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Master of Arts in International InsuranceImmobilienmanagement

Florian Dietrich


Öffentliches Baurecht Privates Baurecht

Grundzüge des Mietvertragsrecht

Florian Dietrich MRICS ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: 49-174-3157093 ▪ [email protected]



Florian DietrichIhr Dozent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (ebs)

Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken (IHK Darmstadt)

Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, Köln

1999 - 2006 bei KPMG, Prokurist seit 2005

ab 2006 Sachverständgenbüro Dietrich

Immobilienbewertungen

Immobilienspezifische Machbarkeitsstudien

Immobilientransaktionen

Interne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404

Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS



Florian DietrichAGENDA – Vorlesung IIÖff. Planungs-/Baurecht Privates Baurecht Mietvertragsrecht

I. Öffentliches Planungs- und Baurecht- Überblick zum Baurecht

- Bauordnungsrecht

- Bauplanungsrecht

II. Privates Baurecht- Planungsleistungen / HOAI – Preisrecht für Planungsleistungen

- Werkvertragsrecht für Bauleistungen

- Verdingungsordnung für Bauleistungen

III. Grundsätze des Mietvertragsrechts- Wohnmietverträge

- Gewerbemietverträge



Florian DietrichWertstufen des Baulandes

t

EUR

Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft

Besondere Flächen der Land- und ForstwirtschaftBauerwartungsland

Rohbauland

Baureifes Land

Wertentwicklung eines Grundstücks in der Baurechtschaffung

Quelle: Kleiber, Simon, Weyers

Öff. Planungs-/Baurecht Privates Baurecht Mietvertragsrecht



Florian DietrichIndikatoren für den „Wertzustand“ eines Grundstücks

t

EUR/

m²

Quelle: Bonczek/Halstenberg

A B C D E F

Bauerwartungsland

Netto-RohbaulandBrutto-

Rohbauland

FertigesBauland

(erschließungs-beitrags-

frei)

PflichtigesBauland

(erschließungs-beitrags-pflichtig)

Planungsabsichtenbekannt geworden

Flächennutzungsplanaufgestellt worden

Bebauungsplanrechtsverbindlich geworden

Erschließungs-/Allgemeinflächenfreigelegt/übereignet

Baugrundstücke nachBebauungsplan geordnet

Erschließung fertig gestelltund Erschließungskosten erhoben

Landwirtschaftliche Fläche




Florian Dietrich

Zutreffend für die Beurteilung der Zulässigkeit einzelner VorhabenPrüfung, ob Vorhaben den städtebaulichen Entwicklungszielen entsprechen z.B. Brandschutz, Statik, Mindestanforderungen der LandesbauordnungRegelung auf Landesebene über die jeweilige Landesbauordnung

Zwei Ebenen des öffentlichen Baurechts

Trifft Regelungen zur baulichen Nutzbarkeit von GrundstückenVorschriften, die die überörtliche (Raumordnung, Landesplanung) und örtliche Planung regeln

Bauplanungsrecht

Bauordnungsrecht

Zielsetzung ist Gewährleistung einer geordneten städtebauliche Entwicklung, die dem Wohl der Allgemeinheit dient Sicherung einer menschenwürdige Umwelt und sozialgerechte BodennutzungKernstück der gemeindlichen Bauleitplanung ist die Abwägung der Spannungen, die aus gegensätzlichen Funktionen und Interessen entstehenGemeinde hat für die Bauleitplanung entsprechende PlanungshoheitDas Baurecht wird per Satzung durch den Rat der Gemeinde beschlossen




Florian DietrichHierarchie des Bauplanungsrechts

Raumordnungsplanung

Landesentwicklungsplanung

Gebietsentwicklungsplanung

Flächenentwicklungsplan (nicht parzellenscharf)

Gemeindebezogene Bauleitplanung

Das Bauplanungsrecht entwickelt sich von Bundesebene über mehrere Planungsebenen bis auf die Gemeindeebene. Die jeweiligen vorgehenden Planungsgrundsätze sind bindend für die nachrangigen Planungsschritte




Florian Dietrich§30 BauGB: Der Bebbauungsplan

§ 30 Bau GB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurecht-lichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im übrigen nach § 34 oder § 35.




