Ernst young real_estate_studie_distressed_real_estate_sept_2012

Distressed Real EstateDer deutsche Markt für Problemimmobilien und -kredite

In Kooperation mit

Ernst & Young Advanced Closing Benchmarking 3

1 Kernergebnisse 4

2 Vorwort: Distressed Real Estate – Chancen und Risiken für die Immobilien- und Kreditmärkte 6

3 Distressed Real Estate – Ein neues Marktsegment? 10

4 Design der Studie 14

5 Einordnung der befragten Unternehmen 16

6 Markt für Distressed Real Estate in Deutschland 18 6.1 Covenant Breaches (Vertragsbrüche) 20 6.2 NutzungsartspezifischeSchwerpunkte 21 6.3 GeografischeSchwerpunkte 22 6.4 Erwartete Entwicklung der Anzahl von Transaktionen von Problemimmobilien und -krediten 23 6.5 Entwicklung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 24 6.6 Marktteilnehmer nach Gruppen 25 6.7 Marktteilnehmer nach Herkunft 26 6.8 Erwartete Preisentwicklung von Problemimmobilien und -krediten 27 6.9 Kommentar von Michael Janetschek 28

7 Distressed-Real-Estate-Transaktionen 30 7.1 Anteil der Insolvenzverfahren an der Gesamtzahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 32 7.2 Erwarteter Eintrittszeitpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen 33 7.3 Arten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen 34 7.4 Erwartete Eigenkapitalquoten im Rahmen von Distressed-Real-Estate-Transaktionen 35 7.5 Kommentar von Dr. Thilo Hild 36

8 Umgang der Gläubiger mit Distressed Real Estate 38 8.1 Ursachen für Covenant Breaches 40 8.2 Lösungsansätze der Gläubiger 41 8.3 Grad der Bereitschaft zum Kapitalverzicht 42 8.4 Kommentar von Achim Langrehr 44

9 Glossar 46

10 Die Autoren 50

Kernergebnisse

80 % der Befragten rechnen mit einer Zunahme der Distressed- Real-Estate-Transaktionen; fast drei Viertel der befragten Marktteilnehmer gehen für die nähere Zukunft von einem signifikantenZuwachsanDistressed-Real-Estate-Transaktionenvon 10–50 % aus. Fast 90 % der Befragten sehen in Büroimmobilien den zukünftigen nutzungsartspezifischenSchwerpunktdesMarktesfür Distressed Real Estate. Fast drei Viertel der Studienteilnehmer schätzen, dass Immobilien undImmobilienkrediteimOstenDeutschlandsdengeografischenSchwerpunkt des zukünftigen Distressed-Real-Estate-Marktes bilden.

Die Befragten erwarten insbesondere ein Engagement opportunis-tischer Investoren wie Opportunity- und Private-Equity-Fonds (92 %) oder ähnlich risikobereiter internationaler Fonds (48 %) und privater Vermögensverwaltungen (50 %). Dabei rechnet die überwiegende Mehrheit der Studienteilnehmer mit einem deut-lichen Engagement internationaler (82 %) und europäischer (76 %) Investoren. 57 % der Befragten erwarten, dass die meisten Distressed-Real-Estate-TransaktionenimJahr2013stattfindenwerden.

Bezüglich der Ursachen für die aktuellen Covenant Breaches sind sich die Befragten weitestgehend einig: Mehr als 90 % sehen einen der Hauptgründe der aktuellen Problemkredite in einer zu hohen Finanzierungsquote; auch sinkende Marktwerte (50 %) und eine verbesserungswürdige Qualität des Asset Managements (38 %) werden als Gründe für Schwächen in der Kreditperformance genannt. Ein Großteil der insgesamt Befragten (ca. 40 %) erwartet, dass der Anteil an Covenant Breaches bei gewerblichen Immobilien-finanzierungenunter20%liegt.ImFallderbefragtenBankengehen sogar 90 % davon aus, dass der Anteil der Covenant Breaches 0–20 % beträgt.

Entwicklung Distressed- Real-Estate-Transaktionen

Nutzungsartspezifische und geografische Schwerpunkte

Investoren

Eintrittszeitpunkt

Covenant Breaches (Vertragsbrüche)

Distressed Real Estate 5

46 % der Befragten schätzen, dass bis zu 10 % der Distressed- Real-Estate-Transaktionen über ein Insolvenzverfahren erfol-gen werden. Ein Viertel der Befragten geht sogar davon aus, dass dieser Anteil bei 10-30 % liegen wird.

Rund drei Viertel der Befragten sind der Meinung, dass Banken zu einem Kapitalverzicht bereit seien.

Je nach Immobilienart wird eine differenzierte Entwicklung der Preise auf dem Markt für Distressed Real Estate erwartet: Während für Wohnimmobilien mehrheitlich mit einem Preisanstieg gerechnet wird, werden für die Bereiche Büro, Logistik, Handel und Hospitality stagnierende und sogar fallende Preise erwartet.

Nach mehrheitlicher Einschätzung der Studien teilnehmer werden insbesondere Stillhaltevereinbarungen oder Nachbesicherungen das Verhalten der Gläubiger im Umgang mit Problemkrediten bestimmen.

DerErwerbnotleidenderImmobilienfinanzierungenwirdnachmehrheitlicher Meinung der Studienteilnehmer (76 %) die häufigsteTransaktionsartimBereichDistressedRealEstatesein.

Nach Einschätzung der Befragten variieren die von Finanzierern regelmäßig geforderten Eigenkapitalquoten für Distressed- Real-Estate-Transaktionen je nach Immobilienart zwischen 10–30 % (Wohnen) und 30–50 % (z. B. Büro, Logistik).

Transaktionen aus Insolvenzverfahren

Kapitalverzicht

Preisentwicklung

Reaktion der Gläubiger

Transaktionsart

Eigenkapitalquoten

6 Ernst & Young


Distressed Real Estate – Chancen und Risiken für die Immobilien- und Kreditmärkte

Vorwort

Die Finanzierungssituation in der Immobilienwirtschaft bleibt angespannt – trotz historisch niedriger Zinsen. Ein Problem: Banken tun sich bei der Prolongation bestehender Kreditengage-ments schwer. Eine aktuelle Umfrage des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) ergab: Für 48,2 % der befragten Branchenteil-nehmer gestaltete sich die Prolongation von Darlehen schwierig. Darüber hinaus gaben 44,6 % der Befragten an, dass Kreditinsti-tute ein stärkeres Augenmerk auf die Einhaltung aller Covenants legen. Diese Entwicklung verwundert nicht, müssen doch nun viele in der Boomzeit abgeschlossene Finanzierungen prolongiert bzw. neue Finanzierungsquellen erschlossen werden. Verschär-fend wirken die Non-Performing Loans (NPLs), die Eigenkapital binden und die Bilanzen der Banken belasten. Notwendig sind Anreize, damit sich die Banken von ihren Distressed Assets tren-nen können. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, könnten die notleidenden Kredite sogar mehr Chance als Risiko sein. Zuvor müssen jedoch einige Hürden genommen werden.

Herausforderungen der Banken durch Regulierung und Markt

Dass sich die Reihen der Kreditgeber von Gewerbeimmobilien immer weiter lichten, ist offensichtlich – nicht erst seit der letzten Hiobsbotschaft, dass mit der Commerzbank erneut ein Anbieter von Finanzierungen für Gewerbeimmobilien in Zukunft nicht mehr zur Verfügung stehen wird.

Dabei ist dieses Problem zum Teil hausgemacht: Die Politik hat aus der Finanzkrise eine Reihe von Lehren gezogen. Ihrer Ansicht nach waren die Regulierung der Finanzmärkte und deren Beauf-sichtigung ungenügend. Die Forderung nach sichereren Banken und Versicherungen ist grundsätzlich berechtigt, jedoch haben die gefundenen Lösungen eine unerwünschte Nebenwirkung: die Verschlechterung der Kreditversorgung der Realwirtschaft. Das Deleveraging in der Immobilienwirtschaft ist dabei durchaus einkalkuliert und politisch erwünscht. Die Frage ist nur, welcher Preis dafür gezahlt werden muss und welche Folgen damit ver-bunden sind.

Mit der Einführung von Basel III geht eine Neuregelung der Eigenkapitalvorschriften für Banken einher, die direkte Folgen für die Praxis der Darlehensvergabe haben wird. Die geplanten Ver änderungen betreffen hierbei an erster Stelle die Mindest-anforderungen an das vorzuhaltende Eigenkapital wie auch die Qualität dieses sogenannten Kernkapitals, was in der Konsequenz zu einer Erhöhung der Finanzierungskosten und zu verschärften Prolongationskonditionen seitens der Banken führen könnte.

