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总第 335期 2010/11/17-2010/11/23

房地产行业周刊Realty Information Weekly

宏观政策环境地方政策动态竞争对手情报上海房地产北京房地产长三角区域市场环境珠三角区域市场环境环渤海区域市场环境中西部地区市场环境行业数据产品与技术创新产业链信息案例分析

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目录

宏观政策环境................................................................................................................4【中国明后两年将继续建设 1300万套保障房】..............................................4【三部委：土地净收益 10%建公租房】............................................................4【两部委：联合调查调控落实情况】................................................................5【政府正在支持市场资本参与保障房建设】....................................................6【银监会再度警示房地产信托风险】................................................................6【央行再提存款准备金率调整频率历史罕见】...............................................7【四大行本月新增信贷已突破 2000亿元】......................................................7

地方政策动态................................................................................................................8【哈尔滨：划拨土地收益须交土地年租金】....................................................8【呼和浩特：保障性住房将向公租房建设转移】............................................8【西安：将出台集体土地房屋拆迁估价规定】................................................9【石家庄：出台标准规范楼市违规行为】......................................................10【太原：房价若再不规矩将面临百万罚单】..................................................11【青岛：明年拟降低经适房申购门槛】..........................................................12【西安：首次大规模整治小产权房】..............................................................13【郑州：住房公积金贷款实行浮动利率】......................................................13【扬州：制定二手房转让基准价格】..............................................................14【重庆：大幅上调土地增值税核定征收率】..................................................14【重庆：公租房满 5年可按经适房标准购买】..............................................14【重庆：商品房销售今后或将按建筑面积计价】..........................................15【杭州：预售资金监管细则出台】..................................................................16【嘉兴：公积金贷款新政出台】......................................................................17【福州：下月公开出让城区四幅国有建设用地使用权】..............................18【厦门：《房产面积细则》将施行】..............................................................19【广州：首推限车位售价住宅地块】..............................................................20【香港：征收最高 15%特别印花税打击楼市炒卖】......................................21

竞争对手情报..............................................................................................................21【万科集团：联手五矿 52亿拿下北京两地块】............................................22【富力联合体：13.6亿元大兴拿地】..............................................................22【绿地集团：今年经营收入将超过 1200亿】................................................22【瑞安建业：9亿收购“二十一世纪”】............................................................23【太古地产：出售电讯盈科中心 50%权益】..................................................23【厦门国贸：13.88亿元拿下厦门岛内地快】................................................24【中天城投：9.4亿竞得 4块土地】................................................................24【佳兆业：预计今年销售达 90亿】................................................................24

上海房地产..................................................................................................................25【上海楼市一周数据(2010年 11月 17日-2010年 11月 22日)】..................25【10月上海商品住宅销量环比降四成】.........................................................25【前 10月上海房地产开发投资同比增长 32.8%】.........................................25【上海上周住宅均价跌 5% 成交连续 5周下跌】...........................................26【上海八成单价 5万元以上新盘逆市涨价】..................................................27

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【上海二手房市场局部跳价】..........................................................................27【上海高端纯别墅项目成交井喷】..................................................................29

北京房地产..................................................................................................................30【北京将租赁房用地来源扩展到农村集体土地】..........................................30【北京市今年卖地收入已破千亿】..................................................................31【10月北京个人房贷环比降八成】.................................................................31【10月北京房屋销售价格同比上涨 11.1%】..................................................32【北京 11月新盘成交价跌破 1.7万】..............................................................32【北京楼市成交量反涨逾五成】......................................................................33【70个项目开始打折促销】.............................................................................33【北京未来两月 90个项目预计上市】............................................................34【11月中旬北京二手房成交创 8月反弹后新低】..........................................34【北京别墅市场 11月第二周中高端成交超八成】........................................35

长三角区域市场环境..................................................................................................37【南京多家楼盘降价猛推房】..........................................................................37【无锡二手房日成交均价环比升 10%】..........................................................38【杭州上周一手房成交 517套】......................................................................38【杭州二手房上周总成交量上涨 46.9%】.......................................................38【苏州楼市成交量基本稳定均价走向呈一字型】.........................................39【宁波大盘效应主导楼市】..............................................................................41【嘉兴楼市上周成交平稳】..............................................................................42【南通楼市本周成交又上扬】..........................................................................42【合肥低价房“骚动”刚需购房】......................................................................43【合肥二手房提前“过冬”】...............................................................................44

珠三角区域市场环境..................................................................................................45【深圳新房成交量价齐跌】..............................................................................45【深圳二手住宅市场再现僵持局面】..............................................................46【佛山楼价：上周微跌成交有所放量】.........................................................46【佛山二手楼价 10月涨 4.2%】.......................................................................47【东莞二手楼交投活跃】..................................................................................48【海口二手房交易量逐渐攀升】......................................................................49【长沙 6-10月二手房市场交易整体平稳】.....................................................49【南昌土地交易市场升温】..............................................................................50【南昌市区商品房普通住宅成交面积环比下跌 35%】..................................50【福州 1-10月房地产开发投资增长超七成】.................................................51【广州楼市成交跌六成】..................................................................................51【广州二手房均价爬升至年内最高】..............................................................53【香港二手房成交量创 9个月来最低】..........................................................54

环渤海区域市场环境..................................................................................................54【天津楼市：住宅量价齐跌商业逆势走热】.................................................54【天津滨海新区二手房成交量下滑】..............................................................55【沈阳核心城区房价小幅下降】......................................................................56【沈阳楼市各种优惠开始抬头】......................................................................57【长春商品房成交量环比下降 7.7%】.............................................................58

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【济南住宅成交呈现“两头热”】.......................................................................59【唐山前 10月房地产开发投资同比增 55%】................................................59【石家庄前 10月现房成交量锐减】................................................................60【青岛房产新政催热商业地产】......................................................................61【济宁 10月商品房销售额环比回落】............................................................63

中西部地区市场环境..................................................................................................64【武汉楼市 11月上旬房价下降 3.32%】.........................................................64【武汉二手房市渐脱困】..................................................................................64【武汉城区写字楼价跌量增】..........................................................................65【成都主城区商品住宅销量上涨二手房成交上涨】.....................................65【郑州商品房销售增速首次回升】..................................................................66【郑州商住房价格下跌】..................................................................................67【西安 10月份商品房销量同比增长 9.09%】.................................................68【兰州房地产市场竞争白热化】......................................................................69【银川租赁房二手房价格创新高】..................................................................72【昆明楼市新盘扎堆开盘】..............................................................................74【昆明二手楼市均价反弹】..............................................................................75【呼和浩特楼市掀起“涨价潮”】.......................................................................75【呼和浩特商品房空置面积同比下降近一半】..............................................76【贵阳房屋销售价格同比上涨 6.1%】.............................................................76【贵阳写字楼出租率租金双双上升】..............................................................77【南宁 10月商品房成交面积环比增长 28.21%】...........................................78【南宁二手房市场延续震荡】..........................................................................78

行业数据......................................................................................................................78【前 10月我国房地产实际使用外资增长 48%】............................................79【房企前 10月拿地速度放缓】........................................................................79【20个城市土地成交量回升】.........................................................................79【人大报告：预计 2011年房价将下降 20%左右】........................................80

产品与技术创新..........................................................................................................80【Akihisa Hirata设计的日本东京树型住宅】..................................................80

产业链信息..................................................................................................................83【国内钢价全面松动回落】..............................................................................83【全国水泥周均价保持环比上涨】..................................................................83

案例分析......................................................................................................................84【房地产营销的“县域”战术】..........................................................................84

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宏观政策环境【中国明后两年将继续建设 1300万套保障房】

由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在 11月底形成初稿，并上报相关政府部门。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。根据中央对于“十二五”期间房地产行业规划的建议，已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”的指导思想，“一手抓房价，一手抓保障”也成为今年 4月开始房地产调控的核心。据了解，2010-2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010

年全国要建设 580万套保障房，2011年要建设 680万套保障房，2012年要建设 620万套保障房，也就是在 2011年和 2012年两年内全国保障性住房建成量将达到 1300万套。同时，各地方政府制定的“十二五”规划也明显印证了中央的思路。根据一份初步拟定的上海房地产“十二五”规划方案，上海“十二五”期

间住房建设总量大约为 1.25亿平方米，其中，2300万平方米为经济适用房，2000万平方米为廉租房和公租房，2000万平方米为重大工程配套拆迁安居房，2000万平方米为中小户型的普通商品房，1700万平方米为商品住宅，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。粗略计算，上海“十二五”期间保障性住房建设总量占总住房建设规模的一半以上。

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【三部委：土地净收益 10%建公租房】

11月 16日，财政部、国家发改委及住建部联合发出《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》(下称《通知》)，明确提出允许计提部分土地出让净收益金和住房公积金增值收益，用于发展公共租赁住房。　　资金重点倾向公租房　　《通知》明确，自 2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，通过贷款贴息向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。　　同时，按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。从 2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。　　为充分调动市场主体和社会机构投资运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，各地可采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。各级政府安排的公共租赁住房资金，包括中央补助公共租赁住房资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。　　从目前的政策来看，政府已将“租赁”作为未来住房保障的主要手段，而不是此前的“廉价销售”。此前，各地政府有关保障房建设的重心一般倾向于经济适用房和配套商品房建设，但这类住房同样可拿来公开销售，容易形成灰色

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地带。“开宝马买经适房”，即是极端表现之一。按《通知》要求，政府现在关注的重心是租赁用房，包括之前已在积极发展的廉租房，以及即将重点发展的公共租赁房。　　上海有望投入 50亿　　可查资料显示，上海“十二五”期间住房建设面积约为 1.25亿平方米。其中，2300万平方米将用于经济适用房建设，2000万平方米将用于廉租房公用房建设。　　对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，未来几年会有大规模保障房进入供应。　　此前政府部门透露，2009年上海政府土地出让金总额接近 1000亿元。陈晟表示，其中出让金的净收益应为 200亿元左右，照此计算，上海市政府本年度投入公租房发展资金将不低于 20亿元。上海公积金中心某位分析师透露，上海 2009年公积金增值部分的收益为 30亿元，这部分会划拨一定的额度用于廉租房、公共租赁以及贴息，具体金额多少，年内有望出台具体办法。　　这意味着最高可有 50亿元的资金投入保障房，这个数字每年随着土地出让净收益的上升继续走高。来自中国指数研究院的数据显示，今年前三季度，上海土地成交额达 1140亿元，已超过去年全年成交金额。　　短期内挤压宅地供应　　面对大面积的保障用房供应，宅地供应在短期内或被挤压。中国指数研究院提供的数据显示，2009年市场化的供应用地为 800余公顷，2010年市场化供应用地下滑到 330余公顷。对此，陈晟表示，如此大的缺口将会导致供需矛盾加剧，短期内房价下调的可能性很小。克尔瑞中国信息技术有限公司上海事业部

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总监付琦表示，保障性用地对宅地的挤压必然推高宅地的成交价格。返回目录

【两部委：联合调查调控落实情况】

据媒体 11月 23日报道，住建部和国土部近日组成联合调查组，在全国各地展开为期 10天左右的联合检查。　　报道称，调查组由住建部和国土部的司级官员带队，主要检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。　　检查方式包括实地检查、座谈、查阅资料和网上核查，检查范围除了省(区、市)总体情况外，还将抽取省会城市和 1～2个设区市(州、盟)。此外，检查组还会深入到县(区、旗)一级政府开展检查工作。　　据国土部今年前两季度的住房用地统计情况表示，截止今年 6月底，全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地实际供应量 5.6万公顷，与去年同期实际供应量(2.4万公顷)相比增加约 135%。另外，截至 5月底全国共清理发现闲置房地产土地宗数 2815宗，面积 16.95万亩。　　国土部土地利用司司长廖永林近日表示，从目前的计划完成情况看，全国保障性住房供地计划完成得很好，土地供应量已经上去了，下一步到底是继续加大，还是在这个基础上进一步落实，要密切关注房地产市场的演变。

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【政府正在支持市场资本参与保障房建设】

第一只民间资本保障房建设投资基金即将诞生。该基金筹备领导小组组长、全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示，目前方案已报至全国工商联，取得支持后拟向国家相关部委申报。据了解，该基金名为“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”。今年 7月由

全国工商联房地产商会牵头筹备，现已初步设立方案，已完成政策、财务、模式上的初步论证。基金以股份公司的形式组建，拟在未来 3年内在全国各地下设有限责任制项目公司，投资建设约 1000万平方米的公租房。在该基金讨论过程中，相关部委相继出台的政策，在一定程度上解决了这

只基金在拿地、税收优惠以及政府补贴等方面的困难。“在我们讨论的过程中，并不知道会有这些支持政策出来。”聂梅生表示，“许多设想成为了现实。看似凑巧，却证明了政府支持市场力量参与的决心。”虽然该设计方案基本成型并已上报全国工商联，但与一些小规模的基金相比，该基金的一些设定数据幅度往往偏大。除了上述的回报率之外，基金规模高达 100亿-300亿元的募集额度也稍显特殊。对此，基金筹备工作组组长李晓东指出，募集的具体额度则与公司拟投项目的规模以及这一模式的复制程度有关，至于具体回报水平的变动则很大程度上取决于基金的退出方式。　

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【银监会再度警示房地产信托风险】

近日，各信托公司陆续收到监管层下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。　　《通知》表示，银监会要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。　　除此以外，《通知》还要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。　　同时，按照银监会的要求，各地银监局将于 12月下旬将对房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。对执行不力的银监局，银监会还将通报批评，并视情况追究相关责任。　　有信托人士表示，这是继河南等部分地方银监局启动房地产信托季度测试后，监管层再次警示房地产信托市场风险，显示对监管层该当前火热的房地产市场的谨慎态度。　　数月来，房地产信托产品发行正呈加速上涨的趋势。据普益财富最新监测数据显示，今年 8—10月，房地产信托产品累计发行规模高达 349.54亿元，而2009年全年的发行规模仅为 312.72亿元。今年 10月共有 33家信托公司发行104款集合信托产品，环比增加 30%，同比增加 92.59%。　　此外 8、9、10 三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为

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9.8%、10.1%、10.57%，同样出现了加速上涨的趋势。这也从侧面显示开发商正不惜成本，加大在信托市场的融资。　

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【央行再提存款准备金率调整频率历史罕见】

　　央行 19日晚间宣布，自 11月 29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。这是央行年内第 5 次上调存款准备金率，而距离上次宣布上调存款准备金率仅间隔了 9天，为同一月内的第二次上调。这种频率在准备金率调整的历史上较为罕见。预计此次上调存款准备金率将共计冻结资金超过 3000

亿元。在此次调整完成后，大型金融机构的存款准备金率将达到 18%的历史新高，被执行差别存款准备金率的大型银行，将达到 18.5%。此外，小型金融机构的存款准备金率也将上升至新的高点。　　　23日，前一次调整存款准备金率实施缴款，致使货币市场利率近几日连续上扬，其中 7天回购利率已升至 2.0061%。与此同时，为缓解准备金缴款给市场资金面带来的短期冲击，央行本周向公开市场净投放了 740亿元资金。尽管总体看，回收的流动性仍然超过 2000亿元，但一位商业银行资金市场部的人士表示，对市场的流动性基本上无大的影响，债券市场利率变动也不明显，仍然持续低位。　　　业内人士分析认为，在刚刚上调完金融机构存款准备金率的情况下，资金面总体并不算宽裕的情况下，如此密集地继续上调存款准备金率，主要原因或与外汇占款增加较多有关。因此，央行选择从总量上进行对冲，防止热钱泛滥到

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实体经济。此前，兴业银行资深经济学家鲁政委曾预测，10月份外汇占款或突破 3000亿人民币。　　　央行《2010年第三季度货币政策执行报告》指出，主要经济体将持续放松货币刺激经济的预期强烈，大量资金可能向增长较快的新兴经济体流入。而这种资金流动可能加剧新兴市场的流动性泛滥状况。对此，央行行长周小川近日公开表示，对资本项目下不正常的资本流入，可以采取一些管理措施，尽可能地防止这种行为发生。央行副行长马德伦在解释这一措施时称，包括存款准备金率的调整、对外汇结汇的管理、公开市场操作等调控工具都在使用范围之内。

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【四大行本月新增信贷已突破 2000亿元】

　　近日，据两位消息人士透露，中国工商银行等四大国有商业银行截至本月20日止，新增人民币贷款已略超 2000亿元。四大行通常占全社会新增信贷的比例在 40-50%以上，且最后一周全社会的信贷投放速度仍难放缓，中国年初设定的 7.5万亿元新增信贷的目标料将被突破。按照中国今年 7.5万亿的信贷目标，11和 12月全行业仅剩下 6200亿元的额度。而 11月份截止目前，全社会新增信贷已接近 6000亿元。报道认为，由于 11月前两周放贷积极，基本用完了全年剩下的信贷额度，12月份信贷投放将出现停滞，甚至停贷都有可能。“四大行到 20日时就略超 2000亿元了。”消息人士透露说，“全年 7.5万亿挡不住。”　　四大行包括中国工商银行、建设银行、农业银行和中国银行。中金公司最新的策略报告指出，在剩余的 11、12两个月内，贷款月增量很难控制在 3000亿

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元以下，因此全年信贷增量将会突破 7.5万亿的目标值。报告指出，首先是基建贷款和住房抵押贷款仍存在刚性需求，中长期贷款的月增量很难降至 2000亿元以下。其次，随着企业短期资金需求和中小企业贷款需求的增强，票据融资能够压缩的空间已十分有限，与短期贷款的月增量总和不会低于 1000亿元。此外贷款额度控制主要针对国有银行和股份制银行，但是这些银行可以将压缩的票据融资转给中小银行，而中小银行的贷存比在三季度出现明显回落，信贷扩张能力较前期有所增强。由于中国通胀水平高企，贷币政策已经进入稳健状态。　　市场人士更担心，明年甚至有可能进入货币政策紧缩期，首当其冲受影响的就是信贷的控制。“11月本来是信贷投放淡季，但我们担心明年信贷投放会紧缩，所以行里要求要冲刺信贷规模，以争取更多份额。”一家国有银行对公部经理称。

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地方政策动态【哈尔滨：划拨土地收益须交土地年租金】

　　为加强国有土地年租金征收管理，规范土地市场秩序，防止国有土地资产收益流失，哈尔滨市出台《国有土地年租金征收办法》(以下简称《办法》)，并于12月 1日起正式实施。《办法》规定，单位或者个人将已取得的划拨土地使用权随地上建筑物、构筑物出租产生收益的，应当按照规定标准交纳国有土地年租金　　　《办法》明确，单位或者个人(以下统称租金交纳义务人)有下列情形之一的

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应当按照规定标准交纳国有土地年租金：将已取得的划拨土地使用权随地上建筑物、构筑物出租产生收益的；将已取得的划拨土地使用权 (暂时不具备出让条件)，因临时需要改变用途产生收益的；法律、法规规定的其他情形。　　　租金交纳义务人应当自出租土地或者临时改变土地用途后 20日内，到所辖驻区国土资源管理部门办理国有土地出租登记手续。国有土地年租金自出租之日起按月计算，年底一次性征收。租金交纳义务人逾期交纳国有土地年租金的，从翌年 1月 1日起，每日按应征收总额的 1%。加收滞纳金。国有土地年租金纳入地方财政基金预算管理，任何单位或者个人不得减免、截留、挤占、挪用。在处罚方面，《办法》规定，租金交纳义务人瞒报、谎报国有土地出租时间、面积和用途的，由市国土资源管理部门责令改正，处以 1000元以上 3000元以下罚款。　

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【呼和浩特：保障性住房将向公租房建设转移】

近日，从呼和浩特房产局住房保障中心了解到，从 2011年起，呼和浩特市保障性住房的工作重点将逐步向公租屋建设方面转移，在公租屋建设中将采取政府投资，企业建设，鼓励园区、院校建设的模式进行。呼和浩特房产局住房保障中心副主任孙庆智说：“2011年起，从国家、自治区到呼市，保障性住房的工作重点要转移到公租房建设，公租房建设即政府投资、企业建设，各园区、大中专院校利用自由土地也可以，我们也鼓励以这种方式建立相应的公共租屋。”　　据了解，公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承

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租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。在下一步的公租房建设中，将会辅以相应的优惠政策。孙庆智介绍：“在公共租屋建设中呢，政府有相应的优惠政策，咱们的保障性住房在今后对低收入困难家庭解决住房困难问题将会发挥重要的作用。”

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【西安：将出台集体土地房屋拆迁估价规定】

　　西安市房管局相关工作人员 18日透露，西安即将出台集体土地房屋拆迁估价规定，以遏制突击建房现象的发生。今后，经认定是抢建乱建的建筑，将得不到估价补偿。估价机构必须制作被拆迁房屋的影像资料，并至少保留 5年以上。　　整治不规范拆迁评估势在必行　　　近年来，我市城市建设发展速度较快，集体土地上房屋拆迁量不断加大，每年都在数百万平方米以上。在集体土地房屋拆迁中，存在房屋拆迁估价委托不公开、不透明，部分资产估价机构、会计师事务所等非专业房地产估价机构参与估价等现象。　　　“给被拆迁人房屋补偿得越高、才能让他们搬迁得越快”。市房管局一工作人员说，一些拆迁实施单位随意干预估价机构的行为，要求提高估价标准。还有一些估价机构和估价人员不严格执行行业有关标准和规定，为承揽业务，随意迎合拆迁人或拆迁实施单位的要求，提高估价价格标准，出具虚假报告。另外，抢建、搭建的房屋，都会得到补偿。　　　“为彻底根除集体土地房屋拆迁时抢建搭建严重的社会乱象，专门出台集

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体土地房屋拆迁估价的规定，规范拆迁估价行为势在必行”，市房管局一工作人员这样说。　　　房屋拆迁估价标准越来越细　　　为了使估价机构在估价时有明确的价格参照标准。即将出台的集体土地房屋拆迁估价规定，既制定了按照国家相关工程建设标准建造的房屋的重置价格，而且针对抢建、搭建建筑的特点专门制定了未按照国家相关工程建设标准建造房屋的重置价格标准。　　　新办法规定，拆迁估价采用重置成本法进行估价，即以各类房屋的重置价格为基础，结合房屋层高、装修、设施设备状况和新旧程度等因素进行估价。　　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值标准，不受房屋租赁、查封等因素的影响。拆迁估价将遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。经有关部门认定的抢建乱建建筑不予估价，或者拆迁估价的结果为零。　　　集体土地拆迁估价准入门槛高　　　据市房管局相关工作人员介绍，集体土地上房屋拆迁估价是根据集体土地上被拆迁房屋的结构、装修、设施装备、建筑面积、附着物等因素，对其建筑物的现时价格进行的估价，不包括土地使用价值。新规定明确要求，拆迁估价应当委托取得房地产估价资质且具有 8名以上专职注册房地产估价师的估价机构承担。　　目前，我市有各类房屋拆迁估价机构 34家，实际参与集体土地拆迁估价的机构有 21家。根据新细则，接受委托的评价机构，不得转让或变相转让受托的拆迁估价业务。从事拆迁估价的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。估价人员从事拆迁估价活动时，应当对被拆迁房屋进行实地勘察，

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做好记录，并制作和保留被拆迁房屋的影像资料，且至少保留 5年以上。返回目录

【石家庄：出台标准规范楼市违规行为】

　　石家庄市新出台的《行政处罚自由裁量权执行标准》规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，将处 10万元以上 50万元以下的罚款。其中，建设单位虽然按规定配置了物业管理用房，但只达到规定面积的 90%，处 10万元至 20万元罚款；虽配置了物业管理用房，但只达到规定面积的 80%，处 20万元至 30万元罚款；虽配置了物业管理用房，但只达到规定面积的 70%，处 30万元至 40万元罚款；未按照规定配置物业管理用房，处40万元至 50万元罚款。　　　擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，视情节轻重，个人处 1000元以上 1

万元以下的罚款；单位可处 5万元以上 20万元以下的罚款。房产行政主管部门将责令限期改正，给予警告。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。　　　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门处 5万元以上 20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。具体处罚标准为：用于非经营，未给业主造成损失的处 5万元至 7万元罚款；用于非经营，且给业主造成损失的，处 7万元至 10万元罚款；用于经营，未给业主造成损失的，处 10万元至 15万元罚款；用于经

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营，给业主造成损失的，处 15万元至 20万元罚款。　　　此外，对一些单位及个人在装修中损坏房屋主体结构的行为也将受到处罚。“标准”规定，对损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的，房产行政主管部门将责令限期改正，给予警告，并处以罚款。违法情节轻微，能够及时纠正且尚未造成严重后果的，对个人处 1千元以上 1万元以下罚款，对单位处 5

万元以上 20万元以下罚款。　　　对挪用专项维修资金的行为，“标准”规定，全额追回，未造成损失的，处挪用额 50%至 70%的罚款；追回 70%，损失较小的，处挪用额 1至 1.5倍的罚款；挪用资金无法追回或追回 30%以下，处挪用额 1.5至 2倍的罚款，并吊销资质证书。　　　商品房违规预售处收取预付款 1%以下的罚款　　　今后，擅自预售商品房将会受到严惩。“标准”规定：对擅自预售商品房违法情节轻微，收取预付款的，处已收取的预付款 0.5%的罚款；违法情节严重，收取预付款的，处已收取的预付款 1%的罚款；变相售后包租方式销售未竣工商品房的，罚款 2万元至 2.5万元；采取售后包租销售未竣工商品房的，责令限期改正，罚款 2万元至 3万元；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的行为，限期改正的，罚款 1万元至 2万元；未在限期内改正的，罚款 2万元至 3万元。　　　对代理销售不符合销售条件的商品房的，违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，处以 2万元罚款。违法情节严重，但是能够及时纠正且造成后果不严重的，处以 2万元至 2.5万元罚款。违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 2.5万元至 3万元罚款。　

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　　“标准”还对已购公有住房和经济适用住房上市出售管理做出了明确规定，该标准指出，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售者，情节较轻，处以 1万元至 1.5万元罚款；情节严重，无理取闹者罚款 1.5万元至 3

万元。对将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房，情节轻微，责令退回所购房屋，处以 1万元至 1.5万元罚款或按商品房市场价格补齐房价款，处以 1.5万元至 2万元罚款；对无理取闹者，责令退房，并处以 2

万元至 3万元罚款。　　　房产中介赚取差价最高罚二万　　　房产中介服务机构有索取财物、提供虚假材料或者隐瞒真实情况、串通损害当事人利益、为不符合本办法规定房产提供中介服务等行为的，由房产行政主管部门处以 1万元至 2万元罚款，给客户造成损失的，还应承担赔偿责任。　　　房产中介服务机构以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价或利用虚假信息骗取中介服务费的，如果违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，处以 5000元至 1.2万元罚款；违法情节严重，但是能够及时纠正且造成后果不严重的，处以 1.2万元至 1.6万元罚款；违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 1.6万元至 2万元罚款。给客户造成损失的，还应承担赔偿责任。　　　对房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的行办，“标准”规定：违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，处以 2万元罚款。违法情节严重，但是能够及时纠正且造成后果不严重的，处以 2万元至 2.5万元罚款。违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 2.5万元至 3万

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元罚款。　　　此外，“标准”对房屋装饰装修中的一些不良方式也给予了明文规定：装饰装修施工不能影响其他居民的日常生活。对 2时至 14时、21时至次日 7时之间进行产生噪声、振动的装饰装修活动者，建设行政主管部门有权责令施工人改正。违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，处以 500元至 800元罚款；违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 800元至1000元罚款。　　　“标准”还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处 500元以上 1000元以下罚款，对装饰装修企业处 1000元以上 1万元以下的罚款；擅自拆改供暖，燃气管道和设施的，对装修个人处 500元以上 1000元以下的罚款。　

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【太原：房价若再不规矩将面临百万罚单】

　　11月 18日，在太原市“商品房销售价格申报提醒告诫会”上，市物价局局长毛志鸣谈到查处商品房价格违法行为时，这样给有关企业打出预防针。　　　先行告诫　　　按照本市商品房销售价格申报制度，房地产开发经营企业取得预售许可证的商品房项目，必须在 10日内向物价部门申报销售价格，然后进行“一房一标价”，让消费者明明白白消费。　　　18日，在本市从事房地产开发经营的企业都被请到了市物价局，参加“提

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醒告诫会”。　　　目前，本市商品房价格上涨速度已经超过了北京、上海等一线城市。这一方面是因为调控政策在一线城市已经见效，另一方面是因为几家企业近来在本市的楼盘销售价格上涨带起来的。因此，物价部门将对商品房价格管理依法适度干预。并向房地产开发经营企业发出明确信息，必须严格执行政府规定。　　　执法跟进　　　“专项执法检查从下周一开始。”市物价局价格监督检查分局副分局长李震洲说，市物价局价格举报中心(举报电话 12358)将特别关注涉及房价的投诉举报；市、县物价部门也会密切关注商品房市场价格变动情况，并加强市场巡查，及时跟进查处。　　　罚单可能高达百万元。如，房地产开发经营企业不执行法定的价格干预、紧急措施的，没收违法所得，并处违法所得 5倍以下罚款，没有违法所得的，处以 10万元至 100万元的罚款；相互串通，操纵市场价格，损害消费者合法权益的，没收违法所得，并处违法所得 5倍以下罚款，没有违法所得的，处以 10万元至 100万元的罚款。

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【青岛：明年拟降低经适房申购门槛】

　　2010年青岛市住房保障状况白皮书正式发布。白皮书全面展示我市住房保障工作情况，白皮书共 6个章节，约 9000字，介绍了我市当前住房保障工作的基本状况、基本政策、基本经验，对今后住房保障工作进行了展望。　

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　　在住房保障方面，我市以政策性住房和商品住房为主体的住房保障和供应体系基本确立，廉租住房保障家庭实现应保尽保，2.4万套保障性住房全面开工建设，实物配租配售率逐步提高。　2007年以来，市、区两级财政通过直接投入或让渡土地收益方式用于住房保障方面的资金已经超过 100亿元。　　　预计今年年底本期规划结束时，市区实物配租配售保障低收入家庭将达到3.1万户，本期规划确定的 3.5万户低收入住房困难家庭的实物配租配售率将超过 88%，我市的实物保障水平走在了全国前列。剩余经济适用住房房源，在满足符合现行经济适用住房申购条件的基础上，从明年开始，可以进一步扩展保障范围，降低申购门槛，满足符合下一规划期保障条件的家庭的住房需求。　　　在住房保障的管理上逐步规范。在资格准入上，我市实行两级管理、三级审核、两次公示制度。在公开配给上，我市严格按照房源公告、申请审核、入围排序公开摇号、轮候选房等程序进行。在退出机制上，采取了主动申报和年度复核相结合的方式，实施动态管理。每年在规定时间内统一实施年度复核，对被保障家庭的收入、住房等情况进行跟踪复核，对经核查不符合条件的取消保障资格，及时进行清退。　　　根据《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》要求，2011-2013年，计划建设保障性住房和限价商品住房 6万套，解决和改善 6万户城市中低收入家庭住房困难，解决和改善 1.2万名新就业职工和外来务工人员住房条件。市区将开工建设限价商品住房 30000套，逐步满足中等收入家庭的住房需求。预计规划期结束时，我市将至少有 10万户中低收入家庭住房困难得到解决、住房条件得到改善。

