FACULTAD DE INGENIERÍA C IV IL

SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL DE INMUEBLES

I N G . LU I S A L B E RT O C R U Z N O RA B U E N A

CAPITULO I

•Problemática y generalidades.•Introducción a la normatividad.

PROBLEMÁTICA• DE PATRIMONIO

- FAMILIAR: La propiedad es de la familia.- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo.- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios.

Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la transferencias en diferentes formas:

1.- Donaciones2.- Compra - Venta3.- Anticipo de Legítima4.- Herencia5.- Cesión en Uso

Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.

• DE GARANTIA

Representada por la falta de titulación de los predios que no permiten que sirva como garantía en diferentes casos

1.- Créditos bancarios o similares2.- Cartas Fianzas3.- Hipotecas4.- Prenda

Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.

• DE CATASTRO

Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a las entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener

información exacta de diferentes datos:1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo su

control.2.- Identificación para los casos de acciones cautelares3.- Identificación para los casos de embargo

Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que ante la falta de saneamiento predial, no permite tener actualizado el Margesí de Bienes de cada unidad.

PROPIEDAD

Definiciones:

Real academia de la lengua:

a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas sobre animales o cosas que son suyas

b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personasc).- Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según su

auténtico significado.d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.

CODIGO CIVIL• Propiedad.- Art. 923

Poder jurídico que permite usar, disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

• Propiedad Predial.- Art. 954

La propiedad se extiende al sub suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

PROPIEDAD PREDIAL

LIMITE LIMITE

SOBRE SUELO

SUB. SUELO

Art. 957.-La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y a los requerimientos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

A

A

R-3 R-5

DOCUMENTOS BASICOS1.- Promesa de Compra - venta2.- Contrato Privado3.- Minuta de Compra – Venta3.- Escritura Pública4.- Testimonio

TIPOS DE PROPIEDAD1.- Urbana2.- Rural

CLASES DE PROPIEDAD1.- Estatal o Pública2.- Privada3.- Mixta4.- Cooperativa5.- Social

LEY 27157

• De las inscripciones

Art 46.l.- En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

Art. 46.2.- Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de acuerdo con lo dispuesto por la normatividad correspondiente ( Registro Público)

• Artículo 39.- Del reglamento internoLas edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley deben contar necesariamente con un reglamento interno

elaborado por el promotor o constructor, o en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de participación.

• Artículo 40.- De los bienes de propiedad comúnLos bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

a).- El terreno sobre el que está construida la edificaciónb).- Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros

exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a

dos o más secciones.

c).- Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vías aéreas de circulación de uso común

d).- Los ascensores y montacargase).- Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en

ambientes de propiedad común.f).- Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,

guardianía; y otrosg).- Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,

electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados en una sección en particularh).-Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad delas

secciones aparezcan cláusulas en contrario.i).- Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; j).- Los demás bienes destinado al uso y disfrute de todos los propietarios.

PRESENTACIÓN

• Procedimientos para el saneamiento físico legal de propiedades inmuebles ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

• Saneamiento de titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.

• Departamentos en edificios, quintas, casa en copropiedad, centros y galerías comerciales, campos feriales, terrenos sin construir, etc.

APLICACIÓN• Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias

que cuenten con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de más de 1 piso.

• Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenten por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien común.

• Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.

• Centros y Galerías comerciales o Campos feriales: unidades inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.

• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.

• Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes.

¿ QUÉ SIGNIFICA SANEAR UN INMUEBLE?• Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos y obligaciones sobre un bien

inmueble a una determinada persona natural o jurídica que no se encuentra legalmente reconocido o inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.

• El acto de sanear se realiza a través de un proceso de regularización ante la autoridad competente (SUNARP) en el cual se describe e inscribe las características físicas del inmueble acorde con las normas urbanísticas y edificatorias del distrito correspondiente.

• Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.

• Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relación directa e inmediata Derechos reales:

• La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a varias personas.• La Posesión: es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relación de

dependencia.• De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo

construido.• Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a

conservar el bien y devolverlo a su fenecimiento.• Servidumbre: implica la limitación del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.• Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposición del bien.• Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega física o jurídica, para asegurar el cumplimiento

de cualquier obligación.

TIPOS DE SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL DE INMUEBLES

• Edificaciones construidas sin licencia de edificación.• Demoliciones ejecutadas sin licencia• Edificaciones que no cuenten con terreno y declaración de

fábrica debidamente inscritas.• Edificaciones que no cuentan con Declaración de Fábrica

inscrita.• Rectificación de áreas y linderos de terrenos.• Rectificación de Declaratoria de Fábrica.• Independizaciones.• Inscripción y/o adecuación del Reglamento interno.• Regularización de Habilitaciones urbanas

¿QUIÉNES INTERVIENEN EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO?

Registrador PúblicoEs el funcionario encargado de inscribir en el Registro de Predios, los documentos previos, los proyectos de habilitación y/o edificación, la recepción de obras de habilitación urbana, las declaratorias de fábrica y los demás actos que ameriten inscripción, de conformidad con los requisitos y procedimientos establecidos en la presente

ley, bajo responsabilidad.

ACTORES• El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o

jurídica, pública o privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros, asimismo, administra, promueve, habilita y comercializa un proyecto yo edificación.

• Propietarios: Son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, que ejercen el derecho de propiedad sobre el terreno rustico ó urbano que será materia de saneamiento.

• Profesionales responsables de proyectos: Según su especialidad son: el arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitación urbana, el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitación urbana, el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias, el ingeniero electricista ó electromecánico para el proyecto de instalaciones eléctricas y electromecánicas.

• Responsable de la habilitación urbana y/o edificación: Es la persona natural o jurídica responsable de la ejecución de la obra, de las medidas de seguridad y fallas de la construcción, incluyendo las obras realizadas por subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra de los proveedores fabricantes o subcontratistas.

• Comisión técnica: Es el órgano colegiado regulado por la Ley nº 27444, Ley de procedimiento administrativo General, cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante para el otorgamiento ó no de una autorización o Licencia de Habilitación Urbana y Edificación.

• Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que los proyectos de habilitación urbana y/o edificación.

ACTORES• Delegados Ad Hoc: Según lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son

representantes Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la comisión técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente:

• Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitación urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.

• Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran próximas a las zonas de riesgo.

• Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitación urbana, con la finalidad de preservación y conservación de las áreas naturales protegidas, con sujeción al plan urbano.

• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú - CGBVP, para proyectos de edificación de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público.

• Delegados de servicios públicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios remitirán a la municipalidad provincial la relación de delegados de servicios públicos acreditados, para su participación en las comisiones técnicas. Su participación se efectuará en el caso de proyectos de habilitación urbana nueva.

• Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.

• Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento: En su condición de ente rector, es competente para diseñar, normar y ejecutar la política nacional en materia de vivienda, así como para ejercer la función de promoción de la actividad edificatoria y habilitadora.

INTRODUCCIÓN A LA NORMATIVIDAD

• Norma es una regla u ordenación del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo incumplimiento trae como consecuencia una sanción.

• Normatividad Urbanística es una regla técnica destinada la ordenación del territorio urbano dictada por la autoridad competente. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos compatibles y a las densidades.

• Normatividad Edificatoria es una regla técnica aplicable al diseño y ejecución de las edificaciones dictada por la autoridad competente. Los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamiento, entre otros.

• Normatividad específica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:• Ley 27157. Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de

Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .

• Ley 29090 Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).

• Ley 27333. Ley complementaria a la ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de edificaciones.

• Ley 29415. Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovación Urbana.• D.S. N° 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Edificación (publicada en el Diario El Peruano

el 4 de mayo de 2013).• D.S. N° 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.• D.S. N° 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificación Técnica administrativa y Técnico.• D.S. N° 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones• RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley

29090.• RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.

