge do mercado imobiliário, não adquire nem constrói

imóveis para locação. Assim sendo, diminuem os imóveis

53 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática. 2. ed. revista e atualizada. São Paulo: Juruá, 2003, p. 69.

54 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126. 55 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126. 56 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 8. ed., 3. reimpressão. São Paulo: Atlas, 2006, p. 05.

57 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p.05.

17

disponíveis e como conseqüência inevitável da lei

econômica, o excesso de procura e pouca oferta, disparam

os preços das locações.

Para Venosa58 a turbulência no setor de locações é

fator de absoluta inquietação social. A isto se aliam os processos

econômicos complexos por que passamos nas últimas décadas.

Venosa59 explica da seguinte forma:

[...] Havia, pois, necessidade de atualização legislativa, já

de há muito, a qual, sem descurar da proteção do inquilino,

também proteja e incentive o pequeno, médio, ou grande

proprietário a colocar no mercado novas construções aptas

para a locação [...].

A Lei trata de locação por imóvel urbano, deixando de

lado os arrendamentos rurais, assim sendo transcritos na lei, imóvel urbano

significa, conforme sua destinação e não de acordo com a sua

localização, se o imóvel é situado em área rural, porém é destinado à

moradia ou ao comércio, esse imóvel deve ser considerado urbano para

fins de locação e do direito que rege60.

Na nova Lei do Inquilinato são reguladas as locações

de armazéns, casas, apartamentos, terrenos, galpões, boxes de mercados

e outros tipos de construção que seja do comércio ou indústria, também é

regulada pela lei, afirmando Venosa61 de que a utilização do imóvel para

moradia se afigura mais restrita.

Não esquecendo de ressaltar que os bens de

propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não se sujeitam a

58 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 06


60 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127. 61 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127.

18

essa lei, assim como os das respectivas autarquias e fundações62.

Ensina Venosa63 a respeito de imóveis do Estado:

Os contatos que o Estado firma com particulares, na condição

de locador, ficam sujeitos a normas de direito público, não

havendo como se conceder a legislação protetiva ao

locatário. A lei menciona os imóveis de propriedade

administrativa. Portanto, quando o Estado surge na posição de

locatário, aplicam-se os princípios do inquilinato, não se

submetendo a locação a regime especial.

Com relação à legislação atual conclui Venosa64 ficam

excluídas também as locações de vagas autônomas de garagem ou de

espaços para estacionamento de veículos.

1.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO

Dentro da Lei do Inquilinato são tratados alguns tipos

de locações e suas finalidades, todos eles distintos e cada qual com

direitos específicos.

1.3.1 Locação Residencial

A locação residencial se sub-divide em três outras

categorias, locação residencial, locação não residencial e para

temporada, submetendo cada uma a um regime diferente65.

Sobre a locação residencial, à possibilidade da

denúncia vazia66 foi ampliada, assim estabelece o artigo 46 da lei

62 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127. 63 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 13.

64 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 13.

65 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p.128. 66 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p.469.

19

8245/9267.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual

ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá

findo o prazo estipulado, independentemente de

notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na

posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem

oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação

por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e

condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar

o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta

dias para desocupação.

A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior

aos locatários, impondo um prazo mínimo de trinta meses ao locador para

os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findado o prazo, a

resolução do contrato, sem aviso ou notificação68.

Nesse entendimento Leano69 ressalta:

Interessante se faz tal observação, uma vez que o locador

pode dar findo o contrato decorridos, trinta meses se o

contrato foi ajustado por este tempo, sem necessitar de

argumentação ou justificativa maior; e o locatário pode dar

por prorrogada a locação por prazo indeterminado, se

permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o fim do

prazo avençado. Entretanto, neste último caso, o legislador

confere ao locador a possibilidade de denunciar a

locação, a qualquer tempo, desde que observado o prazo

de trinta dias para o locatário desocupar o imóvel.

É importante ressaltar que tanto o locador como o

locatário observem o prazo estabelecido e a proximidade de seu

67 BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991. 68 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Manual Prático de Locação teoria e prática. São Paulo: Juruá, 2. ed. revista e atualizada, 2003, p. 69.

69 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, São Paulo, Lawbook, 2006, p. 81.

20

vencimento70.

Sobre o assunto Venosa71 aduz:

A ação de despejo deve ser ajuizada imediatamente após

o escoamento desse prazo de notificação, caso contrário

perderá esta eficácia. Admite-se que a ação deva ser

proposta nos 30 dias subseqüentes ao prazo da notificação.

Desse modo, findo o prazo determinado, o locador tem o

prazo de 30 dias para ingressar com ação de despejo.

Decorrido esse prazo, fica obrigado a notificar.

Com isso, o legislador buscou uma maior dinâmica

para as locações residenciais tornando-as menos demagógicas para

ambas as partes, e quando se fala de denúncia vazia, à possibilidade da

mesma em toda e qualquer locação residencial por escrito, com o prazo

igual ou superior a trinta meses. Venosa72 explica que “tudo é no sentido

de que os locadores preferirão este prazo, pois com o prazo inferior

subordinar-se-ão às restrições ao artigo 47, ou seja, denuncia justificada”.

O artigo 47 da Lei 8.245/91 relata da seguinte maneira:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e

como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo

estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente,

por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o

imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se

a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o

seu emprego;

70 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 81.

71 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 129. 72 VENOSA, Sílvio da ‘Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 129.

21

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou

companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou

descendente que não disponha, assim como seu cônjuge

ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada

ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder

Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo,

vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração

de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco

anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser

judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel,

estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua

propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou

utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel

anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da

retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá

comprovar ser proprietário, promissário comprador ou

promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão

na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do

mesmo.

A lei 8.245 abre amplas possibilidades de denuncia

vazia ou imotivada, explica Venosa73, é nesse ponto que no atual

ordenamento possibilita uma dinâmica maior, mais real e menos

demagógica tanto no mercado imobiliário quando na crise habitacional,

com relação às novas locações, essas se adaptam a este novo sistema,

quando as locações forem celebradas anteriormente à nova lei terá 73 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 205.

22

disciplina própria nas disposições transitórias, elencado nos artigos 77 e 78

da referida lei74.

Dá se o conceito de denúncia vazia, conforme

Guimarães75:

Denúncia Vazia – imotivada, não exige justificativas para a

retomada do imóvel locado, nas locações com prazo de

locação indeterminado. O proprietário pode fazer uso da

denúncia vazia e o inquilino dispõe de 6 meses para

desocupar o imóvel, podendo ser despejado se recusar. Se

o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após

a resolução do prazo contratual, sem oposição do locador,

presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Apesar disso, o locador poderá renunciar ao contrato a

qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para

desocupação.

A denúncia vazia ocorrerá em todas as locações por

escrito, com o prazo de trinta meses sendo prazo igual ou superior,

contudo, Venosa76 salienta que preferirá, sem dúvida, o locador firmar o

contrato com esse prazo, e, na hipótese de prazo inferior, se submeter às

denuncias cheias do artigo 47, ou aguardar a vigência ininterrupta da

locação por mais de cinco anos.

O doutrinador Acquaviva77 entende da seguinte forma:

Denúncia obrigatoriamente motivada da locação do

imóvel. É admitida nas locações residenciais, vedadas,

nestas, a denúncia vazia, que vem a ser denúncia

imotivada da locação.

Quando se fala em locação residencial


75 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Redeel, 2004, p. 240.


77 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 468.

23

especificamente em um apanho geral, o locador poderá retomar seu

imóvel em justa causa realizando a chamada denuncia vazia, isso

somente em contratos escritos e com prazo igual ou superior a trinta

meses. Se o contrato residencial tiver prazo inferior a trinta meses, esse, se

prorroga automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo

ser retomado a justa causa, com devida notificação prévia78.

1.3.2 Locação Não Residencial

A locação não residencial seria aquela que não é

destinada para moradia ou temporada, e sim aquela destinada aos

profissionais liberais, sociedades civis, associações, sindicatos, sociedades

comerciais ou industriais, dentre outras, também são as destinadas às

pessoas jurídicas ainda que para residência de seus diretores, gerentes,

empregados, prepostos79.

As locações não residenciais poderão ser contratadas

por locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.

A lei 8.245/9180 trata da locação não residencial no

artigo 51 sendo tratada da seguinte forma:

Art. 51: Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o

locatário terá direito a renovação do contrato, por igual

prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e

com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos

prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco

anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo 78 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano. Disponível em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>. Acesso em: 21 de abril de 2008.

79 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 77.

80 BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.

24

ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido

pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de

sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente

poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o

imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte

e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o

direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou

pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos

sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a

renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às

locações celebradas por indústrias e sociedades civis com

fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que

ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser

a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis

meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo

do contrato em vigor.

O artigo acima citado deixa claro que os contratos

descritos neste artigo estarão protegidos pela renovação.

Venosa81 entende da seguinte forma:

O objeto da renovação é o contrato em vigência. Não haverá direito a renovação se não houver contrato escrito. Do mesmo modo, não pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por prazo indeterminado. A lei estende a proteção também às indústrias e

sociedades civis com fins lucrativos, desde que, preencham os requisitos

legais. Em se tratando de renovação compulsória, se impossível a

consensual, será possível mediante ajuizamento de ação renovatória pelo


25

empresário locatário no prazo decadencial que compreende o período

de um ano no Maximo a seis meses no mínimo imediatamente anteriores

ao termino do contrato em vigor.

Um caso especial de locação não residencial se dá da

seguinte forma:

Art. 55: Considera-se locação não residencial quando o

locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso

de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou

empregados.

Esse tipo de modalidade residencial é inovado na nova

lei de locação, pois, serve aos interesses das empresas e não

propriamente às necessidades habitacionais, afirma Venosa82:

Aplica-se às locações em que figura como locatário a

pessoa jurídica. Se a locação for feita em nome de pessoa

física, não se aplica o dispositivo, ainda que a empregadora

do locatário figure como fiadora, como é freqüente ocorrer.

Com base no exposto acima citado, a locação deverá

ser tratada na forma de pessoa jurídica.

A Lei 8.245/9183 em seu artigo 56 e Parágrafo 1º ressalta

da seguinte maneira:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o

contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito,

findo o prazo estipulado, independentemente de

notificação ou aviso.

§ único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer

no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,

presumir - se - á prorrogada a locação nas condições


83 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.

26

ajustadas, mas sem prazo determinado.

Se o locador retomar imóvel, haverá de notificar o

locatário, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para a desocupação

voluntária do imóvel, caso não seja desocupado, o locador deverá ajuizar

a competente ação de despejo, a qualquer tempo84.

