, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. - /k ^ -2019 - SUNARP-TR-LLima,

HILDA CARQUIN RAMIREZN° 1616679 del 19/7/2018.H.T.D. N° 83070 del 17/10/2018.Predios de Lima.Compraventa.

1 8 ENE. 2019APELANTE TiTULO RECURSO REGISTRO ACTO SUMILLAPODER SUJETO A CONDICION SUSPENSIVA‘Es valido el ejercicio de poder sujeto a condicion suspensiva, siempre que se

r^^credite el cumplimento de la misma, ya que de ella depende el surgimiento y iicacia del contrato celebrado”.|Ura. S\a ?

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita la inscripcion del contrato de compraventa contenido en la escritura publica del 10/7/2018 otorgada ante el notario de Lima Aurelio Alfonso Diaz Rodriguez, respecto del departamento 405 - cuarto piso ubicado en el jiron Lloque Yupanqui N° 931, distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima inscrito en la partida N° 40694986 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentacion:- Parte notarial de la escritura publica del contrato de compraventa

otorgada ante el notario de Lima Aurelio Alfonso Diaz Rodriguez.

En el reingreso del 28/9/2018:- Escrito de subsanacion de fecha 26/9/2018- Certificado de Inscripcion N° 0009222494-18-RENIEC expedido el

27/10/2018 por certificador de la Jefatura Regional de Lima Manuel Rafael Martin Aguilar Giannotti.

- Copia legalizada del contrato de compraventa celebrado entre Jose Antonio Nunez del Arco Williams y Fausto Antonio Pazos Cisneros, expedida por notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el 27/9/2018.

Forma tambien parte del titulo:- Escrito recibido el 28/12/2018 suscrito por Misael Lijarza Carrillo y

Fausto Antonio Pazos Cisneros.

DECISION IMPUGNADA

La registradora publica del Registro de Predios de Lima Gloria Beatriz Brush Lopez del Solar observe el titulo en los siguientes terminos:

"Reingresado el titulo subsiste observacion por lo siguiente:- Por otro lado se reitera el punto 1 de la esquela de fecha 26.07.2018, precisando que la compraventa realizada por Jose Antonio Nunez del Arco Williams a traves de su representante, debera cehirse al contenido de la clausula segunda del poder inscrito en la partida 13579674 del registro de personas naturales: "asimismo el poderdante otorga poder a favor del apoderado para que una vez inscrito el

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dominio a su favor... el apoderado pueda transferir a terceros o as! mismo a tltulo gratuito u oneroso..." Por lo que se tiene que la condicion para poder efectuarla es que previamente a realizar la transferencia, inscriba la titular/dad a favor de su poderdante". En ese mismo sentido, la clausula quinta del poder registrado en la partida electronica Num. 13579674 del Registro de Mandates y Poderes de Lima senala que el poderdante faculta a su apoderado para que se transfiera el inmueble a favor de si mismo sea a tltulo gratuito u oneroso y/o ratificar cualquier documento prlvado de compra venta del Inmueble a su favor hast a que se inscriba el inmueble a favor a nombre del apoderado. Como se desprende de la partida electronica Num. 40694986 del Registro de Predios, el inmueble fue inscrito a nombre del poderdante con fecha posterior a la suscripcion de la escritura publica

compraventa, en merito de tltulo 1637074 del 20/07/2018 inscrito en asiento A^COOOOI de la partida 40694986, por lo que a fin de continuar con estudio del titulo

^(3ra. Saiaj>debera adjuntar escritura publica de ratificacion suscrita por el propietario del bien,’r'

- Finalmente, dentro de los alcances de la calificacion del registrador, se encuentra verificar la autenticidad del documento, debiendo entenderse por esta, verificar las firmas y los sellos de notarios, jueces y funcionarios administrativos de los registros disponibles, verificar la competencia del funcionario a la fecha en que se expidio el traslado o certified la firma o documento, verificar que el documento autentico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedicidn del traslado o certificacidn de firmas o del documento, En consecuencia y en aplicacidn de la obligacidn antes citada se precede a remitir el Oficio correspondiente al Notario de Lima Aurelio A. Diaz Rodriguez, a efectos que se sirva pronunciar sobre la autenticidad e integridad del documento presentado.

