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MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -1-
MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL
“ARRIETA-BOVALAR”
CASTELLÓN
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -2-
INDICE
A.- PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA.
Memoria Informativa.
0.- Antecedentes.
1.- Condiciones geográficas. 1.1.- Características naturales del territorio.
1.1.1.- Situación. 1.1.2.- Descripción del medio. 1.1.3.- Características topográficas.
1.2.- Usos presentes del suelo. Usos del suelo, edificaciones e infraestructuras existentes.
1.3.- Aprovechamientos potenciales del territorio.
2.- Condiciones institucionales. 2.1.- Condiciones derivadas de la ordenación del Plan General. 2.2.- Obras programadas y política de inversiones públicas. 2.3.- Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial.
Memoria justificativa.
Introducción.- Legitimación de la actuación. - Delimitación del área a recalificar. - Delimitación del área de análisis.
A.- La ordenación estructural e información de sus magnitudes. a). Modelo territorial propuesto y adecuación a las directrices definitorias
de la estrategia de evolución urbana. b) Magnitudes. c). Demostración de la suficiencia de la red primaria.
Equipamientos e infraestructuras de Red Primaria
B.- Descripción y justificación de la ordenación pormenorizada. Red Viaria (SRV). Aparcamientos (SAV). Zonas Verdes (SJL). Suelos de aprovechamiento lucrativo privado. Justificación de los estándares y elementos de la red secundaria.
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C. Evaluación Socio-Económica.
D.- Delimitación de unidades de ejecución.
E.- Síntesis estadística.
F.- Justificación de la reforma pretendida.
Anexos.
Tablas de calculos.
Vistas de la Propuesta en tres dimensiones.
Planos de Información
Maestro Arrieta:
I-1A.- Situación de los terrenos en el PGOU
I-2A.- Volumetría en Manzanas vigente.
I-3A.- Catastral.
I-4A.- Topográfico. Edificaciones existentes y Usos.
Bovalar
I-1B.- Situación de los terrenos en el PGOU
I-2B.- Catastral.
I-3B.- Topográfico.
I-4B.- Usos, aprovechamientos, edificaciones existentes y vegetación
I-5B.- Infraestructuras, redes generales de servicio, bienes demaniales y
afecciones.
I-6B.- Delimitación del área de análisis.
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B.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA.
1.- DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE EVOLUCIÓN
URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO.
2.- NORMAS URBANÍSTICAS.
2.1 De carácter ESTRUCTURAL
CAPÍTULO 0.- DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
CAPÍTULO I.- CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
CAPÍTULO II.- DIVISIÓN DEL TERRITORIO EN ZONAS DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA. USOS GLOBALES Y TIPOS BÁSICOS DE EDIFICACIÓN.
CAPÍTULO III.- RED PRIMARIA DE RESERVAS DE SUELO DOTACIONAL
PÚBLICO.
CAPÍTULO IV.- TRATAMIENTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO NO
MUNICIPAL.
CAPÍTULO V.- DELIMITACION DE SECTORES, USOS Y APROVECHAMIENTO
TIPO.
CAPÍTULO VI.- PORCENTAJE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
CAPÍTULO VII.- ELEMENTOS DE LA RED PRIMARIA QUE CONTABILIZAN COMO
SUPERFICIE COMPUTABLE.
CAPÍTULO VIII.- NORMAS DE OBLIGADA OBSERVANCIA. ANCHURA DE VIARIO
E IMPLANTACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
CAPÍTULO IX.- DISPOSICIONES TRANSITORIAS
CAPÍTULO X.- EDIFICACIONES EN FUERA DE ORDENACIÓN
2.2 De la ORDENACIÓN PORMENORIZADA
CAPÍTULOXI.- DEL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO DE LA RED SECUNDARIA
Sección Primera.- De las zonas verdes.
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Sección Segunda.- De la red viaria.
Sección Tercera.- De los aparcamientos.
Sección Cuarta.- De los equipamientos.
CAPÍTULO XII.- DEL SUELO DE APROVECHAMIENTO LUCRATIVO PRIVADO.
Sección primera.- De la zona de calificación urbanística Z-7B.
Sección segunda.- De la zona de calificación urbanística ZR-B y ZR-B-VP.
Sección tercera.- De la zona de calificación urbanística ZT-B.
CAPÍTULO XIII.- DEL SUELO DOTACIONAL PRIVADO. Sección primera.- De la zona de calificación urbanística SID*.
3.- FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN
4.– DELIMITACIÓN DE LAS ÁREAS QUE PUEDAN SER OBJETO DE
ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIO DE DETALLE.
Planos de Ordenación
Maestro Arrieta:
O-1A.- Calificación
O-2A.- Volumetría en Manzanas modificada.
Bovalar
O-1B.- Calificación
O-2B.- Reservas de suelo dotacional público.
O-3B.- Alineaciones, rasantes y replanteo.
O-4B.- Secciones de viario.
O-5B.- Delimitación de unidades de ejecución.
O-6B.- Justificación cómputo de aparcamientos.
O-7B.- Imagen Final.
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A.- PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA.
MEMORIA INFORMATIVA
0.– Antecedentes.
El Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Castellón fue
aprobado en virtud de acuerdo del Conseller de Obras Públicas Urbanismo y
Transportes el 1 de marzo de 2000. A tenor de la sentencia de 9 de diciembre de
2008 del Tribunal Supremo respecto del recurso contencioso-administrativo
2/829/2000 y del recurso de casación 7459/2004, se sometió a una segunda
exposición al público (BOP 23-6-2009), dictando Resolución el Conseller de Medio
Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda en fecha 28 de enero de 2010, relativa a la
ejecución de sentencia del Tribunal Supremo (BOP 2-2-2010).
El presente Avance de Planeamiento tiene por objeto proponer la
modificación de la calificación urbanística de dos ámbitos, separados espacialmente,
pero relacionados por un Convenio Urbanístico.
El primero de ellos, se ubica entre la Avda. Alcora y el Río Seco, se trata de los
campos de fútbol del Bovalar RD-DE*/202 y parte de las instalaciones de
abastecimiento de agua potable ID-AA*/173 (en la delimitación se excluyen los
espacios ocupados por los depósitos de agua potable ya que se trata de
infraestructuras de red primaria y su uso permanece). Su calificación urbanística
actual es dotacional privado, se pretende atribuirle un uso dominante de carácter
residencial y definir su ordenación pormenorizada. La mercantil FACSA, es
propietaria junto con su filial AGUAS DE CASTELLÓN, S.L. de la totalidad de los
terrenos que integran este ambito dotacional privado inmerso en suelo urbano.
El segundo, se corresponde con un solar, sito entre las calles Maestro Arrieta,
Hermanos Quintero y travesía Hermanos Quintero, sobre el que la mercantil FACSA,
tiene concertada con la Cooperativa Agrícola San Isidro de Castellón, Cooperativa
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Valenciana, un contrato privado de opción de compra firmado por ambas partes en
fecha 12 de Enero de 2007. Concretamente, se pretende la modificación de la
calificación urbanística del indicado solar, pasando de suelo urbano con uso
residencial a suelo urbano con uso dominante dotacional, persiguiéndose con ello
completar el diseño edificatorio de parte de la manzana conformada por la Calle
Maestro Arrieta-Calle Hermanos Quintero- Travesía Hermanos Quintero, así como
crear un espacio dotacional de uso colectivo que satisfaga las necesidades vecinales
de esta zona, un vial peatonal que conecte la Travesía Hermanos Quintero con la
zona verde ZV-AL/048 y configurar una solución estética que englobe el
transformador que actualmente existe el interior de dicha parcela. La edificabilidad
que actualmente otorga el Plan General de Castellón al citado solar, 5.269’40 m2t,
será transferida al Área del Bovalar, dándose cumplimiento con ello al Convenio
Urbanístico firmado el 24 de mayo de 2007 por el Excmo. Ayuntamiento de
Castellón y las mercantiles FACSA y AGUAS DE CASTELLON.
La mercantil FACSA, redacta el presente avance de planeamiento y resto de
documentos para su desarrollo, Proyecto de Urbanización y Proyecto de
Reparcelación Voluntaria. A ello le habilita el artículo 81.2 de la Ley Urbanística
Valenciana (en adelante, LUV) que establece que los promotores particulares pueden
formular documentos de avance de planeamiento y solicitar al ayuntamiento la
modificación del Plan General.
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1.– Condiciones geográficas.
1.1.– Características naturales del territorio.
1.1.1.– Situación.
Las dos zonas objeto de este avance de planeamiento y que en adelante nos
vamos a referir a ellas como “Bovalar” y “Maestro Arrieta”, se han descrito en el
apartado precedente y sus situación y características son las siguientes:
El área de “Bovalar” tiene una superficie de 33.506,03 m2, siendo sus límites
los establecidos por el Plan General de Castellón y conformados por los siguientes
límites:
- Al Norte, Rio Seco, Suelo no urbanizable de protección de cauces.
- Al Sur, Avenida de Alcora, vial de la red primaria.
- Al este, Avenida Sos Bainat, vial de la red primaria.
- Al oeste, Unidad de Ejecución 51-UE-R, Manzana de ordenanza Z-7.
El Plan General identifica este área como Suelo Urbano dotacional privado.
El ámbito se sitúa al este de la ciudad de Castellón, inmerso en la trama de
suelo urbano residencial, debido a su privilegiada situación respecto a las vías de
comunicación principales, acceso a la ciudad desde el este, Universidad Jaime I, y
por los usos residenciales consolidados en su entorno próximo, se propone la
modificación del Plan General.
