EDITORIAL

GERMAN MOLANO BAQUEROPresidente

CARLOS ABISAMBRA M.Vicepresidente

ESPERANZA BARRERASecretaria

NELSON ROMERO ROMEROTesorero

ENRIQUE SALGUEROVocal

CARLOS VILLARREALVocal

LUIS EDUARDO GARCIAVocal

GONZALO SUAREZRevisor Fiscal

GLORIA INES RUSSI B.Administración y Publicidad

CRISTIAN VARGASDiseño y Diagramación

GUSTAVO RUSSIFotografía

IMPRESO PORMulti-impresos Ltda.

caphbogota@hotmail.com2009

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Carta De Presidencia

La actividad de los Administra-dores de Propiedad horizontal en nuestro país, recibe en forma permanente un sinnúmero de funciones y obligacio-nes contenidas en normas oficiales nue-vas ajenas al marco legal específico del régimen, pero, que a partir de su vigencia se deben cumplir.

Precisamente, esta-mos en el periodo de transición de la ade-cuación de piscinas, y, de las formas de control para las unidades pri-vadas que son utilizadas para el arrendamiento turístico, as-pectos en los cuales indefecti-blemente quedan vinculados los copropietarios, los consejos de administración y en forma espe-cial los Administradores inscri-tos.

Sobre piscinas tanto la ley 1209 de 2008 como el decreto 2171 de 2009 obligan a las copropieda-des a brindar seguridad y adecuar las instalaciones pertinentes para proteger la vida e integridad física de las personas que usan estos servicios. Los cerramientos, de-tectores de inmersión o alarma de agua, cubiertas antientrampa-mientos los expertos salvavidas, y otros tantos elementos correspon-dientes, hacen parte importante de los presupuestos y por ende de las expensas comunes que a partir del próximo año segura-mente serán más gravosas para los propietarios de unidades pri-vadas.

De otra parte, el decreto 2590 del 2009, establece que las per-sonas que destinen sus unida-des privadas para el alquiler por términos inferiores a 30 días, se convierten en prestadoras de

servicios turísticos y por ende debe inscribirse previamente en el Registro Nacional de Turismo. Además de otras condiciones,

se deben implantar registros especiales para los huéspedes, y el Administrador de la Propiedad Hori-zontal deberá reportar al Viceministerio de Turismo las unidades privadas destinadas a vivienda turística.

Felicitamos a los parti-cipantes en el Sexto Diplomado de Pro-

piedad Horizontal realizado en el semestre pasado de este año, por su responsabilidad y entere-za en el grato ejercicio de am-pliar conocimientos; igualmente a los participantes en el Séptimo Diplomado que se está ocurrien-do en el presente semestre.

Con el fin de fortalecer la exis-tencia y presencia del Colegio de Administradores de Propie-dad Horizontal de Bogotá D.C., en el espacio nacional e interna-cional, multiplicar el conocimien-to de las normas a que hacemos referencia y de todo lo que tiene que ver con las actividades de la institución y el ejercicio de los Administradores Asociados, se ha creado el sitio Web de la ins-titución (www.caphbogota.com), al cual invitamos a todos los in-teresados, visitar.

Germán Molano BaqueroPresidente

EL ADMINISTRADOR

Bienes Comunes Septiembre 20094

CONVIVAMOS ABISAMBRA CIA. LTDAEsta compañía que en junio pasado cumplió 18 años de constitución, ha obtenido a lo largo de este periodo

una gran experiencia en la administración de propiedad horizontal; hablamos con Carlos Abisambra su Gerente General quien nos habló acerca de su trayectoria como

administrador y de la consolidación de la compañía.

Como nace Convivamos Abisambra Cía. Ltda.?

Después de haber adquirido experien-cia personal trabajando junto a Pablo Cortés en una empresa llamada Arren-dadores, decidí independizarme y cons-tituir mi propia empresa teniendo en cuenta que la administración de pro-piedad horizontal podría ser un buen negocio, y en 1991 nace Convivamos Abisambra Cía. Ltda., en una oficina de treinta metros cuadrados adminis-trando un pequeño centro comercial y un edificio residencial, además de incluir el servicio de vigilancia; al pa-sar de los años nos especializamos en edificios residenciales y en el año 2000 creamos Convivamos Seguridad Privada, independizando los servicios de Seguridad privada de la adminis-tración; ya hoy, pasamos de ser una empresa de una sola persona a una infraestructura empresarial de mas de 200 empleados contando con una gran variedad de servicios disponibles para la copropiedad.

