Metodo Custos 1
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8/12/2019 Metodo Custos 1
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24-03-2011 ESAI / 1
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24-03-2011 ESAI / 2
M todo do CustoTipos Gerais de Mtodos de
Avaliao Mtodos Directos: definem o valor de um bem patrimonial por simples
comparao com bens idnticos, atravs de uma recolha de dados
imobilirios agregados (amostra do mercado imobilirio), ponderados por
homogeneizao ou por inferncia estatstica. Vg. Mtodo Comparativo.
Mtodos Indirectos: definem o valor de um bem patrimonial a partir da
recolha de dados desagregados sobre o mercado imobilirio, trabalhando-
os numa situao estimada substitutiva ou reprodutiva desse bem, ou do
seu rendimento possvel. Vg. Mtodos do Custo e do Rendimento.
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected] -
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M todo do CustoTipos Gerais de Mtodos de
Avaliao:
Mtodo Involutivo: define o valor de um bem patrimonial
com base em modelos de estudo de viabilidade tcnica,
econmica, financeira e social, considerando o citado bem em
termos de optimizao de uso e utilidade;
Mtodo Residual: define o valor de um terreno por
diferena entre o valor de mercado do bem patrimonial e o docusto da construo e das suas benfeitorias.
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Mtodos de AvaliaoTipos Gerais No Mtodo dos Custos, o Valor de Mercado do imvel calculado
como o valor que teria se fosse construdo de novo, no mesmo local, com
os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visveis data da
avaliao.
Para a obteno dos custos de construo podem ser utilizadas
Tabelas Tcnicas do Prof. Brazo Farinha, do LNEC ou do prprio Perito
Avaliador, podendo ainda recorrer-se a especialistas (Medidores-
Oramentistas)
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Mtodos de AvaliaoTipos Gerais
O Valor de Mercado para os imveis,obtido a partir do Mtodo dos Custos,
ser o agregado dos custos do terreno e da construo, acrescidos dos gastos
gerais de execuo e do normal lucro do promotor e/ou vendedor e reduzidos dos
custos calculados para a conservao do imvel (conservao normal e
extraordinria devida aco do meio ambiente, idade dos materiais de
construo, ao uso anormal e/ou ao vandalismo; reposio para um estado de uso
normal devida a obsolescncia funcional, caso de lay-outs especficos para dadas
actividades; obsolescncia econmica, devida a materiais e equipamentos
obsoletos utilizados na construo).
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IntroduoUtilizaes mais comuns do Mtododo CustoQuando o objectivo da avaliao a estimativa do custo do imvel Seguro Por vezes, avaliao de patrimnio de empresas
Ausncia de mercado imobilirio Transaces e/ou Avaliaes em nmero reduzido (Imveis
Especiais) Renovao e/ou reabilitao de imveis antigos Imveis de utilidade intrnseca (igrejas, edifcios de arte, postos
de polcia e outras instalaes com zonas de segurana, jazigosem cemitrios)
Emprstimos bancrios para investimentos imobilirios Avaliao de terrenos urbanizveis Promoo e/ou construo deobra nova
Mtodo
Residual
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Mtodo dos CustosApresentao geral
No caso de mercados patrimoniais pouco significativos ou inexistentes
(vg.igrejas), bem como no caso de obras inacabadas (vg. edifcios s com a
estrutura de beto armado acabada), os Peritos Avaliadores Patrimoniais
recorrem aos mtodos de avaliao do tipo Custo e de Rendimento
O Mtodo do Custo tem por base a obra nova(construda recorrendo a
tecnologia e materiais modernos) idntica do bem patrimonial em avaliao,
afectando o custo daquela com um factor (factor ou coeficiente de
conservao patrimonial) de modo a traduzir o estado de conservaopatrimonial do bem data da avaliao
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Mtodo dos CustosApresentao geral
O Mtodo do Custo deve reproduzir o custo temporal doinvestimento necessrio realizao da obra nova
A aplicao do mtodo do Custo obriga determinao dosvalores do terreno edificado e do logradouro (infraestruturado oulivre)
O valor do terreno estimado com base no princpio da mximautilidade (ou aptido) e uso optimizado, tal como se estivesse livre
O valor de mercado do bem patrimonial imobilirio obtidodeduzindo ao custo de obra nova o estado de depreciao(conservao) e somando-lhe o valor do terreno
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Avaliaes PatrimoniaisTipos de Custo
Custo de Reproduo (Reprodution Cost): estimativa do custo deconstruo, a preos correntes, data da avaliao, de uma rplica ouduplicado do bem patrimonial imobilirio em avaliao, utilizando osmesmos materiais, as mesmas tcnicas e mtodos de construo, omesmo design e layout, o mesmo tipo e qualidade de mo-de-obra,afectando-a com as mesmas deficincias e benfeitorias, reproduzindo oseu estado de conservao. No custo de reproduo, o custo definidoem termos deestrutura fsica.
