Tablhome luglio

Borsinoimmobiliare

MILANO CITTA’ E PROVINCIA

> Stai vendendo casa? Ecco i primi passi Pag. 04

> Arriva l’estate, come proteggersi dai furti? Pag. 21

> Loan To Value La nuova variabile dei mutui Pag. 10

> Sempre più case all’asta I consigli degli esperti Pag. 19

Il magazine della casa

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l’importanza

di chiamarsi ...

pentagono

Nella cultura nordafricana, la contrattazione è si-nonimo di intelligenza. In un qualsiasi suk tunisi-no è assolutamente sconsigliato accettare il primo prezzo richiesto dal mercante, a meno di non voler passare per stupidi. Ecco, il mercato immobiliare, soprattutto per quel che riguarda le nuove costru-zioni, si è ridotto a una brutta copia del mercan-teggiare. Brutta perché qui non si tratta di una tra-dizione radicata da secoli, ma di un malcostume nostrano che punta ad approfittare dell’innegabile momento di debolezza del mercato. Potrà sem-brare un punto di vista sbilanciato e totalmente dalla parte di imprese e costruttori, ma così non è. La classica trattativa odierna prevede l’automa-tica pretesa del cliente di un fortissimo scon-to, a volte fino al 20/30% sul prezzo finale.Nessuno pretende di dire che tutti i prezzi di vendita sono equi, ma è pur vero che spesso queste richie-ste sono davvero esagerate. E i clienti sono i primi a saperlo. Visto che sono consapevoli della “qualità” che vogliono acquistare. Proprio così, qualità. Pro-prio in questo termine gira tutto il ragionamento, in quanto chi costruisce non ha certo lesinato nei materiali e nelle tecniche costruttive. Volenti o no-lenti (la legiferazione degli ultimi anni ha prodot-to regole precise) stanno edificando appartamenti ad alta efficienza energetica, il cui valore non può essere messo in discussione dalla crisi economica. Ecco perché, oggi ancor più di ieri, è fondamentale scindere quali sono le nuove costruzioni di livello me-dio alto e trattarle come tali. I costruttori stessi stan-no comprendendo questa necessità aggiungendo ai propri lavori anche l’adesione a gruppi immobiliari che li rappresentino e che diano il giusto risalto. Una sorta di curriculum ricco di opere passate, presenti e future con cui presentarsi non solo al cliente finale, ma anche agli istituti bancari. Da loro e dai loro finan-ziamenti dipende (come sempre) il futuro del setto-re che da sempre ha trainato l’economia nostrana.

L’EDITORIALE

Una nuova avventura immobiliare. L’esperienza radicata nel florido passato, la giovane follia di chi vuole sbirciare il futuro

Reg. Trib. Milano n° 136 del 09/03/2012

Editore: Container s.r.l.

Dir. Responsabile: Andrea Demarchi

Stampa: Tiber Spa • Brescia

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Sito Web:www.tablhome.it

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STAI VENDENDO CASA?ECCO QUALI SONOI PRIMI PASSI

A volte chi si ritrova a vendere casa non può permet-tersi di aspettare il “momento buono”. Ci sono esi-genze per cui il tempo dell’operazione è decisamente ristretto, come l’arrivo del secondo figlio per chi vive in un appartamento già piccolo, i trasferimenti di la-voro, o addirittura chi si ritrova un’appartamento in eredità che genera solo costi di manutenzione. Per chi si ritrova in queste situazioni gli anni appena tra-scorsi non sono stati affatto semplici. Ma al di là del momento di mercato in cui ci si ritrova a vendere, esistono alcune piccole (ma grandi) accortezze che aiutano a ottenere almeno il prezzo giusto. ACCOGLIERE I CLIENTI IN UNA CASA SISTEMATA E IN ORDINE E’ importante mantenere la casa pulita, liberarla da oggetti ingombranti e soprattutto spersonalizzarla da foto di famiglia, decorazioni o oggetti personali. Non sempre è facile capire il motivo di tale accortez-za, ma quelli appena descritti sono tutti aspetti che potrebbero distrarre il possibile acquirente. Meglio, invece, che si concentri sulla sua futura casa.NON ESAGERARE CON IL PREZZO RICHIESTOComprensibilmente, appena si decide di vendere casa, sono due le considerazioni che tutti sono por-tati a fare: calcolare il prezzo in base a quanto si è pa-gata la casa (in caso di acquisto recente) e sommarci le migliorie per chi ha ristrutturato o le spese in caso di nuova costruzione oppure guardarsi intorno e ve-dere a che prezzo vendono i vicini. Prima di tutto i termini di paragone con altri anni non hanno senso in quanto il mercato non ne tiene conto (soprattutto durante queste lunghe fasi di stallo), e poi tutti i prez-zi di “richiesta”, oggi come oggi, sono decisamente più alti rispetto alle conclusioni degli accordi. Certo, è importante avere un’idea del prezzo al mq di cosa si vende in zona, ma è altrettanto importante giudicare in maniera asettica (la propria casa è sempre la più bella di tutte) se il prezzo sia equilibrato.PUBBLICIZZARE CORRETTAMENTE L’APPARTAMENTOSempre più persone utilizzano internet per cerca-