Cuales son los servicios que ofrece Convivamos Cía. Ltda. ?

Tenemos una plataforma virtual in-teractiva en la que los copropietarios

pueden seguir de cerca las actas de consejo, actas de asamblea, estados fi-nancieros, informes de administración al igual que pueden hacer su pago de expensas comunes en línea; tenemos una atención al copropietario de 24 horas en caso de emergencias y con-tamos con un gerente de servicios, ad-ministración delegada y administración provisional.

Por que la administración de propie-dad horizontal específicamente?

Al principio ofrecíamos los servicios de arrendamientos y ventas de inmuebles, pero decidí especializar mi empresa en administración de propiedad horizontal ya que logre darme cuenta que esta es una actividad que exigía mucha de-dicación de acuerdo a los campos de acción que abarca; de esa manera de-cidí especializarme exclusivamente en esta área para poder ofrecer un gran servicio con calidad y bien hecho.

Que opina de la informalidad del ad-ministrador de Propiedad Horizontal?

Me parece que no es tanto la informali-dad sino la mala calidad, las personas tienen que tener en cuenta que para poder ejercer esta actividad hay que

capacitarse constantemente al punto que se debería contar con una matri-cula profesional para ejercer como tal y en propiedad horizontal esto no exis-te, muchas personas creen que esta es una actividad convencional, fácil de hacer y que no se necesita capacitar-se o depender de una infraestructura empresarial, esta es una de las dife-rencias en la que nos hemos distingui-do permanentemente, ya que la copro-piedad cada día se esta volviendo mas exigente, de manera que la gestión tiene que ser mas efectiva y aplicada, muchas veces la copropiedad prefiere pagar unos honorarios un poco mas altos pero saben que contratan no solo un administrador sino una colectividad con profesionales competentes.

Es decir que debería haber todo un equipo detrás de cada copropiedad administrada?

Por supuesto que si, debe haber un gran respaldo y la infraestructura de Convivamos permite esto, contamos con un Gerente de Servicios que brinda asesoría interna, tenemos un manual interno de funciones que de-ben cumplir nuestros administradores, auxiliares contables, contadores y aco-giéndonos al manual logramos una sin-cronización de trabajo colectivo, mas aun, teniendo en cuenta que tenemos programadas todas las actividades del año en un cronograma de acuerdo a cada edificio y a quien le corresponden cada una de esas responsabilidades, esto demuestra que no se improvisa a la hora de ejecutar acciones y tomar decisiones en las copropiedades.

Muchas personas creen que la administración es una actividad con-

vencional y fácil de ha-cer; esta es una de las diferencias en la que

nos hemos distinguido permanentemente

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Carlos Abisambra

EL ADMINISTRADOR

Bienes ComunesSeptiembre 2009

siempre aparecen nuevos retos con los que hay que enfrentarse y el colegio brinda esos aportes específicos que se hacen necesarios para una organiza-ción empresarial, además que se ve la necesidad de la profesionalización del Administrador de propiedad horizontal y de esta manera tenemos que acudir a las agremiaciones para que cobre la importancia que debe tener y que sea-mos vistos como un gremio organiza-do, competente y profesional.

Con mayor razón la capacitación es indispensable para Usted.

Totalmente, tanto talleres académicos como los que dicta el CAPH BOGOTA D.C. como conocer nuevas técnicas de gestión empresarial, el administra-dor de hoy tiene que ser una persona totalmente competente, además que, hoy en día contamos con copropieda-des que poseen equipos modernos y sofisticados, sistemas de seguridad mas complejos pero así mismo mas confiables; hay que estar a la vanguar-dia de la tecnología y conocer el funcio-namiento de todos estos factores que componen una copropiedad moderna. El administrador del futuro tendrá éxi-to, si se mantiene actualizado, desde el aspecto tecnológico hasta conoci-mientos hoteleros ya que el proceso de transformación de las copropiedades a medida que pasa el tiempo tendrá mas innovaciones y así mismo los conce-jos necesitaran soluciones mas rápi-das y un poder de ejecución cien por ciento efectivo.

Porque fue importante para CONVI-VAMOS colegiarse?