Custo de Substituio (Replacement Cost): estimativa do custo deconstruo, a preos correntes, data da avaliao de um imvel com
utilidade equivalente ao do bem patrimonial imobilirio em avaliao,utilizando os mesmos materiais, as mesmas tcnicas e mtodos deconstruo bem como o mesmo design e layout.
No custo de substituio, o custo definido em termos deutilidade.
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Mtodo do CustoCondicionantes
Princpio da aplicao do Mtodo do Custo:
Os compradores no esto dispostos a pagar por um bem patrimonial imobilirio
um preo superior ao do custo de produo de um seu substituto e, num mercado
concorrencial, os vendedores no podem cobrar mais do que os custos que
suportaram para obterem o bem em causa
Valor de mercado:O valor estimado de mercado de um bem patrimonial imobilirio obtido a partir
da soma do custo do terreno ao do custo de reposio ou de substituio desse
bem, tal como se fosse novo (obra nova), eventualmente reduzido de uma
depreciao ou acrescido no caso de apreciao de modo a contemplar as
alteraes temporais sofridas por esse bem
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Mtodo do CustoCondicionantes
Efeitos do estado de conservao e de benfeitorias:
O estado de conservao de um bem patrimonial definido em termos percentuais
relativamente ao custo da obra nova, sendo funo da sua idade (factor de
vetustez), da sua exposio aos efeitos solares e atmosfricos (factor de
exposio), da sua utilidade e funo (factor de utilidade), do tipo de construo
adoptado (factor de ) e dos materiais empregues na construo (factor de ).
O estado de benfeitorias de um bem patrimonial deve ser quantificado
numericamente com base no custo de per si dos diversos componentes agregados
das benfeitorias.
A determinao estimada da reduo do valor da obra nova decorrente doestado de conservao do bem patrimonial a avaliar, uma das mais difceis
tarefas para o Perito Avaliador Imobilirio (atente-se que para um bem imobilirio a
sua vida econmica longa e a sua utilidade apresenta volatilidade elevada e de
quantificao quase impossvel)
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Mtodo do CustoEtapas
Etapas na aplicao do Mtodo do Custo:
Considerar uma data para a avaliao
Estimar o custo de reproduo ou de substituio, considerando: custos
directos, custos indirectos, lucros do promotor/construtor e todos os custos
funcionais inerentes adaptao do imvel ao uso existente ou previsvel
Estimar quantitativamente a reduo e/ou o acrscimo de valor decorrente do
estado de conservao do imvel e/ou de benfeitorias
Estimar o valor do terreno em termos optimizados de uso e utilidade,
considerando-o livre (sem onus ocupacional)
Calcular o valor de mercado
Comparar este valor com os obtidos pelos mtodos de avaliao Comparativo
e de Rendimento
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Mtodo do CustoAplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Sinttica,determina-se
o preo unitrio (v.g. por metro quadrado) a partir das bases de
dados de avaliao para bens imobilirios semelhantes
(localizao, tipologias, materiais empregues, etc.).
O Custo calculado a partir da rea do bem a avaliar,
multiplicado pelo valor unitrio correspondente, adicionado do
valor do terreno e deduzido ao valor agregado os valores
obtidos atravs dos factores de vetustez ou depreciao.
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Mtodo do CustoAplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Analtica
detalhada,determina-se o custo da construo atravs da
medio (por levantamento) e oramentao de todas as
unidades de obra, como se de uma obra nova se tratasse,
obtendo-se o valor da construo, a partir do qual seadiciona o valor do terreno e se deduz ao valor agregado os
valores obtidos atravs dos factores de vetustez ou
depreciao.