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【西安：首次大规模整治小产权房】

日前，从沣渭新区管委会获悉，为保证沣渭新区建设发展开局之年良好的市场经济秩序，沣渭新区采取多项举措，并通过多部门联合做好非法小产权房售楼中心摸底排查工作。　　11月 14日，沣渭新区工商分局、公安分局、国土局、城管执法局、三桥街办等 5部门首次联合执法，对三桥街道区域内赵家堡的美美家园、建章路口的枫桥名邸咨询中心、西三环边上的欣苑小区、雁雀花园、锦雁花园、沣渭东尚、公园新世纪、何苑新村、星城国际等 26家无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心进行了全面清查和现场取缔。　　在整治工作现场看到，此次被取缔的这些小产权房售楼中心大都很简陋，有的是租用的民房，简单的几张桌椅、几个房屋模型就成了售楼中心；有的则是活动板房，外面用红纸贴着“接待处”，再贴上几份宣传海报，就成了售楼中心，有几家售楼中心里还正有客户在看房，看到执法人员进入都匆匆散去。在建章路口的枫桥名邸咨询中心，里面的小黑板上赫然写着“15#楼已封顶，各部门要尽快让客户交二期房款”的字样。据了解，沣渭新区在此次行动之后还将继续加强专项整治行动，严厉打击无照经营等违法行为，并重点开展取缔无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心的专项整治活动。　　据沣渭新区相关负责人介绍，在本次清查、取缔行动中，城管部门对相关违法经营物品予以了清点造册和扣留；公安部门时刻待命，如有涉案情况发生，将立刻进行立案侦查；国土及三桥街办等相关部门积极做好有关信息的统计。此次联合行动有效清除了无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心，有效保

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护了经济市场秩序和环境。同时，沣渭新区希望通过媒体对此项行动的全程跟踪报道，向违法者传达出沣渭新区打击无照经营及违法活动的信心和决心，并对其起到相应的威慑力。　　据了解，沣渭新区还将继续加强专项整治行动，严厉打击无照经营等违法行为，并重点开展取缔无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心专项整治活动。同时，沣渭新区还将鼓励企业诚实守信、依法经营，增强企业创新能力，为促进沣渭新区经济社会科学、和谐、创新、绿色、率先发展作出应有的贡献。

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【郑州：住房公积金贷款实行浮动利率】

　　11月 17日，郑州住房公积金管理中心发出通知，根据住房和城乡建设部等四部委相关通知，郑州住房公积金个人住房贷款从今年 11月 12日起实行浮动利率，已发放和已受理未发放的住房公积金个人住房贷款按原利率政策执行，新增住房公积金个人住房贷款按此次通知执行。　　　根据通知，借款人家庭第二次以上(含第二次)使用住房公积金个人住房贷款的，贷款利率按同期首次使用住房公积金个人住房贷款利率的 1.1倍执行。　　　该中心相关负责人介绍，借款人家庭使用住房公积金个人住房贷款的次数，按郑州住房公积金贷款管理系统的查询结果、借款人配偶住房公积金缴存地住房公积金管理机构出具的住房公积金贷款情况证明，或单位出具的未参加住房公积金制度证明综合认定，家庭成员包括借款人本人和借款人配偶。“比如说夫妻之间，一个人此前在省直公积金系统或者行业公积金系统或者外地公积金系统

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使用公积金贷款买过房，都需要开出相关证明，另一个人此次如果在市住房公积金管理中心贷款买房，即视其为第二次使用公积金贷款。”该负责人说。　

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【扬州：制定二手房转让基准价格】

　　扬州邗江区 11月 16日起对辖区内的所有小区制定二手房转让基准价格，消费者对房价将不再“雾里看花”。该区目前集中了扬州市区的多数中高档小区因价格信息不透明，购房者常遭中介“狠宰”。区物价、房产、地税等利用部门资源创建交易基准价系统，可显示某小区一段时期内的二手房转让均价，并随行情及时修正。这些信息既方便消费者“房比三家”，也便于管理部门及时掌握市场动向。　

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【重庆：大幅上调土地增值税核定征收率】

17日，从重庆市地税局获悉，重庆市将上调土地增值税核定征收率，即房地产企业转让商品房取得的收入，普通住房土地增值税核定征收率为 5%，其他开发品土地增值税核定征收率为 6%。此前，重庆市普通住房土地增值税核定征收率为 1%，商业用房为 2%，其他用房为 1.5%。　　　分析人士认为，重庆市地税局此次调整土地增值税核定征收率，是对土地增值税的一次严格清算，它将有力规范房地产企业的纳税行为，保证土地增值税预征政策在调控房地产市场、打击房地产企业捂盘抬价等方面起到更好的效果

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【重庆：公租房满 5年可按经适房标准购买】

　　11月 21日，重庆市国土房管局在市政府公众信息网上披露公租房“管理细则”阶段性完善情况。这些细则总共涉及七大方面，下一步将征集市民意见。根据细则，公租房小区将由社区居委会、房管机构、派出所、住户代表组成的管理委员会共同管理，如果物管“乱劈柴”，管委会将出面解决。　　　细则　　　七大内容将上网征求意见，公租房管理细则涉及七大方面的内容：一是户籍上没有限制；二是申请者收入标准的确定；三是租金上的优惠；四是确保公平；五是廉租房、公租房和经济适用房一体化；六是后期管理时的特殊办法；七是监管机制。　　　市国土房管局有关负责人表示，公租房管理实施细则还将在网络上全文公布，征集市民的意见。　　　租金拟按廉租房标准支付市国土房管局有关负责人介绍，重庆将实现公租房与廉租房、经适房一体化。即符合廉租房保障对象的家庭可申请公租房，租金按廉租房租金标准支付，并实行“租售并举”：租满 5年之后，可重新申请续租；符合条件的可按经济适用房标准购买，转换成有限产权的经济适用房。“和经适房不同的是，买了公租房以后，要出售只能卖给政府。”该负责人说。　　　管理　　　四方组建管委会选聘物管公租房将进行怎样的物业管理？　

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　　市国土房管局有关负责人表示，公租房小区实行“管人管房结合”的社区化管理，即由社区居委会负责对人的管理，房管机构对房的使用进行管理，并成立由社区居委会、房管机构、派出所、住户代表等组成的管理委员会，负责开展小区的社会工作，并指导选聘的物业服务公司做好物业服务。　　　退出公租房有 3个月过渡期如果公租房租期到了，又没有找到合适的房屋，怎么办？　　　市公租房管理局有关负责人表示，公租房每次合同租赁期限最短为 1年，最长为 5年。承租人除交纳租金外，还需交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、物业服务等费用。严禁转租、转售、空置。租赁合同期满或终止应退出房屋；对暂时无法退出的，经同意，可给予 3个月的过渡期；拒不腾退的，按规定追加租金，并在适当范围内公告，必要时申请人民法院强制执行。　

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【重庆：商品房销售今后或将按建筑面积计价】

11月 22日，重庆市三届人大常委会第二十次会议，一审《重庆市城镇房地产交易管理条例(草案)》，规范房地产交易市场。草案规定，为与国家统计接轨商品房销售按建筑面积计价。　　草案对商品房预售提高了预售条件。草案规定，预售房屋在 8 层以下的，完成主体建筑封顶才能预售。对与 8 层以上的，已建房屋形象进度已完成 8 层并达到规划批准面积的二分之一以上后，才能预售。　　草案规定，预售商品房在售房现场应当设立公示栏，出示已下信息：

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　　商品房预售许可证。载明土地权属信息的房地产权证；房地产开发资质证书预售资金监管银行及监管账号，每套预售商品房建筑面积及其价格、套内建筑面积及其价格；代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明。　　出租房子需到房管局备案　违者最高罚租金 20%

　　草案对租房市场进行了规定。草案规定，房屋租赁双方应当签订合同。房屋出租人、代理出租人或者委托的房地产中介服务机构，应当在 30日内到出租房所在地的房地产行政主管部门(房管局)，办理房屋租赁合同登记备案手续。符合条件的，房屋租赁主管部门应当在受理申请 3个工作日内，核发房屋租赁合同备案登记证明。不符条件的，向当事人出具不予租赁合登记备案通知单。　　草案规定，承租人在租赁期间转租的，应当征得出租人同意，签订房屋租赁合同或转租协议，并到房地产主管部门办理登记备案手续。　　草案规定，租赁房屋，没有到房管局登记备案的，房地产行政主管部门 (房管局)可处出租房屋租金 5%以上 20%以下的罚款。房地产中介未依法办理房屋租赁登记备案的，处其收益 50%的罚款。　　也就是说，假如一套单间配套租金每月是 700元。没有到房管局登记备案，房管局可单月最高罚款 140元。

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【杭州：预售资金监管细则出台】

　　11月 1日是浙江省商品房预售资金监管的大限之日。但终因缺乏可操作性

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的细则，“大限”后的半个月里，监管政策并未实施。直到 11月 17日，杭州市房管局、中国人民银行杭州中心支行、银监会浙江监管局才联合公布了 21条《杭州市商品房预售资金监管实施细则》。　　20日起，杭州市房管局受理的主城区预售商品房项目，将全部实行预售资金监管。《细则》第八条规定：房地产开发企业不得直接收存购房款，应由购房人将预付的购房款直接存入在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。　　“我们公司在售项目的新预售证都提前拿出来了，搭上了自由资金‘末班车’。不过，仍有两个未来的新项目逃不掉资金监管，其中还有一个地王项目。”日前，杭州当地一家地产上市公司的证券事务代表感叹，“浙江省的商品房预售资金监管在执行层面上并不透明，而《细则》对于预售资金封闭式管理的操作方法做了明确说明。预售资金多方监管，开发商无法直接触摸客户资金。”　　不过，《细则》也并非铁板一块，开发商依然存在做低工程预算清册总额等灵活掌握的空间。此外，《细则》里似乎没有提及开发商、监管项目的工程监理单位或者监管银行一旦联合作假，将承担何种责任。　　开发商不能直接收存购房款　　这一次，杭州似乎“动真格儿的”了。按照《细则》，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立资金账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。　　复地集团(02337。HK)杭州某项目一位管理层人士评价，预售资金入账不经开发商的手，提取时间和提取方式又有多方监管，假如这些规定能执行到位，

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善于多个项目之间彼此腾挪资金的开发商将受到许多制约。　　在杭州当地从事房地产开发业务近 20年的王旭飞指出，今后，开发商只有结清项目的款项后，才能拿到全部的预售款。一旦商品房预售制真的得到变革，开发商无法提前获得该部分资金的回流，再也难以大手大脚地将资金投入土地市场，这样也会影响他们的拿地热情，从而影响市场整个的供应量，这同时也是一个危险的弊端。　　不过，《细则》也存在含糊之处。比如，“被监管项目”是一个完整的开发项目，还是按预售证来界定？当地市场人士指出，房地产项目太复杂了，各种情况都有。如果是一个规模很大的项目，开发商可以分批领证，分批开立监管账户，因为一个监管项目只能开立一个资金账户。否则，一个占地数半亩的项目，如果仅仅开设一个监管账户，那开发商沉淀的资金就太庞大了。　　未来的漏洞　　此前，为规避预售款监管，杭州开发商纷纷抢在 11月 1日以前申领预售证，出现了一波前所未见的“领证”高峰。数据表明：从 9月 30日发文之后至 11月1日实施之前，共计 28个楼盘“为规避预售款监管而领取预售证”，领出预售证共计 34本，预售房源共计 6430套，预售面积逾 72万平方米。　　如果按照杭州官方“透明售房网”标注的“预售总面积”与“开盘均价”，可以粗略计算出“大限”之前抢出预售证的房源预售款总额——大约超过 100

亿元销售资金成功“逃脱”了预售款监管。　　仅仅在 11月 1日“大限”前的最后两天，杭州共计有 15个楼盘领出了 19

本预售证，这是十分罕见的开盘现象。但是，10月下旬拿出预售证的许多楼盘实际开盘时间将推迟到 11月。

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　　但《细则》存在“漏洞”。根据规定：在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目“工程预算清册总额”的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。　　针对《细则》所说的“监管项目工程预算清册总额不低于 130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管”，上述地产上市公司证券事务代表表示：“《细则》也不能说十分严格，操作空间还是存在的。比如，工程预算清册其实也就占项目总投资的很小一部分。假如一个 10万平方米的项目，楼面地价 10000元/平方米、工程造价 5000元/平方米，那么按照细则，5000×1.3=6500元/平方米是被监管的，不能支取只能用于支付工程款。项目 10万平方米的体量，也就是6.5亿元是要趴在专用账户里面的。假设对外销售的单价是 2万元/平方米，当你销售完成 3.25万平方米的时候，这恰好是一个临界点，之后获得的销售钱款，按照新规定，你可以调用。”　　因此，未来，一些当地的开发商可能会努力做低工程预算清册总额。此外，该人士指出，鉴于一张预售证开一个监管账户，所以，开发商可以把一个项目分多次申领预售许可证，以使被监管资金最少，这样也有助于地产商节约财务成本。

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【嘉兴：公积金贷款新政出台】

　　按照新政，公积金缴存职工家庭购买自住住房首次申请公积金贷款的，购房首付比例不得低于 30%，其中购买套型建筑面积在 90平方米(含)以下的，首付比例为 20%，贷款最高限额保持不变，而原来首次贷款的首付比例均为30%。　　22日，从市住房公积金管理中心了解到，嘉兴版公积金贷款新政已出台，首次申请公积金贷款的，首付比例不得低于 30%，其中购买套型建筑面积在 90

平方米(含)以下的，首付比例不低于 20%；二次贷款首付比例不低于 50%，贷款利率按同期公积金首次贷款利率的 1.1倍执行；重申禁止发放第三次公积金贷款，这一新政于 11月 5日起在全市执行。　　11月 3日国家住房和城乡建设部等四部门联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，按照通知精神和嘉兴实际情况，市公积金管委会出台了嘉兴版公积金新政。“新政进一步突出了公积金制度对职工基本住房的保障作用，引导职工理性购房。”市住房公积金管理中心总经济师张伟平介绍。　　按照新政，公积金缴存职工家庭购买自住住房首次申请公积金贷款的，购房首付比例不得低于 30%，其中购买套型建筑面积在 90平方米(含)以下的，首付比例为 20%，贷款最高限额保持不变，而原来首次贷款的首付比例均为30%。需要说明的是经济适用房申请者选择货币补贴的，如果到市场上购买建筑面积大于 90平方米的住房，首付比例仍为 30%；购买二手房，如房龄超过 10

年，首付比例为 40%。

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　　为改善居住条件，公积金缴存职工家庭购买自住住房第二次申请公积金贷款的，首付比例不得低于 50%，可贷额度按贷款最高限额减去首次已享受公积金贷款额度的差额计算确定，利率按同期首次公积金贷款利率的 1.1倍执行。“公积金贷款采用首次限额、二次差额、三次禁放的方法，操作简便、可控，又较好地体现了公平。”张伟平说，如夫妻双方均缴存公积金的家庭在首次公积金贷款时贷了 15万元，那么在第二次公积金贷款时首付需达到 50%，贷款额度为最高限额 35万元-15万元=20万元，按照目前公积金首次贷款利率 4.05%的1.1倍计算，这 20万元如果贷款 20年、采用等额本息还贷，那么每月的还贷额为 1260.45元，需比原来多支出利息 43.21元，20年共多支出利息 10370.4元。　　新政同时重申了不得向公积金缴存职工家庭发放第三次公积金贷款，这意味着严禁使用公积金贷款投机性购房。新政自 11月 5日起在全市范围内执行，为保持公积金贷款政策的稳定性和连续性，对原已受理审批、因可贷资金不足等待轮候发放的公积金贷款(包括公积金置换贷款)，仍按原政策与规定操作。目前市本级在 11月 5日前已经进行公积金贷款资格认定和发放额度审核的家庭共有900多户，轮候和置换的公积金贷款资金约为 1.8亿元，这些贷款还是按原政策执行。

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【福州：下月公开出让城区四幅国有建设用地使用权】

　　福州市国土资源局 17日发布公告，下月公开出让城区四幅国有建设用地使用权，总面积 195亩，基本为商服用地。　

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　　其中，最大的地块位于五四北秀峰路西侧，出让面积 72.18亩，将建综合商场项目。业内人士分析，该地块将建大型城市综合体 SM商业广场，五四北将打造成为真正的中央生活区。　　　相关部门也证实，宗地 2010-55号地块规划建设以国际知名大型超市为核心，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的城市商业广场，其中停车位就有 990个。　　此外，宗地 2010-56号地块，位于仓山区则徐大道东侧，原福州汽车南站地块；宗地 2010-57号位于仓山区则徐大道西侧，原市联合收割机厂及周边地块。这两地块商品住宅户型 120平方米的建筑面积须占商品住宅总建筑面积的70%以上。56号地块应配建 300套公共租赁房(公共租赁房户型套内面积分别为40平方米、50平方米两种，所占比例各为 50%)，由市政府指定单位按 3300元/平方米回购。宗地 2010-58号地块，位于仓山区则徐大道西侧，是原福州铅笔厂北地块。申请人需引进一家以上(含一家)排名 2009年度财富 500强前 60名的零售企业。　　　福州市国土局将在 12月 6日下午确定公开出让的具体方式并告知所有申请人。若符合资格的申请人超过 3 人(含 3 人)，则该宗地采用拍卖方式出让；若不足 3 人，则该宗地采用挂牌方式出让。　

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【厦门：《房产面积细则》将施行】

　新细则四大变化　　　一是补充一些新的建筑形式的面积计算，如立体车库、空调机位和花池等；

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二是增加某些新的建筑部位的定量认定和面积计算，如凸窗、落地窗和坡地建筑中地下层和半地下层等；三是细化某些建筑部位的建筑面积计算，如幕墙墙体面积、各类阳台、室外楼梯等；四是对几个易引起争议的部位作了更为合理详细的规定，如层高的计算等。　　　有关方面表示，2011年版《测算细则》具有较好的可操作性，可有效规范房产测绘市场，确保测绘成果的准确可靠。一是能有效限制房产面积测算中对建筑面积认定的自由裁量权，比如对半地下层、入户花园、超大阳(露)台、凸窗等一些面积的建筑部位的测定范围；二是能规范买卖双方的行为，有利于开发企业依照规范进行面积测算，也有利于购房人能仔细了解房产面积的详细构成，对一些所谓的“免费面积”做到心中有数；三是能极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护购房人的合法权益。2011年版《测算细则》明确一些容易引起面积争议的入户花园、凸窗等建筑部位的面积计算规则。　　　据介绍，2011年版《测算细则》自 2011年 1月 1日起施行。在施行前取得《建设工程规划许可证》的项目房产面积测算仍依照前版《测算细则》执行。市国土房产局表示，对不按规范预算、实测，提供虚假、错误成果的测绘单位，将按规定严肃处理。　　　未封闭阳台算一半面积　　　《测算细则》规定，阳台根据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。封闭与未封闭以规划部门批准的文图为依据，未明确标示为封闭的阳台按未封闭阳台计算一半建筑面积。　　　除未封闭阳台，《测算细则》还明确以下几种情况只计算一半面积：凡与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，

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其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪 0.15米且廊道和上盖宽度均在 1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯，按该层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。阳台、挑楼挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。　　　入户花园要算全面积　　　《测算细则》明确凡是房屋内标注空中花园、入户花园、入户阳台、绿化空间等类似建筑空间，无论其名称如何，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。　　　凸窗(落地窗)面积如何算　　　对于时下流行的凸窗(落地窗)，《测算细则》规定，当凸窗(落地窗)高度小于2.20米，且凸窗(落地窗)进深不大于 0.60米时，凸窗(落地窗)部分不计算建筑面积；当凸窗(落地窗)高度大于 2.20米或凸窗(落地窗)进深大于 0.60米时，凸窗(落地窗)部分应计算全部建筑面积。窗体未凸出于外墙的窗、或窗体虽凸出于外墙但窗体外侧围护结构部分为墙体的、或窗体上(下)方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料(不包括单纯以百叶等)封闭的窗均不视为凸窗(落地窗)，此时，窗体部分与套内其他部分一样计算层高，当层高在 2.20米以上时，计算全部建筑面积。　　　五种情况不能列入公摊　　　根据《测算细则》，不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间主要有以下五

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种情况：①建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。②专用于人防工程的地下室，平战两用的人防地下室中人防专用部位、平战两用区域内除公共通道外的其他部位。③一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。④按规划部门批建层高建设的层高大于 2.20米的技术(结构)转换层、避难层(室)

架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。不包含其中的核心筒、公共设备用房和管理用房等应分摊的共有建筑面积。⑤独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。　　　十五种情况不算面积　　　《测算细则》规定，以下 15 种情况，不计算建筑面积。　　　一是层高小于 2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。　　　二是突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。　　　三是房屋之间无上盖的架空通廊。　　　四是房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。　　　五是建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台　　　六是骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑的公共通道作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道

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消防通道等。　　　七是利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。　　　八是活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足 2.20米的房屋。　　　九是独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。　　　十是与房屋室内不相通的房屋间变形缝(伸缩缝、沉降缝)。　　　十一是与房屋相连的台面低于 0.15米或廊道宽度不足 1.20米或上盖宽度不足 1.20米的底层无柱走廊。　　　十二是简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。　　　十三是阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋公共的晒台、退台上的投影面积部分　　　十四是凸出外墙面且进深小于 0.60米与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑空间。　　　十五是类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。　

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【广州：首推限车位售价住宅地块】

　　2010年只剩下 1个半月，广州正加紧推出住宅用地冲刺 5平方公里的年度目标。16日，广州市国土房管局发出卖地公告称，将于 12月 21日挂牌出让天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块。值得一提的是，此次推出的一幅

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主要用于拆迁安置的番禺地块，不但规定其所建成的 85%房子限价 9000元/平方米销售，还规定车位的售价每个不能高于 8.8万元。　　　卖地公告显示，位于天河区东圃镇前进村中山大道南的地块，其实是“羊城花园”小区的一部分，小区第一、二、四期已开发完毕，出让地块为小区第三期用地。占地面积 21517平方米，挂牌起始价 20521万元(即 2.0521亿元)，折合楼面地价 5762元/平方米。　　　另一幅位于番禺区大龙街东环路西侧的居住用地，占地面积 10325平方米，挂牌起始价 11400万元(即 1.14亿元)，折合楼面地价仅 3677元/平方米。　　　不过，该地块的出让条件规定，竞得人须将地块所建房屋 85%的总建筑面积(扣除公建配套)以最高不超过每平方米 9000元的价格销售，并须首先用于协助番禺区政府做好相关安置工作。此外，卖地公告规定，提供的限定销售价格的房屋须按其面积与总建筑面积的比例计算需配备的车位，车位的销售价格不得高于每个 88000元。出让合同还规定，竞得人提供的限定销售价格的房屋须自确认住房户型和交楼标准之日起，24个月内完成竣工验收并交付使用。　　　业内行家分析，该地块主要是用于拆迁安置，但既限房价又限车位售价的做法，还是第一次出现，“可能是为了保护拆迁户的利益，防止开发商高价卖车位”。有地产专家指出，其实这种做法也应该扩展到日后商品房项目的土地出让中去，这样业主们就不用花几十万去买一个小小的车位了。

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【香港：征收最高 15%特别印花税打击楼市炒卖】

美国新一轮量化宽松措施令香港面临资产泡沫威胁，香港政府 19日公布非常措施压抑楼市炒风。财政司长曾俊华宣布，对买入后半年至 2年内卖出的住宅按三级别征收最高达 15%的特别印花税，并进一步收紧贷款按揭。他强调，目前楼价短期内出现异常升幅，比金融海啸前 2008 年中的高位已上升超过20%，今年头 9个月升幅便达 10%。曾俊华指出，12个月以内的短期炒卖今年内增加 114%，其中 84%是房价低于 300万元(港币，下同)的住宅，“由此可见，过去豪宅的炽热炒风已经蔓延到一般住宅。”　　为了打击短期炒卖，曾俊华宣布，在现有 4.25%的物业印花税上，加征额外的印花税。从 20日起，买入的物业在 6个月内转售，除了缴交 4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额 15%的额外印花税；6至 12个月内转售，特别印花税税率为 10%；12个月至 24个月内转售，税率是 5%。换言之，半年内转手的物业，共需缴交占交易金额最高 19.25%的印花税。

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竞争对手情报【万科集团：联手五矿 52亿拿下北京两地块】

11月 18日，从北京市土地整理储备中心获悉，11月 15日出让的“房地产调控后土地市场最优质”的两块住宅用地，均被北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理(北京)有限公司联合体竞得，总金额达 52.27亿元，二者成为最近

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土地市场的最大买家。　　同时，国奥投资发展有限公司和中国水电建设集团房地产有限公司，分别以 3.2亿元和 2.9亿元竞得 11月 17日出让的昌平区两限价商品住宅用地，楼面价分别为 3020元/平方米和 2791元/平方米。另外，18日出让的大兴地铁亦庄线住宅地块，富力城和集富联合体以 13.6亿元的报价居首位，折合楼面价为7126元/平方米。　　据了解，此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北 C1地块居住项目用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，规划建筑面积 18.72万平方米，成交金额为 37.44亿元；海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地(唐家岭地区整体改造资金平衡项目)，规划建筑面积 9.27万平方米，成交金额为 14.83亿元。两块地楼面价分别为近 2万元/平方米和 1.6万元/平方米，均低于之前市场预期。目前，该区域二手房均价在 2.3-2.8万元/平方米，新房价格在 3万元/平方米上下。

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【富力联合体：13.6亿元大兴拿地】

　　据北京市土地整理储备中心 19日中午披露的信息，前一天招标出让的大兴区地铁亦庄线旧宫东站 4号地块已由富力城和集富联合体获得，成交价格 13.6

亿元。　　该地块此前获得了绿地集团 13.38亿元的报价和华润曙光 12亿元的报价，但富力城和集富联合体的报价最高达到 13.6亿元，该地块要求配建 3万平米的

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公共租赁房及 6万平米的商业面积，住宅建筑面积为 10万平米左右。　　地块具体资料显示，该块东至旧宫东路，南至旧宫地区七号路，西至旧宫中路，北至旧宫北路。总用地面积 157679平方米，其中建设用地面积 88911平方米，建筑控制规模≤190861平方米。为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商业金融用地、S3社会停车场库用地、R54中小学合校用地、R53 托幼用地。　　同时披露招标结果的一块石景山鲁谷地区金融用地，则被大唐能源化工有限责任公司和重庆渝能产业(集团)有限公司联合体投得，该地块面积 12500平方米，成交价格为 29812.5万元。

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【绿地集团：今年经营收入将超过 1200亿】

刚刚被正式划归上海国资委名下的地产巨头上海绿地集团延续着其一贯的大手笔。11月 20日，该公司宣布其投资 80亿元的东北第一高楼大连·绿地中心项目开建，大楼最终总高度将达 518米。同一天，绿地董事长张玉良宣布公司今年销售额将超过 1200亿元。　　今年 10月，上海市国资委宣布将上海市农口住宅办公室所持绿地集团股权划转至上海市城市建设投资开发总公司，同时绿地党组织关系调整至市国资委党委。直接收归上海国资名下后，绿地扩展步伐依旧。　　据悉，大连·绿地中心项目总用地面积约 6万平方米，总建筑面积约 57.4

万平方米，高度将达 518米，预计投资总额约 80亿元。可查资料显示，今年有

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望成为绿地历史上业绩最好的一年。绿地集团董事长张玉良称，绿地今年的经营收入将超 1200亿元，并有望在明年进入世界企业 500强。　

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【瑞安建业：9亿收购“二十一世纪”】

11月 17日，曾经开发过上海新天地、翠湖天地等高端物业的瑞安建业以 9

亿元人民币成功收购上海二十一世纪中心大厦。业内人士认为，随着国内房地产调控措施不断加码，境外热钱除了注入住宅投资领域外，商业地产将扮演重要角色。将有更多的境外房地产私募基金在国内商业地产界寻求投资的可能。　　瑞安集团在香港的上市公司瑞安建业前日晚间发布公告称，公司间接全资附属公司易祺投资有限公司与 HPL以及Hines订立协议，以 9亿元人民币的代价收购目标公司的全部已发行股本及股东贷款。　　据悉，目标公司 HPL-HinesDevelopment Pte Ltd为在新加坡成立的合营公司，主要是投资与开发房地产。公开信息显示，位于上海浦东新区世纪大道 210

号的二十一世纪中心大厦，总面积 92638平方米，项目土地使用年限为 50年，自 1997年 2月算起。该项目为多用途建筑物，包括 26 层-35 层以及 37 层总楼面面积 29289平方米的酒店楼层、38 层-49 层总楼面面积 22071平方米的公寓式办公室楼层、楼面面积 41278平方米的办公室楼层及若干停车位。公告显示，完成该交易后，目标公司 HPL-HinesDevelopmentPteLtd将成为瑞安建业的间接全资附属公司。

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【太古地产：出售电讯盈科中心 50%权益】

　　11月 15日，香港太古地产宣布完成出售旗下港岛东太古坊物业电讯盈科中心的 50%股权让予国际物业发展、投资及资金管理集团高富诺，太古地产将继续持有该办公楼余下的 50%股权，物业总值为 43.88亿港币。此次成交标志着太古地产完成增持电讯盈科中心权益，令拥有权有 20%增加到 50%。　　9月 30日资料显示，太古地产计划以 32亿港元收购电讯盈科中心 80%的股权，该股权原属于保德信金融集团旗下子公司保德信房地产 (亚洲)投资公司所有，该次收购交易成功后，太古地产拥有电讯盈科中心 100%的股权。　　太古地产最早于 2004年 12月 20日公布，购入太古坊电讯盈科中心 20%

股权。太古地产成立于 1972年，发展有零售、酒店、住宅物业及管理商业等，太古地产在香港的投资物业组合，总面积为 166万平方米，除香港外，其业务遍布美国、英国及中国内地。　　据了解，高富诺是私有地产集团，其区域投资及业务遍布全球 17个最有活力的都市，包括了爱尔兰、美洲、欧洲、亚太区和澳洲。截止 09年底，集团管理的资产总值高达 102亿英镑。

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【厦门国贸：13.88亿元拿下厦门岛内地快】

在 11月 19日厦门市举行的一场土地拍卖会上，经过 180多回合的激烈争夺，厦门国贸成功阻击包括华润、万科、首开等外来巨头，以 13.88亿元竞得

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2010P20地块，溢价率达到 54.4%，折合楼面价达每平方米 10785元。　　　该地块位于厦门岛内湖里区 06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧，由三块相邻的地块组成，建筑面积 12.87万平方米，起拍价为 89910万，周边楼盘主要以高端项目为主。在目前厦门岛内的的土地资源越来越稀缺的情况下，该地位引来众多的地产公司的争夺。　　据厦门地产联合网直播，该地块开始竞拍后不久，场面逐渐演变成厦门国贸与华润置地的“二人转”，最终经过 180多回合的激烈争夺，由厦门国贸竞得。

