PROPERTY TIMES - Cushman & WakefieldW... · весь 2017 рік і значно перевищує...

cushmanwakefield.com.ua PROPERTY TIMES 1

PROPERTY TIMES

Що далі?

Україна: Q1-Q2 2019 року

Упродовж перших 6 місяців 2019 року економіка продовжувала зростати: у Q1 2019 року зміна обсягу ВВП склала 2,5%, а українська гривня залишалася в цілому стабільною. Станом на липень 2019 року експерти Oxford Economics прогнозують зростання реального ВВП на 2,7% за результатами 2019 року, але також допускають ризик, що річне зростання буде меншим у зв’язку з перспективою сповільнення темпів збільшення обсягу експорту та інвестицій.

Внаслідок невеликого обсягу нової пропозиції у поєднанні з подальшим посиленням попиту орендарів, на ринку офісної нерухомості в Києві посилилася тенденція до зростання орендних ставок на офісні приміщення найвищої якості. У Q2 2019 року базова орендна ставка у сегменті сягала $30 за кв.м у місяць, а первинна вакантність знизилася до 6,2% наприкінці червня 2019 року.

У сегменті торговельної нерухомості в Україні у першому півріччі 2019 року нова пропозиція склала приблизно 67 000 кв.м (GLA). Упродовж періоду були відкриті торговельні центри районного значення Smart Plaza Obolon та Oasis у Києві, ТРЦ Spartak City у Львові, а також наступна черга ТРЦ Gagarinn Plaza в Одесі. Більше об’єктів торговельної нерухомості заплановані до відкриття в Україні у період з другого півріччя 2019 року до кінця 2021 року, в тому числі нові торговельні центри орендною площею приблизно 720 000 кв.м у Києві, що створює цікаві можливості для розвитку торговельних мереж на українському ринку.

У першому півріччі 2019 року нова пропозиція на ринку складської та логістичної нерухомості у Києві та передмісті склала приблизно 16 800 кв.м. Унаслідок невеликого обсягу нової пропозиції та посилення попиту орендарів, наприкінці червня 2019 року вакантність у сегменті знизилася до 1,9%.

Обсяг вторинного інвестування на ринку комерційної нерухомості в Україні у першому півріччі 2019 року склав приблизно $131 мільйон, що на 23% менше показника аналогічного періоду 2018 року, проте майже дорівнює показнику за весь 2017 рік і значно перевищує загальні річні показники у 2013-2016 роках. Експерти Cushman & Wakefield очікують, що за умови відсутності шокових явищ в економіці України, інвестиційна динаміка на ринку комерційної нерухомості до кінця 2019 року залишатиметься позитивною.

Графік 1

Попит, вакантність і орендні ставки в сегменті офісної нерухомості в Києві

Джерело: Cushman & Wakefield

липень 2019 року

Зміст

Економічний огляд 2

Oфісна нерухомість 4

Торговельна нерухомість 10

Складська нерухомість 15

Інвестиції в нерухомість 19

Визначення 21

Автори

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

[email protected]

Вікторія Власова

Старший аналітик

[email protected]

Наталія Іванова

Молодший аналітик

[email protected]

Контакти

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

+38 044 299 30 00

[email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]



Економічний огляд

Економічне зростання

Після двох років економічного спаду, з початку 2016 року

економічна динаміка в Україні покращилася, а зростання ВВП

склало 2,3% у 2016 році, 2,5% у 2017 році і 3,3% у 2018 році.

Упродовж перших 6 місяців 2019 року економіка продовжувала

зростати: у Q1 2019 року реальний ВВП збільшився на 2,5%,

а українська гривня залишалася в цілому стабільною. Станом

на липень 2019 року експерти Oxford Economics прогнозують

зростання реального ВВП на 2,7% за результатами 2019 року,

але також допускають ризик, що річне зростання буде меншим

у зв’язку з перспективою сповільнення темпів збільшення

обсягу експорту та інвестицій.

Затримку в отриманні двох наступних траншів МВФ в обсязі

$1,3 мільярда, що підвищила короткострокові валютні ризики,

пов’язують зі зміною Президента України у травні 2019 року і

достроковими парламентськими виборами. Згідно з оцінками

Oxford Economics, економіка України зберігає потенціал

щорічного зростання приблизно на 3% у 2020-2022 роках.

У листопаді 2018 року був прийнятий Державний бюджет

України на 2019 рік, який базується на таких показниках:

зростання ВВП на 3%, рівень інфляції – 7,4%, курс гривні

до долара США – 29,4 гривні за $1.

Інвестиційний клімат в Україні за останні 6 місяців дещо

погіршився. Так, показник індексу інвестиційної привабливості

України, який двічі на рік починаючи з 2008 року вимірює

Європейська Бізнес Асоціація (EBA), у першому півріччі

2019 року склав 2,85 за 5-бальною шкалою, опинившись у

негативній площині вперше з 2016 року. Даний показник

покинув негативну площину, перейшовши у нейтральну у

першому півріччі 2017 року, та тримався на цьому рівні

впродовж 2018 року. Серед опитаних топ-менеджерів 19%

задоволені і 57% не задоволені інвестиційним кліматом в

Україні (для порівняння, наприкінці 2018 року 25%

респондентів були задоволені, а 40% не задоволені).

Окрім основних невирішених проблем, серед яких корупція,

неефективність судової системи і відтік робочої сили,

бізнес-спільноту також турбував стан політичної та

економічної невизначеності у зв’язку з результатами останніх

виборів. Водночас 35% опитаних топ-менеджерів не очікують

значних змін у бізнес-кліматі впродовж наступних 6 місяців.

Україна посіла 71 місце серед 190 країн світу в рейтингу

легкості ведення бізнесу Doing Business-2019, який щорічно

публікує Світовий банк. За рік Україна піднялася на п’ять

сходинок, покращивши свої позиції в категоріях міжнародної

торгівлі, виконання міжнародних договорів і захисту прав

міноритарних інвесторів, а також завдяки спрощенню

процедур у частині отримання дозволів на будівництво.

Згідно з даними Oxford Economics у липні 2019 року,

в короткостроковій перспективі ризики залишаються високими

у зв’язку з невизначеністю, пов’язаною з політичними

планами новообраних лідерів та відсутністю у них досвіду

управління державою. Однак експерти вважають, що рішуча

зміна політичного напрямку сприятиме підвищенню довіри

споживачів та інвесторів у 2019-2020 роках в Україні,

незважаючи на певну неорганізованість нової адміністрації

одразу після приходу до влади.

Графік 2

Основні макроекономічні показники в Україні (%)

Джерело: Державна служба статистики України, Oxford Economics

* Прогноз

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для територій у зоні АТО (тепер ООС) на сході України. Промисловість

Після незначного зростання на 0,4% у 2017 році обсяги

промислового виробництва в Україні збільшилися на 1,1%

у 2018 році. В січні-червні 2019 року промислове виробництво

зросло на 0,5% порівняно з аналогічним періодом 2018 року.

Станом на липень 2019 року експерти Oxford Economics

очікують річне зростання обсягів промислового виробництва

на 1,6% у 2019 році та на 2,5% в 2020-2021 роках.

Сільське господарство

У першому півріччі 2019 року обсяг сільськогосподарського

виробництва збільшився на 5,8% порівняно зі зростанням на

11,4% у першому півріччі 2018 року. Очікується, що наприкінці

вересня 2019 року обсяг сільськогосподарської продукції буде

нижчим за показник січня-вересня 2018 року в зв’язку із

негативним впливом погодних умов у період вегетації та

дозрівання зернових культур, а також через високий показник

відповідного періоду 2018 року в якості порівняльної бази.

Починаючи з 2015 року, в сегменті спостерігається позитивна інвестиційна динаміка, а обсяг капітальних інвестицій у першому півріччі 2019 року склав 10,97 мільярда гривень, що перевищує показник першого півріччя 2018 року на 2,5%.

Інфляція

У січні-червні 2019 року індекс споживчих цін зріс на 9% у річному вимірі.

Національний банк України очікує на подальше зниження інфляції до 6,3% наприкінці 2019 року та 5% у 2020 році. Станом на липень 2019 року експерти Oxford Economics прогнозують, що інфляція досягне 8,1% за підсумками 2019 року та 7,3% у 2020 році.

У січні-червні 2019 року базова інфляція, яка не враховує тимчасові / сезонні коливання цін, досягла 2,3% з початку року порівняно з показником 3,5% у першому півріччі 2018 року.



Ринок праці

Згідно з даними Державної служби статистики України,

у Q1 2019 року рівень безробіття в Україні, розрахований

згідно з методологією МОП серед економічно активного

населення віком 15–70 років, склав 9,2% порівняно з

показником на рівні 9,7% в аналогічному періоді 2018 року.