Fue importante por dos aspectos, el primero es que ha sido muy importan-te tener acceso a las capacitaciones ya que es una retroalimentación muy importante para la formación de nues-tros administradores, así como hemos aprendido junto con muchos colegas al momento de compartir experiencias en nuestra labor, el segundo es el res-paldo con el que uno cuenta, aunque llevamos 18 años ejerciendo este oficio

decidí especializar mi empresa en adminis-tración de propiedad

horizontal ya que logre darme cuenta que esta es una actividad que exigía mucha dedica-ción de acuerdo a los campos de acción que

abarca

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ADMINISTRACION

Bienes ComunesSeptiembre 2009

a la hora de tener que evacuarlos y más cuando hay que rescatar heridos o personas con limitaciones físicas. Todo siniestro grave, conlleva situacio-nes difíciles como las del manejo de la emergencia y la crisis consecuente, la posterior gestión de la recuperación de la Copropiedad afrontando el manejo de la reconstrucción y problemas post-desastre, difíciles de predecir.

Los edificios en Propiedad Horizontal pueden ver afectada severamente su estructura por siniestros de terremo-

to, temblor o erupción volcánica, por incendio grave, por explosión, o por la caída de aviones, por lo que deben existir los recursos suficientes para una “Reconstrucción Obligatoria” según la Ley, o para afrontar una posible demo-lición y ver esfumada una inversión, además de incurrir en la costosa re-moción y botada de los escombros, lo cual sería desastroso si no se tiene el respaldo de una Aseguradora por una suma suficiente, tal y como lo exige la Ley 675 de 2001. La mentalidad de

La construcción verti-cal presenta problemas graves a la hora de un incendio, por la rápida propagación del fuego y humo hacia los pisos

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PROPIEDAD HORIZONTAL: Una Comunidad de RiesgosPor Hernán Mejía Delgado

Director Ejecutivo Corporación “Riesgo Ciudad”

Pasar de vivir o laborar en unidades privadas independientes a hacerlo bajo el sistema de propiedad horizontal, con-lleva grandes ventajas pero también nos obliga a compartir espacios antes privados con otras personas y a unir nuestra suerte a la de perfectos desco-nocidos, con el consiguiente aumento de nuestra vulnerabilidad a innumera-bles peligros o amenazas que ahora se ven incrementados por el hecho de vivir en un mismo predio, por la alta densidad de ocupación, y por la co-existencia e interacción de personas, cosas y animales.

Vivimos inmersos en un universo de riesgos y particularmente Colombia es un país de desastres: Terremotos, erupcio-nes, tsunamis, avalanchas, huracanes, inundaciones, incendios, explosiones, atentados terroristas, etc. los cuales han impactado a 1 de cada 3 colombia-nos. Los Copropietarios tienen en ries-go sus Bienes, comunes y privados, su Responsabilidad civil comunitaria y personal, su Hogar u Oficina, su Auto-móvil; tienen en riesgo su Persona, su Familia y sus Dependientes, tienen en riesgo su patrimonio, sus finanzas y su supervivencia en el tiempo, su futuro.

La construcción vertical y la altura de multitud de edificaciones presentan problemas graves a la hora de un in-cendio por la rápida propagación del fuego y humo hacia los pisos supe-riores, por las dificultades que surgen

“invulnerabilidad” que nos aqueja a los colombianos, nos lleva a creer que los riesgos no existen y que los desastres solo le pasan a “los demás”, sin pen-sar que finalmente terminamos siendo parte de “los demás de los demás”. Por naturaleza no somos sensibles al tema de riesgos y carecemos de una cultura de la prevención y del seguro, lo que unido al hecho de no valorar en toda su dimensión los bienes que hemos conseguido con esfuerzo y trabajo, nos conduce fatalmente a que a la hora de evaluar el riesgo en la Propiedad Ho-rizontal, siempre terminamos en el ya famoso “Aquí no pasa nada”.

Pero sí está pasando, amigos copropie-tarios, administradores y consejeros, son muchos los Edificios y Conjuntos impactados por siniestros de incendio, avalanchas de lodo y piedras, inunda-ciones, vientos huracanados y caída de granizo, explosión en los shut de basuras, daños en ascensores, plan-tas, subestaciones y transformadores eléctricos; ni qué decir de los hurtos de automotores y demandas por respon-sabilidad civil derivadas de accidentes y pérdidas de propios y extraños. To-dos por cuantiosas sumas, que supo-nen graves pérdidas económicas para los Copropietarios, difíciles de enfren-tar con recursos propios y sobre todo en esta época de crisis.

Por ello, como Ajustador de Siniestros de Seguros por 45 años y testigo pre-sencial de verdaderos desastes, no dudo en recomendar: Asegúrese de estar Seguro, puesto que en la “Lote-ría de la Vida”, hoy se puede ganar un siniestro porque vivimos en una “Co-munidad de Riesgos”..

