REPORT TO:      Council             FOR: COW 

REPORT FROM:    Development Services (Planning)      FILE: BL 2100, 2009 

PRESENTED:    July 24, 2012                     BL 1536, 1998 

SUBJECT:  OCP Policy Review District Lots 509/510 (Merrill & Ring) 

 

Recommendation: 

THAT COUNCIL receive for information and discussion a review of OCP Policy 10‐43 concerning the population trigger for neighbourhood expansion and Sub‐Area Planning of District Lots 509 and 510; 

THAT COUNCIL apply existing OCP area plan phasing criteria and defer further consideration of an OCP amendment until the District complete and review the following: 

1. Community population and  employment protections, housing profile and land use inventory update; 

2. District‐wide residential market study as recommended in the 2005 Growth Management Study;  

3. Fiscal and municipal infrastructure and servicing impact of development of District Lots 509 and 510; 

AND THAT COUNCIL direct staff to prepare a scoping report to initiate and implement a formal bi‐annual community monitoring program as set out in the OCP for future consideration of Council. 

 

1. Purpose: 

This report presents Official Community Plan (OCP) policy concerning District Lots 509 and 510 in the context of the District’s Growth Management Strategy and outlines the rationale and basis for the current OCP Sub‐Area Plan population threshold for these lands. Secondly, the report offers a synopsis of actual population growth relative to the original forecasts that directed District policy. Lastly, potential implications of eliminating the OCP population threshold for District Lots 509 and 510 are presented along with items for additional study prior to Council consideration of a future OCP amendment. 

2. Time Critical: 

Yes, as requested by the Mayor and CAO, this report is being brought forward to Council prior to the August break. 

 

3. Background: 

In February 2012, the District received a request by the Owner of District Lots 509 and 510 (‘the Lands’) to consider an OCP amendment application to remove the current population threshold restricting initiation of Sub‐Area Plan (SAP) for the Lands.   Policy 10‐43 states specifically:  

10 ‐ 43  Future expansion into District Lots 509 & 510 and 513 will only be considered for future Sub‐Area Plans after the District’s population reaches a minimum of 22,500. 

 The Lands, legally described as Lot 1 Plan LMP 43135 District Lots 509 & DL 510, are situated north of Garibaldi Highlands and west of Mashiter Creek, encompassing approximately 450 acres of undeveloped mixed‐forest hillside (Attachment 1). Known as the Merrill & Ring property (formerly owned by Merrill & Ring Canadian Properties Inc.) District Lots 509 and 510 are identified as one of four future Sub‐Area Plan locations in the OCP (Schedule I—Attachment 2). For these areas, preparation of a SAP1 is required prior to consideration of any future development application (OCP Policy 10‐38). District Lots 509 and 510 are further subject to phasing criteria and the population threshold (OCP Policy 10‐43, above) that currently restricts area planning to guide the sequence and timing of future development.  In a letter to the District, the Owner has stated that this OCP policy may not be in the best interests of the community, and that it has in effect placed an artificial constraint on local housing stock and prices—restricting the District’s ability to ensure a healthy supply of affordable housing. The Owner has indicated a desire to prepare a SAP concept for a broad range of housing, amenities and facilities for community benefit and to proceed with initial phases of development encompassing a portion of the lands. 

 4. Project Information: 

At this time, the Owner of District Lots 509 and 510 has indicated a desire to initiate area planning, however a formal proposal, nor complete OCP amendment application and fee, have been submitted. Given the nature of the request and associated policy and community planning implications, Staff is seeking Council direction upfront before proceeding further with the Owner. To inform Council discussion and provide context for the OCP amendment request, Staff has investigated and next presents:  

A. Brief history of land use designations for District Lots 509/510; 

B. Purpose and rationale for area planning and development phasing as a key tool within the context of community‐wide Growth Management Strategy; 

                                                       1 Area Plans comprehensively guide future neighbourhood development and set out policies and a conceptual plan for envisioned land uses including parks and open spaces, housing types and densities, school locations, multi‐modal transportation and municipal infrastructure. SAPs are required for designated areas (OCP Schedule I) for major developments and once approved are embedded within and become part of the District’s OCP. 