Se sustenta la presente de conformidad con la Resolucion N° 551-2008-SUNARP- TR-L del 26/05/2008, art. 32° del Reglamento General de los Registros publicos, y en la Setima Disposicion Complementaria, Transitoria y Final del D.Leg. 1049.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION

El recurrente sustenta su recurso de apelacion, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos:

El registrador solicita y exige que previa a la firma de la escritura publica de la compraventa materia de inscripcion se debio inscribir o acreditar que el bien objeto de venta este inscrito a nombre del vendedor, conclusion y afirmacion que no se ajusta a derecho porque contraviene el articulo 660 del Codigo Civil.

De conformidad con el articulo 660 del Codigo Civil, a la muerte de una persona sus bienes se transmiten a sus herederos, en el presente caso la propietaria originaria del bien objeto de venta fue dona Doris Williams Chavez Quezada viuda de Nunez del Arco conforme es de verse del titulo archivado; habiendo fallecido dicha persona es declarado como su unico heredero su hijo Jose Antonio Nunez del arco Williams, conforme se acredita con la partida N° 14085003 del Registro de Sucesion Intestada de Lima. En consecuencia, en aplicacion estricta de la norma sustantiva antes mencionada y estando acreditada la sucesion intestada antes mencionada y teniendo que el fallecimiento de la propietaria originario fue el 27/1/2016, juridicamente desde esa fecha es propietario del inmueble objeto de inscripcion el vendedor; razon por la cual debe ser revocada la observacion y procederse a la inscripcion.

Que si bien es cierto que el traslado de la sucesion intestada al registro de predios se inscribio el 20/7/2018, el heredero ya habia adquirido el dominio del predio objeto de venta, mediante acta notarial del 4/7/2018, cuyo titulo fue presentado el 13/6/2018 e inscrito el 25/6/2018, conforme se advierte del asiento A00001 de la partida N° 14085003 del Registro

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de Sucesion Intestada; en consecuencia el vendedor si era propietario del predio objeto de venta antes de la firma de la escritura publica de compraventa, respetandose asi el principio de tracto sucesivo; razon per la cual debe revocarse y procederse a la inscripcion del titulo materia de apelacion; per cuanto el dominie del bien ya habia sido adquirido con anterioridad a la firma de la escritura publica de compraventa.

El registrador ha inaplicado el articulo 161 del Codigo Civil, sobre la interpretacion finalista, por cuanto de una finalista interpretacion del poder, inscrito en la partida N° 13579674 del Registro de Personas Naturales de Lima, con el cual actuo el apoderado del vendedor en ella claramente se aprecia que es un poder especial y mandate para tramitar

sucesion intestada y luego transferir la propiedad de si mismo del Saia)3apoderado, debido a que el poderdante ya habia transferido el predio

J^aublitis el 17/2/2016, conforme a los contratos que obran en autos; en jjTgJ/consecuencia se desprende del poder que la finalidad era transferir la p propiedad al apoderado; tal es asi que el tramite de la sucesion \\ intestada la realizo el apoderado, cumpliendo lo mandado en el poder.

rc,Y"

Finalmente debe tenerse en cuenta que el vendedor heredero, antes mencionado mediante contrato privado del 17/2/2016 con firmas legalizadas ante Notario de Lima Santos A. Collantes Becerra, transfiere la propiedad del inmueble antes mencionado y dicha transferencia es perfeccionada por escritura publica del 10/7/2018, elevada ante la Notaria Diaz Rodriguez, segun poder inscrito en la Partida N° 13579674 del Registro de Mandates, vigente en dicha fecha, razon por la cual es procedente la inscripcion de la compraventa.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 1147020 que continua en la Partida electronica N° 40694986del Registro de Predios de Lima

Corre inscrito el departamento 405 - cuarto piso ubicado en el Jiron Lloque Yupanqui N° 931, distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima.