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Mtodo do CustoAplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Analtica simplificada,
determina-se o custo da construo atravs da medio (por
levantamento) e oramentao de agregados de unidades de
obra, como se de uma obra nova se tratasse, obtendo-se o valor
da construo, a partir do qual se adiciona o valor do terreno e se
deduz ao valor agregado os valores obtidos atravs dos factores
de vetustez ou depreciao
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Mtodo do CustoTerrenos Urbanizveis
Factores de Custo de TerrenosUrbanizveis:
1) Custo da nua propriedade;2) Custo da urbanizao;3) Encargos ou Gastos Gerais;4) Lucro do Empreendimento
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Mtodo do CustoItens da Avaliao da Nua
Propriedade Localizao geogrfica do Terreno e sua insero na malha urbana Tipo e consistncia do solo Topografia do solo do terreno e dos que lhe so adjacentes Equipamentos colectivos e sua proximidade Infra-estruturas urbansticas e sua proximidade Enquadramento no Plano Director Municipal e usos comuns na zona envolvente Restries urbansticas Grau de facilidade de licenciamento das construes Servido de vistas actual e futura rea Bruta reas Cedidas e/ou Permutadas reas Reservadas a fins especficos reas para infra-estruturas rea Lotevel, formas, profundidade e dimenses dos lotes Frentes para vias pblicas e/ou privadas rea/Volume de Construo Despesas de Aquisio do terreno Despesas de Urbanizao Despesas de Promoo e Comercializao Taxas e Impostos Gastos de Financiamento Gastos Gerais Adicionais Lucro do empreendimento Prazo de Investimento na Urbanizao Prazo de Venda dos Lotes
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Aplicao de Metodologias de AvaliaoCaso de uma Urbanizao Projectada
No Mtodo dos Custos, o valor de mercado do imvel calculado a partir do
agregado (actualizado atravs do mtodo ou modelo dos fluxos de caixa descontados
ou Discounted Cash Flow) dos custos afectos s obras no terreno urbanizvel,
considerando os seguintes custos para cada um dos elementos do bem patrimonial,
construindo um quadro com linhas para cada uma das especificidades dos edifcios
(habitao, comrcio, servios, etc.), infra-estruturas nomeadamente os
estacionamentos cobertos e ao ar livre, jardins, campos de golfe, campos de tnis,quiosques, etc.) e com as seguintes colunas :
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Aplicao de Metodologias de AvaliaoCaso de uma Urbanizao Projectada
(continuao) :a) VALOR GLOBAL (em unidades de rea);
b) Valor Unitrio do Custo de Construo (Cc) (em /m2);
c) Gesto e Fiscalizao (ex:17% Cc) (em euros);
d) Entidades Pblicas (em euros);
e) Ligaes s Concessionrias (ex:5% Cc) (em euros);
f) Registos e Notariado (ex:5% Cc) (em euros);
g) Projectos (ex:12% Cc) (em euros);
h) Comercializao Empreendimento (ex:3% VM) (em euros);
i) IVA (ex:21% Cc) (em euros);
j) Valores por itens (Global) (em euros);
k) Totais Parciais (em euros);
l) Margem Comercializao(ex:30%)
m) Valores Globais por Parcelas do Empreendimento (em euros);
n) Valor Global agregado de todas as linhas e colunas (em euros).
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Mtodo do CustoItens da Avaliao das Edificaes
Quantificao das reas tipo das edificaes (habitao,escritrios, lojas, coberturas, caves, terraos e varandas,stos, estacionamentos cobertos e em boxes, arrecadaes,piscinas, prgolas, varandins, portarias, pardieiros e anexos,armazns);
Homogeneizao das reas; Consulta de Manuais de Preosde materiais, mo-de-obra e
de custos agregados padro (custos padro por m2 para cadaum dos tipos de reas de edificao);
Clculoscom base nas reas e nos custos padro agregados
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Mtodo do CustoMtodos de Clculo de Custos de Construo
Por ordem ascendente de detalhe, devem ser usados os seguintesmtodos: Unidade Base Comparativa(Comparative Unit): baseado no custo
em euros por unidade de medida ou de volume Unidade de obra ou segregada (Unit-in-Place): baseado nos
custos para diversos componentes da construo (unidades deconstruo ou de obra); unidades estandardizadas de componentesinstalados em obra e medidos em termos lineares, de rea, de volumee de peso)
Quantidades Medidas e Oramentadas(quantity-survey): implicaum conhecimento profundo do Perito-Avaliador relativamente a
preos correntes de materiais, de mo-de-obra e de condies detrabalho (vg. por turnos), permitindo uma anlise detalhada aocaderno de encargos e s medioes e oramentos includos naadjudicao da obra.
