Profacility magazine #42- NL

Effi ciency in building, workplace, facility and mobility management

Busin

ess

Inte

ract

ive M

edia

bvb

a - P

rofa

cility

mag

azin

e nr

. 42

• Drie

maa

ndel

ijkse

pub

licat

ie •

juni

- ju

li - a

ugus

tus

2014

• Ne

derla

ndst

alig

e ui

tgav

e • 7

,50

EUR

• Afg

iftek

anto

or L

euve

n M

ail •

P30

4098

Directeur Facilitaire Diensten en Masterplan AZ Alma Eeklo

De milieu- en maatschappelijke verantwoordelijkheid binnen de onderneming aanvaarden

Henk Vincent uitgeroepen tot Facility Manager van het jaar

De juiste mensen op de juiste plek

Trigion is gespecialiseerd in het uitvoeren van bewaking op diverse terreinen en voor verschillende doelgroepen. Het is een sterk groeiend bedrijf dat werkt voor gerenommeerde firma´s, organisaties en partners in events.

Trigion biedt volgende diensten:Statische bewaking, mobiele bewaking, interventie na alarm, patrouillebewaking, winkel- en retailbewaking, bewaking met hond, werfbewaking, alarmcentrale, persoonscontrole, ticketcontrole, flying agents, vaste ploegen, op afroep, 100% compliant.

Bij Trigion denken we graag met u mee. Oók in het beheersen van de kosten.Wilt u weten wat Trigion uw organisatie kan betekenen? Kijk voor meer informatie op www.trigion.be of bel op 03 - 224 38 00. Wij zijn u graag van dienst.

Licence 16.1042.10

Member of Facilicom

Professionals in security

Pro Facility Trigion NL.indd 1 14/05/14 15:11

PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 juni 2014 3

Voorwoord

Het doel niet uit het oog verliezen!

‘Duurzaam’ lijkt wel het hedendaagse toverwoord. Vanzelfsprekend kan je noch als individu, noch als onderneming tegen ‘duurzaam’ zijn, zoveel is zeker. Maar de positieve basisgedachte is helaas al sterk uitgehold nog voor ‘duurzaamheid’ zich

goed heeft kunnen verankeren in onze samenleving. ‘Duurzaamheid’ is dan misschien maar een enkel en zelfs niet eens zo lang woord, erachter schuilt een enorme lading. ‘Duurzaamheid’ is immens groot en alles omvattend, maar bovenal bijzonder delicaat, omdat zowat alles in ons doen en laten – professioneel en privé - de reële duurzaamheid beïnvloedt.

Echte ‘duurzaamheid’ vereist dan ook een visie, oprecht en los van elke partijkleur. Vandaag gaat het al te veel om alleenstaande vaststellingen en pseudo-oplossingen, om ‘aandachtstrekkers’ die dan losse flodders blijken te zijn. Het wegverkeer wordt met de vinger gewezen en moet duurzamer, maar de technologische oplossingen die worden aangereikt – vb. hybride-auto’s – worden fiscaal afgestraft. Een vergelijkbaar scenario vinden we terug in de bouwsector, die ook onder grote druk staat van ‘duurzaamheid’. De energieprestaties van gebouwen moeten terecht omhoog, maar daardoor komt betaalbaar wonen voor jonge starters in het gedrang. Zij zoeken een uitweg naar renovatie, maar een niet gering deel van ons oude woningpatrimonium kan onmogelijk ‘verduurzamen’ tot op het vereiste niveau. Onder specialisten rijst zelfs de vraag of heel wat woningen niet beter zouden gesloopt worden. Maar wie gaat de eigenaar vertellen dat zijn eigendom waardeloos is?

Persoonlijke ontwikkeling en individualisme hebben hun plaats opgeëist in onze maatschappij, maar gaan gepaard met meer verplaatsingen en transportbehoeften. Wonen buiten de stad, een weekendje naar Barcelona, de jaarlijkse skivakantie… wie laat zich dat afpakken in het belang van de ‘duurzaamheid’? Een moderne TV verbruikt behoorlijk minder dan een toestel van tien jaar terug, maar statistieken tonen aan dat we langer kijken en er per gezin ook meer toestellen worden aangekocht. Onze samenleving telt steeds meer eenpersoonsgezinnen met elk hun koelkast, TV, enz. Weinig duurzaam, maar kunnen we mensen verplichten tot samenwonen? Velen willen ‘duurzaamheid’, maar verwachten dat anderen er wat aan doen. We moeten ons bewust zijn van de onvermijdelijke impact die handelingen en beslissingen hebben op andere zaken als economie, welvaart en het milieu.

Hoewel vele kleintjes spreekwoordelijk een groot maken, kan duurzaamheid slechts echt werken als er een overkoepelende visie is, een echte macro-visie, niet alleen nationaal maar minstens Europees en bij voorkeur mondiaal. Duurzaam is veel meer dan de optelsom van vele elementen – het is bovenal de combinatie en de daaruit voortvloeiende wisselwerking die bepalend is voor wat concreet gerealiseerd wordt.

‘Duurzaam’ is de rode draad doorheen deze editie van ons Profacility magazine. Beschouwingen rond en onderzoek naar duurzaamheid, best practices in een zeer gevarieerde waaier domeinen als catering, bouw, schoonmaak, mobiliteit, transport en zelfs stedenbouw, belichten de veelzijdigheid van dit thema en de impact ervan op de activiteiten van de Facility Manager.

Eduard CODDé, Hoofdredacteur

Profacility Magazine [email protected]

4 PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 juni 2014

De Profacility media zijn publicaties van

uitgever: Business Interactive Media bvba

Louisalaan, 475 -1050 Brussel

Tel. +32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 17

[email protected] - www.bimedia.be

Directeur van de uitgave Didier VAN DEN EYNDE - [email protected]

ADvertentie & mArketingBusiness Development

Didier VAN DEN EYNDE - [email protected]

key Account managerSigrid NAUWELAERTS - [email protected]

klantenrelatie - coördinatie productie advertorialsKim VERhEGGE - [email protected]

Advertentietarieven beschikbaar op

www.profacility.be/advertising

reDACtieHoofdredacteur

Eduard CODDé - [email protected]

redacteurs Patrick Bartholomé, Bénédicte Delloye, Benoît Dorthu,

Tim harrup, Kim Verhegge, Jean-Claude Verset

vertalers

Michel BUCKINX, Annelies VERBIEST

FotografenBernard DE KEYZER, Marc DETIFFE, Geoffrey FRITSCh,

Stuur ons uw persbericht naar

[email protected] (FR)

[email protected] (NL)

PrODuCtieLay-out

Kurt ThYS - Str8 - www.str8.be

DrukkerijVan der Poorten SA - www.vanderpoorten.be

PArtnerSHiPSProfacility is mediapartner van

ABOnnementSInschrijven op www.profacility.be/abo

contact : [email protected]

uitgever:Didier VAN DEN EYNDE,

Louisalaan, 475 -1050 Brussel

© Alle rechten voor overname van teksten, advertenties of illustraties voorbehoudenen dat voor alle landen. Ontvangen documenten worden niet teruggezonden.

hun toezending sluit het akkoord van de auteur in voor vrije publicatie.

ADvertentie inDeXA&h MEYER 49AREMIS 13ASSA ABLOY 45BIMEDIA 25LEEFMILIEU BRUSSEL 31IFMA - FORMATIONS 17KI’COMMUNICATIONS 06ISS 56MOZER 06PAN-ALL 45PURO 21TRIGION 02

Sustainable management & CSR best practices

07 gOm goes for zero

08 inhuldiging van de eerste eCO2logische Lidl

12 Zijn leveranciers kiezen binnen de meest ethische bedrijven

20 De grootkeuken in de hoofdrol voor duurzame voeding

28 green Building i Le monnoyer 10.000 m² ecologische kantoren met Zero energy classificatie

52 mOBiLitY mAnAgement i Hr POLiCY Cafetariaplan, een zegen of een nieuw zorgenkind?

© M

arc

Detiff

e


Inhoud

14 Fm eXCeLLenCe De laureaten voor de Facility Awards in de kijker

40 reAL eStAte i tOWnPLAnning i SmArt CitieS Duurzame stedelijke ontwikkeling ook door de integratie van stadsboerderijen

AgenDA8 niet te missen Fm & reAL eStAte evenementen

→ 10/06 BIM Opleidingen Follow-up en monitoring van duurzame gebouwen Brussel, Mundo-B

→ 12/06IFMA AV Toolevent Hoe aanpassen aan de vergadernoden van de toekomst? Kontich, Club house Aurelium

→ 18/06 IFMA Opleiding Het uitbesteden van facilitaire diensten Diegem, Regus Business Center

→ 19/06 Congres ‘Zorgvastgoed’ Antwerpen, Grand Café horta

→ 24-26/06 Opleiding BREEAM Blue Planet AcademyBrussel

→ 10/09 6e Facility Cycling tourDilbeek

→ 25/09 mCS inspiration DayBrussel

→ 10/2014 7e interactief Fm CongresOrganisatie door KI Communications

Meer informatie en volledige agenda: www.profacility.be/agenda

34 energY eFFiCienCY een pragmatische benadering voor het optimaliseren van de energieprestaties bij gebouwen

© B

erna

rd D

e Ke

yzer

ANTWERPENBoomsesteenweg

B-2610 Antwerpen • BelgiëTEL +32 (0)3 440 51 51 • FAX +32 (0)3 440 49 49

E-MAIL : [email protected]

LIEGERue de l’Abbaye, 14

4040 Herstal • BelgiqueTEL +32 (0)4 246 41 41 • FAX +32 (0)4 246 42 49

E-MAIL : [email protected]

BRUXELLESTheodoor Swartsstraat 33070 Kortenberg • België

TEL +32 (0)2 752 51 51 • FAX +32 (0)2 751 52 13E-MAIL : [email protected]

ANTWERPEN LIEGEBRUXELLES

Verhuizing van bedrijven en logistiek van gebouwen en stocks,

dit is ons vak!VerhuizingenVerhuis van KMO’s tot en met grote bedrijven, laboratoria, ICT-materiaal en informatica-zalen: laat het maar aan de Belgische leader van de verhuis over! Ervaring, veiligheid, soepelheid en raadgeving.

ArchiveringBeheer van levende/dode archieven, scanning, traceerbaarheid, raadpleging via veilige website, vernietiging met certificaat. LogistiekElektronisch beheer en inventaris van meubilair en van stockageruimtes. Raadpleging via veilige website, barcodes. U verwacht iets meer?Organisatorisch en operationeel beheer, monteren/demonteren van meubilair, reiniging meubilairen kantoren, beheer en levering van sleutels, veiligheidsplan.

w w w . m o z e r . b e

6th ‘ABB Facility Cycling Tour’FM - networking on bike

10 September 2014,DilbeekOrganised by KI’Communications

more information > [email protected]> 0475/550 073> This year also with electric bikes

registration> www.facilitynights.com

organized with the support of:


“Go for Zero ”GOM, de schoonmaakdivisie van facilitair specialist Facilicom, neemt maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) zeer ter harte. MVO staat centraal voor haar strategische beleidsvoering. Met haar milieuproject ‘Go for Zero’ engageert GOM zich voor CO2-neutraliteit op de werkvloer en onderstreept hiermee haar milieu-engagement.

FM i SuSTAinABiLiTY MAnAGEMEnT i BuSinESS CASE 1 - GOM

Met het milieuproject ‘Go for Zero’ engageert GOM zich voor CO2-neutraliteit op de werkvloer.

O m de CO

2-uitstoot te verminderen, heeft

GOM een concreet actieplan uitgewerkt

waarmee het kan handelen met haar

klanten. Eerst wordt de carbon footprint bepaald

die GOM door haar activiteiten bij een klant

veroorzaakt. In samenwerking met het

onafhankelijk adviesbureau ZES (Zero Emission

Solutions) wordt die voetafdruk vervolgens

gemeten en in kaart gebracht volgens de richtlijnen

van het ‘Greenhouse Gas Protocol’. Dit protocol

is de meest gebruikte internationale instrument

om de problematiek van de broeikasgassen te

begrijpen, te kwantificeren en te beheren. Het is het

resultaat van een partnership tussen het ‘World

Resources Institute’ en de ‘World Business Council

for Sustainable Development’. Het werkt wereldwijd

met bedrijven, overheden en milieugroeperingen

samen om een nieuwe generatie geloofwaardige en

efficiënte programma’s te ontwikkelen, met als doel

de impact op het klimaat te verkleinen.

Gold Standard label

Dit label werd in 2003 gelanceerd

door een groep NGO’s, waaronder

het WWF, en is de meest

gerespecteerde norm op het vlak van

CO2-emissies. Het zorgt ervoor dat

projecten voor het verbeteren van

energie-efficiëntie en hernieuwbare

energie inderdaad de uitstoot

van koolstofdioxide verminderen

en goed zijn voor de bevolking in

ontwikkelingslanden.

Het Clean Development Label,

gedefinieerd door het Kyoto-

protocol, maakt het mogelijk om

de CO2-emissievermindering die

verkregen werd dankzij projecten in

ontwikkelingslanden, te evalueren. De

emissiedaling wordt gecontroleerd

door een onafhankelijke auditeur

en gevalideerd door de Verenigde

Naties. De ‘Certified Emission

Reduction Units’ (CERU) of

‘Certified Emission Reductions’

(CER) stemmen overeen met de

uitstootbesparingen die dankzij het

project gerealiseerd zijn ten opzichte

van een referentiescenario.

www.goldstandard.org

Eén doel, meerdere middelenHet verbruik van producten en transport

verminderen, het aandeel milieuvriendelijke

producten vergroten, toestellen gebruiken met een

lager energieverbruik... Er worden in samenwerking

met de klant oplossingen gezocht om minder CO2

uit te stoten. Ze kunnen zeer gevarieerd zijn.

Zo kan er bijvoorbeeld beslist worden om de

gebouwen tijdens de werkuren schoon te maken,

en niet ervoor of erna. Deze schijnbaar onschuldige

maatregel kan nochtans het verbruik van

verwarming en elektriciteit, dat het gevolg is van

de verschillende werkuren, verlagen. GOM legt

ook de nadruk op sensibilisering en een gedrags-

verandering bij haar medewerkers, of het nu gaat

om het doseren van producten, het verbruik

van papier en karton of milieuvriendelijke

verplaatsingen (met het openbaar vervoer, car-

pooling en de fiets).

Om de restwaarde aan CO2 te compenseren,

worden in samenspraak met de klant, CO2-

reductiecertificaten aangekocht, die behoren tot het

‘Gold Standard Label’. Het ‘Clean Development

Label’ (CDL), dat deel uitmaakt van het inter-

nationale Kyoto-protocol, wordt

ook in rekening gebracht.

just do itNike European Logistics

Campus, een bedrijf dat

zich sterk engageert voor

MVO, is de eerste klant

waarbij GOM dit project

geïmplementeerd heeft.

Bart Michiels, General

Services Director: “Als Nike ELC

dragen wij MVO hoog in het vaandel in al onze

partnerschappen. Wij zijn heel blij met de enorme

inzet van GOM voor dit project. Samen werken aan

een betere wereld... Just do it!”.

GOM werkt op dit moment aan een tweede

gelijkaardig project in Maasmechelen Village.

Kim VERHEGGE n


Inhuldiging van de eerste ECO2logische Lidl supermarkt‘Op weg naar morgen’. Dat is de strategie van supermarktketen Lidl. Het minimaliseren van de impact op het milieu in al haar winkels is een belangrijke uitdaging voor de groep. Het filiaal van Elsene voert voortaan het klassement aan, want het is de eerste CO2-neutrale winkel in België.

FM I SUSTAINABILITY MANAGEMENT | BUSINESS CASE 2 - LIDL

Het filiaal van Elsene combineert de meest performante ecologische bouwtechnieken om het gebouw zo energiezuinig mogelijk te maken.

H et Lidl-filiaal in de Europese wijk is sinds

1997 gevestigd op deze site. De ver-

nieuwing van de winkel was meteen een

gelegenheid om een ecologische dimensie te geven

aan het gebouw. De werken hebben het mogelijk

gemaakt om de winkeloppervlakte bijna 20% te

vergroten en tegelijk de behoefte aan verwarming en

elektriciteit zoveel mogelijk te verkleinen. Deze

uitzonderlijke inspanning heeft er toe geleid dat de

groep het ‘Green Buildings’-certificaat gekregen

heeft, dat in 2005 gelanceerd werd door de Europese

Commissie. Het gaat om een vrijwillig initiatief dat

erop gericht is de energie-efficiëntie van niet-

residentiële gebouwen in Europa te verbeteren, of

het nu nieuwe of bestaande gebouwen zijn.

intelligente verlichtingHet elektriciteitsverbruik is sinds de renovatie met

27% gedaald. Intelligente, in het dak geïntegreerde

koepels – LightCatchers – zorgen voor meer

natuurlijk licht in de winkel. Deze LightCathcers,

ter hoogte van de kassa’s, het magazijn en de

kantine, maar ook aan de bakkerij, detecteren het

licht met behulp van een zonnepaneel. De

geïntegreerde spiegel draait zich naar de beste hoek

om zoveel mogelijk licht op te vangen. Om

eventueel gebrek aan licht te compenseren, werd er

LED-verlichting geïnstalleerd, zowel voor binnen

als voor buiten. Sensoren in de winkel meten de

behoefte aan licht en als het nodig is, wordt de

verlichting automatisch bijgestuurd.

Verbruik van eigen hernieuwbare energieAlle beschikbare oppervlakte op het dak van de

winkel is belegd met zonnepanelen die minstens

15% produceren van de totale elektriciteitsbehoefte.

Deze panelen voeden ook de oplaadpunten voor

elektrische auto’s en fietsen op de parking.


Inhuldiging van de eerste ECO2logische Lidl supermarkt

FM I SUSTAINABILITY MANAGEMENT | BUSINESS CASE 2 - LIDL

De rest van de benodigde energie wordt afgedekt

door gebruik te maken van groene stroom. De hele

technische installatie is ook uitgerust met een

geavanceerd, door Lidl ontwikkeld systeem, voor

beheer en monitoring, zodat de energieprestaties

maar ook het niveau van comfort, nauwkeurig

opgevolgd kunnen worden.

Passieve normenOm de energiebehoeften van het gebouw in Elsene

te verminderen, werd er tijdens de renovatiewerken

isolatie aangebracht die voldoet aan de passieve

normen. Zowel de vloer als de muren en het dak

werden voorzien van een bijkomende isolatielaag

en de winkel is volledig uitgerust met driedubbel

glas. Daarnaast werd het deel van het dak, waar

geen zonnepanelen geplaatst konden worden,

ingericht als groendak. Naast de voordelen op het

gebied van isolatie, kan het functioneren als

natuurlijke ‘tampon’ bij zware regen, wanneer de

natuurlijke afvoer niet volstaat.

Opmerkelijk innovatie

Topfinalist van de ‘Zayed Future Energy Prize’ in Abu

Dhabi, gelauwerd als ‘Technology Pioneer’ door het World

Economic Forum van Davos, bekroond als ‘Bloomberg New

Energy Pioneer’ in New York en uitgeroepen tot ‘Gazelle –

Starter’ door Trends… Het Belgische EcoNation, ontwerper

van de ‘LichtCatcher’, heeft duidelijk een schitterende

toekomst voor zich. Het bedrijf rond een select groepje

verlichtingsdeskundigen, wil bijdragen tot innovaties voor de

toekomst op basis van natuurlijk licht.

‘LightCatcher’ ? Dankzij een ingenieus systeem van spiegels brengen deze intelligente koepels meer licht naar binnen in

gebouwen. Het basispricipe: een spiegel, die zich richt naar het sterkste lichtpunt, is geïntegreerd in een koepel

van polycarbonaat. Dat lichtbron is meestal de zon, maar als er wolken zijn of andere obstakels, dan zoekt

de spiegel een ander lichtpunt. De spiegel weerkaatst het licht naar binnen, waar het eerst gefilterd wordt en

daarna versterkt in een lichtkoker, alvorens zo uniform mogelijk verspreid te worden in het interieur van het

gebouw. Dankzij de ‘LightCatchers’ is het mogelijk om het gemiddeld 10 uur per dag zonder kunstlicht te

stellen. Dit alles gebeurt zonder de minste energie-uitgaven, want de LightCatcher werkt met een systeem van

sensoren, die hun energie halen uit een klein, geïntegreerd zonnepaneel. De intelligente koepels, ontwikkeld

in samenwerking met de Universiteit van Gent, vormen dus één van de meest groene alternatieven, want ze

werken volledig onafhankelijk van het elektriciteitsnet.

www.econation.be.

Het aardgasverbruik is volledig verdwenen.

De verwarming van de winkel wordt verzekerd

door een uniek systeem van warmtepompen – ook

wel eens ‘Integralanlage’ of ‘ECO2Pack’ genoemd –

dat gebruik maakt van de gerecupereerde warmte

van de koelkasten en koelcellen, die in de

vloerverwarming wordt ingestuurd. Door middel

van een natuurlijk koelmiddel wordt de rest-

warmte naar het ECO2Pack gestuurd, dat buiten

geïnstalleerd is. De installatie geeft deze warmte

aan het water, dat vervolgens geïnjecteerd wordt in

het centraal verwarmingssysteem. In de zomer kan

dit systeem omgekeerd functioneren voor het

koelen van het gebouw.

Al deze inspanningen samen hebben het mogelijk

gemaakt de benodigde energiehoeveelheid met

38% te verlagen ten opzichte van de oude winkel,

wat een vermindering vertegenwoordigt van 58 ton

CO2. Met dit voorbeeldgebouw is de Duitse groep

klaar voor de toekomst en zet ze een nieuwe

standaard voor de sector van de grootdistributie.

Kim VErHEGGE n


Naar een klimaat-neutrale logistieknet als in vele andere bedrijven ligt Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) Office Depot nauw aan het hart. Deze wereldwijde leverancier van kantoorartikelen en -diensten wist zijn milieubeleid als onderdeel van MVO te versterken, want vanaf nu levert het bedrijf klimaatneutraal in België, Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland en Nederland.

