Lei Do Inquilinato Comentada1

5/25/2018 Lei Do Inquilinato Comentada1

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COMENTRIOS DA LEI n8.245, de 18 de outubro de 1991Dispe sobre as locaes deimveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

EDITORA SARAIVA

LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME

Advogado scio de Almeida Guilherme Advogados Associados. Bacharel em Direito pelaPontifcia Universidade Catlica de So PauloPUC/SP. Mestre pela PUC/SP. Doutorando pelaPUC/SP. Membro Efetivo da Comisso de Sustentabilidade e Meio Ambiente da OAB/SP e do

Instituto dos Advogados de So Paulo - IASP. Professor da Faculdade de Direito da UniversidadePresbiteriana Mackenzie, nos cursos de graduao e ps-graduao, da PUC/SP (Cogeae), dasFaculdades Metropolitanas Unidas - FMU, no curso de graduao, da Fundao ArmandoAlvares Penteado FAAP, no curso de ps-graduao, da Escola Paulista da Magistratura EPM, nos cursos de Famlia e Meios Alternativos de Solues de Conflitos, e do Ibmec/SP, comoconvidado no curso de LLM. Ex - Coordenador e Professor do curso de Mediao, Conciliao eArbitragem na Escola Superior de Advocacia de So Paulo ESA (ncleo Pinheiros). Autor dediversos livros e artigos jurdicos.

Sumrio. Introduo. Ttulo I Da locao. Ttulo II Dos procedimentos. Ttulo III Dasdisposies finais e transitrias. Lista de abreviaturas.

INTRODUO

A Lei n 8245/91, foi alterada pela Lei n 12.112/2009 a qual modificou os deveres do inquilino

resguardando o proprietrio (CC, arts. 1.225, I1e 1.2282), posto que a lei primeiramente trazia o

inquilino como hipossuficiente da relao, traz o artigo 4 da presente lei a declarao expressa

dessa modificao de situao na relao jurdica, nota-se de pronto que a principal inovao e

evoluo da presente lei se encontra no aspecto processual de forma a trazer novos dispositivos

1CC, art. 1.225. So direitos reais: I - a propriedade; (...)2CC, art. 1.228, caput. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav -la do

poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.


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no novo texto que visam evitar que o locatrio se utilize de artimanhas processuais para que

possa permanecer no imvel as custas do locador obrigando o mesmo a aguardar a soluo do

litgio com o imvel ocupado pelo inquilino desleal.

A presente Lei tratar o contrato de locao de bens imveis residenciais e no residenciais

conforme destacado pelo art. 2.0363do Cdigo Civil. Nesse sentido, importante se faz destacar o

conceito de contrato de locao. Roberto Senise Lisboa traz que: a locao predial o contrato

por meio do qual o locatrio ou inquilino obtm a transferncia provisria da posse de um imvel

ou de sua frao, construdo mediante o pagamento peridico de remunerao (aluguel) ao

locador.4 Por sua vez, Carlos Roberto Gonalves trata o instituto como o contrato pelo qual

uma das partes se obriga a conceder outra o uso e gozo de uma coisa no fungvel,

temporariamente e mediante remunerao.5Para Slvio de Salvo Venosa, a locao, dentro do

conceito romano tradicional, contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante

remunerao, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao de coisas); a

prestao de um servio (locao de servios); ou a executar uma obra (empreitada).6 J Caio

Mrio da Silva Pereira define o contrato de locao como o contrato pelo qual uma pessoa se

obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa no fungvel, mediante certa

remunerao.7 Finalmente, Maria Clara Falavigna diz que: o contrato est definido em lei e

nasce quando algum cede a outra pessoa o uso e o gozo de uma coisa infungvel, por tempo

determinado ou no, mediante uma retribuio8

.

TTULO I

Da Locao

CAPTULO I

Disposies Gerais

3CC, art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.4SENISE LISBOA, Roberto.Manual de direito civil: contratos. 3. v. 4. ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 229.5GONALVES, Carlos Roberto.Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 3. v. 7. ed. So Paulo: Saraiva,2010, p. 306.6VENOSA, Slvio de Salvo.Direito civil: contratos em espcie. 3. v. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008, p. 118.7PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos. 3. v. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009,

p. 229.8HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes, et al. Direito civil: direito dos contratos. So Paulo: Revista dosTribunais, 2008, p. 285.


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SEO I

Da locao em geral

Art. 1 A locao de imvel urbano regula -se pelo disposto nesta lei:

Notvel a falha do legislador quando no especificou corretamente o que se entende por imveis

urbanos, gerando ento dvida naqueles que possuem a funo de interpretar e aplicar o texto

legal, observada tal falha os operadores do direito, tais como: advogados e magistrados

necessitam analisar jurisprudncias e doutrinas para que assim possam efetivamente dar a real

aplicabilidade da presente lei, se definindo ento sob duas ticas predominantes, o imvel urbano

pode ser definido, seja pela localizao ou pela destinao do imvel.

Emprega-se hodiernamente a definio do imvel urbano pela sua destinao, ou seja,

caracteriza-se imvel urbano independentemente de sua localizao estar inserta no permetro

urbano, sendo primordial que se analise a que o imvel se predispe, no caso do urbano utiliza-se

como critrio a utilizao comumente reconhecida como urbana que a ttulo exemplificativo so

os escritrios, moradias familiares, fbricas, comrcio, dentre outros, ao passo que no imvel

rural sua caracterizao se d por aqueles imveis que so utilizados para atividades agrcolas,

pecuaristas ou agro-industriais9

. A diferenciao inicial de suma importncia quando a prprialei especifica o diploma legal a ser utilizado para que se regule com eficincia as relaes

locatcias, uma vez que a este artigo prega que s sero reguladas por esta aquelas que possurem

finalidade estritamente urbana, ou seja, a destinao a que se prope o imvel fator

preponderante para que se possa distinguir a aplicao correta da lei.

Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:

O pargrafo nico se trata das excluses que a presente lei faz em relao as locaes em geral,

ou seja em linhas gerais, todas as locaes que se definirem como urbanas, excetuando-se as

hipteses que se enquadram em algum dos incisos abaixo, esto dentro da rea de atuao da

presente lei, sendo assim continua sendo regulado pelo Do Cdigo Civil. Alis, o Diploma Civil

9 Definio atribuda pelo art. 4 da Lei n 4.504/64Estatuto da Terra


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traz, nos artigos 565-57810, as disposies sobre a locao de coisas que regem alguns dos

dispositivos abaixo.

a) as locaes:

As locaes enumeradas abaixo sero regulamentadas pelo Cdigo Civil e por leis especiais.

1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e

fundaes pblicas;

10CC, art. 565. Na locao de coisas, uma das partesse obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o usoe gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. Art. 566. O locador obrigado: I - a entregar ao locatrioa coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelotempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso

pacfico da coisa. Art. 567. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a estecaber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j no sirva a coisa para o fim a que sedestinava. Art. 568. O locador resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, que tenham ou

pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responder pelos seus vcios, ou defeitos, anteriores locao. Art.569. O locatrio obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conformea natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar

pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao

conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa,finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as deterioraes naturais ao uso regular. Art. 570. Se olocatrio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso dolocatrio, poder o locador, alm de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo aolocatrio as perdas e danos resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, amulta prevista no contrato. Art. 571, pargrafo nico. O locatrio gozar do direito de reteno, enquanto no forressarcido. Art. 572. Se a obrigaode pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenizao excessiva, serfacultado ao juiz fix-la em bases razoveis. Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direitofindo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Art. 574. Se, findo o prazo, o locatriocontinuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao pelo mesmoaluguel, mas sem prazo determinado. Art. 575. Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto ativer em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora

proveniente de caso fortuito. Art. 575, pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo,poder o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade. Art. 576. Se a coisa for alienadadurante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se nele no for consignada a clusula dasua vigncia no caso de alienao, e no constar de registro. Art. 576, 1. O registro a que se refere este artigoser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis darespectiva circunscrio, quando imvel. Art. 567, 2. Em se tratando de imvel, e ainda no caso em que olocador no esteja obrigado a respeitar o contrato, no poder ele despedir o locatrio, seno observado o prazo denoventa dias aps a notificao. Art. 577. Morrendo o locador ou o locatrio, transfere -se aos seus herdeiros alocao por tempo determinado. Art. 578. Salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito de reteno,no caso de benfeitorias necessrias, ou no de benfeitorias teis, se estas houverem sido feitas com expressoconsentimento do locador.