Junqueira85 explica:

O contrato de locação para fins não-residenciais, celebrado por prazo determinado, uma vez verificado seu termo final, cessa de pleno direito, dispensando qualquer notificação ou aviso. Portanto, quando se fala de locação não residencial, é

denominada como denuncia vazia, quando terminar o prazo do contrato,

o locador tem a obrigação de promover a ação de despejo nos 30 (trinta)

dias seguintes, em contrário, terá que ser notificar previamente86.

1.3.3 Locação para Temporada

Denomina-se locação para temporada, aquela

destinada à residência temporária do locatário, para a prática de todos

os casos elencados nos artigos 48 a 50 da lei 8.245/9187, ou seja:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela

destinada à residência temporária do locatário, para

prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,

feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem

tão-somente de determinado tempo, e contratada por

prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado

o imóvel.

84 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.77.

85 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.77.

86 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p.134. 87 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.

27

§ único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,

constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos

móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado

em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e

antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir

qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37

para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer

no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,

presumir - se - á prorrogada a locação por tempo

indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento

antecipado do aluguel e dos encargos.

§ único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente

poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início

ou nas hipóteses do art. 47.

A lei vigente ampliou a compreensão da locação para

temporada, atende os interesses do locador e do locatário, quando

acontece a fraude, o legislador criou instrumentos para minimizar as

possibilidades das mesmas88.

A forma de contrato é escrita, pois é exigido para a

modalidade, a locação verbal não pode reger tal situação, pois ficará

subordinada ao artigo 47. Deve constar também no contrato a finalidade

da locação, no caso, lazer, estudos, tratamento de saúde, etc.89

Com relação ao tempo de permanência no imóvel,

este será de não superior a 90 dias, findo esse prazo, se o locatário não

desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o locador, no prazo de no

máximo 30 dias, propor ação de despejo, e se o locatário permanecer no

imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, irá ser presumida

88 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133 89 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133

28

prorrogada a locação por prazo indeterminado90.

Com relação ao prazo, aplica-se a norma do artigo

125 Código Civil de 200291.

Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em

contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do

começo, e incluído o do vencimento.

§ 1o Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á

prorrogado o prazo até o seguinte dia útil.

§ 2o Meado considera-se, em qualquer mês, o seu décimo

quinto dia.

§ 3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual

número do de início, ou no imediato, se faltar exata

correspondência.

§ 4o Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a

minuto.

Com o exposto acima, seguem-se as regras do aludido

artigo, o tempo de 90 dias é diferente de três meses, cuida-se o direito

material, explica Pedrotti92.

A lei pressupõe modificação da vontade das partes, se

a locação superar os noventa dias ou prazo inferior que houver sido

ajustado93.

Nesse sentido ensina Venosa94:

Se o contrato pode ficar subordinado a termo ligado à

temporada, o mesmo não se pode dizer com relação

a condição. O evento futuro e incerto refoge ao

90 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133 91 LEI 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. 92 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação: de acordo com o Código Civil de 2002/, São Paulo, SP: Método, 2005, p. 315.

93 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p.225.


29

âmbito dessa locação.

Afirma Venosa95 de que “a lei é expressa no sentido de

que se trata de negócio jurídico o prazo e não condicional”, infere então,

que não existe locação não residencial por temporada96.

Para o imóvel de temporada, o locador poderá

receber antecipadamente o valor dos aluguéis e encargos, esse tipo de

locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o

imóvel97.

Na seqüência, tratar-se-á sobre a locação para

temporada e o contrato de estudante, bem como os efeitos jurídicos

decorrentes da locação por temporada, tanto na esfera jurídica como na

esfera cotidiana.


96 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano. Disponível em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>. Acesso em 21 de abril de 2008.


30

CAPÍTULO 2

DIFERENÇAS ENTRE A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E O

“CONTRATO DE ESTUDANTE98”

2.1 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Uma das principais inovações na Lei 8.245/91 foi a

locação para temporada, visto que, a antiga lei não dava incentivo ao

turismo, a atual lei não exige muitas condições para que haja a locação

para temporada, porém, uma das condições é de que o prazo não

exceda noventa dias, com o advento da nova lei, não importa a

localização do imóvel e nem o domicílio do locatário99.

A locação para temporada tem definição no artigo 48

da Lei 8245/91, nele se estabelecem os motivos e circunstâncias pelas

quais se efetiva, bem como o tempo máximo que pode ser pactuada100.

Alguns profissionais entendem que este tipo de

locação deveria ser remetido ao Código Civil, da mesma forma que

daqueles contidos no artigo 1º, parágrafo único, desta lei, o legislador

ouve por bem, dada a importância da matéria, e do número cada vez

maior deste tipo locatício, incluí-lo na lei 8.245/91101.

98 Esta categoria não existe na doutrina e jurisprudência, mas, para efeito do trabalho está se usando a categoria apenas para melhor compreensão da pesquisa e porque esta terminologia é usada no caso concreto.

99 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 74.

100 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84.

101 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática. Campinas, São Paulo: Agá Juris, 2003. p. 55.

31

A atual lei amplia no que diz respeito a locação para

temporada, a situação vem melhor disciplinada a título autônomo, não

exigindo-se mais que o locatário resida em outra cidade102.

Para tanto, cita-se o aludido dispositivo:

Artigo 48: Considera-se locação para temporada aquela

destinada à residência temporária do locatário, para

prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,

feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram

tão-somente de determinado tempo, e contratada por

prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado

o imóvel.

Parágrafo Único: No caso de locação envolver imóvel

mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a

descrição dos imóveis e utensílios que guarnecem, bem

como o estado em que se encontram.

Junqueira103 ressalta que no caso do parágrafo único

acima descrito a referida descrição poderá ser inserida no próprio

contrato ou em documento particular.

A locação para temporada é destinada à residência

provisória do locatário para a prática de lazer, realização de cursos,

tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, e outras

situações em que a locação decorra, de determinado tempo, no entanto,

o contrato, não poderá ser superior a 90 dias104.

Venosa105 ensina da seguinte maneira:

A temporada no imóvel pode ser decorrente, por exemplo, 102 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 223 103 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.

74 104 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. IN: www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil textos/

ebomsaber/locacao/temporada.htm , em 04/03/2008. 105 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 223

32

de reforma em seu próprio imóvel ou, embora se tratando

de locação no mesmo domicílio, para realização de curso

ou tratamento de saúde próximo ao estabelecimento de

ensino ou hospitalar.

Tal inovação não constava do projeto original, que se

restringia à forma clássica de lazer, com o prazo de locação não superior

a noventa dias106.

Como existe um prazo determinado para essa

modalidade de locação, ou seja, noventa dias, haverá necessidade de

um contrato escrito, pois a locação verbal não poderá reger esta

situação. A redação original remetida a Câmara continha a exigência

expressa de contrato escrito107.

Nesse diapasão pontua Venosa108:

Como se trata de locação excepcional e a prazo certo, se

torna incompatível com o contrato verbal. Deve ao menos

existir prova escrita de que se trata de locação por temporada.

No contrato de locação para temporada deverá

constar no mesmo qual a finalidade da locação, se lazer, estudos,

tratamentos de saúde, etc., pois isto poderá ter influência na resilição109.

A morada com fim transitório e precário é o objeto da

locação para temporada, nesse sentido leciona Pinassi110, não há, por isso,

finalidade social a proteger. Ao contrário do que ocorre nas locações

106 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 223 107 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de



18-10-1991, 2006, p. 223 110 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:

doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 55.

33

residenciais, em que se procura assegurar a estabilidade, protegendo o lar do

indíviduo e sua família.

Pinassi111 da alguns casos possíveis à locação para

temporada, ratificando-se que o prazo locatício, de forma alguma,

poderá ultrapassar noventa dias e não três meses.

Para a prática de lazer- hodiernamente, com o grande

fluxo de turistas aos locais próprios para lazer, como os litorais do Brasil, as

estâncias hidrominerais, as regiões serranas, as cidades históricas etc,

mormente pelos altos preços de hotéis, incrementou-se a locação para

temporada, que, normalmente se limitam, no máximo, em um mês112.

Para a realização de cursos - da mesma forma,

também, e muitas vezes, transformam-se em repúblicas de estudantes,

costuma-se contratar por temporada, durante a realização de cursos, no

máximo por 90 dias113.

Para o tratamento de saúde - outros locatários deste

tipo de contrato são aqueles que devem ficar por algum tempo em uma

determinada cidade, onde exista um determinado tratamento de

eventuais enfermidades; tanto o utilizam os próprios enfermos, como os

acompanhantes daqueles, enquanto dura o tratamento114.

Para feituras de obras em seu imóvel - também podem

contratar por temporada, aqueles que, por um lapso de tempo tenham

de desocupar o próprio imóvel para que nele se realizem certas obras, de

111 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:

doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 112 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:




34

qualquer tipo, visto que a lei não especifica quais sejam115.

Quando se fala em outros fatos que decorram de

determinado tempo Pinassi116 ainda ressalta da seguinte maneira:

[...] Outros fatos que decorram tão-somente de

determinado tempo por aqui se vê que, em que pese

parecer taxativa a norma, ela abre espaços para que se

alugue por temporada, em todas as hipóteses possíveis,

desde que seja o imóvel utilizado por determinado tempo,

circunscrito no período determinado em lei. Nesse caso,

podem se incluir congressos, convenções, reuniões

empresariais etc. Na verdade, com tal proposição, qualquer

um pode o ser o motivo, desde que se locupletem os outros

requisitos, para a locação temporal. [...]

A lei também descreve no instrumento de locação,

sobre os móveis e utensílios que guarnecem o imóvel, visando precaver-se

de eventuais danos ou prejuízos, porém, ainda discorre Pinassi117 que a

descrição de tais móveis e utensílios, se não é obrigatória é de suma

importância ao locador, pois, se assim não fizer, correrá o risco de até ser

furtado pelo locatário temporário, sem lhe restar possibilidade de prova de

tal furto, assim como o é ao inquilino, que, respaldado documentalmente,

tem salvaguardas contra eventual má-fé do senhorio.