El solar de “Maestro Arrieta”, tiene una superficie de 624 m2, sus límites son:
- Al Norte, Finca del Ayuntamiento de Castellón.
- Al Sur, C/ Maestro Arrieta.
- Al este, Zona Verde.
- Al oeste, Travesía Hermanos Quintero.
Tiene una calificación urbanística de residencial Z-6 y una edificabilidad
asignada de 5.269,40 m2 de techo.
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1.1.2.– Descripción del medio.
El Clima del área de estudio se clasifica como mediterráneo semiárido. Este
tipo de clima se caracteriza por inviernos suaves, veranos calurosos y déficit hídricos
en el suelo durante el verano. Los vientos más frecuentes son de componente Este y
Oeste. Es característico de esta área las lluvias intensas a finales de verano-principios
de otoño relacionados con situaciones de gota fría en altura y entrada de vientos de
levante.
La zona estudiada se ubica en las últimas estribaciones orientales de la
cordillera Ibérica, la cual se caracteriza por una tectónica de cobertera con estructuras
de dirección NW-SE. Los materiales aflorantes en la zona de ubicación de la
actuación urbanística son sedimentos detríticos continentales cuaternarios. Estos
sedimentos están constituidos por gravas, arenas y lutitas, y mezclas de estas
granulometrías, en lentejones por lo que se observan rápidos cambios laterales y
verticales de facies. En ocasiones los sedimentos están encostrados por
precipitaciones de carbonato cálcico.
Los suelos que se desarrollan sobre los materiales cuaternarios del área de
actuación se clasifican como calcisoles. Se trata de suelos con espesores efectivos
entre 0,5 y 1,5 metros, y textura franco-limosa o franco-arenosa. La salinidad es baja,
el contenido en carbonatos alto y su contenido en materia orgánica raramente supera
el 2%.
El término municipal de Castellón se enmarca desde el punto de vista
hidrogeológico en el sistema acuífero nº 56 y más concretamente en el subsistema
acuífero de la Plana de Castellón.
La formación acuífera esta constituida por un conjunto de sedimentos
pliocuaternarios, compuestos por paquetes de gravas, arenas y conglomerados
embutidos en una formación eminentemente arcillosa-limosa. Este conjunto descansa
indistintamente, según las zonas sobre materiales mesozoicos, los cuales constituyen
un segundo acuífero, o sobre sedimentos terciarios de muy baja permeabilidad.
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El término de Castellón pertenece corológicamente al sector Valenciano-
Tarraconense de la provincia de vegetación Valenciano-Catalano-Provenzal-Balear,
que ocupa un gran parte del territorio valenciano (superprovincia Mediterráneo-
lbero-Levantina, Región Mediterránea, Reino Holártico).
La etapa climax corresponde a la serie termomediterránea de la carrasca. La
asociación RUBIO-QUERCETUM-ROTUNDIFOLIAE está muy poco representada en
la actualidad debido a la transformación de los terrenos forestales en terrenos
agrícolas; tan solo quedan restos representados por especies como Ulex parviflorus
(aliaga), Rosmarinus offcinajis (romero), Rubia peregrina, etc en zonas abandonadas
por la agricultura.
Actualmente el paisaje boscoso se ha transformado en un paisaje totalmente
agrícola en el que los cítricos son prácticamente el único cultivo.
La vegetación más desarrollada teniendo en cuenta las características actuales
es la vegetación arvense. Se encuentra ecológicamente y florísticamente dentro de la
clase Rudero-secalietea, en el orden Polygonochenopodietalia que corresponde a
campos frutales. El naranjo se clasifica dentro de la familia Aurantoideas (origen
asiatico o africano), dentro de la tribu Citreas y en el género Citrus.
El naranjal es un cultivo arbóreo que juega un gran papel en la conservación
de las comunidades naturales de vertebrados, especialmente en el caso de la
avifauna, constituyéndose en un sustituto de las áreas boscosas, al ser la estructura de
la vegetación y no tanto su composición, determinante en la selección del hábitat por
parte de las aves. Representados en mayor o menor medida en este habitat ,
anfibios, reptiles, pequeños mamiferos, roedores,insectivoros y carnivoros.
El paisaje actual del área es el totalmente urbano, próximo a la Universidad y
a su área residencial adyacente, con alguna implantación industrial próxima pero
sobre todo arropado por los asentamientos residenciales en torno a la Carretera de
Alcora.
Las fuentes consultadas y datos recogidos durante las visitas de campo
realizadas no catalogan o detectan yacimientos arqueológicos o bienes de interés
histórico, artísticos, etnográfico.
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El municipio de Castellón es la capital de provincia de Castellón. Según los
datos de 1995; su población de derecho se cifra en 139.889 habitantes,
observándose un crecimiento sostenido de la población que va decelerándose en los
últimos quinquenios. Se trata de un municipio con un importante sector primario
basado en el cultivo de citrícos y un sector secundario, no menos importante,
centrado en la industria cerámica y auxiliares.
1.1.3.– Características Topográficas.
En el área de Bovalar, la topografía de la zona es sensiblemente plana, con
una ligera pendiente hacia el Este y con una diferencia máxima de cotas de 5,41 m.,
desde los 60,19 de su extremo Oeste hasta los 54,78 del extremo Este, es decir en
dirección al mar.
El solar de Maestro Arrieta, es plano, y su cota la define el encintado
perimetral de la acera.
1.2.- Usos presentes en el suelo, vegetación, edificaciones e
infraestructuras existentes.
El ámbito de Bovalar se destinaba en su mayoría a zona deportiva, en
concreto a campos de fútbol, pero este uso desaparecerá en breve de esta ubicación
al crease la Nueva Ciudad Deportiva. El resto lo ocupan instalaciones de
abastecimiento y almacenaje de agua potable y varios almacenes.
En cuanto a las infraestructuras son de destacar la red de viales de red
primaria, la carretera de Alcora y la Avda. Sos Bainat (prolongación de la Cuadra
Morterás) que limitan el área de actuación por el sur y por el este respectivamente y
las redes de servicios que discurren por ellos. En cuanto a vegetación existen dos
alineaciones de cipreses, una paralela y otra perpendicular a la carretera de Alcora.
El solar de Maestro Arrieta, se halla sin edificar y sin vallado, en este momento
se usa por los vecinos como aparcamiento.
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1.3.- Aprovechamientos potenciales del territorio.
A la vista del análisis del territorio que más arriba se ha hecho es evidente que
el ámbito de Bovalar, únicamente es susceptible de dos usos: el actual o el
edificatorio.
El mantener los usos actuales no parece demasiado lógico puesto que el
deportivo se traslada y las grandes infraestructuras urbanas están avocadas a
abandonar su ubicación dentro de la trama consolidada de la ciudad.
El futuro lógico del terreno es integrarse en su entorno y pasar a un uso
predominante residencial, rellenando el actual ‘hueco’ de la trama colindante.
En cuanto a Maestro Arrieta, la alternativa a completar la manzana con el uso
residencial previsto, es crear un espacio dotacional de uso colectivo que satisfaga las
necesidades vecinales de esta zona.
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2.- Condiciones institucionales.
2.1.- Condiciones derivadas de la Ordenación del Plan General.
El Plan General de Castellón establece para el ámbito de planeamiento
diferido de Bovalar, las determinaciones de carácter estructural siguientes:
Delimitación: Apertura de un vial estructural que une la cuadra Morterás con
la Avda Sos Bainat, parcialmente ejecutado, y ampliación de la Avda Alcora hasta los
30 m.
Uso: El uso característico es el dotacional privado, recreativo-deportivo (RD-
DE*/202) e infraestructura urbana (ID-AA*/173), y una pequeña porción de
residencial colmatando la manzana situada al este de la actuación.
Para el ámbito de Maestro Arrieta, como ya se ha mencionado, el Plan prevé la
consolidación de la manzana completa con edificación residencial, según la
ordenanza Z-6 y las alturas definidas en los planos de Volumetría en Manzanas (VIII y
IX)
2.2.- Obras Programadas y política de inversiones públicas.
En los alrededores del área de Bovalar, está previsto:
- El encauzamiento y soterramiento del Rio Seco. El PGOU define su
trazado, califica como Suelo no urbanizable de protección de cauces. Es la
actuación estructural ECC143+, prevista en el PATRICOVA.
2.3.- Afecciones impuestas por la Normativa sectorial.
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La única afección que cabe citar es la supone el Cauce del Río Seco (Ley de
Aguas 29/85, Reglamento del Dominio Público Hidráulico 849/86 y Ley de
Ordenación del Territorio 6/89) y la de la vía pecuaria que por el discurre (Ley Vias
Pecuarias 3/95 y Ley de Espacios Naturales Protegidos de la Comunidad Valenciana
11/94), y que están recogidas en el Plan General en su capítulo Tercero.
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
Introducción.- Legitimación de la actuación
La modificación pretendida de cambio de uso dotacional privado por un uso
dominante residencial viene amparada por el Art. 141 del ROGTU en referencia con
el 63 de la LUV. Para justificar el mencionado artículo, se ha delimitado un “área de
análisis” que incluye la zona en que se modifica el uso, con características funcionales
equivalentes a un sector (ver apdo Delimitación del área de análisis) y de una
superficie superior a cuatro veces el ámbito de la modificación (art.141a ROGTU) y
se ha obtenido el índice de edificabilidad residencial de referencia como cociente
entre la edificabilidad residencial prevista por el planeamiento en el ámbito de
análisis y la superficie del mismo menos la superficie de la zona objeto de
recalificación (art.141b ROGTU), así como la proporción de dotaciones públicas en
relación con esta edificabilidad residencial (art141e ROGTU). La delimitación del
área de análisis puede observarse en el plano correspondiente y el resultado del
estudio en el cuadro adjunto.
