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CALIFICACIÓN A COSTE 0

Rehabilitación energética de un inmueble costeada mediante el agotamiento de su edificabilidad remanente

Ricardo Alfonso Núñezn. exp. 1001251099029-k

Tutora: Francesca OlivieriAula 2 TFG Enero 2015

Universidad Politécnica de Madrid. Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid

Índice de contenidos

I. Resumen 2

II. Introducción y objetivos 4

III. Estado actual 6

1. Descripción general 6

2. Consideraciones urbanísticas 8

3. Consideraciones energéticas 9

IV. Propuesta de intervención 12

1. Funcionamiento del conjunto 12 1.1. Descripción general

1.2. Comportamiento energético

1.3. Consideraciones económicas

2. Rehabilitación de la envolvente 15 2.1. Descripción de la intervención

2.2. Funcionamiento energético

2.3. Coste económico

3. Rehabilitación de los huecos 18 3.1. Descripción de la intervención



4. Redensificación: completar el volumen 23 4.1. Descripción de la intervención



5. Redensificación: Construir sobre lo construido 28 5.1. Descripción de la intervención



6. Mejora de las instalaciones 32 6.1. Descripción de la intervención



V. Valoración de la intervención 36

1. Ganancias no cuantificables 36

2. Balance energético total 37

3. Balance económico total 39

VI. Recursos empleados 40

1. Bibliografía 40

2. Toma de datos 42

3. Imágenes 43

4. Programas específicos 45

VII. Anexos 46

2

I.

Resumen

| Rehabilitación | Redensificación | Sostenibilidad |

| Eficiencia energética | Valoración económica | Diseño bioclimático |

El cuidado del medio ambiente está cada vez más arraigado en nuestras vidas y la

arquitectura no se puede quedar atrás. Este trabajo intenta abordar problemas de

sostenibilidad en distintos niveles: desde la eficiencia energética del propio

edificio a la eficiencia de la ciudad, proponiendo una actuación de redensificación

de los centros urbanos frente a la expansión de la ciudad, con los ahorros en

transporte, tiempo y calidad de vida que supone. Todo esto solo será útil y viable

si la economía lo permite, por lo que buscaremos que la operación tenga un coste

nulo o incluso que pueda resultar económicamente lucrativa.

De esta forma y a través de un ejemplo concreto, pretendo demostrar la

viabilidad de una rehabilitación energética que pueda ser costeada con los

beneficios de ampliar el edificio existente, dando lugar a una ciudad más densa y

eficiente. Esto solo será posible en los casos en los que la edificabilidad no esté

agotada.

El caso que se trata en el trabajo tiene una elevada edificabilidad remanente, se

localiza en una zona céntrica de Madrid y tiene una bajísima calificación

energética, lo que lo convierte en un ejemplo paradigmático.

4

II.

Introducción y objetivos

La idea de este trabajo surgió tras pararme a pensar en mis anteriores

acercamientos a la arquitectura bioclimática y sostenible. Fueron casos como el

Solar Decathlon, ya sea como ejercicio en la escuela o participando en el

concurso; o la mejora de un edificio bastante eficiente en origen. Estos trabajos

me acabaron resultando ajenos a la realidad por sus condiciones ideales (no

estaban limitados por su entorno en lo que a captación solar se refiere, los

ejercicios de la escuela carecen sistemáticamente del componente económico, el

material y la tecnología disponible son ilimitados, etc.); lo que me llevo a

plantearme un ejercicio más cercano a la realidad.

A raíz de esto comenzó a interesarme la arquitectura sostenible construida en

entornos urbanos y, más adelante, aquella que perseguía la mejora de lo

existente, ya que en España existe más vivienda de la que a día de hoy

necesitamos.

Uno de los motivos que limitan este tipo de rehabilitaciones es su coste

económico pues, aunque puedan suponer un ahorro a largo plazo, su coste inicial

hace que sea rara la comunidad de vecinos dispuesta a aprobar tal actuación.

La búsqueda de medios para costear una intervención de este tipo me lleva a

pensar en la redensificación, en construir sobre lo construido; obteniendo de la

venta del nuevo espacio el dinero con el que pagar la obra de rehabilitación.

5

En este punto me contradigo con lo dicho anteriormente, ya que me dispongo a

construir vivienda nueva tras haber dicho que esto no era necesario. Sin embargo

creo que el hecho de hacer más densos los núcleos urbanos es una tendencia muy

sostenible. Imaginemos por un momento una ciudad construida en su totalidad

con viviendas unifamiliares de energía cero, al estilo del Solar Decathlon1, cada

vivienda sería muy sostenible en sí misma pero el conjunto sería muy poco

eficiente, ya que los gastos en infraestructura, transporte e incluso tiempo de

desplazamiento serían elevadísimos. Construiríamos un sprawl al estilo

estadounidense, con todos los problemas que conlleva.

Es este el motivo por el que me decido a combinar la redensificación con la

rehabilitación en busca de sostenibilidad energética y económica a escala urbana

y de edificio.

La forma en la que se organiza el trabajo es muy sencilla: en primer lugar se hace

una valoración del estado actual del inmueble y de la propuesta de manera

cualitativa; después se valoran detalladamente las distintas intervenciones

realizadas y se termina con unas conclusiones que valoran el resultado alcanzado.

Cada una de estas intervenciones se divide a su vez en tres apartados: el primero

será siempre una descripción de la actuación acompañada de elementos gráficos;

a continuación una valoración energética; y como remate una valoración

económica justificada de la intervención.

El trabajo pretende ser un ejemplo que, sin embargo, necesita un grado muy alto

de concreción en ciertos puntos para resultar realista. Esto quiere decir que

ciertas cuestiones, irrelevantes a la hora del cálculo, serán omitidas del trabajo

para evitar que distraigan la finalidad del mismo.

El objetivo que se pretende alcanzar y que ya he dejado entrever en la

justificación del mi interés por este trabajo, es elevar la calificación del edificio

(actualmente una E) hasta el nivel A con un coste nulo para los propietarios, a

través del agotamiento de la edificabilidad remanente del edifico en cuestión.

1 Soy consciente de que este no es el objetivo del concurso y que en las últimas ediciones se ha valorado muy

positivamente la forma de trasladar la idea a la vivienda colectiva.

6

III.

Estado actual

1. Descripción general

Fig. 1. Mapa de situación del edificio Fig. 2. El edificio visto desde la calle Alberto Aguilera

El edificio seleccionado para este trabajo se sitúa en la ciudad de Madrid, en la

calle Alberto Aguilera nº 70. Muy cercano a la calla de la Princesa, se encuentra

en un lugar de gran actividad comercial y bien comunicado, ya que cuenta con un

acceso a la estación de metro de Argüelles a escasos metros del portal.

Se trata de un edificio construido en el año 1950 cuyo uso principal es la vivienda

aunque actualmente más de la mitad de su superficie se dedique a uso comercial.

En planta baja podemos encontrar diversas tiendas y las plantas primera y

segunda las ocupan oficinas y un centro estético, dejando solo otras dos alturas

7

dedicadas a vivienda. El edificio tiene un total de cinco alturas actualmente.

También cuenta con un pequeño sótano de una altura que no abarca toda la

planta y en el cual no intervendremos.

Las plantas de vivienda tienen dos casas cada una. Los espacios comunes los

forman un pequeño portal y las escaleras que llegan a todos los pisos, rodeando el

ascensor.

La planta del edificio se adapta a la parcela en planta baja, dejando un chaflán en

la esquina. El resto de plantas recortan esta esquina de manera que se rompe el

volumen de la manzana. El edificio cuenta con dos patios interiores que ayudan a

ventilar las estancias y con una cubierta inclinada que no se aprecia desde la calle.

Las fachadas del edificio son de muro de ladrillo, revestidas en planta baja con un

aplacado de piedra y enfoscadas en las plantas superiores además de en ciertos

detalles ornamentales. Los huecos son grandes y se ordenan de forma muy

regular en la fachada. En las plantas primera y segunda hay huecos de suelo a

techo con balcón, mientras que en las dos superiores hallamos ventanas normales

con una proporción más cuadrada. La decoración es profusa en aquellos

elementos del edificio que no han sido alterados, creando un fuerte contraste con

la tienda de la planta baja, con grandes escaparates y revestida de chapa metálica

negra.

Fig. 3. De izquierda a derecha: planta baja, planta tipo, alzado oeste y alzado sur

8

2. Consideraciones urbanísticas

El edificio se encuentra en la trama urbana de Madrid. En el Anexo 1: Condiciones

de la edificación podemos ver que nuestro elemento de trabajo se encuentra en la

Norma Zonal 1, en grado 3. Toda la información de carácter urbanístico se puede

ver ampliada en el Anexo 2: Ficha urbanística, por lo que este apartado

corresponde a la información estrictamente necesaria para la comprensión de la

propuesta.

Lo que más nos interesa conocer a efectos del trabajo es la edificabilidad

remanente del edificio, es decir, la ampliación máxima en metros construidos que

permite la normativa. En este caso, la edificabilidad remanente es de 1154 m². Si la

comparamos con la edificabilidad actual, de 1690 m², comprobamos que podemos

construir casi un 70% más de lo existente, lo que nos deja un amplio margen de

maniobra.

Otro dato importante que debemos conocer es el número máximo de alturas que

permite construir la ordenanza, en este caso es de 7 alturas sobre rasante, dos

más de las actuales.

9

3. Consideraciones energéticas

Lo primero que se debe valorar a la hora de trabajar con el rendimiento

energético de un edificio es el clima en el que se encuentra, en este caso el de

Madrid.

Localidad Madrid Latitud 40º25' N Altitud (m sobre el nivel del mar) 657 Zona climática* D3 Temperatura media anual (ºC) 14,3 Temp. med. de las máximas anual (ºC) 24,4 Temp. med. de las mínimas anual (ºC) 6,2 Humedad relativa media (%) 56,4 Zona climática homogénea ** IV Irradiación solar directa media (kWh/m²) *** 3,39

* Datos obtenidos de DB‐HE 1, apéndice B, del CTE. Versión publicada en el BOE 12.09.2013 con corrección de errores del BOE 08.11.2013

** Las zonas se han definido teniendo en cuenta la radiación solar media diaria anual sobre superficie horizontal

*** Datos obtenidos de Atlas de Radiación Solar en España utilizando datos del SAF de Clima de EUMETSAT

A partir de estos datos y otras consideraciones se pueden elaborar distintos

documentos entre los que se encuentran los climogramas de bienestar de Olgyay

y los diagramas de isopletas cuya concreción final como herramientas de trabajo

es la siguiente máscara de sombras.

Fig. 5. Necesidad de sombreamiento según la época del año. En rojo para un percentil 10 de insatisfechos y en naranja para un percentil 20.

Fig. 4. Tabla de condiciones climáticas de Madrid

10

Este instrumento de trabajo nos permite trasladar las necesidades humanas al

recorrido del sol, diciéndonos en cada momento si es adecuado o no estar

expuestos a él. Existe un punto intermedio que depende del porcentaje de

insatisfechos que haya. Como estamos trabajando en Madrid y además en una

trama urbana en la que los edificios del entorno ya nos arrojan sombra, no vamos

a ser capaces de aprovechar la radiación solar en todo momento, sin embargo, lo

que si podemos hacer es protegernos en los momentos más calurosos.

Además de las condiciones externas al edificio, en este caso es muy importante

conocer las características energéticas del edificio con el que trabajamos. El

documento del que disponemos es el Anexo 3: Informe de calificación energética.

En él encontramos información relevante sobre las envolventes del edificio, las

instalaciones, etc. a las que haremos referencia más adelante, pero su principal

función será la de baremar el éxito o fracaso de la intervención.