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Mtodo do CustoMtodos de Clculo de Custos de Construo
Factor ou Coeficiente de Correco de Dados (Current CostMultiplier): multiplicador de homogeneizao de dados, para correcodas distores dos valores das bases de dados induzidas pela suaantiguidade
Factor ou Coeficiente de Correco de Local (local multiplier):multiplicador de homogeneizao de dados, para correco das distoresdos valores das bases de dados induzidas pela localizao do bem a
avaliar relativamente base de trabalho nacional
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Mtodo do CustoCusto de reproduo ou de substituio
O Custo de reproduo ou de substituio de obra nova envolve 5categorias de custos: Custos Directos(Hard Costs): mo-de-obra, Materiais, Equipamentos e Sub-
empreitadas Custos Indirectos(Soft Costs): Gastos gerais da empresa, Gastos gerais do
estaleiro, Gastos financeiros, gastos, Taxas, Impostos e Outros Custos Gerais Lucros do Promotor/Construtor (Developers e Contractors Profits) e
Gastos Imprevistos (gastos a mais e a menos, significando entre 5% e 20% oumais no caso de obras pblicas); normalmente, o custo do construtor estincludo no valor da adjudicao da obra.
Custos de Comercializao(normalmente so da ordem dos 1,5% a 3%dospreos de venda, mas podem atingir os 30% segundo as empresas da
especialidade! Custo do Terreno(Land Value): estimados em termos de optimizao de uso
e livres O custo do terreno pode ser calculado aplicando uma dada percentagem ao
valor obtido para o custo da construo
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Mtodo do CustoCustos Directos e Indirectos
Componentes agregados para aplicao de custos padro deconstruo de imveis (Cost Breakdown):
Custos Directos(Hard Costs): Instalao do estaleiro Regularizao do terreno e escavaes Infraestruturas urbansticas (ligao dos esgotos ao colector central com caixas de
visita, ligao s redes pblicas de abastecimento de guas potvel e de rega,arruamentos, estacionamentos a cu aberto, passeios, sarjetas, ajardinamentos,quiosques e instalaes sanitrias pblicas)
Fundaes (directas e indirectas)
Estrutura (beto armado, metlica e/ou mista) Instalaes Especiais Acabamentos Limpezas finais
Custos Indirectos(Soft Costs): Projectos Fiscalizao e controlo financeiro Taxas, licenas e outros Custos de financiamento Custos de comercializao Lucro do empreendimento
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Mtodo do CustoCustos dos Acabamentos
Desagregao da componente dos Acabamentos paraaplicao de custos padro de construo de imveis (CostBreakdown):
Revestimentos de pavimentos em caves Revestimentos de coberturas Revestimentos de terraos e de varandas Revestimentos de pavimentos interiores Revestimentos de paredes interiores Cortinas de fachada
Casas de banho Cozinhas Portes e portas
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Mtodo do CustoCustos de Instalaes Especiais
Desagregao da componente dos Instalaes especiais paraaplicao de custos padro de construo de imveis (CostBreakdown):
Posto de transformao de mdia-baixa teno Elevadores Rede de painis solares
Instalaes de piscinas Aquecimento e/ou ar condicionado central Bombas de gua para drenagem de guas freticas Rede de deteco e combate de incndios Rede de deteco de intruso Redes de guas (quente e fria), gs, electricidade, telefones,
campainhas e vdeo de porta, televiso por cabo e dados Rede de iluminao externa do edifcio
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Mtodo do CustoTabela para Clculo de Custos
DESIGNAO
VALOR
GLOBAL(m2)
ValorUnitri
oDo
CustoConstruo
(Cc/unid)
ValorGlobal
doCustoConstruo(Cc)
Gestoe
Fiscalizao(12%Cc)
(Contos)
Valor
Unitriodo
terreno
urbanizado
Ligaess
Concessionrias
(5% Cc)
Registos e
Notariado
(5%Cc)
Projectos(8% Cc)
Comercializao
Empreendimento
(5% Cc)
TotaisParciais
MargemComercializao(20%)
ValorGlobal
doEmpreendimento
rea do
Lote
Escritrios
Armazns
Cave
Totais
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Mtodo do CustoEvolutivo
V = T + ET + C + EC + EVC + LC - D
sendo:V - valor comercial do edificado a construir ou construdo;T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;C - custo estimado da construo;EC- encargos conexos com a construo;EVC - encargos com a venda do edificado;LC- lucro do promotor.D - Depreciao.