La edificabilidad máxima así obtenida, para el ámbito “Bovalar” configurará el
aprovechamiento objetivo total de la presente modificación, que englobará el
aprovechamiento subjetivo que se transfiere desde el ámbito “Maestro Arrieta” y el
aprovechamiento subjetivo del ámbito ‘Bovalar’. Las cifras concretas de los mismos
se detallan más adelante.
Delimitación de la zonas a recalificar
En “Bovalar”, la delimitación de la zona a recalificar (art.141.c ROGTU)
coincide prácticamente con la finca inicial, previa a la ocupación que hizo el
Ayuntamiento para la apertura provisional de la Avda Sos Baynat y la ejecución de la
rotonda de la Avda Alcora, y que se encuentra pendiente de formalizar en algún
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documento de disponibilidad o cesión de uso. El delimitar a eje de vial supondría la
imposibilidad de la ejecución definitiva de Sos Baynat y dejar al sur de la misma unos
terrenos destinados a vial sin obtener. Se excluyen las porciones de terreno ocupadas
por los depósitos de agua potable, que mantienen el uso dotacional privado.
En “Maestro Arrieta”, la delimitación de la zona a recalificar, coincide con los
lindes del solar, cuyos datos se transcriben:
REFERENCIA CATASTRAL: 2198201YK5229N0001MP
DESCRIPCIÓN: URBANA: SOLAR apto para edificar sito en el término de Castellón de la
Plana, Travesía Hermanos Quintero, sin número y cuyos lindes son: Norte, finca
adjudicada al Ayuntamiento de Castellón y señalada con la letra C en el plano
número 2 de fincas resultantes y superficies del Proyecto de Reparcelación de la
Unidad de Actuación 39; Sur, calle Maestro Arrieta; Este, zona verde y Oeste, Travesía
Hermanos Quintero. Tiene una superficie de seiscientos veinticuatro metros cuadrados
y un volumen edificable de cinco mil doscientos sesenta y nueve metros cuarenta
decímetros cuadrados de techo. Dicha finca procede de la inscrita al tomo 59, folio 62
vuelto, finca 4.987, inscripción cuarta…”.
INSCRIPCIÓN: En el Registro de la Propiedad nº 2 de Castellón, al Tomo 529, libro 529,
folio 68, finca 44.709, inscripción 1ª.
EDIFICABILIDAD: 5.269’40 m2 t
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Delimitación del área de análisis
El artículo 141a del ROGTU establece las condiciones que debe cumplir la
delimitación del Área de Análisis para las modificaciones de planeamiento en suelo
urbano de uso dominante industrial, terciario o dotacional privado para atribuirle un
uso dominante residencial:
“a) Se delimitará un área de análisis de densidad y dotaciones, que incluya la zona en que se modifica el uso, con características funcionales equivalentes a un sector y de superficie equivalente, como mínimo, a cuatro veces el área a recalificar.”
Las características funcionales de un sector vienen definidas en el art. 54 de la LUV y
en el art. 111.2 del ROGTU :
“2. En cualquier caso, la sectorización atenderá al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del territorio. El perímetro de los sectores se ajustará a las alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites de clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y límites respetará las siguientes reglas:
a) Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a límites del término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado coincidente con esos límites, el Plan deberá justificar que esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento, no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la población.
c) Los bordes de sectores colindantes con suelo no urbanizable estarán formados por un vial, que pertenecerá a la red primaria o secundaria. Estos viales podrán ser peatonales pero su anchura mínima será de 6 metros y no tendrán obstáculos que impidan el paso de vehículos de emergencia. En su caso, los laterales de estos viales contendrán franjas lineales arboladas para reducir el impacto paisajístico de una actuación o facilitar su integración visual.”
La delimitación del área de análisis se ha realizado tomando un entorno próximo a la
zona a recalificar de “Bovalar”, pero suficientemente amplio y representativo, que
engloba las unidades de ejecución residenciales 52-UE-R (Z-4), 53-UE-R (Z-4), 63-
UE-R (Z-4), 76-UE-R (Z-6) y el suelo urbano residencial Z-4 al sur y en contacto
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directo con la actuación en el eje de red primaria que supone la Avda. Alcora; la
unidad 51-UE-R (Z-7 y Z-4) al oeste de la actuación; el suelo urbano y la unidad 69-
UE-R (Z-8 PRS ) situadas al noreste en contacto directo con el otro eje de red
primaria que delimita la actuación por el este, la Avda. Sos Bainat; y el suelo urbano
Z-4 al este de la actuación, situado entre el Rio Seco (SNU de Protección de Cauces)
y la Avda Alcora (Red Primaria).
Pretende ser representativo de las tipologías edificatorias situadas en el entorno de los
dos ejes de red primaria que flanquean la actuación, y que son las Avenidas Sos
Baynat y Alcora. En esta delimitación por supuesto no podían incluirse por razones
obvias, ni la Universidad, ni el suelo industrial, a pesar de su proximidad o
colindancia.
La delimitación posee, pues, las características funcionales de un sector, tal como se
definen en el art. 111 del ROGTU, coincidiendo el perímetro con elementos de la red
estructural, con límites de clasificación de suelo, de unidades de ejecución o de suelo
no urbanizable de protección de cauces, y su superficie es superior a cuatro veces el
área a recalificar.
Cuadro expresivo de edificabilidad y dotaciones obtenidas y propuestas
AREA DE ANALISIS Modificación puntual del PGOU "BOVALAR"
Ámbito Modificación 33.506 Superficie mínima a incluir en el área de análisis (4 x) 134.024 m2AREA ANALISIS 305.093 Superficie que interviene obtención del Indice de Edificabilidad Residencial de Referencia 271.587 m2
Unidades de Ejecución del entorno
Superficie I.E. Tipologia Ed. Total Ed. Max. Res Ed. Ter Viario Via/Ed.Res ZV ZV/Ed.Res EQ EQ/Ed.Res Total DOT DOT/Ed.Res
51-UE-R 38.952 0,50 Z-4 y Z-7 19.476 17.186 88% 2.290 12% 12.014 0,699 2646 0,154 4278 0,249 18.938 1,102 63-UE-R 16.783 1,50 Z-4 25.175 20.140 80% 5.035 20% 5.163 0,256 3466 0,172 0 - 8.629 0,428 52-UE-R 6.056 1,50 Z-4 9.084 6.359 70% 2.725 30% 2.107 0,331 1173 0,184 0 - 3.280 0,516 53-UE-R 6.897 1,50 Z-4 10.346 7.242 70% 3.104 30% 2.907 0,401 695 0,096 0 - 3.602 0,497 76-UE-R 2.755 1,80 Z-6 4.959 3.967 80% 992 20% 1.619 0,408 0 - 0 - 1.619 0,408 69-UE-R 85.802 1,38 Z-8 PRS 118.244 112.716 95% 5.528 5% 29.691 0,263 15455 0,137 0 - 45.146 0,401
Total UE's 157.245 1,19 187.283 167.610 89% 19.674 11% 53.501 0,319 23435 0,140 4278 0,026 81.214 0,485 1,07
Suelo Urbano del entorno
SU 4.403 Z-4 12.961 8.558 66% 4.403 34%5.078 19.783 1,53 Z-4 17.339 12.261 71% 5.078 29% 10.302 0,840 0 - 0 - 10.302 0,840
4.240 Z-4 10.359 6.119 59% 4.240 41%6.459 16.808 1,72 Z-4 18.604 12.145 65% 6.459 35% 6.109 0,503 0 - 0 - 6.109 0,503
SU - UJI 77.751 1,20 Z-8 PRS 93.367 85.670 92% 7.697 8% 36.753 0,429 8236 0,096 966 0,011 45.955 0,536
Total SU 114.342 1,33 152.630 124.753 82% 27.877 18% 53.164 0,426 8236 0,066 966 0,008 62.366 0,500
Total estimado 271.587 1,26 339.913 292.363 86% 47.551 14% 106.665 0,3648 31671 0,1083 5244 0,0179 143.580 0,4911
1,26 IE Total 1,08 IER 0,18 IET
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -19-
Podemos resumir que el índice total obtenido es 1,26 m2t/m2s. El índice total de
dotaciones con respecto a la edificabilidad residencial es 0,4911 m2sdot/m2tres, y para
las dotaciones no viarias es 0,1262 m2sdot/m2tres, distribuido en 0,1083 de Zonas
Verdes y un 0,0179 de Equipamientos.
Los índices de edificabilidad residencial y terciaria, para las unidades de ejecución,
vienen fijados por el Plan General en sus respectivas fichas de planeamiento, pero en
suelo urbano esta distribución de la edificabilidad entre uno y otro uso es variable. En
el caso del Sector Riu Sec, se establece una edificabilidad mínima de cada uso,
residencial, comercial y social, luego la máxima residencial coincidiría con el total
menos la mínima a destinar a comercial y social. En el resto del suelo urbano incluido
en el área de análisis, no existe en el PGOU una limitación porcentual entre el uso
residencial y los compatibles con este, por ello, se ha computado en función de su
geometría y número de plantas máximas y considerando las plantas altas destinadas
a residencial y que las plantas bajas puedan destinarse a usos terciarios.