Fig. 6. Calificación energética global previa a la intervención

En esta imagen ya podemos ver la baja eficiencia del edificio, con una calificación

E muy cercana a su límite inferior.

12

IV.

Propuesta de intervención

1. Funcionamiento del conjunto

1.1. Descripción general

La intervención tiene dos componentes relativamente independientes, la

rehabilitación de lo existente y la construcción de nuevo espacio de uso.

La rehabilitación se centrará en las envolventes: aislamiento de fachadas y

cubierta, sustitución de ventanas, adecuación del sombreamiento, etc. Esto se

hará mediante la superposición de una fachada ventilada a la fachada existente y

un control exhaustivo de los huecos. También se plantea la sustitución de las

instalaciones existentes para que sean más eficientes y la inclusión de nuevas

instalaciones en busca de un mayor ahorro energético (captación solar para agua

caliente sanitaria y producción eléctrica fotovoltaica) y mayor confort (inclusión

de sistemas de refrigeración).

La nueva construcción la forman dos intervenciones, la primera tiene como

objetivo completar el volumen de la manzana y la segunda crecer en altura sobre

lo existente.

Completar el volumen significa2: construir en planta baja el espacio que queda

vallado al exterior pero sin edificar en contacto con la fachada oeste. En las dos

2 El aumento de volumen supondría elevar la ocupación del edificio hasta los 452,2 m². La normativa establece el límite de ocupación en 455,49 m², como se puede observar en el Anexo 2: Ficha Urbanística

13

siguientes plantas, ampliar la superficie de los espacios comerciales hasta el límite

de la parcela, creando un espacio adicional de 115 m² por planta. Unidos a los

61 m² ganados en la planta baja, esto nos deja un total de 291 m² nuevos

dedicados al comercio. En las dos últimas planta se completaría el espacio de

igual forma pero dejándolo abierto, formando terrazas que mejoren la vivienda

sin alterar su distribución interior. Esta terraza quedaría repartida entre las dos

viviendas en cada planta.

El aumento de altura se formaliza como una pieza en L que sigue el límite

exterior de la parcela. De esta forma no queda condicionado por los patios

existentes y no se aumenta la altura de estos hasta el exterior para perjudicar lo

menos posible a las viviendas inferiores. También permite que la cornisa se lleve

a la altura de los edificios aledaños y que gran parte de la carga de la nueva

edificación recaiga sobre la nueva estructura que completa el volumen.

Fig. 7. De izquierda a derecha: Volumen actual, esquina completada y elevación de dos plantas

La colocación de la fachada ventilada unifica visualmente lo nuevo con la

preexistencia, evitando contrastes bruscos en el exterior.

En total, la operación supone ampliar en 1127 lo metros construidos, por debajo

del límite de 1154 m² que marca la normativa.

Fig. 8. Alzados propuestos del edificio tras la intervención

14

1.2. Comportamiento energético

La principal mejora en cuanto a la eficiencia del edificio viene de aislarlo bien, lo

que reduce mucho la demanda. Además, al tratarse de un edificio de muros,

cuenta con una gran inercia térmica que puede ser aprovechada de forma mucho

más efectiva al aislarse las envolventes al exterior. La masa térmica es

especialmente adecuada en climas como el de Madrid, en el que la oscilación

media diaria (OMD) tiene un valor de 15,8ºC3. Esto es así porque la energía en

forma de calor retenida durante el día puede ser disipada durante la noche dando

lugar a una temperatura más estable en el interior. El añadido de las terrazas

ayuda a sombrear una fachada oeste retranqueada y más expuesta en los pisos

superiores, que en los pisos bajos sufre un soleamiento menor debido a su

posición en la trama urbana. Las dos nuevas alturas se benefician de una doble

orientación clara que permite una buena ventilación necesaria en verano,

momento en el que quedan muy expuestas al sol de la tarde debido a la altura a la

que se encuentran. Al mismo tiempo, forman un patio con las medianerías

cercanas que puede retener el aire frío nocturno de los días más calurosos.

El resto de alturas se benefician también de una ventilación adecuada gracias a la

existencia de los patios, que pese a no ser excesivamente grandes, siempre

tendrán condiciones de temperatura y presión de viento distintas a las calles, por

lo que se asegura el movimiento de aire a través de la vivienda

Si a una menor demanda y a un mejor comportamiento bioclimático pasivo se le

añaden medios activos, como instalaciones más eficientes y medios de generación

energética, el edificio se vuelve en su conjunto mucho más sostenible.

1.3. Consideraciones económicas

Las medidas de construcción con las que se trabajará son relativamente sencillas,

ya que el coste debe ser el menor posible. Todo el proceso se irá valorando a

través de herramientas presupuestarias a la hora de conocer los costes de lo

construido y, mediante un estudio de mercado realizado en la zona, se valorarán

los beneficios que probablemente se obtendrían de la venta del nuevo espacio

edificado.

Cada sección del trabajo, de aquí en adelante, irá acompañada de su

correspondiente justificación del coste.

3 Dato obtenido del libro de F.J. Neila y C. Bedoya Técnicas arquitectónicas y constructivas de Acondicionamiento ambiental, ed. Munilla‐Lería, 2001, Pág. 38.

15

2. Rehabilitación de la envolvente

2.1. Descripción de la intervención

Toda la fachada del edificio que va a seguir comportándose como fachada

exterior (es decir, aquella que no quedará tapada por la ampliación) se revestirá

con una fachada ventilada fuertemente aislada. Esto incluye las fachadas sur y

oeste en los tramos en que se encuentran sobre la alineación, todas las fachadas

interiores de los patios y las fachadas sur y oeste retranqueadas de las dos últimas

plantas ya que en ellas se colocará una terraza.

La fachada consistirá en una subestructura metálica que se anclará a los muros

existentes, un aislante térmico de 10 cm y un acabado en piedra para conservar el

aspecto masivo de los muros. En los patios interiores el acabado puede ser de

menor calidad y estará coloreado en blanco, para que de esta manera la luz llegue

a los niveles más bajos fácilmente.

Es importante resaltar que todos los huecos se conservan inalterados (en tamaño

y posición, aunque no en materiales y acabados), y que el aislamiento se debe

extender por las caras internas del vano hasta la carpintería para evitar puentes

térmicos.

Fig. 9. Zonas de la fachada que serán aisladas térmicamente

Por otro lado, está la cubierta, que actualmente es ligeramente inclinada, con

pendiente hacia el perímetro y hacia los patios. Pretendemos construir encima y

para ello vamos a necesitar que la cubierta sea plana y que se construya un

forjado que pueda resistir el uso de vivienda. Por suerte, el último piso tiene la

misma altura interior que el resto por lo que no es necesario elevar los muros. La

propuesta incluye cambiar toda la cubierta para hacerla plana y aislarla, pues su

transmitancia térmica era mayor incluso que la de los muros. Buscamos que se

16

equiparen para que no haya distintas temperaturas superficiales entre

paramentos en el interior de las viviendas.

Fig. 10. Zonas de la cubierta que serán aisladas térmicamente


La descripción que da el Anexo 3: Informe de calificación energética de las

fachadas les otorga una transmitancia de 1,69 W/m²∙K. Esto corresponde a una

fachada con un espesor de un pie de ladrillo perforado con los revestimientos

correspondientes a interior y exterior. Es una gran masa que al ser aislada por

fuera mejorará mucho el funcionamiento energético interior, más aún en

viviendas, cuyo uso es continuado a lo largo día. Merece la pena detenerse en esta

idea, ya que el cambio que supone aislar la vivienda por el exterior es

significativo. En primer lugar evitamos los puentes térmicos y eliminamos

aquellos que existiesen. Es mucho más problemático que haya puentes térmicos

en un edificio muy bien aislado que en uno mal aislado ya que produciría puntos

fríos en el interior que darían lugar a condensaciones superficiales recurrentes,

por lo que este detalle debe cuidarse. Al tiempo, aislar por el exterior permite que

toda la masa aporte su inercia a favor de la temperatura que haya en el interior.

Esto es importante ya que refrescar la casa por la noche en verano o dejar que la

caliente el sol que entra durante el día en invierno puede reducir notablemente el

uso de la climatización.

El hecho de añadirle 10 cm de aislamiento reduce la transmitancia a un valor de

0,26 W/m²∙K.

El ahorro que supone esta medida por si sola es probablemente el más notable,

junto con la sustitución de ventanas, de cuantos vamos a calcular.

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En el ya citado Anexo 3: Informe de calificación energética se expone también que

la cubierta tiene una transmitancia térmica de 2,27 W/m²∙K actualmente. En este

caso, a diferencia de las fachadas, no revestiremos lo existente sino que deberá ser

sustituido. La transmitancia del forjado, revestido por el exterior con 10 cm de

aislamiento es de 0,25 W/m²∙K.


La colocación de esta nueva fachada supone realizar obras en todo el edificio

Si bien las operaciones en fachada pueden realizarse sin interrumpir el

funcionamiento de las viviendas, la necesidad de desalojar temporalmente a los

inquilinos de la planta superior para desmontar la cubierta y hacer una nueva es

inevitable.

La rehabilitación de la fachada, incluyendo la preparación necesaria (eliminación

de molduras, balaustradas, etc.) y el equipo auxiliar adecuado, tiene un coste de

161.272,25€4.

La rehabilitación de la cubierta, incluyendo la eliminación de la existente, tiene

un coste total de 53.340,18€5.

Como en este capítulo no se produce ningún beneficio económico, se salda con

un coste total de 214.612,43€6.

4 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en el Anexo 6: Presupuestos. 5 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en

el Anexo 6: Presupuestos. 6 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en

el Anexo 6: Presupuestos.

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3. Rehabilitación de los huecos


Se deben cambiar todas las ventanas ya que su calidad es muy baja y producen

grandes pérdidas de energía. Las ventanas correspondientes a la ampliación de las

plantas primera y segunda se eliminarán ya que el espacio crece y se lleva la

fachada a la alineación exterior. En los pisos de vivienda las ventanas

retranqueadas se conservan y cuatro de ellas se sustituyen por puertas

acristaladas para acceder a la terraza.

En las ventanas con orientación sur aparecerán viseras que las protejan del sol.

Se pretende conservar los balcones, que serán reformados, sustituyendo las

actuales barandillas por unas más sencillas.

Fig. 11. Zonas de la fachada en la que se sustituirán carpinterías y vidrios


Los vidrios serán dobles (Climalite plus 6/12/4) y ofrecen una transmitancia

térmica de 1,5 W/m²∙K según el fabricante7, frente a las actuales ventanas, a las

que se les calcula una transmitancia casi cuatro veces superior (5,7 W/m²∙K). Se

ha elegido una ventana con cristales aislantes y sin gases especiales que rellenen

la cámara intermedia ya que estos tienen una vida corta y no queremos hacer un

cálculo erróneo de las cualidades térmicas del edificio para el largo plazo.

Elegimos también un modelo de carpintería de PVC para evitar puentes térmicos.

7 La transmitancia ha sido calculada con la aplicación Calumen II proporcionada por el fabricante de vidrios Saint Gobain Glass España.

19

Esto nos deja unos huecos de ventana con una transmitancia de 1,3 W/m²∙K y

unos huecos de balcón con una transmitancia de 1,4 W/m²∙K, debido a la

proporción entre vidrio y carpintería.

Si este ahorro producido por la reducción de las cargas por transmisión lo

complementamos con un correcto sombreamiento de los huecos, la mejora puede

llegar a ser muy importante.

Podemos observar que el edificio dispone actualmente de elementos de

sombreamiento fijos en los balcones y móviles en las ventanas (Fig. 9). Nos

damos cuenta de que realmente es necesaria protección pero que la existente es

insuficiente.

