ОЗФгрупп

ОТЧЕТ

13/12

Об определении рыночной стоимости недвижимогоимущества, расположенного по адресу: г. Москва,

Бескудниковский б-р, д. 32, кор. З, кв. 20

Дата оценки: 02 декабря 2019 годаДата составления: 06 декабря 2019 годаЗаказчик: Государственное унитарное предприятие города Москвы«Московская социальная гарантия» (ГУП «Моссоцгарантия»)Исполнитель: 000 «ОЗФ груп»

Москва, 2019 год

Отчет М 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «03Ф ГРУПП» (ИНН 7732507360)

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА

ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объектом оценки является 1-комнатная квартира общей площадью 31 ,8 кв. м., расположенная

по адресу: г. Москва, Бескудниковский б-р, д. 32, кор. 3, кв. 20.

2.1. Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и

качественные характеристики Объекта оценки.

Выписка из ЕГРН N2 99/2018/233516718 от 21.12.2018 г.;

2. Свидетельство о государственной регистрации права от 27.11.2009 г.;

З. Договор пожизненного содержания с иждивением от 12.10.2009 г.;

4. Свидетельство о смерти от 10.12.2018 г.;

5. Распоряжение N2 21371 от 05.06.2019 г.;

б. Поэтажный план от 23.11.1965 г.;7. Экспликация к поэтажному плану помещения.

2.2. Характеристика Объекта оценки

НазначениеТекущее использованиеЭтаж расположения Объекта оценкиПлощадь общая/жилая кв. мПлощадь ни кв. мКол-во комнатСа зелПлитаИнжене ные системыВспомогательные и подсобные помещенияВысота потолкаЛоджия/балконНаличие пе еплани овки отличие от планаРасположение окон ква ти ы:

ополнит•льные системы безопасностийства

ЖилоеКвартира (для проживания)З

31 8/21453

СовмещенныйГазовая

е ализованныеК хня са зел ко идо259 см

НетВо двоом он

В наличии

Таблица 5

Сантехнические

Состояние Объекга оценки (экспертная оценка) В квартире требуется косметический ремонт (вудовлетворительном состоянии). Фотографии объектанедвижимого им ества п едставлены в П иложении 4.

2.3. Общая характеристика здания

Тип домаСе ияГод постройки здания '

Год последнего капитального ремонтаКоличество этажей в зданииЛокальное асположениеНа ные стены мате имПерекрытияПе егоФундамент

1https://www.reformagkh.rujmyhouse/

Таблица б

Блочный 9-и этажный многоква ный жилой домП-18

Нет данных9

Объект асположен на пе вой линииБлочныеЖелезобетонныеНет данныхЛенточный

Отчет 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «03Ф групп» (ИНН 7732507360)

Состояние здания с бьективная оценкаТехническое обеспечение зданияСостояние подъезда с бьективная о енкаНаличием со оп водаОрганизованная стоянка личного ah илиподземный га ажНаличие огороженной охраняемой территорииФизический износ:Аварийность

Дополнительная существенная информация

еХо шееВодоснабжение, электроснабжение, канализация, горячееводоснабжение отопление газоснабжениеХо шееИмеется

Наземная

Нет36% - иложение 2 к настоящем ОтчДом не является ветхим и не находится в аварийномсостоянииДом не состоит в программе реновации, не подлежит

кон кции или кап. мо с отселением

2.4. Описание района объекта оценкиХарактеристика местоположения объекта недвижимого имущества

Область, го од. айон:Станция м политенаП адаюшая за йка мик на:Ближайшее окружениеТ анспо тная до пность:Обеспеченность общественным транспортомэксп ая оценка :

Объекты социальной инфраструктурымикрорайона в пределах пешей доступностименее км

Обеспеченность объектами социальнойин ы экспе ая оценка .Объекты промышленной инфраструктурыми айона:Объекты транспортной инфраструктурыми айона:Состояние прилегающей территориис бьективная оценка :

Экологическая обстановка айона :ополнительная с ественная ин мация:

Таблица 7

г. Москва, айон Бес дниковскийм Селиге ская. кмЖилые многоэтажные домаЗеленые насаждения, детские площадки, автостоянка,освещение, а ы и т.д15 мин. пешком от станции мВ пешей доступности от остановок общественного

спо

Магазины. предприятия службы быта, аптека, школа, кафе ит.п.