Florian DietrichAngebots- versus nachfrageorientierte Bauentwicklung

Flächennutzungsplan (§ 5 ff. BauGB)- bildet die erste Stufe im zweistufigen System der Bauleitplanung- nimmt eine koordinierende und integrierende Funktion wahrBebauungsplan (§ 8 ff. BauGB)- bildet die zweite Stufe im Verfahren der Bauleitplanung- verbindliche Satzung- keine Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Verwirklichung der Festsetzungen

V+E-Plan (§ 12 BauGB)- besteht aus drei Elementen (V+E-Plan, Durchführungsvertrag, vorhabenbezogener BPlan)Städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB)- mögliche Anwendungsbereiche: Verwirklichung eines Vorhabens sicherstellen, Kostenverteilung bei der Erschließung von Baugebieten etc.

Bauplanungsrechtliche Instrumente

a) Formelle, angebotsorientierte Instrumente

b) Formelle, nachfrageorientierte Instrumente




Florian DietrichBeispiel für einen Bebauungsplan

1. Baugrenze

2. Baulinie

3. Grundstücksgrenze

4. Flurstücksnummer

5. Art der baulichen Nutzung

6. Anzahl der Vollgeschosse

7. Grundflächenzahl

8. Geschossflächenzahl

9. Bauweise

10. Dachneigung

11. Grenzen des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan umfasst Anforderungen an die bauliche Nutzung von Grundstücken, die auf den Definitionen der BauNVO basieren.




Florian Dietrich

Bauweise nach §22 BauNVOOffene Bauweise- gibt seitlichen Randabstand vor- lässt Einzelhäuser, Doppelhäuser und Häusergruppen zu;

max. Länge 50 m- Plangeber kann vorgeben, dass nur ein oder zwei

dieser Typen zulässig sindGeschlossene Bauweise- an die seitlichen Grenzen ist zu bebauen, wenn die

vorhandene Bebauung keine Abweichung verlangtAbweichende Bauweise- ist vom Plangeber zu definieren- kann vorgeben, inwieweit an vorderer, rückwärtiger,

seitlche Grenzen gebaut werden darf oder muss

Gebietscharakter Baugebietstypen nach BauNVOKleinsiedlungsgebiet (WS)vorwiegend Kleinsiedlungen einschließlich Wohnen §2Reines Wohngebiet (WR)ausschließlich Wohnen §3Allgemeines Wohngebiet (WA)vorwiegend Wohnen §4Besonderes Wohngebiet (WB)vorwiegend Wohnen; auch damit vereinbares Gewerbe §4aDorfgebiet (MD)Land- und Forstwirtschaft (vorrangige Rücksichtnahme),Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe §5Mischgebiet (MI)Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe §6Kerngebiet (MK)vorwiegend Handel, zentrale Einrichtungen von Wirtschaft,Verwaltung, Kultur, Wohnen kann gesteuert werden §7Gewerbegebiet (GE)vorwiegend nicht erheblich belästigendes Gewerbe §8Industriegebiet (GI)ausschließlich Gewerbe, davon vorwiegend in anderen Baugebieten nicht zulässiges Gewerbe

Festsetzungen im Bebauungsplan IÖff. Planungs-/Baurecht Privates Baurecht Mietvertragsrecht



Florian Dietrich

Weitere Festsetzungen nach § 23 BauNVOBaulinie- auf der Baulinie muss gebaut werden- geringfügiges Vor-/Zurücktreten von Gebäudeteilen

kann zugelassen werden- BPlan kann weitere Ausnahmen bestimmenBaugrenze- Gebäude und Gebäudeteile dürfen Baugrenzen nicht

überschreiten- Geringfügiges Hervortreten von Gebäudeteilen kann

zugelassen werden- BPlan kann weitere Ausnahmen bestimmenBebauungstiefe- legt Baugrenze in Meter hinter Straßengrenze fest- BPlan kann vordere Bezugslinie anders festlegen- Geringfügiges Hervortreten von Gebäudeteilen kann

zugelassen werden- BPlan kann weitere Ausnahmen bestimmenAußerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenze- Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO und Landesrecht

in den Abstandsflächen zulässige Anlagen können ohne Sondergenehmigung im BPlan zugelassen werden