MitSolvencyIIerfährtdieRefinanzierungderBankeneineweitereEinschränkung, denn Versicherungen erhalten den Anreiz, nicht mehr im gleichen Umfang wie bisher in ungedeckte Schuld-scheindarlehen der Kreditinstitute (unbesicherte Anleihen) zu investieren. Schuldscheindarlehen sind jedoch ein wesentlicher RefinanzierungsbausteinfürBanken,umdie–regelmäßignot wendigen – Finanzierungen über die durch Pfandbriefe refinanzierbarenDarlehensgrößenhinaussicherzustellen.Dasbedeutet, dass der Teil der Kredite, die nicht durch Pfandbriefe abgedecktwerdenkönnen,schwererzurefinanzierenistunddieBanken deshalb nicht mehr so hohe Beleihungsausläufe anbie-ten können. Auch wenn damit gerechnet werden kann, dass Ver sicherer teilweise ihr Engagement in der direkten Immobilien-finanzierungverstärken,ergäbesichfürdieImmobilienunter-nehmen eine deutliche Finanzierungslücke für die höheren Beleihungsausläufe.

Vertrauenskrise unter den Banken

Seit Anfang Januar 2012 haben die Kreditinstitute mehr Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB) hinterlegt als jemals zuvor. Das Volumen stieg bis 12.07.2012 auf 808,5 Mrd. Euro. Unterm Strich heißt das, dass der Zinsschritt der EZB keinen Effekt hatte: Die Banken machen wegen des gegenseitigen Misstrauens weiterhin keine Anstalten, den wegen der Schuldenkrise nicht funktionierenden Geldmarkt wiederzubeleben.

Statt Geld an andere Banken zu verleihen, „parken“ die Banken ihre Liquidität bei der EZB. Die Aufschläge auf den Basiszinssatz für Ausleihungen der Banken auf den Interbankenmärkten haben kräftig angezogen. Da die Interbankenmärkte aber eine wichtige RefinanzierungsbasisfürdieKreditvergabeanNichtbankendarstellen, kann bei sonst gleichbleibenden Verhältnissen davon ausgegangen werden, dass beim Versiegen dieser Quelle auch die Kreditvergabe an Nichtbanken leidet. Dies dürfte insbesondere der Fall sein, da Banken im Kontext der Stresstests der European Banking Authority (EBA) ihre Kreditvergaben mit einer bestimm-ten Menge an Eigenkapital hinterlegen müssen. Solange das Verleihen an Banken gegenüber dem Verleihen an die EZB vom System benachteiligt ist, wird nach Expertenmeinung der Inter-bankenmarkt nicht wieder im gehofften Maße anspringen.

Auswirkungen und Probleme von Distressed Real Estate Assets Distressed Real Estate Assets haben oft komplexe Schwierigkeiten. Die Zahlungsschwierigkeiten können sowohl in der Immobilie selbst begründet sein als auch aus dem Financial Engineering – d. h. aus der Gestaltung der Finanzierungsstruktur – herrühren. OftsinddieImmobilienschlichtunterfinanziertundderBelei-hungsauslaufzuhoch.DurchdieUnterfinanzierungunterbleibeneventuell notwendige Maßnahmen zur Stabilisierung der Immo-bilieundihresCashflows.WenndieFinanzierungzudemnochmithilfe von Instrumenten, die komplexer sind als ein Immobilien-kredit,erfolgte,kommenProblemeinderEntscheidungsfindungund Kommunikation zwischen Darlehensnehmern und Gläubigern hinzu.

Besondere Sorgen bereiten Commercial-Mortgage-Backed- Securities-(CMBS-)Strukturen, da diese hauptsächlich im Immo bilienboom der Jahre 2005–2007 aufgelegt wurden und besondersschwerzurefinanzierensind.

Nach Berechnungen treffen bei rund 20 % der den CMBS zugrunde liegenden Darlehen weltweit drei Schwierigkeiten zusammen:

•Sie wurden in der Boomphase zwischen 2005 und 2007 ausge-reicht, als die Immobilienwerte im Vergleich zu den Folgejahren sehr hoch waren.

•Die Darlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie bereits bei der Vergabe einen hohen Prozentsatz der Beleihungsgrenze (Loan-to-Value, Verhältnis von Darlehen zu Marktwert der Immobilie)derzufinanzierendenObjekteerreichthaben.

•DieQualitätderfinanziertenImmobilenistnichtsehrhoch.Umdiese zu erhöhen bzw. auf dem damaligen Niveau zu erhalten, sind Investitionen in die Objekte notwendig, die jedoch den Ein-satz von zusätzlichem Eigenkapital notwendig machen.

8 Ernst & Young Distressed Real Estate

Von den CMBS-Papieren in der Kategorie mit den höchsten Ausfallwahrscheinlichkeiten entfallen ca. 80 % auf Deutsch-land und Groß britannien. Deutlich wird vor diesem Hinter-grunddieProblemlage,dieesbeieinerRefinanzierungvonCMBS zu lösen gilt:

•Rund drei Jahre, bevor die Fälligkeit einer CMBS-Trans-aktioneintritt,müssendieDarlehenrefinanziertwerden.Meist sind die zugrunde liegenden Darlehen noch nicht getilgt,sondernendfälligausgestaltet.BeiderRefinanzie-rung kommt es darauf an, dass die Werte der Immobilien unddasRatingsichnichtverschlechtern,dieCashflowsausdenImmobiliendarlehenunverändertfließenunddasUmfeld auf den Kapitalmärkten positiv ist. Andernfalls steigen die Risikoprämien deutlich an. Der Renditespread betrug im Jahr 2011 immerhin 400 Basispunkte nach 17 Basispunkten im Jahr 2005.

•DieRefinanzierungwürdenachdemVorgenanntenbe-reits eine Herausforderung darstellen, wenn sich die Fäl-ligkeiten der CMBS gleichmäßig verteilten. Dies ist jedoch nicht der Fall, denn allein 2013 werden in Deutschland no-minal 12 Mrd. Euro CMBS-Papiere fällig.

Vereinzelt gelingt es durchaus, CMBS-Strukturen durch neue Finanzierungen abzulösen. Vielfach ist dazu aber ein hoher Beitrag der Eigenkapitalgeber notwendig.

Die Restrukturierung und Verlängerung von Anleihen und Darlehen ist sehr komplex, da die Dokumentation und die Transparenz der Anleihen sowie der zugehörigen Darle-hen oft ungenügend sind. CMBS-Strukturen zu verlän-gern bedeutet oft Verhandlungen und Vereinbarungen mit mehreren Hundert Investoren. Deshalb sind auch die Kosten einer Restrukturierung sehr hoch.

Prolongationen

Es ist nicht verwunderlich, dass es – auch wenn die oben genannten Herausforderungen der Banken dies nahelegen – noch keine raschen Notverkäufe oder NPL-Verkäufe im großen Stil gab. Die Zeit des stillschweigenden Verlängerns und Aussitzens ist noch nicht vorbei. Dies liegt vor allem am knappen Eigenkapital der Banken, das für die notwen-digen Abschreibungen der Forderungen bzw. dem höheren Eigenkapitalunterlegungssatz für die höhere Risikoklasse oft nicht zur Verfügung steht. Dies gilt insbesondere


für Forderungen, die zwar noch regelmäßig bedient werden, bei denen allerdings ein Covenant Breach insbesondere beim Loan-to- Value zu befürchten ist. So berichten Marktteilnehmer von Verhandlungen mit Banken, dass diese vielfach die Probleme lieber morgen als heute lösen wollen.

Fazit

Die Kreditinstitute sollten ein hohes Interesse daran haben, notlei-dende Kredite abzubauen und so die Bankbilanzen wieder für Neugeschäfte zu öffnen. Für die Immobilienwirtschaft und ihre Marktteilnehmer ergeben sich neue Chancen, beispielsweise durch den Erwerb der Objekte, durch notwendige Revitalisierun-gen oder indem ein neues Asset Management beauftragt wird.

Diese Chancen können jedoch nur genutzt werden, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Ein funktionierender Kreditmarkt ist damit gleichsam Voraussetzung für den Verkauf von Dis tressed Real Estate Assets. Denn nur wenn potenzielle neue Investoren neueKreditgeberfinden,könnendieVerkäufegelingen.Stehendafür nicht genügend Partner zur Verfügung, sind negative Effekte auf die Immobilienmärkte zu befürchten.

Nach Ansicht der Branche und des Ausschusses Finanzierung des ZIA sind verschiedene Maßnahmen denkbar, um die Kredit-versorgung der Immobilienwirtschaft auch unter den gegebenen Herausforderungen sicherstellen zu können. Diese werden in der nächsten Zeit mit den Marktteilnehmern und der Politik zu disku-tieren sein. Wünschenswert wäre die Schaffung von Rahmenbe-dingungen, die es den Banken erlauben, sich unter Berücksich-tigung der wirtschaftlichen Interessen und der Interessen der Kreditnehmer von ihren Distressed Assets zu trennen. Denn der Verkauf von notleidenden Krediten könnte ein wichtiger Impuls für große Teile der Immobilienwirtschaft sein.

