JJ Mois Année

16 Сентября2009

Коммерческая недвижимостьи банковское кредитование

Сергей Козловкандидат экономических наук

www.skozlov.com 2

www.skozlov.com 3

Жизненный циклразвивающихся рынков

Фаза 0 – После Краха – 1998-2000Условия кредитования очень жесткие и объемы кредитованиясжимаются из-за высокого объема просроченных кредитов

Фаза 1 – Искра – 2000-2003Рост доходов и богатства населенияНовая экономическая политика (снижение налогов, преференциидля прямых иностранных инвестиций, валютная реформа, снятиеограничений валютного контроля, разрешение иностранцамвладеть 100% активов, включая недвижимость, устранениеторговых барьеров и т.д.)

Фаза 2 – Возрождение – 2003-2006Быстрое расширение кредитования экономики приводит к резкомуросту цены реальных и финансовых активовЦены на недвижимость вырастают в несколько раз

www.skozlov.com 4

Жизненный циклразвивающихся рынков

Фаза 3 – Бум – 2007Эта фаза является кульминацией инвестиционной мании целого поколения изаканчивается взрывом, ее легче всего распознать, поскольку спекуляция превышаетвсе разумные пределы (ошибка оптимизма)Объем кредитования резко возрастает и вся система работает с высоким уровнемдолгаБольшинство проектов жилых домов, новых гостиниц, офисных зданий и торговыхцентров завершены. Часто одно из самых высоких зданий вот вот будет построеноПланируется строительство и развитие новых городов спутников и индустриальных зон

Фаза 4 – Сомнения снижения – 2008Определенный финансовый стресс очевиден. Спекулянты с большими долгамивынуждены распродавать активы. Банки ужесточают стандарты кредитования внекоторых отраслях экономики. Растет объем просроченной задолженностиЦены на жилье превысили покупательную способность местного населенияЦены на офисы и аренду начинают снижаться

www.skozlov.com 5

Жизненный циклразвивающихся рынков

Фаза 5 – Падение – 2009Условия кредитования ужесточаются, увеличиваются спрэды пооблигациям и растет количество банкротствРезко падают цены на недвижимостьОдин или несколько крупных игроков становятся банкротамиПустеют офисные здания и гостиницыОбычным делом является прерванное и незавершенноестроительство

Фаза 6 – Дно – 2010 …Капитальные вложения резко падают (ошибка пессимизма)Процентные ставки снижаются и достигают минимума в цикле

www.skozlov.com 6

Цена продажи 1 кв. м. коммерческой ижилой недвижимости в Екатеринбурге

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

2004 2005 2006 2007 2008 2009

ТорговаяОфиснаяЖилая

руб.

www.skozlov.com 7

USA Moodys/REAL Commercial Property Price Index

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

2

янв.04

май.0

4сен

.04янв

.05ма

й.05

сен.05

янв.06

май.0

6сен

.06янв

.07ма

й.07

сен.07

янв.08

май.0

8сен

.08янв

.09ма

й.09

ТорговаяОфисная

www.skozlov.com 8

Chicago Illinois S&P/Case-Shiller Home Price Index

100

110

120

130

140

150

160

170

180

янв.04

апр.04

июл.0

4окт

.04янв

.05апр

.05ию

л.05

окт.05

янв.06

апр.06

июл.0

6окт

.06янв

.07апр

.07ию

л.07

окт.07

янв.08

апр.08

июл.0

8окт

.08янв

.09апр

.09

www.skozlov.com 9

Concerns are switching from the residential to the commercial sector

Towers of debt Jul 30th 2009 From The Economist print edition

www.skozlov.com 10

ВыводыЦены на американскую коммерческую недвижимостьснизились на 35% с пика достигнутого в октябре 2007 года на фоне резкого сокращения количества сделокСтавки аренды в Москве за последний год снизилисьна 63% с учетом почти 20% незанятых площадейвысока вероятность дальнейшего сниженияРынок Екатеринбурга повторяет американский трендс запаздыванием на 1,5-2 года, на текущий моментобъявленные цены продажи коммерческойнедвижимости снизились на 15-20% по сравнению спиком 2008 года

www.skozlov.com 11

Кредиты нефинансовым организациям вСвердловской области

0

50 000 000

100 000 000

150 000 000

200 000 000

250 000 000

300 000 000

350 000 000

400 000 000

450 000 000

500 000 000

01.01

.2007

01.03

.2007

01.05

.2007

01.07

.2007

01.09

.2007

01.11

.2007

01.01

.2008

01.03

.2008

01.05

.2008

01.07

.2008

01.09

.2008

01.11

.2008

01.01

.2009

01.03

.2009

01.05

.2009

01.07

.2009

0

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

Кредиты

Просроченнаязадолженность

тыс. руб. тыс. руб.

www.skozlov.com 12

Динамика процентных ставок пожилищным кредитам в РФ

1010,5

1111,5

1212,5

1313,5

1414,5

1515,5

1616,5

17

янв.06 апр.06 июл.06 окт.06 янв.07 апр.07 июл.07 окт.07 янв.08 апр.08 июл.08 окт.08 янв.09 апр.09 июл.09

%

www.skozlov.com 13

Объем предоставленных жилищныхкредитов в РФ

0100 000200 000300 000400 000500 000600 000700 000800 000

2005 2006 2007 2008 01.07.2009

млн. руб.

www.skozlov.com 14

ВыводыС марта 2009 происходит плавное снижение ссуднойзадолженности нефинансовых организаций вСвердловской области (-1,5% на 01.08.09)Просроченная задолженность нефинансовыхорганизаций перед банковским сектором вСвердловской области за один год выросла в 16,4раза с 0,32% до 4,69% от ссудной задолженностиВ сфере жилищного кредитования в РФ средниерублевые ставки выросли с 12,6% до 14,8%, объемкредитования упал в 2,3 раза в первом полугодии2009 по сравнению с первым полугодием 2008

www.skozlov.com 15

Контактная информация

Козлов Сергей Александрович

Кандидат экономических наук

e-mail sergey@skozlov.com

http://www.skozlov.com/

www.skozlov.com 16

Фондовый рынок – братблизнец рынка недвижимости

0200400600800

10001200140016001800200022002400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Индекс РТС

www.skozlov.com 17

Источник нашего богатства –цена на нефть

0102030405060708090

100

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

$ за баррель