прогнозують зниження рівня безробіття в Україні до 8%

у 2019 році, 7,5% у 2020 році та 7,3% у 2021 році.

У січні-червні 2019 року розмір середньомісячної номінальної

заробітної плати в Україні становив 10 027,49 гривень

(еквівалент приблизно $386, базуючись на обмінному курсі

на рівні 26 гривень за $1), що в гривневому еквіваленті на

19,7% перевищує показник аналогічного періоду 2018 року.

У 2016-2018 роках динаміка реальної заробітної плати також

була позитивною. В той час як у 2016 році реальна заробітна

плата зросла на 9%, у 2017 році показник склав 19,1%,

а у 2018 році – 12,5%.

Національна валюта

Українська гривня істотно знецінилася у 2015 році, але вже

у січні 2016 році офіційний обмінний курс НБУ стабілізувався

і знаходився в діапазоні 23-27 гривень за $1 у 2016 році та

25-28 гривень за $1 у 2017 році.

Упродовж 2018 року офіційний обмінний курс НБУ був у

діапазоні 26-28,4 гривень за $1, а наприкінці року склав

27,5 гривень за $1.

У першому півріччі 2019 року українська гривня зміцнилася

щодо долара США. Найвищий офіційний обмінний курс був

зафіксований 11 січня 2019 року на рівні 28,3 гривень за $1,

а найнижчий 22 травня 2019 року склав 26,1 гривень за $1.


очікують, що за підсумками 2019 року середній обмінний курс

становитиме 28,5 гривень за $1, а в 2020 році – 29,2 гривень

за $1.

Державний бюджет України на 2019 рік базується на прогнозі

обмінного курсу на рівні 29,4 гривень за $1.

Роздрібна торгівля

Після скорочення на (-20,7%) у 2015 році оборот роздрібної

торгівлі збільшився на 4,3% у 2016 році, на 6,5% у 2017 році

та на 6,1% у 2018 році.

Згідно з даними, оприлюдненими Державною службою

статистики України, в січні-червні 2019 року оборот роздрібної

торгівлі збільшився на 10,3%.

Внутрішнє приватне споживання було одним із ключових

факторів економічного зростання в Україні у 2017-2018 роках.

Згідно з даними Oxford Economics, споживчі витрати зросли

на 8,2% у 2017 році та на 3,4% у 2018 році, і експерти

прогнозують подальше зростання показника на 2-3% на рік

впродовж 2019-2022 років.

Графік 3

Кумулятивний притік прямих іноземних інвестицій

в Україну за галузями економіки, Q1 2019 року

Джерело: Державна служба статистики України

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для зони

АТО (тепер ООС) на сході України.

Зовнішня торгівля та іноземні інвестиції

Згідно з даними Oxford Economics, у 2016 році спостерігалося

відновлення позитивної динаміки експорту з України, що

передусім пов’язано зі зростанням ринків збуту за межами

Європи для таких груп як продовольчі товари і промислова

сировина, а також із розвитком нових галузей економіки

(зокрема тих, котрі пов’язані з інформаційними технологіями).

Позитивна тенденція збереглася також у 2017-2018 роках і

впродовж перших 6 місяців 2019 року.

За даними, опублікованими Державною службою статистики

України, у січні-травні 2019 року обсяг експорту товарів з

України збільшився на 7,4% порівняно зі зростанням на 12,9%

у відповідному періоді 2018 року.

Обсяг імпорту товарів протягом перших 5 місяців 2019 року в

Україні збільшився на 9,3% порівняно зі зростанням показника

на 15,3% у січні-травні 2018 року.

Приріст обсягу прямих іноземних інвестицій (ПІІ) в Україну

в 2016 році склав $4,4 мільярда після зниження на $2,37

мільярда у 2015 році та $11,31 мільярда у 2014 році.

У 2017 році обсяг ПІІ в Україну збільшився на $1,9 мільярда,

а у 2018 році - на $2,87 мільярда. У Q1 2019 року притік ПІІ в

Україну склав приблизно $587,6 мільйона, що на 13%

перевищує показник аналогічного періоду 2018 року.

Сектор фінансових і страхових послуг залучив більше

половини загального обсягу ПІІ, які надійшли в Україну

в Q1 2019 року, в той час як промисловість отримала близько

21%, а сектор роздрібної та оптової торгівлі – трохи більше 8%

(Графік 3).



Офісна нерухомість

У першому півріччі 2019 року на ринку офісної нерухомості в

Києві попит з боку орендарів залишався високим, а також

поступово відновилася девелоперська активність. Первинна

вакантність у сегменті знизилася до 6,2% у Q2 2019 року після

підвищення до 6,7% у Q1 2019 року через значний об’єм нової

пропозиції (Графік 4).

Пропозиція

Наприкінці червня 2019 року загальний обсяг офісних приміщень

у Києві склав майже 2 мільйони кв.м. Показник не враховує

площу державних установ і офісних будівель, споруджених до

2000 року компаніями для власного використання.

У Києві приблизно 93% усіх офісних приміщень, які підлягають

класифікації, розташовані на західному березі ріки Дніпро:

в нецентральних районах міста (34%), у Центральному діловому

районі (ЦДР) (28%), на Подолі (11%) та в інших центральних

районах за межами ЦДР (Графік 5).

Завдяки достатньо стійкому попиту орендарів, зниженню

вакантності та підвищенню орендних ставок, девелопери

стають все впевненішими у комерційному потенціалі ринку

офісної нерухомості у Києві. Тому девелоперська активність у

сегменті почала поступово відновлюватися у 2018 році після

значного зниження динаміки у 2015-2017 роках.

У першому півріччі 2019 року нова пропозиція у сегменті

офісної нерухомості в Києві склала 59 500 кв.м, що більш ніж

удвічі перевищує показник аналогічного періоду 2018 року.

У липні 2019 року на стадії будівництва в Києві знаходилися

офісні об’єкти кумулятивною площею 69 000 кв.м (GLA),

введення в експлуатацію яких анонсоване до кінця року, однак

більш імовірно, що у другому півріччі 2019 року нова пропозиція

складе приблизно 50 000 кв.м (GLA). Згідно з попередніми

оцінками, 167 000 кв.м (GLA) офісних приміщень можуть бути

введенні в експлуатацію у 2020 році (Таблиця 2).

У Києві власники земельних ділянок, придатних для

будівництва офісних об’єктів, активно розглядають

оптимальні проекти для їх девелопменту. Однак теперішня

висока вартість кредитного фінансування залишається

основною перешкодою для значного збільшення нової

пропозиції у сегменті в короткостроковому періоді.

Графік 4

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві


Примітка: Всі показники подані на кінець періоду.

Графік 5

Загальний обсяг офісних приміщень у Києві за офісними

районами (%)


Примітка: Всі показники подані на кінець періоду

ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 1

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві

2016 2017 2018 Q1 2019 Q2 2019 Річний прогноз

Загальний обсяг ринку (кв.м) 1 805 000 1 848 300 1 899 980 1 947 393 1 956 523

Нова пропозиція (кв.м) 20 740 43 320 50 680 48 436 11 070

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 177 100 205 000 155 300 39 500 32 200

Чисте поглинання (кв.м) 124 300 160 600 125 900 11 700 19 800

Рівень вакантності (%) 15,6 8,9 4,9 6,7 6,2 /

Орендна ставка на приміщення найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

15-25 19-27 22-29 24-30 24-30 /


Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду і можуть підлягати подальшому уточненню. Показники обсягу зданих в оренду (поглинутих) офісних приміщень і вакантності не враховують суборенду.