LEY 27157

LEY 29090

SESIÓN II

•Conocimiento de los requisitos y/o conceptos arquitectónicos de ocupación.•Normas municipales.

DEFINICIONES.- REQUISITOS ARQUITECTÓNICOS DE OCUPACIÓN• Edificaciones: Son las estructuras arquitectónicas que requieren

cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.

• Área Techada: área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles alturas o mayores alturas y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.

• Área libre: En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso.

• Área ocupada: El área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos, etc.

• Casco habitable: La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y eléctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de baño y acabados exteriores con excepción de pintura.

DEFINICIONES.- CATEGORÍAS DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

• Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.

• Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.

• Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.

• Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

• Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.

• Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes.

• Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales.

• Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realización del acto o contrato contenido en él. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.

• Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige la normatividad y organización registral.

• Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la historia del inmueble, desde su inmatriculación (primera inscripción) hasta el último acto inscrito (ello incluye por tanto toda la información sobre los gravámenes), teniendo información actual y completa sobre el bien.

• Certificado de gravámenes: sirve para verificar información relativa a cargas que pesan sobre el inmueble que indicamos.

Definiciones.- Documentación previa para el saneamiento legal de inmuebles

• Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la existencia o no de superposición de áreas.

• Minuta de compra y venta: La compraventa (en latín emptio venditio ) es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza.

• Escritura Pública: Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. Es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.

• Declaratoria de Fábrica: es el acto legal ante la autoridad competente (Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber ejecutado una edificación sobre un terreno determinado. Se debe precisar las características físicas del inmueble a través de planos de distribución, ubicación y localización, así como el cumplimiento o no de los parámetros urbanísticos y edificatorios.

• Pre Declaratoria de Fábrica: La anotación preventiva, en el Registro Público respectivo, de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal.

• Saneamiento de titulación: Es el trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro. Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios.

• Rectificación de áreas y linderos: Cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.

Definiciones.- Procesos de saneamiento físico legal de inmuebles

Definiciones.- Procesos de saneamiento físico legal de inmuebles

• Prescripción adquisitiva de dominio: La usucapión también llamada prescripción adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripción adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha poseído un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble reclamado.

• Independización: La independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita, deberá describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.

• Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las áreas comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las disposiciones de esta Ley de acuerdo a las características de cada condominio.

• Habilitación urbana: Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Art. 3º Ley 29090.

• Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público respectivo.

• Licencia de Obra: Es la licencia de construcción. Es una autorización que se otorga para efectuar obras de construcción en terreno previamente habilitado o que cuente con la aprobación de proyectos de la misma con expresa autorización de construcción simultanea.

• Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación: Es un documento otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad física de la obra.

• Declaratoria de fábrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la Ley. Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el caso.

NORMAS MUNICIPALES• Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades que le otorga

la ley (Constitución Política y Ley Orgánica de Municipalidades) para asumir competencias urbanísticas, aquellas que se refieren a las potestades de la administración, los derechos y deberes fundamentales de la propiedad del suelo, los “nuevos derechos urbanos”, la planificación urbana y los controles de los procesos urbanos.

• La Constitución de 1993 atribuyó a las municipalidades las siguientes competencias en lo que al administración del territorio se refiere:

• Inciso 2): Atribución de aprobar el plan de desarrollo local concertado con la sociedad civil;• Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar los servicios públicos locales de su

responsabilidad;• Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la

zonificación, urbanismo y el acondicionamiento territorial.• Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las inversiones y el financiamiento para la ejecución de

proyectos y obras de infraestructura local; y• Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de (…) vivienda, saneamiento,

medio ambiente (…), conservación de monumentos arqueológicos e históricos, recreación y deportes conforme a ley.

