Fibra Hotel HR AA+ Fideicomiso F/1596 HR1 Fibra Hotel201908120.pdf · Fideicomiso ha reducido la...

A NRSRO Rating*

Hoja 1 de 30

*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

Twitter: @HRRATINGS

Fibra Hotel Fideicomiso F/1596

HR AA+ HR1

Corporativos 20 de agosto de 2019

Calificación Fibra Hotel LP HR AA+ Fibra Hotel CP HR1 FIHO 19 HR AA+ Perspectiva Estable

Contactos Daniel Barjau Analista Senior de Corporativos [email protected] José Luis Cano Director Ejecutivo de Deuda Corporativa / ABS [email protected] Hatsutaro Takahashi Director Ejecutivo Senior de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

HR Ratings asignó la calificación de HR AA+ con Perspectiva Estable para Fibra Hotel y su emisión FIHO 19, y de HR1 La asignación de la calificación obedece al robusto portafolio en operación, que abarca hoteles distribuidos en 26 estados de la República Mexicana, los cuales representan al segundo trimestre de 2019 (2T19) el 98.0% del portafolio total, mientras que el 2.0% restante, corresponde al portafolio en desarrollo (vs. 93.7% y 6.3% al 2T18). Asimismo, la calificación considera el refinanciamiento a largo plazo de su deuda financiera por medio de la emisión FIHO 19 y un Crédito Sindicado, lo que dará como resultado, niveles de fortaleza en los DSCR. Cabe señalar que, de no realizar el refinanciamiento, en los términos y condiciones esperados, HR Ratings podría llevar a cabo alguna acción de calificación. Es importante mencionar que durante 2019 el sector hotelero ha presentado afectaciones por una menor demanda y una mayor competencia; no obstante, el Fideicomiso ha podido soportar estas presiones gracias al tamaño y diversificación de su portafolio de hoteles. Los principales supuestos y resultados son:

Desempeño Histórico

Generación de FLE. En los UDM al 2T19, el Flujo Operativo tuvo una baja de 22.7%,

lo que ocasionó una caída en la generación de FLE de 36.4%. No obstante, este deterioro se debe parcialmente a un efecto estacional en el capital de trabajo, ya que la generación de EBITDA Ajustado mostró un crecimiento de 3.4%, a pesar de las presiones en el sector.

Estructura de Deuda de Largo Plazo. La deuda total al 2T19 muestra una proporción de 93.0% de largo plazo y 7.0% de corto plazo (vs. 95.0% y 5.0% al 2T18), lo cual representa una fortaleza en la cobertura del servicio de la deuda en el corto plazo; no obstante, para el largo plazo, presenta amortizaciones relevantes, motivo por el cual se encuentran en proceso de refinanciamiento.

Niveles Adecuados de Años de Pago de Deuda Neta a FLE. Al 2T19, los años de pago de la deuda (DN / FLE) cerraron en 6.3 años; sin embargo, esto se muestra adecuado al considerar que los activos de Fibra Hotel son de mayor plazo.

A NRSRO Rating*

Hoja 2 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Expectativas para Periodos Futuros

Refinanciamiento de Pasivos. Fibra Hotel se encuentra en proceso de realizar un refinanciamiento total de sus pasivos, con lo cual esperan extender el calendario de amortizaciones y la vida promedio ponderada de la deuda que actualmente es de 6.6 años al 2T19, mientras que con el refinanciamiento incrementaría a 8.2 años.

Crecimiento del Portafolio Estabilizado. El portafolio estabilizado al 2T19 incluye 81 hoteles, lo que representa un 94.2% del portafolio total (vs. 74 hoteles estabilizados que representaban 85.1% del portafolio). A futuro, únicamente se consideró la apertura de un nuevo hotel a finales de 2019; sin embargo, debido a las recientes aperturas, se espera que el Fideicomiso logre una estabilización del portafolio a partir de 2021.

Factores adicionales considerados

Baja Proporción en Desarrollo. De acuerdo con las condiciones del sector reflejadas

en bajos niveles de ocupación, además de altos costos en construcción, el Fideicomiso ha reducido la proporción del portafolio en desarrollo, ya que únicamente el 2.0% de las habitaciones se encuentran en desarrollo (vs. 6.3% al 2T18). Esto brinda una mayor certidumbre en el flujo de Fibra Hotel en los próximos periodos.

Línea de Crédito Comprometida. Al 2T19 el Fideicomiso cuenta con una línea de crédito comprometida por hasta P$200m con vencimiento en 2021, la cual podrían utilizar para fondear crecimiento en caso de ser necesario.

Factores que podrían subir la calificación

Mayor generación de NOI y EBITDA. Se podría tener un impacto positivo en la calificación en caso de que el Fideicomiso logre una recuperación más rápida a la esperada con una generación de EBITDA Ajustado por encima de P$1,300m en 2019, y esto se vea reflejado en una mayor generación de FLE a P$756m.

Menores Distribuciones. En caso de que el Fideicomiso realice menores distribuciones en relación con el Flujo generado por Operaciones, Fibra Hotel contaría con recursos para hacer frente a sus obligaciones de deuda y disminuiría su endeudamiento, por lo que se observaría una mejora en métricas relacionadas con la deuda como DSCR y Años de Pago.