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【中天城投：9.4亿竞得 4块土地】

中天城投 11月 20日公告，日前全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，以 9.42亿元竞拍得到 4块位于贵阳市云岩区渔安安井片区中的土地。由于中天城投子公司是上述地块的一级开发商，土地的竞拍也意味着中天城投将实现前期土地开发的收益。　　根据规划，上述片区是贵阳市确定的城市近期重点建设区域之一，是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分，是以旅游服务为主要职能的城市功能区，将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。　　中天城投子公司获得地块总占地面积 81.79万平方米，规划总建筑面积最大为 193.98万平方米，其中商业文化娱乐用地 47.22万平方米、办公用地45.06万平方米，居住 94.34万平方米、其他 7.36万平方米。

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　　公告显示，上述片区由贵阳市云岩区人民政府委托中天城投全资子公司中天城投集团城市建设有限公司，进行道路等基础设施建设综合开发。根椐有关规定，片区内土地成功实施招拍挂的，其土地出让净收益扣除上缴省级财政和有关政府性基金后的相应部分，由贵阳市云岩区人民政府与中天城建进行分配。　　不过，中天城投表示，由于贵阳市及云岩区两级财政支付的财政返还或奖励资金到达中天城建公司账户的时间、金额等具有不确定性，因而本次国有建设用地使用权交易事项对公司业绩的影响程度，暂无结论性意见。根据有关规定，上述政府财政返还或奖励资金，将按照收付实现制的原则确认当期收益。　

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【佳兆业：预计今年销售达 90亿】

据港媒报道，深圳内房企业佳兆业副主席谭礼宁表示，集团将不会按原定计划完成 100亿(人民币。下同)销售目标。目前佳兆业已实现合约销售额 85亿，今年预计销售达 90亿。谭礼宁称，在调控政策下，公司无意大幅降价销售，部分项目将延至明年推出。　　对于佳兆业今年销售目标 100亿元，谭礼宁表示，集团目前资金状况良好，并没有促销楼盘以快速回笼资金的压力，故毋须达到早前所订下的百亿合同销售目标。他预计，今年销售达 90亿元，冀未来按年增长 30%。他表示，年初至今已完成 85亿元认购销售额，首十个月累计实现合同销售额 77亿元。　　数据显示，佳兆业手头现金 40亿元，总负债逾 70亿元，其中一年到期贷款占总负债 26%，净权益负债率 48%。

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　　谭礼宁称，集团现有土地储备 1280万方米，年底前预料增加土地储备；另外，因一线城市如上海、北京政策调控力度较强，风险较大，集团未来将着重发展内地二三线城市，力拓大深圳、长三角和珠三角地区，预计二线城市比重将会在未来两年达到七成。

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上海房地产【上海楼市一周数据(2010年 11月 17日-2010年 11月 22日)】

　　11月 17日-11月 22日(截止 11月 22日 17：00)共 6日，上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况：总计售出：3640(套)，总面积为：370519(平方米)。

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【10月上海商品住宅销量环比降四成】

　　上海市统计局 11月 17日公布的数据显示，10月份本市商品住宅销售面积103.05万平方米，较 9月环比下降 41.6%。1-10月，本市商品住宅销售面积1351.47万平方米，同比下降 45.6%。　　　1-10月，本市房地产开发投资 1589.04亿元，比去年同期增长 32.8%，占全社会固定资产投资的 39.5%。商品房施工面积 10503.51万平方米，增长13.8%；其中商品住宅施工面积 6756.97万平方米，增长 13.3%。商品房新开工面积 2411.07万平方米，增长 37.8%；其中商品住宅新开工面积 1678.28万平

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方米，增长 45.9%。商品房竣工面积 1153.83平方米，下降 19.4%；其中商品住宅竣工面积 790.15平方米，下降 23.8%。

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【前 10月上海房地产开发投资同比增长 32.8%】

　　1-10月，上海市全社会固定资产投资 4022.98亿元，比去年同期下降5.5%。三大投资领域中，城市基础设施投资 1049.31亿元，下降 36.8%；工业投资 1063.89亿元，下降 2.5%；房地产开发投资 1589.04亿元，增长 32.8%，呈现较好的增长态势。第一产业投资 7.92亿元，增长 25%；第二产业投资1075.54亿元，下降 2.2%；第三产业投资 2939.52亿元，下降 6.7%。1-10月，上海到位的建设资金合计为 6680.81亿元，其中本年到位资金 5266.01亿元，下降 2.4%。1-10月，上海房地产开发投资 1589.04亿元，比去年同期增长32.8%，占全社会固定资产投资的 39.5%。上海商品房施工面积 10503.51万平方米，增长 13.8%。其中商品住宅施工面积 6756.97万平方米，增长 13.3%。上海商品房新开工面积 2411.07万平方米，增长 37.8%。其中商品住宅新开工面积1678.28万平方米，增长 45.9%。上海商品房竣工面积 1153.83平方米，下降19.4%。其中商品住宅竣工面积 790.15平方米，下降 23.8%。上海商品房销售面积 1650.2万平方米，下降 40.4%。其中商品住宅销售面积 1351.47万平方米，下降 45.6%。

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【上海上周住宅均价跌 5% 成交连续 5周下跌】

多重调控政策的影响下，上海楼市持续“量价齐跌”。最新统计数据显示，上周(11月 8日-11月 14日)，上海商品住宅周成交量下跌 9%，周均价下跌5%。　　目前，上海新房周供应量已经超过周销售面积，楼市现阶段正处于“供大于求”的局面。　　成交连续 5周下跌　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(11月 8日-11月 14日)上海市商品住宅成交面积为 15.9万平方米，环比前周进一步下跌 9%，自 10月初的成交高峰后，上海商品住宅市场已连续 5 周呈下滑趋势；上周商品住宅成交均价为 20953元/平方米，环比前周再度下跌 5%。　　从成交排行榜来看，进入前十的项目中有 7个项目的成交均价都在 13000

元-20000元/平方米左右；此外，青浦郊区的一个项目的成交均价仅 9759元/平方米。其他两个项目成交均价分别在 24000元/平方米和 31000元/平方米左右。整体的价位较偏低，导致周均价持续下跌。　　世联地产分析师还指出，就后市而言，从中央、地方频繁出台的多项楼市调控政策及货币政策中可以发现，史上最严厉的二次调控将会继续保持不放松；目前开发商资金紧缺，资金回笼压力不小，后期可能会加大营销力度，采取以价换量的方式回笼资金，因此房价有下行的压力。　　出现供大于求局面　　在成交量每况愈下的局面下，上海商品住宅的供应量却依然保持在高位。上

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周上海新增供应面积为 29.9万平方米，环比前周进一步上涨 25%。　　上周新增供应的 10个项目中，有多达 7个项目的面积高于 3万平方米。其中尤以宝山区的供应量最为突出，中裕豪庭、中环国际公寓、上置香岛原墅、海上御景苑等项目都新增了 200套以上的房源。　　而上海已经连续数月周供应量大于周成交量，这一情况即使是在楼市回暖、成交反弹的 8月、9月也不例外。而截至目前，上海今年周均供应面积已达 32.5

万平方米，而周均成交量为 21.4万平方米，周供应量高出周成交量 10万平方米之多，呈现“供大于求”的现状。　　根据上海官方网站“网上房地产”数据显示，10月，上海商品房批售面积120.0万平方米，环比下降 47.2%。商品房成交面积 158.5万平方米，环比下降9.4%。由此可见，进入 10月后，新政导致不少楼盘延后入市。但从存量房数量和目前的销售速度来看，库存压力反而加大，上海存量套数大概需要 12个月才能销售完。　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期对刚性需求打压力度明显强于对投资需求的打压。二次调控以来，上海销售业绩最好的十个项目的成交均价达到了 23668元/平方米，相比 4月中旬至 9月底的排行前十的项目均价上涨30%，目前更有两个千万级总价的高端豪宅成交排名近期前十。这表明投资性买房比例反而有所增加。

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【上海八成单价 5万元以上新盘逆市涨价】

“沪 12条”出台逾一个月，11月份上半月，上海一手商品住宅成交均价依然高位运行，为 21803元/平方米，仅仅环比小幅下跌 7.57%，这是今年第四个月份商品住宅的均价在 21500元/平方米以上。同时，八成单价 5万元以上新盘逆市涨价，且多个板块二手房全额付款比例高达五成左右，环比上升10%~20%。　　21世纪不动产数据显示：11月 1~17日期间，全市一手新建商品住宅成交量较 10月同期大幅下降超五成，成交均价下跌仅 2%。其中，内中环和外郊环楼盘成交量降幅高达 60%以上。　　上海楼市调控细则颁布后，本市商品住宅交易量呈梯形下降，进入 11月后下降幅度进一步扩大，但是，均价在 5万元/平方米以上的 19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在 7%~12%不等。　　21世纪不动产对旗下 280余家门店的抽样调查发现：11月，各板块二手房买家越来越热衷全款交易，如浦东金桥、杨浦黄兴、普陀长风、长宁新华路等。上述各板块的置换型买家普遍达 50%~80%，这些板块一次性付款的比例高达五成以上，较上月普遍增长 10%~20%。　　德佑地产中二区区域经理冯文萃表示，主要是由于调控大环境影响了投资客对未来的市场心理预期，部分退出市场观望。新政后仍然在市场上活跃的投资客一般资金实力相对雄厚，对贷款的依赖程度较低，所以限贷对其基本没有影响。　　汉宇地产董事总经理施宏叡表示，由于近期楼市交易量已经显著下降，房

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价正趋于平稳。短期内政策环境不会发生实质改变，开发商和购房者都会将更多的希望寄予在来年，接下来的一个多月楼市成交量持续下降并再度探底的格局将很快形成。

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【上海二手房市场局部跳价】

新政出台以来，沪上二手房市场成交量一路受挫，但成交价却稳中有升。在经历了 10月份的调整期后，市场带看量开始出现首次增长，更有不少区域出现“跳价”现象。　　　“目前市场分化现象十分严重。”中原地产研究咨询总监宋会雍指出，迷茫将成为后市买卖双方的普遍心态，不少业主将通过调整房价来试探购房者的心理价位。　　高端房源成交受阻　　10月初的“二次调控”之后，沪上二手房市场反应迅速，终止了近 4月的持续回升态势，成交下滑明显。　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，10月全市共有 1.34万套二手房成交，环比下降 23.4%，同比下降 40.9%。但与 4月份遭受年内首轮调控时近七成的环比降幅相比，10月的二手房走势尚较为温和。10月各行政区的成交套数均环比下滑，青浦、静安两区成交量下滑最明显、幅度超四成。宝山、卢湾、虹口三区次之，幅度在三到四成。　　此外，从成交总价结构上看，高标的房源成交受政策影响更大。21世纪不

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动产的统计显示，1000万元以上价位段的成交套数下滑最为明显，环比降幅达45.7%；其次是 500万-1000万元及 500万元以下总价段，成交套数环比降幅分别为 27.9%和 26.0%。　　究其缘由，21世纪市场中心研究员邱丹指出，首先，因为新政旨在限制改善购房需求和投资需求，这类客户对应的就是高总价房源，所以这类房源理应受新政冲击更大。其次，相较新房市场而言，多数二手高端楼盘价格都非常坚挺且在古北、北静安　区域还有撤牌发生，限制了成交的达成。最后，高端新盘的热销也对二手房市场起到了一定的分流作用。　　普遍量跌价涨　　虽然，沪二手市场停止了先前连续 4个月的回暖，但市场成交价格依旧稳步上涨，中原研究部总监宋会雍表示，9月底的上海二手房均价是 13100元/平方米，到 11月初的均价达到了 13700元/平方米。　　现阶段业主对于后市的信心度有所增加，并不急于降低房价，而是选择将房源定价挂出。　　值得注意的是，这一现象并不止于上海，北京、天津、深圳、广州的二手房市场均出现量跌价涨的情况。　　从中原地产处获悉，受国家调控政策升级加码、特别是限购政策的影响，五大城市二手住宅成交量未能持续前 4个月回升态势，10月起大幅回落。各地城市成交价格依旧缓慢上涨，但是涨幅趋缓。　　据中原调查数据显示，五大城市成交量为 389万平方米，环比下跌 28%，各城市环比跌幅在一到五成。其中，深圳和上海两城市由于“限购令”出台时间最早，而且深圳限购政策特别严厉，故成交量跌幅最大，分别为 56%和 28%。

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　　同时，10月份五大城市二手住宅成交价格依旧上涨，除广州外，其他四城市环比涨幅均不超过 2.0%，其中深圳和北京的涨幅甚至低于 1.0%。　　中原集团研究中心经理瞿安新认为，“二次调控”政策影响力度之所以减弱，一是由于目前市场上以刚性需求为主，受限购政策的影响较小。二是部分城市限购令颁布较晚，效应可能滞后。三是前次调控对市场的影响低于预期，市场对政策产生了一定的“抗药性”。　　虽然“二次调控”力度较前一次有所升级，但同 4月底出台的新“国十条”相比影响力度明显减弱。根据中原统计，五大城市 10月二手住宅成交量是5月低谷时的 1.5-3倍，而且 10月成交量环比跌幅均小于 5月的环比跌幅。　　松江新城“跳价”频繁　　值得注意的是，下滑的成交量在 11月份的上旬出现了回升，而价格走势方面则出现了局部的“跳价”情况。　　21世纪不动产上海区域市场中心对旗下 280余家门店的最新监测显示，11

月第一周全市多个板块带看量出现上扬，松江新城、徐汇田林、长宁中山公园和浦东川沙等板块带看量环比均增长一到三成。据了解，一方面，趁着年末资金较为充足，出来觅房的客户逐渐增多。另一方面，　10月的再一次楼市调整下二手房市场价格并无明显波动，客户的观望情绪略有淡化。但在成交方面，11月第一周的成交量与 10月底基本持平。　　对比之下，新建商品住宅成交情况却不够理想。11月第 1 周，全市新增供应的住宅面积环比增长近 1倍，成交面积却环比滑落 16%，成交均价也下降5%左右。　　随着二手房带看量的增长，“跳价”再现局部市场，幅度可达 2%~3%。徐

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汇田林、长宁中山公园两板块，11月已有约一两成房东在买家有意向后提价；而在松江新城板块，提价业主已近五成。21世纪不动产上海锐丰珠江新城分行经理葛恒忠表示，11月松江新城板块带看量增长 20%~30%，是业主提价的信心所在。　　以松云水苑一套 115平方米的三房房源为例，该房在 10月的挂牌价格为120万元，属于市场正常价位，本月初某买家向业主表达了购房意向。此时的业主加价 2万元，并最终以这一价位达成交易。此外，松江文诚路 888弄一套 137

平方米的三房房源，最初房东挂牌价格为 145万元，但挂牌后看房频繁，业主随即将价格提到了 158万元，跳价幅度达 9%。　　葛恒忠表示，这种情况在 11月上旬比较普遍，目前达成的交易基本上都高于挂牌价格。　　21世纪研究中心主任黄河涛指出，一方面，“限购令”之下部分房东产生惜售心理，挂出房源只是为了试探市场。另一方面，经历连续调整的二手房价格并没有出现大幅回落，给了部分业主对后市的乐观，不急于将持有房源卖出。　　此外，宋会雍表示，现在的市场很乱，与之前 4月份相比较，市场分化现象更加明显，在出现局部“跳价”的同时，也有降价的现象出现，这主要是基于大众对于后市的迷茫。

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【上海高端纯别墅项目成交井喷】

　　别墅禁地令推行后，别墅用地日益稀缺。上海作为高端人才聚集的一线城市

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未来高端住宅需求仍将保持旺盛。楼市专评网主编黄志坚预判，未来随着调控的日益精准化，与普通百姓置业无关的高端别墅市场必将完全市场化，由供求关系决定其价格走势。　　　据统计，上海年内售价在 5万元/平方米的高端纯别墅成交项目已有 17个，和记黄埔位于浦东花木的四季雅苑和位于闵行马桥的御涛苑分列成交榜单的第一名和第三名，表现出名企开发的项目有很大的市场吸引力。　　佑威房地产研究中心联合楼市专评网报告显示，2005年至今，上海成交均价突破 5万元/平方米的纯别墅社区共有 49个，合计成交面积为 41.85万平方米。而今年截至 11月 7日，纯别墅社区合计已成交了 13.07万平方米(372套)，占近六年全市成交总量的 31.23%。　　2010年，上海报价在 5万元/平方米以上的纯别墅社区仅有 12个项目有新增供应，合计供应面积为 13.82万平方米，套数为 365套，其供应面积不足全市别墅供应总面积的一成，仅为全市商品住宅供应面积的 1.64%。从套数上看，仅为全市别墅供应套数的 5.45%，全市商品住宅供应套数的 0.77%，显现出高端别墅确属小众产品，其价格也非普通民众所能承受。　　从项目新增面积上看，今年项目新增面积最大的为闵行马桥和记黄埔的御涛苑，新增了 21227万平方米(83套)。但由于该区域云集众多大牌开发商，包括绿城、星河湾等，布满森林、湖泊、园林、湿地、河流，项目都具备超低的容积率，堪称世界级的低密度豪宅区，所以项目去化速度相当快，这大概也是御涛苑在成交榜上能排名第三的主要原因之一。　　从项目可售面积上看，价格超过 5万元/平方米的高端别墅总的可售面积为18.55万平方米(415套)，可售量不大。可售面积排名第一的是位于松江佘山板

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块的上海紫园，可售面积为 2.89万平方米(55套)，是上海最著名的别墅之一，上海第一座亿元别墅即出于此。　　从项目分布的板块看，排行前五名的可售量为 15.95万平方米，占总量的85.98%，前两名的可售量占总量的 63.34%，表现出高端别墅的所在地相对比较集中。　　分析人士认为，基于上海的国际大都市地位，必然会出现与其城市地位相匹配的高端住宅产品，这种产品也必然是小众的和稀缺的。这类产品因其高价、高品质的特性，注定与民生无关，所以政策调控对其影响不大。楼市专评网主编黄志坚预判，未来调控一定会越来越精准，与普通百姓置业无关的高端物业市场必将完全市场化，由供求关系决定其价格走势。　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从 2006年开始，纯别墅用地就已经停批，管理层也屡次强调土地使用效率，因此未来纯别墅产品供应也将越来越少，尤其是上海这类寸土寸金的国际大都市，纯别墅社区在一手房市场更是卖一套少一套，直至消失。在楼市调控为主基调的 2010年，上海高端纯别墅社区依旧需求旺盛，并且全市高端纯别墅产品新增供应几乎与成交量相当，足以表明调控对稀缺性产品影响相对较小。

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北京房地产【北京将租赁房用地来源扩展到农村集体土地】

继宣布全面推广公租房解决城市居民住房保障问题后，北京市将推出新型

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租赁型保障房——集体土地租赁房。据北京市副市长陈刚透露，北京在集体土地上建设租赁房的试点方案已经市政府批准，国土部也已初步同意北京的申请，目前正在等待国土部批准。据了解，已经有 5个农村集体经济组织提出申请，建设 1万多套租赁住房。据相关人士介绍，在农村集体建设用地试点建设的租赁房，资金将由村集

体组织筹集，可向相关金融机构贷款，土地将由城乡一体化整治出的集体建设用地提供，目前唐家岭等地区已经提出试点申请。与公租房等享受政府补贴的保障房不同，此类租赁房性质主要为村集体产权，且未来也由集体组织成立的管理机构或股份公司运营，房源将面向外来人口特别是周边园区职工租赁，租金标准全面与市场接轨。“如时机合适，也可能将部分房源纳入整体公租房的配租中，以补充公租房房源。”上述人士表示。“目前还有许多政策障碍，如农村集体建设用地无法建对外出租的住宅，虽然租赁房与商品房有所不同，但仍涉及到流转问题。”相关部门负责人表示，国土部已经制定了农村集体建设用地流转的细则，目前正在征求意见，内容很细、可操作性很强，“将为北京试点农村集体建设用地建租赁房提供上位政策保证”。

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【北京市今年卖地收入已破千亿】

北京市土地中心最新的数据显示，截至 11月 19日，北京今年已经通过招、拍、挂出让 205宗土地，实现了土地出让收入 1007.3亿元，已经超去年全年收入总额，达到了多年来的历史最高值。今年土地出让金甚至有可能达到 1300亿

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以上，接近前两年总和。　　据了解，2009年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地达 243

宗，成交额为 928亿元。2008年的土地出让金收入仅有 502.7亿元。今年 12月7日北京 CBD地块将有 6块上市，预计成交价格可能突破 200亿元，而且还将有多块住宅类地块上市，预计今年全年的土地出让金可能突破 1300亿。　　北京中原认为，土地出让金超过 2009年的主要原因是，首先宏观调控政策前大量高价地转让，截至 4月 14日，北京 67块土地的土地转让值达到了489.6亿，占到了今年总转让值的近一半。其次，四季度大量住宅类地块上市，新一轮调控后，北京在全国率先在四季度供应 50块住宅类地块，大量的成交也使得转让金上涨。第三，土地价格相比 2009年有明显上涨，特别是调控政策前的住宅类地块高价成交，使得今年的土地出让金高于去年。

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【10月北京个人房贷环比降八成】

9月底出台的房地产二次调控政策效果已有所显现，作为此波调控的重点关注对象，北京地区 10月份的房地产相关贷款迅速回落。央行营管部日前公布的数据显示，10月份本市个人住房贷款仅增加 11.1亿元，同比少增近 25亿元，少增幅度达 69.1%，环比骤降 43.8亿元，降幅达 79.8%。　　央行营管部日前公布的《2010年 10月份北京市金融运行情况》显示，截至10月末，北京市金融机构本外币各项贷款余额 35162.1亿元，比上月末增加576.9亿元。其中，人民币贷款当月增加 540.6亿元。1-10月，北京市金融机构

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本外币各项贷款累计增加 4110.7亿元；余额同比增速 17.7%，比上月末提高0.3个百分点，比上年同期下降 14.2个百分点。　　值得注意的是，此前一向占据新增贷款主力地位的房地产领域此次“名落孙山”。10月份，中资金融机构新增人民币贷款(不含票据融资和委托贷款)前五位的行业分别为制造业增加 165.2亿元，电力、燃气及水的生产和供应业增加90.8亿元，水利、环境和公共设施管理业增加 71.3亿元，公共管理和社会组织增加 60.8亿元，科学研究、技术服务和地质勘探业增加 57.6亿元。　　北京大学金融业研究中心副主任吕随启认为，前三季度流向房地产领域的信贷已经很高，而四季度信贷额度本身就属于全年中的最低点，再结合目前的房地产调控政策，商业银行对房地产领域会更加谨慎。　　个人住房贷款方面，10月份金融机构个人住房本外币贷款增加 11.1亿元，同比少增近 25亿元，少增幅度达 69.1%，环比骤降 43.8亿元，降幅达 79.8%。其中新建住房贷款减少 0.8亿元，同比少增 12.2亿元；二手住房贷款增加 11.9

亿元，同比少增 12.6亿元。　　今年 4月份房地产调控政策出台以来，北京市个人住房贷款增量曾一度跌至谷底，7月份该类贷款增量仅 1.6亿元。随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，个人住房贷款在 9月份明显攀升至 54.9亿元。　　然而，新一轮房地产调控政策让 10月份的房贷市场提前进入严寒。“货币政策出现收紧的迹象，信贷额度严格受限，购房人想获得贷款更加不容易。我国央行加息、商贷及公积金贷款利率走高，也提高了购房者的成本。”吕随启称。　　在存款方面，截至 10月末，北京市人民币储蓄存款余额 16253.8亿元，比上月末减少 238.4亿元，其中活期储蓄存款减少 199亿元，定期储蓄存款减少

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39.5亿元；人民币企业存款余额 30293.7亿元，当月新增 582.2亿元，其中企业活期存款增加 1674.1亿元，企业定期存款减少 1091.9亿元。

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【10月北京房屋销售价格同比上涨 11.1%】

　　1-10月，北京市完成房地产开发投资 2402.9亿元，同比增长 21.2%。房地产开发投资中，土地购置费用为 1026.3亿元，增长 1.5倍，占全市房地产投资比重为 42.7%。10月末，北京商品房施工面积为 9185万平方米，同比增长2.7%。商品房新开工面积为 2049.4万平方米，同比增长 50.9%。商品房竣工面积为 1465.6万平方米，同比增长 5.4%。1-10月，全市新建商品房销售面积为1169.7万平方米，同比下降 33.4%。其中，住宅销售面积为 847.8万平方米，下降 40.8%；写字楼为 155.4万平方米，下降 11.4%；商业及服务业等经营性用房为 109.5万平方米，增长 5.4%。10月份，全市房屋销售价格同比上涨11.1%，涨幅比 9月回落 0.3个百分点，同比涨幅连续 6个月回落；环比价格微升 0.1%，涨幅比上月回落 0.1个百分点。与上年 10月份相比，全市新建住宅销售价格上涨 17.5%，涨幅比上月回落 0.7个百分点。其中，纯商品住宅上涨19.3%，比上月回落 0.7个百分点；经济适用房和限价房上涨 2.5%，比上月回落 0.6个百分点。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类销售价格上涨 23.2%，比上月回落 0.8个百分点；公寓、别墅类上涨 8.8%，比上月回落 0.5个百分点；其他住宅类上涨 18.2%，比上月回落 0.7个百分点。全市二手住宅交易价格同比上涨 5%，比上月扩大 0.2个百分点。与上月相比，新建住宅价格与上月持平。其

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中，纯商品住宅上涨 0.1%，涨幅与上月持平，经济适用房和限价房价格连续两个月持平。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类和公寓、别墅类均上涨0.1%，其他住宅类与上月持平。全市二手住宅价格上涨 0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。1-10月，房地产开发项目本年到位资金 4601.6亿元，同比增长1.3%。　

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【北京 11月新盘成交价跌破 1.7万】

　　北京市房地产交易管理网最新数据显示，截至目前，京城本月共有 18个项目取得预售许可，而已有签约的项目平均售价跌破 1.7万大关，创半年来最低，较 10月大幅下跌了两成。　　据了解，11月北京新项目供应密集，开发商采用低价策略应对竞争。11月1-18日有 18个项目入市，超过了 10月当月的预售期房入市项目总量(10月共有 15个项目)。　　同时，受二次调控影响，开发商推盘速度加快，导致新盘扎堆供应，成交价格下探空间增大。　　11月新开盘项目价格创造了半年来当月开盘项目价格的最低，16662元/平方米的成交均价比 10月下降了 20%。而 10月份开盘的 15个项目的成交均价为20848元/平方米。　　此外，新盘的拟售价格与实际成交价格之间的差距再次扩大，项目的成交价格较拟售价格低了 10%。

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　　本月新入市项目主要集中于边缘区县。而郊区县项目比重高且价格降低，进而拉低了全市整体成交价格。尤其是大兴、通州、房山的项目下降较多，这三个区域 11月开盘的项目较 10月均有大幅下降，降幅分别达到了 30%、60%和30%。　　这三个区域项目总数超过 11月入市项目的三成，且价格降幅较大，带动了11月新盘均价整体下滑。　　链家地产首席分析师张月表示，目前，每个项目中的低价房源较受欢迎，抢先被购买，而项目中的高价房源滞销，导致项目的成交价格大大低于拟售价。　　此外，开发商的定价依然高于市场的接受能力，在市场买卖双方的博弈中以低价成交，也导致了拟售价与成交价格之间的差距再次扩大。　　她表示，11月项目供应加大，开发商的竞争加剧，购房者对价格下降的预期依然较强，又逢 12月 1日开始实行预售资金监管，多种市场因素加大了新项目的销售压力，预计 11月下旬入市项目的价格将会持续走低。　　而受上半月新项目低价格入市的影响，未来 10余天内新项目的价格将会保持较低价位。

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【北京楼市成交量反涨逾五成】

11月份是楼市淡季，但北京却迎来住房成交的小高峰。据北京市房地产交易管理网数据统计，11月上半月，北京共成交新建商品房 9801套，比 10月同期上涨 51.3%；其中住宅共成交 6259套，环比上涨 55.3%。与此同时，二手房

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市场也势头强劲。21世纪不动产统计显示，11月上半月，北京共成交二手房8310套，比 10月同期上涨 39.9%，其中住宅成交 7485套，上涨 34.5%。　　据统计，11月 1日-15日，北京市共有 14个住宅项目开盘，仅 11月第一周就有 9个项目开盘。11月前半月的开盘数量，已超过 9-10月份全月的开盘量。预售证批示的情况也能反映开发商推盘意愿的增强。“最近一段时间可以明显感觉到，开发商的销售策略已经开始向‘快推快销’转变。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，此前出台的资金监管政策直接冻结了开发商 1/3的现金流，对开发商资金链形成很大影响。

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【70个项目开始打折促销】

随着限购令与预售金监管细则的陆续出台，令许多开发企业叫苦不迭，也让众多购房者看到了一丝房价下行的希望。但从 11月第一周城六区 70个优惠楼盘的折扣幅度来看，这一希望仍旧十分渺茫。　　根据相关统计机构的数据，11月推出销售优惠活动的城六区商品住宅(不包括别墅)共有 70个，其中单价最便宜的项目是位于海淀区安宁庄西路的宜品上层，单位均价为 1.8万元/平方米，最贵楼盘的单位均价为 8.5万元/平方米，达到这一价格的项目为合生·霄云路 8号、盘古大观和四季世家。70个优惠楼盘中，一次性付款可享受相应折扣的项目有 68个，优惠幅度最大的为三元国际公寓，给出了 9.3折；这 68个项目中，贷款亦可享受优惠的只有 39个，且基本上都是根据首付比例不同，享受的折扣也有所区别。70个项目中只有两个楼盘采用

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了一刀切的折扣方式，COCOMOMA推出了以 10万元订金抵 15万元房款的优惠活动，诗景长安采用的是办卡选房即可享受 9.9折。大概计算了一下这 70个优惠楼盘为代表的城六区房价，发现整体均价仍然停留在 42043元/平方米。尤其值得关注的是，其中的许多楼盘已经进入了尾盘销售阶段，产品的楼层、户型等方面可挑选的余地已经非常有限，但优惠幅度却依然十分“谨慎”。　　从以上这些数据可以看出，虽然宏观政策力度不断加大，相关职能部门不断完善各类细则，许多开发企业和行业影响力人物频频发出“降价”的呼吁，但对于楼市尤其是北京城六区的项目而言，效果并不明显。

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【北京未来两月 90个项目预计上市】

搜房网数据监控中心最新统计显示，截至 10月底，今年 11月和 12月两月预计开盘量 90个，其中，公寓项目 73个，别墅项目 14个，公寓和别墅混合项目 3个。与去年同期 164个开盘量相比减少 74个，跌幅 55%。纯新盘方面，未来两个月有近 40个计划入市，占全市开盘总量的四成以上。　　搜房网数据监控中心分析师表示，虽然目前统计有 90个楼盘将登陆沪上，但超过九成尚未确定最终的开盘时间，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点。造成这种情况的主要原因是新政组合拳打击力度越来越大，市场购买力萎缩，部分开发商选择短期观望；预售 3万平方米的限制，也让众多项目因无法取得预售证而延迟开盘。此外，少数纯新盘由于项目工程进度等问题，也不能确定开盘时间。

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　　本月有 148个项目优惠促销。统计显示，11月，预计打折优惠楼盘有 148

