Erik Rothman

Har Riksbanken misslyckats med penningpolitiken?

- En studie av bostadsmarknaden och inflationsmålet

NationalekonomiMagisteruppsats

Termin: VT-2013Handledare: Karl-Markus Modén

AbstractThe swedish central bank, Riksbanken, have repeatedly expressed concerns regarding the

households level of debt and house prices through media and announcements. A similar

consensus seems tobe apparent among economic journalists and experts. This paper will

evaluate and analyze the monetary policy with background of the high level of household debt

and the economic situation present since the Financial Crisis in USA 2007.

The housing market is analyzed in three steps; household demand for housing, supply of

housing and supply of credits. The result is that the heavy real price increase of housing in the

three largest cities Stockholm, Göteborg and Malmö been an effect of a lack housing supply

while the credits have been very cheap in terms of interest. It is not the household demand

that have shifted or an excess faith in housing prices soaring that have been the reason of the

past increase in house prices.

Further the inflation i Sweden has been below the inflation target of 2 % constantly since

2009. Meanwhile countries like USA; Germany and the mean in Europe have had an inflation

of above 2 %. With a regression-analysis the paper proves that Riksbanken not only vocally

has expressed concerns of the household debt, but also have these variables in their models.

This means that the monetary policy has been overly restrictive due to the housing market

which have effects of the economy widely in terms of unecessary high unemployment and

low growth.

Finally a discussion regarding which alternatives to the inflation target that can be adapted. A

higher inflation target, a symmetric monetary policy and a nominal GDP target is mentioned.

The conclusion is that regardless of which target the Riksbank is set to follow it is

economically superior to meet the expectations of such target and not pursue secondary

targets. The problems with household debt should instead be targeted by financial policy

where amotiziation requirements, cut interest benefits or high riskweights of mortgages could

be suitable steps.

Keywords: Swedish central bank, Riksbanken, monetary policy, household debt, housing market, housing prices

SammanfattningOro över skuldsättning och bostadspriser är något som Riksbanken tydligt uttryckt den

senaste tiden via media och pressmeddelanden. En sådan konsensus verkar finnas bland

ekonomijournalister och andra experter. Denna uppsats kommer att utvärdera och analysera

den förda penningpolitiken mot bakgrund av den höga skuldsättningen bland svenska hushåll

och den ekonomiska situation som uppstått sedan Finanskrisen i USA 2007.

Bostadsmarknaden analyseras i tre steg; hushållens efterfråga för bostäder, utbud av bostäder

och utbud av krediter. Resultatet är att de kraftiga reala prisuppgångar som varit i storstäderna

under 2000-talet till största delen beror på brist på bostäder samt ett högt utbud av billiga

bolån. Det är inte hushållens efterfråga som skiftat eller en överdriven marknadstro på alltid

stigande bostadspriser som ligger till grund för uppgången.

Vidare har inflationen i Sverige konstant varit under det uppsatta inflatinsmålet på 2 % sedan

2008. Samtidigt har länder som USA, Tyskland och genomsnitt i Europa haft en inflation på

över 2 %. Vid en regressionsanalys bevisar uppsatsen att Riksbanken inte bara muntligt

uttryckt oro över skuldsättningen, utan även har med dessa variabler i sina modeller. Det

innebär att penningpolitiken varit för restriktiv med anledning av bostadsmarknaden vilket får

spridningseffekter som onödigt hög arbetslöshet och låg tillväxt.

Slutligen förs en diskussion kring vilka alternativ till inflationsmålet som finns till handa.

Däribland nämns ett högre inflationsmål, en symmetrisk penningpolitik och ett mål för

nominell BNP tillväxt. Slutsatsen är att oavsett vilket mål som Riksbanken har i uppgift att

följa är det samhällsekonomiskt motiverat att leva upp till förväntningarna och inte efterfölja

sekundära mål. Problemen med hushållens skuldsättning bör istället tas itu med av

finanspolitiken där åtgärder som amorteringskrav, minskade räntebidrag eller höjda riskvikter

för bolån är exempel på lämpliga åtgärder.

