vacant property, Tax Increment Financing, and What's...

27
Vacant Properties, Tax Increment Financing, and What’s Working Now

Transcript of vacant property, Tax Increment Financing, and What's...

Page 1: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Vacant Properties, Tax Increment Financing, and What’s Working Now

����������������� ����������������������������

�������������� �������� � ����

��������� ������� � ������ ����������� ������� � ������ �

Page 2: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Redevelopment Economics

� ��������� ����������������������������������������������������� ���� ��� �!�����

� ����������� ������� ����� ���������"� ��!�#$������%

� "�����& '������������#���(%� � ��)���������������"� ��!������������� *������ ���)���� )�������"� ��!��� � ������������������

� + ���" ���������������,*����������� ���))������� ��) ���!��-��� ��� � ��)�����* ���� �

Page 3: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF Basics

������������ �������������� ��������� ��� ���������������������� �!�"���������"

Page 4: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Project TIFs and Area TIFs

� �� .��������� ��������������������� .�������!��������� ����

� ������������������������������������������������� ����� ���� ��!��' ��������� )����������� .���

� �����������)� �������,���������������

� ������������������������!��� ���� )������������� ������

� ���������/� +����������������������� �������������������,��������� ������ ������������������� .����

� ����������������)� �0� "�������������������� �����������

� 1���'����2������� �����

� 3��������������� �������� ���������� ��,��'����2������������������

� $ ��� )���������4���,��,� �,� 5

Page 5: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF Trends – Bond Market

����

� 67�7�'�� ���������������

� + ���� ���������� �89:

� ���������������/ ;�/;< :

� 3�'��� ����������� �/ =�>

����

� +�����!���6=�'�� �����������

� + ���� ������, 79,;9:

� ���������������/ ?@:

� 3�'��� ����������� �/ =�7�

� � ��)������ .�����/ ������ �����))�����

Page 6: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF Trends - Bond Market

Page 7: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF and Land Preparation –The TIF-Brownfields Mismatch

� ������A���������B� ������C /�������������������� �������� ����)� ��D���������

� 1��� )�)���������'�������������� �4��'�����)�����������5

� ������)�� ��������� )�)�����) �����������A����!��' ��������'��

� ����'����������)�������������

Page 8: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

New Tools and Alternatives to Bond Market Financing

� ����� �'��������!��� �����( ���' ����#�!�)������'����'��� �����������%

� *��������!����������/ �E+ ������'�,+�����, ),*������

� �������!�� ���������� ������������������0� E13�=9?

� ���� � ��)�����+�

� ������ ������������������

� ���,��,� �,�

Page 9: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Atlantic Station TIFTIF for Large-scale New Urbanist Projects

� 6=;F���� �� )�6>79���� �����

� ���'�������679���� ��������

� ���������6G�'�� ������������

� ��"�" '�������������� ��������)� ����H�����)��������

� 3��������I$��������� �

� ;�����H�)�� ))���

� 7�999�31C�

� >�����H�)�������

� =�999�! ������

� ==������� ���������

Page 10: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Project TIF - Atlantic Station TIF for Mega-brownfields Projects

Sources and uses for phase I infrastructure and site prep

Item Amount Source

Roads and Utilities $30,000,000 TAD

Environmental Remediation

$25,000,000 TAD

Capping (Environmental) $25,000,000 TAD

Right-of-way $50,000,000 Developer

Parking $30,000,000 TAD

Bridge $50,000,000 State/Fed

Total Phase I $210,000,000(TIF total - $110 million)

Page 11: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Georgia TIF and Brownfields

� ����� ���� ��3��������0

� �����4������ ������� ����5 � ��.������)�����������

� ������� ���������� ��/ ���� �����������! ������

� � ��)����

� "��� ))�����!�����������'������� ����� �

Page 12: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Area TIF and Pay-As-You-Go Dallas, Skillman District

Page 13: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Area TIF – Dallas, Skillman District

+�A��E��!������ ���*�����D�J3��� .����

� J'.������0������) ��������� ���'��D�J3D�����������������

� ���,��,� �,�

� 6?79�999����������������)� �0� ?����� �������� .������D�� �������'����

� �� ������������� ��!�

� ����������� ���������! ���������

Page 14: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Area TIF – Dallas, Skillman District

Skillman Corridor TIF DistrictProjected Increment Revenue to Retire TIF Fund Obligations

Category TIF Budget* Allocated Balance

Skillman/Walnut Hill TOD Town Center: remediation, demolition, infrastructure, land acquisition, and park/plaza.

$38,218,351 $23,000,000 $15,218,351

Other Skillman Corridor Improvements: remediation, demolition, infrastructure, land acquisition, and park/plaza.

