Skema Build Operate Transfer

5/22/2018 Skema Build Operate Transfer

1/14

1

SKEMA BUILD OPERATE TRANSFER

Akhir-akhir ini, memang, tren investasi swasta bagi proyek-proyek negara swasta semakin

marak. Alasan utama trend ini adalah pemerintah, BUMN kekurangan dana pemerintah dan

pendekatan yang dinamakan sebagai handsoff approach dari pemerintah. Build Operate

Transfer (BOT) adalah pilihan bagi pemerintah untuk melakukan outsourcing proyek-proyek

pemerintah ke sektor swasta. Tapi, seperti yang akan dijelaskan nanti, alasan kekurangan

dana, walaupun sebagai alasan utama, tetap bukan merupakan satu-satunya alasan. Alasan

lain bisa saja adalah proses pembangunan sebuah usaha/fasilitas yang layak operasi dan

profitable yang hanya bisa dilaksanakan oleh pihak swasta yang kompeten di bidangnya. Ini

dinamakan sebagai proyek yang profitable dengan risiko yang nyaris nol.

Dengan BOT, sektor swasta berperan dalam hal mendesain, menyediakan keuangan,

membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya, setelah masa konsesi

tertentu, kepemilikan ditransfer kepada pemerintah. Oleh karena itu, BOT dapat dimaknai

sebagai teknik untuk mengembangkan proyek-proyek infrastruktur dengan menggunakan

inisiatif dan pendanaan dari pihak swasta. Seperti proyek-proyek infrastruktur meliputi

beragam fasilitas yang berfungsi utama untuk melayani kebutuhan masyarakat, untuk

memberikan pelayanan sosial dan mempromosikan kegiatan ekonomi di sektor swasta.

Contoh yang paling umum adalah jalan, jembatan, air dan sistem saluran pembuangan,

bandara, pelabuhan dan bangunan-bangunan umum.

Selain Pemerintah, dalam hal ini BUMN, sektor swasta dapat memulai proyek-proyek BOT

bila dana yang tersedia terbatas dan tidak cukup sumberdaya untuk sukses mengeksekusiproyek pembangunan yang diperlukan. Contoh dapat dilihat pada rumah sakit nirlaba dan

institusi pendidikan serta fasilitas manufaktur. Desain tradisional-bid-award ini diperkuat

oleh pengenalan manajer proyek sebagai konsultan kepada pemilik, dimana manajer proyek

menyarankan pemilik bangunan dalam merumuskan strategi dan mengawasi pembangunan

atas nama pemilik. Sebagai layanan konsultasi, manajer proyek bekerja secara paralel

dengan arsitek untuk biaya tarif yang flat, tanpa risiko fidusia atau konstruksi. Design-build

adalah dua pekerjaan sekaligus untuk desain dan konstruksi. Arsitek dan kontraktor bekerja

di bawah satu kontrak, dimana tanggung jawab total untuk semua tahap proyek

ditempatkan pada kedua belah pihak. Proyek-proyek yang tergolong dalam design-build

sering kali agak rumit, tapi cukup menjanjikan di masa depan sebagai proses kemitraan

dalam rangka menyelesaikan proyek. Bridging memungkinkan pemisahan skematik antara

desain dan pengembangan desain, yang kedua dikelompokkan bersama-sama dengan

kontraktor umum. Skema proyek seperti ini memungkinkan transfer desain melewati batas-

batas geografis dan ekonomis. BOT lebih dekat dengan penyelesaian produk secara total

dimanaselain pembiayaan dan pembangunanpemasok juga bertanggung jawab untuk

pengoperasian fasilitas. Gambar di bawah ini menyajikan visual pengelompokan tanggung

jawab dari proyek alternatif skema penyelesaian (delivery).


2/14

2

Fasilitas yang pertamakali dibangun dengan nama Build Operate Transfer adalah di Turki

pada tahun 1984 oleh Perdana Menteri Ozal sebagai salah satu bagian dari program

privatisasi dalam rangka membangun infrastruktur baru (Beuker, 1988). Namun demikian,

pendekatan BOT dipakai pada awal 1834 pada pengembangan Terusan Swess. Terusan yang

menghasilkan banyak revenue ini dibiayai oleh European Capital dengan dukunganpendanaan dari Mesir, dimana Mesir mendapatkan konsesi untuk mendesain, membangun

dan mengoperasikan yang saat itu dipimpin oleh Pasha Muhammad Ali (Levy, 1996). Paruh

kedua pada abad ke-19, di Barat, rel kereta api dan jalanan dibangun dengan menggunakan

pendanaan swasta (Mobsby, 1992) Di Eropa, proyek-proyek infrastruktur tetap berada di

bawah yurisdiksi pemerintah karena itu dianggap sebagai persyaratan umum yang harus

disediakan oleh negara. Namun, sejak tahun 1980-an, sikap negara-negara Eropa berubah,

mereka memasukkan lebih banyak privatisasi dalam pembangunan infrastruktur, terutama

di Perancis dan Britania, dalam rangka memenuhi kebutuhan publik. Pada saat yang sama,

Asia mengalami booming ekonomi yang membuka pintu bagi bentuk-bentuk barupenyelesaian proyek yang didasarkan pada prinsip privatisasi.

Ernst dan Pham (1994) mendefinisikan privatisasi sebagai sebuah proses dimana delivery

barang dan jasa, yang biasanya dikelola oleh pemerintah, dialihkan ke sektor swasta.

