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LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES. Paseo de la Castellana nº 173, 5º izq. |Madrid- 28046| Spain Tlfno 91 541 59 49, Fax 91 539 17 54 | e-mail: informacion@accion-legal.com
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LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE:
DERECHOS Y OBLIGACIONES.
LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE:
DERECHOS Y OBLIGACIONES.
Paseo de la Castellana nº 173, 5º izq. |Madrid- 28046| SpainTlfno 91 541 59 49, Fax 91 539 17 54 | e-mail: [email protected]
LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES
LA RESCISIÓN ANTICIPADA DE LA EXCLUSIVA POR EL CLIENTE: DERECHOS Y OBLIGACIONES
Nociones Básicas del Encargo de Venta:
Contrato que presenta la siguientes características:
Atípico o innominado.
Pertenece al grupo facio ut des, la relación contractual es de resultado.
Consensual.
Oneroso.
Se trata de un contrato de colaboración y gestión de intereses ajenos.
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Nociones Básicas del Encargo de Venta en Exclusiva:
Principal.
Bilateral.
Puede presenta cláusulas especiales: (1) el pacto de exclusiva de ventas,y (2) la facultad de representación para que se celebre contratos decompraventa con los futuros compradores en representación de la propiedad.
Se trata de una relación jurídica que se encuentra constreñida por laNORMATIVA DE CONSUMO cuando el cliente ostenta tal condición frente a laagencia inmobiliaria.
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La duración del Encargo de Venta
* Debe pactase de común acuerdo con el cliente.
* Supone un acuerdo de obligado cumplimiento para ambas partes.
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La duración del Encargo de Venta y Normativa de Consumo
El artículo 62 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por elque se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de losConsumidores y Usuarios y otras leyes complementarias señala que se prohíbenen los contratos de prestación de servicios las cláusulas que establezcan plazosde duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho delconsumidor y usuario a poner fin al contrato.
El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en lamisma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosaso desproporcionadas, tales como: (…) la ejecución unilateral de las cláusulaspenales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación deindemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.
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La duración del Encargo de Venta y Normativa de Consumo
El artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por elque se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de losConsumidores y Usuarios y otras leyes complementarias señala que seconsiderará cláusula abusiva :
2) Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duracióndeterminada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijandouna fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuariomanifestar su voluntad de no prorrogarlo, y en su apartado
6) Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnizacióndesproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla susobligaciones
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La duración del Encargo de Venta y la Normativa Civil yMercantil.
Los artículos 279 CCom y 1733 CC aplicables al contrato de corretaje poranalogía según tiene declarado el Tribunal Supremo, posibilitan larevocabilidad del mismo de forma anticipada siempre y cuando exista justacausa para la revocación.
JUSTA CAUSAS:
•El incumplimiento del mediador.
•La pérdida de confianza en el agente inmobiliario.
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LA PÉRDIDA DE CONFIANZA EN EL AGENTE INMOBILIARIO COMO CAUSA DEREVOCACIÓN
El contrato de corretaje inmobiliario como contrato de colaboración ygestión de intereses ajenos produce una relación jurídica basada en laconfianza mutua de las partes.
De ahí que su pérdida o disminución abra la posibilidad de extinguirla ainstancia de cualquiera de ellas, y, en particular, en el caso del mandante ocomitente (del cliente) por medio de la revocación.
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LA PÉRDIDA DE CONFIANZA EN EL AGENTE INMOBILIARIO COMO CAUSA DEREVOCACIÓN
La STS de 6 de octubre de 2005 declara al respecto que:
“ no se puede continuar en el mantenimiento del mandato después de unafalta de confianza como la que, en buena lógica, cabe anudar a unaactuación desleal o contraria a la buena fe por parte del mandatario”.
En semejantes términos, la STS de 13 de noviembre de 2008, expone queesta facultad de desistimiento unilateral, que es excepcional en el marco delas relaciones contractuales de carácter bilateral, se explica por la naturalezade esta figura negocial, basada en la recíproca confianza
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¿ GENERA LA RECOVACIÓN DERECHO A INDEMNIZACIÓN ?