FM I SUSTAINABILITY MANAGEMENT I BUSINESS CASE 3 – OFFICE DEPOT

I n 2009 al lanceerde Office Depot de eerste

Greener Office Guide ‘Find our own way to a

greener office’. De wereldwijde leverancier van

kantoorartikelen en -diensten lijkt dus een

voorbeeldfunctie te willen vervullen voor andere

bedrijven. Vandaag kiest het bedrijf er bewust

voor om bij elke levering aan klanten de CO2-

uitstoot te compenseren. “Duurzaamheid is een

van onze belangrijkste pijlers” stelt Holger Bahlke,

Senior Quality & Compliance Manager bij Office

Depot. “Naast een groeiend assortiment van

groene producten, zoeken we steeds naar nieuwe

initiatieven om duurzaam ondernemen naar een

hoger niveau te tillen. Klimaatneutraal leveren is

een belangrijke stap om onze CO2-footprint te

verbeteren. Bovendien bieden we klanten een

nog duurzamere oplossing voor de aanschaf van

kantoorartikelen”.

Ondanks bewuste routeplanning en zuinige auto’s zal de levering van onze producten nog steeds leiden

tot grote hoeveelheden broeikasgassen. Daarom bieden we een financiële bijdrage aan een aantal projecten

om onze milieubelasting compenseren.

Kiezen voor het compensatieprincipeOffice Depot levert dagelijks duizenden

bestellingen aan zijn klanten, wat onvermijdelijk

gepaard gaat met de uitstoot van CO2. Daarom

berekende het bedrijf op basis van erkende

normen voor logistieke CO2-meting de verwachte

uitstoot in 2014 om deze resultaten te kunnen

compenseren met bepaalde acties. “Ondanks

bewuste routeplanning en zuinige auto’s zal de

levering van onze producten nog steeds leiden

tot grote hoeveelheden broeikasgassen. Daarom

bieden we een financiële bijdrage aan een aantal

projecten om onze milieubelasting te compen-

seren” legt Holger Bahlke uit.

Bosbeheer en windmolenparkSamen met First Climate koos Office Depot twee

projecten. Het eerste is een ‘Gold Standard’-

project. Dit label, dat in 2003 opgericht werd

door een groep van NGO’s, garandeert dat de

projecten die de energie-efficiëntie en het gebruik

van hernieuwbare energie willen verbeteren, niet

alleen de uitstoot van koolstofdioxide op een

efficiënte manier verminderen, maar ook gunstig

zijn voor de bevolking van de ontwikkelingslanden.

Dit eerste project heeft dus betrekking op groene

energie en bestaat in de bouw en exploitatie van

het Yuntdag-windmolenpark in Turkije. Het

tweede heeft te maken met de verbetering van het

bosbeheer. Office Depot steunt een project in

Borneo, een regio in Maleisië waar ontbossing een

groot probleem is. Met het project wordt een

gebied van zo’n 25.000 hectare bos weer in zijn

oorspronkelijke staat hersteld. Het project draagt

niet alleen bij tot het terugdringen van de

klimaatverandering, maar heeft ook sociale

voordelen en bevordert de biodiversiteit van het

bos.

Kim VerHeGGe n

Laat u inspireren! Deel de kennis en ervaringen van uw collega’s

in zake facility, real estate, workplace & mobility management

Abonneer u op het communicatieplatform Profacility > 1 jaar: 75 €

→ Profacility Magazine & Profacility Specials: 5 publicaties/jaar2 publicaties van het magazine (maart-juni)

+ Real Estate Showcase (mei)+ Workplace Showcase (sept)

+ Profacility Guide / Services Showcase (dec)

→ Profacility e-Newsletter: 11 publicaties/jaar

→ Vrije toegang tot de online bibliotheekww.profacility.be/biblio > meer dan 550 artikels

www.profacility.be/abo

Guy EECKHOUT, Barco Henk VINCENT, AZ AlmaAnn TROCH, D.E Master Blenders 1753 Koen VERGAUWENGuy VANHOORDE, Stad Gent Michel VAN DONGEN, USG People

Effi ciency in buildings, workplace, facility and mobility management

Busin

ess

Inte

ract

ive M

edia

bvb

a - P

rofa

cility

mag

azin

e nr

. 41

• Drie

maa

ndel

ijkse

pub

licat

ie •

maa

rt - a

pril 2

014

• Ned

erla

ndst

alig

e ui

tgav

e • 7

,50

EUR

• Afg

iftek

anto

or L

euve

n M

ail •

P30

4098

Zes leiders strijden voor de titel van Facility Manager van het jaar

Publiek-Private Samenwerking FM-revolutie achter de gevangenismuren

Christine D’Hont, Chef van de gevangenisinstelling in Leuze

12 PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 JUNI 2014

Zijn leveranciers kiezen binnen de meest ethisc he bedrijvenOm een MVO-beleid (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen) te voeren, waarbij rekening gehouden wordt met de sociale, economische en milieuaspecten van de bedrijfsactiviteiten en de interacties met leveranciers, is het belangrijk om ethische partners te kunnen vinden. Sinds acht jaar analyseert het Amerikaanse onderzoeksinstituut Ethisphere de wereldmarkt om per sector te bepalen welke bedrijven het verst staan op dit gebied.

FM I PROCUREMENT

H oe kan je weten of een leverancier het

arbeidsethos respecteert? Het Ameri-

kaanse tijdschrift Ethisphere, dat gepubli-

ceerd wordt door de New Yorkse think thank

met dezelfde naam, heeft een lijst van de

meest ethische bedrijven ter wereld

samengesteld. Ter verduidelijking: het

gaat hier niet om een rangschikking

in de strikte betekenis van het

woord, aangezien alle geselecteerde

bedrijven op gelijke voet staan.

Voor deze selectie legde Ethisphere

duizenden bedrijven uit meer dan

veertig activiteitensectoren op de

rooster. Als bewijs dat de zaken in de

goede richting evolueren, stijgt het

aantal geselecteerde bedrijven

voortdurend sinds het begin van deze

evaluatie: van iets minder dan 100 in 2007,

toen een eerste balans opgemaakt werd, tot

144 in de editie 2014.

Methodologie en analysecriteriaEr worden meer dan honderd criteria in

aanmerking genomen. De belangrijkste zijn

maatschappelijke verantwoordelijkheid, goed

bestuur, milieu-impact, de invoering van

gedragsregels, de aandacht van de directie voor

ethische en MVO-zaken, de invoering van interne

follow-upindicatoren en sociaal bewuste

investeringen. Maar Ethisphere houdt ook

rekening met negatieve criteria, zoals eventuele

geschillen of overtredingen van regelgevingen in

de sector.

Hoewel het tijdschrift van Amerikaanse origine is,

werden bedrijven op internationaal niveau

geanalyseerd. De lijst van de geselecteerde

bedrijven is geografi sch dan ook zeer divers, met

38 ondernemingen die in allerlei landen buiten de

Verenigde Staten gevestigd zijn, gaande van

Ierland, het Verenigd Koninkrijk, Australië,

Zweden, Duitsland, Indië, Guatemala, Polen,

Zwitserland, Saoedi-Arabië, Portugal tot... België.

Positief is dat vele van de ondernemingen die zich

wisten te onderscheiden, actief zijn op het gebied

van dienstverlening aan bedrijven. Dat is

ondermeer het geval voor Johnson Controls

(Integrated FM – gebouwen: multitechnisch

beheer & energy management), Aramark

In 2014 staan er 144 bedrijven op de lijst van de meest ethische bedrijven

ter wereld.

2014 World’s Most Ethical Companies

Meer informatie over de

methodologie, de selectie-

criteria en de samenstelling

van het onderzoeks- en

analysecomité, evenals de

volledige lijst van de meest

ethische bedrijven, vindt u op

http://ethisphere.com/

worlds-most-ethical/

Zijn leveranciers kiezen binnen de meest ethisc he bedrijven

FM I PROCUREMENT

Erkenning van JLL door het instituut Ethisphere

JLL, de wereldleider inzake bedrijfsimmobiliën en advies, staat voor

het zevende jaar op rij in de lijst van de meest ethische bedrijven

ter wereld. Het bedrijf kondigde onlangs aan dat het zijn naam van

Jones Lang LaSalle naar JLL ging veranderen. Het verkorten van

de naam onderstreept dat de organisatie daadwerkelijk wereldwijd

actief is binnen verschillende markten met een grote verscheidenheid

aan expertise.

JLL beschikt over zo’n 200 vestigingen en is wereldwijd in 75 landen

actief. Het bedrijf biedt outsourcing van immobiliëndiensten aan en

beheert een portfolio van 3 miljard vierkante meters. JLL realiseerde

een omzet van zo’n 99 miljard dollar door verkoop, aankoop en

fi nanciële transacties.

Om meer te weten te komen over de maatschappelijk

verantwoorde strategie en politiek van JLL:

www.jll.com/about/sustainability

(catering), Xerox (printoplossingen), SCA (hygiëne), Rezidor

Hotel Group (Radisson Blu, Park Inn by Radisson) en Mariott

Hotels (travel, meeting & seminars), Manpower Group (werving

& interim management), CBRE en JLL (vastgoedadvies), UPS

(internationale afl evering van postpakketen) en Cisco

(netwerkuitrustingen, telefonie en telepresentie).

“Een vermelding in deze rangschikking geeft de bedrijven zeker

een concurrentievoordeel” aldus Colin Dyer Johansson,

Voorzitter en CEO van JLL. “Zoals deze mooie onderscheiding

weerspiegelt, is het voor ons bedrijf altijd van essentieel belang

geweest om volgens een zekere ethiek te werken en de dingen

‘goed’ te doen. Wij weten dat dit ons niet enkel betere klanten

brengt, maar ook dat het interessantere professionele

perspectieven biedt voor onze werknemers en dat het de waarde

van de investeringen van onze aandeelhouders aanzienlijk doet

groeien”. En dat is ongetwijfeld de mooiste conclusie die we uit

deze lijst kunnen trekken: het palmares bewijst dat een ethische

aanpak bepalend is, zowel voor het merkimago als voor de

rendabiliteit van het bedrijf.

Axelle DEMOULIN & Kim VERHEGGE ■

O S EOCCUPANCY SPACE ENERGY

Berustend op meer dan 20 jaar ervaringin het beheer van de werkomgeving

en het bedrijfsvastgoed,heeft AREMIS voor grote ondernemingenuit de tertiaire sector de OxSxE strategie

ontwikkeld.

b e l g i u m – f r a n c e – l u x e m b o u r g – s w i t z e r l a n d

Ontdek hoe onze experts en/of oplossingen u kunnen helpen.

Charles Schallerlaan 54 – 1160 BrusselTel. +32 2 775 95 12 – [email protected]

www.aremis.com

De gecombineerde optimalisatie van deze 3 parameters (Occupancy-Space-Energy) resulteren in:

-30%

een besparing zonder negatieve sociale impact op de VASTGOED EN FACILITAIRE KOSTEN

van gemiddeld 30% (hetgeen overeenkomt met 5 tot 10% van de betrokken loonkosten)

-70%

een verminderingvan de ECOLOGISCHE VOETAFDRUK

met maar liefst 70%

een dynamisering van de onderneming,door het creëren van meer

FLEXIBILITEIT en EFFICIËNTIE


De Facility Awards laureaten in de kijkerOp 29 april gaven honderden FM-professionals present op de feestelijke iFMA-avond waarop de winnaar van de prestigieuze ‘Facility Manager of the Year 2014’-award werd bekend gemaakt. jean Morren, voorzitter iFMA Belgium Chapter, verwelkomde de aanwezigen en benadrukte het belang van het event als jaarlijks hoogtepunt voor het vakgebied.

FM EXCELLEnCE i FACiLitY AwArds

D e zes genomineerden voor de titel ‘Facility

Manager of the Year 2014’ werden

uitgebreid voorgesteld in onze vorige

Profacility magazine. Tijdens de awards uitreiking

werden ze één na één op het podium geroepen

voor een kort interview door Mieke Loncke,

directeur IFMA Belgium Chapter en presentator

Christophe Deborsu. Door de interviews werd

duidelijk dat de meest uiteenlopende wegen hen

naar het beroep van Facility Manager gebracht

hebben.

Guy Eeckhout,

Facility & Maintenance Manager bij Barco

genoot een opleiding als scheikundige en dankt

daaraan zijn analytische geest die onontbeerlijk

is binnen facility management. Hij benadrukt het

belang van luisteren naar de klant. Standaarden

zijn voor hem de grenzen waarbinnen je

als Facility Manager kan werken en creatief

oplossingen zoeken op maat van je klanten.

jean Morren, iFMA Belgium Chapter voorzitter Mieke Loncke, directeur iFMA & presentator Christophe deborsuAxel schoups, KAHO ‘Best FM thesis 2014’ winnaar & Cliff Mostien

Henk Vincent, directeur Facilitaire diensten van AZ Alma, Facility Manager van het jaar

Van links tot rechts: Guy Eeckhout, Barco - Michel van dongen, usG PeopleHenk Vincent, AZ Alma Eeklo - Ann troch, d.E Master Blenders 1753Guy Vanhoorde, stad Gent - Koen Vergauwen

Germain Verbeemen & Erwin Hermans, winnaar van de Erasmushogeschool ‘Best FM thesis 2014’ award.


Axel schoups, KAHO ‘Best FM thesis 2014’ winnaar & Cliff Mostien

Van links tot rechts: Guy Eeckhout, Barco - Michel van dongen, usG PeopleHenk Vincent, AZ Alma Eeklo - Ann troch, d.E Master Blenders 1753Guy Vanhoorde, stad Gent - Koen Vergauwen

Ann Troch,

Facility Manager D.E Master Blenders 1753,

blikt terug op twee decennia FM-carrière en stelt

vast dat het vakgebied voortdurend professioneler

wordt. Facility management is duidelijk op de

kaart gezet in België. Zelf lag ze aan de basis van de

verkiezing procedures van de IFMA-awards zoals

het nu gebeurt.

Michel van Dongen,

Real Estate & Facility Manager bij USG People

Belgium groeide in facility management vanuit

een boekhoudkundige opleiding, waaraan hij zijn

kritische kijk op kosten dankt. Hij benadrukt het

belang van voortdurende bijscholing en ziet de

Facility Manager als eeuwige student. Management

staat voor hem centraal in de functie.

Guy Vanhoorde,

Departementshoofd Departement Facility

Management - Staf - Stad Gent, studeerde af

als officier-ingenieur aan de Koninklijke Militaire

School. Hij is gedreven door het spanningsveld

tussen het schepencollege en de managers van

de verschillende diensten, een eigenheid van de

publieke sector. Tevreden stelt hij vast dat het

vakgebied facility management zijn plaats verwerft

in de grote centrumsteden.

Koen Vergauwen vervoegde de facilitaire wereld

vanuit een scheikundige achtergrond. Hij is

gepassioneerd door energiemanagement en wijst

op het reële gevaar van stroompannes in de nabije

toekomst. Aandacht voor het uitrollen van een

smart grid en streven naar het zelf voorzien in de

eigen energiebehoeften luidt zijn advies.

Henk Vincent,

Directeur Facilitaire Diensten en Masterplan

AZ Alma Eeklo / Sijsele-Damme, had als jongere

een grote interesse voor techniek, maar ook voor

de zorg. Zijn filosofie: vertaal processen naar

het gebouw en niet omgekeerd. Zorg- en FM-

processen moeten precies in elkaar passen om

een maximale efficiëntie te bereiken. “Ik heb geen

MBA, maar wel een GBV- gezond boerenverstand”

besluit hij met een kwinkslag.

En de winnaar is… Om de ‘Facility Manager of the Year 2014’ uit

te roepen werden de beoordeling door de jury

en de stemmen uitgebracht door het publiek

samengevoegd. De mening van de jury woog voor

70% op het finale resultaat; de publieke stemming

kreeg 30% aandeel. Liefst 2657 sympathisanten

brachten een unieke stem uit via www.facility-

awards.be/het-publiek-stemt.

Het werd een uitgesproken nek-aan-nek race

tussen de eerste twee kandidaten, gewonnen

door Henk Vincent. Hij mocht een award in

ontvangst nemen van Arlette Verleyen, Directeur

Facilitaire Dienst Universitair Ziekenhuis Brussel,

die in 2012 tot eerste ‘Facility Manager of the

Year’ werd uitgeroepen. Henk Vincent: “Dit is een

onverwachte en bijzonder aangename erkenning

voor het volledige facilitaire team van AZ Alma,

dat veelal in de schaduw werkt van het medisch

korps”.

De zorgsector weet zich opmerkelijk te profileren

in de facilitaire wereld!

toekomstig FM-talent in de spotsNiet alleen werd de ‘Facility Manager of the

Year 2014’ bekend gemaakt, ook voor wie dit

academiejaar afstudeert aan één van de drie

Belgische instituten waar opleidingen facility

management worden ingericht, was het een

bijzonder moment. IFMA bekroonde immers ook

de ‘Best FM Thesis 2014’.

De KaHo Sint-Lieven Sint-Niklaas / Gent richtte

al de dertiende postgraduaatopleiding facility

management in. Uit drie kandidaten werd Axel

Schoups geselecteerd om de prijs ‘Best FM Thesis

2014’ in ontvangst te nemen. Hij is werkzaam

bij de Regie der Gebouwen en titelde zijn werk:

‘Het opstellen van een nieuw model van bijzonder

bestek voor bestellingsopdrachten HVAC’.

De Haute Ecole de la Province de Liège (HEPL)

sluit een elfde academiejaar af. Hier werden

eveneens drie kandidaten genomineerd, en was

het Jean-Louis Anhes, werkzaam bij Tractebel

Enginering, die de titel ‘Best FM Thesis 2014’

wegkaapte met als titel: ‘Préparation d’un projet

d’extension d’un contrat de Facility Management

et de sa mise en place chez Tractebel Engineering

suite à l’intégration de sa filiale Technum-SSI’

(Voorbereiding van een uitbreidingsproject

voor een FM-contract en de installatie ervan bij

Tractebel Engineering als, gevolg van de integratie

van haar Technum-SSI filiaal).

Voor de Erasmushogeschool Brussel was er

duidelijk één kandidaat die boven alle andere

uitstak: Erwin Hermans. Hij werd gelauwerd

met de ‘Best Thesis 2014’ voor zijn werk ‘De

meerwaarde van een centrale facilitaire dienst bij

ONS’ (een collectief van VZW’s in de thuiszorg).

Eduard CODDé n

Foto’s : Bernard DE KEYZER n


FM EXCELLEnCE i FACiLitY MAnAGEMEnt PrOjECt OF tHE YEAr 2015

Oproep voor kandidaten voor de volgende verkiezing

De verkiezing van ‘Facility Manager of the Year’ vindt om de twee jaar plaats, afwisselend met die van ‘Facility

Management Project of the Year’. In 2015 zal dus weer naar de beste facilitaire projecten opzoek gegaan

worden. De ‘FM Project of the Year’ prijs bekroont een persoon die of een team dat - aan de hand van een project

dat ondermeer het beheer van vastgoed, de gebouwen, de werkomgeving, de facilitaire dienstverleningen en/

of de mobiliteit optimaliseert - bijdraagt tot het succes van de onderneming of de instelling waar men tewerk-

gesteld is.

Een jury van deskundigen op het vlak van Facility Management zal de beste projecten en realisaties bekronen.

Bij de uitreiking van deze prijs hebben projecten van KMO’s evenveel slaagkans als die van grote bedrijven en

overheidsinstellingen. De jury gaat immers op zoek naar de toegevoegde waarde van het project in verhouding

tot de omvang van het bedrijf en de aard van zijn activiteiten.

Tijdens de vorige editie van de FM Project of the Year hebben zowel de industrie-, logistiek- en bedrijfswereld als

de zorgsector uitgeblonken door hun goede praktijken. AZ Jan Portaels kreeg toen de award voor het Facility

Management Project 2013. De tweede plaats werd door AW Europe veroverd en de derde ging naar Eneco.

Eneco kreeg toen ook de Prijs van het Publiek.

u bent uitgenodigd om deel te nemen aan de verkiezing van het FM Project 2015Breng uw knowhow van Facility Management in de kijker door een van uw FM projecten voor de verkiezing

voor te stellen. Oproep voor kandidaten zal op 1 september 2014 starten. Om uw bedrijf in te schrijven, kan het

inschrijvingsformulier ingevuld worden op www.facility-awards.be.

Van zodra uw inschrijving binnen is, zal IFMA u de vragenlijst en het beoordelingssjabloon toesturen voor de

samenstelling van uw kandidatuurdossier. Dat dossier mag maximum 20 pagina’s tellen. U dient dat dossier in

te vullen en terug te sturen naar IFMA uiterlijk voor 15 december 2014. De dossiers van de kandidaten zullen

dan aan de jury doorgegeven worden. Zij zullen tegen 15 januari 2015 zeven fi nalisten aanduiden. Eind maart

zal een reportage over deze projecten in het e-magazine van de Facility Awards en in het magazine Profacility

verschijnen.

De namen van de drie winnaars voor de prijs van de jury (1e, 2e en 3e plaats) en de winnaar van de Speciale

Publieksprijs worden bekendgemaakt tijdens de uitreikingsceremonie van de trofeeën die wordt georganiseerd

begin mei 2015.

www.ifma.be

Van links tot rechts:Catherine de Buysere, Eneco Hr- en Projectmanager

Grégory declercq, Manager Loss Prevention, Facilities & Maintenance, Aw Europe

wim Van doorsselaere, iCt manager AZ jan Portaels - Vilvoorde

Franck deckmyn, Facilitaire directeur, AZ jan Portaels - Vilvoorde

WINNAARS FM PROJECT OF THE YEAR 2013

TrainingsThe cross-disciplinary side of Facility Management is continuously evolving. IFMA off ers trainings in order to professionalise the facility fi eld even more. New subject areas are constantly included in FM, which implies a certain sensibility and a great capacity to integrate new knowledge. In addition, the usual fi elds become deeper, much more complex and new aspects appear. The Facility Manager has to renew himself over and over again.

Postgraduat FM - HEPLCe post-graduat est une façon idéale de construire des réseaux entre tous les domaines du FM. Les participants ont l’occasion d’échanger des conseils concrets, des solutions, des opportunités, des pièges à éviter… Bref, de partager leurs bonnes pratiques. La formation s’agence autour de 3 axes théoriques : l’organisation des services facilitaires et les services associés aux bâtiments et aux personnes. Lieu : Haute Ecole de la Province de Liège, site du Campus 2000Rue de la Meuse, Jemeppe-sur-MeuseLa formation commence en octobre 2014& se poursuit jusqu’en juin 2015Contact : Alain DELAHAUT - [email protected]

→ “Maîtrisez les meilleures pratiques du métier”

Posthogeschoolopleiding FM - KAHO Sint-LievenDe posthogeschoolopleiding is een must voor iedereen actief binnen het vakdomein FM. De laatste jaren is de scope van de moderne Facility Manager zeer breed geworden. De opleiding wandelt met je door alle mogelijke facetten van de “Facility wereld”. De opleiding is rond 3 theoretische punten gestructureerd: de organisatie van facilitaire diensten en gebouw- of persoonsgebonden diensten.