Privatisasi dapat dibagi menjadi tiga area utama: Pertama, penjualan saham pemerintah

(seperti British Airways dan British Telecom); Kedua, subkontrak pelayanan pemerintah

kepada pengurus swasta (seperti US Postal Service, taman pemeliharaan); dan kegita,

subkontrak pembiayaan dan mengembangkan fasilitas. BOT termasuk kategori terakhir.

Gambar 2: Keterlibatan BUMN-Swasta Di bawah pendekatan kemitraan BUMN-swasta,

kerjasama antara BUMN dan pihak swasta dicapai dimana BUMN bekerjarsama dengan

sektor swasta untuk menyediakan kebutuhan publik. Namun, perbedaan antara privatisasi

dan kemitraan swasta-BUMN sulit untuk dideteksi, tergantung pada tingkat partisipasi

BUMN (Gambar di atas) menunjukkan bahwa privatisasi tidak ada partisipasi pemerintah di

dalamnya. Pendekatan Build Operate Transfer dapat dilihat sebagai kemitraan BUMN-swasta

yang terjalin dengan baik, karena pemerintah selalu diharapkan berpartisipasi dalam proyek-

proyek skala umum seperti itu.

DEFINISI

Build Operate Transfer adalah dimulainya bisnis besar dimana organisasi-organisasi swasta

melakukan pembangunan dan pengoperasian fasilitas yang biasanya dilakukan oleh

pemerintah. Berakhirnya keterlibatan sektor swasta terjadi pada pengembalian kepemilikan

fasilitas kepada pemerintah setelah masa konsesi, biasanya 25-40 tahun. Dalam pendekatan

BOT, pihak swasta atau pihak yang mempertahankan suatu konsesi untuk suatu periode

tertentu disebut pelaku (klien), untuk pengembangan dan pelaksanaan pembangunan

fasilitas, pembangunan mana yang terdiri dari pembiayaan, desain, konstruksi, mengelola

dan memelihara fasilitas, dan membuat fasilitas tersebut menguntungkan. Para pemegang

konsesi mengamankan pengembalian investasi dengan mengoperasikan fasilitas dan, selama


3/14

3

masa konsesi, bertindak sebagai pemilik konsesi. Pada akhir masa konsesi, para pemegang

konsesi mentransfer kepemilikan fasilitas kepada BUMN. Karakteristik terpenting dari BOT

adalah pendanaan dari swasta. Dalam BOT, pemerintah mensubkontrakkan seluruh proses

pembangunan, termasuk risiko yang terkait kepada entitas swasta. Salah satu risiko ini

adalah pembiayaan, yang harus diperoleh oleh pemegang konsesi, yang pada akhirnyabertanggungjawab kepada semua aspek proyek. Sebuah prasyarat bagi pembiayaan swasta

adalah suatu kebutuhan untuk fasilitas untuk dikembangkan, misalnya ekstensi jalan raya

karena kemacetan lalu lintas meningkat, lebih banyak ruang tidur di fasilitas penahanan dan

pemasyarakatan karena peningkatan kejahatan dan jumlah dipenjara individu, sebuah

terowongan atau jembatan untuk memecahkan masalah lalu lintas dan memfasilitasi

aksesibilitas, atau sistem pembuangan kotoran atau pembangkit listrik untuk mendukung

pertumbuhan populasi dan industri. Jika tidak ada persyaratan fasilitas yang, pihak swasta

akan menolak untuk berpartisipasi dan memberikan dukungan finansial. Hanya setelah

analisis pasar yang membenarkan bahwa fasilitas tersebut qualified, maka pihak swasta akanbersedia berpartisipasi secara finansial serta terlibat dalam pengembangan fasilitas.

BOT hanya salah satu dari banyak proyek yang berbeda dengan skema penyelesaian dalam

konteks privatisasi atau kemitraan BUMN-swasta. Dua skema lainnya yang muncul paling

mirip adalah BOT Build Own Operate (BOO) dan Build Transfer Operate (BTO). Dalam tiga

skema ini, pihak swasta tetap mempertahankan pendapatan dari mengoperasikan fasilitas.

Dalam BTO, pihak swasta mentransfer kepemilikan fasilitas langsung setelah melahirkan dan

mengoperasikan fasilitas atas nama pemerintah. Pada BOO, pihak swasta tetap

mempertahankan kepemilikan fasilitas, membuat laba atas investasi dengan operasi itu, danmemungkinkannya menjual beberapa titik jika sesuai dengan harga pasar.

Selain tiga pendekatan yang paling umum, BOT, BOO dan BTO, variasi lainnya juga dapat

terjadi (Gambar 3). Semua berbeda satu sama lain dalam cara tingkat risiko yang dibagi

antara pihak swasta dan publik. Setiap bentuk adalah semacam kemitraan BUMN-swasta,

tetapi semua terasa unik dalam mengalokasikan risiko kepada pihak individu.

Gambar 3: Skema alternatif delivery proyek, ilustrasi risiko pemegang konsesi

PESERTA UTAMA DALAM PROYEK BOT

Lima peserta utama diidentifikasi dalam setiap proyek BOT. Gambar. 4 menunjukkan

struktur yang khas. Sangat sederhana, principal memberikan konsesi kepada pemegang

konsesi. Para pemegang konsesi, biasanya sebuah konsorsium perusahaan, melakukan

pembiayaan dan pengembangan proyek. Pembiayaan ini diperoleh dari sponsor dan

pemberi pinjaman. Kontraktor membangun fasilitas dan operator menjalankan fasilitas.

Gambar 4: Struktur Organisasi BOT

Principal

Dalam proyek BOT, principal adalah BUMN yang mengakui kebutuhan untuk fasilitas fasilitas


4/14

4

tetapi tidak mampu mendukung proyek secara finansial. Agen pemerintah dengan demikian

dipaksa untuk mencari alternatif pilihan.

