vacant property, Tax Increment Financing, and What's...
Transcript of vacant property, Tax Increment Financing, and What's...
Vacant Properties, Tax Increment Financing, and What’s Working Now
����������������� ����������������������������
�������������� �������� � ����
��������� ������� � ������ ����������� ������� � ������ �
Redevelopment Economics
� ��������� ����������������������������������������������������� ���� ��� �!�����
� ����������� ������� ����� ���������"� ��!�#$������%
� "�����& '������������#���(%� � ��)���������������"� ��!������������� *������ ���)���� )�������"� ��!��� � ������������������
� + ���" ���������������,*����������� ���))������� ��) ���!��-��� ��� � ��)�����* ���� �
TIF Basics
������������ �������������� ��������� ��� ���������������������� �!�"���������"
Project TIFs and Area TIFs
� �� .��������� ��������������������� .�������!��������� ����
� ������������������������������������������������� ����� ���� ��!��' ��������� )����������� .���
� �����������)� �������,���������������
� ������������������������!��� ���� )������������� ������
� ���������/� +����������������������� �������������������,��������� ������ ������������������� .����
� ����������������)� �0� "�������������������� �����������
� 1���'����2������� �����
� 3��������������� �������� ���������� ��,��'����2������������������
� $ ��� )���������4���,��,� �,� 5
TIF Trends – Bond Market
����
� 67�7�'�� ���������������
� + ���� ���������� �89:
� ���������������/ ;�/;< :
� 3�'��� ����������� �/ =�>
����
� +�����!���6=�'�� �����������
� + ���� ������, 79,;9:
� ���������������/ ?@:
� 3�'��� ����������� �/ =�7�
� � ��)������ .�����/ ������ �����))�����
TIF Trends - Bond Market
TIF and Land Preparation –The TIF-Brownfields Mismatch
� ������A���������B� ������C /�������������������� �������� ����)� ��D���������
� 1��� )�)���������'�������������� �4��'�����)�����������5
� ������)�� ��������� )�)�����) �����������A����!��' ��������'��
� ����'����������)�������������
New Tools and Alternatives to Bond Market Financing
� ����� �'��������!��� �����( ���' ����#�!�)������'����'��� �����������%
� *��������!����������/ �E+ ������'�,+�����, ),*������
� �������!�� ���������� ������������������0� E13�=9?
� ���� � ��)�����+�
� ������ ������������������
� ���,��,� �,�
Atlantic Station TIFTIF for Large-scale New Urbanist Projects
� 6=;F���� �� )�6>79���� �����
� ���'�������679���� ��������
� ���������6G�'�� ������������
� ��"�" '�������������� ��������)� ����H�����)��������
� 3��������I$��������� �
� ;�����H�)�� ))���
� 7�999�31C�
� >�����H�)�������
� =�999�! ������
� ==������� ���������
Project TIF - Atlantic Station TIF for Mega-brownfields Projects
Sources and uses for phase I infrastructure and site prep
Item Amount Source
Roads and Utilities $30,000,000 TAD
Environmental Remediation
$25,000,000 TAD
Capping (Environmental) $25,000,000 TAD
Right-of-way $50,000,000 Developer
Parking $30,000,000 TAD
Bridge $50,000,000 State/Fed
Total Phase I $210,000,000(TIF total - $110 million)
Georgia TIF and Brownfields
� ����� ���� ��3��������0
� �����4������ ������� ����5 � ��.������)�����������
� ������� ���������� ��/ ���� �����������! ������
� � ��)����
� "��� ))�����!�����������'������� ����� �
Area TIF and Pay-As-You-Go Dallas, Skillman District
Area TIF – Dallas, Skillman District
+�A��E��!������ ���*�����D�J3��� .����
� J'.������0������) ��������� ���'��D�J3D�����������������
� ���,��,� �,�
� 6?79�999����������������)� �0� ?����� �������� .������D�� �������'����
� �� ������������� ��!�
� ����������� ���������! ���������
Area TIF – Dallas, Skillman District
Skillman Corridor TIF DistrictProjected Increment Revenue to Retire TIF Fund Obligations
Category TIF Budget* Allocated Balance
Skillman/Walnut Hill TOD Town Center: remediation, demolition, infrastructure, land acquisition, and park/plaza.
$38,218,351 $23,000,000 $15,218,351
Other Skillman Corridor Improvements: remediation, demolition, infrastructure, land acquisition, and park/plaza.
