Make Net Zero Energy Refurbishments for Houses a Mass...
Transcript of Make Net Zero Energy Refurbishments for Houses a Mass...
Make Net Zero Energy Refurbishments
for Houses a Mass Market Reality
Deliverable 2.2
Assessment of financing options,
business case and work plan for WP4
This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020 research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 2 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
1. Introduction
The Transition Zero project has received funding from the European Union’s Horizon 2020 research
and innovation programme under grant agreement No 696186 to make Net Zero Energy (E=0)
refurbishments a market reality in the UK, France and The Netherlands. The project aims to facilitate
commitments for 5,000 houses in the British and French market and building a pipeline of additional
demand. Transition Zero will achieve this through creating a viable refurbishment proposition for
social housing organizations, financiers and governments, enabling them to tune their financing
products and regulations. It will challenge the construction sector to start an ambitious innovation
process to deliver the proposition. Taken together, this massive demand, the security that there will
be finance available and an enabling regulatory environment will de-risk the innovation investment for
the builders. The project works through establishing a Transition Zero market development team in
each of the participating countries.
Work package 2 is about Validating and tuning the business and delivery model for the UK and French
markets, building on the earlier experiences in the Netherlands.
This deliverable, D2.2, sets out the assessment of financing options, the business case and the work
plan for WP4 (Structured finance – designing business models and financing products that drive
delivery of E=0 solutions in each country). It contains three main sections, relating to the UK (in
English), to France (in French) and to the Netherlands (in Dutch).
2. United Kingdom
2.1 Energiesprong UK – TRANSITION ZERO Business Case for net zero energy refurbishments
This paper summarises the business case for net zero energy refurbishments for social housing
providers in the UK. The business case is based on and supported by an excel-based financial model.
The financial model and resulting conditional business case is being tested and improved through early
market demonstrators in the next phase of the Transition Zero project.
Introduction
The purpose of the financial model is to establish the investment envelope that is available for a net
zero energy refurbishment based on existing building characteristics and reduced operational cost post
refurbishment (enabled by the performance warranty for 30+ years). This approach implies that
properties with the highest planned investment through repair/maintenance and major repairs will
have the largest scope for investment; these are likely to be properties with poor energy performance
and in relatively dilapidated state. As industry innovates costs for net zero energy refurbishments
come down, thus a smaller financial envelope is sufficient to implement the solution.
Early demonstrators of Energiesprong implementations should therefore be chosen on the basis of
already high planned investment (for maintenance and major repair works) and other properties
should be added as the cost / unit goes down.
Page | 3 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
The Energiesprong concept is based on the assumption that the capital investment required to deliver
net-zero energy refurbishments is covered by:
Aggregating planned routine & maintenance and major repairs cost over a 30 year period (the
period of the net zero energy performance warranty)
Creating an ‘energy plan’ for tenants (which is equal or less than their current combined utility
bills) which is then paid to the housing provider (additional revenue stream)
The principle assumption is that rental income is not required for the financing of the net zero energy
refurbishments; this is to ensure that the current business model of housing providers to use their
rental income to finance new development is not impacted (see also paper D2.2 on financing options).
However, the finance model provides an option to add a percentage of the rental income to the
financing of Energiesprong where housing providers use (a proportion of) their rental income to
maintain their assets.
Based on the financial model of Energiesprong UK various financial envelopes have been developed to
be tested against what solution providers (industry) will be able to deliver. It is anticipated that there
will be a gap in the financial envelope that is available for the first prototypes and the investment
required by industry to deliver those prototypes. By adding assumptions around the cost for
prototypes, number of units and discounts / cost savings through product innovation the finance
model is able to calculate the gap in investment from prototypes through initial scaling volumes and
leading to a mass market introduction of net zero energy refurbishments.
2.1.1 Initial results (based on V1.3 of the Energiesprong UK business model)
Using a mid-terrace house (77 m2; 2 storeys, built between 1930 and 1949, on dual fuel gas and
electric), owned and managed by a housing association (HA) the following investment envelope is
calculated:
£42,573 capital investment for an Energiesprong installation (NPV-based)
£17,162 for 30 years Energiesprong-related maintenance (£572 per annum)
£11,533 for 30 years non-Energiesprong-related maintenance and major repairs (£384 pa)
This TCO (total cost of ownership) of this reference case is £71k (c.85k EUR) is lower in comparison to
NL and FR.
Underlying assumptions for this calculation: Post Energiesprong assumptions:
6.5% discount rate 11kW energy storage included; 5kW of solar PV installed
4.2% cost of borrowing £80/month energy plan (CPI-linked)
30 year term; 100% debt finance 1% bad debt on energy plan
Management cost, Planned & Routine Maintenance, Major Repairs cost as per sector averages (HCA Global Accounts 2015)
10% reduction in management cost
25% reduction in planned & routine maintenance (of which 75% available for ES maintenance; 25% non ES)
75% reduction in major repairs
Based on the modelling work to date there are a number of opportunities to increase the financial
envelope for an Energiesprong investment; these can be divided into internal (e.g. housing providers
themselves can take decisions), external aspects (needs somebody else to assist), and solution design
related (e.g. specific technologies included in solution). Please note that the following example
Page | 4 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
calculations are stating the increase in the financial envelope for that specific measure compared with
the reference case; it is possible to combine a number of the proposed measures to tune the finance
model.
Internal decisions that would increase the financial envelope:
Increase the building lifetime post Energiesprong. The business model allows for a lifetime
extension of the building post Energiesprong but the presented results are based on the same
lifetime before and after an Energiesprong installation. In the Dutch business model the
lifetime of the building is extended by 25-40 years which adds significantly to the financial
envelope. In the UK business model a lifetime extension of 5 years on the reference case
increases the investment envelope to £65.7k + £20k ES maintenance + £13k non-ES
maintenance.
Allocate 100% of major repair cost to Energiesprong. The business model currently allows for a
residual major repairs budget (25% of pre-Energiesprong budget) to cover any works outside
the Energiesprong solution. This would bring the investment envelope for Energiesprong up to
£45.9k against the same reference case.
Adding rental income to Energiesprong finance. The business model currently assumes that
rental income is not used to repay the Energiesprong investment. This is a reflection of the
current business model of housing providers not to use rental income for stock improvements.
Adding 10% of rental income to refinance Energiesprong would increase the investment
envelope to £52.6k.
External factors that would improve/impact on the financial envelope:
Reduce the cost of finance. The business model uses two default finance rates: 2.8% for LAs
and 4.2% for HAs. Bringing the cost of finance down to LA-rates (2.8%) increases the
investment envelope for Energiesprong to £50.7k; a borrowing rate of 2% would result in
£56.5k.
Total cost of living/rent flexibilities. The energy plan carries an element of risk for the housing
providers; greater flexibility in rent setting (e.g. linked to energy performance) and/or
establishing a total cost of living (rent + service charges + energy charge) could reduce this risk.
Equally a charge attached to the property (using Green Deal legislation) could decouple the
energy plan risk from the housing provider and give an opportunity to third party investors (on
the back of the long term energy performance contract).
Increase in FiTs/link energy generation + export tariffs to consumption tariffs/net metering.
The current business model has to assume a proportion of energy that is purchased at retail
price to cover seasonal undersupply from the on-site generation (e.g. during winter). Although
energy storage can overcome this issue to an extent the business model still relies on paying
for energy at a price 3 times higher than the generation/export tariff. This means
Energiesprong solutions in the UK may have to become net positive rather than net zero to
make up the shortfall in finance. This is a point to be discussed in more detail between
demand and supply (to define exact ‘Energiesprong’ parameters for the UK) but equally also
with DNOs (opportunity to reduce maintenance/upgrade investment) and UK government.
This needs to be linked to the wider debate about time-of-use-tariffs as it may be appropriate
to consider an intermediary who provider real-time switching on an hourly basis to secure kW-
prices below a fixed cost.
Page | 5 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
These internal and external factors will be used to improve the conditional business case. During the
next phase of the Transition Zero project Energiesprong UK will also add more in-depth energy
modelling to the financial model, e.g. seasonal generation/consumption cycles and time-of-use tariffs.