Україна Q1-Q2 2019 року


Таблиця 2

Основні об’єкти офісної нерухомості, заплановані до введення в експлуатацію у Києві у H2 2019-2020

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Заплановане введення в

експлуатацію

БЦ METROPOLE Ц 44 400 ALTIS Holding 2019

БЦ "Лук’янівський" НЦ-ЗБ 22 000 локальний девелопер 2020

БЦ Sigma НЦ-ЗБ 18 764 Midland Development / MERX 2019

БЦ Avenue 53 НЦ-ЗБ 18 300 локальний девелопер 2020

БЦ на вул. Короленківській, 4 (фаза 1) ЦДР 18 000 "ТРК" 2020

БЦ Wave Tower НЦ-ЗБ 12 070 локальний девелопер 2020

БЦ M8 Печерськ 13 000 локальний девелопер 2020

БЦ на вул. Гарматній, 4 НЦ-ЗБ 12 250 "ТРК" 2020

БЦ "Амурський" (фази 1, 2) НЦ-ЗБ 9 210 Forum Management Group 2019

БЦ "Гранд" Ц 9 200 Dragon Capital 2019

БЦ на вул. Гоголівській, 22-24 Ц 8 696 MERX 2019

БЦ на вул. Михайлівській, 12 ЦДР 8 550 "НЕСТ" 2020

БЦ на вул. П. Сагайдачного, 1 Поділ 7 556 локальний девелопер 2019

БЦ "Кооператор" ЦДР 6 957 Forum Management Group 2020

БЦ на вул. Вознесенський узвіз, 28 Поділ 5 500 локальний девелопер 2020

Інноваційний парк UNIT.City (фаза 3) НЦ-ЗБ 5 360 UDP 2020

БЦ AZOR НЦ-ЗБ 5 340 локальний девелопер 2019

БЦ K/Most НЦ-ЗБ 5 000 "Людмила Фарма" 2019


* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 3

Вибрані угоди оренди офісних приміщень у Києві у першому півріччі 2019 року

Період Орендар GLA (кв.м) Профіль орендаря* Об’єкт Розташування** Тип угоди

Q1, 2019 Phillip Morris 4 500 FMCG БЦ "Поділ Плаза" Поділ перегляд умов

Q2, 2019 конфіденційно 3 892 Бізнес-послуги БЦ "Паладіс" Ц вихід на ринок

Q1, 2019 PwC 3 500 Бізнес-послуги БЦ "Євразія" Ц продовження дії договору

Q2, 2019 Acino Pharma 2 100 Фармацевтика БЦ "Ірва" НЦ-ЗБ продовження/ розширення

Q2, 2019 конфіденційно 1 986 Державний сектор БЦ Zitadelle Печерськ зміна локації

Q2, 2019 конфіденційно 1 985 Виробництво, промисловість і енергетика

БЦ "Артем" НЦ-ЗБ продовження дії договору

Q1, 2019 Creative States 1 650 Бізнес-послуги БЦ "Гулівер" ЦДР додаткова локація

Q2, 2019 конфіденційно 1 396 Фармацевтика БЦ "Горизонт Парк" Поділ продовження дії договору

Q2, 2019 SAP 1 300 ICT БЦ на вул. Діловій, 5 ЦДР продовження дії договору

Q2, 2019 Soft Serve 1 300 ICT БЦ Forum West Side НЦ-ЗБ додаткова локація

Джерело: Cushman & Wakefield, Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum)

* ICT – інформаційно-комунікаційні технології, FMCG – виробництво і дистрибуція товарів щоденного вжитку

** ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Попит

У першому півріччі 2019 року динаміка попиту орендарів на

ринку офісної нерухомості у Києві була позитивною.

Площа офісних приміщень, зданих в оренду впродовж

перших 6 місяців 2019 року в Києві, оцінюється на рівні

71 700 кв.м, що є на 13% і 15% меншим показників

аналогічного періоду в 2018 і 2017 роках відповідно.

Показник чистого поглинання, який відображає зміну площі

орендованих приміщень у сегменті, у першому півріччі

2019 року склав 31 500 кв.м, що на 45% менше показників

першого півріччя у 2018 і 2017 роках.

Як і в 2018 році, нижчі показники поглинання на ринку офісної

нерухомості у Києві в першому півріччі 2019 року зумовлені

тим, що значна частина крупних орендарів уклали нові

договори оренди у 2016-2017 роках терміном, як правило, на

3-5 років, а деякі інші орендарі знаходяться у пошуках якісних

офісних приміщень з метою переїзду впродовж 2019 року.

Також до певної міри поглинання офісних приміщень було

обмежено відсутністю необхідних варіантів для деяких

потенційних орендарів. З 2018 року в Києві спостерігається

суттєве збільшення кількості запитів щодо оренди офісних

приміщень площею від 1 000 кв.м, а також ряд великих

корпоративних орендарів готові розглядати можливість

укладення попередніх договорів оренди офісних приміщень в

об’єктах, введення в експлуатацію яких буде через 12 місяців.

Частка угод оренди, пов’язаних із переміщенням компаній-

орендарів в інші офісні приміщення, склала приблизно 42%

від усіх угод у сегменті офісної нерухомості в Києві, а інші

58% сформували угоди з перегляду умов оренди чи

пролонгації договорів оренди (Графік 6).

Попит на офісні приміщення у Києві передусім формують IT

компанії, компанії, що надають бізнес-послуги (в тому

числі, коворкінги, частка яких в обсязі поглинання офісних

приміщень у першому півріччі 2019 року склала приблизно

13%), а також промислові та виробничі компанії, особливо

в сегменті товарів щоденного вжитку (Графік 7).

Вакантність

У Q1 2019 року первинна вакантність на ринку офісної

нерухомості у Києві склала 6,7%, а у Q2 2019 року знизилася

до 6,2%, оскільки приміщення в нових офісних об’єктах були

достатньо швидко поглинуті ринком (Графік 8).

Ми очікуємо, що впродовж наступних 6 місяців первинна

вакантність залишатиметься на теперішньому рівні, оскільки

більшість нових якісних об’єктів офісної нерухомості, відкриття

яких анонсоване до кінця року, вже активно розглядаються

орендарями і, скоріше за все, будуть швидко поглинуті ринком.

Майбутня динаміка первинної вакантності на ринку офісної

нерухомості в Києві залежатиме від фактичного обсягу

нової пропозиції в сегменті до кінця року, а також загальної

економічної ситуації в Україні.

Графік 6

Угоди оренди офісних приміщень у Києві за типами (%)


Графік 7

Обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в Києві у H1 2019 року, за видами діяльності орендарів* (%)

Джерело: Cushman & Wakefield *ICT – інформаційно-комунікаційні

технології

Графік 8

Вакантність у Києві за районами, Q2 2019 року (%)


ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро;

НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Орендні ставки

Внаслідок низької девелоперської активності у поєднанні

з посиленням попиту орендарів, досяжні орендні ставки на

офісні приміщення у Києві впродовж 2018 року і в першому

півріччі 2019 року дещо підвищилися (Графік 9).

У першому півріччі 2019 року орендні ставки на офісні

приміщення найвищої якості в Києві досягали $30 за кв.м

у місяць (без ПДВ, сервісних і комунальних платежів).

Водночас досяжні ставки оренди офісних приміщень класів

B і C були в діапазоні $16-24 за кв.м у місяць та $10-14 за

кв.м у місяць відповідно (Графік 10).

Ми очікуємо, що до кінця 2019 року орендні ставки в усіх

класах офісних приміщень у Києві суттєво змінюватися не

будуть. З огляду на зміну ринкових умов, орендодавці все

рідше погоджуються на орендні пільги, такі як, наприклад,

компенсація витрат на оздоблення чи орендні канікули.

Прогноз

Експерти компанії Cushman & Wakefield прогнозують, що у

другому півріччі 2019 року збережеться теперішня динаміка

попиту орендарів на офісні приміщення в Києві, а також

загальний рівень вакантності та орендних ставок у сегменті.

Водночас ми очікуємо деяке зниження вакантності та

тенденцію до підвищення досяжних орендних ставок на

якісні офісні приміщення в центральній частині Києва.

До 2021 року включно ймовірною є подальша активізація

девелоперів на ринку офісної нерухомості в Києві, і в цей

час ведуться роботи з підготовки до будівництва кількох

масштабних якісних офісних проектів. Теперішній дефіцит

кредитного фінансування залишається основною

перешкодою для суттєвого зростання обсягів нової

пропозиції у сегменті в короткостроковому періоді.

У довгостроковій перспективі динаміка орендних ставок

і рівень вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві

залежатимуть від загальної економічної та політичної

ситуації в Україні. Такі фактори, як темпи введення в

експлуатацію нових офісних об’єктів у місті та цінова

стратегія у ключових бізнес-центрах, також істотно

впливатимуть на майбутні ринкові показники.

Графік 9

Орендні ставки на приміщення найвищої якості та

рівень вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві


Графік 10

Орендні ставки на офісні приміщення за офісними

районами в Києві, H1 2019 року ($ / кв.м / місяць)

Найкращі офісні приміщення

Офісні приміщення класу B і C


ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Карта 1

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані у центральних районах Києва




Карта 2

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані у нецентральних районах Києва




Торговельна нерухомість

Нова пропозиція у сегменті торговельної нерухомості в

Україні у першому півріччі 2019 року склала приблизно

67 000 кв.м (GLA). Зокрема були відкриті торговельні центри

мікрорайонного значення Smart Plaza Obolon та Oasis у Києві,

ТРЦ Spartak City у Львові, а також наступна черга ТРЦ

Gagarinn Plaza в Одесі. Більше об’єктів торговельної

нерухомості заплановані до відкриття в Україні у період з

другого півріччя 2019 року до кінця 2021 року, в тому числі

нові торговельні центри орендною площею приблизно

720 000 кв.м у Києві, що створює цікаві можливості для

розвитку торговельних мереж на українському ринку.