Locatie: KAHO Sint-LievenHospitaalstraat 23, Sint-NiklaasDe posthogeschoolopleiding start in oktober 2014 & loopt tot juni 2015 Contact: Cliff MOSTIEN - cliff [email protected]

→ “Hands on Facility Management”

Postgraduat Strategic FM - Erasmus University College Brussels The postgraduate Strategic Facility Management guides you in developing a well-thought-out policy for the facility services in your organisation. The curriculum is unique, of high quality and based on current research into the developments in the fi eld and their signifi cance for the knowledge and skills of the Facility Manager.

Location: Dansaert CampusZespenningenstraat 70, BrusselsPostgraduate starts in October 2014& ends in June 2015Contact: Germain VERBEEMEN - [email protected]

→ “Become the strategic services partner of the business”


BREAAM, de beste keuze?Het aantal milieucertificaten voor kantoorgebouwen is sinds de begindagen zes jaar geleden exponentieel toegenomen in België. Die vrijwillige aanvraag van certificaten ontsproot enerzijds aan de wens van promotors die, op een kantorenmarkt die een overaanbod kent, het kaf van het koren willen scheiden, en dus de meest ecologische gebouwen willen, en anderzijds aan het voornemen van de overheid om haar steden en wijken duurzaam te ontwikkelen en te vernieuwen. Zowel op regionaal en nationaal als internationaal niveau kwamen er verschillende systemen voor de evaluatie van de duurzaamheid van gebouwen tot stand. Om het voortbestaan van deze vrijwillige stappen te waarborgen, wordt een harmonisering en vereenvoudiging een must. BREEAM lijkt zich nu op te werpen als de methode bij uitstek om de duurzaamheid van kantoorgebouwen te certificeren.

REAL ESTATE I CERTIFICERING VOOR DE DUURZAAMHEID VAN GEBOUWEN

O m meer inzicht te krijgen in de voordelen

van de certificering van BREEAM (Building

Research Establishment Environmental

Assessment Method) hadden we een gesprek met

Frank Delattin, CEO van Blue Planet, een opleidings-

en consultancybedrijf dat momenteel als enige

organisatie in België opleidingen geeft voor de

erkenning van professionele evaluatoren voor de

BREEAM-certificering.

Om te beginnen legt Frank Delattin ons uit waarom

de vrijwillige certificering van een gebouw belangrijk

is: “Als je een gebouw neerzet en je goede prestaties

op het vlak van energie, comfort en duurzaam-

heid wil garanderen, dan moet je het eindresultaat

laten evalueren en laten bevestigen dat de plannen

werden nageleefd. Anders heb je geen enkele garantie

dat de werkelijkheid overeenstemt met de theorie.”

De certificering van gebouwen biedt dus een

neutrale score die verschillende elementen vervat.

Een goede score garandeert dat het gebouw een

groot comfort voor zijn gebruikers zal bieden.

Hij geeft ook aan dat het gebouw op een duurzame

manier werd opge-trokken en goede energiepresta-

ties zal leveren.

Veel meer dan een evaluatie van de energieprestaties

De waarde van de BREEAM-score schuilt in de

verschillende elementen die worden beoordeeld.

De energieprestatie van het gebouw is daar uiteraard

één van, maar het gaat nog veel verder dan dat.

De BREEAM-evaluatie focust ook op het afvalbeheer

tijdens en na de bouw, het gebruik van recyclebaar

materiaal, het verbruik en hergebruik van water, de

sanering van vervuilde bodems, het behoud van de

waarde van een plaats op het vlak van biodiversiteit,

het binnencomfort van de bewoners (verlichting,

akoestiek, kwaliteit van de binnenlucht, …), de

mobiliteit en toegankelijkheid van het gebouw, en de

CO2-uitstoot door het transport. Het is onmogelijk

om ons tot één of twee elementen te beperken om

een goede BREEAM-score te verkrijgen. Daarom is

deze methode zo sterk en conform aan haar doel-

stellingen.

Nood aan erkenningDe nood om ‘de groene waarde’ van een gebouw te

certificeren is onmiskenbaar voor mensen die

werkzaam zijn in de sector van het bedrijfsvast-

goed, zoals promotors, investeerders, makelaars

maar ook gebruikers. Op middellange en lange

termijn zou een gebouw dat niet aan de laatste

normen voldoet meer waarde verliezen dan een

gebouw dat er wel aan voldoet, wat een ‘duur-

zaamheidsrisico’ creëert. Op korte termijn kan, op

een verzadigde kantoormarkt, de BREEAM-

certificering het mogelijk maken om de meest

ecologische gebouwen te vinden. Ze staan dan ook

vaak boven aan gebouwenlijstjes van een

onderneming die op zoek is naar comfortabele en

energie-efficiënte kantoren.

Belgisch compromis en alternatief met Ref-BIn het streven naar een duurzame ontwikkeling van

steden en gewesten werden er methodes uitgewerkt

om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen

en ecologisch bouwen aan te moedigen. Dat is het

geval voor Brussel met de wedstrijd en verkiezing

van Voorbeeldgebouwen, en ook in Vlaanderen met

enerzijds de Maatstaf duurzaam bouwen en wonen,

de referentie van de Vlaamse overheid voor de bouw

van woningen, maar ook de gids Waardering van

kantoorgebouwen – Op weg naar een duurzame

huisvesting voor de Vlaamse overheid voor de bouw

van kantoren. Een harmonisering voor de uitwerking

van een gewest overschrijdend referentiesysteem is

wenselijk geworden. Ook omdat BREEAM oor-

spronkelijk Angelsaksisch is, is dit evaluatie-systeem

Erkende BREEAM-beroepsopleiding

Blue Planet, oorspronkelijk een

spin off van de ULB, is een

opleidings- en consultancyfirma

die zich toespitst op drie

domeinen: duurzame

ontwikkeling, hernieuwbare

energie en energie-efficiëntie.

Ze levert ook IT-consultancy

voor energiebeheer aan

overheidsinstellingen en B2B.

Het bedrijf geeft opleidingen

over certificeringen onder

toezicht van Leefmilieu Brussel

(het vroegere BIM). Blue Planet

breidde zijn programma onlangs

uit met een nieuwe opleiding:

de BREEAM Accredited

Professional Training. Ongeveer

achttien maanden geleden nam

Blue Planet contact op met

BREEAM omdat geen enkele

organisatie in België opleidingen

gaf die leiden tot een BREEAM-

certificering. Wie zo’n opleiding

wil volgen, moest al naar het

Verenigd Koninkrijk of Parijs.

Vandaag is Blue Planet de enige

organisatie die opleidingen

geeft voor de erkenning van

professionele evaluatoren voor

de BREEAM-certificering. Maar

omdat BREEAM een ‘nationale

programmaoperator’ voor

België heeft aangewezen, zou

de kaartverdeling er enigszins

anders kunnen uitzien.

www.blue-planet.be


BREAAM, de beste keuze?

REAL ESTATE I CERTIFICERING VOOR DE DUURZAAMHEID VAN GEBOUWEN

niet volledig afgestemd op de regionale en federale

wetgeving van België, op de gebruikelijke bouw-

methodes in België en op het klimaat. Bovendien

moet dit systeem flexibel zijn en geschikt zijn voor

een waaier aan gebouwen, zoals woningen, scholen,

kinderdagverblijven, ziekenhuizen, sportclubs,

culturele centra, ... En dit zowel voor grote gebouwen

als kleinere structuren.

Ismaël Daoud, voormalig politiek adviseur voor

duurzaam bouwen en energie voor de Brusselse

minister van Leefmilieu, lichtte voor ons het proces

toe voor de invoering van één enkel systeem voor de

certificering van duurzame gebouwen in België, ter

vervanging van de verschillende systemen die in de

drie gewesten worden gehanteerd. De werkgroep die

toezag op dit systeem – ondertussen gekend onder

de naam Ref-B (Référentiel Bâtiment Durable) –

verenigde vertegenwoordigers uit de politieke wereld

en organisaties voor milieubeheer van de drie

gewesten, en op federaal niveau de FOD Volks-

gezondheid, de beroepsorganisaties en de Core

Fouding group Belgian Sustainable Building Council.

Om de methode uit te werken, gingen ze over tot een

grondige analyse en vergelijking van de hierboven

aangehaalde regionale systemen, maar ook van het

nationaal Belgisch certificeringsysteem VALIDEO en

het internationale systeem BREEAM.

Eerst werden de in België bestaande labels dus

‘gefusioneerd’. Op deskundig advies werd dan een

nieuwe versie uitgewerkt, die dan werd beoordeeld

op gebouwen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel.

Volgens Ismaël Daoud kon dankzij de resultaten van

deze evaluaties de 3e versie worden uitgewerkt. Deze

versie werd op haar beurt beoordeeld op dezelfde

gebouwen, waardoor de 4e versie kon worden uit-

gewerkt, die sinds september beschikbaar is. Dit jaar

zou er een vzw moeten worden opgericht voor het

beheer van het certificeringsproces in België. Het zal

gaan om een samenwerking tussen alle Gewesten

van het land, de beroepsorganisatie en de

grootste spelers van de sector.

Breeam.be?Een van de grootste voordelen van het BREEAM-

systeem ten opzichte van andere certificerings-

programma’s is dat het internationaal erkend is.

Dat is een van de redenen waarom het de voorkeur

geniet van veel vastgoedpromotors in België en

vooral door hun organisatie (BVS) wordt verdedigd.

Het is moeilijker om een buitenlandse investeerder

ervan te overtuigen dat een nieuwe Belgische

certificering even goed of zelfs beter is, ook al is dat

echt zo. BREEAM zet zijn groei in Europa voort en

wint terrein ten opzichte van andere certifi-

ceringsprogramma’s, zoals het Franse systeem HQE

of het Amerikaanse LEED. Een ander voordeel van

BREEAM is dat het voortkomt uit BRE, een Britse

vzw die haar inkomsten herinvesteerde in het

onderzoek en de ontwikkeling van nieuwe bouw-

methodes.

De evaluatiemethode van BREEAM die in België

wordt gebruikt, is momenteel op elk vlak identiek

aan de methode die in andere landen wordt

gehanteerd. Maar wat hier meespeelt, is de nationale

operator van het programma die onlangs voor België

werd geselecteerd: de firma BOPRO. Ze zal het

programma en de methode van BREEAM bestuderen

en voorstellen formuleren om ze af te stemmen op de

omstandigheden en situatie die kenmerkend zijn

voor België. Maar volgens Frank Delattin “zullen

voor de bouw van kantoren weinig wijzigingen

moeten worden doorgevoerd wat de beoordeling en

evaluatiemethode betreft”.

Didier VAN DEN EYNDE

& Tim HARRUP n

Voor de bouw van de nieuwe hoofdzetel van Leefmilieu Brussel op het terrein van Tour & Taxis in Brussel werden speciale technieken gebruikt om het uiterst duurzaam te maken en het label BREEAM EXCELLENT te krijgen. Dit passief- en nul-energiegebouw van 16.250 m² maakt gebruik van hernieuwbare energiebronnen, fotovoltaïsche panelen die op het dak zijn bevestigd, en een geothermische warmtepomp. Voor de levenskwaliteit deed Leefmilieu Brussel talloze simulaties met betrekking tot vooral natuurlijk licht, overdreven verwarming, de luchtkwaliteit enz. Materialen die de binnenkant van het gebouw kunnen vervuilen, werden vermeden.

© M

arc

Detiff

e


Voedselverspilling... genoeg is genoeg! De belangrijkste oorzaken van voedselverspilling achterhalen en de actoren praktische tools, concrete voorbeelden en aanbevelingen geven opdat iedereen in elke fase van de voedselketen opnieuw respect zou leren hebben voor voeding in onze huidige overconsumptiemaatschappij. Dat is het hoofddoel van het ambitieuze Europese project Green Cook, waaraan twaalf partners uit vijf Noordwest-Europese landen samenwerken.

FM I SUSTAINABLE CATERING MANAGEMENT

D e laatste decennia is ons voedings-

middelensysteem sterk geïndustrialiseerd

in alle fasen van de keten, gaande van

productie en verwerking tot distributie. Deze

industrie alleen is verantwoordelijk voor een

derde van onze ecologische voetafdruk en zorgt er

mede voor dat vele huidige milieuproblemen

verergeren: bodemerosie en -verontreiniging,

watervervuiling, ontbossing, uitputting van de

niet-hernieuwbare energiebronnen en van het

grondwater, verlies van biodiversiteit en natuurlijk

de uitstoot van broeikasgassen. De beginselen van

een duurzame voeding moeten dus dringend

vastgelegd en goedgekeurd worden. Dat was het

doel van het Europese project Green Cook, dat

medegefi nancierd wordt door het EFRO-fonds.

In februari zijn meer dan 200 mensen samen-

gekomen in Hotel Bloom in Brussel voor het

slotevenement. De ideale gelegenheid om een

balans op te maken van vier jaar initiatieven en

proefprojecten in bedrijven, scholen en de

distributiesector.

Een sleutelrol voor de grootkeukenKoks begeleiden, inzicht verwerven in het publiek

waarvoor men kookt, de aangekochte, bereide,

gekookte, opgediende en verbruikte hoeveelheden

meten, uitwisselingsnetwerken oprichten, het

gedrag veranderen... het zijn enkele van de aan-

bevelingen voor professionals in de sector van de

grootkeuken.

In Brussel alleen al worden ieder jaar meer dan

70 miljoen maaltijden in grootkeukens bereid. De

grootkeuken speelt dus een cruciale rol in de

ontwikkeling van een duurzaam voedingssysteem

door een dubbel hefboomeffect. Ten eerste door

bij te dragen tot de organisatie van duurzame

productieketens en tot de verlaging van de kost-

prijs van de producten door een verhoging van het

Praktische handleiding voor duurzame grootkeuken

Om beheerders van restaurants

van collectiviteiten een duwtje in

de rug te geven, heeft Leefmilieu

Brussel, een van de partners van

het project Green Cook, samen

met de vereniging Simply Food,

een handleiding voor duurzame

grootkeukens gepubliceerd.

Deze handleiding wil iedereen

die bij een grootkeuken

betrokken is, helpen om de

principes van een duurzame

voeding in hun dagdagelijkse

activiteiten toe te passen. Ze is

gebaseerd op de vier pijlers van

een duurzaam voedingsmodel:

economie, maatschappij, milieu

en gezondheid.

Te downloaden via

www.profacility.be/references

verbruikte volume. Ten tweede door de vele

mensen die in de restaurants van collectiviteiten

eten en die vervolgens gedrags-veranderingen op

het gebied van voeding kunnen doorvoeren in

hun privéleven te informeren en te sensibiliseren.

Bovendien wordt een groot deel van het verbruik

in grootkeukens gefi nancierd met overheids-

middelen: scholen, kinderdagverblijven, zieken-

huizen, besturen, rusthuizen, ... De bedragen die

aan de sector toegekend worden, zijn enorm en

bieden de overheidsinstanties de mogelijkheid

van het vermelde hefboomeffect maar ook om

een voorbeeld op het gebied van duurzame

ontwikkeling te zijn.

Op bedrijfsniveau moeten de grote ondernemingen

maatregelen nemen om hun maatschappelijke

verantwoordelijkheid op te nemen. Een project

rond duurzame voeding past dan ook perfect in

die optiek.

Het project Green Cook heeft actieve bijdragen

geleverd om burgers te sensibiliseren over de

praktijken en bewust te maken van hun

verantwoordelijkheden op het gebied van voeding.

Het nemen van initiatieven in de sector van de

grootkeuken is slechts een eerste - maar cruciale -

stap naar een bredere en geïntegreerde benadering

van duurzame voeding in onze maatschappij:

voedselveiligheid en -soevereiniteit, gezondheid,

landbouwpraktijken en ontwikkeling van de

stedelijke landbouw. Kortom, genoeg uitdagingen

om aan te gaan in de toekomst.

Bénédicte DELLOYE ■ Meer informatie vindt u in het

artikel ‘Van het landbouwveld naar

de vuilnisbak. Is dat verantwoordelijk

beheer?’.

U kunt dit artikel downloaden op

www.profacility.be/biblio > 28/01/13

Puro is committed to protecting the rainforests. We are working alongside World Land Trust and for every cup of coffee sold money is given to buy and protect areas of rainforest in South America.

We believe in paying fair wages to the farmers who grow our coffee. All Puro coffee is certified Fairtrade.

www.purocoffee.com - 0800/44 0 88


Mobiliteit is ook een zaak voor bedrijvenOp het vlak van mobiliteit zijn er twee dwingende aspecten die zich aftekenen in 2014: één in de Brusselse regio, een ander op federaal niveau. Meer dan alleen een verplichting, zouden het mobiliteitsplan van een onderneming en de federale diagnose van mobiliteit aanleiding moeten zijn om de mobiliteit van vandaag en morgen te verbeteren.

MOBility i DiAGnOSE

M et recordfiles en overbevolkte treinen als

chronisch verschijnsel, is er niemand die

de mobiliteitsproblemen die we vandaag

ondervinden kan negeren. Vincent Meerschaert,

directeur van Traject en al een 15-tal jaren actief

in deze sector, is ervan overtuigd dat de mobili-

teitsoplossingen niet alleen moeten komen van

publieke instanties, maar evenzeer van bedrijven.

Traject profileert zich sinds 1992 als dé specialist

inzake verkeersbeheer en bedrijfsmobiliteit.

Federale diagnoseElke drie jaar, en dit sinds 2005, zijn Belgische

bedrijven en publieke organisaties die meer dan 100

mensen tewerkstellen, verplicht om de overheid

informatie te verschaffen over de mobiliteit van hun

werknemers. Deze gegevens worden gebundeld in

een ‘federale diagnose inzake mobiliteit’. De enquête

zal verstuurd worden in de loop van de maand juni

en zou uiterlijk 31 januari 2015 teruggestuurd

moeten worden.

Om de evolutie te kunnen zien, is de basis van de

vragenlijst sinds 2005 vergelijkbaar gebleven, hoewel

de enquête wel mee is met z’n tijd. Er zijn dus wel

vragen bijgekomen over thuiswerken en het mobili-

teitsbudget, naast de vragen over het aantal parkeer-

plaatsen, de woonplaats van de werknemers, het

soort vergoedingen voor verplaatsingskosten en

andere problematieken waar bedrijven mee gecon-

fronteerd worden.

Tot nu toe kregen de bedrijven een verslag na het

onderzoek, met daarin de bedrijfsresultaten en de

trends per regio. De FOD Mobiliteit en Vervoer is op

dit moment bezig met het uitwerken van een

website waar bedrijven advies kunnen inwinnen

na hun deelname aan de federale diagnose. Volgens

Peter Andries van de FOD Mobiliteit en Vervoer, is

het de bedoeling om deze virtuele tool box te

finaliseren tegen de zomer van 2014, zodat bedrijven

er gebruik van kunnen maken om de vragenlijst van

de federale diagnose te kunnen invullen.

VervoersPlan voor Bedrijven (VPB)Om de drie jaar moet elke onderneming of openbare

instantie met meer dan 100 mensen op eenzelfde site

in de regio Brussel een bedrijfsvervoerplan actuali-

seren. De uiterste datum voor het indienen van het

VPB-formulier bij het Leefmilieu Brussel (Brussels

Instituut voor Milieubeheer) is vastgelegd op 15

oktober 2014 voor bedrijven met meer dan 200

werknemers en voor alle andere bedrijven (met 100

tot 200 medewerkers) op 15 januari 2015.

Bedoeling van dit vervoersplan voor bedrijven is de

mobiliteit efficiënter te maken en die efficiëntie is

volgens Vincent Meerschaert vaak synoniem voor

duurzaamheid.

nuttige informatie

Meer info vindt u op de sites

van leefmilieu Brussel www.ibgebim.be en de FOD Mobiliteit en Vervoer www.

mobilit.belgium.be/nl

Vincent MeerschaertGeneral Managertraject - Mobility Management


Mobiliteit is ook een zaak voor bedrijven

MOBility i DiAGnOSE

Deze mobiliteitsstrategie omvat drie fasen:

• Hetuitwerkenvaneenmobiliteitsprofiel op

basis van het werkschema van de medewerkers

en de flexibiliteit ervan, maar ook op basis van

hun woonplaats.

• Hetbepalenvaneentoegankelijkheidsprofiel,

op basis van de beschikbaarheid van parking,

de nabijheid van openbaar vervoer en ook het

belang van de fietsinfrastructuur.

• Entenslotteeenconcreet actieplan. “Door de

vraag van bedrijven te vergelijken met hun

aanbod op het vlak van mobiliteit, kunnen we

problemen en specifieke opportuniteiten eigen

aan het bedrijf, ontdekken” legt de directeur van

Traject uit.

Door meer fietsstallingen te voorzien, een vergoeding

te voorzien voor verplaatsingen met de fiets en een

mobiliteitsbudget in te voeren, kunnen bedrijven de

gewoonten van hun werknemers sterk beïnvloeden

en dus een positieve impact hebben op het tekort

aan parkeermogelijkheden of de onophoudelijke

toename van verkeersopstoppingen. “Door het

toekennen van een mobiliteitsbudget kan de

werknemer ervoor kiezen zijn bedrijfswagen te

houden, die een belangrijk onderdeel is van zijn

salarispakket, maar er ook andere opties aan toe te

voegen om die auto niet te gebruiken voor alle

woon/werk-verplaatsingen” verduidelijkt Vincent

Meerschaert. “Als men opteert voor een kleinere of

minder goed uitgeruste auto, of als men het

brandstofbudget verkleint door de auto minder vaak

te gebruiken, kan de rest van het budget gebruikt

worden voor een abonnement op het openbaar

vervoer of het leasen van een goede fiets”.

“Mensen die niet in Brussel wonen, verkiezen vaak

om in hun eigen regio te werken, zelfs met een iets

lager loon dan voor een job in Brussel die iets beter

betaald is, maar waarvoor ze dagelijks geconfronteerd

worden met de rampzalige verkeersopstoppingen of

het overvolle openbaar vervoer” zegt de directeur van

Traject. Kortom, een concrete indicatie die bedrijven

in stedelijke gebieden ter harte moeten nemen om de

mobiliteit in ons land te verbeteren.