Factores que podrían bajar la calificación

Refinanciamiento Total de su deuda. En caso de que el Fideicomiso no lleve a cabo el refinanciamiento total de su deuda, en los términos y condiciones esperados, los niveles DSCR podrían verse presionados en los próximos años, lo cual daría como resultado una afectación en la calificación.

Caída en el Factor de Ocupación. La calificación podría verse perjudicada en caso de que el portafolio continúe mostrando un bajo factor de ocupación cercano a 58.0%, lo cual tendría implicaciones en la rentabilidad de Fibra Hotel y en la generación de FLE.

Mayor nivel de Endeudamiento. En caso de que el Fideicomiso realice distribuciones superiores al AFFO, podría comprometer sus recursos para financiar el crecimiento, lo que derivaría en mayores requerimientos de financiamiento y en un deterioro en métricas de cobertura de deuda.

A NRSRO Rating*

Hoja 3 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Descripción del Emisor Fibra Hotel se constituyó como un fideicomiso de inversión en bienes el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. como Fideicomitente, y Deutsche Bank México como Fiduciario. El Fideicomiso tiene como propósito el desarrollo, adquisición y posesión de hoteles de negocios que brindan cinco distintos tipos de servicio: completo, selecto, limitado, resort y de estadía prolongada. El portafolio cuenta con 13 diferentes marcas entre las que se encuentran: Fiesta Americana, Grand Fiesta Americana, Live Aqua, Camino Real, Sheraton, AC by Marriott, Fiesta Inn, Real Inn, Gamma, Courtyard, One, Fairfield Inn y Fiesta Inn Lofts.

Portafolio de Inmuebles El portafolio total del Fideicomiso al 2T19 cerró con un total de 86 hoteles que suman 12,555 habitaciones (vs. 87 hoteles y 12,721 habitaciones al 2T18) bajo 13 diferentes marcas, los cuales están clasificados dentro de cinco distintos segmentos de acuerdo con los servicios ofrecidos: servicio limitado, servicio selecto, servicio completo, resort y estadía prolongada. Fibra Hotel cuenta con tres distintos operadores especializados en el sector (Grupo Posadas, Marriott International y Grupo Real Turismo), los cuales gestionan el portafolio en operación de 85 hoteles y 12,300 habitaciones (vs. 83 hoteles y 11,924 habitaciones al 2T18). El crecimiento del portafolio en operación en los UDM al 2T19 se debió a la apertura de Fiesta Americana Satélite (223 habitaciones) y Live Aqua San Miguel de Allende (153 habitaciones) en septiembre y noviembre de 2018, respectivamente. De manera simultánea, el Real Inn de Guadalajara pasó por un proceso de renovación y cambio de marca a Gamma e inició operaciones en julio de 2018. Por su parte, el portafolio estabilizado1 (excluyendo el Fiesta Americana Condesa Cancún por ser un hotel de todo incluido) creció 9.5% con 81 hoteles comparables (vs. 74 hoteles al 2T18).

1 Incluye los hoteles con más de un año fiscal completo en operación con la misma marca.

A NRSRO Rating*

Hoja 4 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


El portafolio en desarrollo al 2T19 únicamente presenta un hotel (vs. 4 hoteles al 2T18). Esta disminución se debe a la puesta en operación del Fiesta Americana Satélite y el Live Aqua San Miguel, además que se abandonó el proyecto del Fiesta Americana Villa del Mar Veracruz, quedando únicamente el Fiesta Americana Viaducto, cuya apertura se estima para finales de 2019, lo cual adicionaría 255 cuartos de servicio completo al portafolio en operación.

Con esto, la porción en desarrollo sobre el portafolio total mostró una reducción al representar 2.0% de las habitaciones totales al 2T19 (vs. 6.3% al 2T18), mientras que el 98.0% restante corresponde a habitaciones en operación, lo cual beneficia al Fideicomiso al tener una mayor base de ingresos con relación al financiamiento requerido. A continuación, se muestra la evolución del portafolio en operación y la proporción en desarrollo en términos de habitaciones.

A NRSRO Rating*

Hoja 5 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Operadores Grupo Posadas Grupo Posadas, S.A.B. de C.V. es una empresa dedicada a la administración y operación de hoteles con casi 50 años de experiencia en México. Actualmente opera más de 150 hoteles y más de 24,000 habitaciones con presencia en México y Estados Unidos. Al 2T19, Grupo Posadas opera 70 de los 85 hoteles del portafolio del Fideicomiso, lo que representa un 82.4% del total de hoteles y 81.7% en términos de cuartos. Marriott International Marriott International, Inc. es una empresa estadounidense con sede en Maryland, Estados Unidos que tuvo sus orígenes en 1927. El 23 de septiembre de 2016 se completa la compra de Starwood por lo que Marriott International pasa a ser la cadena de hoteles más grande en el mundo. Actualmente cuenta con presencia en 131 países alrededor del mundo con más de 7,000 hoteles. Marriott opera 12 hoteles del portafolio de FibraHotel al 2T19, lo cual representa 14.1% del total de hoteles del Fideicomiso y 14.8% del total de cuartos. Grupo Real Turismo Es una empresa creada en 1987 con el objetivo de llevar a cabo la operación y administración de hoteles. Actualmente cuentan con 40 hoteles operados que suman más de 6,885 cuartos alrededor de la República Mexicana y Estados Unidos. Al 2T19 operan tres hoteles de FibraHotel que suman un total de 432 habitaciones, representando 3.5% del portafolio de hoteles y 3.5% del total de cuartos. Es importante mencionar que, a pesar de que existe una alta concentración de hoteles con un mismo operador, el Fideicomiso tiene la capacidad de cambiar de operador en tanto éste no alcance los resultados operativos esperados por FibraHotel. La anterior mecánica tiene el objetivo de mantener un portafolio con una diversificación que le