Київ, Одеса, Львів, Дніпро і Харків є найбільшими містами

України, які є особливо цікавими для торговельних мереж,

девелоперів та інвесторів. Останнім часом також зростає

привабливість Запоріжжя. Сумарна кількість офіційно

зареєстрованого населення у цих шістьох містах становить

приблизно 7,9 мільйона жителів.

Наприкінці першого півріччя 2019 року загальний обсяг

сучасних торговельних приміщень у шести найбільших містах

України перевищив 3,8 мільйона кв.м або 486 кв.м на 1 000

мешканців. Цей показник враховує усі об'єкти торговельної

нерухомості орендною площею від 5 000 кв.м, у тому числі

торговельні центри та окремі супермаркети / гіпермаркети.

В Україні ринок торговельної нерухомості найбільш

розвинутий у Києві, в той час як у Львові та Запоріжжі обсяг

сучасних торговельних приміщень є найменшим серед шести

найбільших міст. Виходячи з офіційних показників чисельності

населення, найбільш насиченими з розрахунку на 1 000

мешканців є ринки торговельної нерухомості в Києві та Одесі,

а найнижчі показники – у Запоріжжі та Харкові (Графік 11).

Хоча у 2016 році пропозиція на ринку торговельної

нерухомості у Києві склала приблизно 171 000 кв.м, що

перевищило показник 2015 року в 5,5 разів, торговельний

центр мікрорайонного формату ACADEM CITY орендною

площею 8 000 кв.м був єдиним торговельним центром,

відкритим у місті в 2017 році.

За підсумками 2018 року нова пропозиція у сегменті

торговельної нерухомості у Києві оцінюється на рівні

119 000 кв.м (GLA). Зокрема, впродовж року були відкриті

перші черги "Рітейл парку "Петрівка" і ТРЦ Rive Gauche

компанії CEETRUS, торговельний центр "Епіцентр", а також

торговельні центри мікрорайонного значення Smart Plaza

Polytech, Good Life і "МегаМаркет Нивки".

У першому півріччі 2019 року нова пропозиція у сегменті

дорівнювала приблизно 23 000 кв.м (GLA) і складалася з

торговельних центрів мікрорайонного значення Oasis та

Smart Plaza Obolon (останній входить до складу

багатоквартирного житлового комплексу).

Графік 11

Насиченість ринку торговельної нерухомості у

найбільших містах України (кв.м на 1 000 мешканців)


Примітка: Дані представлені на кінець періоду і враховують усі ТЦ/ТРЦ та окремі гіпермаркети / супермаркети орендною площею від 5 000 кв.м.

* Базуючись на даних, наявних станом на липень 2019 року, та на експертній оцінці Cushman & Wakefield.

Наприкінці червня 2019 року загальний обсяг сучасних

торговельних приміщень у Києві оцінюється на рівні

1,87 мільйона кв.м (GLA) або 634 кв.м на 1 000 жителів.

У структурі ринку торговельної нерухомості в Києві

переважають торговельні і торговельно-розважальні центри,

частка яких становить приблизно 71%, а їх сукупна орендна

площа оцінюється у приблизно 1,32 мільйона кв.м або

452 кв.м на 1 000 мешканців (згідно з офіційними

статистичними даними щодо кількості населення в місті).

На стадії будівництва у Києві сьогодні є декілька об’єктів

торговельної нерухомості кумулятивною орендною площею

приблизно 720 000 кв.м, відкриття яких заплановане до

2021 року. Впродовж наступних 18 місяців у Києві загальний

обсяг ринку торговельної нерухомості потенційно може

поповнитися 560 000 кв.м (GLA), що збільшить теперішній

показник на 30%. Зокрема, впродовж періоду заплановане

відкриття торговельно-розважальних центрів River Mall,

Retroville, Blockbuster Mall, Respublika, а також наступна

черга ТРЦ "Апрель".

В інших обласних центрах України також були відкриті нові

торговельні центри. Зокрема, у березні 2019 року був

відкритий ТРЦ Spartak City у Львові. Також була відкрита

наступна черга ТРЦ Gagarinn Plaza в Одесі, де розпочав

роботу 8-зальний кінотеатр Multiplex, а решта магазинів

будуть відкриті до кінця року.

Найбільшими об’єктами торговельної нерухомості,

відкриття яких планується до кінця 2020 року в регіональних

містах України, є ТРЦ NEO Plaza (реконструкція

ТРЦ "Материк") і наступна черга ТРЦ APPOLO у Дніпрі,

друга черга ТЦ "Острів" в Одесі та ТРЦ "Нікольський"

у Харкові.



Таблиця 5

Основні показники ринку торговельної нерухомості у Києві



Нова пропозиція (кв.м) 170 880 8 000 118 940 23 210 0

Орендні ставки на приміщення в найкращих торговельних центрах ($ / кв.м / місяць)

45-65 50-70 60-85 65-90 70-95 /

Орендні ставки на кращі приміщення вздовж торговельних коридорів ($ / кв.м / місяць)

35-80 55-85 65-95 65-95 65-95


Примітка: Дані представлені на кінець періоду; орендні ставки вказані для торговельних приміщень орендною площею 100-250 кв.м.

Таблиця 6

Основні ТЦ і ТРЦ, відкриття яких планується в Україні у 2019-2021 роках

Заплановане

відкриття*

Проект Місто GLA (кв.м) Девелопер Країна походження

девелопера

2019 / 2020 ТРЦ Blockbuster Mall (2 черги) Київ 157 080 ''Мандарин Плаза'' Україна

2020 ТРЦ ''Республіка'' Київ 139 000 ''Солтекс Капітал'' Україна

2020-2021 ТРЦ Ocean Mall Київ 84 000 ''Мандарин Плаза'' Україна

Q1 2020 ТРЦ Retroville Київ 77 040 ''Мартін'' / Stolitsa Group Україна

2020 ТРЦ Rive Gauche (фаза 2) Київ 55 240 CEETRUS Ukraine Франція

Q3 2019 ТРЦ River Mall Київ 54 650 ''Тріумф Медіа Груп'' /

''Вільна Україна''

Україна

2020-2021 ТРЦ “Нікольський” Харків 52 000 ''Будхаус Груп'' Україна

2021 ТРЦ Alexander Plaza Запоріжжя 48 000 ''Александр-Строй'' /

Land Development

Україна

2021 ТРЦ “Лук’янівка Молл” Київ 47 050 Arricano Development Україна

2020 ТЦ “Апрель“ (фаза 2) Київ 46 800 Aprel Development Україна

2020 ТРЦ New Ray Київ 34 500 Build Commerce Group Україна

2020 ТРЦ White Київ 27 000 A Development Україна

2020 ТЦ ''Острів'' (фаза 2) Одеса 18 000 OTD Україна

2021 ТРЦ ''Рів’єра'' (фаза 3) Одеса 15 000 Argo Real Estate Opportunities

Fund

Великобританія

2019 ТРЦ NEO Plaza (колишній

ТРЦ “Материк”)

Дніпро 14 430 Joint Industrial Park Україна

2019 ТРЦ APPOLO (фаза 2) Дніпро 12 900 ''УМК'' Україна


* Базуючись на інформації у відкритих джерелах станом на липень 2019 року.



Попит

З точки зору попиту орендарів ситуація на ринку

торговельної нерухомості в Україні у 2017 і 2018 роках

покращилася. Позитивна динаміка продовжилася у

першому півріччі 2019 року, оскільки рітейлери та інші

гравці ринку активно розвивалися, беручи до уваги

посилення споживчого попиту в Україні на фоні відносної

стабільності національної валюти і загального покращення

економічної ситуації в країні.

Українські та міжнародні мережеві рітейлери у сегменті

фешн, продовольчі супермаркети та мережі магазинів

товарів для краси і здоров’я продовжували розширювати

присутність в Україні. Також оператори категорії F&B

відкривали нові заклади харчування як у популярних

торговельних центрах, так і в приміщеннях уздовж

центральних торговельних коридорів у Києві та в інших

обласних центрах України.

Упродовж минулих 30 місяців на український ринок вийшло

декілька нових крупних міжнародних рітейлерів, у тому числі

такі довгоочікувані бренди як H&M і Decathlon (входить в

Auchan Group), а також турецькі рітейлери DeFacto і KOTON.

Відомо, що IKEA планує відкрити свій перший магазин в

Україні у ТРЦ Blockbuster Mall у 2019 році.

Ми очікуємо, що у середньостроковому періоді ринок

рітейлу в Україні поповниться іншими відомими

іноземними брендами.