Kim VErHEggE n

Door het toekennen van een mobiliteitsbudget kan de werknemer ervoor kiezen zijn bedrijfswagen te houden, die een belangrijk onderdeel is van zijn salarispakket, maar er ook andere opties aan toe te voegen om die auto niet te

gebruiken voor alle woon/werk-verplaatsingen.


Beveiliging; blok aan het been of bron van efficiëntie?Facility Managers staan voor de nooit ophoudende uitdaging kosten te besparen. Om efficiënter te werken, willen zij diverse bedrijfsprocessen centraal kunnen beheren. Beveiliging is slechts één van die bedrijfsprocessen en wordt vaak gezien als een noodzakelijk kwaad. ‘Duur en geen meetbaar resultaat’ zo wordt gedacht. Maar er wachten ook nieuwe kansen. Peter Van Bockstal, Business Development Manager bij NEDAP, benadrukt dat een geïntegreerde aanpak van sommige taken, iets wat een noodzakelijk kwaad lijkt, kan veranderen in een opportuniteit om aan efficiëntie te winnen.

BUILDINGS I BEVEILIGING

Een goede beveiligingsoplossing met een gastvrij karakter kan tot extra effectiviteit leiden.

Beveiliging wordt algemeen beschouwd als

een must die veel geld kost en nauwelijks

tot geen meetbaar resultaat oplevert. Toch

zijn er voorbeelden van bedrijven waar een goede

beveiligingsoplossing met een gastvrij karakter

juist tot extra effectiviteit leidt. Zo is er het

voorbeeld van een evenementlocatie, waar de

betonvloer pas kort voor de openingsdatum was

gestort en nog heel wat moest geregeld worden om

het gebouw gereed te maken voor de plechtige

ingebruikname: van de aanschaf van meubilair tot

de keuze voor het toegangscontrole- en

inbraakdetectiesysteem.

De verantwoordelijke Facility Manager had voor

dit laatste een aantal specifieke eisen. Het systeem

moest er allereerst zorgen dat het publiek binnen

de toegelaten zones bleef, evenals dat het personeel

met hun toegangspassen kon komen waar het

moest zijn. Bij de opbouw van optredens moesten

artiesten gedurende een paar dagen op een

gastvrije en eenvoudige manier de voor hun

bestemde ruimtes kunnen betreden met tijde-

lijke toegangscodes. De veiligheid van kostbare

muziekinstrumenten en -installaties moest boven-

dien op elk moment gegarandeerd zijn. Want het

afzeggen van een concert omdat bijvoorbeeld de

gitaar van de artiest is gestolen, is voor een

evenementlocatie niet te verantwoorden.

Het bedrijf koos een beveiligingsoplossing die

inbraakdetectie en toegangscontrole in één

platform verenigt en bovendien koppelt met

andere technieken van het gebouw, zoals de

verwarming, de bierkoeling en de lockers voor

bezoekers.

Toegangscontrole voor lockersEen internationaal media- en educatiebedrijf

gebruikte hun toegangscontrolesysteem al meer

dan tien jaar in hun Nederlandse en Belgische

vestigingen. Met één toegangspas konden ze het

gebouw en de parkeerplaatsen betreden, maar ook

betalen in de kantine en follow-me-printen.

Voor een nieuw kantoor zochten ze een soortgelijke

oplossing. Maar er was één belangrijk verschil.

Om kosten te besparen, had het nieuwe kantoor

nog maar 550 werkplekken voor 700 werknemers.

Als gevolg daarvan werden persoonlijke bureaus

en ladenblokken verbannen. Daarom verkoos het

bedrijf flexlockers, zodat medewerkers hun

persoonlijke spullen en dure laptops veilig konden

opbergen.

© N

EDAP

Peter VAN BOCKSTAL, Business Development Manager bij NEDAP

© N

EDAP


Beveiliging; blok aan het been of bron van efficiëntie?

BUILDINGS I BEVEILIGING

Het bedrijf opteerde uiteindelijk voor elektronische

sluitsystemen voor de realisatie van 550 flex-lockers.

Niemand van de 700 medewerkers kreeg dus een eigen, vaste

locker en toch waren er voldoende voor iedereen. Want als

de één een locker leegmaakt, kan de volgende dezelfde locker

gebruiken. Zo kon zowel op ruimte als op kosten worden

bespaard.

Een extra efficiëntieslag maakten ze door de lockers in hun

beveiligingssysteem te integreren. In één applicatie kunnen

ze eenvoudig de toegangspassen aanmaken en bepalen wie,

wanneer, welke ruimtes of lockers mag gebruiken. Bovendien

kon de Facility Manager de kostbare tijd voor sleutelbeheer

drastisch beperken in vergelijking tot ‘gewone’ lockers.

Efficiënte uitgifte van toegangspassenHet laatste voorbeeld van hoe een beveiligings-oplossing

ondersteunend kan zijn aan een bedrijfsproces, is dat van een

onderwijsinstelling in het buitenland. Ze vond een oplossing

om de administratieve piek aan het begin van het jaar te

verminderen.

Om de toegang tot het gebouw (en de lockers) te regelen,

moest de Facility Manager van de school bij de start van elk

nieuwe schooljaar 1500 nieuwe toegangspassen uitgeven aan

nieuwe studenten. Voordat het college hun beveiligings-

systeem voor toegangscontrole implementeerde, gebeurde

dat handmatig. Tegenwoordig is er een koppeling tussen hun

intranet en het beveiligingssysteem. Voor aanvang van het

schooljaar uploaden studenten via intranet hun persoon-

lijke gegevens en een pasfoto, data die automatisch in het

beveiligingssysteem wordt geïmporteerd.

Het enige dat dan nog rest is het printen van de passen die de

studenten op hun eerste schooldag afhalen. Ongeveer 80

procent van de toegangs-passen wordt nu op deze manier

volautomatisch aangemaakt, waardoor er meer tijd overblijft

voor de vele andere taken van de Facility Manager. Kortom;

een beveiligingsoplossing hoeft niet alleen maar een

kostenpost te zijn. Indien juist ingezet kan het de dagelijkse

werkzaamheden van een Facility Manager zelfs vergemak-

kelijken en op een kosteneffectieve manier in dienst van het

bedrijf werken. n

© N

EDAP

Maak u kenbaarJunior Key Account m/vals uitgever en ontwerper van de b2b communicatieplatformen Profacility en Pro-realestate, zoekt business Interactive Media versterking voor zijn verkoop-team met het oog op de verdere ontwikkeling en publicitaire commercialise-ring van haar media (magazines, nieuwsbrieven, websites en webinars) door de aanwerving van een Junior key account m/v. De sectoren waarover we publiceren zijn regelmatig in de actualiteit: outsourcing & facility management / work-place & NWOW / duurzaamheid & maatschappelijk verantwoord ondernemen multimodale mobiliteit / vastgoed, stedenbouwkunde & architectuur.

bent u geïnteresseerd in de sterk evoluerende wereld van de vakmedia?

Wordt u gemotiveerd door een functie waarin het relationele en de klantenservice primeren?

maak u kenbaar!

Ontdek ons voorstel en tewerkstellingsaanbod op www.profacility.be/jobs

neem contact op met Didier van den eynde [email protected] – Tel. 02/669 77 65

linkedin.com/pub/van-den-eynde-didier/46/87b/53/

Business Interactive Media bvbaLouisalaan, 475 - BE 1050 Brussel

www.profacility.be I www.pro-realestate.be


REAL ESTATE i GREEn BuiLDinG


Le Monnoyer:Het eerste Zero Energy kantoorgebouw van 10.000 m² Het Monnoyer-gebouw werd door Leefmilieu Brussels verkozen tot Voorbeeldgebouw conform de nZEB- en BREEAM-normen en is letterlijk het grootste voorbeeld van een milieuvriendelijk gebouw. Deze architecturale oplossing naar een ontwerp van het architectenbureau Architectes Associés tilt de energieprestaties van gebouwen naar het volgende niveau.




H et gebouw is ideaal gelegen langs het

kanaal, net tegenover de Brussels Royal

Yacht club en de tuinen van het Paleis van

Laken, en werd opgetrokken op een verontreinigde

bodem. Het doel was om een harmonieus geheel

met het omringende landschap te creëren. Andere

uitdagingen hadden te maken met het welzijn van

de gebruikers, het gebruik van gecertifi ceerde,

recycleerbare en inlandse materialen, de verwerking

van het water op een locatie zonder riolering en het

herstel van de biodiversiteit, aldus architect

Matthias D’Hooghe. Om aan de BREEAM-eisen te

voldoen, moest het hele proces trouwens zodanig

uitgevoerd worden dat de impact op het milieu

miniem bleef. Bovendien was de deadline bijzonder

strak, want het project mocht niet langer dan drie

jaar in beslag nemen, te tellen vanaf 2010.

Een uitdaging van formaat, maar missie geslaagd,

want sinds november laatstleden biedt ‘Le

Monnoyer’ huisvesting aan 350 bedienden van Elia,

de netbeheerder van het Belgische hoogspanningsnet

die instaat in voor het transport van elektrische

energie.

De bouw wekte een ongeziene interesse. Er werden

tientallen bezoeken aangevraagd vanuit het

buitenland en door Brusselse en Europese

instellingen. “Ons gebouw is een uitstalraam”

bevestigt Michel Nederlandt, Manager Methods &

Support bij ELIA,, de bouwheer van het project.

“Als wij het niet gedaan zouden hebben, dan

hadden weinig anderen het gedaan”.

Voorbeeldgebouw

Brussels minister van Leefmilieu

Evelyne Huytebroeck beschreef

het Monnoyer-gebouw tijdens

de persconferentie die in februari

plaatsvond in het kader van

de offi ciële inhuldiging als het

246e Voorbeeldgebouw in het

Brussels Gewest. Het label van

Voorbeeldgebouw legt bepaalde

criteria op, zoals het gebruik

van duurzame bouwmaterialen

maar ook respect voor de

architecturale kwaliteit. Het

resultaat is hier strategischer,

aangezien Monnoyer gelegen

is langs het kanaal, in een

herwaarderingsgebied met een

economische overgang.

Meer informatie vindt u in

het artikel ‘Voorbeeldgebouwen

in de Brusselse Regio’. U kunt

het artikel downloaden op

www.profacility.be/biblio > 05/03/2012.

Monnoyer is het eerste gebouw van deze omvang dat

geklasseerd staat als een bijna-nul-energiegebouw

(NZEB - Nearly Zero-Energy Building) in de Brussels

regio. Het volgt op het eerste passieve gebouw van

7.500 m² - Aeropolis - dat door hetzelfde archi-

tectenbureau ontworpen werd voor de Arco-groep.

Meer dan een nZEB-gebouwWat het ontwerp betreft, heeft bouwheer Elia een

precies bestek opgemaakt, aldus architect Marc

Lacour: “De locatie was verontreinigd. We moesten

met een minimale dikte werken voor het plaatsen

van de waterdichte, betonnen dekvloer, zoals

Leefmilieu Brussels gevraagd had. Vervolgens hebben

we aarde op de bodem toegevoegd om er inheemse

planten te laten groeien”.

Dankzij onder meer een hoogwaardige thermische

isolatie (K18), kunnen de fotovoltaïsche panelen op

het dak van de buitenparkings, met een oppervlakte

van 2.900 m², de jaarlijkse warmtebehoefte van 14

Kwh/m2 dekken. Ze produceren 357 MWh, genoeg

om te voorzien in de elektriciteitsbehoeften van het

passieve gebouw, die op 340 MWh per jaar geraamd

worden. “Monnoyer is dus meer dan gewoon maar

een NZEB-gebouw” benadrukt Marc Lacour.

Revolutionaire modulaire gevelsWat het Monnoyer-gebouw vooral origineel maakt,

is het gebruik van houten gevel prefabmodules.

Dankzij deze techniek met passieve panelen verliep

de bouw sneller, omdat men niet afhankelijk was van


➊ De jaarlijkse behoefte aan verwarming voor het ‘Le Monnoyer’-gebouw wordt volledig opgewekt door de zonnepanelen die de buitenparking met een oppervlakte van 2900 m² overdekken.

➋ Door de afwezigheid van een rioleringsnet wordt het afvalwater nu gezuiverd door bezinkingsbekkens en een rietbed. na zuivering wordt het water geloosd in de Zenne.

‘broedplek’ voor jonge ondernemers, zal gebruik

gemaakt worden van prefabpanelen, maar in een

groter formaat (3x9 meter), waardoor de werken nog

sneller zullen verlopen. Greenbizz zou in twee jaar

opgeleverd moeten worden (zie kader pagina 30).

Door de afwezigheid van een rioleringsnet maar

bovenal door de wil om autonoom te zijn, wordt het

afvalwater gefilterd in waterbekkens en een rietveld.

Het dakwater wordt gebruikt voor de schoonmaak.

Na zuivering stroomt het water weer in de Zenne.

“Het geloosde water is properder dan het water in de

Zenne” aldus Mathias D’Hooghe.

BREEAM maar niet overdrevenVoor dit gebouw heeft het architectenbureau de

BREEAM-norm toegepast, die veel verder gaat dan

het energieaspect. De norm houdt rekening met de

materialen en de uitvoering ervan, de door de

vrachtwagens afgelegde kilometers op en nar de

werf, tot zelfs de aanleg van oversteekplaatsen voor

voetgangers op de parkings. Maar BREEAM is niet

altijd relevant wanneer het om passief gaat. Bewijs

daarvan is de aan de dag gelegde goede wil om toch

te voldoen aan het BREEAM-hoofdstuk ‘User

Control’, wat aanleiding was tot het installeren van

convectoren, terwijl de passieve aanpak deze

overbodig maakt. Kostenplatje: 300.000 euro!

“Dit verklaart waarom ons Greenbizz-project niet zal

overeenstemmen met BREEAM” besluit Sabine

Leribaux.

de weersomstandigheden. Het duurde slechts drie

maanden om het gebouw helemaal winddicht te

maken, aldus architect Sabine Leribaux.

De gevels zijn hier voor 45% beglaasd, tegenover

30% in het passieve Aeropolis-gebouw. De gestan-

daardiseerde modules van 5,4 meter dragen in grote

mate bij tot de intelligentie van het gebouw: isolatie

tot in de elektriciteitsverdeelnetwerken en auto-

matische zonneluiken aan de buitenzijde. Eens de

modules bevestigd waren, moest enkel nog de

binnenbekleding aangebracht worden. Voor een

betere lucht- en vochtverversing werd gekozen voor

bekleding in geglazuurde in plaats van geverniste

houten lamellen. Het gebruikte hout voor het terras

is de enige Europese soort die gecertificeerd is

volgens de Belgische normen voor exterieurgebruik”.

Deze innovatieve toepassing verklaart waarom de

gevel een derde van de totale kosten van het gebouw

vertegenwoordigt. Volgens het architectenbureau

zullen de meerkosten echter in vijf tot acht jaar

gecompenseerd zijn in de vorm van energiebesparing.

Volgens Sabine Leribaux is de prijs van de modules

deels toe te schrijven aan het gebrek aan concurrentie

bij het zoeken naar een partner. “Voor Greenbizz, het

nieuwe project dat loopt onder leiding van de

openbare instelling citydev.Brussels, hebben we

verschillende fabrikanten tegenover elkaar kunnen

plaatsen en op die manier kunnen inwerken op de

productiekosten”. Ook voor dit bouwproject, een

➊ ➋



Duurzame inrichting van de werkruimtenDe kantoren en onthaalruimten van Monnoyer

werden ingericht volgens de ‘Smart Way of Working’-

principes. Elia koos voor de fl exdesk-oplossing, dus

zonder vaste werkplek per werknemer. Binnen elke

afdeling mag iedereen gaan zitten waar hij wil.

De 350 beschikbare werkplekken houden rekening

met een gemiddelde afwezigheid van 10% van het

personeel wegens ziekte, telewerk, opleidingen of

vergaderingen in een van de andere gebouwen van

het bedrijf. Door te kiezen voor gedeelde werk-

plekken in een open space in plaats van vaste

werkplekken en gesloten kantoren, konden de

werkruimten anders uitgedacht en ingericht worden.

Zo werd het gebruik van de werkplekken

geoptimaliseerd en werden extra ruimten gecreëerd

voor taken waarvoor de nodige concentratie vereist

is, maar ook vergaderruimten en naast coffee corners

en ontspanningsruimten, ontmoetingsruimten om

de natuurlijke en informele communicatie te

stimuleren.

De milieucertifi catie volgens de BREEAM-methode

heeft ook een belangrijke rol gespeeld bij de

inrichting van de werkplekken, doordat er bepaalde

normen en bijkomende verplichtingen gerespecteerd

moesten worden. Het ging daarbij onder meer om

normen op het gebied van akoestiek, ergonomie van

het meubilair, verplichtingen met betrekking tot het

gebruik van recycleerbare materialen of bijvoorbeeld

ook nog de plaatsing van de bureaus in functie tot de

verlichting en natuurlijke lichtbronnen. (1)

Jean-Claude VERSET ■

Foto’s: Marc DETIFFE ■

(1) Meer informatie vindt u in het artikel ‘Het nieuwe gebouw van Elia zet aan tot co-creatie’ dat in het vorige Profacility magazine verscheen. U kunt dit artikel downloaden op www.profacility.be/biblio > 29/03/2013.

Mix van gebouwen voor een duurzame stadsontwikkeling

Het vastgoedproject ‘Brussels Greenbizz’ maakt deel uit van het stedelijke opwaarderingsproject ‘Duurzame

Wijk Tivoli’: een site van vier hectaren in de kanaalzone, vlakbij Tours & Taxis. Deze toekomstige wijk zal bestaan

uit gebouwen met economische functies die werkgelegenheid scheppen en een nieuwe woonwijk, maar ook

groene ruimten en collectieve voorzieningen (kinderdagverblijf, winkels, ...).

Het eerste gebouw van het economische deel van het project omvat het project Brussels Greenbizz, een

broedplek voor ecologische bedrijven en productieplaatsen. De bouw wordt grotendeels gesubsidieerd door

het Europese EFRO-fonds. De eerste spade ging in december 2013 in de grond en het gebouw zou in mei 2015

in gebruik genomen moeten worden. Een tweede gebouw zal verschillende verdiepingen met productieateliers

en kantoren omvatten.

Tussen de Tivolistraat en de toekomstige straat langs het Brussels Greenbizz-gebouw worden nieuwe

straten aangelegd voor een nieuwe woonwijk. Zeven eilanden met een mix aan buurtwinkels, een park, twee

kinderdagverblijven en winkels komen bij de circa 450 woningen in de wijk. Alle woningen zullen passief

zijn. Hun energiebehoefte zal dus beperkt zijn en de wijk zal waarschijnlijk voorzien worden van een stedelijk

verwarmingssysteem.

De ontwikkeling van deze wijk staat onder leiding van de openbare instelling citydev.Brussels. De nieuwe wijk

wordt een toonbeeld van duurzame stadsontwikkeling, dat de economische groei van Brussel stimuleert door

er bedrijven aan te trekken en te behouden maar ook door huisvesting te creëren voor gezinnen met een

gemiddeld inkomen.

www.pro-realestate.be/tivoli

© d

oc C

ityde

v.Bru

ssel

s

Duurzame Wijk Tivoli - Brussels Greenbizz

www.pro-realestate.be/tivoli

OM STERKTE STAAN OPDE MARKTVAN MORGENOpleidingen en diensten op maatvan de bouwprofessional actief inhet Brussels Hoofdstedelijk gewest

© Conix Architects - Foto Y. Glavie

FACILITATOR DUURZAME GEBOUWENEen gratis helpdesk met experten voor uwprojecten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest0800/[email protected]

GIDS DUURZAME GEBOUWENOntwerphulp voor de professionalwww.leefmilieubrussel.be/gidsduurzamegebouwen

• Passief en (zeer) lage energie // 7 d

• De technieken (warmte, ventilatie, sanitair warm water): ontwerp en regeling // 3 d

• Follow-up en monitoring van duurzame gebouwen // 1 d

• Polluenten in het gebouw: hoe te verminderen? // 2d

• Isolatiematerialen: hoe kiezen? // 1d

• Mobiliteit: impact op het ontwerp // 1d

• Renovatie met een hoge energie- efficiëntie: technische details // 3,5 d

• Energie in het gebouw van A tot Z // 6 tot 12 d

50€/DAGSEPTEMBER › DECEMBER 2014

INFO EN INSCHRIJVING :WWW.LEEFMILIEUBRUSSEL.BE/

OPLEIDINGENDUBO

OPLEIDINGENDUURZAAM BOUWEN

AnnoncePro_210x297mm_IBGE_NL.indd 1 23/05/14 09:13


Optimalisering van de energieprestaties: een opwaartse spiraal creëren Bij de kern van de zaak blijven en de details in een eerste fase terzijde laten, weinig rendabele investeringen vermijden, een continu verbeteringsproces op lange termijn organiseren en de voortzetting ervan financieren met de eerste besparingen: dat is kort samengevat de originele en pragmatische aanpak van AREMiS om de energieprestaties te optimaliseren met een snelle ROi.

PROPERTY MAnAGEMEnT i EnERGY EFFiCiEnCY i

AREMIS stelt bedrijven die de energie-

prestaties van hun vastgoedpark willen

verbeteren een originele maar vernuftige

methodologie voor. Een aanpak die contrasteert

met interventies die vooral gebaseerd zijn op

zware investeringen en ‘totaliserende’

benaderingen, waarbij elk systeem, tot de laatste

gloeilamp, tegen hoge kosten minutieus onder-

zocht wordt, elk verbruikspunt van een gebouw

uitgerust wordt met een meetsysteem en een

lange lijst van correctieve maatregelen opgesteld

wordt, waarvan er maar een paar in de praktijk

omgezet zullen worden. “Vooral omdat ze vanuit

economisch oogpunt niet samenhangend zijn”

aldus Xavier Orts, gedelegeerd bestuurder van

AREMIS. “En ieder bedrijf heeft zijn eigen criteria

op dat gebied. Sommigen zullen een

besparingsmaatregel niet financieren als de

terugverdientijd meer dan drie jaar bedraagt en

de meesten moeten rekening houden met de

resterende duur van hun huurovereenkomst.

Het is logisch dat zij geen investeringen zullen

doen om energiebesparingen te realiseren,

waarvan de volgende huurder de vruchten zal

plukken”.

