DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

VERSLAG VERSLAG VERSLAG VERSLAG

Workshop ‘stedelijke economie’Workshop ‘stedelijke economie’Workshop ‘stedelijke economie’Workshop ‘stedelijke economie’

8 december 2015

FIRMA, Vilvoorde

PLENAIRPLENAIRPLENAIRPLENAIR

In het plenaire gedeelte werden drie toelichtingen voorzien

• Schets visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen

René Van der Lecq, projectleider Beleidsplan Ruimte Vlaanderen

• Inzichten onderzoek ‘Segmentatie van werklocaties in Vlaanderen’

Jan Zaman, onderzoeker Ruimte Vlaanderen

• Project Kameleon (Regio Kortrijk)

Bram Tack, coördinator Ruimte & Leefomgeving, Intercommunale Leiedal

Een gebundelde PowerPoint-presentatie van de toelichtingen is te raadplegen op de website van

Ruimte Vlaanderen.

WORKSHOPWORKSHOPWORKSHOPWORKSHOP

De workshop werd georganiseerd rond drie specifieke werklocaties, die elk aan een aparte tafel

werden besproken:

• Werklocatie 1: nijverheidsgebied Harelbeke-Stasegem (Harelbeke)

• Werklocatie 2: zone Buda (Vilvoorde)

• Werklocatie 3: campus Arenberg (Leuven)

De drie locaties werden eerst mondeling toegelicht aan de hand van een aantal foto’s van de

locatie, zodat de deelnemers een beeld kregen over hoe de locatie er uit ziet en welke

problematieken er ongeveer spelen.

De insteek voor het gesprek aan de tafels waren volgende twee vragen.

• Gewenste ontwikkelingsrichting voor de locatie: wat (meer verweven of net meer

monofunctioneel wonen of werken) en hoe (welke instrumenten,…)?

• Omgevingskwaliteit voor deze locatie: wat zijn de te borgen/te ontwikkelen kwaliteiten?

In de discussie werden tussen de twee vragen heen-en-weer gesprongen en afhankelijk van de

kennis en expertise van de discussianten aan de tafel werd er meer op de ene dan wel op de

andere vraag ingegaan. Voor het verslag werd dan ook gekozen om de voornaamste

opmerkingen op te sommen naargelang ze aan bod kwamen in het debat en niet op te delen

onder de twee vragen.

2

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘nijverheidsgebied nijverheidsgebied nijverheidsgebied nijverheidsgebied HarelbekeHarelbekeHarelbekeHarelbeke----Stasegem’Stasegem’Stasegem’Stasegem’

Verweving op deze locatie lijkt evident, gelet op de ligging tegen woningen: vraag of is dat zo

evident is? Moet dit wel en kan dit wel?

• Voor de locatie is volgens de deelnemers eerder de ontwikkeling richting

(mono)functioneel bedrijventerrein interessant. Het terrein is een gemengd terrein met

productie, logistiek gebonden aan deze productie en logistiek niet gekoppeld aan de

productie. Behoud van productie is belangrijk. Een aantal kleinere kavels zouden – in

overgang wonen/bedrijven – detailhandel met hoge dichtheden kunnen huisvesten als

intermediaire zone: een verdeling in schillen die een zachtere overgang maken.

• Wat met bestaande detailhandel binnen het terrein die niet in de monofunctionele

toekomst passen? Verhuizen naar meer stedelijke locaties? Die evolutie kost tijd en

maatwerk. Het is enerzijds een financieel verhaal (bouwmogelijkheden op de locatie is

het ‘pensioen’ van de kleine zelfstandig, hiervoor compenseren). Anderzijds ook via

andere mogelijkheden, misschien door eigendom en gebruiksrecht los te koppelen om zo

uitdoving te vergemakkelijken?

3

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

• Bedrijven evolueren snel, bv milieuhinder kan sneller beperkt worden. Sommige bedrijven

nu makkelijker te verweven. Echter ook omgekeerde bewegingen. De ideale werklocaties

hebben daarom vanuit het oogpunt van bedrijven geen voorschriften, zodat voldoende

flexibel kan worden omgesprongen met nieuwe evoluties en er zo zekerheid aan de

onderneming kan worden geboden dat locatie met evoluties om kan.

o Bv evolutie van een drukkerij: de klassieke drukkerij was door trillingen, opslag

schadelijke stoffen, mobiliteit (kranten, logistiek) moeilijk verweefbaar.