- BPlan kann Zulässigkeit ganz oder teilweise anders regeln

Festsetzungen im Bebauungsplan II

Maß der baulichen Nutzung nach §16 BauNVOGrundflächenzahl (GRZ)- ist das Verhältnis zwischen Grundfläche des Gebäudes

zur Grundstücksfläche (GRZ < 1,0)Geschossflächenzahl (GFZ)- ist das Verhältnis zwischen der gesamten Geschossfläche

des Gebäudes zur GrundstücksflächeBaumassenzahl- ist das Verhältnis zwischen der gesamten Kubikmeter-

anzahl des Gebäudes zur GrundstücksflächeAnzahl Vollgeschosse- Anzahl der Vollgeschosse gemäß der landesrechtlichen

Definition (Landesbauordnung)




Florian Dietrich§34 BauGB: Bebauung im Innenbereich

§ 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung 1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, 2. bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang

bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,

3. einzelne Außenbereichsgrundstücke zur Abrundung der Gebiete nach den Nummern 1 und 2 einbeziehen. Die Satzung nach Satz 1 Nr. 2 und 3 muss mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein. In ihr können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1, 2 und 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden.




Florian Dietrich§35 BauGB: Bebauung im Außenbereich

§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient ……

2. einem Landwirt zu Wohnzwecken dient, dessen Betrieb nach Übergabe zum Zweck der Vorwegnahme der Erbfolge später aufgegeben worden ist, ……

3. einer Landarbeiterstelle dient,

4. dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,

5. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll oder

6. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient.




Florian DietrichPrüfschema zur Beurteilung des Baurechts

§ 30 BauBG: Bebauungsplan

§ 34 BauBG: Innenbereich

§ 35 BauBG: Außenbereich

Qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan (§30 BauGB)

(+)(+)(+)(+)((--))

Genehmigung während der Bebauungsplanaufstellung (§33 BauGB)

(+)(+)((--))

Ortsteilqualität & Bebauungszusammenhang (§34 BauGB)

(+)(+)Privilegierte Vorhaben und ausnahmsweise sonstige Vorhaben (§35 BauGB)





I. Öffentliches Planungs- und Baurecht- Überblick zur Baurecht

- Bauordnungsrecht

- Bauplanungsrecht








Florian DietrichGrundsätzliches zu Planungsverträgen und HOAI

Planungsleistungen unterliegen den Grundsätzen des Werkvertragsrechts nach § 631 ff BGB, so dass der Planer stets ein fertiges Werk im Sinne einer funktionierenden baulichen Anlage zu erbringen hat.

HOAI = Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und stellt ausschließlich eine verbindliche Honorargrundlage für die Abrechnung von Planungsleistungen dar. Sie definiert Leistungsbilder welche ein Indiz für die Honorarbemessung und Gebührentatbestände darstellen.

Leistungen und Vertragsbedingungen sind dem Auftrag entsprechend individuell zu vereinbaren (Zielsetzung, geschuldetes Werk, Dokumentation, Nebenleistungen, Vertragsbedingungen, etc.)

Es bestehen differenzierte Leistungsbilder für unterschiedliche Planungs-leistungen wie Gebäude, Freianlagen, Tragwerksplanung, Technische Gebäudeausrüstung, Städtebauliche Leistungen, Landschaftsplanung, etc.




Florian DietrichBeispiel Leistungsbild „Gebäude, Freianlagen, Ausbauten“Öff. Planungs-/Baurecht Privates Baurecht Mietvertragsrecht