Sabine GeorgiZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.

[email protected]

Vorwort

10 Ernst & Young


Distressed Real Estate – Ein neues Marktsegment?

Die Assetklasse „Deutsche Immobilien“ wurde in der Vergangen- heit wie auch aktuell als ein wertstabiles, sicheres Investment gesehen, was auch durch eine Vielzahl von Marktteilnehmern bestätigt wird. Keine andere Assetklasse weckt derartiges Vertrauen bei An legern im In- und Ausland gleichermaßen, unabhängig davon, ob in den Vermögenswert Immobilie selbst investiert wird, Anteile an einer Zweckgesellschaft gekauft oder Fondsanteile erworben werden.

Die tendenziell unsichere Entwicklung der Realwirtschaft in einigen europäischen Staaten und die Unsicherheit in Bezug auf Solvenz und Stabilität auch großer europäischer Banken erzeugen ein schwieriges Umfeld für die gewerblichen immobilienbesicher-tenKreditfinanzierungen,dieindenJahren2012und2013zur Refinanzierunganstehen.

In diesem Spannungsfeld wird erkennbar, dass sich im Immobilien-sektor eine neue Assetklasse entwickelt, indem sich Investoren auf Problemimmobilien und -kredite konzentrieren.

EineeinheitlicheDefinitionvon„DistressedRealEstate“istbislanginderLiteraturabernochnichtzufinden;

der Begriff hat sich terminologisch noch nicht herausgebildet. Vielmehr werden darunter derzeit diverse Bereiche des Manage-ments von problem behafteten Immobilien und Immobilien-krediten zusammengefasst, z. B. notleidende Immobilien-finanzierungen,notleidendeFinanzierungsstrukturenvonImmobilienfonds, Redevelopments von Industriebrachen und leer stehenden Gewerbeimmobilien, sämt liche Formen von Immobilien- bzw. Immobilienanteilsgesell schaften in der Insol-venz oder auch einfach nur sehr hohe Leerstandsquoten eines Immobilienportfolios.

Im weitesten Sinn umfasst „Distressed Real Estate“ damit sämt-liche Immobilien und die entsprechenden Finanzierungen, welche die wirtschaftlichen Anforderungen ihrer Investoren bzw. Finan-zierer in kritischem Maß nicht erfüllen. Vor diesem Hintergrund können die Bereiche „Distressed Real Estate Assets“ und „Distressed Real Estate Debt“ als die wesentlichen Elemente der Kernbereiche des neuen Marktsegments ausgemacht werden, die im Fall eines bestimmten Objekts bzw. Kreditengagements sowohl separat als auch gleichzeitig auftreten können.

Distressed DebtDistressed Asset

Distressed Debt

Performing Distressed Asset

Kre

dits

tatu

s

Immobilienstatus

Non

-Dis

tres

sed

Non-Distressed

Dis

tres

sed

Distressed

12 Ernst & Young

Offenkundig ist, dass „Distressed Real Estate“ immer ein not -leidendesElementbzw.dieNotwendigkeiteinerfinanzwirtschaft-lichen oder/und operativen Restrukturierung beinhaltet. Haupt-bezugspunkt ist hierbei die Immobilie, wodurch sich der Begriff DistressedRealEstateauchvomallgemeinenfinanzwirtschaft-lichen Begriff der sog. Non Performing Loans abgrenzen lässt, der sämtliche Arten notleidender Darlehensforderungen unbe achtet der dahinter liegenden Vermögenswerte zusammenfasst.

Nachdem die in der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 und 2009 erwartete Welle von Immobiliennotverkäufen ausgeblieben ist, stelltsichdieFrage,obimZugederVielzahlanstehenderRefinan-zierungen tatsächlich Transaktionen im „Distressed Real Estate“-SegmentstattfindenwerdenoderobsichdieMaxime„Prolon-gieren und Halten“ weiterhin durchsetzen wird. Während sich deutsche Marktteilnehmer in dieser Hinsicht bislang scheinbar zurückhaltend gezeigt haben, haben sich Problemimmobilien und -kredite in anderen Märkten bereits als eigenständiges Marktseg-ment etabliert: So existiert z. B. in den USA ein lebhafter Markt für Distressed Real Estate Investments (DREI) mit einem starken Fokus auf gewerbliche Objekte wie Hotels oder Büros, jedoch auch auf Wohnimmobilien. Für den Markt der Distressed Real Estate Investments gibt es eigene Fonds, die oftmals sowohl in die pro-blembehafteten Immobilien selbst als auch in den unterliegenden Kredit investiert sind.

DieAbhängigkeitdesImmobilienmarktesvomImmobilienfinan-zierungsmarkt ist offenkundig und als solche von den Investoren erkannt. Deshalb verwundert es nicht, dass sich derzeit auch in Europa verschiedene Fonds im Fundraising für sogenannte Real EstateDebtFundsbefinden,dieindiegesamteKapitalstrukturder entsprechenden Vehikel investieren.

Die Tatsache, dass in den Jahren 2012 und 2013 besonders viele RefinanzierungenvonImmobilieninvestitionenanstehen,führtzu der Frage, ob die aktuelle Aufnahmefähigkeit des Finanzie-rungsmarktesausreicht,umdienotwendigenRefinanzierungen

zu ermöglichen, oder ob hierdurch der Verkaufsdruck durch „FundingGaps“(Refinanzierungslücken)erhöhtwirdunddieImmobilienpreise nachlassen werden.

Stärke und Auswirkungen dieser „Funding Gaps“ müssen jedoch auch vor dem Hintergrund bewertet werden, dass aktuell neben dem niedrigen Zinsniveau eine enorm hohe Liquidität im Markt fürImmobilienfinanzierungenverfügbarist,dieesvielenInvesto-ren erlaubt, reine Eigenkapitalinvestitionen in Form von All-Equity Deals durchzuführen. Dies wiederum spricht dafür, dass eine Refinanzierungslückeeventuellgeringerausfallenkönnteals teilweise erwartet.

Mit Blick auf die anstehenden Neuregulierungen im Rahmen von Solvency II und Basel III wird für die Etablierung eines Marktes für Distressed-Real-Estate-Transaktionen allerdings auch die Frage entscheidendsein,inwieweitdiekreditfinanzierendenInstitutegewillt und in der Lage sein werden, entsprechende Abschreibun-gen auf die Finanzierungen der Vergangenheit hinzunehmen. Gerade die verschärften Eigenkapitalanforderungen könnten sich in diesem Zusammenhang als Katalysator für die Entwicklung des Marktsegments Distressed Real Estate erweisen.

Es wird deutlich, dass es eine Reihe von Trends gibt, die für die Etablierung eines eigenständigen Marktsegments für Problem-immobilien und die unterliegenden Kredite sprechen. Gleichwohl sindauchgegenläufigeTendenzenwieeinsteigenderAnlagedruckseitens institutioneller Investoren und ein historisch niedriges Zinsniveau festzustellen, sodass die Stärke dieser Entwicklung fraglich bleibt. Vor diesem Hintergrund soll die vorliegende Studie insbesondere der Frage nachgehen, ob sich der Bereich „Distressed Real Estate“ in Deutschland als eigenes Markt-segment im Umfeld der „Alternative Investments“ herauszu-bilden vermag und welche relevanten Besonderheiten und Heraus forderungen diese problembehafteten Immobilien und Immobilienkredite für Finanzierer und Investoren aufweisen.

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Caja workout Credito fallido credits en détresse Troubelshooting incentive care ICD Pfandbriefbank Eurohypo Portfolio ;

Exit - Strategia Immobilienfond Software Orgaplan CONact Unicredit CashflowSync RE-lifecycle Kowollik deuda morosa

UEN Union Estates Network lucidi vendittelli UCCMB italfondiario Due Diligence Portal-Software Web-Solutions

Property

14 Ernst & Young


Design der Studie

Die vorliegende Studie basiert auf einer Marktuntersuchung, die Mitte des Jahres 2012 von der Ernst & Young Real Estate GmbH und von KÜBLER (Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) durchgeführt wurde.

Die Befragung richtete sich vorwiegend an Marktteilnehmer, die aus immobilienwirtschaftlicher, finanzwirtschaftlicheroderjuristischerPerspektivemitdemThemenkreis„DistressedReal Estate“ befasst sind. Mittels eines standardisierten Fragebogens wurden ca. 150 in Deutschland tätige Unternehmen befragt, wobei sich der Rücklauf auf 50 auswertbare Antworten belief (Rücklaufquote: 33 %).

