MỤC LỤC - Colliers

MỤC LỤC Trang

TỔNG QUAN KINH TẾ .................................................................................................... 6-7

VIỆT NAM...................................................................................................................................................................... 6

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................................................................. 7

HÀ NỘI ................................................................................................................................................................. 7

ĐÀ NẴNG ............................................................................................................................................................. 7

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................... 8-20

VĂN PHÒNG ............................................................................................................................................................................ 8

BÁN LẺ ................................................................................................................................................................................... 11

CĂN HỘ .............................................................................................................................................................. 13

BIỆT THỰ &NHÀ PHỐ .................................................................................................................................................. 15

CĂN HỘ DỊCH VỤ................................................................................................................................................. 17

KHU CÔNG NGHIỆP ..................................................................................................................................................... 19

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI ................................................................................... 21-32

VĂN PHÒNG .......................................................................................................................................................................... 21

BÁN LẺ ................................................................................................................................................................................... 23

CĂN HỘ .............................................................................................................................................................. 25

BIỆT THỰ & NHÀ PHỐ ................................................................................................................................................. 27

CĂN HỘ DỊCH VỤ................................................................................................................................................. 29

KHU CÔNG NGHIỆP ..................................................................................................................................................... 31

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG ............................................................................ 33-40

VĂN PHÒNG .......................................................................................................................................................................... 33

BÁN LẺ ................................................................................................................................................................................... 35

CONDOTEL .................................................................................................................................................................. 37

BIỆT THỰ ............................................................................................................................................................................... 39

Trang bìa: Quận 1 – Thành phố Hồ Chí Minh Hình dưới trang: Đường chân trời Thành phố Hồ Chí Minh

DANH SÁCH BIỂU ĐỒ Trang

Biểu đồ 1: Xuất nhập khẩu Việt Nam từ 2010 – Quý 2/2019........................................................................................ 6

Biểu đồ 2: Lượng khách Quốc tế đến Việt Nam từ 2010 – Quý 2/2019 ............................................................................. 6

Biểu đồ 3: Mức tăng trưởng GDP của TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng ................................................................................................................... 7

Biểu đồ 4: FDI của TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng tính đến Quý 3/2019 ............................................................................... 7

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DANH SÁCH BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 5: Văn phòng, Chào giá thuê trung bình ........................................................................................................................... 8

Biểu đồ 6: Văn phòng, Tỷ lệ lấp đầy ............................................................................................................................................... 8

Biểu đồ 7: Bán lẻ, Chào giá thuê trung bình và Tỷ lệ lấp đầy ...................................................................................................... 11

Biểu đồ 8: Bán lẻ , Nguồn cung theo năm ở TP HCM ....................................................................................................... 11

Biểu đồ 9: Căn hộ chung cư, Số lượng bán theo phân khúc và theo quý .................................................................... 13

Biểu đồ 10: Căn hộ chung cư chào bán, Giá chào bán sơ cấp, TP HCM .......................................................................... 13

Biểu đồ 11: Căn hộ chung cư, Mới ra mắt theo phân khúc và theo quý ........................................................................ 13

Biểu đồ 12: Biệt thự và Nhà phố, Giá khu đất trung bình theo Quận .......................................................................... 15

Biểu đồ 13: Biệt thự và Nhà phố, Số lượng giao dịch theo Quý......................................................................................................... 15

Biểu đồ 14: Biệt thự và Nhà phố, Mới ra mắt theo Quận .............................................................................................. 15

Biểu đồ 15: Căn hộ dịch vụ, Chào giá thuê trung bình theo Hạng .................................................................................. 17

Biểu đồ 16: Căn hộ dịch vụ, Tỷ lệ lấp đầy ...................................................................................................................................... 17

Biểu đồ 17: Công nghiệp, Tình hình hoạt động thị trường theo Quận ......................................................................... 19

Biểu đồ 18: Công nghiệp, Nguồn cung theo Quận ................................................................................................................ 19

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 1: FDI tại TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng ......................................................................................................................... 7

Bảng 2: Văn phòng, Dự án tiêu biểu trong tương lai ................................................................................................... 8

Bảng 3: Dự án văn phòng tiêu biểu .............................................................................................................................. 9

Bảng 4: Bán lẻ, một số Dự án tiêu biểu trong tương lai (2019 - 2019) ................................................................................................... 11

Bảng 5: Dự án bán lẻ tiêu biểu..................................................................................................................................... 12

Bảng 6: Căn hộ chung cư, ra mắt Dự án mới tiêu biểu năm 2019 .............................................................................................. 14

Bảng 7: Biệt thự và Nhà phố, ra mắt Dự án mới tiêu biểu năm 2019 ...................................................................................... 16

Bảng 8: Căn hộ dịch vụ, Dự án tiêu biểu trong tương lai đang thi công ............................................................................................ 17

Bảng 9: Dự án căn hộ dịch vụ tiêu biểu.......................................................................................................................... 18

Bảng 10: Công nghiệp, Nguồn cung tương lai ................................................................................................................................ 19

Bảng 11: Tổng quan Thị trường Công nghiệp TP HCM ............................................................................................ 20

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI


Biểu đồ 19: Văn phòng, Chào giá thuê trung bình ........................................................................................................ 21

Biểu đồ 20: Văn phòng, Tỷ lệ lấp đầy ............................................................................................................................................................... 21

Biểu đồ 21: Bán lẻ, Tỷ lệ thuê theo Quý ............................................................................................................................................................. 23

Biểu đồ 22: Bán lẻ, Tỷ lệ lấp đầy theo Quý ................................................................................................................... 23

Biểu đồ 23: Căn hộ chung cư, Số căn đã bán và Tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc tính đến Q2/2019 .................................... 25

Biểu đồ 24: Căn hộ chung cư chào bán, Chào giá trung bình, Hà Nội ..........................................................................................25

Biểu đồ 25: Căn hộ chung cư, Mới ra mắt theo phân khúc và Quý ....................................................................................... 25

Biểu đồ 26: Tài sản đất đai, Nguồn cung tích lũy theo Quý, Hà Nội ............................................................................... 27

Biểu đồ 27: Giá thứ cấp theo Quận, Căn hộ hoàn thành, Thay đổi so với cùng kỳ quý trước .................................... 27

Biểu đồ 28: Biệt thự và Nhà phố, Nguồn cung mới theo Quận ............................................................................................. 27

Biểu đồ 29: Căn hộ dịch vụ, Chào giá thuê trung bình theo Hạng ...................................................................................................... 29

Biểu đồ 30: Căn hộ dịch vụ, Tỷ lệ lấp đầy theo Hạng ............................................................................................................................ 29

Biểu đồ 31: Công nghiệp, tình hình hoạt động thị trường theo Quận............................................................................. 31

Biểu đồ 32: Công nghiệp, Nguồn cung theo Quận ................................................................................................................................. 31

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 12: Văn phòng, Dự án tiêu biểu đang hoàn thành theo dự kiến.......................................................................... 21

Bảng 13: Dự án văn phòng tiêu biểu CBD ..................................................................................................................... 22

Bảng 14: Bán lẻ, Dự án tiêu biểu trong tương lai (2019-2020) ............................................................................................................. 23

Bảng 15: Dự án bán lẻ tiêu biểu ..................................................................................................................................................... 24

Bảng 16: Căn hộ chung cư, Ra mắt Dự án mới tiêu biểu Quý 2 năm 2019 ................................................................................26

Bảng 17: Biệt thự và Nhà phố, Ra mắt Dự án mới tiêu biểu Quý 2 năm 2019 .........................................................................28

Bảng 18: Căn hộ dịch vụ - Nguồn cung trong tương lai đến năm 2019 ..........................................................................................29

Bảng 19: Dự án căn hộ dịch vụ tiêu biểu ........................................................................................................................................................... 30

Bảng 20: Công nghiệp, Nguồn cung trong tương lai .......................................................................................................................31

Bảng 21: Tổng quan Thị trường công nghiệp ở Hà Nội ..................................................................................................................................... 32

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG


Biểu đồ 33: Văn phòng, Tình hình hoạt động thị trường tính đến Quý 2 2019.............................................................................. 33

Biểu đồ 34: Văn phòng, Tình hình hoạt động thị trường theo Quý ........................................................................................................ 33

Biểu đồ 35: Văn phòng, Nguồn cung theo Hạng ................................................................................................................................................33

Biểu đồ 36: Bán lẻ, Tình hình hoạt động thị trường tính đến Quý 2 2019 ....................................................................................... 35

Biểu đồ 37: Bán lẻ, Tình hình hoạt động thị trường theo Năm .......................................................................................................... 35

Biểu đồ 38: Bán lẻ, Nguồn cung theo Quận .........................................................................................................................................................35

Biểu đồ 39: Condotel, Tỷ lệ hấp thụ theo Quận ..................................................................................................................................................37

Biểu đồ 40: Condotel, Nguồn cung theo Quận ..................................................................................................................................................37

Biểu đồ 41: Condotel, Bảo đảm lợi nhuận bởi dự án .................................................................................................... 37

Biểu đồ 42: Biệt thự, Tình hình hoạt động thị trường ................................................................................................................................................... 39

Biểu đồ 43: Biệt thự, Nguồn cung theo Quận .......................................................................................................................... 39

Biểu đồ 44: Biệt thự, Khả năng của người mua ........................................................................................................................................ 39

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 22: Dự án văn phòng tiêu biểu .............................................................................................................................................. 34

Bảng 23: Dự án bán lẻ tiêu biểu ..................................................................................................................................................... 36

Bảng 24: Dự án Condotel tiêu biểu .................................................................................................................................................. 38

Bảng 25: Dự án biệt thự tiêu biểu .................................................................................................................................................... 40

DANH SÁCH VIẾT TẮT

ARR: Giá thuê trung bình CBD: Khu thương mại trung tâm

CPI: Chỉ số giá tiêu dùng FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP: Tổng sản phẩm nội địa GFA: Tổng diện tích sàn xây dựng

GRDP: Tổng sản phẩm trên địa bàn LUR: Quyền sử dụng đất

IIP: Chỉ số sản xuất công nghiệp IP: Khu công nghiệp

NLA: Diện tích sàn có thể cho thuê Q-o-Q: So với cùng kỳ quý trước

Y-o-Y: So với cùng kỳ năm ngoái

Tỷ giá hối đoái : USD/VND = 23.390

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Q2 2019 | TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

GDP: DỊCH TẢ LỢN CHÂU PHI LÀM GIẢM TĂNG TRƯỞNG GDPGDP của Việt Nam trong quý 2 năm 2019 ước tính tăng 6,71% so với cùng kỳ năm 2018. Việc áp dụng GDP trong quý 2 năm 2019so với quý 2 năm 2018 về tiêu dùng cuối tăng 7,01%, tiền tiết kiệm tăng 7,54%, xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 7,27% vànhập khẩu hàng hóa và dịch vụ cũng tăng 7,38%. Nhìn chung, GDP Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2019 tăng 6,76%, thấp hơnmức tăng trưởng GDP của 6 tháng đầu năm 2018 nhưng cao hơn so với 6 tháng đầu năm của giai đoạn 2011-2017. Một lý dođáng chú ý cho sự giảm tăng trưởng này là sự lây lan của dịch tả lợn Châu Phi ở khu vực phía Bắc Việt Nam làm giảm đáng kểtăng trưởng của ngành nông lâm nghiệp và thủy sản. Các ngành sản xuất, xây dựng và ngành dịch vụ đều duy trì đà tăng trưởng.

FDI: NGÀNH NGHỀ SẢN XUẤT PHÁT TRIỂN MẠNH, CÁC NGÀNH KHÁC LẠI GIẢMTrong 6 tháng đầu năm 2019 có 1.723 dự án đầu tư nước ngoài mới được cấp phép với tổng vốn đăng ký là 7,41 tỷ USD (tăng26,1% về số lượng dự án, nhưng giảm 37,2% giá trị vốn đăng ký so với 6 tháng đầu năm 2018). Ngoài ra, có 628 dự án tăng vốnđầu tư thêm 2,94 tỷ USD, giảm 33,8% so với cùng kỳ năm 2018. Tổng cộng vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2019 là10,35 tỷ USD, giảm 36,3% so với 6 tháng đầu năm 2018. Khu vực sản xuất và chế biến đã thu hút thêm 5,44 tỷ USD vốn đầu tưmới, là kết quả của việc di dời hàng loạt các nhà sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh thuế quan do chính quyềnTrump áp đặt. Tiếp theo là lĩnh vực bất động sản, đã thu hút 803,3 triệu USD. Xét địa điểm thu hút đầu tư, Bình Dương đứngđầu với 623,2 triệu USD vốn đăng ký mới, theo sau là Tây Ninh với 599,4 triệu USD và Bắc Ninh với 581,1 triệu USD. Trong khiđó, Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng lần lượt đạt 528,8 triệu; 248,4 triệu và 315,2 triệu USD.

BÁN LẺ: TĂNG TRƯỞNG MẠNH DO SỨC MUA TĂNGTổng giá trị và doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Việt Nam trong quý 2 năm 2019 đạt 51,6 tỷ USD, tăng 1,9% so với quý 1năm 2019 và tăng 11,1% so với quý 2 năm 2018. Nhìn chung, giá trị doanh số bán lẻ của hàng hóa và dịch vụ tại Việt Nam trong 6tháng đầu năm 2019 là 102,23 tỷ USD, tăng 11,5% so với 6 tháng đầu năm 2018. Đặc biệt, riêng doanh số bán lẻ hàng hóa tạiViệt Nam trong 6 tháng đầu năm 2019 là 77,96 tỷ USD, tăng 12,5% so với 6 tháng đầu năm 2018.

KHÁCH QUỐC TẾ: VẪN TIẾN TRIỂN TÍCH CỰC NHƯNG QUÃNG THỜI GIAN KHÓ KHĂN ĐANG Ở PHÍA TRƯỚCTrong 6 tháng đầu năm 2019, Việt Nam đã đón gần 8,5 triệu lượt khách quốc tế. Việt Nam tiếp tục là một điểm đến du lịch hấpdẫn. Trong suốt 6 tháng đầu năm 2019, hàng tháng có hơn 1 triệu lượng khách quốc tế; tuy nhiên, số khách quốc tế đang có xuhướng giảm. Tháng 6 có số lượng khách đến Việt Nam thấp nhất năm 2019 và tốc độ tăng trưởng khách quốc tế tại Việt Namtrong 6 tháng đầu năm 2019 chỉ đạt 7,5%, thấp hơn nhiều so với trong 6 tháng đầu năm 2016-2018. Châu Á tiếp tục là thị trườngdu lịch sinh lợi nhất đối với Việt Nam vì khách du lịch đến từ châu Á chiếm 77,4% tổng số khách quốc tế đến nước này trong 6tháng đầu năm 2019.