Technische evoluties maakten ze makkelijker verweefbaar. Echter, de meest

recente evoluties naar 3D-printing maakt dat drukkerijen nu terug naar grotere

machines gaan en terug moeilijker verweefbaar worden.

• De locatie is trimodaal ontsloten, maar slechts enkele bedrijven maken gebruik van spoor

en water. Verder is er ook de problematiek van water en spoor als concurrenten. Aantal

plekken goed ontsloten per wagen. Logistiek/transport is op deze locatie goed: potentie

voor transportgerichte bedrijvigheid.

• De vraag naar menging met wonen is gekoppeld aan milieu-wetgeving. Bij beoordeling

van het toelaten van een woning nabij een bedrijf worden geen afstanden tot bedrijven

met milieuvergunning gerespecteerd. Bij de aanvraag van een nieuwe milieuvergunning

(na verval) worden die woningen wel maatgevend voor toepassing van afstandsregels in

VLAREM. Indien wonen op bedrijventerrein wordt toegelaten, moeten er andere regels

gehanteerd worden bij miliuvergunning.

• Welke ‘nevenfuncties’ kunnen op deze locatie?

o Zonnepanelen, serres op daken. Kijken of ook windturbines geplaatst kunnen

worden op het eerder reeds monofunctioneel ontwikkelde bestaande

bedrijventerrein. Maar wat met verweving wonen-werken? Extra woningen op

het bestaande bedrijventerrein hypothekeert de plaatsing van windturbines.

Mentaliteitswijziging nodig: woonfuncties in dergelijke gebieden moet niet gezien

worden als ‘puur wonen’, er moet de mogelijkheid zijn om wél woningen te

voorzien in combinatie met windturbines, met bewoners die bewust kiezen voor

deze locatie waarvoor de combinatie wettelijk mogelijk wordt.

o Koppelen van technische school/opleidingcentra aan lokale bedrijvigheid.

Productie-activiteiten bieden kans voor koppeling met opleidingscentrum. Alleen

met echte relaties tussen opleiding en stage is opleidingscentrum zinvol. Vraag is

of een “school” op deze locatie kan wegens mobiliteitsprofiel (want niet al te

best ontsloten voor OV).

o Waterzuivering, veiligheid, afvalophaaling.

o Koude en warmtestromen uitwisselen interessant, maar belangrijk om die ook te

blijven koppelen

• In omgevingskwaliteit is ook mobiliteit op de locatie belangrijk:

o Afstemmen en scheiden mobiliteit: zorgen dat elk type verkeer efficiënt én veilig

kan. Duidelijk splitsing voorzien met gevaarlijk verkeer: geen vrachtwagens in

woonwijken, bepaalde straten enkel voor auto’s, op andere locaties fietsverkeer,

voetgangers.

4

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

o Ook voor werknemers: rekening houden met wijze waarop werk georganiseerd is.

Niet enkel OV op ‘gewone’ uren, ook shuttlediensten die afgestemd zijn op

verschillende shiften.

o Zorgen dat er geen kasseiwegen zijn omwille van het geluid!

o Publiek domein aanpassen aan logistieke functie, zorgen voor

‘manoeuvreerruimte’. Nu problematiek 2 shiftensysteem: vrachtwagens die niet

gelost kunnen na beëindiging van de laatste shift moeten een locatie hebben om

te parkeren, anders doen ze het ‘ongepland’ in de berm, in de wijk,… En hierbij

ook nadenken over bijkomende faciliteiten (bv overnachting voor truckers): kan

invulling zijn van intermediaire zone tussen functionele bedrijvigheid en wonen.

o Complementariteit van eventuele voorzieningen op rand bedrijventerreinen /

woonwijk. Misschien heeft de woonwijk een soort centrum waar al

voorzieningen zijn. Misschien is een voorziening wel mogelijk als wonen en

bedrijvigheid samen het cliënteel vormen.

5

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘zone Buda’zone Buda’zone Buda’zone Buda’

Gezien de titel ‘stedelijke economie’ verwachtten de deelnemers een workshop over verweving

van economische functies in een woonomgeving. De oefening op deze locatie doelt op het

omgekeerde, nl. het verweven van wonen in een omgeving waar economie domineert.

Opmerking is dat het moeilijk is om geschikte locaties voor economische activiteiten in

woongebieden te vinden. Ruimte voor grootschalige bedrijvigheid staat onder druk. Hoe

vermijden we het moeten aansnijden van nieuwe greenfields?