DerthematischeFokusderStudieliegtaufderFinanzierungundRefinanzierungvon Problem immobilien und -krediten. Hierbei stehen drei wesentliche Teilbereiche im Vordergrund der Untersuchung:

• die Abbildung der aktuellen und zukünftigen Entwicklungen auf dem deutschen Markt für Problemimmobilien und -kredite

• die Besonderheiten von Transaktionsprozessen mit Problemimmobilien

• der Umgang der Gläubiger mit entsprechenden Problemkrediten

16 Ernst & Young

Einordnung der befragten Unternehmen

Die Befragung wurde jeweils mit leitenden Mitarbeitern von Unternehmen aus den folgenden Kategorien durchgeführt:

•Asset Manager

•Banken

•Bestandshalter

•Insolvenzverwalter

•Investoren

•Rechtsanwälte

•Servicer (Dienstleister für das Management von Problem-immobilien und -krediten)

■ Investoren

■ Banken

■ Insolvenzverwalter

■ Rechtsanwälte

■ Servicer

■ Bestandshalter

■ Asset Manager

■ Unbekannt

Einordnung der befragten Unternehmen nach Unternehmenskategorie

Um eine Verbesserung der Rücklaufquote und damit der Aus sagekraft der Studie zu erzielen, bot die Befragung die Möglichkeit einer vollständig anonymen Teilnahme. Für diese Fälle war demnach keine Zuordnung zu einer der Unternehmens-kategorien möglich. Von der Option der anonymen Teilnahme machten weniger als 40 % der Teilnehmer Gebrauch.

36 %10 %

2 %4 %

20 %

12 %

4 %

12 %

troubleshooting, abs, Due Diligence, workplace, credit, Property-Management, Immobilie, NPL, Rating, Real-Estate, Conact, conactor, Bad-Bank, Servicing, interim, turnaround, Cashflowsync, CCFS, Distressed Asset, CMBS, portal solution, ICD, Kowollik, recupero di credito, datawarehouse, cloud-solution, Workout, Incentive Care, Institutsverwaltung, distressed, Orgaplan Italien, Special Servicing, DocRating, DueDiligence, Draftcheck, Lucidi, welltbuero, Immobilienkongress, Audis, compliance, Ardea, NPL-Forum2012, risorse per ROMA SPA, RpR , protocollo di qualitá, capitale Roma, Aareal, Immoconsulting, Teramo, workplace management, closing, interim, orgaplan, restructuring, fallimento, fallimentare, upgrading, turnaround


18 Ernst & Young


Der erste Abschnitt der vorliegenden Studie beleuchtet die Befragungsergebnisse zum Markt für Distressed Real Estate im Allgemeinen. Neben der voraussichtlichen Entwicklung des MarktvolumenswurdeninderStudieinsbesonderedienutzungsartenspezifischenunddiegeo-grafischenSchwerpunktedesMarktesbetrachtet,umRückschlüssezuziehen,welche Immobilienarten in welchen Regionen Deutschlands in Zukunft voraussichtlich am stärksten von Distressed-Situationen betroffen sein werden. Darüber hinaus wurden im Rahmen der Befragung die wesentlichen Marktteilnehmer und ihre Herkunft beleuchtet und eine Abschätzung der wahrscheinlichen Entwicklung des Preisgefüges vorgenommen.

Markt für Distressed Real Estate in Deutschland

20 Ernst & Young

Covenant Breaches (Vertragsbrüche)

Über 40 % der Befragten schätzen, dass die Covenant Breaches beigewerblichenImmobilienfinanzierungenunter20%liegen.

Besonders deutlich wird diese Einschätzung bei den befragten Banken. Die weit überwiegende Mehrheit (90 %) geht davon aus, dass der Anteil der Vertragsbrüche bei 0–20 % liegt.

Wie hoch schätzen Sie aktuell den Anteil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland, bei denen innerhalb der nächsten 24 Monate ein Covenant Breach (Vertragsbruch) besteht?

■ 0 %–20 %

■ >20 %–40 %

■ >40 %–60 %

■ >60 %–80 %

■ >80 %–100 %

10 %

90 %

18 %

42 %

2 %

36 %

2 %Alle Befragten Nur Banken

6.1


Bei welchen Nutzungsarten liegt aus Ihrer Sicht künftig der Schwerpunkt des Distressed-Real-Estate-Marktes in Deutschland?

Nutzungsartspezifische Schwerpunkte des Marktes für Problemimmobilien und -kredite

ImHinblickaufdennutzungsartspezifischenFokusdesMarktesfür Problemimmobilien und -kredite in Deutschland zeichnen sich zwei Einschätzungen deutlich ab:

•Die Teilnehmer der Studie sehen zukünftig insbesondere Büroim-mobilien als potenziell leistungsgestört an. Fast 90 % der Befrag-ten sehen diese Immobilienart als Schwerpunkt des deutschen Distressed-Real-Estate-Marktes. Als Gründe werden hier im

6.2

WesentlicheneinhoherFremdfinanzierungsanteil,teilweisever-besserungswürdiges Asset Management und die Überschätzung der Miet- und Marktpreisentwicklung diskutiert.

•Im Vergleich dazu wird der Wohnimmobiliensektor als weniger gefährdet eingeschätzt. Rund 64 % der befragten Unternehmen gehen davon aus, dass Wohnimmobilien nicht unter die Kate-gorie „Distressed Real Estate” fallen werden.

Büro

Hospitality

Handel

Logistik

Development

Wohnen

44 44 4 6 2

32

32

28

26

22

14

10

12

14

8

24

40

36

32

26

14

12

12

16

6

16

6

12

12

38

■ stimme zu ■ stimme eher zu ■ stimme eher nicht zu ■ stimme nicht zu ■ keine Angabe

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

22 Ernst & Young

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Ostdeutschland

Westdeutschland

Norddeutschland

Süddeutschland

44 30 8 108

36

42

6

14

6

30

34

46

12

14

14

8

4

34

Sehen Sie geografische Schwerpunkte für einen Distressed-Real-Estate-Markt in Deutschland?


Geografische Schwerpunkte des Marktes für Problemimmobilien und -kredite

DengeografischenSchwerpunktvonProblemimmobilienund-krediten sehen die Befragten schwerpunktmäßig im östlichen Teil Deutschlands. 74 % der Teilnehmer erwarten hier einen zukünftigen Schwerpunkt des Marktes für Distressed Real Estate.

Weniger kritisch beurteilen die Befragten die Situation im Norden und Westen von Deutschland. Für den Norden bestehen

6.3

Distressed-Risiken nach Einschätzung verschiedener Teilnehmer insbesondere für Objekte nördlich von Hamburg, wobei der Immo-bilienmarkt der Hansestadt selbst als sehr stabil betrachtet wird. Im Westen sind es nach Meinung der Befragten vor allem Objekte im Ruhrgebiet, welche die Anforderungen ihrer Finanzie-rer und Investoren ggf. nicht erfüllen.

Allein für Süddeutschland wird keine größere Gefahr gesehen: Nur rund 6 % der teilnehmenden Unternehmen sehen in dieser Region Anzeichen für die baldige Zunahme von Problemimmo-bilien und -krediten.


Erwartete Entwicklung der Anzahl von Transaktionen von Problemimmobilien und -krediten (allgemeine Tendenz)

Die Erwartung der Marktteilnehmer hinsichtlich der zukünftigen Anzahl von Transaktionen im Distressed-Real-Estate-Bereich in Deutschland ist eindeutig: 80 % der Befragten rechnen mit einer grundsätzlichen Zunahme, nur rund 20 % gehen von einer Stag-nation oder einem Rückgang aus. Die Mehrheit der befragten Unternehmen sieht die Ursachen hierfür in einem zunehmenden regulatorischen Druck seitens der Gesetzgebung und einer

6.4

■ stimme zu

■ stimme eher zu

■ stimme eher nicht zu

■ stimme nicht zu

18 % 24 %

2 %

56 %

gleichzeitigen langsamen Annäherung der Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern auf dem Markt. Der in der Vergangen-heit oftmals praktizierten „Pretend & extend“-Politik der Banken (d.h.stattRefinanzierungnurkurzfristigeKreditverlängerungen)werden hingegen nur noch wenige Chancen in der Zukunft ein- geräumt.

Wie sehr können Sie der Aussage zustimmen, dass die Anzahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen steigen wird?

24 Ernst & Young

Entwicklung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen

70%derBefragtenerwarteneinesignifikanteErhöhung der Distressed-Real-Estate-Transaktionen um 10–50 %. Es wird deutlich, dass die Marktteilnehmer für die nähere ZukunftzwarvoneinersignifikantenBelebungdesdeutschen

Wie stark wird die Zahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen steigen?

