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On the pulse of the property world

Präsentation Schweizer Ergebnisse

IPD / Wüest & Partner Index 2008

Dr. Nassos ManginasDirector, Business Development Europe, 8. April 2009

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Agenda

Berichtsjahr 2008

• Der Schweizer Immobilienmarkt 2008

• Charakteristika der IPD Schweizer Datenbank• Immobilienrenditen

• Alternative Assetklassen

• Sektorale Ergebnisse

• Vergleich der internationalen Immobilienperformance

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© IPD 4/8/2009

Durchschnittlicher Marktwert

Gesamte Nettoinvestitionen

Geschätzte Marktabdeckung

20072008

Gesamter Marktwert der Immobilien

Anzahl der eingegangenen Portfolien3’466

27 (1*)

50.1 Mrd. CHF

1.4 Mrd. CHF

14.5 Mio. CHF

44%

4’089

34 (3*)

59.6 Mrd. CHF

4.2 Mrd. CHF

14.6 Mio. CHF

45%

Direkt gehaltene Liegenschaften

Übersicht Schweizer Immobilien Index

* Portfolios mit Geschäftsjahresende März und Juni bleiben im Index unberücksichtigt

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On the pulse of the property worldWachstum des Schweizer Immobilien Index

0

5

10

15

20

25

30

35

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50

55

60

65

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2003 2004 2005 2006 2007 2008

Handel Büro Gewerbe / Logistik Wohnen Sonstige

In Mrd. CHF

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Indexstruktur zum Jahresende 2008

Marktwert in Mrd. CHF

11.1

15.25

0.3

28.62

4.33

Handel Büro Gewerbe / Logistik Wohnen Sonstige Nutzungen

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Indexstruktur zum Jahresende 2008

In Prozent / Investortyp

48%

27%

25%

Anlagenstiftungen, Pensionskassen, VersicherungenOffene Immobilienfonds (SWX)Immobilien AGs & nicht börsenkotierte Immobiliengesell.Sonstige Nutzungen

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3 Jahre20072008

4.94.84.9Netto-Cash-Flow Rendite

1.02.31.2Wertänderungsrendite

5.97.16.1Total Return

© IPD 4/8/2009

Übersicht Schweizer Immobilien Index

in Prozent (2008)

Index Index –– BestandsobjekteBestandsobjekte**Total ReturnTotal Return 6,16,1

Benchmark Benchmark Total ReturnTotal Return 6,26,2

*Beinhaltet nicht: Verkäufe, Zukäufe, Projektentwicklungen, Teiltransaktionen

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Spannbreite der Portfolio Returns

Portfolioränge in Prozent zwischen dem 5. und 95. Perzentil, 2008

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Universe IPD Benchmark WA-Rendite 2008

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© IPD 4/8/2009

IPD / Wüest & Partner Schweizer Immobilien Index

0

1

2

3

4

5

6

7

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9

10

Anlagenstiftungen, Pensionsk., Vers. Offene Immobilienfonds (SWX) Immobilien AGs & nicht börsenkotierteImmobiliengesell.

NCF-Rendite WÄ-Rendite Total Return IPD / Wüest und Partner Schweizer Immobilien Index 2008

Performance in Prozent (2008)

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On the pulse of the property worldSchweizerische Benchmark Total Returns

0.0

2.5

5.0

7.5

10.0

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Total return, in % Durchschnitt 5.8%

pro Jahr

0

2.5

5

7.5

10

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Total return, in %

Nominal

Real, inflationsbereinigt

Durchschnitt 4.7% pro Jahr

In Prozent (2008)

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Agenda

Berichtsjahr 2008






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Performance Vergleich zwischen alternativen Assetklassen

-40

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2003 2004 2005 2006 2007 2008

Alle Liegenschaften Aktien (SMI) Immobilienaktien (Wupix-A)Immobilienfonds (Wupix-F) Govt. Bonds (SBI) KGAST (CPI)

Inflation

*Quelle: Wuest & Partner, Reuters, SWX Swiss Exchange

in Prozent (2008)

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Agenda

Berichtsjahr 2008






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Entwicklung des Total Return

