G.R. No. 114299 March 9, 2000TRADERS ROYAL BANK, petitioner, vs.HON. COURT OF APPEALS, PARIA, RUBY ANN, MARGARITA, ROSARIO, CYNTHIA, LINDA JOY, all surnamed CAPAY and RAMON A. GONZALES, respondents.x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - xG.R. No. 118862PATRIA, RUBY ANN, MARGARITA, ROSARIO, CYNTHIA, LINDA JOY, all surnamed CAPAY, and RAMON A. GONZALES, petitioners, vs.SPS. HONORATO D. SANTOS and MARIA CRISTINA S. SANTOS, SPS. CECILIO L. PE and JOSEFINA L. PE, FLORA LARON WESCOMBE, SPS. TELESFORO P. ALFELOR II and LIZA R. ALFELOR, SPS. DEAN RODERICK FERNANDO and LAARNI MAGDAMO FERNANDO, REMEDIOS OCA, DEVELOPMENT BANK OF THE PHILIPPINES and TRADERS ROYAL BANK, respondents.R E SO L U T I O NKAPUNAN, J.:In our Decision dated September 29, 1999, we disposed of the consolidated cases as follows:WHEREFORE, the Decision of the Court of Appeals dated February 24, 1994, in CA-G.R. C.V. No. 33920, as modified by its Resolution dated August 10, 1994 is hereby AFFIRMED.   In  addition,  Traders  Royal  Bank  is  ordered to pay the  Capays  the  fair market value of the property at the time it was sold to Emelita Santiago.This Decision is without prejudice to whatever criminal, civil or administrative action against the Register of Deeds and/or his assistants that may be take by the party or parties   prejudiced   by   the   failure   of   the   former   to   carry   over   the   notice   of lis pendens to the certificate of title in the name of TRB.SO ORDERED. 1

On October 21, 1999, the Capays and Ramon Gonzales, private respondents in G.R. No.   114299   and   petitioners   in   G.R.   No.   118862,   filed   a   Motion   for   Partial Reconsideration of the above Decision. They pray for the inclusion in the dispositive portion of said Decision of an award to each of them the amount of P100,000.00 as moral  damages,  P40,000.00  as  exemplary  damages,  and P40,000.00  as  attorney’s fees, all with legal interest at the time of the filing of the complaint. They also ask that Traders Royal Bank (TRB) be ordered to pay them the amount of P47,730.00, the price stipulated in the Deed of Absolute Sale between said bank and its transferee, Emelita Santiago, plus  interest at 12% per annum from the date of said contract, instead of the fair market value of the disputed property at the time of said sale.IWe   clarify   that  we  did  not  delete   the   award  of  moral   and   exemplary  damages, attorney’s fees, and interest in favor of the movants. It may be recalled that the trial court, in ruling for the Capays and Atty. Gonzales, ordered the Register of Deeds to cancel the certificate of titles issued in the names of the transferees and to issue new ones in favor of the movants. In addition, the trial court ordered TRB to pay movants P100,000.00 as moral damages, P40,000.00 as exemplary damages, and P40,000.00 as attorney’s fees, with legal interest from the filing of the complaint. 2

The Court  of  Appeals   initially  affirmed the decision of   the trial  court   in toto.  TRB appealed   to   this   Court   while   the   subsequent   transferees   filed   a   motion   for reconsideration in the appellate court. The Court of Appeals, in a Resolution dated August 10, 1994, granted the transferees’ motion thus:ACCORDINGLY, in view of the foregoing disquisitions and finding merit in the motion for reconsideration, the same is hereby GRANTED. Consequently, the decision of this Court, promulgated on February 24, 1994, is hereby RECONSIDERED. The complaint filed   against   defendants-appellants   with   the   court a quo is   hereby   ordered DISMISSED, and the certificate of titles originally  issued to them in their individual names are hereby restored and duly respected. We make no pronouncements as to costs.SO ORDERED. 3

As   stated   in   the   above   Resolution,   the   appellate   court   merely   dismissed   the complaint as against the subsequent transferees, not as against TRB. In effect, the Court of Appeals reversed the decision of the trial court ordering the cancellation of the certificates of title in the name of the subsequent transferees but sustained the award  of  damages   in   favor  of   the  movants  herein.   The  decision  of   the  Court  of appeals  affirming   the  award of  damages   remained unaffected  by   the  subsequent resolution. TRB did not specifically question the award of damages when it appealed to this Court; hence, such issue was beyond our review.Inasmuch as we affirmed the decision of the Court of Appeals,  as modified by its resolution, the award of damages in favor of movants need not be stated in detail. The omission should not be read as a deletion of the award for damages. Accordingly, we deny the prayer for the inclusion of such award in the dispositive portion of our decision.IIMovants ask that TRB be ordered to pay them the amount the former received from its immediate transferee, Emelita Santiago, and interest thereon, instead of the fair market value of the property at the time of said transfer. The basis for the award of the amount constituting the value of the property, which we decreed in our decision, is found in Article 1400 of the Civil Code:Art. 1400. Whenever the person obliged by the decree of annulment to return the thing can not do so because it has been lost through his fault, he shall return the fruits received and the value of the thing at the time of the loss, with interest from the said date.In accordance with  the above provision,  movants  would ordinarily  be entitled to, aside from the value of the property, interest thereon from the date of the loss, in this case, from the sale of the property by TRB to Emelita Santiago, with interest from said date. Pursuant also to the above provision, movants would be entitled to the fruits received from said property, if evidence of such receipt of fruits is presented.Movants, however, insist upon the price of the property at the time of the sale to Emelita Santiago, which was in the amount of P47,730.00 as appearing in the Deed of Absolute Sale. To this, TRB poses no objection and we take the price stated in the deed  of   sale  as   a   stipulation  between   the  parties  on   the  value  of   the  property. Accordingly, we grant movants’ prayer for said amount, with 12% per annum from said sale, the value of the property being equivalent to a forbearance of credit. 4

IN  VIEW OF  THE  FOREGOING,   the  Court  Resolved   to  GRANT  IN  PART   the  Partial Motion for Reconsideration and Motion for Reconsideration. The dispositive portion of this Court’s Decision in G.R. Nos. 114299 and 118862 dated September 24, 1999 is hereby AMENDED as follows:WHEREFORE, the Decision of the Court of Appeals dated February 24, 1994 in CA-G.R. C.V.  No.   33920,   as  modified   by   its   Resolution  dated  August   10,   1994   is   hereby AFFIRMED. In addition, Traders Royal Bank is ordered to pay the Capays the amount of P47,730.00, with 12% interest from the date of said sale until the same is paid.This Decision is without prejudice to whatever criminal, civil or administrative action against the Register of Deeds and/or his assistants that may be take by the party or parties   prejudiced   by   the   failure   of   the   former   to   carry   over   the   notice   of lis pendens to the certificate of title in the name of TRB.1âwphi1.nêtSO ORDERED.SO ORDERED.Davide, Jr., C.J., Puno and Ynares-Santiago, JJ., concur.Pardo, J., on official business abroad.