Хорошая

Не обнаружено

Автобусные маршруты, метро

Хорошее

Относительно благоп иятная

Северный административный округ — один из 12 административных округов городаМосква.

Сокращенное название — САО. В округе расположено 8 крупных промышленных зон. Округимеет свои гербовую эмблему и флаг. Административный округ включает в себя 16 районов города.Код САО по ОКАТО — 45 277 ООО ООО. Префект с 2 октября 2018 года — по настоящее время — В.В. Степанов Управление округом осуществляет Префектура САО и прочие окружные органы власти.

https://www.reformagkh.ruj

15

Отчет lY12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУПП» (ИНН 7732507360)

5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К

ОЦЕНКЕ5Л. Термины и определения“рыночная стоимость Объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой Объект

оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость Объекта оценки — это расчетная величина, отражающаянаиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срокэкспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, вусловиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимостиучитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объектоценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Подходы к оценке:затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещенияобъекта оценки с учетом износа и устареваний;сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получениистоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами.аналогами;доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определенииожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Срок экспозиции Объекта оценки — период времени, начиная с даты представления наоткрытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) —это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной дляданного метода информщии определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов коценке.

Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками врезультате совершенной или предполагаемой сделки

Аналог Объекта оценки сходный по основным экономическим, материа.льным,техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Итоговая величина стоимости Объекта оценки — величина стоимости Объекта оценки,полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости Объектаоценки при использовании выбранных им подходов к оценке и методов оценки.

5.2. Процесс оценкиПроведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего заданиена оценку;сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценкии осуществление необходимых расчетов;согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговойвеличины стоимости объекта оценки;

• составление отчета об оценке.

Федериьный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФС0 Ж, 1)».

37

Отчет не 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «03Ф ГРУПП» (ИНН 7732507360)

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный,

доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует

учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки,предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходнойинформации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов,

5.3. Описание подходов к оценке и выводы о возможности применимости подходов копределению стоимости объекта оценки

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объектаоценки с учетом износа и устареваний (ФСО N91).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достовернаяинформация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещениеобъекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определениизатрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезныесвойства.

Применяя затратный подход к оценке, оценщик должен:а) определить стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех

видов его износа, обесценивания и устаревания на дату проведения оценки.Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

СИ = 1-(1, где:

РС — рыночная стоимость объекта недвижимости;рыночная стоимость прав на земельный участок;

ПСо— полная стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;Пд,._— прибыль девелопера; СИ — совокупный износ;ИФИ3 — физический износ; Уфун — функциональное устаревание;УЭ — экономическое (внешнее) устаревание.• Стоимость воспроизводства — это стоимость копии объекта оценки воспроизводимой на датупроведения оценки. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную

стоимость объекта оценки.• Стоимость замещения — это минимальная стоимость приобретения объекта на свободном»открытом и конкурентном рынке аналогично оцениваемому объекту, и максимально близкого по всемфункциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точкизрения его настоящего использования, с учетом износа объекта оценки.Замещающий объект должен обеспечивать оказание тех же услуг, выполнение тех же функцийи т.д., в тех же или больших объемах, с теми же или лучшими потребительскими характеристиками,при тех же или меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки. Требованиеминимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, аминимально достаточного по своим характеристикам.б) определить рыночную стоимость земельного участка.Сумма рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводствајзамещения сучетом всех видов его износа является стоимостью, полученной в рамках затратного подхода.Стоимость земельного участка, возможно оценить методом сравнения продаж, в связи тем, чторынок земельных участков Московской области достаточно развит.Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно с определеннойточностью определить величины стоимости воспроизводства и износа при условии относительногоравновесия спроса и предложения.Применение затратного подхода к объектам недвижимости предусматривает возможностьоценки следующими методами:

38

отчет N2 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУПП» (ИНН 7732507360)• метод сравнительной стоимости единицы предполагает расчет стоимости

строительства сравнительной единицы (1 мз, 1 м2, пог. м) аналогичного объектанедвижимости. Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта стоимостьединицы сравнения умножается на количество единиц сравнения;

• метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всегообъекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительныхкомпонентов — фундамента, стен и пр. Стоимость каждого компонента получают,исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для его устройства;

• метод индексации затрат предусматривает индексацию суммы первоначальныхзатрат на строительство данного объекта по индексу изменения стоимостистроительства.