Fig. 12. De izquierda a derecha: ventanas iguales con distinta protección solar y balcón sombreado parcialmente con un cartel publicitario

Para sombrear de forma adecuada los huecos recurrimos a la máscara de sombras

(Fig. 5) explicada anteriormente, y trabajando con ella ajustamos las medidas de

las protecciones. Hay que destacar la importancia del entorno al trabajar con este

instrumento ya que veremos a continuación lo limitante que puede ser a la hora

de captar radiación.

20

Fig. 13. Sombreamiento producido en la fachada sur por el entorno (discontinua) y por las protecciones necesarias (línea continua)

Fig. 14. Sombreamiento producido en la fachada oeste por el entorno (discontinua) y por las protecciones necesarias (línea continua)

En los esquemas previos observamos la importancia del entorno pues crea las

sombras que aparecen abajo en la orientación sur (Fig. 13) y a la izquierda en la

orientación oeste (Fig. 14). Las plantas altas siempre se benefician de un mayor

acceso a la luz solar, pero esto no siempre es bueno. Podemos ver que mientras al

sur las plantas altas reciben sol en invierno, en orientaciones oeste la ganancia

aumenta principalmente en verano y en momentos en los que queremos

protegernos de esta radiación.

En el diagrama ya quedan expresados los medios con los que nos protegeremos

del sol.

Para la orientación sur, decidimos colocar voladizos sobre las ventanas y

parasoles móviles en los balcones donde antes se encontraban los fijos. La

21

ventana colocada a haces interiores ayuda a eliminar el inconveniente sol de la

tarde y a reducir el voladizo necesario. En los balcones, el espesor del muro

permite que la protección se coloque a haces exteriores como sucede

actualmente, lo que permite que ésta pueda permanecer parcialmente abierta a la

vez que elimina toda la radiación directa.

Fig. 15. Soluciones adoptadas para los distintos tipos de hueco y orientaciones. De izquierda a derecha: Persiana separada del cristal, misma solución con cristal reflectante, parasol horizontal y cristal reflectante sin protecciones adicionales.

Como vemos en la máscara de sombras, la orientación oeste es muy mala y, salvo

en los casos en los que el edificio de al lado crea sombra es muy complicado

impedir mediante elementos fijos que el sol entre en nuestro edificio. Por este

motivo y dado que no queremos renunciar a los vanos en esta orientación, la

solución más sencilla será la de colocar vidrios con tratamientos de protección

solar, para que pase la luz pero no el calor. Este tipo de vidrios impide que el sol

entre también en invierno, pero como vemos en el diagrama, en invierno el sol no

llega a los huecos en prácticamente ningún caso, por lo que ésta no es una

renuncia grave.

Las posibles ganancias térmicas que se produzcan por los patios se consideran

irrelevantes a la hora del cálculo ya que representan un porcentaje mínimo del

total por su situación, sombreada la práctica totalidad del tiempo.

22


La sustitución de las ventanas se realizaría tras la instalación de la fachada

ventilada aprovechando los medios técnicos ya dispuestos, como el andamiaje. En

este apartado se incluyen también la sustitución de ventanas por puertas de

vidrio.

La sustitución de carpinterías y vidrios tiene un coste total de 23.189,08€8.

Como en este capítulo no se produce ningún beneficio económico, se salda con el

coste ya citado.

8 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en


23

4. Redensificación: completar el volumen


Consiste, como vimos en el segundo paso de la Fig. 7, en llevar las fachadas

retranqueadas a la alineación de la parcela para dar una impresión más nítida de

la manzana en su conjunto y del edificio en particular. Para realizar esta

operación se debe eliminar el espacio existente en planta baja y después levantar

una nueva estructura contigua al edificio que soporte la intervención. Deberá a su

vez soportar la carga recibida de la intervención en altura, que se explicará más

adelante.

Fig. 16. Demolición y construcción de una parte nueva del edificio que complete el volumen

El patio existente a día de hoy en planta baja no es imprescindible para el acceso

a ningún punto de la misma y construir en él no alterará el funcionamiento de los

comercios, que simplemente aumentarán su superficie en 61 m². Estos podrían

ser adquiridos por alguna de las tiendas colindantes o convertirse en un nuevo

local comercial, ya que tiene acceso desde la vía pública.

Fig. 17. Modificaciones en la planta baja. Se ocupa todo el suelo disponible.

24

En las dos plantas inmediatamente superiores el espacio existente para oficinas se

amplía en 115 m² por planta. Existe el problema de que al ser la estructura mural,

los espacios existentes solo podrían comunicarse puntualmente con la

ampliación. Sin embargo estas dos plantas se abren al exterior con balcones que

dejarían puertas cada pocos metros en caso de necesitarse un espacio más

relacionado.

Fig. 18. Modificaciones en la planta primera. Se ocupa la esquina

Fig. 19. Modificaciones en la planta segunda. Se ocupa la esquina

Las viviendas se encuentran en los dos pisos superiores, de forma que la

protección solar de que disponen al oeste es muy precaria por estar a una altura

similar al edificio cercano. En este caso no se aumenta la superficie de las

viviendas como sucedía con las oficinas, al menos no el espacio acondicionado, ya

que se añade una terraza que, además, limita la exposición de esta fachada. Por

este motivo no se aumentan, además de por ser más difícil adaptarse a sus

distribuciones, muy distintas en ambas plantas. Lo único que se mantiene igual

de una planta a otra es el límite entre las viviendas de la misma planta, el cual se

seguirá a la hora de dividir la superficie de la terraza.

25

Fig. 20. Modificaciones en las plantas de vivienda (3ª y 4ª). Se ocupa la esquina con una terraza

A la hora de construir esta nueva pieza se pretende utilizar el mismo acabado que

en la rehabilitación de la preexistencia aunque la estructura será metálica y de

pórticos por lo que no existirá una hoja interior tan gruesa. La principal

diferencia formal serán los huecos, que en este caso se tendrán continuidad

horizontal a lo largo de toda la ampliación para marcar su carácter diferencial con

el edificio antiguo y mantener la misma estética que las terrazas.


Si bien la transmitancia de los muros de esta ampliación va a ser equivalente a la

que obteníamos en el resto del edificio tras la rehabilitación, la masa térmica va a

ser mucho menor. Esto no resulta problemático en exceso ya que los usos

comerciales de estos espacios se benefician de la inercia térmica en mucha menor

medida que las viviendas debido a que su uso a lo largo del día no es constante,

pues se limita al horario de trabajo. Además, al conservarse la estructura del

edificio antiguo sigue existiendo una potente masa en el interior.

Por otro lado, debemos tener muy en cuenta la nueva fachada creada así como las

nuevas condiciones de las fachadas existentes de vivienda. En estos diagramas

podemos comprobar la radiación que reciben.

26

Fig. 21. Sombreamiento de la fachada oeste nueva que sigue la alineación.

Fig. 22. Sombreamiento de la fachada oeste nueva tras las terrazas.

Comprobamos que las viviendas quedan bien protegidas del sol del oeste pero no

es así con las oficinas, que deberán instalar cristales con protección solar

adecuada.


Esta intervención tendrá un elevado coste ya que supone la construcción de un

nuevo edificio de pequeñas dimensiones con todo lo que esto implica. Sin

embargo, en este punto ya se empiezan a obtener beneficios de la venta del nuevo

espacio. Pese a ir a dedicarse a oficinas y a comercio, consideraremos su venta a

un coste similar al de vivienda ya que éste es el uso principal de la edificación y

27

encarecer el coste solo porque se dedique a comercio supondría que este se

mueva a otro espacio que se venda al precio de mercado de la vivienda.

Espacio

Condiciones particulares Suma de

índices

Precio unitario (€/m²)*

Sup. Constr. (m²)

Precio total (€) Calle

ppal. Trns. Públic

Vistas Conserv. Calidad

Ampl. en p. baja 3 5 2 5 4 19 3553,76 61 216.779

Ampl. en p. 1ª 4 5 3 5 4 21 3927,84 115 451.702

Ampl. en p.2ª 4 5 3 5 4 21 3927,84 115 451.702

Ampl. de terrazas 4 5 4 5 4 22 0** 230 0

Total 1.120.183*El precio unitario se determina a partir del precio unitario por cada punto (187,04€), que lo marca el Anexo 5: Estudio de mercado **Las terrazas, al no ser espacio habitable y ser una imposición del proyecto a los vecinos tendrán un coste de venta nulo

Fig. 23. Precio de mercado de la operación de completar el volumen.

Dado que el cálculo del coste descompuesto requiere una definición muy

detallada de la intervención y no es éste el propósito del trabajo, para la

edificación de nueva planta consideraremos un coste unitario9 de 992,72 €/m².

Podemos suponer que este precio sea excesivo teniendo en cuenta que las

ampliaciones realizadas no necesitan todos los elementos de una vivienda y que

en casi la mitad de la superficie se trata solo de terrazas. De todos modos

utilizaremos este precio unitario para el total de esta intervención. La

construcción abarca cinco plantas de 115 m² cada una, lo que supone un coste

total de 570.975 €

El uso de vidrios de alta calidad podría elevar este precio ligeramente por lo que

se han tenido en cuenta por separado para obtener un precio lo más fiel posible.

El coste en este caso sería de 24.385€10

Teniendo en cuenta el gasto ocasionado y el beneficio obtenido, el balance

económico de esta intervención es de 524.823€.

9 Este precio unitario se obtiene de la aplicación web de la Fundación del instituto valenciano de la

edificación (FIVE) dependiente de la Generalitat Valenciana. El precio depende de valores como el entorno, la altura, el número de viviendas y los acabados. Los precios están calculados para el año 2015. 10 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en


28

5. Redensificación: construir sobre lo construido


Esta fase del proyecto consiste en construir sobre la edificación existente11,

elevándonos dos plantas sobre la misma para así alcanzar cierta unidad de

cornisas con los edificios contiguos y terminar de reforzar así la imagen de la

esquina que define el contorno de la manzana.

Para elevar estas alturas es necesario continuar dos plantas el recorrido de la

escalera y del ascensor. Desde este núcleo solo dos de las cuatro viviendas nuevas

tienen su acceso directo. Son aquellas de orientación norte‐sur. A las otras dos,

de tipo dúplex y orientación este‐oeste, se accede desde la cubierta, a la que se

puede salir desde el núcleo principal y que tras la intervención es horizontal y

transitable.

Fig. 24. Sobreelevación del edificio que unifica cornisas y el volumen conjunto de la manzana

La propuesta concreta el espacio que se destinará a cada vivienda y su forma de

acceso y comunicación entre plantas, sin tratar distribuciones o acabados

interiores ya que son cuestiones que complican en exceso el cálculo sin aportar

nada al trabajo pues lo que se pretende es una valoración que va a depender en su

mayor parte de la envolvente12.

Las pocas decisiones tomadas buscan la mayor liberación del espacio posible para

su fácil distribución.

11 La sobreelevación requiere cálculos estructurales que no se han llevado a cabo para este trabajo y que son imprescindibles a la hora de realizar este tipo de intervenciones. Aquí supondremos su viabilidad exigiéndonos ligereza en la construcción y tomando como ejemplo casos similares como los que desarrolla el equipo de La Casa por el Tejado en la zona antigua de Barcelona. 12 En el Anexo 7: Planta de la sobreelevación se puede ver una distribución cuyo fin es validar estos espacios como aptos para el diseño de viviendas.

29

Fig. 20. Disposición de las viviendas en la sobreelevación.

En el Anexo 7: plantas de la sobreelevación puede verse una posible distribución

Las fachadas exteriores tendrán la misma disposición de huecos que las plantas

inferiores y con las mismas protecciones ya que las condiciones serán idénticas.