Konsesi

Setelah mengidentifikasi kebutuhan fasilitas, pemerintah, memberikan konsesi kepada

pemilik konsesi. Para pemegang konsesi biasanya sebuah konsorsium dan mengambil

tanggungjawab pengembangan (merancang, pembiayaan dan membangun), memelihara

dan mengoperasikan fasilitas, atas nama principal. Para pemegang konsesi adalah pemilik

fasilitas selama masa konsesi dan menyadari keuntungan dari investasi awal melalui

penggunaan fasilitas.

Investors

Pembiayaan disediakan oleh sektor swasta dan investor mencakup pemegang saham dan

pemberi pinjaman. Para pemegang saham menginvestasikan uang sebagai imbalan untuk

ekuitas, dan pemberi pinjaman mendukung pemegang konsesi selama negosiasi dengan

principal bahwa pinjaman tersedia selama pengembangan proyek. pemberi pinjaman

(lender) adalah bank, perusahaan asuransi dan pemegang obligasi.

Kontraktor

Pemegang konsesi bekerjasama dengan kontraktor dalam membangun sebuah fasilitas.

Dalam kebanyakan kasus, kontraktor merupakan bagian dari pemilik konsesi. Pada akhirnya,

kontraktor bertanggung jawab untuk pembangunan proyek dan untuk menyewa

subkontraktor, pemasok dan konsultan.

Operator

Mirip kontraktor, operator biasanya bagian dari pemegang konsesi, karena, operatorlah yang

mengerti masalah aliran pendapatan (revenue stream), masalah pengetahuan operasional,

pembiayaan, desain dan konstruksi yang diperlukan. Sering kali operator didukung oleh

sebuah badan pemerintah. Dalam kasus terowongan Wijker, fasilitas sepenuhnya

dioperasikan oleh pemerintah atas nama departemen Pekerjaan Umum, dan dalam penjara

Plymouth County operator diperankan oleh pemegang konsesi; dia juga yang

mengoperasikan fasilitas setelah selesai pembangunan.

Gambar 6: Balancing costs dan revenues untuk optimasi unit price dan profit (revenues

dikurangi biaya-biaya). Tanda panah mengindikasikan arah yang diinginkan menuju ke

kondisi optimal.

Kontrak Konsesi

Kontrak konsesi ditandatangani antara principal dan pemegang konsesi. Kontrak ini berjalan

dari tahap desain awal sampai transfer terakhir, dan termasuk alokasi risiko. Isu-isu utama

dalam kontrak konsesi adalah:

Lamanya masa konsesi; tanggal awal dan tanggal transfer.


5/14

5

Struktur dari proyek perusahaan (pemegang konsesi).

Kkema keuangan.

jaminan keuangan (pokok dan pemegang konsesi).

Materi yang menjamin (jika pemegang izin tidak dapat memberikan fasilitas, principal

memiliki hak untuk ikut campur dan mengambil alih).

Financial ceilings dan biaya pembangunan.

Financial ceilings dan biaya pemakaian.

Proses konstruksi.

Penyelesaian waktu konstruksi.

Metode operasi proyek.

Kesepakatan Finansial

Kesepakatan keuangan dilakukan secara personal antara pemegang konsesi dan mitra

(sponsor) dan para pemberi pinjaman (yaitu, bank, lembaga keuangan). Persetujuan

pemegang saham mengandung rasio hutang terhadap ekuitas dan rencana rinci untuk

distribusi pendapatan yang diharapkan selama operasi. Persetujuan kreditur, antara

penyedia utang dan pemegang konsesi, menentukan berbagai jaminan dan return-on-

investment yang telah disepakati. Jaminan yang paling penting adalah disediakan oleh

pemerintah untuk ikut campur jika tingkat pendapatan yang diharapkan lebih rendah. Salah

satu jaminan ekstrim jaminan untuk kreditur adalah hak untuk mengambil alih fasilitas jika

pemegang konsesi tidak sanggup memenuhi kewajiban keuangan.

Kontrak Konstruksi

Kontrak antara pemegang konsesi dan kontraktor biasanya dengan fixed price contract atau

design-build contract. Para pemegang konsesi ingin mendelegasikan risiko dengan

menuliskan klausul denda dalam keterlambatan pelaksanaan isi kontrak, karena tanggungjawab pemegang konsesi terhadap principal, para pemberi pinjaman, dan pengguna akhir

fasilitas.

Kontrak Operasional

Kontrak operasional ditandatangani antara pemegang konsesi dan operator (pelaksana).

Tarif untuk penggunaan fasilitas dimasukkan dalam kontrak, sebagaimana disetujui oleh

principal dan pemegang konsesi. Sebuah aspek utama untuk perjanjian operasional adalah

prognosis bagi penggunaan fasilitas. Semua kontrak secara ketat terkait satu sama lain dan

akhirnya membentuk sebuah desain, konstruksi dan pengoperasian fasilitas yang

menjelaskan tanggung jawab dan risiko. Oleh karena itu, penting untuk mendapatkan


6/14

6

kontrak yang transparan dimana semua risiko dan pihak-pihak penanggungjawab secara

jelas didefinisikan. Struktur informasi yang terbuka dan manajemen kontrak didefinisikan

dengan baik dengan menyetujui pembagian risiko akan membatasi kesalahpahaman.