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IL PARADOSSO DELLA NUDA PROPRIETàQuello generato dai dati registrati dall’Agenzia delle Entrate è uno dei paradossi del mercato im-mobiliare. Le difficoltà economiche hanno spinto, negli ultimi anni, sempre più famiglie a mettere in vendita la nuda proprietà della propria abitazione per incassare liquidità e, al tempo, stesso, poter continuare a vivere nella propria casa. Peccato che le trasazioni di Nude proprietà siano in calo. La lettura di questi dati contrastanti va ricercata nel-la natura variabile della scadenza della Nuda Pro-

prietà (legata alla scomparsa dell’usufruttuario), frena la maggior parte dell’investitore tipo. La soluzione, invece, potrebbe arrivare dalla va-riante di Nuda Proprietà a tempo predetermina-to. Stesso accordo ma si definisce subito entro quando (di solito non si superano i 10 anni) scade l’usufrutto, con l’acquirente che entra in possesso della pieno proprietà. Una soluzione che sempre più persone stanno prendendo in considerazione.

approfondimenti su tablhome.it

il segreto per cocludere “da soli” la vostra vendita è quello di affidarsi a consulenti e professionisti i grado di aiutarvi e accompagnarvi nel delicato iter burocratico che porta dall’accordo al rogito

Transazioni di nuda proprietà in calo dell’11%A leggere i dati raccolti da immobiliare.it per Casa24 Plus, l’offerta di Nuda Proprietà è effettivamente in aumento con una crescita di poco oltre il 20% a Roma, del 18,7% a Milano, di circa il 17% a Firenze, del 15% a Genova e dell’11% a Na-poli. A fronte di questo aumento, tuttavia, come per le ven-dite “normali”, anche le transazioni di Nuda Proprietà sono in calo dell’11% (dati 2013 sul 2012). Un calo sicuramente minore, ma non in linea con il boom che ci si aspetterebbe a fronte del ragionamento iniziale e della crescita dell’offerta (meglio descritta nell’approfondimento in basso).

re casa. ricorrere ai servizi di un’agenzia immobiliare ti garantisce di aumentare il numero di visite e le possibilità di piazzare l’immobile, ma anche il fai da te è possibile. Tanti siti permettono ai privati di pubbliciz-zare gratis il proprio appartamento, ma è importante farlo con criterio, con informa-

zioni complete e, soprattutto, con un buon book fotografico. Gli annunci senza foto non creano il dovuto interesse.TRASPARENZA. SEMPRE E COMUNQUEInforma accuratamente il potenziale ac-quirente di tutte le spese che dovrà soste-nere come manutenzione interna o spese di condominio, al fine di evitare quei ma-

lintesi antipatici e poco funzionali alla trattativa.DA SOLI, MA NON IMPREPARATIInfine non aspettate che si realizzi la vendita semplice-mente con la definizione del preliminare. Non fatevi tro-vare impreparati. Quando cominciate a vendere casa, soprattutto se all’inizio non volete affidarvi a un’agenzia immobiliare, prendete contatto con una società che curi

la vostra futura pratica. Si tratta di società di servizi che si pongono come veri e propri partner immobiliari, i cui consulenti risultano fondamentali per evitare che la poca dimestichezza con il lungo iter burocratico della compra-vendita non pregiudichi il buon esito della trattativa. Ab-biamo visto come la strada per trovare il cliente sia piut-tosto difficile, ma anche quella per arrivare al rogito non è da meno.