La sobreelevación se caracteriza por su ligereza de forma que no tiene elementos

masivos que puedan acumular la energía con su inercia térmica, salvo los

forjados, que de todos modos, serán ligeros. Esto lo compensan con una mejor

ventilación que el resto de viviendas del edificio y con una mayor exposición al

sol en invierno, ya que se alzan a la misma altura que los edificios vecinos. El

patio que la nueva pieza forma con las medianeras puede acumular cierta

cantidad de aire fresco por la noche que enfríe las viviendas durante varias horas

y que de esta forma el potente aislamiento evite en lo posible la necesidad de

refrigeración en verano a partir del mediodía.

La fachada sur se cubre de nuevo con protecciones verticales y en el oeste se

vuelve a recurrir a los cristales con protección solar (Fig. 12). Por ser mucho más

benignas, las orientaciones norte y este quedan sin protección en los huecos a

parte del vidrio aislante. Es cierto que la orientación este puede requerir cierto

sombreamiento, pero consideramos que lo que se ganaría en verano (fácilmente

evitable bajando la persiana) es asumible frente al hecho de que en invierno el

hueco pueda captar radiación sin trabas.

30

Fig. 26. Sombreamiento de la fachada este de la sobreelevación.


Esta operación es la más difícil de cuantificar por necesitar completar una

vivienda en condiciones extraordinarias (construir sobre un edificio

preexistente). Hemos considerado que el precio unitario obtenido de manera

similar a la intervención anterior13 debería incrementarse en un 20%14 de manera

aproximada para adaptarse a su condición estructural particular. De esta manera

el precio resultante se encontraría en el entorno de los 1195 €/m².

La construcción consiste en dos alturas de 303 m² por planta, lo que supone un

coste total de construcción de 724.170€.

El uso de vidrios de alta calidad podría elevar este precio ligeramente por lo que

se han tenido en cuenta por separado para obtener un precio lo más fiel posible.

El coste en este caso sería de 28.646€15

Por otra parte, estas viviendas se deben vender para costear la intervención. A

partir del Anexo 5: Estudio de mercado, podemos valorar adecuadamente el valor

de estos inmuebles.

La valoración se basa en un sistema de puntos que determinan el precio unitario

en función de distintas características explicadas en el propio estudio. Las

13 Dato extraído de FIVE. Véase la nota 9 en pág. 27 para más detalles. 14 Este porcentaje ha sido estimado a partir del documento del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada

Costes de referencia para la construcción 2014. La suposición que lleva a este valor es duplicar el coste de la estructura de la obra. 15 Este precio no incluye impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades en


31

características de cada vivienda se detallan en la siguiente tabla donde se explica

su precio de mercado.

Vivienda


índices


Sup. Constr. (m²)


ppal. Trns.

público Vistas Conserv. Calidad

Dúplex esquina 4 5 5 5 4 23 4301,92 144 619.476

Dúplex medianera 4 5 4 5 4 22 4114,88 138 567.853

Vivienda en p.6ª 4 5 5 5 4 23 4301,92 115 494.721

Vivienda en p.7ª 4 5 5 5 4 23 4301,92 115 494.721

Total 2.176.772*El precio unitario se determina a partir del precio unitario por cada punto (187,04€), que lo marca el Anexo 5: Estudio de mercado

Fig. 27. Precio de mercado de la sobreelevación.

Teniendo en cuenta los costes y los beneficios, este capítulo nos aportará un

beneficio de 1.423.956€.

32

6. Mejora de las instalaciones

6.1. Descripción general

Para que el ahorro en la demanda que suponen la rehabilitación y la construcción

del edificio nuevo se refleje realmente en la calificación que éste reciba es

importante que las instalaciones sean eficientes.

Además de sustituir la vieja caldera que proporcionaba el agua para calefacción y

ACS al edificio por una de baja temperatura cuya eficiencia es mayor, se propone

la adición de nueva instalaciones.

En primer lugar se propone la inclusión de un condensador VRV que proporcione

climatización a todos los locales del edificio. Este elemento se colocaría en la

cubierta del edificio existente y de esta forma quedaría oculta al exterior,

evitando así los evidentes inconvenientes estéticos.

Además se plantea la incorporación de energías renovables que puedan reducir

más las emisiones derivadas del edificio. En este caso hablamos de paneles

fotovoltaicos y colectores solares. Se colocarían en la cubierta de la

sobreelevación, en posición horizontal para no ser vistos desde alrededor. Al

alcanzar la altura de los edificios colindantes tampoco desde otros edificios

percibiríamos la presencia de estas instalaciones.


La caldera de baja temperatura es mucho más eficiente (rendimiento del 90%)

que la que el edificio pudiese tener (se le estimaba un rendimiento de 58%). Se

plantea el uso del gas natural en vez del gasóleo ya que supone pocos problemas

de conexión y no necesita espacio para almacenaje, como sería el caso de la

biomasa. Como en este caso su uso se va a limitar a ACS no hay problemas de

espacio derivados de la ampliación del número de viviendas ya que tanto la

caldera como el acumulador deberán ser menores pues no existe necesidad de

usarlos para calefacción. El hecho de que solo se requiera para producción de

ACS permite la instalación de una caldera de baja temperatura, más eficiente que

la media.

En lo que a producción de ACS se refiere, la mejor manera de reducir costes

medioambientales es producirla a través de colectores solares. Como disponemos

33

de una cubierta horizontal que no es transitada salvo por mantenimiento (la

cubierta de la sobreelevación) colocaremos en ella unos colectores de tubo de

vacío que permiten rendimientos muy altos en cualquier inclinación, en este

caso, horizontales.

La superficie de colectores solares de tubo de vacío máxima que se puede colocar

para no incumplir por exceso16 los límites que marca el CTE, es de 16,9 m².17

Tomando una superficie de 16 m², pues los módulos más comunes suelen tener

una superficie de 2 m², cubrimos de media el 69,2% de las necesidades anuales de

producción de ACS.

La bomba de calor VRV es un aparato único que sirve para climatizar todos los

espacios mediante un sistema aire‐agua que produce su difusión mediante splits

u otro tipo de evaporadores. Este tipo de aparato puede producir tanto calor

como frío y distribuirlo al tiempo a distintos difusores. En momentos en los que

unos espacios requieren calor y otros frío, es capaz de compensarlos sin poner en

marcha el sistema principal del condensador, lo que ahorra mucha electricidad.

Este sistema calienta y refrigera todo el edificio, lo que supone la eliminación de

radiadores. El cambio no supone grandes intervenciones en el interior de las

viviendas, algo que hemos evitado en todo momento.

La potencia de este aparato nos la marca la demanda que tengamos de

refrigeración (30,8 kW) y calefacción (37,3 kW)18. La máquina elegida tiene una

potencia máxima de 38,5 kW.

Por último, el edificio incluirá un sistema de captación solar formado por

múltiples grupos de tres paneles fotovoltaicos monocristalinos conectados de 1,60

x 0,80 m cada uno. Cada grupo, colocado en posición horizontal sobre la última

cubierta, podría producir hasta 506W, pero la posición limita esta potencia

máxima al 78%. De esta forma, y teniendo en cuenta que la radiación solar anual

(Ga(0))19 en Madrid para el plano horizontal es de 1562 kWh/m², la producción

anual esperable es de 592,78 kWh por panel.

16 De acuerdo al CTE, ningún sistema de colectores solares puede sobrepasar el 110% de producción ningún

mes del año ni el 100% durante tres meses o más. Esto es así para evitar que se pase de ahorrar energía en calentar agua a desperdiciarla en enfriar los colectores para evitar que se averíen por sobrecalentamiento. 17 Este dato se obtiene al aplicar las fórmulas y valores que prevé el CTE a tal efecto. La temperatura del agua

fría en Madrid y la radiación sobre una superficie horizontal en distintas épocas del año se han obtenido de Censolar, y se ha utilizado una eficiencia del 80% para los colectores de tubo de vacío, tal como indican muchos de los fabricantes en sus catálogos. 18 Datos obtenidos a partir de la superficie útil total y la demanda unitaria, recogida en el Anexo 4: Informe de

calificación energética tras la rehabilitación. 19 Dato obtenido de Censolar.

34

La superficie de cubierta, una vez, descontado el espacio necesario para los

colectores y sin dividir los grupos de paneles fotovoltaicos, nos permite colocar

un máximo de 45 grupos captadores.

Este número de paneles nos produce 26.675,1 kW/año, lo que supone abastecer

casi por completo las 8 viviendas del inmueble (aproximadamente 28.000

kW/año20).


El coste de las instalaciones lo marca principalmente la energía fotovoltaica, en la

que se invertirán 283.841€. Esta cantidad es muy elevada y supone gran parte de

la inversión en mejora del edificio, a cambio eso sí, de unas altísimas

prestaciones.

La instalación de ACS, que incluye los colectores solares de tubo de vacío y la

caldera de baja temperatura, cuesta 9.870€.

Por último, calefacción y refrigeración suponen 10.539€, lo que hace un total de

304.260€21.

Este capítulo tiene un coste superior a la rehabilitación del edificio que se podría

juzgar excesivo dado el margen de mejora que produce. Sin embargo, unas

buenas instalaciones son necesarias para completar las mejoras producidas por el

diseño.

Es destacable que el edificio, en ausencia de los paneles fotovoltaicos, sigue

conservando su calificación energética A22, por lo que este gasto si podría

eliminarse. No creemos esto necesario ya que la autoproducción eléctrica

produce beneficios globales mucho mayores que los que la calificación pueda

representar. En cualquier caso, esto amplía el margen de lo viable en lo que se

refiere a la intervención completa.

20 Este dato se ha calculado estimando para cada vivienda un gasto medio de 3.500 kW/año. 21 Estos precios no incluyen impuestos, beneficios industriales ni gastos generales. Se detallan las cantidades

en el Anexo 6: Presupuestos. 22 Esto se muestra en el Anexo 4: informe de calificación energética posterior a la intervención.

36

V.

Valoración de la intervención

1. Ganancias no cuantificables

Cuando hablamos de ganancias no cuantificables nos referimos a aquellas

mejoras difíciles de comparar con el estado previo. La más clara de todas es el

proceso de redensificación, podemos cuantificar que existen 4 nuevas viviendas y

más superficie comercial en una zona céntrica, pero no podemos calcular el

ahorro de infraestructuras, energía y tiempo que esto supone.

El otro aporte que la intervención supone para la ciudad es la uniformidad que le

da a este edificio con su entorno, unificando cornisas y completando el volumen

de la manzana.

37

2. Balance energético total

Este aspecto es quizás el fundamental en este trabajo, es aquel que sirve de

indicador para marcar su éxito o fracaso.

La estrategia seguida buscaba la mayor eficiencia material ya que se imponía el

coste como límite a nuestras aspiraciones. El derribo del edificio para su posterior

reconstrucción habría sido más costoso (algo que no podíamos permitirnos) pero

seguramente habríamos obtenido mejoras energéticas mayores en la calificación.

Esto se debe a que el diseño, pensado desde el principio con criterios

bioclimáticos, permite el mayor margen de mejora posible.

Cuando se dispone de un edificio que se debe mejorar hay muchos aspectos que

ya son inalterables y esto supone centrarse en aquello que si es susceptible de

modificación. En este caso los límites estaban de la fachada al interior, ya que

todo se hallaba perfectamente consolidado dentro del edificio. Es por este motivo

por el que nos hemos centrado en mejorar al máximo la envolvente, que es, por

otra parte, aquello que nos separa del exterior del que buscamos protegernos. Al

poder ampliar el edificio también hemos tenido la oportunidad de alterar

parcialmente su volumen a nuestro favor.