TAHAPAN PROYEK BOT

Panjang masa konsesi ditentukan dalam perjanjian yang ditandatangani oleh pemegang

konsesi dan principal. Dalam masa konsesi, para pemegang konsesi harus mampu

mengembalikan dana investasi untuk semua pihak. Setelah studi pendahuluan, biasanya

dilakukan oleh pemerintah, sebuah perusahaan yang dipilih mengikuti prosedur seleksi

tertentu. Setelah pemilihan, pemegang konsesi mulai melaksanakan proyek dengan

membentuk tim, melaksanakan studi, memperoleh izin, dan melanjutkan dengan

pengembangan desain. Setelah desain disetujui, konstruksi dimulai. Setelah menyelesaikan

konstruksi, fasilitas terbuka untuk digunakan dan pengembalian fasilitas ditutupi oleh

pendapatan yang masuk. Setelah masa konsesi yang telah ditetapkan, fasilitas transfer ke

principal dan badan-badan negara kemudian akan memiliki dan mengoperasikan fasilitas

tersebut.

Studi Permulaan

Studi pendahuluan biasanya terjadi sebelum keterlibatan pemilik konsesi. Tahap ini

dilaksanakan oleh, atau atas nama, principal. Studi kelayakan diperlukan untuk

membuktikan ramalan keberhasilan proyek, dalam rangka menarik dana swasta. Cara

lainnya, pihak swasta dapat mengidentifikasi kebutuhan dan memulai proyek BOT dan dalamkasus seperti itu, studi pendahuluan dilakukan oleh badan swasta dengan keterlibatan

terbatas pemerintah.

Proses Seleksi

Proses seleksi tergantung pada siapa yang memulai proyek. Dalam proses seleksi umum

dimana inisiatif datang dari BUMN, permintaan untuk kualifikasi didistribusikan. Setelah

menerima aplikasi, pemerintah memilih beberapa perusahaan untuk mengajukan proposal

(request for proposal) dan dari situ dipilih pemegang konsesi. Dalam proses seleksi

spekulatif, sektor swasta memprakarsai proyek dan menghubungi agen pemerintah yangtepat untuk persetujuan. Proyek ini diberikan setelah negosiasi yang tepat.

Implementasi Proyek

Setelah tahap seleksi dan landasan dari pemilik konsesi (proposal) tersebut selesai, bersama-

sama dengan semua pihak yang terlibat, pemegang konsesi merinci program pembangunan

dan desain awal, dan mengajukan izin. Proses ini dapat dipersingkat jika agen pemerintah

secara aktif berpartisipasi. Setelah izin dikeluarkan, perjanjian konsesi ditandatangani.

Selama tahap pelaksanaan proyek, selain untuk kepentingan pihak-pihak, kepentingan

pihak-pihak eksternal juga mesti perhatian. Kekuatan politik yang berpengaruh, oposisi,


7/14

7

badan-badan lingkungan hidup dan faktor-faktor signifikan, jika tidak diperhitungkan, dapat

menghalangi atau bahkan membubarkan proyek.

Konstruksi

Begitu izin yang diperlukan diperoleh, konstruksi dimulai. Yang sering terjadi pada proyekBOT adalah proyek-proyek jalur cepat dimana desain tidak lengkap pada saat konstruksi

dimulai. Pantas saja karena kepentingan keuangan pemilik konsesi dan kebutuhan yang

mendesak untuk menyelesaikan konstruksi agar dapat memperoleh pendapatan secepat

mungkin. Desain yang sedikit kontroversinya akan mempercepat masa konstruksi dengan

angka ketidakpastian yang juga sedikit.

Operasional

Selama tahap operasi, fasilitas dioperasikan dan dipelihara oleh operator yang dibayar oleh

pemegang izin. Pemegang konsesi, sebagai pemilik fasilitas selama periode operasi,

berkewajiban untuk mengoperasikan fasilitas dengan cara yang memadai. Pemegang konsesi

juga bertanggung jawab untuk menjaga fasilitas dengan baik. Baik perjanjian konsesi juga

perjanjian operasi menentukan kondisi fasilitas pada saat transfer kepada principal.

Transfer

Fasilitas ditransfer kepada principal, biasanya tanpa biaya (Gambar 7). Waktu transfer

ditentukan dalam perjanjian konsesi. Principal harus lebih memilih mengambil-alih fasilitas

lebih awal daripada masa konsesi yang telah disepakati, pemegang konsesi akanmengkompensasi keuangan untuk investasi. Setelah mentransfer, principal adalah satu-

satunya pemilik dari fasilitas dan mengoperasikan dan memelihara fasilitas atau menggaji

operator independen. Jika principalnya dalah pemerintah, maka principal boleh memilih

untuk tidak men-charge user terakhir. Pada dasarnya, pada waktu itu, fasilitas akan menjadi

milik pemerintah.

Permasalahan lain yang harus dipertimbangkan adalah seberapa lama principal ingin

menguasai fasilitas BOT tersebut. Setelah masa konsesi 30 tahun, fasilitas mungkin telah

menjadi usang dan harus direhabilitasi besar-besaran. Pada BOT pembangkit listrik, metode

menghasilkan energi mungkin tidak lagi efisien, oleh karena itu, partisipasi aktif dari principal

selama masa konsesi dapat menjaga fasilitas BOT sesuai standar atau, setelah ditransfer,

sebuah proyek BOT bisa saja dapat menarik proyek BOT baru.

Gambar 7: Transfer fasilitas proyek BOT.