■ bis 10 %

■ >10–30 %

■ >30–50 %

■ keine Angabe

12 % 24 %

6 %

58 %

Distressed-Real-Estate-Marktes, nicht jedoch von einem massi-ven Zuwachs ausgehen. Mehrheitlich wird von den Befragten ein Zuwachs der Distressed-Real-Estate-Transaktionen um 10–30 % erwartet.

6.5


Wer werden aus Ihrer Sicht die künftig relevanten Player im Distressed-Real-Estate-Markt in Deutschland sein?

Marktteilnehmer nach Gruppen

Auf dem Markt für Distressed Real Estate erwarten die Befragten insbesondere ein Engagement opportunistischer Investoren wie Private-Equity-Fonds (92 %) oder ähnlich risikobereiter inter-nationaler Fonds (46 %) und privater Vermögensverwaltungen (50 %). Weiterhin stehen aus Teilnehmersicht deutlich die Banken

6.6

(56 %) im Zentrum des Marktgeschehens. Immobilien-AGs bzw. REITs, Wohnungsgesellschaften und geschlossene Fonds werden hingegenaufgrundihreshäufigsicherheitsorientiertenAnlagever-haltens als weniger relevante Marktteil nehmer betrachtet.

Opportunity/PE-Fonds

Banken

Private/Family Office

Sonstige internationale Fonds/Staatsfonds

Immobilien-AGs/REITs

Geschlossene Fonds

Wohnungsgesellschaften

64 28 6 2

38

36

42

20

8

12

18

14

4

6

8

2

20

30

32

48

42

46

6

6

10

10

8

12

18

14

12

16

34

28


0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

26 Ernst & Young

Wo werden aus Ihrer Sicht die künftig relevanten Player im Distressed-Real-Estate-Markt in Deutschland herkommen?

Marktteilnehmer nach Herkunft

Hinsichtlich der wahrscheinlichen Herkunft der Teilnehmer im Markt für Problemimmobilien und -kredite zeichnen die Befragten ein sehr einheitliches Bild: Die Mehrheit der Investoren wird aus dem internationalen und dem europäischen Ausland erwartet.

6.7

Die überaus positive Einschätzung des deutschen Immobilien-marktes ist ein möglicher Grund für die Dominanz ausländischer Investoren.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

International

Europäisches Ausland

Inland

34 48 8 10

48

50

28

12

14

24

10

10 4


27Distressed Real Estate

Wohnen

Handel

Büro

Hospitality

Logistik

24 30 22 2 16

22

18

12

14

6

8

4

2

46

32

40

52

6

14

12

12

14

22

22

12

Wie werden sich aus Ihrer Sicht die Verkaufspreise im Distressed-Real-Estate-Markt gegenüber dem Jahr 2011 entwickeln?

■ steigend über 10 % ■ steigend bis 10 % ■ stagnierend ■ fallend bis 10 % ■ fallend über 10 % ■ keine Angabe

Erwartete Preisentwicklung von Problemimmobilien und -krediten

Die Befragten schätzen erstaunlicherweise, dass es im Segment Wohnimmobilien einen Preisanstieg für Distressed Real Estate geben wird. Rund ein Viertel der Befragten geht sogar von einer Zunahme der Verkaufspreise um mehr als 10 % bei Distressed-Real-Estate-Wohnimmobilien aus. In dem positiven

6.8

Preistrend drückt sich hier auch deutlich die steigende Zahlungs-bereitschaft der Investoren aus, die auf der Suche nach verhält-nismäßig stabilen, jedoch chancenreichen Anlagealter nativen sind. Der Bereich „Distressed Wohnimmo bilien“ wird als potenziell attraktives Ziel betrachtet.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

ImVergleichdazuerwarteteinsignifikanterAnteilderBefragten(36 %) einen Rückgang des Distressed-Real-Estate-Preisniveaus im Büroimmobilien segment. Eine weitgehende Stagnation wird für die Immobilien arten Logistik (52 %), Handel (46 %) und Hospi-tality (40 %) vermutet.

Insgesamt ist darauf hinzuweisen, dass die Preisentwicklung im Distressed-Real-Estate-Markt maßgeblich von der Entwicklung der jeweiligen regionalen Märkte geprägt ist, sodass von deutli-chen Unterschieden im bundes weiten Preisgefüge ausgegangen werden kann.

6

6

6

10

8

28

Kommentar von Michael Janetschek

Die Situation auf den Immobilienmärkten wird heute maßgeblich durch das Zusammentreffen substanzieller Herausforderungen in verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Bereichen geprägt. Aufseiten der Finanzierungsmärkte sind hier an erster StelledieStaatsschuldenkrise,dieBankenrefinanzierungundanstehende regulatorische Änderungen zu nennen, welche die RefinanzierungvonImmobilienkreditenerschweren.Aufopera-tiver Seite sind es hingegen veränderte Nutzeranforderungen und eine in wirtschaftlich unsicheren Märkten sinkende Flächen-nachfrage, welche die Wirtschaftlichkeit der hinter den Krediten stehenden Immobilien belasten.

6.9

Im Rahmen des „Ernst & Young European Non-Performing Loan (NPL) Report 2011“ wurde für den europäischen NPL-Markt ein Gesamtvolumen von rund 750 Mrd. Euro ermittelt, wovon ein Drittel auf Deutschland entfällt. Aktuelle Berechnungen schätzen den Wert der derzeit weltweit zum Verkauf stehenden Distressed Real Estate Assets auf circa 1,4 Billionen Euro. Allein in Deutsch-land werden in den kommenden vier Jahren gewerbliche Immobi-lienkredite in Höhe von rund 125 Mrd. Euro fällig, was auf einen erheblichenRefinanzierungsbedarfhindeutet.SchonfürdasJahr2011wurdefürEuropaeineRefinanzierungslücke(FundingGap)von ca. 128 Mrd. Euro ausgewiesen, die den Hochrechnungen zufolge auf bis zu 192 Mrd. Euro im Jahr 2014 anwachsen könnte. Nur für aussichtsreiche Investments wird vor diesem Hintergrund eineproblemloseAnschlussfinanzierungmöglichsein.


Michael JanetschekErnst & Young Real Estate GmbH [email protected]

Diese Entwicklungstendenzen spiegeln sich auch in den Ergebnis-sen der vorliegenden Studie wider.

Mehrheitlich gehen die befragten Marktteilnehmer davon aus, dassesbei0–20%allergewerblichenImmobilienfinanzierungen innerhalb der nächsten zwei Jahre zu Covenant Breaches (Vertragsbrüchen) kommen wird. So erwarten fast 60 % der Befragten einen Anstieg der Transaktionen im Bereich Distressed Real Estate von deutlich mehr als 10 %. Die Distressed-Problema-tik wird demnach als Herausforderung für die Immobilienbranche wahrgenommen, die längst den Gesamtmarkt erreicht hat.

MitBlickaufdiedemografischeSituation,anhaltendeMigrations-trends und die derzeitige wirtschaftliche Entwicklung wird der Schwerpunkt des Distressed-Marktes wahrscheinlich insbesondere im Osten und im hohen Norden Deutschlands liegen. Aufgrund des oftmals hohen Fremdkapitalanteils ist davon auszugehen, dass an erster Stelle durch Büroimmobilien besicherte Kredite von Leistungsstörungen betroffen sein werden, während Wohn-immobilien weiterhin als „sicherer Hafen“ gelten könnten. Diese Tendenzen werden auch von der Wahrnehmung der in der Studie befragten Marktteilnehmer gestützt: Fast 90 % vermuten, dass Büro immobilien den Schwerpunkt des Distressed-Marktes aus machen werden, und drei Viertel sehen die Regionen im Osten Deutschlands am stärksten betroffen.

Vor dem Hintergrund der weltwirtschaftlichen Lage und der Wahr-nehmung Deutschlands als stabiles Anlageziel ist für die Zukunft vor allem mit dem Engagement internationaler und europäischer Investoren zu rechnen. Tatsächlich gehen mehr als drei Viertel der Studienteilnehmer von einer starken Marktpräsenz ausländischer Player aus, wobei vor allem Opportunity- und Private-Equity-FondssowieFamilyOfficesalswesentlicheNachfragerimBereichDistressed Real Estate Assets und Debt erwartet werden.

Die aufgezeigten Tendenzen auf der Anbieter- und Nachfrager-seite des Marktes für Distressed Real Estate Assets und Debt lassen auch Rückschlüsse auf eine mögliche Preisentwicklung zu. Während sich das Angebot an notleidenden Immobilien und dahin-ter liegenden Krediten mit großer Wahrscheinlichkeit ausweiten wird, entdecken auch mehr und mehr potenzielle Nachfrager den Sektor als Möglichkeit, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Nach Einschätzung der in der Studie befragten Teilnehmer stellt sich die Entwicklung des Preisgefüges für Problemimmobilien und entsprechende Kredite durchaus differenziert dar: Während für den Bereich der Wohnimmobilien mehrheitlich steigende Preise erwartet werden, rechnen die Befragten für Büro-, Logistik-, Handels- und Hotelimmobilien mit stagnierenden oder fallenden Preisen.

