FIBRA HD HR AA HR1 · José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS...

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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

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HR AA HR1

Corporativos 9 de octubre de 2018

Corporativos X de julio de 2018

Calificación FIBRA HD LP HR AA FIBRA HD CP HR1 FIBRAHD 17 HR AA FIBRAHD 17U HR AA FIBRAHD 18U HR AA Perspectiva Estable Contactos Daniel Barjau Analista Senior de Corporativos [email protected]

José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

Definición

La calificación de largo plazo que determina HR Ratings, en escala local, para FIBRA HD y sus emisiones FIBRAHD 17, FIBRAHD 17U y FIBRAHD 18U es HR AA con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación se considera con alta calidad crediticia, y ofrece gran seguridad para el pago oportuno de obligaciones de deuda. Mantiene muy bajo riesgo crediticio bajo escenarios económicos adversos. La calificación de corto plazo que determina HR Ratings, en escala local, para FIBRA HD es HR1. La calificación determinada significa que el emisor ofrece alta capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantiene el más bajo riesgo crediticio.

HR Ratings ratificó las calificaciones de HR AA con Perspectiva Estable para FIBRA HD y sus Emisiones, y asignó la calificación de HR1 para FIBRA HD. La ratificación de las calificaciones se basa en la generación de FLE de los últimos doce meses (UDM), superando nuestras estimaciones en la revisión anterior, lo cual se debió al desempeño operativo del portafolio. A su vez, se consideró el mayor nivel de endeudamiento al segundo trimestre de 2018 (2T18) para financiar el plan de expansión del Fideicomiso con relación a nuestros supuestos en la revisión anterior, lo cual derivó en un mayor apalancamiento (LTV por sus siglas en inglés). El mayor nivel de endeudamiento presionó los años de pago de deuda neta a EBITDA y Flujo Libre de Efectivo (FLE) que cerraron en 4.3 años y 9.7 años (vs. -4.2 años y -2.9 años al 2T17), y los cuales se contrastan con la baja vida promedio de la deuda al 2T18 de 2.5 años. El plan de crecimiento de FIBRA HD para los próximos periodos es más acelerado con relación a nuestros supuestos anteriores, ya que se espera que las propiedades de inversión crezcan anualmente cerca de P$1,500m, los cuales serían fondeados aproximadamente 75.0% con capital y 25.0% con deuda. De acuerdo con el calendario de amortizaciones y la generación de FLE esperada por parte de HR Ratings a partir del plan de expansión del Fideicomiso, se estima que la razón de cobertura para el servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés) se vea presionada a partir de 2020. Por último, las 16 adquisiciones en los UDM al segundo trimestre de 2018 (2T18), permitieron una menor concentración de ingresos y NOI por parte de las cinco principales propiedades, ya que estas tuvieron una participación de 37.7% y 43.0% (vs. 53.2% y 58.2% al 2T17), respectivamente.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Generación de FLE superior a nuestras estimaciones de la revisión anterior, alcanzando P$115m (vs. P$66m en el escenario base). Esto fue resultado del crecimiento del portafolio vía adquisiciones que mejoró los resultados operativos, además de una rápida recuperación del IVA. Por su parte el Fideicomiso ha mantenido altos márgenes operativos gracias a mezcla del portafolio con propiedades industriales e instituciones educativas que cuentan con un solo inquilino (unitenants) donde el inquilino corre con los principales costos y gastos operativos del inmueble, lo cual permite al Fideicomiso presentar márgenes estables.

Mayor nivel de apalancamiento al esperado con un LTV de 31.5% (vs. 16.8% en el escenario base). Esto se debe a que las adquisiciones en los UDM fueron fondeadas aproximadamente 67.3% con deuda y 32.7% con capital (vs. 37.9% y 62.1% en el escenario base, respectivamente).

Menor concentración en ingresos y NOI en las principales propiedades. A raíz de las 16 adquisiciones en los UDM, las cinco principales propiedades pasaron a representar 37.7% de los ingresos y 43.0% del NOI (vs. 53.2% y 58.2% al 2T17). Al mismo tiempo, este crecimiento en el portafolio permitió al Fideicomiso disminuir la concentración en rentas por parte de los 10 principales clientes, los cuales pasaron a 32.5% (vs. 50.6% al 2T17).

Estructura corporativa con una administración interna. Esto le permite a la FIBRA evitar las comisiones crecientes que se pagan por un administrador externo, las cuales aumentarían en una proporción similar al valor de los activos. En cambio, el Comité Técnico aprueba un presupuesto anual para el administrador (FIBRA HD Servicios, S.C.), el cual aumenta en una proporción menor al crecimiento de la FIBRA. De esta manera, se busca capturar economías de escala.

Experiencia en gestión de portafolio de inmuebles. La subsidiaria cuenta con el apoyo de Colliers, equipo enfocado en la gestión de inmuebles. Colliers actualmente administra más de 180 millones (m) de m2 y cuenta con más de 500 oficinas alrededor del mundo. La experiencia de Colliers aunado a una mezcla de propiedades industriales y educativas con un solo inquilino le ha permitido al Fideicomiso mantener un factor de ocupación por encima de 94.6%.

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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos

gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

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Principales Factores Considerados Los ingresos totales del Fideicomiso superaron 14.8% nuestro escenario base de la revisión anterior, alcanzando P$373m (vs. P$325m en el escenario base). Esto derivó del acelerado plan de expansión con lo cual la superficie bruta arrendable (SBA) alcanzó 288,106m2 (vs. 171,029m2 en el escenario base). De igual manera, el desempeño del portafolio y la mezcla con componente industrial y educativo permitió a FIBRA HD mostrar un margen NOI y EBITDA superior en 74.0% y 69.4% (vs. 70.0% y 67.7% en el escenario base), respectivamente. La deuda total al 2T18 cerró en P$1,921m (vs. P$0m al 2T17). La adquisición de deuda fue utilizada como medida de financiamiento del plan de crecimiento del portafolio en los UDM al 2T18. La deuda se conforma de las tres emisiones FIBRAHD 17, FIBRAHD 17U y FIBRAHD 18U. El 68.4% de la deuda está denominada en Unidades de Inversión (UDIs), sin embargo, el Fideicomiso se encuentra parcialmente cubierto de manera natural a los incrementos de la UDI, ya que el 85.9% de los contratos de arrendamiento están denominados en pesos, y estos contemplan incrementos de renta en línea con la inflación de manera anual. Lo anterior aunado a los niveles de efectivo, arrojaron una deuda neta de P$1,114m (vs. -P$600m al 2T17), lo cual al considerar el EBITDA y FLE en los UDM resultan en años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE de 4.3 años y 9.7 años. En términos del calendario de amortizaciones de la deuda al 2T18, las emisiones FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U vencen en octubre de 2020, mientras que la FIBRAHD 18U tiene vencimiento en mayo de 2021. Esto arroja una vida promedio ponderada de la deuda de 2.5 años, los cuales son inferiores en comparación con los años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE. Con base en este calendario de la deuda cuyas emisiones se amortizan al vencimiento y aunado a la generación de FLE en los UDM, el Fideicomiso tuvo un DSCR de 4.5x al 2T18 (vs. -11.0x al 2T17). En los UDM al 2T18, se adquirieron 16 inmuebles de los cuales ocho son comerciales, cuatro industriales, dos de oficinas y dos educativas. En conjunto, estas propiedades suman una SBA de 134,673m2. Con base en estas adquisiciones, el portafolio total de FIBRA HD al 2T18 está conformado por 36 propiedades con una SBA adquirida de 288,106m2 (vs. 20 propiedades y 151,617m2 al 2T17). Adicionalmente en julio de 2018 se adquirió la tercera propiedad del portafolio HD18, el edificio de oficinas Periférico Sur con una SBA de 4,645m2, por lo que actualmente quedan por adquirir 3 propiedades del portafolio HD18 las cuales se estiman que sean adquiridas en el 4T18. Con base en estas adquisiciones, la concentración de las cinco principales propiedades en términos de ingresos disminuyó a 37.7% (vs. 53.2% al 2T17), y de NOI a 43.0% (vs. 58.2% al 2T17). Además, los 10 principales inquilinos pasaron a representar 32.5% de las rentas (vs. 50.6% al 2T17). Entre los principales clientes se encuentran empresas de distintos giros entre los cuales se mencionan productores, instituciones educativas, distribuidores, entre otros. Los ingresos totales crecieron 57.9% en los UDM alcanzando P$373m (vs. P$236m al 2T17). Este incremento se debió al crecimiento del portafolio, mientras que, al comparar las 14 propiedades con al menos dos años de operación, los ingresos disminuyeron -2.0% derivado de las adecuaciones en algunas propiedades para crecimiento orgánico como es el caso de Las Ramblas, Lomas Verdes y La Roca. Por su parte, el factor de ocupación al 2T18 creció a 96.3% (vs. 95.6% al 2T17), lo cual corresponde a las adquisiciones industriales y de instituciones educativas que cuentan con un factor de ocupación de 100.0%, además del factor de ocupación de propiedades comerciales como

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Vía San Juan y Chimalhuacán, las cuales se encuentran ubicadas en zonas de alta densidad demográfica. FIBRA HD mantuvo su política de distribuciones mensuales, las cuales se calculan en función del flujo por operaciones (FFO1). Con base en lo anterior, el Fideicomiso pagó distribuciones a los tenedores por P$252m equivalentes a 1.1x veces el FFO, las cuales son a su vez mayores a las distribuciones obligatorias por regulación para las FIBRAs del 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN), que fueron de alrededor de P$97m. La generación de FLE en los UDM al 2T18 fue de P$115m (vs. P$226m al 2T17). La menor generación en el periodo se debe a que si bien, los resultados operativos tuvieron un crecimiento, el número de adquisiciones en los UDM ocasionó un incremento en el IVA por recuperar. El cálculo de FLE por parte de HR Ratings únicamente considera el pago de distribuciones obligatorias que son determinadas como el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN); esto con el propósito de tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda durante cada periodo. Asimismo, para el cálculo del RFN se tomó una base de depreciación equivalente a 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 3.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valor del terreno.

Descripción del Emisor El Fideicomiso F/1523 (FIBRA HD y/o el Fideicomiso) se constituyó como un fideicomiso de infraestructura y bienes raíces, el 17 de diciembre de 2014, en un acuerdo celebrado entre Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, con el carácter de Fiduciario del Fideicomiso F/1871 (el Fideicomitente y/o el Fideicomiso de Fundadores); y Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver (el Fiduciario), en conjunto con CI Banco, S.A., Institución de Banca Múltiple como representante común. FIBRA HD tiene como propósito ofrecer rendimientos competitivos a los inversionistas a través de la adquisición y administración de inmuebles de alta calidad que estén estabilizados, enfocándose en aquellos de superficie pequeña y mediana. Al 12 de julio de 2018, fecha en que se realizó la más reciente adquisición (Periférico Sur), el portafolio del Fideicomiso se compone de 37 propiedades localizadas en 18 diferentes estados de la República Mexicana y con operaciones de giro comercial, instituciones educativas, naves industriales y oficinas, que en conjunto suman una superficie bruta arrendable adquirida de 292,652m2.

1 Flujo por operaciones (por sus siglas en inglés) = EBITDA – Intereses pagados – Otros gastos financieros + Intereses ganados + Otros productos financieros.

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Eventos Relevantes

Suscripción de CBFIs El 1 de marzo de 2018 se publicó el aviso de Suscripción de Derechos Preferentes para los Tenedores actuales, como parte del tercer ciclo de capitalización. El proceso de suscripción de CBFIs se llevó a cabo a finales de marzo y principios de abril, y consistió en dos rondas, en las cuales se suscribieron 70,636,961 CBFIs a un precio de P$9.5, recaudando recursos por P$674m. El propósito de esta suscripción de CBFIs es financiar parte del portafolio HD 18, de acuerdo con el plan de crecimiento del Fideicomiso. A continuación, se muestra una evolución sobre la capitalización que ha llevado a cabo el Fideicomiso en los UDM, así como el crecimiento en propiedades de inversión.

Adquisiciones En los UDM al 2T18, se han realizado 16 adquisiciones que suman una superficie bruta arrendable de 134,673m2 al portafolio de FIBRA HD, de las cuales ocho son de tipo comercial, cuatro industriales, dos de oficinas y dos educativas. Las primeras cinco adquisiciones (IPETH, San Antonio, La Cantera, Campus Técnico Querétaro y Bosque Real) representaron una inversión total de aproximadamente P$369m, las cuales se pagaron en efectivo vía los recursos captados con la segunda suscripción de CBFIs que se llevó a cabo en mayo de 2017. En noviembre de 2017 se compraron las naves industriales Yazaki en Durango y Elektra en Villahermosa por una suma de US$22m, así como la plaza Barrio Reforma por P$48m, mismas que fueron pagadas con los recursos obtenidos en las emisiones FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U por P$1,200m.

