Introductiepresentatie OFFICENTER GEEL
-
Upload
koen-batsleer -
Category
Business
-
view
932 -
download
0
Transcript of Introductiepresentatie OFFICENTER GEEL
www.officenter.eu Pagina 1
OFFICENTER GEEL : De 6de OFFICENTER-locatie ?Presentatie Maart 2016
Presentatie voor kandidaat-investeerders
Officenter,Van, voor en door ondernemers
www.officenter.eu Pagina 2
Agenda van de vergadering
I. Groepsvisie, structuur, producten en klanten
II. Officenter en haar ‘Key Performance Indicatoren’
III. Marktevolutie en tendenzen
IV. Geel als volgende Officenter-locatie
V. Conclusies
VI. Bijlagen :
www.officenter.eu Pagina 3
I. VISIE OFFICENTERVoor, door en van ondernemers
‘Van Ondernemers’
� 50 investerende ondernemers.
� 10 tot 20 ondernemers zijn eigenaar van elk OFFICENTER
� Zorgen voor de lokale verankering, netwerk en bezetting.
� Beogen hiervoor een gezonde lange termijn rentabiliteit
‘Voor ondernemers’
� >150 ondernemers hebben in Officenter een ‘vast kantoor’
� > 200 ondernemers hebben een flex/virtueel kantoor
� > 100 ondernemingen vergaderen regelmatig in OFFICENTER
‘Door ondernemers’
� Christa Jouck� Intercenter, Infraligne en
Hostellerie De Kluis� Leidt operationeel
OFFICENTER als mede-eigenaar
� Koen Batsleer� Finpower is een
‘typeklant’ van OFFICENTER
� Optimaliseert het financieel rendement van OFFICENTER en al haar ‘stakeholders’
www.officenter.eu Pagina 4
I. REGIONALE SPREIDING OFFICENTER
� 5 gelijkwaardigelocaties ‘regionaalgespreid’ rondGeel
� Gezamelijk aanbodaan ‘Officenter klanten� > 50 vergaderzalen� > 50 co-
working/flex offices
� Breder aanbod� Zonder meerkost� � Zou voor BC
Kempen klanteneen grotetoegevoegdewaarde kunnenzijn.
Has-selt
Turnhout
Leu-ven
Maastricht
Ant-werpen
Geel
www.officenter.eu Pagina 5
m² ver-huren
Relatienetwerk
Community
Total cost of ownership
van de “Werkplaats”
(40 % huur60 % ‘diensten)
I. PRODUCT EN KLANTEN OFFICENTER
� Aanbod van :� Vaste werkplaatsen
� Flexibele werkplaatsen
� Virtuele werkplaatsen
� Vergaderlocaties
� Aanbod aan :� (Lokale) dienstverlenende
ondernemingen tot 5-7 werkplaatsen
� Grote ondernemingen welke ‘spreiding’ van werkplaatsen willen
� Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen (projecten, akties, …)
� Eigenschappen ‘Serviced Offices’� Secretariaat (Telefoonpermanentie,
postbehandeling)
� Incl. onderhoud, telefonie, I.T., print-en kopiediensten
� All-in prijszetting ‘per werkplaats’, niet ‘per m²’
Officenter heeft een ‘uniek’ business model dat nie t eenvoudig te kopiëren is.
� Voordelen ‘op drie niveau’s’ : � Zeer flexibele verhuurformule
� Total cost of ownership ca. 20 % lager dan ‘alternatieve formules’)
� Inclusief een uniek relationeel netwerk
www.officenter.eu Pagina 6
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENWaarom maken wij het verschil ?
Christa1. B2C ervaring2. Franchising
ervaring3. Horeca-ervaring
Koen1. Goedkope
huisvesting2. Finpower-
inkomsten3. Progressieve
gebruiker
Investors1. Vrienden2. Belegging
onroerend goed
Gestandardiseerde producten
Prijsbepaling uitgaande van 100
% bezetting
Minimale kost management
Community-oriented
Lage & lange rendementsverwac
hting
Prijs ‘cost plus’,20 % lager dan : 1. Referentie-punt
klanten (huren appartement)
2. Concurrentie“All in = all in”
Kwaliteit/prijs aanvaardbaar voor KMO-er
Geen ‘agressieve’ commerciële aanpak nodig
Klanten-trouwheid 3 –5 x hoger dan
normaal in onze markt
www.officenter.eu Pagina 7
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEnige focus OFFICENTER : klantentevredenheid
� Jaarlijks meten wij in detail onze klantentevredenheid, waaruit ook telkens de actieplannen ‘voor het jaar’ worden uit gedestilleerd :� ICT was een zorgenkind, waar hard wordt aan gewerkt
� Fietsen (en –stallingen), parkeerplaatsen, flexwerkplekken en een relax-ruimte zijn actiepunten van 2016
� Onze ‘medewerkers’ scoren gemiddeld meer dan 90 %, blijft een unieke score op het vlak van dienstverlening
� De ‘infrastructuur’ scoort eerder ‘goed’ dan ‘uitstekend’, maar dit is normaal gezien onze keuze voor ‘oudere’ kantoorgebouwen
� De bistro wordt sterk gewaardeerd
Klantentevredenheid blijft de enige ‘echte’ focus v an OFFICENTER.