[G.R. No. 108926. July 12, 1996]REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, petitioner, vs. COURT OF APPEALS and HEIRS OF DEMOCRITO O. PLAZA, respondents.D E C I S I O NTORRES, JR., J.:

Petitioner implores this Court to review and set aside the decision[1] of February 8, 1993 of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 34950 which affirmed the decision of   June   14,   1991   of   the   Regional   Trial   Court   of  Makati   in   LRC   Case  No.  M-99 confirming respondent Democrito O. Plaza’s title over Rel. Plan 1059, which is the relocation plan of Psu-97886.

After the filing of private respondent’s Comment, this Court, in its resolution of May 24, 1993, gave due course to the petition and required the parties to submit their respective Memoranda.  The petitioner filed its Memorandum on June 29, 1993 while private respondent filed his Memorandum on July 6, 1993.

The factual background is summarized in the Decision[2]of the Court of Appeals as follows:“According to petitioner-appellee,   the subject  property situated at  Liwanag,  Talon (formerly Pamplona), Las Pinas, Rizal, now Metro Manila, having an area of 45,295 sq. m., was first owned by Santos de la Cruz who declared the same in his name under Tax Declaration Nos. 3932, for the year 1913; 3933 for 1917; and 6905, for 1921 (Exhs.   2-B,   2-C   and   2-D,   Exh.   K   for   petitioner-appellee,   pp.   514-516, Record).  Subsequently, the subject property was successively bought or acquired by Pedro  Cristobal,  Regino Gervacio,  Diego  Calugdan and Gil  Alhambra.  To  evidence their respective acquisition of the property in question, Tax Declaration Nos. 7937, for the year 1923; 8463, for 1927; 9467, for 1934; and 2708 (year not available) were presented.[3] After Gil Alhambra died, his heirs extrajudicially partitioned the subject 

property and declared it in their names under Tax Declaration Nos. 5595 and 5596 for the  year  1960.[4] On  5   July  1966,   they  executed  a  “Deed of  Sale  With  Mortgage” deeding the subject property to petitioner-appellee for P231,340.00 payable in three (3)   installments,   the   payment   of   which   was   secured   by   a   mortgage   on   the property.  Upon receipt of the full payment, they executed a “Release of Mortgage” on 1 August 1968.[5] After the sale, petitioner-appellee took possession of the subject property and paid the taxes due thereon for the years 1966 up to 1986, and in 1985 declared it in his name under Tax Declaration Nos. B-013-01392 and B-013-01391.[6] He   appointed  Mauricio   Plaza   and   Jesus  Magcanlas   as   the   administrator   and caretaker   thereof,   respectively.  Due   to   losses,   the   property   in   question   was cultivated only for a while.  Five (5) years according to Mauricio Plaza, and from 1966 up to 1978 according to Jesus Magcanlas.[7]

“On 14 November 1986, petitioner-appellee filed a petition, which was amended on 17   July   1987,   for   the   registration   and   confirmation  of   his   title   over   the   subject property alleging, among others, that:

1.  by virtue of the deed of sale, he is the owner thereof;2.  he  and  his  predecessors-in-interest  have  been   in  open,   continuous,  exclusive  and 

notorious possession and occupation of the property prior to, and since 12 June 1945;3.  other than himself, there is no other person occupying, or having any interest over the 

property; and,4.  there are no tenants or agricultural lessees thereon.[8]

“On 24 February 1988, oppositor-appellant, the Republic of the Philippines (Republic, for   brevity),   filed   its   opposition  maintaining,   among   others,   that:  (1)   petitioner-appellee   and   his   predecessors-in-interest   have   not   been   in   open,   continuous, exclusive and notorious possession and occupation of the land in question since 12 June 1945 or prior thereto; (2) the muniment of title and tax declarations as well as tax   payments   relied   upon   do   not   constitute   sufficient   evidence   of   a bona fide acquisition   of   the   land   by   petitioner-appellee   and   of   his   open,   continuous possession and occupation thereof in the concept of owner since 12 June 1945, or prior thereto, and (3) the subject property pertains to the public domain and is not subject to private appropriation.[9]

“On 9 March 1988, after the compliance of the jurisdiction requirements was proved and, on motion, the lower court issued its order of general default.[10]

“Aside from the Republic, there were others who opposed the petition and filed their opposition thereto prior to, or were allowed to submit their opposition despite, and after, the issuance of the order of general default.  They are:

(a)              Arsenio Medina who withdrew his opposition on 29 May 1989;[11]

(b)              Emilio, Leopoldo and Abraham, all surnamed Borbon; Heirs of Andres Reyes; Maximo  Lopez;   and,  Marilou  Castanares  who  prayed   that   the   lower   court   direct petitioner-appellee to see to it that their respective property, which adjoins the land in question, are not included in the petition;[12]

(c)              the Heirs of Santos de la Cruz and the Kadakilaan Estate.  Upon their respective motion, the order of default was set aside as to them and they were allowed to file their opposition.“The Heirs of Santos de la Cruz argue that:  (1) their predecessor-in-interest, Santos de la Cruz, is the ‘primitive owner’ of the subject lot; and, (2) he, his heirs, and upon 

their   tolerance,   some other  persons  have  been   in  open,  peaceful,  notorious  and continuous   possession   of   the   land   in   question   since   time   immemorial   until   the present.“The Kadakilaan Estate contends that:  (1) by reason of  its Titulo de Propiedad de Terrenos   of   1891   Royal   Decree   01-4,  with   approved   plans   registered   under   the Torrens System in compliance with, and as a consequence of, P.D. 872, it is the owner of the subject property; and, (2) petitioner-appellee or his predecessors-in-interest have   not   been   in   open,   continuous,   exclusive   and   notorious   possession   and occupation of the land in question since 12 June 1945 or earlier.[13]

(d) the Heirs of Hermogenes Rodriguez.  They allege, among others, that by reason of a Titulo de Propiedad de Terrenos of 1891; Royal Decree No. 01-4, Protocol of 1891; Decree   No.   659,   approved   Plan   of   the   Bureau   of   Lands   No.   12298   dated   10 September   1963,   their   predecessor-in-interest   is   the   owner   of   the   subject property.  Despite (sic) that their motion to lift order of default as to them and admit their opposition, which motion was opposed by petitioner-appellee, does not appear to  have been acted upon by  the   lower  court,   they  were  able   to  present  one  (1) witness;[14] and,

(e)              Phase II Laong Plaza Settlers Association, Inc.  It filed a motion to intervene in the case but the motion does not appear to have been acted upon by the lower court.[15]

“On 13 March 1990, the Community Environment and Natural Resources Office, West Sector   (CENRO-WEST)   of   the  Department  of   Environment   and  Natural   Resources requested the lower court to furnish it photocopies of the records of the petition as the property in question was the subject of a request for a Presidential Proclamation reserving the land in question for Slum Improvement and Resettlement Site (SIR) of the National Housing Authority.[16]

“On 22 June 1990, upon order of the lower court, an ocular inspection was conducted on  the subject  property  by  the  court-appointed commissioner  who submitted his report on 2 July 1990.[17]

“On 3 January 1991 Proclamation No. 679 was issued by the President of the Republic of   the  Philippines  withdrawing   the   subject  property   from sale  or   settlement  and reserve (the same) for slum improvement and sites and services program under the administration and disposition of the National Housing Authority in coordination with the  National   Capital   Region,   Department   of   Environment   and  Natural   Resources subject to actual survey and private rights if any there be, ...’ The National Housing Authority   was   authorized   to   develop,   administer   and   dispose   of   the   area   in accordance with LOI 555, as amended (by LOI Nos. 686 and 1283), and LOI 557.[18]

“On 31 May 1991 petitioner-appellee filed his memorandum.[19] The oppositors did not.  Nevertheless, among them, only the Republic and the Heirs of Santos de la Cruz formally offered their evidence.”[20]

On 14 June 1991 the lower court rendered the judgment referred to earlier.On 8 July 1991, from among the oppositors, only the Republic filed a notice of 

appeal which was approved on 10 July 1991.[21] By reason of the approval thereof, the motion   filed   on   23   July   1991   by   the   Heirs   of   Hermogenes   Rodriguez   for   the reconsideration of the judgment was denied on 1 August 1991.[22]

On February 8, 1993, the Court of Appeals rendered a decision affirming the trial court’s judgment.