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Entre enero y abril de 2018, se realizó la compra del portafolio “HD 17” que consiste en seis propiedades de las cuales cinco son de tipo comercial y una industrial, que en conjunto suman una SBA total de 63,174m2. La inversión total asciende a P$1,153m, los cuales incluyen inversiones de crecimiento orgánico para las propiedades, y quedan por pagarse P$207m, los cuales están sujetos a que se cumplan ciertas condiciones. El monto por este portafolio fue pagado 77.0% en efectivo con los recursos de las emisiones FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U, y 23.0% en Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs). En mayo de 2018 se llevó a cabo la adquisición de las primeras dos de siete propiedades correspondientes al portafolio “HD 18”, Ternium y Corporativo Bosques de las Lomas. Esta transacción se realizó mediante un pago en efectivo por P$272m, los cuales fueron pagados con los recursos obtenidos por la colocación de la FIBRAHD 18U. En julio de 2018 se llevó a cabo la tercera adquisición correspondiente al portafolio HD18 que consiste en un edificio de oficinas en Periférico Sur en la Ciudad de México por un monto de P$233m, los cuales fueron pagados en efectivo con los recursos de la FIBRAHD 18U. A continuación, en la tabla 1 se muestra el detalle de las adquisiciones en los UDM al 2T18, e incluyendo la adquisición en julio de 2018.

Evolución de Resultados

Comparativo Observado vs. Proyecciones A continuación, se muestra una tabla con las principales métricas que se consideraron en la última calificación de FIBRA HD, en donde se comparan los resultados observados en

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los UDM al 2T18 con las proyecciones realizadas por HR Ratings en la revisión anterior del 23 de agosto de 2017.

Los ingresos totales en los UDM al 2T18 superaron 14.8% nuestro escenario base derivado del mayor crecimiento del portafolio a través de nuevas propiedades que permitieron alcanzar una SBA de 288,106m2 (vs. 171,029m2 en el escenario base). Esto se observa en el mayor valor de las propiedades de inversión que cerró en P$4,895m (vs. P$4,163m en el escenario base), gracias al rápido ritmo de adquisiciones donde se incluye el portafolio HD 17 y parte del portafolio HD 18. En menor medida que lo anterior, los mayores ingresos se vieron beneficiados por el mayor factor de ocupación al 2T18 que cerró en 96.3% (vs. 95.0% en el escenario base), lo cual corresponde a la incorporación de las propiedades con un solo inquilino como son las industriales y educativas, además de la alta ocupación en el componente comercial del portafolio HD 17. A partir de los mayores ingresos por el mayor ritmo de adquisiciones, la generación de NOI y EBITDA se mostraron 21.3% y 17.5% por arriba de nuestro escenario base. Esto a su vez derivó en mayores márgenes NOI y EBITDA cerrando en 74.0% y 69.4% (vs. 70.0% y 67.7% en el escenario base), respectivamente. Esta mejora en los márgenes se ha logrado gracias a la proporción de propiedades industriales y educativas a lo cual se sumó que en el periodo se dio una situación extraordinaria en la cual el vendedor del portafolio HD17 corrió con los gastos operativos de las propiedades como una penalización por no cumplir con los tiempos acordados en la transacción. Partiendo del desempeño en los resultados operativos, y considerando un menor monto de distribuciones obligatorias, la generación de FLE superó 74.9% nuestro escenario base alcanzando P$115m (vs. P$66m en el escenario base). Lo anterior de igual manera se debió a un ritmo más rápido de recuperación del IVA con relación a las últimas adquisiciones.

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De acuerdo con la política de distribuciones de FIBRA HD en la que se realiza un pago a los tenedores de los CBFIs de manera mensual en función del FFO2, en los UDM al 2T18, el Fideicomiso realizó distribuciones 71.2% mayores a las del escenario base, al realizar pagos por un monto de P$252m (vs. P$147m en el escenario base). El mayor pago corresponde al mayor flujo generado en el periodo. En términos de la deuda total, esta superó 84.6% nuestro escenario base, ya que se estimaba que el Fideicomiso financiara las adquisiciones de 2018 con capital vía suscripciones de CBFIs. No obstante, el Fideicomiso decidió financiar su plan de crecimiento para 2018 vía deuda y capital, mediante la colocación de CBFIs en marzo y abril de 2018 por P$674m y la colocación de FIBRAHD 18U en mayo de 2018 por P$700m. La deuda neta al 2T18 fue superior al cerrar en P$1,114m (vs. -P$817m en el escenario base). Esto se debe a que en nuestro escenario base se estimaba que los recursos captados mediante la suscripción de CBFIs tardarían un mayor tiempo para la compra de inmuebles. A partir del mayor financiamiento de las propiedades vía endeudamiento, el LTV se mostró por arriba de nuestro escenario base al cerrar en 31.5% (vs. 16.8% en el escenario base). Con base en lo anterior y aunado a la generación de FLE en los UDM al 2T18, los años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE cerraron en 4.3 años y 9.7 años (vs. -3.7 años y -12.4 años en el escenario base) respectivamente. De igual manera, al tomar en cuenta la estructura de deuda de largo plazo, el DSCR cerró en niveles de 4.5x (vs. -4.0x en el escenario base), mientras que en el escenario base se contemplaba un servicio de la deuda negativo por un menor endeudamiento.

Portafolio de Inmuebles

Sector Comercial El portafolio comercial está conformado por 17 propiedades al 2T18 (vs. 9 propiedades al 2T17), localizadas en 12 diferentes estados de la República Mexicana, lo que representó un crecimiento de 88.9% en el número de inmuebles y 95.8% en Superficie Bruta Arrendable (SBA). Este tipo de propiedades generalmente cuenta con un factor de ocupación más bajo con relación a otros segmentos como el industrial y el educativo, debido a la diversificación de clientes. El factor de ocupación incrementó a 93.2% (vs. 91.4% al 2T17) a pesar de las adquisiciones que se hicieron en el periodo, lo cual se debe al factor de ocupación con el que se adquirieron propiedades como Chimalhuacán y Vía San Juan, las cuales se encuentran ubicadas en zonas con alta densidad demográfica. Este segmento es el más relevante en términos de ingresos, ya que representó 59.6% y 53.6% del NOI del portafolio3 (vs. 61.9% y 54.6% al 2T17).