Insgesamt wird deutlich, dass ein großer Teil der Marktteilnehmer den Bereich der notleidenden Immobilien und Immobilienkredite bereits als individuellen Teilmarkt mit eigenständigem Angebots- und Nachfrageniveau betrachtet. Für Marktakteure gilt es jetzt alsoumsomehr,einVerständnisfürdieEinflussgrößenundwesentlichen Parameter dieses Marktsegments zu entwickeln, um die damit verbundenen Chancen und Risiken korrekt einschätzen und möglichst optimale Ergebnisse erzielen zu können.

Kommentar


Der nachfolgende Abschnitt widmet sich den möglichen Arten und Rahmenbedingungen von Transaktionen im Bereich Distressed Real Estate. In der Studie wurden in diesem Rahmen auch insbesondere Insolvenzverfahren als möglicher Ausgangspunkt von Distressed-Real-Estate- Transaktionen beleuchtet und die wahrscheinlichen Auswirkungen auf die von Banken zur RefinanzierunggeforderteEigenkapitalquotebetrachtet.DarüberhinauswurdendieStudien-teilnehmer zu ihrer Erwartung im Hinblick auf den wahrscheinlichen Eintrittszeitpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen befragt.

Distressed-Real-Estate-Transaktionen

32 Ernst & Young

Anteil der Insolvenzverfahren an der Gesamtzahl der Distressed-Real-Estate-Transaktionen

Der Verkauf von Immobilien aus der Insolvenz wird nach Ansicht der Befragten im Gesamtmarkt der Distressed-Real-Estate- Transaktionen statistisch gesehen eine untergeordnete Rolle spielen. 46 % der Befragten sehen den Anteil der Distressed- Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei lediglich bis zu 10 %. Lösungen außerhalb der Insolvenz werden nach Auffassung

7.1

■ bis 10 %

■ >10–30 %

■ >30–50 %

■ über 50 %

■ keine Angabe

46 %

15 %

25 %

6 %

8 %

der Befragten von beteiligten Schuldnern und Gläubigern grund-sätzlich als vorzugswürdig angesehen.

25 % der Befragten sehen den Anteil von Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei 10–30 %. Danach könnte jede dritte bzw. vierte Distressed-Real-Estate-Transaktion aus der Insolvenzherausstattfinden.

6 % der Befragten sehen den Anteil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz bei 30–50 %, und 8 % der Befragten glauben, dass mehr als jede zweite Distressed-Real-Estate-TransaktionausderInsolvenzherausstattfindenwird.

Wie hoch ist der Anteil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen, die über ein Insolvenzverfahren erfolgen?


Erwarteter Eintrittszeitpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen

Der erwartete Eintrittszeitpunkt für Distressed-Real-Estate-Trans-aktionen wird von 57 % der Befragten erst im Jahr 2013 gesehen. 32 % gehen davon aus, dass bereits 2012 verstärkt solche Trans-aktionenstattfindenwerden.

7.2

■ 2012

■ 2013

■ 2014

11 %

32 %

57 %

Eine genaue Prognose erscheint deshalb schwierig, da durch die teilweise kurzfristigen Verlängerungen der Kreditengagements („pretend&extend“)dieRefinanzierungsdatennichtmitSicher-heit zur Bewertung herangezogen werden können.

In welchem Jahr werden Distressed-Real-Estate-Transaktionen erwartet?

34 Ernst & Young

Arten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen

76 % der Befragten sehen den Schwerpunkt der Distressed-Real-Estate-Transaktionen in den kommenden Jahren im Erwerb vonnotleidendenImmobilienfinanzierungenbzw.immobilien-besicherten NPLs.

Den zweiten Rang in der quantitativen Analyse der Distressed- Real-Estate-Transaktionen der nächsten Jahre belegt der

7.3

Immobilienverkauf aus der Insolvenz, den 68 % der Befragten als wahrscheinlich erachten.

Jeweils 56 % der Befragten sehen Anteilsverkäufe notleidender Immobiliengesellschaften bzw. die Abgabe der Immobilien an die Finanzierer als wahrscheinliche Distressed-Real-Estate-Trans-aktionen in den kommenden Jahren.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Erwerb von notleidenden Immobilienfinanzierungen/ NPLs, die durch Immobilien besichert sind

Verkauf aus der Insolvenz

Abgabe der Immobilien vom Eigentümer an den Finanzierer („Übergabe der Schlüssel“)

Anteilskauf notleidender Immobiliengesellschaften

22 54 18 6

48

38

44

20

18

12

24

34

36

6

2

4

2

8

4


Welche Arten von Distressed-Real-Estate-Transaktionen wird es aus Ihrer Sicht in den nächsten Jahren geben?


Wohnen

Handel

Büro

Hospitality

Logistik

6 24 54

2

4

16

8

2

2

2

2

52

48

44

56

8

8

10

12

8

34

36

26

26

■ über 70–100 % ■ über 50–70 % ■ über 30–50 % ■ über 10–30 % ■ bis 10 % ■ keine Angabe

Erwartete Eigenkapitalquoten im Rahmen von Distressed-Real-Estate-Transaktionen

Die niedrigsten Eigenkapitalquoten bei Distressed-Real-Estate-Transaktionen erwarten die Befragten im Segment Wohnen. 54 % sehen hier Eigenkapitalquoten in Höhe von 10–30 % als notwendig an, wobei generell Objektcharakteristika wie Lage, Ausstattung, Mietermix und Mietvertragslaufzeiten nach allge-meiner Auf fassung regelmäßig bestimmend für den geforderten Eigen kapitalanteil sind.

7.4

Im direkten Vergleich hierzu erachten 56 % der Befragten im Segment Logistik bei Distressed-Real-Estate-Transaktionen eine Eigenkapitalquote von 30–50 % als notwendig. Ähnlich verhält es sich im Segment Büroimmobilien. Hier schätzen 52 % der Befrag-ten, dass die Eigenkapitalquote ebenfalls zwischen 30-50 % liegen wird.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

2

2

6

In den Segmenten Handel und Hospitality sehen 48 % bzw. 44 % der Befragten eine Eigenkapitalquote von 30–50 % als notwendig an. Erstaunlich ist, dass im Bereich Hospitailty 16 % der Befrag-ten eine Eigenkapitalquote von 50–70 % für eine Distressed-Real-Estate-Transaktion als notwendig erachten.

Welche Eigenkapitalquoten werden aus Ihrer Sicht künftig im Rahmen von Distressed-Real-Estate-Transaktionen in Deutschland gefordert?


Kommentar von Dr. Thilo Hild

Die Frage, ob sich in Deutschland ein Distressed-Real-Estate-Markt entwickelt, kann klar bejaht werden. Die weitere Frage, die sich hieraus ableitet, ist, ob sich aus diesem Markt heraus tat sächlich Transaktionen ergeben werden und wann und in welcherStrukturdieseTransaktionenstattfindenwerden.Dennallein die Existenz von notleidenden Immobilien oder not leidenden ImmobilienfinanzierungenführtnochnichtzuTransaktionenimDistressed-Real-Estate-Umfeld.

Entscheidend wird sein, wie sich Finanzierer und Eigentümer über die Behandlung notleidender Immobilienengagements ver- ständigen. Solange die Praxis der kurzfristigen Prolongationen anhält,werdenseltenTransaktionenstattfinden.

7.5

Für den Eigentümer stellt sich bei einem konsensualen Verkauf unter Einbeziehung des Darlehensgebers die Frage, mit welcher Motivation er hier tätig sein sollte oder ob es nicht sinnvoller erscheint, die Schlüssel an den Gläubiger zu übergeben. Dies ist jedoch nicht die gewünschte Option der Kreditinstitute.

Zur Erreichung eines konsensualen Verkaufs kann es mithin notwendig sein, den Eigentümer wirtschaftlich zu incentivieren, auchwennderWertderImmobilieunterhalbderFremdfinanzie-rung liegt. Sofern die Bank hierzu nicht bereit ist, stellt sich die Frage, wie viele Distressed-Real-Estate-Transaktionen aufgrund der Kreditkündigungen sodann aus einem Insolvenzverfahren heraus abgewickelt werden.


Dr. Thilo HildKÜBLERRechtsanwälte Insolvenzverwalter Wirtschaftsprüfer Steuerberater [email protected]

Erstaunlich ist, dass ein Viertel der Befragten den Anteil an Distressed-Real-Estate-Transaktionen, die über ein Insolvenzver-fahren erfolgen, bei 10–30 % der gesamten Transaktionen sehen, 8 % der Befragten sehen ihn sogar bei über 50 %. Dies würde bedeuten, dass ein wesentlicher Teil der Distressed-Real-Estate-Transaktionen aus der Insolvenz heraus erfolgen könnte.