OPINIÓN INTERNACIONAL

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EL DIA A DIA DEL ADMINISTRADOR EN URUGUAYPor Hector Dupont

Presidente C.A.P.H Uruguay

En nuestro país, la función del administrador de propiedad horizontal, fue creada por la ley 10751 del año 1946, que creó la propie-dad horizontal, y la función del administrador;

debe de actuar como buen padre de familia. La función del administrador es ser el único representante legal de la propiedad horizontal que adminis-tra, es quien desarrolla su actividad, siendo el brazo ejecutor de la misma, dependiendo de la ley, del reglamen-to de copropiedad del edificio y de la asamblea de copropietarios. Su de-signación es anual, siendo renovable automáticamente, por la asamblea; el administrador no tiene límite de tiem-po para ejercer su actividad. General-mente esa asamblea anual, designa también una comisión, que es el nexo de unión entre la copropiedad y la ad-ministración, cumpliendo también el control de la documentación aportada por el administrador.

La asamblea no tiene un quórum obli-gatorio, sino, que transcurrida una hora de la primera citación se puede sesionar con el quórum presente, salvo casos específicos de mayorías especiales.

La mala praxis del administrador se rige por las leyes civiles y penales que puedan corresponder; cabe agregar que, un edificio de propiedad horizon-tal es una empresa, con sus propios empleados, y no empleados del admi-nistrador. La función del administrador en nuestro país, para enfocarlo bien, su función en el día a día, es necesa-rio destacar que tiene dos aspectos fundamentales para su desempeño, a saber: la que es rutinaria, y la que es estresante. PRIMERO: La rutina: la parte contable administrativa, que debe de ser clara,

entendible para cualquier propieta-rio, tenga el nivel cultural que tenga, y además clara e impecable respecto al movimiento de dineros de terceros, cuya responsabilidad es exclusivamen-te, del administrador. Algunos de uste-des, recordará los inicios de nuestra profesión, con las sumadoras manua-les Olivetti, las maquinas de escribir manuales, las calculadoras facit, los mimeógrafos, para obtener copias de nuestra rendiciones de cuentas, etc.; pero, sin estar al ultimo grito de los adelantos tecnológicos, es totalmen-te imprescindible que el administrador debe de ser siempre cristalino, en la información que en nuestro país se le brinda al cliente; eso, es lo que le da en primera instancia, la confianza y el apoyo para continuar su gestión. Dentro de las funciones nuestras están

las del pagar y estar al día con todas y cada una de las obligaciones de los edificios administrados, el contabilizar perfectamente los ingresos de las ex-pensas, el control de los empleados del edificio para que cumplan al pié de la letra con sus horarios y funciones, el control de las empresas contrata-das para los distintos servicios que requiere cada edificio, y que lo reali-cen correctamente, y muy importante , por disposición legal “el control de cada empresa contratada envíe perso-nal”, que esté legalmente inscripta, con los aportes legales al día, dado que en caso contrario, el responsable de su cumplimiento en nuestro país, es el contratante, o sea el edificio de propie-dad horizontal.

Otras funciones, el control de la vigen-

OPINIÓN INTERNACIONAL

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cia de los seguros obligatorios, a sa-ber: incendio, responsabilidad civil de ascensores, y accidentes de trabajo del personal del edificio, el control y segui-miento de los deudores de expensas comunes, la iniciación de los juicios por deudas de expensas, que llevan un mí-nimo de tres años, y siendo autorizados específicamente por la asamblea de co-propietarios, que aprueba la deuda y autoriza su cobro judicial, el control de las cuentas bancarias de los edifi-cios y su correcta relación con la do-cumentación y la información que se envía al propietario, todo esto es parte de la rutina diaria de nuestra función. Evidentemente con esto han duplicado nuestro trabajo y nuestra responsabi-lidad.

Respecto a la cobranza, se realiza por medio de redes de cobranza descen-tralizada, utilizando códigos de barras que identifican al edificio, a la unidad, el importe, y a la cuenta bancaria co-rrespondiente; esas redes han faci-

litado los pagos de los ciudadanos, dado que en la misma pueden abonar la luz, los impuestos, su teléfono, sus expensas, etc. siendo rápida, cómoda y segura. Respecto a las expensas, a las 48 y/o 72 horas nos remiten un CD con el detalle de todos los cobros rea-lizados y el depósito correspondiente en cada una de las cuentas bancarias, más los comprobantes correspondien-tes; de esta forma en nuestro país el administrador no maneja dinero en efectivo, quedando totalmente clara su función: los administradores cada tres meses, hacemos entrega a la comisión de cada edificio, de la liquidación men-sual, con todos sus comprobantes de gastos, y el estado bancario, para su control inmediato.