Починаючи з середини 2014 року, позитивну динаміку

розвитку в Україні демонстрували мультибрендові та

монобрендові магазини українських дизайнерів, які

продовжують відкриватися як у торговельних центрах,

так і вздовж центральних торговельних коридорів.

Збільшення кількості якісних торговельних об’єктів

у Києві та інших містах України, а також перспектива

відкриття цілого ряду нових професійних торговельних

центрів у найближчому майбутньому підвищує загальну

привабливість українського ринку для подальшого

розвитку торговельних мереж та виходу нових гравців.

Таблиця 7

Основні торговельні мережі та оператори зони розваг – ''якірні'' та ''напів’якірні'' орендарі

Сегмент Основні торговельні мережі GLA (кв.м)

Продуктовий рітейл АТБ маркет, Арсен, Billa, Космос, EKO маркет, Фуршет, Novus, Сільпо / Le Silpo, Spar, Таврія В, VARUS, Велика Кишеня

500 – 5 000 (супермаркет)

Ашан, гіпермаркет Fozzy, МегаМаркет, METRO, Novus, Там Там, Таврія В, Велмарт, Зеркальний

4 000 – 10 000 (гіпермаркет)

АТБ, Фора, Брусничка / Брусниця, Копійка, Два кроки від хати (Львів), Рукавичка 300 – 1 200 (магазин біля дому)

Будівельні гіпемаркети Епіцентр, Leroy Merlin, Нова Лінія, Олді 2 000 – 15 000

Побутова техніка та електроніка

Фокстрот, Ельдорадо, Comfy, Цитрус 800 – 1 500

Меблі і товари для дому JYSK, Homster, Margo, Меблевий дім Євразія, BRW, Zara Home (Inditex Group), IKEA (незабаром відкриття)

1 200 – 3 000

Одяг і взуття LC Waikiki, New Yorker, Mango, H&M, DeFacto, KOTON, CCC

Марка Україна (Marks&Spencer, GAP)

Inditex Group (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, UTERQUE)

LPP Group (Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house)

MD Group (oodji, Tommy Hilfiger, G-Star, Gant, WALKER, Accessorize, REPLAY, Under Armour)

ARGO (ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones, Kenvelo, Lee Cooper, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Scotch&Soda, Vero Moda, ZIPPY)

MTI (Armani Jeans, Napapijri, Intertop, Intertop Kids, Ecco, Geox, Plato, Camper, Timberland, Urban United, Marco Polo, Clarks, Skechers, Pandora, Atelier De Courcelles, Armani Exchange)

Ultra Group (Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS)

120 – 4 000

Спортивні товари Decathlon, Intersport, Марафон, Megasport, Спортмастер 400 – 1 500

Багатозальні кінотеатри Баттерфляй, Cinema Citi, Лінія Кіно, Multiplex, Планета Кіно IMAX, Оскар, Одеса-Кіно, Wizoria, КІНО ТЕМА

3 000 – 4 000

Дитячі розважальні центри Дитяча Планета, Fly Park / FLY KIDS, Ігроленд, Леопарк 1 000 – 2 000




Таблиця 8

Основні торговельні мережі / бренди, представлені в Україні, за категоріями товарів

Категорія товарів Основні бренди GLA (кв.м)

Одяг adL, Armani Exchange, Armani Jeans, Atos Lombardini, befree, Benetton, Bershka, Cacharel, Calvin Klein Jeans, Colin’s, Cropp Town, DeFacto, Desigual, Diesel, Falke, Falconeri, Gant, GAP, Gloria Jeans, G-Star, Guess, Hanro, H&M, Hunkemöller, house, InCity, Isabel Garcia, Jack&Jones, KOTON, Lacoste, Lee Wrangler, Levi’s, LC Waikiki, Love Republic, Maje, Marks&Spencer, Mango / Mango Megastore, Massimo Dutti, Mohito, Napapijri, New Yorker, Stradivarius, oodji, Only, Orsay, O’Stin, Oysho, Parfois, Promod, Piazza Italia, Pull&Bear, REPLAY, Reserved, Roeckl, Sandro, Silvian Heach, Sinsay, SuiteBlanco, STEM, Tezenis, Tommy Hilfiger, Topshop/Topman, US Polo Assn, UTERQUE, Vero Moda, Zara

120 – 1 500

Одяг (сегмент luxury) Chanel, Dior, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Valentino, Yves Saint Laurent, Burberry, Gucci 120 – 500

Товари для здоров’я і краси

Watsons; Bomond; Cosmo; Eva; GOSH; INGLOT; Brocard, MAC, Kiehl’s; L’Occitane, Melvita; Missha; Lush; ProStor; Yves Rocher; NYX; MINISO

35 – 550

Спортивний одяг і товари

Arena, Adidas, Columbia, Decathlon, Intersport, Марафон, Megasport, New Balance, Nike, Northland, Puma, Reebok, Sportmaster, Under Armour

120 – 1 500

Взуття та шкіряні вироби Aldo, Antonio Biaggi, Baldinini, Camper, Carlo Pazolini, ССС, Clarks, Converse, Crocs, Ecco, Geox, Gino Rossi, Intertop, Intertop Kids, Luciano Carvari, Marco Polo, Plato, Timberland, Respect, Rieker, Skechers, SuperStep, Urban United, Vans, Welfare

120 – 450

Товари для вагітних і дітей

Антошка, Bartek, Atelier De Courcelles, Бі / Будинок іграшок, Chicco, ЧудоОстрів, iDO, Idexe, HATLEY, Mikky, Mothercare, New Life, Okaidi, Original Marines, OVS Kids, Planettoys, Reima, Розумна Дитина, SMYK, Steiff, Wojcik, ZIPPY

100 – 600

Ювелірні вироби, аксесуари і подарунки

Золотий Вік / Срібний Вік, Accessorize, Attribute, DEKA, Diva, Kimberli, Київський ювелірний завод, Люксоптика, Pandora, Секунда, Seta Décor, SOVA, Срібна Країна, Swarovski, Swatch, Tous, Укрзолото

30 – 120

Ювелірний квартал (мультибрендовий) 250 – 700


Таблиця 9

Основні торговельні оператори, представлені на ринку України

Торговельний оператор Бренди / магазини в Україні Формат

H&M Group H&M, H&M Home Офіційне представництво

Inditex Group Zara, Zara Home, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, Pull&Bear, UTERQUE

Офіційне представництво

LPP Group Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house Офіційне представництво

Fashion Partners (MD Group)

Accessorize, Diesel, DKNY Men, Etam lingerie, Fornarina, Gant, G-Star Raw, oodji, Pepe Jeans, REPLAY, Tommy Hilfiger, Walker, Under Armour, ін.

Франшиза

ARGO ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones, Kenvelo, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Scotch&Soda, Vero Moda, ZIPPY

Франшиза

MTI Armani Jeans, Armani Exchange, Atelier De Courcelles, Braska, Camper, Clarks, Ecco, Geox, Intertop, Napapijri, Marc O’Polo, Skechers, Pandora, Plato, Timberland, Urban United

Франшиза

ULTRA group Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS Франшиза

Melon Fashion Group Love Republic, befree Офіційне представництво

Trans Ukraine Intersport Karen Millen, Pimkie, Tally Weijl, Oasis, Warehouse Франшиза

Марка Україна Marks&Spencer, GAP Франшиза

Delta Sport Nike, All Stars, Converse Франшиза

KarKat Fashion Group Pedro del Hierro, Springfield, Women's Secret (Tendam brands) Франшиза

Eroğlu Holding Colin’s, Loft Офіційне представництво

BNS Trade Calvin Klein Jeans, Michael Kors, TopShop / Topman Франшиза

Little House Falke, Roeckl, Hanro, Steiff, Sanetta, Elsy Франшиза

Calzedonia Group Calzedonia, Tezenis, Intimissimi, Falconeri Офіційне представництво

Helen Marlen group Gucci, Burberry, Loro Piana, Salvatore Ferragamo Франшиза





У першому півріччі 2017 року спостерігалося підвищення

орендних ставок на торговельні приміщення як в якісних

торговельних центрах, так і вздовж центральних

торговельних коридорів у Києві. Така тенденція, головним

чином, пов’язана зі стабілізацією економічної та політичної

ситуації в Україні і, як результат, підвищенням попиту

населення на придбання товарів і послуг.

У Q3 2017 року динаміка попиту орендарів на ринку

торговельної нерухомості в Києві значно покращилася, що

призвело до зростання орендних ставок до $50-70 за кв.м у

місяць для приміщень у найкращих торговельних центрах і

$55-85 за кв.м у місяць для якісних приміщень уздовж

центральних торговельних коридорів столиці. Впродовж

періоду з жовтня до грудня 2017 року середні орендні ставки

на якісні торговельні приміщення в Києві та в інших містах

України практично не змінилися.