Florian DietrichBeispiel Leistungsbild „Gebäude, Freianlagen, Ausbauten“

4.8625.6706.5937.5138.4299.312

17.91625.76132.86839.36845.80852.20158.28764.05969.447

123.582177.742231.851286.006332.462377.937423.407468.881514.356991.890

1.436.5501.847.0202.263.0752.310.145

4.4335.1696.0126.8537.6898.496

16.39323.64430.26336.36942.30948.13153.63758.82063.631

113.340163.105212.823262.584305.940348.488391.030433.574476.119920.937

1.337.8141.725.6292.118.1922.162.596

3.8554.4985.2365.9686.7027.413

14.36020.81826.79232.37337.64342.70047.43251.84055.87699.682

143.592187.455231.352270.581309.221347.856386.495425.135826.334

1.206.1651.563.7711.925.0121.965.861

2.9913.4974.0754.6475.2215.780

11.31116.57821.58626.38030.65034.56138.12741.36244.24379.193

114.317149.401184.503217.541250.321283.101315.877348.656684.426

1.008.6901.320.9891.635.2421.670.759

2.4132.8263.2993.7624.2344.6979.278

13.75318.11522.38425.98329.13131.92234.38236.48865.53594.804

124.033153.271182.183211.053239.927268.798297.672589.823877.041

1.159.1311.442.0621.474.024

1.9842.3252.7193.1013.4943.8817.755

11.63515.51019.38522.48425.06027.27229.14430.67155.29380.167

105.005129.845155.660181.605207.550233.491259.435518.870778.305

1.037.7401.297.1751.326.470

25.56530.00035.00040.00045.00050.000

100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000500.000

1.000.0001.500.0002.000.0002.500.0003.000.0003.500.0004.000.0004.500.0005.000.000

10.000.00015.000.00020.000.00025.000.00025.564.594

EuroEuroEuroEuroEuroEuroEuro

Zone IV von - bisZone II von - bis

Zone V von - bisZone III von - bisZone I von - bisAnrechenbareKosten

Honorartafel zu § 16 Abs. 1




Florian DietrichSystematik für die Ermittlung des Honorars

Planungsauftrag HOAI

-01

-02

-03

-04

-05

-06

-07

-08

-09

Grundlagenermittlung

Vorentwurfsplanung

Entwurfsplanung

Genehmigungsplanung

Ausführungsplanung

Vorbereitung Vergabe

Bauüberwachung

Dokumentation

Mitwirkung Vergabe

Honorartafel

Zone

EUR

EinordnungZonierung

Zone Ivonbis

Zone IIvonbis

Zone IIIvonbis

Zone IVvonbis

Zone Vvonbis

Anrechenbare Kosten nachDIN 276

Auf Basis der Kostenberechnung oder

hilfsweise der Kostenschätzung

Auf Basis des Kostenanschlags oder

hilfsweise der Kostenberechnung

Auf Basis der Kostenfeststellung oder

hilfsweise des Kostenanschlags

.......

v.H

3%

7%

11 %

6%

25 %

10 %

4%

31 %

3%

1a) 1b) 1c) 1d) 1e)




Florian DietrichTipps für Planer-/HOAI-Verträge

Auftrag schriftlich abschließen

Stufenweise Beauftragung wählen, um eine Vergütung im Falle eines Projektabbruchs zu vermeiden und die Weiterbeauftragung von guten Leistungen der laufenden Planungsphase abhängig zu machen

Leistungsinhalt und werkvertraglich geschuldete Leistung und Nebenleistungen im Vertrag explizit definieren und nicht nur auf das Leistungsbild der HOAI verweisen

Zusammenfassung von Planungsleistungen i.S. eines Generalplaners vor dem Hintergrund einer geringeren Planungstransparenz abwägen

Reduzierung des Honorars bei vereinfachten Planungsvoraussetzungenje Leistungsphase (z.B. vorliegende Grundlagenermittlung, Entfall oder Reduzierung Ausführungsplanung aufgrund einer GU-Ausschreibungauf Basis der Genehmigungsplanung

Bei anrechenbaren Kosten > 25,6 Mio. EUR Honorar frei verhandelbar




Florian DietrichGrundsätzliches zu Bauverträgen

Der Bauvertrag unterliegen den Grundsätzen des Werkvertragsrechts nach § 631 ff BGB, so dass der Bauunternehmer stets ein fertiges Werk zu erbringen hat.

Die Regelungen des BGB zum Werkvertrag sind zu wenig branchen- und praxisbezogen, so dass viele Aspekte des Bauvertrages zu unspezifisch geregelt sind.

Es bestehen mit der Verdingungsordnung von Bauleistungen (VOB) bauspezifische Regelungen, die im Bauvertrag vereinbart werden können (VOB/B) und den Charakter von AGB‘s haben.