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Artigo regulado pela Lei n 8.666/94 e Decreto-Lei n 9.760/46 cuja matria cinge-se aos

contratos administrativos, posse e propriedade dos bens pblicos.

Por definio o bem pblico de natureza diversa dos bens particulares, no se sujeitando as

regras que l se aplicam.

O patrimnio pblico de interesse coletivo e prepondera em detrimento dos demais, no

podendo em hiptese alguma, para os efeitos desta lei, se sujeitar-se aos institutos protecionistas

que aqui so defendidos, at porque descabido seria que o interesse pblico fosse colocado em

segundo plano para que o interesse do particular fosse atendido, conceito este que seria ofensivo

a todos os postulados do Direito Administrativo, bem como aos princpios fundadores do prprio

Estado.

2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;

A classificao das vagas de garagem previstas no art. 1.33811do Cdigo Civil clara quando se

analisa o real propsito da mesma, pois justificada sua ausncia da gide desta lei quando

observa-se que as mesmas no possuem a funo residencial e tampouco constituem

estabelecimento comercial, porm nesta ltima classificao, imperioso destacar que empresas

especializadas em estacionamento de veculos mediante cobrana que prestam o servio de

manobrista e exercem, portanto, atividade econmica sendo ento merecedores da proteo destalei de forma a garantir a devida proteo a fundo de comrcio desenvolvido por ela, como ser

detalhadamente explanado posteriormente. Brilhantemente, o Superior Tribunal de Justia - STJ

emite comandos reiterados de forma a reconhecer a atividade empresarial exercida por quem

explora o servio de estacionamento quando prolata que: constatando-se, da sua simples leitura,

que o contrato firmado entre as partes expressamente prev que ser regido pelas disposies da

Lei n. 8.245/91 - Lei de Locaes -, bem como que seu objeto constitui-se na locao de rea

urbana de estacionamento para que a empresa R explore a atividade empresarial objeto de seu

contrato social; de se reconhecer a incidncia da Lei n. 8.245/91. Recurso especial

parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (STJ, REsp n 1046717 (RJ) , Rel. Min. Laurita

Vaz, unnime, j. 19.03.09).

11CC, art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais,qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.


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3. de espaos destinados publicidade;

Considera-se espao destinado a publicidade aqueles que visam expor determinado produto ou

servio com o propsito de dar notoriedade pblica utilizando-se de propriedade alheia na forma

de outdoors, pinturas em muros, faixas, banners e itens correlatos que atendam os propsitos

publicitrios. Desta maneira o legislador expressamente exclui desta lei estas hipteses de

locao, pois de maneira alguma atendem os propsitos que aqui so defendidos, tampouco

merecem proteo especial, at porque da natureza das campanhas publicitrias a volatilidade e

efemeridade no necessitando de proteo pois as mesmas no geram fundo de comrcio12.

4. em apart-hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que

prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;

Definio trazida pela Lei n 6.505/77, o permissivo legal supra mencionado busca excluir estas

modalidades observando que este tipo de moradia consiste no apenas na residncia e sim na

prestao de servios obrigatrios ou opcionais, alm do que a lei expressamente os exclui da

proteo deste diploma legal.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

A Lei n 7.132/83 traz o procedimento bem como a definio do que considerado arrendamento

mercantil.

O chamado leasing possui caractersticas prprias que muito divergem e se distanciam da

conceituao de locao, possuindo ento legislao e natureza prpria sendo descabida ento a

incluso desta modalidade sob a proteo da Lei de Locaes, cuidando deste fato o legislador

buscou exclu-lo da gide da mesma.

Conceituando-se claramente observa-se os postulados da Lei n 7.132/83 o leasing negcio

jurdico realizado entre pessoa jurdica na qualidade de arrendadora e pessoa jurdica ou fsica na

qualidade de arrendatrio que possui como objeto o arrendamento de bens adquiridos pela

arrendadora segundo especificaes do arrendatrio para sua prpria utilizao.

12Lembrar que alguns municpios vedam a vinculao de dados publicitrios na cidade. Ex: Prefeitura Municipal deSo Paulo.


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O contrato de arrendamento mercantil formula intermediria entre a locao pura e a compra e

venda, trata-se de contrato de locao sui generis com consignao de compra e venda, no se

confundindo com locao com promessa de compra e venda. , na verdade, uma espcie de

financiamento a mdio ou longo prazo onde o arrendatrio utiliza o bem arrendado mediante

remunerao pagando-o em parcelas que so inicialmente realizadas em carter de aluguel a

empresa arrendadora, porm o arrendatrio ao final do contrato de leasing pode optar por

permanecer com o bem mediante compra e venda, que se assim for feito, os valores pagos a ttulo

de aluguel sero abatidos do valor total do bem, aspecto esse que o principal diferencial da

locao com opo de compra pois neste os aluguis so puramente aluguis devendo o locatrio

pagar o valor integral do bem sendo que o locador se compromete a vende-lo ao final do contrato

de locao.

Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que so

solidrios se o contrrio no se estipulou.

Neste artigo observa-se hiptese onde os devedores so considerados solidrios, observando-se o

postulado de que a obrigao solidria no se presume e sim ocorre derivada de lei, que o caso

que se apresenta, observa-se que no caso so devedores solidrios legais que devero assumir a

dvida no seu todo, cabendo o direito de regresso contra o outro, observando-se que nestamodalidade o credor no necessita obedecer a benefcio de ordem como de caracterstica da

fiana, podendo ento cobrar o cumprimento obrigacional de qualquer um a qualquer tempo

desde que vencida a dvida.

A obrigao solidria a forma que a lei encontrou para que se proteja a obrigao contrada

pelos devedores em funo do credor, e de outro lado a lei tambm resguarda a equidade entre os

devedores para que os dois sejam igualmente obrigados a saldar a dvida de forma equitativa,

possibilitando que o credor cobre igualmente dos dois ou cobre somente de um deles ensejando

direito de regresso de um credor contra o outro.

Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem - se

locatrios ou sublocatrios.


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Consiste-se em habitaes coletivas multifamiliares aqueles imveis subdivididos com a inteno

de que sejam estabelecidas residncias para diversas pessoas, gozando assim de proteo

especfica sendo de suma importncia que as condies estabelecidas para estas moradias tais

como diviso de obrigaes, frao a ser utilizada por cada famlia, bem como diviso de

despesas em geral, seja reduzido a termo no formato de contrato de locao. Seria, pois, uma

espcie de composse locatcia.

As previso legal da existncia de habitaes coletivas uma percepo necessria e inovadora

do legislador, uma vez que uma das formas que a sociedade conseguiu encontrar para que seja

solucionado o problema da moradia, mais conhecidos como cortios. Presumem-se

hipossuficientes aqueles que l residem de modo que sempre estiveram desprotegidos at a

guarida da novel legislao que busca os equiparar a locatrios ou sublocatrios integrando a

estes as devidas protees da presente lei.

Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia

conjugal, se igual ou superior a dez anos.

De acordo com o art. 1.64713 do Cdigo Civil depende de outorga uxria ou marital os itens

elencados neste, sendo que muito embora o contrato de locao que definir prazo igual ou

superior a 10 (dez) anos, no conste naquele rol, a presente lei amplia os casos em que necessria a anuncia do cnjuge, devendo ento por fora de lei o consentimento concomitante

tanto pelo contrato quanto pela sua renovao.

A importncia da vnia conjugal se encontra no fato de que necessrio que se proteja o direito a

meao do cnjuge, pois o contrato de locao avenado por longo tempo constitui em grande

restrio do patrimnio do casal, tendo em vista que os bens so de propriedade da sociedade

conjugal e no de um ou de outro devendo os dois no caso de alienao do bem, ou ento no caso

apresentado neste artigo fornecer sua expressa concordncia para que o negcio jurdico seja

interpretado como fruto da vontade do casal e no de somente um em detrimento do outro.