Met de methode die AREMIS voorstelt, kan de

terugverdientijd enkele maanden zijn, omdat

vooral het spreekwoord ‘first things first’ toegepast

wordt. “Zonder installaties te vervangen, kan het

verbruik met 10 tot 50% teruggeschroefd worden,

hoofdzakelijk door de systemen beter af te stellen”

verduidelijkt Jérémie Le Mayeur, Energy &

Sustainability Manager.

Een gebouw zonder technisch geheugenJérémie Le Mayeur stelde ook het volgende vast:

“Met de veralgemening van de technische

uitbestedingen, de vlotte verandering van dienst-

verlener op basis van offerteaanvragen en de

interne mobiliteit van het onderhoudspersoneel,

gebeurt het wel eens dat een opdrachtgever een

gebouw huurt en zelfs bezit, waarvan de technische

voorgeschiedenis verloren gegaan is of nauwelijks

gekend is. Dit leidt tot situaties waarbij de

systemen wanneer dat nodig is handmatig te hoog

afgesteld worden of de afstellingen contradictorisch

zijn omdat de systemen niet op elkaar afgestemd

zijn (er zijn tal van gebouwen waar de airco en de

verwarming tegelijkertijd aan staan), of waarbij de

debieten van de luchtcirculatie te hoog liggen in

verhouding tot het aantal gebruikers, of de

systemen onnodig werken...”.

Volgens AREMIS is het de taak van de technische

onderhoudsteams om ervoor te zorgen dat de

installaties werken. “En die technici doen hun

werk goed, maar ze hebben geen tijd en kunnen

geen afstand nemen om de werking van de

systemen in het algemeen te herzien. Dat is een

van de problemen die AREMIS kan oplossen”.

Een methode in vier stappenDe eerste stap bestaat uit een globale analyse van

het verbruik van de gebouwen. Er worden geen

speciale meters geplaatst, er wordt enkel uitgegaan

van de facturen van de energieleveranciers.

Dit levert voor elke vestiging een totaal verbruik

en een verbruik per vierkante meter op. Aan de

hand van die gegevens wordt bepaald welke

maatregelen prioritair te nemen zijn. Vestigingen

die verantwoordelijk zijn voor verspilling, ook al

gaat het relatief gezien om veel verspilling, worden

toch pas in een tweede fase aangepakt. Eerst wordt

gekeken naar de vestigingen waar het besparings-

potentieel in absolute waarde hoger is, als gevolg

van hun omvang.

De tweede stap houdt een bezoek in aan de

prioritaire gebouwen om de oorzaken van slecht

functionerende systemen te achterhalen.

“Het eerste gesprek met de onderhoudsteams is

altijd delicaat” legt Jérémie Le Mayeur uit. “We

mogen niet overkomen als controleurs, we moeten

ze tot bondgenoten maken en ze duidelijk maken


Optimalisering van de energieprestaties: een opwaartse spiraal creëren


Opwaartse spiraal

De voorgestelde methode berust op een zekere economische en technische logica die de actie zelf moet

financieren. Eerst wordt een stand van zaken opgemaakt: gegevens verzamelen, maatregelen vergelijken en

bepalen op welke problematische punten er eerst geïntervenieerd moet worden. Daarna wordt een bezoek

gebracht aan de prioritaire gebouwen om de oorzaken van slecht functionerende systemen te achterhalen.

De EnergyRoadMap, met onder meer een belangrijke lijst van punten die verholpen zouden moeten worden,

vormt vervolgens het uitgangspunt van het continu verbeteringsproces. Er wordt een regelmatige follow-up

georganiseerd en een balans van de resultaten opgemaakt, met bepaling van de nodige correctieve acties.

Er ontstaat een opwaartse spiraal op het gebied van werkingsbesparingen, waardoor ook minder prioritaire

maatregelen uitgevoerd kunnen worden.

Een concreet voorbeeld van de methode van de opwaartse spiraal zoals die onlangs toegepast werd bij een

Belgische klant waar een tiental gebouwen geoptimaliseerd moesten worden: tegenover €1,35 uitgegeven aan

advies en correctieve maatregelen in 2012 en 2013, staat €2,62 aan energiebesparing eind 2013.

dat zij er ook belang bij hebben om de maatregelen

uit te voeren die wij in de volgende fase zullen

aanbevelen”.

Bij de derde stap overlopen we samen met de klant

de EnergyRoadMap als uitgangspunt voor een

continu verbeteringsproces. Dit open, evolutieve

document, waartoe iedereen kan bijdragen tijdens

de toepassing ervan, bevat eerst en vooral een

schema van de HVAC-stromen en -koppelingen.

“De systeemspecifieke plannen waarover technici

meestal beschikken (een plan voor de verwarming,

een plan voor de airconditioning, nog een ander

voor de elektriciteit,...), geven geen goed algemeen

beeld van de relaties tussen de systemen.

Bovendien beschikken de beheerders of eigenaars

vaak enkel over oude plannen die dateren van uit

de bouwtijd en die niet altijd geactualiseerd

werden na diverse aanpassingen in het gebouw.



Volgens Xavier Orts, gedelegeerd bestuurder van AREMiS, en jérémie Le Mayeur, Energy & Sustainability Manager, boek je geen relevante en snelle resultaten op het gebied van energiebesparing door eerst te investeren, maar wel door de bestaande installaties te optimaliseren.

Aremis: streven naar een drievoudige impact

AREMIS stelt een honderdtal voltijdse equivalenten tewerk in vier landen (België, Luxemburg, Frankrijk en

Zwitserland) en ontwikkelt sinds het begin van de jaren negentig een bijzondere expertise op het vlak van

vastgoedconsultancy. De klanten worden drie soorten diensten aangeboden: Advies en projecten, Beheer

en sourcing en Informatiesystemen, met als doel in te werken op de kosten, de ecologische voetafdruk

(footprint) en het comfort van de gebruikers als basis van het welzijn en de efficiëntie op het werk. De

expertise van AREMIS is gericht op de domeinen van de energieprestaties (het onderwerp van dit artikel), het

beheer van gebouwen en diensten, het beheer van ruimten en hun gebruik en ten slotte het bedrijfsvastgoed.

Maar AREMIS neemt niet deel aan transacties als tenant representative. Het bedrijf is actief op een ander

niveau en zal klanten bijvoorbeeld begeleiden naar NWOW of een optimalisering aan de hand van de strategie

OxSxE (Occupancy x Space x Energy), te ontdekken via de videoclip op: http://goo.gl/PQXjjj

De klanten van AREMIS zijn voornamelijk afkomstig uit de tertiaire privésector (banken en verzekeringen)

maar ook uit de overheidssector, soms zelfs supranationaal zoals het Europese Consilium. In totaal staat 45

miljoen vierkante meter onder het beheer van de experts en systemen van AREMIS.

www.profacility.be/aremis

Ons schema van de stromen zal de technici helpen

om meer inzicht te krijgen in de ‘fijne intelligentie’

van het gebouw en kan ook van pas komen voor

hun opvolgers of nieuwe collega’s om snel te

begrijpen hoe het gebouw precies werkt”.

Dit dossier bevat vervolgens een vereenvoudigde

lijst van de installaties die het meest verbruiken,

evenals een analyse van de parameters en principes

voor het afstellen van de installaties. “De capaciteit

van de in het bedrijf aanwezige afstelsystemen

wordt vaak onderbenut, of er is geen onderlinge

samenhang. Alleen al door dit aspect te

optimaliseren, kan het verbruik met 10 tot 50%

teruggeschroefd worden, zonder te moeten

investeren in materieel” verzekert Jérémie Le

Mayeur.

Ten slotte bevat de EnergyRoadMap een

belangrijke lijst van punten die verholpen zouden

moeten worden, zoals regelingen, reparaties en

vervangingen. “Maar nauwelijks investeringen”

benadrukt Xavier Orts, voor wie de aanpak van

AREMIS zich duidelijk onderscheidt van de

energieconsultancybedrijven die, in hun eigen

voordeel, klanten stimuleren om investeringen te

doen die niet per se rendabel zijn of die over een

te lange termijn lopen.

Deze actielijst biedt dus een reeks prioritaire

aanbevelingen voor de technici. In de maanden

daarna en nadien de kwartalen die volgen, worden

regelmatig vergaderingen georganiseerd over de

follow-up van die aanbevelingen en de resultaten

die ze opleverden (stap 4). “Doorgaans is de relatie

zo goed dat de technici ons hun vaststellingen

over storingen meedelen of dat ze ons spontaan

oplossingen voorstellen” aldus Jérémie Le Mayeur.

Zo ontstaat al gauw een opwaartse spiraal op het

gebied van werkingsbesparingen, waardoor ook

minder prioritaire maatregelen uitgevoerd kunnen

worden. Het ‘Paretoprincipe’ is hier overigens van

toepassing: 20% van de installaties is verant-

woordelijk voor 80% van de verspilling. Door

eerst deze minderheid aan te pakken, kan men al

gauw tot mooie resultaten komen.

Volgens onze gesprekspartners kunnen de kosten

van dit continu verbeteringsproces afgeschreven

worden over een periode van drie maanden tot

twee jaar, afhankelijk van de situatie. Een laatste

belangrijk punt is het comfort van de gebruikers:

de door AREMIS voorgestelde optimaliserings-

maatregelen gaan meestal gepaard met een

aangenamere werkomgeving in het gebouw.

Nooit moet er ingeleverd worden op het vlak

van comfort.

Patrick BARTHOLOMÉ n

Belgium Real Estate Showcase 2014

SHOWROOM → De belangrijkste stedenbouwkundige projecten die de verweving van zones in ontwikkeling verzekeren. Op duurzame wijze kantoorgebouwen, winkelstraten, shopping centers, residentiële projecten, gebouwen en

publieke infrastructuur integreren, evenals gebieden voor logistieke en productieactiviteiten. BAROMETER → Tendensen in de huur- en investeringsmarkt

REFERENTIE → Best practices op het gebied van property, workplace, mobility en facility management.

© De ‘Belgium Real Estate Showcase’ en de Pro-RealEstate media worden uitgegeven door de Business Interactive Media (Bimedia)www.pro-realestate.be I [email protected] I tel. +32(0)2 669 77 65

Advertising: Sigrid Nauwelaerts: [email protected]

Belgium Real Estate Belgium Real Estate

U kan de editie online inkijken via www.pro-realestate.be/BRES2014


Fire Safety Engineering, een veelzijdige en complexe uitdagingBranden die bedrijven volledig in de as leggen, halen helaas herhaaldelijk het nieuws. Naast de immense financiële schade die dergelijke catastrofes veroorzaken is er ook de verlamming van alle bedrijfsactiviteiten gedurende een lange tijd, met nog meer financiële en sociale schade tot gevolg. De continuïteit verzekeren voor de organisatie is één van de vele verantwoordelijkheden die onder de koepel van facility management vallen. Fire Engineering verdient dan ook meer aandacht, want Fire Engineering is meer dan brandbeveiliging, zo blijkt.

BuilDiNgs i BraNDBEvEiligiNg

Het bestuderen en simuleren van evacuatiewegen, -plannen en evacuatietijden krijg een groot aandacht in de Fire safety engineering study.

V K Architects & Engineers is een inter-

disciplinair studiebureau gebouwd op

drie pijlers: architectuur, stabiliteit en

technieken. De architecten van VK focussen voor

100% op de zorgsector. De ingenieurs bieden ook

hun diensten aan externe architecten aan. Enkele

spraakmakende projecten zijn o.m. NATO

Headquarters, KBC Artevelde Toren, VAC Gent en

Leuven, en Infrax. Een tweetal jaar geleden werd

binnen het bedrijf de pijler ‘Technology’ opgericht.

Dit team van hyper-experten stelt zich tot doel

projecten naar een nog hoger niveau te tillen en helpt

bouwheren en architecten bij complexe technische

vraagstukken op het gebied van akoestiek, energy

engineering, fire safety of façade engineering.

Immers, steeds meer specialisaties komen samen

tijdens een bouwproject. In het verleden werden ook

hoofdzakelijk de voorschrijvende regels gevolgd,

terwijl er voelbaar nood was naar een meer proactieve

aanpak die architecten en bouwheren steunt in de

verwezenlijking van hun project. De hoge energie-

eisen waren als het ware een carburator voor een

geïntegreerde aanpak van al deze subdisciplines.

VK’s Fire Safety Engineering team engageert zich om

mensen, structuren en goederen te beschermen

tegen de vernietigende gevolgen van rook en vuur,

tegen de laagst mogelijke kost en met behoud van de

architecturale visie. “Onze ingenieurs hebben een

uitgebreide kennis van zowel de theoretische als

praktische toepassing van alle aspecten met

betrekking tot fire engineering. Ons doel is

innovatieve oplossingen te bieden, gebaseerd op de


Fire Safety Engineering, een veelzijdige en complexe uitdaging


Erwin Theunsburgerlijk ingenieur en Fire safety Expert bij vK: “Een optimale brandbeveiliging vereist het ontwikkelen van een brede visie op architectuur, constructie en technieken”

brede academische kennis over de dynamiek van

vuur” aldus Erwin Theuns, burgerlijk ingenieur en

Fire Safety Expert bij VK. “Of het nu gaat om een

ziekenhuis, rusthuis, appartementsgebouw,

kantoorgebouw of een industriële site, altijd steekt

het aspect brandveiligheid de kop op en is een

specifieke aanpak vereist”.

MaatwerkBrandbeveiliging kan aangepakt worden via een

aantal klassieke bouwtechnische oplossingen

binnen de architectuur zelf (vb. brandcomparti-

mentering, evacuatiewegen, trappen met sassen,

enz.), door het voorzien van branddetectie en

brandalarm, en binnen de stabiliteit door de

structuren van de nodige brandstabiliteit te

voorzien.

Het uitwerken van het architecturale concept en de

stabiliteitsstudie zijn idealiter zeer nauw met elkaar

verbonden om de best mogelijke brandbeveiliging

te integreren. Gezien Fire Safety Engineering

letterlijk fysiek tussen deze actoren opereert,

kunnen zij al in een vroeg stadium ingrijpen, bij de

eigenlijke creatie van het gebouwenconcept.

Bepaalde creatieve, architecturale ingrepen kunnen

immers een negatieve uitwerking hebben op de

brandbeveiliging, vandaar het belang van een

nauwe samenwerking, bij voorkeur in een zo vroeg

mogelijk stadium.

Erwin Theuns: “Vanzelfsprekend is de wetgeving

rond brandbeveiliging een bekend gegeven. Bij het

ontwerpen van gebouwen kan deze strikt gevolgd

worden, met de daaruit volgende consequenties

voor de architectuur. Wij keren dit om en bekijken

samen met architect en bouwheer de haalbaarheid

van het creatieve ontwerp, waarbij we vooraf

inschatten welke conflicten kunnen optreden met

de wetgeving. In dat geval kan een gefundeerde

afwijking aangevraagd worden bij de afwijkings-

commissie en leveren onze Fire Safety Engineers

het wetenschappelijke bewijs af aan de hand van

simulaties en studies”.

Een afwijking houdt altijd risico in voor vertraging

bij het afleveren van de bouwvergunning en

bijgevolg ook vertraging voor de uitvoering van het

project. Toch is er vandaag voldoende deskundig-

heid beschikbaar om afwijkingen met een minimum

aan risico op te nemen in het ontwerp. Mogelijke

oplossingen bestaan uit een bredere waaier van

maatregelen, zoals rookextractie, spraakgestuurde

ontruimingsinstallatie, het herschikken van evacu-

atiewegen en -plannen gestaafd door nauwkeurige

berekeningen van de evacuatietijden, inplanten van

rookgordijnen, actieve brandbeveiliging zoals

sprinklers, watermist, gasblussing, enz.

“Fire Safety Engineering is maatwerk!” benadrukt

Erwin Theuns. “Een theater is geen sporthal, de

aanpak voor een kantoorgebouw verschilt van een

shopping center… Een optimale brandbeveiliging

vereist het ontwikkelen van een brede visie op

architectuur, constructie en technieken”.

Brandbeveiliging is geen statisch gegevenDe wetgeving rond brandbeveiliging wordt alsmaar

strenger. Grote rampen, zoals de brand van de

Innovation in Brussel (mei 1967), de Switel brand

(oudejaarsavond 1994), de brand in RVT Melle

(augustus 2009) of de gasexplosie in Gellingen (juli

2004), leiden altijd tot een verstrenging van de

wetgeving. Onvermijdelijk zal Europa steeds meer



Focus op de zorgsector

Vooral de zorgsector toont grote belangstelling voor brandbeveiliging. Dat is niet verwonderlijk, gezien de

gevarieerde aanwezigheid (patiënten, bezoekers, personeel) en het feit dat rookontwikkeling bij brand voor

personen het meest dodelijk is. Enkele actuele projecten in de zorgsector waarbij VK Fire Engineering betrokken

is: AZ Alma Eeklo, AZ Sint-Maarten Mechelen, ZNA Kop Spoor Noord Antwerpen.

Bij AZ Alma Eeklo is een groot atrium het bijzondere aandachtspunt voor de brandbeveiliging. Er is gekozen

voor een prestatiegerichte aanpak, waardoor aanpassingen werden bekomen die finaal zelfs een besparing

opleverden. Dankzij de studie kon worden aangetoond dat de dakstructuur geen brandwerende verf nodig had,

waardoor het atrium financieel heel wat voordeliger uitvalt.

zijn stempel drukken op de nationale wetgeving

m.b.t. brandbeveiliging. Soms verloopt het ook

omgekeerd: de Belgische norm voor rook- en

warmteafvoer in parkeergarages (2006) was zo

vooruitstrevend dat deze op Europees vlak werd

overgenomen. Jammer genoeg vallen alle parkeer-

garages die voordien werden gebouwd buiten deze

norm.

Het vroegtijdig betrekken van een Fire Safety

Engineer kan dan ook heel wat kosten besparen om

het bouwproject veilig en zonder tijdverlies door

correcties te realiseren. Erwin Theuns: “In heel wat

bouwprojecten komt laattijdig een probleem met

de brandbeveiliging aan de oppervlakte. Meestal

gaat het dan om een afkeuring door de lokale

brandweercommandant. In dergelijke situaties

komt het er op aan een afdoende oplossing te

bieden die zo weinig mogelijk tijd- en financieel

verlies veroorzaakt. Werk voor de fire safety

engineer!”.

Iedereen is er zich van bewust dat brandbeveiliging

belangrijk is en iedereen vindt het zo vanzelf-

sprekend dat een gebouw brandveilig is, maar vaak

is er toch geen budget voorzien voor een Fire

Safety Engineer! De afdeling Fire Safety Engineering

betracht nochtans altijd het kostenefficiënt oplossen

van problemen met een aantoonbare meerwaarde

voor het project en het voorkomen van extra kosten

tijdens en na oplevering van het project. Net daar

zit de winst precies! Het komt er op aan een brede

kijk te hebben en de gepaste oplossing aan te

reiken.

De deskundigheid van een Fire Safety Engineer

komt niet alleen aan bod bij nieuwbouwprojecten,

ook audits van bestaande gebouwen met het oog op

aanpassing aan de actuele wetgeving behoren tot

het actieterrein. “Gebouwen leiden ook hun eigen

leven, met impact op de brandbeveiliging” stelt

Erwin Theuns. “Een kantoorgebouw dat

heringericht wordt voor het nieuwe werken, met

open space indeling en alles wat daar bij hoort,

voldoet zelden nog aan de wetgeving rond

brandbeveiliging, omdat het oorspronkelijk anders

werd ontworpen. Het is overigens heel normaal dat

de inrichting / indeling van gebouwen voor

professionele doeleinden constant wijzigt, maar

helaas wordt daarbij niet stilgestaan bij de

brandbeveiliging. Compartimentering, verwerkte

materialen, door-gangen, het heeft allemaal zijn

invloed”.

Heel wat gebouwen blijken ook te ontsnappen aan

controles, zodat onveilige situaties kunnen

insluipen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken

werkt momenteel aan een performantiële wetgeving

die de situatie op het gebied van brandbeveiliging

in bestaande gebouwen zou moeten verbeteren.

Eduard CODDé n

www.vkgroup.be/nl/services/fire-engineering

Bij de nieuw bouw van AZ Alma Eeklo hospitaal is een groot atrium het bijzondere aandachtspunt voor de brandbeveiliging. ©

Ber

t Ver

eeck

e

Connect to www.pro-realestate.be

NEWS → news on market trends and transactionsPROJECTS → town planning master plans; offi ces, logistics & retail projects

LIBRARY → trends & best practices in property, building, workplace and facility managementNETWORK → coordinates & company profi les of key players in the Belgian real estate industry, along with suppliers

© Pro-Realestate a trademark of Business Interactive Media (Bimedia)www.pro-realestate.be I [email protected] I tel. +32(0)2 669 77 65


8 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 9

Market still restructuring

Offices i Market trends i BrUsseLs

T he considerable decrease in take-up is essentially translated by a decrease in the average surface area taken up (around

845 m²), while the number of transactions remained stable compared with 2012. The lack of activity from the public sector also needs pointing out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they are few and far between and this situation is not expected to improve until after 2016.

transactions in view for the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

This demand, however, will be counter-balanced by the space (often obsolete as is the case for a good number of buildings occupied by the European Commission) which these occupants will vacate in favour of more modern and rational space. The choice of certain buildings seems to have already been fixed. Actiris is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou and the Flemish Community is believed to have put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

structural vacancyThese forecasts need to be seen in context, however: of the 10% of vacancy, 7% can be considered as structural because it involves buildings which have been on the market for more than three years (and of which 20% have been on the market for over seven years!). And although the vacancy level in the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the decentralised districts where it stands at 56%. This situation explains among other things why the incentives offered by owners (rent free periods or rent reductions, participation in tenant fit-out works etc…) are still so common. And the average rental level for the region has also decreased, moving down from €160 /m²/year in 2012 to €150 /m²/year in 2013.

721,000 m2 of offices transformed – mostly into housingConverting office buildings to other uses represents an alternative and this trend has been observed to be on the increase since 2007, as the annual average virtually doubled between 2007 and 2012, with some 128,000 m² of buildings transformed in 2012 alone!. The Office Property Observatory published by Citydev.Brussels estimates that from 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks, for example.