个，环比增加 4%。其中，除去 32个外地楼盘外，本市的 116个促销楼盘主要分布在浦东、松江、宝山、嘉定和闵行等区域，上述五大热门区域优惠促销楼盘共计 80个左右，占全市促销楼盘总量的 69%。与 10月相比，11月总价 9折以上或是总价优惠 10万元以内的楼盘比例进一步增高至 51%，其中不乏 97折、98折等小幅降价促销楼盘。

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【11月中旬北京二手房成交创 8月反弹后新低】

北京市房地产交易管理网的统计信息显示：11月中旬(11-20日)全市二手房住宅网签总量为 4938套，相比于 11月上旬下调了 6.94%，日均成交量跌破500套，仅为 494套，这是继 8月下旬市场回暖之后的交易量最低值。另据伟业我爱我家(微博)市场研究院提供的交易数据表明，本月中旬北京二手住宅均价则仍然保持平稳态势，22553元/平米的价格相比上旬每平米上涨了 26元，环比比例为 0.12%；城八区方面 24734元/平米的交易均价较上月有所回落，下调幅度为 3.52%。　　　购房需求再次受到抑制　　　本旬国家政策继续发挥效力，12日有关部委联合印发了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，当中规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。伟业我爱我家市场研究院认为，从购买目的上来看，外资购房人主要分为两类，一是北京的

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大量工作机会和发展空间吸引了境外人员来京工作、生活，购房是购买用于自住的需求型住宅；二是境外人员或公司基于对楼市的未来升值潜力作为投资，购买住宅是期待利益提升的投资型。在近期黄金股票大涨、人民币升值以及存贷款利率上调等各方经济因素带来的热钱涌入国内市场的情形下，外资投资者对北京楼市的关注度和交易额度明显有所增升，但外资的集体涌入不仅扰乱了原本以本地正常居住需求而置业的购房秩序，在一定程度上带来购房结构的失衡，并且因其在京购买的楼盘基本属于高端或偏高端，强大的购买力为楼市交易价格的抬高起到了推波助澜的作用，产生市场通胀泡沫，影响了调控层对楼市调控的效果显现。因此此时这一针对外资购房人的限购举措一出台，就引来无数关注，工薪阶层高呼大快人心，但从未来监管和执行力上来看，对“首次购房”和在京工作等证明的核查力度还有待进一步提高。　　　市场需求出现上涨　政策反作用明显　　　本旬业主挂牌量和客户咨询量相比上旬呈现上扬趋势，其中业主挂牌量向上波动 2.49%，客户咨询量更是上涨 13.73%，供求比例也拉伸到 1：2.92。伟业我爱我家市场研究院分析认为，近日媒体有关“京城部分银行停发个人房贷”的口径引发了小部分购房者的恐慌心理。对市场政策导向较为敏感、且依赖通过银行贷款增加自己购房能力的中低收入购房者担心自己无法顺利依靠贷款购房，面对越来越高的限购政策标准，如果不能及时在可及门槛范围内购房，恐怕将在很长一段时间内难以达到购房目的。而且目前市场中的各种调控政策层出不穷，但是市场效果能够可以抑制房价上涨的却屈指可数。很多购房者因为政策效果的影响被迫进入到市场进行交易。　　　各项利好保障二手房短期内交易平稳　

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　　今年国家一直大力发展轨道交通事业，以促进远郊地区发展，平衡各区域资源。年底，又将有房山、顺义、昌平、大兴和亦庄五条轨道交通陆续开通运营，保障了欲选择偏远地块的购房者出行，拉近了其到市区的路径位移和心理距离；伟业我爱我家市场研究院认为，后期市场的走势还要视市场供应量和政策导向而定，但在新房低价促销和地铁周边小户型供应量充足等对交易量上涨有引导作用的利市因素下，总的发展趋势向好。　

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【北京别墅市场 11月第二周中高端成交超八成】

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，11月第二周(11.6-11.12，下同)成交的别墅中，中高端别墅占 86.79%，其中，千万级别墅占 28.30%。而经济型别墅仅占 13.21%。由此看出，尽管遭遇了又一轮政策的严厉调控，别墅置业者并没有因此而降低自己的置业标准，中高端别墅依然是他们首选的置业目标。　　　中高端别墅仍是资金避风港　　　9月底第二轮宏观调控政策的出台对别墅市场造成了一定的压力。统计数据显示，2010年 11月第二周北京别墅市场总体成交 53套，较 11月第一周减少了 48套，环比下跌 47.52%；成交面积 18751.22㎡，环比下跌 48.45%；成交金额高达 4.81亿元，与前一周相比减少了 5.03亿元，环比跌 51.11%；成交均价为 25678元/㎡，环比回落，跌幅为 1401元/㎡。在搜房网数据监控中心所监控的 99个项目中，上周成交项目有 23个，占总监控项目的 23.23%，其中仅有 10个项目成交套数超过 1套。　

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　　尽管 11月第二周别墅成交的分量都有所下降，但中高端别墅的购买始终保持平稳。在当今通货膨胀的宏观经济背景下，保值增值能力较强的中高端别墅，再度成为顶级置业者的资金避风港。地处城市核心的千万级别墅，尤其是具有优越的自然环境资源的别墅更加备受高端人士青睐。位于国家 4A级红螺湖景区之中的天恒别墅山进入 10月后，买房人的热情似乎并没有受到政策的影响，尤其是买房人在享受自然美景的同时只需 5分钟车程便可以享受到怀柔城区完善的生活配套带来的便利。　　　不同区域别墅走势分化　　　数据显示，11月第二周，除八达岭昌平别墅区外，北京八大别墅区均有成交，成交最好的是亚奥京北别墅区，该区域成交面积占总成交面积的 27.96%。与 11月第一周相比，除东部泛 CBD 别墅区和亦庄开发区别墅区外，其他七大别墅区的成交情况均下滑，而成交面积萎缩最大的是中央别墅区。　　　11月第二周怀密别墅区成交面积为 2069.35㎡，是各别墅区中成交均价最为稳定的。该区域的热销项目都占有不可多得的稀缺资源。除了密云占有高尔夫资源的君山别墅外，位于国家 4A级红螺湖景区之中的天恒别墅山也受到市场的广泛关注。该项目三面环山，两面临湖。优质的空气、丰富的氧气和负离子，形成真正的天然氧吧。园区内包含浅坡、浅山、山地等多种地形地貌，动植物种类繁多。目前一期别墅已经入住，二期已成现房并赠送地下室和阁楼面积。双拼别墅已全部认购完毕，仅剩十套独栋别墅在售，售价在六七百万。其中包括占地150多平方米，私家花园达 300多平方米的楼王。京承高速便利的交通条件，怀柔城区完善的生活配套，成熟的社区环境和较高的性价比带动了天恒别墅山近期的销售。　

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　　中央别墅区上周成交大幅下挫，成交面积为 1126.87㎡，占区域成交量的6.01%，从 11月第一周的第三位下滑至倒数第二名，环比下跌 81%；成交金额为 0.29亿元，环比下跌 83.43%；成交套数为 4套，较前一周减少了 9套；上周该区域成交均价也有所下滑，成交均价为 25319元/㎡，降幅为 4815元/㎡。上周该区域成交项目均为中端别墅。　　　入冬对别墅市场会否有影响　　　秋季是北京别墅的黄金时节，在进入冬季后以及限购、限贷、加息和房产税开征预期等政策影响下，北京别墅市场会否遭遇寒冬呢？天恒别墅山副总经理步艳梅认为，虽然这些因素会对别墅市场的刚需及改善性需求有所抑制，但长期来看，在调控政策逐渐沉淀以及别墅产品越来越稀缺的情景下，不少刚需和长期投资的购房者，已开始出手置业，这使得别墅的成交量在进入冬季后不会出现太大波动。　　　北京别墅市场在受到土地审批限制和环境资源稀缺双重影响下，已经逐渐形成城区别墅豪宅化，郊区别墅品质化。今后，别墅市场将更多通过对项目本身的资源挖掘，核心价值打造以前产品差异化来树立品牌，吸引别墅置业者。　

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长三角区域市场环境【南京多家楼盘降价猛推房】

　　11月 12日，苏宁睿城以 1.63万元的价格上市，搅动了整个南京楼市的价格格局。在苏宁睿城开盘后的第一个周末，几乎所有楼盘都选择了观望。然而，

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经过一个多星期的观望后，一部分开发商撑不住了。刚过去的双休日，共有 9家楼盘扎堆开盘，共推出 2000多套房源，其中 6家有不同幅度的降价。　　　业内人士分析，年关将近，不少楼盘都面临业绩压力，资金链逐渐吃紧。在现在的市场环境下，调低价格，以期快速出货是理性的选择。　　　苏宁睿城又卖出 200多套　　　9家楼盘中，最受关注的仍是苏宁睿城。该楼盘加推了 188套房源，同时，前期剩余的 74套房源一并推出，户型面积自 89—142平方米不等，均价仍为16300元/平方米。　　　在现场看到，最便宜的一套房源单价为 15050元/平方米；最贵的一套为17120元/平方米。所有户型中，89平方米的两房首先被认购完毕。现场的李先生说，该户型两房和客厅都朝南，特别难得，总价也适中。截至发稿时，现场传出消息，认购已超过 200套。　　　城北也有楼盘降 2000元　　　城北新盘复地新都国际推出 216套新房源，开盘均价 1.7万元/平方米，前期办卡的客户可享受总价减 2万元的优惠，缴纳诚意金的客户 3万元诚意金根据房源面积大小分别可抵用 4万、5万、6万元；此外根据付款方式的不同，还可享受 9.8折、9.85折优惠，开发商称“已售出七成左右”。　　　大地伊丽雅特湾推出近 70套房源，面积在 82—129平方米之间。各种优惠叠加计算，折后均价在每平方米 1.3万元左右，较前期房源单价下降近 2000元，比周边楼盘也低了 1000—2000元。　　　旭日雅筑推出 36套房源，均为 100平方米的三房，均价 9300元/平方米。当天的折后价格与前期售价基本持平，两天下来，认购在五成左右。　

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　　江宁楼盘最高可打 9.2折　　　江宁有 4家楼盘推新房源，都给出较大程度优惠。胜泰华府老业主和缴纳诚意金的客户，可获得 1200元/平方米的优惠。城市之光推出 1300套小户型，其中 200余套北向的特价房价格在 1.1万元/平方米之内。宜家国际公寓推出 99套房源，均价 9400元/平方米，一次性付款 9.7折，按揭 9.8折。上善居推出 108

多套房源，价格在 8600—9000元/平方米间，最高可打 9.2折。　　　各家售楼处都称取得了不错的销售业绩。其中，胜泰华府认购超过 100套；城市之光认购近 200套，特价户型销售超五成；宜家国际认购 50套左右；上善居认购约八成。　　　另外，板桥的金地自在城也推出 288套新房源，均价 9500元/平方米左右，价格和优惠幅度与前期基本持平。目前，售楼处称已基本销售完毕。

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【无锡二手房日成交均价环比升 10%】

　　据搜房无锡二手房网相关数据的统计，2010年 11月 15日，无锡二手房全市共计成交 80套，成交面积 6994.37平米，成交均价 6040.86元/平米。　　从无锡二手房成交数据看：滨湖区成交套数最多 18套，其次是南长区 16

套，新区 12套，惠山区 11套，崇安区 9套，北塘区 8套，锡山区 6套。　　从无锡二手房区域成交情况来看，滨湖区位居第一，占据各大片区的22.5%；南长区位居第二，占各大片区的 20%；新区位居第三，占各大片区的15%。日成交均价上升，环比升 10.9%；日成交面积下降。

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【杭州上周一手房成交 517套】

11月 17日，来自杭州透明售房网的统计数字显示，上周纳入网上销售的八大区域中，一手商品住宅成交了 517套，总成交面积 6万多平方米，总成交金额 13亿多元。　　其中，下沙是成交最多的，共成交了 288套；排第二位的是西湖区，成交了 102套；江干区成交了 44套，排在第三位。从单个楼盘来看，龙湖滟澜山等项目也入围上周销售旗舰榜。

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【杭州二手房上周总成交量上涨 46.9%】

　据名楼不动产市场部统计的最新数据显示，上周(11.15~11.21)杭城全市二手房成交 573套，环比前一周(390套)上涨 46.9%，日均交易量由前一周的 56

套上涨至 82套。　　上周，交易均价环比前一周(20693元/平方米)略升 3个百分点，为 21317

元 /平方米，而同比 09 年 11月第三周的均价 17256 元 /平方米，已上涨了23.5%。　　成交套均面积上周为 75.96方，与前一周 72.6方相比，上涨了 4.6%。成交套均总价为 161.9万，比前一周 150.2万上涨 7.8%。　　西湖区交易量继续领跑

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　　上周，排名第一的西湖区成交 168套，占总量的 30%，环比前一周成交量上涨 66.3%；拱墅区排名第二，成交 122套，占总量的 21%；江干区排名第三，成交 104套，占总量的 18%，环比前一周上涨 76%，是上涨最快的城区；下城区紧跟其后，成交 102套，居第四，占比 18%，上城区成交 77套，占总量的13%，居末位。　　各城区均价基本持平　　上周，全市二手房交易均价 21317元/平方米，比前一周 20693元/平方米上涨 3个百分点。上周各区的交易均价与前一周基本持平，拱墅区、上城区略降其他三区略升。各区分别是，上城区均价为 24164.4元/平方米，均价排名第一位。江干区为 22239.6元/平方米，均价排名第二。西湖区 21639.9元/平方米，均价排名第三。下城区交易均价为 21039.3元/平方米，均价排名第四。拱墅区上周均价排名继续垫底，为 18315.8元/平方米。　　套均面积基本平稳　　上周，成交套均面积为 75.96方，与前一周 72.6方相比，上涨了 4.6%。江干区成交套均面积为 83平方米，排名第一，环比上涨 10.4%；西湖区成交套均面积 81.5平方米，排名第二；下城区成交套均面积 72平方米，排名第三，环比上涨 16.7%，是上涨最快的城区；上城区 69.6平方米，拱墅区 69.65平方米。　　60方以下户型占总成交量 45%

　　上周，面积 60 方以下的二手房主城区共成交 258 套，占总成交量的45%；60~90方区段的成交 187套，占总量的 33%；90~120方区段的上周成交 52套，占总成交量的 9%；120方以上的成交 76套，占总量的 13%。环比前一周，90-120方区间段的成交占比上升 4%。

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　　总价 100~160万区段的交易量占 38%

　　上周，总价 60万以下的房源成交 33套，占总成交量的 6%；60~100万区段的成交 125套，占总量的 22%；100~160万区段的成交 223套，占总量的38%，环比前一周上涨 4个百分点；总价 160~200万之间的成交 73套，占总量的 13%；总价 200万以上的成交 119套，占总量的 21%，环比前一周上涨2%。

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【苏州楼市成交量基本稳定均价走向呈一字型】

据搜房网数据监控中心监控数据显示：苏州楼市呈现量稳价升，截至周末全市住宅商品房共计成交 976套，较上周减少 5套，降幅为 0.51%；成交面积为 116777.98平方米，较上周减少 5103.79平方米，降幅为 4.19%；成交均价为 9308.79元/平米，较上周增加 818.44　元/平米，增加 9.64%。从各个片区看本周成交量前三名依然是：园区、吴中区、新区。本周苏州楼市共计成交 976套，较上周减少 5套，成交量基本稳定，受到

成交房源的影响，成交均价 9308.79元/平方米，增幅为 9.64%。园区和吴中区作为销售主力，上周成交量稍降，但主力地位难动摇。据搜房网数据监控中心显示，青湖语城周销量为 94套，亿城左岸香颂周销量为 59套，几乎占据该区成交半壁江山。而海德公园自开盘以来，也一直保持着每周几十套的成交。吴中区前期拉动成交量上涨的楼盘销量纷纷停滞，后续推出的房源相对较少，成交量没有太大的变动。相城区由于水韵花都的加推，销量有较大的增长。

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　　近期苏州房地产市场的表现基本良好，由于处在传统的销售淡季，上市房源数量有限，再加上购房者对政策效果的期待与观望开始出现，对成交也有一定的阻碍作用。据搜房网数据监控中心统计显示，11月下旬至 12月苏州共有20余个楼盘将推出新房源，多为住宅和商业项目，各区域都有房源面世：园区占据 6个，吴中区 3个，相城区 5个，高新区 3个，古城区 3个，2010年末的房地产市场如何发展还要拭目以待。　　从苏州各区域的成交套数来看，本周总成交 976套，成交套数排名的格局与上周一致，园区位列第一、吴中、新区成交量位列二三，相城区、平江区、沧浪区、金阊区位列其后。　　成交篇：成交量基本稳定，购房者观望渐浓厚　　据搜房网数据监控中心监控数据显示：苏州楼市呈现量稳价升，截至周末全市住宅商品房共计成交 976套，较上周减少 5套，降幅为 0.51%；成交面积为 116777.98平方米，较上周减少 5103.79平方米，降幅为 4.19%；成交均价为 9308.79　元/平米，较上周增加 818.44　元/平米，增加 9.64%。　　从苏州各区域的成交套数来看，本周总成交 976套，成交套数排名的格局与上周一致，园区位列第一、吴中、新区成交量位列二三，相城区、平江区、沧浪区、金阊区位列其后。　　根据搜房网数据监控中心统计的数据汇总，苏州市区本周住宅类房源成交976套，各区成交套数排名从高到低依次是：园区 345套(上周 419)、吴中区218套(上周 212)、新区 160套(上周 125)、相城区 137套(上周 94)、平江区 84套(上周 84)、沧浪区 30套(上周 30)、金阊区 2套(上周 17)。苏州市区日均成交约139套，平均单套成交面积约 119平方米，本周单套成交面积较上周有所减少。

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　　价格篇：均价走向呈一字型，全市成交均价回升至九字头　　据搜房网数据监控中心监控数据显示：苏州市区住宅类房源成交均价为9308.79　元/平米，较上周增加 818.44　元/平米，增加 9.64%。本周楼市因成交项目的影响，均价回升至 9千多元，本周成交均价七天的走势基本呈现一字型，基本平稳。　　本周成交均价较上周变化不大，除园区均价变化幅度较大外，其他区变化都不大，成交均价在万元以上的有沧浪区、金阊区、园区。　　　与去年同期相比，平江区因保障房成交均价低于去年同期，其他区均有不同程度的增长，其中沧浪区增长幅度较大，相城区增长幅度次之，沧浪区、金阊区、园区均价过万；吴中区、相城区均价在九千多；新区均价八千多。　　园区——成交均价重返万元，中端房源担当成交主力　　本周工业园区共成交住宅类房源 345 套，较上周减少 74 套，降幅17.66%；日均成交 49套，单套成交面积为 112平方米左右；价格方面，园区本周的成交均价为 10571.76元/平米，较上周有 2285.18元/平米的增加，增幅为 27.58%。　　本周园区成交量主要集中在新开及在售项目上，成交主要集中在：青湖语城、亿城左岸香颂、海德公园、水墨三十度、万科国际广场等。受到中端项目的成交的影响，园区均价重返万元，环比涨幅达 27.58%。　　古城区——成交情况与上周基本相同，量价趋稳　　本周古城区(沧浪、金阊、平江)共成交住宅类房源 116套，较上周减少 15套平均单套成交面积为 109平米左右，成交均价为 7385.52元/平米。本周沧浪区成交量为 30套，成交量与上周持平，主要集中在苏州世茂运河城、万科长风别

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墅、中海胥江府、湖山新意、金色家园，成交平均单套面积 130平米左右，成交均价为 12962.94元/平米。　　古城区其他区域，金阊区本周共计成交 2套，较上周减少 15套，南山金城1958本周还是金阊区的成交主力；平江区本周共计成 84套，与上周持平，因保障性住房成交，成交均价为 4744.95元/平米。　　吴中区——量升价跌，南苏州板块受关注　　本周吴中区共成交住宅类房源 218套，较上周增加 6套，增幅为 2.83%；平均单套成交面积为 134平米左右；成交均价为 9077.54元/平米，较上周减少142.06元/平米，降幅为 1.54%。　　从具体成交项目来看，主要是在售项目及新开项目的成交支撑成交量，从具体项目来看主要集中在越湖家天下、普罗旺斯、山水华庭、汉泰纯园、石湖华城山合院等，南苏州板块因高性价比和未来良好的规划获得不少购房者的青睐。　　　新区——量升价跌，科技城、北新区板块人气旺　　新区共成交住宅类房源 160套，较上周增加 35套，单套成交面积为 119平米左右；成交均价为 8099.53元/平米，较上周减少 679.23元/平米，降幅为7.74%。　　本周成交量从具体成交来看，主要集中在水秀坊、新港名墅、丹景廷、荣尚花苑、新创大河山等，水秀坊均价 8400元/平米的新房源的入市，并没有对其均价有促进作用，新港名墅、荣尚花苑、丹景廷等此类房源零散地成交，共同作用了高新区的成交均价形成下搓。　　相城区——量价齐升，成交集中在热点楼盘　　本周相城区共成交住宅类房源 137套，较上周增加 43套；平均单套成交面

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积为 122平米左右；成交均价 9628.93元/平米，较上周增加 930.59元/平米，增幅为 10.7%。　　从本周成交情况来看，成交量主要集中在：水韵花都、合景峰汇国际、建邦华府、中惠晨曦馨苑、香城花园等，本周成交依然是集中在这些热点楼盘，水韵花都成为本周区域成交冠军在意料之中。

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【宁波大盘效应主导楼市】

　一手房：大盘效应主导楼市　　从宁波天时利研展部获悉，11月 7日-11月 13日，宁波市六区共成交各类商品房 393 套，环比增加 143 套；成交面积 4.84 万平方米，环比增加57.14%；成交金额为 8.55亿元，环比增加 30.14%。　　“大盘效应”主导了本周楼市，本周青林湾五期的开盘掀起了新一波住宅购买热潮。本周住宅类产品成交 303套，成交面积 15.06万平方米，成交金额21.18亿元。其中住宅市场成交 294套，环比增加 167套。成交面积 3.57万平方米，环比增加 138%；成交金额 6.12亿元，环比增加 212.24%，由于大盘效应的作用，成交量出现逆势回升。海曙区成交 220套，环比增加 117套。鄞州区成交 37套，环比减少 41套。北仑区成交 24套，环比减少 6套。江北区售出 2套，环比减少 2套。江东区成交 3套，环比增加 1套。高新区成交 3套，环比增加 2

套。镇海区成交 3套，环比增加 2套，江北北区成交 2套，东钱湖区本周无成交　　大盘热销所带来的又是一轮量价齐升。本周海曙区是均价上浮最大的区域，

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环比上涨 24.36%；涨幅第二的是镇海区，随着合生国际城的市场占有量上升，该区均价也出现小幅上涨，环比上涨 6.06%；北仑区涨幅第三，涨幅 5.74%。　　二手房：刚性需求成交增加　　2010年 11月 8日至 2010年 11月 14日，21世纪不动产宁波立得 63家门店共成交二手房 61套，环比增加 29.8%，成交总金额为 7864.46万元，增加60.8%。　　从二手房成交类别及价格分析来看，本周二手房住宅市场成交量为 53套，增加 43.2%，成交均价环比上周上涨 7%。本周成交略有增加，政策下能有这样的成交量实属不易，但能否作为形势好转的表现，还需观察。非住宅成交低迷，共成交 8套，其中店面 5套、汽车库(位)2套、写字楼 1套。　　市内各区住宅成交格局为鄞州区成交 19套、江东区成交 17套，这两个区是支撑本周成交的关键；海曙区成交 9套，较上周增长较多；江北区成交 7套，与上周持平。从各区均价看，本周各区均价水平较上周有一定幅度的增长，以江东区为首，受上周均价大幅下滑影响，本周涨幅较大；海曙区均价上浮16.8%，以成熟小区成交为主；江北区环比增加 4.1%；鄞州均价保持稳定，环比涨幅 0.7%。　　物业类型统计数据是，多层住宅依旧是成交主力，本周成交 35套，均价上涨幅度较大，环比增加 29.3%，以总价相对较低的中小户型为主；高层住宅成交 8套，小高层成交 5套，与上周基本持平，环比上涨 9%；单身公寓成交 5套，均价涨幅 34.8%，高档小区是成交热点。本周成交面积和总价各区域分配基本维持于上周格局，成交面积略向 90平方米以下的户型倾斜。政策下为降低房产交易成本，多数刚性需求的客户都选择了可承受范围内的户型，这也就导致了

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低总价在 100万元上下房源销路大好。返回目录

【嘉兴楼市上周成交平稳】

　　上周，嘉兴楼市成交平稳过渡。据官方备案数据显示，11月 15日至 11月21日，嘉兴楼市共成交商品房 455套，总成交金额 35695万元，与前一周36353万元备案金额相比基本持平。其中，普通住宅周成交 301套，备案面积36270平方米，单周成交有所回升；商贸成交 125套，备案面积 5465平米，与前一周相比也相差无几；写字楼周成交 29套，备案面积则为 6512平米，周成交上升较为明显。以下为 11月 15日至 11月 21日嘉兴楼市官方成交备案数据　　　新盘热销，是当下嘉兴楼市的一个现象，从上周成交备案可以看出，东方 ·

普罗旺斯成为最近楼市不折不扣的销售冠军。业内也表示，现在虽说有限贷、加息的影响，但是首次置业和改善型需求确实旺盛，在地段、价格和产品等方面有突出优势的楼盘也都倍受购房者欢迎。上周末，御溪半岛新开热销，再次印证了市场购房需求的旺盛。本月底，东方·普罗旺斯、中楠·湖院又将推出新房源，现阶段的楼市虽然仍处于不明朗状况，但在不错的市场行情下，开发商也乐意在近期推出大量新房源。

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【南通楼市本周成交又上扬】

　　南通房地产成交分析(11.15-11.21)，据南通搜房网统计，本周南通住宅成交放量，共计成交 358套，较上周增加 236套，环比上涨了 193.44%，非住宅成交 221套，较上周增加 205套，环比上涨了 1281.25%。　　本周普通住宅成交，崇川区成交发力，主要原因是德诚翰景园在本周集中备案，拉高了崇川区的成交量。东区的房源在新政后开盘销售情况都非常良好，主要原因是开发商的定价合理，低价入市，撬动了通城的刚需购买力。此外，由于不受新政的影响，商业地产的成交也非常可观。相较商铺而言，商住项目如LOFT、酒店式公寓等由于总价不高而颇受关注。本周写字楼的成交上，中南世纪城 LOFT开盘后热销，本周集中备案 198套。　　11月 19日-11月 21日，南通第 50届房产交易展示会盛大举行，本次房交会上可售房源不是很多，新盘较多，大多开发商纯粹是进行项目展示，为即将到来的推盘造势。房交会上带来的成交如何，要看最近一周的成交备案情况了。　　南通房地产成交分析(11.08-11.14)，本周商品住宅成交 122套，较上周增加 30套，环比上涨 32.61%；非住宅成交 16套，较上周减少 168套，环比下降了 91.3%。　　南通房地产成交分析，据搜房网对崇川区主要在售住宅项目进行成交数据统计，崇川区销售备案 325套(上周 95套)。德诚翰景园成交备案 283套；万濠华府成交备案 10套；恒盛豪庭成交备案 7套。　　崇川区主要在售写字楼项目，南通中央商务区销售备案 198套；海外联谊大厦成交备案 7套；南通国际贸易中心成交备案 2套。

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　　崇川区主要在售楼盘商铺项目，南通国际贸易中心成交备案 2套，南通中央商务区、藏珑成交备案 1套，其余项目均无成交。　　南通房地产成交分析，港闸区主要在售住宅项目一周成交 30套(上周 19

套)，其中苏建阳光新城销售备案 12套，位列第一；高迪晶城成功销售备案 7

套，位列第二；金海岸(商住两用项目)、地中海花园成功销售备案 2套，位列第三。　　港闸区商铺项目，仅新永兴城成交备案 1套，其余项目均无成交。港闸区写字楼项目均无成交。开发区住宅项目，优山美地销退房 1套，其余项目无成交。开发区别墅项目，中南军山半岛成交备案 3套，金河名人世家成交备案 1套，其余项目均无成交。开发区商业项目，通富妇儿乐城成交备案 5套，优山美地成交 1套。开发区写字楼项目，通富妇儿乐城成交备案 2套。

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【合肥低价房“骚动”刚需购房】

“请问下 4260元/平米的现房是真的吗？这么便宜可信吗？”11月 17日上午李女士打来电话咨询。4260元/平米的准现房，究竟是政策强压下的“跳价”还是“另有隐情”呢？　　4260元/平米有“猫腻”？刚需寻找出手时机　　10月 17日上午，住在杏林花园北村的李女士打电话向本站咨询，“看到有 4260元/平米的现房，这是真的吗？”对房价表示怀疑的同时，李女士和大多数刚需人群持有的观点一样，在新政后对房价一直抱有“观望”态度。

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　　李女士早有购房计划，从去年年底准备买房，一直到现在，房子仍然没有最后敲定。李女士介绍：“一直想买，可是政策一直也变来变去，还是希望价格可以降降，但现在小孩明年就要上学，不想再等了。”，但 4260元/平米现房究竟是否确有此事呢？本站致电该盘销售中心了解到，4260元/平米为恒泰城品124平米户型的起价，该楼盘现售均价为 4700元/平米。销售人员介绍，这样的户型在 2-3楼才有这样的价格，确实能买到。但对于刚需的李女士来说这样的面积还是大了点。新政后刚需观望已久　

　　对于合肥的房地产市场，11月已过半，在大部分专家挺“跌”年底楼市后，11月份从 3日至 14日，有 12天楼市销量未过 300套，但在低迷销量下，房价仍呈上涨态势。　　10月-11月份相对比，北城开盘的几家楼盘中，最少也有 200元/平米的上幅。其中群盛共和城从 10月份的 4600元/平米上涨到 11月的 4800元/平米；恒泰城品也从原先的 4500元/平米涨到 4700元/平米。而新推楼盘中的蓝筹星座也有 200元/平米的涨幅。　　但从目前恒泰城品的 4260元/平米起价来看，楼市房价也有“松动迹象”。　　“特价”优惠大　不排除刚需“抄底”　

11月 6日，恒泰城品首批开盘的 22#楼 2小时内销售 90%，在销售火爆的情况下，针对此次推出的 4260元/平米准现房，该楼盘销售人员表示：“大面积的房型相对比较难卖，在年底之前做一起优惠政策，也是一个促销活动，从目前看来还是比较受欢迎的。”　合肥学院房地产研究所长朱德开表示：“年底，开发商会采取一定的措施，

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主要还是促销手段的加大。可能对于一次性付款等客户采取更大的优惠，所以接下来合肥的房价肯定会略有松动。”　　政务区融侨天骏 11月 9日开盘推出 16套房源，以 6198元/㎡一口价销售开盘 1小时热销超 80%，更有客户连夜排队。“不排除改善型客户及投资客年底抄底”，在楼盘大幅度增加优惠促销的情况下，恒泰地产副总经理任晓璐认为，“大幅度的优惠对长期观望的投资客及刚需群体有很大的刺激作用，不排除在‘特价’之下刚需抄底的可能。”