Die VOB teil sich in nachfolgende Vertragsabschnitte:

VOB/A: Allgemeine Bedingungen für die Vergabe von Bauleistungen(zwingen durch die öffentliche Hand anzuwenden)

VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistunge (ist vertraglich explizit zu vereinbaren und unterliegt den Regelungen der AGB)

VOB/C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen




Florian DietrichVariationen/Gestaltungsmöglichkeiten bei Bauverträgen

Vertragsgrundlage: BGB-Werksvertrag oder ergänzend VOB/B

Leistungsumfang: - Gewerk- Los (= mehrer Gewerke oder ein Leistungsabschnitt), - Generalunternehmer- Totalunternehmer- Bauträger

Leistungsbeschreibung: - Detaillierte Leistungsbeschreibung - Teil-Funktionale Ausschreibung- Funktionale Ausschreibung mit Komplettheitsklausel und Pauschallierung

Vergütungs-/Vertragsart: - Einheitspreisvertrag (Menge aus Leistungsposition x Preis)- Pauschalierung des Angebotspreises- Stundenlohnvertrag- Selbstkostenerstattungsvertrag- Erfolgsabhängige Vergütungsbesandteile (Gross-Operating-Profit)




Florian DietrichInhalt der VOB/B

§ 1 Art und Umfang der Leistung

§ 2 Vergütung

§ 3 Ausführungsunterlagen

§ 4 Ausführung

§ 5 Ausführungsfristen

§ 6 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung

§ 7 Verteilung der Gefahr

§ 8 Kündigung durch den Auftraggeber

§ 9 Kündigung durch den Auftragnehmer

§ 10 Haftung der Vertragsparteien

§ 11 Vertragsstrafe

§ 12 Abnahme

§ 13 Gewährleistung

§ 14 Abrechnung

§ 15 Stundenlohnarbeiten

§ 16 Zahlung

§ 17 Sicherheitsleistung

§ 18 Streitigkeiten




Florian DietrichUnterschiede zwischen BGB und VOB/B

VOB/B trägt den Spezifika des Bauens besser Rechnung als das BGB. Die VOB/B befasst sich demgemäßeingehend mit den wechselseitigen Mitwirkungspflichten auf der Baustelle (§ 3, 4, 5, 6 VOB/B), mit der Anpassung des Vertrages an neue Gegebenheiten (§ 2 Nr. 3 ff. VOB/B), den Kündigungsrechten der Parteien (§ 6 Nr. 7, 8, 9 VOB/B), der Abnahme (§ 12 VOB/B), der Gewährleistung (§ 13 VOB/B), der Rechnungslegung und Abrechnung(§§ 14, 15, 16 VOB/B), der Sicherheitsleistung (§ 17 VOB/B) und Streitigkeiten zwischen den Parteien (§ 18 VOB/B).

Die Bestimmungen der VOB/B gehen von einem dynamischen Bauverlauf aus, in dem Bauherr und Bauunter-nehmer Unvorhergesehenes, ändernde Anordnungen und andere Widrigkeiten gemeinsam bewältigen müssen. Mängel sollen im Rahmen des Vertrages behoben werden. Nur in besonderen Fällen bestehen Kündigungsrechte.

Folgende wesentliche Abweichungen der VOB/B gegenüber dem BGB-Vertrag sind besonders hervorzuheben:Dauer der Gewährleistung (nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B vier Jahre) Rechnungslegung (Prüfbarkeiterfordernis bei dem VOB/B-Vertrag ist Fälligkeitsvoraussetzung für Werklohn) Anspruch des Bauherrn auf Mängelgewährleistung (Nachbesserung) besteht praktisch uneingeschränktAnspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen ist geregelt Fragen der Sicherheitsleistung in Bezug auf die Vertragserfüllung und Gewährleistung sind inhaltlich ausgestaltet




Florian DietrichTipps für Bauverträge

VOB/B nicht zu stark individuell abändern, sonst wird das AGB-Gesetz im Ganzen ggf. unwirksam

§1: Bei typischen Leistungen ist eine funktionale Ausschreibung wirtschaftlich sinnvoll, ansonsten ist eine Detailbeschreibung der Leistung zu empfehlen (klare Kalkulationsgrundlage, bessere Definition der Qualitäten, vergleichbarere Leistungen, etc.)

