4/9/2015 How Not To Get Screwed When Shopping For A Mortgage ­ Forbes

http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/02/19/how­not­to­get­screwed­when­shopping­for­a­mortgage/print/ 1/5

http://onforb.es/1MBj8fZ

INVESTING  2/19/2015 @ 1:58PM  11,365 views

How Not To Get Screwed WhenShopping For A MortgageComment Now

Mortgage rates are the lowest they’ve been since May 2013, according toFreddie Mac. The good news is that buyers can now get a 30­year fixed ratemortgage for as little as 3.69%. The bad news is that eager homeowners arewading into a thick sludge of documents, come­ons and deception.

The two most popular styles of mortgages are fixed and adjustable interest.A fixed interest loan remains the same over the (usually) 30­year term. Anadjustable interest loan fluctuates annually based on certain indices. So, ifthe rate on the one­year Treasury Constant Maturity jumps, your interestrate will too. Not surprisingly, in this environment of record low rates,adjustable loans are not very popular. There are also “hybrid” loans whichfeature a fixed rate for a certain period of time (usually 3­10 years), and anadjustable rate thereafter.

Arm yourself with knowledge before shopping for a mortgage.

Vanessa Grout Contributor

I cover real estate.

Opinions expressed by Forbes Contributors are their own.

4/9/2015 How Not To Get Screwed When Shopping For A Mortgage ­ Forbes

http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/02/19/how­not­to­get­screwed­when­shopping­for­a­mortgage/print/ 2/5

True, most of the more questionable loans, like stated income, interest­onlyand negative amortization have faded from the scene in the wake of the2008 financial crisis. Typically unconventional or “hard money” lenders(private individuals lending on the asset rather than the borrower’s ability torepay) will offer these. Consumer finance protection regulations have nearlyforced banks and conventional lenders out of this space, but there are stillplenty of traps set for unsuspecting mortgage shoppers, especially those inhot pursuit of a bargain.

Whether you’re looking for a $300,000 mortgage or a $3 million mortgage,here’s how to make sure that when shopping for a loan, you don’t overspend.

Cheaper Isn’t Necessarily Better

Mortgages can be risky and secured by the thing that matters most– yourhome. Rather than search for the cheapest option, focus on reliability. Adstouting low rates from anonymous companies are often bait and switchscams. Reviews are easily forged and unless independently verified, shouldnot be trusted.

Once you find the home, you’ll usually have 30 to 45 days to secure a loan.Avoid the person who sounds so nice on the phone, offers a too­good­to­be­true deal, charges a $350­700 application fee and never calls back. This willwaste your time, money and your chance of acquiring the property. Instead,get your ducks in a row by working with a lender who will properly vet yourloan application. You can either go directly to a conventional bank or use amortgage broker who will shop around for you to find the lender that bestsuits your needs.

It also helps if the banker is close to home. A local lender will understand theproperty value and state or county­specific underwriting guidelines. A locallender will also have better relationships with the realty and title companiesto speed the documentation process.

“A mortgage transaction requires a great deal of coordination,” saysmortgage expert Adam Rosenblatt at New Penn Financial. “A local lenderwith local relationships can make the process much more fault resistant.”

The Swiss Cheese Pre­Approval

Although plenty of lenders will insist you need a “pre­approval” letter, manywon’t verify the buyer is approved for a loan before issuing the letter.Insiders call this a “Swiss cheese” loan approval.  It’s one of the mostdangerous traps in the home buying process.

4/9/2015 How Not To Get Screwed When Shopping For A Mortgage ­ Forbes

http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/02/19/how­not­to­get­screwed­when­shopping­for­a­mortgage/print/ 3/5

“There are pre­approval letters and there are pre­approval letters,” says JimShindell, Chair of the Real Estate Group at Bilzin Sumberg. “Once thecommitment letter to the seller’s agent is presented, the financingcontingency protection in the sales contract is often wiped away, as long asthe property appraises at a sufficient value,” says Mr. Shindell.

If your lender then declines your loan application and the appraisal value isadequate, you could potentially lose not only the home but also your depositmoney.

Pre­approval letters are an unregulated corner of the industry and even thebiggest banks are perpetrators. The real danger lies in the risk that the buyerhas been provided a very convincing letter which appears to guaranteefinancing, when there are likely many critical items that have been ignored.This oversight results in a meaningless letter and false sense of security forthe buyer.

The seller’s realtor may pressure the buyer for a pre­approval or loancommitment letter. If you’re in this position and cannot produce somethinglegitimate, walk away.