A NRSRO Rating*

Hoja 6 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


permita mantener eficiencias y flexibilidad incluso cuando exista algún evento que pueda deteriorar la operación en alguna zona geográfica.

Marcas Dentro de la industria hotelera es de gran importancia tomar en cuenta las marcas, dado que factores como los programas de recompensas otorgados a los clientes por las cadenas hoteleras sirven como incentivos, principalmente para los viajeros de negocios quienes perciben esto como un factor a tomar en consideración al momento de planear su estadía. El portafolio de hoteles de FibraHotel cuenta con 13 distintas marcas de hoteles, de las cuales, la más importante en términos de habitaciones es Fiesta Inn al representar 42.9% del total de habitaciones al 2T19 con un total de 36 hoteles, seguido de One con el 16.3% y Fiesta Americana con el 8.0%.

Segmentos Servicio Completo. Ofrecen una mayor diversidad de alimentos y bebidas con varios centros de consumo, salas de juntas y salones de conferencias para más de 500 personas, además de servicios adicionales como spas, valet parking, entre otros. Las marcas que ofrecen este tipo de servicio son: AC by Marriott, Camino Real, Fiesta Americana, Grand Fiesta Americana, Live Aqua y Sheraton. Al 2T19, los hoteles que ofrecen servicio completo presentaron una tarifa promedio de P$1,883 (sin incluir el Fiesta Americana Condesa Cancún por ser un hotel de todo incluido), sin embargo, al tomar en cuenta el factor de ocupación, la tarifa efectiva2 fue de P$1,095. Servicio Selecto. Brindan servicios adicionales a los de servicio limitado tales como alimentos y bebidas, restaurantes, bares y room service 24 horas, salones para juntas de trabajo y eventos sociales, entre otros. Este tipo de servicio es ofrecido por las marcas: Fiesta Inn, Real Inn, Gamma y Courtyard. La tarifa promedio al 2T19 que mostró este segmento fue de P$1,121 y una tarifa efectiva de P$737. Servicio Limitado. Este servicio se caracteriza por mantener un perfil con menores servicios adicionales, así como un servicio limitado de alimentos y menores espacios para salas de juntas y áreas más delimitadas. Los hoteles que incluyen este servicio son: One y Fairfield Inn. Este segmento presentó una tarifa promedio de P$952 al 2T19, y una tarifa efectiva de P$602. Estadía Prolongada. Estos hoteles mantienen un formato de suite, en configuración con un estudio de una o dos recámaras, además de contar con cocina completa en la mayoría, así como un espacio de comedor y área de trabajo. Estos cuentan con servicio de lavandería, áreas públicas para esparcimiento; sin embargo, no cuentan con restaurante. Las marcas que incluyen este segmento son: Fiesta Inn Lofts y Camino Real Hotel & Suites. Esta categoría tuvo una tarifa promedio de P$932, mientras que al tomar en cuenta el bajo factor de ocupación, la tarifa efectiva fue de P$544.

2 Tarifa Efectiva = Tarifa Promedio Diaria * Factor de Ocupación = Ingresos por cuartos / Cuartos Disponibles.

A NRSRO Rating*

Hoja 7 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Análisis de Resultados

Ingresos Totales Los ingresos totales en los UDM al 2T19 alcanzaron P$4,244m (vs. P$3,865m al 2T18) debido al crecimiento del portafolio y del número total de habitaciones, así como una mezcla con mayores habitaciones de servicio completo que han permitido un incremento en la tarifa promedio. Es importante mencionar que los ingresos han mostrado una desaceleración en el crecimiento, ya que crecieron 9.3% (vs. 25.1% al 2T18). Esta desaceleración por una parte se debe a la estabilización del portafolio, además que en 2019 el sector ha presentado presiones ocasionadas por una menor demanda derivado de controles de gasto más rigurosos por parte de corporativos e instituciones gubernamentales, además de otros factores externos como el desabasto de gasolina a principios del año. A continuación, se muestra una gráfica con la evolución del factor de ocupación donde se observa en el 1T19 una disminución marcada derivado del desabasto de gasolina a principios del año.

La tarifa promedio al 2T19 creció 3.4% al cerrar en P$1,239 (vs. P$1,199 al 2T18), lo cual se debe en parte a una mezcla con mayores habitaciones de servicio completo, aunado a la maduración de hoteles de este segmento. La composición del portafolio por segmento, en términos de habitaciones, muestra una mayor participación de los hoteles de servicio completo que pasaron a representar 23.3% del portafolio total al 2T19 (vs. 20.8% al 2T18). A continuación, se presenta una gráfica con el número de habitaciones por servicio a la par de la tarifa promedio, sin considerar el Fiesta Americana Condesa Cancún por ser un hotel all inclusive.

