ACCIÓN DE RATING A3 Property Investments SpA.

ACCIÓN DE RATING

2 de octubre, 2019

RATINGS

A3 Property Investments SpA

Solvencia / bonos A

Tendencia Estable

Estados Financieros 2Q - 2019

METODOLOGÍAS

Metodología general de clasificación de

empresas

Metodología de Rentas Inmobiliarias

Metodología de Industrias de Servicio

CONTACTOS

Francisco Loyola +56 2 2896 8205

Gerente de Clasificación

[email protected]

Fernando Villa +56 2 2896 8207

Gerente de Corporaciones

[email protected]

A3 Property Investments SpA.

Informe de primera clasificación de riesgo

ICR clasifica en categoría A con tendencia Estable, la solvencia y líneas de bonos en

proceso de inscripción de A3 Property Investments SpA. La compañía es propietaria de un

conjunto de activos hoteleros, y es uno de los principales actores del mercado de hotelería en

Chile. Su negocio está orientado al mercado corporativo en los países donde opera, ofreciendo

servicios hoteleros de clase Midscale y Upscale, bajo la administración de AccorHotels,

manteniendo una cartera diversificada de activos. La clasificación de riesgo asignada se

fundamenta en:

Alta calidad de activos, los que exhiben una tasa de ocupación mayor al promedio del

rubro hotelero Latinoamericano y los mercados donde participa, presentando una

ubicación estratégica en áreas corporativas, donde la demanda por servicios de hospedaje

es menos elástica que la destinada a turismo. Asimismo, existe una alta diversificación de

activos, ubicados en cuatro países, donde Chile presenta la mayor participación en el

portafolio, considerando la cantidad total de habitaciones (907 al cierre de 2018), las que

representaban el 53,3% del total y estaban distribuidas en Santiago, y Viña del Mar.

Una alta fortaleza de marca, explicada en la alianza de A3 Property Investments con Accor

Hotels, que permite el acceso a utilizar marcas de alto reconocimiento mundial en la

totalidad de sus activos y potenciar la calidad del servicio. Asimismo, la utilización de las

marcas Accor con derecho de exclusividad y el contrato de administración a un plazo de

30 años, permiten fortalecer a la compañía en un mercado de alta competencia dada la

alta expertise in-house, relación con clientes y reputación mundial del AccorHotels.

Liderazgo de la compañía a nivel nacional, con una participación estimada de 33% en el

mercado de hospedaje sobre 50 habitaciones (considerando Santiago y Viña del Mar),

ubicándose en el primer lugar en posición de mercado junto a AccorHotels. Respecto al

alcance de los otros mercados donde participa, considerando las marcas Accor que

utilizan sus hoteles, la sociedad presenta una sólida posición, ubicándose entre los tres

primeros puestos tanto en Colombia como en Perú.

La sociedad presenta mayor estacionalidad de flujos de ingresos respecto a otros formatos

de renta inmobiliaria, derivados de un modelo de negocios expuesto a un mercado spot

altamente competitivo. De igual modo, la demanda a la que se ve expuesto el negocio es

considerada cíclica, así como también de características elásticas, lo que se traduce en

una baja flexibilidad para fijar precios. Sin embargo, los convenios, alianzas de fidelización

y el enfoque corporativo del negocio, permiten fidelizar clientes y compensar el negocio

en el mercado spot.

La compañía mantiene una cartera de proyectos que aportarían el equivalente a 13% de

habitaciones los próximos 24 meses y un total de 23,22% en tres años. Además, los activos

ubicados en los segmentos de Colombia y Estados Unidos aún se encuentran en etapa de

maduración, justificado en una reducción de vacancia que se traduce en los márgenes

operacionales de la compañía.

Lo anterior implica una clasificación de riesgo del negocio en categoría A.

Informe Primera Clasificación

http://www.icrchile.cl/metodologias/Metodologia-General-de-Clasificacion-de-Empresas.pdf

http://www.icrchile.cl/metodologias/Metodologia-General-de-Clasificacion-de-Empresas.pdf

http://www.icrchile.cl/metodologias/Metodologia-de-Clasificacion-Industria-de-Rentas-Inmobiliarias.pdf

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

2 2 de octubre, 2019 A3 Investments Property SpA

INFORME DE PRIMERA CLASIFICACIÓN ICR CLASIFICADORA DE RIESGO

Desde el punto de vista financiero, la empresa cuenta con una adecuada fortaleza relativa

a su capacidad de generar flujos operacionales, reflejada en un EBITDA recurrente y

márgenes operativos estables (considerando el cambio del criterio contable sobre

ingresos de explotación) , aun cuando sus flujos presentan un comportamiento estacional

y están expuestos a un mercado spot. Esto se sostiene en el enfoque de la compañía de

cubrir la demanda menos elástica de habitaciones, que corresponde al segmento

corporativo.

Asimismo, dado que la compañía se encuentra en etapa de estructuración societaria y

nueva estrategia con su nuevo socio internacional, Accor Hotels, sus niveles de

endeudamiento y ratios de deuda financiera neta sobre EBITDA se ubican en rangos

adecuados respecto a otros operadores de rentas inmobiliarias y mejor al promedio de

operadores evaluados por Moody’s Investor Service en términos de endeudamiento

financiero neto. Se espera que luego de la consolidación de la nueva estructura societaria

y en la medida que desarrolle nuevos proyectos de diversificación la compañía debería

converger a ratios de endeudamiento más cercanos al promedio local, resultando en una

clasificación de solvencia en categoría A.

Respecto a las líneas de bonos en proceso de inscripción, por UF 5.000.000 en total,

la estructura de sus contratos, covenants y garantías, no incorporan condiciones que

ameriten una clasificación de riesgo distinta a la solvencia del emisor, quedando

clasificadas en categoría A.

Rating outlook

La tendencia “Estable”, indica que, dado el negocio de la compañía, sus inversiones

aprobadas y financiamiento, y condiciones de mercado en los países donde opera no se

evidencian factores que puedan alterar la clasificación de riesgo en los próximos doce

meses.

Factores que podrían aumentar el rating

La clasificación de riesgo podría variar al alza conforme los actuales proyectos y actuales

inversiones en desarrollo de la compañía alcancen una etapa de madurez tal, que permita

a la empresa reducir su apalancamiento y alcanzar indicadores crediticios acorde con

una mejor clasificación de riesgo.

Factores que podrían disminuir el rating

La clasificación de riesgo podría variar a la baja si la compañía implementara un plan de

inversiones muy agresivo que debilite tanto su riesgo de negocio como riesgo financiero,

o si el rendimiento de sus activos en operación se deteriorara de manera tal que afectara

su capacidad de generación de flujos de caja.



Perfil de la Empresa

A3 Property Investments SpA, sociedad formada en julio 2018, es una compañía líder en

el mercado hotelero chileno, propietaria de activos que están distribuidos en Chile, Perú,

Colombia y Estados Unidos.

Si bien la compañía es de reciente formación, ésta adquirió durante 2018 la totalidad de

Atton Hoteles S.A. y subsidiarias, cuyas operaciones datan del año 2000. Su negocio se

orienta al arriendo y prestación de servicios hoteleros a través de un tercer

administrador, constituyéndose como una empresa de renta hotelera. El universo de

servicios que ofrece se orienta a hoteles de categorías midscale y upscale,

concentrándose principalmente en la demanda de hospedaje corporativo en los países

que participa.