Com relação à referida descrição, não basta a

descrição dos móveis e utensílios, tem que haver também a avaliação dos

bens para salvaguardar os interesses das partes, também para facilitar a

apuração de perdas e danos, não esquecendo de se ressaltar que na

falta de relação dos utensílios e móveis dar-se-á a presunção de que o

115 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:

doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 116 PINASSI,Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:



35

imóvel foi alugado vazio.118

Venosa119 acrescenta sobre o parágrafo único do

referido artigo, as partes devem para garantia recíproca, exigir que do

contrato ou recibo, em documento único, ou à parte, conste o rol dos

imóveis e utensílios encontráveis no imóvel. A sua omissão não desnatura a

modalidade de locação, mas criará entraves para eventual

recomposição de danos.

Ainda sobre os efeitos do parágrafo único, Venosa120

ressalta que é aconselhável inclusive que o valor dos bens seja incluído,

assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos e

similares, para facilitar sua reposição em caso de perda, destruição ou

extravio.

Assim também é estabelecido que conste um laudo de

vistoria em anexo no contrato, e descreva o imóvel, registrando, com

detalhes o estado em que se encontra o imóvel121.

2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locação para temporada

Em razão da natureza excepcional e de curto prazo

nesta modalidade de locação, o aluguel de todo período de locação

para temporada pode ser exigido antecipadamente, também não pode

o preço cobrado exceder a noventa dias, cobrança superior a esse

período descaracteriza a temporada e torna locação residencial.122

118 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 74. 119 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 224. 120 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 224. 121 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. Disponível em: <www.consumidorbrasil.com.br/

consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>. Acesso em: 04 /03/2008.


36

Assim cita-se o aludido artigo:

Art.49: O locador poderá receber de uma só vez e

antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir

qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo

37 para atender as demais obrigações do contrato.

Em consonância com tal assunto Leano123, diz que a

locação para temporada é uma das exceções em que o pagamento dos

aluguéis e encargos pode ser exigida total ou antecipadamente. Isto

decorre da própria natureza de tal locação, que se configura,

basicamente, pela sua curta duração.

Ensina Pinasi124 que o privilégio se dá pelo fato da

transitoriedade da locação, em que, na maioria das vezes, o inquilino

adentra o imóvel, com todas as cautelas necessárias, mas dele se retira,

sem sequer comunicar ao locador ou à respectiva administradora.

Venosa125 acrescenta colocando que a cobrança

antecipada pode ser convencionada para todo período da locação ou

não, a mora se estabelecerá pelo que foi convencionado.

Sobre o exposto, aduz Venosa:

Como nem sempre será efetuado o pagamento integral, e

mesmo nessa hipótese podem remanescer responsabilidade

do locatário (pelos danos ao prédio e aos móveis e

utensílios), é permitido também que se contrate uma das

garantias do artigo 37. Essa garantia persiste até que ocorra

o total exaurimento de todos os aspectos de

responsabilidade de locação, ou com a declaração do

total e ampla quitação por parte do locador.

123 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p.

84. 124 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:

doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58 125 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 225

37

Com relação a tal entendimento, Leano126 relata que

o legislador conferiu, ao locador, o direito de exigir quaisquer das

garantias previstas no artigo 37, que, podem abarcar somente as demais

obrigações contratuais se os alugueis e encargos já houverem sido

previamente pagos pelo locatário.

Pinassi127 também leciona que pode surgir um tipo

hibrido de aluguel, em que existe a parte fixa antecipada, e a parte

variável, referente a encargos, cobrada mês a mês.

Portanto, o pagamento antecipado do aluguel

justifica-se, pois, trata-se de contrato de curta duração128.

2.1.2 Da prorrogação da locação para temporada

A presente lei pressupõe modificações automáticas da

vontade das partes, se a locação superar os noventa dias ou prazo inferior

que houver sido ajustado, após trinta dias do término do prazo, a locação

será tratada como residencial129.

Dispõe o artigo 50 da presente lei:

Artigo 50: Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer

no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,

presumir-se-à prorrogada a locação por tempo

indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento

antecipado do aluguel e dos encargos.

§ Único: Ocorrendo a prorrogação, o locador somente

poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu inicio

ou nas hipóteses do artigo 47.

126 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84 127 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:

doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58 128 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 134. 129 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de

18-10-1991, 2006, p. 225.

38

Com base no exposto acima citado Pinassi130, ensina:

Se terminados os noventa dias previstos para este tipo de

locação, continuando o inquilino no imóvel, ficando inerte o

locador, o contrato, de imediato transformar-se-à em

contrato verbal por prazo indeterminado, não mais

podendo ser cobrado o aluguel e encargos,

antecipadamente, transformando-se a locação por

temporada, em locação normal.

Leano131 em seu entendimento também afirma que o

locatário, continuando no imóvel, mesmo que findo o prazo do contrato e

sem oposição do locador, por mais de trinta dias, a locação será

presumida por tempo indeterminado.

Pedrotti132 aduz que decorrido tal prazo, a notificação

prévia será fundamental, por meio de ação em juízo, ou pelo Cartório de

Títulos e Documentos, ou pelo correio, porém, o que é de suma

importância registrar a intenção inequívoca de retomada.

Pinassi133, conclui que ocorrendo tal prorrogação, o

efeito não é apenas temporal, mas atinge a própria natureza jurídica do

contrato, deixando a locação de ser simples moradia, com efeito

transitório e precário e passa a ter natureza de locação residencial, tendo

efeito, permanência e estabilidade.

Pedrotti134, também ressalta que a extinção do

contrato de locação para temporada ocorre com termo final, não

estando o locador obrigado a notificar o locatário.

130 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58. 131 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84. 132 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 318. 133 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58. 134 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 321.

39

Venosa135, afirma que a natureza do contrato se

mantém, porém, se altera a causa obrigação, pois o silêncio das partes,

após o prazo legal, denota que concordam com a alteração. O locador

deve demonstrar sua oposição, ingressando com ação de despejo no

prazo de trinta dias ou notificando previamente a essa ação.

Com relação à permanência de locatário ou de

familiar no imóvel, ensina Pedrotti136 que a prorrogação por tempo

indeterminado descaracteriza o contrato de locação para temporada,

passando a relação às outras regras da lei especial.

A cerca desse conteúdo, Pedrotti137 relata:

[...] E se, vencido o prazo, as partes aditarem o contrato

com outro, de 60 ou 90 dias, estará descaracterizado ou

não o contrato de locação para temporada. [...]

Entretanto, afirma Pedrotti138, que as posições

favoráveis e as contrárias são respeitadas, também ressaltando que cada

caso tem suas características próprias e, conforme sejam demonstradas a

resposta poderá ser afirmativa ou não.

Ao lado da boa-fé, da formação intelectual, da

qualidade das partes contratantes e dos usos e costumes da região, o que

precisa ser considerado é a evidencia de não estar nenhuma delas

agindo de forma fraudulenta139.

Deste entendimento, ensina Venosa140:

135 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226. 136 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 321. 137 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 138 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 139 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 140 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226.

40

Imagine-se, por exemplo, uma locação temporária para

tratamento de saúde do locatário ocupante do imóvel. Se

não terminado o tratamento o prazo de noventa dias, nada

impede que nos trinta dias seguintes ao término do prazo as

partes realizem novo contrato para temporada. Nada

impede que se faça coincidir o termo do contrato com o

termo da causa que o originou. Se o contrato foi elaborado

para o locatário realizar curso de especialização, pode o

término do contrato coincidir com o término do curso. Se

este superar noventa dias, podem as partes se

comprometer a realizar um novo contrato, sendo certo que

essa avença é mera promessa de contratar,não é contrato

definitivo. Renovado o contrato por outro período inferior ou

igual a noventa dias, não perderá a finalidade da lei.

Eventuais tentativas de fraude dependerão do exame das

circunstancias do caso concreto.

Ainda nessa mesma linha de raciocínio, Loureiro141,

explica da seguinte maneira:

Nada impede que, não sendo exaurida a destinação

especificada em noventa dias, outro contrato venha a ser

celebrado, justificando-se o motivo. Hipótese como a de

reforma de não concluída em noventa dias, ou tratamento

médico ainda não terminado, ou curso prorrogado,

justificam o novo contrato com o mesmo locatário.

Em entendimento contrário ao raciocínio acima

descrito, Souza142, argumenta:

É evidente que, se ao contrato de locação por temporada

se segue ao outro, por igual prazo, entre as mesmas partes,

fica descaracterizado o regime especial, caindo a locação

para a vala comum da locação residencial. Mesmo que

haja pequenos intervalos entre os contratos, deve-se

141 LOUREIRO, José Eduardo. Da Locação para Temporada. Revista do advogado. Jan./ 1995, p.31. 142 SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova Lei do Inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 316-317.

41

considerar a locação submetida ao regime comum,

residencial, desde que convencido o juiz de que houve a

intenção de fraudar a lei, já que não se verificou solução de

continuidade na ocupação do imóvel.

Uma vez operada a sua descaracterização por força

da prorrogação por prazo indeterminado, estará o locador desamparado

de qualquer segurança quanto àquele imóvel143.

2.2 DO “CONTRATO DE ESTUDANTE”

De todo o acima exposto é que surgiu a inquietação

que resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do

inquilinato não regulamenta expressamente o chamado pelo costume de

“contrato de estudante”, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias,

p.ex., ano letivo da universidade ou outros cursos que tenham duração de

mais de 90 dias.

Na verdade, este tipo de contrato surgiu no costume

dos povos, principalmente em cidades litorâneas (cidades de praia), nas

quais os proprietários costumam locar seus imóveis para pagamento diário

durante os períodos da chamada “temporada de verão” (meses de

dezembro, janeiro e fevereiro), ou “alta temporada” (em regiões de verão

anual p.ex., norte do país) assim como, em feriados especiais (carnaval,

páscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o imóvel permanece

ocioso.

Para completar a renda nesses meses de ociosidade,

os proprietários passaram a locar estes imóveis a estudantes, que

costumam locar os imóveis nos meses em que as aulas iniciam,

geralmente de final de fevereiro ou início de março (pós carnaval) até o

mês de novembro, quando as aulas terminam. O preço desta locação é

143 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.322.

42

reduzido e o pagamento é mensal.

Ou seja, este tipo de contratação é vantajoso para

ambas as partes: a) vantajoso para o locador/proprietário, que aluga por

preços maiores durante as “temporadas” ou “feriados”, e continua

alugando, a preço menor, durante os demais meses do ano, permitindo

assim, que não haja ociosidade na locação de seu imóvel; b) e, vantajoso

para o estudante, que necessita locar imóvel a preço mais econômico,

durante o ano letivo, podendo, após seu término, retornar às cidades

originárias, propiciando-se, assim, a facilitação de seus estudos.