A NRSRO Rating*

Hoja 8 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Los ingresos totales están compuestos por cuatro principales conceptos (arrendamiento de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamiento de inmuebles y otros ingresos), donde los más relevantes son los ingresos por arrendamiento de habitaciones que representan el 74.2%, seguido por Alimentos y Bebidas con 17.0%, arrendamiento de inmuebles que corresponde a la renta de cuatro hoteles a Grupo Posadas a cambio de una comisión fija y con componente variable, representa 8.2%, y por último, están otros ingresos con 0.7% dentro de los cuales se incluye renta de locales, antenas, publicidad entre otros (vs. 74.4%, 17.5%, 6.8% y 1.0% al 2T18, respectivamente. Dentro de los ingresos por rentas por tipo de servicio en los UDM al 2T19, los de mayor relevancia son los de servicio selecto, debido a la proporción predominante de habitaciones en el portafolio, los cuales mostraron una participación de 50.8% (vs. 53.1% al 2T18), seguido por los hoteles de servicio completo que incrementaron su participación a 28.0% (vs. 23.6% al 2T18) derivado de la estabilización de los hoteles y aunado a la apertura de Live Aqua San Miguel y Fiesta Americana Satélite; después, los hoteles de servicio limitado generaron 19.3% de los ingresos por rentas (vs. 20.4% al 2T18), y los de estadía prolongada 2.0% (vs. 2.9% al 2T18).

A NRSRO Rating*

Hoja 9 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


NOI y EBITDA La generación de NOI en los UDM al 2T19 fue de P$1,363m (vs. P$1,276m al 2T18), lo cual arrojó un margen NOI de 32.2% (vs. 33.0% al 2T18). El deterioro en el margen NOI se debió a un incremento de 11.2% en los gastos operativos (mantenimiento, energéticos, promoción y publicidad, predial, seguros, entre otros), debido a un aumento de aproximadamente 31.6% en los UDM en los gastos por energéticos como consecuencia del alza en los precios de luz, aunado una menor absorción de gastos fijos ocasionado por el menor factor de ocupación. Partiendo de lo anterior, y asociando los gastos de administración y el plan de compensación a ejecutivos en CBFIs que inició en el 4T18, el EBITDA Ajustado3 creció 3.4% a P$1,126m (vs. P$1,089m al 2T18), lo que arrojó un margen EBITDA Ajustado de 26.6% (vs. 28.2% al 2T18). Es importante mencionar que el EBITDA Ajustado no considera los gastos no recurrentes que derivan de la apertura de hoteles.

Flujo Libre de Efectivo y Distribuciones a los Tenedores De acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta, y para mantener su carácter de FIBRA, el Fideicomiso deberá realizar distribuciones a los tenedores de los CBFIs de por lo menos el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN4) de manera anual. Sin embargo, Fibra Hotel mantiene una política de distribuciones trimestrales, las cuales son determinadas en función del AFFO5, y cuyas cifras han sido superiores a las distribuciones obligatorias. Durante los UDM al 2T19 se decretaron distribuciones por P$717m, equivalentes al 99.8% del AFFO en el periodo (vs. P$264m de distribuciones obligatorias por ley). Es importante mencionar que el cálculo de FLE por parte de HR Ratings únicamente considera el pago de distribuciones obligatorias que son determinadas como el 95.0% del Resultado Fiscal Neto (RFN); esto con el propósito de tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles del Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda durante cada periodo. Con relación al CAPEX de mantenimiento requerido para los hoteles, se consideró que las inversiones por este concepto son alrededor de 5.0% de los ingresos. En el capital de trabajo se presentaron ligeras presiones provenientes de clientes y cuentas por cobrar, además de mayor fondeo a los operadores de los hoteles para el pago de proveedores. Con base en los factores anteriores y considerando la desaceleración en los resultados operativos, el Flujo de Operación en los UDM al 2T19 disminuyó 22.7% al cerrar en P$1,012m (vs. P$1,308m al 2T18), mientras que al

3 El EBITDA Ajustado no considera los gastos no recurrentes que el auditor incorpora como gastos operativos. 4 RFN = Utilidad Neta – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades de Inversión + Gastos pagados por anticipado. 5 AFFO = Utilidad Neta + Depreciación – Reserva de CAPEX (5.0% de los ingresos totales) + Otros Ajustes No Operativos.

A NRSRO Rating*

Hoja 10 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


considerar el CAPEX de mantenimiento y las distribuciones obligatorias, la generación de FLE alcanzó P$536m (vs. P$843m al 2T18).

Perfil de Deuda y Herramientas de Fondeo La deuda total al 2T19 mostró un incremento de 30.5% alcanzando P$4,067m (vs. P$3,117m al 2T18), debido a mayores disposiciones de las líneas bancarias para financiar las recientes aperturas de Fiesta Americana Satélite y Live Aqua San Miguel, además de financiar el desarrollo del Fiesta Americana Viaducto. Es importante mencionar que Fibra Hotel mantiene 31 hoteles comprometidos como garantía con estas líneas de crédito. Con base en el incremento en la deuda, el nivel de apalancamiento medido como Deuda Total sobre Activo Total (LTV por sus siglas en inglés) incrementó a 23.2% (vs. 18.4% al 2T18).