Nyckelord: Riksbanken, penningpolitik, hushållens skuldsättning, bostadsmarknaden, bostadspriser

Innehållsförtecknin

gAbstract................................................................................................................................................... i

Sammanfattning..................................................................................................................................... ii

1. Inledning.............................................................................................................................................5

1.1 Introduktion.................................................................................................................................5

1.2 Problemformulering.....................................................................................................................6

1.3 Syfte..............................................................................................................................................6

1.4 Problemavgränsning.....................................................................................................................6

1.5 Disposition....................................................................................................................................6

2. Bakgrund............................................................................................................................................7

2.1 Kraschen i Sverige, 1990...............................................................................................................7

2.2 Finanskrisen i USA, 2007...............................................................................................................9

3. Tidigare studier och modeller...........................................................................................................11

3.1 Tidigare studier...........................................................................................................................11

3.1.1 Den svenska bolånemarknaden, Finansinspektionen (2012, 2013).....................................11

3.1.2 Hur reagerar centralbanker på fluktuationer i tillgångspriser?............................................12

3.1.3 Förhållandet mellan finans- och penningpolitik..................................................................13

3.1.4 Sambandet mellan skuldsättning och omfattning av ekonomiska krascher........................14

3.1.5 Rättvisa och förtroende.......................................................................................................15

3.2 Nationalekonomiska teorier.......................................................................................................16

3.2.1 Phillips-kurvan.....................................................................................................................16

3.2.2. Penningillusion...................................................................................................................17

3.2.3 Taylors regel........................................................................................................................18

4. Metod...............................................................................................................................................19

4.1 Val av metod...............................................................................................................................19

4.1.1 Hushållens efterfråga för bostäder......................................................................................19

4.1.2 Utbud av bostäder...............................................................................................................21

4.1.3 Utbud av krediter................................................................................................................21

4.1.4 Riksbanken..........................................................................................................................21

4.2 Begränsningar med anledning av metodvalen...........................................................................21

5. Resultat............................................................................................................................................22

5.1. Hushållens efterfråga för bostäder............................................................................................22

5.1.2 Bostadsort...........................................................................................................................23

5.2 Utbud av bostäder......................................................................................................................26

5.3 Utbud av krediter.......................................................................................................................28

5.4 Riksbanken................................................................................................................................30

6. Analys...............................................................................................................................................32

6.1 Hushållens efterfråga för bostäder.............................................................................................32

6.2 Utbud av bostäder......................................................................................................................37

6.3 Utbud av krediter.......................................................................................................................38

6.4 Riksbanken.................................................................................................................................39

6.4.1 Konsekvenser av penningpolitiken......................................................................................39

6.4.2 Andra ekonomers förslag till utformning av penningpolitiken............................................42

6.4.2.2 Nouriel Roubini och en symmetrisk penningpolitik..........................................................43

7. Slutsats.............................................................................................................................................46

8. Referenser........................................................................................................................................47

9. Bilagor..............................................................................................................................................50

9.1 Korrelationstabell, enkät............................................................................................................50

9.2 Korstabulation kontantinsats, bostadsort..................................................................................52

9.3 Korstabulation bostadsinvestering, max boräntenivå................................................................52

9.4 Korstabulation bostadspriser, max boräntenivå.........................................................................52

9.5 Enkät...........................................................................................................................................53

1. Inledning

1.1 IntroduktionTvå tredjedelar av Sveriges hushåll äger idag sin egen bostad, varav nästan alla finansierar

detta via lån med säkerhet i bostaden (Finansinspektionen [FI] 2011). Bostadsmarknaden är

därför ett ämne som berör många och som livligt diskuteras i media. Finanskrisen 2007 var

en följd av en allt för frikostig utlåning för bostadsköp främst till personer med låg

betalningskapacitet, så kallade sub-prime mortgages. Kraschen innebar stora nedgångar i

BNP samt på aktie- och bostadsmarknaden i USA (Globlissues 2012). I Europa har den

finansiella krisen övergått i en skuldkris för främst Grekland (även Italien, Irland, Portugal

och Spanien har stora problem) där regeringen har haft stora budgetunderskott och byggt upp

skulder som blev överväldiga när statslåneräntorna gick upp under 2008 (Finanshistoria

2013). Detta har lett till svårigheter att få fart på ekonomin och få positiva tillväxttal i

ekonomin eftersom traditionella Keynesianska metoder inte är applicerbara till följd av den

stora ingående skuldbördan.