2 Flujo por operaciones (por sus siglas en inglés) = EBITDA – Intereses pagados – Otros gastos financieros + Intereses ganados + Otros productos financieros. 3 El NOI del portafolio sin incluir los gastos del Administrador Fibra HD Servicios, S.C.

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Al mismo tiempo que existe una mayor diversificación de clientes, la vigencia de los contratos de arrendamiento en este tipo de inmuebles es menor en comparación a los contratos de propiedades con un sólo inquilino (unitenants) como lo son Burger King y Suzuki, siendo más fácil adecuar los espacios comerciales para nuevos inquilinos. En los UDM se adquirieron los inmuebles La Cantera, Barrio Reforma, Plaza Chimalhuacán, Vía San Juan, Península, la agencia de coches Suzuki y Plaza La Pilita. Este crecimiento vía adquisiciones permitió compensar la caída de 4.8% en ingresos de las siete propiedades con al menos dos años de operación, debido a que en algunas de estas propiedades se están llevando a cabo trabajos de adecuaciones y crecimiento orgánico para nuevos inquilinos como es el caso de Las Ramblas (actualmente conocido también como Plaza Punto Chapultepec), Lomas Verdes y La Roca. Con base en las adquisiciones en los UDM, los ingresos del segmento comercial crecieron 52.3%, alcanzando P$222m al 2T18 (vs. P$146m al 2T17).

Este tipo de propiedades cuenta con un menor margen NOI, debido al menor factor de ocupación además que el Fideicomiso cubre los gastos operativos y de mantenimiento de estas propiedades, ya que se trata de contratos de menor plazo. Cabe destacar que en el caso de las dos propiedades comerciales que son unitenants, los gastos operativos y de mantenimiento sí corren por cuenta del inquilino. Los contratos de arrendamiento en este tipo de propiedades están denominados en pesos para mitigar cualquier tipo de riesgo cambiario que pudiesen afectar las ventas de los inquilinos. El NOI del portafolio

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comercial mostró un incremento de 59.3% lo cual se debe en gran medida a los mayores ingresos en los UDM, mientras que el margen NOI creció a 75.4% (vs. 72.1% al 2T17). La mejora en el margen deriva de una situación atípica en la cual el vendedor del portafolio HD 17 cubrió con los gastos operativos de las propiedades como penalización por los tiempos de la transacción. A raíz de los mayores riesgos en términos de la vigencia de los contratos y los gastos que cubre el Fideicomiso, los contratos en estos inmuebles representan de las mayores rentas por m2 en el portafolio al cerrar en P$162.05 por m2 (vs. P$155.27m2).

Sector Industrial El portafolio industrial cerró con un total de nueve propiedades al 2T18 (vs. 5 propiedades al 2T17), localizadas en seis estados de la República Mexicana. El crecimiento de 80.0% en el número de propiedades y de 127.6% en SBA, derivó de las adquisiciones de Yazaki, Elektra, Heineken y Ternium en los UDM. Cabe destacar que Ternium es la única propiedad industrial donde existe más de un inquilino, lo cual representa una menor concentración en términos de clientes. Debido a que estas propiedades se construyeron con las especificaciones de los inquilinos la vida de los contratos es mayor en comparación con las propiedades comerciales o de oficinas. Por lo anterior, el factor de ocupación de estas propiedades se ha mantenido en 100.0%. La participación de este segmento en los ingresos totales subió a 18.0% debido a las recientes adquisiciones, mientras que la participación del NOI en el portafolio fue de 21.0% (vs. 13.2% y 15.9% al 2T17).

Con excepción de la nave industrial Chichimeco y algunos contratos en Ternium, los contratos en estas propiedades están denominados en dólares al tratarse de inquilinos enfocados en manufactura para exportación. En los UDM al 2T18, el peso mostró una apreciación de aproximadamente 3.4% con respecto al dólar, lo cual tuvo un ligero impacto en los ingresos de estas propiedades. No obstante, al considerar las recientes incorporaciones, los ingresos de este segmento tuvieron un incremento de 114.7% alcanzando P$67m (vs. P$31m al 2T17). Este tipo de propiedades son unitentants, con excepción de Ternium, debido a que se trata de naves industriales hechas a la medida para cada inquilino. Con base en lo anterior, la vida promedio ponderada de los contratos se mantuvo en 4.1 años, la cual es mayor en comparación con propiedades comerciales y

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de oficinas. Cabe destacar que el Fideicomiso se encuentra en proceso de renegociación de los contratos en las naves industriales Daher y Veritiv.

El margen NOI en este tipo de propiedades es muy alto en comparación con propiedades comerciales y de oficinas al tratarse de propiedades con un solo inquilino, ya que los contratos de arrendamiento establecen que los gastos de mantenimiento y operación corren a cuenta de los arrendatarios, mientras que el Fideicomiso únicamente se encarga de cubrir gastos de predial y seguros. Con base en lo anterior, la participación en términos del NOI total del portafolio es mayor que en los ingresos totales. Al tratarse de propiedades con una mayor superficie en promedio, la renta por m2 es la más baja del portafolio al cerrar en US$4.43 por m2 (vs. US$4.14m2 al 2T17).

Sector Educativo El portafolio educativo tuvo un crecimiento de 50.0% en número de propiedades y 26.2% en SBA al 2T18, al cerrar con 6 propiedades ubicadas en 5 estados del país. En los UDM, se compró el instituto IPETH en Puebla y el Campus Técnico Querétaro que corresponde a la preparatoria del Colegio Celta. Debido al giro de estas propiedades, se trata de unitenants lo que refleja el alto factor de ocupación que se mantuvo en 100.0%. Los ingresos de las propiedades educativas representaron 18.1% de los ingresos totales en los UDM al 2T18, mientras que en términos de NOI la participación fue de 21.2% (vs. 22.1% y 26.8% al 2T17).

Al tratarse de instituciones educativas con varios años de experiencia, los contratos de arrendamiento son los de mayor vigencia dentro del portafolio de FIBRA HD, con una vigencia promedio ponderada de 7.8 años, además que son totalmente denominados en pesos y las rentas se incrementan anualmente en línea con la inflación. Con base en las últimas adquisiciones de IPETH y Campus Técnico Querétaro, los ingresos totales crecieron 29.5% alcanzando P$67m (vs. P$52m al 2T17).