Con estos límites hemos conseguido reducir significativamente las demandas

energéticas del edificio, indicador que solo varía mediante el diseño. Sin

embargo, solo recurriendo a esto no hemos sido capaces de alcanzar la

calificación que buscábamos.

Por suerte, disponemos de sistemas de instalaciones capaces de satisfacer de

manera sostenible unas demandas energéticas reducidas. Entran en juego tanto

instalaciones de energías renovables como aquellas que obtienen un alto

rendimiento de las energías no renovables que utilizan.

El conjunto de ambas nos mejora notablemente el resultado indicado por las

demandas hasta un valor muy bajo, incluso en edificios de calificación energética

A.

38

Fig. 28. Comparación entre calificaciones anteriores y posteriores a la intervención

39

3. Balance económico total

Lo que empezaba como una condición (conseguir la intervención con coste

nulo), ha acabado siendo una de las mayores virtudes del proyecto. Y es que, lejos

de limitarnos, las ganancias producidas por la venta de los inmuebles deberían

proporcionarnos grandes beneficios. Esto sin embargo no ha significado que

perdiésemos la intención inicial de buscar las intervenciones más óptimas.

El éxito se debe en su mayor parte a la generosa edificabilidad remanente de esta

parcela (40% del total). Sin embargo, y ya que al final se han llegado a producir

beneficios, podemos estimar que costear una rehabilitación con una

redensificación es posible incluso con un porcentaje mucho menor de

edificabilidad remanente, siempre y cuando las condiciones no se alejen

demasiado de las que aparecen en este ejemplo.

Al final, El resultado económico obtenido ha sido un saldo positivo de 1.406.718€,

resta directa del coste de la intervención (1.890.237€) a la cantidad obtenida de la

inversión (3.296.955€).

Las cuentas realizadas no son exactas, pero seguramente si son bastante cercanas

a la realidad. También hay que añadir que seguramente sea necesario un inversor

ajeno a la operación que pueda poner el capital inicial y que se quedará con parte

de los beneficios. A favor seguramente hay que contar las posibles subvenciones

que no se han tenido en cuenta a la hora de elaborar los presupuestos. También

se debe tener en cuenta el menor gasto futuro en energía, que supone un ahorro

económico directo para los vecinos. Todo esto puede variar significativamente y

en cualquier dirección la cuantía final que reste como beneficio.

En cualquier caso, lo que es indiscutible es que la sostenibilidad medioambiental

no está reñida con la sostenibilidad económica.

40

VI.

Recursos empleados

1. Bibliografía

Quedan excluidos de este listado aquellos documentos de los que he recogido

exclusivamente datos y apuntes concretos, pues se mostrarán más adelante.

www.lacasaporeltejado.eu (de octubre a diciembre de 2015)

De este blog, escrito por un grupo de arquitectos, barceloneses en su mayoría,

llamado La Casa por el Tejado he obtenido multitud de conocimientos acerca de

la importancia de la redensificación de los centros urbanos y de la manera de

llevarla a cabo.

Concurso CAMPUS ARCHIZINC. Sustainable Building Contest.

Organizador WMZINC. Especialmente su tercera edición de 2015.

De las publicaciones de este concurso he tomado ideas, formas de actuar y de

enfrentar, concretamente, el problema de la sobreelevación. Ha sido

especialmente útil por aunar este aspecto con la eficiencia energética aunque no

incluyese ningún tipo de rehabilitación del edificio preexistente.

41

NEILA GONZÁLEZ, F. Javier. Arquitectura bioclimática en un

entorno sostenible. Madrid: Munilla‐lería. Marzo 2004

Este libro me ha ayudado especialmente a concebir el modelo de funcionamiento

que debía tener el edificio y a saber valorar la importancia que se le debe dar a

cada intervención.

NEILA GONZÁLEZ, F. Javier y BEDOYA FRUTOS, César. Técnicas

arquitectónicas y constructivas de Acondicionamiento ambiental.

Madrid: Munilla‐lería. Febrero 2001

Esta referencia es especialmente útil a la hora de realizar el cálculo y la definición

técnica de los elementos constructivos del proyecto.

Revista Tectónica. A.T.C. Ediciones. Madrid. Núm.: 1, 18, 21, 28, 31 y 33

Esta revista me ha ayudado a la hora de resolver cuestiones de diseño y en la

forma de plantear soluciones a través de ejemplos.

Revista Detail. ATEC business Information GmbH.

Esta revista me ha ayudado a la hora de resolver cuestiones de diseño y en la

forma de plantear soluciones a través de ejemplos. Su versión, Detail Green, ha

sido especialmente útil para este trabajo.

HUMERO MARTÍN, A. Eduardo. Arquitectura Legal. Madrid: Mairea

Libros. 2015

Este libro me ha resultado imprescindible a la hora de realizar la valoración

económica del proyecto, tanto los presupuestos como el estudio de mercado.

elblogdefarina.blogspot.com.es (septiembre de 2015)

Diversos artículos de este blog me ayudaron mucho a la hora de elegir este tema

de trabajo así como en la forma de plantearlo.

42

2. Toma de datos

CTE

Documentación sobre cuestiones energéticas y relativas a instalaciones solares,

de ACS y de climatización.

Revista EME‐DOS

Datos utilizados para cálculos de presupuestos.

Censolar

Datos climáticos y de irradiación solar.

www.weatherbase.com (octubre 2015)

Datos climáticos.

C.O.A. de Granada. Costes de Referencia de la Construcción 2014

Datos sobre costes en edificaciones de nueva construcción.

Proyecto SECH‐SPAHOUSEC de IDAE

Datos sobre el consumo energético del sector residencial en España.

43

3. Imágenes y tablas

En este apartado se hará referencia a la procedencia de la figura. Su contenido se

explicará de forma más breve que en el desarrollo del trabajo.

Fig. 1. Imagen aérea del entorno. Fuente: google earth + edición propia

Fig. 2. Fotografía exterior del edificio. Fuente: google street view

Fig. 3. Plantas y alzados del edificio. Fuente: elaboración propia.

Fig. 4. Tabla de condiciones climáticas de Madrid. Fuente: elaboración propia a

partir de datos de terceros.

Fig. 5. Máscara de sombras de Madrid. Fuente: elaboración propia.

Fig. 6. Calificación energética previa a la intervención. Fuente: informe de

calificación del edificio.

Fig. 7. Esquemas de la ampliación de volumen. Fuente: elaboración propia

Fig. 8. Alzados del edificio tras la intervención. Fuente: elaboración propia

Fig. 9. Fachadas que deben aislarse. Fuente: elaboración propia

Fig. 10. Zonas de la cubierta que deben aislarse. Fuente: elaboración propia

Fig. 11. Zonas en la que se deben sustituir las ventanas. Fuente: elaboración propia

Fig. 12. Fotografías del estado actual de las protecciones solares. Fuente: google

street view

Fig. 13. Máscara de sombras. Fuente: elaboración propia


Fig. 15. Diseño de protecciones para los huecos. Fuente: elaboración propia

Fig. 16. Aumento de volumen en la esquina. Fuente: elaboración propia

Fig. 17. Cambios en planta baja. Fuente: elaboración propia

Fig. 18. Cambios en planta 1. Fuente: elaboración propia

Fig. 19. Cambios en planta 2. Fuente: elaboración propia

Fig. 20. Cambios en plantas 3 y 4. Fuente: elaboración propia

44



Fig. 23. Tabla de valor de venta de la edificación. Fuente: elaboración propia

Fig. 24. Aumento de volumen en la sobreelevación. Fuente: elaboración propia

Fig. 25. Plantas de la sobreelevación. Fuente: elaboración propia


Fig. 27. Tabla de valor de venta de la edificación. Fuente: elaboración propia

Fig. 28. Conclusiones energéticas. Fuente: informe de calificación del edificio +

elaboración propia.

45

4. Programas específicos

Ce3X v2.1

Programa de calificación energética de edificios proporcionado por el Ministerio

de Industria, Energía y Turismo del Gobierno de España.

Presto v8.8

Programa de elaboración de presupuestos y dirección de obra. Costes obtenidos

con la Base de Precios del programa actualizada a 2015

Calumen II

Programa para el cálculo de cerramientos de vidrio proporcionado por el

fabricante Saint Gobain Glass.

Aplicación web www.five.es/inicio/economia/457 (diciembre 2015)

Programa online para el cálculo aproximado de costes unitarios en la edificación.

Actualizado a valores de 2015.

46

VII.

Anexos

Este apartado recoge la información imprescindible para la total comprensión del

trabajo. Los anexos que acompañan al documento principal son los siguientes:

Anexo 1: Condiciones de la edificación

Anexo 2: Ficha urbanística

Anexo 3: Informe de calificación energética anterior a la intervención

Anexo 4: Informe de calificación energética tras la intervención

Anexo 5: Estudio de mercado

Anexo 6: Presupuestos

Anexo 7: Plantas de la sobreelevación

Antes de cada uno de los anexos se explica su procedencia y utilidad en el trabajo.

Anexo 1: Condiciones de la edificación

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Fecha de elaboración: 1997

Este documento nos ayuda a saber que normativa debemos cumplir a la hora de

realizar la intervención.

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Anexo 2: Ficha urbanística

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Fecha de elaboración: ‐

Este documento nos ayuda a saber que normativa debemos cumplir a la hora de

realizar la intervención. Entre la información que hemos usado está la ocupación

admisible en la parcela, la edificabilidad actual y la máxima, lo que nos ayuda a

conocer la edificabilidad remanente.

FICHA DE CONDICIONES URBANÍSTICASEste documento no sustituye a la Cédula Urbanística contemplada en la Ley del Suelo ya que sólamente resume, a efectos informáticos y sin carácter vinculante, las disposiciones que sobre la finca de referenciaestablece el nuevo P.G.O.U.M., obtenidas de la documentación aprobada por el Ayuntamiento Pleno en sesión de 17 de diciembre de 1996.Son obligatorias las condiciones específicas de planeamiento y las especiales de catalogación, conforme a lo regulado en los artículos 4.3.3. y 4.3.18 de las normas Urbanísticas.

IDENTIFICACIÓN DE LA PARCELANombre: -- Nº de Catálogo: 09524

Dirección Principal: CALLE ALBERTO AGUILERA 70 Nº de Manzana: 0701036

Escala 1:1000

Hoja Plan General: 066/1 (559/4-4/1) Hoja-Cuarto Plano Parcelario: 65C

CONDICIONES DE CATALOGACIÓN

Catalogación: Ambiental

Protecciones en otros Catálogos: Conjunto Homogéneo:

-

Establecimientos comerciales: Protecciones Normativas: Entorno del C.H. de la Villa de Madrid

Elementos singulares: de Rango Superior: -

Parques y Jardines: Protección Arqueológica: -

CONDICIONES URBANÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓNLos datos que se facilitan a continuación han sido obtenidos mediante procesos automatizados de cálculo sobre la base del Parcelario Municipal, por lo que pueden contener errores con respecto a la superficiereal de las propiedades u otros datos análogos.

NORMATIVANormativa: NZ 1 Grado 3º Superficie Estimada de la Parcela: 455,49 m²

Nivel: Nivel D Área de reparto: AUC 07-2/1

Aprovechamiento Tipo: 3,78 m² c.u.c./m² s

Uso y Tipología Característica: Residencial Norma Zonal 1

Constante de Asunción de Cargas: 0,98

CONDICIONES DE VOLUMENCoeficiente Z: 7

Coeficiente C: 0,90

Ocupación Máxima: S= 455,49 m² , según Condiciones de Fondo Máximo Edificable dadas en el Plano de Condiciones de la Edificación

APROVECHAMIENTOSTotal Coeficiente

Aprovechamiento real. Superficie Máx. Edificable: 2.869,59 m² 6,30 m²/m²

Aprovechamiento Patrimonizable: 2.810,37 m² -

Observaciones

Anexo 3: Informe de calificación energética anterior a la intervención

Fuente: C.O.A.M.