Hence, this petition filed by the Republic of the Philippines alleging that:“THE   DECISION  OF   THE   COURT  OF   APPEALS   AFFIRMING   THE   DECISION  OF   THE REGIONAL   TRIAL   COURT   GRANTING   PRIVATE   RESPONDENT’S   APPLICATION   FOR REGISTRATION, IS NOT SUPPORTED BY AND IS CONTRARY TO LAW, THE EVIDENCE AND EXISTING JURISPRUDENCE.”

Petitioner argues that the burden rests on the applicant to show by convincing evidence that he has a registrable title over the property sought to be titled, which the latter failed to do.

According to petitioner,  aside from mere tax declarations all  of  which are of recent   vintage,   private   respondent   has   not   established   actual   possession   of   the property   in  question   in   the  manner   required  by   law  (Section  14,  P.D.  1529)  and settled  jurisprudence on the matter.  Thus,  no evidence was adduced that  private respondent cultivated much less, fenced the subject property if only to prove actual possession.  The actual fencing of the property was done only starting 1988 when the actual occupants were forcibly ejected and driven out from their respective abodes and   that   its   witnesses   namely:  Elascio   Domitita,   Manuel   Dolom,   Bernadette Aguinaldo and Virginia Franco, who were all actual residents of the questioned area, categorically testified on this score, summarized as follows:

1.  In their long stay in the area, the longest staying occupant being Domitita who had been in the premises for more than thirty (30) years nobody ever claimed ownership over the subject property;

2.  It was only in 1988 that they learned that private respondent had filed a petition to have the property titled in his name;

3.  Private respondent had not introduced any improvement nor was there a caretaker assigned by him to look after the property; and,

4.  Aside from them, there were about 200 more families residing in the area but through force,   intimidation and  illegal  demolitions,  were driven out by private respondent from the premises.

We are  not  persuaded.  On this  point,   the  respondent  Court  correctly   found that:“Proof that petitioner-appellee and his predecessors-in-interest have acquired and have been in open, continuous,  exclusive and notorious possession of the subject property for a period of 30 years under a bona fide claim of ownership are the tax declarations of petitioner-appellee’s  predecessors-in-interest,  the deed of sale,  tax payment receipts and petitioner-appellee’s tax declarations.  The evidence on record reveals   that:  (1)   the   predecessors-in-interest   of   petitioner-appellee   have   been declaring the property in question in their names in the years 1923, 1927, 1934 and 1960; and, (2) in 1966, petitioner-appellee purchased the same from the Heirs of Gil Alhambra and since then paid the taxes due thereon and declared the property in his name in 1985.x x x                                              x x x                                      x x xx x x Considering the dates of the tax declarations and the realty tax payments, they can hardly be said to be of recent vintage indicating petitioner-appellee’s pretended possession of the property.  On the contrary, they are strong evidence of possession 

in   the   concept   of   owner   by   petitioner-appellee   and   his   predecessors-in-interest.  Moreover,   the realty  tax payment receipts  show that petitioner-appellee has been very religious in paying the taxes due on the property.  This is indicative of his honest belief that he is the owner of the subject property. We are, therefore, of the  opinion   that  petitioner-appellee  has  proved   that  he  and  his  predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession of the subject property in the concept of owner for a period of 30 years since 12 June 1945 and   earlier.  By   operation   of   law,   the   property   in   question   has   become   private property.[23]

“Contrary to the representations of the Republic, petitioner-appellee had introduced some  improvements  on   the  subject  property   from the  time he  purchased  it.  His witnesses   testified that  petitioner-appellee  developed the subject  property   into a ricefield and planted it with rice, but only for about five years because the return on investment   was   not   enough   to   sustain   the   continued   operation   of   the riceland.  Though not in the category of permanent structures, the preparation of the land   into   a   ricefield   and   planting   it   with   rice   are   considered   ‘improvements’ thereon.”[24]

Although tax declarations or realty tax payments of property are not conclusive evidence  of   ownership,   nevertheless,   they   are   good   indicia   of   possession   in   the concept of owner for no one in his right mind would be paying taxes for a property that is not in his actual or at least constructive possession.[25] They constitute at least proof that the holder has a claim of title over the property.  The voluntary declaration of a piece of property for taxation purposes manifests not only one’s sincere and honest desire to obtain title to the property and announces his adverse claim against the State and all other interested parties, but also the intention to contribute needed revenues   to   the   Government.  Such   an   act   strengthens   one’s bona fide claim   of acquisition of ownership.[26]

Neither  do  we  find  merit   in   the  assertions  of  petitioner’s  witnesses  Elascio Domitita,  Manuel  Dolom,   Bernadette  Aguinaldo   and  Virginia   Franco.  As   properly stated by the public respondent,“xxx Their alleged possession is not based on any right.  Neither do they claim to have any  title  or   interest  over   the  subject  property.  As  a  matter  of   fact,   they  did  not bother to oppose the petition.  The most that can be said of their alleged possession is that it was only with the tolerance of rightful owners of the property  -  plaintiff-appellee and his  predecessors-in-interest,  hence,   is  no bar  to  the granting of   the petition.  We do not see why we should accept the bare assertions of the alleged occupants at their face value as against the claim of ownership of plaintiff-appellee backed up by legal documents, tax declarations, and tax receipts.”[27]

Well-settled and oft-repeated is the rule that findings of facts of the Court of Appeals   are   final   and   conclusive   on   the   Supreme   Court   except:  1.)   when   the conclusion is a finding grounded entirely on speculation, surmises and conjectures; 2.) when the  inference made  is  manifestly  mistaken,  absurd or   impossible;  3.)  when there   is   a   grave   abuse   of   discretion;   4.)   when   the   judgment   is   based   on   a misapprehension of facts; 5.) when the findings of facts are conflicting; 6.) when the Court of Appeals, in making its findings, went beyond the issues of the case and the same  is  contrary  to the admissions of  both appellant  and appellee;  7.)  when the 

findings of the Court of Appeals are contrary to those of the trial court; and 8.) when the findings of fact are conclusions without citation of specific evidence on which they are based.[28] Concededly, none of the above exceptions obtains in the case at bar.