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【合肥二手房提前“过冬”】

　　央行加息、严控房贷、契税新政面市……今年对于不少房产中介来说，是波澜起伏的一年。对照今年上半年的热火朝天，如今门可罗雀的情景，让省城的二手房小中介们颇感受到了“严冬”的寒意。一位不愿透露姓名某二手房中介公司负责人断言，年底合肥将有 65%的小中介将“关门大吉”。　　现状：20万都买不到房，小中介提前“过冬”　　“前几天还是中介公司，过几天就变成了小饭店。”家住临泉路长城小区的市民林先生说。“从上个月开始，市场已经不行了，进入 11月以来，市场就更冷了。”房产经纪人小孙表示，9月，一个门店还能成交五六套，10月只有两三套，成交下降了 50%。　　据了解，随着新政效应显现，小孙所在的中介遭遇的情况在二手房市场上很普遍。在一些小中介比较集中的区域，如青阳路、临泉路等，不少中介公司都

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是人去楼空、关门上锁。一家已经关门的房产公司经纪人透露：“　9月 29日颁布了‘新五条’，外地人不能在合肥买房了，贷款首付提高到 3成了。我有个朋友原来在深圳打工，积攒了 20万打算到合肥来买房，但是现在异地买房受到限制，20万在合肥根本买不到房。”　　据了解，“新五条”以来，几乎所有小中介公司的成交量都在下滑，连续几个月不开单很正常，即使开一、两单，除去房租、水电、员工工资等也不足以维持。　　变化：开 60万单都是亏本，中介开始“上门吆喝”　　“年底将有 65%的小中介面临倒闭。”某二手房中介公司负责人断言。房产经纪人小孙也算了一笔账，以一个直营店来看，一个 60万的单子，按照 2%的提成算能拿到 1.2万，但是现在竞争激烈的情况下，一般只能拿到 1万元。这 1

万元还包括了业务员 30%的提成即 3000元，报房源人 20%的分单即 2000元，再加上房租、水电费、税收、业务员和文员的工资，还有给总部的业务分单……“如果一个月开一个 60万单子是亏本。”　　“以前我们主要是有客户上门，直接来找我们代理，现在我们主动联系客户，有时候还要联系很多客户才能成单，变被动为主动了。”安徽二手房、民间借贷中介服务企业阳光恒大公司五河路店地产部主管王海宝表示。走访其他中介公司了解到，绝大多数二手房买卖双方还在采取观望态度。

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珠三角区域市场环境

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【深圳新房成交量价齐跌】

今年 9月 30日，深圳出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，直接对第三套房“限购”。同时还明确规定，自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。　　根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。从这个意义上看深圳的样本对南京来说最有意义。那么，“限购令”有着明确执行时间的深圳，一个多月来楼市情况到底怎么样呢？　　深圳市规划国土委公开数据显示，上周，深圳新房成交 453套，环比下跌了 10.83%；成交面积 4.19万平方米，环比前一周下降 14.98%。　　成交量延续前一周的下跌趋势，创下近三个月来的新低，第二轮调控政策的效力进一步显现出来。　　最近六周，深圳新房成交量下跌趋势十分明显，下跌幅度非常巨大。限购令出台当周，新房成交多达 2598套。限购后第一周成交量急泻至 1401套，急跌46%；限购后第二周再缩量到 507套，相比限购当周下跌八成。随后两周，成交量有所反弹，也仅有 800套左右。最近两周，深圳新房成交量结束反弹，调头向下，连续下跌。上周成交量只及限购令出台当周的一成七，跌幅达到 83%。　　同期，深圳新房成交均价从 22380元/平方米跌至 18000元附近，有约两成跌幅。但也有业内人士认为，实际上，新房价格并未出现下跌，而是更多呈现

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高位僵持的特点。均价下跌主要是成交结构影响的结果，即大户型、中高价住房受限购令影响不能成交，实际交易的多为中低价位、中小户型的房子，从而拉低均价，形成新房价格下跌的错觉。　　随着成交量萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下，深圳开发商最近频频推出各种营销活动，以此吸引客户前来购房。促销手段不断翻新，既有打折、减款、送面积等传统的方法，也有借力明星音乐会、世界模特小姐大赛等文化活动吸引眼球，引起买家关注的新做派。　　一位资深业内人士预测，现阶段，开发商促销力度有限，做法委婉，但随着“隆冬”到来，不排除出现今年二季度那样的新盘大幅低开，在售楼盘打八五折甚至八折的“重头戏”。

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【深圳二手住宅市场再现僵持局面】

深圳住宅市场继 5月之后，再度出现了僵持的局面：新盘成交的大多为小户型楼盘，大户型项目销售趋冷。二手房在经历了集中式购房过户之后，也开始步入“量价齐跌”期，业主普遍惜售，市场上可售房源尤其是大户型较少。对于未来一个月的走势，业内人士表示，楼价会继续走跌，一些炒家集中

的区域和楼盘将会率先调价，使得成交价格出现实质性下跌。与其他一线城市相比，深圳的二手房销售情况一直被看作是市场的晴雨表。据当地中介透露，“限购令”满月后，深圳投资客几乎退出了住宅市场，首次置业的刚性需求者正成为购房的主要群体。

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数据统计显示，全市成交套数环比减少 3.48%，成交均价环比降低3.95%。成交均价方面，为 18915元/平方米，跌破 9月创下的 1.9万元/平方米。业内人士普遍认为，10月的成交一部分来自“限购令”后“解禁”的单位，另一部分则是部分市民赶着过户所致。为了赶在流言所说的 11月 1日二手房按评估价征税之前过户，很多人选择了在 10月最后一周过户，仅这一周就有 6554

套二手房过户，日均过户 1310.8套，几乎恢复到市场亢奋时期的水平。考虑到这些特殊原因，从成交数字看深圳二手房市场的实际成交其实已大降。在放盘量方面，不少中介抱怨没房可卖。据一家中介负责人透露，4月底的

调控之后，市场上只是购买者少了，但放盘的人还比较多。但这次调控却不一样很多打算卖房的人也开始变得迟疑选择了观望。对于二手房 11月的走势，预计如果成交持续低迷，楼价会继续走跌，尤其部分炒家集中的区域和楼盘将会率先调价，使得成交价格出现实质性下跌。　

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【佛山楼价：上周微跌成交有所放量】

　　住宅成交情况　　佛山世联地产近日发布市场监测报告，佛山楼价在上周环比出现微跌，成交方面有所放量。佛山上周全市一手住宅成交 2337套，比前周增加 247套，成交面积 25.07万平米(顺德区以套内计算，下同)，环比增长 14.1%，全市成交均价 8984元/平米，环比下跌 1.5%。上周各区楼市的成交情况如何？在 CPI持续上涨、央行再次提高存款准备

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金率的状况下，佛山楼市的发展将走向何方？成交量：南海顺德持续发力　拉动放量

　　从各区成交量环比看，南海区成交面积环比增长超过四成，顺德区成交上千套，并超过 10万平方米，两区成交量大幅增长支撑了全市回升；其余三区表现为较大幅度下降，降幅都超过 20%，其中以高明区降幅达 36.8%最大。　　禅城区上周住宅成交 277套，比前周减少 68套。佛山经纬房产咨询有限公司相关负责人分析说，上周禅城成交量呈下滑之势，主要由于保利香槟于上周大量签约后，使本周签约量出现一个高位回落的迹象。上周南海区成交量在九江誉江华府热销强力带动下大幅回升，成交 817套，比前周增加 279套。　　顺德区上周成交量价在前周的大幅回落后出现反弹，成交套数重上千套，均价再过“九”字头，共成交 1002套，比前周增加 139套。三水区上周住宅成交 143套，比前周减少 52套。上周高明区成交 98套，比前周减少 51套。　　成交均价：三水逼近 9000元大关　　在成交均价上，禅城和南海两区环比下跌，南海区骤降超过千元，是全市均价下跌的主因；顺德和高明两区略有上涨；三水区大幅上涨 12.2%，逼近9000元/平方米，再度刷新纪录。佛山世联地产的相关负责人也表示，“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”。　　据报告显示，上周禅城区住宅均价环比下跌 1.4%，为 10417元/平方米。上周南海区虽然成交放量明显，但是成交均价则因处于价格洼地的镇街楼盘影响而下跌超过千元，为 8936元/平方米，环比降幅为 11.8%。上周顺德区均价再过“九”字头，为 9022元/平方米，环比上涨 3.5%。上周三水区成交均价大幅上

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涨 12.2%，逼近 9000元/平方米，以 8966元/平方米再度刷新纪录。　　桂城上周成交相对稳定，仍然集中在创鸿水韵尚都和中海万锦东苑；本周万科金域蓝湾及利海尖东半岛开放销售中心和样板间，人气火爆，两盘的入市将缓解桂城目前供货短缺状况。　　开发商资金链可能吃紧　行业洗牌在即　　对于佛山楼市的后续发展，泛澳地产的负责人表示，近两周成交市场仍然保持相对良好的态势来看，成交量继续稳企高位，总体均价不跌反升，连续突破 9000元大关，预计 11月量价将继续高企，全月成交量或将仅次于“金九银十”，高居全年“季军”。另一方面，通胀情况继续加剧，10月份CPI同比上涨 4.4%，创下近 25个月来新高，政策压力与刚需动力+防通胀保财富动力两股力量彼此博弈，暂处于相对平衡的阶段，成交市场总体表现“温和”。　　佛山经纬房产咨询有限公司相关负责人分析说，人民币目前面临着对内贬值、对外升值的两难困局，持续的通胀使央行密集出台各种货币政策，旨在收紧信贷；而房地产作为一个资金密集的行业，在货币调控初期或许对其冲击不大，但随着政策力度的加大，将会使小型开发商面临巨大的资金压力，迎来一轮优胜劣汰。　　多项后续调控　政策继续出台　　住建部与国家外汇管理局近期印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。　　根据 11月 9日国土资源部最新公布的数据显示，截至目前，今年全国共查处闲置土地 5000宗，总面积达到 2万公顷(30万亩)。　　央行 11月 10日晚间宣布，自 11月 16日起上调存款类金融机构人民币存

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款准备金率 0.5个百分点。返回目录

【佛山二手楼价 10月涨 4.2%】

广佛地铁线开通后，佛山业主高价放盘多了几分底气，助长 10月二手楼价再攀升。据合富置业 10月二手住宅分析报告称，10月佛山二手楼价涨幅有所加大，环比上涨 4.2%。　　地铁盘涨广州客增多　　近日在调查发现，部分广州买家涌入佛山禅桂两地看房，沿线二手房深受他们青睐。禅城的二手楼市绝大部分为刚性自用需求，买家基本以佛山本地人以及在禅城工作、生活的外地人为主。禅城 10月二手楼价环比上涨 4.2%，主要受广佛地铁开通影响，一向极少广州客的禅城二手楼市，也开始有一些广州买家前来咨询看楼。　　二手房中介反映，祖庙站、季华园站、千灯湖站等地铁沿线物业最受广州客欢迎。此外，同济路站、普君北路站等老城区物业涨价最为明显。　　据悉，目前位于南海区的保利水城一号公馆、中海万锦豪园等高端物业的成交价基本在 1.4万元/平方米以上，颐景园、江南名居、怡翠花园等中高档楼盘的成交价格也已经直追 9000元/平方米。　　业主放盘价高心态硬　　据了解，“9·29”新政以及广州限购措施公布，佛山二手楼 9月份有所蔓延的返价现象在 10月份被遏制，但业主心态较为强硬，坚持较高的放盘价，议价

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空间十分有限，地铁沿线优质物业的价格更是高位企硬。　　对于业主借地铁开通之势涨价，不少中介人士称：“许多业主认为地铁开通后房价会继续暴涨，于是纷纷开出高价位，甚至贵得离谱了！”有中介坦言，业主放盘价位过高，难促成买卖成交。　　另外，“9·29”新政在令部分买家入市出现观望与犹豫同时，也使得部分买家贷款难度加大、首付提高、还贷成本增加以及部分外地人购房需受到限制。由于佛山二手楼市的需求构成有自己的特点，“9·29”新政总体影响目前不算太大。

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【东莞二手楼交投活跃】

　　　15日，合富置业公布合富标准二手住宅价格指数(东莞)分析报告。报告指出，10月份东莞二手楼市场活跃度增加，楼价上涨 3.1%。其中常平、虎门等镇区来自香港、深圳、广州等地的外地投资需求有所增加。　　受轻轨交通、一手楼价上升、通胀以及外地户籍买家增多等因素影响，10月份东莞二手楼价平稳上涨，涨势较之前有所加快，各大板块的二手楼价均有一定幅度上扬。10月合富标准二手住宅价格指数(东莞)为 566点，环比 2010年 9

月份回升 3.1%，同比 2009年 10月份上涨 11.2%。　　得益于轻轨建设，东城区来自其他镇区的自用买家以及外地的长线投资客有所增多；南城区市场“新莞人”入市积极；常平、虎门等镇区则是来自香港、深圳、广州等的外地投资需求有增多态势。　　数据显示，东莞的二手买家以刚性需求为主，首次置业者和改善型需求约

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占八成。二手买家中一次性付款的比例约为三成。一直以来东莞二手买家中约三成为东莞本地买家，10月份本地买家比例有所减少，外地二手买家的比例有所增多。　　分析报告指出，总体来看　“9.29新政”对东莞二手楼市的影响不大，主要源于东莞二手房的房贷政策一直执行得较为严格，本次政策只是对“4.15”政策在执行面上的延伸与强调，但新政策仍让买家产生了观望情绪。　　据了解，有部分买家担心东莞可能会出限购措施，置业需求由原来的小户型直接一步到位升级到大户型。

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【海口二手房交易量逐渐攀升】

　　11月以来，海口二手房市场便迎来了“春天”，交易量逐渐攀升。日前了解到，目前海口二手房价格仍保持稳定，“候鸟”买房自住族偏多，但也有投资客的身影。　　　“我今天要去看四五套房源，再介绍给适合的客户。”海德路某房产中介置业顾问小廖表示，进入 11月份以来，他一直挺忙，累计接待买卖客户已有 50

多个了，整天电话不断。“客户都显得挺着急，有些客户几乎每天都要打个电话来问我有没有帮他们找到合适的房子。”小廖介绍，10月份本应是海南二手房交易的传统旺季，但是受暴雨影响，出现了旺季不旺的现象，直到 11月“候鸟”陆续来琼，看房、买房的人才明显增多。　　多家中介公司都表示，虽然买房人多了，但是目前海口二手房价仍保持稳

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定。“浮动不是很大，还没有出现卖家要求涨价的事情。”蓝天路某房产公司置业顾问小朱透露，从成交情况来看，海口小户型一房一厅或者小两房的最好卖，“买房的多是东北来的老人，自住的。”　　多名中介置业顾问表示，客户中一下子购买多套的情况比较少见，偶尔买多套的购房者对地段等十分挑剔。“有个客户说受亲戚朋友委托要买 7套房子，但是每套房子他都列出了详细的要求。”小廖说，这个东北客户在买房前特意踩点，选择了不同地段的房子，甚至对小区都做出了要求。“这和去年一些买房客见房就收的情景大不一样，毕竟升值前景不明显，即便是投资也要精打细算。”

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【长沙 6-10月二手房市场交易整体平稳】

纵观 2010年，为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了一系列调控政策，要求首次购房户以单位认定，三次提高银行准备金，二套房认房又认贷，但是即使是在二次调控、加息、以及CPI高起的多重影响下，长沙二手房市场依然稳健。　　从以上数据看，在 6月至 10月份，雨花区依然保持二手房交易量最高，而岳麓区则处于内五区二手房销售的末尾。其他地区保持较为平稳。　　二手房成交量最多的是 8月第一周，但之后几周均有下滑趋势，直到 9月的第二周才有所好转，然而到了 9月第四周，销售量又开始逐步下滑。到了十月份第三周，又开始明显上升。　　分析原因，8月中旬长沙市二手房实施财税[2009]78号文件，政策内容中

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明确规定：“受赠人转让其受赠所得的房屋时需以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，依法计征 20%的个人所得税。”因此，个人所得税政策的出台对二手房市场的影响不言而喻。　8月下旬，长沙市二手房交易买卖双方网签的最低成交金额也有一些调整。　　9月 29日国家多部委联手出台了被媒体称为“比史上最严”更严的新一轮调控政策措施，对于二手房交易市场有再次造成了一些影响。但是总体而言，在政策出台的一个月多以来，二手房市场并未出现大的波动。　　据长沙市房屋产权管理局系统数据统计 2010年 7月，长沙市全市二手房共成交 1986套；环比下跌了 7.8%。8月，长沙市全市二手房共成交 1831套；环比下跌了 5.2%。9 月，长沙市全市二手房共成交 1735 套；环比上涨了27%。2010年 10月，长沙市全市二手房共成交 2203套，环比上涨了 27%。　　从二手房的成交量的数据来看，6月、7月二手房成交量保持稳步上升，从八月开始下降，直到十月快速反弹。　　分析原因，8月下降主要是受了个人所得税政策的出台，而十月的强劲反弹的原因除了“金九银十”的房地产市场传统规律影响外，十月下旬在雨花区红星国际会展中心举办的第 30届房地产交易展示会、长株潭三市融城、棚户区改造、地铁兴建等一些大规模的城市建设都为长沙楼市推波助澜。虽然调控政策的出台让大家的心理上都有些冲击感，但是二手房市场目前趋于稳定，“在二手房市场平稳的表象下，不少刚需购房者依然坚持出手。”　　直至 11月，这种劲头似乎依然没有停止之势，据长沙市房屋产权管理局系统数据显示，11月份前 10天，全市二手房备案 813套，如果按照这种销售速

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度，11月份还将超过 10月份。返回目录

【南昌土地交易市场升温】

　　南昌土地交易市场升温，11月 17日，位于师大南路以东以及青云谱区何坊西路以南的两宗土地拍卖在南昌市土地招标中心落锤，土地经过多轮竞价成交。　　　在拍卖会还未开始之前，拍卖外场已是人声鼎沸，拍卖大厅内更是座无虚席。当天首先拍卖的是编号为 JDP1046号的居住用地，总面积 11.72亩，起拍价是 330万元/亩。江西军隆房地产开发有限公司以 863万元/亩的价格竞拍成功这块地竞拍溢价率达到 161.5%。高价拿下地块，开发商的开发压力也不小。根据测算，不算其他的成本，仅算楼面地价，该地块的价格已经达到了 5884元/

㎡。其后，编号为 JDP1045号的集居住、商业、办公(兼容旅馆业)多种功能的土地开始拍卖。这场拍卖的竞买者虽然志在必得，但是每次加价显然比较谨慎，最终地块报价到了 607万元/亩。这场竞拍的溢价率则达到了 68.6%，地块楼面地价达到了 3642元/㎡。位于师大南路紧邻师大附中的小型地块，是南昌市单宗土地竞买人数最多的地块。　

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【南昌市区商品房普通住宅成交面积环比下跌 35%】

　　据南昌市区房地产信息网监测：上周(11月 8日~14日)，南昌市市区商品

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房普通住宅成交面积共计成交 6.3万㎡，环比下跌 35%；上周普通住宅总成交套数为 555套，环比下跌 34%；非住宅总成交面积为 1.14万㎡，环比下跌30%，总成交套数为 119套，环比下跌 21%。　　上周南昌市区最大成交行政区依然来自于红谷滩片区，商品房普通住宅上周总成交面积为 2.25万㎡，总成交套数为 211套；其次是西湖区，普通住宅上周总成交面积为 1.31万㎡，总成交套数为 110套。　　　西湖区成交量大增源于滨江一号的大量成交和内销房的爆发性网签。　　上周在个盘成交量销售套数的排行榜上，排在前十名的项目成交量没有一个超过 100套的。说明随着南昌楼市“金九银十”成交量的爆发性增长，市场消化了大量的刚性需求和投资性需求，随着 11月份传统淡季的到来，开发商推房源意愿降低，购房者购房需求偏低，使得楼市成交量出现大幅下滑，而且这个下滑的局面会持续较长一段时间。

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【福州 1-10月房地产开发投资增长超七成】

11月 21日，福建省统计局对外公布的全省国民经济最新统计数据显示：今年 1至 10月，全省居民消费价格比上年同期上涨 3.0%。而全省城镇固定资产投资 5656.08亿元，其中房地产开发投资增长超七成。　　　1-10月，全省城镇居民人均可支配收入 18299.94元，比上年同期增长10.4%，扣除物价因素实际增长 7.2%。全省城镇居民人均消费支出 12318.41元增长 9.6%。前 10月，全省城镇固定资产投资 5656.08亿元，增长 32.0%；其

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中，建设项目投资增长 26.5%；房地产开发投资增长 73.4%。三次产业分别增长 35.0%、25.7%和 41.7%。　

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【广州楼市成交跌六成】

　　10月广州楼市成交量创下历史高位，11月成交虽下跌但仍属于正常水平。　　限购后一月十区仍有 5783套成交　　从 10月 15日到 11月 15日，广州“限购令”出台正好一个月。根据网易房产对阳光家缘“限购令”出台前一个月(9月 16日~10月 15日)以及出台后一个月(10月 16日~11月 14日)的数据对比，发现“限购令”出台前一个月全市(十区两市)成交量为 19195套，但限购之后成交量仅为 7681套，成交量大跌六成左右。价格也随之有所下跌，从限购之前的 12636元/m2下跌至 11136元/m2，下跌幅度约一成。　　“限购令”出台不仅仅影响到受限的十区，而且还导致市场观望情绪加重，连增城、从化的成交量也比“限购令”发出前一个月减少近五成。相对而言，广州十区受到的冲击更加明显，“限购令”发出前一个月，十区的成交量高达15239套，“限购令”发出一个月后，十区成交量暴跌至 5783套。不过，由于10月成交量较以往属于罕见高位，因此虽然成交下跌六成，但仍属于广州月成交量的正常水平。此外，各区域价格也呈现阶段性下跌，中心六区不仅成交量缩水一半有多，而且均价也从之前的 19982元/m2跌至 19135元/m2，小降 4%左右。市中心十区则从之前的 14159元/m2，降至近期的 12643元/m2，降幅近一

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成，显示市中心六区的楼价仍处于比较坚挺的状态。　　在目前政策仍然严格的情况下，再加上亚运会的举办，近期市场绝大部分楼盘都处于半休假状态，对新货的推出也并不积极。从了解到的市场信息来看，各大楼盘最快也要等到 12月底亚运会结束才有较多新货应市，主要目的是为了明年的业绩。同时，市民的看楼热情也并不高涨，很多楼盘的热闹程度和“限购令”发出之前相比，简直判若两盘。有网站反映，在“限购令”出台前，他们组织的看楼团往往人满为患，征集几天就可获得几百人报名。但在“限购令”之后报名人数寥寥无几，能凑得一辆车已算不错。不过，在近期踩盘时也看到，虽然是非常时期，仍然有个别大盘逆市出击，凭借其江湖地位，还是吸引了相当多的客户到场参观。项目有关负责人也表示，目前最主要的是在市场上打响知名度积蓄客户等待时机。　　　“限购令”反“利好”郊区中大户型　　严厉的限购政策出台令市场预期：在迫使投资者离场后，由于支撑高价格的主要群体流失，高端、大户型住宅物业将受最直接影响，然而，近期的市场动向却显示，高端大户型的楼盘、楼王却是反其道而行，出现了热推现象。　　举例而言，日前，番禺的雅居乐伯利山组团主推 106～160平方米的洋房；从化的方圆明月山溪半山洋房主推 157～200平方米大单位；增城更是推出多个别墅盘，包括碧桂园凤凰城钻石墅、碧桂园豪园等。而老城区方面，越秀区东山一品近期主推 110平方米三房以及 135～183平方米四房和五房；荔湾区富力君湖华庭推出“御湖”组团 118～168平方米户型等。　　对此，中地行的相关人士表示，大户型的热推，主要有两大原因。首先，由于限购措施限定全市十区内每户只能新购一套房，因此，如何在仅有的限额中

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实现最优选择成为普遍的购房思路。持房地产长期仍将上涨预期的投资型购房者将通过购买优质户型或扩大购房面积实现投资收益最大化。而自住型购房者由于一步到位的心态加重，具有各种地理、资源、交通优势的中心地段楼盘，以及可容纳一家三口乃至三代同堂的大户型因此受到关注。　　其次，从推广地区可以看出，郊区大户型占据较大比例。由于本轮限购仅限于广州十区内，从化、增城不受限制，与十区相比之下，限购反而成为从化、增城二市楼盘最大的亮点和利好，可大量吸收从限购地区转移的投资者，因而从化、增城地区的发展商们纷纷以此作为卖点而进行推广。不过，值得关注的一点是，这些中大户型均为独立户型，并非是由两套或以上单位合并而成。　　根据中地行 11月前三周各区成交的分析显示，虽然整体成交受限购影响有所降温，但中心城区由于各种地理、资源、交通优势，虽然价格较高，但在限购条件下反而受到更多消费者青睐，量稳且价格有微涨的趋势；从化、增城则由于不在限购范围，成交比例在全市总成交中则有增加。　　结构性原因拉升 10月楼价　　尽管“9·29”新政正式施行已经超过 1个月，但由于登记备案数据的滞后性，因此近日广州市国土房管局发布的 10月全市十区均价仍然显示楼价上涨明显，反映的市况多为 9月中下旬的成交状况。广州 10月一手住宅登记备案均价为15072元/m2，同比上涨 49.6%，和今年 9月份相比也有 29.8%的上涨。不过，实时反映成交情况的网签数据却显示新政开始发威。网签数据显示，10月网签均价为 13256元/m2，比 9月份有 1%的降幅，这也是经过今年 8月和 9月连续两月上涨后，均价首次出现回落。　　广州市国土房管局分析认为，10月一手住宅交易登记均价环比出现较大升

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幅，主要是成交结构性变化影响所致。　　天河豪宅拉升全市均价　　中心六区成交占比 10月上升了 15.9%，其中天河区交易登记量变化最大，由 9月的 300多宗、4万平方米，增至 10月的 1100多宗、13万平方米，价格高达 23301元/m2，交易登记面积增幅达 200%。其中，仅万菱汇 10月就批量成交了 400多套，另外，凯旋新世界广场和汇景新城两个高端楼盘也在 10月集中交易登记，一定程度上拉升了全市的一手住宅均价水平。从十区情况来看，10

月各区一手住宅交易登记均价以上升为主，越秀、荔湾的涨幅都在 25%以上。　　10月实时网签楼价已回落　　不过，从实时网签数据显示，受“9·29”新政影响，10月份网签价格已经开始回落。10月实时网签均价为 13256元/m2，和去年同期相比仍有一成多的涨幅，但和今年 9月份相比，则有 1%的下调。　　新政后天河楼价不降反升，高达 26648元/m2，越秀和荔湾同样在上升通道，10月网签均价分别为 24135元/m2和 18166元/m2。番禺区亚运城合计签约 30.02万平方米，签约面积占番禺区比重近五成，带动番禺区的签约量明显增加。

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【广州二手房均价爬升至年内最高】

　　限购令直接导致成交量一降再降　　　日前房管局公布的数据显示，10月份广州二手楼市成交量为 62.96万平方

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米，环比 9月份减少了 2万平方米，降幅为 3%，这是继 9月环比 8月降低后的再次下降。在更能反映实际行情的中介行数据上，满堂红表示该行 10月份的成交量比 9月份减少了 20.2%；合富置业的数据同样如此，“10月成交量比 9月份减少了将近两成”，该行市场部人士介绍。　　　业内人士分析认为，成交量的骤然降低，主要是因为新政中的限购令。满堂红研究部高级主任肖文晓介绍，4月中旬的调控出台之后，市场经过 5、6月份的观望期后迅速反弹，直到 9月 29日限购新政出台，楼市温度才又降了下来，“以 5天为一周期，限购令出台后第一个周期，我们的成交量就环比减少两成，第二个周期继续环比减少三成，第三个周期的成交量环比更加是减少了五成，新政威力很大”，肖文晓说。　　　业主惜售楼价仍在高位　　　新政下二手成交量是下降了，不过价格却仍在高位，且难见松动的现象。满堂红数据显示，该行 10月份二手成交均价已达 11730元/平方米，环比 9月份继续上升了 2%；合富置业的数据则显示，10月份该行二手成交均价为 13222

元/平方米，环比仅仅是微降了 0.7%，不过仍处在高位。　　　合富置业市场部专业人士梁燕明表示，目前业主心态还是比较强硬，在限购令出台后，不少业主担心将物业卖出后，不能以同等价钱买回素质相同的物业，因而产生较强的惜售心理。在盘源相对紧俏的老城区，业主惜售的情况更加普遍。满堂红不少分店的经纪也反映：“由于担心房子卖掉后再次买房要受二套房贷或者第三套房停贷等政策的影响，一些业主反而产生了奇货可居的心态，不仅不愿降价卖房，而且还要买家出高价才愿意转手，这让我们的生意更加难做了。”　

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　　年底前二手楼价恐难见大松动　　　对于年底之前的行情，众多业内人士并不看好，主要是基于对政策紧逼的考虑。肖文晓认为，由于本次新政力度空前，在给房地产市场降温、抑制楼市投资投机气氛的同时，个别条款亦对市场上的刚性需求产生了“误伤”。而限购令下业主“惜售”心态的产生，亦使市场上存量房源的供应环节出现阻滞，不利于市场流通，“亚运期间，二手楼市成交会继续降温，但二手房价由于一手房价难降以及业主惜售的心态，在年内仍将维持在高位小幅波动的态势”。

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【香港二手房成交量创 9个月来最低】

香港二手房交易量急跌，刚刚推出的遏制二手楼炒卖的新政策影响明显。有关统计数据显示，在刚刚过去的两天，香港二手房交易量急转直下，成交量比上周急跌八成。统计显示，新政出台后的首个周末，仅有 14宗二手房成交，是9个月以来的最低纪录。　

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环渤海区域市场环境【天津楼市：住宅量价齐跌商业逆势走热】

由于商铺、写字楼等商业属性产品不在两次新政调控影响范围，不限贷款套数以及贷款人户籍，这些优势让商业地产项目逆市利好

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　　随着宏观调控的深入、加息预期的增强，进入 11月之后，天津楼市 9、10

月份的回升势头戛然而止，转而出现了量价齐跌的情况。而在住宅市场遇冷的同时，商业地产却依旧逆市走热。上演了一幕，天津楼市的“冰火两重天”。　　住宅市场量价齐跌　　根据中原地产的数据显示，上周(11月 1日—11月 7日)，天津新建商品住宅成交 2159套，成交面积 23.6万平米，环比下降 19.7%。二手住宅成交 1494