Allerdings relativiert sich diese Betrachtung vor dem Hintergrund, dass 46 % der Befragten den Anteil von Distressed-Real-Estate-Transaktionen, die über ein Insolvenzverfahren erfolgen, nur bei bis zu 10 % sehen.

Hinsichtlich des Timings geht mit 57 % die Mehrheit der Befragten davon aus, dass der erwartete Eintrittszeitpunkt für Distressed- Real-Estate-Transaktionen im Jahr 2013 liegt. Allerdings wurde durch die Kommentare der Befragten auch deutlich, dass der Eintrittszeitpunkt für Distressed-Real-Estate-Transaktionen maßgeblich von der sogenannten „Pretend & extend“-Praxis der Kreditinstitute abhängt. Sofern diese Praxis der kurzfristigen ProlongationenweitereAnwendungfindet,könnteessein,dass die Transaktionen, die 32 % der Befragten bereits für das Jahr 2012 annehmen, auch in das Jahr 2013 oder sogar 2014 ver lagert werden.

Der größte Anteil an Arten von Transaktionen mit 76 % bzw. 68 % wird von der Mehrheit der Befragten im Verkauf von notleidenden Immobilienfinanzierungenbzw.demVerkaufvonImmobilienausder Insolvenz gesehen.

Die Eigenkapitalquoten, die im Rahmen einer Distressed-Real-Estate-Transaktion gefordert werden, sehen die Befragten mehr-heitlich bei 30–50 % des Transaktionsvolumens.

Gerade vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Investoren bereit sein werden, durch den Einsatz entsprechenden Kapitals auch die möglicherweise hohen Returns einer Distressed-Real-Estate-Transaktion zu erwirtschaften.


Das abschließende Kapitel befasst sich mit den Lösungsstrategien der Gläubiger im Umgang mit Distressed Real Estate. Im Rahmen der Studie stand hierbei im Vordergrund, welches die häufigstenUrsachenfürdieEntstehungvonDistressed-Situationensind,welcheAnsätze Finanzierer zur Heilung von Problemkrediten verfolgen und ob eine grundsätzliche Bereitschaft zum Kapitalverzicht besteht.

Umgang der Gläubiger mit Distressed Real Estate

40 Ernst & Young

Ursachen für Covenant Breaches (Vertragsbrüche)

Die Einschätzung der Ursachen für die Mehrheit der aktuellen Covenant Breaches scheint eindeutig: Mehr als 90 % der Befrag-ten sehen in einer zu hohen Finanzierungsquote einen der Haupt-gründe der aktuellen Problemkredite. Auch sinkende Markt-werte (50 %) und eine verbesserungswürdige Qualität des Asset Managements (38 %) werden als Gründe für Schwächen in der Kreditperformance genannt. Im Umkehrschluss werden

8.1

somit auch die grundsätzlichen Ansatzpunkte offensichtlich, die sich Gläubigern und Bestandhaltern vor dem Hintergrund der ge gebenen Marktbedingungen bieten, um die Situation problem-behafteter Immobilienkredite zu verbessern: eine Anpassung der Finanzierung und ein aktives Asset Management.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Grundsätzlich in der Vergangenheit zu hoch finanziert

Verschlechterte Marktbedingungen – niedrigere Immobilienbewertungen, geringere Marktpreise

Qualität des Asset Managements

94

50

38

Was sind aus Ihrer Sicht die Ursachen für die Covenant Breaches?


Lösungsansätze der Gläubiger

Die Mehrheit der Finanzierer wird im Umgang mit immobilien-besicherten Problemkrediten nach einfachen Lösungsmöglich-keiten (92 %) wie einem Entgegenkommen in Form von Covenant Waivers, Standstill Agreements oder Nachbesiche rungen suchen. In ebenfalls starkem Maß (76 %) wird mit restriktiveren Reportingvorgaben als Lösungsansatz gerechnet. Weiterhin ist

8.2

nach Meinung der Befragten mit dem Austausch des Asset Managements (60 %) und dem Einsatz von Beratern (42 %) zu rechnen.

0 % 20 %10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %

Covenant Waiver, Standstill Agreement, Nachbesicherung

Verpflichtung zum regelmäßigen Bankenreporting

Austausch des Asset Managements

Einsatz eines Beraters

Zwangsverwaltung

48 44 2 6

36

50

38

32

40

10

4

4

12

36

46

50

10

2

2

4

2

2

10

10


Mit welchen Mitteln werden Grundpfandrechtsgläuber aus Ihrer Sicht versuchen, die aufgezeigten Probleme zu lösen?

Grundsätzlich fordern die Gläubiger mehr Transparenz, wobei in aller Regel weniger umfangreiche und kostenintensive Maß-nahmen wirklich umfassenden Veränderungen vorgezogen werden. Zwangsverwaltungen scheinen nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen zu werden. Gerade ein Restrukturierungs-prozess, gegebenenfalls auch im Rahmen eines geordneten Insolvenzverfahrens, mag in Einzelfällen jedoch eine adäquate Lösungsmöglichkeit für alle Beteiligten sein.

42 Ernst & Young

Grad der Bereitschaft zum Kapitalverzicht

Die deutliche Mehrheit der Befragten sieht eine wachsende Akzep-tanz eines möglichen Kapitalverzichts von Banken. 56 % der Teil-nehmer gehen von Abschlägen auf den Forderungsbetrag von bis zu 20 % aus, Abschläge von mehr als 20 % erwarten hingegen nur 6 %. Diese zunehmende Bereitschaft, Verluste zu realisieren, um Problemkredite zu beenden, trägt wahrscheinlich deutlich zu einer allmählichen Annäherung der Preisvorstellungen von

8.3

■ nein

■ ja, bis 10 %

■ ja, >10–20 %

■ ja, >20–30 %

■ keine Angabe

26 %

34 % 22 %

6 %

12 %

An bietern und Nachfragern bei und so auch zu einer Belebung des Distressed-Real-Estate-Marktes in Deutschland. Nur rund ein Viertel der Befragten (26 %) geht davon aus, dass Banken nicht zu einem Kapitalverzicht bereit sind. Die Entscheidung für oder gegen einen Forderungsverzicht wird jedoch nach wie vor fall-bezogen – in Abhängigkeit von den Finanzierungsbedingungen – getroffen.

Besteht aus Ihrer Sicht eine Bereitschaft der Banken zum Kapitalverzicht?


Kommentar von Achim Langrehr

Der Umgang der Gläubiger, d. h. der Finanzierer, mit Distressed- Real-Estate-Finanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren verändert. Hintergrund sind jedoch kaum die veränderten Markt-bedingungen, Marktschwankungen hat es immer wieder gegeben.

Ursächlich ist zum einen die in dem Transaktionsboom vor 2008 erfolgte Ausgestaltung der Finanzierungen. Früher stell-tenImmobilienfinanzierungenzumeistaufdieGrundschuldenals Sicherheiten ab. Die Bank wurde vor allem bei einer relevan-ten Verschlechterung des Marktwerts der Immobilien und einer

8.4

damit einhergehenden Anpassung des Beleihungswertes aktiv. DiePflichtendesKreditnehmersbeschränktensichimWesent-lichen auf die Bedienung des Kredits. Erst bei Unregelmäßig keiten in der Zahlung des Kapitaldienstes fanden Restrukturierungsge-spräche zwischen Kreditgeber und -nehmer statt und es wurde gegebenen falls eine Anpassung der Kreditkonditionen verhandelt. Im Gegenzug setzten die Banken i. d. R. weitere Anforderungen (z. B. ein Reporting oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten) durch.


Achim LangrehrErnst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

[email protected]

Kommentar

Zum anderen sind neue Marktteilnehmer hinzugekommen. Investoren sind verstärkt als Käufer aufgetreten und haben Immo-bilienportfoliosmitSPV-Strukturenerworben.Häufigwurdenindiesem Zusammenhang Non-recourse-Finanzierungen vereinbart. Das heißt, die Finanzierung erfolgt ohne zusätzliche Rückgriffs-möglichkeiten. Infolgedessen werden zusätzliche vom Kreditneh-mer einzuhaltende „Regeln“ (Covenants) vereinbart. Neben der Interest Coverage Ratio (ICR) sowie der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) gehört die Loan-to-Value Ratio (LTV) zu den wichtigsten Covenants. Die Bank sichert sich mit der Verein- barung von Covenants im Kreditvertrag ein Kündigungsrecht beim Vertragsbruch (Covenant Breach), selbst wenn gleichzeitig der Kapitaldienst vollständig und ordnungsgemäß bedient wird.