Así las cosas, la distribución de usos residencial y terciario en este índice total
obtenido de 1,26 m2t/m2s, distribuido en 1,08 m2t/m2s residencial y 0,18 m2t/m2s
terciario
La edificabilidad terciaria no supera el 25% de la residencial, ( 0,18 < 1,08 x 25% =
0,27 ), ni la media del área de análisis, ( 0,18 < 0,18), cumpliendo el apartado d)
del art.141.
En base al Art.151.2 del ROGTU (en relación con el 64 de la LUV) se va a incorporar
una edificabilidad del 10 % de la total para usos dotacionales privados, como puede
observarse en la ordenación pormenorizada. Estos suelos quedarán vinculados a los
usos dotacionales por un plazo de 30 años en cumplimiento del art. 125.4 del
ROGTU
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -20-
El estándar dotacional obtenido en el área de análisis es de 0,4911 m2sdot/m2tres .
Distribuido, para las zonas verdes con 0,1083 m2sdot/m2tres, para los equipamientos
con 0,0179 m2sdot/m2tres y para viario con 0,3648 m2sdot/m2tres.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -21-
A.– La ordenación estructural e información de sus magnitudes.
a). Modelo territorial propuesto y adecuación a las directrices definitorias de la
estrategia de evolución urbana.
El modelo de ciudad compacta propuesto por la LOTPP en su artículo 13.2.10
y que recoge el ROGTU en el art. 11, claramente propone la concentración en lugar
de la expansión, la reutilización de espacios urbanos degradados en lugar de la
implantación de nuevos desarrollos urbanísticos, así las cosas, el futuro lógico del
terreno es integrarse en su entorno y pasar a un uso predominante residencial.
El Plan General de Castellón establece, dentro de las directrices definitorias, y
en lo que hace referencia a este sector, lo siguiente:
“Las principales áreas de expansión urbana a considerar en la presente Revisión del Planeamiento General son:
...“A.1.1.b.- La expansión hacia el Oeste, utilizando como ejes vertebradores la Avda. de Alcora y la Ctra. de Borriol y como foco potenciador la Ciudad Universitaria, esta expansión tenderá a restituir el tejido urbano inconexo de las urbanizaciones marginales (grupos periféricos) y a dotarlas de dotaciones y servicios públicos....
....En cuanto a zonas a reestructurar y potenciar tenemos:
A.1.1.e.- La conexión con la zona universitaria, Cremor y actual Unidad de Actuación 66. Pasan de Uso Industrial a Residencial....”
La principal función que acomete la actuación es la de restituir esa trama inconexa
en una de las principales áreas de expansión que fija el Plan, creando además
dotaciones básicas y zonas verdes, que su entorno carece.
b). Magnitudes.
Las tablas que expresan las dimensiones de la evolución urbana previsible y las
superficies de cada clase de suelo, Sectores y Unidades de Ejecución, se encuentran
en el Plan General. No existe variación de las clases de suelo, y la variación
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -22-
poblacional y su repercusión en los estándares dotacionales se abordan en el
apartado siguiente.
c). Demostración de la suficiencia de la red primaria.
En la transformación de esta área se producirá un incremento poblacional por
lo que se procede a estimarlo y a justificar que tanto el estándar global de zonas
verdes como el de parque público de red primaria previstos en el PGOU pueden
absorber este incremento.
La población potencial prevista en el Plan es de 255.048 habitantes (Pg 157 Memoria
Pgou). Si le añadimos los 14.100 habitantes de la modificación nº 06 y los 861
habitantes de la presente modificación (410 nuevas viviendas a 2,1 hab/viv.) hacen
un total de 270.009 habitantes.
El computo de Parque de red primaria incluiría los 1.511.604 m2 previstos por el
Plan , mas los 78.439 m2 de la modificación 06, resultando un total de 1.590.043 m2.
El estándar resultante de Parque de red primaria será pues (1.590.043 m2 / 270.009
hab.) = 5,8888 m2/hab., superior a los 5 m2/hab. que exige la legislación urbanística.
Se contabiliza un exceso remanente de zonas verdes de red primaria de 1.590.043 -
(270.009 x 5)= 239.998 m2 .
El estándar general de zonas verdes, dependerá de las zonas verdes a ubicar en los
sectores de nueva creación, pero es evidente que superará los 10 m2/hab.
establecidos en la LOT ya que teniendo en cuenta solo el incremento de zonas verdes
concretables (red primaria de la mod 06 y red secundaria de la actual modificación)
tendríamos: 3.243.619 m2 del plan vigente + 78.439 m2 de la mod 06 + 5.314 m2
dentro de la propia actuación) = 3.327.372 m2 que divididos por 270.009 habitantes,
arroja un estándar de 12,32 m2/hab. superior a los 10 m2/hab.La red primaria de
viario, constituida por la Avenida Alcora y la Avenida Sos Baynat, se mantiene en
trazado, dimensiones y resto de características conforme a su definición en el PGOU
y la red secundaria se diseña adecuándose a ella.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -23-
Equipamientos e infraestructuras de Red Primaria
Se identifican como infraestructuras de Red Primaria aquellas reservas de
suelo o áreas de especial interés para el abastecimiento de los servicios urbanísticos
del municipio en general.
Inmersos, pero no incluidos en el ámbito que nos ocupa, identificamos como
infraestructuras de Red Primaria los depósitos reguladores de abastecimiento de agua
potable.
B.– Descripción y justificación de la ordenación pormenorizada.
Se procede a describir la ordenación adoptada, y su justificación y adecuación
a la ordenación estructural, lo que deberá entenderse complementado con la
remisión a los correspondientes planos de ordenación de este documento.
Red viaria (SRV):
La red viaria mantiene totalmente la estructura básica propuesta por el Plan
General, incorporando además un vial de tráfico rodado que une la Avda. Alcora
con la Calle 40 (paralela al Rio Seco) y otro vial peatonal paralelo a este, que da
acceso al bloque central. Se crea un recorrido peatonal, que forma parte de la zona
verde, que recorre de este a oeste todo el ámbito y que a modo de “pasaje” atraviesa
las manzanas residenciales, conectando los restantes viales con el área dotacinal.
En definitiva se crea una supermanzana peatonal, en la que se enclavan todos los
usos y equipamientos.
Los viales de la actuación se ajustan a las dimensiones mínimas del art 131 del
ROGTU. El vial de tráfico rodado y un sentido de nueva apertura tiene 16 m., el vial
paralelo al Rio Seco, que por suponer menos de un 25% de la superficie viaria total,
se diseña de 14,70 m (mayor a los 13m. que supondrían una reducción del 20% al
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -24-
de 16m.). Las Avdas Alcora ( y Sos Baynat (30m), mantienen las dimensiones del
PGOU de 30 m. y el vial peatonal es de 12 m, (superior a 5 m.).
La totalidad de la red viaria, incluido el aparcamiento en el propio viario
ocupa una superficie de 10.856,32 m2.
Aparcamiento (SAV):
La ordenación dispone la reserva de aparcamientos públicos, anejos al propio
viario, en número suficiente para superar el estándar obtenido, para esta dotación en
concreto, en el ámbito de análisis y cumplir las determinaciones del Plan General de
Castellón. La totalidad de los suelos incluidos en el área de análisis son suelo urbano
con ordenación pormenorizada, pendientes o no de proyecto de urbanización, en el
que se definirá la distribución y cantidad de plazas de aparcamiento en viario, a tenor
de los modelos de vial, que en ellos se defina y apruebe el Ayuntamiento, y que a
priori es imposible de computar.
Entendiendo que se supera ampliamente, como ya hemos visto, el estándar
dotacional del área de análisis, implícitamente se cumpliría el de aparcamiento, ya
que las unidades de aparcamiento por unidad superficial de viario pueden
entenderse como una constante, en este ámbito homogéneo.
En principio y como base, el Plan General de Castellón obliga a prever un
20% de la dotación de aparcamientos privados (1/100 m2t.). Siendo que la
edificabilidad residencial 36.186,51 m2t y la terciaria (administrativa-almacén) de
10.252,85 m2t, el número mínimo de aparcamientos públicos sería de 93 plazas,
ampliamente superadas por las 189 de la propuesta. La justificación de este número
se encuentra en el plano correspondiente.
Se considera cumplido el estándar del artículo 141.e del ROGTU.
Contabilizando los estándares como si se tratara de un Plan Parcial, con arreglo al
artículo 208.4 del ROGTU, tendríamos que para el uso residencial 0,5 plazas de
aparcamiento público en viario por cada 100 m2 de techo de este uso un total de
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -25-
(36.186,51 / 100 ) x 0,5 = 181, que también están cubiertas con las 189 de la
propuesta.
Zonas verdes (SJL):
La ordenación pormenorizada propone la ubicación de dos zonas verdes
volcadas a la carretera de Alcora y al río Seco, englobando los bloques de edificación
residencial y directamente conectada con la parcela dotacional.
En conjunto, suponen un sustancial incremento con respecto al índice 0,1083
m2sdot/m2tres obtenido para el área de análisis, con un total de 8.896,63 de los cuales
son computables 8.759,41 m2 ( 0,2421 m2sdot/m2tres ).