§2: Pauschalierung schützt vor Mehrkosten nicht; absehbare Optionen in den Wettbewerb bei der Ausschreibung mitverhandeln

§4: Änderungen der Leistungen nach Vertragsabschluss möglichst vermeiden; Ausschreibung und Beauftragung nur dann vornehmen, wenn Planung fortgeschritten und Leistung abschließend definiert ist

§5: Eindeutige Fristen für Fertigstellung und Mängelbeseitigungen vereinbaren

§12: Abnahme nach vorliegen der öffentlichen Begehungen, Mieterabnahme und aller sonstigen Nachweise

§13: Gewährleistung auf 5 Jahre gemäß BGB festlegen und für kritische Gewerke wie zum Bsp. Flachdächer verlängerte Fristen vereinbaren

§16: Versiegelte Urkalkulation zur möglichen Prüfung von strittigen Nachträgen anfordern

§17: Vereinbarung von Sicherheitseinbehalte/Bürgschaften für die Vertragserfüllung und Gewährleistung





I. Öffentliches Planungs- und Baurecht- Überblick zur Baurecht

- Bauordnungsrecht

- Bauplanungsrecht








Florian DietrichAllgemeines zum Wohnungsmietvertrag

Grundlage sind die Regelungen des BGB §535 ff, wobei grundsätzlich Vertragsfreiheit bestehtDie unser Mietrecht regelnden gesetzlichen Bestimmungen enthalten sowohl zwingende (=unabding-bare) Vorschriften als auch nicht zwingende (=abdingbare) Vorschriften. Alle Vereinbarungen in Mietvertragen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nichtig – d. h. trotz Ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag gilt in diesen Punkten ausschließlich das Gesetz.Beispiele für unabdingbare Vorschriften bzw. Einschränkungen der Vertragsfreiheit sind:

- §§ 536a,536d BGB - Freizeichnung des Vermieters von der Mängelhaftung- § 536 IV - Anspruch des Mieters auf Mietminderung bei Mängeln nicht abdingbar- § 309 Ziff.7 b BGB - Freizeichnung für grobe Fahrlässigkeit- Kündigungsschutz des Mieters- Begrenzung und Verzinsung der Kaution- Sittenwidrige Regelungen wie „Die Übernachtung von Besuchern ist

nicht gestattet.“; „Die Dusche darf nur bis 22 Uhr benutzt werden.“; „Der Vermieter darf die Mietraume jederzeit betreten.“

Formularmietverträge unterliegen den AGB‘s und somit sind Mieter-benachteiligende Regelungen verstärkt unwirksam




Florian DietrichWohnungsmietvertrag – wesentliche Inhalte

Mietsache

Mietzeit (Anfang, Ende)

Mietzins und ZahlungsbedingungenFestmiete, Staffel- und Indexmiete

Zustand der Räumlichkeiten und Leistungen des Vermieters/Mieters

Kündigungsrechte, -dauer

Untervermietung

Schönheitsreparaturen, InstandhaltungAusbesserungen

Kaution

Hausordnung

Standardinhalte des MietvertragsZusatzklauseln sind genau zu prüfen auf Wirksamkeit




Florian DietrichBetriebskostenabrechnung bei Wohnungsmietvertrag I

Betriebskosten seit 01.01.2004 im § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (...) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstucks laufend entstehen”.

Bis 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Mit dem monatlichen Vorauszahlungsbetrag leisten die Mieter/innen einen Vorschuss auf die Betriebskosten, über den jährlich abzurechnen ist. In der Abrechnung werden die tatsachlichentstandenen Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Daraus ergibt sich für die Mieter/innen eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Grundsätzlich muss der Abrechnungszeitraum zwölf Monate betragen. Kürzere oder längere Zeitraume sind nicht zulässig. Die Abrechnung hat binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erfolgen. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist – § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).




Florian DietrichBetriebskostenabrechnung bei Wohnungsmietvertrag II

Gemäß §2 der BetrKV können dem Mieter nachfolgende Betriebskosten in Rechnung gestellt werden

1. laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer

2. Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung…….)