Det är rimligt att anta att volymen av bostadskrediter till hushållen påverkar marknadsvärdet

på bostäder, alltså att ett ökat utbud av billiga bolån leder till fler spekulanter på

bostadsmarknaden och att den ökade efterfrågan pressar bostadspriserna uppåt. Höga

bostadspriser i sig behöver inte vara ett problem så länge efterfrågan finns och att räntorna för

bolån hålls låga så att priset för att äga en bostad är nära konstant. Dock lever vi i en

föränderlig värld och det finns stora problem med en hög skuldsättning när vi upplever

ekonomiska nedgångar av diverse anledningar. Enligt en rapport från IMF (2012) presenteras

statistiska bevis för att en hög skuldsättning i förhållande till disponibel inkomst bland

hushållen leder till svårare kriser (större nedgång i BNP) och längre ekonomiska svackor

jämfört med kriser då länder haft en relativt lägre grad av belåning.

Riksbanken som har till uppgift att hålla inflationen på en stabil nivå följer både bostadspriser

och hushållens skuldsättning noga då detta är variabler som påverkar köpkraften och därmed

inflationen (Riksbanken 2013a). Röster har höjts från många håll men främst Lars E.O.

Svensson, vice Riksbankschef, har påpekat att styrräntan har varit för hög de senaste åren och

därmed också arbetslösheten (Riksbanken 2013b).

5

1.2 ProblemformuleringDen huvudsakliga problematiken beskriven i introduktionsavsnittet är tudelad. Ena delen är

situationen med hushållens skuldsättning och en för het bostadsmarknad. Den andra delen är

problematiken med den låga inflationen, jämfört med det uttalade målet, och om Riksbanken

valt att inte föra en tillräckligt expansiv penningpolitik med anledning av situationen på

bostadsmarknaden.

1.3 SyfteSyftet är att undersöka om Riksbanken har misslyckats med sin penningpolitik med anledning

av situationen på bostadsmarknaden.

1.4 ProblemavgränsningStudien avgränsas geografiskt till att endast studera Sverige och svensk bostadsmarknad.

Vidare kommer effekter av politiska åtgärder, regleringar och rekommendationer inte

undersökas närmare. Inte heller makroekonomiska teorier och resonemang testas utan

accepteras som fakta.

1.5 DispositionBakgrunden för uppsatsen kommer av två ekonomiska händelser som påverkat Sverige de

senaste tjugo åren, Finanskrisen 2007 och Bank- och Fastighetskrisen 1990. Sedan följer

metoddelen där metodval argumenteras för och emot. Därefter presenteras resultat och

analysdel som är uppdelat i 1. Hushållens efterfråga för bostäder, 2. Utbud av bostäder, 3.

Utbud av krediter och slutligen 4. Riksbanken. Uppdelningen är sådan eftersom uppsatsen

bygger på hypotesen att situationen på bostadsmarknaden påverkat penningpolitiken

otillbörligt mycket. Därmed blir det logiskt att först undersöka detta problemområde innan

vikt ges till penningpolitiken.

6

2. BakgrundEkonomiska kriser och depressioner är fenomen som dykt upp med jämna mellanrum sedan

en mycket lång tid tillbaka och kommer med största sannolikhet även att påverka ekonomin i

framtiden med. Två kriser kommer att beskrivas närmare, den senaste Finanskrisen men även

1990-talets bank- och fastighetskris i Sverige. Uppsatsens resonemang tar även avstamp i

penningpolitiken och hur denna förs av Riksbanken samt hur tillgången på krediter har sett ut,

kontra ser ut idag.