Los socios que participan en la sociedad son: el grupo Algeciras, ligado a Eduardo Elberg,

el cual tiene participación a través de Algeciras Inversiones S.A. (16,1%), Inv. Inmobiliaria

Renta Ltda (14,5%) e Inversiones Antares (11,8%); Inversiones Siemel S.A., ligada al grupo

Angelini con un 24,3% de participación; Inversiones Torca, que representa a Ignacio Del

Río con un 13,3% de participación; y Accor Hoteles con el 20,0% de la propiedad. Este

último es el tercer mayor operador de hoteles a nivel global, lo que para la compañía

representa el acceso al alto know how y experiencia in-house de Accor en la gestión de

servicios de hotelería.

A diciembre de 2018, la compañía contaba con unos 9 hoteles con 1.701 habitaciones

en 4 países y 5 ciudades, equivalentes a una superficie de 51.520 m2 disponibles para

arriendo de habitaciones, que han presentado un crecimiento sostenido durante los

últimos diecinueve años, siendo el principal foco de crecimiento el objetivo de

diversificación de la empresa en el mediano y largo plazo. A mediados de 2019 entra en

operación un activo adicional correspondiente al hotel Manto Hotel Lima – Mgallery,

con 64 habitaciones.

Crecimiento sostenido de hoteles y habitaciones superficie arrendable como foco de desarrollo de

la empresa Superficie medida en habitaciones

Fuente: A3 Property Investments

Industria de Renta Hotelera1

Industria altamente competitiva y en crecimiento en todos los segmentos-país

El rubro de la administración de servicios hoteleros se caracteriza por la diversificación

de los servicios, impactando directamente en la necesidad de diferenciar las marcas y

competir por la participación de mercado en el rubro. Por lo tanto, estas diferencias

requieren un alto know how, experiencia y flexibilidad operativa para hacer frente a la

ESTRUCTURA DE PROPIEDAD

Accionista %

Inversiones Siemel 24,3%

Accor Hotels 20,0%

Algeciras Inversiones S.A. 16,1%

Inv. Inmobiliarias Renta Ltda. 14,5%

Inversiones Torca 13,3%

Inversiones Antares SpA 11,8%

Fuente: Información A3 Property Investments

DIRECTORIO

Alfonso Peró Presidente

Mauro Rial Director

Andrés Lehuedé Director

Roberto Bianchi Director

Rafael Villanueva Director

Andrés Solari Director

Patricio Tapia Director


PRINCIPALES EJECUTIVOS

Manuel Tamés Gerente General

Claudio Aguilera Gerente de Proyectos

Pablo Valenzuela Gerente de Finanzas




constante necesidad de mantención de activos y adaptación del portafolio a conceptos

de marca que son demandados por los potenciales clientes hoteleros. Asimismo, es

fundamental la capacidad de cada actor de segmentar a los clientes entre los distintos

tramos de demanda.

De acuerdo con lo anterior la industria de hotelería se ha especializado en optimizar su

estructura, y a la fecha es posible subdividir la industria en tres modelos de negocio, (i)

el modelo de actor único, (ii) el modelo de actores independientes y (iii) el modelo de

actores integrados. En el primer caso, el operador es dueño de la propiedad y

administrador al mismo tiempo; el segundo, se estructura en dos agentes donde uno es

dueño de la propiedad y un tercero administra bajo contratos de administración hotelera;

y finalmente, el modelo de actores integrados considera la administración de un tercero,

pero este a la vez es dueño parcial de los activos para mantener alineados los intereses

y evitar problemas de agencia. Este último corresponde al modelo de negocios de A3

Property Investments, entregando la flexibilidad operativa y alta experiencia del agente

administrador para enfrentar los desafíos claves en esta industria.

En términos de mercado de hotelería, Latinoamérica se encuentra en pleno desarrollo

respecto a la necesidad de hospedaje para viajeros corporativos-turismo, entregando una

oportunidad para el ingreso de nuevos actores al mercado tanto nacional como regional.

En términos de demanda según cifras al cierre de 2018 entregadas por STR (Smith Travel

Research) a la compañía, la demanda hotelera para Perú y Colombia creció 4% y 7%

respectivamente, presentando una tendencia creciente derivada de las políticas internas

de cada país, su crecimiento económico y atractivo turístico. Desde el punto de vista de

la oferta hotelera se proyecta un aumento de 18,3% para la plaza de Lima-Perú con el

ingreso de nuevos proyectos hoteleros, que de acuerdo con el crecimiento proyectado

de la demanda sería adecuadamente absorbido por la oferta, mientras que en Bogotá-

Colombia se espera un estancamiento de la oferta Hotelera, como consecuencia del

crecimiento durante los años 2015-2016 que generó sobre oferta en dicho mercado.

En contraposición, Chile vio una disminución de la demanda hotelera como consecuencia

directa de la caída de los turistas argentinos, una caída de 27,1% afectando a la ocupación

hotelera agregada del rubro a nivel local. Si bien este efecto es negativo y se proyecta

una tendencia similar en los próximos años, se explica en el shock exógeno del tipo de

cambio argentino durante los periodos de 2016-2017, lo que afectó en un incremento

extraordinario del flujo de pasajeros a Chile. Por este motivo, considerando la demanda

hotelera sin pasajeros argentinos (demanda latente), existió un aumento de 5,6% en el

flujo de pasajeros explicado en la llegada de turistas norteamericanos, europeos,

australianos y brasileños con objetivos corporativos, negocios-turismo o vacaciones.

Respecto a la plaza de Estados Unidos específicamente Miami, existe una tendencia

positiva, con una ocupación estable en niveles de 72% desde el 2015. Esto se explica por

el atractivo turístico y corporativo de la ciudad. De acuerdo con proyecciones de STR, se

pronostica un crecimiento sostenido desde el 2018 en adelante, ya que los años pasados

fueron afectados por contingencias climáticas o sanitarias, lo que trajo inestabilidad al

mercado hotelero en la zona. Además, con la reapertura del Miami Beach Convention

Center durante el año 2018, se espera un aumento en eventos, congresos y convenciones,

generando mayor flujo de viajeros.

Finalmente, en términos de precios (ADR) y venta por habitación disponible (RevPar) se

observa un crecimiento durante 2018 respecto al año anterior en todas las plazas en que

A3 mantiene operaciones, alcanzando un ADR de US$ 88 para Colombia, US$ 127 para

Perú y US$ 119 para Chile al cierre de 20182, promediando tasas de ocupación de 61,1%

para el mercado hotelero en que la compañía presenta operaciones.

FACTORES PRINCIPALES DEL NEGOCIO

Factor Detalles

Diversificación

La diversificación es clave

para reducir el riesgo de la

renta variable. El plan

estratégico de la sociedad

presenta este factor

alineado con el

crecimiento de la

sociedad.

Atributos

competitivos

La diferenciación de la

oferta hotelera es

fundamental para atraer

nuevos clientes.

Alianzas

estratégicas

Entregar un nivel de

servicio competitivo, con

adecuado equipamiento,

know-how hotelero y

distintos beneficios.

Ubicación de

los activos

Estabilidad política y

ubicación de los activos en

espacios estratégicos.

Demanda y

Oferta

Hotelera

Apuntar a segmentos de la

demanda menos elásticos

como la corporativa

permite mermar

parcialmente los efectos

adversos de ciclos

económicos.

Fuente: La compañía

Número de pasajeros extranjeros en países de

operación de A3 presentan aumento sostenido

Evolución n° de viajeros extranjeros a Chile, Perú y

Colombia

Fuente: Información Banco Mundial y STR

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

N° de

pasajeros

Fuente: Open Data Banco Mundial

Chile Colombia Peru



A continuación, se presentan los principales riesgos del negocio3 y mitigadores aplicados

por A3 Property Investments SpA:

Riesgo de Vacancia: Este riesgo es cubierto por la empresa controlando y evaluando

la adecuada ubicación de los activos relevantes, diversificando el portafolio y

enfocándose al segmento menos elástico de la demanda hotelera. La ubicación de

activos y la experiencia en el negocio de la compañía permiten llegar a tasas de

ocupación óptima en el mercado hotelero, ubicándose sobre el promedio en

ocupación de las habitaciones en Chile y los países donde opera que al cierre de

diciembre 2018 alcanzaba 67,2% consolidado.