Fecha de elaboración: 24.09.2015

Programa empleado: Ce3X v1.3

Este es el documento básico que nos ayuda a entender el estado previo del

edificio sobre el que pensamos intervenir. De este documento se han usado

muchas cosas, entre las que destacan las demandas energéticas, los materiales de

construcción y las instalaciones existentes.

Fecha 2/10/2015Ref. Catastral 9460414VK3796A0001BH Página 1 de 6

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS EXISTENTES

IDENTIFICACIÓN DEL EDIFICIO O DE LA PARTE QUE SE CERTIFICA:Nombre del edificio ALBERTO AGUILERA 70Dirección CALLE ALBERTO AGUILERA 70Municipio Madrid Código Postal 28015

Provincia Madrid Comunidad Autónoma Comunidad deMadrid

Zona climática D3 Año construcción 1950Normativa vigente (construcción / rehabilitación) Anterior a la NBE-CT-79Referencia/s catastral/es 9460414VK3796A0001BH

Tipo de edificio o parte del edificio que se certifica:● Vivienda ○ Terciario

○ Unifamiliar ○ Edificio completo● Bloque ○ Local

● Bloque completo○ Vivienda individual

DATOS DEL TÉCNICO CERTIFICADOR:Nombre y Apellidos tecnico NIF B000000000Razón social rcw-rla CIF B000000000Domicilio -Municipio madrid Código Postal 28000


e-mail -Titulación habilitante según normativa vigente ARQProcedimiento reconocido de calificación energética utilizado y versión: CE³X v1.3

CALIFICACIÓN ENERGÉTICA OBTENIDA:

CALIFICACIÓN ENERGÉTICA GLOBALEMISIONES DE DIÓXIDO DE CARBONO

[kgCO₂/m² año]A< 6.8

B6.8-11.1

C11.1-17.2

D17.2-26.4

55.51 EE26.4-59.1

F59.1-70.9

G≥ 70.9

El técnico certificador abajo firmante certifica que ha realizado la calificación energética del edificio o de la parte que secertifica de acuerdo con el procedimiento establecido por la normativa vigente y que son ciertos los datos que figuran en elpresente documento, y sus anexos:

Fecha: 24/9/2015

Firma del técnico certificador

Anexo I. Descripción de las características energéticas del edificio.Anexo II. Calificación energética del edificio.Anexo III. Recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética.Anexo IV. Pruebas, comprobaciones e inspecciones realizadas por el técnico certificador.

Registro del Órgano Territorial Competente:


ANEXO IDESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS ENERGÉTICAS DEL EDIFICIO

En este apartado se describen las características energéticas del edificio, envolvente térmica, instalaciones, condiciones defuncionamiento y ocupación y demás datos utilizados para obtener la calificación energética del edificio.

1. SUPERFICIE, IMAGEN Y SITUACIÓN

Superficie habitable [m²] 1350

Imagen del edificio Plano de situación

2. ENVOLVENTE TÉRMICA

Cerramientos opacos

Nombre Tipo Superficie[m²]

Transmitancia[W/m²·K] Modo de obtención

Cubierta con aire Cubierta 326 2.27 EstimadoMuro de fachada s Fachada 315.0 1.69 EstimadoMuro de fachada o Fachada 337.5 1.69 EstimadoMedianería Fachada 664.5 0.00 Por defectoPartición superior Partición Interior 53.41 1.70 Por defectoSuelo con terreno Suelo 405 1.00 Por defecto

Huecos y lucernarios


Transmitancia[W/m²·K]

Factorsolar

Modo deobtención.

Transmitancia

Modo deobtención.Factor solar

Hueco 02 Hueco 34.56 5.70 0.82 Estimado EstimadoHueco 01 Hueco 40.32 5.70 0.82 Estimado EstimadoHueco03 Hueco 20.16 5.70 0.82 Estimado EstimadoHueco04 Hueco 17.28 5.70 0.82 Estimado EstimadoHueco PBaja Hueco 18.2 5.70 0.82 Estimado EstimadoHueco PBajaOeste Hueco 10.4 5.70 0.82 Estimado Estimado

3. INSTALACIONES TÉRMICAS


Generadores de calefacción

Nombre Tipo Potencia nominal[kW]

Rendimiento[%]

Tipo deEnergía

Modo deobtención

Calefacción y ACS Caldera Estándar 24.0 56.80 Gasóleo-C Estimado

Generadores de refrigeración


Rendimiento[%]

Tipo deEnergía

Modo deobtención

Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria


Rendimiento[%]

Tipo deEnergía

Modo deobtención

Calefacción y ACS Caldera Estándar 24.0 56.80 Gasóleo-C Estimado


ANEXO IICALIFICACIÓN ENERGÉTICA DEL EDIFICIO

Zona climática D3 Uso Bloque de Viviendas

1. CALIFICACIÓN ENERGÉTICA DEL EDIFICIO

INDICADOR GLOBAL INDICADORES PARCIALESA< 6.8

B6.8-11.1

C11.1-17.2

D17.2-26.4

55.51 EE26.4-59.1

F59.1-70.9

G≥ 70.9

CALEFACCIÓN ACSE G

Emisiones calefacción[kgCO₂/m² año]

Emisiones ACS[kgCO₂/m² año]

42.95 6.55REFRIGERACIÓN ILUMINACIÓN

G -Emisiones globales [kgCO₂/m² año] Emisiones refrigeración

[kgCO₂/m² año]Emisiones iluminación

[kgCO₂/m² año]55.51 6.00 -

La calificación global del edificio se expresa en términos de dióxido de carbono liberado a la atmósfera como consecuenciadel consumo energético del mismo.

2. CALIFICACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA ENERGÉTICA DE CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓN

La demanda energética de calefacción y refrigeración es la energía necesaria para mantener las condiciones internas deconfort del edificio.

DEMANDA DE CALEFACCIÓN DEMANDA DE REFRIGERACIÓNA< 9.5

B9.5-22.0

C22.0-39.7

D39.7-66.5

85.01 EE66.5-121.2

F121.2-132.1

G≥ 132.1

A< 4.0

B4.0-6.5

C6.5-10.0

D10.0-15.4

15.72 EE15.4-19.1

F19.1-23.5

G≥ 23.5

Demanda global de calefacción [kWh/m² año] Demanda global de refrigeración [kWh/m² año]85.01 15.72

3. CALIFICACIÓN PARCIAL DEL CONSUMO DE ENERGÍA PRIMARIA

Por energía primaria se entiende la energía consumida por el edificio procedente de fuentes renovables y no renovables queno ha sufrido ningún proceso de conversión o transformación.

INDICADOR GLOBAL INDICADORES PARCIALESA< 30.3

B30.3-49.1

C49.1-76.0

D76.0-116.9

210.42 EE116.9-254.4

F254.4-287.5

G≥ 287.5

CALEFACCIÓN ACSE G

Energía primariacalefacción [kWh/m² año]

Energía primaria ACS[kWh/m² año]

161.64 24.65REFRIGERACIÓN ILUMINACIÓN

G -Consumo global de energía primaria [kWh/m² año] Energía primaria

refrigeración [kWh/m² año]Energía primaria

iluminación [kWh/m² año]210.42 24.13 -


ANEXO IIIRECOMENDACIONES PARA LA MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA

EMISIONES DE DIÓXIDO DE CARBONO[kgCO₂/m² año]

A< 6.8

B6.8-11.1

C11.1-17.2

17.88 DD17.2-26.4

E26.4-59.1

F59.1-70.9

G≥ 70.9

Emisiones globales [kgCO₂/m² año]17.88

DEMANDA DE CALEFACCIÓN[kWh/m² año]

DEMANDA DE REFRIGERACIÓN[kWh/m² año]

A< 9.5

B9.5-22.0

33.95 CC22.0-39.7

D39.7-66.5

E66.5-121.2

F121.2-132.1

G≥ 132.1

A< 4.0

B4.0-6.5

C6.5-10.0

10.59 DD10.0-15.4

E15.4-19.1

F19.1-23.5

G≥ 23.5

Demanda global de calefacción[kWh/m² año]

Demanda global de refrigeración[kWh/m² año]

33.95 10.59

ANÁLISIS TÉCNICO

Indicador Calefacción Refrigeración ACS Iluminación TotalDemanda [kWh/m² año] 33.95 C 10.59 D

Diferencia con situación inicial 51.1 (60.1%) 5.1 (32.7%)Energía primaria [kWh/m² año] 36.09 C 16.25 E 24.65 G - - 77.00 D

Diferencia con situación inicial 125.5 (77.7%) 7.9 (32.7%) 0.0 (0.0%) - (-%) 133.4 (63.4%)Emisiones de CO₂ [kgCO₂/m² año] 7.29 B 4.04 E 6.55 G - - 17.88 D

Diferencia con situación inicial 35.7 (83.0%) 2.0 (32.6%) -0.0 (-0.0%) - (-%) 37.6 (67.8%)

Nota: Los indicadores energéticos anteriores están calculados en base a coeficientes estándar de operación y funcionamientodel edificio, por lo que solo son válidos a efectos de su calificación energética. Para el análisis económico de las medidas deahorro y eficiencia energética, el técnico certificador deberá utilizar las condiciones reales y datos históricos de consumo deledificio.

DESCRIPCIÓN DE MEDIDA DE MEJORA

Conjunto de medidas de mejora: MedidasListado de medidas de mejora que forman parte del conjunto:

- Adición de aislamiento térmico en fachada por el exterior- Adición de aislamiento térmico en cubierta- Sustitución de ventanas- Mejora de las instalaciones


ANEXO IVPRUEBAS, COMPROBACIONES E INSPECCIONES REALIZADAS POR EL TÉCNICO

CERTIFICADOR

Se describen a continuación las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por el técnico certificador durante elproceso de toma de datos y de calificación de la eficiencia energética del edificio, con la finalidad de establecer laconformidad de la información de partida contenida en el certificado de eficiencia energética.

COMENTARIOS DEL TÉCNICO CERTIFICADOR

Anexo 4: Informe de calificación energética tras la intervención

Fuente: Elaboración propia


Programa empleado: Ce3X v2.1

En contraste con el anexo anterior este documento nos ayuda a valorar los

resultados obtenidos en lo referente a calificación energética.

Fundamentalmente se hace referencia a él en las valoraciones, concretamente a

los datos generales de emisiones y a las demandas de calefacción y refrigeración.

También se detallan las cualidades térmicas de los cerramientos empleados.

