Pfm solution ryzhov ekbpromo_samara

PFM Solutions | СТРАТЕГИЯ, ПРОЦЕССЫ, ОЦЕНКА

ЭКОНОМИЯ В УПРАВЛЕНИИ - ПОТЕНЦИАЛ РОСТА

РЫЖОВ ОЛЕГ

ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ PFM SOLUTIONS


РЫЖОВ ОЛЕГ ВЛАДИМИРОВИЧ

Директор по развитию компании PFM Solutions

Член Экспертного совета по редевелопменту при РГУД

С 2006 года на рыке управления и эксплуатации недвижимости

Регулярный участник торгового комитете премии CRE Moscow Awards и CRE St.Petersburg & Federal Awards.

Практический опыт управления торговыми центрами - более 300.000 кв.м., 14 реализованных проектов Торгово-развлекательных центров, более 700.000 кв.м. разработанных концепций и в брокерском обслуживании.


ШАГИ ПО ОПТИМИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ

Проведение комплексного аудита (технического, коммерческого, управленческого)

Разработка комплексной программы управления объектом (на основе проведенного аудита)

Внедрение разработанной программы: Собственными силами Силами внешней УК

Регулярный контроль исполнения программы управления, внесение своевременных

корректив (по мере необходимости)


ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Снижение покупательского спроса

Коэффициент торговых площадей на 1.000 человек: г. Самара - свыше 560 м2 / 1000 чел.; г. Тольятти – около 300 м2 / 1000 чел.; г. Ульяновск – около 500 м2 / 1000 чел.

Перенасыщенность торговыми площадями

Внешнее финансирование

Текущий рынок – рынок арендатора

Общее падение уровня доходов населения . Падение покупательской активности.

Высокая вакансия арендных площадей, резкое сокращение экспансии федеральных сетей. Переход на новые условия аренды (рублевые ставки, % от оборота, ремонт за счет арендодателя и др.)

Повышение выплат по валютным кредитам из-за роста курса рубля. Высокая стоимость внешнего заимствования на внутреннем рынке,

отсутствие доступа к внешнему рынку кредитования и др.


ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Как результат:

снижение доходов собственников объектов, увеличение сроков окупаемости инвестиций.


СТАНДАРТНЫЙ НАБОР ДЕЙСТВИЙ СОБСТВЕННИКОВ ТРЦ В ТЕКУЩИХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

Формальный/жесткий подход в арендной политике

(отсутствие скидок, буквальное следование тексту договора, штрафы за любое отклонение в сроках

оплаты и др. )

Максимальные шаги навстречу арендаторам

(скидки, % от оборота, ремонт за счет арендодателя, бесплатная реклама на

территории объекта и т.д.)

Сокращение расходных статей бюджета:

(сокращение маркетинговых бюджетов, снижение ФОТ, сокращение программ

обучение и т.д.)

Сокращение операционных расходов

(в первую очередь - затрат на текущий ремонт и содержание ТРЦ)

Переход на управление in-house, отказ от внешней УК

-----------------------------------------------

Отказ от управления in-house, привлечение внешней УК


ВАЖНО!

СОКРАТИТЬ ОПЕРАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ

РЕАЛЬНО И БЕЗ ПОТЕРИ КАЧЕСТВА

МОЖНО ТОЛЬКО С ПОМОЩЬЮ ОПТИМИЗАЦИИ ВСЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ


ШАГ 1. ПРОВЕДЕНИЕ КОМПЛЕКСНОГО АУДИТА.

Определение текущего состояния здания и его инженерных систем

Оценка глубины проблемы, насколько скоро понадобится капитальный ремонт и замена основных узлов

Требуемый объем инвестиций в краткосрочной и среднесрочной перспективе и т.д.

Технический (эксплуатационный) аудит

Оценка концепции объекта Оценка арендного потока Оценка величины операционных расходов и их соответствия рыночным

условиям и др.

Коммерческий аудит

Оценка качества управления объектом Оценка инфраструктурного управления и эксплуатации объекта Аттестация персонала

Управленческий аудит


ШАГ 2. РАЗРАБОТКА КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ ОПТИМИЗАЦИИ

УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.