Tal espécie de “locação” (para estudantes) também

ocorre em cidades não litorâneas, como Curitiba, São Paulo, Porto Alegre

etc., e todas as demais cidades que principalmente possuem

universidades, públicas ou privadas, nas quais os estudantes permanecem

naquelas localidades apenas durante o período escolar, retornando para

suas cidades originárias, onde residem os pais ou outros parentes, logo que

termina o ano letivo.

Neste caso (cidades não litorâneas), durante o período

de “férias” há a possibilidade de o imóvel permanecer vazio, caso o

locador/proprietário não lhe dê outra destinação.

Na Lei do Inquilinato não há nenhuma menção a este

tipo de contrato (para estudantes), com curso superior de 90 dias, mesmo

porque se trata de uma lei federal, geral e abstrata, ou seja, aplicável a

todo território nacional. Portanto, não há previsão legal para

determinadas regiões (litorâneas ou não), nem para a situação de

cidades que acolham estudantes temporários, ou seja, aqueles estudantes

que não se encontrem em situação de pertencimento àquela localidade

(ou seja, que residem temporariamente no local de estudo, sem animus

definitivo).

43

Num primeiro olhar, poderia parecer que o “contrato

de estudante” poderia encontrar enquadramento legal na “locação para

temporada”, analisada anteriormente.

Mas não encontra. Como se disse anteriormente, a

locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do

locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de

saúde, feitura de obras em imóvel, e outros fatos que decorram tão-

somente de determinado tempo, e concentrada por prazo não superior a

90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel144.

Nesse norte, o presente estudo vai comprovando a sua

hipótese inicial, que vai no sentido de que não há, hoje, no Brasil, previsão

legal para este tipo de contrato de locação, que, repita-se, ocorre

principalmente em nossa região, pondo em risco a locação urbana, no

que tange aos direitos do proprietário/locador.

Veja-se a seguinte hipótese:

Um estudante alugou um imóvel para que a locação

fosse de “estudante”, o locatário então, firma contrato com o estudante

de 90 dias, prorrogando por mais 90 dias, prorrogando novamente por

mais 90 dias, entrando no imóvel no mês de março, saindo até o dia 10 de

dezembro do corrente ano, porém, o estudante decidiu não desocupar o

imóvel, logo, o proprietário não está protegido nesse caso de prorrogação

de contrato, a atual legislação não dá ao locatário o direito de reajuste

de aluguel no caso de vencido o contrato dos 90 dias, ficando então, o

locatário lesado nos aspectos do valor do aluguel, na falta de lucros com

relação ao aluguel temporário, entre outros aspectos. Além do que, o

contrato prorroga-se automaticamente pela regra do artigo 47 da Lei

8.245/91, somente podendo ser retomado por denúncia cheia.

144 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p.56.

44

Pelo fato de pouco ou mesmo nenhum referencial

bibliográfico sobre o tema ora abordado, para complementar o presente

trabalho monográfico, foi realizada uma pesquisa de campo, junto a

algumas imobiliárias de Balneário Camboriú, a fim de se verificar como se

encontra a situação do “aluguel para estudantes”, relatando-se, a seguir,

alguns resultados da mesma.

2.3 PESQUISA DE CAMPO- QUESTIONÁRIOS

2.3.1 Questionário Imobiliária Deltamar

Imobiliária: DELTAMAR LTDA Corretor: MARCELO OLIVEIRA, CRECI: 727-J CNPJ: 78.722.529/0001-15 Endereço: AVENIDA BRASIL, nº.167, sala 2. Telefone: 3367-1029 Pagina web: www.imobiliaria-deltamar.com.br Tempo de Funcionamento: 26 anos.

A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito de 90 dias”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “As principais cláusulas são que rezam um contrato de 90 dias”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Neste caso, é muito difícil”. O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “O valor é bem mais baixo, pois não inclui IPTU e Condomínio, somente luz, taxa de lixo e consumo de gás, se for o caso”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “O maior benefício para este tipo de aluguel é para o proprietário, pois em baixa temporada o imóvel fica praticamente parado, ou seja, sem

45

uso”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não, pelo menos nos últimos anos não tem dado prejuízo”.

Com base na pesquisa de campo acima exposta, fica

claro que na prática existe o contrato de estudante, porém, como a

imobiliária mesmo relata no questionário, é feito um contrato de 90 dias,

renovando-se a cada final de contrato, o que na Lei isso não é permitido,

pois descaracteriza-se a locação para temporada, aplicando-se a regra

do art. 50 da Lei 8.245/91, havendo prejuízos ao locador no que tange ao

valor do locatício (que será menor que do aluguel anual) e no que tange

à impossibilidade de o mesmo alugar por dia na “temporada”.

2.3.2 Questionário Imobiliária Farol Imóveis

Imobiliária: FAROL IMÓVEIS Corretor: VITÓRIO, CRECI: 11481 CNPJ: 05.455.427/0001-06 Endereço: AVENIDA ATLÂNTICA, nº.840, sala 01. Telefone: 3360-7405 Pagina web: www.farolimoveis.com.br Tempo de Funcionamento: 05 anos.

A imobiliária trabalha com locação para temporada? Sim, na base de contrato. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito, com prazo determinado, no período que o estudante pretende ficar”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “A principal cláusula é que existe um prazo para locação”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Existe, o risco é de usar o DIREITO (a lei) em seu benefício”.

46

O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “O valor é a metade do valor do aluguel anual”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “A imobiliária ganha 10% de comissão e também acaba fazendo clientela”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não”.

A imobiliária acima exposta, demonstrou que trabalha

com o contrato de estudante, porém, com prazo determinado, ou seja,

aquele prazo que o estudante precisa ficar até o término das aulas

2.3.3 Questionário Imobiliária Nádia Melato Corretora de Imóveis

Imobiliária: PINHEIRO IMÓVEIS Corretor: ANE DE OLIVEIRA, CRECI- 11177 CNPJ: Endereço: RUA 701, nº 23, sala 07. Telefone: 3366-1317 Pagina web: www.pinheiroimobiliaria.com.br Tempo de Funcionamento: + de 05 anos.

A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim, feito contrato”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito e registrado, contrato corrido, aluguel de estudante”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “Se rescindir o contrato paga multa de 03 meses de aluguel”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Não ocorreu nenhum caso”.

47

O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “Sim, porém, não tendo tanta diferença”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “Se alugar anual não tem como usufruir na temporada, que é um preço bem maior”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não, nunca ocorreu”.

A corretora afirma que trabalha com locação para

estudantes, tendo como contrato, o contrato de locação para

temporada, fazendo de 02 a 03 contratos por ano, o que na lei não é

permitido com fulcro no artigo 48 da Lei 8.245/91 e principalmente no §

único do art. 50 do mesmo dispositivo legal.

2.3.4 Questionário Imobiliária Wenceslau Imóveis

Imobiliária: WENCESLAU IMÓVEIS Corretor: PABLITO, CRECI- 11124 CNPJ: IMOBILIÁRIA PESSOA FÍSICA Endereço: RUA 701, nº 2O, sala 03. Telefone: 3366-1215 Pagina web: www.wenceslauimoveis.com.br Tempo de Funcionamento: 10 anos.

A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim, feito contrato”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim, fazendo contrato de comodato”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “Contrato de Comodato”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “Prazo de 90 dias de comodato”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? “Com este contrato de comodato não”. O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “É bem mais baixo o valor”.

48

Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “Não existe incomodação, é menos burocrático”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Já, e houve prejuízos”. Qual foi o procedimento da imobiliária neste caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido? “Contrataram advogado”. Houve processo judicial? “Não chegou a haver processo judicial”.

O questionário acima exposto relata que a imobiliária

faz contrato de comodato com os estudantes, o que na prática é

inadmissível, pois, como já fora citado, a locação para temporada é

somente até 90 (noventa) dias, não podendo ser prorrogada, além disso,

o instituto para regular as relações locatícias é a “locação” e não o

“comodato”.

2.4 Características di “Contrato de Estudante”

Da investigação realizada, verificou-se que este tipo de

contrato caracteriza-se por:

a) Vigorar durante o período letivo (semestral) ou

(anual); portanto, tempo superior à 90 dias;

b) O Valor do aluguel ser inferior ao que seria o valor

locatício anual;

c) Desocupação durante as férias escolares (quando

os locadores alugam por diárias).

d) Inexistência de cobrança de IPTU;

e) Condomínio e água, inclusos no aluguel;

49

f) Estudante só paga luz e gás.

Como se vê, há necessidade de se regulamentar este

tipo de contrato de locação, pois terá como principal conseqüência que

o locador não poderá mais receber do locatário os aluguéis e encargos

antecipadamente, e, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta

meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para

descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam

imóvel residencial próprio ou ainda, para a demolição e edificação de

obras, atendido os requisitos que a lei enumera145.

No próximo capítulo será abordado o tema sobre o

problema da lacuna na Lei do Inquilinato.

145 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. Disponível em: <www.consumidorbrasil.com.br/ consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>. Acesso em: 04/03/2008.

50

CAPÍTULO 3

O PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO

3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURÍDICO

3.1.1 O problema das lacunas

Para Bobbio,146 completude é a propriedade pela qual

um ordenamento jurídico tem uma norma para regular qualquer caso.

Quando se tem a falta da norma é chamado de lacuna, dando-se o

significado então de completude à falta de lacunas.

Diniz147 traz a completude como sendo uma

propriedade formal do sistema, para que o mesmo seja completo, no

sentido de proporcionar uma explicação para todos os fenômenos que

recaem em seu âmbito.

Gusmão148 afirma que nem sempre o código ou a lei

dá ao juiz solução jurídica para o caso sub judice149, quando tal ocorre, diz-

se haver lacuna.

Para Gusmão150:

A questão lacuna é, na verdade, um problema. Muitos

autores negam-na. A lacuna, dizem eles, é da lei, dos

146 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico. Trad. Maria Celeste C.J Santos. 10. ed. Brasília: Universidade de Brasília, 1999, p.117. 147 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito. 5. ed. São Paulo: Saraiva: 1999, p. 30. 148 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito- 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 235. 149 Sub judice. Em juízo; em trâmite judicial. (DICIONÁRIO JURÍDICO Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/73/11/731/>. Acesso em: 5.Out.2008). 150 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 235.

51

códigos (lacuna formal), não do direito(lacuna material)”.

Gusmão151 relata o raciocínio de Brunetti que defende

a tese: “No Direito, há sempre solução para qualquer caso, pensaram os

que a defendem, enquanto outros admitem ser isso ficção, por ter o

direito de lacunas”.

Para Engisch152, a lacuna é uma imperfeição

insatisfatória dentro da totalidade jurídica.