Solution design factors that would improve/impact on the financial envelope:
Increase size of installed solar PV: the business model allows for varying sizes of solar PV
installation as well as energy storage. For example, adding another 2kW of solar PV (default is
5kW) would add £1,400 to the capital investment envelope.
Renewable Heat Incentive (RHI): the UK provides income tariffs for renewable heat
generation; as these are set for specific technologies (e.g. air-source heat pumps, solar-
thermal etc.) the income will be dependent on the solution design; the UK business model is
set up to include RHI but the default is set to zero so as not to compromise innovation in the
solution design.
2.1.2 Next steps to test and improve the UK business case
The current conditional business case will be tested by Energiesprong through early market
demonstrators; the market testing is essential to identify options to improve the business case which
will enable the market to scale. These early market demonstrators will be delivered using project-
based finance, including elements of grant (not from Transition Zero).
The following diagram illustrates the wider context and how Energiesprong UK plans to deliver the
overall aim of the Transition Zero project to create a volume market for net zero energy
refurbishments.
Page | 6 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
2.1.3 ANNEX: Overview of the modelling approach
What has been modelled?
DATA INPUT
General: building archetypes, EPC/SAP rating, building lifetime, age band, location
Rent, service charges and provider type: selection of geographic area and local authority
owned stock or housing association
Provider cost: management cost, routine & planned maintenance, major works
Utilities cost: default is based on selected archetype
Energy generation: Feed-in-Tariffs, solar PV system size, RHI, energy storage
Energy plan: monthly charge to resident, energy bundle provided
Financing options: debt, grant, own investment, borrowing rate and discount rate
MODEL OUTPUT
Investment capacity for Energiesprong and maintenance budget
Total cost of living (impact on tenant)
Options to test various scenarios
Key calculation principles
The Energiesprong finance model is a tool to enable housing providers (both LAs and RPs) to
determine the budget that is available for a net zero energy refurbishment following the
Energiesprong principles. The resulting budget is broken down into the upfront capital investment
(additional borrowing supported), the ongoing maintenance for the Energiesprong solution, the
routine & planned maintenance and major works required for the property over a period of up to 50
Page | 7 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
years. The default calculation is based on a 30 year period which is aligned to long term asset
management strategies and also relates to long term borrowing periods in the social housing sector.
The model requires data input against nine categories:
1. General: building archetypes, EPC/SAP rating, building lifetime
2. Rent: option to select any London borough, or add local rent level; select local authority
owned stock or housing association
3. Charges: service charges
4. Provider cost: management cost, routine & planned maintenance, major works
5. Utilities cost: default is based on selected archetype under 1
6. Energy generation: FiTs, solar PV system size, RHI
7. Energy plan: monthly charge to occupant
8. Financing options: debt, grant, own investment, borrowing rate and discount rate
9. Options: input for various scenarios
For the generic finance model generic assumptions are made based on sector averages (e.g. HCA
global accounts etc.) and current energy prices, FiTs etc. (including projections in so far as they are
known / determined by government).
The model presents a result – based on detailed calculation tables – in the form of additional
borrowing capacity for an Energiesprong installation. Depending on the chosen finance mix (debt,
grant, own investment) an overall investment envelope for an Energiesprong net zero energy
refurbishment is calculated. This allows for an optional inclusion of (a percentage of) rental income.
The results table also provides the total Energiesprong maintenance budget that is available over the
chosen duration of the warrantee (default 30 years). In addition it sets out the remaining routine &
planned maintenance work for that housing unit (e.g. any works not covered by the Energiesprong
installation, such as interior decoration etc.) and a major repairs budget (again for works not covered
by the Energiesprong installation).
The results page also allows for an easy options analysis; toggling the drop-down selection fields will
re-calculate the results. Options include:
Inclusion of energy plan (Y/N)
Indexation of the energy plan (Y/N)
Inclusion of FiT (Y/N)
Option to vary the size of solar PV system (default 5 kW)
Provider types (LA/HA)
Selection of archetypes (8 London-specific and 5 national)
Option to include percentage of rent (default percentage 10%)
Option to include grant finance (in %)
Option to extend the building lifetime post Energiesprong (default setting is same lifetime before
and after).
Page | 8 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
2.2 TRANSITION ZERO Financing Options for net zero energy refurbishments
This paper summarises current financing options for net zero energy refurbishments in the UK’s
social housing sector. As housing is a devolved policy area related legislation varies between the four
countries of the UK with this paper mainly focusing on England. For context, the paper also provides
an overview of how social housing is organised and delivered in the UK.
2.2.1 Social housing provision – overview
Of the just over 28 million homes across the UK 63% are owner-occupied and 19% privately rented.
The remaining 5 million homes are social housing (17.6%). Social housing in the UK is provided either
through local authorities (2.1 million or 43.7% of all social housing) or housing associations (2.8
million or 56.3%).1 The difference is that housing associations are independent, not-for-profit social
businesses set up to provide affordable homes for people in housing need whereas local authority
owned stock is usually managed through ALMOs and thus controlled by the public sector.2
Whilst local authority social housing almost exclusively focuses on the provision of homes, housing
associations also offer low-cost home ownership and shared ownership models. Some housing
associations also provide supported housing (sheltered housing, rehabilitation, housing with job and
life skills training, support for people with disabilities), temporary accommodation and community
services (e.g. employment training, childcare, credit unions, food co-ops and community centres).
Housing associations are also increasingly offering intermediate housing which is above social rent
but still below market rate; this also extends to shared equity models.
Social housing rent is fixed by the government; set by local council at below market rates. The
average weekly rent for social housing in the UK was £81.31 in 2014/15 with significant regional
variation (e.g. London up to £128.90 and the lowest rent in Pembrokeshire at £65.50). Social housing
rents are index-linked (CPI+1%); however, from April 2016, housing associations in England3 have to
cut social housing rents by 1 per cent each year for the next four years following a UK government
decision. This change to the rent formula has a significant impact on housing associations cash-flow;
it has already lead to more negative credit ratings, increased cost of borrowing and reduced plans to
build new homes; the Office for Budget Responsibility (OBR) has suggested that around 14,000
fewer ‘affordable homes’ will be built as a result to the change in the rent regime. Some housing
associations even stopped any activities outside their core business, having a particularly negative
impact on stock improvement works and sustainability measures.
1 Department for Communities and Local Government, 2014; Live tables on dwelling stock; table 101 by
tenure, UK (https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/519496/LT_101.xls) 2 In October 2015 the Office of National Statistics (ONS) reclassified housing associations from the private to
the public sector in the National Accounts. http://budgetresponsibility.org.uk/social-housing-decision-increases-public-sector-net-debt/ 3 The rent cut only applies to England, not Scotland, Wales and Northern Ireland as housing is a devolved
responsibility within the UK.
Page | 9 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
2.2.2 Right-to-Buy schemes
In 2015 the statutory Right to Buy (RTB), which was introduced in October 19804 under the Thatcher-
government for council owned social housing, has been extended to housing associations on a
voluntary basis. The Voluntary Right to Buy (VRTB) scheme gives housing association tenants the
right to purchase a home at RTB level discounts (up to 70% discount on the market value). In
principle, there is a commitment that for every home sold under the agreement, a new affordable
property would be built; however, there is flexibility on type and location. Contrary to the
compulsory RTB for local authority owned stock, housing associations will get the full market value
of the properties sold, with the value of the discount funded by the Government. To (part-) finance
the discount the government is now forcing local councils who own social housing to sell of the top
third of their stock by market valuation - this forced market sale reduces the number of social
housing units available, in particular in higher priced areas, significantly - and the 'top third' is a
sliding scale so will continue into the future.
2.2.3 Regulatory changes and their impact on financing of social housing
The change in the rent regime for housing associations and the extension of the Right-to-Buy
scheme to include housing association properties has resulted in a reclassification of “private
registered providers” (housing associations) of social housing in England from the private to the
public sector in the National Accounts. As a result, their outstanding debt of around £64 billion
(equivalent to 3.2% of GDP) has been included in the headline measure of public sector net debt.5
At the time of writing this paper it is not yet clear how this reclassification may impact on the
financing of social housing, e.g. whether housing associations may gain access to public borrowing
through the Public Works Loan Board6 – currently this type of finance is only open to local
authorities. Equally, it is not entirely clear yet how the reclassification impacts on housing
associations ability to raise finance in the private market. The former could potentially have a
positive impact on the financing of net zero energy refurbishments; the latter is more likely to have a
negative impact as with much greater public control over housing associations’ business it is
expected that the cost of (private) borrowing will increase.