5.4 5.2

5.9

7.1

6.1 5.95.2

0

1

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3

4

5

6

7

8

2003 2004 2005 2006 2007 2008 5 Jahreannualisiert

NCF-Rendite WÄ-Rendite Total Return

In Prozent über 6 Jahre

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Performance der Marktsektoren

0

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2003 2004 2005 2006 2007 2008

Alle Liegenschaften Handel Büro Gewerbe / Logistik Wohnen Sonstige Nutzungen

Total Return in Prozent über 6 Jahre

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-3

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6

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Alle Liegenschaften Handel Büro Gewerbe / Logistik Wohnen Sonstige Nutzungen

Wertänderungsrendite in Prozent über 6 Jahre

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-2

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7

8

Handel Büro Gewerbe / Logistik Wohnen SonstigeNutzungen

Alle Liegenschaften


In Prozent (2008)

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Beste und schlechteste Sektoren, relativ zum Index 2008

-0.3

-0.11

0.4

-0.31

0

-1 -0.5 0 0.5 1

Handel

Büro

Gewerbe / Logistik

Wohnen

Sonstige Nutzungen

In Prozent (2008)

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Beste und schlechteste Segmente, relativ zum Index 2008

1.27

-0.06

0.19

-0.04

-0.15

0.87

0.83

0.59

-0.5

-0.63

-0.4

-0.82

0.5

-0.45

-1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2

Einkaufszentren

Handel Großstädte

Handel Sonstige Städte

Büro Zürich

Büro Genfer See

Büro Basel, Bern

Büro Sonstige Städte

Wohnen Zürich

Wohnen Basel

Wohnen Bern

Wohnen Genf

Wohnen Lausanne

Wohnen Sonstige Städte

Gewerbe / Logistik

Sonstige Nutzungen

In Prozent (2008)

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Handelssektor im Fokus

8.6

5.95.6

7.5

6.57.1

10.0

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2

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6

8

10

12



In Prozent (2008)

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0

2.5

5

7.5

10

Handel Zürich Handel Basel Handel Bern Handel Genf HandelLausanne

Handel Sonstige Handel Schweiz


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Handelssektor im Fokus

In Prozent (2008)

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-1

1

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5

7

9

11

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15

Handel Zürich Shopping CenterZürich

FachmarktzentrenZürich

StandardshopsZürich


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Handel Zürich im Fokus

In Prozent (2008)

Index Ergebnisse 2007

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Bürosektor im Fokus

4.9 4.8

5.4

6.7

5.85.5

4.5

-2

-1

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1

2

3

4

5

6

7

8



in Prozent (2008)

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© IPD 4/8/2009

-2

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1

2

3

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6

7

8

Büro Schweiz(2007)

Büro Schweiz(2008)

Büro Zürich Büro Basel Büro Bern Büro Genf BüroLausanne

Büro Sonstige


Bürosektor im Fokus

In Prozent (2008)

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Wohnsektor im Fokus

4.75.2 5.3 5.4

6.1 6.15.6

-2%

-1%

0%

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8%



In Prozent (2008)

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Mietzinseinnahmen nach Marktsektor

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Handel Büro Industrie Wohnen Sonstige AlleLiegenschaften

2007 2008

Betrag in CHF pro m² und Jahr

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Netto Betriebskosten nach Marktsektor

0

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Handel Büro Industrie Wohnen Sonstige AlleLiegenschaften

2007 2008


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Netto Betriebskosten nach Marktsegment

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0

Einkaufszentren

Handel Großstädte

Handel Sonstige Städte

Büro Zürich

Büro Genfer See

Büro Basel, Bern

Büro Sonstige Städte

Wohnen Zürich

Wohnen Basel

Wohnen Bern

Wohnen Genf

Wohnen Lausanne

Wohnen Sonstige Städte

Gewerbe / Logistik

Sonstige Nutzungen

2007 2008


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Netto Betriebskosten nach Kostenkategorie

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Haus

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2007 2008


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Zusammenfassung der Marktergebnisse

• Schweizer Immobilienrenditen outperformanen im europäischen Vergleich

• Mietzinseinnahmen weiterhin stabil

• Handelsimmobilien bestperformanender Sektor – allerdings deutliche Wachstumseinbussen gegenueber 2007

• Kommerzielle Liegenschaften grundsaetzlich schwächer – Gewerbe & Büro-Teilmaerkte zunehmend unter Druck

• Wohnliegenschaften tragende Saeule des Schweizer Immobilienmarktes in 2008 – einziger Sektor mit stabiler Renditeentwicklung

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On the pulse of the property worldVielen Dank an folgende Kunden!

