Property ManagementSeventh EditionRobert C. KyleKelompok IV

Marleen PrigitaMujiyantoPatuh SatriajiRilly FerandaMursidih

Chapter 13 Office Property suburbanurban

Analisa Pasar Analisis regional dan lingkungan sangat relevan ke komersial properti : Regional Analysis Perusahaan nasional relokasi atau membuka cabangAnalisis Lingkungan Transportasi, parkir dan proximity bisnis dan service yang tersedia

Tingkat Penyerapan Tingkat penyerapan dalam jumlah meter persegi untuk mengetahui pasar

BOMA Office Building Classifications Ada 3 faktor utama dalam penentuan klasifikasi yaitu umur, lokasi dan posisi pasar (tingkat sewa).Kelas A : bangunan relatif baru, lokasi utama, tingkat hunian yang tinggi, tingkat sewa tinggi dan kompetitfKelas B : bangunan relatif lebih tua, dan telah direnovasi menjadi modern, lokasi utama, hunian tinggi dan kompetitif. Gedung baru yang berlokasi bukan di jalur utama dapat pula masuk dalam kategori kelas BKelas C : bangunan relatif lebih tua, tidak direnovasi, namun kondisi masih cukup baik (layak), tingkat hunian yang cukup baik, tingkat sewa menengah ke bawah.Kelas D : bangunan telah masuk masa akhir fungsinya, kondisi jelek, tingkat sewa dan hunian yang rendah

BOMA - ANSI Standard Method Pengukuran Area Konstruksi Area SewaDominat Portion Area yang terpakai

Contoh Dominant PortionGambar 1. Daerah bagian perkantoran Gambar 2. Dominant

Contoh Area yang dipakai Gambar 3. Perbandingan area

Menghitung area sewa Rentable area/usable area = R/U ratioUsable area x R/U ratio = Renatable areaRentable area / R/U ratio = Usable area Contoh, jika 22,000 M2 ruang sewa yang ditawarkan dengan 16$ per M2, tapi hanya 19.125 M2 yang digunakan, maka loss factor adalah sebesar 1,15 (22.000 : 19.125 = 1,15). Biaya yang dikeluarkan penyewa per usable sq ft sebenarnya $18.40 ($16 x 1,15 = $ 18.40)

Penentuan harga sewa Minimum RentsBatas minum absolut yang bisa dibebankan demi berjalannya ekonomi. Tidak mengambil akun contigen seperti vacancy loss dan tidak ada hambatan dalam hubungan pasar. Meskipun demikian, perhitungan ini dapat memastikan bahwa dasar tarif sewa yang disarankan oleh pasar dan analisis properti cukup tinggi untuk menutupi biaya dasar.Formula : Contoh :Office building dengan nilai pasar $4 juta dengan 64.000 sqft area tersewa. Owner menempatkan 20 % untuk DP atas properti dan total mortgage payment $ 90.000 per tahun. Opertaing expenses sekitar $300.000 per tahun dan owner menginginkan 10 % tingkat pengembalian dari investasi atau kas.

Penentuan harga sewa Penentuan tingkat dasar sewaSetelah ditetapkan daftar sewa spesifik untuk setiap jenis ruang kantor yang dikembangkan sesuai pada fitur-fitur masing-masing ruang kantor maka dapat ditetapkan harga sewa apakah di atas atau di bawah tingkat dasar harga sewa. Adapun variabel-variabel yang dapat menentukan antara lain seperti elevasi, lokasi lantai, layout interior dan dekorasi, pencahayaan alami dan view New York MethodMetode yang digunakan di pusat perbelanjaan dalam menentukan tarif sewa. Misalnya, jika sebuah ruang berukuran 1.000 M2, maka daerah yang harus dialokasikan untuk penyewa dapat melebihi ruang sewa yang ditempati. Sehingga tarif sewa akan cenderung akan lebih tinggi, karena daerah yang dikecualikan seperti untuk tangga dan Elevetor poros (merupakan ruang yang tidak dapat mereka tempati namun penyewa harus membayar).

Startegi pengiklanan property manajer SignSelama konstruksi, dengan papan iklan (info ketersediaan ruang) yang ditempatkan secara strategis untuk menarik perhatian. Internet Web SiteSitus iklan berbasis web, harus menarik (gambar dari properti serta harga) serta contact email, telepon, surat. BrosurMemberikan brosur kepada calon penyewa. Brosur dibuat menarik disertai lokasi, prospek.Direct MailSalah satu cara tercepat memberikan informasi/penawaran langsung melalui alamat email. Public RelationsPromosi ruang perkantoran melalui PR. ReferralsSalah satu tool yang kuat untuk menarik penyewa. Canvassing / BujukanMetode terbaik untuk menarik calon penyewa ruang kantor dan paling produktif ketika daftar para calon telah di pra kualifikasi. Rental CentersKantor pemasaran dibuat sebaik mungkin untuk kenyamanan calon pembeli/penyewa.

