9293

Commercial Real Estate # 7 (274)

АНАЛИТИКА

В 2015 году ситуация на рынке недвижимости оставалась непростой, хотя, если срав-нивать ее с 2014 годом, можно отметить, что прошедший период позволил компаниям адаптироваться к новым вызовам: снижению покупательной способности населения, девальвации рубля, оттоку капитала, ухудшению доступности заемного финансирова-ния и еще многим другим факторам, которые ограничивают развитие основных сег-ментов рынка недвижимости. В качестве особой характеристики ситуации 2015 года можно отметить высокую степень неопределенности: среднерыночные индикаторы все больше удаляются от реальных значений, чему способствует определение ком-мерческих условий сделок только на уровне индивидуальных переговоров.

В условиях нестабильности и высокой

волатильности важно понимать настроения

девелоперов в отношении развития ситуации

на рынке. Сложившиеся условия в целом требу-

ют более взвешенной стратегии, оценки своих

действий и действий конкурентов. Очевидно,

в условиях кризиса основными факторами

остаются оптимизация затрат и сохранение

прибыли. Мы провели исследование с целью

выяснения ожиданий основных игроков рынка недвижимости Москвы.

В опросе приняли участие 36 компаний, в том числе девелоперы, инве-

сторы, собственники, представители офисного, торгового, складского

и жилого сегментов.

Главный вывод, который сделан в результате исследования, таков:

рынок остается живым и активным, опытные игроки, которые фор-

мируют стратегию поведения в кризисной ситуации, сохраняют

активность и продолжают развитие бизнеса. Позитивным сигналом

является намерение крупнейших игроков рынка принимать участие

в новых проектах: это приоритетное (18%) направление развития

для участников опроса. Еще один немаловажный результат: все-

го лишь 2% опрошенных планируют сокращение деятельности

в России. На фоне нестабильной ситуации на рынке участники

опроса ожидают новых инициатив от государства, благодаря кото-

рым должны быть сформированы прозрачные и стабильные прави-

ла игры в отрасли.

На вопрос о наиболее привлекательных сегментах для инвести-

ций были получены достаточно противоречивые ответы. С одной

стороны, наиболее привлекательными для инвестирования назва-

ны сектор жилой недвижимости, торговых центров и сектор апар-

таментов. С другой стороны, именно в этих сегментах участники

опроса ожидают наиболее значительного падения ставок аренды

и цен продажи в течение ближайших двух лет, а также отмечают

значительное перенасыщение рынка. Тем не менее большинство

опрошенных признали, что наибольший дисбаланс спроса и пред-

ложения наблюдается в сегменте офисной недвижимости. Хотя

данные экспертов говорят об обратном: в 2015 году наибольший

объем инвестиций пришелся именно на офисный сегмент (около

50%). Наименьшее предпочтение с точки зрения потенциальных

инвестиций было отдано складам, гостиницам и объектам уличной

торговли. Среди прочих привлекательных активов отмечаются про-

блемные активы в сегменте коммерческой недвижимости, а также

развлекательные центры. И только один участник опроса отметил,

что в Россию сейчас инвестировать невыгодно.

Анализируя сделки по приобретению объектов недвижимости,

совершенные в 2015 году, мы видим, что наибольший интерес

вызывали активы высокого качества, находящиеся на операци-

онной стадии. Однако мнения участников опроса относительно

инвестиций в объекты, находящиеся на разных стадиях, распреде-

лились практически поровну. Это означает, что инвесторы в прин-

ципе готовы рассматривать и инвестиции в проекты на ранней

стадии, но ожидания по доходности не совпадают с предложениями

на рынке.

Несмотря на негативный макроэкономический фон, ряд участни-

ков рынка ожидают роста ставок аренды. Хотя стоит признать, что

большая часть ответов приходится на утверждения о сохранении

ставок аренды на прежнем уровне. Наиболее стабильная ситуация

на фоне изменения ставок и цен наблюдается в сегментах жилой

и складской недвижимости. Самые негативные ожидания отмечены

в сегменте апартаментов: 40% опрошенных игроков рынка предви-

дят дальнейшее падение ставок. Неожиданный результат получен

в офисном сегменте: 27% ожидают роста ставок в течение двух лет,

хотя многие участники исследования отмечают, что рост начнется

только в 2017 году и будет не выше уровня инфляции.

Жилой сегмент Москвы является одновременно и самым при-

влекательным для инвестиций, и самым перенасыщенным.

Лидеры рынка отметили важность развития городской среды

и инфраструктуры, так как Москва, по мнению участников,

в долгосрочной перспективе останется центром притяжения эко-

номически активного населения страны, поэтому спрос на данный

сегмент еще долго не сократится. Аналитики считают, что спрос

и, как следствие, динамика цен будут определяться возможным

продлением программы субсидирования ипотечных кредитов.

