monografia contaminación

ELIMPACTODELACONTAMINACINDELAIREENELPRECIODELASVIVIENDASDELACIUDADDELAPAZ,BOLIVIA

RafaelVidaurreCladera

UniversidadPrivadaBolivianaAbstractSeveral environmental goods and services, like air, are not traded inmarkets. This hasserious consequences for private decision making. This paper provides an empiricalassessmentonimpactofairpollutioninthehousingpricinginthecityofLaPazBolivia,measuredbytheemissionsofPM10andNOxoriginatedfromdifferentsources. The paper applies an indirect method of environmental valuation: the Hedonic PriceModel(Rosen,1974)inordertoestimatethesocialcostofairpollution.TheresultsfromthispaperrevealthatthereisanegativeeffectfromtheemissionsofPM10andNOxonthepriceofhousing.Keywords:EconomicsofAirPollution,PriceofHousing,HedonicPriceModel.JELClassification:Q25

1. Introduccin.Laformulacindepolticasambientalesrequierecadavezmsyconmayorprecisindemedidasmonetariasquepermitan identificarbeneficiosycostosderivadosdelaumentoen la calidad o el deterioro de un bien nomercadeable. Este es el caso de los valoreseconmicosquesederivande los flujosdebienesyserviciosprovistospor losrecursosnaturales y elmedio ambiente. Atributos ambientales tales como la calidad del aire, sepuedenconsiderarcomorecursosquetienenvaloryaqueenrealidadrepresentanunflujode bienes y servicios con posibilidades de generar beneficios y costos. As, lacontaminacindelairegeneracostosimpuestosatodalasociedadquesetraducenenunamenordisponibilidaddeairelimpio,deteriorodelasaluddelossereshumanos,impactosnegativos en las especies y su hbitat y tambin, puede ocasionar daos en diferentesbienesfsicos,porejemplolavivienda.

Lareduccinenlosnivelesdecontaminacinatmosfricapuedegeneraraumentosenlaproductividaddelaspersonasqueenfrentaranmenosriesgosdeenfermedadotambin,disminucionesenlosdaosmaterialesdelasconstrucciones,loscualessepuedentraducirenreduccionesenloscostosdemantenimiento.Lasconsecuenciasdelacontaminacinenlapreservacindelserhumano(yotrasespecies)ylosdaosqueocasionaenlosbienesfsicos,talescomolasedificaciones,puedensertemascentralesenelanlisisydiseodepolticaambiental.

Enlasltimasdcadas,hasurgidounacrecientepreocupacinreferidaalacontaminacindelaireysurepercusinenelbienestardelasociedad.Aproximarsealvaloreconmicode la contaminacin del aire en un determinado momento del tiempo y el espacioconstituyeunadificultadporelcarcternomercadeabledelbien.Sehanplanteadovariosmtodos para intentar la aproximacin a dicho valor, de los cuales la utilizacin de unmercadorelacionadoalbienpareceserlamejoralternativa.

Elmtododelosprecioshednicos(Rosen,1974)hasidoampliamenteutilizadopara lavalorizacindepropiedadesdefincaraz,fundamentalmentecuandosequiereidentificarlosposiblesvaloresdesusdiferentescaractersticas.De igual formasehaaplicadoenelmercado de viviendas, con el fin de establecer la posible diferencia existente en lascualidadesdelasmismas.La vivienda es en s, un bien que posee caractersticas diferenciales entre las cuales sepodraidentificarlacalidaddelairecircundantealavivienda,elnivelderuidoenlazona,lacercanaaparques,elpaisaje,etc.stasporsmismas,notienenunprecio,yaquenoexiste un mercado perfectamente definido por cada una de ellas, sin embargo, esto noquieredecirquecarezcandevaloreconmico.As,laideacentraldelmtodoconsisteenaproximarseasuvalorapartirdelmercadodeviviendaenelcuallosagentestransanelbien como si fuera un bien compuesto, donde el precio de la vivienda, trae de formaimplcitaelpreciodetodasycadaunadelascaractersticasparalascualesestausenteelmercado como el mecanismo de asignacin de recursos. Ambos grupos de individuos,ofertantes y demandantes de viviendas, se comportan racionalmente maximizando suutilidad o en su caso maximizando su beneficio. Dada la imposibilidad de construirviviendas rpidamente en el corto plazo (no es lomismo que producir pan); el anlisisparte considerando la existencia de un stock fijo de viviendas en cuyo caso ladeterminacindelpreciocorreporcuentadelademanda.Al utilizar a la vivienda como el bien que permitir aproximarse al valor de lascaractersticasnomercadeables,losindividuoslaobservanensuconjuntoycomountodo(cuandounocompraunautomvil,miratodoelvehculocomotalynoaselmotoro lamarcadelosneumticos,porejemplo)detalformaqueseadquiereunpaquetedebienes(paisaje, calidaddeaire,nivelde ruido,etc.)que formanelbiencompuesto: lavivienda.Este hecho puede traer en si la imposibilidad de capturar de los individuos sudisponibilidadapagarpormejorasenlasdiferentesvariablesnomercadeables.Asimismo,elmodelosolamentecapturaaspectosrelativosanivelesdecaractersticasdelavivienda(amenidades ambientales, por ejemplo) y su impacto en el precio del bien y no as lasposiblesvinculacionesquepodran tenerenelbienestarde la sociedad.Porejemplo, sepodrcapturarlainfluenciadelacalidaddelaireenelpreciodelasviviendas,peronoesposibledecirnadasobreelimpactoenlasaluddelaspersonas.No se dispone de informacin referida a la existencia de estudios que intenten valorareconmicamente la calidad del aire para la ciudad de La Paz. Tampoco se cuenta conevidenciaparaotrasciudadesdelpas,aspectoquepuedeirligadoalafaltadepercepcinporpartedelosindividuosrespectoalacontaminacinvigenteyfundamentalmenteasusconsecuencias sobre la saludhumana.Conexcepcinde la pocade invierno, cuando laciudadsevecubiertadeunaintensahumaredaprovenientedelaquemadelamalezaenlas regiones aledaas, no existe otra poca del ao donde sea observable de forma tanclaraelprocesodecontaminacinens.Elpresenteestudioinvestigaacercadelaposibleinfluenciadelacontaminacindelaire(medidaapartirdediferentescontaminantesemitidosalmedioambiente)sobreelpreciodelasviviendasdelaciudaddeLaPaz.La influencia de los contaminantes sobre la salud de las personas es diversa. Dichainfluencia va desde los malos olores, dolor de cabeza, irritacin en los ojos, mareos,alergia,efectosenlapropiedad,vmitos,prdidadeapetito,etc.Este estudio constituye el primer intento de aproximarse a un valor econmico de lacontaminacinen laciudaddeLaPaz.Susresultadospuedenserun insumo importante

para la aplicacinenestudiosdeanlisis costobeneficio en temasdedescontaminacinambientalopolticasurbanasdeordenamientoterritorial.Metodolgicamente,unadelas limitacionesmsimportantesqueseencontrdurantelarealizacindelestudiofuelamedicindelavariableambiental.Enestesentido,seutilizelmonitoreodematerialparticuladorespirable(PM10)y xidosdenitrgeno(NOx).LainformacinreferidaesdecarcterexperimentalyfueobtenidadelaReddeMonitoreodelaCalidaddelAire(RedMoniCALP).1Debido al elevado costo quepuede significar realizar una encuesta a unamuestra de lapoblacin, se opt por recolectar datos a partir de la informacin sobre el mercadoinmobiliariode la ciudaddeLaPazpublicadoenelperidicoLaRazn,deacuerdoa lametodologapropuestaporMorandySoto(1992).Adichainformacinydeacuerdoconsu localizacin, se apropiaron los datos promedio de los niveles de los contaminantesreferidospordistintospuntosde recoleccinde laRedMoniCA, aplicando la correccinporclustersenelmomentodelaestimacin.Elestudioseconcentrasolamenteenlaestimacindelafuncindeprecioshednicosynoasen laestimacinde lademandaporcadaunade lascaractersticasde lavivienda.Elefectoenelbienestardecambiosenlavariableambientalnoesposiblecapturarenformaexacta.Sinembargo,elpreciomarginaldelacaractersticajsimaobtenidoapartirdelafuncindepreciohednicopuedeserinterpretadocomoladisposicinmarginalapagarobeneficiomarginalporpequeoscambiosenlacaractersticajparacadaindividuo.Esteesun supuesto simplificador bastante fuerte, pero no por ello menos utilizado en lasaplicacionesempricas.El documento est organizado de la siguientemanera: En primer lugar, se presenta unanlisissituacionaldelacontaminacindelaireenlaciudaddeLaPaz.Ensegundolugar,sedesarrollaelmarcotericodelmodelodeprecioshednicos.;entercer lugar,sehaceuna descripcin de la informacin utilizada as como las variables involucradas en elanlisis. Luego se presenta la estimacin economtrica de los diferentes modelos.Finalmente se comparan los resultados alcanzados y se extraen las principalesconclusionesyrecomendacionesdepoltica.