El 100.0% de la deuda al 2T19 es a tasa variable, por lo que Fibra Hotel contrató instrumentos financieros de cobertura con BBVA Bancomer y Banorte para mitigar el riesgo por variaciones en la TIIE. El monto total cubierto de la deuda es equivalente a 73.8%. En la siguiente tabla se observan las principales características de los instrumentos financieros derivados.

La estructura de deuda al 2T19 mantiene una porción de 93.0% de largo plazo y el 7.0% restante de corto plazo (vs. 95.0% y 5.0% al 2T18), lo cual se ve reflejado en una vida promedio ponderada de la deuda total de 6.6 años (vs. 7.7 años al 2T18). Esta estructura de largo plazo va de acuerdo con la naturaleza de los activos de Fibra Hotel, lo cual a su

A NRSRO Rating*

Hoja 11 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


vez brinda flexibilidad financiera a FIHO para cubrir sus obligaciones de deuda considerando los periodos que tardan en madurar los hoteles de reciente apertura o que sufren de remodelaciones o cambios de marca. A continuación, en la gráfica 4 se muestra el calendario de amortizaciones de Fibra Hotel, en el cual se observa un calendario de amortizaciones que presenta mayores presiones en 2022. No obstante, el Fideicomiso se encuentra en proceso de un refinanciamiento integral de la deuda total, con el propósito de alargar los vencimientos, y prolongar la vida promedio de la deuda.

A partir de la deuda total 2T19 y aunado a los niveles de efectivo, la deuda neta fue de P$3,369m (vs. P$2,159m al 2T18). Con base en el mayor endeudamiento, y sumado a la menor generación de FLE en los UDM al 2T19, los años de pago de deuda neta a FLE y EBITDA incrementaron a 6.3 y 3.2 años (vs. 2.6 y 2.0 años al 2T18), mientras que el DSCR y DSCR con Caja inicial disminuyó a 1.3x y 3.5x (vs. 4.6x y 7.5x al 2T18), respectivamente.

Análisis de Escenarios El análisis de riesgos realizado por HR Ratings sobre las métricas financieras y de efectivo disponible de Fibra Hotel tiene como propósito determinar la capacidad de pago contemplando dos escenarios: base y estrés. Partiendo de lo anterior, en la siguiente tabla se muestran los principales resultados y supuestos de las proyecciones en ambos escenarios que abarcan desde el 3T19 al 4T26.

A NRSRO Rating*

Hoja 12 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Ingresos y Propiedades de Inversión El escenario base consideró una tasa media anual de crecimiento para el periodo proyectado de 2019 a 2026 (TMAC19-26) de 4.9%. Este crecimiento sería resultado del crecimiento esperado del portafolio aunado a una recuperación en el factor de ocupación a 64.2% en 2020, e incrementos en tarifa ligeramente por encima de la inflación, lo que generaría ingresos de P$4,400m en 2019, P$4,844m en 2020 y P$5,120m en 2021 (vs. P$4,107m en 2018). En cuanto al crecimiento del portafolio se espera el Fideicomiso lleve a cabo la apertura del Fiesta Americana Viaducto a finales de 2019, mientras que en los años subsecuentes no se consideraron nuevas adiciones al portafolio, por lo que el valor de Propiedad Planta y Equipo, y de Propiedades de Inversión alcanzaría P$16,522m (vs. P$15,768m en 2018). En un escenario con condiciones económicas adversas (escenario de estrés), se considera que el inicio de operaciones del Fiesta Americana Viaducto se extienda a inicios de 2020, mientras que en términos del factor de ocupación se consideró una caída a niveles de 59.1% derivado de una disminución en las frecuencias de viajeros de negocios y un entorno más competitivo en tarifas, y con una recuperación paulatina a niveles por encima de 61.3% posterior a 2020. Con base en lo anterior, la generación de ingresos tendría una diferencia acumulada de -9.6% con respecto al escenario base.

A NRSRO Rating*

Hoja 13 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


NOI y EBITDA En cuanto a gastos operativos, se espera que el Fideicomiso continúe mostrando presiones que derivan de los incrementos en los precios de energéticos; sin embargo, se espera que Fibra Hotel lleve a cabo diversas medidas para tener un mayor control de sus gastos vía distintos proyectos entre los cuales se encuentra el cambio de focos convencionales a LED. Adicionalmente, se espera que logren gradualmente una mayor absorción de gastos operativos fijos derivado de la recuperación en el factor de ocupación a partir de 2020. Con base en lo anterior y aunado a los ingresos esperados, la generación de NOI alcanzaría P$1,453m en 2019, P$1,608m en 2020 y P$1,708m en 2021 (vs. P$1,383m en 2018), lo cual arrojaría un margen NOI de 33.0% en 2019, 33.2% en 2020 y 33.4% en 2021 (vs. 33.7% en 2018). A partir del NOI y aunado a los gastos de administración, además que ya no se consideran gastos extraordinarios posterior a la apertura de Fiesta Americana Viaducto, la generación de EBITDA Ajustado sería de P$1,232m en 2019, P$1,350m en 2020 y P$1,453m en 2021 (vs. P$1,155m en 2018) con un margen de 28.0% en 2019, 27.9% en 2020 y 28.4% en 2021 (vs. 28.1% en 2018). Por otra parte, en el escenario de estrés se espera que el Fideicomiso muestre una menor rentabilidad ocasionada principalmente por el menor factor de ocupación, a lo cual se le sumaría un incremento en tarifas ligado a la inflación. Con base en lo anterior, la generación de NOI y EBITDA Ajustado tendrían una diferencia acumulada para el periodo de proyección de -17.3% y -20.3% con relación al escenario base.