 

C. Background information concerning the original basis for and underlying assumptions of the DL 509 and 510 population trigger Policy (10‐43); 

D. A synopsis of the District’s current population in relation to the historic projected growth forecasts and associated insights; and, 

E. Key considerations for further review and understanding, as well as potential implications of removing the population trigger for DL 509 and 510. 

 A. OCP Designated Land Use │Context 

District Lots 509 and 510 have long been identified as a future neighbourhood expansion location or ‘residential reserve’ for accommodating long‐term growth potential. 

Under the District’s two previous OCPs (1989 and 1998), District Lots 509 and 510 were designated Limited Use2, which included resource, agricultural and rural areas with limited improvements or services and also areas with development potential beyond the District’s upper population threshold of 30,000. 

The 1998 OCP earmarked the area north of Garibaldi Estates/ Highlands in DL 509, 510, 511 and Township 50 as one of two major residential growth areas (North and East of Valleycliffe neighbourhood being the second) and the location for a future potential school site. Approximately 2,700 new dwelling units were projected for the Garibaldi Highlands area to accommodate the population to 30,000. 

However, under the 1998 OCP, need for these ‘neighbourhood expansion’ lands was not anticipated for at least a decade after the municipal population exceeded 20,000. The District was to take their potential for Residential Neighbourhood designation into consideration for the purposes of long range infrastructure planning and financing however, any development would require a future OCP amendment and SAP (1998 OCP Policy 4.5.12). 

To accommodate population growth, the 1998 OCP directed and prioritized infill of existing neighbourhoods, intensive development in Downtown Squamish as well as staged expansion of services to new residential neighbourhoods above flood hazards and away from environmentally sensitive areas (1998 OCP Policy 4.1.3). 

 

Under the current OCP Bylaw 2100, 2009, District Lots 509 and 510 are now designated Residential Neighbourhood (Attachment 3 – OCP Schedule B), yet have retained their historic RE (Resource) Zoning, which currently permits primary resource activities and one single‐unit residential on minimum 8 hectare (20 acre) parcels. *The basis for this 2009 redesignation is outlined in the following sections of this report. 

                                                       2 Under OCP Bylaw 1536, 1998, ‘Limited Use’ applied to lands within the Agricultural Land or Forest Land Reserves, long term raw material extraction and processing areas, rural residential, inaccessible or with terrain constraints or environmentally sensitive areas, areas with limited improvements or services, and areas with development potential beyond the 30,000 population level. 

 

Per OCP Schedule I, future development of District Lots 509 and 510 is subject to SAP requirements and associated Phasing Criteria directing the timing of SAP preparation.   

B. OCP Growth Management Strategy │ Area Planning + Development Phasing 

Area planning and development phasing are an integral part of the District’s Growth Management Strategy (OCP Part 3) based upon Smart Growth Principles that guide how growth is considered and carefully managed. Ultimately these tools direct the rate, location and servicing of development for the efficient and cost‐effective provision of municipal infrastructure and services to meet community needs and objectives. 

Area planning functions to guide not only the evolution of existing neighbourhoods, but also to provide direction for the scope and timing of development in new areas. To this end, the current OCP prescribes how and when expansion and area planning will be undertaken when necessary: 

o Policy 10 ‐ 6  The District will manage future expansion based on the criteria outlined in Chapter 11 Area Planning, balancing the needs of the community with the costs associated with the provision and maintenance of social and physical infrastructure.  

o Policy 10 ‐ 37 Development of designated residential lands to be substantially complete before the expansion of development onto future Sub‐Area Plan sites to ensure the efficient and fiscally responsible provision of municipal infrastructure, public facilities and transportation systems. 

Phasing Criteria

o Policy 10 ‐ 40  Phasing of future Sub‐Area Planning activities to accommodate the 

expansion of lands designated on Schedule B as Residential Neighbourhoods will be undertaken at the direction of Council.  

o Policy 10 ‐ 42 The District will strive to accommodate the majority of growth through infill and development of under‐utilized sites within the urban area of the community. However, some expansion of existing neighbourhoods and development of new neighbourhoods may be necessary before 2031 to accommodate population growth. 

o Policy 10 ‐ 43  Future expansion into District Lots 509 & 510 and 513 will only be 

considered for future Sub‐Area Plans after the District’s population reaches a minimum of 22,500. 