Nesse contexto, afirma Diniz153 que na sua concepção

a lacuna representa uma “falha” ou uma “deficiência” do sistema jurídico,

revelando o intrínseco caráter relacional entre “lacuna” e “sistema”.

No entendimento de Bobbio154:

Um ordenamento jurídico é completo quando o juiz pode

encontrar nele uma norma para regular qualquer caso que

se lhe apresente, ou melhor, não há caso que não possa ser

regulado com uma norma tirada do sistema. [...] um

ordenamento é completo quando jamais se verifica o caso

de que a ela não se podem demonstrar pertencentes nem

uma certa norma nem norma contraditória. [...], a

incompletude consiste no fato de que o sistema não

compreende nem a norma que proíbe um certo

comportamento nem a norma que o permite de fato, se se

pode demonstrar que nem a proibição nem a permissão de

um certo comportamento são dedutíveis do sistema, da

forma que foi colocado, é preciso dizer que o sistema é

incompleto e que o ordenamento jurídico tem uma lacuna.

Contudo, ressalta Diniz155:

É um ideal racional que se funda no “princípio da razão

151 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 235. 152 ENGISCH, Karl. Introdução ao pensamento jurídico. 2. ed. Lisboa: Colouste Gulbenkian, 1968, p. 223. 153 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 69. 154 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 117. 155 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 30.

52

suficiente”, perante o qual o sistema está saturado, sem

lacunas, trazendo, contudo, em seu bojo, o problema de se

saber se o sistema de normas que qualificam juridicamente

comportamentos, tem, realmente, a propriedade peculiar

de não deixar nenhuma conduta sem essa classificação”.

O problema teórico geral do direito é a coerência, ou

em que medida é coerente, e em qual medida um ordenamento é

completo. É de grande importância ressaltar que coerência é uma

exigência e não uma necessidade, no sentido de que total exclusão de

antinomias156 não é uma condição necessária para a existência de um

ordenamento jurídico157.

Na lição de Bobbio158:

A norma que estabelece o dever do juiz de julgar cada

caso com base numa norma pertencente ao sistema não

poderia ser executada se o sistema não fosse

pressupostamente completo, quer dizer, com uma regra

para cada caso. A completude é, portanto, uma condição

sem a qual o sistema em seu conjunto não poderia

funcionar.

3.1.2 O dogma da completude

Para Bobbio159, o dogma da completude é o princípio

pelo qual o ordenamento jurídico deve ser completo para fornecer ao juiz,

em cada caso, uma solução sem recorrer à equidade. Este dogma foi

dominante, e o é até agora, na teoria jurídica européia de origem

romana.

156 Antinomia (ou paradoxo) é a afirmação simultânea de duas proposições (teses, leis, etc.) contraditórias. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Antinomia>. Acesso em: 8.Outubro.2008. 157 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 117 158 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 118 159 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 119

53

Reale160, afirma que o Direito não se confunde mais

com a lei, não se confunde mais com os textos escritos, como se verificava

na Escola da Exegese161. A lei é apenas um instrumento de revelação do

Direito, o mais técnico, apenas um instrumento de trabalho e assim mesmo

imperfeito. A lei tem lacunas, porém, o Direito interpretado como

ordenamento da vida, não pode ter lacunas, devendo ser encontrada

uma solução sempre que houver conflito de interesses.

Sustentou Zitelmann, citado por Jacques162, que o

ordenamento jurídico não tem lacunas, isso porque existe uma norma

complementar negativa que declara lícitas todas as ações condenadas

expressamente pelo Direito.

Gusmão163, relata o pensamento de DONATI que nega

a existência de lacunas no ordenamento jurídico, face à existência de

uma norma fundamental, derivada de disposições particulares, permitindo

tudo o que não é proibido por norma expressa ou por principio implícito no

sistema jurídico positivo.

No mesmo sentido Kelsen164, entende que o sistema é,

em si mesmo, bastante, pois as normas que o compõem, contém em si, a

possibilidade de solucionar todos os conflitos levados aos magistrados ou

órgãos jurisdicionais competentes.

160 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 1998, p. 289. 161 A Escola da exegese, também conhecida como Escola dos glosadores ou ainda Escola filológica, em direito, é uma corrente de pensamento jurídico que floresceu no início do século XIX, a partir do Código Napoleônico. O art. 4º desse código afirmava que um juiz jamais poderia evitar julgar algo que lhe fosse dado. Assim, a escola da exegese, confirma que a interpretação deve ser mecânica, de acordo com a intenção do legislador. Esta escola afirmava que o Código de Napoleão resolveria qualquer problema do dia-a-dia. Portanto, para a Escola da exegese, a lei seria uma expressão da razão. (Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Escola_da_exegese>. Acesso em: 8.Outubro.2008). 162 JACQUES, Paulino. Curso de introdução à ciência do direito. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1971, p.121. 163 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 236. 164 KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito. 6. ed. Tradução João Baptista Machado. Coimbra: Armênio Amado, 1984, p. 338.

54

Bobbio165 diz que a escola da exegese166 e a

codificação167 são fenômenos estreitamente conexos e difíceis de separar.

3.1.3 A crítica da completude

Para que haja a crítica do fetichismo legislativo dos

juristas, é necessário em primeiro lugar abolir a crença de que o Direito

estatal é completo168.

Por assim dizer, Diniz169, resume que as lacunas são

faltas ou falhas de conteúdos de regulamentação jurídico-positiva para

determinadas situações fáticas, que admitem sua remoção por uma

decisão judicial jurídico-integradora.

Segundo Bobbio170, a batalha da escola do Direito livre

contra as várias escolas da exegese171 é uma batalha pelas lacunas, em

consonância ele explica da seguinte maneira:

Os comentadores do Direito constituído acreditavam que o

Direito não tivesse lacunas e que o dever do intérprete fosse

somente o de tornar explícito aquilo que já estava implícito

na mente do legislador. Os sustentadores da nova escola

afirmam que o Direito constituído está cheio de lacunas e,

para preenche-las, é necessário confiar principalmente no

poder criativo do juiz, ou seja, naquele que é chamado a

resolver os infinitos casos que as relações sociais suscitam,

além e fora de toda a regra pré-constituída.

165 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 121. 166 Vide conceito na nota 161. 167 Ato de codificar. Reunião de normas jurídicas a certo ramo do Direito positivo, de forma metódica e articulada. Sistematização de preceitos de uma doutrina pela reunião de informações esparsas. (GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 2004, p. 166). 168 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 122. 169 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 70. 170 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 123. 171 Vide conceito nota 161.

55

3.1.4 O espaço jurídico vazio

O espaço jurídico vazio foi enunciado e defendido

contra qualquer renascimento jusnaturalistíco, tendo como principal

defensor do positivismo jurídico, Karl Bergbohn172.

Bobbio173, relata o raciocínio de Bergbohon:

Toda norma jurídica representa uma limitação à livre

atividade humana; fora da esfera regulada pelo Direito, o

homem é livre para fazer o que quiser. O âmbito da

atividade de um homem pode, portanto, ser considerado

dividido, do ponto de vista do direito, em dois

comportamentos: aquele no qual é regulado por normas

jurídicas, e que poderemos chamar de espaço jurídico

pleno, e aquele no qual é livre, e que poderemos chamar

de espaço jurídico vazio. Ou há vinculo ou há absoluta

liberdade. A esfera da liberdade pode diminuir ou

aumentar, conforme aumentem ou diminuam as normas

jurídicas, mas não pode acontecer que o nosso ato seja o

mesmo tempo livre e regulado [...].

Há de se completar o entendimento acima que se

existe ordenamento jurídico, não pode existir a lacuna, e se houver a

chamada lacuna, não haverá o ordenamento jurídico174.

Diniz, ainda acrescenta que se trata de um espaço

não disciplinado por normas, não devendo se falar em lacunas, porém,

em limites do ordenamento175.

Para Kantorowicz, citado por Reale176:

Haja ou não lei que reja o caso, cabe ao juiz julgar segundo

os ditames da ciência e de sua consciência, devendo ser

172 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 128. 173 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 129. 174 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 129. 175 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 33. 176 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p.290.

56

devidamente preparado, por conseguinte, para tão

delicada missão. O que deve prevalecer, para eles, é o

direito justo, quer na falta de previsão legal (praeter legem)

quer contra a própria lei (contra legem).

Pode-se afirmar, segundo Diniz177, que o direito

dinamicamente considerado, admite a existência de lacunas, contudo,

auto-integra-se para suprir seus espaços vazios, mediante processo de

criação de normas pelo legislativo e pela aplicação das mesmas pelo

Órgão Judicial. Para tanto, o sistema jurídico não é completo, porém,

completável, sendo as lacunas meramente provisórias, em razão da força

interna do direito em supri-la.

3.1.5 A norma geral exclusiva

Para Bobbio178, quando não existe um espaço jurídico

vazio, somente existe o espaço jurídico pleno.

Mostra-se agora um raciocínio baseado em alguns

autores, relatado por Bobbio:

Uma norma que regula um comportamento não só limita a

regulamentação e, portanto, as conseqüências jurídicas

que desta regulamentação derivam para aquele

comportamento, mas ao mesmo tempo exclui daquela

regulamentação todos os outros comportamentos.

Acerca do entendimento acima, há de se ressaltar que

as normas nunca nascem sozinhas, cada norma particular, chamada de

inclusiva, esta sempre acompanhada pela norma geral exclusiva179.

Diniz180 argumenta sobre o assunto:

A constatação da lacuna resulta de um juízo de

177 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 116. 178 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 132. 179 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 133 180 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 120.

57

apreciação, porém o ponto decisivo não é a concepção

que o magistrado tem da norma de direito, nem tampouco

sua weltanschauung181 do conteúdo objetivo da ordem

jurídica, mas o processo metodológico por ele empregado.

Segundo essa teoria Bobbio182 aduz:

Nunca acontece que haja, além das normas particulares,

um espaço jurídico vazio, mas acontece, sim, que além

daquelas normas haja toda uma esfera de ações reguladas

pelas normas gerais exclusivas.

De acordo com Bobbio183 a teoria da norma geral

exclusiva tem algum ponto fraco, pois aquilo que diz, o diz bem, e com

aparência e grande rigor, porém, não diz tudo. Não dizendo que em um

ordenamento jurídico não existe somente um conjunto de normas

particulares inclusivas e uma norma geral exclusiva que acompanha, mas

também um terceiro tipo de norma, que é inclusiva como a primeira e

geral como a segunda, e, pode-e chamar de norma geral inclusiva.