6INFORMAZIONI E DATI TRATTI DAL WEB

FOTOVOLTAICOOBBLIGO NORMATIVOPER LE CASE NUOVEL’utilizzo degli impianti fotovoltaici è ormai diffuso in molte abitazioni: l’utilizzo del sole e di altre fonti rin-novabili è addirittura diventato un obbligo normativo per gli edifici di nuova costruzione. Naturalmente quanto si tratta di impianti di picco-la entità, essi si configurano come pertinenza delle abitazioni, ma al di sopra di una certa consistenza l’im-pianto si configura come una vera e propria piccola centrale elettrica. E’

allora necessario procedere all’accatastamento dell’immobile su cui sono installati i pannelli. Con la circolare nr. 36 del 19 dicembre 2013, l’Agenzia del Territorio fa chiarezza su aspetti catastali e tributari degli impianti fotovoltaici a seconda della loro qualificazione come beni mobili o immobili. Tale circolare stabilisce che tutti gli impianti fotovoltaici superiori a una po-tenza di 3 kWp, la cui rendita catastale supera del 15% la rendi-ta attuale, devono essere registrati al catasto di competenza.Il documento è suddiviso in tre paragrafi:Criteri generali per l’attribuzione della categoria e della rendita; Le installazioni fotovoltaiche per le quali sussiste l’obbligo di ac-catastamento; La ruralità degli immobili ospitanti gli impianti fotovoltaici.Nelle note viene naturalmente specificato che ci sono alcu-ni casi in cui non è necessario procedere all’accatastamento dell’impianto. Si tratta di quei casi in cui l’impianto fotovoltai-co risulta architettonicamente integrato o parzialmente inte-grato, secondo i parametri stabiliti all’articolo 2 del decreto

A Milano sono già oltre 200.000 le case “certificate”, con risultati non proprio in-coraggianti. Oltre la metà (52%) sono in classe energetica G (la peggiore) e il 18% in classe F. In totale quindi il 70% delle case certificate ricade nelle due classi energeti-che peggiori. Solo lo 0.6% appartiene alla classe A o A+. Il risultato? Un elevatissimo consumo energetico, che costa sia in ter-mini economici che ambientali.

MILANO, MA QUANTO MI CONSUMI!Vi riportiamo un riassunto dell’interessante dossier sull’efficacia energetica degli Edifici di Milano presenta-to da Legambiente e Rete Irene, nell’ambito del progetto Condomini Efficienti, e riportato dal Sole24Ore. Ormai da anni la Certificazione Energetica è diventata parte integrante dei documenti delle nostre abita-zioni, periodo sufficiente per stilare le prime analisi dalla mappatura del territorio. Traducendo i numeri della tabella a destra della foto in termini di consumo energetico, con questi dati nel comune di Milano, ogni anno un appartamento emette in media oltre 40 kg di anidride carbonica per ciascun metro quadrato di superficie di pavimento. Questo vuol dire che un appartamento di 100 mq comporta l’emissione di 4030 kg annui di anidride carbonica, pari a un’auto che percorre circa 33mila chilometri. Seppure negli ultimi anni la qualità tecnico costruttiva degli edifici è chiaramente migliorata, il nostro territorio resta saturo di costruzioni vetuste, con il risultato che, per ottenere dati migliori in termini di risparmio energetico, biso-gnerà intervenire anche con molte opere di ristrutturazione sull’esistente

MILANO: In classe G IL 52% DELLE CASE

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quando non c’è l’obbligo di dichiarazione

Non sussiste nessun obbligo di dichiarazione al catasto, nei seguenti tre casi:• la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è su-periore a 3 kw (si tratta di impianti di modesta entità); • la potenza nominale complessiva, espressa in kw non è superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemen-te che sia installato al suolo o che sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano• per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quin-di, degli spazi liberi tra i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 metri cubi.Se l’impianto non supera i 3 kWp il problema non si pone,-ma per gli impianti compresi nella fascia tra i 3 e i 20 kWp bi-sogna capire se l’impianto incrementa o meno il valore ca-tastale dell’edificio del 15% o più. Quest’ultima situazione si riscontra soprattutto quando gli impianti sono a servizio di edifici dal basso valore catastale: in questo caso andrà ese-guita una valutazione da parte di un professionista abilitato (che non può essere fatta dal proprietario) che ne attesti l’incremento effettivo.

del Ministro dello sviluppo economico del 19 febbraio 2007, emanato di concerto con il Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare. Oppure del caso in cui l’impianto risulti realizzato su aree di pertinenza comuni o esclusive di fabbri-cati già censiti al Catasto edilizio urbano, e che quindi non sono considerati come unità immobiliari autonome. In queste due circostanze gli impianti si configurano come pertinenze di edifici già regolarmen-te accatastati e, pertanto, non richiedono un accatastamento specifico. Tuttavia è prevista la richiesta di variazione catastale nel caso in cui l’impianto comporti una va-riazione della rendita catastale. In partico-lare ciò avviene quando l’impianto incre-menta il valore capitale di una percentuale pari al 15% o superiore, così come prevede la prassi estimativa adottata dall’ammi-nistrazione catastale. L’Agenzia specifica invece che non ha alcuna importanza che l’impianto sia amovibile e spostabile in un altro luogo, perché comunque le parti che concorrono alla formazione del reddito di un fabbricato sono considerate come im-mobili.