PEMBIAYAAN

Salah satu fitur utama BOT adalah pendanaan dari swasta yang menyimpulkan para

pemegang hak konsesi bertanggung jawab dalam mencari pendanaan yang diperlukan untuk

mengembangkan dan mengoperasikan fasilitas. Pemegang konsesi akan mengadakan dana


8/14

8

yang diperlukan dalam bentuk utang dan ekuitas. Return of Investment terealisasi selama

tahap operasional fasilitas BOT.

Para pemegang konsesi berpartisipasi dalam ekuitas dengan menginvestasikan dana,

sedangkan pemegang saham tambahan (additional stakeholder) biasanya adalah pihak-pihak

dari konsorsium (investor, kontraktor, operator). Pada tahap tertentu dari pembangunan,

ekuitas dapat dijual kepada pemegang saham tambahan melalui penawaran publik dan

swasta. Para pemegang saham memerlukan rencana bisnis yang independen, termasuk

prediksi pendapatan, pembangunan dan biaya operasi serta perkiraan tingkat return.

Meskipun tidak ada jaminan yang dapat diberikan tentang pembayaran dividen, jaminan

lainnya harus bisa mengamankan investasi, seperti garansi keuangan yang diberikan oleh

pemerintah, dan sejumlah pinjaman yang dijamin. Risiko terbesar ditanggung oleh

pemegang saham saat pembayaran terakhir, setelah seluruh obligasi jangka pendek dan

panjang telah terpenuhi, adalah mengusahakan adanya return yang lebih tinggi dariinvestasinya.

Utang disediakan oleh pihak sekunder seperti bank, lembaga keuangan dan pemegang

obligasi, kadang-kadang pemerintah menyediakan sebagian utang. Sebagian besar masalah

keuangan penting bagi pemegang saham juga penting bagi pemberi pinjaman dalam rangka

meramalkan hasil keuangan. Bunga yang diharapkan dan jadwal pembayarannya sudah ada

sebelum kesepakatan dan kontrak yang dapat memberikan kepastian kepada investor. Selain

itu, kreditur sering meminta jaminan untuk meminimalkan risiko dan biasanya pemerintah

memberikan nilai jaminan yang lebih besar lebih diterima. Ekuitas untuk rasio utang

ditentukan oleh principal dan tergantung pada kemampuan keuangan mitra ekuitas dan

kemampuan mereka untuk mendapatkan pinjaman jangka panjang. Hutang terhadap ekuitas

rasio biasanya didirikan pada 1 sampai 4 (20% ekuitas, 80% utang). Karena risiko yang lebih

tinggi ditanggung oleh para sponsor (konsorsium), mestinya return on investment yang

tinggi dapat menggantikan risiko tersebut. Dalam kebanyakan kasus, pemerintah tetap

mempertahankan pengaruh keuangan atas proses sebuah proyek BOT. Dalam kasus di mana

pemerintah tidak terlibat, tampaknya lebih sulit untuk mencapai sukses proyek secara

finansial. Pemerintah dapat terlibat dalam dua cara: melalui subsidi dan sebagai penyewa.

Melalui subsidi. Jenis keterlibatan ini didasarkan pada dua faktor. Pertama, keinginanpemerintah untuk tidak kehilangan kendali utama atas pembangunan fasilitas publik. Dalam

proyek terowongan Wijker misalnya, pemerintah membuat 15% subsidi yang tersedia

terhadap biaya mengembangkan.

Gambar 8: Struktur Keuangan BOT

Gambar 9 menunjukkan skema pembayaran (pengembangan, konstruksi, pemeliharaan dan

operasional, bunga) dan pendapatan untuk setiap tahap dalam proyek BOT. Pada saat

present net worth of accumulated revenues (akumulasi pendapatan bersih) sama seperti

present net worth of accumulated payments (akumulasi pembayaran bersih), pemegangkonsesi harus sudah merealisasikan return dari investasi yang diproyeksikan yang mencakup


9/14

9

bunga dan keuntungan. Tentu saja, hal ini tergantung pada proyeksi laba atas investasi dari

para pemegang ekuitas dan para pemberi pinjaman. Setelah periode itu, fasilitas ini akan

menghasilkan laba bersih untuk pemegang saham.

DESAIN DAN KONSTRUKSI

Ada perusahaan yang mengundang partisipasi dari banyak organisasi dengan berbagai

keahlian demi menghasilkan sebuah desain yang efektif dan efisien. Namun, studi kasus

menunjukkan bahwa, dalam sebagian besar kasus, desain dan konstruksi konservatiflah yang

kebanyakan diadopsi. Hal ini didorong oleh sikap pemegang konsesi demi mengurangi risiko

dan biaya. Desain dan metode konstruksi yang teruji secara luas diadopsi dalam proyek-

proyek BOT. Sedangkan ide-ide inovatif hanya digunakan ketika akan membuat fasilitas lebih

menguntungkan dalam jangka panjang.

Arsitek biasanya bekerja untuk kontraktor berdasarkan design-build contract (kontrak desainbangunan yang telah ditetapkan) oleh pemegang konsesi dan kontraktor. Selama studi

pendahuluan, principal telah memberikan desain awal sebagai bagian dari studi kelayakan

guna memperoleh ijin yang diperlukan. Oleh karena itu, arsitek yang disewa oleh principal

akan mentransfer pekerjaan kepada arsitek yang disewa oleh kontraktor. Dalam beberapa

kasus, arsitek yang mewakili kedua pihak adalah satu orang (perusahaan).