“If a buyer has concerns about approval, I suggest getting real assurancefrom the lender that they really are going to come through and the only thingleft to consider is the appraisal,” says Mr. Shindell.

The experts advise it’s best to partner with a lender who takes time to collectall documentation (tax returns, paystubs, etc.) and thoroughly underwritesyour complete file before issuing any kind of letter.

Know What’s Going To Hurt (And Help) Your Application

These days mortgage approvals require exhaustive documentation. Loanapplications can run upward of 50 pages with each page containingsomething to prevent the loan, or force an insanely high interest rate. It’scrucial to address any red flags before submitting the application.

Income: There’s no set amount of money needed to qualify but you mustprove you earn enough (through a financial statement or a tax return) torepay the loan. “It’s really not what you earn, it’s what you show,” says Mr.Rosenblatt. Lenders will also take a close look at your debt. In general, toqualify for a $500,000 loan with a 20% down payment, you should probablyhave a stable annual income of at least $144,000 per year with less than$1,000 per month in debt payments.

4/9/2015 How Not To Get Screwed When Shopping For A Mortgage ­ Forbes

http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/02/19/how­not­to­get­screwed­when­shopping­for­a­mortgage/print/ 4/5

Property Type: A primary residence is considered less risky than aninvestment or vacation home. But the location of the property is the mostcritical factor. Some states have additional restrictions and underwritingguidelines. It’s important to know the rules in the state where the property islocated.

Down Payment: The amount of down payment required will vary fromlender to lender. Sometimes, a greater down payment will create a lowerinterest rate, and sometimes not. “This inverse relationship will vary fromlender to lender,” says Peter Alongi, a Senior Manager at HSBC Bank USA.“In a Fannie Mae loan, if the program allows you to qualify for a 10% downpayment and you put down 20% there is no benefit realized, but it varies.”

Credit: You’ll need a credit score of 740 to get the best rate, but even a scoreof 620 can secure a loan. If you have appropriate income and down payment,your credit score shouldn’t be a problem. However, if you’ve had any seriouscredit problems in the last ten years (like a bankruptcy or foreclosure) beprepared to clearly explain.

Divorce and Child Support: For income verification, lenders will look atalimony or child support payments alongside debt. Meaning if 45% of yourincome goes toward alimony or child support, and your loan allows amaximum debt­to­income ratio of 45%, you might not have room for anymore debt. Conversely, if alimony is the only income received, this moneycan’t be counted until received regularly for at least six months – a rulecalled ‘seasoning’.

Miscellaneous: Little things can also ding you. Co­sign a $600 per monthlease? Even if you’re not the one making the payment, the lender will countthe responsibility against your income. Take a deduction for businessexpenses on your tax return? If you earned $100,000 and deducted $25,000for meals and entertainment, the bank assumes it costs you that much to doyour job and your income is $75,000 (not the full $100k). And remember,every state has slightly different rules.

Look Out For Hidden Costs

Most lenders will charge between $500 and $1500 to process, underwriteand close a loan. “A good way to understand how much you’re being chargedis to review the good faith estimate, which must provide a breakdown offees,” says Mr. Alongi. “As a federal requirement, a lender must provide agood faith estimate within 72 hours of application submission.”

According to Mr. Rosenblatt: “Regulators have made it nearly impossible forlegitimate lenders to charge garbage fees and remain compliant. But ofcourse that doesn’t mean every lender is compliant.”

4/9/2015 How Not To Get Screwed When Shopping For A Mortgage ­ Forbes

http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/02/19/how­not­to­get­screwed­when­shopping­for­a­mortgage/print/ 5/5

This article is available online at: http://onforb.es/1MBj8fZ 2015 Forbes.com LLC™   All Rights Reserved

Also pay attention to your loan’s annual percentage rate (APR) whichcalculates the interest rate plus fees. “When comparing loans, if the interestrates are similar and the APR is different, then more fees are being charged,”says Mr. Alongi. With this understanding, you can negotiate to reduce somefees.

Refinancing comes with other hidden cost dangers. Telemarketers areaggressively pushing refinanced loans that might bring your costs down byless than $100 per month but the transaction will amount to $5,000 in fees,which will come right out of your equity. Make sure you thoroughly do themath before agreeing to anything. If a deal sounds too good to be true, itprobably is.

Vanessa Grout is a real estate investor and marketer. She is president ofCMC Real Estate, the sales and marketing division of Miami­basedproperty developer CMC Group.