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LOAN TO VALUELA NUOVA VARIABILEDEI MUTUIPerfetto specchio della situazione economica, il mercato dei mutui ne-gli ultimi anni è passato dall’euforia al baratro, per dare ultimamente dei se-gnali di ripresa. Adesso che comincia a vedersi la luce in fondo al tunnel le banche stanno tornando ad erogare, complice il miglioramento del costo della raccolta e il calo dei margini ot-tenuti dall’acquisto di titoli di Stato. Nel primo bimestre di quest’anno si registra un ottimo +18% di erogato (circa 3,2 miliardi) anche se la vera no-vità che sta emergendo è che il “costo” del mutuo, ovvero lo spread, si rivela selettivo. Questo significa che il tasso è direttamente proporzionale al pro-filo del cliente. Più è a rischio, più è alto lo spread. Comunque un passo in avanti rispetto a pochi mesi fa quando

il mutuo non veniva neanche concesso. E così, dopo essere diventati esperti di tassi, spread, euribor o irs, ecco che all’o-rizzonte si profila il nuovo termine che entrerà nelle nostre case per capire la fattibilità di un mutuo: Loan to Value. SI tratta del rapporto che c’è tra il prezzo del bene e la richie-sta Mutuo, ed è proprio il Loan to Value a decretare il grado di rischio del cliente, in quanto tiene conto anche di altre tre importanti variabili: disponibilità liquidi in deposito, rapporto rata/reddito e garanzie fidejussorie. In pratica se acquisto una casa di 200mila euro e chiedo un mutuo di 100mila euro (loan to value del 50%) pago oggi uno spread inferiore rispetto a chi, per lo stesso immobile, ne chiede 150mila.Analizzando ai raggi x l’offerta emerge che per i clienti con alto merito credi-tizio gli spread stanno scendendo (il miglior variabile si spunta con uno spread del 2,1%). Si tratta di percentuali ancora mol-to più alte dei livelli pre-crisi (a metà 2011 si poteva stipulare mutui con spread anche sotto l’1%) ma nettamente migliori di quelle dello scorso anno, quando era praticamente impossibi-le strappare in banca uno spread più basso del 3-3,5 per cen-to. Sempre le dinamiche dell’offerta danno un altro inequivo-cabile verdetto. Il variabile costa oggi molto meno del fisso. La differenza a 20 anni è di circa 210 punti base e arriva fino a 230 punti per durate da 25 a 30 anni. Ciò significa che oggi si può ottenere un mutuo a tasso variabile semplice (senza opzioni) con un tasso di interesse Tan (ottenuto sommando allo spread deciso dalla banca l’indice Euribor a 1 mese o 3 mesi) del 2,8%. Mentre il miglior fisso si attesta al 4,9%. Questo spiega perché oggi il mercato è totalmente sbilanciato sul variabile.

Nei primi cinque mesi dell’anno è raddop-piata la percentuale di erogazioni per so-stituzione e surroga (dal 5,1% del primo semestre 2013 al 10,1%). Il 63,7% delle richieste sono relative alla prima casa e il tasso con cap sale dal 7,6% all’8,8% delle preferenze.

TASSI ANCORA IN DISCESA. BANKITALIA REGISTRA UNA FLESSIONE DELLO 0,3%Continua la lenta discesa dei tassi di interesse applicati ai mutui. I dati diffusi Banca d’Italia registrano un Taeg medio del 3,6% contro il 3,9% di un anno fa. In particolare, «i tassi d’interesse, comprensivi delle spese accessorie, sui finanziamenti erogati dalle banche in aprile alle famiglie per l’acquisto di abitazioni - rileva Bankitalia - sono stati pari al 3,63% (3,70% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo al 9,37% (9,53% a marzo)». I prestiti alle famiglie nel loro complesso sono diminuitii dell’1% negli ultimi 12 mesi, ma il mercato dei mutui fa eccezione con una crescita che in una rilevazione del mese scorso veniva data al 9,3 per cento annuo nel primo trimestre.