Salah satu keuntungan utama memiliki begitu banyak peserta adalah desain yang dibuat

akan memuaskan semua pihak, tapi, akibatnya, karena desainnya dibuat untuk

mengkompromikan selera semua orang yang terlibat dalam prosesnya, maka ini akan lebih

memakan waktu. Partisipasi operator dapat menjadi sangat penting dalam pendesainan ini.Dalam proyek Plymouth County Correctional Facility, fasilitas ini dirancang tempat sipir

berada di tengah bangunan (untuk mengontrol seluruh fasilitas dari situs tersebut). Desain

seperti ini memerlukan sedikit penjaga dan mengakibatkan operasional yang lebih efektif

dan efisien. Partisipasi aktif dari operator dalam proyek-proyek BOT adalah sesuatu inovasi

yang diperlukan dimana operator harus dilihat sebagai konsultan potensial untuk proyek-

proyek tradisional juga.

Partisipasi dari pihak penentang dan organisasi lingkungan sering dianggap sebagai suatu

yang menimbulkan ketidaknyamanan, karena adanya remodifikasi desain dan penundaanpelaksanaan. Namun, dalam kasus proyek Strait Crossing Bridge, karena perhatian khusus

diberikan kepada desain pilar yang dilakukan oleh kelompok-kelompok penetang dan

organisasi lingkungan, aliran es selama musim dingin yang panjang tidak mengganggu

ekologi seputar kawasan proyek BOT.

FAKTOR LINGKUNGAN YANG MEMPENGARUHI BOT

Yang disebut faktor lingkungan antara lain adalah peran pemerintah, organisasi pemerhati

lingkungan, isu-isu lingkungan dan konservasi, dan iklim ekonomi. Meskipun dalam

mendefinisikan proses BOT, partisipasi serta pemerintah harus dikecualikan. Badan-badan

pemerintah selalu terlibat dalam menyetujui proyek atau dengan mengembangkan fasilitas


10/14

10

publik lainnya untuk mendukung fasilitas BOT tertentu. Yang paling penting adalah

keterlibatan pemerintah yang menguntungkan bagi keberhasilan proyek. Dalam kasus

Dabhol Power Company, proyek ini terhenti beberapa waktu menyusul diadakannya

pemilihan umum. Sebuah aspek utama yang harus dipertimbangkan dalam proyek-proyek

BOT adalah lingkungan dan badan-badan pemerhati lingkungan. Kita hidup di era dimanapelestarian lingkungan memegang peranan penting dan pembangunan fasilitas-fasilitas yang

membahayakan lingkungan akan menghadapi penentangan-penentangan.

Penentangan dari persatuan masyarakat sekitar proyek bisa sama mengganggunya seperti

pemerintah atau organisasi-organisasi lingkungan yang dapat mengakibatkan penundaan

proyek BOT. Pelibatan lingkungan pada tahap awal, melalui dengar pendapat, dapat

meningkatkan pemahaman dan kerjasama dari para tetangga dalam rangka melaksanakan

sebuah proyek BOT.

Akhirnya, status ekonomi sangatlah penting bagi proyek BOT. Tujuan utama memilih

pendekatan BOT adalah untuk mendapatkan pendanaan dari pihak swasta. Jika tidak ada

perusahaan swasta yang tertarik, sebuah proyek tidak bisa dikembangkan. Investasi uang

selalu sebanding dengan risiko dan tingkt return on investment; risiko lebih tinggi jika secara

ekonomi proyek tersebut tidaklah ekonomis. Dalam keadaan seperti itu, negosiasi untuk

pengaturan ekuitas-utang dengan penghindaran risiko bisa saja memakan waktu yang lama,

membuat proyek BOT lebih mahal daripada jika pemerintah mengerjakan proyek itu sendiri.

Jadi, ketika proyek dianggap tidak ekonomis, pemerintah harus mempertimbangkan

mengerjakan proyek sendiri atau setidaknya melakukan investasi publik tertentu dalam

proyek BOT. Bila pembiayaan internasional dianggap perlu, maka pemerintah harus

mempertimbangkan dengan hati-hati dalam menetapkan fee bagi penggunaan fasilitas,

terutama jika ekonomi nasional buruk dan kemungkinan terjadi devaluasi mata uang lokal.

KAPANKAH PROYEK BOT LAYAK?

Dalam beberapa tahun terakhir, proyek-proyek BOT dianggap layak bagi negara-negara

berkembang dan negara-negara maju. Keuntungan terbesar dari BOT bagi pemerintah

adalah pensubkontrakan mayoritas resiko terhadap sektor swasta, sudah begitu pihak

swasta bersedia membiayai dan menangngung risiko dalam pembangunan fasilitaspemerintah tersebut. Pada akhir masa konsesi, pemerintah akan mewarisi proyek yang telah

terbukti dapat dioperasionalkan dengan baik tanpa menginvestasikan dana publik. Sebagai

konsekuensi dari tidak berinvestasi uang sendiri adalah bahwa proyek dapat dilakukan

bahkan jika anggaran pemerintah terbatas. Pendanaan diadakan oleh pihak swasta dan

pelaksanaan proyek tidak tergantung pada perencanaan keuangan dari pemerintah. Lebih

jauh, karena desain, pengembangan, dan konstruksi semua tanggung jawab satu pihak, yaitu

pemegang konsesi, maka fasilitas pastilah lebih efektif dan efisien.

Keuntungan yang ditawarkan oleh BOT


11/14

11

Kesempatan untuk menangkap pangsa pasar dengan cepat atau menjawab kebutuhan

mendesak dalam waktu singkat

Tidak mendapatkan kendala untuk mendirikan usaha baru

Mampu fokus pada kompetensi inti perusahaan

Peluang terbaik di kelasnya untuk mengakses keterampilan baru

Menghemat Capex

Outsourcing yang cost-effective selama periode awal membangun dan pengoperasian

Mengurangi risiko operasional dan retensi pengetahuan yang berhubungan proses

pembangunan yang sensitive; dan

Mampu mendapatkan solusi dalam durasi yang pendek.