Riesgo de Siniestralidad: La compañía presenta constante actualización y cobertura

del riesgo de siniestralidad mediante seguros contratados con pólizas de cobertura

para cada uno de sus activos, presentando al cierre de julio 2019 seguros a todo

riesgo de bienes físicos y materiales, terrorismo, responsabilidad civil general y otros

que cubren la mayoría de los potenciales riesgos en los activos de A3.

Sensibilidad a la actividad Económica: A3 Property Investments presenta

sensibilidad a variaciones y expectativas en la actividad económica. El riesgo

económico del mercado, que es específico al país donde se desarrolle la actividad, se

reduce mediante planes de diversificación en la medida que el portafolio ingrese a

nuevos mercados, lo cual está en línea con el plan estratégico del gobierno

corporativo. Además, como se nombró anteriormente, el principal foco de la

compañía es servir a la demanda corporativa, la cual es menos sensible frente a los

ciclos económicos por lo que los flujos son más robustos, pero aun así volátiles.

Riesgo de alta competencia: La empresa presenta sensibilidad a la diferenciación

de los servicios hoteleros que ofrece al mercado, vinculándolos a las características

asociadas a cada marca hotelera, así como también a la cantidad de habitaciones

disponibles en cada zona en que opera. Evidencia de esto es parte de la caída en

resultados a 2018 por el ingreso de nuevos competidores en Chile. Además, los

mercados en los que la compañía está posicionada aún se encuentran en desarrollo,

por lo que existe el riesgo de que la oferta hotelera se desarrolle con mayores tasas

que la demanda, produciéndose una sobreoferta en el mercado. Estos factores de

riesgo son cubiertos por la compañía mediante alianzas estratégicas en la

administración de los activos, con socios de alto know how, experiencia en el servicio

hotelero y marcas de alta fortaleza.

Riesgo cambiario: El Grupo A3 está expuesto a riesgo de tipo de cambio en sus

resultados, debido a que parte de su facturación es denominada en dólares

estadounidenses, manteniendo el resto en su moneda local. Sin embargo, cambios

relevantes en el tipo de cambio, son traspasados en la medida de lo posible a los

clientes, a través de ajustes de tarifa, compensando el efecto cambiario.

Clasificación de riesgo del negocio: A

Activos presentan ubicaciones estratégicas para el segmento de hospedaje

ejecutivo, lo que permite concentrar operaciones en una demanda menos elástica.

Si bien la empresa obtiene la totalidad de sus ingresos provenientes de la renta hotelera,

este flujo es variable por la naturaleza del negocio, estando expuesto a un mercado spot,

donde la demanda por los atributos que ofrece cada hotel influye en la demanda

potencial, afectando directamente al desempeño operativo de cualquier activo hotelero.

De esta manera, los riesgos del negocio se concentran principalmente en la elasticidad

de demanda, ambiente competitivo y ciclos económicos.

RIESGO DEL NEGOCIO: A

Factor Centrales AA A BBB BB

Calidad de los

Activos1

Posición

de mercado3

Portafolio1

Diversificación3

Madurez de los

negocios1

Factor Adicionales AA A BBB BB

Estacionalidad de

flujos (Industria de

servicios)2

Elasticidad de la

demanda2

Franquicia/Fortaleza

de marca2

1: Metodología de rentas inmobiliarias

2: Metodología de Industria de Servicios

3: Aplica a ambas metodologías



De acuerdo con lo anterior se configura un modelo de clasificación de riesgo que

considera dos enfoques. Primero la clasificación de un negocio de renta inmobiliaria al

ser una empresa enfocada en la renta hotelera, y segundo la clasificación parcial de un

negocio con componentes de industrias de servicios, que aluden a la fortaleza de las

marcas en franquicia, el tipo de demanda a la que se enfrentan los flujos operativos y

exposición al mercado spot. Considerando lo anterior, esta clasificadora analiza los

siguientes factores:

Tasa de ocupación consolidada: Al cierre de diciembre 2018, la tasa de ocupación

consolidada fue de 67,2%, la que considera la vacancia de los activos en proceso de

maduración en Colombia (Mercure Bogotá 100 y Novotel Bogotá 93) y Estados

Unidos (Novotel Brickell Miami). Se espera que la vacancia consolidada decrezca en

la medida que los nuevos proyectos alcancen una etapa de maduración mayor, pero

manteniendo la estacionalidad que a diciembre 2018 alcanzó 11,74% a nivel

consolidado (medido como la desviación estándar de la ocupación de los últimos 12

meses ponderada por el peso relativo al número de habitaciones por hotel).

Duración de los servicios con clientes: A3 está expuesta al mercado spot de la

demanda hotelera y no presenta contratos a plazo definido con clientes, fuera de los

días en que se mantiene cada pasajero dentro de las habitaciones, las que en su

mayoría son cubiertas con tarjetas de créditos en el momento que ingresa cada

cliente, no existiendo cobertura mediante contratos de largo plazo. Si bien esto

añade un mayor componente de riesgo respecto a otros formatos de renta

inmobiliaria, el modelo de negocio contempla convenios con empresas y grupos

varios que le permiten generar una relación al mediano y largo plazo con clientes

claves de la compañía, pero no aísla el efecto estacional.

Ubicación de los activos: Los hoteles están distribuidos principalmente en sectores

cercanos a los centros de negocios de cada ciudad en las que tiene presencia A3.

Esto permite a la compañía enfocar sus ingresos a segmentos de demanda más

inelástica correspondientes a segmentos corporativos, que al cierre de diciembre

2018 representaban el 40,46% del volumen de ventas (habitaciones vendidas a grupos

corporativos y equivalentes sobre el total de habitaciones vendidas).

Elasticidad de demanda: Si bien los activos hoteleros se encuentran distribuidos

principalmente en sectores corporativos y financieros de cada ciudad. ICR considera

que existe una demanda considerada elástica por su naturaleza en la mayoría de los

segmentos operativos de A3, que presenta sensibilidad a precios de mercado o

condiciones de convenios.

Fortaleza de marca: La alianza de A3 Property Investments con Accor Hotels y la

experiencia de este último en el mercado internacional, así como su capacidad de

ejecución de los servicios hoteleros, impacta directamente en el fortalecimiento de

negocio de la empresa. Asimismo, la utilización de las marcas Accor con derecho de

exclusividad y el contrato de administración a plazo de 30 años, permiten fortalecer

a la compañía en un mercado de alta competencia.

La compañía mantiene una adecuada diversificación de ingresos en formato,

geográfica y por cliente final, distribuida en tres países sudamericanos y Estados

Unidos

En opinión de esta clasificadora, la sociedad posee una adecuada diversificación de

portafolio, presentando indicadores de concentración promedio4 según dispersión de

activos, ubicación geográfica y clientes, distribuidos principalmente en hoteles de

categorías midscale y upscale en 4 países, donde Chile representa la mayor participación

Evolución de ocupación por segmento países

sobre el promedio de la industria

Evolución de ocupación anual neta


Formato de activos distribuidos en 4 marcas

durante 2019

Distribución de habitaciones por marca/servicio


Distribución geográfica concentrada en Chile,

pero diversificada a nivel regional

Distribución de habitaciones por país a 2019


69,7%

73,6%69,3%

68,4%

60,2%

68,5%

67,2%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Chile Perú

Colombia USA

Consolidado

Mercure

10,98%

Novotel

34,04%Pullman

51,50%

MGallery

3,48%

Chile

56,82%Colombia

11,04%

USA

14,95%

Perú

17,18%



dentro del portafolio. Respecto a la diversificación evaluada por ICR se destaca lo

siguiente:

Diversificación por formato de activos: La compañía mantiene su negocio

distribuido en dos formatos diferentes de hoteles y cuatro categorías distintas de

servicio diferenciado. Donde el concepto Novotel y Pullman agrupan el 85,54% de

habitaciones totales.