La zona verde cumple los requisitos de los artículos 127 y 128 del ROGTU, se trata
un Jardin (SJL) de superficie superior a 1000 m2 y en las que se puede inscribir un
círculo de 25 m, en posición tangente a todo y cualquier punto de su perímetro,
siendo computables a estos efectos aquellas áreas lindantes con la anterior cuyo
perímetro exterior diste menos de 6 metros del perímetro del círculo definidor de la
superficie mínima (art.127.b ROGTU). Poseen condiciones apropiadas para la
plantación de especies vegetales, en al menos un 50 por ciento de su superficie. Su
posición presta mejor servicio a los residentes y usuarios, su localización es de fácil
acceso peatonal y centrada en la actuación (art.128.a ROGTU), no se trata de una
porción residual, ni tiene funcionalidad viária, no se ha calificado como tál la rotonda
(art.128.b ROGTU), se destinan a usos generales y normales que no excluyen ni
limitan la utilización pública (art.128.c ROGTU) y su emplazamiento no encarece la
urbanización, ni implica impacto paisajístico inadecuado (art.128.d ROGTU).
La calificación como suelo dotacional público de zona verde, atañe al suelo y al
vuelo, teniendo el subsuelo la consideración de bien patrimonial, para que en la
reparcelación, pueda ser configurado como finca independiente del suelo.(art, 125.3
ROGTU).
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -26-
Suelos de aprovechamiento lucrativo privado:
La mayor parte de la edificabilidad residencial se aglutina en el interior de la
manzana central, únicamente atravesada por viario de tráfico restringido,
conformándose tres bloques perpendiculares a la Avda. Alcora y al Rio Seco, entre
los que se intercalan las zonas verdes y los equipamientos. En el extremo oeste de la
ordenación, como transición hacia las manzanas colindantes, y en consonancia con
la ordenanza de estas, se sitúa el resto del suelo residencial.
La porción Este de la supermanzana, en el cruce de las Avenidas Alcora y Sos
Bainat, alberga el uso terciario y dotacional privado de infraestructuras, con una
ordenanza de edificación aislada que permita la implantación de un edificio singular.
La información urbanística de las magnitudes del sector se contiene en la ficha
de síntesis estadística que se incorpora más adelante.
Justificación de los estándares y elementos de la red secundaria.
Estándares aplicables a modificaciones de planeamiento:
Se ha tenido en cuenta, tanto los estándares del artículo 141.e, como los del
208 del ROGTU, resultando muy superior el computo, respecto a este último.
Según el art. 141.e deberán mantenerse o incrementarse los estándares del
“área de análisis”. Como ya vimos en el cuadro resumen, las zonas verdes suponían
10,83 m2 por cada 100 m2 de techo residencial y los equipamientos un 1,79 m2 por
cada 100 m2t residencial.
Según el art. 208, las zonas verdes deberán superar 10 m2 por cada 100 m2
de techo residencial más 5 m2 por cada 100 m2 de techo terciario y los equipamientos
un 10 m2 por cada 100 m2t residencial y en total 35 m2 por cada 100 m2 de techo
residencial.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -27-
En la ordenación propuesta se incrementan hasta 24,21 m2 / 100 m2t
residencial (8.759,41 m2 ) las zonas verdes, y se incrementa notablemente el suelo
destinado a equipamientos, con 10,81 m2 / 100 m2t residencial (3.912,17 m2 ) y el
total de ambos, con 35,02 m2 / 100 m2t residencial (12.671,58 m2 ).
No se computa la edificabilidad dotacional privada a los efectos de estandar
dotacional.
Al respecto del art. 125.3, se define que la afección de los suelos dotacionales
públicos calificados en el presente documento, atañe a la totalidad del inmueble,
suelo, vuelo y subsuelo, con excepción expresa de la zona grafiada en la zona verde,
en la que atañe únicamente al suelo y al vuelo, con exclusión total del subsuelo.
DOTACIONES art. 141.e ROGTUArea Analisis Modificaciónm2/m2t res Sup. Min. (m2) Superficie (m2) m2/m2t-res real m2dot/m2s.total
ZV 0,1083 - 8.759,41 0,2421 0,2614
EQ 0,0179 - 3.912,17 0,1081 0,1168
Aparcam. En función de la sup. de viario Ver Memoria Justificativa
TOTAL 12.671,58
DOTACIONES art. 208 ROGTUROGTU Modificaciónm2/m2t Sup. Min. (m2) Superficie (m2) m2/m2t-res real m2dot/m2s.total
res 15 5.427,98 ter 5 301,55
ZV 5.729,53 8.759,41 0,2421 0,2614
EQ 10 3.618,65 3.912,17 0,1081 0,1168
ZV + EQ 35 12.665,28 12.671,58 0,3502 0,3782
Aparcam. 0,5p/100m2tr 181 189 Ver Memoria Justificativa
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -28-
C. Evaluación Socio-Económica.
Dada la pequeña entidad de la reforma pretendida, las influencias en el
empleo y la economía del municipio, serán prácticamente irrelevantes (art.146.E).
Fundamentalmente se pueden concretar las mejoras sociales, en la creación de suelo
residencial destinado a viviendas protegidas, creación de zonas verdes y suelo
destinado a equipamientos que en este momento el entorno carece y obtención y
ejecución de red primaria de viario.
D.– Delimitación de Unidades de Ejecución .
La Unidad de Ejecución, será única y abarcará todo el ámbito del presente
documento.
E.– Síntesis estadística.
Superficie total : 33.506,03
Superficie urbanización complementaria: 210,36
Superficie computable: 33.506,03
Superficie dotacional pública: 36.336,70
SJL: (8.896,63) 8.759,41
SRV-SAV: 10.856,32
SDM: 3912.17
% superficie privada / superficie total: 29,37 %
% superficie pública / superficie total: 70,63 %
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -29-
% superficie SRV/superficie total: 32,40 %
% superficie SJL/superficie total: 26,14 %
% superficie SDM/superficie total: 11,68 %
% superficie Z-7B / superficie total: 5,42 %
% superficie ZR-B (1y2) / superficie total: 7,37 %
% superficie ZR-B-VP / superficie total: 4,08%
% superficie ZT-B / superficie total: 7,35 %
% superficie SID* / superficie total: 5,15 %
Superficie privada: 9.840,91
Z-7B : 1.816,04
ZR-B (1 y 2): 2.469,36
ZR-B-VP: 1.368,00
ZT-B: 2.463,24
SID* : 1.724,27
Edificabilidad máxima área de análisis: 46.439,36
Edificabilidad máxima residencial (1,08) : 36.186,51
Edificabilidad máxima terciaria (0,18) : 6.031,09
Edificabilidad máxima dotacional privado (0,126) : 4.221,76
Edificabilidad máxima media (1,26 + 0,126) : 1,386
Edificabilidad total: 46.436,31
Edificabilidad residencial 36.185,29
Edificabilidad terciaria 6.030,01
Edificabilidad dotacional privado 4.221,01
Edificabilidad media: 1,3859
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -30-
% edificabilidad Z-7B: 7,04 %
% edificabilidad ZR-B (1y2): 46,31 %
% edificabilidad ZR-B-VP: 24,57 %
% edificabilidad ZT-B: 12,99 %
% edificabilidad SID*: 9,09 %
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -31-
F.– Justificación de la reforma pretendida.
El objeto del presente documento, como ya se ha comentado, es sustituir el
uso dotacional privado existente por el residencial, que es el dominante en el
entorno.
La modificación que pretende el presente Avance al Plan General, no afecta
en ningún sentido a la red primaria de dotaciones.
El nuevo diseño propuesto solo afecta al interior del ámbito no interfiriendo en
su entorno inmediato, ni modificando su delimitación.
El entorno espacial no se ve afectado por la reforma, manteniéndose la
continuidad de las vías principales y la coherencia con el entorno como puede
apreciarse en el plano de ordenación.
Supone, la nueva ordenación, una mejora sustancial, en cantidad y calidad,
de zonas verdes y equipamientos con respecto al área de análisis.
También supone una mejora la calidad tipológica propuesta con bloques que
mantienen una gran separación entre sí y cuya lectura es prácticamente la de
edificación abierta sobre una gran área peatonal formada por un conjunto viarios de
tráfico restringido y zonas verdes. En la zona central, además de una gran zona verde
volcada a la avenida Alcora, se implantan las dotaciones pública y privada deportiva,
con una baja edificabilidad, y el viario peatonal fluye a través de los bloques,
enlazando el resto de espacios públicos.
El aprovechamiento total materializable en el ámbito de Bovalar es el obtenido a
partir del área de análisis y engloba el subjetivo que se transfiere del ámbito “Maestro
Arrieta” y el subjetivo de “Bovalar”. Se propone un coeficiente de ponderación para
afectar la edificabilidad que se transfiere, teniendo en cuenta la diferencias de
ubicación, así pues:
Aprovechamiento subjetivo de Maestro A. = 5.269,40 x 1,2 = 6.323,28 U.A.
Aprovechamiento subjetivo de Bovalar = 40.116,08 x 1 = 40.116,08 U.A.
Aprovechamiento Objetivo = 46.439,36 U.A.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -32-
TABLAS DE CÁLCULOS
Modificación Puntual del PGOU "ARRIETA-BOVALAR"
Superficie total 37.760,82 (perímetro)Sup. Excluida 4.254,79 (depósitos)Sup. Externa -
Zona actuacion 33.506,03 Urb.complementaria 210,36
I.Edificab.A.A. Edif. Max.
RES 1,08 36.186,51 TER 0,18 6.031,09 DOT* 0,126 4.221,76 IEB 1,386 46.439,36
EDIFICABILIDADS.Neto %Sneto/Stotal IEN Edif.Real %Ed/EdTot C.Pond A C.Pond R Aprov.Pond.