套，成交面积 12.2万平米，环比下降 16.5%。　　而在成交量下滑的同时，天津房价终于再次松动。统计数据显示，上周天津新房住宅成交均价为 9425元/平方米，环比下降 3.1%；二手房住宅成交均价6989元/平方米，环比下降 0.6%。相关机构监测数据显示，10月份天津住宅市场上的刚性需求占比已近九成，投资性需求已基本离场。　　商业地产逆市走热　　就在楼市调控不断加码，住宅投资降至冰点的时候，投资客的目光纷纷转向商业地产。　　根据 21世纪不动产的一份调查问卷显示，新政对住宅市场的挤压也让投资者开始寻找新的渠道，由于商铺、写字楼等商业属性产品不在两次新政调控影响范围，不限贷款套数以及贷款人户籍，这些优势让商业地产项目在“史上最严厉的”连续新政调控下逆市利好。其中超过六成投资者将商业地产作为投资的首选对象。　　其实从 10月份开始，天津新建工商用房的成交一路呈现量价齐涨。据相关机构监测，上月天津在售项目中有 1/4左右产品成交均价都有所上涨。　　以 2010年天津市商业开发的重点工程，泰安道地区开发建设项目为例，

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这个位于天津市 CBD核心区的项目近期刚开始招商，就已吸引众多国内外著名品牌的关注。　　“其实并不仅仅是因为住宅市场正在被调控，天津商业地产本身也非常具有发展前景。”负责运营该项目的天津市天泰置业发展有限公司负责人表示，近年来，天津经济快速发展，对市区商业地产的需求越来越大，天津启动的旧城改造，将主要满足商业地产的开发。而位于城市核心地带的泰安道地区被定位为现代金融、商务旅游和现代服务业的核心区。

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【天津滨海新区二手房成交量下滑】

针对住宅市场的二次调控政策出台已经月余，同新房市场成交量的“逆市上扬”不同，新政中更加严格的信贷政策对天津滨海新区二手房市场的影响开始日益显现。伴随着成交量的持续下滑，原本坚挺的二手房价格也开始出现了小幅下跌。对外地人购房的严格限制，让不少购房者“望房兴叹”，未来二手房价格走势的不明朗，也让部分购房者选择了持币观望的态度。　　门槛提高　外地购房者“流失”　　来自河北的赵先生在塘沽打工已经有几年了，但是由于之前一直是干散工，因而没有办法提供一年以上的纳税证明。正因为如此，他本来打算近期在塘沽买套二手房的计划，也不得不因为银行贷款没有办下来而取消了。“买套房子全款太多了，实在没有办法承受。”赵先生无奈地说。　　像赵先生这样的情况并不是个例外，多家银行对新政贷款政策的严格执行，

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让外地人在滨海购房的门槛显著提高，不少外地人购房的计划也因此“流产”。“报上去的贷款申请很多都被驳回了。”塘沽一家连锁中介的工作人员表示，虽然要求非本地居民在天津贷款购房，需要提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明这一规定在上半年的新政中已经有所提及，但是之前并没有被严格地执行，有的无法提供证明的购房者还能够按照二套房贷款处理，但是二次调控政策后，没法提供证明的非本地居民几乎没法办理贷款了。这名工作人员认为，对塘沽和开发区来说，外地购房者是一个重要的购房群体，外地购房者的“流失”对二手房成交量还是有一定影响的。“11月份以来成交量确实少了，和 10月份同期相比下降了约 10%。”　　“11月份前半个月，门店只成交了几套房子，比 10月份同期少了一半。”塘沽我爱我家地产经纪有限公司工作人员介绍，除了全款购房的压力限制了部分外地人购房需求外，部分购房者的持币观望态度也影响了成交量。“门店的客户来访量没有减少，但是很多人只是看看，实际出手的人少了。”　　价格下降　“大房”成交量增多　　从滨海新区部分二手房中介了解到，目前二手房价格整体出现了小幅的下降。同时由于二套房首付和利率提高政策的严格执行，不少首次购房者有了“一步到位”的想法，面积较大的房屋成交量有所提升。　　“现在塘沽部分区域的二手房价格还是有所下降的。”在塘沽从事中介工作的赵先生介绍，从目前成交情况看，塘沽部分区域的二手房房价都有不同程度的下降。“比较明显的是杭州道板块和工农村板块，其中杭州道附近房源每平方米约下降了 300元左右，100平方米的房子能够比原来下降 3至 4万元，存量房比较多的工农村现在很多房源价格在每平方米 9000至 9500元左右，价格下

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跌也很明显。”在赵先生看来，相对而言，目前新港房源价格比较稳定，没有出现下降的趋势。　　“现在和卖房者砍价容易了很多。”赵先生说，经过几次调控政策的“洗礼”，目前很多二手房卖家对未来价格走向判断相差很大，一些看跌的卖家提供的议价空间越来越大。“有一套要价 120多万元的房子，我们没费什么劲讲价，卖家就降了 20多万元，最终 100万元成交。”赵先生说，由于目前卖家对市场价格和未来走向判断不同，现在经常会出现一个区域房源要价相差很大、成交价格也相差很多的情况。他认为，随着时间的推移，因政策影响导致的价格波动将逐渐趋于平稳。　　从部分中介了解到，目前在塘沽二手房市场中，60平方米左右的小两室户型仍然是成交的主流，但是在新政带来的二套信贷压力下，面积较大的户型成交量也出现了一定增长。“这个月成交的二手房，总价都达到了百万元以上。”塘沽一家中介销售顾问表示，成交的几套房屋面积几乎都在 80至 100平方米之间，而之前成交的“主力”几乎都是四五十平方米的小户型。“买房人还是出于节约利息和首付的考虑，之前一些买婚房的购房者将小面积二手房做过渡房使用，在几年后再倒换成大房子，现在这样做利息损失比较大，有的就直接买适合三四口人居住的大房子了。”

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【沈阳核心城区房价小幅下降】

　　10月份，沈阳市主城区商品住宅备案均价 5668.29元/平方米，其他城区

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(含开发区)均价为 5150.12元/平方米，分别比 9月降低 478元/平方米和 116元/

平方米。这也是今年沈阳商品住宅价格首次出现整体下滑，与国家推出房产新政不无关系。　　　沈阳市房产市场研究中心日前发布 2010年 10月份沈阳市房产市场运行情况。数据显示，10月份，沈阳市核心城区和其他城区(含开发区)的房价环比均有所下降，住房郊区化趋势日益明显。　　　商品住宅价跌量涨　　　受国家新政影响，10月份，沈阳楼市呈现出价跌量涨的局面。商品住宅合同备案核心城区均价环比下降约 7.78%。　　　10月份，沈阳市商品房合同备案核心城区(五区)均价为 6002.94元/平方米、其他城区(含开发区)均价为 5181.63元/平方米、县域(一市三县)均价为 2238.91

元/平方米；其中商品住宅合同备案核心城区(五区)均价为 5668.29元/平方米、其他城区(含开发区)均价为 5150.12元/平方米、县域(一市三县)均价为 2160.67

元/平方米。　　　在这一组数据中，除了县域商品住宅合同备案均价环比略有上涨之外，其余几项数据比 9月份均有下降，且核心城区房价降幅高于其他城区。　　　商品房合同备案核心城区均价环比下降约 5.53%，商品住宅合同备案核心城区均价环比下降约 7.78% ；商品房合同备案其他城区均价环比下降约2.76%。　　　尽管价格环比下降，但交易量却持续增长，10月商品房合同备案面积同比增长 63.57%，环比增长 25.76%；商品住宅合同备案面积同比增长 64.61%，环比增长 21.09%。造成交易量大幅增加的一个重要原因是，10月初，沈阳何时

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执行契税新政尚未确定，不少要买房的人为了搭上契税优惠的末班车，都抓紧时间办理了购房手续。　　　外地人购房比重下降约一个百分点　　　10月份数据统计显示，外地人在沈阳购买商品住宅 72.10万平方米，占总合同备案面积的 37.35%，比 9月减少了 0.96个百分点。　　　外地人购房比重的下降，主要原因来自信贷政策对外地人购房有所收紧，新的政策要求，外地户口购房者，必须提供在沈工作一年以上的证明 (纳税或社保证明)，才能贷款购房，否则限制贷款，这对于许多想在沈阳买房的外地人来说，是一个不小的阻力。　　　房产业内人士认为，该政策目前来看对沈阳楼市的影响还不大，可能是政策的影响短时间内还未显现出来，再过几个月或许会明显一些。　　　住房郊区化趋势日益明显　　　10月份数据显示，沈阳市核心城区(五区)、其他城区(含开发区)和县域(一市三县)商品房备案面积分别占全市商品房成交总量的 47.00%、51.15%和 1.85%。　　其他城区商品房成交量超过全市成交总量一半，商品房及商品住宅销售面积排在前三位的分别是铁西新区、于洪区和浑南新区，住房郊区化趋势日益明显　　　专家分析，目前我市商品房的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区南部的长白地区和浑南新区以及北部的沈北新区。住房郊区化的趋势，一方面说明沈阳核心城区新房房源供应有限，另一方面也说明我市的郊区城市化进程不断加快，各项生活配套设施不断完善，百姓购房热点已经向周边转移。　　　一月只卖十几套别墅　

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　　业内人士表示，从 9月末起，楼市调控政策接连不断，其中第三套房停贷政策对沈阳高端住房销售影响明显，相反普通住宅销售受影响程度并不明显。　　　数据显示，10月沈阳别墅备案面积仅 4900平方米，按每套别墅平均 300

平方米估算，沈阳当月仅销售别墅 16套。如果考虑有早期合同延期备案的情况，16套的数据还可能有所缩水。　　　分析人士说，很多人都认为别墅消费群体往往是全款购房，不需要银行贷款。其实不然，有条件的早已完成别墅置业，而成长型的业主刚步入别墅消费群体，一来往往需要借助贷款，二来不愿占用大量资金而影响企业资金链条。　　　沈阳市二手房价环比略有上涨，但销量却下滑明显。存量住宅转让面积排在前三位的区域依次为铁西新区、大东区和皇姑区。　　　10月份，存量房核心城区(五区)均价为 4155.47元/平方米、其他城区(含开发区)均价为 3047.95元/平方米、县域(一市三县)均价为 1588.09元/平方米；其中存量住宅核心城区(五区)均价为 3853.16元/平方米、其他城区(含开发区)均价为 3033.45元/平方米、县域(一市三县)均价为 1323.94元/平方米。　　　信贷及税收新政对二手房的销量影响较大。　10月份，沈阳市存量房转让6608套，环比减少 3.21%；转让面积 50.73万平方米，环比减少 14.65%。其中存量住宅转让 6430套，环比减少 2.66%；转让面积 45.18万平方米，环比减少11.60%。　

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【沈阳楼市各种优惠开始抬头】

克而瑞(CRIC(微博))沈阳分公司 11月 17日发布 2010.11.08-2010.11.14 周报：沈阳房地产市场新增商品房预售面积较上周有大幅度的下降，环比下降130.47%。商品房新增商品房预售面积共 34.13 万平方米，环比上周减少130.47%；本周商品房成交面积共 36.05万平米，环比上周增涨 9.67%，本周商品房成交均价为 5530元/平方米，较上周略有上涨。本周新增公告的挂牌拍卖土地面积共 557876.143平方米，环比上周增加 76.49%，其中挂牌土地 5幅，拍卖土地 5幅；本周共成交土地 8幅，成交土地面积共 503585平方米。　　上周供应量下滑，成交面积小涨　　本周新增商品房预售面积较上周有所下降，但商品房成交面积却略有上涨共 36.05万平米，环比上周增涨 9.67%，本周商品房成交均价为 5530元/平方米，较上周略有上涨。　　观望稍有减弱　市内五区房价稳中有升　　“国十条”以后，沈阳购房者观望情绪渐浓，但是沈阳房价却始终波动不大。从 7月中旬开始，百姓观望情绪逐渐减弱，各大售楼处也渐渐恢复人气，截止到 11月初，沈阳房价也开始了小步上涨，但是上涨幅度并不大。　　11个楼盘推新品　二环外供应量大　　虽然调控、加息、首套房贷利率上调的“紧箍咒”不断，但沈阳的开发商仍然加快推盘步伐，11家楼盘推出了新品。随着城市外扩二环外楼盘新品供应充足，从本周新盘分布来看，于洪区、苏家屯区依然是热点的区域，皇姑、大东无新品供应。

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　　为吸引客户　优惠层出不穷　　　为了吸引购房者的眼球，各大开发商使劲浑身解数，加大优惠力度。像沈阳市场上一直流行的诚意认购抵房款，诚意认购享受开盘折扣、更有诚意认购享受开盘折上折的活动，还有老带新减房款、购房送面积、购房契税减半等活动。　　沈北新区成土地挂牌焦点　　　统计显示，本周新增公告的挂牌拍卖土地面积共 557876.143平方米，环比上周增加 76.49%，其中挂牌土地 5幅，拍卖土地 5幅；本周共成交土地 8幅，成交土地面积共 503585平方米。

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【长春商品房成交量环比下降 7.7%】

　新增供应量——本周市场供应面积上升、供应套数下降　　本周位于南关区的保利林语，经开区的尊誉东方一期和澳海东方 1号三期，宽城区的华亨名城一期，绿园区的万晟丽水香堤有新增产品入市，新增供应量为 11.76万㎡，环比上升 28.2%；新增供应套数为 1131套，环比下降 23.9%。　　本周长春市供应面积有所上升，环比上升 28.2%，供应套数有所下降，环比下降 23.9%。本周新上市楼盘项目较多，其中保利林语一期、澳海东方 1号三期和万晟丽水香堤项目为第一次开盘，新增供应量较大；本周新增供应量中，大户型占比相对较大，对本周供应套数的下降有一定影响。　　成交量——本周市场成交套数、成交面积小幅下降　　本周长春市商品住宅成交套数、成交面积均有小幅下降，环比分别下降

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7.7%和 11%。继连续四周成交量、成交套数上涨后，本周，成交量与成交套数均呈下降趋势，休冬期的到来，供应量连续的下滑和房贷政策的持续调控，都对本周成交量的下滑有一定影响。　　成交均价——本周成交均价小幅下降　　本周长春市商品住宅成交均价为 6310元/㎡，较上周相比有小幅下降，环比下降 2.3%。从本周成交排行榜中可以看出，排在首位的华大天朗国际项目成交均价仅为 4330元/㎡，成交均价较低，另一方面，本周成交均价在 6000元/

㎡以下的成交量为 8.26万㎡，占总成交量的 56.6%，低价位楼盘项目的热销，使得本周成交均价有所下降。

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【济南住宅成交呈现“两头热”】

　　现在什么房子好卖？据了解，目前市场上房源成交上呈现出 70平方米以下的较小户型和 100平方米以上较大户型“热销”，而原来较受欢迎中间户型“遇冷”的特点，这在二手房成交表现尤其明显。　　何先生是七里河路附近一家中介的负责人，10月份店里总共成交了 6套住宅，其中有 3套是 100平方米以上的，有 2套是 60多平方米的，有 1套是 90

多平方米的房子。　　　“现在的二手房成交上和以前比有个特征更加明显，那就是越小的房子和越大的房子，成交可能越多一些，而中间户型则成交相对较少。”何先生说，尤其是一些户型较小的房子，十分受市场欢迎，但挂牌量却相对较少。

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　　从齐鲁楼市不动产了解到，从其 30多家店近几个月成交的二手房类型来看，近几个月来，70平方米以下小户型与 100平方米以上的大户型成交量逐月攀升。以 10月份为例，70平方米以下小户型占到了成交总量的 37%；100平方米以上的大户型占 34%，而 70-90平方米之间的户型成交不足三成。　　齐鲁楼市不动产相关责任人分析，出现这种情况与目前的房价情况和国家出台的相关调控政策密切相关。　　该负责人认为，当前房价居高不下，70平方米以下小户型总额相对较低，吸引了大部分初次置业的刚需客户。这部分购房者以 30岁左右的年轻人为主，而且大多是刚刚在济南落户开始发展事业的年轻人。　　而对于 100平方米以上的购房者增加的情况，该负责人说，从目前情况看，主要是国家不断出台楼市调控政策，一次比一次严厉，银行贷款也随之收缩，一方面，一些改善型用户资金相对充裕，受相关政策影响较小。　　“还有另一方面的原因值得关注，那就是一些大户型购房者购买大户型住宅，很多都是用作办公使用，他们的资金实力还是很强的。”　　业内人士表示，一方面是房价上升到了一个前所未有的高度，另一方面在调控政策下，无论是公积金贷款和商贷，购房的首付、利率都在调控，购房者门槛也在升高，许多原本想一步到位的刚需购房者只能退而求其次，先买个小房子满足一下住的需求，改善需求只能留待以后再说。　

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【唐山前 10月房地产开发投资同比增 55%】

　　17日从唐山市统计部门了解到，今年 1到 10月份，唐山市全社会固定资产投资完成 2282.52亿元，同比增长 20.1%。其中，城镇固定资产投资完成1933.81亿元，同比增长 22.8%。全市完成房地产开发投资 268.47亿元，同比增长 55.0%，其中商品住宅完成投资增长 52.8%。　　截至 10月底，全市城镇固定资产投资施工项目 1903个，其中新开工项目1176个，在新开工项目中亿元以上项目 221个。城镇新开工项目完成投资814.97亿元，占城镇固定资产投资的 42.1%。　

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【石家庄前 10月现房成交量锐减】

　　10月石市楼市上市量、成交量双双下降，房价小幅回升。17日，石家庄市住房保障和房产管理局发布的“石家庄市 2010年 1-10月房地产市场分析简报”显示，10月份商品住房均价 5135元/平方米，与 9月份相比，环比上涨3.61%。业内人士称，受宏观调控的叠加影响，市场观望气氛卷土重来，楼盘剧烈分化，预计近期石市房价难再涨，一些楼盘还有望加大优惠促销力度。　　　10月商品房供应量减三成　　　统计数据显示，今年前 10个月石家庄市区商品房当期上市面积 504.65万平方米，商品住房 351.36万平方米，同比分别增长 15.45%、4.06%。10月份商品房当期上市面积 20.12万平方米，商品住房 15.63万平方米，环比分别下跌

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29.82%、10.84%。　　　石市住房局相关人士透露，10月份取得商品房预售许可证的仅和平时光、方北广场等 3个项目，和 8、9两月石市 18个项目取得预售许可相比，市场供应量明显锐减。该人士认为，商品住房上市面积锐减三成同“二次调控”下不少开发企业为避政策锋头，推迟楼盘入市时间有关。　　　前 10个月现房成交量锐减　　　“2010年 1-10月，市区商品房成交面积 405.21万平方米，商品住房338.64万平方米，同比分别增长 25.34%、21.98%”。石市住房局相关人士介绍，前 10个月石市预售合同备案面积中商品房 393.86万平方米，商品住房 331.6

万平方米；现房销售面积商品房 11.35万平方米，商品住房 7.04万平方米，同比分别下跌 78.41%、84%。　　　具体到 10月份，石市商品房成交面积 36.55万平方米，其中商品住房31.18万平方米，环比分别下跌 28.9%、22.24%。　　　“石市目前的商品住房供求增量比为 1 0.96∶ ，商品住房能够满足群众的购房需求”。该人士透露，从 10个月石市登记销售商品住房成交单套面积来看60-80平方米之间、100-120平方米之间的面积占到成交量的 63%。　　　10月商品住房价格环比涨 3.61%　　　统计显示，1-10 月市区商品房成交均价 5082 元 /平方米，同比增长26.95%；商品住房均价为 4753元/平方米，同比增长 25.11%。其中，10月份市区商品房成交均价 5249元/平方米，相比 9月份商品房成交均价 5711元/平方米，环比下降了 8.09%；10月份市区商品住房均价 5135元/平方米，环比 9

月份的 4956元/平方米上涨了 3.61%。　第 116 页


　　对于 10月份商品房价和商品住房价格一涨一跌，相关人士分析说，由于8、9、10月市场供应的高价位住宅楼盘相对较多，直接拉高了石市的住房均价。但环比价格上涨，并不意味着石市整体的商品住房价格全线上涨，只是高价位的楼盘备案量提高了。　　　据悉，10月份商品房价格环比下跌，很可能是由于一些低价位的办公楼、写字楼以及地下车库备案率提高，拉低了商品房的整体价格。　　　二手住房成交同比环比“双降”　　　石市二手房市场继续量跌价涨。统计数据显示今年 1-10月份，石市二手房成交 15695套。具体到 10月份，石市二手房成交 1330套、12.25万平方米，同比分别下降 30.69%、24.85%，环比下跌 15.56%、1.13%。其中：二手住房成交1224 套、9.4 万平方米，同比分别下跌 35.68%、40.81%，环比分别下跌21.13%、22.24%。　　和成交量的全线下跌不同，石市二手住房价格依然还在小幅上涨。数据显示今年前 10月，石家庄市区二手房成交均价为 4263元/平方米，二手住房均价为4318/平方米，同比分别增长 10.73%、11.52%。具体到 10月份，石市市区二手住房均价 4625元/平方米，环比上涨 3.61%。　　　市场剧烈分化　开发商难“涨价”　　　业内人士认为，目前开发企业的在售楼盘已经出现剧烈分化，到访量、成交量均出现较大幅度下滑，但房价依然坚挺。也有少数楼盘逆市继续热销，持续着房价小幅慢涨的步伐。接下来市场整体趋势向何处去，将取决于开发商和购房者在楼市“拉锯战”中博弈的结局。　　　石市住房局相关人士认为，受公积金和银行双双收紧房贷及外地限购令等

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宏观调控影响，叠加的效果将会有个持续释放期，预计到明年开春前石市房价不会再出现普遍性上涨，有些楼盘甚至还有优惠。　　　业内认为，现在买房的投资成本已经堆高，投资风险加大。提醒欲买房置业的老百姓一定要谨慎选择楼盘，计算好购买以及后期持有的成本。　

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【青岛房产新政催热商业地产】

　　二套房贷首付提高至 50%、三套房贷停止发放、存贷款利率上调……一个个房产新政似乎都把矛头指向了炙手可热的住宅市场，一度让楼市陷入观望中。住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产，原本“被遗忘了的”商业地产又再度回到人们的视线中。日前调查了解到，在这个传统的楼市淡季里，临街商铺、酒店式公寓等商业地产却高调做广告宣传，还联合温州商界制造新闻热点。　　　升值潜力吸引温州客　　　20日青岛温州商会八周年庆典仪式在香格里拉盛大举行，紧邻台东核心商圈的商业项目“十五大街”在庆典活动现场做推介，该项目位于东西快速路和延安一路交会处，主打临街商铺，共 500多套商铺，最小的商铺仅为 9平方米，大的有数百上千平方米，分为特色精品区、时尚购物区、旅游红酒特色区和休闲娱乐区，此外在时尚购物区西侧将打造 3万多平方米的商城。　　　“今年上半年，我就注意到这个项目了，台东步行街商铺的租金从 2002

年开始每年以 60%的速度飙升，“十五大街”与它一路之隔，500余商铺一律

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临街，每一间都拥有合理的朝向和公共空间，每一间都具备独到的商业优势，我认识的好几个朋友都已经预订了。”温州商会一会员赵先生十分看好临街商铺温州商会会员咨询的内容非常细，从后期开发回报、租金、物业管理费、年回报率，到空调费怎么算，公摊面积大小等诸多方面。　　　无独有偶，上次温州商界人士来青考察的项目也是商业地产。今年 6月 12

日，由 20 人组成的温州购房团抵达青岛，考察位于城阳区的商铺项目东方城。“这次来青岛的目的很明确，就是关注商铺项目，对住宅暂不考虑。”购房团团长谢苏巧说，国家出台的楼市调控政策让投资住宅的成本大增，“前海一线的不少住宅、酒店式公寓我们来之前也咨询过，感觉价格蛮高的，投资风险也较高前海一线的住宅达到 2万元/平方米　，酒店式公寓达到四五万元一平方米，升值空间不大。“二线城市的郊区市场相对来说就好得多，尽管同样有投资风险，但升值空间也相对较大。”　　　部分市民瞧上商业　　　“项目今年 9月份对外开放售楼处，接待人数没做具体统计，但意向客户已经远远超过我们的商铺套数。”十五大街项目开发单位青岛威乃达投资有限公司项目负责人李尧说，仅温州商会会员就有几十个已经预订了，“除了像温州商会会员这样有经商、投资经历的客户外，还有相当一部分是此前并没有经商或开店做小买卖经历的市民，但他们手中有闲钱，用钱买下商铺后再往外放租，赚取租金回报。”李尧介绍说。　　　中国人民银行 19日发布消息，决定自 11月 29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。这是本月内第二次提高存款准备金率，也是今年以来第五次全面上调准备金率。而距离上次宣布上调存款准备金率仅间

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隔 9天的频率，在准备金率调整的历史上较为罕见。粗略估算，上调 0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性 3500多亿元。　　　随着银行收紧银根，对二套房、三套房贷款实施较为严厉的政策，如二套房房贷首付上调到 50%，利率 1.1倍，且以家庭为单位认定　“二套房”，而商业地产首付也是 50%，但政策对投资商业地产的限制比较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。　　　房产新政催热商业地产　　　青岛苏宁置业有限公司营销负责人此前接受采访时表示，由于商业地产本身的特性，它逐渐满足大家的休闲生活需要。随着经济的发展，随着人们生活的提高，房子买了，车也买了，也该做一些事情了，如休闲购物旅游等等。如果没有政策影响，商业地产还是会出来的。2001年正好国家出台政策，住宅地产得到了一定的抑制，无形中给商业地产提供了很好的机会，得到很好的发展，正好是　　　巧合。　　　市房地产协会负责人冯显泉则表示，我市零售业的持续高速发展为商业地产的发展奠定了很好的基础，根据我市公布数据，2010年前 4个月，青岛社会消费品零售总额同比上涨 18.6%，已达到 594.72亿元。旺盛的市场需求必然催生商业网点的飞速发展，各类商业性房地产项目成为热点板块。更为重要的，则是目前商业网点尚未列入新政调控范围，仍可享受贷款、首付等方面的优惠政策　　　商业地产项目四面开花　　　据了解，除了两次与“温州”结缘的商业地产推广活动外，事实上，今年

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以来我市涌现出一个个商业地产项目，并已渐成气候，如围绕香港中路商圈打造的金街购物商街、太古百货；李村商圈的中防地下商街、李沧宝龙城市广场、苏宁电器广场、伟东乐客城；福州北路的华远·新天地，还有中铁青岛中心、华远·汤米公馆、李沧宝龙城市广场等项目推出的酒店式公寓。　　　其中，李村商圈最为引人注目，几乎同一时间吸引了四五个大型包括商铺在内的开发项目，这与“地铁”的路线走向是分不开的。其中，中防地下商街是在地下打造的商铺，与地铁直接贯通，全长有 520米左右，分上下两层，整体负一层打造成流行服饰，负二层有一半的体量做餐饮还有休闲娱乐，其他另外一半是以服饰为主。今年 5月 30号开盘，负一层对外销售，销售情况也非常良好，均价三万。　　　位于李沧城市核心夏庄路 7号的伟东乐客城则直接与地铁M2、M3号线出站口无缝连接，打造青岛首个双地铁物业。与约 4万平方米的住宅相比，其高达20余万平方米的商业部分更为吸引眼球，主要是底商及沿街商铺，项目涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态，起价 25000元/平方米，均价 35000元/平方米，主体商业对外招商。　　　此外李沧宝龙城市广场二期的商铺和精装公寓已于 10月 1日对外推出，商铺面积 35-1000平方米。“商业离不开住宅来聚人气，但反过来正因为有了商业，住宅才卖得更火，而且从商铺本身的销售来看，一点也不亚于住宅的热度。”李沧宝龙城市广场营销负责人魏先生表示。　　　开发商悄悄转战商业地产　　　在商业项目如雨后春笋般涌现的背后，是房地产开发企业在悄悄进行的战

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略转型，甚至包括已在住宅市场形成规模化工业生产的地产“龙头”万科地产以及实力央企保利地产，“以往万科主打住宅产品，现在也调整产品路线，商业地产将占到其开发量的 20%-30%。保利地产也表示在未来 3年内，公司持有的商用物业面积将增加到 300万平方米，成为整个企业全新的利润增长点。”我市一地产界观察人士指出，此外本地实力地产商伟东置业也在改变战略，在推出纯住宅项目伟东幸福之城后，推出了以商业为主打的伟东乐客城项目。　　　以往商业地产因为风险大，一直不是开发主力，但是随着住宅价格被频繁调控，商业地产价格稳定，银行贷款也相对宽松，反倒成了规避政策风险的一种方式。据了解，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，由于回报率高于住宅，商业地产走热成趋势。　　　一位贷款投资商铺的市民魏女士算了一笔账，她打算购买的商铺总价 400

万元，预计每年租金 23万元。她向银行申请了 200万元的“商铺贷”，选择了“以租抵供”的个性化还款方式，按照 20年还款期限来计算，每月还款 14000

多元。这相对于每月 19000多元的租金，能节省出近 5000元，没有还贷压力，不影响日常的生活开支。　

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【济宁 10月商品房销售额环比回落】

　　今年 10月份，山东济宁单月商品房销售面积为 21.4万平方米，单月商品房销售额 6.6亿元，均比 9月份单月大幅减少，销售市场趋冷，观望氛围加重。　　从济宁市统计局获悉，1-10月，全市完成房地产开发投资 111.0亿元，同

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比增长 66.8%，增速比 1-9月回落 13.6个百分点。全市房屋施工面积 1439.4万平方米，同比增长 26.0%，比 1-9月回落 2.4个百分点。其中，10月份单月施工面积 44.9万平方米，同比下降 19.5%，环比下降 25.8%。1-10月，全市竣工面积 199.0万平方米，同比增长 39.5%，比 1-9月回落 12.7个百分点。其中，1-

10月全市房屋新开工面积 522.7万平方米，同比增长 40.4%，比 1-9月回落14.2个百分点，回落趋势较为明显。　　　今年前 10个月，全市商品房销售面积为 238.5万平方米，比 1-9月回落5.9个百分点。10月份单月商品房销售面积 21.4万平方米，比 9月份单月减少19.9万平方米，环比下降 48.2%。1-10月，全市商品房销售额 66.6亿元，比 1-

9月回落 7.8个百分点。10月份单月商品房销售额 6.6亿元，9月份单月减少 4.7

亿元，环比下降 41.6%。　　　根据统计分析，房屋销售价格受政策主导作用明显，呈现“波浪式”发展态势。今年前 4个月，房屋销售价格涨幅一路走高，4月当月同比涨幅更是达到今年来的峰值。但 4月以后，随着政府一系列严厉的房地产市场调控政策出台，房屋销售价格快速上涨势头得以抑制，5-9月同比涨幅出现回落，9月同比涨幅跌入今年来的谷底，但 10月房价又略有爬升，同比涨幅也回升至 3.9%。这种上涨—回落—上涨的波动式发展表明政策取得了短期成效，同时表明，楼市调控已进入新的博弈时期。

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中西部地区市场环境

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【武汉楼市 11月上旬房价下降 3.32%】

　　9月底，“国五条”出台，我市迅速出台了武汉调控细则，已取得逐步成效。18日，市房管局披露，从近期房地产市场成交情况来看，我市商品住房销量基本保持平稳，商品住房价格有所回落，房地产市场出现积极变化，朝着调控预期方向发展。　　　据统计，从 11月 1日至 15日，我市商品住房销售面积为 47.76万平方米，同比减少 14.82%；成交套数为 4553套，同比减少 13.67%。与此同时，商品住房销售均价为 6518.37元/平方米，较上月环比下降 3.32%。　　　从近期开盘销售的楼盘来看，有些已不再火爆，买房者出手理性多了。在二套房首付提高、三套房禁贷新政下，部分买房人被迫放弃购买，还有的则是主动放弃购买。投资投机购房者比例大幅下降。　