Упродовж 2018 року та в першому півріччі 2019 року орендні

ставки дещо підвищилися на торговельні приміщення у

популярних торговельних центрах і вздовж центральних

торговельних коридорів у Києві (Таблиця 5). Схожою була

динаміка орендних ставок на якісні торговельні приміщення в

інших найбільших обласних центрах України.

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що в другому

півріччі 2019 року буде спостерігатися тенденція до

подальшого зростання базових орендних ставок на якісні

торговельні приміщення в Києві. Однак очікувана девальвація

української гривні може вплинути на загальну динаміку

орендних ставок у сегменті.

Подальша динаміка орендних ставок у сегменті торговельної

нерухомості в Україні залежатиме від реальних строків

будівництва та якості масштабних об’єктів торговельної

нерухомості, відкриття яких анонсоване впродовж періоду

до кінця 2021 року, а також від загальної економічної та

геополітичної ситуації в країні.

Прогноз

Україна має високий потенціал розвитку сегменту роздрібної

торгівлі, незважаючи на існуючі геополітичні ризики та

відносно низький рівень середніх доходів населення.

Ринок торговельної нерухомості в Україні є привабливим з

точки зору достатньо великого споживчого ринку, а також

високої чутливості українського населення до модних

тенденцій і його схильності до витрат на придбання модних

товарів. Важливо також зазначити, що вплив Інтернет-торгівлі

(e-commerce) на ринок торгівлі в Україні ще не є настільки

вагомим, як в інших європейських країнах.

Для більшості рітейлерів, девелоперів та інвесторів, що

оперують на українському ринку, сегмент торговельної

нерухомості залишається одним із найцікавіших, особливо

що стосується Києва та великих міст із населенням понад

700 000 мешканців. Варто зазначити, що менші міста України

поступово стають знову цікавими для розвитку українських і

міжнародних рітейлерів.

Висока девелоперська активність у Києві та в деяких інших

найбільших обласних центрах України, а також значна

кількість нових торговельних центрів, запланованих до

відкриття у період до 2021 року, підвищує привабливість

українського ринку для подальшого розвитку торговельних

мереж в країні та виходу нових гравців.

З іншого боку, конкуренція між орендодавцями у сегменті

торговельної нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з

появою все більшої кількості сучасних об’єктів, особливо в

Києві. Тому визначальною передумовою для комерційного

успіху існуючих і перспективних торговельних центрів в

Україні є їх висока якість і подальше активне професійне

управління ними.



Складська і логістична нерухомість У першому півріччі 2019 року нова пропозиція на ринку складської та логістичної нерухомості у Києві та передмісті склала приблизно 16 800 кв.м. Унаслідок невеликого обсягу нової пропозиції та подальшого посилення попиту орендарів, наприкінці червня 2019 року вакантність знизилася до 1,9%.


Загальний обсяг сучасних складських приміщень у Києві та передмісті наприкінці першого півріччя 2019 року склав приблизно 1 898 300 кв.м (GLA) (Графік 12). Окрім сухих складів, цей показник враховує сучасні спеціалізовані холодильні та морозильні, а також хімічні та фармацевтичні складські приміщення, площа яких у Київському регіоні оцінюється у 405 000 кв.м.

Більшість сучасних складських комплексів у Київському регіоні розташовані вздовж автомобільної траси М-06 (Київ-Житомир-Чоп), а також уздовж траси М-01 (Київ-Москва) та кільцевої дороги між містами Бровари і Бориспіль (Графік 13).

Продовжуючи тенденцію кількох попередніх років, активність девелоперів на ринку складської та логістичної нерухомості у Києві та передмісті у першому півріччі 2019 року залишалася низькою, хоч і спостерігалося незначне пожвавлення. Нова пропозиція упродовж періоду склала 16 800 кв.м (GLA), що на 44% перевищує показник першого півріччя 2018 року.

Згідно з експертною оцінкою Cushman & Wakefield, у другому півріччі 2019 року нова пропозиція на ринку складської та логістичної нерухомості у Київському регіоні складе приблизно 32 000 кв.м. Зокрема, заплановане введення в експлуатацію наступної черги логістичних комплексів Universal Logistic Park і «Термінал Київщина», а також низки інших невеликих складських комплексів.

Спекулятивний девелопмент об'єктів складської і логістичної нерухомості у Києві та передмісті після 2019 року залежатиме від політичної стабільності та загальної економічної ситуації в Україні, а також у багатьох випадках передбачатиме укладення попередніх договорів оренди чи базуватиметься на підході built-to-suit. Девелопери у сегменті все частіше цікавляться проектами міської логістики (urban logistics) у Києві та деяких інших великих містах України, зокрема у Львові.

Ряд компаній анонсували свою готовність розпочати девелопмент нових об’єктів на ринку складської нерухомості у Київському регіоні за умови, що для складських приміщень будуть досяжні базові орендні ставки на рівні від $5 за кв.м у місяць, і орендні ставки на найкращі складські приміщення в сегменті поступово наближаються до цього показника.

Графік 12

Основні показники ринку складської і логістичної

нерухомості в Києві та передмісті


Примітка: Всі показники представлені на кінець періоду аналізу.

Графік 13

Обсяг складських приміщень у Києві та передмісті з

розбивкою за ключовими локаціями, червень 2019 року


Таблиця 10

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті*



Нова пропозиція (кв.м) 25 300 36 500 28 184 16 800 0

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 116 190 190 115 179 900 25 500 67 800 /

Чисте поглинання (кв.м) 31 700 115 655 57 400 15 700 8 700 /

Рівень вакантності (%) 8,4 4,0 2,4 2,4 1,9

Орендна ставка на приміщення найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

2-4 2,8-4,2 3,6-5,0 4-5 4-5

Джерело: Cushman & Wakefield * Враховуючи допоміжні офісні і мезонінні приміщення.

Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду і можуть підлягати подальшому уточненню.



Попит

Загальний обсяг складських і логістичних приміщень, які

були здані в оренду в Києві та передмісті упродовж перших

6 місяців 2019 року, склав приблизно 93 300 кв.м, що є на

23% меншим, аніж у першому півріччі 2018 року, але загалом

відповідає показнику аналогічного періоду 2017 року

(Графік 14).

Попередні договори оренди склали приблизно 30% від усіх

угод, укладених в сегменті у Q2 2019 року.

Згідно з оцінками Cushman & Wakefield, обсяг чистого

поглинання на ринку складської та логістичної нерухомості

у Київському регіоні у першому півріччі 2019 року склав

приблизно 24 400 кв.м, що є на рівні показника першого

півріччя 2018 року, проте на 25% меншим, аніж в

аналогічному періоді 2017 року.

У першому півріччі 2019 року попит на складські та логістичні

приміщення у Києві та передмісті здебільшого формували

підприємства, які працюють у сфері торгівлі, а також

логістичних і транспортних послуг. Кумулятивна частка цих

компаній у загальному обсязі складських приміщень, зданих

в оренду в Київському регіоні впродовж перших 6 місяців

2019 року, становить приблизно 60%.

Як і в 2014-2018 роках, у першому півріччі 2019 року

практично не надходило запитів щодо оренди складських

приміщень у Київському регіоні від компаній, які б тільки

виходили на український ринок. Водночас деякі великі

міжнародні рітейлери, які нещодавно вийшли на український

ринок або планують відкрити свої перші магазини в країні,

опосередковано (через логістичні компанії) формують

додатковий попит на якісні складські приміщення у Києві

та передмісті.

У короткостроковому періоді попит на якісні сучасні

логістичні приміщення у Київському регіоні, скоріше за все,

залишатиметься на теперішньому рівні у зв’язку з достатньо

консервативними прогнозами щодо подальшого економічного

розвитку та ділової динаміки в Україні.

Графік 14

Обсяг орендованих складських і логістичних приміщень

(take-up) у Києві та передмісті (кв.м)


Таблиця 11

Вибрані угоди на ринку складської і логістичної нерухомості у Києві та передмісті в першому півріччі 2019 року

Період Об’єкт Орендар Профіль орендаря* Площа (кв.м) Розташування

Q2, 2019 Логістичний парк ''Комодор'' "БУДПОСТАЧ" Дистрибуція 25 000 M-06, E40

Q2, 2019 West Gate Logistics Good Wine Рітейл / Продовольчий рітейл 9 800 M-06, E40

Q2, 2019 Складський комплекс STV Дистрибуція / FMCG 7 600 M-06, E40

Q1, 2019 Складський комплекс AN Logistics L&T 6 800 M-03, E40

Q2, 2019 West Gate Logistics "ЛОГІСТИК-ПЛЮС" L&T 4 500 M-06, E40


* L&T – логістика та перевезення, FMCG – виробництво і дистрибуція товарів щоденного вжитку.