• Op deze locatie ziet men in de toekomst vooral verhoging van bedrijvigheid. Het

industriegebied is nu onderbenut. De locatie is geschikt om bedrijven uit woongebieden

van Vilvoorde te herlokaliseren waarbij de huidige situatie te problematisch is (vnl.

omwille van mobiliteit).

• Intensiveren en verweven kan zolang de ruimte (m³) voor economische activiteiten

behouden blijft. (Eigen zwarte vlaggen te vermijden door af te stappen van

monofunctioneel ruimtegebruik.).

• Mogelijke aanpak voor verlies m³ aan economische ruimte:

1) De bestaande economische ruimte dient vrijwaart te worden.

6

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

2) Reactiveren van bedrijventerreinen die onderbenut zijn

3) Compensatie voorzien voor bedrijven die niet langer verweefbaar zijn in een

woonomgeving.

• Is een bedrijf niet langer verweefbaar in een woonkern dan moet de voorkeur gaan naar

een andere economische invulling van het achtergelaten gebouw (bv. kleine starters). Er

moet worden opgelet met tijdelijk gebruik van bedrijfsgebouwen voor andere functies

want indien dit succesvol is, wordt het vaak als ‘verworvenheid’ ervaren.

• Verwevenheid met wonen is er nu al maar ook grote stedelijke voorzieningen kunnen

hier gecombineerd worden met de huidige economische activiteiten zoals sport-events,

een concertzaal,…. Naar mobiliteit toe werkt dit complementair. Ook ondersteunende

voorzieningen en complementaire voorzieningen zijn nuttig in dit gebied maar het

huidige juridische kader werkt dit tegen.

• Meer doen met de restruimte in deze zone door deze in te zetten voor groen en

recreatie.

• De bouwtypologie van Buda is een ‘passe-partout’ voor bedrijvigheid: de meeste

economische functies kunnen in de gebouwen worden ingepast.

• Economische activiteiten zijn als functie minder stabiel dan wonen. Er is weinig controle

op een toekomstig bedrijf dat in een gebouw intrekt. Er moet meer rekening worden

gehouden met het ritme van economische activiteiten. Het ritme van handel en wonen

past beter samen dan wanneer er in shiften gewerkt wordt.

• Er moet worden gewerkt aan tolerantieverhoging tov economische activiteiten. De

overheid moet garantie kunnen bieden.

• De weg van de minste weerstand moet uitgeschakeld worden. Dit kan door het duurder

maken van gronden daar waar ontwikkeling niet gewenst is.

• Er is nood aan strengere ruimtelijke instrumenten voor behoud van m³ voor economie

en voor heractivatie. Voorbeelden van instrumenten die werden gegeven zijn:

o Behoud van m³ voor bedrijvigheid en verhogen van sociale controle kan door

wonen toe te laten bovenop een ‘economische plint’ (gelijkvloers).

o Wettelijke verplichting tot beheer:::: een beheerplan is nodig om verloedering tegen

te gaan en reactivatie te sturen. Door de versnipperde eigendomsstructuur moet

dit op regionaal niveau aangepakt worden en hierbij is één overkoepelende visie

belangrijk. Alle eigenaars worden verplicht om in te stappen in dit beheerplan om

aanspraak te kunnen maken op subsidies, anders is er terugkooprecht van de

stad.

o Bedrijventerrein management: eigenaars van panden en bedrijven inspireren en

aanzetten tot acties door te laten zien wat de potenties zijn.

o De investeringskost is te hoog voor economische activiteiten in

woonomgevingen: grond is duurder, de constructiekost,… Een fiscaal instrument

kan de investeringskosten voor hoger ruimtelijk rendement verlichten door

taxbreaks te spreiden over 28 jaar.

7

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

o Leegstandsheffing inzetten als dreigement (vb. MEST in Mechelen). Voorstel om,

indien leegstandstaks niet betaald wordt, gebouwen gelegen op strategische

locaties op termijn door de overheid in beslag te laten nemen.

o Immokantoor zoals Bizlocator voor dit gebied waarbij aanbod van overheden en

private markt op 1 platform terug te vinden zijn.

o Allianties aangaan met grote privé-ontwikkelaars (90% Brussel-Halle-Vilvoorde is

eigendom private sector)

o Verhandelbare ontwikkelingsrechten

o Systeem van een grondenbank om grote projecten te realiseren (eigendom

inbrengen in project om nadien aandeelhouder te zijn)

8

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘Werklocatie ‘campuscampuscampuscampus Arenberg’Arenberg’Arenberg’Arenberg’

Uitgangspunt voor deze locatie is dat de link tussen het wetenschapspark en Arenberg ruimtelijk

veel duidelijker moet zijn: er is nu geen enkele achterliggende weg tussen beiden. Voor invulling

van de locatie vinden de deelnemers het vooral belangrijk om rekening te houden met de

loopbaan of levenscyclus van een bedrijf.