Laut der Befragung, die im Rahmen der aktuellen Studie durch-geführt wurde, sind 42 % der Befragten der Meinung, dass bei 0–20%dergewerblichenImmobilienfinanzierungeninnerhalbdernächsten 24 Monate ein Covenant Breach auftritt.

Die Frage ist, wie die Banken künftig mit Covenant Breaches umgehenwerden.ImZeitraum2009–2011konntemanhäufigein Vorgehen nach dem Muster „pretend & extend“ beobachten. Das heißt, die Banken haben die Kündigungsrechte nicht ausge-übt, sondern Waivers erteilt. Transaktionen infolge von Covenant Breaches bzw. aus aufgrund von Covenant Breaches gekündigten Krediten haben in dem genannten Zeitraum nur sehr vereinzelt stattgefunden.

Teilweise gab es Insolvenzen. Im Rahmen von Non-recourse-Finanzierungen ist es manchmal zu der sog. Übergabe der Schlüssel vom Investor an die Bank gekommen. Das heißt, der Kreditnehmer hat das Eigentum auf die Bank übertragen oder

zumindest die Bewirtschaftung und Betreuung der Immobilien (Asset und Property Management) bis zu einer Transaktion voll-ständig auf die Bank abgewälzt.

ZusätzlichzuCovenantBreachesstelltdieFragederRefinanzie-rung eine weitere Herausforderung dar. Mit zunehmenden Regulierungen rund um Basel III sind Finanzinstitute zu einer höheren Eigen kapitalunterlegung gezwungen und stehen auch vordiesemHintergrundneuenFinanzierungenundRefinanzie-rungen kritisch gegenüber.

Trotz der Probleme, vor denen die Finanzierer stehen, sind Kapitalverzichte im Verhältnis zum bisherigen Kreditnehmer die Ausnahme. Faktisch kommt es bei Transaktionen von 100 % fremdfinanziertenImmobilienausSichtderBankjedochimmerdann zum Kapitalschnitt, wenn im Rahmen der Transaktion nicht der zur Deckung der Finanzierung (und im Falle des Verkaufs aus der Insolvenz der zur Deckung der Kosten und der Finanzierung) erforderliche Kaufpreis erreicht wird, die Bank dem Verkauf aber zustimmt und die Grundschulden freigibt.


Glossar

All-Equity Deals Der Erwerb von Immobilien oder Unternehmen ausschließlich mit Eigenkapital. Zum Zeitpunkt des Transaktionsabschlusses wird kein Fremdkapital benötigt oder verwendet. Dies erleichtert aufgrund des Wegfalls der Einbeziehung eines Finanzierungspart-ners in die Transaktion den Abschluss. Allerdings bedeutet dies nicht, dass nach dem Abschluss einer Transaktion nicht zu einem späteren Zeitpunkt Fremdkapital zum Kauf verwendet wird und andere Finanzierungen ersetzt.

Basel III Reformpaket des Basler Ausschusses der Bank für Internationa-len Zahlungsausgleich (BIZ) für die bereits bestehende Banken-regulierung Basel II; die Umsetzung in der Europäischen Union wird über Änderungen der Capital Requirements Directive (CRD) erfolgen und soll ab 2013 schrittweise in Kraft treten.

Beleihungsauslauf Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit

CMBS – Commercial-Mortgage-Backed-Securities Durch Gewerbeimmobilien besicherte Anleihen

Covenant Breach/Vertragsbruch Verletzung von im Kreditvertrag festgelegten Bedingungen, üblicherweise ICR und LTV betreffend

Covenant Waiver (Zeitlich begrenzter) Verzicht auf die Einhaltung vertrags-relevanter Bedingungen

Deleveraging Vorgang der Reduzierung des Fremdkapitalanteils bei einer Investition oder in der Bilanz eines Unternehmens

Distressed Real Estate/Problemimmobilien und -kredite Umfasst die Bereiche Distressed Real Estate Assets und Distressed Real Estate Debts; bezeichnet Immobilien und dahinter liegende Kredite, welche die wirtschaftlichen Anforderungen der Investoren bzw. Finanzierer nicht (vollständig) erfüllen.

Distressed Real Estate Assets/Problemimmobilien Immobilien, welche die Anforderungen ihrer Eigentümer nicht mehr (vollständig) erfüllen (z. B. keine Erreichung ausreichender Mieteinnahmen oder Renditeziele); der Kapitaldienst kann aus den laufenden Mieteinnahmen nicht (vollständig) gedeckt werden.

Distressed Real Estate Debts/Problemkredite Immobilienbesicherte Kredite, für die der Kapitaldienst nicht mehr erfüllt werden kann und bei denen gegebenenfalls weitere Covenant Breaches vorliegen

Distressed-Real-Estate-Markt Markt für Real Estate Assets und Distressed Real Estate Debts, also für Problemimmobilien und -kredite

Distressed-Real-Estate-Transaktion Transaktionen von Problemimmobilien und -krediten

DREI – Distressed Real Estate Investments Investitionen in notleidende Immobilien oder die dahinter stehen-den Immobilienkredite

48 Ernst & Young

DSCR – Debt Service Coverage Ratio Schuldendienstdeckungsgrad, Kapitaldienstdeckungsgrad; gibt das Verhältnis zwischen Einnahmen und Kapitaldienst an und weist so darauf hin, inwieweit ein Schuldner imstande ist, Zins und Tilgung für aufgenommene Kredite zu leisten.

Funding Gap Finanzierungslücke, die sich als Differenz zwischen benötigten undzurVerfügungstehendenMittelnzurRefinanzierungvonImmobilieninvestitionen im Markt ergibt

ICR – Interest Coverage Ratio Zinsdeckungsgrad, Zinslastquote; Verhältnis der Zinsauf- wen dungen eines Schuldners zu seinen Einnahmen

Leverage Ratio Verschuldungsgrad eines Unternehmens bzw. Fremdkapitalanteil im Rahmen einer betrachteten Finanzierung

LTV – Loan-to-Value Ratio Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- bzw. Marktwert eines Objekts

NPL – Non-Performing Loans Notleidende Kredite, Problemkredite; Kredite, bei denen der SchuldnermitderErfüllungseinerPflichteninVerzuggeraten ist

Real Estate Debt Funds Real Estate Debt Funds beschränken sich meist auf die Finanzierung von Einzelimmobilien oder Immobilienportfolios. Sie stellen hauptsächlich Mezzaninkapital oder nachrangiges Fremdkapital zur Verfügung. Typischerweise haben diese Fonds eine Investitionsperiode zwischen drei und sieben Jahren.

Solvency II Projekt der EU-Kommission zu einer grundlegenden Reform des Versicherungsaufsichtsrechts in Europa, vor allem der Solvabilitätsvorschriften für die Eigenmittelausstattung von Versicherungsunternehmen; regelt insbesondere Vorgaben zu Minimumsolvenzkapital, Risikomanagementsystemen und Berichterstattungspflichten.

ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. Ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessenvertretung der gesamten Immobilienwirtschaft mit Sitz in Berlin

Glossar

Michael Janetschek

Ernst & Young Real Estate GmbHPartner Real Estate Strategic Advisory [email protected]

Achim Langrehr

Ernst & Young GmbH WirtschaftsprüfungsgesellschaftPartner Transaction Advisory Services [email protected]

Dominique Pfrang

Ernst & Young Real Estate GmbHSenior ConsultantReal Estate Strategic Advisory [email protected]

Dr. Thilo Hild

KÜBLERRechtsanwälte Insolvenzverwalter Wirtschaftsprüfer SteuerberaterRechtsanwalt/[email protected]

HerausgeberErnst & Young Real Estate GmbHMergenthalerallee 10–1265760 Eschborn/Frankfurt a. M.

in Kooperation mit KÜBLERRechtsanwälte InsolvenzverwalterWirtschaftsprüfer Steuerberater

Bildquellen Thinkstock, Corbis

Die Autoren

Ernst & Young

Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Die globale Ernst & Young-Organisation im ÜberblickDie globale Ernst & Young-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Transaktionsberatung sowie in den Advisory Services. Ihr Ziel ist es, das Potenzial ihrer Mitarbeiter und Mandanten zu erkennen und zu entfalten. Die 152.000 Mitarbeiter sind durch gemeinsame Werte und einen hohen Qualitätsanspruch verbunden.

Die globale Ernst & Young-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitglieds-unternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunter-nehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter www.de.ey.com/realestate

In Deutschland ist Ernst & Young mit über 7.000 Mitarbeitern an 22 Standorten präsent. „Ernst & Young“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitglieds-unternehmen von Ernst & Young Global Limited.

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Ernst young real_estate_studie_distressed_real_estate_sept_2012

Real Estate

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