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El margen NOI de estas propiedades es de los más altos, ya que al igual que con las propiedades industriales, el inquilino se encarga de cubrir los gastos de mantenimiento, mientras que el Fideicomiso únicamente carga con gastos de seguros y predial de los inmuebles. Por lo anterior, la participación de este segmento en el NOI total del portafolio fue de 21.2%, mientras que en ingresos fue menor de 18.1% (vs. 26.8% y 22.1% al 2T17). El precio por m2 de estas propiedades presentó un incremento de 11.8% cerrando en P$158.42 por m2 (vs. P$141.64 por m2 al 2T17), lo cual deriva de un mayor precio por m2 del Campus Técnico Querétaro al estar en una zona con mayor plusvalía en comparación con las demás propiedades.

Sector de Oficinas El portafolio de oficinas es el de más reciente incorporación, además de ser el menor en términos de superficie. En los UDM al 2T18, se realizaron tres adquisiciones para cerrar con un total de cinco propiedades ubicadas en cuatro estados diferentes estados del país. Las últimas incorporaciones corresponden a edificios de oficinas en la Ciudad de México y en el Estado de México con una superficie promedio de 3,386m2. Cabe mencionar que en la torre Garza Sada no se renovó el contrato con el único inquilino, por lo que pasó a ser segmentada para tener al mismo tiempo hasta 3 inquilinos, donde ya existen actualmente 2 arrendatarios. Con base en lo anterior, el factor de ocupación del portafolio de oficinas se redujo a 92.7% (vs. 100.0% al 2T17). Dado que este segmento se incorporó al Fideicomiso en el 4T16, aún no son comparables los ingresos en los UDM al 2T18, sin embargo, estos alcanzaron P$16m, por lo que pasó a representar 4.3% de los ingresos totales de FIBRA HD (vs. 2.8% al 2T17) y 4.3% del NOI del portafolio (vs. 2.8% al 2T17).

A partir de la segmentación de Garza Sada que era una propiedad con un solo inquilino, además de una adecuación en Sky Cumbres para rentar espacios de oficinas para una persona, la Empresa disminuyó la concentración por clientes de este segmento. Entre las cinco propiedades, existen 49 contratos de arrendamiento, lo que nos habla de la diversificación por clientes de este segmento. Cabe mencionar que gracias a las últimas

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adquisiciones que se encuentran ubicadas en zonas con alta demanda en la Ciudad de México y Estado de México, la renta por m2 pasó a ser la más alta del portafolio con un precio de P$298.51 por m2 (vs. P$231.91 por m2 al 2T17), además de mantener un factor de ocupación superior a 92.7%.

Concentración del Portafolio Las 5 principales propiedades representaron 37.7% de los ingresos y 43.0% del NOI en los UDM (vs. 53.2% y 58.2% al 2T17). Cabe mencionar que estas propiedades se encuentran en distintas ciudades de la República Mexicana, lo cual hace el portafolio más defensivo ante riesgos geográficos. La menor concentración corresponde a las continuas adquisiciones que han realizado en los UDM entre las que se incluye el portafolio HD17, que contiene Plaza Chimalhuacán, una de las más relevantes del portafolio en términos de SBA y generación de ingresos, además de la adquisición de las naves industriales de Villahermosa y Durango. En la gráfica 2, se muestran las principales propiedades del portafolio en términos de ingresos y NOI.

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Principales Clientes La concentración de los diez principales arrendatarios de FIBRA HD disminuyó a 32.5% (vs. 50.6% al 2T17). Esto se debió a las 16 adquisiciones en los UDM al 2T18 donde se incluyeron propiedades de todos los segmentos. A partir de la diversidad de los inmuebles del portafolio, el Fideicomiso cuenta con clientes de distintos giros entre los cuales se encuentran instituciones educativas, distribuidores, productores, restaurantes, gimnasios, entre otros. Cabe destacar que al 2T18 se observa menor proporción de propiedades con un solo arrendatario (unitenants) que anteriormente tenían una mayor relevancia en términos de ingresos del portafolio. Esto se ha logrado a través de la adquisición de nuevas propiedades comerciales como es Chimalhuacán, Vía San Juan, La Cantera, entre otras.

Factor de Ocupación Al 2T18 el portafolio mostró un mayor factor de ocupación que cerró en 96.3% (vs. 95.6% al 2T17). Esto se debió por un lado a las adquisiciones de propiedades industriales y de sector educativo en el periodo, ya que estas cuentan con un factor de ocupación de 100.0%, además del buen desempeño del portafolio de propiedades comerciales, que a pesar de contar con diversas adquisiciones, mantuvo un factor de ocupación alto debido a que propiedades como Vía San Juan y Chimalhuacán, se encuentran ubicadas en zonas de la Ciudad de México y Estado de México con alta densidad demográfica, que generan una gran cantidad de aforo, lo que resulta atractivo para los arrendatarios. La alta ocupación en Chimalhuacán tiene un papel relevante dado que pasó a ser la propiedad de mayor superficie dentro del portafolio de FIBRA HD. Lo anterior ayudó a compensar la menor ocupación en ubicaciones como Las Ramblas, Lomas Verdes y La Roca donde se están realizando labores de acomodo de inquilinos y adecuaciones a las propiedades para crecimiento orgánico.