По итогам 2015 года цены продажи в мас-

совом и элитном сегментах оставались при-

близительно на уровне 2014 года, в бизнес-

классе произошла корректировка на 5–7%.

Исходя из соотношения стоимости строи-

тельства и средней цены 1 кв. м, не исклю-

Новая реальность – новые вызовы

Олег Малышев, партнер, руководитель практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, PwC

Направления, на которых девелоперы планируют сосредоточить свою деятельность в 2016–2017 гг.

Участие в новых проектах18%

16%

13%

12%

11%

10%

9%

4%

3%

2%

2%

0%

Оптимизация затрат (операционных расходов)

Сохранение прибыли / доли рынка

Реорганизация внутренних бизнес-процессов

Привлечение новых инвестиций

Рефинансирование кредитов

Интенсивный рост – увеличение прибыли / доли рынка

Инвестиции в зарубежные активы

Приобретение других игроков рынка недвижимости

Сокращение деятельности на российском рынке недвижимости

Первичное размещение акций на рынке

Другое

Наиболее привлекательные для инвестирования в 2016– 2017 гг. и перенасыщенные сегменты недвижимости

Жилье

Торговая недвижимость

Апартаменты

Офисы

Привлекательны для инвестирования

Преобладание предложения над спросом

Склады

Гостиницы

Стрит-ритейл

МФК

32%19%

15%

13%9%

9%

9%9%

9%

9%

7%

7%

6%

5%

25%

18%

Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Олег Малышев

9495

Commercial Real Estate # 7 (274)

АНАЛИТИКА

чено дополнительное снижение цен. Однако жилье остается наи-

более доходным сегментом.

В торговых центрах высок процент договоров в рублях с якор-

ными арендаторами (гипермаркетами), продолжается переход

с фиксированной ставки на процент с товарооборота. Скидки для

рублевых договоров составляют 10–15%. Арендаторам галереи

предлагается валютный коридор с верхним пределом в среднем

в 50 рублей за доллар (срок фиксации зависит от продолжитель-

ности договора).

Складской рынок оказался самым прозрачным в плане коммерче-

ских условий. Переход на рублевые ставки произошел еще в конце

2014 года – начале 2015-го. Ставки аренды снизились на 10–15%,

однако в остальном коммерческие условия остались прежними.

В офисном сегменте около 25–30% девелоперов сохраняют дого-

воры аренды, номинированные в долларах, но по большей части

договоров произошла фиксация курса и/или снижение ставок для

текущих арендаторов. Политика сохранения долларовых договоров

объясняется в том числе наличием заемного валютного финанси-

рования у девелопера: согласно данным опроса, доля заемного

капитала в большинстве случаев составляет около 60–70%. Лишь

малая часть девелоперов не пользуется заемным финансирова-

нием. 7% крупных девелоперов сохраняют долларовые договоры

по официальному курсу ЦБ, обсуждая с арендаторами другие воз-

можные уступки (сокращение долларового эквивалента ставки,

оптимизация площадей).

Эксперт PwC Елена Копанева, партнер, руководитель практики

оказания аудиторских услуг компаниям сектора недвижимости,

отметила, что кредитование компаний сектора недвижимо-

сти не претерпело радикальных изменений за последний год.

«Респонденты подтвердили, что основным источником финан-

сирования (66%) остаются банки, – рассказывает эксперт. – При

этом в 2015 году объем банковского кредитования строительной

отрасли сократился приблизительно на 30%. Доля валютных кре-

дитов составила 8%. Крупнейшими кредиторами остаются рос-

сийские банки: на ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк приходится около

80% кредитов, выданных организациям отрасли строительства.

Большинство девелоперов ожидают, что в 2016– 2017 гг. ставки

финансирования останутся на том же уровне (49%) или сократятся

(34%), и только 17% ожидают роста ставок финансирования».

Опрос показал, что многих участников рынка волнуют изменения

в законодательной сфере. Большинство участников опроса (68%)

были единодушны в том, что в усилении государственного регу-

лирования рынка недвижимости нет необходимости и участникам

рынка необходимо дать большую свободу. При этом 9% ответили,

что регулирование должно быть более качественным и этой цели

можно достичь, привлекая экспертное сообщество к обсуждению

проектов нормативных актов. Только 3% участников опроса посчи-

тали, что сфера недвижимости недостаточно урегулирована и роль

государства должна быть усилена.