Concentración de clientes: Al existir exposición a flujo de clientes, ICR considera

que no existe concentración de clientes por la naturaleza del negocio. Por este

motivo se considera alta la diversificación en esta categoría.

Diversificación geográfica: La compañía mantiene operaciones en Chile (56,82%) y

el extranjero. El número de habitaciones correspondientes a Perú y Colombia

representan el 17,18% y 11,04% del total al segundo semestre de 2019. Asimismo, la

compañía mantiene participación en Estados Unidos, específicamente en Miami con

un 14,95% del total de habitaciones. ICR destaca que la concentración de operaciones

de hoteles en Chile es adecuadamente subsanada por la empresa al distribuir

regionalmente sus activos con presencia en Santiago y Viña del Mar.

A3 Property Investments se encuentra sobre el promedio en tamaño y escala en

el mercado de renta hotelera y bajo el promedio en la industria de renta

inmobiliaria

Al junio de 2019, Accor se posiciona en el primer lugar en número de habitaciones en el

mercado de rentas hoteleras nacional alcanzando un total 4.602 habitaciones

consolidadas, de las cuales 1.045 corresponden a activos de A3 Property Investments.

Asimismo, la alianza e integración con Accor Hotels permite que la sociedad presente un

alto alcance en dos países latinoamericanos donde A3 mantiene parte de su portafolio.

A igual fecha, Accor ocupa el segundo puesto como mayores operadores en Perú con

2.655 habitaciones de las cuales 316 son activos de A3 y tercer lugar en Colombia con

3.153 habitaciones consolidadas, de las cuales 203 son activos de la empresa.

Igualmente, la compañía posee gran habilidad para atraer potenciales clientes

provenientes de los canales de Accor, presentando más de 70 canales de venta por medio

de los cuales ofrece sus habitaciones en las que las marcas asociadas a los activos de

compañía tienen acceso. Esto incluye el sistema intra-hotel, servicio de reservación

cluster de Accor, call centers, los sitios web y redes de AccorHotels, Web Partners y

GDS/IDS. Adicionalmente al participar del programa de fidelización Le Club AccorHotels

con más de 173 millones de socios, existe mayor facilidad de fidelizar clientes y acceder

a clientes fidelizados por las marcas alrededor de todo el mundo.

Crecimiento concentrado durante 2015 y 2016 con la incorporación de la nueva estrategia de

expansión regional, posicionando a A3 en una escala superior en el mercado hotelero local

Superficie de habitaciones (m2) y crecimiento medido en número de habitaciones (%)


Ventas por segmento concentradas en servicios

a ejecutivos y particulares

Distribución de ventas por segmento sobre el total

de ingresos a diciembre 2018


Renta por habitaciones es el centro de los

ingresos de explotación de A3

Distribución de ingresos de explotación a diciembre

2018


PORTAFOLIO DE ACTIVOS

Habitaciones % Total

hab.

Mts2

Hab.

Novotel Las Condes 11,53% 6.235

Pullman El Bosque 13,05% 7.383

Pullman Vitacura 16,04% 8.396

Pullman San Isidro 13,70% 7.340

Mercure Bogotá 100 3,48% 1.475

Novotel Bogotá 93 7,56% 3.422

Novotel Miami Brickell 14,95% 9.402

Pullman San Martín 8,70% 4.782

Manto Lima MGallery 3,48% 2.518

Fuente: Información a junio 2019, A3 Property

Investments

30,87%

8,00%41,48%

9,44%

3,19%

2,09% 4,93%

Corporativo Agencias Turismo

Particular Grupo Corporativo

Grupo Agencia Tripulaciones

Otros segmentos

Habitaciones

78,30%

Comida y

bebestibles

13,50%

Otros

8,20%



Flujos de ventas volátiles y expuestos al mercado spot de arriendo diario de

habitaciones, presentando sensibilidad a ciclos económicos

A diciembre de 2018, los ingresos operativos de A3 correspondían a ingresos por

servicios de hotelería distribuidos en tres segmentos. El 78,3% por arriendo de

habitaciones, 13,5% por comida y bebestibles y 8,2% por otros ingresos complementarios

al servicio. Al ser un ingreso que en su totalidad proviene del mercado spot existe

estacionalidad del flujo de huéspedes por hotel. Lo anterior se aprecia en la información

a 12 meses, la que evidencia una alta variación de ingresos consolidados que alcanza un

36,97% (calculado como la desviación estándar a 12 meses de la variación de ingresos

mensuales en dólares por hotel ponderado por el peso relativo de las habitaciones).

Alta fortaleza de marca, y potencial de las marcas utilizadas en los activos de A3

desde comienzos de la alianza con Accor Hoteles, aumenta diferenciación

ICR considera que las marcas asociadas a los activos de A3 se ubican en niveles

excepcionales con muy alta expertise in-house, así como la capacidad de ejecución de

las diferentes lineas de servicios hoteleros claves, muy alto liderazgo en cuanto a la

calidad de servicio, entrenamiento de los colaboradores así como las relaciones con los

clientes. Lo anterior se evidencia en la posición de mercado de Accor Hoteles a nivel

mundial, lo que deriva en una muy alta credibilidad y reputación en el rubro hotelero.

Al respecto:

La consolidación mundial de la compañía Accor, permite la formación de una red

integrada de servicios hoteleros y equipos transferencia de know how a lo largo de

la regiones en que participa y una participación en más de 95 países, logrando así

un liderazgo en el rubro, que se sustenta en un market cap de US$ 9.200 millones

(tercer mayor operador hotelero del mundo) y un crecimiento compuesto de sus

ingresos entre 2015 y 2018 de 38,2%.

Un modelo integrado de negocios, el cual ha permitido el liderazgo en cuanto a la

alta calidad de los servicios prestados por la compañía y la mantención de relaciones

de largo plazo con clientes, que se sustenta en el programa de fidelización Le Club

y el sistema TARS (Travel Accor Reservation system) con más de 173 millones de

socios que permite tarifas especiales, accesos anticipados a reservas con descuentos

hasta 40% y alianzas estrategicas con servicios complementarios a la estadía. Esto

mantiene a los activos de la empresa con marcas asociadas a Accor conectados a

una demanda latente mayor y un reconocimiento de sus activos a lo largo de todos

los continentes.

Evaluación de la fortaleza financiera: Adecuada generación de caja

EBITDA cae por mayores gastos asociados a adquisiciones y gastos de desarrollo,

márgenes se mantienen en rangos saludables y estables

A junio 2019 en términos de ingresos a doce meses, existió una caída respecto al cierre

de 2018, reportando ingresos de explotación por $38.865 millones, que provenían en su

mayoría de los hoteles de ubicados en Chile (54,7%) y el hotel de Estados Unidos (30,6%).

Lo anterior significó una caída de $5.136 millones, explicado por menores ventas en Chile

a causa de una reducción en el flujo de viajeros argentinos.