2.2.4 Financing of social housing – focused on housing associations
Both through stock transfers from local authorities and continued investment in new build the share
of social housing in housing associations is continuing to rise, whereas local authority owned social
housing is declining. The vast majority of investment in new development comes from housing
associations, accounting for 31,870 new homes in 2014/157 compared to 2,510 dwellings completed
by local authorities. Therefore the analysis in this section is more focused on housing associations.
4 Housing Act 1980
5 http://budgetresponsibility.org.uk/docs/dlm_uploads/151030-Social-Housing-Classification-PN.pdf
6 The Public Works Loan Board (PWLB) is a statutory body of the UK Government that provides loans to public
bodies from the National Loans Fund. 7 DCLG live tables, table 209: permanent dwellings completed, by tenure and country
https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/525684/LiveTable209.xlsx
Page | 10 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Traditionally social housing in the UK was grant funded with a rent formula linked to RPI+0.5% and
rents set at 40-60% of market rent. In 2011 government grant for new build was cut by 60% and a
new Affordable Homes Programme introduced; this allowed social housing providers to increase
rents for new build up to 80% of market rent in compensation of reduced capital grant. Conversely
this has resulted in a significantly increased housing benefit bill (£25 billion in 2015/16).
Capital grant for new homes is an average of 14% under the (now closed) 2011-2015 Affordable
Homes Programme; this is derived from the total number of homes to be built during this period
(80,000) at a total cost of approximately £12bn with a government grant of £1.6bn (which equals
about £20,000 per home or 14% of total build cost); the remainder comes from two sources: 1)
additional borrowing supported by rent income (about £6bn or 53%) and 2) housing associations
additional borrowing and /or asset disposal (about £4bn or 33%) - the Affordable Homes Programme
was a significant cut to previous government grant; to compensate housing providers were allowed
to increase rent up to 80% of market rent but that was not feasible in most high pressure areas.
As the overall expectation is for government to further reduce capital grant for new social housing,
housing associations need to continue levering their balance sheet to raise private funding. In 2015
housing associations properties had a book value of £138 billion against a total debt facility of £63.4
billion; the gearing on a debt to equity basis is standing at 98%.8 In addition to bank loans, “the
sector is increasingly accessing the capital markets for new debt. In total 41 bond issues or private
placements took place in the year, raising a combined £4.4bn. Debt per social housing property
increased 6% to £24,000. With total debt at 21 times the annual surplus, strong interest cover is
required to demonstrate debt servicing ability. Interest cover was 156% in 2015, up from 154% in
2014, as improvements in operating margin and a stable cost of debt had a greater impact on
interest cover than the additional amount of debt raised.”9 Debt as a multiple of turnover has
increased by 2.7% to 3.9 (2014: 3.8).
The sector continues to benefit from historically low interest rates, with the Bank of England Base
Rate remaining at 0.5% since 2009. As a result the effective interest rate for housing associations has
remained relatively stable, increasing marginally from 4.68% in 2014 to 4.73% in 2015. For local
authorities, who have access to the Public Works Loan Board, interest rates for a 30 year loan facility
is currently 2.44%.10 As the interest rate has a significant impact on the housing providers ability to
invest in net zero energy refurbishments the difference between ALMOs (local authority owned
stock) and housing associations cost of borrowing is reflected in the Energiesprong UK business
model.
2.2.5 Investment in existing stock
The combined turnover from social housing lettings in 2015 was £13.7bn of which £12.2bn is rental
income.11 Against this income stands a £9.4bn expenditure (69% cost as a percentage of turnover);
8 HCA Global Accounts 2015. https://www.gov.uk/government/news/housing-associations-continue-to-invest-
hca-publishes-global-accounts 9 HCA Global Accounts 2015, p.3
10 Current rates accessible at http://www.dmo.gov.uk/reportView.aspx?rptCode=D7A.2&rptName=4a0771de-
e77f-4a8f-861a-222973c6a6e9||PWLB%20(2)&reportpage=Current_PWLB_Fixed 11
HCA Global Accounts 2015. Turnover from non-social housing activity was £879m in 2015.
Page | 11 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
the improved margin on social housing lettings in 2015 was mainly attributable to a reduction in
maintenance costs. In 2015 housing associations spent £2.5bn on major repairs; total repair costs
per unit (routine maintenance, planned maintenance, expensed major repairs and capitalised major
repairs) increased by 0.3% to £1,945 (2014: £1,939).
20% of the total expenditure on social housing lettings is related to routine maintenance (£1.9bn),
8.6% for planned maintenance (£811m) and 6.3% for major repairs (£591m). In comparison,
management cost account for 29% (£2.7bn) and service costs for 14.4% (£1.3bn). Looking at the sub-
sectors (traditional housing associations vs. stock transfer) the main difference is the expenditure on
major repairs: traditional housing associations costs on major repairs only accounts for 3.7% of their
total spend on social housing lettings; for stock transfer organisations this expenditure accounts for
10.1%. This is explained by the initial improvement programmes that typically follow on from a stock
transfer. With an increasing maturity of the stock transfer sector the major repairs budgets decrease
and fall more in line with the traditional sector. Routine and planned maintenance cost show little
difference between the two sub-sectors (£1,017 per unit on average).
2.2.6 Valuation of social housing stock
Social landlords have two options to calculate the value of their housing properties in the balance
sheet:
Historical cost (e.g., the total scheme cost less any costs written off due to impairment) less
social housing grant (SHG) and depreciation; or
At valuation, being the current value at the balance sheet date.12
Where valuation is used, the appropriate valuation method is based on their existing use value for
social housing (EUV-SH).13 The two principal techniques currently used for valuing social housing are
Discounted Cash Flow – a cash flow valuation, based on the income generated by the property, and
an adjusted vacant possession valuation technique – the Beacon Method, based on the value of the
property assuming vacant possession, with an adjustment factor to reflect occupation by a secure
tenant.
The EUV-SH reflects the discounted net income stream from the housing properties in their existing
use by the current social landlord; this is typically predicted rental income over a 30-year period
discounted for inflation. This means that the value arising for dwellings under EUV-SH will be
significantly lower than for similar properties with vacant possession and which could be sold at full
market value. In mixed tenure developments (e.g. social rented properties, open market housing,
shared ownership) a valuer will combine the value streams from the different types of properties.
Valuations of a registered social housing provider's housing stock for secured lending purposes shall
be on the basis of either: Market Value (MV); or Existing Use Value for Social Housing (EUV-SH).
For Energiesprong the valuation methodology for social housing means that no value uplift can be
realised on the existing use value (EUV-SH) methodology based on rental income (e.g. the current
12
National Housing Federation (2010): Understanding financial statements. An overview of accounts for social housing providers. 13
Guidance on stock valuation for resource accounting (2010) https://www.gov.uk/government/publications/ stock-valuation-for-resource-accounting-2010-guidance-for-valuers
Page | 12 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
regulatory framework does not allow for increased rents). However, as the energy service plan
generates an additional revenue stream net zero energy refurbishments under Energiesprong would
increase the valuation of social housing units for the purpose of financial accounting.
Under the valuation on the basis of Market Value (MV) which is applied in relation to secured
lending as well as in relation to Right-to-Buy Energiesprong could potentially increase the value of
the property.14 For housing association this would have a positive impact as the increased valuation
should allow for increased lending (asset cover) as well as safeguard the investment into a net zero
energy refurbishment in case a property is sold off under the Voluntary Right-to-Buy scheme. For
local authority owned stock, however, the value increase might have detrimental impact on the
ability to invest: with the forced council house sale (top third of stock by market valuation) a net
zero energy refurbishment could push the respective unit into that value bracket which forces a sale.
It is too early to say how this split incentive between the two social housing sub-sectors might
impact on the uptake of Energiesprong from housing associations and ALMOs respectively. The
current Energiesprong UK membership comprises representatives from both sub-sectors and the
chosen early market demonstrators equally come from both types of organisations.