Последовательность действий (на основе полученных результатов комплексного аудита):

Постановка задач, определение показателей, которых требуется достичь по итогам внедрения программы.

Определение того, какие функции выполнять самостоятельно, а какие отдать на аутсорсинг с точки зрения финансовой эффективности.

Определение ресурсов, требующихся для внедрения данной программы (штатное расписание, подрядчики, источники финансирования и т.д.).

Определение ответственных и разработка системы их мотивации.

Разработка регламентных процедур, касающихся всех сфер деятельности объекта.

Разработка пошаговых действий по внедрению с указанием сроков, требуемых результатов и ответственных исполнителей.


ШАГ 3. ВНЕДРЕНИЕ КОМПЛЕКСНОЙ ПРОГРАММЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.

IN-HOUSE

VS

OUTSORSING

???


ВНЕДРЕНИЕ СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ

МИНУСЫ Большие инвестиции в собственную УК

(персонал, обучение, накладные расходы и т.д.) Необходимость постоянного личного участия в

операционном процессе Собственная ответственность за результат Сложности в работе с федеральными

арендаторами, вероятное снижение доходности, большая вакансия

Меньшая стоимость актива для потенциального инвестора

ПЛЮСЫ Меньшие затраты на

эксплуатирующее подразделение (ФОТ, оптимизация налогов)

Большая управляемость проектом (Вы сами принимаете решения)

Лучшее знание местной специфики.


ВНЕДРЕНИЕ С ПОМОЩЬЮ ВНЕШНЕГО КОНСУЛЬТАНТА

МИНУСЫ Риск утраты контроля над объектом Возможная недостаточная мотивация к

снижению расходов Использование типовых схем

управления проектами, без учета специфики объекта

ПЛЮСЫ

Большая привлекательность проекта для потенциальных покупателей

Ответственность за результат несет консультант

Знание тенденций и направлений развития рынка

Большая доходность, за счет лучшей работы с федеральными арендаторами, меньшая вакансия

Более высокая квалификация персонала


ОПТИМИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ =

СОКРАЩЕНИЕ ОПЕРАЦИОННЫХ ЗАТРАТ УВЕЛИЧЕНИЕ NOI

ОСВОБОЖДЕНИЕ ФИНАНСОВОГО РЕЗЕРВА НА:

МАРКЕТИНГОВЫЕ ПРОГРАММЫ ПОВЫШЕНИЕ КВАЛИФИКАЦИИ

ПЕРСОНАЛА И ДР.


НЕКОТОРЫЕ СПОСОБЫ СОКРАЩЕНИЯ ЗАТРАТ

Привлечение специалистов-практиков в области эксплуатации на

этапе проектирования и сопровождения строительства

Позволяет сократить до 20 %

коммунальных затрат и до 10 % затрат на

эксплуатацию.

Профессионалов-универсалов не бывает !

Совмещение сотрудниками сразу нескольких функций приводит не столько к

незначительному сокращению ФОТ, сколько к потере в качестве и во времени

и, как следствие, к потере дохода.

ПЛАНОВО-ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНАЯ ПРЕДИКТИВНАЯ АВАРИЙНАЯ + +

Сокращение затрат на

15-20%


ОТДЕЛЬНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ТЕНДЕРОВ

Запросите у подрядчиков перечень их услуг и компетенций. Встретьтесь с ними, поговорите о том, как они представляют свою работу на объекте. На этом этапе не стоит говорить о цифрах.

Запросите у отобранных Вами на первом этапе подрядчиков коммерческие предложения, желательно с детальным перечнем услуг и подробным прейскурантом.

На основе полученных коммерческих предложений сформируйте окончательное единое ТЗ для подрядчиков и направьте его им для формирования финального КП.


ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ

e-mail [email protected] web ttp://www.pfms.ru

+7 (916) 508-72-37

mailto:[email protected]

http://www.pfms.ru/

http://www.pfms.ru/

http://www.pfms.ru/

Pfm solution ryzhov ekbpromo_samara

Business

Transcript of Pfm solution ryzhov ekbpromo_samara