 

o Policy 10 ‐ 44  Council will evaluate the policy direction of the Official Community Plan against current real estate market conditions and the relationships to adjacent developments, when considering applications to initiate a future Sub‐Area Plan process. 

 

Based on the suite of existing policy above, consideration for initiating area planning for future SAP sites shall address: 

i. The extent to which development of existing designated (and zoned and approved) residential lands are substantially complete [e.g. build out and absorption of available supply]; and, 

ii. There exists a demonstrated need to expand into new neighbourhood areas to accommodate existing/current population housing demand (based upon a review of current real estate market conditions, housing supply etc). 

 Also noteworthy is that SAP locations are not intended to be the main focus for future residential growth. Rather, the long‐term vision and focus for future growth is in existing neighbourhoods through infill, in the Downtown and other underutilized or brownfield sites, and in new neighbourhoods that are contiguous to the existing serviced urban area. This Neighbourhoods, Greenways and Downtown First concept was selected and endorsed by Council as the framework for accommodating growth in the District over the next 25 years. The approach promotes compact urban form and efficient use of the limited land base, protection of natural areas, downtown revitalization, better utilization of municipal infrastructure and minimized municipal costs, and increased transportation choice. The OCP area planning and development phasing policies are key means by which the plan targets these objectives. 

 C. OCP Population Projections and Thresholds │ Background 

Population‐based thresholds are another key tool for long‐term community land use, transportation and infrastructure planning. This section outlines how population forecasts and thresholds have informed District policy and provides specific context for the current 22,500 population trigger for District Lots 509 and 510. 

In 1998 the District first identified population thresholds of 20,000 (medium) and 30,000 (long‐term) to focus on population‐based land use and servicing requirements rather than rely on a prediction of what the population would be in given number of years. The 1998 OCP noted that a 30,000 pop threshold represented a long‐term target, anticipating that Squamish would not reach a population of 30,000 for over a generation.  

In 2005 the District developed an updated population profile and growth projections3 as part of the last OCP review process; the results informed the Growth Management Strategy (GMS). The GMS purpose was to direct District‐wide growth and guide future development to the year to 2031. The forecasted projection over this horizon—based on an analysis of population drivers, internal/external economic forces, constraints and availability of residential land supply—was anticipated to more than double the 2003 base‐case 

                                                       3 Population Profile and Projection for the District of Squamish 2001‐2031, The Sheltair Group, March 2005. This work, in conjunction with the GMS, was completed in parallel to the SGOG initiative and the Squamish Lillooet Regional District’s Regional Growth Strategy. 

 

population of 14,954 to an estimated total of 33,100 by 2031, as shown below (Figure 1: excerpted Fig 3‐4 2005 GMS):  

 *The GMS population projection used a sensitivity analysis to test the profile assumptions (population growth rate and District’s share of new population growth in the region) – this established a low (2% compound annual growth), medium (3% growth to 2011; 2.5% post) and high (sustained 3% growth) projection. 

 Using the mid‐point population projection, employment forecasts and resulting housing demand—paired with an analysis of development constraints, remaining developable land and available housing supply—the GMS concluded that lands designated for residential development under the previous 1998 OCP were insufficient to accommodate the projected population of 33,100 by 2031. 

To accommodate this future growth, the GMS recommended redesignating selected Limited Use areas (that met identified criteria) to allow urban residential development—including the Merrill & Ring lands as follows:  

(GMS Direction 13) Re‐designate lands that are currently designated Limited Use in the area north of Garibaldi Estates and Garibaldi Highlands to Residential Neighbourhood to accommodate the 33,100 population. This area would include District Lots 509 and 510 (the Merrill & Ring) property as well as the developable portions of District Lot 513 (Fast property). These areas satisfy the criteria for desired urban growth locations as the current capacity of the OCP is insufficient to accommodate the projected population growth. This change would also ensure an adequate supply and balance of residential dwelling types, particularly single‐detached units, on a phased/controlled basis. 

 

This 2005 GMS recommendation formed the basis for the redesignation of District Lots 509 and 510 as Residential Neighbourhood (and future sub‐area plan location) as well as associated growth management policies in OCP Bylaw 2100, 2009. 