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Composición de Ingresos Las 16 adquisiciones (ocho comerciales, cuatro industriales, tres de oficinas y dos educativas) en los UDM al 2T18 representaron un crecimiento de 85.0% con relación al portafolio del 2T17 con 20 propiedades, además de un crecimiento de 90.0% en la SBA adquirida, la cual cerró en 288,106m2 (vs. 151,617m2 al 2T17). A partir de la compra de estos inmuebles, los ingresos totales de FIBRA HD presentaron un incremento de 57.9% alcanzando P$373m (vs. P$236m al 2T17). En cuanto a la composición de los ingresos, el 93.6% corresponde a ingresos por rentas (vs. 91.4% al 2T17), 3.9% a ingresos por mantenimiento (vs. 4.2% al 2T17) y 2.5% de otros ingresos (vs. 4.4% al 2T17), principalmente estacionamientos. El crecimiento del Fideicomiso vía adquisiciones permitió compensar la caída de ingresos de -2.0% que presentaron las 14 propiedades comparables4 con al menos dos años de operación, que se debió en parte a las adecuaciones que se han llevado a cabo en ciertos inmuebles para crecimiento orgánico como en Las Ramblas, Lomas Verdes y La Roca. En términos de la participación de los ingresos por rentas en los UDM al 2T18, el segmento comercial disminuyó su participación a 57.2% de las rentas (vs. 58.5% al 2T17). Esto se debe a que la mayor parte de las adquisiciones de este segmento que derivan del portafolio HD17 se adquirieron a principios de 2018, mientras que las adquisiciones de naves industriales que pasaron a ser las de mayor superficie dentro del portafolio industrial, se adquirieron en noviembre de 2017 por lo que los ingresos por rentas de las propiedades industriales aumentaron su participación a 16.8% (vs. 14.5% al 2T17). Los ingresos por rentas de las propiedades educativas representaron 21.7% (vs. 24.2% al 2T17), y por último el segmento de oficinas pasó a representar 4.3% de las rentas (vs. 2.8% al 2T17), lo cual deriva de la maduración que han adquirido las propiedades además de las adquisiciones de inmuebles de este segmento.

4 Dentro de las propiedades con más de dos años completos de operación se encuentran: Carmen Center, Las Ramblas, Lomas Verdes, Cataviña, Casa Grande, La Roca, Punto Los Mochis, Hyson, Daher, Chichimeco, UVM, Piaget, Celtic y Colegio México Nuevo.

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NOI y EBITDA La generación de NOI en los UDM al 2T18 mostró un incremento de 66.7% alcanzando P$276m (vs. P$165m al 2T17). Esto se debió al crecimiento de 57.9% en los ingresos del Fideicomiso aunado a una situación extraordinaria en la cual el vendedor del portafolio HD17 corrió con los gastos operativos de las propiedades como una penalización por no cumplir con los tiempos acordados en la transacción. De igual manera, el margen NOI se vio beneficiado por el crecimiento en los portafolios industrial y educativo cuyos gastos van a cargo del arrendatario. Lo anterior derivó en una mejora en el margen NOI que cerró en 74.0% (vs. 70.1% al 2T17). Con base en el desempeño del NOI, la generación de EBITDA creció 65.0% en niveles de P$258m (vs. P$157m al 2T17), lo cual arrojó un margen EBITDA de 69.4% (vs. 66.4% al 2T17). El menor crecimiento del EBITDA con relación al NOI corresponde a que los gastos de administración del portafolio a REMS se calculan con base en el valor de las propiedades de inversión el cual ha crecido con las últimas adquisiciones, sin embargo, estas no han alcanzado un periodo de madurez por lo que existe una menor absorción de estos gastos de administración.

Flujo Libre de Efectivo y Distribuciones a Tenedores De acuerdo con la ley aplicable a FIBRAs en México, y a manera de mantener su carácter de FIBRA, el Fideicomiso tiene la obligación de pagar a los tenedores por lo menos el 95.0% de su resultado fiscal neto (RFN) de manera anual. Sin embargo, FIBRA HD mantiene una política de distribuciones mensuales, las cuales se realizan en función de su flujo por operaciones (FFO5). Cabe destacar que las distribuciones correspondientes a los UDM al 2T18 representaron 1.1x veces el FFO, ya que éstas representaron un monto de P$252m. En los siguientes periodos se estima que estas distribuciones sean similares a la generación de FFO. Es importante mencionar que el cálculo de FLE por parte de HR Ratings únicamente considera el pago de distribuciones obligatorias que son determinadas como el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN); esto con el propósito de tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda durante cada periodo. Asimismo, para el cálculo del RFN se tomó una base de depreciación equivalente a 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 3.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valor del terreno. A partir del desempeño en los resultados operativos, el monto de distribuciones obligatorias

5 Flujo por operaciones (por sus siglas en inglés) = EBITDA – Intereses pagados – Otros gastos financieros + Intereses ganados + Otros productos financieros.

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estimadas (95.0% del RFN) incrementó 9.8% a P$97m (vs. P$89m al 2T17). Con base en lo anterior y considerando el ritmo de adquisiciones en los UDM al 2T18 que incrementó el IVA por recuperar del Fideicomiso, la generación de FLE del Fideicomiso fue de P$115m (vs. P$226m al 2T17). No obstante, al considerar que el Fideicomiso recientemente obtuvo financiamiento con deuda, el servicio de la deuda ha mostrado bajos niveles, permitiendo un DSCR de 4.5x (vs. -11.0x al 2T17).

Perfil de la Deuda y Herramientas de Fondeo La deuda total al 2T18 cerró en P$1,921m (vs. P$0m al 2T17). Esto deriva de las dos colocaciones de CEBURS en vasos comunicantes que el Fideicomiso realizó en agosto de 2017, así como la emisión de FIBRAHD 18U en mayo de 2018 por P$700m. A partir de lo anterior y tomando en cuenta los niveles de efectivo, la deuda neta cerró en P$1,114m (vs. -P$660m al 2T17). El mayor nivel de endeudamiento aunado a la generación de EBITDA y FLE en los UDM al 2T18 resultaron en años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE de 4.3 años y 9.7 años, lo cual muestra niveles sanos considerando el tipo de activos del Fideicomiso. Los altos años de pago de deuda neta a FLE se espera que muestren una mejora en los próximos periodos, en la medida que crezca la generación de FLE conforme maduren las propiedades del portafolio. El 68.4% de su deuda está denominada en Unidades de Inversión (UDIs), no obstante, el Fideicomiso mantiene una cobertura natural a los incrementos que pueda tener el valor de la UDI, ya que los contratos de arrendamiento contemplan incrementos anuales en línea con la inflación en sus propiedades. Adicionalmente, FIBRA HD mantiene vigentes dos líneas de crédito revolventes con Actinver por P$400m. La primera es una línea quirografaria de corto plazo por P$200m y la segunda es un crédito simple a cinco años por P$200m. Esta estructura le permite al Fideicomiso realizar adquisiciones de manera rápida a través de las líneas bancarias y utilizar el Programa como medio para estructurar la deuda a largo plazo. En la tabla 14 se muestra el detalle de la deuda del Fideicomiso al 2T18.