2.2.7 Conclusions
The current market conditions for financing investment in net zero energy refurbishment are
difficult. The need for housing providers to generate significant income (due to much reduced grant
rates) to fund new homes suggests that there is little option to use rental income for an increased
investment into the existing stock. The latest global accounts for the sector already indicate
reductions in planned and routine maintenance costs. However, following a period of reduced spend
on major repairs a small increase in the major repairs cost has been recorded.
With a growth of 4.1% in turnover and reduced maintenance costs the social housing sector
managed to increase their average operating margin to 28.3%. A slightly higher growth in debt
(6.9%) compared to an asset growth of 6.0% has increased the gearing of housing associations’ debt
to 98.1%. The effective interest rate for the housing association sector in 2015 was 4.7% (4.8% for
traditional providers and 4.5% for stock transfers). With an interest cover of 143.6% from social
housing lettings the sector is still able to increase their private borrowing; debt to turnover stands at
389.4% with an average £23,931 debt per unit. It is noticeable that traditional providers already
lever higher debt against their stock (£28,205 per unit) compared to stock transfers (£18,413). This is
also a reflection on existing loan covenants and initial restrictions on stock transfer stock.
For early market implementation of Energiesprong (c.200 demonstrator units) it is likely that project-
based financing approaches can be used. The investment compared to an organisation’s turnover is
relatively modest and budget cover is likely to be available within existing business plans.
Progressing towards a volume deal it will become important to develop structured financing options
(e.g. a portfolio loan fund tailored to Energiesprong net zero energy refurbishments) which may also
help to reduce the cost of finance (see analysis in D2.2 UK business case paper).
14
There is evidence of value uplift from the Dutch implementation of Energiesprong; however, in the UK the location and land value of an existing property is a much more prominent value driver compared to the actual structure of the property. Until an early market response from demonstrators is available in the UK it is not possible to predict a value uplift based on the improved design (look and feel) of the property.
Page | 13 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
2.2.8 Recommendations – actions going forward
Use project-based finance for early market demonstrators
Learn from early market demonstrators to improve conditional business case
Start developing structured finance options for volume market (WP4)
The main areas for ongoing monitoring and improvement of financing solutions – based on the
current analysis – are:
Impact of regulatory change on credit ratings (recent downgrading across the social housing
sector, including their financial aggregator THFC, due to government interference with the
sector, e.g. rent cuts, RTB/VRTB, ONS reclassification etc.
Ability of social housing providers to raise private investment (regulation, reclassification of
housing associations)
Increased investor uncertainty (due to policy changes)
Implications of Brexit (e.g. lack for European financing options potentially)
Policy uncertainty / vacuum following from the establishment of a new UK Government and
Brexit vote (new departmental structures as well as capacity needed to administer Brexit)
Energiesprong as a warranty-assured refurbishment product could address these issues to improve investor confidence and to deliver strategic asset management/investment on a commercial basis.
2.3 TRANSITION ZERO Work plan for WP4 (structured finance)
Based on the analysis of the current financing options (D2.2) and the business case for net zero
energy refurbishments in the UK’s social housing sector (D2.2) a work plan for WP 4 (structured
finance) has been developed.
The main goal of WP 4 is to establish structured finance options for a volume market. The initial
early market demonstrators will use project-based finance; through their implementation
Energiesprong will learn how the conditional business case can be improved.
To support a volume market in the UK an anticipated £250m of structural funding (debt-based with
2% interest) would be required. This would enable the financing of approximately 5,000 units to be
refurbished to net zero energy levels.
Area of activity What needs doing? How?
Social housing financing (regulatory changes)
Assess impact of recent regulatory changes introduced by UK government, such as rent cuts by 1% per annum to 2019, Right-to-Buy, Voluntary Right-to-Buy, ONS reclassification of housing associations as public bodies (impact on national debt)
Monitor cost of borrowing (including through private placement and aggregate bonds issues via THFC) and credit ratings
Develop financing proposition based on the long term warranty that Energiesprong offers
Social housing financing (access to finance)
Assess ability of social housing providers to raise private
Clarify position of housing associations following ONS
Page | 14 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
investment / ability to access PWLB
reclassification as public bodies
Identify whether housing associations might have access to the Public Works Loan Board
Social housing finance (government guarantees and/or local authority-backed loan funds)
Identify opportunities for government guarantees and/or local authority-backed loan funds
Increased devolution sees local authorities taking a greater interest in establishing loan facilities that benefit their communities; this provides the opportunity for Energiesprong to seek the establishment of first-loss loan guarantees which could lever significant private investment at much reduced interest rates
Social housing finance (institutions investors)
Identify opportunities for institutional investors (e.g. pension funds) and/or the European Investment Bank (EIB) to make a dedicated loan facility available for net zero energy refurbishments
Using the proof-of-concept from NL and initial discussions with EIB to establish a loan facility
Business model (regulatory changes)
Assess and model the impact of regulatory changes, in particular the Right-to-Buy and Voluntary Right-to-Buy schemes on the investment case for net zero energy refurbishments
Based on Dutch implementation analyse the likely value uplift resulting from a net zero energy refurbishment (this may vary in different UK housing markets, in particular London/SE vs. rest of the country)
Feed into the ongoing review of the RICS Green Book on property valuation
Business model (internal factors)
Tune the business model in relation to the internal factors identified in D2.2
Continuing engagement with social housing providers to seek their decisions on these internal factors, based on experience from early market demonstrators
Integrate the Energiesprong business model with strategic asset management strategies in social housing organisations
Page | 15 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Business model (external factors)
Quantify/verify the potential positive impact on an investment envelope if certain external factors (such as policy / market conditions) could be improved – link to WP3 The main factor identified to date (see D2.2) is the cost of finance; this could be addressed through establishing a loan facility at much reduced rates
Use early market demonstrators to test conditional business case
Verify financial impact of positive regulatory change that could be achieved
Business model (solution design)
Learn from early market demonstrators whether any particular technologies installed are prevailing that would have a positive impact on business case
If solution providers in the majority tend to use certain technologies (e.g. ASHP or solar-thermal) the income from those technologies (e.g. RHI) can be included in an improved business case
In addition to these more foreseeable activities the structured finance work will also monitor (and
respond as necessary) to changing market conditions as a result of the Brexit.
3. France
The French document has been formatted as a PowerPoint presentation to enable the background
to, and aims of, the Transition Zero to be explained to interested parties in France. The first part
summarises the objective of creating a business case which defines the financial envelope available
to realise a net zero energy renovation using the Energiesprong approach. This will be achieved
through workshops with social housing providers and project participants (USH and associated
partner, CDC - Caisse des Dépôts et Consignations), by studying the French norms for financial and
economic appraisals in the sector, and setting up bilateral meetings between CDC and social housing
providers. Two hypothetical structures have been evaluated for a financing model. From this
modelling, four requisite elements of the financing have been identified: the value of energy savings;
energy sales from onsite generation; savings from lower maintenance and repairs and the differing
finance packages available to the social hosing sector. From this a sample detailed business case has
been developed.
Page | 16 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 17 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 18 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 19 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 20 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 21 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 22 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 23 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 24 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 25 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 26 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 27 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 28 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 29 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 30 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 31 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 32 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 33 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 34 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Page | 35 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
4. Netherlands
This section (written in Dutch) contain three sections laying out the state of play and future
objectives for three (Dutch) financing structures for Net Zero Energy levels.
1) Generic discussion on different options for financing net zero retrofits 2) Building linked financing solutions for (Net Zero Energy) retrofits 3) Mortgage rate and cap adjustments based on energy efficiency of the building
The papers provide the context as well as the aim that Stroomversnelling will focus on in their work
on financial arrangements the coming 18 months. It should be noted that other financial resources
than the H2020 Transition Zero grant cover part of the content work of Stroomversnelling (notably
elements 2 and 3), but to provide a coherent overview and with a view to pan-European knowledge
sharing, these are also included in this documentation.
4.1 Introductie financiering verbouwing naar energie neutrale woning particulieren
Discussie
Delen we de overtuiging dat vergroening van het hypotheekstelsel een zeer effectieve ingreep is
voor het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad?