CÁN CÂN THƯƠNG MẠI: THÂM HỤT ÍT DO NHU CẦU TOÀN CẦU VỀ ĐIỆN THOẠI THÔNG MINH GIẢMTổng giá trị xuất nhập khẩu hàng hóa trong 6 tháng đầu năm 2019 ước tính là 245,8 tỷ USD, mức cao nhất từng ghi nhận trongnửa đầu năm nay của Việt Nam. Xuất khẩu hàng hóa đạt khoảng 122,72 tỷ USD, tăng 7,3% so với 6 tháng đầu năm 2018. Trongkhi đó, ghi nhận nhập khẩu hàng hóa vào Việt Nam vào khoảng 122,76 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2018. Đến cuối 6tháng đầu năm 2019, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận ít thâm hụt thương mại vào khoảng 34 triệu USD. Do tác động từ Samsungvà các nhà sản xuất khác, điện thoại di động tiếp tục là mặt hàng xuất khẩu chính (23,5 tỷ USD, chiếm 19,2% tổng hàng hóa xuấtkhẩu); Tuy nhiên, Việt Nam cũng nhập khẩu số hàng điện tử máy tính trị giá 24,3 tỷ USD (chiếm 19,8% tổng lượng hàng hóanhập khẩu).

Biểu đồ 1. Xuất nhập khẩu Việt Nam, 2010-2020F Biểu đồ 2. Khách quốc tế đến Việt Nam, 2010-2020F

© 2019 Colliers International Research Trang 6

CPI: CÂN ĐỐI GIÁ LỢN BẰNG CÁCH GIẢM GIÁ GASCPI của Việt Nam trong tháng 6 năm 2019 giảm 0,09% so với tháng 5. Sở dĩ có thay đổi chủ yếu này vì CPI ngành vận tải giảm3.9% do xảy ra 2 sự điều chỉnh giảm giá gas trong tháng 6. Tuy nhiên, CPI trong Quý 2 2019 tăng 0,74% so với quý 1, và 2,55% sovới cùng kỳ năm 2018. Sở dĩ có sự tăng trưởng này vì CPI của ngành giáo dục tăng (6,19%), kéo theo đó là ngành vật liệu xâydựng nhà cửa (3,6%). Trung bình CPI trong 6 tháng đầu năm 2019 tăng 2,64% so với 6 tháng đầu năm 2018, tiêu biểu do giá lợntăng 14,85%, giá vật liệu xây dựng tăng 1,99%, và giá điện tăng 5,84%.

Xuất khẩu Nhập khẩu Cán cân thương mại

TỷU

SD

© 2019 Colliers International Research

Bảng 1: FDI tại TPHCMC, Hà Nội và Đà Nẵng trong 6 tháng đầu

năm 2019.

Biểu đồ 3: Tỷ lệ tăng trưởng GDP (%) của TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng

Biểu đồ 4: FDI của TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng tính đến Q2

2019


Q2 2019 | TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

HỒ CHÍMINHSo với 6 tháng đầu năm 2018, GRDP của Thành phố Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2019 ước tính tăng 7,61%; và chỉ số sản xuất công nghiệp thành phố (IIP) cũng tăng 7,0%. Có 572 dự án đầu tư nước ngoài mới được cấp phép trong 6 tháng đầu năm2019, trong đó 512 là dự án FDI (482,9 triệu USD) và 58 dự án là liên doanh (45,1 triệu USD). Ngành bất động sản nhận đượcnhiều đầu tư nhất với 26 dự án mới được cấp phép trị giá 225,9 triệu USD.

Thâm hụt thương mại của TP HCM trong 6 tháng đầu năm 2019

là 2,43 tỷ USD. Trong đó, tổng kim ngạch xuất khẩu của TP HCM

trong cùng kỳ là 18,03 tỷ USD, tăng 10,1% so với 6 tháng đầu

năm 2018; và tổng kim ngạch nhập khẩu vào thành phố là 20,46

tỷ USD tăng 4,2% so với 6 tháng đầu năm 2018. Trung Quốc vẫn

là thị trường xuất khẩu hàng đầu của TPHCM, tiếp theo là Hoa

Kỳ và Nhật Bản.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, TP HCM đón 8,48 triệu lượt khách

quốc tế tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2018. So với quý 1 năm

2019, lượng khách quốc tế đến TP HCM trong quý 2 năm 2019

giảm 520 ngàn lượt khách.

HÀ NỘITừ tất cả các chỉ số, nền kinh tế Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2019; so với 6 tháng đầunăm 2018. GRDP của thành phố này tăng 7,21%; IIP của Hà Nội là7,3%; và doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Hà Nội được cải thiện 10,7%.

Ngành sản xuất và chế biến có dấu hiệu phục hồi mạnh trong

quý 2 năm 2019, theo ghi nhận mức tăng trưởng là 8% trong

quý. Nhìn chung, ngành này đã tăng 7,4% trong nửa đầu năm

2019.

Hà Nội đã thu hút được 5,3 tỷ USD vốn FDI trong 6 tháng đầu

năm 2019, cao nhất cả nước. Vốn đầu tư vào ngành công nghiệp

và xây dựng chiếm 37,2%; tiếp theo là bất động sản và ngành

thương mại và dịch vụ, cả hai đều chiếm 31,2% vốn của thành

phố Hà Nội, trong đó Hà Nội đứng nhất.

ĐÀ NẴNGTrong suốt 6 tháng đầu năm 2019, Đà Nẵng là đô thị phát triển chậm nhất tại Việt Nam. GRDP của thành phố này tăng 6,21% so với 6 tháng đầu năm 2018, dẫn đầu là lĩnh vực dịch vụ, tăng 7,69%.

Ngành dịch vụ chiếm 61,04% GRDP của thành phố, tiếp theo là

công nghiệp và xây dựng đóng góp 22,58%. Ngành nông nghiệp

và lâm nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch tả lợn Châu Phi,

ảnh hưởng đến 14 tấn thịt lợn. Tổng xuất khẩu hàng hóa ra

khỏi Đà Nẵng là 644,8 triệu USD, trong khi nhập khẩu hàng hóa

được ghi nhận ở mức 530,2 triệu USD, dẫn đến thặng dư

thương mại là 114,6 triệu USD trong 6 tháng đầu năm 2019.

Du lịch vẫn là thế mạnh của Đà Nẵng, với khoảng 4 triệu du

khách quốc tế. Chính quyền Đà Nẵng tiếp tục thúc đẩy du lịch

đến Đà Nẵng bằng cách mở thêm các đường bay trực tiếp đến

sân bay quốc tế Đà Nẵng và xây dựng các điểm đến và điểm

tham quan đẳng cấp thế giới hơn.

Trang 7

Thành phố FDI (triệuUSD) Số lượng dự án

Tp HCM 528,8 572

Hà Nội 248,4 387

Đà Nẵng 315,2 66


Biểu đồ 5: Văn phòng TPHCM, Chào giá thuê trung bình

Biểu đồ 6: Văn phòng TPHCM, Tỷ lệ lấp đầy

Bảng 2: Văn phòng TPHCMC, Sắp tới (2019)


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | VĂN PHÒNG

Tên dự án Hạng Địa điểmNLA ước tính

(sqm)

Friendship Tower A Quận 1 19.000

Lim Tower3 A Quận 1 43.000

Cresent Mall – Giai đoạn 2 B Quận 7 30.000

ETown 5 B Tân Bình 30.700

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGThị trường văn phòng tại TP HCM liên tục được cải thiện từđầu năm 2019 đến nay. Chào giá thuê trung bình hàng quýđã tăng với tỷ lệ từ 2% đến 2,5%, được thúc đẩy bởi nhucầu tăng cao đối với các văn phòng hạng A và B chất lượngcao, vượt xa nguồn cung. Giá thuê trung bình cho các vănphòng hạng A tại TP HCM đã vượt mức 55 USD/m2/tháng,trong khi hạng B đã vượt 25 USD/m2/tháng. Thị trường vănphòng tại TP HCM đạt gần công suất, với tỳ lệ lấp đầy trungbình của tòa nhà văn phòng hạng A ở mức 95% và 88% củatòa nhà văn phòng hạng B.

NGUỒN CUNGNhư đã nói ở trên, nguồn cung các tòa nhà văn phòng hạngA và B ở TP HCM đã không thể bắt kịp nhu cầu về vănphòng chất lượng cao. Hiện tại có hơn 300.000 m2 vănphòng hạng A (trong đó chỉ có 15.000 m2 còn trống); vàhơn 1.4 triệu m2 diện tích văn phòng hạng B (trong đó chỉcó 170.000 m2 còn trống) trong thành phố.

NGUỒN CẦUNhu cầu về văn phòng hạng A tại TP HCM chỉ tăng trongnhững năm gần đây. Điển hình như Deutsches Haus đãchào đón CapitaLand và Sunshine Group với tư cách làkhách thuê trong Quý 2 năm 2019 và 92% của tòa nhà30.000 m2 này đã được đưa vào sử dụng. Một giao dịchcho thuê đáng chú ý khác là The Executive Centre, một nhàđiều hành chính của không gian làm việc linh hoạt, đã trởthành khách thuê đầu tiên của Friendship Tower.

TRIỂN VỌNGĐến cuối năm 2019, hai tòa nhà văn phòng hạng A(Friendship Tower và Lim Tower 3) và hai tòa nhà vănphòng hạng B (Crescent Mall - Giai đoạn 2 và E.town 5) dựkiến khai trương tại TPHCM. Nhìn chung, các tòa nhà trênsẽ cung cấp hơn 113.000 m2 diện tích cho thuê đối với thịtrường văn phòng trong thành phố. Tuy nhiên, có khả năngnhu cầu sẽ tiếp tục vượt xa nguồn cung ở phân khúc vănphòng hạng A và B, vì vậy mức cho thuê trung bình dự kiếnsẽ tiếp tục tăng đều đặn trong tương lai gần.

Trang8




Bảng 3: Dự án văn phòng tiêu biểu

# Bất động sản Địa chỉ Năm hoàn

thành

NLA

(m2)

Phí dịch

vụ (*)

Tỷ lệ lấp

đầyChào giá

thuê (*)

1 Saigon Centre Tower 1 65 Lê Lợi 1996 51.650 6,8 95,8% 50,0

2 Saigon Tower 29 Lê Duẩn 1997 13.950 6,0 100% 47,0

3 Sunwah Tower 115 Nguyễn Huệ 1997 20.800 6,5 99,5% 47,7

4 The Metropolitan 235 Đồng Khởi 1997 15.200 6,0 95,7% 49,0

5 Diamond Plaza 34 Lê Duẩn 1999 15.936 8,0 97,9% 45,0

6 mPlaza Saigon 39 Lê Duẩn 2009 26.000 6,5 93,4% 53,0

7 Bitexco Financial Tower 45 Ngô Đức Kế 2010 37.710 7,0 93,0% 43,2

8 President Place 93 Nguyễn Du 2012 8.330 7,0 95,9% 42,0

9 Le Meriedien 3C Tôn Đức Thắng 2013 9.125 6,0 99,0% 40,0

10 Times Square 22-36 Nguyễn Huệ 2013 12.704 7,0 81,6% 60,0

11 Vietcombank Tower 5 Quảng trường Mê Linh 2015 41.250 7,0 97,3% 45,0

12 Deutsches Haus 33 Lê Duẩn 2017 25.062 7,0 92,0% 65,0

13 Saigon Centre Tower 2 67 Lê Lợi 2017 44.000 7,0 99,1% 55,0

Hạng A

1 VTP-OSIC 8 Nguyễn Huệ 1993 6.500 6,0 100% 25,0

2 Somerset Chancellor Court 21-23 Nguyễn Thi Minh Khai 1996 3.200 5,0 100% 33,0

3 Central Plaza 17 Lê Duẩn 1997 7.405 6,0 97,0% 26,0

4 Harbour View Tower 35 Nguyễn Huệ 1997 8.000 5,0 100% 28,3

5 Saigon Riverside Office 2A-4A Tôn Đức Thắng 1997 10.000 5,0 99,1% 32,0

6 Saigon Trade Center 37 Tôn Đức Thắng 1997 31.416 7,0 74,0% 25,7

7 MeLinh Point Tower 2 Ngô Đức Kế 1999 17.600 6,0 84,9% 41,0

8 Zen Plaza 54-56 Nguyễn Trãi 2001 11.037 6,0 94,8% 27,0

9 The Landmark 5B Tôn Đức Thắng 2005 8.000 6,0 95,0% 24,0

10 Opera View 161-167 Đồng Khởi 2006 3.100 7,0 100% 27,0

11 Petro Tower 1-5 Lê Duẩn 2007 13.304 6,5 100% 38,4

12 The Lancaster 22 – 22 Bis Lê Thánh Tôn 2007 7.000 5,0 100% 25,0

13 CJ Building 5 Lê Thánh Tôn 2008 14.000 6,5 99,3% 28,9

14 Ruby Tower 81-85 Hàm Nghi 2008 15.000 6,5 99,0% 25,0

15 Havana Tower 132 Hàm Nghi 2008 7.326 6,0 92,5% 29,3

16 Royal Center 235 Nguyễn Văn Cừ 2008 14.320 6,0 98,5% 23,0

17 Sailing Tower 51 Nguyễn Thị Minh Khai 2008 16.910 6,0 99,2% 29,0

18 TMS 172 Hai Bà Trưng 2009 4.000 5,0 97,5% 30,0

19 A&B Tower 76 Lê Lai 2010 17.120 6,5 98,3% 39,0

20 Bảo Việt Tower 233 Đồng Khởi 2010 10.650 5,0 99,6% 28,0

21 Maritime Bank Tower 192 Nguyễn Công Trứ 2010 19.596 5,0 99,4% 25,0

22 Saigon Royal 91 Pasteur 2010 5.340 6,0 100% 23,0

23 Vincom Center 68 -70 -72 LêThánh Tôn 2010 56.600 5,0 92,7% 34,0

24 Empress Tower 138 Hai Bà Trưng 2012 19.538 6,0 95,4% 40,0

25 Lim Tower 9-11 Tôn Đức Thắng 2013 22.000 6,0 91,4% 35,0

26 MB Sunny Tower 259 Trần Hưng Đạo 2013 13.200 5,5 95,5% 24,0

27 Etown Central 11 Đoàn Văn Bơ 2017 33.258 5,0 70,0% 23,0

28 Viettel Complex Building 285 Cách Mạng Tháng Tám 2017 47.000 5,5 92,9% 26,0

29 The Waterfront Saigon 29B Nguyễn Đình Chiểu 2017 8.800 6,0 93,0% 30,0

Hạng B

(*)USD/m2/tháng. chưa tính thuế GTGT

Trang9




Trang10


Biểu đồ 7: TPHCM - Bán lẻ, chào giá thuê trung bình & tỷ lệ lấp đầy

Biểu đồ 8: TPHCM - Bán lẻ, Nguồn cung theo Năm

Bảng 4: TPHCM - Bán lẻ, Sắp tới (2019)


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | BÁN LẺ

Tên Dự án Quận NLA dự kiến (m2)

Sala Shopping Center 2 60.000

Cresent Mall –Giai đoạn 2 7 18.000

Centre Mall DongSaigon 9 39.000

EliteMall 8 42.000

The GoldView 4 43.000

Nguồn: Colliers International Research

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGCác trung tâm bách hóa, trung tâm thương mại và khối đếbán lẻ ở TP HCM có truyền thống tập trung tại khu vựctrung tâm, với số lượng bất động sản tại các quận trungtâm chiếm 80% tổng nguồn cung của thành phố. Gía chàothuê trung bình cho các bất động sản này đã vượt quá 100USD/m2/tháng. Tuy nhiên, ở những khu vực khác trongthành phố, ngành bán lẻ vẫn chưa phát triển với mức giáthuê trung bình ổn định khoảng 30 USD/m2/tháng. Do cáckhông gian bán lẻ có tỷ lệ trống thấp trên toàn thành phố,nên giá thuê trung bình đã tăng khoảng 1.5% -2% mỗi quý.