 Again, provision of adequate residential land supply was to be on a controlled basis incorporating a phasing program that would consider market forces and the rate at which other developments were being absorbed. To this end, the 2009 OCP adopted two mechanisms to control and guide timing of development of District Lots 509 and 510: 

i. Future SAP designation—subject to phasing criteria and requiring OCP amendment prior to development; and 

ii. A population threshold of 22,500. 

These measures ensured that staging of new greenfield development and neighbourhood expansion would not occur prematurely in advance of demonstrated need.  

Secondly, they provided breathing room to support rather than compromise focused efforts to establish the University and revitalize the Downtown (Downtown First priority). For added context, the University SAP was well underway at this time and the District was concurrently in the process of acquiring the Oceanfront lands. In recognition that additional unrestricted greenfield expansion could interfere with or slow densification and initial build out of these sites, a core tenet of the GMS was to direct the majority of growth within the Downtown and existing developed areas to foster redevelopment of underdeveloped or brownfield sites before greenfield expansion.   To determine the population threshold, the District considered its base population (2003) and existing and approved residential inventory, along with projected housing demand to accommodate long‐term growth, average absorption rates and anticipated build out of existing areas. The GMS postulated that between 280 and 320 residential dwelling units would be required each year, on average, to accommodate the assumed growth to 2031 and account for anticipated declining average housing size.  

 D. District Population Forecast│ Actual vs. Projected 

Understanding that District Lots 509 and 510 were redesignated to help accommodate the long‐term projected population to 2031, Staff has reviewed actual population growth to highlight the District’s current position relative to a) the historic projected growth forecasts underpinning current OCP policy and plans, and b) the threshold population of 22,500 required to initiate planning for the Lands (Figure 2). 

Over the last two Census periods, the District’s actual population of 15,260 (2006 Census) and 17,480 (2011 Census) were 10% and 16% respectively, below the mid‐point population projections for the same periods, and still well below the lowest forecasted populations for equivalent years. 

 

As it is now understood the original population forecasts prepared in 2005 significantly over estimated the initial 5‐year local growth period, for ongoing planning purposes there is clear need to re‐evaluate and refine this forecast and associated assumptions as part of an updated profile and land use inventory (see recommendations outlined in Part E of this report). 

Figure 2 – Squamish Actual vs Projected Population 1971‐2031 

Assuming a more conservative growth rate of 2.7% (District’s historic average annual compound growth rate 1971‐2011 applied to 2011 base population of 17,480), the 22,500 population threshold for District Lots 509 and 510 could be reached in about a decade (Year 2021). Simply considered on its own, this indicates there is still a reasonable period before which the District’s population would trigger additional housing demand requiring identified expansion lands under current OCP policy. Nonetheless, an assessment of current market conditions and absorption of existing available and projected residential supply is warranted for a fuller understanding. 

 

E. Considerations for Policy Review, OCP Implementation + Monitoring 

To inform Council decision making, in summary a number of items require further assessment before contemplating OCP growth management policy amendments such as the potential removal of the population trigger for DL 509 and 510. These include: 

i. Updated District population and employment profile and projection (per Policy 27‐4): 

Policy 27 ‐ 4 Due to the rapid growth anticipated for Squamish and the uncertainty associated with growth in the Sea‐to‐Sky corridor, the District will review its population projection every two years and determine if an updated population projection be conducted at least every five years. The results of the review will be made available to other agencies, including School District No. 48. 

To include updated existing and projected student population in consultation with SD48 to inform need/timing for the dedicated future school site. 

ii. Updated residential market analysis 

GMS Recommendation Section 5.4 Conduct a District‐wide residential market study every 2‐3 years to ensure there is an adequate supply of housing and to mitigate otherwise inflationary pressures on housing prices. 

In concert, develop a formal residential land use inventory for bi‐annual monitoring (per OCP Policy 27‐1) 

Map the extent to which development of existing designated (and zoned and approved) residential lands are substantially complete [e.g. build out and monitor absorption of available supply]. 

Review housing supply by type (form) and assess against affordability indicators [potential to coordinate review with Squamish Housing Action Plan process]. 

iii. Fiscal analysis for municipal infrastructure and servicing for development of DL 509, 510 

GMS Recommendations Section 5.3.3 Require a fiscal analysis for large new developments to review the costs and revenues to the municipality; consider revenue generation and municipal infrastructure cost of land use decisions; ensure major development generates more in municipal revenue than incurred as lifecycle costs for infrastructure, public facilities and services. 