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Mtodo do CustoEvolutivo
Estime o Valor de Mercado de uma moradia inserida num mercado com as seguintes caractersticas.
rea bruta habitao 205 m2rea de varandas: 45 m2rea do estacionamento: 120 m2De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram apurados os seguintes custos:
custos de construco habitao 650 /m2 Abcustos de construco varandas 400 /m2 Abcustos de construco estacionamento 350 /m2 Abcustos de taxas e licenas 50//m2 Ab habitaocustos administrativos 2,5% do custo de construocustos de projectos 5% do custo de construocustos Financeiros 7% do custo de Investimentocustos comerciais 3% do valor de vendaMargem de Promoo 15% sobre o investimento
De acordo com a prospeco efectuada, lotes para construo com caractersticas semelhantes so vendidos na zona por
150.000 .Qual o Valor Actual, se se encontrarem realizados 45% dos trabalhos de construo?Qual o Valor de Mercado da Moradia no seu estado Actual se ela tiver 30 anos de idade e se encontrar num estado de
conservao regular para a idade?
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Mtodo do CustoInvolutivo Esttico
T = V - (ET + C + EC + EVC + LC) + D
sendo:V - valor comercial do edificado a construir ou contrudo;T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;C - custo estimado da construo;EC- encargos conexos com a construo;EVC - encargos com a venda do edificado;LC- lucro do promotor.D - Depreciao.
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Mtodo do CustoEvolutivoEstime o Valor de Mercado de um terreno destinado construo de um stand de automveis,
com as seguintes caractersticas.rea bruta construo 315 m2rea de estacionamento: 120 m2De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram apurados os
seguintes custos: custos de construco 550 /m2 Ab custos de construco estacionamento 150 /m2 Ab custos de taxas e licenas 25 /m2 Ab custos administrativos 2,5% do custo de construo custos financeiros 7% dos custos custos de projecto 5% do custo de construo custos comerciais 5% do valor de venda Margem de Promoo 20% sobre o investimento
De acordo com a prospeco efectuada, imveis com caractersticas semelhantes so arrendados na zonapor 6,5 /m2 Ab e a taxa de capitalizao de 8%.
24-03-2011 ESAI / 34
Mtodo do CustoDepreciao Imobiliria
A depreciao imobiliria corresponde s verbas necessrias paramanter o uso e utilidade do bem patrimonial no estado em que seencontrava data da concluso das obras ou da aquisio de umterreno.
Trata-se do princpio da capacidade de gerar rendimentosoptimizados, traduzido na necessidade permanente de optimizaodo usos de instalaes e da capacidade instalada.
A constituio de um fundo de reserva anual para fazer face depreciao um imperativo legal e/ou contratual.
Por vezes os custos de depreciao so confundidos com os custosde reposio ambiental, casos da explorao de pedreiras e/ouminas (a cu aberto, em galerias e em poos).