2.1 Kraschen i Sverige, 1990I slutet på 80- och början på 90-talet var det väldigt turbulent på den Europeiska politiska

scenen, främst med anledning av Sovjets sönderfall. Höga oljepriser och höga realräntor

påverkade industrin kraftigt och föranledde nedgång i den reala ekonomin. Samtidigt några år

tidigare (1985) hade svensk kreditmarknad kraftigt avreglerats vilket ledde till ett ökat utbud

av krediter och bolån till svenska hushåll och därmed en förhöjd grad av skuldsättning.

Avregleringarna på kreditmarknaden innebar bland annat att förvärvslån lanserades och

backades upp av staten. Förvärvslånen beviljades till barnfamiljer med låga inkomster för att

de skulle kunna efterfråga bostäder. Förvärvslånen kom snabbt att kallas fördärvslån av

bankerna då exekutiva auktioner snabbt blev vardag. (Bostadsdepartementet 1987, Fridh

2013). När svensken enklare kunde låna pengar av banken steg bostadspriserna kraftigt

jämfört med inflationsnivån.

7

De höga räntorna fick till slut bubblan att brista vid årsskiftet 1988 - 1989 och med en

skenande arbetslöshet sköt budgetunderskotten iväg. Slutligen blev det för kostsamt att

behålla den fixerade kronkursen att Riksbanken i slutet av 1992 lät kronan fluktuera istället

(Hagberg & Jonung 2005). Till slut under 1994 börjar vi se positiva tillväxttal, alltså är

depressionen per definition över.

1990-talets kris är ett skolboksexempel på en ekonomisk krasch som byggs upp av positiva

tongångar och starkt förtroende för ekonomin. Denna gång med anledning av stort utbud av

krediter vilket gav många svenskar möjligheten att köpa sig ett bra boende, som sedan rasar

när tecken uppenbaras att uppgången inte var fundamental och långsiktigt hållbar.

8

2.2 Finanskrisen i USA, 2007Den senaste krisen i ordningen har kommit att kallas Finanskrisen. Det var ett väldigt

komplicerat händelseförlopp som föranledde krisen och forskare har fortfarande inte lyckats

peka ut en enskild händelse eller problemområde som låg till grund utan det är snarare ett

nätverk av dålig kreditgivning från banker, dålig kontroll av finansiella instrument av

ratinginstitut samt för stort risktagande i så kallade investmentbanker (SVT 2013).

Parallellerna till den ovan nämnda krisen på 1990-talet är många då de båda börjar med en

markant förändring i utbudet av krediter till hushållen, även om orsakerna inte är de samma. I

USA skedde detta genom att bankerna gradvis började tänja mer och mer på sina kreditregler.

Orsaken till att låna pengar till kunder som varken har en stadig inkomst eller tillgångar är

svår att förstå vid en första anblick men stavas värdepapperisering. Genom

värdepapperisering säljer banken vidare en obligation med säkerhet i bolåneportföljen till

investerare, till exempel investmentbanker. Vanligtvis borde inte investerare heller vara

speciellt intresserade av att investera i en underliggande tillgång som är uppenbart defekt,

problemet är att många inte noga kontrollerade riskerna själva. De litade istället på

ratinginstitut som Standard & Poor’s vilka konsekvent graderade obligationer med bostäder

som säkerhet med de högre betygen på skalan, vilket motsvarar liten eller ingen risk för

inställda betalningar (SVT 2013).

När historien började att uppdagas reagerade marknaden blixtsnabbt och förtroendet mellan

aktörer inom finanssektorn sjönk som en sten. Därmed blev det svårt, näst intill omöjligt, för

banker att rekapitalisera sig och konsekvensen blev att riskpremierna steg kraftigt. Detta

ställdes vid sin spets när investmentbanken Lehman Brothers hotades av konkurs och

slutligen även gick omkull eftersom USAs riksbank Federal Reserve valde att inte rädda dem

(SVT 2013).