2. AnlisissituacionaldelacontaminacindelaireenlaciudaddeLaPaz2.Unodelosprincipalesproblemasambientalesqueaquejaaunagranpartedeloscentrosurbanosenelmundo,constituyelacontaminacin3delaire.Lasemisionesqueserealizana la atmsfera, provienen de diferentes fuentes de emisin y stas, en ltima instancia,dependen fundamentalmente de la actividad o actividades econmicas de cada pas enparticular. La Organizacin Mundial de la Salud (OMS) estima que alrededor de 1.000millones de personas se exponen diariamente a niveles de contaminacin que seencuentran por encima de los lmites establecidos como recomendables por estainstitucin,loscualessesitanen20g/m3comopromedioanualenelcasodematerial 1 La red MoniCA es dependiente de la Direccin de Calidad Ambiental, Oficiala Mayor Tcnica del Gobierno Municipal de la ciudad de La Paz. 2 Este punto se desarroll en base a la informacin proporcionada por la Red MoniCA como resultado de la evaluacin de la calidad del aire para la ciudad de La Paz. 3 Por contaminacin, se entiende el nivel de concentracin de una determinada sustancia en el medio ambiente (aire, agua, suelo). Algunos autores sealan que la contaminacin solamente se produce cuando la concentracin del contaminante sobrepasa la capacidad de asimilacin del medio. En este caso, nos concentraremos en el nivel de concentracin del contaminante en el medio, sin tomar en cuenta el grado de asimilacin del mismo.

particuladorespirable(PM10)ydedixidodeazufrey40g/m3enelcasodeldixidodenitrgeno.La tablaAmuestraqueestosniveleshansidoampliamente superadosen lasprincipalesciudadesdeAmricaLatina.

El deterioro de la calidad del aire en ciudades de Amrica Latina es un problemaocasionadoporelprocesodeurbanizacinquehanexperimentadoalgunospasesde lareginenlasltimasdcadas4.SonvarioslospasesdeAmricaLatinaqueexperimentanseriamente los problemas de la contaminacin atmosfrica. En particular, es posibleapreciar que ciudades comoMxico D. F., San Paulo y Santiago de Chile exponen altosnivelesdecontaminacinyhansidoobjetodenumerososestudioseconmicosreferidosno solo al valor de la contaminacin, sino a la posibilidad de la implementacin dedeterminadasmedidasdepolticaambiental.EnBolivia,lamedicindelacontaminacindelaireseremontaafinalesdeladcadadelosaos90.Laevolucindelas institucionesencargadasdelmonitoreodelacalidaddelaire fue gracias al financiamiento y asistencia tcnica de SWISS CONTACT, que logrestablecerunareddemonitoreo(RedMoniCA)queactualmenteoperaenlasciudadesdeLaPaz,CochabambaySantaCruz.EnlaciudaddeLaPaz,deacuerdoauninformedelServicioNacionaldeMeteorologaeHidrologa(SENAMHI),lasprincipalesfuentesdeemisindecontaminantesalaatmsferason, las industrias y el creciente parque automotor (producto de la importacin devehculosdesegundamano).Los contaminantesmonitoreados emitidos a la atmsfera, en el casode la ciudadde LaPaz,sonlosxidosdenitrgeno(NOx),ozono(O3),monxidodecarbono(CO),dixidodeazufre(SO2)ymaterialparticulado(PM10).

2.1 Descripcindeloscontaminantes.TressonloscontaminantesqueseidentificanconmayorpresenciaenelairedelaciudaddeLaPaz: 4 Calfucura, Coria y Snchez (2008)

TablaA

Pas CiudadPoblacin2005(miles)

PM10(g/m32004)

SO2(g/m319952001)

NO2(g/m319952001)

Argentina Crdoba 1423 58 n.d. 97RodeJaneiro 11469 35 129 n.d.

Brasil SaoPaulo 18333 40 43 83Chile Santiago 5683 61 29 81Colombia Bogot 7747 31 n.d. n.d.Ecuador Guayaquil 2387 23 15 n.d.

Quito 1514 30 22 n.d.Mxico CiudaddeMxico 19411 51 74 130Venezuela,RB Caracas 2913 10 33 57Fuente:BancoMundial,IndicadoresdeDesarrolloMundial2007

n.d.informacinnodisponible

ContaminacinAmbientalenlasprincipalesciudadesdeAmricaLatina

PM10 omaterial particulado respirable. Son partculas de dimetromenor o igual a 10micrones5. Incluye polvo, humo, niebla, cenizas en suspensin lquidas o slidas, entreotros.Porsutamao,elPM10escapazdeingresaralsistemarespiratoriodelserhumano.Mientrasmenor sea el dimetro de estas partculas,mayor ser el potencial dao en lasalud.xidosdeNitrgeno(NOx).Sonunamezcladegasescompuestosdenitrgenoyoxgeno.Elmonxido de nitrgeno y el dixido de nitrgeno constituyen dos de los xidos denitrgenoms txicos. Elmonxido de nitrgeno es un gas de olor dulce penetrante atemperatura ambiente, mientras que el dixido de nitrgeno tiene un fuerte olordesagradable. El dixido de nitrgeno es un lquido a temperatura ambiente, pero setransformaenungaspardorojizoatemperaturassobre70F.Losxidosdenitrgenosonliberadosalairedesdeelescapedevehculosmotorizados,dela combustin del carbn, petrleo, o gas natural, y durante procesos tales como lasoldaduraalarco,galvanoplastia,grabadodemetalesydetonacindedinamita.Tambinson producidos comercialmente al hacer reaccionar el cido ntrico con metales o concelulosa.Los xidos de nitrgeno son usados en la produccin de cido ntrico, lacas, tinturas yotros productos qumicos. Se usan en combustibles para cohetes, en la nitrificacin decompuestosqumicosorgnicosyenlamanufacturadeexplosivos.Los niveles bajos de xidos de nitrgeno en el aire pueden irritar los ojos, la nariz, lagarganta, los pulmones, y posiblemente causar tos y una sensacin de falta de aliento,cansancioynusea.Laexposicinabajosnivelestambinpuedeproduciracumulacindelquidoenlospulmones12dasluegodelaexposicin.Respiraraltosnivelesdexidosde nitrgeno puede rpidamente producir quemaduras, espasmos y dilatacin de lostejidosenlagargantaylasvasrespiratoriassuperiores,reduciendolaoxigenacindelostejidosdelcuerpo,produciendoacumulacindelquidoenlospulmonesylamuerte.Silapielolosojosentraranencontactoconaltasconcentracionesdemonxidodenitrgenogaseosoodixidodenitrgenolquido,probablemente,elindividuosufriraquemadurasgraves.Ozonotroposfrico(O3).Esuncontaminantesecundario,esdecir,queseproduceapartirde otros contaminantes emitidos por los coches o la industria y, adems, a varioskilmetrosdedondeseoriginaron.Sus efectos sobre la salud dependen de su nivel de concentracin. A partir de 180microgramospormetrocbico(elniveldeinformacin),ciertaspersonasespecialmentelas asmticas y las que tienen problemas respiratorios podran ver aumentadas susdolencias.Enelcasodequesesuperenlos240microgramospormetrocbico(niveldealertaalapoblacin), existe riesgo para la salud humana. Esto ocurre raras veces, pero dichosnivelescontaminantespodranprovocarproblemasrespiratoriosencualquierpersona.AcontinuacinsepresentanlosresultadosdeevaluacindelacalidaddelairedelaRedMoniCAparalaciudaddeLaPaz.

5 Un micrn es la milsima parte de un milmetro.

2.2 MaterialParticuladoPM10.

a) ComportamientoestacionaldematerialparticuladoPM10.El Grfico 1muestra el comportamiento estacional de la concentracin de PM10 en lasdiferentesestacionesdemonitoreoenfuncinalapocadelaocomovaloresmensualespromediodelosaos2005,2006y2007.

Grafico 1 Concentracin de Material Particulado en suspensin PM10

(g/m3)Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007

Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Se observa considerables incrementos de PM10 entre losmeses demayo y septiembre(consideradacomopocasecaporlaausenciadelluvias).Estavariabilidadesocasionadaen granmedida por agentes climatolgicos y meteorolgicos, ya que, durante la pocahmeda,laslluviasproducenunefectodelimpiezasobrelaatmsfera,mientrasqueenlapocaseca,losvientos,lapresenciadereasdesprovistasdecoberturanaturaloartificialy laausenciadesuficientehumedadambiental sumadaa lasactividadesde lapoblacin(enparticular,eltransporte)producengrandescantidadesdePM10.

b) VariacinanualdematerialparticuladoPM10.El Grfico 2 presenta la variacin anual de concentracin de PM10 expresada comopromediosanualesdesdeelao2005alao2007.