С момента начала эксплуатации объектов они подвергаются износу (устареванию), которыйнарастает с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере части стоимости. Инымисловами, износ или устаревания— потеря стоимости (обесценение) объектов оценки в процессеэксплуатации под действием различных факторов износа.

Причины износа могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему окружениюэтого объекта (внешним факторам), в т.ч. появлению более совершенных и конкурентоспособныханалогов, новых технологий.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют следующие факторы

износа: физический, функциональный, внешний.Физический износ представляет собой постепенную утрату технико-эксплуатационных

свойств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также человеческой

деятельности.Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный метод. Данный метод предполагает использование различныхнормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве

примера можно назвать правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-

86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при

Госстрое СССР.• стоимостный метод. В основе этого метода лежит физический износ, выраженный на

момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтныхмероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания

в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определенияфизического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов

здания.• метод срока жизни предполагает наличие прямой зависимости величины физического

износа оборудования от показателей общего срока службы и фактического возрастаобъекта.

Классический вариант метода предполагает расчет физического износа по следующей

формуле:фи•л• Х

где:ФИ — физический износ объекта, %;

Тфакт. — фактический возраст объекта (эффективный возраст), лет;

Тобщ. — предполагаемый общий срок службы объекта (срок экономической жизни), лет.

Признаком функционачьного износа, как правило, является несоответствие технологического

(конструктивного) решения объектов современным стандартам, необходимым для их нормальной

эксплуатации в соответствии с текущим или предполагаемым использованием.39

отчет М 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУШ]» (ИНН 7732507360)

Внешний износ представляет собой обесценение объектов, обусловленное негативным по

отношению к объектам влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на

определенное использование, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в

области налогообложения, макроэкономическими факторами и проч.

Применимость подходаОбъект оценки является жилым встроенным помещением в многоквартирном жилом доме,

что не позволяет применить методы затратного подхода, поскольку корректно выделить затраты на

конструктивные элементы зданий (фундамент, кровлю, стены и перекрытия) не представляется

возможным, земельный участок, на котором они расположены, находятся на праве общей долевой

собственности, что не позволяет выделить его в натуре. Кроме того, на здание не представлено

технической документации, определяющей основные характеристики, влияющие на стоимость

замещения и, соответственно, необходимые для ее расчета затратным подходом. Документы на

земельный участок не предоставлены. То есть в распоряжении Оценщика отсутствует необходимая

информация для расчета стоимости замещения. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны

случаи приобретения жилья, когда покупатель приобретал в собственность одну квартиру в

многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость

приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение

отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также

связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет

величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.В рамках доходного подхода применяют метод прямой капитализации дохода и метод

дисконтирования денежных потоков.При применении метода дисконтирования будущие потоки доходов каждого периода

пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей

ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой меру оценки инвесторами

своих требований к отдаче на вложенный капитал с учетом риска получения дохода, характерного

для данного объекта. Метод дисконтирования доходов обычно применяется к объектам, имеющимнестабильные потоки доходов и расходов.

При использовании метода прямой капитализации сумма дохода за типичный годфункционирования объекта делится на соответствующую ставку капитализации. Методкапитализации наиболее применим к объектам, чистые доходы. от использования которых постоянныили меняются с постоянными темпами.

Ставка капитализации определяется, как правило, на основании рыночных данных путемвыявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью аналогичных объектов. Возможноиспользование также метода кумулятивного построения.