13CC, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, excetono regime da separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis; II - pleitear, como autor ou ru,acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiana ou aval; IV - fazer doao, no sendo remuneratria, de benscomuns, ou dos que possam integrar futura meao. Art. 1.647, pargrafo nico. So vlidas as doaes nupciaisfeitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.


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Observa-se que no mesmo dispositivo o legislador consagra o princpio da autonomia da vontade,

quando no estabelece prazo limite para o contrato de locao, deixando ao critrio dos

contratantes o estabelecimento deste prazo. Apenas para elucidar, vnia conjugal

Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o

prazo excedente.

O pargrafo nico traz expressa a proteo ao patrimnio e a viabilidade de se pleitear

judicialmente a declarao de ineficcia do contrato de locao por ausncia de sua vnia

correspondente ao prazo que se excedeu, no se trata de invalidade ou nulidade do contrato pois o

mesmo gerou todos os efeitos pretendidos bem como foi revestido da mais perfeita forma da lei.

Trata-se de declarao de ineficcia do contrato no que corresponde somente ao prazo que foi

excedido na ausncia da vnia conjugal. Declarada a ineficcia do contrato o inquilino que ocupa

o imvel estar o fazendo de forma irregular ensejando a respectiva ao de despejo onde o

cnjuge inconformado parte legtima para figurar no plo ativo da contenda.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador

reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa

pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, aque for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

Delineia-se neste os direitos e deveres do locador/locatrio, onde o locador deve se comprometer

a cumprir o contrato em sua integridade at que o mesmo se finde, e em contraponto no justifica

que o locatrio seja obrigado a permanecer com o imvel posto que o interesse do locador a

pecnia, que ser devida pelo locatrio em caso de devoluo do imvel proporcionalmente ao

tempo de cumprimento do contrato, multa esta que dever ser estipulada contratualmente e no

caso de ausncia da mesma o arbitramento e definio de valores ocorrer em juzo.

Importante destacar que este caputfoi alterado pela Lei n 12.112/09, que aperfeioou as regras e

procedimentos sobre a locao de imvel urbano.

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer

de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em


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localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com

prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

isento aquele locador que se viu obrigado a devolver o imvel por fora alheia a sua vontade e

que notificou o locador por escrito com antecedncia mnima de 30 dias, cuja fora que o obrigou

de ordem empregatcia, pois se o empregador seja de qual esfera for, determinar que o mesmo

deve prestar servio em localidade diversa o mesmo dever faz-lo no sendo justo e muito

menos lgico que permanea com o contrato de locao em plena vigncia sem a sua devida

utilizao.

Entende-se por localidade diversa aquela que torna a ida e vinda ao trabalho muito dispendiosa

ou ento que inviabilize o trnsito entre o trabalho e a residncia, de bom grado que se avalie a

possibilidade em faz-lo, sendo que dessa forma deve-se no mnimo considerar localidade diversa

aquela que se situa em outro municpio, devendo-se avaliar caso a caso a aplicabilidade deste

dispositivo.

Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o

imvel a de despejo.

A ao de despejo ao que no possui carter possessrio, pois no possui como fundamento oesbulho14ou turbao15da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lcito oriundo de ato

jurdico perfeito ato protegido pela Constituio Federal16, podendo ento somente ser desfeito

pelas hipteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ao o encerramento

da relao ex locato e seu objetivo emergencial a desocupao do imvel que poder ser

concedida de pronto em sede de medida liminar.

14Esbulho a privao injusta da posse, sofrida por quem legitimamente a tinha. A privao da posse, decorrente deesbulho, indica somente a ocorrncia de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. FRANA, RubensLimongi.Enciclopdia Saraiva do direito. 32. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 545.15Na linguagem comum turbao significa o ato que acarreta tumulto, perturbao ou desordem. Na terminologia

jurdica designa o ato, praticado por algum, do qual decorre violao de direitos alheios ou impedimento doexerccio de direitos alheios. Idem, 75. v., p. 317.16CF, art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aosestrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e

propriedade, nos termos seguintes: (...) XXXVI - a lei no prejudicar o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e acoisajulgada; (...)


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A ao de despejo se mostra como nico meio adequado para que se pleiteie a desocupao do

imvel independente do fundamento que ensejou o trmino da locao, independente se o

contrato de locao era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do

vnculo locatcio se deu por conta do inadimplemento por parte do locatrio, traz o referido

dispositivo competncia exclusiva da ao de despejo para que se legitime a retomada do imvel.

exclusiva da modalidade urbana de locao a ao de despejo17, cujo plo passivo exclusivo

do inquilino, sendo que se a posse se deu por meio precrio, comodato, ocupao indevida, a

natureza da ao possessria, com intuito reintegratrio e reinvindicatrio.

Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em decorrncia

de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel.

Traz a Lei em comento, neste pargrafo nico, a exceo do artigo anterior quando prev que o

contrato de locao se resolve18no caso de desapropriao, ou seja, quando o estado no exerccio

do seu poder de imprio atravs de decreto expropriatrio impede que o locatrio cumpra com

sua obrigao, mas ao mesmo tempo impede que o locador possa reaver o imvel, resolvendo-se

a questo em perdas e danos para ambas as partes19, ressaltando-se que no caso do locatrio

atingido pelo decreto expropriatrio faz jus a indenizao porm no ser pleiteada no

procedimento desapropriatrio, posto que o mesmo segue o princpio de indenizao nica,devendo ento ser reivindicada em procedimento prprio contra o Poder Pblico uma vez que

desapropriao hiptese de aquisio originria do bem, devendo o locatrio buscar o amparo

do Poder Judicirio para que tenha a justa indenizao20, incluindo-se nesta, o fundo de comrcio

eventualmente estabelecido, bem como os lucros cessantes.

Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso

por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.

17O Cdigo de Processo Civil CPC no caso possui regncia complementar na regulao das aes cuja matriaenvolva relaes locatcias, nos termos do art. 79 desta Lei. L 8.245/91, art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil.18A resoluo forma de extino contractual.19Vide CC, art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizaomonetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado.20DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella.Direito administrativo. 14. ed. So Paulo: Atlas, 2002, p. 169.


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Modo de resilio unilateral da relao ex locato, desde que seja o contrato de locao por tempo

indeterminado, reza o permissivo legal que o locatrio pode unilateralmente dar fim a relao

jurdica, porm impe como condio que o locatrio informe ao senhorio que pretenda

desocupar o imvel com antecedncia mnima de 30 (trinta) dias, independente de determinao

judicial.

A resilio de um instrumento contratual, que muito se difere das hipteses de resciso posto que

ato unilateral derivado da ausncia da vontade e se dar continuidade ao pacto contratual,

diferentemente da resoluo que advinda de infrao legal ou contratual.

A resilio pode ser tambm bilateral no caso do distrato (CC, art. 47221), quando as duas partes

querem por fim ao contrato. No caso em comento a resilio unilateral.

Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a

um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.

Quando no cumprida a condio imposta pela lei a mesma impe que o locatrio que

descumpriu a exigncia legal dever ao locador valor equivalente a um ms de aluguel,

acrescidos de todos os encargos locatcios derivados da resilio unilateral, tal imposio vem a

ttulo de indenizao ao locador que viu o contrato no qual fazia parte ser resilido pelo locatrio

no podendo se extinguir a relao locatcia sem justa indenizao que seja suficiente para que olocador no tenha prejuzo.

Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo

usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a

desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nu proprietrio ou do

fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do

fiducirio.

fator caracterizante das figuras do usufruturio e do fiducirio a posse do bem durante um

determinado perodo de tempo, que no momento em que esse se finda, a posse ser transferida

21CC, art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.


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para o nu proprietrio22 e do fideicomissrio23, que so os reais proprietrios do imvel, posto

isso, o usufruturio e o fiducirio perdem o direito de percepo de frutos.