CRESCE LA RICHIESTA DI SURROGHE

LA STATISTICA

Comprare casa = Ottenere Mutuo. Una classica equazione attorno cui da sem-pre ruota tutto il mercato immobiliare. Ecco quindi che tutti coloro che stan-no pensando di comprare casa sanno che prima dovranno passare sotto l’at-tento esame degli istituti bancari. Ma qual’è l’identikit del classico cliente a cui le banche concedono più facilmen-te credito? Un aiuto per rispondere a questa domanda arriva da questa ana-lisi comparsa sul sole24ore, che descri-ve così il cliente tipo per l’accensione del mutuo: Italiano, sui 38 anni, con un contratto a tempo indeterminato. Italiano Che oltre il 90% degli intesta-tari di mutuo siano del nostro paese è comprensibile e logico, ma questo non significa che siano gli unici a comprare. L’altissima percentuale è anche spie-gabile con il fatto che tanti investitori esteri stanno comprando in Italia ma senza avvalersi di mutui o finanzia-menti

38 anni Questo valore molto vicino ai quarant’anni è generato da due fattori preponderanti: l’età sempre più tarda con cui si riesce a entrare stabilmente nel mondo del lavoro e l’intesta-zioni del mutuo ai genitori (fino a 55/60 anni di età) di molte giovani coppie, che senza tale aiuto non risulterebbero ido-nee per i criteri degli istituti. Tempo indeterminato Ancora troppo ancorati al vecchio re-taggio del posto fisso, gli istituti bancari non se la sentono di stare al passo degli enormi cambiamenti lavorativi degli ulti-mi anni, con l’incremento esponenziale di Contratti a termi-ne, a progetto o con i liberi professionisti.

MUTUI, PRESTITI, FINANZIAMENTI: L’IDENTIKIT DEL CLIENTE PERFETTO

IL CONTRATTO A TEMPO INDETERMINATO è ANCORA FONDAMENTALE

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CORSICO - Nella zona pedonale del centro Storico, proponiamo imperdibile soluzione in stabile signorile, composta da soggiorno, cucina abitabile con locale dispensa e due finestre, camera matri-moniale con balconcino, bagno, solaio di proprietà e area stendi-toio. L’appartamento è ampio, areato e molto luminoso. La posi-zione e il piano in cui è ubicato l’immobile fanno godere di molta tranquillità. ASSOLUTAMENTE DA VEDERE!!!

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14testi e CONSIGLI DAL WEB

LA CUCINADEL FUTURO?SENZA FRIGORIFEROA volte capita che un progetto di Laurea metta in discussione una delle nostre abitudini più radica-te: conservare il cibo in frigorifero. Questo è quello che sta succeden-do grazie alle considerazioni di Jihyun Ryou, la giovane studente designer coreana che, basandosi su comprovate teorie scientifiche è riuscita a progettare dei proto-tipi sperimentali che potrebbero ridisegnare la cucina del futuro. “Osservando il cibo e quindi cam-biando il concetto di conservazio-ne degli alimenti, siamo riusciti a trovare la risposta alle situazioni attuali, come l’uso eccessivo di energia e lo spreco di cibo. Il mio disegno è uno strumento per at-tuare tale conoscenza in modo tangibile e lentamente cambiare la società. Credo che una volta che le persone si dotano di uno

strumento che innesca le loro menti e richiede uno sforzo mentale per usarlo, le vecchie tradizioni con nuovi rituali pos-sono essere introdotti nella nostra cultura”.

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CUCINE COMPONIBILIIl programma di cucine componibi-li Look System di Stosa presenta il nuovo modello Replay Next, una cu-cina moderna, grintosa, ergonomica ed estremamente funzionale. Il desi-gn di Replay Next propone uno stile di tendenza, con tanti colori inediti in tre finiture glamour e trendy: po-limerici lucidi, lisci e in finitura legno.

una stanza da 39.000€ a notteQuando si immagina una vacanza le prime immagini che vengo-no in mente sono di ambienti extra lussuosi. Ma a volte la real-tà supera anche la fantasia. Basta scegliere l’attico dell’hotel ty warner di new york e il sogno proibito potrebbe essere trasfor-mato in realtà. Per una notte, infatti, qui si spendono ben 54.000 dollari (poco più di 39.000 euro). si tratta della struttura alber-ghiera più costosa degli stati uniti, almeno secondo business in-