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Mtodo do CustoClculo da depreciao imobiliria de um
imvelCusto estimado de substituio: Deteriorao Fsica:
Reparvel(Curable): substituio dos materiais deteriorados pelo uso normal Acabamento interior Reparao do pavimento
No Reparvel (Incurable): admitindo uma vida til de N anos para um imvelconstrudo h n anos
n anos divididos por N anos (%) (ratio of age to economic life) Deteriorao Funcional: tectos falsos suspensos com antiga e deficiente
estrutura, pilares que dificultam o movimento de pessoas , veculos e bens, etc. Projecto do layout(inefecincia) Aumento Anual no Custo Operacional(custos em mo-de-obra e equipamentos
provenientes de desadequaes funcionais, tratados em termos de discountedannuity em virtude do aumento esperado dos custos operacionais ao longo de N-nanos a uma taxa de juro anual de x%)
Deteriorao Externa: Local e Econmica; alteraes ambientais em termos depoluio, de rudo e de vizinhana Perda anual de rendimento
Custo estimado de substituio corrigido peladeteriorao
24-03-2011 ESAI / 38
Mtodo do CustoTabela de Vida til Imobiliria
Vida til em Anos para o Imobilirio
Habitao em prdios 50
Moradias 60
Escritrios 50
Garagens 50
Armazns 75
Lojas 50Pavilhes Industriais 60
Piscinas 20
Hotis 40
Aldeamentos Tursticos 40
Hospitais 70
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Mtodo do CustoMtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo das quotas constantes ou da linha recta A Depreciao constante e cumulativa ao longo da sua vida til
Para o imobilirio, a base de trabalho da depreciao o ano (civil, contabilstico ou outro)
Frmula matemtica:
Vi= Vdx e x k + Vr
em que:
n = idade do bem patrimonial (construdo h n anos)
N = vida til esperada para o bem
e= perodo de vida residual esperada (=N-n)
k = taxa anual de depreciao ou coeficiente idade-vida econmica do bem (ratio of age toeconomic life) (=n/N) expresso em %
Vi= Valor da depreciao acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano i
d = valor da depreciao anual constante
Vd = Valor que sujeito a depreciao (valor de mercado aquando da aquisio subtrado doseu valor residual)
Vr= Valor residual no ano N, correspondente receita obtida com o bem diminuda dos seuscustos de remoo
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Mtodo do CustoMtodos de Clculo da DepreciaoMtodos de Ross e de Ross-Heidecke
Frmula matemtica geral:
Vi= k x (V0 Vr)
em que:
n = idade do bem patrimonial (construdo h n anos)
N = vida til esperada (nmero de anos) para o bem
F = taxa anual de depreciao ou coeficiente idade-vida econmica do bem (ratio of age to economic life)(=n/N) expresso em %
Vi= Valor da depreciao acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano i
d = valor da depreciao anual constanteV0= Valor Inicial do bem (valor de mercado aquando da aquisio)
Vr = Valor residual no ano N, correspondente receita obtida com o bem diminuda dos seus custos deremoo
Caso da Depreciao Linear: k = (n/N) = f
Caso da Depreciao exponencial (Kwentzle): k = (n/N)2 = f2
Caso do Mtodo de Ross: k = x ( (n/N) + (n/N)2) = x (f + f2)
Caso do Mtodo de Ross-Heidecke:
k = x (n/N) + (n/N)2 + 1 (n/N) + (n/N)2) x C = x f + f2 + (1 f + f2) x C
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Mtodo do CustoMtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo de Ross-Heidecke (Tabela)Idade
do bemEstado de conservao do bem patrimonial / Estado de conservao de Ross / Factor K
a b c d e f g h
2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.90 33.90 53.10 75.40
4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.60 53.60 75.70
6 3.18 3.21 5.62 11.00 20.70 35.30 54.10 76.00
8 4.32 4.35 6.73 12.10 21.60 36.10 54.60 76.30
10 5.50 5.53 7.88 13.70 22.60 36.90 55.20 76.60
12 6.72 6.75 9.07 14.30 23.60 37.70 55.80 76.90
14 7.98 8.01 10.30 15.40 24.60 38.50 56.40 77.20
16 9.28 9.31 11.60 16.60 25.70 39.40 57.00 77.50
18 10.06 10.06 12.90 17.80 26.80 40.30 57.60 77.80
20 12.00 12.00 14.20 19.10 27.90 41.20 58.30 78.2022 13.40 13.40 15.60 20.40 29.10 42.20 59.00 78.50
24 14.90 14.90 17.00 21.80 30.30 43.10 59.60 78.90
26 16.40 16.40 18.50 23.10 31.50 44.10 60.40 79.30
28 17.90 17.90 20.00 24.60 32.80 45.20 61.10 79.60