Evaluate potential impact to associated municipal expenditures if the District assumed the cost of supporting infrastructure for the development District Lots 509 and 510 in advance of the original anticipated target population. 

 

Additional Infrastructure & Fiscal Considerations 

A core objective of the District’s GMS is to minimize municipal capital, operation and maintenance costs of servicing development, and generate sufficient revenue to pay lifecycle costs of municipal infrastructure and community services and maintain adequate reserve funds. 

On this front, the District is actively addressing significant infrastructure challenges, as presented to Council in early 2011 through the Public Works Asset Management Plan. This Plan outlines the large infrastructure gap facing the District over the next twenty years. Over 70% of existing District infrastructure will reach the end of its service life in the next 5‐15 years, requiring an overall tax increase of 22% by 2015 (in the general fund) to the fund the needed infrastructure replacement. The current $8.5 million annual infrastructure budget (2010) needs to rise to over $14 million to sustain existing infrastructure. 

 Any potential decision to shift development phasing affects the timing and magnitude of municipal expenditures as the District assumes the cost of supporting this new infrastructure in perpetuity. Therefore assessing the total cost4 of infrastructure for new development and its impact on long‐term financial and ongoing infrastructure and asset 

                                                       4 The initial capital cost represents approximately 20% of the total cost; remaining 80% is made of operating and maintaining the asset over its lifetime. i.e. $2 million capital project will cost the District an additional $8 million over the next ~50 years. 

 

management planning is critical for any land use/policy decision. The current OCP has also informed work on the upcoming DCC bylaw update, Liquid Waste Management Plan (LWMP), long‐term water supply strategy—so a future OCP amendment would create additional implications for these plans. 

 5. Department Comments: 

The body of this report examines the District’s existing growth management policy context and the basis and rationale for the area plan population threshold for District Lots 509 and 510.  Staff has identified additional analysis and a range of implications that deserve further investigation to support informed decision making. Ultimately, this review will allow the District to weigh the potential benefits and tradeoffs and whether such an OCP amendment advances the interests and needs of Squamish.  

While there may be some benefit to bringing on additional residential supply (for additional housing choice and affordability) in the short term, this is to be considered on balance with objectives for a compact and complete community and build out of existing neighbouhoods, and on the District’s ability to kick‐start and realize the full potential of the Downtown and Oceanfront lands. These areas need careful nurturing and remain a priority focus of the plan. 

With this in mind, there needs to be a compelling case to justify removing the threshold and amending the phasing criteria to allow preparation of a SAP now. In Staff’s view, without a demonstrated need for and benefit to expand into a new neighbourhood area, removing the threshold and initiating a SAP for the Merrill & Ring lands is premature. Notwithstanding, Staff respectfully acknowledges that, as set out in the OCP, initiation of area plans is entirely at the discretion of Council. 

There are a number of flags concerning the District’s current absorption of existing supply – including for example the availability of lots/units at Thunderbird Creek and University Heights, The Maples subdivision as well as Downtown projects, and a continuing soft residential market resulting in ongoing requests to extend Development Permit approvals for previously approved projects. The next task is to quantify the capacity that remains in existing areas and the recent actual (vs projected) absorption rate of this supply (per Policy 10‐37). 

Staff also wishes to promote adoption of an integrated land use planning approach that brings infrastructure and fiscal implications to the forefront. Staff recognizes these lands as being an important neighbourhood reserve area to accommodate future growth; however, the timing and phasing of their future development is paramount as the District faces an existing infrastructure deficit. 

The OCP is a dynamic planning document that, by design, requires ongoing monitoring to “track the effectiveness of the OCP policies and make adjustments where they are necessary to meet changing needs in the community” (Policy 27‐3). To date the monitoring efforts called for in Part 27 of the OCP have not been formally implemented or resourced within 2 years following adoption of the 2009 plan. This was identified as a policy gap during the recent preparation of the District’s Regional Context Statement, which highlighted OCP alignment with the SLRD’s 

 

Regional Growth Strategy. Staff therefore recommends the initiation of a bi‐annual OCP monitoring program to track progress on District objectives as soon as possible. 