NOTA: De este documento solo aparecen 5 de las 7 páginas que contiene por ser

las otras dos irrelevantes ya que se dedican a posibles mejoras y a pruebas

realizadas en el edificio


CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOSIDENTIFICACIÓN DEL EDIFICIO O DE LA PARTE QUE SE CERTIFICA:

Nombre del edificio Edificio rehabilitadoDirección calle Alberto Aguilera 70Municipio Madrid Código Postal 28015


Zona climática D3 Año construcción 2015Normativa vigente (construcción /rehabilitación) CTE 2013

Referencia/s catastral/es 9460414VK3796A0001BH

Tipo de edificio o parte del edificio que se certifica:○ Edificio de nueva construcción ● Edificio Existente

● Vivienda ○ Terciario○ Unifamiliar ○ Edificio completo● Bloque ○ Local

● Bloque completo○ Vivienda individual

DATOS DEL TÉCNICO CERTIFICADOR:Nombre y Apellidos Ricardo Alfonso Núñez NIF(NIE) 51099029Razón social ETSAM NIF -Domicilio Av Virgen del Carmen 50Municipio Madrid Código Postal 28033


e-mail: - Teléfono -Titulación habilitante según normativa vigente -Procedimiento reconocido de calificación energética utilizado yversión: CEXv2.1

CALIFICACIÓN ENERGÉTICA OBTENIDA:CONSUMO DE ENERGÍA EMISIONES DE DIÓXIDO DE

PRIMARIA NO RENOVABLE CARBONO[kWh/m² año] [kgCO2/ m² año]

14.7 AA< 37.1

B37.1-60.1

C60.1-93.2

D93.2-143.3

E143.3-298.1

F298.1-336.8

G≥ 336.8

2.8 AA< 8.4

B8.4-13.6

C13.6-21.1

D21.1-32.4

E32.4-66.3

F66.3-79.6

G≥ 79.6

El técnico abajo firmante declara responsablemente que ha realizado la certificación energética del edificio o de la parte que secertifica de acuerdo con el procedimiento establecido por la normativa vigente y que son ciertos los datos que figuran en elpresente documento, y sus anexos:

Fecha: 3/1/2016

Firma del técnico certificador

Anexo I. Descripción de las características energéticas del edificio.Anexo II. Calificación energética del edificio.Anexo III. Recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética.Anexo IV. Pruebas, comprobaciones e inspecciones realizadas por el técnico certificador.

Registro del Órgano Territorial Competente:


ANEXO IDESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS ENERGÉTICAS DEL EDIFICIO

En este apartado se describen las características energéticas del edificio, envolvente térmica, instalaciones, condiciones defuncionamiento y ocupación y demás datos utilizados para obtener la calificación energética del edificio.

1. SUPERFICIE, IMAGEN Y SITUACIÓN

Superficie habitable [m²] 2407.0

Imagen del edificio Plano de situación

2. ENVOLVENTE TÉRMICA

Cerramientos opacos


Transmitancia[W/m²·K] Modo de obtención

Cubierta plana (rehabilitado) Cubierta 141.5 0.25 ConocidasCubierta plana (sobreelevación) Cubierta 303.0 0.19 ConocidasMuro de fachada sur (rehabilitado) Fachada 170.56 0.26 ConocidasMuro de fachada oeste (rehabilitado) Fachada 109.38 0.26 ConocidasMedianería preexistente Fachada 859.4 0.00Medianería sobreelevación Fachada 125.8 0.00Suelo con aire Suelo 115.0 0.24 ConocidasSuelo con terreno Suelo 465.1 0.27 Por defectoCubierta plana (terrazas) Cubierta 115.0 0.25 ConocidasMuro de fachada sur (nuevo) Fachada 61.52 0.25 ConocidasMuro de fachada suroeste (nuevo) Fachada 12.4 0.25 ConocidasMuro de fachada oeste (nuevo) Fachada 70.88 0.25 ConocidasMuro de fachada este (nuevo) Fachada 33.72 0.25 ConocidasMuro de fachada norte (nuevo) Fachada 43.62 0.25 Conocidas


Huecos y lucernarios


Transmitancia[W/m²·K]

Factorsolar

Modo deobtención.

TransmitanciaModo de

obtención.Factor solar

Ventana preexistente sur Hueco 21.28 1.40 0.12 Conocido ConocidoBalcón preexistente sur Hueco 28.0 1.40 0.34 Conocido ConocidoVentana preexistente oeste Hueco 5.32 1.40 0.27 Conocido ConocidoBalcón preexistente oeste Hueco 7.0 1.40 0.34 Conocido ConocidoVentana preexistente oesteretranqueadas Hueco 26.6 1.40 0.12 Conocido Conocido

Ventana nueva oeste Hueco 5.32 1.40 0.27 Conocido ConocidoVentana preexistente surretranqueada Hueco 15.96 1.40 0.05 Conocido Conocido

Ventana nueva sur Hueco 21.28 1.40 0.12 Conocido ConocidoVentanas corridas oeste Hueco 117 1.40 0.44 Conocido ConocidoVentanas corridas sur Hueco 24.3 1.40 0.60 Conocido ConocidoVentanas corridas suroeste Hueco 28.8 1.40 0.44 Conocido Conocidoescaparate sur Hueco 10 1.40 0.60 Conocido Conocidoescaparate suroeste Hueco 14.4 1.40 0.40 Conocido Conocidoescaparate oeste Hueco 40.7 1.40 0.44 Conocido ConocidoVentana nueva norte Hueco 21.28 1.40 0.60 Conocido ConocidoVentana nueva este Hueco 21.28 1.40 0.37 Conocido Conocido

3. INSTALACIONES TÉRMICAS

Generadores de calefacción

Nombre Tipo Potencianominal [kW]

RendimientoEstacional[%]

Tipo deEnergía

Modo deobtención

Calefacción yrefrigeración

Bomba de Calor -Caudal Ref. Variable 204.3 Electricidad Estimado

TOTALES Calefacción

Generadores de refrigeración



Tipo deEnergía

Modo deobtención

Calefacción yrefrigeración

Bomba de Calor -Caudal Ref. Variable 163.3 Electricidad Estimado

TOTALES Refrigeración

Instalaciones de Agua Caliente Sanitaria

Demanda diario de ACS a 60° (litros/día) 1480.0



Tipo deEnergía

Modo deobtención

Equipo ACS Caldera BajaTemperatura 24.0 77.2 Gas Natural Estimado

TOTALES ACS


5. ENERGÍAS RENOVABLES

Térmica

NombreConsumo de Energía Final, cubierto en función del servicio

asociado [%]Demanda deACS cubierta

[%]Calefacción Refrigeración ACS

Colector solar - - 70.0 -TOTAL - - 70.0 -

Eléctrica

Nombre Energía eléctrica generada yautoconsumida [kWh/año]

Paneles fotovoltáicos 26675.0TOTAL 26675.0


ANEXO IICALIFICACIÓN ENERGÉTICA DEL EDIFICIO

Zona climática D3 Uso Residencial

1. CALIFICACIÓN ENERGÉTICA DEL EDIFICIO EN EMISIONES

INDICADOR GLOBAL INDICADORES PARCIALES

2.8 AA< 8.4

B8.4-13.6

C13.6-21.1

D21.1-32.4

E32.4-66.3

F66.3-79.6

G≥ 79.6

CALEFACCIÓN ACS

Emisionescalefacción

[kgCO2/m² año] AEmisiones ACS[kgCO2/m² año] B

2.52 1.30

REFRIGERACIÓN ILUMINACIÓN

Emisiones globales [kgCO2/m² año]¹Emisiones

refrigeración[kgCO2/m² año] C

Emisionesiluminación

[kgCO2/m² año] -2.60 -

La calificación global del edificio se expresa en términos de dióxido de carbono liberado a la atmósfera como consecuencia delconsumo energético del mismo.

kgCO2/m² año kgCO2/año

Emisiones CO2 por consumo eléctrico 1.45 3491.55Emisiones CO2 por otros combustibles 1.30 3132.88

2. CALIFICACIÓN ENERGÉTICA DEL EDIFICIO EN CONSUMO DE ENERGÍA PRIMARIA NO RENOVABLE

Por energía primaria no renovable se entiende la energía consumida por el edificio procedente de fuentes no renovables que noha sufrido ningún proceso de conversión o transformación.

INDICADOR GLOBAL INDICADORES PARCIALES

14.7 AA< 37.1

B37.1-60.1

C60.1-93.2

D93.2-143.3

E143.3-298.1

F298.1-336.8

G≥ 336.8

CALEFACCIÓN ACS

Energía primariacalefacción

[kWh/m²año] AEnergía primaria

ACS[kWh/m² año] B

14.86 6.15

REFRIGERACIÓN ILUMINACIÓN

Consumo global de energía primaria no renovable[kWh/m² año]¹

Energía primariarefrigeración[kWh/m² año] D

Energía primariailuminación

[kWh/m²año] -15.36 -

3. CALIFICACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA ENERGÉTICA DE CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓN

La demanda energética de calefacción y refrigeración es la energía necesaria para mantener las condiciones internas deconfort del edificio.

DEMANDA DE CALEFACCIÓN DEMANDA DE REFRIGERACIÓNA< 11.7

15.5 BB11.7-27.0

C27.0-48.7

D48.7-81.6

E81.6-144.1

F144.1-157.1

G≥ 157.1

A< 5.5

B5.5-8.9

12.8 CC8.9-13.9

D13.9-21.3

E21.3-26.3

F26.3-32.4

G≥ 32.4

Demanda de calefacción [kWh/m² año] Demanda de refrigeración [kWh/m² año]

¹El indicador global es resultado de la suma de los indicadores parciales más el valor del indicador para consumos auxiliares, si los hubiera (sólo ed. terciarios,ventilación, bombeo, etc…). La energía eléctrica autoconsumida se descuenta únicamente del indicador global, no así de los valores parciales

Anexo 5: Estudio de mercado



Este documento nos ayuda a adjudicarle un precio de venta a la vivienda creada.

Es especialmente importante en este caso explicar la metodología empleada para

su elaboración.

El criterio para la selección de los inmuebles fue el siguiente: debían pertenecer al

entorno cercano del edificio de la actuación y su tamaño medio debía ser cercano

al tamaño de vivienda con el que trabajamos (la media han resultado 140 m² y las

viviendas nuevas son de entre 115 y 144 m²). En esta etapa se seleccionaron 44

ejemplos.

Después se pasó a valorarlas según un sistema de puntos, en el que cero es el

mínimo y cinco el máximo, en diferentes aspectos.

Se decidió valorar: la principalidad de la calle, ya que parte se dedicaría al

comercio y este es un factor muy importante en este caso; la cercanía a transporte

público, algo muy importante en la ciudad y que en esta zona todas cumplían

bien pero con ciertas diferencias; las vistas, entendidas como la amplitud del

espacio al que dan sus ventanas, lo que se observa, la luz que entra, etc.; la

conservación de la vivienda, esto es importante ya que en el mercado hay muchas

pendientes de reforma que son, evidentemente, más baratas; y la calidad de la

edificación, en cuanto a materiales, cerramientos, etc.

Obtenida la puntuación de cada elemento del estudio, a este se le adjudicaba un

valor por metro cuadrado y punto. Aquí se descartaron los dos valores mayores y

menores para eliminar grandes desviaciones.

Con este valor medio y realizando el proceso a la inversa se ha llegado a la

estimación en la que se basan los precios considerados en el trabajo.