NGUỒN CUNGTổng nguồn cung hiện tại của ngành bán lẻ tại TP HCM làgần 1,1 triệu m2. Trong đó, các trung tâm thương mạichiếm khoảng 89%, trong khi các trung tâm bách hóa vàkhối bán lẻ chiếm khoảng 5% tương ứng. Sau Giga Mall,TNL Plaza (15.000 m2) là trung tâm thương mại thứ haiđược mở ở khu vực ngoài trung tâm trong năm 2019. Điềunày cho thấy việc phân tán ngành bán lẻ đang được tiếnhành tốt.

NGUỒN CẦUĐến cuối Quý 2/2019, tỷ lệ lấp đầy bình quân trong các bấtđộng sản bán lẻ là 92,7%, dẫn đầu là trung tâm thương mạivới mức 94,0%; tiếp theo là các trung tâm bách hóa với93,0% và khối đế bán lẻ ở mức 91,0%. Điều này cho thấynhu cầu về không gian bán lẻ chất lượng cao tại thành phốHồ Chí Minh vẫn ở mức rất cao, đặc biệt là sự thâm nhậpcủa các thương hiệu quốc tế nhiều hơn vào Việt Nam trongnhững năm tới.

TRIỂN VỌNGĐến cuối năm 2019, 5 trung tâm mua sắm sẽ cung cấp200.000 m2 diện tích bán lẻ cho thị trường và chúng sẽ dịchchuyển ra xa khỏi khu vực trung tâm. Khi người tiêu dùngtrở nên khôn ngoan và khắt khe hơn thì các trung tâm muasắm cũng sẽ phải thích nghi và thay đổi cách tiếp cận.Không còn áp dụng mô hình bán lẻ truyền thống, ngànhbán lẻ phải tập trung vào việc mang lại trải nghiệm khácbiệt và phù hợp hơn để thu hút nhiều người tiêu dùng hơnvà tạo sự khác biệt với các đối thủ trong thị trường đangnóng dần này.

Trang11



Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | BÁN LẺ

Bảng 5: Dự án bán lẻ tiêu biểu

# Bất động sản Địa chỉ Địa điểm Hoàn thànhNLA

(m2)

Chào giá

thuê(*)

Tỷ lệ lấp đầy

1 Sheraton Saigon 88 Đồng Khởi Quận 1 2003 750 125 100%

2 The Manor 1 91 Nguyễn Hữu Cảnh Bình Thạnh 2006 2.000 22 100%

3 Opera View Công trường Lam Sơn Quận 1 2006 1.260 54 100%

4 Caravelle Hotel 19 Công trường Lam Sơn Quận 1 2007 150 105 100%

5 New World Hotel 76 Đường Lê Lai Quận 1 2009 1.000 92 100%

6 Hotel Continental Sai Gon 132-134 Đồng Khởi Quận 1 2009 200 90 100%

7 Centre Point 106 Nguyễn Văn Trỗi Phú Nhuận 2009 2.000 22 93%

8 mPlaza Saigon 35 Lê Duẩn Quận 1 2009 6.830 60 98%

9 Saigon Pearl 92 Nguyễn Hữu Cảnh Bình Thạnh 2011 5.000 27 88%

10 The Manor 2 91 Nguyễn Hữu Cảnh Bình Thạnh 2011 2.500 22 100%

11 The Oxygen Mall Phường An Phú Quận 2 2011 5.000 30 90%

12 Rex Arcade 141 Nguyễn Huệ Quận 1 2011 2.000 130 100%

13 ICON 68 @ BFT 45 Ngô Đức Kế Quận 1 2011 8.000 90 95%

14 Saigon Airport Plaza 1 Bạch Đằng. Phường 2 Tân Bình 2013 7.623 22 92%

15 Imperia An Phu Phường An Phú Quận 2 2013 2.940 15 100%

16 President Place 93 Nguyễn Du Quận 1 2013 800 42 98%

17 Times Square 22-36 Nguyễn Huệ Quận 1 2013 9.000 300 100%

18 Sunrise City - phase 1 23-25-27 Nguyễn Hữu Thọ Quận 7 2014 3.500 35 100%

19 Pearl Center 12 Quốc Hương Quận2 2015 24.000 32 81%

20 Thuận Kiều Plaza 190 Hồng Bàng Quận5 2017 24.000 35 90%

Khối đế bán lẻ

1 Diamond Plaza 34 Lê Duẩn Quận 1 1999 9.000 166 100%

2 Parkson Hùng Vương Plaza 126 Đường Hùng Vương Quận 5 2007 24.000 62 98%

3 Parkson C.T. Plaza Tân Sơn Nhất. Trường Sơn Tân Bình 2008 12.235 41 96%

4 Parkson Cantavil Premier Cantavil Premier Quận 2 2013 17.815 33 96%

5 RomeA 117 Nguyễn Đình Chiểu Quận 3 2017 12.000 80 80%

Trung tâm bách hóa

1 Saigon Center 35 Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 1 1996 47.000 120 99%

2 Zen Plaza 54-56 Nguyễn Trãi Quận 1 2001 11.528 19 87%

3 Lotte Mart Saigon South 469 Nguyễn Hữu Thọ Quận 7 2008 24.000 40 99%

4 Vincom Center B 72 Lê Thánh Tôn Quận 1 2010 45.000 102 93%

5 Vincom Plaza 3/2 3C Ba Tháng Hai Quận10 2010 25.000 42 95%

6 Lotte Mart Phu Tho 968 Ba Tháng Hai Quận11 2010 24.500 40 99%

7 Crescent Mall 101 Tôn Dật Tiên Quận 7 2011 45.000 44 85%

8 Satra Pham Hung C6/27 Phạm Hùng Quận 8 2011 11.528 19 87%

9 Union Square 171 Đồng Khởi Quận 1 2012 38.000 Đang cải tạo

10 Aeon Mall Bờ Bao Tân Thắng Tân Phú 2014 84.000 30 75%

11 Vincom Mega Mall 161 Xa lộ Hà Nội Quận 2 2015 90.000 75 98%

12 SC Vivo City 1058 Nguyễn Văn Linh Quận 7 2015 62.600 40 99%

13 E-Mart 366 Phan Văn Trị Gò Vấp 2015 6.000 19 93%

14 Saigon Center 2 65 Lê Lợi Quận 1 2016 50.000 147 99%

15 Van Hanh Mall 11 Sư Vạn Hạnh Quận10 2018 55.000 40 90%

16 Vincom Center Landmark 81 772 Điện Biên Phủ Bình Thạnh 2018 50.000 100 100%

17 Giga Mall 242 Phạm Văn Đồng Thủ Đức 2019 110.000 25 95%

18 TNL Plaza 346 Bến Vân Đồn Quận 4 2019 15.000 25 90

Trung tâm thương mại

(*) USD/m2/tháng. Bao gồm phí dịch vụ. Chưa tính thuế GTGT

Trang12


Biểu đồ 9: TPHCM - Căn hộ chung cư, Số căn đã bán

Biểu đồ 10: TPHCM - Căn hộ chung cư, Giá bán từ chủ đầu tư

Biểu đồ 11: TPHCM - Căn hộ chung cư, Mới ra mắt


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | CĂN HỘ CHUNG CƯ

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGThị trường căn hộ chung cư tại TP HCM tiếp tục phát triểnchậm trong Quý 2/2019. Trong khi phân khúc Trung cấp vàCao cấp ngang bằng với Quý 1/2019, phân khúc Hạng sangvà Bình dân vẫn tiếp tục chiếm chưa đến 20% tổng số giaodịch căn hộ chung cư được ghi nhận cho đến năm 2019.Phân khúc Trung cấp tiếp tục được săn đón nhiều nhất vớihơn 1.000 đơn vị giao dịch, tiếp theo là phân khúc Cao cấpvới gần 8.000 căn được bán.Tổng phân khúc Hạng sang và Bình dân chiếm ít hơn 25%các giao dịch được ghi nhận trong Quý 1/2019. Thanh traChính phủ Việt Nam mới đây đã ra quyết định về những saiphạm của các Nhà triển khai dự án tại Khu đô thị mới ThủThiêm. Đây là tín hiệu khả quan cho căn hộ phân khúc hạngsang tại TPHCM với thêm nguồn cung trong những năm sắpđến. Các phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mứctăng cao nhất lần lượt là 5,5% và 8,5%. Giá bán từ chủ đầutư của các phân khúc trung cấp và bình dân có sự tăngkhông đáng kể.

NGUỒN CUNGNguồn cung mới đáng chú ý nhất cho thị trường căn hộ tạiTP HCM vào Quý 2 năm 2019 là The Marq của Hong KongLand. Dự án này cung cấp 515 căn hộ chung cư và căn hộáp mái cho đáp ứng nhu cầu của các khách hàng khó tính.Ngoài The Marq, phân khúc căn hộ chung cư chứng kiếnsức hút giảm nhiệt trong Quý 2 năm 2019. Nhiều dự án đãđược phát triển trong một thời gian dài dự kiến sắp hoànthành. Bất động sản phía Nam TP HCM đã chứng kiến sựgia tăng số lượng dự án căn hộ chung cư của các Nhà triểnkhai lớn tại địa phương bao gồm Tập đoàn Sunshine và AnGia Investment. Đến cuối Quý 2 năm 2019, đã có hơn20.000 căn hộ chung cư được bán tại TP HCM.

NGUỒN CẦUVới giá đất ở TP HCM ngày càng vượt quá tầm tay củangười dân, người dân đang ngày càng chú ý đến căn hộchung cư. Đặc biệt là các gia đình trẻ, họ hướng đến căn hộchung cư do khả năng chi trả tương đối thấp hơn so vớiviệc mua nhà đất. Chung cư đang trở nên phổ biến trongtất cả các phân khúc do khả năng chi trả tương đối thấp (sovới tài sản đất), khả năng thanh lý cao và thuận tiện hơn.Ngoài ra, căn hộ chung cư đang trở nên phi tập trung vànhiều chung cư phát triển được đặt ngoài trung tâm thànhphố.

TRIỂN VỌNGThị trường dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong quý tới vớinhiều dự án mới ra mắt. Trong tương lai gần, khu vực phíaĐông và phía Nam của thành phố sẽ vẫn là điểm nóng pháttriển nhờ vào việc mở rộng đô thị TP HCM và cơ sở hạ tầngđược thiết lập tốt.

Trang13



Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | CĂN HỘ CHUNG CƯ

Bảng 6: Căn hộ chung cư, Nguồn cung sắp tới

# Bất động sản Chủ đầu tư Địa điểm Dự kiến hoàn

thành

Số lượng căn hộGiá bán

(USD/m2)

(*)

1 Saigon South Residence Phú Mỹ Hưng Quận 7 2019 1.840 1.370

2 Saigon Riverside City Hiền Phúc Corp. Quận Thủ Đức 2019 1.729 1.030

3 Flora Mizuki Tập đoàn Nam Long Huyện Bình Chánh 2019 576 1.100

4 Charmington Iris Sacomreal Quận 4 2020 1.438 2.230

5 Hung Phuc Premier Phú Mỹ Hưng Quận 7 2020 192 2.570

6 Eco Green Công ty Cổ phần Xuân Mai Quận 7 2020 4.000 1.927

7 Flora Novia Nam Long Quận Thủ Đức 2020 518 1.199

8 Phu My Hung Urban Hill Phú Mỹ Hưng Quận 7 2020 164 2.600

9 Lavita Charm Tập đoàn Hưng Thịnh Quận Thủ Đức 2020 939 1.146

10 Sky89 Tập đoàn An Gia & Creed Quận 7 2021 430 1.927

11 Q7 Saigon Riverside Tập đoàn Hưng Thịnh Quận 7 2021 3.580 1.288

(*) USD/m2: chưa tính thuế và chiết khấu.

Trang 14


Biểu đồ 13: TPHCM – Biệt thự - Nhà phố, Khối lượng giao dịch

Biểu đồ 14: TPHCM – Biệt thự - Nhà phố, Mới ra mắt


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | NHÀ ĐẤT

Biểu đồ 12: TPHCM – Biệt thự - Nhà phố, Giá chào giá trung bìnhTÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGGiá bất động sản xây dựng sẵn đã tăng mạnh trong vài nămqua do quỹ đất hạn chế. Shophouse (Căn hộ nhà ở tầngtrên - tầng dưới là cửa hàng) được xem là một kênh đầu tưthay thế sinh lợi cho các nhà đầu tư có trữ lượng tiền mặtlớn và giá bất động sản đã tăng khoảng 10% kể từ đầu năm2019.

NGUỒN CUNGKhi giá đất trung bình tại TP HCM tăng vọt, các Nhà đầu tưchuyển ra các khu vực ngoài thành phố. Thông báo về việcTập đoàn Nam Long mua lại cổ phần phát triển dự án từKeppel, cụ thể là khu đô thị Waterfront 192 ha tại ĐồngNai, và cổ phần phát triển Vinhomes Grand Park của tậpđoàn Vingroup, báo hiệu sự khởi đầu của phong trào này.