Petitioner also alleges that the land in question had been withdrawn from the alienable portion of the public domain pursuant to Presidential Proclamation No. 679 entitled “Reserving for Slum Improvement and Resettlement (SIR) Sites and Services of  the National  Housing Authority,  A Certain Parcel  of  Land of the Public  Domain Situated in the Municipality of Las Pinas, Metro Manila,” which was issued on January 7, 1991 or almost 6 months prior to the issuance of the trial court’s decision.

The Court of Appeals opined that “the issuance of the proclamation did not have any effect on the subject property as the proclamation only withdrew it from sale or settlement  and   reserved   the   same  for   slum  improvement   and   sites   and   services program, but subject to actual survey and existing private rights.  The proclamation did not prohibit the registration of title of one who claims, and proves, to be the owner thereof.”  We agree.  At any rate, registration does not vest title. It is merely evidence of such title.[29] Our land registration laws do not give the holder any better title than what he actually has.  When the conditions set by law are complied with, the   possessor   of   the   land,   by   operation   of   law,   acquires   a   right   to   a   grant,   a government grant,  without the necessity of a certificate of title being issued.  The Torrens system was not established as a means for the acquisition of title to private land, as it merely confirms, but does not confer ownership.[30]

Of particular relevance is the finding of the respondent Court of Appeals to the effect that -“We have found that petitioner-appellee has proven his claim of ownership over the subject property.  As provided in the proclamation itself, his ownership of the subject property must be respected and he cannot be barred from having the land titled in his   name.  This   does   not   contravene   or   negate   the   intention   of   the proclamation.  Besides,  its  implementing Letters of Instruction recognize that there may be lands declared included in the Slum Improvement Resettlement (SIR) program that  are  privately  owned.  Paragraph 10 of   LOI  No.  555  provides   that   if   the   land declared to be included in the SIR program is privately owned, the concerned local government, upon the approval by the National Housing Authority of its project plan, shall acquire the property through expropriation.  In LOI No. 686 paragraph 3,  it  is mandated   that   the  NHA,   upon   request   of   the   local   government,   expropriate   or otherwise acquire land for the SIR program.  Proclamation No. 679 is, therefore, not a valid justification to deny the petition.x  x  x  At   the  time the Proclamation was  issued,   the  controversy  over   the  subject property was sub-judice.  The conflicting rights  over  it  had been presented to the court for resolution.  That jurisdiction could not be removed from it by subsequent legislation.  The President must have been aware of this.  Hence, the inclusion of the cautionary clause ‘subject to existing private rights.’”[31]

Over time, Courts have recognized with almost pedantic adherence that what is inconvenient or contrary to reason is not allowed in law - Quod est inconveniens, aut contra rationem non permissum est in lege.  Undoubtedly,   reason   and   law   find respondent entitled to rights of ownership over the disputed property.

ACCORDINGLY,   the   assailed   decision   dated   February   8,   1993   is   hereby AFFIRMED and the instant petition is hereby DISMISSED.

SO ORDERED.Regalado (Chairman), Romero, Puno, and Mendoza, JJ., concur.

G.R. No. 147072 May 7, 2002FRANCISCO H. LU, petitioner, vs.Spouses ORLANDO and ROSITA MANIPON, respondents.PANGANIBAN, J.:The registration of a sale of real estate will not protect a buyer in bad faith, for the law cannot be used as a shield for fraud. On the other hand, the preferential right of a first registrant in a double sale is always qualified by good faith.The CaseBefore us  is  a  Petition for Review on Certiorari  challenging the October 25,  2000 Decision and the February 9, 2001 Resolution of the Court of Appeals1 (CA) in CA-GR CV No. 55149. The assailed Decision disposed as follows:

"WHEREFORE,   premises   considered,   the   appealed   Decision   is   hereby AFFIRMED with MODIFICATION in the sense that [petitioner] is directed to convey Lot 5582-B-7-D covered by TCT No. 171497 to [respondent] Rosita C. Manipon without being entitled to any payment from the latter."2

The assailed Resolution denied the Motion for Reconsideration.3

The FactsThe facts of the case are summarized in the assailed Decision as follows:

"On May 9, 1981, Juan Peralta executed a [D]eed of [S]ale by installment in favor of spouses Orlando and Rosita Manipon [herein respondents]. Therein, Juan Peralta agreed to sell  by installment to the said spouses 350 square meters   of   the   2,078   square-meter   lot   he   owned,   covered   by   Transfer Certificate of Title (TCT) No. 137911 and located at Barrio Dilan, Urdaneta, Pangasinan. The said [D]eed was not registered with the Registry of Deeds."On June 10, 1981, Juan Peralta mortgaged the aforesaid lot to Thrift Savings and Loan Association,   Inc.   (TSLAI).  He however   failed to  pay the  loan he obtained   for  which   the  mortgage  was   constituted  and   so   the   same  was judicially foreclosed and sold to TSLAI for P62,789.18 which was the highest bidder. The latter in turn sold the same on July 15, 1988 in the amount of P80,000.00 to the [petitioner]. Thereafter, on August 30, 1989, [petitioner] caused the subdivision of the said lot into five (5) lots, one of which is Lot 5582-B-7-D, with an area of 339 square meters covering the lot which was earlier sold by installment to [respondents]. The said lot is now covered by TCT No. 171497. In the interim, or on July 30, 1983, Juan Peralta executed a [D]eed   of   [S]ale   in   favor   of   [respondents]   after   the   couple   paid   a   total 

amount of P8,000.00 for the subject lot. The aforesaid [D]eed was however also not registered.1âwphi1.nêt"On January 22, 1990, [petitioner] through counsel wrote the [respondents] regarding the presence of the latter's house, which was also being occupied by   them,  on   the   lot   in  question.  Efforts  were  apparently  made  by  both parties to settle the brewing dispute but to [no] avail. Hence, on February 26, 1990, [petitioner] filed the present action alleging therein that he is the owner of the  lot   in question  including that which was being occupied by [respondents. Petitioner] further claims that his ownership was confirmed by the Regional Trial Court of Urdaneta, Pangasinan, Branch 49, in Civil Case No. U-4399. He also averred that for reasons unknown to him, [respondents] were claiming ownership of Lot 5582-B-7-D and have constructed a house thereon on January 22, 1990."In the Answer filed by [respondents], they claim that [petitioner] is a buyer in bad faith because even before he bought the 2,078 square-meter lot, he knew for a fact that they already bought Lot 5582-B-7-D from the original owner   of   the   said   lot   and   have   been   residing   therein   since   1981. [Respondents] also asserted that [petitioner] had knowledge of their claim over   the  said  property  because when the whole   lot  was   foreclosed  they shared the same problem as [petitioner] also bought a lot with the 2,078 square-meter lot of Juan Peralta."Trial   ensued   and   thereafter,   the   trial   court   rendered   the   questioned judgment. x x x."4 (Citations omitted)

Ruling of the Trial CourtThe trial court ruled that petitioner was not a buyer in good faith despite the fact that he was able to register his ownership of the disputed lot. He admitted knowing that respondents had constructed a house on the disputed lot in 1984, even before he purchased the property from the loan association in 1990. Indeed, he waited more than ten (10) years before contesting respondents' occupation and possession of the land. The RTC disposed as follows:

"WHEREFORE,   IN   THE   LIGHT   OF   THE   FOREGOING,   the   Court   renders judgment as follows:"1). The [petitioner] is hereby ordered to convey to the herein [respondent] Rosita  Manipon,   (defendant   Orlando  Manipon   is   already   dead)   the   lot consisting of 339 square meters denominated as Lot 5582-B-7-D and covered by   Transfer   Certificate   of   Title   No.   171497   after   paying   the   sum   of P13,051.50 plus  legal   interest to the herein [petitioner] anytime after the finality of this decision."2).  The   third-party  defendant,   Juan Peralta,   is  ordered   to   refund  to   the defendants Manipons the amount of P18,000.00 paid by the latter to him;"3). x x x no pronouncement as to damages in favor [of] or against either of the parties."5

Ruling of the Court of AppealsThe CA affirmed the Decision of the trial court with the modification that respondents would no longer be required to pay petitioner the value of the disputed portion in a "forced sale." The appellate court said that petitioner knew that Lot 5582-B-7-D had 

already   been   sold   by   Juan   Peralta   to   respondents   before   the  mother   lot   was mortgaged, foreclosed and eventually purchased. He bought the entire property from the   foreclosing  bank,  because  he   feared   that  he  might   lose  what  he  had  earlier bought in 1981 – a 350 square meter lot which also formed part of the mother lot.Hence, this Petition.6

The IssuesIn his Memorandum,7 petitioner raises the following issues:

"1.   Who   between   petitioner   and   respondents   have   a   better   right   of ownership  over   the   lot   in  question,  Lot  5582-B-7-D,  with an area of  339 square meters?"2. Whether respondents' claim over the lot can rise [above that of] their predecessor in interest Juan Peralta[.]"3.   Whether   respondents   are   under   estoppel   to   question   petitioner's ownership over the lot in question[.]"4.  Whether  petitioner  was   in   bad   faith   in   the   acquisition  of   the   lot   in question[.]"5. And even assuming without admitting that petitioner is under obligation to   convey   the   lot   in   question   in   favor   of   respondents,   whether   the consideration  of   the   lot   be  paid   by   respondent   is   P2,000.00  per   square meter[.]"8

These issues can be summed up into three questions: (1) who has a better right to the disputed property? (2) was petitioner a purchaser in bad faith? and (3) what should be the purchase price of the disputed lot?This Court's RulingThe Petition is partly meritorious.First Issue:Better Right to the Disputed LotPetitioner   claims   to   have   a   better   right   to   the   disputed   portion   of   the   real property. First, although respondents had bought it first, he was the first to register his purchase of the mother lot. Second, respondents' ownership follows that of their vendor who mortgaged to the bank his title to the mother lot and failed to redeem it.Petitioner avers that, although respondents purchased the disputed lot by installment on May 9, 1981 and fully paid for it on May 30, 1983, they failed to register their sale with   the   Registry   of   Deeds.   In   the  meantime,   on   June   18,   1981,   Juan   Peralta mortgaged the mother lot – including the disputed portion – to the Thrift Savings and Loan Association, Inc. (TSLAI). The mortgage was foreclosed and the property sold on July 10, 1988. Petitioner, on the other hand, bought the whole lot from the bank for P80,000 on July 15, 1988 and registered it in his name on September 23, 1988.Third, petitioner claims that from the time respondents fully paid for the lot until they received a Notice to Vacate, they did not do anything to perfect their title thereto; hence, they are now estopped from questioning his ownership of it.We are not convinced. In estoppel, a person who by deed or conduct induces another to   act   in   a   particular  manner   is   barred   from   adopting   an   inconsistent   position, attitude or  course of  conduct   that   thereby causes   loss  or   injury   to  another.9 This equitable principle will not apply to respondents, because they exercised dominion over the property by occupying and building their house on it. On the other hand, it 

was petitioner who, despite having knowledge of the existence of respondents' house on the disputed portion, bought the whole lot. Before acquiring the mother lot from the bank, he knew of respondents' claim of ownership and occupation. He cannot now pretend to be an innocent buyer in good faith.Registration is not the equivalent of title.10 Under the Torrens system, registration only   gives   validity   to   the   transfer   or   creates   a   lien   upon   the   land.11 It  was   not established as a means of acquiring title to private land because it merely confirms, but does not confer, ownership.12 Moreover, the RTC and the CA have correctly ruled that the preferential right of the first registrant of a real property in a case of double sale is always qualified bygood faith under Article 154413 of the Civil Code.14 A holder in bad faith of a certificate of title is not entitled to the protection of the law, for the law cannot be used as a shield for fraud.15

"When the registration of a sale is not made in good faith, a party cannot base   his   preference   of   title   thereon,   because   the   law  will   not   protect anything done in bad faith. Bad faith renders the registration futile. Thus, if a vendee registers the sale in his favor after he has acquired knowledge that there was a previous sale of the same property  to a third party,  or that another   person   claims   said   property   under   a   previous   sale,   or   that   the property is in the possession of one who is not a vendor, or that there were flaws  and  defects   in   the   vendor's  title,   or   that   this  was   in   dispute,   the registration will constitute x x x bad faith, and will not confer upon him any preferential right. The situation will  be the same as  if  there had been no registration, and the vendee who first took possession of the real property in good faith shall be preferred."16

Equally important, under Section 44 of the Property Registration Decree (Presidential Decree No. 1529), every registered owner receiving a certificate of title in pursuance of a decree of registration and every subsequent purchaser of registered land taking such   certificate   for   value   and   in good faith shall   hold   the   same   free   from   all encumbrances,   except   those   noted   on   the   certificate   and   enumerated   therein. Petitioner is evidently not a subsequent purchaser in good faith. Therefore, between the parties, respondents have a better right to the property based on the concurring factual findings of both the trial and the appellate courts. We quote with approval the following ruling of the CA:

"x x x We are persuaded that [petitioner] knew of the fact that Lot 5582-B-7-D was sold by Juan Peralta to [respondents] before Lot 5582-B-7, the mother lot of Lot 5582-B-7-D, was mortgaged, foreclosed, sold and [its ownership] transferred x x x to him. In fact, [w]e are convinced that the main reason why [petitioner] bought the entire lot from the TSLAI was hi fear of losing the 350 square meter-lot he bought sometime in 1981 which also forms part of Lot 5582-B-7. Having been aware of the 'defects' in the title of TSLAI as far as Lot 5582-B-7-D is concerned, he cannot now claim to be a purchaser in good faith and for value even if he traces his ownership [to] TSLAI which [w]e believe was a purchaser in good faith – the latter not being aware of the sale that transpired between the [respondents] and Juan Peralta before Lot 5582-B-7 was sold to it in a public auction.