La vida promedio ponderada de la deuda al 2T18 es de 2.5 años, lo cual es bajo en comparación con los niveles de años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE. Esto de acuerdo con el calendario de amortizaciones donde las tres emisiones vigentes cuentan con una amortización al vencimiento, siendo las más próximas la FIBRAHD 17 y FIBRAHD 17U con vencimiento en 2020. A partir de la estructura de deuda del Fideicomiso al 2T18 que es en su totalidad de largo plazo y aunado a la generación de FLE en los UDM, la razón de cobertura de la deuda fue de 3.4x, mientras que la misma cifra al 2T17 mostraba niveles negativos a partir de un servicio de la deuda negativo ya

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que el Fideicomiso no contaba con deuda. En la gráfica 4 se muestra el calendario de amortizaciones de la deuda al 2T18.

Regulación para FIBRAs De acuerdo con los requerimientos impuestos por la ley, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces están sujetos a cumplir con ciertas métricas de apalancamiento y cobertura del servicio de la deuda para mantener su condición de FIBRA. En términos del nivel de apalancamiento, éste no puede ser mayor a 50.0%, y al mismo tiempo la razón del servicio de la deuda no podrá ser menor a 1.0x. Es importante mencionar que FIBRA HD se encuentra en cumplimiento, ya que, si bien han incrementado sus niveles de endeudamiento, el LTV sigue estando cercano a 30%. Mientras que en términos de la cobertura del servicio de la deuda se puede decir que, a pesar del mayor endeudamiento, las propiedades que el Fideicomiso ha adquirido son propiedades estabilizadas, lo que representa que los inmuebles generan flujo de efectivo desde que son adquiridas. A continuación, se muestra el cálculo de dichas razones.

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Análisis de Proyecciones El análisis de riesgos realizado por HR Ratings sobre las principales métricas financieras, tiene como propósito determinar la capacidad de pago de FIBRA HD contemplando dos escenarios: base y estrés. Estos escenarios tienen como base los planes de negocios y estrategias comerciales de la Empresa. A continuación, se muestra una tabla comparativa de los principales resultados y supuestos considerados en las proyecciones en ambos escenarios que abarcan desde el 3T18 al 4T25.

Ingresos y Propiedades de Inversión

En el escenario base se contempla una tasa media anual de crecimiento para el periodo de proyección de 2018 a 2025 (TMAC18-25) de 20.7% en los ingresos totales. El resto del portafolio HD18 se espera que sea adquirido en el último trimestre de 2018, mientras que para los años siguientes se estima que el Fideicomiso adquiera de manera anual, portafolios con características similares al portafolio HD18 con valor mayor a P$1,500m por lo que las propiedades de inversión alcanzarían P$5,492m en 2018, P$7,242m en 2019 y P$8,772m en 2020 (vs. P$3,366m en 2017), con lo cual se esperaría que la SBA crezca cerca de 80,000m2 en promedio de manera anual.

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El factor de ocupación se espera que disminuya en 2018 en 94.6% derivado de que algunos contratos no sean renovados, a manera de mantener un perfil adecuado de inquilinos en todas las propiedades, principalmente en las de tipo comercial. Mientras que para los próximos años se estima que el factor de ocupación crezca de manera paulatina conforme crezca el portafolio hasta mantener niveles de 95.3%. De esta manera, se espera que cada vez sea menor el impacto negativo en el factor de ocupación por la realización de adecuaciones y remodelaciones en algunas propiedades. Con base en el crecimiento del Fideicomiso en los próximos años vía adquisiciones con características similares al portafolio actual, y aunado a un crecimiento anual en la renta por m2 en línea con la inflación, se estima que los ingresos totales alcancen P$484m en 2018, P$647m en 2019 y P$827m en 2020 (vs. P$268m en 2017).

Por el contrario, en un entorno bajo condiciones económicas adversas (escenario de estrés), se espera un mayor precio de las adquisiciones que están pactadas en el corto plazo como es el caso del resto del portafolio HD18, mientras que posterior a 2019 se esperan mayores tiempos para la compra de nuevas propiedades con las características que busca el Fideicomiso, por lo que las propiedades de inversión cerrarían en P$5,505m en 2018, P$7,155m en 2019 y P$8,685m en 2020. Asimismo, se espera una menor efectividad en la renovación de los contratos en el corto plazo por lo que el factor de ocupación mostraría niveles 90.1% en 2018, 91.2% en 2019 y 91.5% en 2020. Con base en los factores anteriores, se estima una diferencia acumulada para el periodo de proyección de -15.8% en los ingresos totales en comparación con el escenario base.

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NOI y EBITDA En el escenario base se contempla que el Fideicomiso continúe realizando adecuaciones a las propiedades de reciente adquisición, lo cual a su vez se traduciría en mejores condiciones en términos del precio por m2 en los contratos de arrendamiento para nuevos inquilinos. De igual manera, se espera que el Fideicomiso mantenga una sana mezcla con propiedades educativas e industriales los cuales representan contratos donde el inquilino corre con los gastos operativos y de mantenimiento de los inmuebles. Se estima que en los próximos periodos se generen economías de escala en la medida que crezca el valor de propiedades de inversión, ya que la contraprestación a Colliers REMS por la gestión del portafolio disminuiría ligeramente en la medida que crezca el portafolio de inmuebles del Fideicomiso. Con base en lo anterior, se espera que el margen NOI y EBITDA cierren en 73.1% y 69.0% en 2018, 71.2% y 67.5% en 2019 y 71.3% y 67.8% en 2020 (vs. 70.3% y 64.7% en 2017, respectivamente). Por su parte, en el escenario de estrés se esperan presiones en términos de costos y gastos derivado de un mayor tiempo para llevar a cabo remodelaciones y adecuaciones en algunas propiedades. De igual manera, ante un entorno económico presionado se espera una menor renovación de los contratos con algunos inquilinos, lo cual disminuiría el factor de ocupación a 90.1% en 2018, 91.2% en 2019 y 91.5% en 2020. Los factores anteriores en conjunto con un menor incremento en la renta por m2 para mantener una ocupación superior a 90.0%, daría como resultado un deterioro en los márgenes NOI y EBITDA a niveles de 71.7% y 67.6% en 2018, 68.4% y 64.6% en 2019 y 68.5% y 64.9% en 2020).