O nu proprietrio e o fideicomissrio so terceiros alheios a relao ex locato, de forma que no

participaram da mesma em nenhum momento, observada tal situao de concluso lgica que

os mesmo no se obrigam a respeitar o contrato firmado entre os detentores temporrios da posse

do bem e o locatrio, podendo ento denunciar o contrato de locao para que o retome

legitimamente, excetua-se deste dispositivo os casos em que o nu proprietrio e o fideicomissrio

expressamente autorizam a locao, caso este em que o contrato de locao possui vigncia e

eficcia completa.

Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da

extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps

esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.

Neste artigo so tratadas as hiptese onde a posse do bem pelo locador temporria, ou seja, a

posse se esvai com o decurso do tempo.

Importante destacar que posse direito pessoal e neste caso no h animus possuendiem adquirir

a posse pela prescrio aquisitiva, ou seja, pela usucapio.

A natureza jurdica do usufruturio e do fideicomisso so as de detentores da posse e do gozo dobem, sendo assim legitimo que se elabore contratos de locao, porm existe um momento em

que a posse devolvida ao proprietrio, que na relao ex locato no so partes, no sendo

obrigados a cumprir o pacto, podendo ento retomar o imvel at 90 (noventa) dias aps a

extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, dando prazo de 30 (trinta) dias

para que o locatrio desocupe o bem. Considera-se mantido o vnculo locatcio se o

fideicomissrio ou o nu proprietrio no denunciarem o contrato no prazo legal.

22Quando uma propriedade, em vez de ser plena, est onerada com um usufruto, diz-se que o titular tem apenas anua propriedade. (...) A nua propriedade o que resta quando se constitui um direito menor que exclui o proprietriodo gozo da coisa: por isso se diz que a propriedade est nua, porque reduzida raiz ou casco. FRANA, RubensLimongi, op. cit., 55. v., p. 107.23Fideicomisso uma forma de substituio em que o herdeiro ou legatrio recolhe a herana ou legado, com acondio de transmiti-los a seu substituto, por sua morte, ou em tempo determinado. Logo, fideicomissrio a

pessoa que, no fideicomisso, recebe do herdeiro ou legatrio (fiducirio) a herana, dada a morte deste, o transcursode certo prazo, ou o advento de condio. Idem, 37. v., p. 169.


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Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o

contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo

determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver

averbado junto matrcula do imvel.

O adquirente que comprar imvel que atualmente recai sobre ele uma relao locatcia, poder

em regra denunciar o contrato para que o locatrio o desocupe em 90 (noventa) dias, com o

fundamento de que o mesmo no fez parte da relao jurdica havida entre locador e locatrio,

porm se o locatrio for precavido e levar seu contrato de locao a ser averbado na matrcula do

imvel, o mesmo gozar de proteo jurdica posto que a averbao o ato pelo qual se d

publicidade aos negcios jurdicos, ganhando assim oponibilidade contra terceiros, ou seja,

qualquer pessoa tem acesso a este contrato e se mesmo assim decidir por realizar a compra do

imvel estar ciente que existe um contrato de locao que dever ser cumprido em sua

integralidade.

1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter

irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

Na mesma esteira do comentrio acima, o promissrio comprador ou promissrio cessionrio quepossui compromisso irrevogvel corretamente registrado na matrcula do imvel24 e que j

possuir imisso na posse do mesmo poder denunciar o contrato no prazo de 90 (noventa) dias

nos mesmos moldes do caputdeste artigo.

2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da

venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno

da locao.

No dispositivo acima examinado pode-se aferir que o direito do adquirente fica resguardado por

no possui relao jurdica com o locatrio no devendo portanto obedecer ao estabelecido no

contrato de locao. Pode-se denunciar o contrato a qualquer tempo dando o prazo de 90

(noventa) dias para que o locatrio desocupe o imvel.

24Veja a importncia de se manter a propriedade registrada, gerando assim direitos reais.


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O texto legal prev exceo quanto a retomada do imvel no caso de alienao25, sendo que no

caso de existir clusula de vigncia do contrato de locao em caso de alienao devidamente

averbada na matrcula do imvel, ou seja, averbado o contrato que possui clusula que determina

que o contrato ir vigorar mesmo com alienao, ningum poder alegar que este contrato era

desconhecido pois a averbao o ato pelo qual se d publicidade aos atos e negcios jurdicos

sendo oponvel erga omnes e dessa forma obriga todos aqueles que esto inseridos naquela

relao jurdica.

Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:

O artigo traz as hipteses de quando o contrato de locao deixa de estar vigente. So elas: (i) por

mtuo acordo; (ii) em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; (iii) em decorrncia

da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e (iv) para a realizao de reparaes

urgentes determinadas pelo Poder Pblico.

I - por mtuo acordo;

O distrato26 uma das formas de extino da relao contratual. um negcio jurdico distinto

que possui como objeto o extermnio da relao contratual que ainda no foi executada porinteiro, ou seja, a extino por mtuo acordo cabvel enquanto o contrato de locao ainda no

chegou a seu trmino. O distrato realizado por instrumento separado que dever conter as

exigncias contidas no art. 472 do Cdigo Civil, sendo que o mesmo dever seguir a forma que o

contrato distratado fora submetido, ou seja, se o contrato foi realizado por escritura pblica o

mesmo s ser considerado distratado se o instrumento for realizado por escritura pblica

tambm, observado isto conclui-se que o art. 472 do Cdigo Civil utilizado no caso dos

contratos solenes, e observando que o contrato de locao no possui forma prevista em lei o

distrato da relao ex locatopoder se dar verbalmente, ou at pela entrega da coisa locada.

II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;

25 Entende-se por alienao no s a compra e venda do imvel, abrangendo-se a doao, estabelecimento deusufruto, permuta etc.26Instituto analisado nos comentrios ao caputdo art. 6 desta Lei.


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A ausncia do cumprimento das condies convencionadas, ou ento, que so derivadas de lei

ensejam uma das hipteses de resciso contratual, ou seja, o descumprimento de determinadas

clusulas ou postulados legais autorizam a qualquer dos contratantes rescindir o contrato de pleno

direito.

III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Causa de resoluo por inexecuo voluntria do contrato, ou seja, finda-se a relao ex locato

pelo inadimplemento da obrigao contratual, ensejando ao locatrio a propositura de ao de

despejo por falta de pagamento cujo fundamento jurdico encontra-se no art. 5 desta lei, se

demonstrando como sada nica para se proceder a retomada do imvel.

A ao de despejo por falta de pagamento deve ser extinta quando o locatrio purga a mora, ou

seja, paga seus dbitos.

IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no

possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou,

podendo, ele se recuse a consentilas.

Trata-se aqui a predominncia do interesse pblico em detrimento do particular pregando que em

caso de obra executada pelo poder pblico se finda a locao, porm no entendimento da Maria

Helena Diniz, se a interveno do Poder Pblico for temporria no considerar-se- resolvido o

contrato desde que exista interesse na execuo do contrato.

Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite -se aos herdeiros.

Transmitem-se as obrigaes aos herdeiros quando ela so impessoais, ou seja no dependem

para sua execuo caracterstica personalssimas, e no caso da locao que no relao intuitu

personae, as obrigaes se transmitem com observncia ao pacta sunt servanda devendo o

contrato prosseguir com sua execuo plena devendo ser cumprido em sua integridade.

Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro subrrogados nos seus direitos e obrigaes:


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No caso de morte do locatrio, o contrato continuar nos seguintes casos descritos nos incisos

deste artigo.

I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e,

sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica

do decujus, desde que residentes no imvel;

Continuam locatrios subrrogados quem de direito herdar e viver sob o poder econmico do

de cujus alm de residir no imvel locado, transmitindo-se assim todos os direitos e deveres da

relao ex locato, pois o escopo do contrato de locao residencial intuitu familiae, devendo

ento preservar a real inteno do contrato de locao que era prover teto a famlia do locatrio,

insensato seria se a morte do locatrio enseja-se ao de despejo contra a famlia do mesmo,

perdendo-se ento caracterstica essencial da relao ex locatoresidencial.