"One who purchases real estate with knowledge of a defect or lack of title in his vendor cannot claim that he has acquired title thereto in good faith as against   the   true   owner   of   the   land   or   an   interest   therein.   Thus,   even assuming arguendo that [petitioner] was not aware of the sale between Juan Peralta and the [respondents], still he cannot be considered as a purchaser in   good   faith   because   he   had   personal   knowledge   of   [respondents'] occupation of the lot in question. This fact alone should have put him on guard before buying the land. But as he admitted during the trial, he was not interested in the [respondents'] reason for occupying the said lot[;] all that he was interested in was to buy the entire lot. This 'devil-may-care' attitude of [petitioner] has placed him where he is now. Consequently, he cannot be entitled to the relief he is seeking before this [c]ourt."True, the purchaser of a registered land is not required to go behind the title   to   determine   the   condition  of   the   property.  However,   a   purchaser cannot close his eyes to facts which should put a reasonable man upon his guard and then claim that he acted in good faith under the belief that there was no defect in the title of the vendor. His mere refusal to believe that such defect   exists,   or   his  willful   closing   of   his   eyes   to   the   possibility   of   the existence of a defect  in his vendor's  title,  will  not make him an innocent purchaser   for   value,   if   it   afterwards   develops   that   the  title  was   in   fact defective, and it appears that he had such notice of the defect as would have led to its discovery had he acted with that measure of precaution which may reasonably be required of a prudent man in a like situation."17

All   told,   the  right  of  a  buyer   to   rely  upon the  face of   the  title  certificate  and to dispense with the need of inquiring further is upheld only when the party concerned had no actual knowledge of facts and circumstances that should impel a reasonably cautious man to conduct further inquiry.18

Second Issue:Bad FaithPetitioner denies being a purchaser in bad faith. He alleges that the only reason he spoke to the respondents before he bought the foreclosed land was to invite them to share in the purchase price, but they turned him down. This, he argues, was not an indication of bad faith.Petitioner's contention is untenable. He might have had good intentions at heart, but it is not the intention that makes one an innocent buyer. A purchaser in good faith or an innocent purchaser for value is one who buys property and pays a full and fair price for it, at the time of the purchase or before any notice of some other person's claim on or interest in it.19 One cannot close one's eyes to facts that should put a reasonable  person on  guard and still   claim to  have acted  in  good  faith.  As  aptly explained by Vitug:

"The governing principle is prius tempore, potior jure (first in time, stronger in right). Knowledge by the first buyer of the second sale cannot defeat the first buyer's rights except when the second buyer first registers in good faith the second sale (Olivares vs. Gonzales, 159 SCRA 33.) Conversely, knowledge gained by the second buyer of the first sale defeats his rights even if he is first to register, since such knowledge taints his registration with bad faith 

(see also Astorga vs. Court of Appeals, G.R. No. 58530, 26 December 1984). InCruz vs. Cabaña (G.R. No. 56232, 22 June 1984; 129 SCRA 656), it was held that it is essential, to merit the protection of Art. 1544, second paragraph, that the second realty buyer must act in good faith in registering his deed of sale (citing Carbonell vs. Court of Appeals,  69 SCRA 99, Crisostomo vs. CA, G.R. 95843, 02 September 1992).1âwphi1.nêt"The registration contemplated under Art. 1544 has been held to refer to registration   under   Act   496   Land   Registration   Act   (now   PD   1529)  which considers   the act  of  registration as  the operative act  that  binds the  land (see Mediante vs. Rosabal, 1 O.G. [12] 900, Garcia vs. Rosabal, 73 Phil 694). On lands covered by the Torrens System, the purchaser acquires such rights and interest as they appear in the certificate of title, unaffected by any prior lien or encumbrance not noted therein.  The purchaser  is  not required to explore farther than what the Torrens title, upon its face, indicates. The only exception is where the purchaser has actual knowledge of a flaw or defect in the title of the seller or of such liens or encumbrances which, as to him, is equivalent to registration (see Sec. 39, Act 496; Bernales vs. IAC, G.R. 75336, 18  October  1988;Hernandez vs. Sales, 69 Phil 744; Tajonera vs. Court of Appeals, L-26677, 27 March 1981)."20

By his own allegations,  petitioner admits he was not a purchaser  in good faith.  A buyer  of   real  property  which   is   in   the  possession  of  another  must  be  wary  and investigate the rights of the latter. Otherwise, without such inquiry, the buyer cannot be said to be in good faith.21

Basic is the rule that the factual findings of the appellate court are given great weight, even finality, when they affirm those of the trial court,22 unless they fall under the exceptions enumerated  in Fuentes v. Court of Appeals.23 Petitioner  has  not  shown that this case falls under any of those exceptions; hence, we find no cogent reason to depart from this general rule.Third Issue:Proper Purchase PricePetitioner  protests   respondents'  exception  from paying  him P13,051.50  with   legal interest for the conveyance of the disputed portion. Instead, he pleads that this Court modify the price to P2,000 per square meter.We are not persuaded. While neither party appealed the issue of the purchase price, petitioner   did   question   the   conveyance   of   Lot   5582-B-7-D   to   respondents   upon payment of the said price. Hence, the payment was also effectively put in issue. It is well-settled   that   appellate   courts   have   ample   authority   to   rule   on  matters   not specifically assigned as errors in an appeal, if these are indispensable or necessary to the just resolution of the pleaded issues.24

However,   the   CA  modification   exempting   respondents   from   paying   petitioner   is flawed, because the RTC had ordered Juan Peralta to refund the P18,000 paid to him by petitioner as the purchase price of the disputed lot. Thus, the trial court correctly ordered (1) respondents to pay petitioner 13,051.5025 plus legal interest for Lot 5582-B-7-D and (2) the third-party defendant Peralta to refund to respondents the P18,000 they had paid   for   the   lot.  The CA ruling would  unjustly  enrich   respondents,  who 

would   receive   double   compensation.   In   short,   the   RTC   ruling   should   have   been affirmed in its entirety.1âwphi1.nêtWHEREFORE, the Petition is PARTLY GRANTED. The assailed Decision and Resolution are AFFIRMED without the MODIFICATION ordered by the CA. No pronouncement as to costs.SO ORDERED.

G.R. No. 130768 March 21, 2002CRISANTO L. FRANCISCO, petitioners, vs.THE COURT OF APPEALS and REGINO B. RELOVA, JR., respondents.YNARES-SANTIAGO, J.:Before us is a petition for review of the decision1 dated June 11, 1997 of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 50104, affirming the decision2 dated January 25, 1995 of the Regional Trial Court of Antipolo, Rizal, Branch 73, in Land Registration Case No. 91-1016, LRA Record No. N-62367.On October 2, 1991, respondent Regino G. Relova filed a petition3 with the trial court for the registration of two parcels of land described as Lots Nos. 1834 and 1832, Cad-688-D of the Cainta-Taytay Cadastre, situated in Barangay San Juan, Taytay, Rizal. He alleged that he has been in open, continuous, exclusive and notorious possession of the   said   parcels   of   land   since   1958   and,   therefore,   has   acquired   the   same   by prescription.The Republic of the Philippines, through the Office of the Solicitor General, registered its written opposition to the petition.4

At   the   initial  hearing  of   the  petition on  February  28,  1992,  nobody  appeared   to oppose the petition. After respondent Relova presented evidence to establish the jurisdictional facts, the trial court ordered that a general default be entered against the whole world except the Republic of the Philippines. The trial court designated a hearing commissioner to receive evidence ex-parte in support of the petition.5