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100

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Trnsito

Cotahuma

CotaCota

VillaFtima

Los nTrnprogrestelo mmejodelaJuan6condLos nsobreContaembapodesegur

a

El Grpuntvalor

6 Fest7 Esta8 Ley

Grfico 2

Fuente: Red M

Elaboracin Pr

niveles desito(TR),Coresivamejocomportam

menos, por eoramientodeascampaas6, una maydicionesclim

niveles de cepasanlosLaminacinargo, con remosobservroparalasa

2.3 xid

a) Compor

rfico 3muosdemonitres expresa

tividad del apablecido media

N 1333 de 2

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Monitoreo

MoniCA LP, Direcc

ropia

PM10 tiendeotahuma(Coraen lacalmientopuedeel momentoelascondicssemanasyor cantidadmticasfavor

concentraciLmitesMxAtmosfricarelacin alvarquetodoaluddelapo

dosdeNitr

tamientoe

estran el cotoreo(elmdos como p

stol San Juanante DS. N 247 de abril de 1

Trnsito

o de MaterialAos 2

cin de Calidad A

en a disminH)yVillaFlidaddelairenserdivero. Es as quionesdeopdeAireLimd de reasrablesalan

n de PM10ximosPermia (RMCA)7valor guaoslospuntooblacin(20

genoNO

estacionald

omportamiescrticoyepromedios

n que se celebr4176 de 8 de 1992

Cotahuma

l Particulado2005, 2006 y

Ambiental, OMT-

nuir ligeramtima(VF),rede laciudsas,sinembue entre algeracindel

mpioycamdotadas d

nogeneraci

en los punisiblesestabde la Leyde la Orgasmonitorea0/).

Ox.

dexidosd

ento estacioelmenoscrtmensuales

ra el 24 de jundiciembre de

a CotaC

o en suspensi y 2007

-GMLP

mente en lolocualesundadconrelabargo,noplgunas de sparqueautopaasdeele coberturandePM10.

ntos de Trnblecidosenede Medio Aanizacin Madosexcede

eNitrgeno

onal de la cotico)enfunde los ao

nio de cada a1995

Cota Vill

in (PM10)

os puntos dnindicadoracinalPMenamenteidstas podemomotor,resiminacinda natural y

nsito (TR) yelReglamenAmbiente8Mundial deenelvalorco

oNOx.

oncentracicindelaps 2005 a 2

o.

aFtima

de monitoredeunasutil

M10.Lascausdentificable

mos mencionultadosposdefogatasdy/o artificia

y CotahumantoenMater(50 /

la Salud (Oonsiderado

n deNOx epocadelao2007. Las c

2005

2006

2007

eo delperosasdes,pornar alitivosdeSanal y/o

(CH)riade). SinOMS),como

n doso,conurvas

correspondientesalrestodelasestacionesdemonitoreo,seencuentranentreestasdosypresentanuncomportamientosimilar.

Grafico 3 Concentracin de xidos de Nitrgeno (NOx)

Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007


Elaboracin Propia

Es posible apreciar que, en todos los puntos demonitoreo, se advierten variaciones delpatrn de comportamiento dependiendo de la poca del ao, registrndose durante losmesesdeJunioaOctubre(pocaseca)losmayoresvaloresdeNOx.Estasvariacionessonmuy visibles en puntos demonitoreo con alta influencia de trfico vehicular como SanFrancisco(SF),PlazaIsabelLaCatlica(IC)yCotahuma(CH);ysonmstenuesenpuntosdemonitoreo que no tienen gran influencia de trfico vehicular como Cota Cota (CC) yPlanAutopista(PA).Si bien este contaminante recibe influencia de agentes climticos ymeteorolgicos, susniveles estn relacionados en un 100% con el nivel de trfico vehicular y el estado demantenimientodelosmotores,yqueesduranteelprocesodecombustincuandolosNOxseformanysonexpulsadosalaatmsferaatravsdelostubosdeescapedelosvehculos.

b) VariacinanualdexidosdeNitrgenoNOx.ElGrfico4muestranlasvariacionesenlaconcentracindeNOxcomopromediosanualesdesdeelao2005al2007.

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CotaCota

SanMiguel

Obrajes

P.Humbolt

V.Ftima

S.Antonio

P.I.LaCatlica

Cotahuma

SanFrancisco

P.Autopista

Grfico 4 Monitoreo de Material Particulado en suspensin (PM10)

Aos 2005, 2006 y 2007


Elaboracin Propia

LosnivelesdeNOxtiendenadisminuirenlasestacionesdemonitoreodeSanMiguel(SM),VillaSanAntonio(SA),PlazaIsabelLaCatlica(IC)ySanFrancisco(SF).Estehechoesunindicadordeciertogradodemejoraenlacalidaddelaireenlasmencionadaszonas.Lascausasdetalcomportamientopuedenserdiversas,peroaligualqueenelcasodelPM10,noplenamenteidentificables.AlgunasdeestascausaspuedenserelmejoramientodelascondicionesdeoperacindelparqueautomotorquecirculaporlasmencionadaszonasylosresultadospositivosdelascampaasSemanasdeAireLimpio.Porotraparte,losnotablesincrementosdeNOxenPlanAutopista(PA)esposiblequeseanocasionadosporelincrementodeltrficovehicularentrelasciudadesdeLaPazyElAlto,hiptesis que podra ser comprobada pormedio de un conteo del trfico vehicular (encaso de existir). Asimismo, condiciones meteorolgicas tales como vientos conpredominancia de direccin Sureste (SE) pueden ser los causantes del traslado delNOxdesdeelcentrodelaciudadhastalazonaNorte.ElnicopuntoenelcualsesuperaelValorGuaestablecidopor laOMS(40ppm)es lazonadeSanFrancisco(SF)9.

2.4 OzonoTroposfricoO3.

a) ComportamientoestacionaldeOzonotroposfricoO3.El Grafico 5 muestra el comportamiento de la concentracin de O3 en dos puntos demonitoreo(elmscrticoyelmenoscrtico),enfuncindelapocadelao.Losvalores

9 La ley de Medio Ambiente, no dispone de Valor Lmite Anual para el contaminante NOx.

0

5

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2005

2006

2007

estnexpresadoscomopromediosmensualesparalosaos2005a2007.Enelgrficosepuedeapreciarquelasvariacionesdelrestodelasestacionesdemonitoreoseencuentrandentrodeestasdosypresentanuncomportamientosimilar.

Grafico 5 Concentracin de Ozono Troposfrico (O3)

Promedios mensuales aos 2005, 2006 y 2007


Elaboracin Propia

En todos lospuntosdemonitoreoseadviertenvariacionesdecomportamientosegn lapocadel ao, registrndosedurante losmesesde Junio aDiciembre (finalizacinde lapoca seca hasta entrada la poca hmeda) los mayores valores para el O3. Estasvariaciones sonms visibles en los puntos demonitoreoms alejados del centro de laciudadcomoPlanAutopista(PA)yCotaCota(CC)y,resultansermslevesenpuntosdemonitoreodelcentrodelaciudadcomoSanFrancisco(SF)yPlazaIsabelLaCatlica(IC).Este contaminante es secundario y se forma en la atmsfera a partir de diversasreaccionesqumicasdondetambinseinvolucranlosNOx,bajoinfluenciadirectadelnivelderadiacinsolar.

b) VariacinanualdeOzonoTroposfricoO3.ElGrfico6muestranlasvariacionesenlaconcentracindeO3,comopromediosanualesdesdeelao2005alao2007.LosnivelesdeO3tiendena incrementarseen lasestacionesdemonitoreodeSanMiguel(SM),SanAntonio(SA),Cotahuma(CH)ySanFrancisco(SF)duranteelperodoanalizado.En el resto de las estaciones de monitoreo, la tendencia del comportamiento delcontaminantenoresultaserclara,porloqueseranecesarioobservarmayorcantidaddedatosparapodertenerunpanoramamsclaro.

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CotaCota

SanMiguel

Obrajes

V.Ftima

S.Antonio

Cotahuma

P.Autopista

Grfico 6 Monitoreo de Ozono Troposfrico (O3)

Aos 2005, 2006 y 2007


Elaboracin Propia

Enningnpuntodemonitoreoseobservaque losvaloresrecolectadossuperenelValorGuaestablecidoporlaOMS(60ppm)10.Ensntesis,sepuedeconcluirquelatemporadadelaocomprendidaentrelosmesesdeMayoaDiciembre,es laquepresenta losmayoresnivelesdecontaminacinatmosfricaconrelacinaloscontaminantesmonitoreados.Los contaminantes ms crticos son el Material Particulado PM10 y los xidos deNitrgeno NOx cuyos valores promedio anuales llegan a superar los niveles decontaminacinestablecidoscomoaceptablesparalapoblacin.LasreasdelMunicipioqueresultanmsafectadasporestoscontaminantesson:Centro,Cotahuma,AltoSopocachiyMaxParedes.Enestaszonas,losvaloresencontradosparalosmencionadoscontaminantespodranrepresentarciertoriesgoparalasaluddepersonasmedianamente sensibles, personasde la tercera edadyniospequeos quepasan granpartedeldaenestaszonas,pudiendoversereflejadoestehechoenelincrementodeloscasosdeenfermedadesrespiratorias,exacerbacindesntomasrespiratorios,irritacindelasvasrespiratoriasyardorenlosojos.EnloqueserefierealrestodereasdelMunicipio,noseregistraronvalorespreocupantesdeloscontaminantesmonitoreados.Esprecisomantenerlavigilanciaenzonasdondeseadviertentendenciasdeincrementoenlosvaloresdeconcentracindeloscontaminantesmonitoreados. 10 La Ley de Medio Ambiente no dispone de un lmite para el O3.