RES Z-7B 1.816,04 5,42% 1,80 3.268,87 7,04% 1,2 3922,65 1,5090 4932,72ZR-B-1 1.201,91 3,59% 8,403 10.099,37 21,75% 1 10099,37 1,2575 12699,93ZR-B-2 1.267,45 3,78% 9,000 11.407,05 24,56% 1 11407,05 1,2575 14344,33ZR-B-VP 1.368,00 4,08% 8,341 11.410,00 24,57% 0,4 4564,00 0,5030 5739,22
5.653,40 16,87% 36.185,29 77,92%
TER ZT-B 2.463,24 7,35% 2,448 6.030,01 12,99% 0,8 4824,01 1,0060 6066,18
DOT* SID* 1.724,27 5,15% 2,448 4.221,01 9,09% 0,5 2110,51 0,6287 2653,96
TOTAL 9.840,91 29,37% 46.436,32 100,00% 46436,32
A.Tipo 1,3859 DOTACIONES
ROGTU art.208 Modificaciónm2/m2t res Sup. Min. (m2) Superficie (m2) m2/m2t-res real m2dot/m2s.total
res 15 5.427,98 dot 5 301,55
ZV 5.729,53 8.759,41 0,2421 0,2614
EQ 10 3.618,65 3.912,17 0,1081 0,1168-
ZV + EQ 35 12.665,28 12.671,58 0,3502 0,3782
Aparcam. 0,5p/100m2tr 181 189
BOVALAR
SUPERFICIE 33506,03
EDIFICABILIDAD (max. Area de Analisis)
Residencial 1,08 36186,51Terciario 0,18 6031,09Dot. Privado 0,126 4221,76Total 1,386 46439,36
DOTACIONES (art.208 ROGTU) Minimo Propuesta
Zonas Verdes 15m2 / 100m2t res 5427,985m2 / 100 m2t ter 301,55
5729,53 8759,41
Equipamientos 10m2 / 100m2t res 3618,65 3912,17
Total DOTACIONES 35 m2 / 100m2t res 12665,28 12671,58
Aparcamiento 0,5 plazas / 100 m2t res 181 189
Viario - 10856,32
Total Dotaciones Públicas 12665,28 36199,48
Vivienda protegida (30% edif residencial) 10855,59 11410,00
Superficie Indice Edif. Edificabilidad
Z-7B 1816,04 1,8 3268,87ZR-B-1 1201,91 8,403 10099,37ZR-B-2 1267,45 9,000 11407,05ZR-B-VP 1368,00 8,341 11410,00Residencial 5653,40 36185,29
Terciario 2463,24 2,448 6030,01
Dotacional privado 1724,27 2,448 4221,01
Total Privado 9840,91 46436,31
ARRIETA
SUPERFICIE 440,07 m2
EDIFICABILIDAD previa a la Modificación
Residencial 8,4446 5269,40 m2t
Total 8,4446 5269,40 m2t
DOTACIONES obtenidas con la Modificación
Edificabilidad SDM 1,6 m2t / m2s 704,11 m2t
Total Dotaciones Públicas 704,11 m2t
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VISTAS EN TRES DIMENSIONES
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -34-
B) PARTE CON EFICACIA NORMATIVA
1.- DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE EVOLUCIÓN
URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO.
El modelo de ciudad compacta propuesto por la LOTPP en su artículo 13.2.10
y que recoge el ROGTU en el art. 11, claramente propone la concentración en lugar
de la expansión, la reutilización de espacios urbanos degradados en lugar de la
implantación de nuevos desarrollos urbanísticos, así las cosas, el futuro lógico del
terreno es integrarse en su entorno y pasar a un uso predominante residencial.
El Plan General de Castellón establece, dentro de las directrices definitorias, y
en lo que hace referencia al territorio en el que se enclava el ámbito de “Bovalar”, lo
siguiente:
“Las principales áreas de expansión urbana a considerar en la presente Revisión del Planeamiento General son:
...“A.1.1.b.- La expansión hacia el Oeste, utilizando como ejes vertebradores la Avda. de Alcora y la Ctra. de Borriol y como foco potenciador la Ciudad Universitaria, esta expansión tenderá a restituir el tejido urbano inconexo de las urbanizaciones marginales (grupos periféricos) y a dotarlas de dotaciones y servicios públicos....
....En cuanto a zonas a reestructurar y potenciar tenemos:
A.1.1.e.- La conexión con la zona universitaria, Cremor y actual Unidad de Actuación 66. Pasan de Uso Industrial a Residencial....”
De forma genérica para toda la actuación, resulta preciso incidir
específicamente en el cumplimiento de la directriz relativa a la calidad de vida de los
ciudadanos en materia de mejora de los entornos urbanos, conforme a lo previsto en
el artículo 46.1.c) de la LUV, que expresamente indica:
“Estrategias y objetivos para la mejora del número y calidad de las dotaciones, en desarrollo de Plan, en las áreas infradotadas que se identifiquen”.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -35-
La principal función que acomete la actuación es la de restituir esa trama inconexa
en una de las principales áreas de expansión que fija el Plan, creando además
dotaciones básicas y zonas verdes, que su entorno carece. A su vez permite la
obtención de un suelo dotacional en Maestro Arrieta.
2.- NORMAS URBANÍSTICAS.
2.1 De carácter ESTRUCTURAL
CAPÍTULO 0.- DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
El ámbito de actuación engloba en realidad, dos ámbitos, separados espacialmente,
pero relacionados por un Convenio Urbanístico.
1.- El primero de ellos, “Bovalar”, se ubica entre la Avda. Alcora por el sur, el Río
Seco por el norte, la Avda. Sos Bainat por el este y la Unidad de Ejecución 51-UE-R
por el Oeste. Se trata de los antiguos campos de fútbol del Bovalar
2.- El segundo, “Arrieta”, se corresponde con un solar, sito entre las calles Maestro
Arrieta, Hermanos Quintero y travesía Hermanos Quintero
CAPÍTULO I.- CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
Ambas áreas de actuación están clasificadas por el PGOU de Castellón como Suelo
Urbano.
CAPÍTULO II.- DIVISIÓN DEL TERRITORIO EN ZONAS DE ORDENACIÓN
URBANÍSTICA. USOS GLOBALES Y TIPOS BÁSICOS DE
EDIFICACIÓN.
El uso global del ámbito “Bovalar” es residencial. La tipología básica es la residencial
multiple con volumen específico, coexistiendo con ella la unifamiliar adosada en
manzana compacta y, la terciaria y dotacional en bloque exento.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -36-
El uso global del solar de “Maestro Arrieta” es dotacional. La tipología edificatoria es
en manzana compacta.
CAPÍTULO III.- RED PRIMARIA DE RESERVAS DEL SUELO DOTACIONAL
PÚBLICO.
El suelo de la red viaria, integrante de la red primaria de dotaciones públicas del
sector, (PRV) se destinará al uso de circulación de vehículos y peatones, rigiéndose, a
tal fin, por la normas de policía y de ordenación de tráfico que acuerde la
Administración competente.
No existe en los ámbitos de actuación suelo que pertenezca a la red primaria de
zonas verdes.
No existe en los ámbitos de actuación suelo que pertenezca a la red primaria de
equipamientos.
CAPÍTULO IV.- TRATAMIENTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO NO
MUNICIPAL.
No existen en los ámbitos de actuación bienes de dominio público no municipal.
Colindante al de “Bovalar”, discurre el cauce del Rio Seco y por dentro de este una
vía pecuaria. Sus afecciones, son las reguladas en la Ley de Aguas de 2 de Agosto de
1985 y el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto
849/86 y la Ley 3/95 de 23 de Marzo de Vías Pecuarias, respectivamente. Se delimita
la actuación coincidiendo con el límite del Dominio Público Hidráulico y se define un
ámbito de urbanización complementaria hasta el límite propuesto por el Plan
General, en aras de obviar problemas de titularidad.
CAPÍTULO V.- DELIMITACION DE SECTORES, USOS Y APROVECHAMIENTO
TIPO.
En “Bovalar”, y al amparo del artículo 141 del ROGTU en referencia al 63 de la
LUV, se modifica el uso global dotacional privado por el uso dominante residencial y
coexistiendo con él, terciario y dotacional privado..
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -37-
Las dotaciones públicas superan, tanto la relación existente en el área de análisis
entre las dotaciones públicas y la edificabilidad residencial (art. 141.e ROGTU), como
los estándares dotacionales del art. 208 del ROGTU.
En “Maestro Arrieta” se sustituye el uso global residencial por el dotacional público.
La edificabilidad que actualmente otorga el Plan General de Castellón al citado solar,
5.269’40 m2t, es transferida al Área del Bovalar. Esta transferencia voluntaria de
aprovechamiento encuentra su respaldo legal en el artículo 56.4 de la LUV, y en el
artículo 118.1 del ROGTU.
La delimitación del área de reparto para la presente actuación coincide con los dos
ámbitos mencionados, “Bovalar” y “Maestro Arrieta”, no incluyendo red primaria
externa, siguiendo el criterio del art. 113 del ROGTU para suelo urbano.
Justificación del calculo del aprovechamiento Tipo.
En el cálculo del aprovechamiento tipo se pondera con diferentes coeficientes
correctores los usos y tipologías fruto de la ordenación, que darán lugar a
rendimientos económicos diferentes, según el art. 56 de la LUV y 119 del ROGTU.