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Agenda

Berichtsjahr 2008





• Vergleich der internationalenImmobilienperformance

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Vergleich der internationalen Immobilienperformance

Some of IPD’s main events for 2009

IPD European Property Investment

Conference 2009

4-5 June 2009 Barcelona, Spain

IPD IREI REALTIME:

Global Real Estate Investment

Conference 2009

16-18 November 2009 New York, USA

IPD Central and Eastern European

Conference 2009

6 May 2009 Prague, Czech Republic

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und zum Vergleich die Ergebnisse für Europa in 2007

2007200720072007 3 years3 years3 years3 years 5 years5 years5 years5 years 7 years7 years7 years7 years

GlobalGlobalGlobalGlobal

Euros 5.2 11.8 8.2 6.9

Pounds Sterling 14.7 13.3 10.9 9.3

US Dollars 16.6 14.5 15.6 13.9

Yen 9.3 17.9 14.6 14.3

Local currencies 11.5 13.6 11.7 10.4

2007200720072007 3 years3 years3 years3 years 5 years5 years5 years5 years 7 years7 years7 years7 years

Europe (LCL) 5.9 9.6 8.8 8.3Eurozone (LCL) 9.9 8.6 7.2 7.1

Der IPD Globale Immobilien Index

2007 in % p.a. Total Return

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-5.0

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40.0

UK Ger

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tria

Switz

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Italy

Belgium

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land

Den

mar

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Sweden

USA NCREIFCan

ada

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Austra

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Norway

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South

Afri

ca

IPD Global - outside Europe

IPD Global - within Europe

Globale Returns, Dezember 2007

...regionale Unterschiede

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-5.0

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UK Ger

man

y Aus

tria

Switzer

land

Italy

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Japan

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USA NCREIFCan

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Norway

New Z

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d Kor

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South

Afri

ca

2007 total return % paGlobal weight %Composite 2007 returns

Pan-European, 5.9%

Global, 11.5%

Globale Returns, Dezember 2007

…Einfluss der Marktgewichtung und Composite Returns

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-2 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2

UK

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Portugal

Spain

Sweden

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Canada

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South Africa

Global Returns, Dezember 2007

...nochmal zur Verdeutlichung

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-4% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28%

GermanySwitzerland

AustriaItaly

BelgiumFinlandPortugal

NetherlandsIPD Pan European

JapanIPD Global

KoreaSweden

USA NCREIFAustralia

SpainNorwayDenmark

UKCanadaFrance

South AfricaIreland

NCF-Rendite

Wertänderungsrendite

Indizes der Global League (2006)

In der jeweiligen Landeswährung

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-8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28%

GermanySwitzerland

AustriaItaly

BelgiumFinlandPortugal

NetherlandsIPD Pan European

JapanIPD Global

KoreaSweden

USA NCREIFAustralia

SpainNorwayDenmark

UKCanadaFrance

South AfricaIreland

NCF-Rendite

Wertänderungsrendite

Indizes der Global League (2007)


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-40% -36% -32% -28% -24% -20% -16% -12% -8% -4% 0% 4% 8%

AustraliaCanada

DenmarkFinlandFrance

GermanyIrelandItaly*Korea

NetherlandsNew Zealand

NorwayPortugal

South AfricaSpain

SwedenSwitzerland

UK

NCF-Rendite Wertänderungsrendite

* IPD Italy Biannual Property Index 2008

Das Jahr der sinkende Kapitalwerte (2008)


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On the pulse of the property worldGegenwärtige Marktsituation:

Erfahrungen aus dem UK-Markt

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-15%

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'81 '84 '87 '90 '93 '96 '99 '02 '05 '08

Quelle: IPD UK Annual Digest

UK: Ähnliche Story wiederholt sich…

Total Return in % 1989 -1990 / 2006 - 2008

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� Allgemeiner sektorübergreifender

Anstieg der Kapitalisierungszinssätze

� CBD London Büros mit der größten

“Bankenkrise” und einem Anstieg in Q4

2007 und (etwas abgeschwächt) in Q4 2008.