Wat is de meest haalbare manier van vergroenen van de hypotheek (rente aftrek differentiëren,
hypotheek ruimte differentieren
Wat is de beste tactiek om deze vergroening in de huidige hypotheek discussies (wonen 4.0 en het
lente akkoord) in te bedden?
Aanleiding
Uit het experiment Lokaal alle lichten op groen blijkt dat het landelijke regelgevende kader zeer
stringent is rondom financiering van de particulieren woning. Dit heeft een zoektocht opgeleverd
naar meer exotische financieringsvormen die in eenvoud en opschaalbaarheid achterblijven bij de
aanpassing van de reguliere hypothecaire lening. Daarnaast heeft verruiming of differentiatie van de
hypothecaire leningsruimte een waarde effect op de woningvoorraad. Een effect dat alle andere
leningsvormen ontberen. Dit waarde effect ruimt een andere drempel op namelijk de lange
afschrijftermijn van een aantal voor een energiesprong noodzakelijke maatregelen. Doordat de
investering in een energiesprong bij woning verkoop deels terugverdiend wordt in de verkoopprijs
hoeft men niet meer de volle afschrijf termijn in de woning te blijven wonen om uit de kosten te zijn.
Het voorstel
Differentieer de hypotheekruimte of hypotheek rente aftrek van woningen naar energie label. Zo
wordt er net als bij huurwoningen een slag gemaakt naar sturing op woonlasten voor particulieren.
Dit zal een prijsdrukkend effect hebben op rode label woningen en een waarde stijgend effect op
groene label woningen. Tevens kan een groot deel van de duurzame renovatie kosten via de
hypotheek worden gefinancierd.
Page | 36 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Achtergrond
Een hoofdlijnen vergelijk van de bekende financieringsvormen gescoord op de relevante aspecten
Type financiering Opschaalbaarheid Waarde
effect
Eenvoud
voor de
burger
Looptijd
lening
Kosten voor
de burger
Hypotheek
differentiatie + + + + +
Persoonlijke lening + 0 + - -
Freo/alfram 0 0 0 0 0
Lease installatie + - + 0 -
SVN
duurzaamheidslening - 0 - 0 +
Regionaal
garantiefonds - - - 0 +
Woning gebonden
financiering + - - + +
Financiering uit
energie rekening + - 0 + -
Beknopte beschrijving van de financieringsvormen
Standaardmogelijkheden
1. Lenen op basis van hypothecaire voorwaarden
Deze vorm van lenen is het aantrekkelijkst door de lage rentelasten (vanaf ca. 3%). De betaalde
rente is bovendien fiscaal aftrekbaar.
> Voorwaarde: overwaarde huis en voldoende inkomen
> Bij weinig of geen overwaarde: de bank zal overtuigd willen zijn van waardestijging na
renovatie, zodat de hypotheek toch gedekt blijft door de waarde van het onderpand.
Over de waardestijging van energieneutrale woningen is nu nog weinig bekend.
Energiesprong daagt banken uit om dit in het kader van de experimenten te
onderzoeken.
> Extra lenen voor een duurzame woning is nu al mogelijk, tot €8.500 voor een woning
met een A++ label. Energiesprong heeft Nibud gevraagd te berekenen welk bedrag
verantwoord extra kan worden geleend bij een renovatie naar energieneutraal. Dit is
Page | 37 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
maximaal €29.000 bij een verbouwing van een woning van G-label naar energieneutraal
(zie het Nibud-rapport op energiesprong.nl).
2. Persoonlijke lening
Een lening met vaste looptijd en vaste maandelijkse aflossingen. De huidige marktrente is ca. 5%.
Rente is fiscaal aftrekbaar, mits de lening binnen 6 maanden na afsluiten wordt besteed aan de
woningverbetering.
> Looptijd vaak niet langer dan 10 jaar, dus relatief hogere maandlasten.
> Inkomens- en BKR-toets
b. Variant: Greenloans (van Alfam) of Ecolening (van Freo)
Leningsfaciliteit specifiek voor duurzaam verbouwen. Vergeleken met de gewone
persoonlijke lening heeft deze een langere looptijd van 15 jaar. Rentelasten vanaf ca. 5,5%.
In het geval van Greenloans en de Ecolening staat de Rijksoverheid garant, waardoor de
rente relatief laag kan zijn.
3. Leasen van duurzame installaties
Een aanbieder zorgt voor aanschaf, installatie en onderhoud van duurzame installaties, zoals
zonnepanelen. De klant betaalt langjarig (bijvoorbeeld 15 jaar) een vast termijnbedrag en wordt
daarna eigenaar van de installatie. Deze constructie wordt al sporadisch aangeboden voor
zonnepanelen, een warmtepomp en warmte-koude opslag.
Lokaal op te zetten
4. Duurzaamheidslening van SVN
Dit is een lening van de gemeente of de provincie, speciaal voor duurzame verbouwingen en tegen
een zeer lage rente van 1% a 2 %. Het SVN (Stimuleringsfonds Huisvesting Nederlandse Gemeenten)
is de 'bank' met wie men de lening aangaat en die alle klantcontacten verzorgt.
> Circa 50 gemeenten in Nederland verstrekken deze leningen
> Leningen groter dan €20.000 worden tot nu toe niet of zelden verstrekt, maar
het behoort in principe wel tot de mogelijkheden
> Niet op grote schaal inzetbaar, het is immers overheidsgeld
> Inkomens- en BKR-toets
5. Lokaal of regionaal garantiefonds
Dit is een variant op 2b. Ook een gemeente of provincie kan ervoor kiezen om een garantiefonds in
te stellen om bepaalde risico's van financiers af te dekken. Vervolgens kan een private partij tegen
een lagere rente leningen verstrekken. Nog beperkt voorbeelden in Nederland.
Page | 38 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
6. Bewonerscoöperatie
Woningeigenaren kunnen zich verenigen in een coöperatie. Zo kunnen ze gezamenlijk inkopen en
korting bedingen. Maar de samenwerking kan verder gaan, zo kan de coöperatie ook de aanschaf en
het onderhoud van duurzame installaties, of zelfs gehele renovaties bekostigen uit bijdragen van de
leden. Ook kan een lokaal duurzaam energiebedrijf worden opgericht dat eigen duurzame energie
opwekt.
Experimenteel
7. Woninggebonden financiering
Sommige mensen twijfelen aan een investering wanneer ze binnen enkele jaren wellicht verhuizen.
Mogelijk verdient de investering zich dan immers niet terug in de (hogere) woningwaarde en de
gerealiseerde besparingen. Een oplossing kan zijn: koppel de lening aan een woning (het adres) in
plaats van aan de bewoner. De nieuwe koper neemt zo automatisch de lening over. Dit principe
wordt in de Verenigde Staten al met succes toegepast maar in Nederland kennen we het nog niet.
Waarschijnlijk zijn aanpassingen in wetgeving nodig. Er is of wordt op dit moment onderzoek gedaan
naar:
> een lening van de gemeente gekoppeld aan de OZB
> een lening van het netwerkbedrijf waaraan jaarlijks vastrecht wordt betaald
> mogelijkheden om een lening te koppelen aan een kadastraal geregistreerde
'kwalitatieve verplichting'
8. Verbouwingskosten financieren uit lagere energierekening
Na renovatie naar het niveau energieneutraal zijn de kosten voor energie nihil. De voorziene
besparingen over 10-20 jaar kunnen worden gebruikt om de verbouwing te bekostigen. Dit werkt zo:
een bedrijf biedt u kosteloos de verbouwing aan. In ruil daarvoor betaalt u het bedrag dat u
maandelijks bespaart op uw energierekening bij wijze van rente en aflossing. Een soortgelijke
constructie wordt bij kantoorpanden al toegepast (zogenaamde 'ESCo's). Voor particulieren is deze
markt nog zeer pril. Voorbeelden:
> In Engeland wordt dit jaar een start gemaakt met de zogenaamde 'Green Deal'. De
consument betaalt maandelijks een vast bedrag aan het energiebedrijf. Het
energiebedrijf financiert hier vervolgens de renovatie uit. Deze constructie vraagt in
Nederland om aanpassingen van landelijke wetgeving.