Keuntungan lainny adalah bahwa model investasi ini tidak saja bisa digunakan untuk

membangun sebuah fasilitas seperti gedung, jalan tol, pasar dan lain-lain, tetapi, di India

misalnya, model investasi ini seringkali digunakan pada sektor IT yang dikenal sebagai

Onsite-Offshore Development Center (ODC). Pada model ini, perusahaan lokal membentuk

tim ekslusif, fasilitas dan IP protected environment bagi klien. Di akhir masa sekitar 3-5

tahun, pada term-term yang disetujui pada awalnya, klien membeli ODC tersebut. Dengan

menampung 20-30% staff pada Onsite, perusahaan-perusahaan IT Global menemukan fakta

bahwa model seperti ini akan menghilangkan risiko infant mortality tanpa investasi finansial.

Di akhir masa 3-5 tahun, mereka membeli operasi yang sudah readymade dan meninggalkan

kurva pembelajaran (risiko gagal dalam uji-coba).

Pada model seperti ini, manajemen operator bertanggungjawab atas Real Estate, undang-

undang dan peraturan pemerintah, hukum, transisi budaya, pengadaan infrastruktur IT,

keamanan, model BOT adalah medium yang lebih kondusif dalam membantu sebuah

perusahaan membentuk subsidiary yang dimiliki secara keseluruhan dalam waktu yang

panjang.

RISIKO DALAM PROYEK-PROYEK BOT

Menurut Wang et al. (2002) risiko harus diidentifikasi secara rasional dengan cara sistematis,

jika tidak, beberapa risiko dapat saja mengancam proyek. Banyak penelitian telah dilakukan

di bidang identifikasi risiko dengan perhatian khusus kepada proyek-proyek BOT, di negara-

negara berkembang yang menghasilkan kategorisasi berbeda-beda (Gupta dan Sravat, 1998,

Kumaraswamy dan Morris, 2002, Ozdoganm dan Birgonul, 2000, Salzmann dan Mohamed,

1999, Wang et al., 2000). Metode khusus yang diadopsi oleh sektor swasta untuk

mengidentifikasi risiko mencakup pengalaman, matriks resiko, checklist, database, site visit


12/14

12

dan intuisi (Akintoye et al., 2001). Promotor dan sponsor proyek yang berpengalaman dalam

proyek-proyek BOT, akan dengan mudah mengidentifikasi risiko-risiko tersebut.

Keberhasilan sebuah perusahaan kontraktor yang ingin berinvestasi dalam proyek-proyek

BOT di negara-negara berkembang tergantung pada kemampuan untuk memilih investasi

yang paling menguntungkan, apakah manfaat ini murni dari faktor keuangan atau kombinasi

faktor keuangan dan non-keuangan (seperti peningkatan pangsa pasar). Oleh karena itu,

sekali resiko dan ketidakpastian telah teridentifikasi, maka sangat penting untuk menghitung

dan mengevaluasi pengaruh potensi mereka atas proyek sehingga seluruh hasil keuangan

yang mungkin didapat harus diprediksi dan dibandingkan dengan perhitungan dampak risiko

non-finansial dan ketidakpastian yang berhubungan dengan berbagai parameter investasi.

Untuk memfasilitasi perbandingan seperti itu, berbagai upaya telah dilakukan untuk

mengembangkan DSS (Decision Support System) untuk membantu dalam proses proyek BOT

(Al-Jibouri et al., 2002). Mengadopsi DSS bisa memberikan manfaat termasuk:

standard kinerja ekonomi yang akan memuaskan kebutuhan dari berbagai pemangku

kepentingan yang terlibat (keuangan, pemerintah, pengembang)

sistem penilaian proyek yang efisien, yang memperhitungkan efek gabungan dari

keuangan, risiko, dan ketidakpastian pada proyek secara keseluruhan tarik

efisiensi waktu dan sumber daya karena pendekatan yang dipersingkat

peningkatan kepercayaan bahwa prediksi yang dibuat sangat realistis

fasilitasi dari keputusan pemerintah atau LSM melalui hasil yang kuantitatif

pengidentifikasian yang jelas atas risiko proyek (non-finansial) lain yang mungkin tak

terpikirkan

pengidentifikasian faktor risiko penting bagi proyek masukan ke dalam rencana

manajemen risiko melalui analisis sensitivitas

analisis nilai output yang dapat digunakan dalam negosiasi kontrak proyek antara berbagaipihak.

PERSYARATAN PENTING DSS

Agar investasi proyek BOT berjalan efektif (yang mencerminkan tingkat kepastian), dan

efisien (dalam rangka mendefinisikan faktor distribusi) di negara berkembang, DSS

seharusnya berguna untuk hal-hal seperti berikut:

metodologi industri dan metodologi pengevaluasian;

fase/sub-fase proyek;


13/14

13

karakteristik cash flow;

berbagai standard kinerja (seperti manfaat-rasio biaya, NPV, IRR);

hal-hal yang belum terpikirkan dalam proyek (uncertainty);

perbandingan atas beberapa alternatif/scenario proyek (termasuk analisis sensitivitas);

aspek-aspek proyek yang detail dan umum;

Identifikasi faktor-faktor risiko individual yang berkontribusi terhadap ketidakpastian (baik

positif maupun negatif); dan

kesalingtergantungan antara faktor-faktor risiko yang teridentifikasi.