II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no

negcio.

Segue-se o mesmo princpio explanado anteriormente, porm, abrangem-se aqui os casos em quea locao se destina para fins de comrcio, devendo ento ser protegido o fundo de comrcio

estabelecido naquele local, ento o esplio suceder enquanto estiver em curso o inventrio, e

aps a partilha dos bens quem de direito herdar as quotas ou aes daquela empresa, abriga-se se

aqui o carter no pessoal dos contratos de locao independente de quem figure como locatrio.

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio

estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro

que permanecer no imvel.(Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

A locao firmada para fins residenciais configura-se como intuitu familiaeque nada mais que

a denominao da real inteno demonstrada no exerccio da autonomia da vontade, ou seja, no

momento em que os contratantes firmam o contrato, h de se observar que a real inteno era

proporcionar morada a famlia, sendo que no pode-se ater ao formalismo completo devendo-se
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utilizar a interpretao dos negcios jurdicos. Os negcios jurdicos so interpretados em

conformidade com os arts. 11227e 11328do Cdigo Civil.

Devidamente introduzido o conceito, pode-se interpretar o referido artigo, de forma a preservar a

integridade da residncia do cnjuge que permaneceu no imvel locado, devendo a locao

prosseguir com todos os direitos e deveres devidamente subrrogados ao cnjuge remanescente,

mesmo no caso de separao de fato.

1oNas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por

escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Includo pela

Lei n 12.112, de 2009)

A subrrogao tratada nos artigos anteriores deve por fora de lei ser comunicada ao locador, e

ao fiador somente se for esta a modalidade dada como garantia, excluindo- se outras modalidades

tal como o seguro-aluguel.

2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias

contado do recebimento da comunicao oferecida pelo subrrogado, ficando responsvel

pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.

A relao de fiana a acessoriedade em relao ao contrato de locao e, ainda, a finca intuito

personae, ou seja, o contrato de fiana pautado e regido pela confiana que o fiador deposita no

afianado que no caso de ocorrer eventual subrrogao no contrato de locao o fiador pode se

eximir das obrigaes comprometidas por ele na relao original dentro de um prazo de 30

(trinta) dias, sendo que no silencio estende-se ao locatrio subrrogado as garantias prestadas pelo

fiador, no caso do fiador exonerar-se das obrigaes o mesmo ainda ser responsvel pela relao

contratual pelo interregno de 120 (cento e vinte) dias.

Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente,

dependem do consentimento prvio e escrito do locador.

27CC, art. 112. Nas declaraes de vontade se atender mais inteno nelas consubstanciada do que ao sentidoliteral da linguagem.28 CC, art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar de suacelebrao.
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A lei determina a forma que deve se observar para que a autorizao emitida pelo locador seja

vlida para os fins de emprstimo29, sublocao30ou cesso31da locao.

1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar

formalmente a sua oposio.

O consentimento aqui deve ser realizado por escrito de forma indubitvel, no tendo o decurso do

tempo o condo de suprir a manifestao expressa da vontade do locador em emitir sua anuncia

nos casos acima elencados.

2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses

deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua

oposio.

Tratam-se de formas de transferncia da locao, e todas as suas modalidades, sendo que

imperioso que o proprietrio do imvel tome cincia inequvoca dos casos aqui salientados, ou

seja, no so admitidos a ttulo de notificao, documentao dbia ou ento aquelas entregadas

por outro modo a no ser atravs de oficial autorizado pelo cartrio de registro de ttulos edocumentos, sendo est maneira incontestvel e detentora de f pblica com presuno de

veracidade no podendo o locador se eximir da notificao.

Observa-se tambm que aps a notificao obrigatria a manifestao do locador em relao a

transferncia da locao, porm o silncio do mesmo no presume sua concordncia, dependendo

de autorizao escrita para que o locatrio possa efetivar a transferncia da locao.

29

Emprstimo negcio jurdico por meio do qual uma parte obtm temporariamente a posse de determinado bem,para conserv-lo, podendo dele se utilizar, a ttulo oneroso ou gratuito. Os contratos de emprstimo so contratosreais, isto , contratos que possuem eficcia to-somente com a entrega da coisa. SENISE LISBOA, Roberto, op.cit., 3. v., p. 260.30Sublocao a relao ex locatoque se estabelece entre o locatrio de um bem e um terceiro, o sublocatrio,

perante o qual aquele assume a posio de locador do mesmo bem ou de parte dele. Assim, aquele que subloca ficanuma posio bivalente. locatrio com relao ao senhorio ou locador original, e locador com relao ao terceiro, osublocatrio. FRANA, Rubens Limongi. op. cit., 71. v., p. 45.31A cesso de contrato, ou melhor, a cesso de situaes contratuais, consiste na transferncia da inteira posioativa e passiva do conjunto de direitos e obrigaes de que titular uma pessoa, derivados de um contrato bilateral

j ultimado, mas de execuo ainda no concluda. Idem, 14. v., p. 184.


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SEO II

Das sublocaes

Nesta seo ser tratado o instituto das sublocaes, que compreende um contrato de locao

que se efetiva entre o locatrio de um bem e terceiro (o sublocatrio), com a prvia permisso do

locador, que, participando de uma primeira relao jurdica ex locato (contrato de locao), se

vincula a uma segunda (contrato de sublocao), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto

locado.32

Art. 14. Aplicam -se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes.

A relao ex locatoinicial oriunda de um contrato de locao tem como objetivo locar um

imvel para pessoa diversa daquela que seu proprietrio, e no mesmo sistema caminham as

sublocaes que nada mais so do que a locao realizada pelo locatrio original, ou seja, na

sublocao o locatrio o sublocador e o terceiro chamado de sublocatrio, observando tais

definies factvel que se observe as relaes de sublocao sob a mesma tica que a das

locaes.

Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se assublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.

Sob as orientaes anteriores conclumos que a sublocao contrato acessrio ao de locao e

que por conseguinte se submete as direes dadas por este, e que por conseqncia lgica quando

o contrato principal extingue-se os acessrios o seguem sendo extintos tambm sem prejuzo para

o locador, porm gerando direito a indenizao do sublocatrio em face do sublocador.

Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever

ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem

durante a lide.

32DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. 3. v.26. ed. So Paulo: Saraiva, 2010, p. 285.


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O artigo em questo vem resguardar e garantir ao locador o direito de receber os alugueres

convencionados no caso do locatrio no cumprir com o estabelecido em contrato, o permissivo

legal vem legitimar a responsabilidade subsidiria do sublocatrio em relao ao locador original,

uma vez que no existe relao jurdica entre um e outro.

SEO III

Do aluguel

Nesta seo ser tratado o aluguel que pode ser entendido como sendo a retribuio de uma

parte o locatrio para a outra o locador por lhe conceder esta ltima o uso e o gozo de

coisa no fungvel. Em outras palavras, o aluguel corresponde contrapartida paga pelo uso de

uma coisa no fungvel. Decorre, portanto, de um contrato de locao de coisa, o qual, como

destacam todos os tratadistas, de carter oneroso e comutativo33.

Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a

sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.

A liberdade de contratar mais uma vez consagrada quando prolata que de livre conveno das

partes a estipulao do valor do aluguel, porm a lei prestigia tambm a vedao da repudiacontra moeda nacional quando determina que inadmissvel que se estipule valor de locao

baseado em moeda estrangeira, veda tambm a indexao do valor baseado na flutuao cambial

ou ao salrio mnimo de modo a proteger o valor avenado entre as partes e para que no haja

onerosidade contratual excessiva. Isto demonstra que o legislador resguardou a manuteno do

negcio jurdico, a fim de que o locatrio no perca sua residncia por fora de alterao

econmica.

Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes

previstos na legislao especfica.

visada a proteo ao locatrio em face do locador que por fora deste artigo dever utilizar-se

de ndices oficiais ou critrios de reajustes previstos na legislao sendo defeso ao mesmo

33FRANA, Rubens Limongi. op. cit., 6. v., p. 263.