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Stando ai dati raccolti nello scorso anno, le aste di immobili pignorati sta crescendo esponenzialmente. Già tra il 2010 e il 2012 questo trand ha cominciato a palesarsi con numeri importanti. Comprensibile ipotizza-re che l’accelerazione di questi dati sia stata data dalla lunga fase di stallo che ha colpi-to il settore immobiliare, con un aumento dei debitori insolventi: chi non riesce a far fronte al proprio mutuo, infatti, si ritrova la casa messa all’asta perché la banca cre-ditrice vuole recuperare i suoi soldi. Ma se per l’offerta i numeri abbiamo visto essere in grande crescita, diverso è il discorso per i possibili acquirenti di case all’asta. Causa la scarsissima informazione sulle procedure da seguire, sono tantissime le persone che, pur avendo i requisiti e le possibilità per af-frontare tale acquisto, si lasciano scappare vere e proprie occasioni solamente perché non trovano il consulente giusto. Ecco perché abbiamo deciso di dar risposta alle domande più comuni sull’argomento grazie all’esperienza di Cristian Carfì, ti-tolare della Milano Investimenti e di altre società a cui fanno capo 7 uffici immobiliari dislocati a Milano.Quali sono i lati positivi di questa tipolo-gia di vendite?“Tutti possono partecipare alle vendite giu-diziarie; Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di legge ( 1° casa, imprenditore agricolo, ecc.); La ven-dita non è gravata da oneri di mediazione e l’acquisto è SICURO in quanto il trasfe-rimento dell’immobile viene ordinato dal Giudice ed effettuato dal Tribunale”.Come si fà per vedere l’immobile?La visita avviene con l’ausilio del CUSTO-DE. Il nome ed il numero di telefono del custode sono reperibili nell’Ordinanza o nell’avviso di vendita. Contattandolo è pos-

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sibile prenotare una visita. Il modo più semplice è consul-tare siti di riferimento che elencano le aste sul territorio (vedi www.pentagroupre.it - sezione Buy DiffeRent)”.Come si partecipa ad un Asta?“Scelto l’immobile, l’offerente può chiedere di consulta-re l’avviso di vendita per sapere se dovrà partecipare ad una vendita senza incanto o ad una vendita con incanto. Nel caso di vendita senza incanto, l’offerente dovrà predi-sporre una domanda scritta contenente i seguenti dati: le proprie generalità, i dati del lotto per cui s’intende parte-cipare, l’importo offerto per l’acquisto dell’immobile scel-to, mai inferiore al prezzo base d’asta e la cauzione, pari al 10% del prezzo offerto. In caso di vendita con incanto è necessario predisporre la domanda di partecipazione con gli stessi elementi e si svolgerà un gara con rilanci minimi ed all’esito del rilancio più alto il giudice dichiarerà l’ag-giudicazione”.Cosa avviene dopo l’aggiudicazione definitiva?“A tutti gli offerenti non aggiudicatari, verrà restituito immediatamente l’assegno depositato a titolo di cauzio-ne. L’aggiudicatario, invece, è tenuto a versare il prezzo, detratta la cauzione già versata, entro il termine perento-rio indicato dal Giudice nell’avviso di vendita. Attenzione, il mancato versamento del saldo prezzo entro il termine imposto dal Giudice, provocherà la decadenza dall’aggiu-dicazione e la confisca, o meglio la perdita, dell’importo versato a titolo di cauzione”.Si può fare muntuo per comprare una casa all’asta?“Molte Banche hanno concordato con la maggior parte dei Tribunali Italiani, di concedere mutui a tassi agevolati finalizzati proprio all’acquisto d’immobili alle aste giudi-ziarie. Il Giudice dell’esecuzione emette il decreto di tra-sferimento dell’immobile in favore dell’aggiudicatario. Il decreto di trasferimento è il titolo di proprietà, equivale alla compravendita ma con il vantaggio, di non dover pa-gare l’onorario notarile. Solo l’imposta di registro, con le agevolazione i fiscali previste dalla legge, ove si tratti ad esempio di acquisto prima casa. Deve inoltre pagare le spese di trascrizione del proprio acquisto presso i Pubbli-ci Registri Immobiliari per il modico importo di € 200,00 circa.

Cristian CarfìTitolare Milano Investimenti Srl

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la riforma del sistema pensionistico

Le ultime riforme del sistema pensionistico ita-liano richiedono, sopratutto ai lavoratori più gio-vani, di provvedere autonomamente a colmare la differenza tra la futura pensione pubblica e l’ultimo reddito percepito. È quindi necessario intervenire subito. Sia che tu sia un dipendente privato, pubblico, lavoratore autonomo o libero professionista, aderendo alla previdenza com-

plementare non solo difendi il tuo futuro ma puoi approfittare dei notevoli vantaggi e benefici fiscali. Infatti, i contributi versati alla previdenza complementare sono deducibili (TFR escluso da tale beneficio) dal reddito per un importo mas-

simo di 5.164,57 euro. Per maggior chiarezza riportiamo qui sotto alcuni esempi in modo da chiarire il concetto:I vantaggi fiscali sono solo una parte della norma-tiva. La complessità della materia non consente una generalizzazione di massa. Tutti noi siamo diversi per età, inizio contribuzione, situazione famigliare, ecc.. Proprio per questo la Mauro Pe-trelli srl si è specializzata all’argomento pensio-

nistico con un ufficio dedicato che possa accom-pagnare il cliente ad una scelta così importante.