NGUỒN CẦUTrong khi người dùng cuối là khách hàng chính của các dựán chung cư thì các nhà đầu tư là những người mua tiềmnăng hơn cho các sản phẩm biệt thự và nhà phố. Ngoài ra,do việc tăng đột xuất giá căn hộ đã dẫn đến cơ hội kiếm lợinhuận ít hơn; phân khúc biệt thự và nhà phố đã trở thànhkênh đầu tư thay thế tốt nhất cho tầng lớp giàu có. Tỷ lệhấp thụ cao trong nhiều dự án gần đây đã chỉ ra nhu cầulành mạnh cho thị trường này trong những năm tới.

TRIỂN VỌNGPhân khúc nhà đất tại TP HCM dự kiến sẽ có triển vọng tíchcực với các điều kiện được tăng cường bởi sự kết hợp củatâm lý nhà đầu tư gia tăng, sự phát triển trong thương mạiquốc tế và đầu tư cơ sở hạ tầng quan trọng của chính phủ.Đồng thời cũng dự báo rằng giá nhà phố sẽ tăng với tốc độnhanh hơn so với biệt thự do nguồn cung tương lai hạn chếvà khả năng tạo ra lợi nhuận cao.

Trang 15



Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | NHÀ ĐẤT

Bảng 7: Biệt thự và Nhà phố, Dự án mới tiêu biểu ra mắt trong năm 2019

Stt Tên dự án Chủ đầu tư Địa điểmNăm hoàn

thành

Số lượng Giá chào bán

(USD/m2)

1 Sky Linked Villa Gamuda Land Quận Tân Phú 2019 114 1.285

2 Đại Phúc - Green Stone – Giai đoạn 2 Dai Phuc Land Quận 9 2019 210 643

3 Venica Garden Khuong Phat Quận 7 2020 118 2.402

4 Simcity Anpha Holding Quận 9 2020 485 643

5 Lavida Kiến Á Huyện Nhà Bè 2020 20 1.020

* Chưa tính thuế và chiết khấu

Thông tin này được cập nhật tính đến Quý 2 năm 2019

Trang16


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGQuỹ đạo tăng trưởng của tỷ lệ lãi ngắn hạn đối với căn hộdịch vụ gần như tương đương với khách sạn, các nhà quảnlý tài sản thường định giá dịch vụ và sản phẩm của họ ởmức thấp hơn một chút so với các đối tác khách sạn củahọ. Điều này có khả năng thu hút nhiều sự quan tâm hơnđối với căn hộ dịch vụ và được công nhận rộng rãi hơn, làsự lựa chọn thay thế khả thi cho khách sạn. Mặt khác, lãisuất dài hạn đã tăng trưởng với tốc độ ổn định (3% mỗinăm) và không có dấu hiệu cho thấy sự tăng trưởng này sẽchậm lại trong những năm tới. Trên thực tế, có thể lập luậnrằng với sự tăng trưởng dự kiến của các hoạt động kinhdoanh và hoạt động du lịch tại Thành phố Hồ Chí Minh, tốcđộ tăng trưởng này sẽ được đánh giá một cách thận trọng.

NGUỒN CUNGĐa số các các căn hộ dịch vụ Hạng A ở TPHCM đều tậptrung ở khu vực trung tâm thành phố, với số lượng lớn cáctòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và các căn hộhạng sang và cao cấp ở Quận 1 và Quận 3. Trong thời giangần đây, các dự án căn hộ sắp tới sẽ có xu hướng dịchchuyển ra khỏi khu vực trung tâm như Sonata Residence(Quận 7), Berkley Serviced Residence (Quận 2).

NGUỒN CẦUKhi nhiều căn hộ dịch vụ sẵn sàng được cho thuê ngắn hạn,những khách sạn này có thể sẽ được xem là sự lựa chọnthay thế đáng tin cậy cho khách sạn và lĩnh vực này dự kiếnsẽ có sự tăng trưởng tích cực trong tương lai gần. Đúngnhư dự đoán, các hợp đồng kinh doanh dài hạn tiếp tục làđộng lực tăng trưởng chính cho căn hộ dịch vụ. Cho đếnthời điểm hiện tại, phân khúc này vẫn được bảo vệ “antoàn” khỏi các dịch vụ môi giới lưu trú ngắn hạn nhưAirbnb. Hơn nữa, khi nhiều nhà khai thác du lịch đăng danhsách các căn hộ dịch vụ ngoài các khách sạn, khu vực nàyđã có được quyền truy cập vào một lượng lớn thông tinkhách hàng đi du lịch theo nhóm hoặc gia đình. Trên thựctế, tỷ lệ lấp đầy trung bình của lĩnh vực này đã dần tăng lêntrong những năm gần đây, với cao điểm là năm 2018.

TRIỂN VỌNGPhân khúc căn hộ dịch vụ cho đến nay đã hoạt động theocấu trúc silo, và ít nhiều không bị ảnh hưởng bởi tình hìnhhoạt động của phân khúc khách sạn hoặc căn hộ mua đểcho thuê. Tuy nhiên, sự cạnh tranh giành khách hàng sẽnóng lên trong những năm tới khi thị trường xuất hiệnthêm dịch vụ môi giới lưu trú.


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | CĂN HỘ DỊCH VỤ

Biểu đồ 15: TPHCM - Căn hộ dịch vụ, giá thuê trung bình theo hạng

Biểu đồ16: TPHCM - Căn hộ dịch vụ, Tỷ lệ lấp đầy theo hạng

Bảng 8: TPHCM - Căn hộ dịch vụ, Sắp tới (2019)

Bất động sản Địa điểmSố lượng

phòng

Mai House Saigon Quận 1 224

Sonata Residence Quận 7 250

Terra Royal Quận 3 366

Berkley Serviced Residence Quận 2 85

Marie Curie Hotels and Suites Quận 3 250

Trang 17



Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | CĂN HỘ DỊCH VỤ

Bảng 9: Dự án Căn hộ dịch vụ tiêu biểu

Stt Tên dự án Địa chỉ Địa điểmNăm hoàn

thành

Tổng sốphòng

Tỷ lệ lấp đầyARR(*) (**)

1 The Landmark 5B Tôn Đức Thắng Quận 1 1995 65 76,0% 32,0

2 Sedona Suites Orchid Tower 65 Lê Lợi Quận 1 1996 89 86,0% 34,0

3 Somerset Chancellor Court 21-23 Nguyễn Thị Minh Khai Quận 1 1996 172 88,0% 31,0

4 Saigon Sky Garden 20 Lê Thánh Tôn Quận 1 1998 154 95,0% 50,0

5 Norfork Mansion 17-21 Lý Tự Trọng Quận 1 1998 126 85,0% 33,0

6 Diamond Plaza 34 Lê Duẫn Quận 1 1999 42 90,0% 30,0

7 Nguyen Du Park Villas 111 Nguyễn Du Quận 1 2004 41 95,0% 30,0

8 The Lancaster 22-22 Bis Lê Thánh Tôn Quận 1 2007 55 88,0% 42,0

9 Intercontinental Asiana Saigon 39 Lê Duẩn Quận 1 2009 260 96,0% 39,0

10 Lafayette De Saigon 8 Phùng Khắc Khoan Quận 1 2010 18 92,5% 32,0

11 Vincom Center 45A Lý Tự Trọng Quận 1 2010 60 65,0% 21,0

12 Nikko Saigon 235 Nguyễn Văn Cừ Quận 1 2011 53 80,0% 38,0

11 Somerset Vista HCMC 628C Xa lộ Hà Nội Quận 2 2012 100 95,5% 124,0

12 Sedona Suites Grand Tower 65 Lê Lợi Quận 1 2016 195 70,0% 184,0

13 Diamond Island Luxury Residence 1 Street No. 104-BTT Quận 2 2018 68 51,5% 200,0

HạngA

1 Saigon Domaine 1057 Xô Viết Nghệ Tĩnh Bình Thạnh 2001 45 60,0% 17,0

2 Sherwood Residence 127 Pasteur Quận 3 2007 240 90,0% 35,0

3 Ben Thanh Luxury 172-174 Ký Con Quận 1 2010 88 95,0% 21,0

4 Saigon City Residence 8A/3D2 Thái Văn Lung Quận 1 2011 17 84,0% 45,0

5 Spring Court 1 Bis Phùng Khắc Khoan Quận 1 2011 14 75,0% 21,0

6 An Phu Superior Compound 43 Thảo Điền Quận 2 2011 68 100,0% 22,4

7 Poonsa 3 Võ Văn Tần Quận 3 2016 30 85,0% 31,0

8 Ibis Saigon Airport 2 Hồng Hà Tân Bình 2016 20 90,0% 22,0

9 Sherwood Suites 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 2017 157 80,0% 105,0

10 Leman Luxury Apartments 117 Nguyển Đình Chiểu Quận 3 2017 64 68,5% 91,0

11 Citadines Regency 20-22 Phạm Ngọc Thạch Quận 3 2018 229 41,5% 62,0

12 Oakwood Residence Saigon1056A Nguyễn Văn Linh Quận 7

2018 237 46,0% 83,0

13 Richlane Residences 2018 243 41,5% 90,0

HạngB

(*) USD/m2/tháng

(**) ARR (Giá thuê trung bình): Tất cả giá thuê là giá thuê gộp tính trên mỗi mét vuông, chưa tính thuế GTGT và phí dịch vụ.

Trang18


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrong số các tỉnh phía Nam, Thành phố Hồ Chí Minh dẫnđầu thị trường cho thuê Khu công nghiệp, với giá khoảng123,8 USD/m2/kỳ hạn đối với thuê đất công nghiệp, vàkhoảng 4,3 USD/m2/tháng đối với thuê nhà xưởng.

NGUỒN CUNGVào cuối năm 2018, có 18 khu công nghiệp tại Thành phốHồ Chí Minh cung cấp khoảng 3.700 ha đất công nghiệpcho thuê, trong đó chỉ có khoảng 1.050 ha có sẵn để chothuê. Nguồn cung đất công nghiệp cho thuê đang đượcđưa lên với tốc độ cao do thiếu nguồn cung mới tại Thànhphố Hồ Chí Minh.

NGUỒN CẦUSự kết hợp khách thuê hiện tại của hầu hết các khu côngnghiệp hầu hết là những người đã hoạt động tại các khucông nghiệp hiện tại từ nhiều năm trước. Vì vậy, họ đượchưởng lợi từ giá thuê thấp hơn nhiều và mức tăng thấphơn. Tuy nhiên, do nguồn cung đất công nghiệp trongthành phố bị hạn chế do chi phí tăng cao, các công ty đangchuyển sang các khu vực lân cận để tìm giải pháp thay thếcó giá tốt hơn.

TRIỂN VỌNGTrong tương lai, nguồn cung công nghiệp tại Thành phố HồChí Minh sẽ tăng thêm 613 ha sau khi hoàn thành giai đoạnhai của Khu Công Nghệ Cao Sài Gòn. Thông báo cũng đãđược đưa ra liên quan đến 2 đợt mở rộng bổ sung, thứnhất là giai đoạn ba của Khu công nghiệp Hiệp Phước vàthứ hai là mở rộng Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi. Tuynhiên, những Khu công nghiệp này vẫn đang chờ xác nhậnngày hoàn thành.

Biểu đồ 17: TPHCMC-Khu công nghiệp, Tình hình hoạt động

Biểu đồ18: TPHCM - Công nghiệp, Nguồn cung theo Quận

Bảng 10: TPHCM - Công nghiệp, Nguồn cung tương lai


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | KHU CÔNG NGHIỆP

Tên Khu công nghiệp Quận/HuyệnGFA(ha)

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân – giai đoạn 2 BìnhChánh 338

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân– giai đoạn 3 BìnhChánh 242

Vĩnh Lộc I - giai đoạn 2 BìnhChánh 56

Vĩnh Lộc I - giai đoạn 3 BìnhChánh 200

Khu công nghiệp Vĩnh Lộc III BìnhChánh 210.3

Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi - giai đoạn2 Củ Chi 173

Khu công nghiệp Hiệp Phước - giai đoạn3 Nhà Bè 1.000

Khu công nghiệp Phong Phú BìnhChánh 148.4

Trang 19


Thông tin này được cập nhật tính đến Q1 năm 2019.


Q2 2019 | THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH | KHU CÔNG NGHIỆP

Bảng11:TP HCMC -Tổng quan thị trường công nghiệp

Stt Tên khu công nghiệp Địa điểmKhoảng

cách đến

CBD(km)

Tổngdiệntích(ha)

Tổngdiệntích

chothuê(ha)

Chào giá

thuê

(USD/m2/ kỳ hạn)

Tỷ lệ lấp đầy Kỳ hạn LUR

1 Khu chế xuất Tân Thuận Quận 7 6,4 300 204 270 90% 2041

2 Khu chế xuất Linh Trung 1 Thủ Đức 18 62 46 65 100% 2042

3 Khu công nghiệp Bình Chiểu Thủ Đức 16 27 27 150 100% 2046

4 Khu công nghiệp Tân Bình (GĐ 1+2) TânPhú 11 129 100 235 100% 2047

5 Khu công nghiệp Vĩnh Lộc BìnhChánh 15 203 131 250 100% 2047

6 Khu công nghiệp LêMinh Xuân BìnhChánh 20 100 66 120 100% 2047

7 Khu công nghiệp TânTạo1 BìnhTân 17 161 97 240 97% 2047

8 Khu công nghiệp Hiệp Phước 1 NhàBè 21 311 224 140 100% 2048

9 Khu công nghiệp Tây BắcCủ Chi Củ Chi 36,5 208 150 85 97% 2048

10 Tân ThớiHiệp Quận 12 16 28 20 144 100% 2049

11 Khu chế xuất LinhTrung2 Thủ Đức 17 62 44 65 100% 2050

12 Khu công nghiệp TânTạo2 BìnhTân 17 183 116 240 78% 2050

13 Khu công nghiệp Saigon Hi-tech GĐ1 Quận9 15 300 300 180 100% 2052

14 Khu công nghiệp TânPhúTrung Củ Chi 37 543 359 95 65% 2054

15Khu công nghiệp Automotive-

Mechanical (HòaPhú)Củ Chi 40 99 67 74 85% 2057

16 Khu công nghiệp Hiệp Phước 2 NhàBè 22 597 345 140 35% 2058

17 Khu công nghiệp Đông Nam Củ Chi 30 343 287 70 82% 2058

18 Khu công nghiệp AnHạ BìnhChánh 23 124 124 71 85% 2058

19 Khu công nghiệpCát Lái (Cụm II) Quận 2 21 137 87 90 100% 2061

20 Lê MinhXuân III BìnhChánh 26 300 231 140 80% 2064

Trang 20


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGQuý II năm 2019 đã kết thúc với nhiều tín hiệu tích cực tạithị trường văn phòng Hà Nội, được thúc đẩy bởi sự tăngtrưởng nguồn cung trong tương lai và nhu cầu lành mạnhtrong cả hai hạng nhà. Gía chào thuê trung bình của hạng Atăng nhẹ 1,4% lên 29,9 USD/m2/ tháng so với Q1 trong khigiá thuê hạng B vẫn duy trì ở mức 18,6 USD/m2/tháng.Tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cho thấy một xu hướngtăng trong cả hai hạng nhà. Trong khi tỷ lệ lấp đầy của HạngA là 3ppts hàng quý, đạt 94% thì Hạng B có sự cải thiện nhẹ0.3ppt so với cùng kỳ của quý trước ở mức 82%. Xu hướngtăng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục trongcác giai đoạn tiếp theo với nhu cầu vững chắc và điều kiệnkinh tế thuận lợi.