En términos de EBITDA a junio 2019, existió una disminución de $1.457 millones respecto

a junio 2018, alcanzando $4.386 millones y un margen EBITDA de 44,61%, donde este

último es mayor a los estados financieros de los últimos 5 años debido al cambio del

criterio contable5 sobre ingresos de explotación, los que para los estados financieros de

Ingresos mensuales presentan un

comportamiento volátil

Evolución de ingresos por hotel desde diciembre

2016 a diciembre 2018


DESCRIPCIÓN MARCAS ACCOR

Marca Descripción Categoría

Pullman

Hoteles enfocados

principalmente en

viajeros conectados y

cosmopolitas.

Upscale

Novotel

Marca que combina

relajación, diversión y

trabajo, siendo

también ideal para

vacaciones familiares.

Midscale

Mercure

Hoteles con arraigo

local emplazados en

grandes urbes.

Midscale

MGallery

Hotel Boutique estilo

francés,

principalmente

enfocado en mujeres.

Upscale


Evolución positiva de resultados operacionales y

perdidas a junio 2019

Estado de resultados operacionales y

utilidades/perdidas


-

150.000

300.000

450.000

600.000

750.000

900.000

1.050.000

1.200.000

1.350.000

1.500.000

USD$

Novotel Las Condes

Pullman El Bosque

Pullman Vitacura

Mercure Concepción

Pullman San Martín

-1.000

1.000

3.000

5.000

7.000

9.000

11.000

13.000

MM$

Resultado operacional

Utilidad del ejercicio



junio 2019 corresponden a ingresos hoteleros neteados por los costos operativos. Por lo

tanto, disminuyen los ingresos totales elevando la razón de margen EBITDA comparado

a los estados financieros de años previos.

La reducción de EBITDA comparado al ejercicio del año anterior (considerando el ajuste

contable para el EBITDA de 2018) se explica por el aumento de los gastos asociados a la

entrada en operaciones de la Accor, el gasto asociado al reajuste de marcas en cada

propiedad e implementación de los nuevos sistemas operacionales en cada hotel.

Adicionalmente, se agregaron los pagos de las comisiones de operación establecidas en

el contrato de administración hotelera.

En relación con la distribución del EBITDA, Chile fue el país con mayor participación,

alcanzando $ 2.841 millones que representaron un 64,8% del total, seguido por Estados

Unidos con $ 1.254 millones y Colombia con $305 millones. Lo anterior se sustenta en

los resultados positivos de los hoteles Pullman San Martín, en Viña del Mar, y Pullman

Vitacura, en Santiago y mejora en las condiciones de demanda en USA. Por último, se

destaca que el saldo negativo de EBITDA para Perú se debe a al reconocimiento de costos

operativos de Manto Hotel Lima – Mgallery que se encontró cerrado al público por

remodelación hasta el 24 de junio de 2019.

Se espera un EBITDA creciente luego del ingreso de nuevos activos y consolidación de marcas

Evolución EBITDA (millones de pesos) y margen EBITDA (%)


En términos de resultados del ejercicio, a junio 2019 se registró una ganancia de $ 1.608

millones explicada por la reclasificación de los activos desde propiedades, planta y

equipo a propiedades de inversión, lo que significó que la compañía llevara a resultados

no operacionales el valor razonable de las propiedades de inversión que alcanzó $ 3.583

millones en otros ingresos por función, que antes se reconocían directamente en

patrimonio.

ICR considera que la capacidad de generar flujos y resultados operacionales de la

sociedad son apropiados para el modelo de negocios y el rubro hotelero. Asimismo, se

destaca que existe una clara exposición de la compañía a los ciclos económicos y flujos

consolidados de alta estacionalidad (considerando el peso relativo de cada hotel sobre

el ingreso total), que conllevan un factor de riesgo sistémico.

En función de lo anterior se destaca que, durante eventuales ciclos contractivos en países

emergentes, las ganancias de los hoteles caerían eventualmente más que los ingresos,

considerando el apalancamiento operativo de la compañía. Por otro lado, durante los

ciclos económicos expansivos, es esperable que las ganancias experimenten un aumento

considerable. De esta forma, es factible que los efectos en resultados de ciclos

económicos en los países aún en crecimiento donde A3 presenta operaciones y

Distribución de EBITDA se concentra en Chile y

Estados Unidos

Distribución de EBITDA a junio 2019

Fuente: Presentación corporativa A3 Property

Investments

Ingresos crecientes en línea con mayor cantidad

de habitaciones

Evolución ingresos ordinarios (miles de pesos)


Estructura de financiamiento conservadora,

nueva estructura y aportes reducen

endeudamiento

Endeudamiento financiero total y neto (Veces)

Fuente: EEFF Auditados al cierre de cada año

64,8%

-0,4%

28,6%

7,0%

-5,00%

5,00%

15, 00%

25, 00%

35, 00%

45, 00%

55, 00%

65, 00%

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000MM$

EBITDA % EBITDA Total

31.2

14

31.3

81

38.6

72

44.0

02

38.8

65

05.000

10.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.000

MM$

Fuente: CMF

Ingresos 12 meses

1,05

1,90 1,98 2,01

0,98 0,94

0,79

1,621,72 1,71

0,76 0,73

0,69

1,32

1,60 1,64

0,61 0,62

Endeudamiento total

Endeudamiento financiero

Endeudamiento financiero neto



representan un 90% del EBITDA total, puedan generar evaluaciones subestimadas durante

periodos expansivos y sobrestimado durante las contracciones económicas en la

industria, aun cuando parcialmente los flujos provienen de una demanda menos elástica.

La empresa presenta un crecimiento moderado, concentrando las inversiones en

mantención y rebranding de su cartera de activos

Esta clasificadora considera que el plan de inversiones de la empresa, refleja la etapa de

maduración en que se encuentra, considerando la historia previa de Atton Hoteles S.A.

y el proceso de constitución de la nueva sociedad que comenzó en julio 2018. En este

aspecto, se espera una cartera de proyectos que aportarían el equivalente a 13% del total

de habitaciones los próximos 12 meses y un total de 23,2% en tres años.

Al cierre de junio 2019, la empresa presentó un Capex de 4.534 millones, el que se

concentró en proyectos de mantención de los distintos hoteles dentro del portafolio,

incluyendo la remodelación de infraestructura, ampliación y rebranding de los activos.

Igualmente, se realizó la compra de un terreno ubicado en Enea cerca del Aeropuerto

de Santiago por $ 2.348 millones.

Asimismo al no existir un Capex6 de desarrollo importante durante el ejercicio de 2019,

es posible apreciar un indicador EBITDA – Capex7 neto que alcanza saldo positivo de $ 6.382 millones. No obstante, el modelo de desarrollo histórico de la empresa presenta

un adecuado calce de ingresos operativos y gastos en desarrollo, observándose a

diciembre 2015 un saldo deficitario de EBITDA menos Capex explicado por el aumento

del portafolio de activos y expansión geográfica con la inclusión del Hotel en Brickell

Miami con 275 habitaciones adicionales y Atton Concepción con 138 habitaciones.

En conclusión, consideramos que la compañía mantiene una bajo espacio madurando

para los próximos años, que proviene de dos proyectos hoteleros en desarrollo. Se estima

que los aportes de los nuevos activos al EBITDA en el mediano plazo sería similiar pero

levemente superior al ejercicio de 2019, considerando que las proyecciones de demanda

y oferta del mercado son estables los próximos 12 meses y el ingreso de los dos nuevos

activos aportados por Algeciras Group durante la constitución de la empresa en 2018.

Compañía muestra crecimiento bajo respecto a 2015, explicado en la nueva estrategia y

constitución de la sociedad. Se espera un aumento de inversiones de desarrollo en el mediano

plazo

Evolución de EBITDA – Capex neto (millones de pesos)

Fuente: EEFF Auditados en cada periodo excepto diciembre 2018.