> In Nederland gaat Waifer van start. Dit is een privaat initiatief van TNO en Stichting
Building Brains. Er worden op landelijke schaal renovatiemaatregelen ingekocht, de
financiering wordt geregeld en er wordt energie geleverd. De energieprestatie van een
woning verbetert met enkele labelstappen. Dit jaar starten in een aantal steden
proefprojecten.
Page | 39 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
4.2 Object gebonden oplossing voor bekostiging van (vergaande) energetische (NoM-)
renovaties
In het SER-Energieakkoord zijn afspraken gemaakt over het onderzoeken van de mogelijkheden
voor een aan de woning gekoppelde lening voor (ingrijpende) energiebesparingsrenovaties en het
ontwikkelen van een financieringsarrangement dat de markt voor energiebesparing in de
koopsector versnelt. Eind 2015 heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om bij het
inrichten van een oplossing daarvoor de potentie van de netbeheerders te benutten.
Netbeheerders Enexis en Liander en Vereniging Stroomversnelling werken nu samen met
verschillende andere stakeholders aan de mogelijkheid om betalingsstromen voor de bekostiging
van (vergaande) energetische
(NoM-) renovaties te laten lopen via de energierekening. Als voorlopige werktitel voor dit bedrag
hanteren zij de term EPR (energieprestatierekening). Het uitgangspunt hierbij is dat de EPR in
principe geen negatieve invloed heeft op het totaalbedrag van de energierekening; de door de
renovatie gerealiseerde besparing op energiekosten is groter of gelijk aan de EPR .
Het doel van deze object gebonden oplossing is dat particuliere woningeigenaren hun woning
kunnen verduurzamen tegen min of meer gelijkblijvende maandlasten. Zónder up-front
investeringskosten, financieringsbottlenecks, restschuldrisico of gepercipieerde ‘split incentive’ 15.
Uitgangspunten van deze oplossing:
- Eenvoud voor de woningeigenaar
- De huidige woningeigenaar heeft vrijheid in het kiezen van de uitvoerder van de energetische
(NoM-) renovatie (mits die kan voldoen aan bepaalde nader te bepalen prestatiegaranties)
- Geen (negatief) effect op de cashflow-situatie van de woningeigenaar (betalingsstromen gelijk aan
bespaarde kosten op energielevering)
- Incasso via bestaande en landelijk bekende structuur
- Bij verhuizing gaat de betalingsverplichting voor de EPR voor de resterende periode over naar de
volgende gebruiker
- De eindgebruiker behoudt volledige vrijheid in de keuze voor energieleverancier en type contract
- Landelijk opschaalbaar: brede herkenbaarheid en uniformiteit in (en dus vertrouwen van) de
woningmarkt en groot volume voor investeerders tegen laagst mogelijke (systeem)kosten en
risico’s
15 Een groot deel van de woningeigenaren is vanwege restschuldrisico’s huiverig voor een extra hypotheek of andere
vormen van persoonsgebonden leningen en er zijn concrete signalen dat maar liefst ca. 40% van de huiseigenaren niet
voor een persoonsgebonden financiering in aanmerking kan komen zelfs als ze dat wel zouden willen (om reden van
bijvoorbeeld huis ‘onder water’, geen vast arbeidscontract, leeftijd >55jaar, et cetera).
Daarnaast ontstaat door de lange afschrijftermijn van vergaande energetische (NoM-) renovaties in de koopsector een
vergelijkbaar probleem met de gepercipieerde ‘split incentive’ zoals die tot voor kort binnen de huursector bestond (te
weten: de huidige eigenaar investeert maar de volgende eigenaar profiteert).
Page | 40 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Voordelen:
Een dergelijke object gebonden EPR biedt individuele woningeigenaren vanuit financieel oogpunt
een handelingsperspectief om verduurzaming van de woning te bekostigen.
Wijkgerichte aanpakken om woningen energieneutraal te maken worden beter haalbaar. Ook bij
gespikkeld bezit en in wijken met minder draagkrachtigen, die op dit moment toch ook gebonden
zijn aan een andere gangbare cash-flow verplichting - te weten hun huidige maandelijkse
energierekening.
Dit levert een belangrijke bijdrage aan de noodzakelijke opschaling van de markt voor (vergaande)
energetische (NoM-) renovaties – met bijbehorende economische impact op het gebied van
innovatievermogen, kostprijsverlaging en werkgelegenheid.
Mogelijke uitwerking in praktijk - versimpelde schets
1. Een woningeigenaar en aanbieder komen tot overeenstemming over de uitvoering van een
vergaande energetische (NoM-)renovatie, met een (geborgd) prestatiecontract.
2. De woningeigenaar vraagt, voorzien van het prestatiecontract en opdrachtbevestiging, een EPR
op zijn energierekening aan.
3. De aanbieder doet een aanvraag bij het financieringsloket, voorzien van de opdrachtbevestiging
van de woningeigenaar en het (geborgde) prestatiecontract.
4. Wanneer stap 2 en 3 met elkaar overeenstemmen en voldoen aan de gestelde voorwaarden,
wordt de EPR geactiveerd en betaalt het financieringsloket de aanbieder voor de verbouwing.
5. De actuele woningeigenaar voldoet zijn energierekening, met daarop de EPR. De EPR wordt - al
dan niet via de netbeheerder - periodiek doorgezet naar het financieringsloket (en van daar naar
de financier).
Het nader uitwerken van de rollen, taken en hun invulling door de verschillende partijen, is
onderdeel van het ontwikkeltraject.
1
2
3
4
5
5
5
Page | 41 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Status:
Op dit moment is het project in verkennende fase:
- onderzoek in welke mate er binnen bestaande wet- en regelgeving ruimte is dan wel waar
die nog ontbreekt
- gesprekken met de verschillende stakeholders om inzicht te geven in hoe deze nieuwe vorm
van samenwerking in de praktijk zal kunnen werken en welke aspecten geborgd moeten zijn
om dit goed te laten functioneren
- in beeld brengen mogelijke pilotgebieden, om op termijn vlot toegang te krijgen tot
mogelijke participanten:
woningeigenaren die de verduurzaming van hun woning via deze weg zullen willen
bekostigen en ondernemers die hun proposities hierdoor beter kunnen vermarkten.
In deze gebieden zal - voorafgaand aan een eventuele pilot - nader onderzoek worden
gedaan naar de voorwaarden waar de propositie in de praktijk voor eigenaar bewoners aan
zal moeten voldoen.
Betrokken stakeholders:
Voor de woningeigenaar betekent dit een duurzame woning met meer comfort en kwaliteit, zonder
negatieve impact op de maandelijkse cashflow-verplichtingen of investeringsrisico. Bij verkoop van
de woning zet hij een kwalitatief betere woning op markt met (energieprestatie-) maandlasten die
vergelijkbaar zijn met de gemiddelde energielasten van andere woningen. Omdat hij de investering
in de renovatie niet op persoonlijke basis heeft gefinancierd, heeft hij voor dat gedeelte ook geen
restschuldrisico.
Voor de hypotheekverstrekker neemt de kwaliteit van het onderpand toe.
Voor de aanbieder van energetische renovaties betekent dit een grotere markt en meer ruimte om
energetisch ambitieuzere proposities te doen, doordat de financiële mogelijkheden voor de
deelnemers ruimer worden en in bijvoorbeeld een woonblok of buurt zelfs gelijk zijn. Dit heeft effect
op zijn innovatievermogen, (lagere) realisatie- en verkoopkosten en meer werkgelegenheid; een
impuls voor deze sector.
Voor de energieleverancier in de traditionele rol van leverancier van energie met de daarbij
behorende energierekening, betekent dit mogelijk een ander incassorisico waarop geanticipeerd
moet worden. Voor de energieleverancier die ook energetische maatregelen aan woningen
aanbiedt, betekent dit dezelfde soort voordelen als voor andere aanbieders.
Voor de netbeheerder, die een constante partij is in relatie tot de energieaansluiting, betekent dit
een rol in de administratie van de betalingsketen. De EPR op de energierekening is onafhankelijk van
de energieleverancierskeuze van de woningeigenaar en de netbeheerder kan bijvoorbeeld de
aansluiting ‘markeren’ en EPR informatie meesturen naar de actuele energieleverancier. Zwaardere
betrokkenheid door bijvoorbeeld het innen van de kasstromen en deze doorzetten naar de financier
zijn andere mogelijkheden en hangen af van het gekozen model.