A noticeable decrease in take-up characterised 2013, with a total of some 330,000 m² in Brussels and its periphery, down by 17.5% compared to the previous year and substan-tially below the ten year average of around 500,000 m² annually. Despite the decrease in take-up, the vacancy level has stabilised at around 10%. Various factors appear to indicate an improvement in the vacancy situation for 2014.

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the workspace management and inside fit out

Patrizia Tortolani,Economist - MRICSde Crombrugghe & Partners

Guibert de Crombrugghe, Managing Director - FRICSde Crombrugghe & Partners

economic impact of the cOBraceAlongside the growing trend for rationalisation and reduction of office space per employee, the office market is having to face up to a new threat. Since January 1st 2014, the new regulation relating to the number of parking spaces authorised when urban permits are renewed has been in force. In order to eliminate the distortion between the car parking spaces of new and existing buildings, the law of May 2nd 2013 involving ‘the Brussels Air, Climate and Energy Use Code’ (known as COBRACE) allows for an extension of the RRU charter. This authorises a certain number of parking spaces depending on floor space, accessibility by public transport and location, for existing buildings via environmental permits. In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable economic impact.

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

increase in investmentsBy contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

Guibert de CrombruggheManaging Director, FRICS n

Patrizia TortolaniEconomist, MRICS n

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

tially below the ten year average of around 500,000 m² annually. Despite the decrease in take-up, the vacancy level has stabilised at around 10%. Various factors appear to indicate an improvement in the vacancy situation for 2014.

Patrizia Tortolani,Economist - MRICSde Crombrugghe & Partners

Guibert de Crombrugghe, Managing Director - FRICSde Crombrugghe & Partners

office space per employee, the office market is having to face up to a new threat. Since January 1st 2014, the new regulation relating to the number of parking spaces authorised when urban permits are renewed has been in force. In order to eliminate the distortion between the car parking spaces of new and existing buildings,

T he considerable decrease in take-up is essentially translated by a decrease in the average surface area taken up (around

845 m²), while the number of transactions remained stable compared with 2012. The lack of activity from the public sector also needs pointing out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.


transactions in view transactions in view tfor the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

This demand, however, will be counter-balanced by the space (often obsolete as is the case for a good number of buildings occupied by the European Commission) which these occupants will vacate in favour of more modern and rational space. The choice of certain buildings seems to have already

put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

These forecasts need to be seen in context, however:

the law of May 2nd 2013 involving ‘the Brussels Air, Climate and Energy Use Code’ (known as COBRACE) allows for an extension of the RRU charter. This authorises a certain number of parking spaces depending on floor space, accessibility by public transport and location, for existing buildings via environmental permits. In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable

In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable

An excellent vintage out here, as it decreased by almost 35% compared An excellent vintage out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions An excellent vintage to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it An excellent vintage enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in

An excellent vintage might have been. Among these are 40,500 m² in

been fixed. Actiris is thought to have already An excellent vintage been fixed. Actiris is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou An excellent vintage selected the Astro Tower close to the Place Madou and the Flemish Community is believed to have An excellent vintage and the Flemish Community is believed to have put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

An excellent vintage put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, An excellent vintage if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces An excellent vintage the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking An excellent vintage and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and

An excellent vintage spaces available to the public, or keep the excess spaces and

for investments in might have been. Among these are 40,500 m² in

for investments in might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, for investments in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport for investments in 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in

for investments in in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in

put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

for investments in put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

sfor investments in structural vacancyfor investments in tructural vacancyThese forecasts need to be seen in context, however:

for investments in These forecasts need to be seen in context, however:

RETAIL TRETAIL T average surface area taken up (around RETAIL average surface area taken up (around I INVESTMENT & DEVELOPMENT average surface area taken up (around I INVESTMENT & DEVELOPMENT average surface area taken up (around number of buildings occupied by the European I INVESTMENT & DEVELOPMENT number of buildings occupied by the European

© J

ean

Paul

Vig

uier

/ Ar

t & B

uild

Arc

hite

cts

expected to improve until after 2016.Jef Van Doorslaer, expected to improve until after 2016.Head of Research & Marketing Cushman & Wakefi eld

central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they

between the car parking spaces of new and existing buildings,

Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some


ransactions in view for the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

of the 10% of vacancy, 7% can be considered as

of which 20% have been on the market for over seven years!). And although the vacancy level in

economic impact.

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an

retail property Despite this decrease in take-up, vacancy has retail property Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the

retail property stabilised at around 10% for the whole of the

of the 10% of vacancy, 7% can be considered as retail property of the 10% of vacancy, 7% can be considered as structural because it involves buildings which have retail property structural because it involves buildings which have been on the market for more than three years (and retail property been on the market for more than three years (and of which 20% have been on the market for over

retail property of which 20% have been on the market for over

© J

ean

Paul

Vig

uier

/ Ar

t & B

uild

Arc

hite

cts

expected to improve until after 2016.Jef Van Doorslaer, expected to improve until after 2016.Head of Research & Marketing Cushman & Wakefi eld

central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they

Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some


Public demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

seven years!). And although the vacancy level in the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the decentralised districts where it stands at 56%. This situation explains among other things why the incentives offered by owners (rent free periods or rent reductions, participation in tenant fit-out works etc…) are still so common. And the average rental level for the region has also decreased, moving down from €160 /m²/year in 2012 to €150 /m²/year in 2013.

721,000 m2 of offices transformed – mostly into housingConverting office buildings to other uses represents an alternative and this trend has been observed to be on the increase since 2007, as the annual average virtually doubled between 2007 and 2012, with some 128,000 m² of buildings transformed in 2012 alone!. The Office Property Observatory published by Citydev.Brussels estimates that from 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted

market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

ncrease in investmentsBy contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

Guibert de Crombrugghe

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

By contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

2improvement in the economic situation, even

2improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the 2if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along 2national and international public sectors, along

012 was a record year for retail property, improvement in the economic situation, even 012 was a record year for retail property, improvement in the economic situation, even moving down from €160 /m²/year in 2012 to 012 was a record year for retail property, moving down from €160 /m²/year in 2012 to

although even more sales were recorded if it remains fragile, greater demand from the although even more sales were recorded if it remains fragile, greater demand from the €150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

for high street stores in 2013: 374 million national and international public sectors, along for high street stores in 2013: 374 million national and international public sectors, along

Euros was an absolute investment record for this with the low level of new buildings set to come to Euros was an absolute investment record for this with the low level of new buildings set to come to 721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m2Euros was an absolute investment record for this 2 of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed – sub-sector. The total volume for out of town the market in 2014 (just 39,000 m² which is not sub-sector. The total volume for out of town the market in 2014 (just 39,000 m² which is not mostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingstores and retail parks was 320 million Euros; in yet pre-let). Quality buildings remain the most stores and retail parks was 320 million Euros; in yet pre-let). Quality buildings remain the most Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents

December last year, this segment saw the largest sought-after by occupants and investors but they December last year, this segment saw the largest sought-after by occupants and investors but they an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed

retail transaction of the year, with the sale of a are few and far between and this situation is not retail transaction of the year, with the sale of a are few and far between and this situation is not to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual

portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012,

property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed

The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from

market was 756 million Euros; the 2012 record Public demand is a reality as demonstrated by the market was 756 million Euros; the 2012 record Public demand is a reality as demonstrated by the 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

(889 million Euros) was not surpassed because office needs recently announced by the European (889 million Euros) was not surpassed because office needs recently announced by the European been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to

no major shopping centre deals were fi nalised Commission. These are set to total almost no major shopping centre deals were fi nalised Commission. These are set to total almost housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some

in 2013. More than half of the retail property 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in in 2013. More than half of the retail property 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² 2013). Not all obsolete buildings can be converted in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted

went to private investors. This meant that retail in order to bring a maximum of its services went to private investors. This meant that retail in order to bring a maximum of its services

property in 2013 was again viewed as the ideal moving down from €160 /m²/year in 2012 to property in 2013 was again viewed as the ideal moving down from €160 /m²/year in 2012 to retail and residential markets fell back in terms of investment. property in 2013 was again viewed as the ideal retail and residential markets fell back in terms of investment.

fallback for investors looking for an alternative to Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested fallback for investors looking for an alternative to Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested

the volatile stock markets.

Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

In terms of rental yields, much higher prices are an alternative and this trend has been observed In terms of rental yields, much higher prices are an alternative and this trend has been observed involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the

than in neighbouring countries. Yet most owners average virtually doubled between 2007 and 2012, than in neighbouring countries. Yet most owners average virtually doubled between 2007 and 2012, taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which

continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and

investments and are not inclined to sell. in 2012 alone!. The Office Property Observatory investments and are not inclined to sell. in 2012 alone!. The Office Property Observatory

The main factor holding this market back is now, 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have The main factor holding this market back is now, 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high central districts (6.4%) – which is a positive factor The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high in view of the fact that these districts account

the central districts is low, the structural vacancy The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high here is more substantial – 63% – than in the

interesting alternative for investors. But quality buildings offering The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high high revenue security still remain highly sought-after.

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract for almost three quarters of the stock – vacancy

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract for almost three quarters of the stock – vacancy decentralised districts where it stands at 56%.

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract decentralised districts where it stands at 56%.

high revenue security still remain highly sought-after. street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract

high revenue security still remain highly sought-after.

an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in continues to hover around very high levels – some an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in continues to hover around very high levels – some This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in increase in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and the incentives offered by owners (rent free periods particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and the incentives offered by owners (rent free periods By contrast with the previous year, the investment market is particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and By contrast with the previous year, the investment market is

even a complete standstill in certain areas. or rent reductions, participation in tenant fit-out even a complete standstill in certain areas. or rent reductions, participation in tenant fit-out

Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and

As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium (‘socio-economic permits’) will change from been finalized begin 2014 when the building has been delivered.(‘socio-economic permits’) will change from been finalized begin 2014 when the building has been delivered.(‘socio-economic permits’) will change from federal to regional legislation. Flanders and federal to regional legislation. Flanders and

Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will

centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsand 30 restaurants. A new Kinepolis

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsand 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis

multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

multiplex cinema will be built and the

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

Spirouland, an indoor amusement park

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park dedicated to the universe of Spirou, dedicated to the universe of Spirou, dedicated to the universe of Spirou,

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

dedicated to the universe of Spirou,

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

dedicated to the universe of Spirou, dedicated to the universe of Spirou, will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

will open as an exclusive in the new

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new

New retail developments competing for shoppers in BrusselsThere are several projects for shopping centre developments, especially in the northern periphery of Brussels, but only one project is currently fully ready to start construction: Docks Bruxsel

nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2006

nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

Sources: Cushman & wakefield, 2013.

town planningThis situation explains among other things why town planningThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in town planningan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why town planningThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and town planningparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iThis situation explains among other things why iThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why iThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and BRUSSEThis situation explains among other things why BRUSSEThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why BRUSSEThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and BRUSSEparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and lThis situation explains among other things why lThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why lThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and lparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and SThis situation explains among other things why SThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in San unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why SThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Sparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and EURan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in EURan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and EURparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and opan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in opan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and opparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Ean unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in Ean unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Eparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and anan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in anan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and anparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Dan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in Dan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Dparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and SiSincrease in investmentsSncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in San unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in iSian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in increase in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsSncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Sparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tncrease in investmentstncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentstncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Rncrease in investmentsRncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsRncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Rparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and i

ncrease in investmentsincrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsincrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and C

ncrease in investmentsCncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsCncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Cparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tncrease in investmentstncrease in investments BRUSSEBRUSSEBRUSSEllS SoUtH i Canalanal Sanal Sanal iDEDE

Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to

Belviewalthough even more sales were recorded Belviewalthough even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

Belview€150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

for high street stores in 2013: 374 million Belviewfor high street stores in 2013: 374 million

Mixed use in the European District of offices transformed –

Mixed use in the European District of offices transformed –

mostly into housingMixed use in the European Districtmostly into housingEuros was an absolute investment record for this Mixed use in the European DistrictEuros was an absolute investment record for this 721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m

Mixed use in the European District721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed –

Mixed use in the European District of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed –

sub-sector. The total volume for out of town Mixed use in the European Districtsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingMixed use in the European Districtmostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housing Retail property will remain high on the list of Mixed use in the European DistrictRetail property will remain high on the list of

Developers an alternative and this trend has been observed Developers an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest Developers December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Developers an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Architectsto be on the increase since 2007, as the annual Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a Architectsretail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual to be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio Office spaceportfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, average virtually doubled between 2007 and 2012, 5,000 m²average virtually doubled between 2007 and 2012, average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, 5,000 m²average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. Residentialproperty trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed

Retail/services in 2012 alone!. The Office Property Observatory Retail/services in 2012 alone!. The Office Property Observatory in 2012 alone!. The Office Property Observatory 1.700 m²in 2012 alone!. The Office Property Observatory

ParkingThe total volume for the whole retail property ParkingThe total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from Parkingpublished by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from 196 spacesThe total volume for the whole retail property 196 spacesThe total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from 196 spacespublished by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from

Deliverymarket was 756 million Euros; the 2012 record Deliverymarket was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have Delivery1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have 2014market was 756 million Euros; the 2012 record 2014market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have 20141997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

City DocksThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit request

City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of

Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units New retail developments competing national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become New retail developments competing national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become

one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

ctsand 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis for shoppers in Brusselsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, for shoppers in Brusselsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the Spirouland, an indoor amusement park

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.Spirouland, an indoor amusement park

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts


© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

Spirouland, an indoor amusement park retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

Spirouland, an indoor amusement park There are several projects for shopping centre retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.There are several projects for shopping centre

Rehabilitation of a former industrial site(‘socio-economic permits’) will change from Rehabilitation of a former industrial site(‘socio-economic permits’) will change from of Brussels, but only one project is currently fully Rehabilitation of a former industrial siteof Brussels, but only one project is currently fully The entire area has been taken into consideration federal to regional legislation. Flanders and The entire area has been taken into consideration federal to regional legislation. Flanders and ready to start construction: The entire area has been taken into consideration ready to start construction: Docks BruxselThe entire area has been taken into consideration Docks Bruxselin the new ‘PRASD (Regional Demographic

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of fallback for investors looking for an alternative to

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of fallback for investors looking for an alternative to the volatile stock markets.

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of the volatile stock markets.

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

property investors in the coming years, too. European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the

the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has investments and are not inclined to sell. just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the investments and are not inclined to sell. the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has World’ at the International Property Awards.been finalized begin 2014 when the building has been delivered.World’ at the International Property Awards.been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks,

went to private investors. This meant that retail however, and their location also plays a part in went to private investors. This meant that retail however, and their location also plays a part in

for buildings located in peripheral business parks, for example.

235

138

291

53

181 339

117

126

2006 2007 2008 2009

for buildings located in peripheral business parks,

Sources: Cushman & wakefield, 2013.

45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks,

in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted


for buildings located in peripheral business parks, for example.

234

252 160

for buildings located in peripheral business parks, for example. RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some




for buildings located in peripheral business parks, for example.for buildings located in peripheral business parks,

aaat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 339 t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 339 233 t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 233 at the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, aat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, aat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, a

Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

shopping mall enriching the tourism shopping mall enriching the tourism shopping mall enriching the tourism

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

shopping mall enriching the tourism

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

shopping mall enriching the tourism shopping mall enriching the tourism and leisure experience.and leisure experience.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

and leisure experience.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

and leisure experience.and leisure experience.

of Brussels, but only one project is currently fully Docks Bruxsel, a

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

will open as an exclusive in the new

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

will open as an exclusive in the new will open as an exclusive in the new of Brussels, but only one project is currently fully Docks Bruxsel

© im

age

Aten

or G

roupDocks Bruxsel

© im

age

Aten

or G

roupDocks Bruxsel

Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some



seven years!). And although the vacancy level in market share every year and are positioning themselves as an market share every year and are positioning themselves as an Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some



seven years!). And although the vacancy level in market share every year and are positioning themselves as an market share every year and are positioning themselves as an

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the workspace management and inside fit out

Managing Director, FRICS n

Patrizia TortolaniEconomist, MRICS n

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some

and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to

opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some

market in the coming years can be said to be moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

Wallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which will probably be in place by July 2014. Managing Director, FRICS will probably be in place by July 2014. Managing Director, FRICS nwill probably be in place by July 2014. nwill probably be in place by July 2014.

Flanders is clearly opting for legislation that Patrizia TortolaniFlanders is clearly opting for legislation that Patrizia Tortolani

supports the development of city centre locations Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking

supports the development of city centre locations Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS nsupports the development of city centre locations n

fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

‘Winkelnota’ strategy.

The Walloon decree project is quite different: it would, according to the current project texts, only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill for retail development above 400 m2 in Wallonia. Owner and developers may be put off building shops knowing that they have a permit for only say 15 or 20 years – and already from the start or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on the map, would not fi nd investors for this.

41,000 m development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 mUplaceUplace project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking years; it has all the permits but is awaiting the

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

large area around the current Heysel national workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit out

football stadium and the Atomium; the fi rst phase including the 81,000 m²

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEincluding the 81,000 m²

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE‘Mall of Europe’

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE‘Mall of Europe’

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASErecently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised in the 2018-2021 timeframe.

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEBELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 6565

been converted to other uses, of which 65% to been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which 41,000 min the new ‘PRASD (Regional Demographic 41,000 m2in the new ‘PRASD (Regional Demographic 2 development by Equilis near Pont in the new ‘PRASD (Regional Demographic development by Equilis near Pont Ground Use Plan) which takes into consideration

Wallonia have regional laws in the making which Ground Use Plan) which takes into consideration

Wallonia have regional laws in the making which 41,000 mGround Use Plan) which takes into consideration

41,000 m development by Equilis near Pont Ground Use Plan) which takes into consideration

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 mGround Use Plan) which takes into consideration Van Praet is starting construction. The 79,500 m

the needs of the Brussels’ Region in terms Van Praet is starting construction. The 79,500 m

the needs of the Brussels’ Region in terms Van Praet is starting construction. The 79,500 mUplace

the needs of the Brussels’ Region in terms Uplace project in Machelen (near Vilvoorde north

the needs of the Brussels’ Region in terms project in Machelen (near Vilvoorde north

of residential and urban industrial activities. Uplace

of residential and urban industrial activities. Uplace project in Machelen (near Vilvoorde north

of residential and urban industrial activities. project in Machelen (near Vilvoorde north

The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking Flanders is clearly opting for legislation that The PRASD was approved by the Brussels Flanders is clearly opting for legislation that

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking supports the development of city centre locations

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking supports the development of city centre locations

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking of Brussels) has been a political issue for several The PRASD was approved by the Brussels of Brussels) has been a political issue for several

Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations Government towards the end of last year. supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the Government towards the end of last year. years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

With its strong urban planning approach, of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

fully in line with the previously published With its strong urban planning approach, fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The With its strong urban planning approach, result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the Atenor Group is pursuing a constructive and from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a Atenor Group is pursuing a constructive and by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela


Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the Atenor Group is pursuing a constructive and from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

transparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outtransparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national transparent dialogue with the local and regional large area around the current Heysel national workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit outtransparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit out

authorities. One of the major objectives of both The Walloon decree project is quite different: authorities. One of the major objectives of both The Walloon decree project is quite different: football stadium and the Atomium; the fi rst phase authorities. One of the major objectives of both football stadium and the Atomium; the fi rst phase Atenor and the public authorities is to clean up it would, according to the current project texts, Atenor and the public authorities is to clean up it would, according to the current project texts, including the 81,000 m² Atenor and the public authorities is to clean up including the 81,000 m² ‘Mall of Europe’Atenor and the public authorities is to clean up ‘Mall of Europe’and reconvert this 5.4-hectare area within a BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEand reconvert this 5.4-hectare area within a BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

only give urban planning and retail permits for and reconvert this 5.4-hectare area within a only give urban planning and retail permits for recently attributed to a consortium with Unibail-and reconvert this 5.4-hectare area within a recently attributed to a consortium with Unibail-coherent urban planning programme, in line with a maximum of 20 years. If this 20-years rule is coherent urban planning programme, in line with a maximum of 20 years. If this 20-years rule is Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised coherent urban planning programme, in line with Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised the future needs of a metropolis concerned with

a maximum of 20 years. If this 20-years rule is the future needs of a metropolis concerned with

a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill the future needs of a metropolis concerned with adopted it will probably mean a complete standstill

Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised the future needs of a metropolis concerned with

Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised in the 2018-2021 timeframe.the future needs of a metropolis concerned with in the 2018-2021 timeframe.

sustainable development. As a first move, Atenor adopted it will probably mean a complete standstill

sustainable development. As a first move, Atenor adopted it will probably mean a complete standstill

in Wallonia. sustainable development. As a first move, Atenor

in Wallonia. Group scheduled the lodging of a permit request

in Wallonia. Group scheduled the lodging of a permit request

in Wallonia. Owner and developers may be put off building

Group scheduled the lodging of a permit request Owner and developers may be put off building If the demographic development in Brussels

Group scheduled the lodging of a permit request If the demographic development in Brussels for a rest home, serviced apartments, housing Owner and developers may be put off building for a rest home, serviced apartments, housing Owner and developers may be put off building

shops knowing that they have a permit for only for a rest home, serviced apartments, housing

shops knowing that they have a permit for only If the demographic development in Brussels for a rest home, serviced apartments, housing If the demographic development in Brussels

and shops this year. shops knowing that they have a permit for only and shops this year. shops knowing that they have a permit for only continues at its current pace the Brussels market and shops this year. continues at its current pace the Brussels market

Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS

fully in line with the previously published ‘Winkelnota’ strategy. ‘Winkelnota’ strategy.

The Walloon decree project is quite different: it would, according to the current project texts, only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill for retail development above 400 mOwner and developers may be put off building shops knowing that they have a permit for only say 15 or 20 years – and already from the start or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on the map, would not fi nd investors for this.