� Der Anstieg der Zinssätze hat bis zur

ersten Hälfte des Jahres 2008 graduell

angehalten; dem steigenden Trend folgte im letzten Quartal des Jahres eine

signifikante Verschlechterung der

Kapitalwerte.

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0

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Dez

01

Dez

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Dez

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Dez

08

Handelsgeschäfte EinkaufszentrenSB Warenmärkte BürosCBD London Büros Logistik

Trend – Effekt der Kapitalisierungszinssätze auf Sektorebene in % p.a.

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-16.9

-19.2

-20.1

-20.6

-21.3

-21.3

-22.7

-23.8

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-25.2

-22.1

-30 -20 -10 0

Std Retail Sth East

Std Retail Rest UK

Industrials Rest UK

Offices Rest Sth East

Offices Rest UK

Industrials Sth East

Offices West End

Shopping Centres

Offices City

Retail Warehouses

All Property

� Der gemeinsame Faktor bei der Bestimmung von Total Returns war ein starker Anstieg der Kapitalisierungszinssätze.

� Die größten Objektklassen und Sektoren (Einkaufszentren, SB Warenmärkte und Büros im CBD London) waren am stärksten getroffen.

(markets sorted in descending order)

Sektorperformance: Total Returns für 2008 % p.a.

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1970 1980 1990 2000 2010

Alle Objekte Handel

Büro Logistik

Derivate (implizierte Preise) IPF Konsensus

Historischer Kontext – Reale Total Returns in % p.a.Inflationsadjustierte Vergleiche

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On the pulse of the property worldAusblick

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-20

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1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Dur

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Quelle: IPD, NCREIF.

Durchschnittlicher Anstieg der Performance für besser-performende Länder

Durchschnittlicher Rückgang in Performance fürschlechter- performende Länder

Bilanz besser / schlechter

Ein globaler Zyklenindikator für die Performance

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� Steigende Marktabdeckung

� Globale Abdeckung verstärkt auf unserer Agenda

� Pan-Europäischer Index am 11. Mai 2009

� Globaler Index am 03. Juni 2009

� Neue Trends

� Wachsende Anzahl der Länder mit unterjähriger Indexveröffentlichung

� Dies unterstützt eine weitere Erhöhung der Transparenz

� Indices treffen auf zunehmende Nachfrage des Marktes

� Neue Marktsituation

� Annähernd ähnliche Reaktionen auf die globale Kreditkrise

� Formierung von Ländergruppen

� Unterschiedliche Verteilung im Zeitablauf

Wachsende Internationalisierung in turbulenten Zeiten

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On the pulse of the property worldStrategien in einem geänderten Markt

� In der jetzigen Marktsituation sollte der Fokus verstärkt auf Risikogesichtspunkten – und nicht

nur Rendite - liegen

� Qualität des Objektes bzw. Tiefe, Reife und Liquidität des investierten Marktes

� Portfoliogröße und -zusammensetzung

� Struktur und Dauer der Mietverträge (kurze Verträge in guten Märkten bzw. lange Verträge in

schwachen Märkten)

� “Spätzyklische” Natur der Immobilie als Assetklasse (Zeiteffekte vom Abbau von Leerständenund Wiedervermietung und Trend der Mieter zur erneuten Flächenexpansion)

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On the pulse of the property worldAnstatt eines Fazits..

“In the twentieth century most of the manias and bu bbles have centred on real estate and stocks”

Kindleberger and Aliber, Manias, Panics and Crashes, 2005

“Whereas credit grows arithmetically, it shrinks ge ometrically”

Dick Fuld, former CEO Lehman Brothers

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Direct + 44 20 7336 9316Switch + 44 20 7336 9200Fax + 44 20 7336 [email protected]

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