Afhankelijk van de precieze invulling van het financieringsloket, betekent dit voor de financier een
nieuwe vorm van financieren. In plaats van zoals gangbaar een directe incassorelatie te creëren
tussen financier en opdrachtgever en eigenaar van het gefinancierde (i.c. de energetische renovatie),
wordt een serie van afspraken in een keten van partijen gemaakt, die restitutie van de financiering
moet borgen. Deze afspraken moeten voor alle betrokken partijen voldoende zeker worden
Page | 42 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
georganiseerd. Een van de instrumenten om betalingszekerheid te borgen, is het mogen afsluiten
van elektriciteit in het geval de bewoner een betalingsachterstand oploopt. En dat als de bewoner
de elektriciteitsaansluiting volledig wil verwijderen (wat in de praktijk niet heel logisch zal zijn),
afsluitkosten in rekening kunnen worden gebracht met daarbij inbegrepen het restant van het voor
de renovatie nog te betalen bedrag.
Voor gemeenten (en Rijksoverheid) is dit een belangrijk instrument voor het realiseren van de
duurzaamheidsdoelen t.a.v. de gebouwde omgeving en in de transitie naar verminderde
afhankelijkheid van gas. Met de beschikbaarheid van een voor in principe alle inwoners reëel
alternatief, zal meer effect kunnen worden gesorteerd.
4.3 Hypotheek: Verantwoord lenen voor woningaanschaf of -verbetering
Aanleiding
Jaarlijks worden de financieringslastpercentages vastgesteld, op basis waarvan de maximale
hypotheekruimte wordt bepaald voor particulieren die een aankoop- of verbouwingshypotheek
willen verkrijgen. Voor de vaststelling hiervan hanteert het Nibud een model, waarbij een aantal
inputparameters en variabelen worden gebruikt die van invloed zijn op het besteedbaar inkomen
gerelateerd aan de vaste en variabele lasten van een huishouden. De energielasten van bewoning
wordt doorgaans hierbij uniform (forfaitair) vastgesteld, onafhankelijk van de uitvoeringskwaliteit
van de desbetreffende woning; afgeleid van een woning met energielabel C (Warnaar en Bos, 2013).
Omdat het Nederlands beleid ten aanzien van de energieprestatie van nieuwbouw woningen
succesvol heeft geleid tot verlaagde energielasten is in 2013 een additionele hypotheekruimte van
8.000 € (bovenop de normale hypotheekruimte bepaling) mogelijk gemaakt voor financiering van
woningen met label A++ of hoger (Staatscourant, 2012). Resultaten vanuit het programma “De
Energiesprong” en het marktinitiatief “De Stroomversnelling”, hebben sinds 2014 geleid tot het
beschikbaar komen van concepten voor woningen die op jaarbasis evenveel eigen energieopwekking
kennen als benodigd voor normale bewoning door een gemiddeld gezin. Mede gelet op deze laatste
ontwikkelingen is er sinds 1 januari 2014 een tweede uitzondering gemaakt op de maximale
hypotheekhoogte bepaling voor deze “nul-op-de-energiemeter” woningen, oftewel volledig
energieneutrale woningen. Voor dergelijke woningen mag in 2016 een additionele hypotheekruimte
van 27.000 € bovenop de reguliere hypotheekruimte worden afgegeven (Staatscourant, 2015). Met
name voor nieuwbouw Nul-op-de-Meter woningen blijkt er ondertussen een stijgende vraag naar
hypotheken waarbij van deze ruimte gebruik gemaakt mag worden.
Energielasten irt verantwoorde hypotheekruimte
De centrale vraag is wat een verantwoorde hypotheekruimte is bezien vanuit de invloed van de
(kwaliteitsaspecten van de) woning op de woonlasten. Na de hypotheeklasten zelf, zijn energielasten
de hoogste woning-gerelateerde lasten die de totale woonlasten beïnvloeden. Op basis van de
gegevens van het WoON 2012 onderzoek, valt af te leiden dat de grootte van de woning en de
energieprestatie (uitgedrukt in het label) van de woning in de praktijk de bepalende factoren zijn
voor de gemiddelde energielasten en daarmee de woning-gerelateerde woonlasten, en niet het
inkomen of de gezinssamenstelling (Opstelten, 2014). Juist deze laatste parameters echter worden
Page | 43 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
in de berekeningsmethodiek van het Nibud gebruikt om de verantwoorde hypotheekruimte te
bepalen.
Figuur 1. Gevoeligheid jaarenergielasten.(bepaald op basis van data uit WoON, 2012)
Bovenstaande figuur uit het genoemde artikel illustreert dat. De R2 in Figuur 1 geeft de sterkte van
de (lineair veronderstelde) correlatie tussen de totale jaarlijkse energielasten en de gekozen
parameters, waarbij 1 een honderd procent correlatie is en 0 de afwezigheid van enige correlatie.
Uit Figuur 1 blijkt de overduidelijke correlatie tussen de totale jaarlijkse energielasten (in de
praktijk!) en zowel de grootte van de woning als het energielabel en een mindere correlatie met
huishoudsamenstelling en inkomensniveau. Bovendien kunnen inkomen en huishoudsamenstelling
indirect ook gekoppeld zijn aan de grootte van de woning. Om die reden is in Figuur 2 naast de totale
jaarlijkse energielasten ook gekeken naar de jaarlijkse energielasten per m2 vloeroppervlak.
y = 92.8x + 1734.2 R² = 0.5083
0
500
1000
1500
2000
2500
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Inkomenscategorie
y = 154.2x + 1268.8 R² = 0.7846
0
500
1000
1500
2000
2500
1 2 3 4 >4
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Aantal bewoners
y = 302.09x + 824.2 R² = 0.9899
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Gebruiksoppervlak (GBO) woning [m2]
y = 91.179x + 1761.4 R² = 0.97
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
A B C D E F G
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Energielabel woning
Page | 44 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Wat deze figuren aantonen is dat niet het inkomensniveau, noch het aantal bewoners een duidelijke
correlatie houden met de jaarenergielasten/m2, maar wel de kwaliteit van de woning. Sterker nog,
de afhankelijkheid van de kwaliteit van de woning is groter dan wanneer niet gedeeld wordt op het
gebruiksoppervlak. Wanneer grote financiële beslissingen genomen worden bij aanschaf of
renovatie van een woning en de volhoudbare betaalbaarheid van de hypotheeklasten de leidraad
zou moeten zijn, dan zou dus niet de hoogte van het inkomen, maar de grootte én energieprestatie
van de woning hier bepalend in moeten zijn. Anders dan inkomen en gezinssamenstelling zijn dit
bovendien parameters die onveranderlijk zijn gedurende de financieringsperiode (behalve wanneer
geïnvesteerd wordt in woningverbetering).
Jaarlijkse bepaling verantwoorde hypothecair krediet door Nibud
Sinds 2008 bepaalt het Nibud jaarlijks de hypotheeknormen, waarbij met name inkomen en
gezinssamenstelling de bepalende factoren zijn voor de maximale leenruimte. Sinds 2008 is de
berekeningssystematiek niet veranderd. Het Nibud heeft van BZK ook in 2016 de vraag gekregen
door te rekenen hoeveel leenruimte verantwoord is bij (eerste of tweede) hypotheekverstrekking
vanuit het oogpunt van betaalbare woonlasten. Daarbij is niet gevraagd om de invloed van
energielasten op betaalbaarheidsissues mee te nemen, anders dan de huidige systematiek voor
bovengemiddelde leenruimte bij investering in label A en Nul-op-de-Meter woningen.