05101520253035404550

2005

2006

2007

3. ElmodelodePreciosHednicos.Los modelos de valoracin de propiedades hednicos son usados con frecuencia paraidentificar la posible relacin entre calidad delmedio ambiente y los precios de dichaspropiedades. As, el valor de un bien no mercadeable (en este caso, un atributo ocaracterstica de la vivienda) es susceptible de ser estimado a partir de las variacionesobservadasenelpreciodelbienmercadeable(lavivienda).Sin embargo, lamedida de la variable calidad delmedio ambiente es seleccionada, confrecuencia, en base a la conveniencia (vale decir, disponibilidad de informacin opreferencias reveladas,por ejemplo) ypor lo tanto, las variablesque reflejendiferentespercepciones a cerca de la calidad del medio ambiente pueden resultar en preciosimplcitosquevaransustancialmente.Dadalaanteriorconsideracin, laeleccinporpartedeunindividuodeundeterminadobien de su cesta de consumo (vivienda, en este caso) estar condicionada por suspreferencias,porsu ingresoypor lasdiferenciasen lospreciosde losatributosquesoninherentesacadapropiedadhabitacional.As,unconsumidorimplcitamentealelegirunbien que se compone de varios otros bienes no mercadeables (atributos y/ocaractersticas) estar eligiendo la cantidaddeatributosy/o caractersticasquehacenaesebien.Estehecho contrasta loque sepodra elegir enunmercado bienestablecidodonde se emiten seales (precios) que reflejan enteramente las transacciones de losbienesinvolucradosenelintercambio.El mercado de vivienda, muestra un producto totalmente diferenciado debido a variascaractersticas que pueden exhibir distinto tipo de viviendas. Este argumento otorga laposibilidad de analizar la demanda por viviendas, sin considerarlas como unidadesglobales, sino a partir de sus caractersticas propias. Como consecuencia de laheterogeneidaddelasviviendas,sedificultalamodelacindedichomercadoatravsdemtodoscomunesdelaeconoma,yaquenosecaracterizaportenerunprecionico,sinomsbienunrangodepreciosquedependedelascaractersticasodelacalidadquepuedaexhibirelbien.Deestamanera, lametodologadeprecioshednicosanalizaalosbienesheterogneosdesde laperspectivadeun conjunto compuestoporpartes cuyo gradodehomogeneidad tiende a ser mayor. Aun cuando se considere como una totalidad, unacanastadebienestalveznoexhibaunsoloprecio.Losatributosy/ocaractersticasquelacomponensi,ocomomnimo,secomponendeunaestructuracomndeprecios.Comenzamosexponiendo losprincipiosbsicosdelmtododevaloracineconmicadeprecioshednicos.Supongamosque losconsumidoresobtienenutilidaddelconsumodeun bien diferenciado (en nuestro caso, la vivienda) el cual queda representado por unvector , , . . ) que corresponde a las caractersticas estructurales delinmueble, (por ejemplo, el nmero de habitaciones, metros cuadrados de superficie,metroscuadradosconstruidos,nmerodebaos,etc.)yunvector , , . . deatributos de entorno o ambientales (por ejemplo, cercana a parques, nivel de ruido,emisindeolores,etc.).Deestamanera,sepuedeexpresarelpreciodelaviviendacomounafuncindelascaractersticasydelosatributosdelamisma:

, El equilibrio hednico se alcanza a partir de los procesos de optimizacin que realizantanto consumidores como productores y de la interaccin que llevan a cabo ellos en elmercado.

Laeleccindeunadeterminadavivienda,implicaasuvez,laeleccindeunvectorAdeatributosyunvectorZdecaractersticaspropiasdelavivienda.Asimismo,losindividuosescogenunbiencompuestoXquecomprendealconjuntodelosotrosbienesqueformanpartedesuconsumo.Porlotanto,dadalarestriccinpresupuestariadeloshogareslacualse encuentra limitada por su ingreso M, la eleccin que maximiza el bienestar delconsumidorserdistribuidaentregastoenviviendagastoenelbiencompuestoX.Talcomo habamos sealado, el gasto destinado a vivienda resulta ser una funcin de losprecios hednicos de la vivienda P(Z,A), el cualmide la relacin de equilibrio entre losprecios de la vivienda, el vector de caractersticas propias Z y el vector de atributos A.Cada hogar exhibe diferentes caractersticas socioeconmicas que se representan pormedio de un vector , , . . . De esta forma, las preferencias de los hogarespueden representarse mediante una funcin de utilidad: , , ; . El problema demaximizacindelautilidaddelconsumidoresplanteadodelasiguienteforma:

max,, , , ; sujetoa, Por simplicidad, se asume que el precio del bien compuesto es igual a 1. A partir de lasolucinaesteproblema,seobtienelafuncindepostura, ,, ; delconsumidor,lacualrepresentaladisponibilidadapagarqueelindividuotieneporunbienquecuentacon un vector de caractersticas Z y un vector de atributos A, tomando como dados losnivelesdelingresoydelautilidad.Siseplantealafuncindeposturadelasiguienteotraforma:U(Z,A,M)=u;esposibleapreciar,queuncambioenelingreso,ocasionaruncambio en lapostura. Por suparte, la derivadade la funcindepostura respecto aunacaractersticaenparticularvienedadapor,

,,,; querepresentalatasaalacual

unhogarestaradispuestoamodificarsugastoenviviendaenvirtuddeuncambioenlacaractersticai,permaneciendosuniveldeutilidadinvariable.Lascondicionesdeprimerordendelproblemademaximizacindeloshogaresestablecenquelatasamarginaldesustitucinentreunadelascaractersticasyelbiencompuestoesigualalprecio(hednico)marginaldelacaractersticai:

,,;

,,; ,

,,,; coni=1,2,3,n

Siguiendolamismalgica,latasamarginaldesustitucinentreunatributocualquierayelbiencompuestoes igualalpreciodedichoatributo,queasuvez,es iguala laposturaoregateomarginalporelatributo.Enresumenyapartirdelascondicionesdeprimerordendelproblemadelconsumidor,sepuedeapreciarqueenelptimo,lapendientedelafuncindeposturaesigualalpreciohednicopara cada caracterstica i.De serposible la estimacindel preciohednicodeuna caracterstica cualquiera en el marco de la optimizacin, ser posible obtenerinformacinconrelacinalaspreferenciasdelconsumidoroasudisponibilidadapagarporlosatributosdelaeleccinrealizada.Pasemos ahora al anlisis del problema desde el punto de vista de los productores, esdecir,losconstructoresdeviviendas.Estosseenfrentanalaeleccintantodeltipocomola cantidad de casas o apartamentos que van a construir. Un productor (constructor)posee una funcin de costos que representaremos como , , ; donde N es elnmero de unidades producidas y representa un vector de condiciones tecnolgicasdadasydepreciosdefactores.Conestasconsideraciones,elproblemademaximizacindebeneficiosdelproductorque,estomadordepreciosvienedadapor:

La srepreinmucaracLascigualbalan

Los rprodqueeofreccaraccantiutilidmaxiinterprodlaverEnelhedpuntGrfipreciexhib

olucin a eesentaelpreuebles, puectersticasZ

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n dencin

Deesta forma, la funcindepreciohednicoesunadobleenvolventede las familiasdecurvas de postura (demanda) y de las curvas de ofertas, de todas las familias y lasempresasrespectivamente(Rosen,1974).Dadalacaractersticadeladobleenvolvente,lafuncindepreciohednicodependedelosdeterminantesdelladodelaofertaydemandadelascaractersticasdelmercado.Paraquetodaslasfirmaseindividuosestnenequilibrio,todaslascurvasdeposturaydeofertasporlascaractersticas,decadaparticipanteenelmercado,debensertangentesalafuncindeprecioshednicos.Elpreciomarginalimplcitodeunacaractersticapuedeserencontradoapartirde