164 229

179

374

188

178 325 325 0 0 0

2010 2011 2012 2013

Shopping Centre

Retail Warehouse

Main Street





market in the coming years can be said to be 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding market in the coming years can be said to be 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

moderate: it will not be easy to exceed the fi gures 2013). Not all obsolete buildings can be converted moderate: it will not be easy to exceed the fi gures 2013). Not all obsolete buildings can be converted

achieved in 2012 and 2013.however, and their location also plays a part in achieved in 2012 and 2013.however, and their location also plays a part in

for buildings located in peripheral business parks,

320

135

385 62

for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (€ M)

housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some

market in the coming years can be said to be moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

the main residential tower constructed on the site will face he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. ‘Winkelnota’ strategy. he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. llleopold eopold eopold park on one side and the place Jean Rey on the other.lace Jean Rey on the other.lace Jean Rey on the other.‘Winkelnota’ strategy. lace Jean Rey on the other.‘Winkelnota’ strategy.

t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.188 Belview offers around 5,000 m² of office space.188

© J

aspe

rs -

Eyer

s Ar

chite

ctsmarket in the coming years can be said to be

© J

aspe

rs -

Eyer

s Ar

chite

ctsmarket in the coming years can be said to be

moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

© J

aspe

rs -

Eyer

s Ar

chite

cts

moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

© J

aspe

rs -

Eyer

s Ar

chite

cts

© J

aspe

rs -

Eyer

s Ar

chite

cts

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 49

or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on

the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is teveel’.

Jef Van Doorslaer, Head of Research & Marketing

Cushman & Wakefi eld ■© im

age

Aten

or G

roup

© im

age

Aten

or G

roupunleasable. Such a standstill would also mean that

© im

age

Aten

or G

roupunleasable. Such a standstill would also mean that

Walloon city centres like Charleroi, which clearly

© im

age

Aten

or G

roup

Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on

© im

age

Aten

or G

roup

need new retail development to put them back on

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 9

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m2

project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the



result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook Neoto have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook Neoto have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook project to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook project to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook



large area around the current Heysel national football stadium and the Atomium; the fi rst phase

‘Mall of Europe’BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

‘Mall of Europe’BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

‘Mall of Europe’2014

was recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is

Jef Van Doorslaer,

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m

project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the



result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook



large area around the current Heysel national football stadium and the Atomium; the fi rst phase



recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is

Jef Van Doorslaer,

© im

age

Aten

or G

roup

© im

age

Aten

or G

roup

development by Equilis near Pont

© im

age

Aten

or G

roup

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m

© im

age

Aten

or G

roup

Van Praet is starting construction. The 79,500 m project in Machelen (near Vilvoorde north

© im

age

Aten

or G

roup

project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north

© im

age

Aten

or G

roup

project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several

© im

age

Aten

or G

roup

of Brussels) has been a political issue for several

been converted to other uses, of which 65% to Guibert de Crombrugghebeen converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic





for buildings located in peripheral business parks, for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

© im

age

Aten

or G

roup

development by Equilis near Pont been converted to other uses, of which 65% to Guibert de Crombrugghebeen converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to Wallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which housing. This represents an annual average of some

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which 41,000 min the new ‘PRASD (Regional Demographic 41,000 m2in the new ‘PRASD (Regional Demographic 2 development by Equilis near Pont in the new ‘PRASD (Regional Demographic development by Equilis near Pont





for buildings located in peripheral business parks, for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.

© R

ende

ring

ALTI

PLAN

°arc

hite

cts

development by Equilis near Pont development by Equilis near Pont development by Equilis near Pont

© im

age

Aten

or G

roup


© im

age

Aten

or G

roup


48 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEBELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014201420142014

64 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

© A

2RC

Arc

hite

cts

2014

TOWN PLANNING I ANTWERP NORTH I ANTWERP NORTH

EilandjeThe multi-faceted new Antwerp

The master-plan for Eilandje was drawn up by the City Master Architect and The master-plan for Eilandje was drawn up by the City Master Architect and

involves a zone of some 172 hectares stretching from the city centre in the south to involves a zone of some 172 hectares stretching from the city centre in the south to

the seaport in the north. ‘Mexico-eiland’, which is the northernmost part of Eilandje, the seaport in the north. ‘Mexico-eiland’, which is the northernmost part of Eilandje,

is set to represent the last part of the puzzle in the 2030 to 2035 period. Today most is set to represent the last part of the puzzle in the 2030 to 2035 period. Today most

of the visible construction activity is concentrated around the ‘Waterwijk’, and more of the visible construction activity is concentrated around the ‘Waterwijk’, and more

specifi cally the Cadixwijk, on the Westkaai, which is located opposite the Waterwijk specifi cally the Cadixwijk, on the Westkaai, which is located opposite the Waterwijk

and on the northern part of Eilandje, where the new Port House is located.

Westkaai opts for variation

The Westkaai project is one of the largest urban development projects in Antwerp. The Westkaai project is one of the largest urban development projects in Antwerp.

On the Westkaai part of the Kattendijdok six residential towers will eventually On the Westkaai part of the Kattendijdok six residential towers will eventually

emerge within a limited ground area. This will give them exceptional views over the emerge within a limited ground area. This will give them exceptional views over the

historic city, the MAS and the dry docks with the new Port House. The choice has historic city, the MAS and the dry docks with the new Port House. The choice has

been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground,

the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the

area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area

is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a

wide public walkway among others.wide public walkway among others.wide public walkway among others.wide public walkway among others.

The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality

plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan.

The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.

The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural

bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener

& Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third

tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers

in the latter part of 2013.

70 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 71

Towers 3 and 4 have been mandated to top British architect David Chipperfi eld.

Sanded white prefabricated concrete and light grey aluminium with steel parapets

mark out the buildings with their imposing corner terraces. Tower 4 is to be 56

meters high with fi fteen storeys. This tower will offer a total of 60 apartments of

various categories.

The last pair of towers is designed by British bureau Tony Fretton Architects.

The choice of materials is allied to the history of the Kattendijkdok and in particular

the Montevideo warehouses: light grey and red brick architecture with exterior

fi ttings in bronze coloured aluminium. Both towers number fi fteen storeys but

with differing heights. Tower 5 is scheduled to accommodate retail units and 105

apartments over two ground fl oor levels. Tower 6 will offer retail space at the lower

level and 60 residential units with large surface areas.

‘Cadiz’ in the Cadixwijk

On the Oostkaai of the Kattendijkdok the temporary association of Besix-Vanhout

is building, on behalf of project developer Cores Development, the ‘Cadiz’ project,

designed by POLO Architects and Meta Architect bureau. The administrative

building of the customs service previously stood here. Cadiz is composed of a

podium unit with three building levels, upon which four towers of nine storeys each

can be erected. Within these will be offi ces on the 1st and 2nd fl oors, a residential

care centre, shops, a supermarket along with cafe and restaurant facilities.

A central garden adds to the attractiveness of the ensemble. Green roofi ng and

tanks for the collection of rainwater contribute to the environmentally friendly

nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces.

The offi ce space is divided into 18 units with surface areas of 149 to 439 m².

They will be delivered ‘bare’ and can easily be connected. The residential care

centre is integrated into the podium unit and extends to two building levels.

The 116 bedrooms will be operated by GZA (GasthuisZusters Antwerpen).

The demolition works on the former customs building were completed in the

middle of 2013, following which 250 foundation posts were driven into the ground.

Completion is scheduled for the end of 2015.

Diamond for Eilandje

For the construction of the new Port House – the headquarters of the Antwerp

Port Authority which is scheduled to accommodate 500 employees – a budget

of a little over 50 million Euros has been allocated. The project by Zaha Hadid

Architects (London), selected at the beginning of 2009 from the fi ve candidates

who had responded to the public call for tenders from the Antwerp Master Architect

launched in 2007, stands out like a diamond to be constructed above the old fi re

station at the corner of Mexicostraat and Siberiastraat.

During the development phase the new building was rated BREEAM ‘Very Good’,

and has a north-south orientation parallel to the Kattendijkdok. The top of the

building at the south side is a window on the city and marks out the beginning

of the port zone. The specifi c shape, the façade architecture with glazed triangles

(transparent and shining), along with a height of 46 meters, will make the Port

House an eye-catcher for the most northerly part of Eilandje from a wide variety

of places.

More detailed and updated information via www.pro-realestate.be/eilandjewww.pro-realestate.be/eilandje

Post House

Eilandje

Cadiz-Project

Westkaai

© Z

aha

Had

id

© Z

aha

Had

id

© P

olo

Arch

itect

s

© P

olo

Arch

itect

s

www.pro-realestate.be


Duurzame stadsontwikk eling ook door de integratie van st adsboerderijen

THINK TANK I TOWN PLANNING I SMART CITIES

Ontdek het succesverhaal van de stadsboerderij ‘Lufa’ in het Canadese Montreal, voorgesteld door de oprichter Mohamed Hage, via www.youtube.com/watch?v=kSQm09twKEE ©

Fot

os c

ourte

sy o

f Luf

a Fa

rm

Stadslandbouw: het klinkt misschien tegenstrijdig of on-realistisch, maar dit concept kan binnen het kader van de duurzame ontwikkeling van onze steden op steeds meer belangstelling rekenen bij overheden, stadsplanners, architecten en bedrijven. De ontwikkeling van stadsboerderijen biedt immers zowel ecologische als sociale voordelen. Het telen van groenten en fruit in korte cyclus midden in de stad, op de daken van gebouwen, past perfect binnen het streven naar een meer duurzame voedselproductie en beantwoordt aan de doelstelling van veel planologen voor een rationele verdichting van de stedelijke kernen. Utopie? Onmogelijke uitdaging? Toch niet, want er bestaan al stadsboerderijen in Canada, de VS … en binnenkort ook in Brussel.

De toenemende bevolkingsgroei in de steden en alle gevolgen die hieruit voortvloeien, vormen een grote uitdaging op gebied van ruimtelijke ordening en duurzame stadsontwikkeling. In 2050 zal bijna 70% van de naar verwachting 9 miljard mensen op aarde in steden wonen, met alle gevolgen van dien op het vlak van mobiliteit, vervuiling en klimaatverandering, evenals de toegang tot en de beschikbaarheid van bestaansmiddelen, met inbegrip van levensmiddelen. Deze bevolkingstoename gekoppeld aan een aanzienlijke daling van de beschikbare hoeveelheid landbouwgrond, maakt de duurzame voedselvoorziening van de wereldbevolking tot de grootste uitdaging van deze eeuw. Temeer omdat een groot deel van de landbouwgrond al is vervuild of ingenomen door industrie, intensieve landbouw of ongecontroleerde stedelijke expansie.

PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 JUNI 2014 41

Duurzame stadsontwikk eling ook door de integratie van st adsboerderijen


Ontdek het succesverhaal van de stadsboerderij ‘Lufa’ in het Canadese Montreal, voorgesteld door de oprichter Mohamed Hage, via www.youtube.com/watch?v=kSQm09twKEE

© F

oto

cour

tesy

of L

ufa

Farm



De ecologische voordelen van een kringloopeconomie

Het voorkomen van niet-recycleerbare afvalstoffen door er vanaf de ontwerpfase van

een gebouw of productieactiviteit voor te zorgen dat de materialen die worden ingezet

bij de bouw en de productie recycleerbaar zijn en op hun beurt opnieuw dienst

kunnen doen als grondstof. Zo wordt het begrip afval vervangen door een eindeloze

kringloop. Dit is de essentie van het economische model Cradle to Cradle (C2C) dat

door Michael Braungart en William McDonough ontwikkeld werd. Het gaat om het

ombouwen van de huidige werking van onze industrie: Cradle to Grave – van wieg tot graf – of van grondstof tot

afval, naar een duurzame kringloop ‘van wieg tot wieg’. Het C2C-concept belandt fi naal bij de wet van Lavoisier:

niets gaat verloren, niets wordt gecreëerd, alles ondergaat veranderingen. De aanhangers pleiten dan voor een

economisch model waarin groei en ecologie niet tegenover elkaar staan maar elkaar wederzijds bevruchten.

Lees ons interview met Steven Beckers, maatschappelijk betrokken en visionair architect, vurig

pleitbezorger van het C2C-concept en oprichter van het architecten-, advies- en studiebureau

‘Lateral Thinking Factory’. U kunt het artikel downloaden via www.profacility.be/biblio > 30/04/2012

Ontdek onze presentatie en het interview met Michael Braungart, grondlegger van C2C.

U kunt het artikel downloaden via www.profacility.be/biblio > 22/08/2011

zieningen (crèches, scholen, rusthuizen, enz.) om

het hoofd te bieden aan de bevolkingsgroei?

Toch wel, op voorwaarde dat dit op een door-

dachte manier gebeurt. Bijvoorbeeld in het kader

van de herwaardering en heropleving van bepaalde

stadswijken. De stedelijke integratie van land-

bouwprojecten die dicht bij de burger staan, zorgt

immers voor meer sociale en biologische

diversiteit.

Het dak, een nieuw landbouwgebiedWat valt er zoal te zien als we over een stad als

Brussel vliegen? Natuurlijk veel groene ruimtes en

private tuinen, maar ook heel veel platte daken.

Zo’n 6 miljoen m² in totaal.

Het is zeker niet de bedoeling om stadsboerderijen

te installeren op deze volledige oppervlakte. Wel

kunnen in functie van de kenmerken van de stad

en het bestaande vastgoedpark grootschalige

landbouwactiviteiten worden opgezet op basis van

technische oplossingen die worden geïntegreerd

in bestaande of toekomstige gebouwen.

Het plaatsen van landbouwserres op de platte

daken van bepaalde gebouwen is één van de

mogelijkheden. Hierbij moet er sprake zijn van

een wisselwerking tussen de dakserre en het

gebouw, waarbij deze laatste de noodzakelijke

‘voedingsstoffen’ levert: het energieverlies van het

gebouw fungeert als bron van energie voor de

serre, het afvalwater wordt gerecycleerd en dient

als irrigatie voor de gewassen, terwijl de CO2-

emissies door de planten worden gebruikt bij de

fotosynthese. Kortom, een benadering die perfect

aansluit bij het concept van de kringloopeco-

nomie en de ‘Cradle to Cradle’-fi losofi e.

Het commerciële, ecologische en sociale

succes van een van de eerste grootschalige

stadsboerderijen (circa 3.000 m²) die drie

jaar geleden werd geopend op de daken van een

industrieel gebouw in Quebec, bewijst dat

stedelijke landbouw haalbaar en zinvol kan zijn.

De Lufa-boerderij in Montreal produceert 700 kilo

groenten per dag die in de vorm van groentemanden

worden verkocht aan meer dan 3.000 buurt-

bewoners!

Zo levert deze vorm van landbouw naast

ecologische ook belangrijke sociale voordelen op.

De meeste stadsbewoners hebben geen voeling

meer met het platteland en de aarde, en zijn niet

langer vertrouwd met traditionele landbouw-

methoden en de cyclus van de natuur. Net daarom

willen mensen in toenemende mate opnieuw

voeling krijgen met de aarde en de natuur, stijgt

de belangstelling voor groenten en fruit met een

bewezen heilzame werking op lichaam en geest.

Bovendien hebben recente voedselschandalen,

bepaalde praktijken in de agro-industrie en de

nadelige effecten van junkfood het vertrouwen

van de consument beschaamd. De consument is

vandaag op zoek naar smakelijke, gezonde pro-

ducten met een duidelijk oorsprong.

Zo kan de stad uitgroeien tot een ware bondgenoot

en partner in de ontwikkeling van een alternatieve

landbouw.

De stad, een nieuwe voedingsbodem?Is stadslandbouw wel realistisch nu er steeds

minder grond beschikbaar is in de steden en

onbebouwde percelen worden opgeslokt door

projectontwikkelaars of prioritair worden toe-

gewezen voor woningbouw en andere voor-


Referenties

Raadpleeg de volgende studies

en onderzoeken via

www.profacility.be/references:• Système d’alimentation

durable - Potentiel d’emplois

en Région de Bruxelles-

Capitale

Studie van de Facultés

Universitaires Saint Louis

juni 2012

• European Green City Index.

Analyse door de Economist

Intelligence Unit / Siemens

2009

Project voor een stadsboerderij van 3.000 m² op de daken van de nieuwe voedingshal in aanbouw op het terrein van de slachthuizen van Kuregem in Anderlecht.

Proefprojecten in BrusselDe stad Brussel scoort zeer goed op het lijstje van

de groenste en duurzaamste steden in Europa en

staat op de negende plaats in de ‘European Green

City Index’. Dit vergelijkende onderzoek werd vijf

jaar geleden uitgevoerd door de Intelligence Unit

van The Economist in opdracht van Siemens AG,

en evalueert het milieubeleid van 30 Europese

steden op basis van dertig individuele indicatoren.

Het mag dus niet verwonderen dat er verschil-

lende initiatieven in verband met stadslandbouw

op stapel staan in Brussel.

Brussels minister van Leefmilieu Evelyne

Huytebroeck legde in november de eerste steen –

of liever plantte de eerste boom – van een

stadsboerderij van 3.000 m² op de daken van de

nieuwe voedingshal in Anderlecht. Deze stads-

boerderij maakt deel uit van het project voor de

ontwikkeling en opwaardering van het terrein van

de slachthuizen van Kuregem door de nv Abatan,

die eigenaar is van de site. Het project wordt deels

gefi nancierd door het Brussels Hoofdstedelijk

Gewest en gesubsidieerd door het Europese

FEDER-fonds voor een bedrag van 6 miljoen euro.

Zeker als er voor de bouw van de infrastructuur

voor een dergelijk geïntegreerd landbouwsysteem

gebruik wordt gemaakt van gerecycleerde en

recycleerbare materialen (glas, metaal, verlichting,

teelt-substraten, enz.).

Betere luchtkwaliteit, water- en energiebesparing,

betere isolatie, extra inkomsten door het verhuren

van daken, immateriële meerwaarde verbonden

aan meer welzijn en de sociale banden die ontstaan

door het lokaal produceren en verkopen van

groenten, beperkte opstartkosten: allemaal

positieve argumenten die veelbelovende nieuwe

mogelijkheden bieden voor overheden om aan de

ontwikkeling van stadslandbouw te doen.

Temeer omdat deze landbouwactiviteit tevens

extra werkgelegenheid zal creëren. Volgens een

studie van de Brusselse Facultés Universitaires

Saint Louis zou dit tot 6.000 nieuwe banen in de

sector van de stedelijke landbouw kunnen

opleveren. Groentetelers, tuiniers, koks en andere

laaggeschoolde beroepen komen ruimschoots aan

bod in het kader van dergelijke projecten.

En ook de stedeling heeft er alle baat bij: lokale en

traditionele producten – oude of vergeten groenten

laten zich niet gemakkelijk vervoeren – en het

ontstaan van een nieuw soort ruilgemeenschap

zorgen voor een gezonder en aangenamer

leefklimaat en een betere levenskwaliteit in de

stad.

Referenties

© d

oc A

BATA

N



Het initiatief voor een stadsboerderij past ook

binnen de herontwikkelingsprojecten van het

stedelijk logistiek gebied, opgestart door de

beheersinstanties van de Haven van Brussel in

samenwerking met citydev.brussels. Dit gebied

van 8,6 ha gelegen langs de Havenlaan tussen het

TIR-centrum en Tour & Taxis, en nabij de

Tivoliwijk, omvat de oprichting van een stedelijk

logistiek distributieplatform waarmee de distri-

butie van goederen in Brussel vanaf het TIR-

centrum optimaal moet verlopen met behulp van

milieuvriendelijke voertuigen. Een gebied van

26.800 m² is bestemd voor de bouw van een

nieuw type logistiek magazijn, als aanvulling op

het bestaande TIR-centrum.

De ontwikkelingsplannen voorzien in het gebruik

van de daken van de nieuwe gebouwen voor

activiteiten van het type stadsboerderijen. Dit

project luidt een nieuwe richting in voor de

ontwikkeling van economische zones in het

stadscentrum, met een optimaal gebruik van de

beperkt beschikbare ruimte in Brussel, een beter

rendement op het vlak van jobcreatie en een

opwaardering van de omliggende stedelijke

ruimte.

Ook de gemeente Molenbeek investeert in de

ontwikkeling van Brusselse stadslandbouw als

onderdeel van een proefproject onder leiding van

Leefmilieu Brussel. Zo wordt momenteel de

laatste hand gelegd aan de beschrijving en

inventarisatie van daken die in aanmerking

komen als locatie voor stadsboerderijen.

De stadslandbouw wil in geen geval de plaats

innemen van de traditionele landbouw, met zijn

ploegzolen en handen in de aarde, maar wil een

aanvullende en toekomstgerichte oplossing

bieden voor de grote stedelijke uitdagingen van

morgen. Door het plaatsen van serres op daken,

krijgen onze steden een ander, serener,

vriendelijker en dynamischer uitzicht, waarbij

diversiteit en autonomie centraal staan. Laat ons

samen werken aan een nieuwe stad. Architecten,

onderzoekers, planners, politici, landbouwers,

bedrijfsleiders en burgers: we zijn allemaal

betrokken partij en zijn samen verantwoordelijk

voor de steden waarin de meesten van ons in

de toekomst zullen leven.

Bénédicte DELLOYE ■

VERDIR in Luik

‘Valorisation de l’Environnement

par la Réhabilitation Durable

et l’Innovation Responsable’

(Waardeherstel van het milieu

door duurzaam renoveren en

verantwoord innoveren) is de

verklaring van de afkorting

VERDIR, wat staat voor een

ambitieus agrarisch project aan

de stadsrand, gedragen door de

Luikse universiteit.

Het gaat om de reconversie

van braakliggende industriële

gronden (die steeds talrijker

voorkomen in de Luikse regio)

naar agrarische productiesites.

Het project voorziet in het

hergebruik van bestaande

industriële gebouwen, transport

over het water, het toepassen van

vooruitstrevende teeltechnieken

als watergedragen culturen en

de combinatie daarvan met

aquaculturen (viskweek). De

haalbaarheidsstudie is afgesloten.

Een eerste pilootproject moet

tegen 2015 opstarten.

In detail te ontdekken op

http://goo.gl/YbGsvR.

Project voor een stadsboerderij als onderdeel van de ontwikkeling van de Brusselse havenzone langs het kanaal. Perspectief en visie van een stadsboerderij ontworpen door het architectenbureau ADE in het kader van de architectuurwedstrijd georganiseerd door de autoriteiten van de Haven van Brussel in samenwerking met citydev.brussels.

© re

nder

ing

A.D.

E. A

rchi

tect

s

SysteemwandenCloisons amoviblesOf� ce partitions

PAN-ALL nvDiebeke 139500 GeraardsbergenBelgium

t +32 54 41 24 71f +32 54 41 85 06e [email protected]

www.pan-all.be

Crawford OH1042De volgende generatie Sectionale overheadpoorten

Modern, robuust en flexibel: de nieuwe Crawford OH1042 van ASSA ABLOY Entrance Systems is speciaal ontwikkeld om uw bedrijf in beweging te houden – voor alle taken en elk soort weer. Met talloze vernieuwingen en een formidabele isolatie biedt deze oersterke, attractieve sectionale overheadpoort een enorm aantal opties en de laagst mogelijke bedrijfskosten. Dit alles ondersteund door optimale service.