Применимость подхрдаПрименительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается

не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду ипоследующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного вданной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего — это информация,полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для целейпроживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Московском регионе развитый рынок арендыжилья, он продолжает в основном оставаться «теневым». Договора аренды в подавляющемколичестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогомналичной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количестводостоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

40

Отчет М 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУПП» (ИНН 7732507360)

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснованияОценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимостиобъекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог —объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другимхарактеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточнаядля анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применятьсякак цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого

объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналоту может быть выбранонесколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщикдолжен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, • принятых при проведенииоценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементусравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога поданному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосноватьшкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенныхкорректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должныменяться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбраннымобъектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значенийединиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход при наличии достаточного количества достовернойинформации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыночную стоимость оцениваемогообъекта максимально точно для конкретного рынка.

В зарубежной практике принято считать, что оценка на основе данного подхода дает наиболеедостоверные результаты, что обусловлено стабильным состоянием экономики, широко развитымрынком и доступностью рыночной информацией о совершенных сделках, либо надежнойаналитической информации в обобщенном виде.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется поэлементам сравнения. В данном случае элементы сравнения — это не только характеристика объектовсравнения, но и характеристика сделок.

Элементы сравнения объединяются в группы:- характеристика объекта: функциональные назначение, технические параметры;- состояние объекта: возраст, техническое состояние, износ;- место положения: географическое место нахождения объекта, его окружение;- условия рынка: рыночная ситуация и прогнозы, влияние макро и микроэкономических

факторов;- условия продажи: время продажи/предложения на продажу, экспозиция на рынке;- характеристика цен объектов-аналогов: структура цены (НДС).Применимость подходаПо мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в

многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силухорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

5.4. Определение стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подходаОсновой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки

непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа

41

Отчет N2 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «03Ф ГРУПП» (ИНН 7732507360)

сравнивается с Объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки),

отражающие существенные различия между ними.При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие

шаги:1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи

и предложений на продажу (публичных оферт);2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой

цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

З. Анализ и сравнение каждого аналога с Объектом оценки по времени продажи (выставлению

оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с

имеющимися различиями между ним и Объектом оценки;5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости Объекта

оценки.На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество

документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных

объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика

сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного

доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об

условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на

которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал

вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и,следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области

оценки.При сравнительном анализе стоимости Объекта оценки с ценами аналогов Оценщик

использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) анш1огичных объектов, взятых изоткрытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, помнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чемпринять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложениеи придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства инедостатки относительно объектов сравнения.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГКРФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (сучетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считаетсебя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующиемежду аналогами и Объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если поданному показателю аналог превосходит Объект оценки, а положительная - если по данномупоказателю аналог ему уступает.

Оценщик учёл следующие корректировки:передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

• условия продажи;• условия рынка;• тип дома;• местоположение;• количество комнат;• этаж расположения квартиры;• общая площадь;

наличие балкона/лоджии;

Отчет М 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУПП» (ИНН 7732507360)

• тип санузла;• расположение окон: двор/улица;• состояние и уровень отделки квартиры.

Корректировки по элементам сравнения «передаваемые имущественные права, ограничения(обременения) этих прав», «условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки»,«условия продажи», «условия рынка» вносятся последовательно, остальные корректировки ценынезависимы и вносятся к скорректированной цене независимо друг от друга.

В результате консультаций с представителями агентств недвижимости и продавцамиобъектов установлено, что для таких объектов как квартиры за единицу сравнения принимаетсяудельный показатель цены 1 квадратного метра общей площади объекта.

43

Огчет Ж 13/12 от 06 декабря 2019 года, 000 «ОЗФ ГРУПП» (ИНН 7732507360)

6. ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИИтоговая величина рыночной стоимости 1-комнатной квартиры, общей площадью 31,8 кв. м.,

расположенной по адресу: г. Москва, Бескудниковский б-р, д. 32, кор. 3, кв. 20, округленносоставила:

5 369 000(Пять миллионов триста шестьдесят девять тысяч ) рублей.

Примечание: В соответствии с требованием п. 30 ФСО N27 «Оценка недвижимости» оценщикопределил возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находитьсярыночная стоимость объекта оценки: на основании результата, полученного с применениемсравнительного подхода (скорректированных цен объектов-аналогов после введения корректировок)диапазон составил от 5 051 ООО руб. до 5 727 000 руб.

Немова јнщДлекеа, внаРегистраци --ьве 2 925.77

в реестре МСНО-НП «ОПЭО»

59