• Arenberg moet gezien worden als een stap in de ‘loopbaan’ van een bedrijf: eerst heb je

een start-up (die meestal ontstaat in een stedelijke context) en wanneer het bedrijf meer

plaats nodig heeft, verhuist het naar een andere locatie waar er meer ruimte is en waar

eventueel ook hinderlijke (productieve) activiteiten kunnen plaatsvinden. Op de campus

moeten meer mogelijkheden komen voor starters. Wanneer ze groter worden, kunnen ze

verhuizen naar grotere locatie. Bv meer co-working plaatsen in Bondgenotenlaan en dan

wanneer bedrijf groeit verhuizen naar grotere, andere locatie.

• Op de site kan verweving zeker, maar dan vooral met stedelijke voorzieningen die

ontmoetingen mogelijke maken (koffiebars, plaatsen waar je samen kunt werken,…).

Wonen is niet noodzakelijk de beoogde verweving (residentialisering werkt druk uit op

economische activiteiten)

9

DEPARTEMENT RUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDERENRUIMTE VLAANDEREN www.ruimtevlaanderen.be

• Er is discussie of het niet beter is te focussen op een concentratie van economische

activiteiten in de kernen ipv stedelijke activiteiten naar economische sites te halen.

Hierbij werd een groot onderscheid gemaakt tussen hinderlijke en niet-hinderlijke

activiteiten. Niet hinderlijke activiteiten kunnen gerust in stedelijke omgevingen,

hinderlijke activiteiten best naar locatie buiten stad. Hierbij moet de VLAREM-hinder

misschien bekeken worden zoals dat in Brussel gebeurd, met name aan de hand van een

receptorbenadering (je kijkt hoeveel hinder je hebt in de slaapkamer).

• Nood aan flexibele invulling van bestemmingen. Bv meer gedacht vanuit oppervlakte van bedrijfsgebouwen die behouden blijft, de exacte locatie van de gebouwen doet er dan niet erg toe). Meer denken vanuit verdichten van structuren, waarbij er meer gestapeld wordt

• Een goed uitgebouwde OV-halte naar het centrum en het station zouden een meerwaarde zijn.

• Voorbeelden van mogelijke instrumenen zijn:

o Instrument dat kosten en baten in kaart brengt: wat zijn de kosten en baten van

in de stad te trekken of er buiten. Een belangrijk aspect hierbij is hinder/niet

hinder van activiteiten. Vandaag zijn er minder activiteiten die voor hinder

zorgen (tov vroeger). Wel is er nog het mogelijke hinder die ontstaat door

mobiliteit en zwaar verkeer. Maar ook de hinder door zwaar verkeer kan

aangepakt worden door vb. een aparte toegangsweg te voorzien op de site.

o Het fiscale luik is erg belangrijk en moet op een grotere, regionale schaal bekeken

worden. Er kan bv gekozen worden om op een aantal bedrijventerreinen meer

toe te laten, maar dan moet er natuurlijk een systeem van verevening komen tov

van bedrijventerreinen die minder krijgen (uitwerking van een soort planbaten/ -

schade).

o Het belangrijkste voor een ondernemer is rechtszekerheid (maw dat hij niet eruit

wordt geduwd door omwonenden). Internationale investeerders kunnen

aangetrokken worden als die zekerheid gegeven wordt.

o Er is een voorstel om aan ‘ruimteneutraal’ te werken door tegen 2030 0% aan

extra bebouwde oppervlakte toe te laten (dus geen nieuwe woonzones of

bedrijvenzones). Er bestaat geen twijfel dat dit een grotere verandering op de

markt zal hebben.

o Segmentatie binnen het terrein is ook erg belangrijk (bedrijven die veel fietsers

hebben, kunnen vb. dieper op terrein zitten). Hierbij komen we ook aan het

belang van beheer van de sites en kennis van wat de bestaande toestand is.