,

Laanteriorexpresinsealaelincrementoenelgastoenviviendarequeridoparaobtenerunaunidadhabitacional conunaunidadadicionalde la caracterstica ,mientrasno sepresenten cambios en las otras variables. Si la ecuacin es lineal en las caractersticas,entonces los precios implcitos son constantes para todos los individuos. Pero si laecuacin es no lineal, entonces el precio implcito de una unidad adicional de unacaractersticadependedelacantidaddelacaractersticaadquirida.Silafuncinimplcitamarginaleslinealen,entoncesnoesposiblelaidentificacindeunacurvadedemandapor.Alobservarelprecio,seapreciaqueeselmismoparatodoslosindividuos.Lainterpretacinde correspondealaDisposicinMarginalaPagarporlacaractersticaoelbeneficiomarginalporcambiospequeosenparacadaindividuo.Si la funcin de precios hednicos es no lineal, cada individuo selecciona diferentescanastasdecaractersticas,por loquetendrdistintospreciosmarginales implcitospor.Porotraparte,annoestclaralaformafuncionalquepuedaexhibirlafuncindeprecioshednicos, aspecto que todava constituye una discusin en el campo terico. Muchostrabajossobremodeloshednicosplanteanlosproblemasexistentesconestametodologaqueanestenlapalestradeldebate.El anlisis delmercado de la vivienda puede tomar diferentesmatices de acuerdo a lascaractersticasylosatributosquesequierancuantificarlocualnosiempreesfcilypuedeconduciracomplicacionesatiempoderealizarlaestimacineconomtrica.Lamodelacin de losmercados de viviendas requiere de gran cantidad de informacinrelativa a las caractersticasparticularesdeuna casaodepartamento.Enmuchoscasos,este aspectopuede tornarse enuna labor complicada yde elevado costo, que limita losresultadosdelainvestigacin.Los estudios hednicos, en su mayora, no consideran aspectos relacionados con ladimensin espacial que tienen los mercados de vivienda. De esta manera, se estaradesestimando los costos asociados al transporte, que son un factor importante conrelacinalasposibilidadesdeaccesoadeterminadoslugares.Esimportantesealarqueal igualqueocurreconotrosbienes, lasviviendassonactivosquepuedenseradquiridoscomoinmueblesnuevosousados,esdecir,elanlisisnohacediferencia entre viviendas nuevas y antiguas, lo cual sin embargo, no trae mayorescomplicacionesalestudio.

Laconcavidadoconvexidaddelafuncinhednica,tambinhasidomotivodediscusionesyelpuntocentraldeltemaestntimamenterelacionadoconlasimplicacionesquepuedetenerunmodeloestimadoensusresultadosrespectoalascondicionesdesegundoordenpropiasdelproblemademaximizacindelconsumidor.

4. Aplicacinemprica.

a. Contraparteempricadelmodeloterico.La decisin de comprar una vivienda resulta ser en cierta manera compleja, ya queinvolucralaeleccindediferentesfactoresquehacenalconjuntodelbiencompuesto.Enese sentido y siguiendo lo planteado por algunos autores, podemos categorizar a losfactores que hacen a una vivienda en su conjunto en tres grupos: caractersticasestructurales, caractersticas del entorno y atributos o variables ambientales. La tabla 7muestralasvariablesqueseconsideraronenelpresenteestudio.Lainclusindealgunaoalgunasdeellasrespondeainquietudesdetiposecundario,comoporejemplo,quesloquemsvaloranlosindividuosolasfamiliasenelmomentodecomprarunavivienda?.

Es importanteadvertir,queesteestudioresulta serelprimeropara laciudaddeLaPazporloquealgunaoalgunasdelasvariablesconsideradaspodrannoservlidasenelcasode otros contextos. Asimismo, vale la pena advertir que las variables de contaminacinconsideradas para el efecto, responden a la informacin proporcionada por la Red deMonitoreoAmbientalde laciudaddeLaPazyporende,seexpresanensusunidadesdemedida originales. Este hechopuede afectar sumedicin en elmomento de estimar losefectosmarginales, yaquemsallde lamagnitud, se complica la interpretacinpor eltema especfico de las unidades demedida de dichas variables. Para tal efecto, algunosestudios consideran lapercepcinde laspersonas respecto a la calidad ambiental, peroestehechopodragenerar resultadoserrneosalobtener informacinde los individuosdadoelbajoniveldeeducacinambientalimperanteenlaciudad.

Tabla7Descripcindevariables

ElaboracinpropiaCaractersticasestructurales Wilhelmsson (2000), realiz una revisin de los artculos relacionados con precioshednicos (un total de 28) en el Journal of Real Estate Research y el Journal of UrbanEconomics11.Lamayoradedichosestudiosutilizcomocaractersticasestructuralesalassiguientes: tamao del rea interior, nmero de baos, aos de la propiedad, garaje ytamaodelreaexterior. 11 Mencionado por Mardons (2006).

Variable Signo Esperado Definicin y FuentesDependientePrecio ( p ) Precio de oferta de la propiedad (expresado en US$)Independientes

Tipo (type) NegativoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda es un departamento y 0 si es una casa

Superficie construda (sc) Positivo Total de metros cuadrados construdos

Suite (suite) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene suite

Dormitorio (dorm) Positivo Nmero de dormitorios que tiene la viviendaBao (bath) Positivo Nmero de baos que tienen la vivienda

Sala de estar (estar) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene sala de estar

Escritorio (desk) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene escritorio

Terraza (terraza) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene terraza

Garage (garage) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene garage

Chimenea (chim) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene chimenea

Sol (sol) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda recibe sol por la tarde

Jardn (garden) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda tiene jardn

Colegio (school) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si en la vecindad existen centros educativos

Parque (park) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si en la vecindad existen parques

Mercado (market) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si en la vecindad existen mercados

Farmacia (farmacy) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si en la vecindad existen farmacias

Transporte (transportation) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si la vivienda cuenta con un fludo servicio de transporte

Centros Mdicos (Health) PositivoVariable dicotmica que toma el valor de 1 si en la vecindad existen centros mdicos

Material particulado (PM10) Negativo

Variable contnua que representa la concentracin promedio de contaminacin por partculas suspendidas (g /m3) de la zona a la cual pertenece la vivienda

xidos de Nitrgeno (NOx) Negativo

Variable contnua que representa la concentracin promedio de contaminacin poo xidos de Nitrgeno (g /m3) de la zona a la cual pertenece la vivienda

Este estudio ha considerado, dentro de dichas caractersticas a las siguientes:identificacin(tipo,siesdepartamentoocasa),lasuperficieconstruida,suites,nmerodedormitorios,nmerodebaos,saladeestar,escritorio,terraza,garaje,chimenea,jardny,unavariableque,enel casode la ciudaddeLaPaz, sevalorade formamuypeculiar: elsol12 . Esta informacin suele estar disponible en la mayora de los avisos de venta deinmueblesocuandosepreguntapormayoresdetallesconrelacinalamisma.CaractersticasdelentornoLas caractersticas del entorno se refieren al conjunto de facilidades que pueden hacermsatractivaalavivienda,talescomoladisponibilidaddetransportepblico,lacercanaacentroseducativos,laaccesibilidadamercados(centrosdeabastecimientodeartculosde primera necesidad), la existencia de farmacias en la zona y otras que pudieranconsiderarsecomoventajasdelvecindario.Dentrodeestascaractersticasseconsiderlaexistenciadecentroseducativosenlazona,farmacias,mercadosycentrosmdicos.AtributosovariablesambientalesElatributoambientalconsideradoenelestudiocorrespondealaexistenciadeparquesenlazonadeubicacinde lavivienda.Alpresente,noexisteunestudioquehaya indagadoconrelacinaltema.Solamenteseconsideralapresenciaenlazonaynoasladistanciadelacasaalparque.Comovariablesambientales,seincluyeronlosnivelesdeconcentracindedosdelostrescontaminantesmonitoreadosporlaredMoniCA:PM10yNOx.NoseconsideralO3porsersusnivelesmuybajos.PM10 o material particulado respirable. Se consider la concentracin de PM10 en lasdiferentesestacionesdemonitoreoenfuncindelapocadelaocomovalorespromediomensualesdelao2007.xidosdeNitrgeno(NOx).ParaelestudioseconsiderlaconcentracindeNOxenfuncindelapocadelao,apartirdelosvaloresexpresadoscomopromediosmensualesdelao2007.

b. Descripcindedatosyfuentes.Losdatosdepreciosfueronobtenidosapartirdelarealizacindeencuestastelefnicasalos oferentes de viviendas publicados en el peridico La Razn durante el ao 2007tomandoenconsideracinparaelmuestreolopropuestoporlametodologadeMorandySoto(1992).Seentrevistaronavariasagenciasinmobiliariasy,elcriterioexpresadofueque, los precios de venta o cierre de la transaccin, resultan ser, en promedio, unporcentaje constante del precio de oferta del bien inmueble, por lo que, en general, noafecta al resultado final. Este hecho podra tener otro comportamiento en contextosdiferentes.En la realizacin de las encuestas, slo se tomo en consideracin aquellas viviendasdestinadasafinesresidencialesynoascomerciales.