Bobbio184, acrescenta:

Enquanto que a norma geral exclusiva é aquela norma que

regula todos os casos não-compreendidos na norma

particular , mas os regula de maneira oposta, a

característica da norma geral inclusiva é a de regular os

casos não-compreendidos na norma particular, mas

semelhantes a eles, de maneira idêntica. Frente a uma

lacuna, se aplicarmos a norma geral exclusiva, o caso não-

regulamentado será resolvido de maneira oposta ao que

181 Weltanschauung é uma palavra de origem alemã que significa literalmente visão do mundo ou cosmovisão. Ela é adotada regularmente em diversas línguas com este significado. Pode ser usada para descrever a maneira como uma pessoa enxerga o mundo, a imagem que ela faz da vida e dos homens. Outro sentido no qual é empregada é o de uma imagem do mundo que lhe é imposta, isto é, uma ideologia. Suas origens etimológicas remetem ao século 18. (Wikipédia, a enciclopédia livre. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Weltanschauung>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008). 182 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 133 183 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 135 184 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 135.

58

está regulamentado; se aplicarmos a norma geral inclusiva,

o caso não regulamentado será resolvido de maneira

idêntica àquele que está regulamentado.

Conforme o entendimento de Bobbio185, cabe ao

intérprete decidir se, em caso de lacuna, ele deve aplicar a norma geral

exclusiva, e, excluir o caso não previsto da disciplina do caso previsto, ou

então, aplicar a norma geral inclusiva, e, incluir o caso não previsto na

disciplina do caso previsto.

Para tanto, Bobbio186 acrescenta:

Se frente a um caso não regulamentado se pode aplicar

tanto a norma geral exclusiva quanto a geral inclusiva, é

necessário precisar a fórmula segundo a qual existe sempre,

em cada caso, uma solução jurídica, nesta outra: no caso

de lacuna, existem pelo menos duas soluções jurídicas: 1) a

consideração do caso não-regulamentado como diferente

do regulamentado, e a consequente aplicação da norma

geral exclusiva. 2) a consideração do caso não-

regulamentado como semelhante ao regulamentado, e a

consequente aplicação da norma geral inclusiva. Mas

justamente o fato de que o caso não-regulamentado

oferece matéria para duas soluções opostas torna o

problema das lacunas menos simples, menos fácil e óbvio

do que parecia partindo-se da teoria bastante linear da

norma geral exclusiva. Se existe duas soluções, ambas

possíveis, e a decisao entre as duas cabe ao intérprete, uma

lacuna existe e consiste justamente no fato de que o

ordenamento deixou impreciso qual das duas soluções é a

pretendida. Mas uma vez que as soluções, em caso de

comportamento não-regulamentado, são normalmente

duas, a lacuna consiste justamente na falta de uma regra

que permita acolher uma solução em vez da outra.

Baseado no entendimento acima citado, é quase

impossivel excluir as lacunas, pois houve um contraste com a teoria geral

185 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 136 186 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 136

59

exclusiva, Bobbio187, concietua lacuna da seguinte maneira: a lacuna se

verifica não mais por falta de uma norma expressa pela regulamentação

de um determinado caso, mas pela falta de um critério para a escolha de

qual das duas regras gerais, a exclusiva ou a inclusiva, deva ser aplicada.

Diniz188, afirma que uma vez admitida a existência das

lacunas jurídicas, surge como as mesmas deverão ser identificadas,

abrangendo duas hipóteses:

[...] A concernente ao ordenamento jurídico, que se

caracteriza pelo fato de se saber em que limite a norma é

omissa, ou seja, até que ponto ela não é aplicavel sem um

complemento, até que ponto se pode integrá-la; A

referente à dificuldade da determinação da medida em

que a ausencia de norma pode ser tida como lacuna. De

maneira que o problema se resume na definição da lacuna,

na sua classificação, nos meios através dos quais o órgão

jurisdicional completa as normas, nos limites dessa função

integradora, no sentido de uma neutralização política do

Judiciário.

O fato de não poder tirar do sistema nem uma solução

e nem uma solução oposta, revela a tão chamada lacuna, ou seja, a

incompletude do ordenamento jurídico189.

3.1.6 As lacunas ideológicas

Entende-se por lacunas, como ja fora mencionada, a

falta não já de uma solução, sendo quais sejam elas, porém uma solução

satisfatória, o que seria não já a falta de uma norma, mais sim a falta de

uma norma justa, sendo que, essa norma justa, é uma norma que se

desejaria existir, porém, não a existe190.

187 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 137. 188 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 119. 189 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 139. 190 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 140.

60

Bobbio191, opina da seguinte maneira:

Uma vez que essas lacunas derivam não da consideração

do ordenamento jurídico como ele é e como deveria ser,

foram chamadas de “ideológicas”, para distingui-las

daquelas que eventualmente se concontrassem no

ordenamento jurídico como ele é, e que se podem chamar

de “reais”.

Bobbio citado por Diniz192, diz que a ausência de uma

norma justa é uma lacuna jure condendo193, ideológica ou imprópria, pois

trata de uma lacuna confrontante entre o que é sistema real e o sistema

ideal.

Bobbio194, ressalta ainda que existem lacunas

ideológicas em cada sistema jurídico, afirma também que nenhum

ordenamento jurídico é perfeito, pelo menos, não o ordenamento jurídico

positivo.

3.1.7 Espécies de lacunas

Examinar-se-á agora algumas principais espécies de

lacunas que alguns doutrinadores apresentam como de suma

importancia195.

Segundo Diniz196, a mais antiga classificação de

lacunas fora aprensetada por Zitelmann, distinguindo ele em lacunas

autênticas e não autênticas, dá-se a distinção:

Tem-se a lacuna autêntica quando, a partir de uma análise

da lei, é impossivel a obtenção de uma decisão a um caso

191 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 139. 192 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 193 Quer explicitar o dito- Direito Positivo em fase de elaboração, na iminência de se tornar legislação (lei). (Disponível em: <http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=54291>. Acesso em: 8.Out.2008. 194 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 140. 195 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 83-84 196 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.

61

concreto. A inautêntica ocorre quando o fato-típico está

previsto em disposição legal, mas a solução possível é tida

como insatisatória ou falsa. Só a autêntica é uma lacuna

jurídica, a não autêntica é apenas uma lacuna política.

Diniz197 alerta que essa distinção entre lacuna autêntica

e inautêntica, é uma consideração do direito sob um ponto de vista

estático, afirma também, que essa classificação poderá ocorrer antes da

decisão do magistrado, porém, a sua prática fica bastante limitada,

causando muitas críticas.

Para Engisch segundo Diniz198 as lacunas se denominam

de modo diverso:

[...] Quando uma conduta, cuja punibilidade, nós talvez

aguardemos “consciente e deliberadamente” não é punida

pela norma e se esta punibilidade nos cai mal, podemos

falar em lacuna político-jurídica, crítica, imprópria ou de

lege ferenda199, de uma lacuna do ponto de vista de um

futuro direito mais perfeito e não em lacuna do ponto de

vista de um futuro direito mais perfeito e não em lacuna

autêntica própria, isto é, de lege lata200, de uma lacuna no

direito vigente. E, esclarece, uma lacuna de lege ferenda201,

apenas pode motivar o legislativo a reformular o direito, mas

não o judiciário a uma colmatação da referida lacuna. O

preenchimento de lacunas só diz respeito a lacuna de lege

lata202.

Larenz, segundo Diniz203 tem entendimento contrário ao

de Zitelmann, ou seja, “Denomina lacunas impróprias de lacunas de

regulamentação, que concernem a uma norma jurídica que se apresenta

197 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 198 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 199 Refere-se à lei a ser promulgada. (Disponível em: <http://www.direitonet.com. br/dicionario_latim/x/92/33/923/>. Acesso em: 8.Out.2008). 200 Pela lei ampla. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionariolatim /x/33/88/338/>. Acesso em: 8.Out.2008). 201 Vide nota 199. 202 Vide nota 200. 203 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.

62

incompleta relativamente a um setor material”.

As lacunas de regulamentação citadas por Larenz,

poderão ser abertas ou ocultas, sendo abertas, quando faltar na lei uma

ordem positiva que não atinge o fim da regulamentação, e ocultas,

quando faltar limitação para alguns casos204.

Diniz205, afirma também, que para Larenz essas duas

normas citadas, são lacunas próprias, sendo que o juiz está obrigado a

integrá-las.

Contudo, relata Diniz206:

A classificação entre lacuna autêntica e inautêntica, de

lege lata207 e de de lege ferenda208, não logra um critério

satisfatório para distinguir as lacunas normativas das

axiológicas, apesar de ter a intenção de fazê-lo e de haver

realizado esforços para obter essa distinção. Tais espécies

nada mais são do que um problema de apreciação

valorativa do sistema normativo e da imprecisão da

linguagem do legislador.

Para Bobbio209, existem dois tipos de lacunas, as quais

são as lacunas próprias e as impróprias, as lacunas próprias seriam aquelas

lacunas do sistema ou de dentro do sistema, já a imprópria, seria a

comparação do sistema real com um sistema ideal.

Nesse sentido aduz Bobbio210:

O caso não regulamentado nao é uma lacuna do sistema

porque só pode pertencer à norma geral exclusiva, mas,

204 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 205 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 206 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 207 Vide nota 200. 208 Vide nota 199. 209 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 143. 210 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 143-144.

63

quando muito, é uma lacuna que diz respeito a como

deveria ser o sistema. Temos a lacuna própria somente

onde, ao lado da norma geral exclusiva, existe também a

norma geral inclusiva, e o caso nao-regulamentado pode

ser encaixado tanto numa como na outra. O que têm em

comum dois tipos de lacunas é que desginam um caso não-

regulamentado pelas leis vigentes num dado ordenamento

jurídico. O que as distingue é a forma pela qual podem ser

eliminadas: a lacuna imprópria somente através da

formulação de novas normas, e a própria, mediante leis

vigentes. As lacunas impróprias são completáveis somente

pelo legislador; as lacunas próprias são completáveis por

obra do intérprete. Mas quando se diz que um sistema está

incompleto, diz-se em relação às lacunas próprias, e não as

impróprias. O problema da completude do ordenamento

jurídico é se há e como podem ser eliminadas as lacunas

próprias.

Para Zitelmann, segundo Diniz211, o ordenamento

jurídico não tem lacunas, pois tudo o que está proibido, está juridicamente

permitido, não versa lacuna normativa e sim lacuna axiológica.

Kelsen212, afirma que existem lacunas próprias e as

lacunas técnicas.