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reajust-lo ao seu alvedrio. A funo social do contrato, prevista no art.421 do C.C34se vislumbra

neste pargrafo nico, como forma de garantir que o contrato se reajuste mediante prvia

estipulao legal, de forma a tratar a questo com equidade.

Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como

inserir ou modificar clusula de reajuste.

Mais uma vez vem prestigiado a autonomia da vontade das partes inclusive no que tange o

estabelecimento dos valores do aluguel que dever ser pago pelo locatrio bem como

convencionar quando ir ser reajustado e se poder ser reajustado

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato

ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de

ajust-lo ao preo de mercado.

Se no houver concordncia das partes quanto ao reajuste do aluguel, depois de trs anos de

locao ambas podero ingressar e provocar o judicirio para que o aluguel seja reajustado ao

valor de mercado judicialmente. Observa-se aqui o enfraquecimento paulatino do pacta sunt

servanda, de modo que prev a lei de modo justo que seja possvel reajuste do preo do aluguelpara que se evite eventual onerosidade excessiva e que dessa forma incorreria no

descumprimento da funo social do contrato, ensinamento vigente e que ganha terreno em nosso

ordenamento, o atingimento do valor ou no de mercado em acordo de majorao de aluguel

entre locador e inquilino no constitui bice para impedir que o aluguel seja revisto novamente

no prazo trienal , e assim que a jurisprudncia ptria aclara as questes que envolvem este tema

Hiptese em que o locador ajuizou ao revisional dentro de trs anos do acordo de majorao

de aluguel realizado com o locatrio. A orientao predominante nesta Corte no sentido da

impossibilidade de se propor lide revisional nos trs anos posteriores a acordo de majorao de

aluguel firmado entre locador e locatrio, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91,

independentemente se o novo valor alcanou ou no o patamar de mercado. Recurso especial

34Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.


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conhecido e provido. (STJ, REsp n 264556 (RJ), Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura,

unnime, 22.04.08). A Lei 9.307/96 veio regular o instituto da arbitragem como forma de soluo

de conflitos no sistema jurdico ptrio, tal lei ganhou fora e amplamente utilizada nos dias de

hoje para que a questo da reviso do valor do contrato seja resolvida, podendo se estipular

clusula arbitral especfica para tal finalidade

Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder

exigir o pagamento antecipado do aluguel.

princpio das relaes locatcias para que se evite eventuais abusos do locador que o valor do

aluguel seja devidamente quitado aps trinta dias da ocupao e assim subsequentemente,

inclusive nas sublocaes, excetuando-se apenas os casos de locao por temporada.

Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas habitaes coletivas

multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao.

A inteno do nobre legislador no permissivo legalsub examine evitar que o locatrio se

utilize da sublocao como meio de obter lucro, e pondera que no pode o mesmo obter

vantagem de algo que no de sua propriedade ao passo que o proprietrio ficaria emdesvantagem na relao jurdica, salvo no caso das habitaes multifamiliares , ou seja o

legislador entende que no pode prosperar nas relaes contratuais o enriquecimento ilcito nas

sublocaes, nos moldes dos art. 884 a 886 do C.C35

35 Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer custa de outrem, ser obrigado a restituir oindevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios.

Pargrafo nico. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu obrigado a restitu-la, e, se a coisa no mais subsistir, a restituio se far pelo valor do bem na poca em que foi exigido.

Art. 885. A restituio devida, no s quando no tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mastambm se esta deixou de existir.

Art. 886. No caber a restituio por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcirdo prejuzo sofrido.


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Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatrio a reduzir o

aluguel at os limites nele estabelecidos.

Salienta ainda que no caso do sublocador descumprir o determinado neste pargrafo nico,

permite que o sublocatrio reduza o pagamento de seu aluguel at o limite do contrato inicial.

SEO IV

Dos deveres do locador e do locatrio

Importante destacar que esta seo cuida especificamente dos deveres das partes contratantes, ou

seja, das obrigaes oriundas e intrnsecas ao prprio contrato de locao.

Art. 22. O locador obrigado a:

As obrigaes elencadas neste artigo se referem aquelas que so responsabilidade exclusiva do

locador tendo em vista que ele ser o principal beneficirio das contribuies aqui enumeradas,

so ao todo dez obrigaes que podem aumentar por conta da autonomia da vontade, podendo

estas fazerem parte do contrato de locao.

I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

obrigao do locador entregar o imvel com todas as caractersticas que lhe so pertinentes e

essenciais ao uso a que ele se destina, sendo incabvel a locao de imvel cuja sua destinao se

torna impraticvel por falta de caracterstica essencial. Ex: casa sem telhados para fins

residenciais ou com problemas de encanamento

II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;


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O objetivo do dispositivo legal visa proteger o locatrio de eventual esbulho36ou turbao37na

posse em conseqncia de atos do senhorio, de modo que o presente artigo no abrange os casos

em que tais atos ocorram sem o controle do locador.

Utiliza-se o permissivo legal para evitar que o locador incomode o inquilino com vistorias

desavisadas ou qualquer outra forma de constrangimento

II - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;

obrigao do locador reparar o imvel durante a locao quando deve reparar o imvel de

deteriorao oriunda de caso fortuito ou de fora maior, condio essencial ao cumprimento do

contrato e para a preservao da relao ex locato, sendo que as simples ficaro por conta do

inquilino, posto isso conclui-se que os reparos de grande vulto originados sem a culpa do

inquilino so de obrigao do senhorio para que se preserve a essncia do imvel sendo que no

caso de no cumprimento desta determinao ensejar para o locatrio o direito de rescindir o

contrato por inadimplemento do locador, resolvendo-se a obrigao em perdas e danos.

IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

Os defeitos anteriores ao incio da relao locatcia so de inteira responsabilidade do locador,com o intuito de preservar o inquilino de eventuais danos preexistentes que comprometam a

execuo plena da relao ex locatodevendo ento o locador repar-las, sendo que se o dano for

essencial ao imvel pode o inquilino rescindir o contrato, ou ento abater o valor no aluguel.

V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel,

quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

36Esbulho: a privao injusta da posse, sofrida por quem legitimamente a tinha. A privao da posse, decorrentede esbulho, indica somente a ocorrncia de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. FRANA, RubensLimongi.Enciclopdia Saraiva do direito. 32. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 545.

37Turbao Ato impeditivo ou atentatrio contra o exerccio da posse, a turbao da posse pode ser:positiva,quando a violncia consiste em invadir terreno alheio, e negativa, quando o intruso impede o livre uso do terreno

pelo possuidor. O possuidor tem direito a ser mantido na posse, em caso de turbao. FRANA, RubensLimongi. Enciclopdia Saraiva do direito. 75. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 317 e 318


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O locador dever para a sua prpria proteo fornecer uma lista minuciosamente discriminada

com todos os defeitos de conhecimento dele no imvel com a finalidade de cientificar o locatrio

de modo a elidir quaisquer imputaes no que tange a preexistncia de defeitos para que o

locador no venha a arcar com eventuais danos causados pelo locatrio. No caso do locador no

fornecer tal lista o mesmo sujeita-se a no exigir perdas e danos por eventuais prejuzos, tal

descrio produzida e deve estar de acordo com o olhar do homem mdio, e no sob a tica de

um expertem engenharia.

VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a

quitao genrica;

O pagamento de aluguis so configurados como obrigaes quesveis, ou seja, dependem de

instrumento comprobatrio de pagamento com a quitao, vedando-se quitao genrica, posto

que o pagamento dos alugueres so compostos por vrias parcelas, sejam o aluguel em si,

encargos, impostos, etc, sendo que obrigatrio que o senhorio fornea quitao discriminada de

todos os pagamentos realizados para que dessa forma o inquilino saiba indubitavelmente o que

pagou e o que foi quitado.

VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestascompreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu

fiador;

As conhecidas taxas de contrato so encargos exclusivos do locador pois o imediato beneficirio

da administrao de bens o prprio locador, sendo vedada qualquer conveno em contrrio. Na

segunda parte do permissivo legal percebe-se que o locador geralmente realiza uma pesquisa com

a finalidade de aferir a idoneidade financeira do locador e de seu fiador para que possa se

revestir de segurana minimizando os riscos de eventual inadimplncia por parte do locador, e

garantir que seu fiador possua condies para honrar o compromisso descumprido pelo

afianado.