KERANGKA KERJA DSS

Agar DSS memenuhi persyaratan penting di atas, desainnya harus didasarkan atas kombinasi

dari kerangka kerja pengambilan keputusan yang optimal dan model-model teknik

matematis yang ada (McCowan dan Mohamed, 2002). Model teknik matematika yang dipilih

untuk memudahkan pengertian dari data input kedalam DSS harus mencerminkan tingkat

kepastian sebuah proyek konstruksi (efektivitas), dan usaha mendefinisikan distribusi proyek

(efisiensi). Nilai-nilai deterministik (tunggal) yang menentukan distribusi probabilitas adalah

teknik matematis yang dapat digunakan untuk tujuan ini. Maka, adalah salah jika

mendefinisikan sebagian besar nilai-nilai input untuk model investasi BOT sebagai nilai-nilai

deterministik yang dihasilkan oleh risiko dan ketidakpastian yang mencirikan proyek-proyek

di negara berkembang. Demikian juga halnya ketika teori probabilitas (termasuk simulasi

Monte Carlo) telah menjadi yang paling diterima secara luas untuk menggabungkan teknik

risiko dan ketidakpastian dalam analisis proyek konstruksi (Pender, 2001, Raz dan Michael,

2001).

Teori kemungkinan (probability theory), juga dikenal sebagai logika keriting (fuzzy),

didasarkan pada konsep bahwa semua nilai-nilai dalam kisaran tertentu adalah mungkin,

dengan nilai pasti yang tidak diketahui. Berbagai nilai yang mungkin, atau interval,

ditetapkan secara subyektif, tetapi nilai-nilai individu dalam interval tidak ditetapkan sebagainilai yang relative. Teori Kemungkinan telah berhasil diterapkan untuk berbagai bidang

rekayasa konstruksi.

Sebuah proyek percontohan dilakukan untuk menyelidiki pelaksanaan teori kemungkinan

untuk memperagakan efek gabungan faktor-faktor keuangan dan non-keuangan pada

peluang investasi BOT dankarena itumengevaluasi dan memeringkatkan beberapa opsi.

Sebuah prototipe DSS ini dikembangkan menggunakan Metode Sum Weighted (WSM) dalam

kerangka MCDM dan mengikuti proses yang ditunjukkan pada Gambar 10. Prototipe ini

disahkan dengan membandingkan hasilnya dengan yang diperoleh dari metode utilitas yangdidasarkan pada probabilitas, dan berhasil diterapkan pada pemeringkatan dua proyek BOT


14/14

14

(Mohamed dan McCowan, 2001). Kenyataannya, teori kemungkinan menawarkan metode

yang kurang intensif dan calculative walaupun masih memberikan hasil yang akurat dan

transparan.

Gambar 10: Prototipe proses DSS (Mohamed & McCowan, 2001)

Gambar 11: Alur Distribusi Masalah (berbagai faktor) dalam proyek BOT.

KESIMPULAN

Proyek BOT adalah bentuk privatisasi yang layak dilakukan dalam rangka perbaikan kinerja

BUMN. Dengan berbagai aturan main tata-cara yang mesti ditaati dalam BOT, baik oleh

pihak Pemerintah maupun swasta, maka proyek BOT merupakan cara kerja yang

menjanjikan bagi dua pihak, swasta dan pemerintah. Pemerintah, dengan peran aktifnya

dalam pelaksanaan BOT dari awal preliminary study sampai tahap desain dan serah terima,

akan mendapatkan warisan fasilitas yang layak dalam rangka memperbaiki perusahaan baik

dalam ranah revenue maupun dalam ranah perbaikan kinerja. Pihak swasta yang

berpengalaman dalam proyek ini, yang mampu mengidentifikasi masalah, dan

memproyeksikan keuntungan dengan membandingkan antara risiko dengan profit, maka

akan mendapatkan fasilitas yang layak dalam berbisnis yang mengntungkan.

Dalam dua dekade terakhir, kontrak konsesi seperti BOT ini telah telah digunakan oleh

banyak pemerintahan negara berkembang dalam rangka membiayai proyek infrastruktur

penting. Jika dilaksankan dengan benar proyek BOT dapat memberikan win-win solution bagi

pemerintah dan pihak swasta dan seluruh masyarakat luas. Namun demikian, karena proyekini menjanjikan return yang tinggi bagi sektor swasta, mereka juga menanggung risiko yang

tinggi pula yang biasanya disebabkan oleh kondisi lingkungan yang tak stabil seperti politik,

ekonomi dan sosial, ini tidak dapat dihindari. Berbagai studi dan survey mengidentifikasikan

bahwa keadaan ini seringkali terjadi pada sektor swasta yang tak bisa mengidentifikasi,

mengkalkulasi, dan mengevaluasi pengaruh risiko non-finansial yang inheren serta faktor

ketidakpastian (uncertainty) pada tahap fesibility study. Oleh karena itu, sangatlah jelas

bahwa proyek seperti ini memerlukan keberadaan DSS atau perangkat decision maker yang

mampu mengevaluasi efek kombinasi dari faktor finansial dan non-finansial secara effektif

dan efisien.

Dengan demikian, inilah salah-satu cara terbaik dalam proses privatisasi pada BUMN,

dimana BUMN mempunyai begitu banyak asset (tanah) yang dapat dikonversikan menjadi

asset produktif melalui kerjasama bisnis dengan pihak swasta. Dengan catatan, bahwa kedua

pihak secara proaktif melakukan requirements dalam pengadaan proyek ini.

Skema Build Operate Transfer

Documents

Transcript of Skema Build Operate Transfer