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per i più giovani si rende necessaria una previdenza complementare

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ARRIVA L’ESTATE, COME PROTEGGErSI DAI FURTI?Con le vacanze estive riesplode il problema dei furti d’appartamento: un fenomeno che in realtà riguarda tutto l’anno, ma che puntualmente si ag-grava quando molte case non sono abitate. Oltre all’adozione di adeguate misure di prevenzione, un’efficace protezione contro questo rischio è offerta dall’apposita garanzia, disponibile nelle polizze assicurative per la casa e la vita familia-re. La polizza furto può offrirti quindi un’efficace protezione contro questo rischio, ma devi tener

presenti alcuni aspetti. Tutte le aperture dell’abi-tazione devono essere protette da adeguati mez-zi di chiusura (le caratteristiche sono indicate nel contratto) e non sono rimborsati i furti avvenuti in locali disabitati da un determinato numero di giorni (generalmente cinquanta). In caso di furto, rapina o scippo, è necessario naturalmente pre-sentare denuncia all’autorità di polizia e allegarne una copia alla comunicazione sul sinistro da man-dare alla compagnia assicuratrice.

nel 2013 furti estivi al +18%Nella scorsa estate a Milano si è re-gistrata la solita escalation di furti in appartamento durante le ferie dei proprietari. Le denunce perve-nute al 113 sono state 477, contro le 406 del 2012. Il paradosso? Du-rante le ferie invernali il numero è salito a 700!

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l’avvocatorisponde

R. Gli articoli dal 570 al 575 del codice di procedu-ra civile disciplinano la vendita senza incanto,re-lativamente alla quale è prevista la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto presso la Cancelleria del Tribunale competente con l’in-dicazione del prezzo, del tempo, delle modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Dette buste ven-gono, poi, aperte in occasione dell’udienza fissa-ta per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile au-mentato di 1/5, verrà considerata senz’altro accol-ta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non potrà procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore precedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto (di cui andremo di seguito a parlare). In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra i vari offerenti assumendo come prezzo base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per man-canza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure or-dinare l’incanto. Per quanto invece attiene la ven-dita con incanto, dovrà farsi riferimento ai succes-sivi quindici articoli del codice di procedura (artt. 576 - 590 c.p.c.), in forza dei quali è prevista la re-alizzazione immediata di una gara fra i diversi of-ferenti. Il giudice dell’esecuzione con ordinanza di vendita stabilirà le modalità con le quali effettua-re la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzio-ne, le modalità e il termine entro il quale il prezzo dovrà essere depositato. Le offerte non saranno ritenute efficaci qualora non superino il prezzo base d’asta o l’offerta pre-cedente nella misura indicata dall’ordinanza di vendita e inoltre ogni offerente non sarà più tenu-to al mantenimento della sua offerta nel momen-to in cui essa venisse superata da un’altra, anche se poi questa venisse dichiarata nulla.

Che differenza c’è tra “vendita con incanto” e “vendi-ta senza incanto”? E come funzionano?

DOMANDA

In collaborazione con:

R. Pratica assai diffusa nei rapporti commercia-li è la postdatazione dell’assegno , così come il patto con cui emittente e beneficiario conven-gono di attribuire all’assegno una semplice fun-zione di garanzia. Dette pratiche non viziano in alcun modo il titolo, tant’è che la normativa vigente consente all’imprenditore di esigere fi-nanche immediatamente il pagamento di quan-to portato nel titolo di credito: l’art.31 comma 2 r.d. 21 dicembre 1933 n.1736 (cd. Legge sugli as-segni) prevede, infatti, che l’assegno postdatato possa essere presentato per la riscossione pri-ma del giorno indicato come data di emissione, considerandolo “pagabile nel giorno di presen-tazione” (in tal senso, si è espressa più volte la giurisprudenza di merito: Cass. 25 maggio 2001, n.7135; Cass. 30 maggio 1996, n.5039 e Cass. 11 maggio 1991, n.5278). Ciò posto la risposta al suo primo quesito comporta la legittimazione del prenditore degli assegni da lei rilasciati a portarli all’incasso.