NGUỒN CUNGKhông có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong quý 2năm 2019. Tuy nhiên, một số tòa nhà mới như Thai Square(Hạng A) ở Quận Hoàn Kiếm và Detech Tower 2 ở quận CầuGiấy vẫn còn rất nhiều khu vực bỏ trống với tỷ lệ lấp đầygần 70%. Mặc dù nhu cầu cho thị trường văn phòng chưahạ nhiệt tại Hà Nội, nhưng vẫn có nhiều lựa chọn cho cácdoanh nghiệp muốn mở văn phòng. Nguồn cung tương laiđang ở mức xấp xỉ 1.255.400m2 NLA từ cả hai hạng vớihạng A chiếm 33% và hạng B chiếm 67% tổng nguồn cung.Theo dự đoán, một lượng lớn nguồn cung văn phòng sẽsẵn sàng ra mắt trong quý tới vì nhiều dự án đã được điềuchỉnh tiến độ xây dựng đến cuối năm 2019. Ví dụ: HandiResco Tower.

NGUỒN CẦUHà Nội đang chứng kiến nhu cầu thuê thị trường văn phòngvững mạnh, chủ yếu bởi người thuê trong nước chuyển đido xuất hiện nguồn cung mới đến từ những văn phòng cóchất lượng. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng hoàn thiện ở thủ đô sẽtiếp tục thu hút khách thuê văn phòng cao cấp. Ngành ngânhàng, tài chính và bảo hiểm là những ngành tích cực nhấttrong việc mở rộng không gian văn phòng tại thủ đô. Vớitốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm khoảng 10% lựclượng lao động ở các ngành này trong 10 năm qua, nhu cầucho khu vực văn phòng dự kiến sẽ tăng trong các giai đoạnsắp tới.

TRIỂN VỌNGTrong quý tới, do nhu cầu tăng mạnh, giá thuê cho cácphân khúc văn phòng hạng A và B tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếptục tăng. Khu vực phía tây Hà Nội được các nhà đầu tư chúý trong giai đoạn quỹ đất ở trung tâm ngày càng bị thu hẹp.Hai nguồn cung tương lai là Capital Place (Hạng A) vàFriend’s Tower (Hạng B) được đánh giá là có khả năng hoànthành đúng tiến độ và dự kiến sẽ cung cấp hơn 100.000 m2.Thay đổi của doanh nghiệp và nhân viên cũng như môitrường kinh doanh và công nghệ không ngừng phát triểnđang tiếp tục thúc đẩy nhu cầu từ khách thuê nhỏ lẻ. Điềunày đã tạo ra cơ hội cho các nhà cung cấp dịch vụ vănphòng và không gian làm việc chung.

Biểu đồ 19: Hà Nội - Văn phòng, Chào giá thuê trung bình

Biểu đồ 20: Hà Nội - Văn phòng, Tỷ lệ lấp đầy

Bảng 12: Hà Nội - Văn phòng, Sắp tới

Bất động sản HạngNLA

(m2)

DSD Building B 35.960

Handi Resco Tower B 103.100

Friend’s Tower B 933

MB Tower B 2.220

Capital Place A 93.550


Q2 2019 | HÀ NỘI | VĂN PHÒNG

Trang21



Q2 2019 | HÀ NỘI | VĂN PHÒNG

Bảng 13: Dự án văn phòng CBD tiêu biểu

Stt Tên Địa chỉNăm hoàn

thành

NLA

(m2)

Phí dịchvụ (*)

Tỷ lệ lấp

đầy

Chào giá

thuê ròng

trung bình

(**)

1 Central Building 31 Hai Bà Trưng 1995 3.653 9,0 100% 35,0

2 International Centre 17 Ngô Quyền 1995 6.500 - 58% 24,6

3 Hanoi Tower 49 Hai Bà Trưng 1997 9.000 7,0 99% 29,0

4 63 Lý Thái Tổ Building 63 Lý Thái Tổ 1998 6.753 đã bao gồm 100% 47,0

5 Vietcombank Tower 198 Trần Quang Khải 2000 19.563 đã bao gồm 100% 30,0

6 Opera Business Centre 60 Lý Thái Tổ 2007 3.787 đã bao gồm 97% 24,0

7 Pacific Palace 83B Lý Thường Kiệt 2007 16.600 7,0 91% 37,0

8 BIDV Tower 194 Trần Quang Khải 2010 10.120 7,0 95% 32,0

9 Sentinel Place Hàng Da 2010 8.000 8,5 95% 45,0

10 Capital Tower 109 Trần Hưng Đạo 2010 21.089 7,0 98% 33,0

11 Aon Landmark 72 Phạm Hùng 2011 95.000 6,6 70% 38,0

12 Indochina Plaza Hanoi 241 Xuân Thủy 2012 14.344 6,0 76% 20,0

13 Corner Stone 16 Phan Chu Trinh 2013 26.500 7,0 98% 42,0

14 Lotte Center 54 Liễu Giai 2014 36.862 4,4 54% 26,0

15 TNR Nguyen Chi Thanh 54A Nguyễn Chí Thanh 2015 37.411 6,0 84% 23,6

16 Discovery Complex 302 Cầu Giấy 2017 45.000 - 44% 22,0

17 FLC Twin Towers 265 Cầu Giấy 2018 35.960 đã bao gồm 58% 23,0

HạngA

1 Tungshing Square 2 Ngô Quyền 1996 8.306 5,7 89% 23

2 Melia Hotel 44B Lý Thường Kiệt 1997 8.500 - 99% 35,0

3 Prime Centre 53 Quang Trung 1998 7.600 - 100% 27,0

4 VIB Hai Ba Trung 59 Quang Trung 2006 3.000 - 68% 16,0

6 Hanoi Tourist Building 18 Lý Thường Kiệt 2010 7.600 - 100% 24,0

7 Capital Building 72 Trần Hưng Đạo 2013 5.800 - 100% 25,0

8 Coalimex Building 33 Tràng Thi 2013 5.071 5,0 95% 26,0

9 VID Building 115 Trần Hưng Đạo 2013 4.930 - 89% 23,0

10 Artex Port 31-33 Ngô Quyền 2014 4.725 - 100% 23,0

11 PV Oil Hoàng Quốc Việt 148 Hoàng Quốc Việt 2014 7.259 - 88% 20,0

12 789 Building 147 Hoàng Quốc Việt 2015 60.427 5,5 92% 22,0

13 Handico Tower Phạm Hùng 2015 28.050 5,0 94% 19,0

14 VPBank Tower 89 Láng Hạ 2016 34.800 5,5 95% 33,0

15 TTG Tower 174 Thái Hà 2017 9.100 - 100% 26,0

16 Eurowindow Building 57 Láng Hạ 2017 9.900 3,5 90% 21,0

17 Detech Tower 2 107 Nguyễn Phong Sắc 2018 15.980 3,3 72% 17,0

18 HUD Lê Văn Lương 37 Lê Văn Lương 2018 70.000 - 70% 15,0

Hạng B

(*) USD/m2/tháng(NLA)

Trang 22


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrong thời điểm hiện tại, không gian bán lẻ trong hoặc gần vớiCBD của Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ. Tỷlệ lấp đầy dự kiến sẽ duy trì ở mức cao và giá thuê trung bìnhsẽ tiếp tục tăng đều đặn. Tuy nhiên, về lâu dài, tương tự nhưở TP HCM, khu vực ngoài trung tâm của Hà Nội sẽ chứng kiếnsự xuất hiện của các bất động sản bán lẻ chất lượng cao.

NGUỒN CUNGBa nguồn cung bán lẻ mới đã chính thức đi vào hoạt độngtrong Quý 2/2019, cung cấp hơn 80.000 m2 và hai trong số banguồn cung này đến từ Tập đoàn Vincom (Vincom Trần DuyHưng và Vincom Skylake), trung tâm bán lẻ còn lại thuộcSungroup với tên Sun Plaza. Tính đến Quý 2/2019, tổng sốnguồn cung bán lẻ của Hà Nội đạt hơn 970.000m2. Phân khúckhối đế bán lẻ từng thống trị thị trường vào đầu những năm2000, về sau, trung tâm mua sắm dần phát triển với diện tíchrộng lớn, đa dạng hàng hóa, thương hiệu và dịch vụ F&B manglại cho khách hàng.nhiều thuận tiện và đổi mới. Phân khúctrung tâm mua sắm tại Hà Nội đã bắt đầu phát triển nhanhchóng kể từ năm 2012 với 5 dự án được triển khai trong nămđó, cung cấp cho thị trường 102.800 m2 NLA, chiếm 54% tổngnguồn cung tại thời điểm đó. Cho đến hiện tại, các trung tâmmua sắm vẫn tiếp tục thống trị nguồn cung, chiếm 76% tổngnguồn cung, kế tiếp là khối đế bán lẻ và các trung tâm báchhóa với tỷ lệ lần lượt là 13% và 11%. Trong khi khu trung tâmlà một vị trí đắc địa cho cả thời trang cao cấp trong nước vàquốc tế, các quận ngoại thành lại tập trung nhiều các siêu thị,thương hiệu thời trang “nhanh”, khu ăn uống và dịch vụ giảitrí.

NGUỒN CẦUTừ năm 2008, Việt Nam đã thực hiện một số cải cách kinh tếtạo nên sự hội nhập lớn hơn với các nền kinh tế trong khu vựcvà toàn cầu. Điều này cũng đã tạo điều kiện cho nguồn vốnđầu tư trực tiếp nước ngoài cao hơn. Việt Nam cũng đã bắtđầu quá trình chuyển đổi từ một quốc gia có thu nhập thấpsang thu nhập trung bình-thấp. Sự gia tăng thu nhập có thể sẽdẫn đến sự gia tăng về sức mua và tăng trưởng trong chi tiêubán lẻ của người tiêu dùng. Ngoài các xu hướng tích cực và cácyếu tố vĩ mô, còn có những nỗ lực của chính phủ nhằm tự dohóa bối cảnh pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việckinh doanh tại Việt Nam. Sự gia tăng của các thương hiệu mớigia nhập thị trường và sự thay đổi từ trung tâm mua sắm sangtrung tâm giải trí sẽ một phần cải cách thị trường trong nhữngnăm tới.

TRIỂN VỌNGTrong tương lai gần, sẽ không có dự án nào được triển khai tạicác quận trung tâm của Hà Nội, điều này sẽ làm tăng tăng tỷ lệlấp đầy và giá thuê của các nhà bán lẻ trong khu vực này. Cáctrung tâm mua sắm quy mô lớn sẽ được phân bổ ở các khuvực không phải trung tâm, hầu hết đến từ các nhà bán lẻ lớnnhư Aeon (Aeon Mall Hà Đông- 74.000 m2 và Aeon Mall GiápBát) và Lotte (Lotte Ciputra Mall - 200.000 m2 ).Cơ sở hạ tầng và giao thông được cải thiện ở phía nam và phíađông dự kiến tạo nhiều điều kiện thuận lợi để xây dựng cáctrung tâm bán lẻ nằm ngoài khu trung tâm. Lãi suất cơ bảnđược dự báo sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung hạnchế tại khu vực trung tâm.

Biểu đồ 21: Hà Nội - Bán lẻ, Chào giá thuê trung bình

Biểu đồ 22: Hà Nội - Bán lẻ, Tỷ lệ lấp đầy

Bảng 14: Hà Nội - Bán lẻ, Sắp tới

Bất động sản QuậnGFA

(m2)Hoàn thành

Hinode City Plaza Hai Bà Trưng TBC Q3 2019

Leadvisor Tower Bắc Từ Liêm 3.200 Q3 2019

Aeon Mall Ha Dong

Hà Đông 200.000 Q4 2019

Lotte Ciputra Mall Tây Hồ 200.000 Q4 2020

Aeon Mall Giáp Bát

Hoàng Mai TBC TBC


Q2 2019 | HÀ NỘI | BÁN LẺ

100

90

80

70

60

50

40

30

2015 2016 2017 2018 1Q2019 2Q2019 3Q2019F 4Q2019F

%

Trang23

US

D/m

2/tháng



Q2 2019 | HÀ NỘI | BÁN LẺ

Bảng 15: Dự án bán lẻ tiêu biểu

Stt Tên dự án/Tòa nhà Địa chỉ Địa điểmNăm hoàn

thành

NLA

(m2)ARR(*)