Инга Шахназарова, руководитель практики по оказанию услуг

компаниям сферы недвижимости и строительства PwC Legal,

отметила, что есть три вопроса, которые большинство опро-

шенных указали как проблемные. «Во-первых, это нестабильное

и постоянно меняющееся законодательство, – рассказывает экс-

перт. – Иллюстрацией тому явился перечень основных изменений,

которые имели место в прошлом году и ожидаются в текущем. Так,

в частности, в прошлом году вступили в силу масштабные измене-

ния, внесенные в Гражданский и Земельный кодексы, а уже в этом

году есть вероятность принятия Раздела II Гражданского кодекса,

посвященного вещным правам, что, безусловно, повлечет за собой

изменения в Земельном и Градостроительном кодексах в части

регулирования права застройки. С 1 января 2017 года вступит

в силу новый закон “О государственной регистрации недвижимо-

сти”. Вторая тема, которая очень интересовала руководителей

компаний, принявших участие в исследовании, – это вопросы,

связанные с кадастровой стоимостью объектов недвижимости.

Принимаемые на федеральном и региональном уровне норматив-

ные акты и разъяснения высших судебных инстанций (в частности,

изменения, внесенные в закон “Об оценочной деятельности”,

постановление пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня

2015 года, Кодекс административного судопроизводства) не дела-

ют понятным механизм определения кадастровой стоимости

для участников рынка недвижимости, в связи с чем результаты

государственной кадастровой оценки остаются по-прежнему

самыми дискуссионными. Не меньше волнуют участников рынка

недвижимости и вопросы, связанные с формированием социаль-

ной и транспортной инфраструктуры при строительстве жилья.

Вопросы создания инфраструктуры (за редким исключением –

вопросы развития застроенных территорий и комплексного освое-

ния территорий), а также передачи инфраструктуры публичным

образованиям не регулируются федеральным законодательством,

а существуют в режиме “ручного управления” на уровне регионов.

Такой подход представляет собой риск для застройщиков, так как

вероятность изменения правил игры при отсутствии федерального

регулирования очень велика».

Участники исследования также отметили, что существенной

проблемой для рынка является вопрос налоговой нагрузки.

На их взгляд, в сложившейся кризисной ситуации особенно важное

значение имеет предсказуемость и стабильность государственной

налоговой политики.

Екатерина Лазорина, партнер, руководитель налоговой и юриди-

ческой практики PwC в России, прокомментировала ответы участ-

ников исследования на вопросы о налогообложении следующим

образом: «Существенную озабоченность вызывает введение ново-

го порядка налогообложения налогом на имущество на основании

кадастровой стоимости, который вызвал значительный рост нало-

говых затрат для многих игроков рынка. Участники исследования

отмечали, что необходимо обеспечить наличие прозрачного меха-

низма определения такой стоимости и возможность эффективного

диалога с государственными органами в отношении результатов

оценки. Важным вопросом является также применение существую-

щих налоговых льгот по налогу на имущество к разным видам акти-

вов (необходимо упростить механизм налогового администрирова-

ния в этом вопросе).

Кроме того, большое значение имеют вопросы трансфертного

ценообразования, тонкой капитализации и бенефициарной соб-

ственности. Они становятся более актуальны-

ми в связи с появлением нового налогового

законодательства и первой правопримени-

тельной практики, а также с учетом развития

международного законодательства в рамках

мер, направленных на предотвращение раз-

мывания налоговой базы (план BEPS). Эти

направления законодательства являются наи-

более сложными, поэтому можно ожидать,

что применение их на практике будет связано

с высокими рисками и неопределенностью

для налогоплательщиков».

В целом данные, полученные в результате

проведенного опроса, оказались более пози-

тивными, чем можно было ожидать. Рынок

живет и развивается, а основные игроки

настроены довольно оптимистично в отно-

шении дальнейшего развития как самого

рынка, так и своих проектов: половина

участников нашего опроса считает, что через

5 лет мы вернемся на уровень 2013 года

в части ставок аренды и цен продаж. Однако

28% участников исследования полагают, что

изменения рынка будут настолько значитель-

ными, что такой динамики уже не следует

ожидать и нужно привыкать к новой реаль-

ности. *

* Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Тенденции в области изменения арендных ставок/цен реализации в 2016–2017 гг. по сегментам недвижимости

Наиболее сложные аспекты налогообложения для сектора недвижимости

Основные источники финансирования / рефинансированиядевелоперских проектов в 2015–2016 гг.

Жилье

Торговаянедвижимость

Апартаменты

Офисы

Рост

Прежний уровень

Склады

21%

15%

15%

27%27%

26%

11%

10%

10%

7%

5%

37%

37%

38%

40%40%

40%

32%

31%

32%

Спад

Затрудняюсь ответить

37%

29%

10%10%

8%

3%

3%

Банковское инвестиционное кредитование

Облигационные займы за рубежом (евробонды)

Облигационные займы в России

Финансирование не привлекалось

Прочие источники

Прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров

Банковское проектное кредитование

Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC

Правило деофшоризации КИК(контролируемых иностранных компаний)

Расчет налога на имущество

Другое

Трансфертное ценообразование

18%

31%

22%

29%