Respecto de los coeficientes de edificabilidad sobre parcela neta se introducen,
para las diferentes zonas de ordenación que se verán, los siguientes:
o ZR-B-1: 8,403 m2t/m2sn
o ZR-B-2: 9,00 m2t/m2sn
o ZR-B-VP : 8,341 m2t/m2sn
o Z-7B: 1,80 m2t/m2sn
o Z-TB: 2,448 m2t/m2sn
o SID*: 2,448 m2t/m2sn
de acuerdo con el art. 120.1.f y 125.1 del ROGTU que obliga a su determinación.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -38-
Al tomar la unidad para el uso residencial ZR-B se proponen las siguientes
ponderaciones que, debidamente ajustadas para igualar unidades de techo y de
aprovechamiento, quedan expresadas de forma relativa y absoluta:
o ZR-B-1: 1,00 1,2575
o ZR-B-2: 1,00 1,2575
o ZR-B-VP: 0,40 0,5030
o Z-7B: 1,20 1,5090
o ZT-B: 0,80 1,0060
o SID*: 0,50 0,6287
Así pues, el aprovechamiento tipo obtenido directamente de las magnitudes
anteriores, matemáticamente queda expresado e detalle como:
A.T. = Σ (Coef. edific. neta x Sup. neta x Coef. pond.) / Sup. bruta Area Rep.
A.T. = ( (8,403 x 1.201,91+9,00 x 1.267,45) x 1,2575+8,341 x 1.368,00 x 0,5030
+ 1,80 x 1.816,04 x 1,5090 + 2,448 x 2.463,24 x 1,0060+ 2,448x 1.724,27 x
0,6287) / 33.506,03
A.T.= 1,3859 m2tuc/m2sb ( ó UA/m2sb )
En cumplimiento del art. 56 de la LUV así como el 109.h y 117.3 del ROGTU,
al redactar este documento, no se ha podido obtener una precisa información y
delimitación de los suelos de dominio público dotacionales por lo que el cálculo del
aprovechamiento tipo tendrá carácter provisional, del mismo modo la relación entre
los coeficientes de ponderación entre usos y tipologías, podrá modificarse
justificadamente para adaptarlo a la realidad económica en el momento de redactar
la reparcelación, correspondiendo a esta su preciso cálculo, el cual prevalecerá sobre
cualquier otro.
CAPÍTULO VI.- PORCENTAJE VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA
Se reserva un 31,53% de la edificabilidad residencial para la construcción de
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (DT-8ª.3 ROGTU).
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -39-
CAPÍTULO VII.- ELEMENTOS DE LA RED PRIMARIA QUE CONTABILIZAN COMO
SUPERFICIE COMPUTABLE.
La red primaria inmersa en el sector, que se concreta en las Avdas. Alcora y Sos
Baynat, contabiliza a los efectos de aplicación del índice de edificabilidad, por correr
su ejecución a cargo de la actuación. (art. 109.f ROGTU)
CAPÍTULO VIII.- NORMAS DE OBLIGADA OBSERVANCIA. ANCHURA DE VIARIO
E IMPLANTACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS.
En cuanto a las normas de obligada observancia respecto al ancho mínimo del viario
se está a lo dispuesto en el art. 131 del ROGTU y en cuanto a las exigencias mínimas
en materia de implantación de infraestructuras o servicios de urbanización, se estará
a lo dispuesto en las Normas de Urbanización del PGOU de Castellón y en especial a
lo dispuesto en su apartado 7º.
CAPÍTULO IX.- DISPOSICIONES TRANSITORIAS
No se establece ningún régimen jurídico transitorio.
CAPÍTULO X.- EDIFICACIONES EN FUERA DE ORDENACIÓN
Se consideran edificaciones fuera de ordenación todas las existentes en el ámbito de
actuación ya que no son compatibles con las determinaciones de uso y destino del
suelo de la presente modificación.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -40-
2.2 De la ORDENACIÓN PORMENORIZADA
CAPÍTULO XI.- DEL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO DE LA RED SECUNDARIA
Sección Primera.- De las zonas verdes.
Artículo 1.- El suelo clasificado como zona verde (jardín) de la red
secundaria de dotaciones públicas del sector (SJL) se rige por las Normas
Urbanísticas del Plan General de Castellón en su apartado denominado Z-V.
Se permite el uso y aprovechamiento del subsuelo en zona verde o espacio
libre, con destino aparcamiento, en la zona grafiada en el plano O-2B.
El aprovechamiento patrimonial del subsuelo se somete a la normativa del
Plan General de Ordenación Urbana de Castellón y demás normas aplicables, en
concreto al art. 101 del PGOU, al 60.3 de la LUV y al 125.3 del ROGTU.
Sección Segunda.- De la red viaria.
Artículo 2.- El suelo clasificado como red viaria de la red secundaria de dotaciones
públicas del sector (SRV) se destina al uso de circulación de vehículos y peatones,
rigiéndose, a tal fin, por la normas de policía y de ordenación de tráfico que acuerde
la Administración competente.
Sección Tercera.- De los aparcamientos.
Artículo 3.- El suelo calificado como aparcamientos de la red secundaria de
dotaciones públicas del Sector (SAV) se destina al uso de estacionamiento de
vehículos y maniobras propias para ello, rigiéndose, a tal fin, por las normas de
policía y de ordenación del tráfico que acuerde la Administración competente.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -41-
Sección Cuarta.- De los equipamientos en Bovalar.
Artículo 4.- El suelo calificado como dotación múltiple de la red secundaria de
dotaciones públicas SDM para la cual no se define, a priori, el uso específico, se rige
por las Normas Urbanísticas del Plan General de Castellón en sus apartados
denominados Z-AD, Z-ED ó Z-TD, para zonas de uso exclusivo, como si se tratase de
manzana completa, concretándose en cualquiera de ellas una vez el Ayuntamiento
defina el destino del mismo, con las salvedades siguientes:
ALTURA MÁXIMA
La altura máxima será de 3 plantas y 12 m.
RETRANQUEOS
Se exigirá un retranqueo de 3 m. en los lindes laterales y de 5 m. a viario (lindes frontales).
OCUPACIÓN DE LA PARCELA
El porcentaje máximo de suelo ocupado por la edificación será el 60%.
Sección Quinta.- De los equipamientos en Maestro Arrieta.
Artículo 5.- El suelo calificado como dotación múltiple de la red secundaria de
dotaciones públicas SDM para la cual no se define, a priori, el uso específico, se rige
por las Normas Urbanísticas del Plan General de Castellón en sus apartados
denominados Z-AD, Z-ED ó Z-TD, para zonas de uso exclusivo, como si se tratase de
manzana completa, concretándose en cualquiera de ellas una vez el Ayuntamiento
defina el destino del mismo, con las salvedades siguientes:
ALTURA MÁXIMA
La altura máxima será de 2 plantas y 8 m.
OCUPACIÓN DE LA PARCELA
La parcela será ocupable en su totalidad.
RETRANQUEOS
No existen retranqueos mínimos.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -42-
CAPÍTULO XII.- DEL SUELO DE APROVECHAMIENTO LUCRATIVO PRIVADO.
Sección primera.- De la zona de calificación urbanística Z-7B.
Artículo 6.- La Zona de calificación Z-7B está constituida por el conjunto de áreas
expresamente grafiadas con las siglas Z-7B en los planos con eficacia normativa del
presente documento, destinadas principalmente a uso residencial con una tipología de
vivienda unifamiliar en hilera. Corresponde a la zona de transición hacia una ordenanza
de baja densidad adyacente al oeste de la actuación, con ordenanza Z-7, vivienda
unifamiliar aislada o agrupada. Se rige por las Normas Urbanísticas del Plan General de
Castellón en su apartado denominado Z-7, con las siguientes salvedades:
ALTURA MÁXIMA
La altura máxima de la edificación será de 2 plantas (7 m.) permitiéndose el bajocubierta.
CHAFLANES
Se mantendrá el diseño específico del plano de alineaciones.
DENSIDAD
La densidad máxima admisible será de una vivienda cada 150 m2. de parcela neta.
DISTANCIA ENTRE EDIFICACIONES en la misma parcela
Caso de existir separación entre diferentes conjuntos de edificación, será como mínimo igual a la altura, medida en la perpendicular a la línea de fachada.
EDIFICABILIDAD
El volumen máximo edificable sobre parcela será de 1,80 m2t/m2s.
FACHADA MÍNIMA
No se establece fachada mínima para la edificación.
PARCELA MÍNIMA
La superficie mínima de parcela será 500 m2.
OCUPACIÓN DE PARCELA
Definida por los retranqueos que le sean de aplicación.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -43-
RETRANQUEOS
Se exigirá un retranqueo de la edificación mínimo de 3 metros a los linderos con parcelas vecinas, salvo que existiera acuerdo entre los propietarios colindantes reflejado en documento notarial, para la construcción de edificaciones adosadas, en cuyo caso podrán eliminarse los retranqueos a linderos laterales. No existirá retranqueo frontal y será obligatorio un retranqueo de 3 m. en el fondo lindante con la ordenanza Z-7.
Sección segunda.- De las zonas de calificación urbanística ZR-B-1, ZR-B-2 y
ZR-B-VP.
Artículo 7.- La Zona de calificación ZR-B (1, 2 y VP) está constituido por el conjunto
de áreas expresamente grafiadas con las siglas ZR-B-1, ZR-B-2 y ZR-B-VP en los planos
con eficacia normativa del presente documento, destinadas principalmente a uso
residencial con una tipología de vivienda en bloque. Corresponde a las manzanas
interiores de la actuación. Se rige por las Normas Urbanísticas del Plan General de
Castellón en su apartado denominado Z-9, con las siguientes salvedades:
ALINEACIONES
Las alineaciones son las definidas en el plano de ordenación.
ALTURA MÁXIMA
La altura máxima será de 9 plantas (30 m.) y de 7 plantas (23,50 m.) en los retranqueos grafiados en el plano de ordenación O-1B, en las manzanas ZR-B-VP y ZR-B-1.