Tỷ lệ lấp

đầy

1 Central Building 31 Hai Bà Trưng Hoàn Kiếm 1995 550 75 100%

2 Hanoi Tower 49 Hai Bà Trưng Hoàn Kiếm 1997 2.515 55 100%

3 63 Lý Thái Tổ Building 63 Lý Thái Tổ Hoàn Kiếm 1998 650 170 95%

4 ICC Building 71 Nguyễn Chí Thanh Đống Đa 2006 2.900 16 100%

5 Pacific Place 83b Lý Thường Kiệt Hoàn Kiếm 2007 2.300 67 100%

6 Opera Business Center 6b Tràng Tiền Hoàn Kiếm 2007 370 120 100%

7 Asia Tower 6 Phố Nhà Thờ Hoàn Kiếm 2008 300 107 100%

8 Sentinel Place 41A Lý Thái Tổ Hoàn Kiếm 2010 700 45 100%

9 Sky City Tower 88 Láng Hạ Đống Đa 2010 5.400 65 100%

10 The Lancaster Hanoi 20 Núi Trúc Ba Đình 2013 3.123 37 93%

11 Madarin Garden Residential 1 Hoàng Minh Giám Cầu Giấy 2013 11.000 25 98%

12 Golden Place Mễ Trì Từ Liêm 2015 19.500 30 100%

13 Handico Tower Mễ Trì, Phạm Hùng Từ Liêm 2015 1.500 33 100%

14 Hong Kong Tower 243A La Thành Đống Đa 2018 4.500 24 90%


1 Vincom Center Ba Trieu - Tower A&B 191 Bà Triệu Hai Bà Trưng 2004 17.700 93 80%

2 Vincom Center Ba Trieu - Tower C 191 Bà Triệu Hai Bà Trưng 2004 10.974 80 99%

3 Ruby Plaza 44 Lê Ngọc Hân Hai Bà Trưng 2007 2.400 35 100%

4 Syrena 51B Xuân Diệu Tây Hồ 2008 4.153 33 99%

5 Trang Tien Plaza 24 Hai Bà Trưng Hoàn Kiếm 2008 12.000 150 70%

6 Savico MegaMall 7-9 Nguyễn Văn Linh Long Biên 2011 43.500 25 96%

7 Vincom Center Long Bien KDT Vincom Long Biên 2012 29.000 25 83%

8 Indochina Plaza Hanoi 241 Xuân Thủy Cầu Giấy 2012 17.000 30 71%

9 Vincom Mega Mall - Royal City 72A Nguyễn Trãi Thanh Xuân 2013 181.317 35 70%

10 Vincom Mega Mall - Times City 458 Minh Khai Hai Bà Trưng 2014 83.950 30 93%

11 Aeon Mall Long Bien 2 Cổ Linh Long Biên 2015 72.000 - 100%

12 Vincom Nguyen Chi Thanh 54A Nguyễn Chí Thanh Đống Đa 2015 65.328 65 98%

13 Vincom Center Pham Ngoc Thach 2 Phạm Ngọc Thạch Đống Đa 2016 20.250 60 99%

14 Artemis 3 Lê Trọng Tấn Thanh Xuân 2017 27.000 60 86%

15 Vincom Center Metropolis 29 Liễu Giai Ba Đình 2018 38.000 38 95%

16 Sun Plaza Ancora 3 Lương Yên Hai Bà Trưng 2019 27.253 86 89%


1 The Garden (Bitexco) Mễ Trì Từ Liêm 2007 24.063 40 100%

2 Ho Guom Plaza Hà Đông Hà Đông 2013 23.380 25 95%

3 Lotte Department Store 54 Liễu Giai Ba Đình 2014 21.480 50 100%


(*) ARR (Giá thuê trung bình): Mọi giá thuê là giá thuê ròng tính trên mỗi mét vuông, bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa tính thuế GTGT.

Trang24


TRIỂN VỌNGTrong những năm tới, nhiều dự án nhà ở từ mức trung cấp đếnthấp cấp sẽ được ra mắt trong tương lai nên giá bán ở hai phânkhúc này sẽ không tăng quá nhanh. Các khu vực ngoại thànhnhư Hoàng Mai, Hà Đông, Đan Phượng và Gia Lâm đang là trungtâm chính cho các sản phẩm dân cư cấp thấp nhờ vào diện tíchđất rộng lớn có sẵn. Độ lệch pha giữa nhu cầu mạnh mẽ củangười dùng cuối và giới hạn phân khúc từ trung bình đến thấpvẫn tiếp tục ở vị trí dẫn đầu. Thị trường dự kiến sẽ chào đónnhiều người mua là người nước ngoài hơn.

Biểu đồ 23: Hà Nội - Căn hộ chung cư, Số căn đã bán & tỷ lệ hấp thu

Biểu đồ 24: Hà Nội - Căn hộ chung cư, Giá trung bình

Biểu đồ 25: Hà Nội - Căn hộ chung cư, Mới ra mắt


Q2 2019 | HÀ NỘI | CĂN HỘ CHUNG CƯ

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrong Quý 2, số lượng căn hộ đã bán giảm hơn 14,5% so với quýtrước với khoảng 4.000 giao dịch thành công. Phân khúc trungcấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung mới ởmức 45%, tiếp theo là phân khúc cao cấp với 30% tổng nguồncung. Không có căn hộ hạng sang mới nào được tiêu thụ trongkhi phân khúc bình dân chứng kiến doanh số vừa phải với gần750 căn.Trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư đưa ra giá bán tương đốiổn định để chuẩn bị cho việc điều chỉnh giá tăng thường xảy ravào cuối năm. Vì thế, giá bán ghi nhận những thay đổi nhỏ trongquý hai với mức giá trung bình khoảng 1.850 USD/m2 trên tất cảcác phân khúc.

NGUỒN CUNGQuý 2 kết thúc với khoảng 7.500 đơn vị đã được ra mắt, tăng48% so với quý trước. Thị trường đã cho thấy sự tập trung vàokhả năng điều kiện tài chính khi có sự thay đổi từ các sản phẩmcao cấp sang mức trung cấp. Phân khúc trung cấp chiếm gầnmột nửa tổng nguồn cung mới trong Quý 2/2019, tiếp theo làphân khúc cao cấp với 2.000 căn, chiếm 30% tổng nguồn cungmới ra mắt. Tại Hà Nội, phân khúc hạng sang khá nhỏ và giá ổnđịnh. Các phân khúc trung cấp và bình dân mang tính cạnh tranhhơn do nhu cầu lớn trên thị trường, dẫn đến giá bán dao động.Thị trường chung cư Hà Nội vẫn còn thiếu căn hộ bình dân, cácnhà đầu tư vẫn ưu tiên phân khúc cao cấp và trung cấp do nhucầu cao ở hai phân khúc này.

NGUỒN CẦUPhân khúc trung cấp và bình dân có số lượng lớn người dungmua nhà với mục đích để ở trong thị trường sơ cấp. Số lượngngười dung trong phân khúc bình dân luôn cao hơn những phânkhúc khác. Mua để cho thuê và mua để bán đã trở thành hìnhthức đầu tư phổ biến trong những năm gần đây. Đối với phânkhúc trung cấp, lợi nhuận từ việc cho thuê dự kiến sẽ dao độngtừ 5% đến 8% mỗi năm. Mua để cho thuê là một hình thức đầutư được ưu tiên hơn mua để bán, đặc trưng với lợi nhuận cótính ổn định cao. Giá căn hộ thường tăng chỉ trong hai lần làthời gian bàn giao căn hộ và cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà.Thị trường căn hộ Hà Nội trong Quý 2 tương đối tích cực. Các dựán trung cấp và các dự án bình dân ở quận phía tây và phía namcó khối lượng giao dịch cao hơn các dự án ở các khu vực khác.Điển hình, trong tháng 6, Hòa Bình Green City, Phúc ThịnhTower, HUD3 Tower với mức giá trung bình khoảng 1.000USD/m2 có tỷ lệ hấp thụ cao.

Trang25


Bảng 16: Hà Nội - Căn hộ chung cư, Nguồn cung sắp tới



Q2 2019 | HÀ NỘI | CĂN HỘ CHUNG CƯ

Stt Tên dự án Chủ đầu tư Tổng số căn Dự kiến hoàn thành

1 Bea sky DAI DONG A.. JSC 441 Q2 2020

2 Dream Land Plaza ECC 378 Q2 2020

3 Hateco La Roma HATECO..JSC 281 Q4 2019

4 Thang long capital premium - T3 Block MIK GROUP 540 Q3 2020

5 Skyview Plaza 360 Tincom Group 924 Q4 2020

6 Hinode city Vietracimex 1099 Q3 2019

7 Emerald Center Park CT8 Mỹ Đình Vimedimex 1344 Q3 2019

8 Iris Garden Vimefulland 1128 Q2 2019

9 Vinhomes Smart City Tây Mỗ Vingroup TBC 2022

10 Vinhomes Ocean Park Gia Lâm - The Park Vingroup TBC 2020

Trang26


Biểu đồ 27: Hà Nội -Tài sản đất, Giá thứ cấp

Biểu đồ 28: Hà Nội - Tài sản đất, Nguồn cung mới


Q2 2019 | HÀ NỘI | NHÀ ĐẤT

Biểu đồ 26: Hà Nội - Tài sản đất, Nguồn cung tích lũy

TRIỂN VỌNGTrong quý sắp tới, thị trường dự kiến sẽ có thêm nguồn cungmới, hầu hết đến từ giai đoạn sau của các dự án đã được bántrước đó. Tỷ lệ hấp thụ sẽ tích cực nhờ vào sự cải thiện trongtâm lý của người mua và các chiến dịch tiếp thị hiệu quả từnhững lần ra mắt mới. Giá bán sơ cấp sẽ theo xu hướng tănglên giữa nhu cầu vững chắc từ cả người dùng cuối và nhà đầutư.

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrái với thị trường căn hộ chung cư, đà phát triển thị trườngtrong lĩnh vực bất động sản nhà đất vẫn mang hướng tích cựckhi khối lượng giao dịch đạt hơn 1.000 đơn vị. Đặc biệt đối vớimột số dự án mới ra mắt, tỷ lệ hấp thụ đạt 90% trong khoảngthời gian ngắn.Giá chào bán sơ cấp đã ổn định trong khi giá thứ cấp ghi nhậnmức tăng nhẹ, bình quân 4.500 USD/m2.

NGUỒN CUNGTrong quý hai, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại HàNội đã đón nhận 1.350 căn từ 8 dự án (trong đó có 6 dự ánđược mở bán trước đó). Nhà phố đã thống trị bất động sảntrong hai năm qua và loại hình này ở các quận ngoại thànhthường nhắm đến người mua có thu nhập trung bình. Việc cảithiện giao thông đô thị tiếp tục thúc đẩy việc mở rộng nguồncung đến các địa điểm mới. Đã có một sự thay đổi lớn trongviệc phân bổ nguồn cung mới. Khu vực phía Đông được ướctính khoảng 80% tổng số đơn vị mới ra mắt trong 6 tháng đầunăm. Trong khi tổng nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ khu vựcphía tây.

NGUỒN CẦUTỷ lệ hấp thụ trong Quý/2019 là tích cực với hơn 3.000 đơn vịđã được bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.Ở Việt Nam, bất động sản là một trong những kênh đầu tưtruyền thống với mức tăng vốn dài hạn. Mặc dù căn hộ chungcư đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây, nhưng tàisản bất động sản vẫn là lựa chọn được ưa tiên khi chọn chỗ ở.Có hai nhóm người mua chính trong phân khúc thị trườngnày. Trong khi các nhà đầu tư thích sản phẩm từ mới chàohàng để tận dụng giá ban đầu tốt, thì khách hàng người dùngcuối sẽ tìm kiếm các dự án với các Nhà triển khai có uy tín,tiến độ thi công tốt và cơ sở vật chất hỗ trợ tốt.

Trang27

Stt Tên dự án Chủ đầu tư Loại hình Tổng số căn Dự kiến hoàn thành

1 Vinhomes Green Villas Vingroup Biệt thự 98 Quý II/2020

2 Sunshine Wonder Villas Sunshine Group Biệt thự 165 Quý IV/2019

3 The Terra 83 Hao Nam Van Phu Invest Nhà phố 25 Năm 2019

4 Eurowindow River Park Eurowindow Holding Biệt thự 138 Quý IV/2019


Bảng 17: Hà Nội – Nhà đất, Nguồn cung sắp tới



Q2 2019 | HÀ NỘI | NHÀ ĐẤT

Trang28


Biểu đồ 30: Căn hộ Dịch vụ, Tỷ lệ lập đầy theo hạng

Bảng 18: Căn hộ Dịch vụ, Nguồn cung tương lai đến 2019


Q2 2019 | HÀ NỘI | CĂN HỘ DỊCH VỤ

Biểu đồ 29: Căn hộ Dịch vụ, Chào gIá thuê trung bình theo hạng

TRIỂN VỌNGTrong những quý tới, Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 4 dự án từQuận Tây Hồ và Quận Ba Đình. Dưới áp lực của nguồn cungtương lai từ thị trường, giá chào thuê dự kiến sẽ giảm nhẹtrong thời gian tới, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại thị trường căn hộdịch vụ Hà Nội được dự báo sẽ ổn định do nhu cầu bền vững.Ngoài ra, mô hình mua để cho thuê đang trở thành một kênhđầu tư hấp dẫn mới, nhờ vào việc chỉ cần số vốn nhỏ, mangtính linh hoạt và đa dạng trong lựa chọn. Xu hướng này đượcdự báo sẽ phát triển trong những năm tới, có nhiều khả năngtạo ra sự cạnh tranh nhiều hơn cho thị trường căn hộ dịch vụ.

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGKể từ Quý 2/2019, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đãchứng kiến sự cải thiện về tình hình hoạt động ở cả hai hạngnhờ vào nhu cầu vững chắc từ cả khách trong nước và nướcngoài. Trong khi trung bình nhu cầu thuê cho hạng A là ổn định,thì giá thuê Hạng B tăng 1%, đứng ở mức 22 USD/m2/tháng. Thịtrường vẫn chặt chẽ với tỷ lệ lấp đầy lành mạnh trên tất cả cáchạng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của hạng A ghi nhận 95% trongkhi tỷ lệ lấp đầy trung bình của hạng B ở mức 86,5%.

NGUỒN CUNGKhông có nguồn cung mới trong Quý 2/2019. Hiện tại, có 44 dựán căn hộ dịch vụ của tất cả các hạng, cung cấp hơn 4.500 căntừ căn hộ diện tích nhỏ đến căn hộ bốn phòng ngủ và căn hộtầng mái tại Hà Nội. Về mặt vị trí, Quận Ba Đình và Tây Hồ lànhững nhà cung cấp lớn với hơn 50% thị phần.

NGUỒN CẦUHà Nội, thủ đô của Việt Nam đang cho thấy tiềm năng trởthành điểm thu hút đầu tư cho các tập đoàn đa quốc gia, đại sứquán và các tổ chức quốc tế, mang lại hy vọng trở thành mộtthị trường căn hộ dịch vụ đầy hứa hẹn trong vài năm tới. Điềunày trùng khớp với kết quả thống kê rằng vốn FDI vào thànhphố thủ đô tăng trong Quý 2/2019, tạo điều kiện tăng trưởngnhu cầu đối với căn hộ dịch vụ như thông lệ. Về mặt khả năngcủa người thuê nhà, các nguồn cầu chính đến từ Nhật Bản vàHàn Quốc do một lượng lớn vốn FDI từ các quốc gia này đầu tưvào các khu công nghiệp ở các tỉnh ngoại thành như Bắc Ninh,Thái Nguyên, Hải Phòng.

Trang29



Q2 2019 | HÀ NỘI | CĂN HỘ DỊCH VỤ

(*) USD/m2/tháng

(**) ARR (Giá thuê trung bình): Tất cả giá thuê là giá thuê gộp tính trên mỗi mét vuông, chưa tính đến thuế GTGT và phí dịch vụ.