$45,488,422 $0 $45,488,422
Relocation Assistance/Student Retention $1,000,000 $0 $1,000,000
School Facility Improvements $5,000,000 $0 $5,000,000
Administration and implementation $5,123,394 $93,006 $5,030,388
Total Project Costs $94,830,168 $23,093,006 $71,737,162
Matching TIF w/ HUD 108 and EPA RLF – Des Moines
� 3��$ �����"���C��+�������#����� ����K���%����0� 6=F���� ��E13�=9?�) �������'��������)�����������
� 6=���� ������ � ��)������� �����+ ��������) ����������
� ��A�� ��) �����0=� 6>�8���� ������������������)� ����.������������������
>� 3��� �������������
� -���$��A��������*������
6>>9���� �������,������ .���
� 7GL�� ��! ���D�� �� �������
� FG9�999��)� ))���D�����������
� =GL�999��)�)��������
TIF - HUD 108Baltimore’s Gateway South
Before
After
2006 business park plan 2010 slots and nightclub plan –Celebration Plaza
TIF - HUD 108Baltimore’s Gateway South
� 1�)� ����������������/ ����������'����������������#6=?���� �%
� E13�=9?�, ��������� ���) ��7������
� ���������/ �������������������������������*3 "
Alternatives to Bond Market TIF Financing – Heer’s Department Store, Springfield, Mo
� ������������� .����)���������/ 6==���� ���E������� ��>>9� ������������
� 6L���� ������� �����!������ 6>����*���� ��
� 6=���������� ��
� 1����=99:� )��� ����������������79:� )�����������������
� �������/ =7������
� )�����������������������������������������A�����
State Revenues in TIF - Kentucky
Lexington, Distillery District
3��������3�������� >7,���������������3�������
� 6=FF���� ��$�����1��
� 6G;���� ������)� ������������+ �������������������!��4$�����1�������� ��������� ��!������������ ����5
� ��!������=�?���'��� �����������
KentuckyState Revenues in the TIF
�� ������� )������,�������������
� ������������ .�����/ ����6>99���� ��/ �� �����'��) ��������$ ���J'����� ��'��A���
� $�����1�������� ��������� ��!����1�'���������/ ����6>9���� �
� �!�/ �����������D�� �� ����!���>9:������
� $����'���� .������� �!������� �������)����������� � ����������� �������
� J�!�����������!������������������������� ��������������� .����0� $��� ����#���� �79:� )����������� ��������%
� ��������#�����)�������!� ������A�%
� M�����
� ���������
� * ���
Pennsylvania TIF Guarantee Program
�������������� �������������������������������
� 6=99���� ��)���N
� �������������������� �67���� ��) ���� .������ ����������D��������� ��!������� � �������� ������ '.�������N
� ��� �����) ��'� ��)���������N
� "����������������������������!��������N
� � ����)������������������������� ��
Pennsylvania TIF Guarantee Program
� 3 ��� ������������
� E�����'���D���2���*�����
� - ��!�I�������D+ ��������� ��������
� $���+�'�� �DK��!���� �����A�
� ����������3��� �����,�����+���
� ���!����* ������ ��������
� � ��)�����
� �����K��������������2��� �
Connecticut –State Loan and Guarantee
�������������������������������������� ����!����"
� 679���� ���� � �������� ������' ���)���
� ����������������� �6=9���� ��� ����� ����) ����������� �����������������'����� �� �����������������������������
� ��2�� )��!����������A���� ��!���� .�������������������������
� ��������A����!�����A��!����!���� .�������� �����) ���
Michigan – State Loans Work with Local TIF
���������������������� ��� 6F9,��� ������������D���������������� ������ )���) ���������������
� ��6>,��� ���������)��������'�� 6=,��� �������������� 6=,��� �������� ���� �'�������'��A��!� ��!� �����N
!�"�����# $��%������&�'��� ��� (����)*�"������&� � ���������������� �)������������������������N� + ��������������� � ��)���������� ���������! ������N� �� ��������� �����+ ���
� ����'��������/ � ����������) ��7�����������>:���������������
Minnesota – Reduction of Base for Cleanup Costs
!����&����# ��+����*&�,*�&�����,*�-��&����&
� � ������������ ��� ����� �'�����������)� ���!��'���N
� + ������'������������� ������������N
� �������� ��� ��������!�����!�������� ������� ������
Contact Info
���������
����� �������� � ����
��������� ������� � ������ �
���������� ������� � ������ �