3. Kosten der Entwässerung (Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe)

4. Kosten für die Heizungsanlage

5. Kosten für die Warmwasserversorgungsanlage

6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

7. Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

10. Kosten der Gartenpflege

11. Kosten der Beleuchtung

12. Kosten der Schornsteinreinigung

13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

14. Kosten für den Hauswart,

15. Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage und mit einem Breitbandkabelnetz verbundene private Verteilanlage

16. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

17. sonstige Betriebskosten




Florian DietrichAllgemeines zum Gewerbemietvertrag

Gewerberäume sind solche Räume, die nach dem Zweck des Vertrages zu geschäftlichen Zwecken angemietet werden, wie z.B. Büros, Läden, Lagerhallen, Werkstätten, Praxisräume usw. Eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen kann bis zu 50% der Wohnfläche gestattet werden.

Das Mietrecht finden Sie in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Davon sind die §§ 549 bis 577a nicht für Gewerbe-, sondern nur für Wohnraummietverträge anwendbar. Allerdings erklärt § 578 einige Regelungen für entsprechend anwendbar.

Grundsätzliche Vertragsfreiheit im gewerblichen Mietvertrag entgegen dem Wohnraummietvertrag, so dass z.B. nachfolgende Aspekte frei geregelt werden können:

Miethöhe und Mietsteigerungen

Kündigungsfristen / Mietvertragslaufzeiten

Umsatzsteuer, Renovierungs-, Instandsetzungsklauseln, etc.

Hohe Umlegung von Betriebsnebenkosten möglich.




Florian DietrichWesentliche Inhaltes des Gewerbemietvertrages

Vertragsparteien Mietobjekt (Büro, Nebenräumen, Keller, Garage, Lager) Mietzweck (Art der gewerblichen Nutzung)Mietzeit (Mietbeginn/-ende, Befristungen, Optionen zur Vertragsverlängerung, etc.)Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete oder Indexmiete) Wertsicherungsklausel, Staffelmiete, Index, Leistungsvorbehalt, Spannungs-klausel auf Basis Vergleichsmieten, Umsatzmiete

Definition der Betriebsnebenkosten und deren Umlagefähigkeit (Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungskosten) Regelmäßige Renovierungen Eindeutige Regelungen zu Instandhaltung und InstandsetzungSicherheitsleistungen/Kaution(Sonder-) KündigungsrechteKonkurrenzschutz-/WettbewerbsklauselNach-/UntervermietungUmsatzsteueroption und Haftung des Mieters




Florian DietrichMietpreisbeeinflussende Faktoren

Lage und Baujahr des Objektes Zustand des Gebäudes (Modernisierungen geplant/erforderlich/bereits erfolgt) Zugang zum Objekt (straßenseitig, in einem Komplex gelegen, Laufseite, leicht auffindbar) Umgebung (Parkplätze, öffentliche Verkehrs-mittel, Baustellenbereich, attraktive Unter-nehmen verschiedener Branchen in der Nähe, Publikumsverkehr) Ausstattung (sanitäre Anlagen, ISDN-Netz-vorbereitung, Heizungsanlage, ausreichende/ unzureichende Elektroinstallation) IT-InstallationenBetriebskosten je Monat/m²

Struktur der Mietfläche (kleinflächige Objekte weisen aufgrund der größeren Nachfrage i.d.R. einen höheren m“-Preis auf)Verhältnis Hauptfläche/Nebenflächen (z.B. Verkaufsfläche - Lagerflächen) Teilbarkeit der RäumlichkeitenRaumqualität (hell/dunkel, renoviert/renovierungsbedürftig etc.) Zuschnitt der Räume (optimale Nutzungsform, geräumig/verwinkelt) Schaufensterflächen, Zugangsbreite zum Objekt, Sichtbarkeit der LiegenschaftInvestitionen des Mieters/Vermieters im Rahmen der VermietungMietanpassungsklauseln (Neuverhandlungen nach einem festgeschriebenen Zeitraum/entsprechend einer Indexklausel) Konkurrenzschutzklauseln


Öffentliches Baurecht Privates Baurecht Grundzüge des ... · Vorlesung II Seite 3 Master of Arts...

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