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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que

incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no

contrato;

O artigo em anlise muito embora tenha fora legal, no cogente, ou seja, admite disposio da

partes de modo que podem expressamente convencionar de modo contrrio. Os impostos

incidentes sobre o imvel sero suportados pelo senhorio, bem como a indenizao suplementar

em caso de incndio caso os bens mveis do inquilino forem afetados pelo fogo.

IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que

estejam sendo exigidas;

direito do locatrio ter conhecimento que as obrigaes que so suportadas por ele sejam

devidamente comprovadas.

X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

O presente artigo relaciona-se e vem proteger o inquilino de despesas avolumadas por reparos

realizados que beneficiam exclusivamente ao locador, conforme reza o pargrafo nico desteartigo, entende-se por extraordinrias aquelas que no se refiram ao fatos rotineiros de

manuteno do edifcio.

Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no

se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:

As despesas ordinrias so aquelas que se referem s despesas corriqueiras necessrias a

manuteno cotidiana para a constncia da prestao de servios e continuidade do

funcionamento de equipamentos que compe a estrutura do condomnio, sabendo o que se

considera como despesa ordinria, pode-se concluir que as despesas que possuem carter

extraordinrio so aquelas que no se realizam cotidianamente, que visem o investimento na

estrutura do condomnio com o escopo de valoriz-lo, ou ento aqueles reparos de grande vulto


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que se realizam com um intervalo de tempo considervel, que exemplificadamente este artigo

traz alguns casos desta modalidade de despesa.

a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;

So obras para fins desta alnea aquelas que importem em reforo estrutural do edifcio,

construo de novas instalaes, reparos emergenciais e itens correlatos que no sejam aqueles

recorrentes a ponto de serem considerados ordinrios, para que se possa realizar tal reforma ou

acrscimo imperioso que seja requerido alvar na Prefeitura do local onde o imvel est

situado.

b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias

externas;

O reparo dos danos causados pelas intempries que so naturalmente causados pela ao do

tempo ou pelos ataques do clima tais como chuva, granizo, vento, so consideradas despesas

extraordinrias pois tem como caracterstica a falta de habitualidade na ocorrncia destes itens.

c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;

Os edifcios que se destinam a moradia de diversas famlias e que possuem unidades autnomas

em forma de condomnio horizontal38 devem possuir condies mnimas de habitabilidade

definidas em legislao especial, que deve ser cumprida a risca por oferecer risco iminente a

segurana e a sade de seus habitantes, tais reparos se caracterizam por serem duradouros e que

se revertero inevitavelmente ao locador, razo pela qual se imputou a este a responsabilizao

pelo pagamento desta modalidade de despesa.

d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em

data anterior ao incio da locao;

38 Vide art. 1.331 e seguintes do C.C


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As despesas que decorrerem de encargos trabalhistas devidos em funo de dispensa de

funcionrios devero ser suportadas pelo locador, desde que estas se originem em data anterior ao

pacto locatcio.

e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao,

de esporte e de lazer;

A adequao do edifcio as normas vigentes de segurana bem como aqueles investimentos que

agreguem valor ao condomnio tais como as melhorias em sistemas de telefonia e

intercomunicao ou, ento, a implementao de ncleos de lazer e desporto, correspondem a

despesas do locador, pois muito embora seja o locatrio que ir se utilizar destes benefcios o

locador que ser o real beneficirio em virtude da valorizao do bem.

f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;

Assim como o item anterior a valorizao do imvel experimentada pelo investimento em

decorao e/ou paisagismo ser revertida em exclusividade ao locador, no cabendo ao locatrio

arcar com tais despesas pois delas nada ir se beneficiar.

g) constituio de fundo de reserva.

O fundo de reserva aquele acumulo de dinheiro repartido entre todos os condminos, que

possui a finalidade de suprir eventual emergncia ou ento que vise algum investimento no

condomnio, e deve ser suportado pelo locador pois ser revertido exclusivamente ao proprietrio

do imvel.

Art. 23. O locatrio obrigado a:

Este artigo refere-se as obrigaes referentes ao locatrio. Essas obrigaes no exaurem outras

que possam vir a aparecer no contrato de locao.


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I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente

exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao

vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;

Traz aqui a regra que define o prazo e a espcie de pagamento a ser realizado na relao ex

locato, a obrigao quesvel, ou seja, deve ser quitada no local da obrigao que o imvel

locado salvo disposio em contrrio, devendo ser efetuada no prazo definido pelo contrato ou na

ausncia deste at o 6 dia til do prximo ms do vencido.

II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza

deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse

seu;

Cumpre ao inquilino a utilizar corretamente o imvel, utilizando-o para o propsito a que se

destina, sendo vedado o desvio de uso do imvel, devendo tambm o locatrio utilizar-se de toda

cautela necessria para que a integridade do imvel seja resguardada, cuidando do mesmo como

se dele fosse.

III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraesdecorrentes do seu uso normal;

Repara-se que neste inciso h a obrigao do locatrio em devolver o imvel no mesmo estado

que ele se encontrou sob pena de ter de repar-los ou responder por perdas e danos, tal aferimento

s possvel pois se o locador seguiu a regra do art. 22 V e forneceu relatrio discriminado com

todas avarias do imvel, os itens que se ausentarem desta lista configuram-se como dano causado

pelo inquilino, porm excetua-se deste dispositivo os danos que so causados pelo uso comum e

natural do bem, aqueles que so oriundos da prpria utilizao, de forma que se o danificar e

houver assinado contrato que possua clusula de declarao de entrega do imvel em perfeito

estado caber ao locatrio o ressarcimento dos danos por ele causados, e em consonncia com

este comentrio a jurisprudncia o corrobora na mesma esteira Locao. Indenizao. Danos no

imvel. Responsabilidade do locatrio. Tendo o locatrio concordado com as condies

constantes na clusula 5 a do pacto locatcio, competia-lhe exigir uma vistoria inicial para o


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resguardo de seu direito e alforriar-se de eventual indenizao por danos -, decorrentes do mau

uso da propriedade locada, razo pela qual d-se parcial provimento ao recurso. (TJSP, AC. n

992.08.003814-9, Rel. Des. Clvis Castelo, unnime, j. 24.05.10), observando ao explanado neste

comentrio observa-se a importncia em se realizar o termo de vistoria no imvel antes da

contratao.

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou

defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;

de responsabilidade do locatrio informar imediatamente ao locador o surgimento de danos que

so de sua inteira responsabilidade devidamente estabelecida no contrato, podendo as partes

convencionar quando o locador responsvel pelos danos, que so os casos de danos estruturais

ou aqueles que so essenciais para a utilizao do imvel, tendo como exemplo os reparos

realizados em telhado ou ento rachaduras estruturais no imvel.

V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes,

provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Os danos realizados por utilizao indevida do imvel ou que so oriundos de negligncia soobrigaes a ser suportadas pelo locatrio, mesmo que tais danos forem causado por terceiros que

estavam na dependncia do imvel com seu consentimento.

A negligncia interpretada no direito civil brasileiro como ato ilcito conforme ditames do art.

18639do C.C, gerando assim responsabilidade civil na modalidade subjetiva em consonncia com

o art. 927 caput40do mesmo diploma legal.

VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por

escrito do locador;

39 Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano aoutrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito40 Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repar-lo.


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A preservao da integridade do imvel de responsabilidade inteira do locatrio, muito embora

o mesmo seja possuidor direto do imvel, no pode em hiptese alguma por liberalidade sua

alterar a essncia do imvel, ou ento de alguma forma descaracteriz-lo pois no proprietrio

do mesmo no podendo dispor livremente do imvel, observado isso a lei permite que o locatrio

realize tais modificaes desde que todas elas sejam aprovadas por escrito pelo locador que o

verdadeiro proprietrio do imvel, nico legitimado para dispor livremente do bem.