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【武汉二手房市渐脱困】

　　40万元能买新房吗？这无疑是选购婚房的年轻人最关心的问题。数据显示，10月以来 60平方米以下二手房成交占比连续 7 周维持在 20%以上。业者分析，精装次新房渐成婚房热点。　　在鲁巷、南湖等中介处了解到，目前很多精装小户型楼盘的次新房价格都在40万元左右，近期成交比例明显上升。例如万科城市花园 38万、保利花园 34万宝安璞园 35万、明泽丽湾 28万、027社区 33万、南国 SOHO520花园 22万。

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“现在越来越多年轻人婚房开始考虑精装次新房了。”南湖一中介店长表示，这些次新房虽说是二手房，但没有住过人，装修较新，又是二手房的价格，当然受欢迎。“虽说买精装次新房也是无奈，但仔细考虑还是划得来。”胡小姐刚刚在南湖购置一套 35平方米精装次新房，准备做婚房。“以我们两口子收入，要买套大的新房，存首付至少还要五六年，我们等不起。以后有了孩子，孩子大了我们可租房陪读，或者经济条件更好了，再换大一点的房子。“　　中指院华中分院高级分析师李国政表示，年轻夫妻选择精装次新房或是低价位二手房，其实是明智之举。减低经济压力，提高生活品质，对维系家庭关系和事业打拼都比较有利。　　二手房市渐脱困，让不少品牌中介腾出手来扩张。随着本周 21世纪不动产关山片四店齐开，11月以来江城新增房产中介数量突破 20家。　　据武汉市房地产市场信息网数据，11月以来二手房日成交量已接近 90套，成交均价较新政前有所增长。“目前说回暖尚早，但二手房市基本度过危险期。”亿房研究员王磊表示，守望一年的刚需在年底陆续释放，一定程度上支撑了中介新店面的生存。　　搜房二手房负责人田欣馨表示，目前武汉市区中介店面突破 2000家，密度已较高，还有外地品牌不断入驻，未来中介行业竞争将很激烈。可是尽管如此也没有哪一家中介愿意收缩。　　台北路一中介店长表示，2008年那一波调控，中介企业有些收缩的垮下去了，但逆势扩张的都冲了出来。只要能守住店面，市场一旦回暖就大翻身。

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【武汉城区写字楼价跌量增】

　　武汉住房价格的松动，已经传导到了写字楼市场。21日，亿房市场研究中心的数据显示，上月城区卖出 157套写字楼，成交均价 9921元每平米，较 9

月降了 318元，成交面积则增加了 821平米。　　据了解，上月我市成交的写字楼以办公房及酒店式公寓为主，主要集中在福星惠誉国际城、菱角湖万达广场和光谷时代广场等项目，部分楼盘打 9折等优惠吸引了不少投资客。　　不过，远城区办公楼上月 60套的成交量较 9月下降了 84套，低价策略并未起到多少作用。　　由于 9、10两月关山、武昌、沌口等片有多达 12万平米的新写字楼上市，预计这些不能用公积金、利率不能打折的商用项目压力将更大，价格可能继续下滑

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【成都主城区商品住宅销量上涨二手房成交上涨】

　　上周(11月 8日至 14日)，成都主城区商品住宅销量又迅速上蹿，实现单周销量 4085套，成交面积 40.14万平方米，成交套数与成交面积环比前一周分别上升 0.17%和 3.59%。在一手商品住宅销量回暖的同时，成都主城区二手房市场也同样活跃。　　　商品住宅销量环比上涨 7套　　　10月月末一周，成都主城区商品住宅单周成交量高达 4542套，成交面积

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为 43.72万平方米，在刷新成都主城区商品住宅成交量今年历史最高纪录的同时，也直逼成都主城区去年楼市的旺季销售量。前一周，成都主城区商品住宅共成交 4078套，成交面积为 38.76万平方米。就在大家都以为成都楼市与国内其他城市一样会低头下行时，上周，成都主城区商品住宅销量再次上涨 7套，成交面积也比上周上涨了 3.59%。　　　尽管上周主城区商品住宅成交量与前一周相比上涨不多，但仍然稳居高位。不少楼盘甚至出现了“日光盘”，排队买房频现。而据四川中原地产调查显示，上周一至周五日均成交量高达 687套，即使周末，日均成交量也达到了 326套。尤其是 11月 11日，主城区成交量高达 980套。　　　新增商品住宅环比上涨 184套　　　前一周，成都主城区仅有 5个项目拿到预售证，它们向主城区新增商品住宅锐减至 694套，新增面积锐减到 5.87万平方米，新增商品住宅套数和面积，创下了成都主城区进入 10月来，商品住宅单周新增量最低值。而据四川中原调查，上周，成都主城区共有 5个项目拿到了预售证，它们向市场新增商品住宅878套，新增面积为 10.21万平方米。尽管增幅不大，但却表现商品住宅新增量上涨趋势。　　　这主要源于受预售资金监管政策影响，不少楼盘搭乘政策末班车，导致原本计划前一周和上周领取预售的项目，纷纷于前两期集中放量，必然导致近两周新增下滑。四川中原预计，市场新增量低迷期不会持久，主城区商品住宅后期新增量还会继续回升。　　　二手房环比上涨 261套　　　10月月末一周，成都二手房单周成交量 1421套，成交面积为 12.27平方

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米。这一纪录，直逼成都去年销售旺季。事实上，成都一手商品住宅，与二手房市场销量总是一脉相承。前一周，当成都一手商品住宅成交量减少的同时，成都二手房市场也跟着“降温”。最终，成都主城区商品住宅成交量才 1136套，成交面积 10.01万平方米不敌前一周。上周，在成都主城区一手房销量回暖的同时二手房销量也上升至 1397套，成交面积 12.36万平方米，成交套数和成交面积环比上升 23.0%与 23.5%。　　　近期二手房市场依然十分不错，成都坊间“限购令”传闻、过户税费或将上调等因素，成为近期成都二手房成交上涨的一部分原因；另外，近期一手商品住宅市场的热度未减，有力的带动了市场活跃度。

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【郑州商品房销售增速首次回升】

　　郑州市统计局 17日发布消息，1~10月份，郑州市全市商品房销售面积同比增长 18.7%，比 1~9月份的增速上升 1.1个百分点。这其实也是今年 4月份之后，郑州楼市累计销售增速首次出现回升。　　据郑州市统计局投资处介绍，受国家宏观政策影响，郑州市商品房销售面积在 1~4月份首度出现增速回落，此后一直处于持续回落过程中。此次较前 9

个月上升 1.1个百分点，也是在国家对楼市调控之后重拾增速上升之势。　　数据显示，1~10月份，郑州全市商品房销售面积为 934.9万平方米，同比增长 18.7%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积 337.5万平方米，比上年同期增长 7.3%，占商品住宅销售面积的比重为 38.8%；140平方米

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以上住宅销售面积 147.3万平方米，增长 39.8%，占商品住宅销售面积的比重为 16.9%。1~10月份，郑州全市商品房销售额 457.5亿元，增长 34.0%，比1~9月份上升了 5.5个百分点。　　在房地产开发企业资金来源中，国内贷款 89.4亿元，所占比重由上年同期的 12.3%下降到 11.7%。

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【郑州商住房价格下跌】

　　11月 17日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了 10月份的郑州房地产市场数据，当月郑州商住房卖了 8237套，比 9月份少卖 686套；当月房价首次突破每平方米 6000元，达到每平方米 6072元，连续刷新郑州房价记录。　　　17日公布的数据显示，郑州商住房成交量继 9月份下跌后，10月份成交量再次下跌，当月市区商住房共卖了 8237套，比 9月份少卖 686套，环比下降了 7.69%。　　　另外，今年前 10个月的郑州市区商住房共计卖了 83302套，比去年同期下降了 3.49%，少卖了 3015套。　　　在商住房成交量连续下跌之时，10月份郑州非住宅(商业用房、办公用房)销量及价格都出现了大幅攀升。　　　根据统计，10月份，郑州市区非住宅共卖了 1185套(间)，较上月上涨了73.25%，比 9月份减少了 501套(间)，销售价格为每平方米 10747元，较上月上涨了 4.34%，每平方米上涨了 447元。　

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　　连续 3个月创出新高　　　17日公布的数据还显示，当月郑州商住房销售均价为每平方米 6072元，较上月上涨了 1.85%，每平方米涨了 110元。这是郑州月度房价首次突破每平方米 6000元大关，同时这也是郑州房价从 8月份以来，连续 3个月创出新高。此前 8月份的房价为每平方米 5548元，9月份的房价为每平方米 5962元。　　　此外，10月份郑州市区住宅二手房也出现了下降的情况，当月共计成交了2411套，比 9月份成交量下降了 209套，每平方米成交均价为 4211元，比 9

月份每平方米下降了 13元。　　　从 5000元到 6000元，郑州用了 8个月　　　17日统计了市房管部门 2004年以来发布的每个月的房产数据，发现郑州市房价首次跃上每平方米 3000元的时间为 2006年 6月份，房价为每平方米3063元；首次跃上每平方米 4000元的时间为 2008年 3月份，房价为每平方米 4048元；首次跃上每平方米 5000元的时间为 2010年 2月份，房价为每平方米 5234元。这次 10月份的房价达到每平方米 6072元，也是郑州房价首次跃上每平方米 6000元大关。　　　经过统计可以发现，郑州房价从每平方米 5000元涨到每平方米 6000元，只用了 8个月的时间。　　　国家调控政策作用正在显现　　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析认为，从 10

月份量跌价升的走势来看，国家 9月份出台的房地产调控新政策正在产生作用。而从郑州房价居高不下来看，郑州商住房供应结构仍然不合理，即高端的商住房供应较多与中低端商住房房源较少的矛盾继续存在。　

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　　另外，10月份的非住宅销量大幅上升，反映出受国家房地产调控政策以及对通货膨胀预期的担忧，部分资金开始投向商铺等非住宅，导致这部分房源及价格都出现了上涨。　

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【西安 10月份商品房销量同比增长 9.09%】

　　楼市的发展变化受到市民的关注。17日从 2010年 10月西安房地产市场发展报告会上获悉，10月份西安商品房销售成交量达到 154.99万平方米，环比上涨 18.72%，同比增长 9.09%，其中 94.4%的楼盘被本地市民购买。　　　全国二三线城市成交量大幅上涨　　　西安某研究中心总监李宇兵介绍说，2010年以来，全国房地产市场经历了一波三折，先是一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，但八、九月份市场需求集中释放，市场再度复苏，九月末二次调控政策的出台，再一次撼动着全国房地产市场。　　　“9·29新政”出台后，10月份各地纷纷出台调控细则，“限购”、“加息”等一系列调控政策使得楼市再次陷入观望，成交量大幅缩水，10月份，一线城市除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比跌幅 31.92%，上海下降了8.45%。而二、三线城市多数大幅上涨，大连 10 月份成交面积环比暴增64.95%，天津上涨了 18.28%。　　　西安上月商品房销量环比上涨 18.72%　　　李宇兵说，反观西安楼市，虽在二次调控初期遭遇了“十一”黄金周的冷

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淡，但二次调控政策的出台并未能阻止急剧释放的市场刚性需求，市场热销场面本月延续。某研究中心统计数据显示：10月份西安市商品房成交 154.99万平方米，环比上涨 18.72%。　　　其中，住宅物业占比为 88.1%，同比下降 4.1%，而商业则增长 2个百分点，写字楼物业增长 1.3%。政策影响下，住宅物业投资需求明显回落，而经营类业态市场需求则相应增长。　　　购买 90平方米以下房型的人增多　　　统计数据显示，从住宅市场购房者置业面积区间来看，90平方米以下房源交易量占到总交易套数的 38.8%，整体 144平方米以下房型成交占比 89.1%。其中 90平方米以下房型所占比例较上月大幅增长 12.7%，而 144平方米以上房型比例锐减 9.1个百分点，此类房型以改善型置业者需求最大，但本月如此高比例的回落，则可以看出政策对于二套房比例升至 5成、利率至少 1.1倍的影响直接相关。　　　以外购房人群比例下降 2.8%　　　从 10月份购房者客户来源分布来看，本市购房人群占到总比例的 94.4%；西安市以外购房人群比例为 5.6%，该比例较上年同期下降 2.8%；新政对于外来置业人群尤其是投资人群影响继续深化显现。　　　10 月全市商服用房类物业成交价格为 14161 元 /平方米，环比上涨17.79%；成交量为 8.1万平方米，较 9月成交量大幅上涨 54.64%，同比上年上涨 79.67%。　　　写字楼成交价格为 7103元/平方米，与 9月相比下滑 6.12%，市场占有率为 3.58%，较 9月下滑 0.87个百分点；10份写字楼成交面积为 5.5万平方米，

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较 9月小幅回落 5.2%。　　　预计 11月楼市供应量将继续增长　　　从 10月份市场供应情况分析，自新政调控以来，全国先后已有十多个城市颁布“限购令”，而且城市的数目还在不断增加，这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望，部分城市退房率大增。同样，许多开发商也被迫陷入观望，11月全国楼市陷入“开盘荒”　　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：10月西安商品房新批预售面积为 96.29万平方米，环比 9月下滑 46.25%，同比上年 10月上涨 40.43%。在政策指导下，连续数月西安楼市保持高昂的供应量。　　　从市场供应层面分析，新政关于打压囤地捂盘的实施将进一步严厉，从西安楼盘市场表现来看，在政策引导下大批新项目将在 4季度公开销售，此外随着年度末开发商将面临资金清算等资金压力，也将迫使开发商尽快施工、开盘销售，回笼资金；预计 11月份西安楼市市场供应量将继续增长，但难以超过三季度各月市场供应量。

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【兰州房地产市场竞争白热化】

2010年下半年以来，兰州市国土资源局推出了 20余宗建设用地进行“招拍挂”。然而，除了部分宗地按相关政策实行挂牌外，多宗用于商业、住房开发的宗地皆因报名人数未达到拍卖条件而最终以挂牌方式出让。这一现象与 2010

年 5月 13日，近 10家房地产开发商角逐 G0928、G0936号宗地时的那种高涨

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的拿地热情有了天壤之别。　　时隔短短三个月，兰州的土地出让方式由多家参与竞拍的方式悄然间走向了较为理性的挂牌。从拿地方式的转变及拿地开发商的属地来看，似乎本地开发商的拿地热情不在，且地价也似乎有所回落，难道是兰州地市已经迎来了“冬天”？　　2010年 11月 8日，恒大地产竞得 70万平方米的 G1011号儿童公园和体育公园及配套的商住用地；2010年 10月 12日大连万达以 6.58亿的价格拿下位于兰州市天水北路的 G1018号宗地……2010年下半年以来，虽然兰州市已分批推出了 20多宗土地面向社会进行“招拍挂”，但除了部分宗地按相关政策实行挂牌外，多宗用于商业、住房开发的宗地皆因报名人数未达到拍卖条件而最终以挂牌方式出让。　　随着一线城市楼市的饱和和国家调控政策对一线城市楼市的“收紧”，许多地产巨头纷纷向二三线城市进军，包括像兰州这样的城市。　　进入兰州房地产市场的除了国内房地产界的巨头外，还有一些来自各地的汽车业、养殖业、酒店服务业等行业外资金，加之本地一些有实力的房地产开发企业，无疑使兰州房地产市场呈现出一种三足鼎立之势。　　天庆、亚太、国芳百盛等本地房地产巨头的触角也逐渐向市县延伸。消息称作为本地房地产开发商，他们一方面在固守兰州本地的业务，另一方面也不断踏出向外拓展的脚步。他们的触角并非仅仅伸向周边市县，其中，一些实力比较强大的房地产公司也已将触角伸向了北京上海等一线城市。　　土地拍卖似“遭冷”　　从土地拍卖现场的“群雄逐鹿”，到挂牌出让的理性回归，似乎宣告了兰

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州“地王“时代的彻底结束。那么，最后挂牌的土地依然被买家收入囊中又说明了什么呢？这不得不让人想探寻其中的缘由。　　今年 7月份，在兰州市土地局举行的一次土地拍卖会上，几家“买主”经过短暂激烈的角逐之后，一切归于平静，大家长时间处于沉默中。尽管拍卖师在台上旁征博引，告诉大家未来房价的走势，但到场的房地产商都保持缄默不语。由于最终的出价没有达到该宗地的底价，拍卖师称如果没有人再出价，这宗地就只能以挂牌形式出让。但就在最后关头，一房地产商给出了高于底价的数额，才使这块地免于流拍，最终没有以挂牌方式出让。　　“其实，并不是本地开发商拿地的热情不高，而是近期推出的土地多为‘双限房’，利润率远低于完全商品房，作为以追求利润为目的的开发商自然会‘避而远之’。”兰州市一业内人士如是说。　　兰州交大房地产研究所副所长廖志江针对土地拍卖“遇冷“问题分析道，这种情况说明房地产开发商越来越理性了，主要是因为拿地的风险比较大，毕竟当前土地的价格已经到了一个高位。尽管当前的房价也很高，但处于“有价无市”的境地。此外，在土地拍卖中有可能会遭遇一些炒家，这样土地价格就会被炒高，利润空间更会缩小。廖志江说，“由于消费者在观望，这也就使得开发商更加理性，开发商其实也在观望。”　　国内房产巨头潜入兰州　　近期，有关房地产巨头进入二三线城市纷纷拿地、扩张的消息不断传来。有消息称，在汕头一次拍地居然吸引了 23家开发商进行争夺。对于像兰州这样的二三线城市来说，同样面临着国内房地产巨头鱼贯而入的局面。我们稍微回顾一下就可发现，仅今年上半年，在兰州有“大动作”的国内知名房地产开发商就

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有好几家。　　今年 4月 14日，实力雄厚的澳门集美集团也在城关区举行签约仪式，双方约定，集美集团在城关区白道坪、伏龙坪投资 60亿元，兴建一座集商住娱乐为一体、占地千亩的“民俗风情园”；4月 28日，大连万达集团总投资约 50亿元的兰州万达商业广场项目正式签约。这是大连万达集团在兰州投资的首个城市综合体项目。据介绍，该项目位于兰州市城关区，总占地面积约 100.5亩；5月 14

日，房地产投资巨头广州恒大以 95亿元的巨资承揽了兰州九州生态园的改造项目，正式进军兰州地产业。于去年 9月进入兰州的香港利嘉同样也是房地产界的巨头。“随着一线城市房地产开发的日渐饱和，这些城市的开发空间在逐渐缩小开发难度随之增加。而且，目前一线城市成了国家政策调控的前沿阵地，按照资本总是要寻找投资空间的规律，这就使得一些国内房地产大鳄开始到二三线城市、甚至四线城市寻找投资空间，所以，他们必然要选择兰州这样具有投资潜力的城市。”搜房网(兰州)总经理马志新如是说。　　本地开发商转战周边　　“随着竞争环境的变化和竞争水平的提高，一些实力较弱的开发商只能走向更加边缘，甚至被淘汰，这是一个必然。”搜房网(兰州)总经理马志新说。那么，就在兰州大宗土地被国内房地产巨头频频竞得时，兰州本地的房地产开发商又有什么新举措呢？据了解，其实，兰州本地房地产开发企业也是未雨绸缪，很多开发商已经将战场转移到了兰州周边的市县区。　　随着兰州市全面启动在营门滩、马滩、崔家大滩建设兰州新城，本土地产大鳄天庆集团亦将开发重心中心西移——首次脱离其发迹并崛起的雁滩地带，通过挂牌一举在大滩圈地 300亩，规划建设总建筑面积约 77万平方米的“天庆国

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际新城住宅小区”。　　无独有偶，包括天庆、亚太、国芳百盛等本地房地产大鳄的触角也逐渐向市县延伸。消息称，作为本地房地产开发商，他们一方面在固守兰州本地的业务，另一方面也不断踏出向外拓展的脚步。如天庆集团早在 2006年 11月 18日，建在羲皇故里的天水天庆嘉园正式开盘。而国芳百盛也在皋兰等一些周边县区建设的住宅小区也早已开盘。　　同时了解到，兰州本土地产商的触角并非仅仅伸向周边市县。兰州市土地登记交易信息中心主任李长江表示，其实，兰州一些实力比较强大的房地产公司也已将触角伸向了北京上海等一线城市。　　分析本地房地产开发商转战周边的原因时，马志新表示，兰州的土地供应量并不是很大，而且出让的地块面积基本都在 10多亩甚至上百亩左右，地块大、地价高、投资风险增大，本地实力较小的开发商投资意识日渐谨慎，为了追求更大的利润空间，他们会选择一些投资风险相对较小的地区，进行房地产开发。　　“外行”不外抢占兰州宗地　　据了解，进入兰州房地产市场的除了国内房地产界的巨头外，还有一些来自各地的汽车业、养殖业、酒店服务业等行业外资金，这无疑使兰州房地产市场呈现出一种三足鼎立之势。今年 5月，有消息称，永登县养殖企业拿下了兰州市国土资源局推出的G0936号宗地，大连车商同时拿下了G0901号宗地；7月再传银川矿老板竞得兰州土地的消息……　　兰州市房地产登记交易信息中心主任李长江表示，行业外资金注入兰州拿地的现象在早几年前就已经开始了，今年以来，行业外资金的注入已经较前几年有所减少。其实，人们最关心的问题就是行业外资金的注入会否影响到房地产

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市场的产品质量。　　“行业外资金的注入不代表就是房地产外行的进入。”马志新说。他表示，行业外资金注入房地产市场，最主要的原因是，房地产行业的资金回报要高于其他传统行业。从表面上看，好像投资者是外行，但实际上在设计、施工、销售等方面都会有专业的团队具体实施，投资者只是进行资金投入和管理而已。或许正是这种专业的团队，让行业外投资者也具备了一定的竞争力。　　“房地产开发是一个资金回报比较强的行业，也吸引了很多行业外资金的投入，与真正有专业技术的房地产开发公司相比，他们还是有一定的差距。在国外，对开发商的资质管理相当严格，而目前，我国并没有相关的制度。恰恰市场供不应求、老百姓对市场缺乏辨别，眼光较粗，这就使得行业外资金有了可乘之机。”一业内人士分析说。　　兰州房地产市场竞争日渐白热化　　据了解，在国有建设用地实行招拍挂政策以前，兰州市国土资源局基本以协议出让的方式供应建设用地，兰州房地产开发商拿地的成本也要远远低于竞争较为激烈的以“招拍挂”为出让方式的拿地成本。就在国有建设用地实行招拍挂政策以后，随着竞争的加剧，兰州的房地产开发市场也在不断地进行洗牌。那么，国内房地产巨头的涌入，是否会让兰州房地产市场重新洗牌呢？　　“这种洗牌是肯定的。”搜房网(兰州)总经理马志新不假思索地给出了肯定的答案。他表示，随着国内知名房地产商的进入，竞争者数量不断增多，开发商实力的竞争也在呈几何倍数增长，这对长期处于只有本地房地产商间竞争的兰州房地产市场来说，重新洗牌是一种必然。而且随着拿地门槛的逐步提高，兰州房地产市场也将开始不断洗牌。

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　　“自 2002年土地招拍挂政策实施以来，兰州的房地产开发市场就已经进入了不断洗牌的局面。”兰州市土地登记交易信息中心主任李长江说。他表示，这种洗牌不仅表现在国内知名房地产开发商涌入兰州对本地市场的冲击，同时也包括诸如本地天正等实力雄厚的房地产开发商走出兰州乃至甘肃，在北京、上海等一线城市拥有自己的楼盘。而另一些本地房地产开发商也因实力的不足，而且随着兰州新区的建设及《国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》等相关政策的出台，将会吸引越来越多的国内知名开发商进入兰州。这将势必加剧兰州房地产开发市场洗牌的速度。　　在房地产市场的白热化竞争中，百姓最关注的是房价走向，而业内人士则关注本地房产企业的存亡。有业内人士分析称，这种竞争势必会淘汰一些实力弱小的房地产企业，而对一些实力雄厚的企业影响并不是很大。甘肃万盛置业有限公司董事长陈万智则对本地企业提出一个新的方案，那就是本地房地产企业联手拿地，他说，如果一块地是 15亿，本地多家房地产企业可共同出资拿下来，然后根据各家企业的情况进行分配。　　激烈竞争会否“争”低房价　　针对房地产巨头进入兰州这个事实，一专业房地产网网友评论：且不说这些全国性的房地产巨头们是否能像兰州市民众望所归的那样，使得兰州的房价有一个缓冲甚至回落的契机，光是凭借这些地产商多年运作丰富的经验、独到广阔的眼光，或许就能给兰州地产界带来一股清新的空气。　　但对老百姓来说，楼盘由谁开发并不重要，只要质量过关就行，大家最关心的还是价格。那么，国内房地产巨头入驻兰州之后，肯定会在兰州房地产市场掀起一轮激烈的竞争，这种竞争会不会为老百姓关注的房价带来利好消息呢？

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　　有关人士分析到，由于兰州房地产界多年被本土开发商所垄断，但在今年以来，随着好几家全国性房地产商大举进军兰州，势必会打破之前的“独家”垄断的格局。这种竞争是好事。他说，恒大在外地一些城市的运作都是超低价模式，如果恒大在兰州也采取这一策略的话，随着恒大开盘，肯定会对兰州的房价产生影响。　　从土地方面来看，有这样的信息透露出来。众所周知，天水北路 G1018号宗地可谓是兰州市城关区仅剩的“黄金地”之一，然而，就是这宗地以单亩600多万的价格被万达轻而易举摘牌。“如果是拍卖的话，这宗地的价格估计会超过 1千万元。”一业内人士分析说。不仅如此，11月 8日，兰州市国土资源局于 9月推出的几宗用于商住的宗地全部以挂牌方式出让，且成交价格均未出现涨幅。　　这位业内人士分析：“政府改变土地的出让方式，与国家的调控政策不无关系。从当前这些房地产巨头在兰州拿地的情况来看，对后期的房地产开发和商品房的供应会出现冲击。由于拿地成本较低，且这些巨头们需要资金快速流动，按理说，会以比较低的价格来出售由其开发的楼盘。”

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【银川租赁房二手房价格创新高】

城市化进程中，供需关系成为影响商品房价的主要因素。二手房市场、房屋租赁市场也不例外。今年 8月份，兰州市二手房均价突破 6000元，达到历史高点；租赁市场更为火爆，客户多、房源少的现实，使租金普遍上涨，最高涨幅已

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经超过 50%。　　租房市场一房难求　　对于兰州城区的租房者而言，过去的一年，房租的涨幅远远超出了人们的预期。　　2006年底，杨雯在麦积山路租得一套 40平方米的房屋，一住就是 4个年头。“当时的租金才 350元/月。”　　其间，房东经过 3年时间，将房租涨至 450元/月。但是，今年 4月，房东一猛子将房租涨至 650元/月。对于房租突然上涨 200元，杨雯表示不理解。突涨的租金，不但没有影响房屋租赁数量，反而出现一房难求的景象。　　在兰州市城关区某房产中介公司采访时看到，不断有客户打电话或上门咨询租房事宜，40—60平方米的房屋最受欢迎。而在其租房栏里，鲜有千元以下房屋，一些装修过的房屋租金一般都在 1200元—1500元之间。该房产中介公司工作人员表示：每年的 4月—10月是租房旺季，因为这段时间，租房者不用缴纳暖气费，能够降低租房成本。但今年有所不同，哪怕在 11月的销售淡季，中小户型的房屋一周之内都能出手，房源越来越紧俏了。　　对于兰州城区房源的租金快速上涨，业内人士分析：首先，租房市场供需不平衡，房租的价位大多由房主自行定位，别人涨我也涨，跟风效应明显；据不完全统计，目前兰州市租房人群中 63%以上为“80后”，这些租房者的显著特点是，暂无购房能力，只能租房。而日益高涨的租房需求，也给房主一个信号只要价格别太离谱，不愁没销路。其次，房租涨幅受商品房价及二手房价影响巨大。在房租定位上，房主选择同地段商品房价进行价位评估。比如：该地段房价每平方米 7000元，一套 50平方米的房屋售价是 35万元。按照这个价位评估，

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每月房租 1000元，房主需要 29年时间，才能赚回房屋出售所得。事实上，很难有房主按照这个标准对房租进行定位，租房者最终成交的租金，往往高于评估价。　　二手房价水涨船高　　另一方面，二手房价格和商品房价格连得更紧，你涨我也涨。　　根据省社科院经济研究所提供的资料显示：2010年兰州二手房价呈现持续上涨势头，今年 1月，二手房均价只有 5000元/平方米，到了 8月，均价涨至6408元/平方米，达历史高位。1—9月，二手房价涨幅达 26.7%，远远高于在售楼盘价格涨幅。　　在玛雅房屋雁东店看到，挂牌销售的二手房屋价格几乎都在每平方米 7000

元以上，个别房屋的售价甚至接近每平方米 1万元，该店面当天挂牌二手房屋价格最低的一套是：每平方米 6998元。这里的工作人员表示：目前，二手房屋售价基本都在这个范围。价格唯一的起伏在房屋的地段、新旧上，将以上两点全部考虑，一套中小户型房屋的出售价格降幅最多不会超过 2万元。　　在城关区另一房屋中介连锁机构，据了解，二手中小户型售价基本在每平方米 7000元以上；大户型则相对较低，每平方米在 6000—6500元。　　对于兰州二手房价格涨幅之快，该机构一位工作人员记忆犹新：“今年 4

月，我经手一套位于铁路局的二手房，当时售价接近 50万元，6月底，当我再出售相同小区的同户型时，房东的要价已经涨至 60万元。”　　这位工作人员继续说：“从今年 4月份起，二手房售价突然上涨。一套中小户型价格上涨 4—8万元很正常，这种涨价一直持续到 8月份。”　　从房产中介反馈的信息看，在二手房价突飙的同时，销量已经出现大幅下

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滑。据统计，今年 10月份，兰州市二手房销量同比跌幅已经超过 50%。一位房产中介公司经理无奈地说：“二手房价突然上涨这么厉害，也出乎我们的预料。加之二手房按揭手续较为繁琐，且首付不低于 50%，导致很多顾客无力承担高额购房费用，成交量从 5月份开始，一直在走下坡路。”　　分析人士表示：兰州二手房价受商品房价影响较大，从统计数据来看，今年 1—9月，兰州市商品房价涨的时候，二手房价无一例外都跟随涨价。今年2、6月份，兰州商品房价曾经出现过小幅下跌，但从今年 1月份起，二手房价却从未有过下跌。从这一层面分析，商品房价受国家政策调控敏感程度远大于二手房价。因为调控政策目前对于二手房出售者而言，不会产生大的影响，至少不会威胁其资金链条的运转，所以，当商品房价点燃二手房价腾空的导火索后，房屋出售者便顺理成章接过了高价的接力棒。当然，从二手房销量下跌的状况看调控政策给购房者带来的观望情绪也很浓。　　他还表示：从目前兰州房价走势来看，除非商品房价出现大幅震动、市场供应发生质的改变，否则，在很长一段时间内，兰州市二手房价将继续坚挺。