ALTURA MÍNIMA
No se especifica altura mínima.
CHAFLANES
Se prohíbe la formación de chaflanes.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -44-
EDIFICABILIDAD
El volumen máximo edificable sobre parcela será de:
ZR-B-1 8,403 m2t/m2s.
ZR-B-2 9,000 m2t/m2s.
ZR-B-VP 8,341 m2t/m2s.
OCUPACIÓN
La ocupación máxima de parcela será del 100%.
FACHADA MÍNIMA
Se fija la fachada mínima de manera que cada una de las tres manzanas grafiadas en el plano de ordenación constituyan una parcela única.
PARCELA MÍNIMA
Se fija la parcela mínima de manera que cada una de las tres manzanas grafiadas en el plano de ordenación constituyan una parcela única.
SALIENTES Y VUELOS
Se estará a lo dispuesto en las Normas Generales del PGOU. (1 m.), en un máximo del 60% de la longitud de la fachada, o volumen equivalente.
SEPARACIÓN A LINDEROS y ENTRE EDIFICIOS
No existirá separación entre edificaciones ni entre estas y los límites de la parcela, constituyendo una manzana compacta de alineación obligatoria.
ALINEACIONES EN PLANTA BAJA
La planta baja podrá edificarse y destinarse a uno o varios de los usos permitidos, a excepción de los pasajes gráfiados en el plano de ordenación, que como prolongación de los viales peatonales, quedarán expeditos, deberán tener un ancho mínimo de 7 m. y situarse dentro de la zona grafiada a tal efecto en el plano de Alineaciones
Sección tercera.- De la zona de calificación urbanística ZT-B.
Artículo 8.- La Zona de calificación ZT-B está constituida por el área expresamente
grafiada con las siglas ZT-B en los planos con eficacia normativa del presente
documento, destinadas principalmente a actividades del sector terciario, con una
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -45-
tipología de edificación aislada. Se rige por las Normas Urbanísticas del Plan General de
Castellón en su apartado denominado Z-T, con las siguientes salvedades:
ALTURA MÁXIMA
La altura máxima será de 6 plantas y 24 m.
CHAFLANES
Se mantendrá el diseño específico del plano de alineaciones, evitando la formación de chaflanes.
EDIFICABILIDAD
El volumen máximo edificable sobre parcela será de 2,488 m2t/m2s.
FACHADA MÍNIMA
La fachada mínima de la parcela en que se sitúe la edificación será de 20 m.
OCUPACIÓN DE PARCELA
La ocupación máxima de parcela será del 50% y estará supeditada además a las condiciones sobre retranqueos.
PARCELA MÍNIMA
La superficie mínima de parcela será de 1000 m2.
RETRANQUEOS
Se exigirá un retranqueo mínimo de 5 metros, con excepción de los lindes con el depósito de agua (SID*)que serán como mínimo de 3 m. El retranqueo a vecinos será de 3 m, pudiendo obviarse en el caso que se presente un proyecto unitario para la totalidad de la manzana, (ZT-B y SID*) y existiera acuerdo entre propietarios colindantes, reflejado en documento notarial, para construir edificaciones adosadas.
Sección cuarta.- De la zona de calificación urbanística Z-6 en Maestro
Arrieta.
Artículo 9.- La Zona de calificación Z-6 está constituida por el área expresamente
grafiada con las siglas Z-6 en los planos con eficacia normativa del presente documento,
está destinada específicamente a desempeñar una función estética, englobando el
transformador existente, careciendo de aprovechamiento urbanístico. Se rige por las
condiciones siguientes:
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -46-
ALINEACIONES
Las alineaciones son las definidas en el plano de ordenación.
ALTURA MÁXIMA
La altura será de 1 plantas y 5 m.
EDIFICABILIDAD
Carece de aprovechamiento urbanístico.
CONDICIONES ESTÉTICAS
El fin del elemento a diseñar es la integración en la fachada del inmueble del transformador existente. Su diseño formará parte del proyecto de edificación del solar contiguo.
El Ayuntamiento evaluará la solución propuesta y supeditará a ella, la concesión de licencia de obras.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -47-
CAPÍTULO XIII.- DEL SUELO DOTACIONAL PRIVADO.
Sección primera.- De la zona de calificación urbanística SID*.
Artículo 10.- La Zona de calificación SID* está constituida por el área expresamente
grafiada con las siglas SID* en los planos con eficacia normativa del presente
documento, concretamente se trata de la porción de la manzana situada en la
confluencia de la Avda. Alcora y la Cuadra Morterás, junto a uno de los depósitos de
abastecimiento de agua potable de la ciudad. Se rige por las Normas Urbanísticas del la
Sección tercera del capítulo precedente, (artículo 8), con las siguientes salvedades:
FACHADA MÍNIMA
La fachada mínima de la parcela en que se sitúe la edificación será de 12 m.
PARCELA MÍNIMA
La superficie mínima de parcela será de 500 m2.
Artículo 11.- Vinculación temporal.
Los suelos calificados como SID*, quedarán vinculados a los usos dotacionales por un plazo de 30 años (art. 125.4 ROGTU).
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -48-
3.- FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN
Se define la ficha de planeamiento del ámbito “Bovalar”, en la que se
concretan, delimitación y superficies, usos globales e incompatibles, tipología
edificatoria y condiciones, edificabilidades máximas por usos, aprovechamiento tipo,
criterios de diseño de espacios públicos y edificabilidad dotacional privada, y según el
art. 152.2 se incorpora a la misma la ficha de gestión, que contiene, la situación
respecto a la secuencia lógica de desarrollo, condiciones de integración y conexión,
delimitación de unidades de ejecución, y las áreas de reparto y aprovechamiento
tipo, según los Art. 151 y 152 del ROGTU en referencia al 64 de la LUV:
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -49-
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CASTELLÓN
ORDENACION PORMENORIZADA ÁREA ARRIETA-BOVALAR
FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN ÁREA ARRIETA-BOVALAR
SUELO URBANO CON ORDENACIÓN PORMENORIZADAHOJA PLANO: OP-62 OP-46-54
PLANEAMIENTO ARRIETA BOVALAR
Superficie Total 624,00 33.506,03 m2sSuperficie computable 624,00 33.506,03 m2sSuperficie Red Primaria Interna 0,00 4.584,68 m2s
Calificación urbanística Dotacional ResidencialUso característico Dotacional ResidencialTipología Z-7B, ZR-B(1 y 2), ZR-B-VP, ZT-B, SID*
Edificabilidad Máxima Total 46.439,36 m2tEdificabilidad en Uso Residencial Libre Z-7B, ZR-B(1 y 2) 24.775,29 m2t.R.Edificabilidad en Uso Residencial V. ProtegidaZR-B-VP>30% Ed.res. 11.410,00 m2t.R.Edificabilidad en Uso Industrial Prohibido 0,00 m2t.I.Edificabilidad en Uso Terciario ZT-B 6.030,01 m2t.T.Edificabilidad en Uso Dotacional Privado SID* 4.221,01 m2t.D.
Aprovechamiento subjetivo de cada ámbito 6.323,28 40.116,08 m2tAprovechamiento objetivo del área de reparto 46.439,36 m2tAprovechamiento tipo provisional del area de reparto 1,3859 m2t/m2s
Equipamientos (m2suelo)SDM 440,07 3.912,17 m2sSJL 8.759,41 m2sRED VIARIA 79,90 m²s 10.856,32 m²s 32,40%
SUMA ZONAS VERDES 8.759,41 m²s 26,14%
SUMA EQUIPAMIENTOS 440,07 m²s 1,31%TOTAL CESIONES 20.055,80 m²s 59,86%
GESTIONSecuencia de desarrollo
No requiere la ejecución previa de otra actuación integrada para su desarrollo.Condiciones de integración y conexión
Deben contemplarse las obras de contención del Rio Seco, la urbanización definitiva de Sos Baynaty la ejecución de la rotonda de la Avda Alcora.
Unidades de EjecuciónLa unidad de ejecución es única y coincide con el ámbito a recalififcar.
Area de reparto y Aprovechamiento TipoEl área de reparto coincide con el ámbito y no tiene adscrita red primaria externa, y el aprovechamiento tipo es 1,3859 y tiene el carácter de provisional.
MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL “ARRIETA-BOVALAR” FACSA -50-
4.– DELIMITACIÓN DE LAS ÁREAS QUE PUEDAN SER OBJETO DE
ORDENACIÓN MEDIANTE ESTUDIO DE DETALLE. (art. 190 y 191 ROGTU)
Se permite formular Estudios de Detalle en la manzana situada al este de la actuación
(ZT-B y SID*), con el objeto de remodelar volúmenes. Si se pretende realizar un
edificio que ocupe ambas zonas de calificación, podrá mancomunarse lindes, el
número máximo de plantas y la altura máxima, podrá incrementarse en 2 y 7 m.,
respectivamente en un 20% de la superficie ocupable en planta, con el objetivo de
dar singularidad al proyecto arquitectónico, y acompañado de un anteproyecto del
mismo.
La edificación tendrá el carácter de abierta, con una ocupación máxima del 50% , e
intentará significar con sus volúmenes el cruce de las avenidas Alcora y Sos Baynat.
No se podrá alterar ni alterar el destino del suelo, ni el aprovechamiento urbanístico.
Se podrá crear nuevos viales o suelos dotacionales, públicos o privados, que precise
la remodelación volumétrica.
Castellón, febrero de 2010
