July 2017     1 

PCCP Market Commentary 

Demographic Shifts Create Winning and Losing Markets  

Third Quarter 2017 

For  the  last  fifty years, a growing working age population  and  significant  technological advancement  have  provided  substantial tailwinds for the U.S. economy.  An analysis of recent economic data reveals the beginning of a shift in these long‐term trends, with two key demographic  changes  poised  to  significantly impact real estate markets:  the slowing growth of  the  U.S.  working  age  population  and  the continued  movement  of  the  population  from rural  to  urban  areas.    With  populations declining in more than half of all U.S. counties, these larger forces are leading to increased growth in some U.S. markets, while leaving others flat or in decline.  Understanding how these demographic changes will affect submarkets across the country is essential for developing an effective real estate strategy. 

In the last half century, a working age population boom and rapid technological development drove the U.S. economy to unprecedented heights.  The country’s working age population nearly doubled in the period, expanding from 108 million in 1965, to 205 million in 2016. Labor supply growth  was  particularly  strong  in  the 1970’s,  as  baby  boomers  and  women entered the work force.  Although growth of  the working  age  population  began  to taper  in  the  1990’s,  advances  in technology countered any negative effect on  the  economy  by  increasing productivity.    Thus,  despite  slowing population  growth  in  recent  decades,  a technology‐driven  increase  in productivity  continued  to  fuel  a  strong economy.  

Recent economic data indicate a change in these favorable trends.  For the first time since World War II, the working age population is experiencing substantially slower growth as baby boomers retire at a faster rate than Millennials are entering  the workforce.   This sluggish growth  is expected to continue  for  the  foreseeable  future, with working age population growth projected to average only 0.5% through 2024 (assuming constant levels of immigration).  In addition, the skills of today’s labor force are unable to keep pace with technological development, lowering worker productivity, and  eliminating  the  technology‐driven  increase  in  productivity  that  had  counteracted  slower  population  growth  in recent decades.  

While working population growth stagnates, a second demographic change is also impacting the U.S.  Continuing a shift that  began more  than  100  years  ago,  a  substantial  number  of workers  are moving  from  rural  areas  to  urban  and suburban areas.  Since 2010, over 54% of U.S. counties have experienced a decline in population, resulting in a large percentage of the nation’s real estate markets facing challenging demographics. 

Births Underlying Each Generation

 PEW Research Center / U.S. Dept. of Health and Human Services National Center for Health Statistics 

Net Population Change by County (2010-2016)

 U.S. Census Bureau 

 

  July 2017     2 

At  PCCP,  we  believe  that  population  redistribution,  along  with  flat  working  age  population  growth,  will  create predictable advantages/disadvantages for real estate markets.  Markets such as Raleigh, Austin, Charlotte and Atlanta will have an opportunity to outperform, as the working age population continues to grow, and continued net migration into these areas spurs demand for all real estate asset classes. More mature, gateway markets, such as Boston, Los Angeles, and New York City are projected to remain flat with respect to population growth and age changes.  Finally, markets such as Chicago and Philadelphia are projected to underperform on our measures, as these cities will  face headwinds from slower or declining working age population growth.  

While  identifying  growth  markets  is  a foundation  for  investment  planning, investing  in  real  estate  is  not  quite  as simple  as  picking  a  growing  market.  Although  investing  in  a  market  with strong growth prospects generally allows investors to take more risks, a deep dive into  the  data  shows  that  working  age population growth varies significantly by county or submarket within each specific market. For example, Atlanta is projected to  experience  strong  working  age population  growth  over  the  next  eight years,  but  several  individual  counties  in the  Atlanta  metro  are  still  expected  to face a decline in working age population growth. On  the other hand,  the Chicago 

metro as a whole is expected to experience a decline in working age population growth, but certain counties such as Kane and Kendall will continue to grow.   

Although it is clear these demographic shifts will benefit some markets more than others, investment strategies can be tailored to find success in a variety of market conditions.  In high growth markets, it is possible to add less relative value and still make attractive returns as economic growth lifts the entire market.  On the other hand, investors can also find compelling investment opportunities in flat or even declining markets, where assets with best‐in‐class potential may be able to bear the weight of softer economic conditions, and still generate attractive returns.  In these flat or declining markets, we believe that quick and efficient execution of a value‐add business plan is key to a successful outcome.   

As real estate investors, we believe that while the old adage of “location, location, location” remains true, it is more important to have a thorough understanding of the larger demographic and economic trends at work in particular real estate markets.  Consideration of the two demographic trends described above not only reveal specific high growth markets and those in decline, but indicate the investment potential of submarkets within those larger markets as well.  At the same time, when evaluating markets affected by these larger trends, investment strategy should be considered carefully as well.  While investment in growth markets can lower risk, with the right strategy, compelling investments can also be found in static or down markets. 

SOURCES: “US Census Bureau”, CoStar’s Location Quotient tool; CNBC “Here’s why Trump’s 3 percent growth target doesn’t add up”, The CRE “2016‐2017 Top Ten Issues Affecting Real Estate”; FRED Economic Data; Bureau of Labor Statistics; Moody’s Analytics.  Our thanks to PCCP’s Matt Cochran for his help in drafting this quarterly newsletter.  

 

Bryan Thornton  Greg Eberhardt  Steve Chase   K.C. Kriegel bthornton@pccpllc.com  geberhardt@pccpllc.com  schase@pccpllc.com  kkriegel@pccpllc.com  (415) 732‐7649  (310) 414‐2004  (646) 308‐2101  (646) 308‐2102   

Legal Notice:  The information contained herein is not to be construed as investment advice. Past performance is not an indication of future results.   This information does not constitute an offer, or the solicitation of an offer, of any investment.  Such offers are made only by the Private Placement Memorandum(s) related to such investment and only to persons and in circumstances in which such offers may legally be made without violation of U.S. federal or state securities laws or applicable laws and regulations.  PCCP, LLC is registered as an investment adviser under the United States Investment Advisers Act of 1940, as amended. 

Projected Working Age Population Growth by Metro (2017-2025)

 CoStar Portfolio Strategy / Moody’s Analytics  As of 16Q4