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Flujo Libre de Efectivo y Niveles de Endeudamiento En el escenario base se estima que el Fideicomiso mantenga su política de distribuciones mensuales en función del FFO y superiores a las distribuciones obligatorias correspondientes al 95.0% del RFN, por lo que se espera que se paguen distribuciones de P$238m en 2018, P$270m en 2019 y P$360m en 2020 (vs. P$228m en 2017), equivalentes al 100.0% del FFO. Con base en el pago de distribuciones por arriba de las obligatorias, se espera que el Fideicomiso fondee su plan de expansión anualmente con aproximadamente 75.0% de capital vía suscripciones de CBFIs y 25.0% deuda adicional. De esta manera, se espera que la proporción de deuda total sobre activos totales (LTV) disminuya paulatinamente a niveles ligeramente por debajo del 30.0% que el Fideicomiso tiene impuesto de manera interna, y del 50.0% que corresponde a la regulación para FIBRAs. De igual manera, se contempla el refinanciamiento de las emisiones en 2020 y 2021 mediante nuevas emisiones con condiciones similares a las emisiones actuales. Con base en lo anterior, la deuda total del Fideicomiso incrementaría a P$1,965m en 2018, P$2,424m en 2019 y P$2,759m en 2020 (vs. P$1,197m en 2017), mientras que al considerar niveles de caja más conservadores la deuda neta sería de P$1,724m en 2018, P$2,197m en 2019 y P$2,524m en 2020 (vs. P$452m en 2017). Por otro lado, en un escenario de estrés se contempla únicamente el pago distribuciones obligatorias (95.0% del RFN), lo que resultaría en un pago de distribuciones de P$188m en 2018, P$58m en 2019 y P$55m en 2020. A partir de un plan de expansión más conservador a partir de 2019 además de un menor pago de distribuciones, se estima que la deuda total del Fideicomiso muestre niveles de P$1,967m en 2018, P$2,383m en 2019 y P$2,724m en 2020, lo cual a su vez mantendría el LTV por debajo de 30.0% después de 2020. De igual manera que en el escenario base, se contempla el refinanciamiento de la deuda mediante nuevas emisiones las cuales se colocarían en el mercado con condiciones menos favorables.

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A partir de los resultados operativos esperados que incorporan el plan de expansión de FIBRA HD aunado al IVA por recuperar que ocasionan las adquisiciones en los próximos periodos, se espera que el flujo de actividades de operación sea de P$321m en 2018, P$472m en 2019 y P$619m en 2020 (vs. -P$3m en 2017). Con base en lo anterior y tomando en cuenta un incremento por parte de las distribuciones obligatorias en la medida que crece la operación del portafolio, se espera que la generación de FLE alcance P$181m en 2018, P$303m en 2019 y P$394m en 2020 (vs. P$56m en 2017). Es importante mencionar que el cálculo de FLE de HR Ratings únicamente considera el pago de distribuciones obligatorias. Esto aunado al calendario de amortizaciones de la deuda con presiones a partir de 2020, arrojarían un DSCR de 1.7x en 2018, 1.8x en 2019 y 0.3x en 2020 (vs. -3.0x en 2017). En cuanto a los años de pago a EBITDA y FLE, se observarían 5.2 años y 9.5 años en 2018, 5.0 años y 7.3 años en 2019 y 4.5 años y 6.4 años en 2020 (vs. 2.6 años y 8.0 años en 2017), respectivamente. En contraste, en el escenario de estrés se espera una diferencia acumulada para el periodo de proyección de 2018 a 2025 de -21.0% en el flujo por actividades de operación con relación al escenario base, lo cual corresponde a los menores resultados operativos estimados aunado a una menor recuperación del IVA con relación a las adquisiciones. No obstante, a partir del menor cálculo de distribuciones obligatorias ante una operación más presionada, la diferencia acumulada en la generación de FLE para el periodo de proyección es de -3.6% con respecto al escenario base. A partir de lo anterior, se estima un DSCR de 1.2x en 2018, 1.4x en 2019 y 0.3x en 2020, mientras que los años de pago de deuda neta a EBITDA y FLE mostrarían niveles de 5.5 años y 13.1 años en 2018, 6.0 años y 8.8 años en 2019 y 5.6 años y 6.3 años en 2020.

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Anexos – Escenario Base

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Anexos – Escenario de Estrés

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Glosario FIBRA: Fideicomiso que se dedica a la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. SBA: Superficie Bruta Arrendable. UDM: Últimos Doce Meses. LTV: Proporción de Deuda Total a Propiedades de Inversión (Deuda Total / Activo Total). Ingreso Operativo Neto (NOI): Representa el resultado de la operación del portafolio de propiedades y se calcula de la siguiente manera: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos, Mantenimiento, Publicidad y Otros, Comisión por Servicios de Representación, Impuesto Predial y Seguros). Margen NOI: NOI / Ingresos. EBITDA: Incorpora los gastos administrativos de la FIBRA y se calcula de la siguiente manera: NOI – Gastos de Administración. Flujo por Operaciones (FFO): EBITDA – Intereses pagados – Otros gastos financieros + Intereses ganados + Otros productos financieros. Resultado Fiscal Neto: Resultado Fiscal – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión + Contraprestación Única + Otros Ingresos y Gastos Neto. DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda: Flujo de Efectivo 12m / Servicio de la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Capital). TMAC: Tasa Media Anual de Crecimiento. Factor de Ocupación: (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)). CAPEX: Inversiones en Bienes de Capital. Nota Técnica HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren a 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE: Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE.

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El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que, por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected] Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

José Luis Cano +52 55 1500 0763 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

A NRSRO Rating*

Hoja 33 de 33



FIBRA HD

Fideicomiso F/1523

HR AA HR1

Corporativos


Corporativos

X de julio de 2018

México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior

FIBRA HD LP: HR AA | Perspectiva Estable FIBRA HD CP: Inicial FIBRAHD 17: HR AA | Perspectiva Estable FIBRAHD 17U: HR AA | Perspectiva Estable FIBRAHD 18U: HR AA | Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación

FIBRA HD LP: 23 de agosto de 2017 FIBRA HD CP: Inicial FIBRAHD 17: 28 de agosto de 2017 FIBRAHD 17U: 28 de agosto de 2017 FIBRAHD 18U: 11 de mayo de 2018

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T11 – 2T18

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada (Deloitte).

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014.

Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

http://www.hrratings.com/

http://www.hrratings.com/

FIBRA HD HR AA HR1 · José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS...

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