Pode-se dizer também que as lacunas distinguem-se

em subjetivas e objetivas, sendo que as subjetivas, são aquelas que

dependem de algum motivo imputável213 ao legislador, já as objetivas, são

aquelas que dependem do desenvolvimento das relações sociais, das

invenções novas, e de todas as causas que provocam o envelhecimento

dos textos legislativos, no caso, sendo elas, independentes da vontade do

211 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 86. 212 KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito, p.342. 213 Imputável é o sujeito capaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimento. (Disponível em: <http://jus2.uol.com. br/doutrina/texto.asp?id=993>, Acesso em: 13. Out. 2008).

64

legislador214.

Contudo, conforme doutrina Diniz215:

Três são as principais espécies de lacunas: 1ª) normativa,

quando se tiver ausência de norma sobre determinado

caso; 2ª) ontológica, se hover norma, mas ela não

corresponder aos fatos sociais, p.ex., o grande

desenvolvimento das relações sociais, o progresso técnico

acarretaram o ancilosamento da norma positiva; 3ª)

axiológica, ausência de norma justa, isto é, existe um

preceito normativo, mas, se for aplicado, sua solução será

insatisfatória ou injusta.

Bobbio216 afirma que as lacunas subjetivas, dividem-se

em voluntárias e involuntárias, as involuntárias, são aquelas que

dependem de um descuido do legislador, que faz parecer

regulamentado um caso que não o é, as voluntárias, são aquelas que o

próprio legislador deixa de propósito, quando a matéria é muito complexa

e não pode ser regulada com regras muito miúdas, e é melhor confiá-la,

caso por caso, à interpretaão do juiz.

3.1.8 Heterointegração e auto-integração

Segundo Diniz217, a exegesse do art. 4º., da LICC,

apresenta dois mecanismos por meio dos quais se completa,

dinamicamente, o nosso ordenamento: a heterointegração e a auto-

integração.

Assim leciona Diniz218:

[...] A auto-integração é o método pelo qual o ordenamento jurídico se completa, recorrendo a fonte

214 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 144. 215 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 437. 216 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 144. 217 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138. 218 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138.

65

dominante do direito: a lei. O procedimento típico é a analogia. A heterointegração é a técnica pela qual a ordem jurídica se completa, lançando mão de fontes diversas da norma legal, p.ex., o costume, a equidade. É difícil distinguir a auto-integração da heterointegração, porque os principios gerais do direito podem ser tidos como auto-integração (analogia juris219) e como heterointegração (recurso aos princípios de direito comparado), porém, nos inclinamos a considera-los como instrumentos heterointegrativos.

Têm-se o método da heterointegração, este que

consiste no recurso a ordenamentos diversos, recorrendo a fontes

diferentes daquelas dominantes. Também em contraste ao método da

auto-integração, o procedimento do costume, e, tendo ainda, como

principal procedimento, o poder criativo do juiz ou o chamado Direito

Judiciário220.

Se um ordenamento jurídico não é completo a não ser

pela norma geral exclusiva, poderá ser considerado completável.

Para tanto, leciona Bobbio221:

O tradicional método de heterointegração mediante

recurso a outros ordenamentos consistia, no que se refere

ao juiz, na obrigação de recorrer, em caso de lacuna do

Direito positivo222, ao Direito Natural223. Uma das funções

constantes do Direito Natural, durante o predomínio das

correntes jus naturalísticas, foi a de preencher as lacunas do

219 Ocorre quando o princípio para o caso omitido se deduz do espírito e do sistema do ordenamento jurídico considerado em seu conjunto. Ocorre quando se aplica à espécie não prevista em lei, e com a qual não há norma que apresenta caracteres semelhantes, a um princípio geral de direito. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/ dicionario_juridico/x/46/77/467/>. Acesso em 24/10/2008). 220 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30>, Acesso em: 13/10/2008). 221 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 147. 222 Direito positivo é o conjunto de princípios e regras que regem a vida social de determinado povo em determinada época. (Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/ Direito_positivo>. Acesso em: 13/10/2008). 223 Direito natural (em latim lex naturalis) ou jusnaturalismo é uma teoria que postula a existência de um direito cujo conteúdo é estabelecido pela natureza e, portanto, é válido em qualquer lugar. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Direito_natura>. Acesso em: 13.10/2008).

66

Direito positivo. O Direito natural era imaginado como um

sistema jurídico perfeito, sobre o qual repousava o

ordenamento positivo, por natureza imperfeito: a tarefa do

Direito natural era dar remédio às imperfeições inevitáveis

ao Direito positivo224.

Bobbio225 afirma que o recurso mais importante da

heterointegração, é o recurso de lacuna da Lei, ao poder criativo do juiz,

também é considerado como recurso às opiniões dos juristas, aos quais

seria atribuída, em circunstâncias particulares, no caso do silêncio da Lei e

do costume, autoridade de fonte do Direito.

3.1.9 A analogia

A analogia, exerce uma função já avivado pelos

mestres da Escola da Exegese226, crescendo dia a dia de importância

prática227.

Assim doutrina Reale228:

A analogia atende ao princípio de que o Direito é um

sistema de fins. Pelo processo analógico, estendemos a um

caso não previsto aquilo que o legislador previu para outro

semelhante, em igualdade de razões. Se o sistema do

Direito é um todo que obedece a certas finalidades

fundamentais, é de se pressupor que, havendo identidade

de razão jurídica, haja identidade de disposição nos casos

análogos. [...]

Tendo em vista que o aplicador do direito não pode

deixar sem resposta as questões postas à sua apreciação e, não havendo

uma norma jurídica que se encaixe de forma específica ao caso

224 Vide Nota 222. 225 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 149-150. 226 Vide Nota 161. 227 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p. 290. 228 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p. 290.

67

concreto, o juiz deve se utilizar de meios adequados para aplicar o

direito229.

Gusmão230 afirma que segundo a doutrina, existem dois

tipos de analogias, a analogia legis231 e a analogia júris232.

Para tanto, Bobbio233 traz o conceito de analogia:

Entende-se por analogia o procedimento pelo qual se

atribui a um caso não-regulamentado a mesma disciplina

que a um caso regulamentado semelhante.

Bobbio234, também afirma que existem dois tipos de

analogias, a propriamente dita também conhecida como analogia legis,

e a interpretação extensiva que também pode ser chamada de

analogia iuris, e, baseado nesses dois tipos de analogias dá-se o conceito

de cada um delas:

Por analogia iuris entende-se o procedimento através do

qual se tira uma nova regra para um caso imprevisto não

mais da regra que se refere a um caso singular, como

acontece na analogia legis, mas de todo o sistema ou de

uma parte dele; esse procedimento não é nada diferente

daquele que se emprega no recurso aos princípios gerais do

Direito. Quanto á interpretação extensiva, é opinião

comum, mesmo que às vezes contestada, que esta seja

algo de diferente da analogia propriamente dita. A

importância jurídica da distinção está em quem considera-

se, comumente, que onde a extensão analógica é proibida.

229 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>, Acesso em: 13. Out. 2008). 230 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 237. 231 Essa forma de analogia é empregada quando o caso não previsto é regulado por um preceito legal que rege um semelhante; compreende uma argumentação trabalhada sobre textos da norma penal, quando se verifica a insuficiência de sua redação. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_juridico/x/46/66/466/>. Acesso em: 24/10/2008). 232 Vide Nota n. 219. 233 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 151. 234 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 154-155.

68

Doutrina Gusmão235:

A analogia é uma só. Não se confunde com os princípios

gerais do direito, porque o próprio legislador os indica como

distintos e porque a aplicação dos princípios supõe não

haver norma alguma aplicável ao caso, enquanto a

analogia pressupõe haver norma que preveja hipótese

semelhante ao caso não previsto.

A fim de estabelecer mais clara distinção, diversos

foram os critérios elaborados para estabelecer a distinção entre analogia

e interpretação extensiva, porém, a única aceitável é aquela que visa o

efeito de ambos os métodos de integração236.

3.1.10 O costume

Para Souza237, costume é um meio institucional de

integração normativa, que não recorre à aparência lógica.

Já para Diniz238, o costume está entre os métodos de

heterointegração, distinguindo-se entre costume e costume como fonte

subsidiária do direito.

Assim leciona Diniz239:

O costume é outra fonte subjetiva, seja ele decorrente da

prática dos interessados, dos tribunais e dos jurisconsultos,

seja ele secundum legem240, praeter legem241 ou

235 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, p. 237 236 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>. Acesso em: 13/10/2008). 237 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 229. 238 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 183. 239 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 455. 240 De acordo com a lei. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/70/55/705/>. Acesso em: 27/10/2008). 241 Que não é regulado pela lei (Disponível em: http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/96/00/960/>. Acesso em: 27/10/2008).

69

contra legem242. Pelo art. 4º da atual Lei de Introdução,

situa-se o costume imediatamente abaixo da lei, pois o

magistrado só poderá a ele recorrer quando se esgotarem

todas as potencialidades legais para preencher a lacuna.

Ainda ensina Diniz243, baseada no que diz de Machado

Neto, um adequado órgão judicante necessitará sempre, ao aplicar

quaisquer das espécies de costume, estar armado de um certo grau de

sensibilidade, para que seja possível a descoberta do uso como sendo

jurídico.

3.1.11 Os princípios gerais do direito

Gusmão244, afirma que nem sempre pode ser

deparada norma regulamentadora de fato análogo, não existindo tal

norma regulamentada o juiz deverá decidir pelos princípios gerais do

direito.

Souza245 conceitua os princípios gerais do direito como

“a estrutura do sistema jurídico que responde pela organização das

diversas cadeias normativas, garantindo a idéia de unidade e completude

[...]”.

Recorre-se aos Princípios Gerais do Direito, quando

nem a norma positiva de direito legal ou costumeira, estudada conforme

os processos de interpretação existentes, nem a analogia, fornecerem a

regra aplicável à situação de fato, cumpre ao intérprete passar a

investigar dentro da esfera dos princípios gerais de direito246.

242 Contra a lei. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/30 /00/300/>. Acesso em: 27/10/2008). 243 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 456. 244 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 237. 245 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito. 1993, p. 232. 246 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).

70

Com tal entendimento, afirma Bobbio247:

Os princípios gerais são apenas, normas fundamentais ou

generalíssimas do sistema, as normas mais gerais. A palavra

princípio leva a engano, tanto que é velha questão entre os

juristas se os princípios gerais são normas. Para mim não há

dúvida: os princípios gerais são normas como todas as

outras.