Het Nibud heeft naar aanleiding van hun eerste bevindingen aan stakeholders rondom
hypotheekruimtebepaling de relevantie van een aantal, nu niet in de berekeningsmethodiek
meegenomen, issues voorgelegd. Ten aanzien van hypotheekruimtedifferentiatie naar energielasten
is daarbij het volgende aan stakeholders voorgelegd:
“Sinds 2015 heeft iedere woning een voorlopig of definitief energielabel. Sinds 2014 is per
ministeriële regeling vastgesteld hoeveel additionele hypotheekruimte verantwoord gegeven kan
worden voor de financiering van energiezuinige label A woningen en zeer energiezuinige Nul-op-de-
Meter woningen ten opzichte van woningen met een slechte of gemiddelde energieprestatie. Gelet
op de betaalbaarheidsrisico’s die gepaard gaan bij de financiering van woningen met een slechte
energieprestatie zou een verminderde hypotheekruimte voor woningen met een slecht (label D/E) of
zeer slecht label (label F/G) ook voorstelbaar zijn. Vraag: onderschrijft u deze logica en meent u dat
het wenselijk is om via de komende ministeriële regeling voor alle partijen transparant te maken
hoeveel hypotheekruimte verantwoord is, gegeven het energielabel (bestaand, dan wel mede met
behulp van de financiering te verkrijgen) van de woning?”
04812162024
0
500
1000
1500
2000
2500
Jaar
ener
giel
aste
n/m
2
[€/m
2/j
aar]
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Inkomenscategorie
jaarenergielastenjaarenergielasten/m2
0
4
8
12
16
20
24
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
1 2 3 4 >4
Jaar
ener
giel
aste
n/m
2
[€/m
2/j
aar]
Jaar
ener
giel
aste
n [
€/j
aar]
Aantal bewoners
jaarenergielasten
jaarenergielasten/m2
Page | 45 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Het Nibud rapporteert richting BZK hoe de verschillende stakeholders hierop hebben gereageerd.
Taskforce Financiering
In 2014 is een taskforce opgericht, waarin Energiesprong/Stroomversnelling, de grootste
hypotheekverstrekkende banken, het AFM en het NHG zich buigen over de financieringsuitdagingen
van particuliere NOM-woningen. De eerste bevindingen van deze taskforce zijn vastgelegd in een
brochure voor en door financieel adviseurs van banken en intermediairs (Stroomversnelling, 2015).
Sinds 2016 is ook een vertegenwoordiger van BZK deelnemer aan de Taskforce.
In juni 2016 is in de taskforce de bovenstaande vraagstelling rondom labeldifferentiatie voor
bepaling van verantwoorde hypotheekruimte samen met het Nibud, nader behandeld. Daar zijn de
volgende zaken uit naar voren gekomen:
De banken onderschrijven het belang van verantwoorde hypoteekruimtes vanuit hun verantwoordelijkheid ten aanzien van zorgplicht.
De banken onderkennen dat energielasten een steeds belangrijkere component is geworden van de totale woning-gerelateerde woonlasten en hebben de verwachting dat het belang hiervan alleen maar groter wordt.
De banken menen dat de kwaliteit (voorspellende waarde) en fraudegevoeligheid van het huidige energielabelsysteem van woningen qua kwaliteit te wensen over laat.
De banken menen dat indien de kwaliteit en fraudegevoeligheid van labels geen issue zou zijn, dat die systematiek potentieel geschikt is om de hoogte van de hypotheekruimte mede op te laten bepalen, naast de al bekende parameters.
De banken zullen niet solitair afwijken van de door de overheid aangegeven hypotheekruimtebepaling gerelateerd aan de energieprestatie van de woning.
Hypotheekruimtedifferentiatie
Het differentiëren van hypotheekruimte voor slechtere labels kan in principe nu al door
hypotheekverstrekkers doorgevoerd worden, bijvoorbeeld vanuit een eigen invulling van het begrip
‘zorgplicht’. Het is echter niet logisch dat hypotheekverstrekkers individueel dergelijk beleid zullen
doorvoeren, o.a. omdat men niet wil concurreren op hypotheekruimte maar eerder hypotheekrente.
Het zou bovendien zijn uitwerking missen als hypotheekruimtedifferentiatie naar energielabel niet
geldt voor alle hypotheekverstrekkers, omdat anders immers de consument gaat shoppen voor de
hoogste hypotheekruimte. Net als verhoogde hypotheekruimte voor woningen met een groen label
tot aan Nul-op-de-Meter woningen, is het dus noodzakelijk dat verminderde hypoteekruimte voor
woningen met een slecht tot zeer-slecht energielabel voor alle hypotheekverstrekkers gelijk en
transparant wordt doorgevoerd. De overheid dient er daarbij voor zorg te dragen dat de
label(klasse)s waaraan de hypotheekruimte wordt gekoppeld van voldoende kwaliteit zijn (in termen
van voorspellende waarde van energielasten) en niet fraudegevoelig.
Uit bovenstaande analyse komt naar voren dat energielasten, niet door inkomen en
huishoudsamenstelling worden bepaald, maar door de grootte van de woning en het energielabel.
Bij het aangaan van een lening voor de aanschaf en/of verbetering van de woning zijn deze
bepalende aspecten voor de woonlasten ook altijd bekend, sinds in 2015 iedere woning (behalve
monumenten) een energielabel heeft gekregen. Enerzijds vanwege de geuite zorgen van de banken
en anderzijds gegeven de relatief geringe stappen in energielasten per afzonderlijke labelovergang,
Page | 46 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
wordt hier voorgesteld om naast de vaste Loan-to-Income financieringsruimte een additionele
financieringsruimte toe te staan per m2 gebruiksoppervlak (als vastgelegd in NEN 2580 en vermeld
op het energielabel van de woning) van de aan te schaffen/te renoveren woning, voor de volgende
label categorieën: Zeer slecht (G/F), Slecht (E/D), gemiddeld (C/B), goed (A/Nieuwbouw) en zeer
goed (Nul-op-de-Meter). Het huidige kwaliteitsniveau lijkt voldoende voor de hier voorgestelde
categorisering.
Mede omwille van de positieve stimulans die daar van uitgaat, wordt voorgesteld dit alles in te
richten ten opzichte van de slechtste label categorieën. De onderstaande getallen zijn afgeleid van
de impact op energielasten in de praktijk, als bepaald op basis van de gegevens in WoON 2012,
afgezet tegen een woning zonder energielasten (de Nul-op-de-Meter categorie), met uitzondering
van de gegevens van de categorie Goed (label A). Voor deze laatste categorie waren er te weinig
gegevens beschikbaar in WoON 2012 om statistisch relevant te zijn. De ruimte van de Goed
categorie is afgeleid van de additionele ruimte die nu beschikbaar is voor deze categorie, relatief ten
opzichte van de huidige additionele ruimte voor Nul-op-de-Meter, welke beide door Nibud bepaald
waren voor 2016.
Label categorie [-] Additionele financieringsruimte [€/m2]
Zeer slecht (G-F) 0
Slecht (E-D) 50
Gemiddeld (C-B) 100
Goed (A/Nieuwbouw) 200
Nul-op-de-Meter 400
Tot slot
De in deze notitie voorgestelde bepaling van de hypotheekruimte ‘bonus’ voor woningen naar
oplopende energieprestatie kan nader worden doorgerekend door het Nibud. Daarbij is het dan van
belang om dus expliciet te laten kijken naar de effecten op woonlasten bij de financiering van de
aanschaf/verbetering van een woning in relatie tot de (te realiseren) energieprestatie en de invloed
van de grootte van de woning daarbij. Een alternatief voor de grootte van de woning als paramter
zou zijn om te kijken naar het woningtype: appartement, rijwoning, (half-)vrijstaand. Deze
categorisering is in lijn met de eisen ten aanzien van minimale elektriciteitsopwekking voor
gebruikersgebonden energiedoeleinden (huishoudelijke apparatuur), additioneel aan het
gebouwgebonden deel.
Page | 47 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186
Literatuur
Ivo Opstelten, “Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten - Wat is de waarde van de
energierekening?”, Service Magazine, Year 22 No 1, pages 38-41, December 2014.
Staatscourant, “Regeling van de Minister van Financiën van 12 december 2012, kenmerk:
FM/2012/1887 M, Nr 26433, 20 december 2012.
Staatscourant, “Regeling van de Minister van Financiën van 19 oktober 2015”, Nr 36711, 26 oktober
2015.
Stroomversnelling, “Stroomversnelling Nederland 4,5 miljoen woningen naar Nul op de Meter - Hoe
financieel adviseurs van banken en intermediairs hieraan kunnen bijdragen”, 2015.
Marcel Warnaar en Jasja Bos, “Financieringslastnormen 2014”, Nibud, juli 2013.