12 En la ciudad de La Paz existe un comentario muy comn que dice: lo que realmente se paga de una vivienda es el sol por la tarde.

Elestudiocomprendilaprimeraetapadelaestimacinhednica,esdecir,laestimacindelafuncindeprecioshednicosyelclculodelospreciosmarginalesimplcitoscomosidichosprecios fueranconstanteso,dichoenotraspalabras, lospreciosnodependendelnivel alcanzado por alguna caracterstica o variable ambiental especfica. Este hechosuponeuna limitacinalmomentodeestimarmedidasdecambioenelbienestar.Comocorolario,laintroduccindemejorasrepresentaraunvalorconstantedelprecio.Entotalserecolectaron987datoscorrespondientesaofertasdeviviendas,entrecasasydepartamentos.Lasobservacionesfueronimputadasa lascorrespondientesmuestrasdeemisin de contaminantes almedio ambiente de la ciudad de la Paz13 de acuerdo a lasdiferenteszonas. Acontinuacinsepresentanlasestadsticasdescriptivasdelasprincipalesvariablesaserutilizadasenelestudio:

Grfico 8 Precio de Oferta de Viviendas, 2007

(Expresado en US$)

Fuente: Estudio Elaboracin Propia

Conrelacinalpreciodeofertadecasas,elpromediode lasmismasseencuentraentreUS$. 100.000 y US$. 150.000, sobrepasado solamente por aquellas casas de la zona deCalacoto,cuyovalorpromedioesmuchomsalto.Engeneral,comprarunacasaenLaPazresultamuchomscaroqueencualquierotraciudaddelpas.Conrelacinalpreciodeofertadedepartamentos,elcomportamientomuestraunamenorvariabilidadconpreciosqueoscilanentreUS$.60.000yUS$.90.000.Entodocaso,lazonams cara resulta ser Calacoto seguida de Achumani para ambos tipos de inmuebles. LazonaconmayorcrecimientoencuantoalaofertadeestetipodeinmueblesesAchumanicon soluciones habitacionales que incluyen nuevas opciones que otras zonas, como porejemplo,jardines(enmuchoscasos,interiores,odepartamentosenplantabajaconjardnpropio). 13 Sugerencia de la Red de Monitoreo Ambiental del Gobierno Municipal de la ciudad de La Paz.

50,000.00

100,000.00

150,000.00

200,000.00

250,000.00

300,000.00

Departamento

Casa

Grfico 9 Superficie construida por tipo de inmueble

(Expresada en m2)


Lasuperficieconstruidadecasasoscilaentre100y1000m2.Ladependenciadeltamao,estenfuncindelazonaenlacualseubicael inmuebleylaexistenciadereasverdesprivadas. En promedio, las casas tienen una superficie de 300m2. La Paz es una de laspocasciudadesenLatinoamricadondetodavalascasastienenuntamaoconsiderable.En lo que se refiere a los departamentos, la variabilidad es menor con inmuebles queoscilan entre50 y450m2. El tamaopromediodeundepartamento esde150m2, querepresenta un buen estndar frente al que se exhibe en otros pases. Respecto a otrasciudadesdelpas,eltamaonovarasustancialmentecomoelprecio.Elgrfico10muestraelnmerodedormitoriosportipodeinmuebleyzona.Enpromedio,las casas cuentan con 3 dormitorios (independientemente de la suite principal). Estehechoreflejalacomodidaddeposeerunacasafrenteaundepartamento.Losdepartamentosenpromediotienende2a3dormitorios,siendozonascomoLosPinosyMiraflores lasquetiendenacontarconunmayornmerodedormitorios.Estaszonasque se caracterizan por conjuntos habitacionales, han mostrado un importantecrecimientoencuantoaofertasque,sincaerenelconceptodeviviendasdeinterssocial,hanoptadoporreducirelreasocialyaumentarelnmerodedormitorios.

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

400.00

Departamento

Casa

Grfico 10

Nmero de dormitorios por tipo de inmueble


Grfico 11

Presencia del atributo sol (por la tarde) por tipo de inmueble


0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

Departamento

Casa

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Departamento

Casa

Larecoleccindelainformacinreferidaalatributodelsolfuedemuchointersparaelpresenteestudio.Cadaciudadenelmundosecaracterizaporalgunaparticularidadenelmercadodeviviendasqueseplasmaenalgnatributoenparticulary,porende,enunamayorvaloracindelinmueble.EnelcasodelaciudaddeLaPaz,unaspectocentralesladisponibilidad en el inmueble del atributo sol (principalmente por la tarde). Dadas lascaractersticasclimatolgicasdelaciudad,laexistenciadelaluzdelsolporlatardeenunacasaodepartamento,esbastantevaloradaporquienesseencuentranenelmomentodetomarsudecisinrespectoalacompradeuninmueble.ElGrfico11nosmuestraestecomportamiento.Los inmuebles(casasodepartamentos)queseofrecenenlaszonasdeCalacoto,Achumani,LosPinos,IrpaviyObrajes,gozandeeste atributo. Tambin se puede apreciar que en zonas como Miraflores, Centro oSopocachi, solamente las casas cuentan con el atributo, en cambio la mayora de losdepartamentos carecen del mismo. Este hecho se debe al crecimiento vertiginoso deedificiosenestaszonasquehacenquese traslapenunoaotros impidiendogozarde losbeneficiosdelsol.

Grfico 12

Presencia del atributo jardn por tipo de inmueble


Otroatributoquecomienzaaservaloradoconinters,principalmenteendepartamentos,eslapresenciadereasverdesprivadas(jardines).ComosepuedeapreciarenelGrfico12, en general, la mayora de las casas posee jardn, en cambio, solamente losdepartamentosdezonascomoAchumaniyLosPinos,cuentanconeseatributo.Enmenorescala, en Cota Cota, e Irpavi, tambin se ha detectado la oferta de departamentos condichoatributo.Muy ligada a la presencia de jardines, se encuentra la cercana a parques en losalrededores de la zona donde se est ubicado el inmueble. As, las zonas de Los Pinos,Irpavi y SanMiguelmuestrande cerca este atributo, que sin lugar a dudas, hace que elpreciodelinmuebleseamayor.

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Departamento

Casa

Grfico 13

Presencia del atributo parque por tipo de inmueble


Grfico 14

Presencia del atributo transporte por tipo de inmueble


ElGrfico14muestra ladisponibilidaddeaccesoamediosde transportepblico.Ensumayora, todas las zonas cuentan con acceso a medios de transporte. Las que menosposibilidades ofrecen son, Irpavi (poco servicio), Obrajes y San Miguel (servicio

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Departamento

Casa

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Departamento

Casa

congestionado enhorasdemayordemanda). Si uno observa cuidadosamente el grfico,puede apreciar que los ofertantes de casas y departamentos difieren en cuanto a laexistenciadelatributo.Estehechosedebeaquenoeslomismovenderunacasaqueundepartamento y por ende, resulta ms visible el hecho de que una casa no cuente conacceso fluidoal serviciode transportepblicoqueunedificio.Adems,el slohechodeque haya un edificio, implica que unmayor nmero de usuarios y unamayor oferta deautotransporte.

Grfico 15

Existencia de centros mdicos en la cercana por tipo de inmueble


Laexistenciadecentrosmdicossemuestraconmayorpresenciaencuatrozonasde laciudad: Miraflores, Calacoto, Sopocachi y Centro. Este atributo puede tener una dobleconnotacin.Porunladoeldeexternalidadpositiva,mayorescentrosmdicosimplicaunazonamsauxiliadaencasodealgnproblemadesaludparalafamilia,oensucaso,unaexternalidadnegativa,mayorruidoporeltemadelasambulancias.

c) EstimacineconomtricadelModeloHednico.Este trabajo pretendedemostrar estadsticamente que lacontaminacindelaire (porpartculas suspendidas,PM10oNOx)al serunaexternalidadnegativa, conduceaunaprdidaenelvalordelasviviendasdelaciudaddeLaPaz.Paracomprobarestahiptesisseutilizlatcnicadevaloracindeprecioshednicosexplicadaanteriormenteen el marco terico. Se estableci una muestra aleatoria sobre el total de viviendasofertadasyseefectuaronregresionescondiferentesformasfuncionalesquerelacionanelprecioconlosatributosycaractersticasdelavivienda.De esta forma, la funcin precio hednica bsica a estimar para cada uno de loscontaminantesfuelasiguiente:

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

Departamento

Casa

Precio = f( superficie construida, suite, dormitorio, bao, sala de estar, escritorio,terraza, garaje, chimenea, sol, jardn, colegio, parque, mercado, farmacia,transporte,centrosmdicos,materialparticuladooxidosdenitrgeno).Losresultadossepresentanenlastablas8y10respectivamente:

Tabla8

El modelo elegido para el caso del contaminante PM10 fue el log lin14. Todos loscoeficientes, en forma independiente, muestran significancia al nivel de 0,05.Considerndolosenconjunto,tambinmuestransignificanciaalnivelde0,01.Elmodeloposee el mayor coeficiente de determinacin (R2=0,2186) entre todas las otras formasfuncionalesestimadas.Lossignosesperadossecumplendeacuerdoalplanteamientoexante, es decir, la variable PM10 que representa la contaminacin, tiene un impactonegativo en el precio de las viviendas. La existencia de suites dentro de los inmueblesocasionaunincrementoenelprecio.Elatributosol,impactapositivamenteenelpreciolocual da una seal de la creencia de que en La Paz se paga por el sol. Finalmente, lacercana a centrosmdicosuhospitalesmuestrauna relacinpositiva con el precio. Eneste caso, constituyen una externalidad positiva que puede explicarse por la pocapresenciadelosmismosenlasdiferenteszonas.La Tabla 9 presenta las estimaciones de los efectosmarginales y las elasticidades paracadaunadelasvariablesquefueronsignificativasenlaestimacindelmodelo:

Tabla9EfectosmarginalesyelasticidadesModeloPM10

Elaboracinpropia

14 Se aplic la correccinpor clusters (todos losmodelos fueron corregidosde lamisma forma),dadoqueseconsiderelvalorpromediodelniveldecontaminanteparacadazonaporpocadelao.

Regresin PM10

Var. Dep. PrecioVariables Est. "t" Est. "t" Est. "t" Est. "t"pm10 -84,88 (ns) -0,84 -0,00198 ** -2,00 -3307,12 (ns) -0,71 -0,078 * -1,91suite () 27990,85 *** 10,15 0,24839 *** 9,96 28021,61 *** 10,15 0,249 *** 10,25sol () 21241,79 *** 3,72 0,27800 *** 5,44 21121,93 *** 3,69 0,275 *** 5,46health () 6233,35 (ns) 0,90 0,10227 * 1,76 6076,45 (ns) 0,88 0,099 * 1,62constante 62218,88 *** 6,67 10,97216 *** 132,33 70784,65 *** 3,71 11,174 *** 66,54Nota: *, **, *** denotan significancia a niveles de 0.10, 0.05 y 0.01, respectivamente.

() Variables no susceptibles de transformacin por ser dicotmicas

(ns) no significativa

Fuente: Elaboracin propia.

Lineal Log - Lin Lin - log Log - logCoef. Coef. Coef. Coef.

Variables Coeficientes Valor Medio Efecto marginal Elasticidadpm10 -0,00198 46,0043 -204,56 -0,0912suite 0,24839 0,8138 25624,16 0,2021sol 0,27800 0,7845 28679,42 0,2181health 0,10227 0,8672 10549,88 0,0887

Si lacontaminacin,medidaapartirdematerialparticulado (PM10),aumentaen1%,elpreciodelaviviendadisminuyeen0,091%.UnestudiorealizadoparalaciudaddeBogot(Colombia)15,muestraque, paraelcasodelacontaminacin(medidadelamismaformaque en el presente estudio), un aumento del 1% en las emisiones de partculassuspendidasconducenaunadisminucindel0.1263%enelpreciodelasviviendas.EstehechonosmuestraquesibienelvaloresinferiorparaelcasodeciudaddeLaPaz,noseencuentramuydistantedelmismoycorroboralahiptesisplanteada.Elhechodequeunacasacuenteconunasuite,incrementaelprecioenaproximadamenteun20%enpromedio,esdecir,dependiendodelazona,algunascasaspresentarnvaloresmayoresyotrasmenores.Lapresenciadelatributosolenel inmueblesevalorenun22%,esdecir,queelcalorproducidoporlaluzsolartieneunaimportantevaloracincomopartedelpreciodeunaviviendapromedio.Esteaspectoescentralparalosconstructoresdeviviendas,porquedaunaclarasealrespectoalaorientacindelasviviendas(dormitoriosfrenteaotrasreas)quepuedeversecapitalizadacomounmargenimportantedelprecio.La cercana a hospitales incrementa en un 8% el precio promedio de las viviendas. Esposible plantear que los centros mdicos son una externalidad positiva ya que, enpromedio, las diferentes zonas de la ciudad no se encuentran saturadas de losmismos.AnenelcasodelazonadeMiraflores,sepuedeobservarquesibienexisteunnmeroimportantedehospitales,stosseencuentranconcentradosalrededorde200metrosalaredondade laFacultaddeMedicina, zonaque se caracterizaporpresenciadeviviendasquesededicanexclusivamentealarriendoaestudiantesynoasalaventa.Tabla10

Latablaanteriorpresentalosresultadosalcanzadosparaelcasoenelqueseutilizcomomedida de contaminacin, la concentracin de los xidos de nitrgeno en el medioambiente. Elmodelo elegido fue el log lin16. Las variables que fueron significativas alnivel de significancia de 0,05 coincidieron con las del modelo PM10. Consideradas enconjunto, todas las variables tambin fueron significativasparaunnivelde significanciadel0,01.Elcoeficientededeterminacinfueelmayorentretodaslasformasfuncionalesestimadas(R2=0,2084).

15 Carriazo Fernando, Valoracin de los impactos de la contaminacin del aire en el mercado de la vivienda en Santa F de Bogot 16 Al igual que en las estimaciones precedentes, se aplic la correccin por clusters.

Regresin NOx

Var. Dep. PrecioVariables Est. "t" Est. "t" Est. "t" Est. "t"NOx -332,00 (ns) -1,57 -0,00371 ** -2,340 -5246,00 (ns) -1,01 -0,066 * -1,740suite () 36471,01 *** 10,22 0,27828 *** 9,940 36456,93 *** 10,21 0,278 *** 10,600sol () 26342,59 *** 3,65 0,29046 *** 5,680 26121,55 *** 3,62 0,288 *** 5,410health () 23191,67 ** 2,79 0,17222 *** 3,030 23527,51 *** 2,82 0,176 *** 2,870constante 49022,43 *** 4,24 10,91070 *** 136,970 56653,55 *** 2,94 11,020 *** 77,860Nota: *, **, *** denotan significancia a niveles de 0.10, 0.05 y 0.01, respectivamente.

() Variables no susceptibles de transformacin por ser dicotmicas

(ns) no significativa

Fuente: Elaboracin propia.

Lineal Log - Lin Lin - log Log - logCoef. Coef. Coef. Coef.

Los signos fueron los esperados para cada una de las variables en cuestin. LacontaminacinmedidaapartirdelNOxtieneunimpactonegativoenelpreciopromediode las viviendas. Una suite adicional, tambin incrementa el precio promedio de lavivienda. La presencia de los atributos sol y cercana a centros mdicos, impactanpositivamenteenelprecio.Acontinuacinsepresentalatabladeefectosmarginalesyelasticidades:

Tabla 11 Efectos Marginales y Elasticidades Modelos NOx

ElaboracinPropia

Enel casode la contaminacin, si lavariableNOxse incrementaen1%,elpreciode laviviendadisminuye en 0,096%. El valor obtenido es bastante similar al obtenido con elmodelo PM10. Este hecho ratifica el objetivo inicial del presente estudio que buscademostrar la existencia de un impacto negativo de la contaminacin en el precio de lavivienda.El comportamiento se repite para la variable suite. El valor promedio de la vivienda seincrementaenun21%porlapresenciadelatributo.En el caso de la variable ambiental sol, el valor obtenido es bastante cercado al delmodeloanterior(23%),ratificandoqueelcalordelaluzsolarsecapitalizaenelpreciodelavivienda.Finalmente,paraelcasodelavariablecercanaacentrosmdicos(health),elcoeficientedeelasticidadalcanzael15%,superiorenaproximadamenteun80%queelobtenidoenelmodeloPM10.Sinconsiderarqueelvalorescasieldoble,seratificalapresenciadeunaexternalidadpositiva.

5. ConclusionesEnelpresenteestudio,sehautilizadounmodelohednicoparaintentarexplicarelpreciodelaviviendaenlaciudaddeLaPaz,apartirdesuscaractersticasestructurales,atributosambientales y de entorno, con el objetivo de determinar el impacto medio de lacontaminacinenelpreciodedichasviviendas.Luegoderealizadalacaracterizacindelmercadoinmobiliario,seestimunmodeloqueintentexplicarelpreciodelaviviendaapartir de sus caractersticas y la inclusin de dos variables utilizadas para medir lacontaminacin:PM10yNOx.Lavariablecontaminacin,medidaenlosdiferentesmodelosa partir de los dos contaminantes en cuestin, result significativa en ambos,corroborando el hecho de la existencia de una externalidad negativa. Dentro de lasvariablesdeatributosdelentorno,elsolylapresenciadecentrosmdicosenlacercanaalas viviendas, tienen un impacto positivo en el precio de la misma. La inclusin de lavariabledistanciaaparquesodistanciaahospitalespodratenerunamejoraproximacinqueenelcasodeutilizacindevariables ficticiasyporendearrojarmejoresresultados.Asimismo,lautilizacindelpreciodetransaccinoensucasoelcanondearrendamientopuedemejorarlosresultadosdelaestimacin.