En el asiento 2-C se encuentra inscrita la transferencia a favor de Doris Williams Chaves Quesada viuda de Nunez del Arco.

En el asiento C00001 consta inscrita la transferencia del dominio a favor de Jose Antonio Nunez del Arco William en merito a la sucesion intestada inscrita en la partida N° 14085003 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima. Titulo archivado N° 1637074 del 20/7/2018.

En el asiento C00002 consta inscrita la rectificacion del asiento precedente en el sentido que el nombre correcto del propietario es Jose Antonio Nunez del Arco Williams.

Partida electronica N° 14085003 del Registro de Sucesion Intestada deLima

En el asiento A00001 de la citada partida consta inscrita la sucesion intestada de la causante Doris Hortensia Williams Chavez Quezada viuda de Nunez del Arco mediante la cual se declara como unico heredero a su hijo Jose Antonio Nunez del Arco William.

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En el asiento A00002 corre inscrita la rectificacion del asiento precedente en el sentido que el nombre correcto del heredero es Jose Antonio Nunez del Arco Williams.

Partida electronica N° 13579674 del Reqistro de Mandatos v Poderesde Lima

En el asiento A00001 de la citada partida consta inscrito el poder otorgado por Jose Antonio Nunez del Arco Williams a favor de Fausto Antonio Razos Cisneros.

>>J En el asiento A00002 corre inscrita la revocatoria del poder otorgado a favor

de Fausto Antonio Razos Cisneros.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal (s) Gustavo Rafael Zevallos Ruete. Habiendose citado al informe oral al abogado Misael Santos Lijarza Carrillo, este no asistio.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:

- Determinar si el poder ejercitado al momento de suscripcion de la escritura publica de compraventa cumplia con la condicion establecida.

VI. ANALISIS

1. La calificacion registral constituye el examen que efectua el registrador y en su caso el Tribunal Registral como organ© de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.

Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Publicos en su articulo 31 senala que la calificacion es la evaluacion integral de los titulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcion, con la precision de que en el marco de la calificacion registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciaran y facilitaran las inscripciones de los titulos ingresados al registro.

A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacion registrar comprende entre otros, los siguientes aspectos:

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del titulo en el que este consta y la de los demas documentos presentados;(....)”.(...)

1 Este extreme del articulo encuentra su sustento en el principio registral de legalidad, en merito del cual, los registradores deben calificar la legalidad del titulo inscribible en cuya virtud se solicita la inscripcion del acto o derecho conformante de aquel. Asi, el Registrador tiene que verificar el cumplimiento de las formalidades de los documentos que conformar el titulo alzado, asi como la validez del acto material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripcion.

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g) Verificar la representacion invocada por los otorgantes por lo que resulte del tltulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcion, y de las partidas del Registro de Personas Juridicas y del Registro de Mandates y Poderes, si estuviera inscrita la representacion, solo en relacion a los actos que son objeto de inscripcion en dichos registros;(•••)”

2. Mediante el titulo venido en grade se solicita la inscripcion del contrato de compraventa que otorga Jose Antonio Nunez del Arco representado por Fausto Antonio Razos Cisneros (vendedor) a favor de Fausto Antonio Pazos Cisneros y Patricia Liliana Villavicencio Verne (compradores), el cual ^e^encuentra contenido en la escritura publica del 10/7/2018 otorgada ante &ferf)otario de Lima Aurelio Alfonso Diaz Rodriguez, respecto del (^pgrtamento 405 - cuarto piso ubicado en el jiron Lloque Yupanqui N° 93Tr/distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima inscrito en la 6aptida N° 40694986 del Registro de Predios de Lima.