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos

condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica,

ainda que dirigida a ele, locatrio;

de responsabilidade do locatrio informar ao locador eventuais correspondncias relativas a

tributos, encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia do Poder

Pblico mesmo que sejam dirigidas ao locatrio, posto que de interesse do proprietrio do

imvel.

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;

Por obviedade as despesas relativas ao consumo dos servios, de inteira responsabilidadedaquele que o consumiu, que no caso o prprio locatrio.

IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante

combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado

por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;

permitido ao senhorio vistoriar o imvel de sua propriedade, bem como designar mandatrio

para que o faa em seu lugar, sempre observando os postulados de no perturbar previstos no

art.22, II, devendo desta maneira agendar data e hora para que o faa, prev o referido artigo

tambm que no caso de existir interessado na aquisio do imvel a vistoria tambm permitida.

X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;


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Por ser o usurio e deter a posse direta do imvel o locatrio deve obedecer todas as regras

concernentes ao bom convvio e regimentos definidos pelo condomnio.

XI - pagar o prmio do seguro de fiana;

O locatrio obrigado a pagar o premio de seguro fiana se assim foi exigido pelo locador como

garantia locatcia.

XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.

Ao locador se obriga o pagamento das despesas ordinrias de condomnio e ao locatrio as

extraordinrias.

1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao

respectiva, especialmente:

So includas e consideram-se despesas ordinrias de condomnio aquelas despesas que so

essenciais ao bom funcionamento e cumprimento das obrigaes condominiais, de forma a

conserv-lo, posto que de benefcio coletivo e do prprio utilizador, saliente-se que o rol aqui

elencado no possui aspecto taxativo podendo novas despesas serem consideradas ordinrias,

desde que amparadas pelas balizas j delineadas.

a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do

condomnio;

Os funcionrios que prestam seus servios a manuteno do edifcio, tais como faxineiros,

zeladores, eletricistas, sndico profissional, devem ser remunerados pelo prprio condomnio, no

se justificando portanto que o locador suporte tais despesas uma vez que os servios prestados

por estes funcionrios so de gozo exclusivo do condmino utilizador da unidade, que no caso o

locatrio.

b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;


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de concluso lgica que as despesas acima descritas, por serem de utilizao imediata mediante

aferio de consumo devem ser suportadas por quem as utiliza, que so os moradores do

condomnio, onde se incluem os locatrios, razo pela qual os mesmos devero suportar tais

despesas.

c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;

A deteriorao da pintura das reas que so comuns a todos os condminos ocorre de forma

recorrente, no devendo o administrador de condomnio aguardar at a total deteriorao para que

tome alguma providencia, sendo de sua obrigao que o conserve adequadamente, assim como a

limpeza fundamental para a manuteno de condies bsicas de habitabilidade e de higiene.

d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,

mecnicos e de segurana, de uso comum;

Fala-se em manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,

mecnicos e de segurana, de uso comum e no em reparo ou troca, obrigao do locatrio

arcar com estas despesas pois as mesmas fazem parte do rateio mensal entre todos os moradores a

fim de se preservar o bem comum e a constncia da utilizao destes servios.

e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados

prtica de esportes e lazer;

Novamente o que imputado como dever do locatrio somente a manuteno das boas

condies das instalaes, despesa esta que se faz necessria para que se evite danos de maior

escala no futuro.

f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;

A obrigao do locatrio pagar aquelas despesas que so oriundas do uso comum e que so

corriqueiras, tais como os elevadores que so passveis de desgaste pela grande utilizao, o


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sistemas de porteiro eletrnico que essencial para segurana do condomnio, e as antenas

coletivas que so utilizadas pelos moradores e que tambm so passveis de pequenos defeitos.

g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;

Os reparos de grande vulto ainda sero suportados pelo locador, porm aqueles que no

necessitarem de grandes expensas e que so aqueles que se caracterizam desgaste comum por

utilizao, devero ser suportadas pelo locatrio do imvel em questo.

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;

As dvidas que so contradas no perodo de vigncia da relao ex locatodevero ser suportadas

pelo locatrio, uma vez que pelo mesmo fundamento deste artigo o mesmo que fora o real

beneficirio das despesas que originaram o saldo devedor.

i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou

complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo

anterior ao incio da locao.

Muito embora o fundo de reserva seja de obrigao do locador o locatrio dever restitu-lo se o

mesmo foi utilizado com alguma despesa descrita nos itens acima, posto que o locatrio que foi o

verdadeiro beneficirio.

2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,

desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a

qualquer tempo a comprovao das mesmas.

necessria a previso oramentria e o rateio para que seja caracterizada como despesa

ordinria, pois se conclui que estas despesas fazem parte do dia a dia do condomnio pela sua

previsibilidade, ao passo que as extraordinrias tem como caracterstica a imprevisibilidade da

sua ocorrncia. E assim como obrigao do locador em arcar com tais despesas de outra mo


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seu direito exigir a comprovao da existncia das mesmas, a qualquer tempo, sem necessidade

de concordncia do condomnio ou do locador.

3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma

pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste

artigo, desde que comprovadas.

Se determinado edifcio for de propriedade de uma nica pessoa assim como todas suas unidades,

os locatrios que l habitarem continuaram submetidos aos ditames deste artigo, possuindo como

encargos todos os itens do 1, porm tais despesas devero necessariamente ser devidamente

comprovadas.

Art. 24. Nos imveis utilizados como habitao coletiva multifamiliar, os locatrios ou

sublocatrios podero depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construo for

considerada em condies precrias pelo Poder Pblico.

O artigo examinado consiste na faculdade de se depositar judicialmente o valor correspondente

aos alugueres por eventual inabitabilidade devidamente atestada pelo rgo competente, tal

faculdade possui dupla finalidade, sendo que na primeira vem o referido dispositivo possuir ocondo de elidir eventual despejo do locatrio ou dos sublocatrios, e na segunda consiste em

uma forma de se obrigar o locador a realizar os reparos necessrios a habitabilidade do imvel

locado.

1 O levantamento dos depsitos somente ser deferido com a comunicao, pela

autoridade pblica, da regularizao do imvel.

O valor depositado judicialmente s poder ser levantado em favor do locador desde que o

mesmo comprove a regularizao do imvel atravs de comunicao do Poder Pblico

competente.

2 Os locatrios ou sublocatrios que deixarem o imvel estaro desobrigados do aluguel

durante a execuo das obras necessrias regularizao.


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Protege-se os inquilinos que no esto no pleno gozo de seus direitos originados da relao ex

locatouma vez que no esto executando o objeto principal do contrato de locao que consiste

na habitao do imvel, e no o esto realizando por culpa do locador que no promoveu os

reparos necessrios, vem a lei portanto eximir os inquilinos de realizarem os pagamentos dos

aluguis.

3 Os depsitos efetuados em juzo pelos locatrios e sublocatrios podero ser levantados,

mediante ordem judicial, para realizao das obras ou servios necessrios regularizao

do imvel.

A lei permite que os depsitos realizados sejam levantados mediante ordem judicial com o intuito

de que sejam realizadas as obras necessrias e exigidas pelo Poder Pblico.

Art. 25. Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e

despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o

aluguel do ms a que se refiram.

Desde que previstas contratualmente que os encargos locatcios ficaro as expensas do locatrio,os mesmo podero integrar o valor cobrado no aluguel do ms no qual a se refiram.

Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da

advindas, salvo se o locatrio reembols-lo integralmente.

Os benefcios experimentados por ocasio da antecipao do pagamento sero desfrutados com

exclusividade pelo locador, salvo se o locatrio reembolsar ao senhorio a integridade do valor

desembolsado.

Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o

locatrio obrigado a consentilos.


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O locatrio possui obrigao de consentir os reparos de grande urgncia desde incumba ao

locador, sob pena de desfazimento da relao ex locato.

Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao

abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder

resilir o contrato.

Nota-se aqui que se os reparos forem extensos e se perdurarem por mais de 10 (dez) dias o

inquilino possui o direito de abatimento dos valores correspondentes ao perodo q

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