A NRSRO Rating*

Hoja 14 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Flujo Libre de Efectivo y Niveles de Endeudamiento En términos del pago de distribuciones a los Tenedores de los CBFIs, se espera que Fibra Hotel mantenga su política de pago trimestral y calculado en función del AFFO, por lo que se esperarían pagos de distribuciones de P$704m en 2019, P$779m en 2020 y P$832m en 2021 (vs. P$876m en 2018), las cuales serían superiores a las distribuciones obligatorias de P$176m en 2019, P$506m en 2020 y P$612m en 2021 (vs. P$347m en 2018). El endeudamiento para los próximos años consideró las inversiones para la puesta en marcha de Fiesta Americana Viaducto, además que se tomó en cuenta en 2020 el pago total de los hoteles Fiesta Americana Hermosillo y el Fiesta Americana Hacienda Galindo, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de estas adquisiciones. Con base en los supuestos mencionados anteriormente, la deuda total del Fideicomiso incrementaría a P$4,515m en 2019, P$4,293m en 2020 y P$4,034m en 2021 (vs. P$3,516m en 2018), mientras que, con los niveles de efectivo esperados, la deuda neta sería de P$3,608m en 2019, P$3,772m en 2020 y P$3,677m en 2021. En el escenario de estrés se consideró que los montos de inversión para la puesta en marcha del Fiesta Americana Viaducto sean mayores, derivado de un incremento en precios de materiales de construcción y mayor costo de mano de obra ante un retraso para la apertura. En cuanto al pago de distribuciones, en el escenario de estrés se consideró que Fibra Hotel distribuya de acuerdo con las distribuciones obligatorias, lo que representaría una diferencia acumulada de -42.7% en el pago de distribuciones con respecto al base, lo que sería una manera de contar con disponibilidad de recursos para hacer frente a las obligaciones de deuda. Partiendo de los supuestos mencionados anteriormente, la deuda total cerraría en P$4,580m en 2019, P$4,148m en 2020 y P$3,644m en 2021.

A NRSRO Rating*

Hoja 15 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Se espera que el CAPEX de mantenimiento continúe con la misma proporción histórica de aproximadamente 5.0% de los ingresos totales del periodo inmediato anterior. Partiendo de los resultados operativos esperados, y considerando una estabilidad en las cuentas de capital de trabajo ante una operación madura, el Flujo de Operación tendría niveles de P$1,152m en 2019, P$1,376m en 2020 y P$1,469m en 2021 (vs. P$1,196m en 2018). Con base en los factores mencionados anteriormente, se estima una generación de FLE de P$756m en 2019, P$628m en 2020 y P$601m en 2021 (vs. P$643m en 2018). Es importante mencionar que el cálculo del FLE únicamente considera las distribuciones obligatorias por ley del 95.0% del RFN con el propósito de tener una mayor sensibilidad a los recursos disponibles para cubrir el servicio de la deuda. En cuanto a la estructura de deuda del Fideicomiso, se considera que Fibra Hotel realice un refinanciamiento total de sus créditos bancarios, con el principal objetivo de alargar los vencimientos y la vida promedio de su deuda. Adicionalmente se consideró la línea comprometida contratada por un monto de P$200m. Esto en conjunto con la generación de FLE resultaría en un DSCR de 3.3x en 2019, 2.2x en 2020 y 2.1x en 2021 (vs. 1.6x en 2018), mientras que los años de pago de deuda neta a FLE serían de 4.8 años en 2019, 6.0 años en 2020 y 6.1 años en 2021 (vs. 4.7 años en 2018).

A NRSRO Rating*

Hoja 16 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


En el escenario de estrés se espera que el Flujo de Operación presente una diferencia acumulada de -23.5% con relación al escenario base, derivado del deterioro esperado en la generación de NOI y EBITDA Ajustado. De igual manera, se considera que, debido al deterioro en la operación, las distribuciones obligatorias sean 43.1% menores al escenario base, por lo que la diferencia acumulada en la generación de FLE con respecto al escenario base sería de -20.5%. Es importante mencionar que se consideró el refinanciamiento total de pasivos vía un crédito sindicado, por lo que, de acuerdo con el calendario de amortizaciones, el DSCR de 2019 sería de 2.4x, de 2.1x en 2020 y 0.8x en 2021. Por su parte, al considerar que el Fideicomiso únicamente realizaría las distribuciones obligatorias y utilizaría recursos primordialmente para hacer frente a las obligaciones de deuda, los años de pago de deuda neta a FLE serían de 7.0 años en 2019, 6.4 años en 2020 y 6.3 años en 2021.