Bảng 19: Dự án căn hộ dịch vụ tiêu biểu

Stt Tên dự án Địa chỉ Địa điểmTổng

số cănTỷ lệ lấp đầy

trung bình

ARR(*)

(**)

1 Lotte Center Đào Tân, Cống Vị Ba Đình 258 97% 43,0

2 Hanoi Daewoo 360 Kim Mã Ba Đình 194 88% 28,0

3 Sofitel Plaza 1 Thanh Niên Ba Đình 56 100% 38,0

4 Hanoi Somerset Grand 49 Hai Bà Trưng Hoàn Kiếm 185 93% 35,0

5 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh Hoàn Kiếm 46 85% 25,0

6 Pacific Place 83B Lý Thường Kiệt Hoàn Kiếm 35 80% 23,0

7 Sedona Suites 96 Tô Ngọc Vân Tây Hồ 181 90% 34,0

8 Somerset West Lake 254D Thụy Khuê Tây Hồ 90 82% 30,0

9 Hanoi Lake View 28 Thanh Niên Tây Hồ 26 100% 25,0

10 Intercontinental Ha Noi 13 Nghi Tàm Tây Hồ 25 88% 35,0

11 Fraser Suites Hanoi 51 Xuân Diệu Tây Hồ 184 95% 40,5

12 Somerset West Point 2 Tây Hồ Tây Hồ 185 95% 36,0

13 Crown Plaza 36 Lê Đức Thọ Từ Liêm 136 99% 35,0

14 Calidas E6. Phạm Hùng Từ Liêm 378 99% 38,0

15 Somerset Hoa Binh 106 Hoàng Quốc Việt Cầu Giấy 206 87% 31,0

Hạng A

1 Rose Garden 170 Ngọc Khánh Ba Đình 96 80% 24,0

2 V-Tower 649 Kim Mã Ba Đình 36 90% 28,0

3 DMC Lake View 535 Kim Mã Ba Đình 66 85% 16,0

4 Hoa Binh Green 376 Đường Bưởi Ba Đình 40 92% 22,0

5 Lancaster Hanoi 20 Núi Trúc Ba Đình 31 85% 24,0

6 May Fair 34B Trần Phú Ba Đình 48 95% 17,0

7 Hanoi Lakes Residences 11-13 Nam Trang Ba Đình 10 100% 9,0

8 Skyline Tower 4 Đặng Dung Ba Đình 79 80% 31,0

9 Candle Hotel 287-301 Đội Cấn Ba Đình 69 74% 27,0

10 The City Residences 37 Phan Đình Phùng Ba Đình 15 67% 15,0

11 Elegant Suites Hahoi 19B Hà Nội Hoàn Kiếm 39 80% 25,0

12 Palace de Thien Thai 2 Thợ Nhuộm Hoàn Kiếm 16 98% 23,0

13 Atlanta 49 Hàng Chuối Hai Bà Trưng 50 90% 24,0

14 Times City 485 Minh Khai Hai Bà Trưng 150 85% 19,0

15 Rainbow 7 Triệu Việt Vương Hai Bà Trưng 26 88% 14,0

16 Park View 9 Nguyễn Bỉnh Khiêm Hai Bà Trưng 6 92% 11,0

17 Oriental Palace 33 Tây Hồ Tây Hồ 59 70% 30,0

18 Elegant Suites Westlake 10C Đặng Thai Mai Tây Hồ 131 94% 27,0

19 Flower Village Hanoi 14 Thụy Khuê Tây Hồ 131 90% 23,0

20 Swan Lake 3/61/31 Xuân Diệu Tây Hồ 6 97% 17,0

21 Lakeside Garden 56 Xuân Diệu Tây Hồ 8 62% 14,0

22 Dolphin 28 Trần Bình Từ Liêm 70 70% 15,0

23 Jana Garden Terrace 6 Kim Đồng Hoàng Mai 72 80% 22,0

24 Pan Horizon 157 Xuân Thủy Cầu Giấy 86 65% 30,0

25 My Way 4. 86 Ngõ Duy Tân Cầu Giấy 39 93% 25,0

26 Royal City 72 Nguyễn Trãi Thanh Xuân 100 85% 17,0

Hạng B

Trang30


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrong Quý 2, giá thuê ở Hà Nội tăng 18,8% so với cùng kỳnăm ngoái ở mức 121,5 USD/m2/kỳ do nguồn cung mới hạnchế và nhu cầu bền vững. Gía thuê cao nhất thuộc về khuvực Mê Linh với 160 USD/m2/kỳ, theo sau đó là Bắc Từ Liêmvới 155 USD/m2/kỳ. Trong khi đó, Chương Mỹ là khu vực duynhất có giá thuê dưới 100 USD/m2/kỳ. Tỷ lệ lấp đầy trungbình tại Hà Nội đã tạo ra sự ngạc nhiên cho thị trường vớimức 95,1%, tăng 12,5 ppts so với cùng kỳ năm ngoái. Bắc TừLiêm và Long Biên vẫn đang chứng tỏ là những điểm hấp dẫnnhất với tỷ lệ lấp đầy 100%. Trong khi những khu côngnghiệp mới như Phú Xuyên sở hữu mức giá thấp nhất ở mức25% và Thạch Thất là 37,2% tương ứng.

NGUỒN CUNGKhông có nguồn cung mới ở thị trường Hà Nội và nhờ đó giữđược sự ổn định. Tổng số 10 khu công nghiệp hoạt động đãbao phủ hơn 2.200 ha và vẫn đang chờ các dự án mở rộngkéo dài tới 3.500 ha trong thời hạn lâu dài. Ba nhà cung cấplớn của Hà Nội là Chương Mỹ, Thạch Thất và Đông Anhchiếm 68% thị trường. Trong tương lai, 11 khu công nghiệpmới sẽ cung cấp 2.856 ha cho thị trường Hà Nội và 5 trong sốđó dự kiến sẽ bắt đầu đi vào hoạt động trong Quý 4/2019.Hiện tại, Hà Nội đang có 70 cụm khu công nghiệp với 1.337ha cung cấp cho 3.100 nhà máy. Đến cuối năm 2019 và đầunăm 2020 sẽ có thêm 9 cụm công nghiệp sẽ đi vào hoạtđộng.

NGUỒN CẦUNgành công nghiệp điện tử phục hồi nhẹ, trong khi ngànhcông nghiệp sản xuất vẫn duy trì mức tăng trưởng trước đóvà là nhân tố quan trong để vực dậy các ngành công nghiệpkhác. Hơn một nửa số khu công nghiệp tại Hà Nội có tỷ lệtrống ở mức 0%, chứng minh rằng nhu cầu ở khu vực này caođáng kể. Hà Nội đã được công bố là khu vực nhận đượcnhiều vốn đăng ký nhất với trị giá 4.87 tỷ USD chiếm 26,4%cả nước. Những con số này có thể được coi là yếu tố chínhảnh hưởng đến xu hướng gia tăng của nhu cầu bằng cáchnào đó.

TRIỂN VỌNGDựa trên danh sách dự án Khu công nghiệp đã được phêduyệt, Hà Nội sẽ mở rộng đất công nghiệp gấp đôi so vớitổng số khu công nghiệp hiện hữu trong hai năm tới, tổng sốkhu công nghiệp tăng nhanh lên 19 khu công nghiệp. Tuynhiên, vào cuối năm nay, dự đoán sẽ không có nguồn cungmới do hạn chế các hoạt động khuyến khích đầu tư. Đồngthời, do cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc.nhiều công ty như Goertek hay Warren Buffett xác nhận rằnghọ sẽ chuyển các nhà máy của họ từ Trung Quốc sang ViệtNam. Vì thế, việc đó dẫn đến nguồn cung cao hơn ở các khucông nghiệp và cũng trở thành cơ hội cho Khu công nghiệptại Hà Nội cũng như trên toàn Việt Nam phát triển hơn nữa.

Biểu đồ 31: Hà Nội - Công nghiệp, Tình hình hoạt động thị trường

Biểu đồ 32: Hà Nội - Công nghiệp, Nguồn cung theo quận/huyện

Bảng 20: Hà Nội - Công nghiệp. Nguồn cung tương lai

Bất động sản Địa điểm

Diện

tích

(ha)

Khu công nghiệp Quang Minh II Mê Linh 266

Khu công nghiệp Thanh Mỹ - Xuân Sơn Sơn Tây 108

Khu công nghiệp Sóc Sơn Sóc Sơn 340

Khu công nghiệp Sóc Sơn II Sóc Sơn 204

Khu công nghiệp Phúc Thọ Phúc Thọo 74

Khu công nghiệp Thanh Oai II Thanh Oai 480

Khu công nghiệp Habeco Thường Tín 300

Khu công nghệ cao sinh học Hà Nội Từ Liêm 200


Q2 2019 | HÀ NỘI | KHU CÔNG NGHIỆP

Trang31




Q2 2019 | HÀ NỘI | KHU CÔNG NGHIỆP

Bảng 21: Hà Nội - Tổng quan thị trường công nghiệp

Stt Tên khu công nghiệp Địa điểmKhoảng

cách đến

CBD (km)

Tổng diện

tích (ha)

Chào giá

thuê

(USD/m2)

Tỷ lệ lấp đầy Kỳ hạn LUR

1 Sài Đồng B (Giai đoạn I & II) Long Biên 11 97 125 100% 2046

2 Thăng Long Đông Anh 16 302 100 100% 2047

3 Nam Thăng Long Từ Liêm 15 261 155 100% 2048

4 Khu công nghệ cao Hòa Lạc Thạch Thất 39 549 66 50% 2048

5 Quang Minh Mê Linh 24 344 160 100% 2052

6 Thạch Thất Thạch Thất 24 150 100 100% 2056

7 Đông Anh Đông Anh 19 470 105 100% 2057

8 Nội Bài Sóc Sơn 31 116 150 100% 2058

9 Phú Nghĩa 1 + 2 Chương Mỹ 24 170 98 80% 2058

10 Hanssip (Giai đoạn 1) Phú Xuyên 44 72 140 60% 2060

Trang32


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGVề giá thuê, nhờ vào sự góp mặt của tòa nhà hạng A mới -Hilton Bạch Đằng vào cuối năm 2018, giá thuê trung bìnhtrong các tòa nhà hạng A trong đã tăng đáng kể ở mức 25USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A đượcphản ánh tích cực với tỷ lệ là 94%. Hạng B đạt được khoảng92% và Hạng C đạt được 90% tương ứng.

NGUỒN CUNGKhông có nguồn cung mới trong Quý 2/2019; vì thế, thịtrường văn phòng tại Đà Nẵng vẫn có quy mô nhỏ - vớikhoảng 88.000 m2 NLA từ 25 tòa nhà văn phòng. Phần lớncác tòa nhà văn phòng chủ yếu tập trung ở Quận Hải Châu -thống lĩnh thị trường Đà Nẵng với 75% thị phần, tiếp sau làquận Thanh Khê với 20.600 m2. Tòa nhà IndochinaRiverside và Hilton Bạch Đằng là hai tòa nhà hạng A cungcấp khoảng 9.000 m2 NLA với 10% thị phần. Các phân khúchạng B và hạng C lần lượt chiếm 44% và 46% thị phần.

NGUỒN CẦUHầu hết nhu cầu cho các tòa nhà văn phòng hạng B xuấtphát từ lĩnh vực phần mềm, công nghệ thông tin, tài chínhvà xây dựng trong khi nhu cầu nhà hạng C chủ yếu đến từcác tổ chức phi chính phủ, công nghệ thông tin và xâydựng. Vì Đà Nẵng là trung tâm kinh tế lớn thứ ba của ViệtNam, nhu cầu thuê văn phòng tại Đà Nẵng chỉ có thể tăng.Hầu hết nhu cầu sẽ đến từ phần mềm, công nghệ thông tinvà các ngành dịch vụ tài chính.

TRIỂN VỌNGNhìn chung, thị trường văn phòng tại Đà Nẵng được pháttriển chậm vì hạn chế nguồn cung và cầu. Về mặt nguồncung trong tương lai, Viễn Đông Meridien dự kiến sẽ đượcđưa vào hoạt động vào năm 2019, cung cấp khoảng6.000m2 diện tích văn phòng cho thị trường.

Biểu đồ 34: Văn phòng Đà Nẵng, Xu hướng hoạt động thị trường

Biểu đồ 35: Văn phòng Đà Nẵng, Nguồn cung theo Hạng


Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| VĂN PHÒNG

Biểu đồ 33: Đà Nẵng – Văn phòng, Tình hình hoạt động thị trường

Trang33

Gía trung bình Tỷ lệ lấp đầy



Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| VĂN PHÒNG

Bảng 22: Dự án văn phòng tiêu biểu

Stt Tên Địa chỉNăm hoàn

thành

NLA

(m2)

Phí dịch

vụTỷ lệ lấp

đầy

Chào giá

thuê bình

quân (*)

1 Indochina RiversideTower 74 Bạch Đằng, Hải Châu 2008 6.219 đã bao gồm 90% 20,0

Hạng A

1 One Opera 115 Nguyễn Văn Linh, Hải Châu 2008 4.234 đã bao gồm 100% 12,9

2 Vinh TrungPlaza 253-255-257 Hùng Vương,

Hải Châu2008 5.200 đã bao gồm 97% 12,0

3 PVFC Building Lô A2.1. Đường 30/4, Hải Châu 2010 11.162 đã bao gồm 100% 10,1

4 GreenPlaza 238 Bạch Đằng, Hải Châu 2010 4.400 đã bao gồm 82% 12,0

5 Thanh LoiBuilding 135 Nguyễn Văn Linh, Thanh Khê 2011 5.100 đã bao gồm 93% 12,0

6 Bưu điện 155 Nguyễn Văn Linh,Thanh Khê 2014 8.500 đã bao gồm 100% 13,0

7 PetrolimexTower 122 Đường 2/9, Hải Châu - 6.000 đã bao gồm 86% 9,2

Hạng B

1 SPT Z85 Trần Hưng Đạo, Sơn Trà 2009 15.863 đã bao gồm 90% 6,0

2 DanaBook 78 Bạch Đằng. Hải Châu - 3.500 đã bao gồm 73% 7,0

Hạng C

Thông tin này được cập nhật tính đến Quý 2 năm 2019.

(*) USD/m2/tháng (NLA)

Trang34


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGNhìn chung, thị trường bán lẻ tại Đà Nẵng đang phát triểntương đối ổn định, giá thuê trung bình tăng 4% so với cùngkỳ quý trước đạt 20,4 USD/m2/tháng. Khối đế bán lẻ vàTrung tâm bách hóa hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy 100%,trong khi Trung tâm thương mại cũng cho thấy sự tăngtrưởng tích cực với tỷ lệ lấp đầy 97%.