Deuda financiera neta estable, se mantiene en

rangos adecuados

Deuda financiera neta y total

Fuente: Información EEFF Auditados junio 2019

Estructura de activos menos intensiva en deuda

respecto empresas de renta Inmobiliaria

Razón Deuda Total/Activos Totales

Fuente: Información EEFF A3 Property Investments

Deuda financiera concentrada en pagarés y

leasing

Distribución de deuda financiera (% sobre deuda

transformada a pesos chilenos)

Fuente: EEFF auditados a junio 2019

100.8

14

100.4

52

95.0

70

112.9

96

112.8

44

82.3

75

93.4

73

91.1

30

90.5

82

95.5

91

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

MM$

Fuente: EEFF diciembre 2018

Deuda financiera total

Deuda financiera neta

51%

66% 66% 67%

50% 48%

Pagaré

66,40%

Leasing

6,81%

Leaseback

16,28%



Evaluación de la fortaleza financiera: Adecuado endeudamiento

Estructura de financiamiento conservadora, con niveles de apalancamiento

financiero cercanos al promedio internacional y local

A3 Property Investments, considerando la operación de Atton Hoteles previo a 2018, ha

mantenido una política de financiamiento moderada con relación a la utilización de

deuda, representado en un promedio de deuda sobre activo total de 62% entre 2015 y

2018. Asimismo, durante los últimos años, los niveles de endeudamiento financiero8 no

han superado las 2 veces, presentando una caída considerable a finales de 2018,

alcanzando 0,78 veces como consecuencia de la formación de la nueva sociedad en julio

2018 que incluyó el ingreso de Accor Hoteles e Inversiones Siemel a la propiedad de la

compañía, alcanzando al cierre de junio 2019 0,73 veces.

A junio 2019 la deuda financiera total alcanzó $112.844 millones, reduciéndose en $152

millones comparado a diciembre 2018. No obstante, la deuda financiera neta aumentó

en 5,53% producto de la caída en el efectivo equivalente como consecuencia del pago

de préstamos y pasivos por arrendamientos en $ 2.414 millones y el prepago del leasing

del hotel Mercure Bogotá 100 por $ 2.347 millones.

Respecto al vencimiento de esta deuda, $43.051 millones corresponden a deuda que

tiene vencimiento a 2019, donde $27.060 millones corresponden al desarrollo del

proyecto hotelero de Miami en Brickell y están en proceso de refinanciamiento. En este

proceso, la empresa tiene está en proceso de inscripción de dos líneas de bonos durante

2019, con el objetivo de reducir el costo financiero de la deuda y estructurar un perfil

de amortización suavizado durante los próximos años.

ICR considera que las sociedades se han mantenido en rangos moderados de deuda dado

su perfil de riesgo del negocio, lo que obedece a una estrategia de crecimiento durante

los años previos sujeto al plan estratégico de diversificación internacional progresivo

desde 2008, manteniéndose en rangos considerados promedio dentro del rubro de renta

hotelera. Asimismo, se proyecta que en el mediano plazo la sociedad tienda a mantener

ratios de endeudamiento cercanos a las 1,1 veces, en la medida que la nueva sociedad

se consolide luego de sus primeros años de operación con la nueva estructura.

Adecuada generación de flujos operativos y endeudamiento promedio, permiten

mantener adecuados indicadores de cobertura respecto al mercado de rentas

Como consecuencia de una estructura financiera moderada e inversiones progresivas de

diversificación durante años previos, los indicadores de deuda financiera neta9 sobre

EBITDA se han mantenido en rangos adecuados respecto a ratios observables en el

mercado de rentas inmobiliarias, aun cuando existe un comportamiento estacional de

las operaciones.

Comparado al mercado local de renta inmobiliaria, se observa que la posición de la

compañía es muy cercana a la muestra presentando un ratio de deuda financiera neta

sobre EBITDA de 7,6 veces al cierre de 2018, mientras que la muestra local alcanza 7,42

veces. Respecto al endeudamiento financiero neto de la compañía vemos que A3

presenta un mejor ratio, el que alcanza 0,6 veces y es inferior al promedio de la muestra

que alcanza un 0,83. Si bien este indicador muestra mayor solidez, se espera que en el

mediano plazo, luego de una mayor maduración de la nueva estructura societaria y la

política de diversificación - siempre y cuando esté sujeta a emitir más deuda para

financiar el crecimiento- este indicador se acerque más al promedio del mercado local.

Asimismo, considerando el universo de empresas clasificadas por Moody’s Investor

Service, es posible notar que A3 presenta una ratio de deuda financiera neta sobre

EBITDA superior a empresas del servicios y renta hotelera, donde el promedio de la

Cobertura de gastos financieros netos refleja un

comportamiento adecuado de la fortaleza

financiera

EBITDA sobre gastos financieros netos (x)

Fuente: EEFF Auditados A3 Property Investments

Endeudamiento financiero neto menor al

promedio local e internacional

Posicionamiento relativo de endeudamiento neto y

deuda financiera neta sobre EBITDA

Fuente: Información EEFF Auditados a diciembre

2018 empresas de renta inmobiliaria y Moody’s

Investor Service

5,02

3,06

2,10 2,17 2,28

3,36

5,30

3,32

2,32 2,20 2,37

3,34

Cobertura de gastos financieros

Cobertura GF netos

Promedio

M° Local

A3 Property

Investment

Promedio M°

Internacional

0,0

1,5

3,0

4,5

6,0

7,5

9,0

10,5

12,0

13,5

0,20 0,70 1,20

DFN/

EBITDA

(VECES)

ENDEUDAMIENTO FIN. NETO (VECES)



muestra alcanzó un ratio de deuda financiera neta sobre EBITDA de 3,77 veces y 1,1

veces de endeudamiento financiero neto. Rangos considerados adecuados para

empresas clasificadas en las categorías A en escala local y BBB en escala internacional.

En cuanto al indicador de cobertura de gastos financieros netos, éste alcanza un

promedio de 2,3 veces durante los últimos tres años, ubicándose por sobre indicadores

observados en compañías clasificadas en el rango en categoría A.

En consecuencia, la evaluación financiera refleja por un lado una adecuada capacidad

de generación de flujos operacionales, de acuerdo con el comportamiento histórico del

EBITDA y los márgenes EBITDA, encontrándose en equilibrio con un endeudamiento y

capacidad de cobertura en niveles promedio respecto a otras empresas del sector

clasificadas en las categorías de riesgo A, lo que implica considerar adecuado el

apalancamiento para el riesgo de negocio, manteniendo así la clasificación inicial.

En este sentido, de mantenerse el modelo de negocio actual y objetivos del gobierno

corporativo, el ratio de deuda financiera neta sobre EBITDA se proyecta en torno a las

7,5 veces, junto a un endeudamiento financiero neto de 1,0 veces. Del mismo modo,

considerando el plan de inversiones progresivo en el mediano plazo la compañía debería

converger a un promedio cercano a 3,5 veces en cobertura de gastos financieros netos.

ICR espera que esta situación financiera se mantenga en los próximos 12 meses, dado el

plan de inversiones y la actual política financiera de la compañía. Por otro lado, los

potenciales proyectos de desarrollo que representarían un aumento considerable del

número de habitaciones, y que actualmente no están aprobados, se encuentran fuera el

alcance del presente análisis, en consecuencia, de ocurrir a futuro una expansión elevada

de la cartera de activos, deberá ser evaluada en función de su magnitud, plazos, flujos

esperados y estrategia de financiamiento, para determinar el potencial impacto en la

fortaleza financiera.