A NRSRO Rating*

Hoja 17 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Anexos I Historia FibraHotel se constituyó el 31 de julio de 2012 como un fideicomiso con el propósito de desarrollar, adquirir y poseer hoteles de negocios que ofrecen distintas categorías de servicio: limitado, selecto, completo y estancia prolongada. El principal aportador de inmuebles es Grupo GDI al aportar 21 hoteles, de los cuales cuatro eran hoteles en desarrollo. Adicionalmente, se adquirieron 13 hoteles, por lo que el portafolio inicial de FibraHotel estaba compuesto por 34 hoteles que en conjunto sumaban aproximadamente 4,731 habitaciones. Actualmente, el portafolio está compuesto por 86 hoteles a lo largo de 26 estados de la República Mexicana, de los cuales 85 se encuentran operando (12,300 habitaciones) y un hotel se encuentra en desarrollo.

Oferta Pública Inicial La oferta pública inicial de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de FibraHotel con clave de pizarra FIHO 12, se llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 por 224m de CBFIs, los cuales incluyen 29m de CBFIs de sobreasignación, con un valor nominal de P$18.5 por CBFI. Tomando en cuenta lo anterior, se recaudó un total de P$4,137m, los cuales fueron utilizados para liquidar créditos relacionados con el portafolio aportado, financiar el portafolio de aportación en desarrollo, realizar la compra de 13 hoteles a Grupo Posadas, así como financiar los gastos relacionados con la oferta pública inicial, entre otros. Posteriormente, el 30 de mayo de 2013 se llevó a cabo una oferta subsecuente (follow-on) por 196m de CBFIs considerando la sobreasignación, con la cual se recaudaron P$4,778m. Los recursos obtenidos se utilizaron para adquisiciones, desarrollos y cubrir diversos gastos. Tomando en cuenta los CBFIs en ambas ofertas, y considerando los 80m de CBFIs entregados a los fideicomitentes adherentes por la aportación del portafolio inicial, actualmente se encuentran 499m de CBFIs en circulación.

Estructura Corporativa La estructura corporativa del Fideicomiso está conformada por los tenedores de los CBFIs, los cuales designan al Comité Técnico para lograr la consecución de objetivos en beneficio de los inversionistas, derivando de este Comité Técnico los Comités de Auditoría, Prácticas y Nominaciones. El Fideicomiso cuenta con un contrato de asesoría con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. con el propósito de brindar apoyo y orientación para la toma de decisiones, así como en la relación con inversionistas. Dicho contrato contempla una comisión del 1.0% del valor en libros no depreciado, neto de deuda de los activos, y ésta se paga de manera trimestral. A su vez, se cuenta con un contrato de administración con la subsidiaria Fibra Hotelera, S.C. (el Administrador), de la cual FibraHotel es propietaria en 99.9%, con el propósito de llevar a cabo el mantenimiento de los inmuebles, obtener permisos y licencias, supervisar proyectos de renovación, evaluar oportunidades de adquisición, entre otras. A su vez, el Administrador se encarga de supervisar a las operadoras (Posadas, Marriott y Real Turismo), y es responsable de los servicios no relacionados con la renta de

A NRSRO Rating*

Hoja 18 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


habitaciones que están sujetos al pago de impuestos como venta de alimentos y bebidas, telefonía, internet, entre otros.

Grupo GDI Grupo Desarrolladores Inmobiliarios (GDI) se fundó en 1989, y desde entonces se dedican al financiamiento, desarrollo, construcción, arrendamiento y administración de activos inmobiliarios en el sector hotelero, comercial, de oficinas y residencial en México. Grupo GDI ha desarrollado y operado más de 40 inmuebles en 15 estados de la República Mexicana. Asimismo, realizó una contribución de 21 hoteles a FibraHotel a cambio de CBFIs para conformar el portafolio de aportación, dentro de los cuales se incluían cuatro hoteles en desarrollo.

Estructura Organizacional y Gobierno Corporativo FibraHotel cuenta con una administración interna con el propósito de eliminar las comisiones cobradas por un administrador externo que aumentan en la misma medida que crece el valor de los activos, y de esta manera capturar economías de escala. La administración la lleva a cabo la subsidiaria Fibra Hotelera, S.C., quien cuenta con un equipo de dirección conformado por el Director General, el Director Financiero, el Director de Inversiones, el Director de Operaciones de hoteles de Servicio Completo y Resort, el Director de Operaciones de hoteles de Servicio Limitado y Selecto, el Director de Operaciones de Servicio Completo y Marcas Internacionales y el Director Legal.

A NRSRO Rating*

Hoja 19 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Comité Técnico El Comité Técnico es el máximo órgano de gobierno por debajo de los tenedores de los CBFIs, y es el encargado de asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar posibles inversiones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a mercados financieros, gestionar los riesgos relacionados con la operación de FibraHotel, entre otros. Este podrá estar formado hasta por 21 miembros, de los cuales al menos el 25% deberá tener el carácter de independiente. Dichos miembros se eligen o ratifican en la asamblea anual de los Tenedores de los CBFIs. Actualmente, el Comité Técnico está compuesto por 11 miembros, de los cuales el 36.4% mantienen el carácter de independientes, y sesionan de manera trimestral para tratar diferentes asuntos, así como discutir los resultados observados.