Estudio de Mercado

Muestras Viviendas


índices

Precio total (€)

Sup. Const (m²)

Precio unitario (€/m²)

Precio por m² y punto

(€)

Calle ppal

Trns. públic

Vistas Conserv Calidad

Arcipreste de hita 3 4 3 5 5 20 730.000 343 2128,28 106,4

Gaztambide 3 4 2 5 4 18 245.000 72 3402,78 189,0

Hilarión Eslava 3 4 2 4 4 17 605.000 208 2908,65 171,1

Alberto Aguilera 46 4 4 2 3 5 18 430.000 174 2471,26 137,3


Princesa 5 4 5 3 5 22 375.000 123 3048,78 138,6

Alberto aguilera 48 4 4 3 4 4 19 405.000 175 2314,29 121,8

Plaza cristo Rey 4 4 5 3 4 20 260.000 55 4727,27 236,4

Alberto aguilera 4 4 0 4 4 16 115.000 30 3833,33 239,6

Alberto Aguilera 4 4 3 4 5 20 785.000 268 2929,10 146,5


Andres Mellado 3 4 3 4 4 18 260.000 126 2063,49 114,6

Andres Mellado 64 3 3 2 2 4 14 370.000 114 3245,61 231,8

Hilarión eslava 26 3 4 2 3 4 16 450.000 130 3461,54 216,3

Andres Mellado 3 4 4 4 5 20 398.000 139 2863,31 143,2

Gaztambide 63 3 4 4 2 4 17 430.000 150 2866,67 168,6

Andres Mellado 20 3 4 1 3 2 13 180.000 64 2812,50 216,3

Rodriguez San Pedro 3 4 4 5 5 21 740.000 206 3592,23 171,1

Gaztambide 3 4 1 5 4 17 105.000 25 4200,00 247,1

Andres Mellado 3 4 1 1 3 12 230.000 75 3066,67 255,6

Andres Mellado 3 4 2 2 2 13 415.000 163 2546,01 195,8

Arcipreste de hita 3 5 4 3 5 20 960.000 228 4210,53 210,5

Gaztambide 3 4 2 3 5 17 505.000 130 3884,62 228,5

Gaztambide 3 4 3 4 3 17 410.000 104 3942,31 231,9

Marques de Urquijo 13 5 5 4 5 5 24 975.000 163 5981,60 249,2

Princesa 68 5 4 2 2 3 16 250.000 82 3048,78 190,5

Princesa 68 5 4 3 2 3 17 370.000 117 3162,39 186,0



Tutor 40 3 4 3 2 3 15 265.000 74 3581,08 238,7

Tutor 46 3 4 3 4 4 18 250.000 84 2976,19 165,3

Tutor 48 3 4 1 2 3 13 300.000 80 3750,00 288,5

Altamirano 4 3 4 4 1 4 16 315.000 69 4565,22 285,3

Altamirano 8 3 4 4 3 4 18 455.000 169 2692,31 149,6

Buen Suceso 16 3 4 2 4 3 16 450.000 150 3000,00 187,5

Quintana 3 3 4 4 5 5 21 820.000 261 3141,76 149,6

Quintana 18 3 3 2 3 4 15 640.000 224 2857,14 190,5

Romero Robledo 1 3 4 3 2 3 15 425.000 94 4521,28 301,4

Romero Robledo 2 3 4 4 3 3 17 585.000 170 3441,18 202,4

Princesa 92 5 4 4 2 3 18 700.000 260 2692,31 149,6

Totales 701 5602

Media 18 459.075 140 3277,94 187,04

Ampliación de la esquina

Espacio


índices


Sup. Constr. (m²)


principal Trns.


Ampliación en p. baja 3 5 2 5 4 19 3553,76 61 216.779

Ampliación en p. 1ª 4 5 3 5 4 21 3927,84 115 451.702

Ampliación en p.2ª 4 5 3 5 4 21 3927,84 115 451.702

Ampliaciones de terrazas 4 5 4 5 4 22 0** 230 0

Total 1.120.183

*El precio unitario se determina a partir del precio unitario por cada punto (187,04€), que lo marca el Anexo 4: Estudio de mercado

**Las terrazas, al no ser espacio habitable y ser una imposición del proyecto a los vecinos tendrán un coste de venta nulo

Sobreelevación

Vivienda

Condiciones particulares Suma de índices


Sup. Constr. (m²)


principal Trns.


Dúplex esquina 4 5 5 5 4 23 4301,92 144 619.476

Dúplex medianera 4 5 4 5 4 22 4114,88 138 567.853

Vivienda en p.6ª 4 5 5 5 4 23 4301,92 115 494.721

Vivienda en p.7ª 4 5 5 5 4 23 4301,92 115 494.721

Total 2.176.772

*El precio unitario se determina a partir del precio unitario por cada punto (187,04€), que lo marca el Anexo 4: Estudio de mercado

Anexo 6: Presupuestos



Programa empleado: Presto v8.8

Aquí se desglosan los materiales utilizados en la rehabilitación de fachada,

cubierta, huecos (tanto de la rehabilitación como de la nueva construcción) e

instalaciones. Los costes de construcción de la redensificación se describen en sus

capítulos correspondientes por ser menos pormenorizados.

RESUMEN DE PRESUPUESTO CAPITULO RESUMEN EUROS %

IST NUEV Instalaciones.......................................................................................................... ..................................... 304.259,21 51,13NUEV HUEC2 Huecos y vidrios sobreelevación...................................................................................... ........................... 28.645,93 4,81NUEV HUEC1 Huecos y vidrios esquina............................................................................................. ............................... 24.384,98 4,10REAH HUEC Rehabilitación de los huecos.......................................................................................... ............................ 23.189,08 3,90REAH FACH Rehabilitación de la envolvente....................................................................................... ............................ 214.612,43 36,06

-G -Preparación cubierta................................................................................................ 8.091,93-F -Cubierta................................................................................................................. 45.248,25-C -Fachada................................................................................................................ 125.320,00-B -Medios aux ............................................................................................................ 23.435,55-A -Preparacion fachada................................................................................................ 12.516,70

TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL 595.091,6313,00% Gastos generales.......................... 77.361,91

6,00% Beneficio industrial ........................ 35.705,50

SUMA DE G.G. y B.I. 113.067,41

21,00% I.V.A....................................................................... 148.713,27

TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA 854.871,31

TOTAL PRESUPUESTO GENERAL 854.871,31

Asciende el presupuesto general a la expresada cantidad de OCHOCIENTOS VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS conCUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS

, a 2 de enero de 2016.

El promotor La dirección facultativa

PRESUPUESTO Y MEDICIONES

ETROPMIOICERPDADITNACSELAICRAPARUTLAARUHCNADUTIGNOLSDUNEMUSEROGIDÓC

CAPÍTULO IST NUEV Instalaciones

E17SF030 ud SIST.SOLAR PANEL FOTOV.MONOCRIS. 560W

45,00 6.307,80 283.851,00

E23EBH030 ud B.C.AIR-AGU.32.100W./38.500W.VEN.

1,00 10.538,67 10.538,67

E22CM010 ud C. FUND. GAS MIXTA 20.000 kcal/h

1,00 2.242,10 2.242,10

E22M010 ud ACS SOLAR TUBO VACIO S=2m2

8,00 525,00 4.200,00

E22M110 ud SIST.SOLAR ACS TUBO VACIO ACUMUL.500 l.

1,00 3.427,44 3.427,44

TOTAL CAPÍTULO IST NUEV Instalaciones........................................................................................................ 304.259,21

5 de enero de 2016 Página 1



CAPÍTULO NUEV HUEC2 Huecos y vidrios sobreelevación

E14PV040 m2 PERSIANA PVC LAMA 50 mm. NORMAL

139,72 25,32 3.537,71

E14PAF020 m2 VENT.PVC FIJO CERR.HASTA 4 m2.

29,20 131,98 3.853,82

E14PAA080 ud VENT.PRACT.PVC 2 HOJ.200x120cm.

18,00 346,45 6.236,10

E14PV020 m. CAJÓN COMPACTO PVC 170/180 mm

59,40 26,62 1.581,23

E16ECG010 m2 D.ACR.CTROL.SOLAR SILVER 6/12/4

63,80 62,70 4.000,26

E16ECF010 m2 D.ACRIS.C/AISLTO.C36dB 6/12/4

75,90 56,66 4.300,49

E14PAA040 ud V.PRACT.PVC 2H.+F.INF.175x150cm.

16,00 321,02 5.136,32

TOTAL CAPÍTULO NUEV HUEC2 Huecos y vidrios sobreelevación ................................................................ 28.645,93




CAPÍTULO NUEV HUEC1 Huecos y vidrios esquina

E14PAF020 m2 VENT.PVC FIJO CERR.HASTA 4 m2.

29,20 131,98 3.853,82

E14PAA080 ud VENT.PRACT.PVC 2 HOJ.200x120cm.

18,00 346,45 6.236,10


150,20 25,32 3.803,06


45,40 26,62 1.208,55


128,00 62,70 8.025,60


22,20 56,66 1.257,85

TOTAL CAPÍTULO NUEV HUEC1 Huecos y vidrios esquina............................................................................. 24.384,98




CAPÍTULO REAH HUEC Rehabilitación de los huecos


104,20 25,32 2.638,34


50,40 26,62 1.341,65


38,90 62,70 2.439,03


65,30 56,66 3.699,90

E14PEA050 ud P.BALCON. PVC 2 H.PRACT.150x210cm

12,00 447,14 5.365,68

E14PAA040 ud V.PRACT.PVC 2H.+F.INF.175x150cm.

24,00 321,02 7.704,48

TOTAL CAPÍTULO REAH HUEC Rehabilitación de los huecos........................................................................ 23.189,08




CAPÍTULO REAH FACH Rehabilitación de la envolvente SUBCAPÍTULO G Preparación cubierta

E01DCI010 m2 DEM.COMP.CUB.TEJA.TABL./PALOM.

350,30 23,10 8.091,93

TOTAL SUBCAPÍTULO G Preparación cubierta............................ 8.091,93SUBCAPÍTULO F Cubierta

E05AF040 m2 FORJ.VIG.IPN-160,20+4B-60

350,30 73,34 25.691,00

E09PNF030 m2 CUB.INV.PLAN.S/PTE.PVC-P 1,5 LOSA FILTR.

350,30 55,83 19.557,25

TOTAL SUBCAPÍTULO F Cubierta.................................................. 45.248,25SUBCAPÍTULO C Fachada

E15DBA060 m. BARANDILLA TUBO 90cm.TUBO VERT.20x20x1

20,00 41,60 832,00

1 m² FACH. VENT. REVESTIDA DE PIEDRA

855,00 145,60 124.488,00

TOTAL SUBCAPÍTULO C Fachada.................................................. 125.320,00SUBCAPÍTULO B Medios aux

A04TA290 m2 ALQ. 6 MESES. ANDAM. 20m.<h>25m

855,00 21,57 18.442,35

R01AAA010 m2 MONTAJE DESM.ANDAMIO MET.TUB. h<25 m.

855,00 5,84 4.993,20

TOTAL SUBCAPÍTULO B Medios aux............................................. 23.435,55SUBCAPÍTULO A Preparacion fachada

R10D370 ud DESMONTADO BARANDILLA DE BALCÓN

52,00 34,63 1.800,76

R10D280 ud ARRANCADO PRECERCOS DE VENTANAS

26,00 14,10 366,60

R10D270 ud ARRANCADO PRECERCOS DE PUERTAS

26,00 12,79 332,54

R10D260 ud LEVANTADO VENTANA MADERA RECUPERABLE

26,00 21,16 550,16

R10D040 m2 PICADO DE ABULTADOS DE FACHADA

855,00 10,30 8.806,50

R10D250 ud LEVANTADO BALCONERA MADERA RECUPERABLE

26,00 25,39 660,14

TOTAL SUBCAPÍTULO A Preparacion fachada............................. 12.516,70

TOTAL CAPÍTULO REAH FACH Rehabilitación de la envolvente..................................................................... 214.612,43

TOTAL...................................................................................................................................................................... 595.091,63


Anexo 7: Plantas de la sobreelevación



Este es solo un posible ejemplo de la distribución de estas viviendas.

Seguramente no sea el mejor posible pero su intención es la de mostrar la

viabilidad de estos espacios como vivienda, pues su distribución interior no

influye en los cálculos realizados a la hora de determinar la calificación del

edificio.

El resto de plantas no han sido elaboradas en detalles ya que una corresponde a

comercio, otras dos a oficinas (la distribución dependerá principalmente del

mobiliario) y las otras dos son terrazas (evidentemente sin divisiones).

2

Planta séptima:Una vivienda y la planta superior de los dúplex

Planta sexta:Una vivienda y el acceso por la terraza a lo dúplex

0 e.: 1/2001 5 m

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