Calendario anual de pago de intereses y capital agregado de Leasing y Pagarés Financieros

Evolución pago de intereses y capital restantes considerando UF al 31 de diciembre 2018

Evolución principales indicadores utilizados en la clasificación

Indicadores (N° de veces) 2015 2016 2017 2018 jun-2019

Endeudamiento total10 1,90 1,98 2,01 1,06 0,94

Endeudamiento financiero11 1,62 1,72 1,71 0,78 0,73

Endeudamiento financiero neto12 1,32 1,60 1,64 0,63 0,62

Deuda financiera total/ EBITDA 8,07 9,60 7,90 9,44 10,34

Deuda financiera neta / EBITDA 6,59 8,93 7,57 7,57 8,73

Cobertura gastos financieros13 3,06 2,10 2,17 2,21 3,36

Cobertura gastos financieros netos14 3,32 2,32 2,20 2,29 3,34

Razón circulante15 2,88 1,46 0,95 1,58 0,64



Instrumentos clasificados

Línea de bonos

La compañía se encuentra en proceso de inscripción de dos líneas de bonos (a diez y

treinta años) por un monto máximo de UF 5 millones. El monto máximo a emitir entre

ambas líneas, no supera los UF 5 millones.

El escenario base de la clasificación considera que las primeras colocaciones con cargo a

la mencionada línea se destinarían principalmente al refinanciamiento de pasivos del

emisor, por lo que no debería tener impactos relevantes en sus indicadores de

endeudamiento, y podrían reducir el costo de financiamiento.

Dado el plan de inversiones aprobado, se espera que la compañía continúe

incrementando su stock de deuda durante los próximos tres años, siendo consistente

con sus niveles de crecimiento y especialización de los atributos del servicio que se

ofrecen a través de la administración de un tercero.

En opinión de ICR, la estructura de los contratos de emisión de bonos, esto es,

declaraciones y garantías, covenants y eventos de default, no estipulan condiciones tales,

que ameriten una clasificación de riesgo distinta a la solvencia del emisor.

Anexo 1: Resumen situación financiera A3 Property Investments SpA

CIFRAS (millones de pesos) 2015 2016 2017 2018 jun-2019

BALANCE

Efectivo y equivalentes 18.439 6.980 3.940 22.414 17.253

Activos corrientes 23.298 13.060 10.482 32.046 29.912

Activos no corrientes 157.135 162.779 156.496 265.337 269.397

Activos totales 180.433 175.839 166.978 297.383 299.309

Pasivos corrientes 8.096 8.924 10.977 20.256 46.676

Pasivos no corrientes 110.134 106.800 100.480 132.879 98.388

Pasivos totales 118.230 115.724 111.457 153.135 145.064

Deuda financiera corriente 2.395 4.840 6.979 13.585 40.456

Deuda financiera no corriente 98.418 95.612 88.091 99.411 72.388

Deuda financiera bruta 100.814 100.452 95.070 112.996 112.844

Deuda financiera neta 82.375 93.473 91.130 90.582 95.591

Patrimonio 62.198 58.443 55.521 144.248 154.245

RESULTADOS Y FLUJOS

Ingresos de explotación 31.214 31.381 38.672 44.002 9.831

Ingresos 12 meses 31.214 31.381 38.672 44.002 38.865

Costo de ventas 16.680 19.848 24.750 25.512 1.097

Ganancia bruta 14.534 11.534 13.922 18.489 8.734

Margen bruto 46,6% 36,8% 36,0% 42,0% 88,8%

Resultado Operacional 9.714 6.823 7.465 11.611 3.220

Margen Operacional 14.534 11.534 13.922 18.489 32.8%

Depreciación y Amortización 2.784 3.646 4.576 762 1.166

EBITDA 12.498 10.469 12.042 11.969 4.386

Margen EBITDA 40,0% 33,4% 31,1% 27,2% 44,61%

Capex16 44.300 9.177 3.487 1.570 4.534

EBITDA-Capex -31.802 1.292 8.555 10.278 6.382

Ingresos Financieros 112 314 464 86 97

Gastos Financieros 2.104 4.084 4.986 5.553 3.119

INDICADORES FINANCIEROS

Razón ácida 1,53 1,46 0,95 1,58 0,64

Endeudamiento total 1,90 1,98 2,01 1,06 0,94

Endeudamiento financiero 1,62 1,72 1,71 0,78 0,73

Endeudamiento financiero neto 1,32 1,60 1,64 0,63 0,73

Deuda / activo total 65,5% 65,8% 66,7% 49,5% 48,5%

Cobertura de gastos financieros netos 3,32 2,32 2,20 2,37 3,34

Deuda financiera neta sobre EBITDA 6,59 8,93 7,57 7,32 8,76

Fuente: EEFF auditados de la compañía desde 2018 y EEFF auditados de Atton Hoteles S.A y Subsidiarias entre 2015 y 2017.17

COVENANTS LÍNEAS DE

BONOS

Covenant Exigencia

Deuda financiera neta /

Patrimonio total ≤ 2,0

Relación activos libres de

gravámenes sobre deuda

financiera neta no garantizada

≤ 1,25

Fuente: escritura de emisión



Metodología de clasificación

La clasificación de riesgo de un instrumento comprenderá tres etapas: (1) la clasificación de riesgo de la industria (CRI); (2) la

clasificación de riesgo del emisor y; (3) la clasificación de riesgo del instrumento, que combina los aspectos evaluados en las dos

primeras etapas con el análisis de las características específicas de la emisión.

El análisis de una industria permite conocer los principales factores que impactan en su riesgo. Una vez conocidos estos factores, se

genera una matriz de clasificación, que permite encasillar a la empresa en un determinado nivel de riesgo. La evaluación de los

distintos factores permitirá asignar la clasificación de riesgo del negocio, es decir, la clasificación de riesgo de la compañía dentro de

su industria, sin considerar el riesgo financiero, donde el rango de escalas dependerá del riesgo relativo de cada industria.

La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito al cual ésta

se ve expuesta. Se compone como una función de: (1) el rating del negocio de la compañía, determinado por la evaluación de los

factores primarios y (en caso de ser relevante) secundarios, establecidos en la matriz y en la metodología; y (2) la evaluación del

riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros primarios y (en caso de ser relevante) adicionales. Los dos

componentes, del negocio y financiero, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de los casos, el riesgo

del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación de solvencia, salvo en

aquellos casos en la cual la liquidez de una empresa se encuentre muy ajustada.

Una vez determinada la solvencia, ésta es utilizada como base para determinar la clasificación de riesgo de un instrumento específico.

En aquellos casos en los cuales el instrumento tenga resguardos adicionales para los tenedores, su clasificación de riesgo podría ser

superior al de su solvencia.

Evolución de ratings

Fecha Clasificación solvencia Títulos accionarios Tendencia Motivo

sep-19 A No Aplica Estable Primera Clasificación

Definición de categorías

Categoría A

Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y

plazos pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que

pertenece o en la economía.



LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO EMITIDAS POR INTERNATIONAL CREDIT RATING COMPAÑÍA CLASIFICADORA DE RIESGO LIMITADA (“ICR”) CONSTITUYEN LAS OPINIONES

ACTUALES DE ICR RESPECTO AL RIESGO CREDITICIO FUTURO DE LOS EMISORES, COMPROMISOS CREDITICIOS, O INSTRUMENTOS DE DEUDA O SIMILARES, PUDIENDO LAS

PUBLICACIONES DE ICR INCLUIR OPINIONES ACTUALES RESPECTO DEL RIESGO CREDITICIO FUTURO DE EMISORES, COMPROMISOS CREDITICIOS, O INSTRUMENTOS DE DEUDA O

SIMILARES. ICR DEFINE EL RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DERIVADO DE LA IMPOSIBILIDAD DE UN EMISOR DE CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE

CARÁCTER FINANCIERO A SU VENCIMIENTO Y LAS PÉRDIDAS ECONÓMICAS ESTIMADAS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O INCAPACIDAD. CONSULTE LOS SIMBOLOS DE

CLASIFICACIÓN Y DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN DE ICR PUBLICADAS PARA OBTENER INFORMACIÓN SOBRE LOS TIPOS DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE CARÁCTER

FINANCIERO ENUNCIADAS EN LAS CLASIFICACIONES DE ICR. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO DE ICR NO HACEN REFERENCIA A NINGÚN OTRO RIESGO, INCLUIDOS A MODO

ENUNCIATIVO, PERO NO LIMITADO A: RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO RELATIVO AL VALOR DE MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIOS. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO,

EVALUACIONES NO CREDITICIAS (“EVALUACIONES”) Y DEMAS OPINIONES, INCLUIDAS EN LAS PUBLICACIONES DE ICR, NO SON DECLARACIONES DE HECHOS ACTUALES O

HISTÓRICOS. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO, EVALUACIONES, OTRAS OPINIONES Y PUBLICACIONES DE ICR NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN ASESORÍA FINANCIERA O DE

INVERSIÓN, COMO TAMPOCO SUPONEN RECOMENDACIÓN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O CONSERVAR VALORES DETERMINADOS. TAMPOCO LAS CLASIFICACIONES DE

RIESGO, EVALUACIONES, OTRAS OPINIONES Y PUBLICACIONES DE ICR CONSTITUYEN COMENTARIO ALGUNO SOBRE LA IDONEIDAD DE UNA INVERSIÓN PARA UN INVERSIONISTA

EN PARTICULAR. ICR EMITE SUS CLASIFICACIONES DE RIESGO Y PUBLICA SUS INFORMES EN LA CONFIANZA Y EN EL ENTENDIMIENTO DE QUE CADA INVERSIONISTA LLEVARÁ A

CABO, CON LA DEBIDA DILIGENCIA, SU PROPIO ESTUDIO Y EVALUACIÓN DEL INSTRUMENTO QUE ESTÉ CONSIDERANDO COMPRAR, CONSERVAR O VENDER.

LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO, EVALUACIONES Y OTRAS OPINIONES DE ICR, AL IGUAL QUE LAS PUBLICACIONES DE ICR NO ESTÁN DESTINADAS PARA SU USO POR INVERSIONISTAS

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respecto a pérdidas o daños directos o indemnizatorios causados a cualquier persona o entidad, incluido a modo enunciativo, pero no limitativo, a negligencia (excluido, no obstante,

el fraude, una conducta dolosa o cualquier otro tipo de responsabilidad que, en aras de la claridad, no pueda ser excluida por ley), por parte de ICR o cualquiera de sus directores,

ejecutivos, empleados, agentes, representantes, licenciantes o proveedores, o con respecto a toda contingencia dentro o fuera del control de cualquiera de los anteriores, derivada de

o relacionada con la información aquí contenida o el uso o imposibilidad de uso de tal información.

ICR NO OTORGA NI OFRECE GARANTÍA ALGUNA, EXPRESA O IMPLÍCITA, CON RESPECTO A LA PRECISIÓN, OPORTUNIDAD, EXHAUSTIVIDAD, COMERCIABILIDAD O IDONEIDAD PARA

UN FIN DETERMINADO SOBRE CLASIFICACIONES DE RIESGO Y DEMÁS OPINIONES O INFORMACIÓN ENTREGADA O EFECTUADA POR ESTA EN FORMA ALGUNA.

En cuanto a la certificación de los Modelos de Prevención de Delitos, que es un servicio que ICR presta, ICR declara que ni ésta ni ninguna persona relacionada, ha asesorado en el

diseño o implementación del Modelo de Prevención de Delitos a las personas jurídicas que están siendo certificadas o a una entidad del grupo empresarial al cual ellas pertenecen. Al

mismo tiempo, declara que tampoco forma parte de dicho grupo empresarial. Toda la información contenida en este documento se basa en la información pública presentada a la

Comisión para el Mercado Financiero ("CMF"), a las bolsas de valores, información proporcionada voluntariamente por el emisor y obtenida por ICR de fuentes que estima como

correctas y fiables.

Atendida la posibilidad de errores humanos o mecánicos, así como otros factores, sin embargo, toda la información contenida en este documento se proporciona "TAL COMO ESTÁ"

sin garantía de ningún tipo.

ICR adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza al certificar un Modelo de Prevención de Delitos sea de calidad suficiente y de fuentes que la ICR considera

fiables incluyendo, cuando corresponde, fuentes de información de terceros independientes. No obstante, ICR no es un auditor y no puede en todos los casos verificar o validar de

forma independiente la información recibida en este proceso o en la preparación de su certificación.



1 Fiscalía Nacional Económica 2018, Informe Rol FNE F49-2018 e información proporcionada por A3 Property Investments

2 STR Data, Latin America Market Performance overview

3 Fuente: Elaboración propia con información entregada por la compañía; Metodología ICR industria de rentas inmobiliarias y servicios

4 Indicador Herfindahl-Hirsch promedio calculando la dispersión de ABL e Ingreso geográfica, locataria y de arrendatarios, fórmula a continuación:

𝐼𝐻𝐻𝑇𝐼𝑃𝑂−𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜 = 0,5(𝐼𝐻𝐻𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠−Hab

3+

𝐼𝐻𝐻𝐺𝑒𝑜−𝐻𝑎𝑏

3+

𝐼𝐻𝐻𝐴𝑟𝑟𝑒𝑛−𝐻𝑎𝑏

3) + 0,5(

𝐼𝐻𝐻Activos−𝐼𝑛𝑔

3+

𝐼𝐻𝐻Geo−𝐼𝑛𝑔

3+

𝐼𝐻𝐻𝐴𝑟𝑟𝑒𝑛−𝐼𝑛𝑔

3)

𝑆𝑢𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑜: 𝐼𝐻𝐻𝐴𝑟𝑟𝑒𝑛−𝐻𝑎𝑏 = 100 / 𝑃𝑜𝑟 𝑙𝑎 𝑎𝑙𝑡𝑎 𝑑𝑖𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑐𝑙𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 ℎ𝑜𝑡𝑒𝑙𝑒𝑟𝑜𝑠

5 Deloitte determinó que A3 es la sociedad agente (no toma las decisiones) de estas propiedades, por lo tanto los ingresos de venta hotelera debían ir ajustados a costos y fee.

6 Capex=Compras de propiedad, planta y equipo

7 Capex neto: compras de propiedades, planta y equipo – ventas de propiedades, planta y equipo (estado de flujos de efectivo)

8 Endeudamiento financiero: total de pasivos financieros sobre patrimonio.

9 Deuda financiera neta: total de pasivos financieros menos efectivo y equivalentes al efectivo.

10 Endeudamiento total = Pasivos totales / patrimonio total.

11 Endeudamiento financiero = (Otros pasivos financieros corrientes + otros pasivos financieros no corrientes) / patrimonio total.

12 Endeudamiento financiero neto = (Otros pasivos financieros corrientes + otros pasivos financieros no corrientes – efectivo y equivalentes – otros activos financieros corrientes –

otros activos financieros no corrientes) / patrimonio total.

13 Cobertura de gastos financieros = costos financieros anualizados / EBITDA anualizado.

14 Cobertura de gastos financieros netos = (costos financieros – ingresos financieros, anualizados) / EBITDA anualizado.

15 Razón circulante = activo circulante / pasivo circulante.

16 Capex=Compras de propiedad, planta y equipo

17 A partir del 11 de noviembre de 2018, con la adquisición de Atton Hoteles, cambia la metodología de reconocimiento de ingresos, presentándose ingresos hoteleros neteados

de costos.

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