$45,488,422 $0 $45,488,422

Relocation Assistance/Student Retention $1,000,000 $0 $1,000,000

School Facility Improvements $5,000,000 $0 $5,000,000

Administration and implementation $5,123,394 $93,006 $5,030,388

Total Project Costs $94,830,168 $23,093,006 $71,737,162

Page 15: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Matching TIF w/ HUD 108 and EPA RLF – Des Moines

� 3��$ �����"���C��+�������#����� ����K���%����0� 6=F���� ��E13�=9?�) �������'��������)�����������

� 6=���� ������ � ��)������� �����+ ��������) ����������

� ��A�� ��) �����0=� 6>�8���� ������������������)� ����.������������������

>� 3��� �������������

� -���$��A��������*������

6>>9���� �������,������ .���

� 7GL�� ��! ���D�� �� �������

� FG9�999��)� ))���D�����������

� =GL�999��)�)��������

Page 16: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF - HUD 108Baltimore’s Gateway South

Before

After

2006 business park plan 2010 slots and nightclub plan –Celebration Plaza

Page 17: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

TIF - HUD 108Baltimore’s Gateway South

� 1�)� ����������������/ ����������'����������������#6=?���� �%

� E13�=9?�, ��������� ���) ��7������

� ���������/ �������������������������������*3 "

Page 18: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Alternatives to Bond Market TIF Financing – Heer’s Department Store, Springfield, Mo

� ������������� .����)���������/ 6==���� ���E������� ��>>9� ������������

� 6L���� ������� �����!������ 6>����*���� ��

� 6=���������� ��

� 1����=99:� )��� ����������������79:� )�����������������

� �������/ =7������

� )�����������������������������������������A�����

Page 19: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

State Revenues in TIF - Kentucky

Lexington, Distillery District

3��������3�������� >7,���������������3�������

� 6=FF���� ��$�����1��

� 6G;���� ������)� ������������+ �������������������!��4$�����1�������� ��������� ��!������������ ����5

� ��!������=�?���'��� �����������

Page 20: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

KentuckyState Revenues in the TIF

�� ������� )������,�������������

� ������������ .�����/ ����6>99���� ��/ �� �����'��) ��������$ ���J'����� ��'��A���

� $�����1�������� ��������� ��!����1�'���������/ ����6>9���� �

� �!�/ �����������D�� �� ����!���>9:������

� $����'���� .������� �!������� �������)����������� � ����������� �������

� J�!�����������!������������������������� ��������������� .����0� $��� ����#���� �79:� )����������� ��������%

� ��������#�����)�������!� ������A�%

� M�����

� ���������

� * ���

Page 21: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Pennsylvania TIF Guarantee Program

�������������� �������������������������������

� 6=99���� ��)���N

� �������������������� �67���� ��) ���� .������ ����������D��������� ��!������� � �������� ������ '.�������N

� ��� �����) ��'� ��)���������N

� "����������������������������!��������N

� � ����)������������������������� ��

Page 22: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint
Page 23: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Pennsylvania TIF Guarantee Program

� 3 ��� ������������

� E�����'���D���2���*�����

� - ��!�I�������D+ ��������� ��������

� $���+�'�� �DK��!���� �����A�

� ����������3��� �����,�����+���

� ���!����* ������ ��������

� � ��)�����

� �����K��������������2��� �

Page 24: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Connecticut –State Loan and Guarantee

�������������������������������������� ����!����"

� 679���� ���� � �������� ������' ���)���

� ����������������� �6=9���� ��� ����� ����) ����������� �����������������'����� �� �����������������������������

� ��2�� )��!����������A���� ��!���� .�������������������������

� ��������A����!�����A��!����!���� .�������� �����) ���

Page 25: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Michigan – State Loans Work with Local TIF

���������������������� ��� 6F9,��� ������������D���������������� ������ )���) ���������������

� ��6>,��� ���������)��������'�� 6=,��� �������������� 6=,��� �������� ���� �'�������'��A��!� ��!� �����N

!�"�����# $��%������&�'��� ��� (����)*�"������&� � ���������������� �)������������������������N� + ��������������� � ��)���������� ���������! ������N� �� ��������� �����+ ���

� ����'��������/ � ����������) ��7�����������>:���������������

Page 26: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Minnesota – Reduction of Base for Cleanup Costs

!����&����# ��+����*&�,*�&�����,*�-��&����&

� � ������������ ��� ����� �'�����������)� ���!��'���N

� + ������'������������� ������������N

� �������� ��� ��������!�����!�������� ������� ������

Page 27: vacant property, Tax Increment Financing, and What's ...redevelopmenteconomics.com/yahoo_site_admin/assets/... · Connecticut – State Loan and Guarantee ... Microsoft PowerPoint

Contact Info

���������

����� �������� � ����

��������� ������� � ������ �

���������� ������� � ������ �