Doutrina Diniz248:

Esses princípios servem de base para preencher lacunas não

podem opor-se às disposições do ordenamento jurídico,

pois devem fundar-se na natureza do sistema jurídico, que

deve apresentar-se como um “organismo” lógico, capaz de

conter uma solução segura para o caso duvidoso. Com isso

se evita que o emprego dos princípios seja arbitrário ou

conforme as aspirações, valores ou interesses do órgão

judicante.

Diniz249 ainda afirma que, o princípio geral do direito é

uma diretriz para a integração das lacunas estabelecida pelo próprio

legislador, porém, é vazio em sua expressão.

Há de se falar também que ao lado dos princípios

gerais expressos, existem os não expressos250, os quais são aqueles que

podem se extrair abstração de normas específicas ou as não muito

gerais251.

Para Carrió, no entendimento de SOUZA252:

247 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 158. 248 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 457. 249 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 457. 250 São princípios, ou normas generalíssimas, formuladas pelo intérprete, que busca colher, comparando normas aparentemente diversas entre si, aquilo a que comumente se chama o espírito sistema. (BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 159). 251 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 159. 252 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito, 1993, p. 234.

71

[...] Nem todos os princípios gerais são extraídos, por

indução, das normas que integram o ordenamento.

Identifica duas espécies de princípios. A primeira, adotada

pelo positivismo jurídico, indica como deve entender-se,

aplicar-se e complementar as normas. Trata-se de pautas

de segundo grau. Na segunda, tem-se o rol de propósitos,

objetivos, metas, enfim, um conjunto de regras ligado às

exigências de justiça e moral, além de certas máximas da

sabedoria tradicional.

Reale253, afirma que os princípios gerais do direito são

enunciações normativas de valor genérico, que condicionam e orientam

a compreensão do ordenamento jurídico.

Para Reale254, os princípios gerais do direito podem ser

discriminados em três categorias:

Princípios omnivalentes, quando são válidos para todas as

formas de saber, como é o caso dos princípios de

identidade e de razão suficiente; Princípios plurivalentes,

quando aplicáveis a vários campos de conhecimento,

como se dá com o princípio da causalidade, essencial às

ciências naturais, mas não extensivo a todos os campos de

conhecimento; Princípios monovalentes, que só valem no

âmbito de determinada ciência, como é o caso dos

princípios gerais do direito.

O método da investigação e aplicação dos princípios

gerais de direito, serve para que se possa chegar à determinação de qual

princípio é pertinente ao caso concreto, trazido à apreciação do órgão

judicante. Para tal, utiliza-se de operação indutiva e o próprio legislador

sugere o emprego desse método255.

Portanto, para conseguir atingir os princípios gerais de

direito deve o juiz, gradativamente, subir por indução, da idéia em foco 253 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1999, p. 306. 254 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1999, p. 306. 255 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).

72

para outra mais elevada, abstraindo do que há nelas de particular,

prosseguindo em generalizações crescentes e sucessivas até obter a

solução.256

3.2 A QUESTÃO DO CONTRATO DE ESTUDANTE

Conforme se pode verificar do acima exposto, é

possível afirmar que a Lei do Inquilinato possui uma lacuna, ao não prever

um tipo específico de contrato de locação, que é contrato de estudante

ou para estudantes, nos casos de estudos superiores há 90 dias.

Com base no acima exposto surgiu a inquietação que

resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do inquilinato

não regulamenta expressamente o chamado pelo costume de “contrato

de estudante”, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias, p.ex., ano

letivo da universidade ou outros cursos que tenham duração de mais de

90 dias.

Para completar a renda nesses meses de ociosidade,

os proprietários passaram a locar estes imóveis a estudantes, que

costumam locar os imóveis nos meses em que as aulas iniciam geralmente

no final de fevereiro ou início de março (pós-carnaval) até o mês de

novembro, quando as aulas terminam. O preço desta locação é reduzido

e o pagamento é mensal.

Ora, se a lei não previu este tipo de contrato de

locação e, conforme visto na pesquisa de campo realizada e explicitada

no capítulo segundo desta pesquisa, este tipo de locação de fato ocorre

principalmente em nossa região, portanto é evidenciado o caso de

lacuna da lei.

Como já fora visto, a constatação da existência da

256 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).

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lacuna, ocorre no momento em que o aplicador do direito vai exercer a

sua atividade e, não encontra no corpo de leis, um preceito que solucione

o caso concreto. Neste instante, estar-se-á constatando a existência de

uma lacuna257.

Baseado no estudo feito acerca das lacunas, e das

categorias das mesmas, o contrato de estudante, o qual não é

regulamentado por lei, porém, na prática existe, encaixa-se à teoria de

Zitelmann, citado por Diniz258, como a lacuna autêntica que se dá quando

a partir de uma análise da lei, é impossível a obtenção de uma decisão a

um caso concreto, e também na teoria citada por Bobbio259, que diz existir

o tipo de lacunas impróprias, a qual seria aquela que existe a

comparação de um sistema real com um sistema ideal. Ou ainda, na

teoria citada por Diniz260, que relata que as lacunas poderão ser também

normativas, ou seja, aquela que tiver ausência de norma sobre

determinado caso.

Com fundamento nas perspectivas acima, este

trabalho entende ser necessária uma completude legislativa, seja a nível

federal, estadual ou municipal. Ressalte-se que este trabalho não

pretende discutir a questão da competência para esta completude

legislativa, se federal, se estadual ou municipal, eis que apenas, pretende

discutir a idéia da necessidade da regulamentação jurídica deste tema,

deixando esta discussão para um momento futuro.

Esta pesquisa conseguiu denotar que atualmente o

contrato de estudante é elaborado de modo diverso por diversos

locadores, os quais confiam no costume, eis que ausente uma

regulamentação jurídica deste tipo de contrato.

257 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 27. Out. 2008). 258 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 259 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico,1999, p. 143-144. 260 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p.437.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

Fica um sentimento de gratificação e satisfação por ter

sido possível chegar ao final deste trabalho cujo objetivo visa concluir o

Curso de Direito, que por si só já valeu a pena.

O tema desta pesquisa é um assunto que vem exigir

por parte do legislador uma completude, ou seja, uma regulamentação

que venha contribuir positivamente para o ordenamento a fim de sanar a

lacuna existente.

A pesquisa aponta para um alerta, para uma reflexão,

no sentido da importância da Lei do Inquilinato, quando se fala em

locação para temporada, e a mesma não cita o “contrato de estudante”

com cursos superiores à 90 dias, a preocupação é centrada basicamente

na lacuna que existe na lei, por não prever esse tipo de locação.

Iniciou-se esta pesquisa com o objetivo de investigar, à

luz da doutrina e da legislação, especificamente a Lei 8.245/91 alguns

aspectos sobre a Lei do Inquilinato, seus tipos de locação e o “contrato de

estudante”, tendo em vista a realidade existente principalmente em nossa

região (litorânea), onde os estudantes universitários e de outros cursos

superiores à 90 dias pactuam contratos temporários, em desacordo com a

Lei do Inquilinato,tendo como base o costume local.

O interesse pelo tema abordado deu-se em razão de

sua atualidade e também pela importância jurídica nas relações

locatícias vigentes, diante do problema que não regulamenta o “contrato

de estudante”, sendo que, como já fora dito, e provado, o mesmo existe e

não tem regulamentação jurídica.

Para seu desenvolvimento lógico o trabalho foi dividido

75

em três capítulos, construindo uma seqüência de raciocínio.

Inicialmente, no primeiro capítulo, observou-se que a

Lei do Inquilinato começa na era Vargas durante o Estado Novo, onde

obteve destaque e intervenção estatal na regulamentação entre

inquilinos e proprietários, tendo uma seqüência de leis do inquilinato

existindo durante décadas.

A lei do Inquilinato teve diversas versões, que foram

promulgadas entre os anos de 1942 e 1964, todas elas restringindo a livre

negociação dos aluguéis. Também ocorreram vários decretos até que se

chegasse a presente Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), objeto desta

pesquisa.

Verificou-se ainda no primeiro capítulo, um breve relato

sobre os tipos de locação, que seriam: locação residencial, locação não

residencial e locação para temporada.

No segundo capítulo, foi tratado sobre a locação para

temporada existente na Lei 8.245/91, apresentando conceitos, artigos da

lei .

Fora falado também sobre o contrato de estudante,

afirmando que na prática o mesmo existe, como mostra a pesquisa de

campo.

Foi feita uma análise dos questionários aplicados,

comprovando-se a existência do contrato de estudante e as formas

diversas que os locadores e imobiliárias encontram para tentarem

solucionar o problema da lacuna existente na Lei do Inquilinato.

Nos questionários aplicados na pesquisa de campo,

pôde-se comprovar que os locadores e imobiliárias utilizam contratos

incorretamente, em desacordo com a Lei do Inquilinato.

76

Concluindo, no terceiro capítulo, enfocou-se o tema

principal deste trabalho monográfico,o problema da lacuna na Lei do

Inquilinato, apresentando as lacunas existentes no ordenamento jurídico

brasileiro, como solucioná-las baseado no “contrato de estudante”.

Por conseguinte, retomam-se as três hipóteses básicas

da pesquisa:

a) A Lei do Inquilinato não regulamenta o “Contrato

de Estudante”.

Restou confirmada, como fora provado, baseado na

pesquisa de campo, e também com fulcro na Lei 8.245/91, o “contrato de

estudante” não tem reserva legal. Apenas, as locações residenciais, não

residenciais e para temporada, são aceitas em nosso ordenamento

jurídico.

b) Apesar de a Lei do Inquilinato não regulamentar o

“contrato de estudante”, o mesmo é pactuado no caso concreto,

especialmente em cidades litorâneas.

Essa hipótese confirmou-se também, pois o “contrato

de estudante” existe sim, a pesquisa de campo mostrou como se é

utilizado e como se é feito pelos locadores.

c) A ausência de regulamentação do “contrato de

estudante” na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando

sua competência.

No ordenamento jurídico brasileiro, existem lacunas, e

quando se fala em “contrato de estudante”, a ausência de

regulamentação é clara, pois, não existe na lei cláusula que proteja os

locatários nem os locadores. Conforme dispositivos legais da Lei 8.245/91,

esta hipótese restou confirmada também.

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A intenção deste trabalho foi de iniciar o debate

sobre este tema sendo necessárias outras pesquisas a qual reclama por

conseqüência outras pesquisas que versem sobre a questão da

completude da lacuna, como por exemplo, uma proposta que seja capaz

de sanar essa lacuna.

A pesquisadora pretende continuar o estudo sobre

esta temática, porém, em um momento futuro.

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ANEXOS

Monografia Da Lei Do Inquilinato

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