During   the   course   of   the   proceedings,   the   Land   Registration   Authority   (LRA) submitted its report6 stating that discrepancies were found after plotting the plans pertaining to the land applied for. Thus, the LRA recommended that the appropriate government agencies be ordered to submit their reports to determine whether the land or any portion thereof are covered by land patents are within the forest zone.After   the   reception  of  evidence  before   the   trial   commissioner,   and  based  on   its report,7 the trial court rendered its decision, the dispositive portion of which reads:

WHEREFORE, premises considered,  the Court hereby confirms the title of herein petitioner Regino B. Relova, Jr. to the parcels Lot No. 1834 Cad-688-D covered by Plan Ap-04-006273 and Lot No. 1832 Cad-688-D covered by Plan Ap-006183 situated in Barangay San Juan, Municipality of Taytay, Province of Rizal containing an area of three hundred thirty nine (339) square meters 

and   seventeen   thousand   four   hundred   nine   (17,409)   square   meters respectively and orders their  registration in the name of herein applicant Regino B. Relova, Jr. who is married to Lourdes S. Guino with all the rights and privileges appertaining thereto.Let an order for issuance of a Decree be issued upon finality of this decision and payment of taxes and fees due on the subject parcels of land.SO ORDERED.8

Subsequently, the LRA filed with the trial court a Supplementary Report, submitting the corrected technical boundaries of the technical descriptions for Lots 1832 and 1834. The report further states:

WHEREFORE, the foregoing report is respectfully submitted to the Honorable Court for its information and guidance with the recommendation that (a) the corrected   technical   description   of   lot   1832,   Cad   688-D,   Cainta-Taytay Cadastre (Annex J) be approved and (b) the applicant be ordered to publish in the Official Gazette the corrected technical description of Lot 1834, Cad 688-D, Cainta-Taytay Cadastre (Annex K), and thereafter, an order be issued approving the said technical description to be utilized in the issuance of the corresponding decree of registration pursuant to the decision dated January 25, 1993 and Order for the issuance of the Decree dated April 1, 1993.9

On October 28, 1993, the trial court issued the following Order:Considering   the   Report   of   the   Land   Registration   Authority   (LRA)   dated September 20, 1993 as well as the "Urgent Ex-Parte Motion" of the applicant through   counsel,   the   court   hereby   approves   the   corrected   technical description of Lot 1832, Cad-688-D, Cainta Taytay Cadastre. Moreover, the recommendation that the corrected technical description of lot 1834, Cad-688-D Cainta-Taytay Cadastre be published in the Official Gazette is hereby DENIED for the reason that the correction (amendment) does not appear to be substantial inasmuch as the boundaries affected are both owned by the applicant in the above-entitled case.1âwphi1.nêtSO ORDERED.10

Upon motion of respondent Relova, the trial court ordered the issuance of a writ of possession on December 7, 1993.11

On   January  14,  1994,   petitioner  Crisanto   L.   Francisco  entered  his   appearance  as oppositor and filed a Motion to Quash Writ of Possession.12 He alleged that he has been   in  actual  possession  of   Lot  1832;   that  no  notice  of   the  motion  for  writ  of possession was furnished to him; and that the land registration court has no authority to issue a writ of possession.Subsequently, petitioner filed a Petition for Reopening and Review13 of the decree of registration pursuant   to  Article  32  of  P.D.  1529 and a  Supplemental  Petition and Reply.14 He   reiterated   the   grounds   alleged   in   his   motion   to   quash   the   writ   of possession and further alleged that respondent failed to republish the notice of initial hearing containing the corrections in the technical description of Lot 1832 made by the Bureau of Land Management; that respondent falsely and fraudulently testified that the disputed lot was part of the land purchased by his predecessor, Francisco Santana,   from Maximo Cruz;   that   it   is  not   true  that  respondent’s  possession was undisturbed; that respondent declared the land for taxation purposes only in March 

1991; that petitioner’s claim of ownership over the disputed land was annotated on the   said   tax  declaration;   and   that   even   respondent’s   predecessor-in-interest   and other adjacent lot owners recognized petitioner as the owner of the dispute land.In its order dated February 27, 1995, the trial court ruled as follows:

It appears that the Decree of Registration in the above-entitled case with No. N-205474 was issued on February 28, 1994 while oppositor’s "Petition for Reopening and Review" and "Supplemental Petition" were filed on March 2, 1994 and on August 9, 1994, respectively. It appears also, that the applicant has not yet transferred the subject land to an innocent purchaser for value, hence   the   court   is  of   the   considered   view  that   the  oppositor  may  avail himself   of   the   remedy  provided  under   article   32  of   PD  1529  otherwise known as   the Property  Registration Decree which grants   to  "any person, including the government and the branches thereof, deprived of land or of any estate or interest therein by such adjudication or confirmation of title obtained by actual fraud, to file in the proper Regional Trial Court a petition for reopening and review of the decree of registration not later than one year from and after the date of entry of such decree of registration, but in no case   shall   such  petition  be  entertained  by   the   court  where  an   innocent purchaser   for  value has acquired the  land or  an  interest   thereon,  whose rights may be prejudiced…"The allegations of the oppositor as to the actual fraud allegedly committed by the applicant in the latter’s application for registration of title of lot 1832 necessarily requires proof which can only be adduced in a proper hearing or trial. Corollary, thereto, is the requirement of the law for the oppositor, to prove his real or dominical right over the lot in question.In view thereof, the Motion for Leave to File and Admission of Supplemental Petition is hereby GRANTED.The   above-entitled   case   is   therefore,   re-opened   insofar   as   Lot   1832   is concerned.In the meantime, the execution of the writ of possession issued in the above-entitled case is hereby held in abeyance insofar as lot 1832 is concerned, pending resolution of the petition for review of herein oppositor.Let   this   case   be   set   for   reception   of   evidence   for   oppositor   Crisanto Francisco on April 6, 1995 at 9:00 A.M.SO ORDERED.15

Upon   a  motion   for   reconsideration   of   respondent,16 the   trial   court   reversed   its previous order, to wit:

Wherefore, premises considered, the court therefore reconsiders its order of February  27,  1995 and hereby  reiterates   its  decision  in   this  case  for   the registration of lots applied for by the applicants.The court also approves the motion for issuance of the writ of possession as prayed for by the applicants and hereby orders the issuance of said writ.SO ORDERED.17

Petitioner   filed   a  motion   for   reconsideration,18 arguing   that   he   was   denied   due process of law when he was deprived the opportunity to prove the allegation of fraud 

committed by the applicant in securing a decree of registration on the land in dispute. The motion for reconsideration was, however, denied.19

Petitioner appealed to the Court of Appeals, where the same was docketed as CA-G.R. CV No. 50104. On June 11, 1997, the Court of Appeals affirmed the order of the trial   court   denying   the   petition   for   reopening   and   review   of   the   decree   of registration.20 Petitioner’s motion for reconsideration was denied on September 16, 1997.21

Hence, this petition raising the following issues:Whether a court can refuse to receive evidence on allegations of fraud, in a petition   for   review   of   an   application   for   registration,   committed  by   the applicant in his application and in the proceedings, legally sufficient to nullify and   set   aside   such   decision   approving   registration   and   the   decree   and certificate   of   title   subsequently   issued,   and   then   reiterate   its   original decision and decree without trying and resolving if the alleged frauds were committed or not?Whether such refusal to hear and receive evidence on the petition for review is  a  denial  of  due process   that   renders   the  court’s  orders,  decisions  and proceedings void and annullable for lack, excess, or abuse of jurisdiction?Whether an appellate court that affirms such void decision and orders of the trial court and refuse to remand below the appealed case for trial on the merits,   equally   commits   a   violation  of   due  process   and  acts  without,   in excess or with abuse of jurisdiction?Whether   lack  of   jurisdiction on  the part  of   the trial   court   for  applicant’s failure to prove jurisdictional requirement of publication in a newspaper of general circulation of the application and date of initial hearing, because the evidence or affidavit of publication presented as proof thereof is a falsified one   and,   therefore,   null   and   void,   can   be   raised   in   any   stage   of   the proceedings, and cause the dismissal of the application or the nullification or setting aside of the decision granting registration for lack of jurisdiction?