Ho acquistato a settembre un ristorantino, pat-tuendo col venditore un pagamento rateizzato con patto di riservato dominio a suo favore. Le rate sono state cambializzate con importo uguale per 24 mesi. Sull’atto è stato specificato che il mancato pagamento di 3 rate anche non consecutive avreb-be riportato l’azienda nelle mani del venditore. ol-tre alle 24 cambiali il venditore ne ha preteso delle altre “extra” di importo e con scadenze differenti. E’ successo che le cambiali extra sono state tutte pa-gate e regolarmente saldate in banca mentre quel-le ufficiali non sono riuscito a pagarle e, con sua grande disponibilità sono state ritirate prima della scadenza. In compenso lui ha preteso degli assegni post datati a saldo di quegli importi. Adesso, però, ho deciso di lasciare il ristorante perché proprio non va, ma lui si rifiuta di riprendersi l’azienda minac-ciando di portare all’incasso quegli assegni se io lascio il locale. In realtà io le rate ufficiali non le ho pagate ma è pur vero che gli importi ufficialmente dovuti fino a marzo sono stati versati. E’ legittimo che lui incassi quegli assegni?

DOMANDA

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R. La Suprema Corte di Cassazione, con sen-tenza n. 8782 del 10 aprile 2013 ha chiarito gli aspetti controversi afferenti una situazione mol-to simile a quella prospettata nel suo quesito e nello specifico è stato ribadito che “nel caso della vendita di un appartamento all’interno di un condominio, le spese riguardanti i lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni dell’edificio, e deliberate prima del trasferimen-to della proprietà, sono a carico del venditore, anche nel caso in cui l’esecuzione dei lavori sia iniziata dopo l’acquisto dell’immobile. Tuttavia le parti, derogando al principio di legge, posso-no pattuire che dette spese rimangano a carico di chi acquista l’unita immobiliare”. Da ciò si de-sume che nulla vieta alle parti di pattuire a rogito una ripartizione in deroga di dette spese senza che ciò comporti una modificazione del prezzo di vendita. La Corte di Cassazione stabilisce che l’acquirente dell’immobile è tenuto al pagamen-to delle spese straordinarie di manutenzione, deliberate precedentemente il rogito, qualora si sia impegnato in tal senso con un clausola in-serita nel contratto di compravendita. Pertanto la somma relativa alle spese di straordinaria ma-nutenzione delle parti comuni del condominio, deliberate dall’assemblea prima del rogito, re-stano a carico del venditore solo nel caso in cui nel contratto di compravendita non sia stabilito che il compratore si impegna a caricarsi di tali spese. V’è da dire che per ovviare a questo gene-re di inconvenienti è sempre opportuno specifi-care nei contratti preliminari di compravendita che eventuali opere condominiali di carattere straordinario deliberate in data successiva alla stipulazione del preliminare saranno ad esclusi-vo carico della parte promissaria acquirente.

Io sono la parte venditrice di un appartamento e vorrei sapere a chi spettano le spese condominiali straordinarie. Ho letto l’ultima sentenza della cas-sazione che stabilisce che le spese sono a carico di chi, al momento della delibera delle spese straordi-narie, era proprietario del bene ma, se non ho capi-to male, nella fattispecie il venditore a quella data (data della delibera) non aveva ancora firmato un contratto preliminare di compravendita. Questo dettaglio gli ha concesso di elaborare un prezzo di vendita che comprendesse tali spese. Le chiedo questo perchè nel mio caso ho siglato un prelimina-re il 13/3 con rogito al 9/5. Il 15/4 l’assemblea de-libera spese straordinarie per 10.000€ (a condòm-ino). In sostanza le spese sono state deliberate tra il compromesso e il rogito. Per quanto ne so non pos-so recedere dal contratto (pena il pagamento del doppio della caparra confirmatoria 20.000€+spese agenzia) ma se lo concludo dovrò pagare tali spe-se straordinarie. Il problema è che ho accettato un prezzo di vendita senza considerare queste spese che porteranno a miglioramenti che io non benefi-cerò. Senza contare che per 4 anni mi troverò nella situazione assurda per cui pagherò una cosa che non posseggo con, per giunta, la possibilità come spesso accade con le società di costruzioni, che tale cifra possa lievitare.Sono consapevole anche del fatto che al momento della firma della compravendita non sapevano del-la maggiore spesa e potrebbero non essere in grado di onorarla, ma se si va in giudizio, ho qualche spe-ranza?

DOMANDA

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