• La Ley Orgánica de Municipalidades atribuye a las municipalidades las siguientes competencias:• Espacio físico y uso del suelo (art. 79)• Saneamiento, salubridad y salud (art. 80)• Transito, vialidad y transporte (art. 81)• Educación, cultura y deportes (art. 82)• Abastecimiento y comercialización (art. 83)• Programas sociales (art. 84)• Seguridad ciudadana (art. 85)• Desarrollo económico local (art. 86).

JERARQUÍA DE LAS NORMAS MUNICIPALES

Ordenanzas Municipales

Acuerdos de Consejo

Resoluciones de Consejo

Resoluciones de Alcaldía

Decretos de Alcaldía

Resoluciones de gerencia

Directivas

¿DÓNDE APARECEN LAS NORMAS MUNICIPALES QUE DEBO CUMPLIR EN UN PROCESO DE SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE INMUEBLE O PARA LA

EDIFICACIÓN?

SESIÓN III

Reglamento de la Ley 29090 - Ley de Regularización de Habilitaciones

Urbanas y de Edificaciones. D.S. 008-2013-VIVIENDA: Conceptos,

aplicaciones y procedimientos administrativos.

D.S. N° 008-2013-

VIVIENDA:

REGLAMENTO DE LICENCIA

S DE HABILITA

CIÓN URBANA

Y LICENCIA

S DE EDIFICAC

IÓN.

• Desarrolla los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley 29090. ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

• En cuanto a los procedimientos administrativos para edificación presenta 4 modalidades.• Modalidad “A”: Aprobación automática con firma de profesionales.• Modalidad “B”: Con firma de profesionales responsables.• Modalidad “C”: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Comisiones

Técnicas o Revisores Urbanos.• Modalidad “D”: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.• Se requieren los siguientes documentos:• Formulario Único de Edificaciones• Certificado de parámetros Urbanísticos y Edificatorios.• Certificado de Factibilidad de Servicios• Declaración jurada de habilitación profesional• Copia Literal de Dominio• Plano de Ubicación y Localización.• Planos de arquitectura: Plantas, cortes, elevaciones; Planos de Estructuras:

Cimentación, losas, cisterna, tanque elevado, escaleras, detalles y especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones Sanitarias: redes de distribución de desagüe, agua fría, caliente, cisterna, tanque elevado, detalles y especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones Eléctricas: redes alumbrado, tomacorrientes, fuerza, comunicaciones, data, detalles y especificaciones técnicas; Planos de Instalaciones Mecánico Eléctricas: aire acondicionado, detalles y especificaciones técnicas; Planos de seguridad y evacuación: señalética, flujos de escape, detalles y especificaciones técnicas.

• Póliza CAR: Todo Riesgo Contratista

• Se requieren los siguientes estudios cuando el caso lo amerita:• Estudio de Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley 27446 Ley del

Sistema Nacional de Evaluación de Impacto Ambiental y su reglamento.

• Estudios de Impacto Vial.• Estudios de mecánica de Suelos• Memoria de seguridad y evacuación

D.S. N° 008-2013-

VIVIENDA:

Reglamento de

Licencias de

habilitación

Urbana y Licencias

de Edificaci

ón.

MODALIDAD “A”: APROBACIÓN AUTOMÁTICA CON FIRMA DE PROFESIONALES

• La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote.

• La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción o declaratoria de fábrica, y la sumatoria del área construida de ambas no supere los 200 m².

• La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación estructural, cambio de uso o aumento de área construida.

• La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.

• La demolición total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que no requiera el uso de explosivos.

• Las ampliaciones consideradas obras menores, según lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

• Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

• No se sujetan a estas modalidad las obras en bienes inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación declarado por el Ministerio de Cultura y las obras que requieran ejecución sótanos o semisótanos con una profundidad mayor a 1.50 ml.

MODALIDAD “B”: CON FIRMA DE PROFESIONALES RESPONSABLES

• Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha, que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando no esté afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.

• Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.

• Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m² de área construida.

• Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área construida o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones parciales.

• La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.

• En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC).

MODALIDAD “C”: APROBACIÓN CON EVALUACIÓN PREVIA DE PROYECTO POR COMISIONES TÉCNICAS O REVISORES URBANOS

• Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la misma.

• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.

• Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.

• Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m² de área construida.

• Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas en la Modalidad D.

• Las edificaciones de uso mixto con vivienda.• Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente

declarados.• Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de

espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de 30 000 m² de área construida.

• Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área construida.

• Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes• Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y

D.

MODALIDAD “D”: APROBACIÓN CON EVALUACIÓN PREVIA DE COMISIÓN TÉCNICA

• Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o que cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y, por lo tanto, requieran de la formulación de un planeamiento integral.

• Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas.

• Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio y Usos Especiales (OU).

• Las edificaciones para fines de industria.• Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y

salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000 m² de área construida.

• Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área construida.

• Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.• Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de

expendio de combustibles y terminales de transporte.

PROCEDIMIENTOS MODALIDAD “A”: APROBACIÓN AUTOMÁTICA CON FIRMA DE PROFESIONALES

I• Presentación ante el Municipio de la documentación exigida y de estar conforme es sellada y firmada y se entrega al administrado.

2• La Licencia de edificación está constituida por: El cargo, el FUE, Anexo “D”, documentación técnica y comprobante de pago.

3• El Municipio realiza la verificación técnica si cumple emite la resolución de licencia, si no, paraliza la obra hasta subsanar observaciones.

PROCEDIMIENTOS MODALIDAD “B”: CON FIRMA DE PROFESIONALES RESPONSABLES.

1• Presentación del expediente conforme establece la ley (Certificado

de Factibilidad de Servicios, Estudio de Mecánica de Suelos, Póliza CAR)

2

• El cargo de presentación, el FUE, anexo “D”, comprobante de pago, documentación técnica constituye la Licencia Temporal. Se comunicará el inicio de obra con antelación de 15 días en caso de no haberlo consignado en el FUE. Se debe suscribir cronograma de visitas de inspección y el pago de verificación técnica.

3• La municipalidad tiene un plazo

de 15 días máximo para realizar la verificación administrativa. Si existen observaciones paraliza la obra sino, emite la Licencia Definitiva.

PROCEDIMIENTOS MODALIDAD “C” Y “D”: CON EVALUACIÓN PREVIA DEL PROYECTO POR LA COMISIÓN TÉCNICA

1• Presentación de documentación exigida y el

funcionario responsable tendrá 5 días hábiles para efectuar la pre-verificación del expediente. El Presidente de la Comisión convocará a la Comisión Técnica y a los Delegados AD Hoc

2• La Comisión Técnica tendrá un plazo máximo de 20

días hábiles para revisar todas las especialidades. En caso de haber observaciones en alguna especialidad el plazo se suspenderá. Con el dictamen de aprobado de la especialidad de Arquitectura el administrado tendrá la opción de iniciar obras bajo una Licencia Temporal de Edificación.

3• Obtenido el dictamen Conforme de

todas las especialidades, La Municipalidad emitirá la Resolución de Licencia de Edificación.

BIBLIOGRAFÍA

• Ley 27972. Ley orgánica de Municipalidades (publicada en El peruano 27 de mayo de 2003).

• Ley 27157 su reglamento.(publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .• Ley 29090 Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones

(publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).• Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de mayo de 2006).• Ley 27333. Ley complementaria a la ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de

Competencia Notarial, para la Regularización de edificaciones.• Ley 29415. Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con fines de

Renovación Urbana.• D.S. N° 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y

Edificación (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).• D.S. N° 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.• D.S. N° 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificación Técnica administrativa y

Técnico.• RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro

de predios a las disposiciones de la Ley 29090.• RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.