6. Budget Implications: 

Considerable Staff time was required to research and respond to this prospective OCP amendment request, which was not anticipated through the current Development Services work program and budget. A budget proposal for recommended studies and further assessment as outlined in this report is to be scoped and presented for consideration as directed by Council.  

7. Policy Implications: 

Staff considers removal of the population threshold for District Lots 509 and 510 a significant OCP amendment, given the importance of area planning and development phasing within the overall GMS. This proposed amendment cannot be considered in isolation without an updated analysis of current data and an understanding of the current market and the District’s inventory of existing and remaining approved but undeveloped residential supply. 

Initiation of a SAP for a designated future expansion area in advance of the phasing criteria laid out in the OCP must be reconciled with the plan’s core growth management principles and objectives; otherwise, potential exists to create a major policy contradiction both internally and externally. This involves the challenging task of weighing the real cost and benefits across the District’s plan principles, multiple objectives and commitments. For example, several external policy/plan considerations include maintaining alignment with the goals and objectives of the Regional Growth Strategy, and being accountable through the enforcement of existing land use and growth management policies to honour the community’s Climate Action commitments. 

Should Council direct Staff to undertake additional review in advance of an OCP amendment application, a comprehensive policy analysis will follow. 

8. Environmental Considerations: 

Future development and expansion into greenfield areas must consider and be reconciled with the Smart Growth principles promoting focused growth, compact urban form and environmental stewardship. A cornerstone of the District’s GMS is maintenance of a network of core protected natural areas and ecological greenway and blueway corridors in Squamish. Planning and development of District Lots 509 and 510, when it occurs to accommodate future growth, will be subject to the District’s plan policies and bylaws that serve to protect, restore and manage the ecological health of aquatic and terrestrial habitats within the community.  

9. Alternatives to Staff Recommendation: 

Staff Recommendation: 

THAT COUNCIL receive for information and discussion a review of OCP Policy 10‐43 concerning the population trigger for neighbourhood expansion and Sub‐Area Planning of District Lots 509 and 510; 

 

THAT COUNCIL apply existing OCP Area Plan phasing criteria and defer further consideration of an OCP amendment until the District complete and review the following: 

1. Community population and  employment protections, housing profile and land use inventory update; 

2. District‐wide residential market study as recommended in the 2005 Growth Management Study;  

3. Fiscal and municipal infrastructure and servicing impact development of District Lots 509 and 510; 

AND THAT COUNCIL direct staff to prepare a scoping report to initiate and implement a formal bi‐annual community monitoring program as set out in the OCP future consideration of Council. 

 

Alternative to Staff Recommendation: 

THAT COUNCIL direct another course of action. 

 

_______________________________ 

Sarah McJannet, Planner 

 

_______________________________ 

Chris Bishop, Director Planning & Building 

 

_______________________________ 

Brian Barnett, GM Engineering & Parks 

 

_______________________________ 

J. Greenlees, General Manager Financial Services 

 

CAO Recommendation: 

That the recommendation of the Development Services be approved. 

 

 

_______________________________ 

C. Speaker, CAO 

This map is a user generated static output from an Internet mapping site andis for reference only. Data layers that appear on this map may or may not be

accurate, current, or otherwise reliable.

19,741

987.1

THIS MAP IS NOT TO BE USED FOR NAVIGATION

1:

NAD_1983_UTM_Zone_10N

Meters0 493.53

Notes

Legend

987.1

Parks and Green Spacesnon-vegetated areasvegetated areas

ATTACHMENT 1

BrackendaleEagles

ProvincialPark

Stawamus ChiefProvincial Park

Alice LakeProvincial Park

BrackendaleEagles

ProvincialPark

ShannonFalls

ProvincialPark

Baynes IslandEcologicalReserve

MurrinProv.Park

SQUAM

ISH RIVER

Mill Cr

MAMQUAM RIVER

Fries Cr

Mashiter C

r

CHEEKEYE RIVER

STAWAMUS RIVER

Shannon Cr

Brohm

River

Evans Cr

Gonzales C

r

Hop

Ran

ch C

r

Olesen Cr

Monmouth Cr

Dryd

en C

r

Evans Cr

CHEEKEYE RIVER

Mamquam Rd

CHECKAMUS RIV

ER

Government Rd

Para

dise

Val

ley

Rd

Mamquam Rd

Logg

ers

Lane

Westway Ave

Depot Rd

Ross Rd

Finch Dr

Pert

h D

r

Judd Rd

Guildford Dr

Buckley Ave

Que

ens

Way

Garibaldi Way

The Boulevard

Pemberton Ave

T hund

erb

ird R

idge

Alice L

ake Rd

S Highlands Way

Logg

ers

Lane

Squamish Valley Rd

Mamquam Rd

Clev

elan

d Av

e

IndustrialWay

Gover

nmen

t Rd

HIG

HWAY

99

HIGH

WAY

99

HIGH

WAY 99

S Q

U A

M I

S H

R I

V E

R

AliceLake

LevetteLake

Brohm Lake

CatLake

EvansLake

StumpLake

BrowningLake

H O W E S O U N D

Mam

quam

Blin

d C

hann

el

DarrellBay

BC H

ydro

BC H

ydro

Tiampo Park

District of Squamish Official Community Plan

Schedule I

Area Planning

Sea-to-Sky UniversitySub-area Plan(D.L. 512)

Business ParkSub-Area Plan

* The boundaries for Future Neighbourhood Plans and Future Area Plans are approximate and will be formalized as part of the Sub - Areaplanning process or as directed by Council.

District Lot 509/510

District Lot 513

District Lot 511

Waterfront LandingSub-Area Plan

DowntownNeighbourhood Plan

District Lot 514

Oceanfront PenninsulaSub-Area Plan

Cheekeye Special Study Area

District Lot 5212

LegendAdopted Plans

Neighbourhood Plan

Sub - Area Plan

Future PlansNeighbourhood Plan

Sub - Area Plan

Indian Reserve Boundaries

Cheekeye Special Study Area

Centennial Way

Centennial Way

District of Squamish Bylaw No. 2100, 2009

ATTACHMENT 2

BrackendaleEaglesProvincialPark

Stawamus ChiefProvincial Park

Alice LakeProvincial Park

BrackendaleEaglesProvincialPark

ShannonFalls

ProvincialPark

Baynes IslandEcologicalReserve

MurrinProv.Park

SQUAM

ISHRIVER

Mill Cr

MAMQUAM RIVER

Fries Cr

Mashiter C

r

CHEAKAMUS

RI

VER

CHEEKEY

E RIVER

STAWAMUSRIVER

Shannon Cr

Brohm

River

Evans Cr

Gonzales

Cr

HopRanchCr

Olesen

Cr

Monmouth Cr

DrydenCr

EvansCr

CHEEKEYERIVER

Mamquam Rd

Government Rd

ParadiseValleyRd

Mamquam Rd

LoggersLane

Westway

Ave

Depot Rd

Ross Rd

Finch Dr

PerthDr

Judd Rd

Guildford D

r

BuckleyAv e

QueensWay

Garibaldi Way

The Boulevard

Pemberton Ave

Thu nderbird

Ridge

Alice

Lake Rd

S Highlands

Way

LoggersLane

Squamish Va

lleyRd

MamquamRd

ClevelandAve

ValleyDr

IndustrialWay

Government Rd

HIGHW

AY99

HIGHWAY99

HIGHWAY

99

SQUAMIS

HRIV

ER

AliceLake

LevetteLake

BrohmLake

CatLake

EvansLake

StumpLake

BrowningLake

H O W E S O U N D

Mamquam

BlindChannel

DarrellBay

BCHydro

BCHydro

-0 1 2 3 4 50.5

km

DISCLAIMER:

The District does not assume responsibility for the correctness ofthis map. Information depicted on this map is generalized and themap is intended for general reference only. Features andboundaries are approximate and may not be consistent with actualproperty lines.

For specific legal plan information, refer to legal survey plans at theDistrict Hall.

D R A F TD R A F T

District of SquamishOfficial Community Plan

Schedule BLand Use Designations

DATA SOURCES:Prepared by The Sheltair Group and the District of Squamish

LegendMixed Use CommercialHighway and Tourist CommercialDowntownIndustrial and Business ParkInstitutionalLimited UseOpen Space and Greenway CorridorsParks and Ecological ReservesResidential NeighbourhoodsRestricted IndustrialTransportation Facilities and UtilitiesUniversity and Residential NeighbourhoodCheekeye Special Study AreaIndian Reserve Boundaries

July 24, 2007

ATTACHMENT 3