V 5

3ra. S,v-

'NA’

La registradora ha observado el titulo por considerar que el poder de representacion otorgado por el propietario Jose Antonio Nunez del Arco Williams (poderdante) a favor Fausto Antonio Pazos Cisneros (apoderado), inscrito en la partida N° 13579674 del Registro de Mandates y Poderes de Lima, se encuentra sujeta a condicion, la misma que se encuentra referida a realizar previamente la inscripcion del dominio del bien a favor del poderdante. Asi de la revision de la partida N° 40694986 del Registro de Predios Lima, se observa que en el presente caso se inscribe el dominio a favor de Jose Antonio Nunez del Arco Williams en merito al titulo N° 1637074 presentado el 20/7/2018; por lo tanto, siendo que a la fecha de suscripcion de la escritura publica de compraventa (10/7/2018) no se ha habia cumplido con la condicion establecida, se solicita adjuntar escritura publica ratificatoria suscrita por el propietario del bien.

V

El apelante considera que la condicion establecida en el poder antes referido se ha cumplido, puesto que de conformidad con el articulo 660 del Codigo Civil desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores. En consecuencia, estando acreditada la sucesion intestada de Doris Flortensia Williams Chavez Quezada de Nunez del Arco y teniendo que el fallecimiento de la propietaria originaria fue el 27/1/2016, juridicamente desde esa fecha el Sr. Jose Antonio Nunez del Arco Williams es propietario del inmueble objeto de inscripcion; razon por la cual debe ser revocada la observacion y procederse a la inscripcion.

En tal sentido, es necesario determinar si al momento de suscribir la escritura publica de compraventa el poder de representacion ejercitado por Fausto Antonio Pazos Cisneros cumplia con la condicion establecida.

3. Ahora bien, el articulo 145 del Codigo Civil sehala que el acto juridico puede ser realizado mediante representante, salvo disposicion contraria de la ley. La misma norma precisa que la representacion puede ser otorgada directamente por el interesado, en cuyo caso nos encontramos ante la denominada representacion voluntaria o, puede ser conferida por la ley.

4. El poder es un acto juridico unilateral cuyo otorgamiento revocacion, opera ad nutum, es decir, a la sola voluntad del poderdante, posicion que comparte la doctrina y nuestro vigente Codigo Civil, cuandoasi lo establece en su articulo 1492. En efecto, el otorgamiento de poder

como

2 Articulo 149 del Codigo Civil: El poder puede ser revocado en cualquier momento.

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nace de la necesidad que el apoderado realice algo en representacion del poderdante, para ello, el poderdante designa a una persona conforme a sus intereses (propios o compartidos). Asi, la representacion voluntaria es la que otorga una persona a otra para que realice actos juridicos como si fuera ella.

Es pertinente recalcar que no es requerida en la figura del poder la aceptacion del representante. Esto es, el apoderamiento no genera obligaciones ni derechos dentro de la esfera juridica del apoderado, sino solo constituye una autorizacion del poderdante para que este pueda desarrollar actos juridicos a su nombre. Es precise senalar que dicho otorgamiento de facultades es distinto al acto juridico donde se ejerce la representacion (celebracion de contratos o ejecucion de actuaciones senaladas por el poderdante), en el cual efectivamente queda verificada la eficacia de la representacion.

5. Sin perjuicio de lo senalado precedentemente, debemos mencionar que de acuerdo a nuestro ordenamiento juridico, los actos juridicos pueden tener ciertos elementos accidentales que modifican sus efectos normales, ya tornando incierta la existencia de dichos efectos, ya limitando en el tiempo a los mismos, ya limitando la ventaja economica del beneficiario de un acto de liberalidad.