La revocación no es un hecho que por sí mismo y de forma automática genereen la contraparte el derecho a ser indemnizada a menos que se pruebe que larevocación fue arbitraria, esto es, abusiva o contraria a la buena fe (STS 30 denoviembre de 2004).
Es doctrina constante (por todas, STS de 13 de noviembre de 2008, RC núm.80/2004)
Por tanto el profesional inmobiliario sólo tendrá derecho a ser indemnizadocuando se produzca una revocación del encargo de forma abusiva o contrariaa la buena fe.
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EL fundamento de la indemnización por la revocaciónanticipada.
Sólo en los casos en que la resolución unilateral del contrato haya vulnerado el plazode preaviso pactado, se muestre contraria a las exigencias de la buena fe contractualo sea abusiva, cabe admitir la procedencia del derecho a la indemnización ; pero entales casos su fundamento se ha de buscar en:
* El incumplimiento de lo acordado en punto al modo en que debía de realizarse ladenuncia unilateral.* En la omisión de la buena fe que modula el contenido de la relación negocial,conforme a lo dispuesto en el artículo 57 Ccom y en el artículo 1258 CC.* En el ejercicio abusivo o malicioso de un derecho que da lugar a la indemnizaciónde los daños y perjuicios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.1 y 2 CC .
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LA CUANTIFICACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN: DAÑOEMERGENTE Y LUCRO CESANTE
El "lucro cesante" tiene una significación económica; trata de obtener lareparación de la pérdida de ganancias dejadas de percibir, concepto distinto delde los “daños materiales” (así, sentencia de 10 de mayo de 1993) que trata dereparar los daños efectivamente producidos, cuya indemnización por ambosconceptos debe cubrir todo el quebranto patrimonial sufrido por el perjudicado(así, sentencia de 21 de octubre de 1987 y 28 de septiembre de 1994). El "lucrocesante", como el “daño emergente”, debe ser probado; la dificultad quepresenta el primero es que sólo cabe incluir en este concepto los beneficiosciertos, concretos y acreditados que el perjudicado debía haber percibido y noha sido así; no incluye los hipotéticos beneficios o imaginarios sueños de fortuna
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¿ Se puede entender como Lucro cesante el no haber podidopercibir la oportuna comisión ?
Habría que estar a las circunstancias del caso (SSTS 31 mayo 1983, 7 junio 1988 y 30junio 1993), estableciendo que las ganancias que pueden reclamarse son aquellasen las que concurre verosimilitud suficiente para poder ser reputadas como muyprobables, en la mayor aproximación a la certeza efectiva (STS 8 julio 1996), o queprocede aplicar criterios de razonable proporcionalidad, de forma que el juicio devalor obtenido sea lo más próximo a lo que pudiera ser realidad cierta ycomprobada de acuerdo con el desarrollo normal que corresponde a losacontecimiento (SS 21 octubre 1996).
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CONCLUSIÓN
- Las notas de encargo de venta en exclusiva pueden revocarse por el cliente encualquier momento, siempre y cuando exista justa causa, es decir, no se trate deuna revocación arbitraria y contraria a la buena fe.
- Se entiende que hay justa causa cuando concurre un incumplimiento delmediador o hay una quiebra fundada de la relación de confianza.
- No toda revocación anticipada dará lugar a la indemnización.
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CONCLUSIÓN
-Solo cabrá la indemnización cuando se produzca un daño de manera efectiva yéste se pruebe o quede acreditado.
- El lucro cesante no podrá basarse en probabilidades remotas o merasexpectativas sino en criterio objetivos de gran probabilidad y próximos a lacerteza.
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![Figura1 fileCARTA (SOS /2007 URGENTE SP ... Federal, tendo em vista que a cobrança de taxa abusiva ou i]egal por instituição de ensino, de seus alunos, ...](https://static.fdocuments.us/doc/165x107/5c00304309d3f24d2c8b4b72/sos-2007-urgente-sp-federal-tendo-em-vista-que-a-cobranca-de-taxa-abusiva.jpg)