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Receptie (bediendes) 87% 93% 92% 90% 90% 91%
Accommodatie 75% 80% 81% 83% 80% 80%
Onderhoud 75% 81% 81% 82% 82% 80%
ICT 75% 71% 65% 64% 62% 71%
Cuisine D'Office 77% 83% 82% 78% 82% 82%0% 20% 40% 60% 80% 100%
Receptie (bediendes)
Accommodatie
Onderhoud
ICT
Cuisine D'Office
2015
2014
2013
2012
2011
2010
www.officenter.eu Pagina 8
II. KEY PERFORMANCE INDICATORENEvolutie bezettingsgraad
� De ‘opstart’ en ‘groei’ van elk nieuw center kent zijn eigen dynamiek
� Echter, na 2-3 jaar bereiken we traditioneel onze volledige bezettingsgraad (> 95 %) nadat nog groei mogelijk is door ‘verdikking’ van onze klanten (minder m² gebruik aanbevelen).
� A12, Hasselt, Leuven en Turnhout kennen vanaf Q2/2016 een volledige bezettingsgraad.� Enkel in Maastricht zitten we nog maar
aan 85 % bezettingsgraad 3 jaar na de opening, maar ook hier zijn de perspectieven goed.
Volledige bezettingsgraad is onze doelstelling, waa r we met 4 van de 5 centers al aan voldoen.
.
www.officenter.eu Pagina 9
III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENOmzet-en rentabiliteitsevolutie Belgische business center markt
� Marktgroei stilgevallen in 2010 – 2013 !� Zelfs een omzetdaling in 2013 !� Let op : ‘prijsdaling’ is belangrijke spelbreker (-10-15 %op 5 jaar
tijd)
� Internationaal : marktgroei > 10 % sinds 2006 !� België kent op dit vlak duidelijk een achterstand � Nederlands Limburg kent hier duidelijk ook een achterstand
� 2013 was een moeilijk jaar voor de sector :� Daling winstmarge ‘rendabele’ ondernemingen
(internationaal, private spelers� Uitdiepen verliezen semi-publieke spelers
De business center markt lijkt wat te stabiliseren, maar schijn bedriegt – rentabiliteit blijft een uitdaging.
www.officenter.eu Pagina 10
III. MARKTEVOLUTIE EN TENDENZENStabiele BC-markt met groeiende ‘niches’
� Groei van ‘Independents’ (ZZP, free-lancer)� Heden 1.5 % beroepsbevolking (B)
� In Nederland � x 2 in 10 jaar, 3-5 %� In de U.S. : heden 20-30 %, groeiend naar 40 %
� Incl. zelfstandigen, temporary workers
� Deze sterke groei ligt aan de basis van de groei van de co-working markt
� Groei van ‘thuiswerken’� Heden 3-7 % van de ‘bedienden (volume/#)� Zal verder blijven groeien, zeker in België :
� Mobiliteitsprobleem en niet-verstedelijking � Grootte huizen (110 m² gem. vs. 75 m² in Nederland)
� Groei naar 50/50 t.o.v. vaste kantooromgeving lijkt niet onlogisch
� Veel pro-contra-discussies, weinig ‘dynamische’ evaluatie� Cfr. Internetverkopen : nu ca. 3- 5 %, � 25/50 % in diverse
markten niet onlogisch
� Groei van de ‘sharing-economy� Begonnen met Wikipedia (….), E-Bay …� Vandaag doorbraken in heel wat markten door :
� AirBnB : 25 % van de overnachtingen in het WK Brazilië …� Uber � …
� Eigenschappen : sharing participants/eigendom, professional management
Co-workingCa. 500
werkplaatsen, groei > 50 %/jaar
Meeting-rooms
Ca. 2.000 zalen, groei > 25 %/jaar
Business – center marktCa. 10.000 werkplaatsen, 1.5 % van de kantooroppervlakte ; groei 5 – 10
% / jaar
OFFICENTERMet > 50 investeerders een uniek business
center - voorbeeld van een ‘sharing’ initiatief
www.officenter.eu Pagina 11
IV. SWOT – ANALYSE OFFICENTER op heden
� Sterktes� Proven concept OFFICENTER
� Uniek ‘business model’� Commercieel, management en
rentabiliteit ‘bewezen’
� Schaalvoordelen en regionaal marktleider
� Unieke infrastructuur� Ligging, parking, grootte
� Zwaktes� Kritische schaalgrootte� Persoonsgebondenheid
managementteam� Beperkt schaalgrootte in
Nederland, ook in Benelux.