24-03-2011 ESAI / 44
Mtodo do CustoMtodo do Valor Residual
Tambm designado por Mtodo Involutivo, umavariante do Mtodo do Custo
Consiste em processar a avaliao de um bempatrimonial em 3 fases sucessivas:
1. Calcular o valor global esperado de venda do bem patrimonial2. Calcular o custo global do bem patrimonial exceptuando um
determinado item3. Calcular por diferena o valor patrimonial do item considerado
No caso de um terreno passvel de ser urbanizado, oitem ser a parcela de investimento correspondenteao terreno
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8/12/2019 Metodo Custos 1
23/26 2
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Mtodo do CustoMtodo do Valor Residual / Variantes
O Mtodo do Valor Residual apresenta 2variantes:
1. Mtodo simplificado (abordagem esttica)2. Mtodo dos Cash Flows Actualizados (abordagem
dinmica)1.A preos constantes2.A preos correntes
No caso de um terreno passvel de serurbanizado, o item ser a parcela deinvestimento correspondente ao terreno
24-03-2011 ESAI / 46
Mtodo do CustoInvolutivo Esttico
T = V - (ET + C + EC + EVC + LC) + D
sendo:V - valor comercial do edificado a construir ou contrudo;T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;C - custo estimado da construo;EC- encargos conexos com a construo;EVC - encargos com a venda do edificado;LC- lucro do promotor.D - Depreciao.
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4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:Mtodos com base em anlises determinsticas;
4949Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow, em que: so elencadas as diversas variveis
consideradas fundamentais
estimado o perodo de ocorrncia de sadas e
entradas de capitais
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:Mtodos com base em anlises determinsticas;
5050Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flowCustos de Aquisio Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalAquisio do terreno 715.934 715.934
IMT 46.536 46.536
Registos/Notrio 9.307 9.307
Imprevistos 7.159 7.159
Total 778.936 0 0 778.936
Custos de Promoo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalEstudos e Projectos 237.211 0 0 0 0 237.211
Fiscalizao 0 47.442 47.442 0 0 94.884
Taxas Camarrias e Licenas 0 33.210 0 0 0 33.210
Encargos de estrutura 9.488 28.465 28.465 28.465 0 94.884
Total 246.699 109.117 75.908 28.465 0 460.189
Custos de Construo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalHabitao 0 1.708.200 1.708.200 0 0 3.416.400
Escavao e Movimento de terras 0 39.420 0 0 0 39.420
Infraestruturas 0 350.000 150.000 0 0 500.000Estacionamentos (caves) 0 551.880 236.520 0 0 788.400
Total 0 2.649.500 2.094.720 0 0 4.744.220
Receitas Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 TotalReceitas Brutas 0 764.020 2.292.060 4.584.120 0 7.640.200
Comisses de Comercializao 0 -22.921 -68.762 -137.524 0 -229.206
Receitas Lquidas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994
Anos 0 1 2 3 4 5 TotalTotal custos 246.699 2.758.617 2.170.628 28.465 0 5.983.345Total receitas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994CASH-FLOW BRUTO -246.699 -2.017.518 52.671 4.418.131 0
Custos financeiros (euribor + spread) 0 -14.802 -136.741 0 0 -151.543-246.699 -2.279.019
CASH-FLOW LQUIDO 0 -246.699 -2.032.320 -84.070 4.418.131 0 2.055.042
VALOR Residual Bruto Actualizado 778.9 36
Cash-Flow Operacional
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24-03-2011 ESAI / 51
Erros comuns no uso dosDiscounted Cash-Flows
Desfasamento das taxas de crescimento de Receitase Despesas
Tendncia para usar rendas potenciais, esquecendobenefcios concedidos
Tratamento das rendas em bloco, especialmente nolongo prazo
Crescimento das Despesas Recuperveis ocultado,
com graves consequncias em caso deincumprimento das rendas
24-03-2011 ESAI / 52
Erros comuns no uso dosDiscounted Cash-Flows
Projeco das taxas de desocupao eincumprimento desajustadas do mercado
Uso de classes alargadas de despesas operacionais,com consequncias para o detalhe
Uso de taxas de capitalizao ao longo do tempo queno reflectem tambm a vida do imvel Subestimao do valor de venda e outros custos
reembolsveis Uso de uma taxa de desconto desajustada