Вакантність

Низька девелоперська активність у 2016-2018 роках у

поєднанні з посиленням попиту компаній-орендарів

призвела до подальшого зниження рівня вакантності та

поступового зростання вартості оренди у найбільш

затребуваних об'єктах складської і логістичної нерухомості

в Київському регіоні протягом періоду з 2017 року до кінця

першого півріччя 2019 року.

Первинна вакантність на ринку складської та логістичної

нерухомості у Києві та передмісті знизилася з 8,6%

наприкінці 2016 року і 4% наприкінці 2017 року до

2,4% наприкінці 2018 року та 1,9% станом на 1 липня

2019 року.

Згідно з очікуваннями експертів Cushman & Wakefield,

первинна вакантність на ринку складської і логістичної

нерухомості в Київському регіоні продовжуватиме

знижуватися у другому півріччі 2019 року, особливо

зважаючи на низьку девелоперську активність і те, що на

значну частину нової пропозиції, запланованої до введення

в експлуатацію до кінця року, уже підписані попередні

договори оренди.


Упродовж перших 6 місяців 2019 року орендні ставки на

складські приміщення у Києві та передмісті поступово

зростали.

У червні 2019 року базові орендні ставки на складські

приміщення найвищої якості у Київському регіоні знаходилися

у діапазоні $4,5-5 за кв.м у місяць. (Для порівняння,

наприкінці 2018 року базові орендні ставки на складські

приміщення найвищої якості були на рівні $3,6-5 за кв.м у

місяць, а у 2017 році ̶ $2,8-4,2 за кв.м у місяць.) Водночас

наприкінці Q2 2019 року орендні ставки для якісних

складських приміщень класу B залишилися на рівні $3-3,5 за

кв.м у місяць у зв’язку зі зміцненням української гривні.

Беручи до уваги теперішню динаміку ринку складської та

логістичної нерухомості у Київському регіоні, ми очікуємо,

що в другому півріччі 2019 року орендні ставки на найбільш

затребувані складські приміщення у сегменті можуть

продовжити зростати.

На відміну від практики ринку складської і логістичної

нерухомості в Київському регіоні у 2016-2017 роках, у

багатьох договорах оренди, укладених у 2018 році та в

першому півріччі 2019 року, вже передбачена прив’язка

орендної ставки до курсу долара США.

Прогноз

У другому півріччі 2019 року девелоперська активність на

ринку складської та логістичної нерухомості у Києві та

передмісті залишатиметься невисокою.

У довгостроковому періоді очікуване подальше поліпшення

динаміки ділової активності в Україні і посилення попиту

орендарів можуть призвести до зниження вакантності,

підвищення орендних ставок і, як результат, збільшення

нової пропозиції на ринку складської та логістичної

нерухомості в Київському регіоні.

Деякі девелопери в секторі були стурбовані ризиками,

пов'язаними із президентськими та парламентськими

виборами, призначеними на 2019 рік в Україні, а тому

відкладали рішення про початок девелопменту своїх

нових проектів у сегменті. Оскільки результати виборів

зараз зрозумілі, а загальна економічна ситуація і динаміка

ринку залишаються досить позитивними, цілком ймовірно,

що найближчим часом у Києві та передмісті будуть

анонсовані декілька нових проектів.

Експерти компанії Cushman & Wakefield вважають, що

еластичність пропозиції складської нерухомості до ціни

вища порівняно з іншими сегментами ринку комерційної

нерухомості в Україні. Виходячи з цього, за сприятливих

ринкових умов динаміка будівництва нових складських і

логістичних об'єктів у Київському регіоні може відносно

швидко відновитися.



Карта 3

Основні об’єкти складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті




Інвестиції в нерухомість

У першому півріччі 2019 року динаміка на ринку інвестицій

у сегменті комерційної нерухомості в Україні залишалася

позитивною як з точки зору інтересу інвесторів до

придбання активів, так і в розрізі фактично укладених угод.

Це було зумовлено збереженням стабільності національної

валюти, покращенням показників ринку комерційної

нерухомості в Україні, а також зростанням кількості

українських компаній, які мали інтерес інвестувати в

нерухомість для розміщення власного операційного бізнесу

і/або з метою вкладення накопиченого капіталу.

Інвестиційні угоди

Загальний обсяг вторинного інвестування на ринку

комерційної нерухомості в Україні упродовж перших

6 місяців 2019 року склав приблизно $131 мільйон, що на

23% нижче показника першого півріччя 2018 року, проте

майже дорівнює річному показнику за весь 2017 рік і

суттєво перевищує річні показники 2013-2016 років.

(У цьому звіті враховані вторинні інвестиційні угоди на

ринку комерційної нерухомості в Україні вартістю від

$1 мільйона, про укладення яких стало відомо впродовж

періоду, що розглядається.)

Переважна більшість вторинних інвестиційних угод на

ринку комерційної нерухомості в Україні стосувалася

придбання активів, розташованих у Києві. Ринок офісної

нерухомості, який у першому півріччі 2019 року залучив

51% загального обсягу вторинного інвестування,

залишається найпривабливішим для інвесторів.

Найбільшими транзакціями, укладеними на ринку офісної

нерухомості в Києві у першому півріччі 2019 року, стали

угоди з придбання бізнес-центрів Sigma та "Інком"

українською девелоперською компанією Merx, а також

офісної будівлі на вулиці Великій Васильківській, 39 та

офісно-торговельного комплексу "Арена-Сіті" компаніями,

афілійованими із Сергієм Тігіпком.

У Q1 2019 року компанія Dragon Capital придбала

ТРЦ "Аладдін" у Києві, який до цього належав компанії

Meyer Bergman (у цій угоді Cushman & Wakefield

виступила в ролі ексклюзивного агента).

Важливою подією у лютому 2019 року став продаж

Національним банком України і Фондом страхування

вкладів України через державну систему електронних

закупівель ProZorro права вимоги за кредитним договором

на проект девелопменту ТРЦ "Республіка" орендною

площею 139 000 кв.м у Києві. Торги проводилися у кілька

раундів упродовж періоду з липня 2017 року, в результаті

чого початкова запитувана ціна була суттєво знижена.

Графік 15

Обсяг вторинного інвестування на ринку комерційної

нерухомості в Україні* ($ млн.)


Примітка: Всі показники представлені на кінець періоду.

* Показник враховує інвестиційні угоди вартістю понад $1 мільйон з придбання об'єктів комерційної нерухомості (операції з придбання земельних ділянок не враховані).

У сегменті складської та логістичної нерухомості основною

угодою з вторинного інвестування у першому півріччі

2019 року стало придбання компанією Dragon Capital

холодильного складського комплексу "Арктика" у

передмісті Києва.

Продовжуючи тенденцію 2016-2018 років, у першому півріччі

2019 року інвестиційними можливостями на ринку

комерційної нерухомості в Україні найактивніше цікавилися

українські інвестиційні компанії, національні логістичні

компанії та великоформатні рітейлери, а також приватні

локальні інвестори. З початку 2018 року з’явилися перші

ознаки відновлення інтересу міжнародних інвесторів до ринку

комерційної нерухомості в Україні.

У 2017-2018 роках і в першому півріччі 2019 року

найактивнішими покупцями об’єктів нерухомості на

вторинному інвестиційному ринку в Україні були українська

компанія Dragon Capital Investments Limited, яка є

інституційним інвестором, та українська девелоперська

компанія Merx.

Найактивнішим продавцем на ринку був комерційний банк

"Альфа-Банк". Також низка українських комерційних банків

перебуває у процесі ліквідації з 2015 року, і активи цих банків

виставлені на продаж Фондом гарантування вкладів України

через державну систему електронних закупівель ProZorro за

участю кількох ліцензованих торговельних платформ.



Капітальна вартість і ставки дохідності

Впродовж періоду з червня 2014 року до червня 2016 року

вартість активів на ринку комерційної нерухомості

в Україні знизилася у зв'язку із падінням орендних ставок

у доларовому еквіваленті та низькою інвестиційною

активністю в країні. Однак багато власників об'єктів

нерухомості були не готові їх продавати за істотно

зниженими цінами, в тому числі враховуючи наявні боргові

зобов'язання за деякими активами.

Вартість активів у сегменті комерційної нерухомості в

Україні була відносно стабільною у період з другого

півріччя 2016 року до кінця 2017 року, що підтверджують

укладені у цей час інвестиційні угоди. З початку 2018 року

капітальна вартість почала поступово зростати, і ця

тенденція продовжилася у першому півріччі 2019 року.