NGUỒN CUNGQúy 2/2019 ghi nhận không có dự án bán lẻ mới được ramắt thị trường. Tổng số nguồn cung bán lẻ là 76.451 m2,duy trì ở mức ổn định. Quận Sơn Trà vẫn là nhà cung cấpkhông gian bán lẻ lớn nhất với 36.800 m2, chiếm 45% cổphần bán lẻ, tiếp theo là Quận Hải Châu và Thanh Khê vớitỷ lệ lần lượt là 40% và 15%. Cho đến bây giờ, Ariyana làTrung tâm thương mại mới nhất tại Đà Nẵng, với 10.000 m2

NLA. Thị trường bán lẻ ở Đà Nẵng vẫn còn nhỏ với chỉ támdự án cho đến nay.Vào cuối năm 2019, Đà Nẵng sẽ đón nhận trung tâm muasắm mới - VV Mall với 35.000m2 NLA với giá cho thuê caonhất (37 USD/m2/tháng) khu vực. Mặc dù VV Mall chưahoàn thành, tỷ lệ lấp đầy được ghi nhận cao, dự án này dựkiến sẽ là một trung tâm mua sắm đáng lưu ý ở Đà Nẵng.

NGUỒN CẦUThị trường bán lẻ ở Đà Nẵng được hưởng lợi từ du lịch,trong sáu tháng đầu năm, Đà Nẵng ghi nhận 2.715 triệuhành khách, tăng 19,4% so với cùng kỳ năm 2018. Đểquảng bá du lịch, Đà Nẵng đã tổ chức nhiều lễ hội và sựkiện không chỉ thu hút khách du lịch trong nước mà cảquốc tế như Carnaval, Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng2019, Lễ hội ẩm thực quốc tế Đà Nẵng 2019, Lễ hội du lịchbãi biển 2019. Bên cạnh đó, vào ngày 9 tháng 4, JetstarPacific thông báo sẽ mở ba tuyến hàng không mới kết nốithành phố Đà Nẵng với thành phố Vinh, tỉnh Thanh Hóa vàđảo Phú Quốc, điều này góp phần thu hút nhiều khách dulịch trong thành phố.

TRIỂN VỌNGTrong những năm tiếp theo, thị trường bán lẻ tại Đà Nẵngsẽ tiếp nhận thêm nhiều dự án mới, Wyndham Soleil (với5.000 đến 6.000 m2 NLA) đang được xây dựng. Cho đếnnăm 2021, tổng NLA của Đà Nẵng dự kiến sẽ đạt 200.000m2. Với sự tăng trưởng đáng kể về số lượng khách du lịchquốc tế tại Đà Nẵng trong quý đầu tiên (khoảng 1,8 triệuhành khách), thị trường bán lẻ sẽ phát triển tích cực.

Biểu đồ 36: Đà Nẵng - Bán lẻ, Tình hình hoạt động thị trường

Biểu đồ 37: Đà Nẵng - Bán lẻ, Xu hướng hoạt động thị trường

Biểu đồ 38: Đà Nẵng - Bán lẻ, Nguồn cung theo quận


Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| BÁN LẺ

Trang35



Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| BÁN LẺ

Bảng 23: Dự ánbán lẻ tiêubiểu

Stt Bất động sản Địa chỉ Địa điểmNăm hoàn

thành

NLA

(m2)ARR (*)

Tỷ lệ lấp

đầy

1 Indochina Riverside Towers 74 Bạch Đằng Hải Châu 2008 5.251 22,5 100%

2 HAGL-Lake View Residences 72 Hàm Nghi Thanh Khê 2012 7.200 12,0 100%


1 Parkson Vinh Trung Plaza 253-255-257 Hùng Vương Hải Châu 2011 8.000 23,0 100%


1 Big C Da Nang 255-257 Hùng Vương Thanh Khê 2007 11.760 17 99%

2 Da Nang Square 35 Thái Phiên Hải Châu 2011 3.280 6,2 98%

3 Vincom Plaza Ngô Quyền 910A Ngô Quyền Sơn Trà 2015 36.800 23,0 100%

4 LOTTE Mart 06 Nai Nam Hải Châu 2016 19.200 19 90%


(*) ARR (Giá thuê trung bình): Tất cả giá thuê là giá thuê ròng tính trên mỗi mét vuông, bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa tính thuếGTGT.

Trang36


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTỷ lệ hấp thụ trung bình của condotel tại Đà Nẵng giảmđáng kể chỉ còn 65%. Các căn hộ tại Quận Hải Châu ghinhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất với gần 75%, tiếp theo là QuậnSơn Trà và Quận Ngũ Hạnh Sơn với tỷ lệ lần lượt là 62% và58%. Giá sơ cấp trung bình giữa các đơn vị condotel tại ĐàNẵng vẫn giữ nguyên đạt 2.250 USD mỗi m2.

NGUỒN CUNGKhông có dự án mới trong Quý 2/2019 do quỹ đất hạn chế,từ 6 tháng cuối năm 2018 đến năm 2019, nguồn cungcondotel tại Đà Nẵng vẫn giữ ở mức ổn định. Ở các QuậnNgũ Hành Sơn, Sơn Trà, và Hải Châu, các dự án cao cấp quymô lớn là những điểm thu hút chính.

NGUỒN CẦUDo quyền sở hữu có thời thời hạn là 50 năm đối vớicondotel đã được công bố vào tháng 6/2019, nhiều nhàđầu tư quan ngại về lợi nhuận đảm bảo và những khó khăntrong việc bán hàng khi quyền sở hữu đối với condotelkhông còn vô thời hạn. Tình trạng của condotel được phêduyệt là cho thuê, không phải để ở; vì thế, Đà Nẵng phảisửa đổi quyền sở hữu không giới hạn thành sở hữu có thờihạn áp dụng cho bất động sản thương mại và buôn bán.Tập đoàn 586 - Công ty sở hữu dự án condotel đã bị rút sổđỏ và gia hạn sở hữu 39 năm do thời gian mở cửa từ năm2008. Điều này dẫn đến nhu cầu về condotel đã giảm đángkể và hạ nhiệt thị trường condotel.

TRIỂN VỌNGMặc dù tương lai của condotel tại Việt Nam vẫn chưa rõràng, nhưng các nhà đầu tư vẫn hi vọng vào lợi nhuậntrong tương lai. Trong tương lai gần, nguồn cung của cácdự án condotel tại Đà Nẵng sẽ tiếp tục phát triển, điều nàysẽ dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt hơn giữa trong việc pháttriển condotel. Do đó, các dự án mới sẽ phải tự tạo sự khácbiệt so với những dự án còn lại bằng thiết kế độc đáo vàchính sách bán hàng hấp dẫn.

Biểu đồ 39: Đà Nẵng - Condotel, Tỷ lệ hấp thụ theo Quận

Biểu đồ 40: Đà Nẵng - Condotel, Nguồn cung theo Quận

Biểu đồ 41: Đà Nẵng – Condotel, Cam kết lợi nhuận


Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| CONDOTEL

Trang37



Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| CONDOTEL

Bảng 24: Dự ánCondotelt iêu biểu

Stt Bất động sản Địa chỉ Địa điểmNăm hoàn

thànhSố lượng căn

Giá bán bình quân

(USD/m2)*

1 F Home 16 Đặng Tử Kính Hải Châu Q1/2016 560 1.600

2 Ariyana Condotel Furama 105–107 Võ Nguyên Giáp Ngũ Hành Sơn Q1/2016 1.320 2.534

3 Cocobay Trường Sa Ngũ Hành Sơn Q1/2016 1591 1.917

4 Vinpearl Riverfront Ngô Quyền SơnTrà Q2/2016 736 2.203

5 Ocean Suites (Block A&B) Trường Sa Ngũ Hành Sơn Q2/2016 115 2.394

6 Wyndham Soleil Võ Nguyên Giáp SơnTrà Q3/2016 706 4.069

7 Hòa Bình Green Đà Nẵng Lê Văn Duyệt SơnTrà Q3/2016 1.536 926

8 Naman Garden Trường Sa Ngũ Hành Sơn Q4/2016 99 2.145

9 Alphanam Luxury A1 - A6 Võ Nguyên Giáp SơnTrà Q4/2016 234 1.815

* Chưa bao gồm các loại thuế và chiết khấu

Thông tin này được cập nhật tính đến cuối Q2 năm 2019

Trang38


TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGGiá bán trung bình cho biệt thự nhà thứ cấp tại Đà Nẵng đãtăng lên hơn 1.600 USD mỗi m2 ở thành phố, hơn 90%toàn bộ các dự án biệt thự nhà thứ cấp đã được bán.

NGUỒN CUNGChỉ có 60 dự án biệt thự nhà thứ cấp tại Đà Nẵng, tất cảđều nằm ở các Quận Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà. Nguồncung cho biệt thự nhà thứ cấp dự kiến sẽ vẫn còn khanhiếm trong tương lai do thiếu các dự án mới.

NGUỒN CẦUNhu cầu cao về biệt thự nhà thứ cấp ở Đà Nẵng chủ yếuđến từ người miền Bắc. Người mua từ Hà Nội chiếm hơn85% tổng số người mua biệt thự nhà thứ cấp, trong khingười mua từ TP. HCM chỉ chiếm 5%. Các yếu tố quantrọng nhất trong quá trình ra quyết định mua là danh tiếngcủa Nhà triển khai và tiềm năng cao về lợi nhuận dài hạn.

TRIỂN VỌNGThị trường biệt thự nhà thứ cấp đã tương đối trì trệ trongthời gian gần đây, và tình hình này dự kiến sẽ không mấycải thiện trong tương lai gần. Như vậy, giá sơ cấp và thứcấp cho biệt thự nhà thứ cấp có thể sẽ tăng đều đặn.

Biểu đồ 42: Đà Nẵng - Biệt thự, Tình hình hoạt động thị trường

Biểu đồ 43: Đà Nẵng - Biệt thự, Giá sơ cấp theo Quận

Biểu đồ 44: Đà Nẵng - Biệt thự, Đối tượng khách hàng


Q2 2019 | ĐÀ NẴNG| BIỆT THỰ

Trang39



Q2 2019 | ĐÀ NẴNG | BIỆT THỰ

Bảng 25: Dự án biệt thự tiêu biểu

Stt Bất động sản Nhà triển khai Địa chỉ Địa điểmNăm hoàn

thành

Số lượng

căn

Giá chào

bán (USD/

m2)

1 Furama Villas Ariyana Corporation Võ Nguyên Giáp Ngũ Hành Sơn 2009 131 3.075

2 Vinpearl Luxury Đà Nẵng 1 VinGroup Trường Sa Ngũ Hành Sơn 2011 39 1.318

3 The Point Residences VinaCapital Trường Sa Ngũ Hành Sơn 2014 40 1.168

4 The Ocean Estates VinaCapital Trường Sa Ngũ Hành Sơn 2016 33 1.844

5 Euro Village Sun Group 27 Hoa Hồng Sơn Trà - 175 2.400

6 Euro Village 2 Sun Group Hòa Xuân Ngũ Hành Sơn - 54 1.199

* Không bao gồm các loại thuế và chiết khấu

Thông tin này được cập nhật tính đến cuối Q2 năm 2019

Trang40

TP HỒ CHÍ MINH

Deutsches Haus. Tầng 3

33 Đại lộ Lê Duẩn.

Phường Bến Nghé.

Quận 1 TPHCM.Việt Nam

ĐT: + 84 28 38275665

COLLIERS INTERNATIONAL| VIỆT NAM

Xuất bản Tin tức về Tần suất Nội dung Hiệu lực

Knowledge Report/

Market Insights

Việt Nam Hàng quý Tất cả các phân khúc

thị trườngĐã công bố

Knowledge Report/

Market Insights

Thành phố HồChí Minh

Hàng quý Tất cả các phân khúc

thị trường Đã công bố

Knowledge Report/

Market Insights

Hà Nội Hàng quý Tất cả các phân khúc


Knowledge Report/

Market Insights

Đà Nẵng Hàng quý Tất cả các phân khúc


Asia Pacific

Office Report

Châu Á Thái Bình Dương kểcả Việt Nam

Hàng quý Thị trường văn phòng Đã công bố

Vietnam

Property Market

Report

Các Thành phốViệt Nam

Hàng quý Tất cả các phân khúc

thị trường Đặt mua dài hạn

Development

Recommendation

Các Thành phốViệt Nam

Theo yêucầu

Tất cả các phân khúc

thị trường Đặt mua dài hạn

Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

DAVIDJACKSON

Giám đốc Điều Hành

[email protected]

TAN VU

Chuyên viên nghiên cứu

[email protected]


COLLIERS INTERNATIONAL &LIÊN HỆ

VỀ COLLIERSINTERNATIONALColliers International là công ty hàng đầu về dịch vụ bất động sản toàn cầu, được kiểm chứng nhờ vào tinh thần doanh nghiệp củachúng tôi.

Thông qua một nền văn hóa dịch vụ xuất sắc và ý thức chủ động chia sẻ, chúng tôi tích hợp các nguồn lực chuyên gia bất động sảntrên toàn thế giới để đẩy nhanh thành công của các đối tác chúng tôi.

Chúng tôi kết nối thông qua một tập hợp các giá trị định hình một môi trường hợp tác trong toàn tổ chức vượt trội trong ngành.

Với hơn 100 chuyên gia tại 3 văn phòng ở Việt Nam, nhóm nghiên cứu được định hướng thị trường và đã chứng minh nhờ vàothành công trong quá khứ có kinh nghiệm tại thị trường ở cả quốc tế và địa phương.

Từ Hà Nội, Đà Nẵng đến Thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi cung cấp đầy đủ các dịch vụ bất động sản. Nền tảng dịch vụ của chúng

tôi đến từ sức mạnh và bề dày kinh nghiệm.

396Văn phòng

68Quốc gia

15.000chuyên gia

và nhân viên

staff

$2.60Tỷ doanh

thu hàng năm

6Châu lục

158 triệu

Mét vuông đangquản lý

HÀ NỘI

Gelex Tower. Tầng 9

52 Lê ĐạiHành.

Quận Hai Bà Trưng

Hà Nội. Việt Nam

ĐT+ 84 243 265 6969

CAM-PU-CHIA

93 SI Building

Preah Sihanouk

Sangkat Chaktomok

Khan Doun Penh

Phnom Penh.Cam-pu-

chia

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

Copyright © 2019 by Colliers International

This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees,

representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy

and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes

unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising

there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2019. All rights reserved.

Accelerating success.

MỤC LỤC - Colliers

Documents

Transcript of MỤC LỤC - Colliers