Dentro de estas modalidades se halla la condicion que es entendida como el evento future e incierto (natural o humano), establecido arbitrariamente por la voluntad del agente, de cuya verificacion se hace depender el surgimiento (condicion suspensiva) o la cesacion (condicion resolutoria) de la eficacia de un acto juridico, o de una o alguna de sus clausulas o estipulaciones. La condicion como acto modal es el hecho future e incierto del cual se hace depender la eficacia de un negocio juridico.3

Los requisites basicos de esta modalidad son: i) la incertidumbre, pues el hecho del que se hace depender la eficacia del acto tiene que ser incierto, de realizacion insegura, pues no se sabe si la condicion se cumplira o no; ii) la futuridad, pues el hecho puesto como condicion debe ser future; y, iii) que sea establecida arbitrariamente, pues es pactada por las partes para limitar los efectos normales de su declaracion de voluntad.

6. Como vocablo la condicion tiene diferentes sentidos o significados, pero entendida como modalidad del acto juridico, la condicion viene a ser:

“(...) como tambien sehala Coviello4, la clausula por la cual el autor o autores del negocio juridico hacen depender la eficacia o resolucion de un acontecimiento future e incierto, por lo que se llama condicion al mismo suceso future e incierto del que se hace depender la eficacia o la resolucion del negocio. Albadalejo5 la conceptua como la limitacion puesta por el sujeto a su declaracion de voluntad, en virtud de cuya limitacion los efectos juridicos del negocio se hacen depender de un acontecimiento incierto. (...).

3 TORRES VASQUEZ, Anibal. "Acto Juridico”. Idemsa; Lima - Peru, 2da. Edicion; 2011; p. 440.4 Citado por Fernando Vidal Ramirez en El Acto Juridico en el Codigo Civil Peruano, Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima - Peril, 1989, pags. 235-236. Texto recogido por este autor de: Doctrina General del Derecho Civil, pag. 471.5 Citado por Fernando Vidal Ramirez en El Acto Juridico en el Codigo Civil Peruano, Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima - Peru, 1989, pags. 235-236. Texto recogido por este autor de: Derecho Civil I. Vol. 2°, pag. 295.

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La condicion-modalidad viene a ser, pues, un hecho - future e incierto - que arbitrariamente y por la sola voluntad de los declarantes se incorpora al acto juridico el que queda supeditado en cuanto a la produccion de sus efectos. El hecho, en si es un elemento extraho a la sustancia y naturaleza del acto juridico y, por eso, la condicion es un elemento accidental, pero es tambien al mismo tiempo, una limitacion a la eficacia del acto que voluntariamente se imponen sus celebrantes

Segun Juan Guillermo Lohmann Luca de Tena, sera condicion suspensiva: / “(...) aquella disposicion o precepto de voluntad por la cual todos o parte de

los efectos del negocio quedan en suspenso hasta la realizacion o no realizacion de un evento. Evento que, como hemos dicho, podra ser bien future e

^vJncierto, o bien consistente en el conocimiento que se tenga en el future de un ~^5jtecho ocurrido antes o al momento de celebrarse el negocio”7. Por su parte, sera

^■yidicion resolutoria “(...) la determinacion de voluntad consistente en el jlablecimiento de un evento que en caso de suceder o de no suceder, tendra mo consecuencia que todos o parte de los efectos del negocio se extingan.

QJSala£ 3ra\

...r8.(Lo resaltado y subrayado es nuestro).

7. En el presente caso, consta del asiento A00001 de la partida N° 13579674 del Registro de Mandates y Poderes, el poder otorgado por Jose Antonio Nunez del Arco Williams a favor de Fausto Antonio Razos Cisneros mediante escritura publica del 22/2/2016 otorgada ante notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra (titulo archivado N° 179367 del 24/2/2016), donde se aprecia lo siguiente:

Extienda en su registro de escrituras publicas, una de poder especial que otorga, don Jose Antonio Nunez del Arco Williams, peruano, independiente, soltero, con DNI N° 07268961, con domicilio en Arnaldo Marquez N° 763, distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima en lo sucesivo el poderdante, a favor de don Fausto Antonio Pazos Cisneros con DNI N° 08594782, en lo sucesivo el apoderado en los terminos siguientes:PRIMERA:(...)1.4 Efectue el saneamiento fisico y legal del inmueble identificado como departamento N° 405 - cuarto piso, con ingreso por el Jr. Lloque Yupanqui N° 931 del distrito de Jesus Maria, provincia y departamento de Lima, con un area de 44.94 m2 (cuarenticuatro punto noventicuatro metros cuadrados), y le corresponde el 1.38% (uno punto treintiocho por ciento) de porcentaje de participacion en las areas y bienes comunes de la edificacion del cual forma parte con los linderos y medidas perimetricas que constan en la ficha N° 1147020 del Registro de Predios de Lima, (en lo sucesivo el inmueble) hasta inscribir el dominio de dicho predio a nombre del poderdante.

SEGUNDA: Asimismo el poderdante otorga poder a favor del apoderado para que una vez inscrito el dominio a su favor sobre el inmueble senalado en el numeral 1.4 de la clausula primera que antecede, el apoderado pueda transferir a terceros o de si mismo a titulo oneroso y/o gratuito y bajo cualquier otro titulo, el referido inmueble. (...)

QUINTA: El poderdante, faculta a su apoderado para que se transfiere el inmueble a favor de si mismo sea a titulo gratuito u oneroso y/o ratificar

6 VIDAL RAMIREZ, Fernando. “El Acto Juridico en el Codigo Civil Peruano”, Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima - Peru, 1989, pags. 235-236.

7 “El Negocio Juridico". Editora Grijley EIRL. Lima - Peru, 2da. Edicion, 1994

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cualquier documento privado de compraventa del inmueble a su favor hasta que se inscriba el inmueble a favor a nombre del apoderado.(•••)”•

(Lo resaltado y subrayado es nuestro).

Conforme a lo expuesto, se aprecia que en la clausula segunda de la minuta inserta en la escritura publica del 22/2/2016, se ha establecido una determinada condicion para que el apoderado pueda transferir del inmueble referido, esto es, la previa inscripcion del dominio a favor del poderdante; sin embargo, en el presente caso el apoderado no ha cumplido con tal condicion al momento de la suscripcion de la escritura publica de compraventa, pues la inscripcion del inmueble a favor de Jose Antonio Nunez del Arco Williams se dio en fecha posterior: 20/7/2018.

En tal sentido, siendo que el poder de disposicion ejercido por Fausto Antonio Razos Cisneros al momento de la suscripcion de la escritura publica de compraventa del 10/7/2018, no surtia aun efectos legates por no haberse a esa fecha cumplido la condicion impuesta, debera presentarse escritura publica ratificatoria de la compraventa otorgada por el propietario del bien materia de transferencia, es decir por Jose Antonio Nunez del Arco Williams.

Si bien es correcto lo que dice el apelante con relacion al articulo 660 del Codigo Civil, lo cierto es que en el poder se establecio un presupuesto diferente que tenga efectos despues de la inscripcion del dominio a favor del poderdante.

En consecuencia, se confirma la observacion formulada por la registradora.

uesto, se deja constancia que el oficio remitido al odriguez a efectos de verificar la autenticidad del

Sin perjuicio de lo e notario Aurelio Diaz documento presentado k la fecha no ha obtenido respuesta.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

CONFIRMAR la observacionXformulada por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al tjtulo referido en el encabezamiento, por los argumentos expuestos en el analysis de la presente resolucion.

gistrese y comuniquese.

BERIO ALIAGA HUARtPATAPrOsidente de la Tercera Sala

del Tribunal Registral

.GUSTAVO RAFAEL ZEVALLOS RUETE

Vocal (s) del Tribunal Registral\fA ROSA Vasquez torrbcal del Tribunal Registral

ELI

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