SEGUNDO: el estresante: El otro as-pecto de nuestra profesión, mucho más importante que el rutinario que he expresado, es sin lugar a dudas la atención personalizada al cliente;

en nuestro país el cliente quiere ha-blar con el administrador, por el tema que sea, y no con los empleados de la administración. El administrador debe de atenderlo, aclararle sus dudas, res-ponder sus preguntas, y resolverle sus problemas, y/o demostrar que lo ha in-tentado. En nuestro país se creó la ley de propiedad horizontal, las ciudades crecieron en altura y no en superficie, pero nunca se enseñó a convivir en una copropiedad. el administrador debe de intervenir siempre por quejas de ruidos molestos, del apartamento lindero, por peleas dentro de un apartamento; por música alta hasta altas horas de la no-che; porque el vecino lindero mantiene relaciones amorosas, y gritan y/o gol-pea la cabecera de su cama contra la pared, porque los niños de arriba, pa-tinan y/o juegan al futbol y no lo dejan descansar; porque tienen un perro que ladra todo el día, y además cuando lo sacan ensucia el ascensor; porque se le llueve la cocina y/o el baño; por los daños que le han causado a su pin-tura de techos y/o paredes, etc. es el administrador quien debe de tratar y debe de solucionar estos problemas, por eso a él se le quejan sus clientes y es a quien se le pide que aporte una solución.

Señores, esta es la función mas difícil de nuestra profesión de administrador de propiedad horizontal, que nos obliga a innovar día a día, y a esforzarnos por solucionar los problemas planteados, debemos enseñarles sus derechos a cada uno, pero en un edificio de pro-piedad horizontal, sus derechos van hasta donde van los derechos de los demás. Reitero que el administrador se ocupa absolutamente de todos los servicios del edificio, y que los mismos funcionen debidamente esto es la fun-ción diaria del administrador, del pasa-do, del presente y lamentablemente la del futuro. esto quiere decir, que podrá cambiar toda la tecnología, hacerla to-davía mas ágil, en nuestro beneficio y de la primera parte de nuestra función, pero en nuestro país no creo que nada cambie respecto a la segunda parte de lo expresado, a sea la atención perso-nalizada del cliente.

EVENTOS

Bienes Comunes Septiembre 2009

ENCUENTRO INTERNACIONAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

V aniversario CAPH Bogotá D.C.

El pasado 11 de junio se celebró con gran éxito en las instalaciones del Cír-culo de Suboficiales de la Fuerzas Mi-litares, el quinto aniversario de la fun-dación del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá D. C., evento que contó con la participa-ción de cientos de personas tanto de esta ciudad como del Colegio de Ad-ministradores de Propiedad horizontal del Quindío, Colegio de Administra-dores De Propiedad Horizontal Meta-Llanos Orientales, Asociación Instituto de Propiedad Horizontal de Cali y Co-legio de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla. Igualmente

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se hicieron presentes administradores de Girardot, Flandes, Medellín y otros municipios de Cundinamarca. La ponencia del invitado especial de España, Miguel Ángel Muñoz Flores, Presidente del Consejo general de Co-legios de Administradores de Fincas se refirió a “el administrador del futuro”; así mismo, compartió experiencias de los administradores del país ibérico para los asistentes al evento.

Por nuestro país la Dra. Nora Pabón Gómez expuso sobre “las terrazas en propiedad horizontal”, quien a su vez respondió varias de las inquietudes de los participantes acerca de este inte-resante tema; en representación de la Asociación Instituto de Propiedad Ho-rizontal de la ciudad de Cali, el Dr. Sil-vio Agudelo Guevara hizo su ponencia “la responsabilidad del administrador y

del consejo de administración” intere-sante exposición que estuvo acompa-ñada de varias aclaraciones acerca de la responsabilidad civil y en represen-tación del CAPH Bogotá D. C. su Pre-sidente el Dr. Germán Molano Baquero hizo su ponencia “aspectos especiales en la administración de propiedad ho-rizontal” cerrando así con mucho éxito la jornada conmemorativa. El CAPH Bogotá D.C. agradece a todas las per-sonas naturales y jurídicas que patro-cinaron el evento y a todo el equipo ejecutor de la logística que permitieron la feliz realización del mismo.

Nora Pabón Gómez

Silvio Agudelo Guevara Gérman Molano Baquero Eduardo Villa

Miguel Angel Muñoz FloresMiguel Angel Muñoz Flores

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