� Opportuniteiten� Verdieping ‘bestaande regio’
� Geel/Herentals, Antwerpen, Bxl.
� Groei in Nederland (s Limburg)� Groeimarkt (CW, meeting, …)
� Bedreigingen� Groeiende kantoren-leegstand� Gesubsidieerde concurrentie :
� Overheid� Corporates� Gorilla’s
Willen we wel verder groeien, en indien zo, hoe zouden we dit best doen ?
www.officenter.eu Pagina 12
V. GEEL als volgende OFFICENTER - locatie
� Is ‘centraal’ als locatie voor OFFICENTER� Centraal tussen A’pen, Turnhout en
Hasselt
� Huidige mogelijkheid :� Formele onderhandelingen lopen� Is pand van ca. 3,000 m², met een
bestaande bezettingsgraad van ca. 70 %
� Waar we incl. renovatiewerkzaamheden binnen de ‘doelstelling’ van Officenter zullen vallen :
� Kostprijs gebouw na renovatie : ca. 1,000 €/m²
� Potentiële huuropbrengst op lange termijn ca. 75 €/m² , incl. commerciële en management-kosten.
www.officenter.eu Pagina 13
V. GEEL als volgende OFFICENTER - locatie
� Onderhandelingstraject loopt – is nogal complex
� > 20 aandeelhouders
� Voorziene timing :
� Principieel akkoord : 15/3/2016
� Overname aandelen : 12/4/2016
� Opening ‘OFFICENTER GEEL’ : 25/5/2016
www.officenter.eu Pagina 14
V. INVESTERINGSMODEL OFFICENTER
� Basis-uitgangspunten :� 30% ‘eigen inspanning’, banklening 70%� 5 % kapitaal = 60 k€ investering, 20 k€
kapitaal� 40 k€ achtergestelde lening, 7 % rendement
� � ‘totaal’ rendement op investering 4,7 % ‘continue’
� 20 k€ kapitaal , voor indirect 95 m² ‘kantooroppervlakte’
� Uitdagingen � Bankfinanciering : bedrag, termjin
� Overtuigde lokale ondernemers/investeerders
Leningslast Totaal Officenter Geel Geel
100% 35% 65% 5%Kapitaal 400.000 140.000 260.000 20.000Achtergestelde lening 520.000 520.000 40.000Uitgestelde betaling 0Banklening 2.065.000 2.065.000
Totaal : 2.985.000 2.205.000 780.000 60.000
Intrest AL : 7% 1.400 Participatie 20.000
# m² kantooropp. 150,0
www.officenter.eu Pagina 15
VI. CONCLUSIES
� OFFICENTER heeft zijn ‘minimale schaalgrootte’ bereikt
� Met Hasselt, A12 en ook Leuven bewijzen we dat ons business model ‘rendabel’ en succesvol is
� Turnhout en Maastricht tonen ons dat het niet altijd ‘evident’ is : het kan langer duren en meer kosten, maar wij hebben duidelijk het voordeel van consistentie en zullen in 2016 ook deze vestigingen doen groeien naar een volledige bezetting.
� GEEL lijkt een optimale locatie voor een 6de OFFICENTER
� Vnl. gebruik ‘flexibele’ formules (coworking, flex-kantoren en vergaderzalen) bieden toegevoegde waarde aan
� De klanten van Officenter voor 1 bijkomende locatie
� Voor de bestaande klanten betekent dit 5 bijkomende uitvalsbasissen
� Dit vormt de aanzet van ‘OFFICENTER 3,0’
� Een groei van 5 � 20 centers in onze ‘kern-regio’
2016 wordt het jaar van het nieuwe groeitraject OFFICENTER 3.0
www.officenter.eu Pagina 16
BIJLAGEN
www.officenter.eu Pagina 17
Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 ka ntoren voor 4 personen
Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing Officenter
Infrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800
All-in vergoeding 19.800
Huur gebouw 12.500 15.420 incl
Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl
Brandverzekering 250 175 incl
Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl
Kosten poetsen ramen 840 incl. incl
Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl
Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl
Elektriciteit 1.125 952 incl
Water 250 271 incl
Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl
Parkeerkosten n.r. 1.440 incl
Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl
Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 incl
Kantoorkosten 9.267 9.463 5.424
Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl.
Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier)
Aankoop papier 150 150 incl.
Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.'s
Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter
Internetabonnement 840 971 incl.
Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl.
Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven
(excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.
Secretariaatskost 2.500 2.500 0
Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl.
TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224
132% 142%
Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50