Chapter 14 Retail Property KLASIFIKASI PUSAT PERBELANJAAN

Jangkauan pasar: bergantung pada ukuran pusat perbelanjaan tersebut Commercial Strip Center/Convenience Center4-10 toko, di pinggiran kotaDeretan toko dengan tempat parkir didepannya Neighborhood Center15-20 toko, melayani 1.000 keluarga dalam radius 2.4 kmAnchor: supermarket, ada apotek, dry clean, toko kecil lainnya Community Center20-70 toko, melayani 5.000 keluarga dalam radius 8 kmAnchor: department store kecil, 1-2 supermarket, aneka toko lainnya Regional Center70-225 toko, melayani 5.000-150.000 keluarga dalam radius 16-80 km 6 department store, food court, toko perlengkapan, restaurant, bank Superregional CenterLuas 139.354 m2 (1.5 juta sq ft)

Bentuk pusat perbelanjaan

Jenis-Jenis Tarif Sewa Tarif Sewa Persentase (untuk sewa diatas 3-5 tahun)*Straight PercentageTarif sewa didasarkan pada persentase dari gross income, tanpa tarif minimum (Jarang digunakan)*Overage PercentagePerhitungan per tahun ditetapkan tarif minimum, jika ada kelebihan penjualan (income) maka dikenakan tarif sewa overagenya. *CombinationPerhitungan per bulan saat penjualan kurang, tenant membayar tarif sewa minimum, saat income lebih, tenant dikenakan tarif sewa tambahannya*Variable Scale LeasePersentase tarif sewa menurun Contoh, Income $0-$10 dikenakan 6%, Diatas $10 dikenakan 4%Persentase tarif sewa menaik Contoh, Income $0-$10 dikenakan 5%, diatas $10 dikenakan 5.5%*Maximum Percentage LeaseDitentukan tarif sewa maksimum

Pendapatan & pengeluaran pusat perbelanjaan/pertokoan Pendapatan : Tarif sewa Tarif overage persentase Pendapatan dari tenant atas pelayanan yang diberikan (charge) Pendapatan dari menjual utilitiesPengeluaran : Maintenance gedung: gaji pegawai Maintenance fasilitas: area parkir, mall Utility: listrik, AC, gaji teknisi Financing: pembayaran bunga pinjaman Maintenance area kantor Iklan & promosi Pajak Asuransi Biaya administrasi lainnya

Chapter 15 Industrial Property Sifat alami Industrial Property :Klasifikasi berdasarkan lokasi penggunaan. Lokasi area industry berada pada letak dimana industri atau produksi berlangsung . Secara umum Lahan dan Bangunan Industri terbagi menjadi 3 penggunaan :- General Purpose Memiliki lahan industri luas yang dapat digunakan untuk penggunaan alternatif lainnya seperti gudang, pabrik perakitan.- Special Purpose, Memiliki karakter phisik penggunaan tertentu dengan segala keterbatasan lingkup penggunaan. - Single Purpose

B. Modal InvestasiDalam investasi di Industri Property membutuhkan modal dengan skala besar untuk mengakomodir spesifikasi (lokasi, luas lahan) sesuai yang diinginkan oleh investor (perusahaan).

C. Resiko InvestasiSifat khusus dibeberapa industri property yang memiliki lahan dan bangunan yang luas menyebabkan lambatnya pergerakan pasar komoditas Industrial Real Estate atau dengan kata lainya tidak liquid sehingga memungkinkan investor mengalihkan kepada sistem sewa.

Sifat alami Industrial Property

D. Kesepakatan penjualan-penyewaan kembali (sale-lease back agreement)Disebabkan banyak perusahaan dibidang industri yang lebih tertarik menanamkan modal kepada operasional produksi sehingga perusahaan cenderung mencari investor yang berminat menanamkan investasi di industrial property untuk membangun industrial property dan kemudian perusahaan-perusahaan tersebut menyewa dalam jangka panjang.

E. Keusangan atau penurunan fungsi (Functional Obsolescence)Kemajuan teknologi khususnya dalam pengembangan industri property memberikan dampak semakin cepat dan rentannya kemunduran fungsi bangunan (out of date).Untuk mengantisipasi resiko tersebut menuntut para investor atau pemilik industry property untuk membuat rencana yang matang untuk meminimalisir kemunduran fungsi tersebut. Sifat alami Industrial Property

3 kategori meng-identifikasi Industri property berdasarkan lokasi Industri dengan orientasi pasar atau Market-Oriented IndustriIndustri dengan orientasi sumber daya atau Resource-Oriented IndustriesIndustri dengan orientasi tenaga kerja/buruh atau Labor-Oriented Industries

********************