The core issue in this appeal is whether or not petitioner was denied due process when the trial court denied the petition for the reopening and review of the decree of registration,   thereby   depriving   petitioner   of   the   opportunity   to   substantiate   the allegations of fraud.In reversing its earlier order granting the petition to reopen, the trial court ruled:

The issue to be resolved in the instant motion for reconsideration is whether or not there was fraud committed by the applicant in this case. To the mind of the court there is no fraud committed. It should be noted that the Report of   the  LRA   that  was   submitted   to   the  court   states   that   there  are   some corrections in the technical descriptions of the property but the area of the property has remained the same as applied for. That is why this court in its order   dated   October   28,   1993   granted   the  motion   of   counsel   for   the applicant   to   approve   the   technical   corrections   for   the   reason   that   the correction without need for the republication amendment does not appear to   be   substantial.   It   should   be   noted   also   that   the   order   of   the   Land Registration Authority recommended the corrected technical description of Lot 1832 Cad-688-D Cainta-Taytay Cadastre be approved and the applicant 

be   ordered   to   publish   in   the   Official   Gazette   the   corrected   technical description of  Lot  1834 Cad-688-D Cainta-Taytay Cadastre.  Thereafter,  an order be issued approving the said technical description to be utilized in the issuance of the corresponding decree of registration. So it is clear that with respect to Lot 1832, which is the subject matter of the opposition in this case, the LRA merely stated that the corrected technical description of Lot 1832   be   approved.   This   court   approved   the   said   corrected   technical description of Lot 1832 as recommended by LRA. There is therefore no fraud upon   a   review  by   the   court   of   the  motion   for   reconsideration   and   the opposition thereto as well as taking into account the oral arguments of both counsels for the applicant and the oppositor on the matter of a legal fraud committed   in   this   case.   The   court   merely   complied   with   the recommendation  of   the   LRA   for   the  approval  of   the   corrected   technical description of Lot 1832. The court did not order to republish in the Official Gazette the corrected technical description therein as it is not substantial for the area of the land still remains the same.Wherefore, premises considered, the court therefore reconsiders its order of February  27,  1995 and hereby  reiterates   its  decision  in   this  case  for   the registration of lots applied for by the applicants.The court also approves the motion for issuance of the writ of possession as prayed for by the applicants and hereby orders the issuance of said writ.22

A careful scrutiny of the assailed order reveals that the trial court did not entirely consider the allegations of fraud or falsity in the petition to reopen and review the decree of registration. The trial court only resolved the issue of republication of the corrected technical description of Lot 1832 and found that the area of the property was the same as that applied for. It summarily dismissed the petition to review the decree of registration.In the petition to reopen and review the decree of registration, petitioner alleged that the   first   publication   of   the   hearing   of   respondent’s   application   contained   an erroneous   technical   description   of   Lot   1832,   which   was   later   corrected;   that application   with   the   corrected   technical   description   was   not   republished;   that respondent   falsely   represented   that   Lot   1832   was   part   of   the   land   which   his predecessors-in-interest,  Francisco Santana, purchased from Maximo Cruz,  but the same was omitted in the original registration proceeding in LRC Case No. N-2710 of the  Court  of  First   Instance of  Pasig,  Rizal,  Branch VI;  and that   it   is  petitioner,  by himself and through his predecessors-in-interest, who has been in actual possession and use of said Lot 1832 as owner, openly, continuously and exclusively, for more than fifty years before the filing of respondent’s application. Furthermore, petitioner alleged that respondent is guilty of fraud in making it appear in Tax Declaration No. 04-13781, which was obtained only in March 1991, that he paid the arrears for the past ten years. Petitioner also argues that the notation "Ownership of this property is also claimed by CRISANTO L. FRANCISCO," is inscribed on the tax declaration. Thus, respondent undeniably had notice of petitioner’s claim of ownership and possession of   said  Lot  1832   long before  he actually  declared   it   for   taxation and applied   for registration.  Other   documents   also   prove  petitioner’s   prior   right   and  possession, namely, the tax receipts for 1936 and 1937 both in the name of Miguel Francisco, 

petitioner’s   grandfather   and   predecessor-in-interest,   Tax   Declaration   No.   13296 (1945-1974), Tax Declaration No. 03-2348 (1980-1984), and Tax Declaration No. 03-3127 (1985 to date), all of which indicate petitioner’s possession of Lot 1832 as owner thereof.23

The foregoing are serious allegations which should have necessitated a reopening of the   application   if   only   to   ensure   that   the   claims   of   respondent   of   acquisitive prescription were valid. This was done by the trial court in its order dated February 27, 1995 granting the reopening of the case, wherein it stated that "the allegations of the  oppositor  as   to   the actual   fraud allegedly  committed by  the  applicant   in   the latter’s application for registration of title of lot 1832 necessarily requires proof which can only be adduced in a proper hearing or trial."24Subsequently, however, it reversed its order and denied the petition to reopen and review the decree of registration, thereby   depriving   petitioner   the   opportunity   to   substantiate   his   allegations   and protect his claims over the property. In this regard, the trial court’s act was reversible error and an unwarranted deviation from both substantive and procedural norms. In the early case of Minlay v. Sandoval,25 we held:

Perhaps the trial judge had reasons to doubt the veracity of the supposed fraudulent acts, attributed to respondents. This doubt, however, should not have been made the basis of dismissal, because if a court doubts the veracity of the allegations in the petition, the best thing it could do would have been to deny the motion to dismiss and proceed with hearing on the merits, of the petition.

A   person   deprived   of   land   or   any   estate   or   interest   therein   by   adjudication   or confirmation of title obtained by actual fraud may seek the reopening and review of a decree of registration. The Torrens System is intended to guarantee the integrity and conclusiveness   of   the   certificate   of   registration   but   it   cannot   be   used   for   the perpetuation of fraud against the real owner of the registered land.26

WHEREFORE, in view of the foregoing, the petition is GRANTED. The decision of the Court of Appeals dated June 11, 1997 is REVERSED and SET ASIDE. The Regional Trial Court of Antipolo, Rizal, Branch 73 is ordered to reopen Land Registration Case No. 91-1016 and afford petitioner and respondent full opportunity to substantiate their respective claims.1âwphi1.nêtSO ORDERED.Davide, Jr., CJ., and Kapunan, J., concur.Puno, J., on official leave.