Regresin NOxVariables Coeficientes Valor Medio Efecto marginal Elasticidad

NOx -0,0037 26,0732 -404,79 -0,0968suite 0,2783 0,7452 30354,06 0,2074sol 0,2905 0,8097 31682,35 0,2352health 0,1722 0,8712 18785,11 0,1500

Laregresinhednicaquepresentaunmejorajusteestadsticoesunaregresinloglin,raznporlaquenofuenecesarioaplicartransformacionesdeltipoBoxCox.Las elasticidades estimadas para la variable de contaminacin arrojaron, en el caso delmodeloPM10,queunaumentodel1%enlasemisionesdepartculassuspendidasllevaaunadisminucindel0.0912%enelpreciodelasviviendas.EnelcasodelmodeloNOx,unaumentodel1%en lasemisionesdepartculassuspendidas llevaaunadisminucindel0.0968% en el precio de las viviendas. En trminos de diseo de polticas, es posibleestablecer que una reduccin de la contaminacin trae consigo importantes beneficiostantoparalosconsumidoresdeinmueblescomoparalasfinanzasmunicipales.Hayqueconsiderar,sinembargo,quelosmodeloshednicostienenalgunaslimitacionestericas, resumidas en la literatura bajo el nombredel problemade especificacin. Laprecisindelosmodelosdependeengranpartedelacantidadycalidaddelainformacinquesetenga.

6. BibliografaBatalhoneS,NogueiraJandMuellerB.(2002).EconomicsofAirPollution:HedonicPriceModelsandSmellConsequencesofSewageTreatmentPlantsinUrbanAreas,DepartmentofEconomicsWorkingPapers234,UniversityofBrasilia.Bartik, T.J. (1987). The Estimation of Demand Parameters In Hedonic Price Models,JournalofPoliticalEconomy95:8188.Bartik, T.J. (1988). Measuring the Benefits of Amenity Improvements in Hedonic PriceModels,LandEconomics64:172183.Brown, J. andH.Rosen (1982). OnTheEstimationofStructuralHedonicPriceModels,Econometrica,EconometricSociety,Vol.50(3),pp.76568.CarriazoFernando(2002).Impactosdelacontaminacindelaireenelpreciodela vivienda: Una valoracin econmica para Santaf de Bogot. Tesis de Magister.UniversidaddelosAndes,BogotColombiaEllickson, B. (1981). An Alternative Test of the Hedonic Theory of Housing Markets,JournalofUrbanEconomics9:5679.Figueroa,F.andLever,G.(1992).DeterminantesdelPreciodeMercadodelosTerrenosenelreaUrbanadeSantiago,CuadernosdeEconoma,N86,pp.99113.Figueroaetal.(1996).AnEstimationoftheEconomicValueofAirQualityImprovementPrograminSantiagodeChile,EstudiosdeEconoma,Vol.23,agosto,pp.101114.Freeman,A.M.III(1974).OnEstimatingAirPollutionControlBenefitsfromLandValueStudies,JournalofEnvironmentalEconomicsandManagement1:7483.Freeman, A.M. III (1993). The Measurement of Environmental and Resource Values(ResourcesfortheFuture,WashingtonDC).Mardons,C.(2006).ImpactodelapercepcindelacalidaddelairesobreelpreciodelasviviendasenConcepcinTalcahuano,ChileCuadernosdeEconoma,Vol.(43),301329Morand, F. y Soto, R. (1992). Una nota sobre la construccin de series de precios deactivosreales:tierraycasasenChile.RevistadeAnlisisEconmico,Vol.7,No.2.Palmquist,R.B.(1984).EstimatingtheDemandfortheCharacteristicsofHousing,ReviewofEconomicsandStatistics66:394404.Rosen, R. (1974). Hedonic Prices and ImplicitMarkets: ProductDifferentiation in PureCompetition,JournalofPoliticalEconomy82:3455.Smith, V.K., and J.C. Huang (1995), CanMarkets Value Air Quality? AMetaAnalysis ofHedonicPropertyValueModels,JournalofPoliticalEconomy103:209227.Tejada Mauricio and Vidaurre Rafael (2007). Comprar o arrendar una vivienda? UnaaplicacinparaelcasodelaciudaddeLaPaz

Wilhelmsson, M. (2000). The Impact of Traffic Noise on the Values of SingleFamilyHouses,JournalofEnvironmentalPlanningandManagement,43(6),799815.

7. CuadrosyAnexos.

Tabla 1Concentracin de Material Particulado en suspensin PM10

Meses /Estacin de Monitoreo

Trnsito Cotahuma Cota Cota Villa Ftima

Enero 63 41 12 44Febrero 60 40 12 33Marzo 44 34 13 31Abril 70 57 15 32Mayo 65 95 26 31Junio 77 94 45 44Julio 79 96 33 49Agosto 69 76 24 47Septiembre 61 50 25 39Octubre 49 50 19 29Noviembre 53 45 15 33Diciembre 50 45 13 28Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007(g/m3)

Tabla 2

Aos 2005 2006 2007 Lmite RMCA Lmite OMSEstacin de Monitoreo

Trnsito 62 67 55 50 20Cotahuma 61 61 60 50 20Cota Cota 21 21 21 50 20Villa Ftima 36 38 37 50 20Cementerio 24 21 nd 50 20Mallasa 26 nd nd 50 20Achumani 30 nd nd 50 20Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

g/m3

Monitoreo de Material Particulado en suspensin (PM10)Aos 2005, 2006 y 2007

Tabla 3

Estacin/Meses Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

CotaCota 5 10 6 7 6 12 10 10 7 6 5 3SanMiguel 19 16 19 21 22 26 30 33 25 24 19 16Obrajes 12 15 17 22 17 46 44 22 32 33 23 20P.Humbolt 18 12 15 15 18 27 27 32 17 17 15 9V.Ftima 20 16 20 18 18 24 27 31 21 27 17 17S.Antonio 25 6 13 19 22 23 31 37 20 22 16 11P.I.LaCatlica 21 26 26 38 29 36 49 46 40 39 35 26Cotahuma 18 17 21 24 24 35 43 51 30 28 26 19SanFrancisco 36 31 37 31 35 47 55 62 49 43 40 33P.Autopista 15 13 12 10 10 15 13 18 13 14 12 8Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Concentracin de xidos de Nitrgeno (NOx) Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007

Tabla 4

Aos 2005 2006 2007 OMS

Estacin de Monitoreo

Lmite Permisible

Cotahuma 28,8 28,6 32 40San Francisco 42,5 41,6 41,3 40Plan Autopista 10 11,8 13,7 40San Miguel 22,9 22,6 22,7 40Obrajes 26,8 27 27,5 40P. Humbolt 18,7 19,4 19,8 40Villa Ftima 21,4 19,3 21,5 40San Antonio 22,1 20,9 21 40P. I. La Catlica 37,7 35 31,2 40Cota Cota 5,6 8,1 7,4 40Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Monitoreo de xidos de Nitrgeno (NOx)Aos 2005, 2006 y 2007

g/m3

Tabla 5

Estacin/Meses Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

CotaCota 34 25 30 19 20 41 35 35 54 55 45 32SanMiguel 22 16 19 11 11 22 22 21 31 33 32 24Obrajes 13 11 12 7 7 15 18 16 26 31 23 16P.Humbolt 23 21 12 12 27 23 33 47 33 35 15V.Ftima 35 28 35 28 30 53 50 45 55 60 51 40S.Antonio 30 22 26 14 14 27 27 33 42 42 37 26P.I.LaCatlica 33 24 27 18 15 25 39 48 41 39Cotahuma 17 11 12 9 10 17 18 17 25 27 22 16SanFrancisco 33 25 28 17 16 23 37 47 42 36P.Autopista 29 21 25 17 19 36 37 33 45 49 38 29Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

Concentracin de Ozono Troposfrico O3Promedios mensuales 2005, 2006 y 2007

Tabla 6Monitoreo de Ozono Troposfrico O3Aos 2005, 2006 y 2007

Aos 2005 2006 2007 OMS

Estacin de Monitoreo

Lmite Permisible

Cotahuma 21,6 22,8 23,9 60San Francisco 16,5 16,4 18,5 60Plan Autopista 40 45,5 35,4 60San Miguel 27,1 32,3 60Obrajes 25,7 60P. Humbolt 27,2 32,7 26,8 60Villa Ftima 29,9 34,4 29 60San Antonio 29,7 32,3 60P. I. La Catlic 17,2 18 18,1 60Cota Cota 33 39 34,1 60Fuente: Red MoniCA LP, Direccin de Calidad Ambiental, OMT-GMLP

Elaboracin Propia

g/m3

monografia contaminación

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