Ontdek waarom de Crawford OH1042 de perfecte match is voor uw industrie.

visit us @ www.crawfordsolutions.be and win a citytrip*

* voo

rwaa

rden

op

de w

ebsi

te

240314_NL_Crawford_125x177_ProFacility.indd 1 3/03/14 11:41

Tussen traditie en moderniteit Onlangs heeft advocatenkantoor Gómez-Acebo & Pombo zijn oog laten vallen op nieuwe kantoren in de emblematische ITT Toren aan de Brusselse Louizalaan. Het ideale moment om de indeling en inrichting van de ruimten te herzien, zodat ze de instelling en de cultuur van het bedrijf beter weerspiegelen. We vroegen Miguel Troncoso Ferrer, vennoot van het kantoor Gómez-Acebo & Pombo, om ons uit te leggen waarom een advocatenkantoor, het traditionele beroep bij uitstek, resoluut kiest voor een moderne indeling van de werkplekken.

WORKPLACE I CASE STUDY I GÓMEZ-ACEBO & POMBO

PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 jUnI 2014 47

K unt u ons uitleggen welk idee aan de basis van deze inrichting ligt?We zijn een Spaans advocatenkantoor dat zich in 1985 in

Brussel vestigde. We zijn een jong team en behandelen samen de

zaken van onze cliënten. Daarom willen we over een ruimte

beschikken die de informele communicatie stimuleert. Tegelijkertijd

moeten we, gezien de aard van ons werk, onze cliënten ook kunnen

garanderen dat er in alle vertrouwelijkheid aan hun zaak gewerkt

zal worden. Enerzijds is het mogelijk dat ze geen andere mensen

willen zien wanneer ze zich tot hun advocaat richten, maar

anderzijds willen de advocaten elkaar zien wanneer ze in team

werken.

Vroeger zaten we in een huis met drie verdiepingen, waar informele

communicatie moeilijk was. Nu strekt ons kantoor zich nog maar

over één verdieping uit. Ik heb ROSESTUDIO dus gevraagd een

ruimte te ontwerpen die kon beantwoorden aan deze schijnbaar

tegengestelde behoeften: openheid en vertrouwelijkheid.

Welke richtlijnen hebt u ROSESTUDIO meegegeven?Ik heb ze uitgelegd wat we wilden. Uit dit gesprek zijn nieuwe

ideeën en voorstellen voortgekomen, waarna de organisatie van de

ruimten kon beginnen. ROSESTUDIO heeft een soort van scèneplan

zoals in een schouwburg uitgewerkt, om rekening te houden met

de verplaatsingen van iedereen en om deze stromen op natuurlijke

wijze te organiseren. Wanneer de cliënt in ons kantoor binnenkomt,

ziet hij meteen natuurlijk licht. De onthaalruimte is comfortabel en

lijkt in niets op een traditionele wachtruimte.

Het nieuwe kantoor van Gómez-Acebo & Pombo is ideaal gelegen aan de Louizalaan in de emblematische ITT Toren.

© M

arc

Detiff

e

48 PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 jUnI 2014

WORKPLACE I CASE STUDY I GÓMEZ-ACEBO & POMBO

Een creatief maar betaalbaar ontwerp

Gómez-Acebo & Pombo heeft een beroep gedaan op

ROSESTUDIO om een werkomgeving te ontwerpen

die de cultuur en manier van werken van het bedrijf

weerspiegelt. Om de ruimten een hedendaagse look te

geven, heeft Julie van de Put, medeoprichtster van het

architectenbureau ROSESTUDIO, ons uitgelegd dat

één van de doelen van het ontwerp was om kromme

lijnen te integreren in de hele ruimte, met inbegrip

van het meubilair en de deurlijsten. Deze uitdaging

kon verwezenlijkt worden, omdat ROSESTUDIO een

eigen productieatelier heeft. Op die manier lieten hun

creatieve ideeën zich ook realistisch en betaalbaar

uitvoeren. Dankzij een perfecte beheersing van dit

ontwerp, de kosten en de timing voor de uitvoering

ervan, kon ROSESTUDIO zijn klant het verwachte

resultaat garanderen.

www.profacility.be/rosestudio

Tegenover deze ruimte bevindt zich de

kantoorruimte van de advocaat: de cliënt weet dus

dat hij door de advocaat zelf ontvangen zal

worden. De vergaderzaal bevindt zich vlakbij,

want hoe logisch dat ook mag lijken, dat was niet

altijd het geval in traditionele advocatenkantoren.

Deze indeling garandeert de transparantie in een

beroep dat niet altijd beschouwd werd als een

voorbeeld op dit gebied.

Hoe hebben uw cliënten gereageerd? Ik dacht dat de meesten verrast zouden opkijken,

omdat onze uitstraling breekt met een klassiek

advocatenkantoor, met antieke meubels en

ruimten met traditionele tussenwanden.

De cliënten waarderen ons nieuwe kantoor en het

feit dat we geen torenhoge kosten gemaakt hebben

in deze moeilijke economische periode. Ze vinden

de ruimten aangenaam, origineel en elegant.

Door de ingenieuze indeling kon de beschikbare

ruimte geoptimaliseerd worden. We blijven de

cliënten apart ontvangen in privéruimten die de

nodige vertrouwelijkheid van de gesprekken

waarborgen. Maar door de transparante

tussenwanden tussen bepaalde kantoren en

vergaderzalen baadt de ruimte in natuurlijk licht

en vallen alle grenzen weg. Bovendien genieten de

bezoekers in de vergaderzalen van een prachtig

uitzicht over Brussel.

Tim HARRUP n

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

AHM_Profacility_Magazine_2014_mM_nl.pdf 1 15.05.2014 11:23:05

Workplace Showcase 2014Via tal van reportages en case studies is deze speciale editie WORKPLACE SHOWCASE een echt uitstalraam

van vernieuwende werkplek-concepten, innovatieve technologietoepassingen, baanbrekende know how in space planning en grensverleggende design inrichtingen.

De werkplekken muteren. Ze worden gedeeld, zijn ‘activity based’, fl exibel, onderling verbonden, soms speels, papierloos, ergonomisch en vooral energiezuinig... De rubriek ‘showroom’ van deze editie zal de spots richten op

de laatste nieuwe trends op gebied van bureaumeubilair en uitrusting.

© De ‘Workplace Showcase’ is een uitgave van Business Interactive Media (Bimedia)www.profacility.be I [email protected] I tel. +32(0)2 669 77 65


Een niet te missen ‘collectors item’. Schrijf nu in en ontvang de editie 2014. → www.profacility.be/workplace-showcase

De vorige editie van Workplace Showcase inkijken op

www.profacility.be/mag/39_nl/De vorige editie van Workplace Showcase inkijken op

www.profacility.be/mag/39_nl/

verschijnt > 26/09/2014


WORKPLACE I NEWs I

Al meer dan 50 jaar bestudeert kantoorspecialist Pami de manier waarop mensen (samen)werken. De antwoorden krijgen vorm in hun aanbod kantoormeubilair, alsook in de kantoorinrichtingen die door hun interieurarchitecten gecreëerd worden. Na Brussel (Tour & Taxis) en Overpelt (fabriek en showroom) werd op 23 mei een nieuwe showroom in Gent geopend. Ter gelegenheid van deze opening legt Pami z’n klanten in de watten met een exclusieve korting van 20% bij aankoop vanaf 5000 Euro. Een extra reden om inspiratie te komen opdoen en alle mogelijkheden die Pami u biedt te ontdekken. Dit aanbod is geldig tot en met 30 juni 2014.

Pami showroom Overzet 16A, 9000 Gent www.pami.be

Respect voor het milieu zit in het DNA van NNOF (Nearly New Office Furniture), de specialist in producten en diensten aan bedrijven rond het ecologisch verwerken van bestaand kantoormeubilair.Bovenop de maatwerkprojecten voor kantoorinrichting, die in samenwerkingen met D&C services - een bedrijf dat deel uit-maakt van dezelfde groep - gerealiseerd kunnen worden, wordt NNOF nu producent van hedendaags kantoormeubilair.De grondstof voor hun assortiment is bestaand meubilair dat niet meer bruikbaar is. Het gamma van NNOF is bovendien ontworpen naar de vereisten van ‘het nieuwe werken’, waar modulariteit en flexibiliteit van de werkomgeving voorop staan. Voor elk NNOF-meubel wordt de vermeden CO

2-uitstoot heel precies berekend door middel van een unieke Life Cycle Assessment tool. De berekening van de CO2-uitstoot over de volledige levensloop van een meubel sluit de ontginning van de gebruikte grondstoffen in, de logistiek en de productie, tot en met de afdanking. De vermeden CO2-uitstoot wordt uitgedrukt in massa en vermeden afgelegde kilometers. Deze besparing wordt vastgelegd op het LCA-attest dat aan de koper bezorgd wordt.

Ontdek de NNOF catalogus via www.nnof.be

PAMI OPENT NIEUWE SHOWROOM IN GENT

‘GREEN OFFICE FURNITURE’


Cafetariaplan, een zegen of een nie uw zorgenkind?De ‘bedrijfswagen’ is al decennia lang een ‘vaste waarde’ in de Belgische bedrijfscultuur. Hij is geëvolueerd van het onmisbare tool voor de buitendienstmedewerker naar een belangrijke looncomponent voor een veel breder veld medewerkers. De niet te stillen fiscale honger van onze overheid heeft eind 2011 heel wat paniek gezaaid bij iedereen die een bedrijfswagen ‘genoot’, want zij werden plots flink meer belast via het VAA. Dat leidde tot een andere kijk op de bedrijfswagen.

HR & MoBility

H oezeer de geldhonger van de regering

DiRupo het enige motief was, bleek in

2012 door het publiceren van liefst vier

FAQ-lijsten met betrekking tot de fiscaliteit voor

bedrijfsauto’s en in het bijzonder het VAA

(Voordeel van Alle Aard). Het waren herhaalde

pogingen om klaarheid te scheppen, wat nooit

echt gelukt is.

De beoogde vergroening van het wagenpark is

gedeeltelijk gelukt, zij het hoofdzakelijk door de

goodwill van bedrijven en leasemaatschappijen.

Bedrijfswagens zijn altijd al ‘groener’ geweest dan

het particuliere wagenpark en hoe belangrijk ook,

de bedrijfswagens hebben in België ongeveer 22%

aandeel in het totale wagenpark. De gemiddelde

CO2-uitstoot van de bedrijfswagens ligt vandaag

onder deze van de particuliere vloot.

Als gevolg van het doorwegende VAA vonden

sommige werknemers de bedrijfsauto plots

minder aantrekkelijk, maar gezien het een

looncomponent betreft is opgeven geen optie. De

vraag naar andere ‘producten’ dan de auto leidde

naar een snel toenemende belangstelling voor wat

als ‘cafetariaplan’ bekend staat, een soort vrije

menukeuze aan voordelen voor de werknemer.

Maar opgelet: ook hier kan de fiscus zijn

geldhonger stillen via het principe van VAA

(Voordeel van Alle Aard)…

Mobiliteitsbudget Het werken met een ‘mobiliteitsbudget’ i.p.v. het

klassiek toekennen van een bedrijfsauto groeit

vanuit de praktijk. Grote bedrijven zijn er al een

tijd mee vertrouwd, kleinere voelen er wel wat

voor, maar weten niet goed hoe het aan te pakken.

Alexis Ceuterick, Advocaat gespecialiseerd in

sociaal recht, voorheen directeur bij KPMG Tax &

Advisory, tijdens de KBC Autolease Fleet Eco Day:

“Het mobiliteitsbudget kan door de werkgever

zowel fysiek als virtueel ter beschikking worden

gesteld en dient strikt gesproken om alle kosten

m.b.t. transport te dekken. Het kan echter ook

ruimer geïnterpreteerd worden en uitgebreid naar

mobiliteit. Dat laat toe om kosten gelinkt aan de

inrichting van een mobiele werkplek op te nemen,

zoals internettoegang, een tablet, smartphone of

andere IT-producten”.

Bij een fysieke terbeschikkingstelling beheert de

werknemer het budget als onderdeel van zijn

brutoloon of als een afzonderlijk budget. Bij de

virtuele terbeschikkingstelling is de werkgever

diegene die het budget beheert.

De bedrijfsauto was lange tijd een belangrijk

‘wapen’ in de ‘war for talent’. Vandaag zijn auto’s

nog steeds aantrekkelijk maar zijn ze niet langer

de unieke doorslaggevende factor. Gebruikers

laten meer hun individuele behoeften gelden. Het

is bijvoorbeeld mogelijk om werknemer A een

auto + een jaarbudget toe te kennen voor kosten

verbonden aan het woon/werkverkeer en

beroepsverplaatsingen. Het eventueel overblijvend

budget kan als bonus worden uitgekeerd.

Werknemer B kiest voor een budget dat hij vrij

kan besteden, waardoor hij bepaalde perioden van

het jaar over een motor of een ruime MPV (1) kan

beschikken i.p.v. de standaard bedrijfsauto.

“Op sociaal en fiscaal rechtelijk vlak stelt zich de

vraag of het mobiliteitsbudget als loonkost of als

kosten eigen aan de werkgever moet beschouwd

worden” merkt Alexis Ceuterick op. “Bovendien is

het mobiliteitsbudget geen eenheid, maar geldt

rond elke component ervan een eigen specifiek

regime op het vlak van arbeidsrecht, sociale

zekerheid en fiscaliteit. Dat leidt tot een niet te

verwaarlozen administratieve rompslomp”.

Zo is het uitkijken voor dubbels: het uitkeren van

een forfaitaire onkostenvergoeding is niet

verenigbaar met het betalen van een

mobiliteitsbudget. Wanneer iemand op het einde (1) MPV: Multi Purpose Vehicle


Cafetariaplan, een zegen of een nie uw zorgenkind?

HR & MoBility

van het jaar overhoudt op zijn mobiliteitsbudget

en dit als bonus uitgekeerd krijgt, wordt hij daarop

fiscaal belast en zal ook sociale bijdragen moeten

afdragen.

Wanneer een werkgever eenzijdig beslist voor een

kleine auto + mobiliteitsbudget, dan kan dit voor

sommige werknemers betekenen dat die kleine

auto niet voldoet voor de gezinsmobiliteit. De

grotere auto die voor de eenzijdige beslissing

paraat stond, was een looncomponent en extreem

doorgedreven kan de beslissing over te schakelen

op kleine auto’s als een verbreking van het

arbeidscontract aangevochten worden!

Cafetariaplan “Het cafetariaplan biedt de werknemer de

voorwaardelijke keuze tussen verschillende

looncomponenten binnen een op voorhand

vastgelegd budget” definieerde Joris DeWortelaer,

Advocaat-Partner VBV Partners en Assistent

Faculteit Recht & Criminologie VUB, tijdens een

eerste workshop van de Belgische Federatie voor

Fleet & Mobility Management vzw (BFFMM). “De

werknemer kan zijn loonpakket gedeeltelijk vrij

samenstellen”.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen een

verticale en een horizontale cafetariaplanning.

Eerstgenoemde laat keuzemogelijkheden over

verschillende looncomponenten heen (vb. keuze

tussen bedrijfswagen en/of gsm, en/of

groepsverzekering, en/of vakantiedagen). Bij de

horizontale cafetariaplanning beperkt de keuze

zich binnen een bepaalde looncomponent (vb.

bedrijfsauto met keuze tussen categorieën, kleur,

opties, bijkomende persoonlijke investering,

beperking tankkaart).

Het cafetariaplan gaat zeer breed, met een rijke

variatie aan componenten binnen dewelke nog

eens heel verschillende keuzes mogelijk zijn. Zo

zijn er de componenten mobiliteit, aanvullende

verzekeringen, cash-voordelen, voordelen in

natura en vakantie. Binnen de component

‘mobiliteit’ vinden we uiteraard de bedrijfsauto

terug, maar ook elementen als een treinabon-

nement, met mogelijk keuze voor 1e/2e klasse,

beperking tot woon/werkverkeer of uitbreiding

naar het ganse net. ‘Mobiliteit’ kan ook andere

openbare vervoersmodi bevatten, een fiets of

fietsvergoeding, faciliteiten voor telewerken…

Binnen de component ‘aanvullende verzekeringen’

kan de werknemer o.a. kiezen voor aanvullend

pensioen met wijziging van de bijdragen en/of de

gehanteerde beleggingsmethodiek, of ook nog een

hospitalisatie- en overlijdensverzekering. Onder

de ‘cash-voordelen’ vinden we mogelijkheden als

extra loon, warrants, Fund options, of ook nog

aanvullende kinderbijslag. ‘Voordelen in natura’ is

ongetwijfeld de meest rekbare component, met

elementen als smartphones, PC’s, tablets,

internetaansluiting, thuiskantooruitrusting, sport-


HR & MoBility

BtW-aftrek

Niet alleen het VAA baart zorgen bij het onderwerp bedrijfswagens, nu is er ook nog van BTW-zijde een

verzwaring van de druk op de auto. Voorheen was er een gemiddelde BTW-aftrek van 50% voorzien + taxatie

voor het privégebruik van de bedrijfsauto. Nu mag in principe enkel BTW afgetrokken worden voor de effectief

beroepsmatig gereden kilometers, tenzij er een werknemersbijdrage is, waardoor terug de max. 50% BTW-

aftrek geldt, maar er een BTW-heffing op die werknemersbijdrage bijkomt. In beide gevallen sluit dit een

aanzienlijke bijkomende administratieve belasting in voor het documenteren en berekenen van de aftrekbare

bedragen.

Bert Derez, Deloitte, tijdens de KBC Autolease Fleet Eco Day: “De BTW-administratie laat ook nog een uitweg,

een ‘gemakkelijkheidsoplossing’, die bestaat uit een forfaitair over het volledige wagenpark toegepaste BTW-

aftrek van 35%. Alsof het allemaal nog niet gek genoeg is, moet het bedrijf zelf kiezen welke formule men wenst

te hanteren en deze keuze dan ook nog eens 4 jaar vasthouden”.

Experts stellen dat hoe groener de vloot, hoe kleiner de impact van het verschil tussen de oude max. 50% aftrek

en de nieuwe 35% forfait. Bovendien is de keuze voor de 35% forfaitaire BTW-aftrek voordelig voor wie veel

privé gebruik maakt van de bedrijfsauto. Maar of dat de bedoeling was van de overheid?

faciliteiten, opleidingen, een technologie-

budget… De component ‘vakantie’ laat de werk-

nemer o.a. toe meer vakantiedagen op te nemen

ten koste van het loon, of omgekeerd vakantiedagen

in te leveren voor meer cash.

Volgens SD Worx zou een derde van de

werknemers ontevreden zijn over de huidige

loonsamenstelling en is de helft vragende partij

voor maatwerk, m.a.w. voor een verticale

cafetariaplanning. Bij de werkgevers zou 1 op 10

overwegen binnen de 3 jaar een cafetariaplan op te

starten.

Een nieuwe hype na het nieuwe werken?Het aanbieden van een cafetariaplan maakt de

werkgever aantrekkelijker en helpt bijgevolg bij de

‘war for talent’. Het heeft een positieve neerslag op

het imago van het bedrijf, verhoogt de tevredenheid

over het loon en laat toe te belonen volgens de

behoeften. Een cafetariaplan zorgt voor een grote

diversificatie, waardoor het principieel een

weerspiegeling moet zijn van het

personeelsbestand. Het verhoogt de zelfstandigheid

van de werknemers en hun engagement. Bij een

goed doordachte aanpak zijn aan werkgeverszijde

zelfs loonkostenbesparingen mogelijk en zeker

een betere loonkostenbeersing.

Helaas gaat het aanbieden van een cafetariaplan

ook gepaard met een verhoogde belasting van de

administratie, een meerkost voor de IT-

ondersteuning, het opgeven van de ‘bedrijfs-

uniformiteit’ (vb. standaardkeuze auto), tot

juridische onzekerheid op langere termijn. Er is

nood aan kritische massa om een cafetariaplan te

laten lukken. Waarschijnlijk is dit voor heel wat

grotere bedrijven de toekomst, maar het actuele

sociale en fiscale kader sluit hier (voorlopig) nog

niet bij aan.

Eduard CODDé n

Bert Derez, Deloitte: “Alsof het allemaal nog niet gek genoeg is, moet het bedrijf zelf kiezen welke formule men wenst te hanteren en deze keuze dan ook nog eens 4 jaar vasthouden”.

www.profacility.be/guidedé ontmoetingsplaats voor vraag en aanbod

De online leveranciersgids op profacility.be/guide stelt meer dan 970 gespecialiseerde leveranciers endienstverleners voor volgens hun activiteitensector. Zij bieden u hun knowhow om het beheer van uw gebouwen,

werkomgevingen, facilitaire diensten, wagenpark en mobiliteit te optimaliseren.

© ‘Profacility Guide’ is een uitgave de Business Interactive Media (Bimedia)www.profacility.be I [email protected] I tel. +32(0)2 669 77 65


m.profacility.beZoek een leverancier via uw smartphonem.profacility.be

www.profacility.be

Zoek een leverancier via uw smartphonem.profacility.beZoek een leverancier via uw smartphonem.profacility.be

F A C I L I T Y M A N A G E M E N T | C L E A N I N G | S U P P O R T | P R O P E R T Y | C A T E R I N G | S E C U R I T Y | issworld.com/cleaning

“Deze fabriek produceert dag en nacht. Het is absoluut noodzakelijk dat de productielijnen

blijven draaien. Daarom verwijderen we het stof nauwkeurig, want anders kunnen de lijnen

breken en stopt alles. Je kunt zeggen dat ik de lijn fit hou. Al werken we op de achtergrond,

onze verantwoordelijkheid is groot.” Dát is de spirit die ISS eigen is – wereldwijd een

half miljoen toegewijde collega’s ten dienste van uw mensen. Met oplossingen op

maat én de kracht van de Human Touch. Zodat u en uw mensen meer tijd krijgen voor

de core business van uw organisatie.

“ Ik hou de lijn fit.”

Renate Monnissen, werfleidster ISS Cleaning bij Celanese, Lanaken

Profacility magazine #42- NL

Documents

Transcript of Profacility magazine #42- NL