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【昆明楼市新盘扎堆开盘】

　　接过七彩俊园 10月 30日开盘揽金 3亿元的好彩头，昆明楼市一路上扬。 11月 13日无疑是个好日子，汇都国际 2期开盘，当天销售就破 2.8亿；南亚风情第壹城楼盘中央商业广场二层开盘，20分钟售罄；银座熙翥苑开盘，现场就热销 85%……昆明楼市异常火热。与住宅市场一样热闹的还有商业地产，但与

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前者刚性需要为主的市场不同，买商铺则成了更多人的投资方式。　　　深冬的昆明天气转寒，但昆明楼市却异常火热。接过七彩俊园 10月 30日开盘揽金 3亿元的好彩头，昆明楼市一路上扬。11月 13日无疑是个好日子，汇都国际 2期开盘，当天销售就破 2.8亿；南亚风情第壹城楼盘中央商业广场二层开盘，20分钟售罄；银座熙翥苑开盘，现场就热销 85%。在宏观调控大背景下，面对“异常坚强”的昆明楼市，近日走访了众多购房者，希望通过了解其购房动机，进而从心理层面透析特殊时期的昆明楼市。　　　初见李先生，是在他上班的公司楼下。李先生是昆明本地人，今年 29岁，现在一家广告公司上班。前一段时间，李先生刚卖了一套两室一厅的小户型。谈及新房，李先生一脸无奈，“一年前就开始准备了，但是直到一个月前才最终定下来，现在想想真是后悔啊，白白损失了好几万呀”。　　　李先生原先一直与父母住在一起，虽然房子面积还可以，但是他还是希望能拥有自己的房子。“年初的时候本来已经有了意向，但调控新政还是给了自己很多的期许，希望昆明的房价会有所松动，但现实总是事与愿违”李先生一脸苦笑。所以在白白等待了半年之后，李先生无奈地出手了，花 95万在昆明盘龙江畔买下一套 90平米的新居。用他自己的话说，“对于自己这样的无房户来说，房子是必需品，只要有能力承受就必须买”。　　　和李先生自住需求不同，资金实力雄厚的许先生更倾向于买房投资。上许先生从 2007年开始投资房产，通过投资他不仅还完了自住房 35万的贷款，还在北市区门户拥有了第二套房。上个月他刚卖掉了自己的第二套房，现在他想用闲钱继续投资。面对调控下越来越高的炒房门槛，许先生也明显感到了压力，他表示：“相较调控之前，现在他选择一次性付款来投资。虽然存在一定风险，但与

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数十年的房贷利息相比，一次性付清显然要划算得多，更何况开发商对一次性付清都有优惠”。　　　吴小姐目前供职于一家国有银行，不久前刚买了一套三居室的二手房。她表示，近期新盘价格已远远超出了自己的心理预期。在仔细比较之后，自己花 45

万元买下了位于滇池路公安局宿舍一套 70平方米的二手房。“虽然房龄长了点，但与同位置均价近万元每平方米的一手房相比，这个价格已经很便宜了”。　　　买房后的吴小姐坦言压力不小，“自从买了房子之后，每月工资扣除近2000元的房贷之后就所剩无几了”。但她也表示，自己的喜悦要大于压力，对于像自己这样急需解决住房的人，买房就是该出手时就出手。“先有个安身的家吧，以后等条件好了，再换个大一点的新房子”吴小姐积极地说道。　　　在走访了玛雅、荣城、新亚等中介了解到，目前，昆明二手房购房者以年轻人居多，结婚、定居等刚性需求十分强烈，而且大都有着和吴小姐同样的想法。　　与住宅市场一样热闹的还有商业地产，但与前者刚性需要为主的市场不同，买商铺则成了更多人的投资方式。　　　南亚风情第壹城楼盘中央商业广场二层开盘现场，顾先生激动地掏出银行卡买下了自己的第三个商铺。从一个在昆明街头倒卖水果的小贩到现在拥有多家商铺的“包租公”，顾先生经历近 3年的时间。2007年，顾先生进入房地产市场，并瞅准了商铺作为投资对象。问到为什么要选择商铺时，顾先生说：“相比住宅，商铺升值的空间要更大，也是一项长线投资。”他表示，现在自己的三间商铺每年都有 30多万的租金收入，而按现在的市价看，它们的价值分别都翻了一番。

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【昆明二手楼市均价反弹】

　　上周(11月 8日~11月 14日)昆明的二手房市场整体均价止跌反弹，上涨0.79%。　　　根据大城房网的数据显示，约有 75%的样本小区价格出现上涨，其中，南北市区的部分高档次新盘的挂牌价格上涨较为明显。　　　在近几周的“微涨”和“轻微下跌”后，上周昆明的二手房市场均价止跌反弹，这说明卖方强势依然存在，同时也证明了大城房网专家上周所述“目前市场下跌仅为轻微调整”观点的正确性。　　虽然房地产市场受国家调控的影响，目前上涨势头较前期有所控制，但根据大城房网专家观察，近期市场又新涌现两个新增因素，在一定程度上对卖方有利，并影响调控效果：首先，近期国内对通胀的预期明显增加，使得房产的保值、抵御通胀的特性重新引起了市场的关注，一定程度上增加了卖方的“惜售”心理；其次，最近昆明新开楼盘中，高端楼盘所占比例较大，较高的开盘均价对周边二手房价格的带动作用开始显现。　　　对上述两个影响因素，大城房网专家认为，购买房产并不是保值的唯一渠道，而一、二手房的价格联动也需要市场成交的充分支撑，建议购房者近期买房时，面对“保值”、“连涨”等促销宣传时，应该保持理性，并合理安排自己的置业计划。　　租赁市场方面，上周昆明的租赁均价下跌 0.60%。　　在上周二手房指数的制作过程中，发现在大城房网发布的新增房源内，日新、秋苑等小区挂牌均价有所回落。建议对此类小区有需求的读者，可登陆网站

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【呼和浩特楼市掀起“涨价潮”】

　　2010年的首府楼价涨势凶猛，日前呼市房产局公布 9月份商品房平均销售价格为 5223元/平方米，比去年同期增长 30.6%，而且房价仍然始终以两位数的速度增长。在如此高房价的形势下，首府市民购房能力如何，目前商品销售形势怎样，进行了走访调查。　　　高房价“坚冰”未除　　　从呼市房产局了解到，今年以来，新建商品住房成交面积比去年有较大幅度增加，而且随着房地产市场的持续升温，房价始终在高位运行并上涨过快，而且二手房价格涨幅也比较高，目前二手房房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短，促使部分业主转售为租，导致有效房源减少。各类费用等价格都在涨，业主必然会让新增的费用转嫁给买家。另外，购房成本急升使得有效房源进一步减少，这都使得短期内价格有上涨动力。　　　销售一片大好　　　进入 11月，首府楼市仍然火热，11月 9日呼市共成交商品房 41套，其中住宅房 32套。成交面积为 3998.13平方米，成交额为 204万，成交均价为 5102

元。　　　11月份，呼市商品房成交量呈直线上升态势，与 6、7、8三个月的商品房每日成交量相比较，呈倍数增长状态。成交量的大幅增长，与 11月的开盘量形成

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鲜明反差，11月首府新盘开盘量明显下降，专业人士表示，市场供求关系或将发生改变，年底楼价下降的可能性不大。　　　刚在回民区富城家园购买了一套房的张先生表示：“现在房价涨得太高了，我这一年当中看了很多家楼盘，就是找不到一个便宜又环境好的，眼看着房价越来越高，心里着急，担心还会涨下去，于是狠狠心，贷款把这套房买了下来，富城家园离市区比较远，但是价格便宜，离我公司也挺近，这套房一平米将近三千元，我买了一套九十多平米的，总价下来就近三十万元。现在像我这样担心房价还要继续涨的人很多，你去呼市的一些售楼部看看，现在看房买房的比前段时间多了很多，真是奇怪，楼价越贵越有人买，呼市有钱的人还是多呀。”　

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【呼和浩特商品房空置面积同比下降近一半】

截至 10月底，呼和浩特市空置 1年以上的商品房 81.18万平方米，同比下降了 48.31%。　　据了解，在全部商品房空置面积中，商品住宅空置一年以上面积 49.83万平方米，同比下降了 55.56%，占空置一年以上商品房面积的比重是 61.38%。办公用房空置一年以上的面积 3.07万平方米，同比下降 67.38%，占空置一年以上商品房面积的比重是 3.78%；商业营业用房空置一年以上的面积为 13.87

万平方米，同比下降了 49.14%，占空置一年以上商品房面积的比重是17.09%；其他用房空置面积 14.41万平方米，同比增长了 74.46%，占空置 1

年以上商品房面积的比重是 17.75%。

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【贵阳房屋销售价格同比上涨 6.1%】

近日，从国家统计局贵阳调查队获悉，10月份，贵阳市房屋销售价格同比上涨 6.1%，涨幅较 9月缩小 0.5个百分点，1—10月份累计上涨 8.7%。　　　据介绍，新建商品住宅销售价格同比上涨 5.9%。在商品住宅中，普通住宅销售价格上涨 5.6%，其中，多层住宅价格上涨 5.5%，高层住宅价格上涨5.6%；高档住宅销售价格同比上涨 9.4%。按套型分，90平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨 10.2%。　　　二手住宅销售价格同比上涨 9.0%。在二手住宅销售价格中，多层住宅价格同比上涨 9.0%，高层住宅销售价格同比上涨 8.6%。非住宅销售价格同比上涨5.9%。

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【贵阳写字楼出租率租金双双上升】

　　在楼市新政的作用下，商业地产愈加受到购房者的热捧。作为商业地产的主打项目——写字楼，不论是租金还是出租率均呈现“两头火”的局面。据调查了解，今年以来，我市纯写字楼项目租金明显上扬，上涨金额从每月 5—10元/平方米不等。　　某公司负责人周先生去年在贵州日报办公大楼以每月 45元/平方米的价格租了一层办公用房，今年合同到期再续约时，房屋租赁价格已上涨到每月 50元

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/平方米。周先生表示：“在合同到期前，我已走访了多家写字楼，但几乎找不到一家不涨价的。虽说每平方米只上涨了几元钱，但由于我们租赁的面积较大，也使办公成本一下增加了不少。”写字楼租金普遍上涨的情况，在随后的走访调查中得到了证实。　　据初步统计，近年来，我市已交付投入使用的纯写字楼或高层住宅改作“写字楼”的主要有驰宇大厦、时代名仕楼、银海大厦、金辉大厦、龙港大厦、富中国际、恒生大厦、虹祥大厦、振华科技大厦、国艺大厦、贵阳饭店、中天商务港、银座、世纪文化广场、华坤大厦、物资大厦、城市方舟、振华凯都大厦、世贸广场等而在众多写字楼中，纯写字楼租金明显高于高层住宅改作“写字楼”的项目。例如，富中国际、世贸广场、峰会国际、物资大厦、贵阳饭店、振华凯都大厦等纯写字楼项目，租金最低都在每月 50元/平方米以上，大多数纯写字楼的月租金在60元/平方米以上。其中，富中国际租金最高，为每月 75元/平方米起价；世贸广场租金已从去年的每月 50元/平方米上涨到每月 55—60元/平方米；峰会国际租金同样上涨到每月 60元/平方米；此外，物资大厦和振华凯都大厦两个今年才正式投入使用的新写字楼项目，从一开始招租，租金就一直处于高位，目前这两个写字楼项目的租金均在每月 65元/平方米以上；贵阳饭店则从去年的每月 35—40元/平方米上涨到现在的每月 50元/平方米；国艺大厦现在的租金也比去年同期上涨了 5元左右，为每月 50—55元/平方米……　　而高层住宅改作的“写字楼”，其租金相对便宜，与去年同期相比并无多大涨幅，这类“写字楼”目前的租金普遍集中在每月 30—35元/平方米左右。由住宅改作“写字楼”后出租率相对较高的楼盘主要有恒生大厦、黄果树大厦、景天城、凯旋门、龙泉大厦等。恒生大厦每月租金约在 30元/平方米左右；黄果树大

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厦每月租金 30—35元/平方米；景天城每月租金约在 35元/平方米左右；凯旋门每月租金 30元/平方米左右。　　据有关调查资料显示，去年 10月份左右，我市城区内写字楼的租金大多在每月 45—55元/平方米左右。而目前我市城区纯写字楼的租金都已上涨到每月50—65元/平方米。而由高层住宅改作的“写字楼”项目，与去年相比租金并无太大变化。值得一提的是，目前各写字楼挂出的租金均是“净价”，并不包含相关税费、物业费和水电费等费用，若将各项杂费折算进去，租金则会更高。　　尽管今年以来我市写字楼租金上涨明显，但这并未影响到写字楼租赁市场的火爆。据了解，目前我市写字楼的出租率多在 98%以上，且多数项目已无房可租。写字楼出租率和租金之所以能够双双大幅上升，一方面是因为目前我市写字楼有效供应量十分有限，从了解到的情况来看，今年以来，我市写字楼市场一直处于供应短缺的紧张局面，目前市场上在售的只有鸿通城、百灵·时尚天地、绿地联盛国际、麒龙中央商务大厦、金北大厦等为数不多的几个写字楼项目，可供选择的项目非常少，而且大多数项目的销售量都不大，以 10月份为例，我市中心区仅销售 39套写字楼。供小于求，租金自然上涨。另一方面，近年来，中高端写字楼的规范化管理及硬件配套的提升，也是导致写字楼租金上涨的重要原因。

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【南宁 10月商品房成交面积环比增长 28.21%】

据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网显示，10月份，南宁新建商品

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房成交套数增长超三成，二手房成交套数却降幅超三成。　　10 月份，全市新建商品房批准预售面积 18.02 万平方米，环比下降82.76%。其中，新建商品住房 8.41万平方米，环比下降 89.56%；商业营业用房 0.76万平方米，环比下降 84.07%。　　10月份，全市新建商品房成交面积 47.17万平方米，环比增长 28.21%；成交套数 5104套，环比增长 37.13%。其中，商品住房成交面积 43.03万平方米，环比增长 38.27%；成交套数 4497套，环比增长 45.72%。商业营业用房成交面积 1.56 万平方米，环比增长 13.87% ；成交套数 152 套，环比增长39.45%。办公用房成交面积 0.86万平方米，环比下降 70.65%；成交套数 76套环比下降 59.14%。　　二手房方面，10月成交面积 8.17万平方米，环比下降 39.3%；成交套数900套，环比下降 39.64；成交金额 3.5亿元，环比下降 40.88%。其中二手住房成交面积 7.4 万平方米，环比下降 38.13%；成交套数 745 套，环比下降41.43%；成交金额 3.12亿元，环比下降 40.34%。

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【南宁二手房市场延续震荡】

据中国房地产指数监测结果显示，2010年 10月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨 1.98%，较上月缩小 0.05个百分点，11个城市的指数均有不同程度的上涨，涨幅在 0.8%-4.5%之间。南宁二手房市场，据绿城人居网数据研究中心统计显示，2010年 1-10月，南宁市二手住宅市场累计签约 11202套，

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金额达 436882万元。其中，10月累计成交 811套，环比下降 15.34%，销售面积 7.75万㎡，环比下降 12.32%，均价 4303元/㎡，环比上涨 0.89%。其中，主力成交在青秀区和西乡塘区，分别成交 348套、221套。

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行业数据【前 10月我国房地产实际使用外资增长 48%】

据商务部统计，10月当月，全国新批设立外商投资企业 1972家，同比增长 8.65%；实际使用外资金额 76.63亿美元，同比增长 7.86%，连续第十五个月保持增长。1—10 月，全国新批设立外商投资企业 21181家，同比增长16.62%；实际使用外资金额 820.03亿美元，同比增长 15.71%。尤为值得关注的是，在服务业中，前 10月房地产领域实际使用外资额同比增长 48.04%。今年 1—9月，全国房地产吸收外资新设立企业 498家，实际吸收外资 166亿美元，同比增长 56%，增幅高于总体吸收外资的增幅；其中，房地产开发经营类企业 366家，使用外资金额 158亿美元。总体来看，1—9月房地产领域吸收外资占整体吸收外资的比重是 22.38%，比 2009年同期的比例高了 5.7个百分点。

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【房企前 10月拿地速度放缓】

虽然近期销售情况十分乐观，但手握大量预收款的龙头开发商却减缓了购

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地力度。数据显示，年初至今，十大龙头企业(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)购地金额占销售金额的比重仅为 46%，远低于2009年的 70%。从销售进度来看，在剩余的最后两个月内，完成全年目标基本没有问题。而在经历了 2008年低谷后，开发商激进的发展策略有所放缓，大都采取理性购地储地策略，因此获得良好的资金储备。数据显示，今年 1-10月，十大标杆房企购地金额为 1503亿元，同期销售金额则为 3287亿元，购地金额占销售金额的比重仅为 46%，远低于 2007年 98%和 2009年 70%，仅略高于市场低迷的 2008年的 30%。一些业内人士担忧，这在一定程度上反映出开发商已看空第四季度，鲜有动力增加楼市供给，谨慎心态凸显。不过，由于开发商减少拿地，在目前限制购买的政策取消后，市场可能会因为再度陷入供不应求的局面而出现新一轮的上涨。

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【20个城市土地成交量回升】

据中国指数研究院一周统计数据显示，上周全国 20个城市囤地有所下降，使得企业以存地转让赚取高额土地差价和非理性拿地现象减少，住宅用地整体溢价率为 17%。数据还显示，所监测的 20个主要城市共推出土地 153宗，较上周减少 20宗，共推出面积 686万平方米，环比上升 8%，其中住宅用地推出量有所下降，共推出 39宗，环比下降 34%，共推出面积 164万平方米，环比下降 35%。20个城市共成交土地 89宗，环比增加 85%；共成交面积 413.1万平方米，环比增加 11%。住宅用地成交量也有所上升，共成交 39宗，较上周多 20

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宗；共成交面积 237万平方米，环比上升 57%。返回目录

【人大报告：预计 2011年房价将下降 20%左右】

　　中国人民大学经济研究所等机构 20日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近 20%

的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年 3-4月是楼市全面调整的时点。人民大学经济学院副院长刘元春解释报告时表示，目前楼市资金依然充裕，调整点尚未到来。《报告》认为，今年 12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过 30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。但刘元春也表示，房地产市场并没有崩盘的可能。他解释说，出现超过 30%以上价格下降的幅度不大，房地产市场能够实现软着陆。房地产开发投资的杠杆率只有五倍多，比发达国家平均水平低30%，资金紧张难以引发金融危机性的调整。

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产品与技术创新

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【Akihisa Hirata设计的日本东京树型住宅】

东京的建筑设计事务所 Akihisa Hirata设计了一一栋集住宅综合楼与出租空间为一体的建筑，位于日本东京丰岛区。设计师基于项目基地宽度窄、深度大的现状，将建筑设计成外形狭窄的建筑体量。设计缩小了建筑与自然之间的差距，打破了典型的多层建筑形式。其结果是非常不明确的内部和外部空间，为用户创造了一个更加动态的体验。

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产业链信息【国内钢价全面松动回落】

　　据国内知名钢铁现货交易平台提供的最新监控数据显示，刚过去的一周内(11.15-11.19)，国内钢价全面松动回落，但杀跌迹象尚不明显。　　　分区域钢材价格变化如下：上海区域钢材价格小幅回落，单周价格下调 30

元/吨，截至 11月 19日报在 4560元/吨；北京区域钢材价格明显走低，截至 11

月 19日报在 4420元/吨，报价较上周五下调 80元/吨；广州区域钢材价格稳中下调，单周价格下调 40元/吨，截至 11月 19日报在 4570元/吨。　　　钢铁现货交易平台数据显示，截至 11月 19日，国内主要市场优质品二级螺纹钢 25mm平均价位在 4566元/吨，较上周五下跌 69元/吨；6.5mm高线平均价位在 4595元/吨，较上周五下跌 51元/吨。数据表明，由于之前两周大幅走高达到 350元/吨，供需双方都需要时间整固消化，所以本周钢价也以回落整理为主。　　　据数据显示，本周终端采购量较上周回落 24.42%，可以看到，终端需求在持续两周放量之后，本身已经存在一定透支成分，本周采购速度放缓也属于正常调整。此外，价格的过快拉高也在一定程度上影响了中间需求的跟进能力。换言之，正是缺乏需求的持续跟进，所以本周钢价上涨也只能暂告一段落。　　　影响国内建筑钢材市场的因素，主要有以下几个方面：　　　其一是主导钢厂小幅调价。据西本新干线监测数据显示，本周卷板类品种跌

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幅相对明显，鞍钢、武钢出台的 12月热轧、冷轧板卷的出厂价格均下调 150-200

元/吨，但建材钢厂跌幅多在 30-50元/吨左右，这也使得市场倒挂局面更为加剧，目前华东主导钢厂的螺纹钢倒挂幅度已经在 150-200元/吨区间，贸易商的操作可谓举步为艰。　　　其二是原料价涨跌互现。据西本新干线监测数据显示，截至 11月 19日，上海地区 20MnSi钢坯价格为 4200元/吨，较上周五下调 50元/吨；江苏地区废钢价格为 3100元/吨，较上周五持平；山西地区焦炭价格为 1800元/吨，较上周五上调 20元/吨；唐山地区 66%品味干基铁矿石价格价格为 1370元/吨，较上周五上调 30元/吨。　　　其三是全国建材库存继续减仓。西本新干线监测数据显示，本期国内主要城市建筑钢材总库存为 559.21 万吨，较上周减少 9.44万吨，周减仓力度为1.6%，尽管受需求减弱影响，本周的减产速度较上周已经明显放缓，但毕竟目前的库存水平跟年初相比已经减仓近半，且目前唐山地区限产行为仍在继续。也可以认为，目前偏低的库存水平和略紧的供给水平是目前钢价的最大支撑。　

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【全国水泥周均价保持环比上涨】

　　全国水泥周均价自 8月份至今已保持了连续环比上涨，随着北方气候逐渐转冷，施工量将逐步下降，未来一段时间，除个别区域由于限电造成供给减少外，北方大部地区的水泥价格将会保持稳定。在新建生产线投产较多的区域，价格面临下行压力。

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　　总体来讲，目前北方地区的价格下跌更多表现为季节性的调整，南方区域则主要由需求推动价格上涨。　　对于明年水泥行业的整体供需形势，我们仍持较为乐观的态度，一方面明年是“十二五”计划的开局之年，预计固定资产投资仍将维持较高水平，从而带动对水泥的需求；另一方面，明年二季度之后水泥新增供给将逐步减少，行业供需关系转好，行业集中度逐步提高。建议关注海螺水泥、冀东水泥、塔牌集团、祁连山。

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案例分析【房地产营销的“县域”战术】

　　近年来在城市土地极度稀缺、行业政策极度波动的势态下，诸多开发企业纷纷涌入发展契机多、潜力巨大而成本低廉的次级城市，包括县级市甚至县、乡镇但这类区域市场与城市市场在诸多方面皆大相径庭，尤其以“县域”为代表的落后市场，不少项目的开发与营销都没少栽跟头。　　命题是不同的，但未必是新的。对于惯于城市的开发商而言，县域开发其实是一种产品的回归，对于营销来说，县域营销可理解成手段退化中的创新。本文将结合县域住宅项目开发及营销经验来解构这个命题。　　一、给开发的命题：为什么项目定位高端，产品细致入微，接受起来却抗性极大呢？　　通常，开发商都把城市的项目开发模式直接带入县域乃至乡镇，在缺乏了

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解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。认为城市的房地产规划理念与产品档次高，落后区域的需求客户没有见过，一定会卖个好价钱。在竞争项目不多相对水平落后的市场里，拉大了差异，销售周期也会大大缩短。但十有八九事与愿违，认可度与成交速率大大低于当地本土开发项目。每每恍然大悟后都后悔莫及。　　其实县域房地产开发不必盲目追求档次，过分追求细节。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，加之房地产市场发展较晚，市场需求还没有受到良好的引导。对档次、品位乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，居住方面，家家都有二亩三分地，尚处在盖几间瓦房，几口人住的时期。对他们而言，能在分家、子女成家时加建个小二层就算是优越了。虽然近年随着城市化进程的加快，旧村改造、城区扩张也导致了大批的城乡人口走入城区，大批年轻的、高学知的新家庭组建往往开始由自建转向购买。但多数都以旧村改造或企业开发的低端住宅为主要选择对象。毕竟县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起档次提升。简单归纳就是县域与城市需求客群对价格的理解不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显。　　开发之策：在产品价值、开发成本与价格之间找平衡。　　1.不盲目照搬城市开发模式，不过分制造规模、提高档次、追求概念，打消指望通过拉大户型区间、扩充产品类型提高客群命中率念头。与其吃力地大卖知名建筑设计规划手笔、建筑科技与智能化先进程度，不如放低姿态，朴实而作。从地价考虑，县域成本普遍低廉，建议建筑形态以多层为主，放弃通过建高建大实现档次提升与收益提高的做法。　从需求角度考虑，县域家庭人口多且家庭结构复杂，户型讲求南北通透，尺度以两室两厅和三室两厅为主，面积保持在

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80~130平方米之间，尽可能摒弃城市常见而不切合县域的小户型。2.合理降低开发成本。由于县域居民的文化品位、生活习惯与城市尚有一定

差距，园林与建筑独特性还不能像城市那样成为项目推广与接受的核心要素，尽量建立在市场需求角度定位项目档次与产品，因为在我们看来是价值提升的事物在当地有时恰恰相反。　从园林成本考虑，挖掘概念，追求景致，与其被一句“我又不住在院子

里”的话去挖苦，不如实实在在搞些楼间绿化，安装休息与健身设施。否则很容易让当地人认为是羊毛出在羊身上，不仅占用了不少房价还华而不实。从建筑细节考虑，智能化、精装修等这些刚刚被城市接受且问题诸多的建议也一起摒弃。主要为当地买房居尚以住为主，追求的是实际、实惠。科技固然好，不习惯，也未必想用。赠的装修固然好，对包装好的建筑未必放心，风格也未必有土装修称心。　从配套方面考虑，由于县域城乡结合，城市生活配套尚在发展阶段，新住

宅入住后生活相关问题纷纷出现。建议新建住宅在规划与定位时将所谓的会所等功能甩开，改建沿街商业，一能销售变现，二能通过物业招商或前期销售商铺承租实现配套的完善。　　总之，完全站立在市场角度，定位明确，产品适市且价格合理的情况下，营销将顺水推舟，销售速率定有改善。产品案例济南市长清区老城内“阳光××苑”，占地 50亩，规划 6栋小高层建筑，

容积率为 1.6，户型 60～140平方米。从建筑形态来讲，周边成熟度教高，产品接受相对容易，但由于成本较高，价格将远远超出区域同类项目，接受抗性出

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现。而后根据市调修正产品为多层，根据用地东西长的特点，每栋增加单元即可实现与小高层相同的建筑面积；户型区间缩小到 80～120平方米，房型设计为两室两厅和三室两厅，适当通过“顶层+赠送阁楼”满足部分超出此主力区间的大户型要求；园林采用保护原地上绿植的做法，通过规划使建筑合理避让几十年原生成树，不能得到避让的如紫叶李、法桐等极具庭院塑造的植物进行暂时移栽，降低园林成本；通过交房预装太阳能、公共部分大理石装饰，同时采用外墙保温、外窗双层中空玻璃等使建筑本身细节务实；社区物业管理与部分商业配套通过外围自建商业得到满足。核心竞争优势即为：　　多层：建筑成本低，价格也相应低廉，得房率高于小高层。　　户型：多层板式建筑户型可轻易获得通透、全明的效果，相对小高层住宅建筑而言，可更好利用空间。　　园林：从当地院落生活习惯出发，简单的利用大树创造出实用、实惠的庭院空间，加以对树木的实地参观，效果比沙盘、楼书的描述要更有说服力。　　细节：结合当地生活习惯，剖析生活成本后赠送太阳能，这被大多数客户认可，毕竟家家需要，自己购买安装也不便宜。　　配套：从区域配套的互补性出发，结合周边学校、市场、商场已然齐备的情况，通过自建商业招商再次提升了项目生活配套的成熟度，即便区域配套不完善客户也相对容易认可。　　二、给营销的命题：案名内涵深、概念新而响、广告创意好，为什么没有好业绩？　　问题就是营销手段太“高超”造成的。　　通常，下乡镇的营销策划团队也好，开发商的营销部门也罢，初到县域操

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作项目都有市场了解不够，眼手并高的特点。总想借机卖弄城市里普遍的那点手段，并没有与当地人文良好嫁接，固然问题多多，有甚者连问题都意识不到。下县特征与城市最大的不同就是“土气”，具有农村覆盖面积大，城区面积小、客户分散、媒体缺乏、客户眼界狭窄等诸多问题。首先，再高深的营销大师熬夜拼出来案名客户未必理解。如“CLASS”、“主语城”这样的案名，他们认为太洋气、太说不出口，严重者一旦触及到当地忌讳将更难收拾。恰恰是“凤凰山庄”、“玫瑰花园”类似的俗语接受起来容易，实践也是这样证明的。其次就是客户分散，且当地缺乏有效媒体。一般城市人口多，一个项目仅在市内甚至市内一个区域做足推广就可以快速售罄了，但城乡结合地域很难这样轻易实现，即便是好容易找到个小报，连投几期也未必有几个有效来访或来电。再就是广告过分华丽，追求创意，概念化严重，与案名一样，推广语言应简意赅到就写三个字“卖新房”。　　营销之策：形象入乡随俗、推广见缝插针、手段融入细致。　　1.案名杜绝华丽，不追求内涵，以常见、易解、易记、吉祥的词汇为创作主调，建议后缀以“花园”、“庭”、“苑”、“山庄”、“居”等能够标示此项目为住宅的名词。　　2.推广语注重白话，讲求说明问题。毕竟推广语是诠释项目的核心，并不是彰显策划水平高低的量具。　　3.广告不追求“创作”，画面与文字结合要贴切，讲求内容写实。既然说房子，就在画面中大篇幅的体现房子。文字不盲目文学化，广告中的区位图、联系电话、项目地址要清晰，适当情况可扩大其所占篇幅。　　4.销售中心选址要毗邻项目。其命名应尽量不采用“××接待中心”、“××展

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示中心”，以浪费广大客户寻找“售楼处”的时间。　　5.宣传手段应见缝插针，敢于开拓“泛媒体”弥补当地媒体不足的缺陷。通常情况下，县域推广派单结合当地广告小报进行，时间一久，竞争项目一多，此组合手法就日渐疲乏。而“泛媒体”灵活、传播广、到达率高，如酒店桌牌、墙牌、广告 T恤、太阳伞、商场宣传品广告等，此类与当地主流媒体的互补性极强。　　6.销售当中广交朋友，充分利用县域口口传播扩大项目影响，主要可以通过维护久居项目周边的原住居民来完成，一是他们对当地和项目所在区域了解，二是他们由于久居项目周边，对此保有充分的感情。　　7.销售人员说辞要融入当地，可通过说土话等来讲解项目，比如：解释容积率低不如说建的稀疏，讲玄关不如说是入户的一个小过道。　　总之，若能在以上泛述中加以“退化创新”，相信销售将如遇东风。

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