Adicionalmente, el Fideicomiso cuenta con tres comités que tienen el propósito de fortalecer la operación y brindar mayor objetividad para la toma de decisiones. Los tres comités son: Comité de Auditoría, Comité de Prácticas y Comité de Nominaciones. A continuación, se describen las funciones de cada uno y cómo se integran.

Comité de Auditoría Entre sus principales funciones se encuentra evaluar a los auditores externos y analizar sus informes y estados financieros, realizar recomendaciones al Comité Técnico acerca de cualquier irregularidad en cuanto a los controles internos y sistema de auditoría

A NRSRO Rating*

Hoja 20 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


interna, así como verificar la implementación de mecanismos de control interno, entre otras. Este comité está compuesto por los cuatro miembros independientes.

Comité de Prácticas Es responsable de proporcionar opiniones al Comité Técnico con relación a las operaciones en las que estén involucradas partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, hacer recomendaciones al Comité Técnico sobre los informes que debe solicitar al Asesor o al Fiduciario para cumplir con sus funciones, entre otras. Está integrado por los cuatro miembros independientes.

Comité de Nominaciones Se encarga de buscar, analizar y evaluar candidatos para ocupar el cargo de miembro independiente del Comité Técnico, así como monitorear la independencia de los miembros independientes del Comité Técnico incluyendo cualquier asunto que implique posibles conflictos de interés. Está conformado por cinco miembros, de los cuales tres son independientes.

Plataforma de Gestión El sistema que utiliza FibraHotel para llevar a cabo la administración del portafolio de hoteles es Conectum. Dicha plataforma sirve para consolidar la información contable de los diversos hoteles y posteriormente se simplifica con el objetivo de generar eficiencias administrativas para proporcionar un mayor soporte para la toma de decisiones. Conectum se encarga de llevar un control de ingresos, egresos, nómina, facturación, activo fijo, contabilidad y consolidación e impuestos. El proceso empieza con el envío de información (expedientes financieros y balanzas) por parte del hotel, después el sistema realiza un mapeo de cuentas, así como una revisión de movimientos del mes y saldos, para así generar estados financieros y reportes de indicadores. Posteriormente, se realiza el registro de la información en Oracle y se confirma al hotel el cierre de la información para así enviar un informe al Administrador.

A NRSRO Rating*

Hoja 21 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Anexo - Escenario Base

A NRSRO Rating*

Hoja 22 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


A NRSRO Rating*

Hoja 23 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


A NRSRO Rating*

Hoja 24 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Anexo - Escenario de Estrés

A NRSRO Rating*

Hoja 25 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


A NRSRO Rating*

Hoja 26 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


A NRSRO Rating*

Hoja 27 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Glosario AFFO (Flujo de Operaciones Ajustado por sus siglas en inglés): Utilidad Neta Consolidada + Depreciación – Reserva de CAPEX (5.0% de los ingresos totales) + Otros Ajustes No Operativos. CAPEX: Inversiones en Bienes de Capital. DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda: Flujo de Efectivo 12m / Servicio de la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Capital). EBITDA: Incorpora los gastos administrativos de la FIBRA y se calcula de la siguiente manera: NOI – Gastos de Administración (honorarios del asesor, gastos de administración, gastos de adquisición y otros). Factor de Ocupación: (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)). FIBRA: Fideicomiso que se dedica a la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines. Ingreso Operativo Neto (NOI de acuerdo con sus siglas en inglés): Representa el resultado de la operación del portafolio de propiedades y se calcula de la siguiente manera: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos, Mantenimiento, Publicidad y Otros, Comisión por Servicios de Representación, Impuesto Predial y Seguros). LTV: Deuda Total / Activo Total. Margen NOI: NOI / Ingresos. Regiones:

Noreste: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas.

Noroeste: Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y

Sonora.

Centro y Sur: Aguascalientes, Campeche, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz.

Oeste: Jalisco y Nayarit.

Ciudad de México. Resultado Fiscal Neto: Utilidad Neta – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión. SBA: Superficie Bruta Arrendable. TMAC: Tasa Media Anual de Crecimiento. UDM: Últimos Doce Meses.

A NRSRO Rating*

Hoja 28 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


Nota Técnica HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren a 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE: Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE – CAPEX de Mantenimiento.

A NRSRO Rating*

Hoja 29 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Deuda Corporativa / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Hatsutaro Takahashi +52 55 1500 3146


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 José Luis Cano +52 55 1500 0763


Instituciones Financieras / ABS

Metodologías

Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

A NRSRO Rating*

Hoja 30 de 30


Twitter: @HRRATINGS


HR AA+ HR1


México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Fibra Hotel LP: Inicial Fibra Hotel CP: Inicial FIHO 19: Inicial

Fecha de última acción de calificación Fibra Hotel LP: Inicial Fibra Hotel CP: Inicial FIHO 19: Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

3T13 – 2T19

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por un tercero (Deloitte)

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante, lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014.

Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

https://www.hrratings.com/es/methodology

Fibra Hotel HR AA+ Fideicomiso F/1596 HR1 Fibra Hotel201908120.pdf · Fideicomiso ha reducido la...

Documents

Transcript of Fibra Hotel HR AA+ Fideicomiso F/1596 HR1 Fibra Hotel201908120.pdf · Fideicomiso ha reducido la...