У період з Q3 2014 року до кінця першого півріччя

2016 року ставки дохідності на ринку комерційної

нерухомості в Києві та передмісті практично не

змінювалися. Так, початкові ставки дохідності найякісніших

об'єктів офісної і торговельної нерухомості в Києві були на

рівні 13,5%, а для преміальних об'єктів логістичної

нерухомості у передмісті столиці становили приблизно 15%.

У другому півріччі 2016 року ставки дохідності дещо

знизилися і наприкінці року для найякісніших об’єктів

офісної і торговельної нерухомості в Києві були на рівні 13%

і 13,25% відповідно, а для преміальних об'єктів логістичної

нерухомості – приблизно 14%.

У 2017 році і в першому півріччі 2018 року відбулося

подальше зниження ставок дохідності на ринку комерційної

нерухомості в Києві у зв’язку із загальним очікуванням

подальшої стабілізації економічної ситуації в Україні та

відновлення економічного зростання, а також підвищенням

інвестиційного попиту. Наприкінці червня 2018 року

початкові ставки дохідності найякісніших об’єктів офісної і

торговельної нерухомості в Києві знизилися до 12% і

12,25% відповідно, а для складських об’єктів найвищої

якості у Київському регіоні – до 12,75%. У другому півріччі

2018 року та в першому півріччі 2019 року ставки дохідності

на найякісніші об’єкти комерційної нерухомості в Києві та

передмісті не змінювалися (Графік 16).

Станом на липень 2019 року ми не очікуємо суттєвої

корекції ставок дохідності на ринку комерційної

нерухомості до кінця 2019 року, що передусім пов’язано з

невизначеністю, яка залишається після президентських і

парламентських виборів в Україні. Однак незначне

зниження ставок дохідності все ж можливе за умови

збереження теперішньої динаміки ринку.

Графік 16

Ставки дохідності об’єктів комерційної нерухомості

найвищої якості в Києві та передмісті (%)

Джерело: Cushman & Wakefield * Прогноз

Прогноз

Експерти Cushman & Wakefield прогнозують, що за умови

відсутності серйозних економічних потрясінь інвестиційна

динаміка на ринку комерційної нерухомості в Україні буде

надалі покращуватися, оскільки українські та міжнародні

інвестори все частіше готові розглядати цей сектор для

розміщення капіталу.

Станом на липень 2019 року ми очікуємо, що за

результатами 2019 року загальний обсяг вторинного

інвестування на ринку комерційної нерухомості в Україні

буде не меншим показника 2018 року.

Хоча інвестиційна динаміка багато в чому залежатиме від

подальшої економічної та політичної ситуації в Україні у

період після виборів, ми очікуємо, що інституційні інвестори

залишатимуться активними гравцями на ринку комерційної

нерухомості в Україні, але вони будуть і надалі оцінювати

інвестиційні можливості в країні досить обережно.

Можливості залучення кредитного фінансування на ринку

комерційної нерухомості в Україні залишаються

обмеженими, що впливає на динаміку будівництва та

інвестиційну ліквідність активів, особливо у випадку

масштабних проектів.

У довгостроковому періоді є декілька можливих сценаріїв

розвитку ситуації на ринку вторинного інвестування в

нерухомість в Україні. Однак зважаючи на очікувану

подальшу еволюцію ринку комерційної нерухомості в країні,

існує очевидний потенціал для зниження теперішніх

достатньо високих ставок дохідності об’єктів нерухомості.



Визначення

Офісна нерухомість

Обсяг ринку офісної

нерухомості (total stock):

Загальна орендна площа комерційних об'єктів офісної нерухомості, які позиціонуються

у класах А, В і С і були введені в експлуатацію після 1991 року.

Обсяг поглинання

приміщень (take-up):

Загальна площа офісних приміщень, які були здані (попередньо здані для споруджуваних

об'єктів) в оренду або продані (попередньо продані для споруджуваних об'єктів) компаніям-

користувачам упродовж досліджуваного періоду, і угода була оформлена юридично. Обсяг

поглинутих офісних приміщень включає продовження договорів оренди, але не враховує

угоди суборенди.

Чисте поглинання

(net absorption):

Чиста зміна фізично зайнятої площі офісних приміщень упродовж досліджуваного періоду,

що враховує площу приміщень, які були звільнені, і нову пропозицію у сегменті.

Найвища орендна ставка

на офісні приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка для приміщень площею від 100 кв.м у сучасних

якісних бізнес-центрах у Центральному діловому районі міста. Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Київський дослідницький

форум (Kyiv Research

Forum, KRF):

Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum, KRF) складається з трьох

міжнародних компаній, які є консультантами з питань нерухомості: Cushman & Wakefield,

Colliers International і JLL. Представники цих компаній щоквартально обмінюються

інформацією про угоди оренди / продажу офісних приміщень, що були укладені за їх участю

упродовж звітного періоду. Основне завдання – стандартизувати інформацію щодо попиту на

ринку офісної нерухомості в Києві.

Торговельна нерухомість

Обсяг ринку торговельної

нерухомості:

Кумулятивна орендна площа сучасних торговельних і торговельно-розважальних центрів,

а також окремих супермаркетів і гіпермаркетів орендною площею від 5 000 кв.м.


на торговельні

приміщення:

Середня досяжна орендна ставка на торговельні приміщення площею 100-250 кв.м, які

розташовані вздовж центральних торговельних коридорів (prime high street rent) або в

якісному торговельному центрі (prime shopping centre rent). Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Складська і логістична нерухомість

Обсяг ринку складських і

логістичних приміщень:

Кумулятивна орендна площа сучасних об'єктів складської і логістичної нерухомості, площа

яких перевищує 1 000 кв.м і які виведені на ринок в період з 2001 року. Показник враховує

складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін.


на складські та логістичні

приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка на складські приміщення площею від 1 000 кв.м

в сучасних об'єктах, які мають ефективне розташування за межами міста і відносно

основних транспортних магістралей. Орендна ставка вказана як базова, тобто не враховує

експлуатаційні і комунальні платежі, а також податки. Ставка відображає вартість оренди

лише складських приміщень, тобто не поширюється на вартість оренди офісної складової

об'єкта і мезоніну.

Інвестиції в нерухомість

Ставка дохідності

найбільш якісних об'єктів

нерухомості:

Початкова ставка дохідності, досяжна на дату дослідження для об'єкта нерухомості найкращої

якості і в найкращому розташуванні, який повністю зданий в оренду і генерує орендний дохід.



Керуючий директор

Ніколас Коттон

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 332 25 64

[email protected]

Оцінка і управління нерухомістю Яна Литвинчук

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 381 91 66

[email protected]

Аналітика та консалтинг з питань девелопменту Марта Костюк

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 371 27 05

[email protected]

Агентські послуги у сегменті офісної нерухомості Левон Папоян

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 351 12 22

[email protected]

Інвестиційний консалтинг і операції з земельними ділянками Володимир Мисак

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 382 39 44

[email protected]

Агентські послуги у сегменті складської нерухомості Дмитро Пасенков

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 386 52 83

[email protected]

Відділ по роботі з користувачами приміщень і корпоративними клієнтами Вікторія Горулько

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 330 41 83

[email protected]

Агентські послуги у сегменті торговельної нерухомості

Анна Марсова

+38(0)44 299 30 00

+38(0)67 452 79 31

[email protected]

Агентські та консультаційні послуги в сегменті аграрної нерухомості і землі Пітер Томсон

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 311 60 32

[email protected]

Обмеження відповідальності

Цей звіт був підготовлений компанією Cushman & Wakefield в Україні для тих, хто цікавиться комерційною нерухомістю, виключно для цілей ознайомлення. Документ не готувався як детальний і повний опис ринків та проектів, які в ньому згадуються. У звіті використовується інформація, отримана з відкритих джерел, які ми вважаємо надійними, однак ми не можемо гарантувати, що ця інформація точна і повна. Ми не надаємо жодних гарантій, прямих чи непрямих, щодо точності або повноти інформації, що міститься в цьому документі. Cushman & Wakefield в Україні не несе відповідальності перед читачами цього звіту або будь-якою третьою стороною. Публікація, відтворення або посилання на інформацію, що міститься в даному звіті, в цілому або його частині, не дозволяється без попередньої письмової згоди компанії Cushman & Wakefield в Україні.

©2019 Cushman & Wakefield в Україні. Авторські права застережені.

Для ознайомлення з іншими нашими

публікаціями перейдіть за посиланням

cushmanwakefield.com

Cushman & Wakefield в Україні

Діловий центр «Леонардо»

вул. Б. Хмельницького, 17/52А

Київ, 01030, Україна

тел.: +38 044 299 3000

email: [email protected]

PROPERTY TIMES - Cushman & WakefieldW... · весь 2017 рік і значно перевищує...

Documents

Transcript of PROPERTY TIMES - Cushman & WakefieldW... · весь 2017 рік і значно перевищує...