Oron och de höjda räntorna påverkade hela den amerikanska ekonomin men främst

bostadsmarknaden där priserna dök kraftigt när hushållen inte klarade av sina finansiella

åtaganden. Även aktiemarknaden störtdök vilket gjorde att effekterna spreds globalt. Värst

blev effekterna för några länder i Europa - nämligen Grekland, Portugal, Spanien, Italien och

Irland. Anledningen till att dessa fem länder fick större ekonomiska problem än övriga Europa

var till stor del med anledning av en, enligt många, oansvarig politik. En betydligt mer

9

expansiv politik hade blivit möjlig för dessa länder efter medlemskap i EMU och därmed

byggt upp stora statsskulder. När räntorna steg på grund av högre riskpremier efter

Finanskrisen fick länderna svårt att betala sina skulder (Wolodarski 2012).

Än en gång är det frikostig utlåning och hög skuldsättning som genererar en omotiverat hög

uppgång i bostadspriser. Slutligen leder det till en krasch och stora ekonomiska förluster för

samhället i form av hög arbetslöshet under flera år fram över. Krascher i stora ekonomier som

USA får effekter globalt eftersom den ökade internationella handeln senare år har knutit alla

ekonomier väldigt tätt jämfört med tidigare.

10

3. Tidigare studier och modeller

3.1 Tidigare studier

3.1.1 Den svenska bolånemarknaden, Finansinspektionen (2012, 2013)Finansinspektionen publicerade i mars 2012 och 2013 en rapport där data från samtliga

institut i Sverige som erbjuder bolån var samlat. Syftet med rapporten var till stor del att

analysera om bolånetaket som infördes 2010 hade haft effekt. Bolånetaket innebar att det

endast var tillåtet för banker att bevilja lån upp till 85 % av bostadens marknadsvärde jämfört

med tidigare då det inte var lika hårt styrt med säkerhet för lånet vilket innebar att kunder i

vissa fall kunde låna över 100 % av bostadens marknadsvärde (Finansinspektionen 2012).

Finansinspektionen finner i rapporten från 2012 att belåningsgrader på över 85 % endast är

sant för 9 % av populationen, jämfört med föregående rapport 2009 då över 20 % belånade sin

bostad över 85 % av marknadsvärde. Det är tydligt främst yngre personer som lånar till en

högre belåningsgrad jämfört med den äldre befolkningen, vilket kanske inte är så konstigt då

äldre har haft en längre tid på sig att ackumulera kapital (Finansinspektionen 2012).

Alla banker gör kreditprövningen på liknande sätt där först återbetalningsförmågan prövas i

en kalkyl, så kallad Kvar-att-leva-på kalkyl (fortsatt benämnd KALP). Där ska kunden ha ett

visst belopp kvar att leva på efter att hyra/driftskostnader för boendet, räntor och amorteringar

är betalda. Räntorna som beräknas är mer än det dubbla som bankerna erbjuder till listpris

idag, i snitt 7,7 % (Finansinspektionen 2012) jämfört med cirka 3 % på 3 månaders rörlig

ränta (Compricer.se 2013).

Sammanfattningsvis tyder Finansinspektionens rapport på att bankerna följer bolånetaket och

även i stor utsträckning de amorteringskrav som rekommenderas av Bankföreningen.

Utvecklingen vad gäller skuldsättning i förhållande till både inkomst och säkerhet har sjunkit

sedan 2009 (Finansinspektionen 2012).

11

3.1.2 Hur reagerar centralbanker på fluktuationer i tillgångspriser? Castro & Sousa (2012) testar med hjälp av kvantitativa data hur amerikanska, engelska och

europeeiska centralbankerna reagerar med penningpolitik på fluktuationer i bland annat

aktiemarknader och fluktuationer i reala tillgångar, där bostäder är en viktig del.

Forskarna finner att de olika centralbankerna inte reagerar helt lika i studien. Detta är inte

speciellt anmärkningsvärt då penningpolitik i regel är mer komplext än de sex variabler som

testas i deras modell. Dock är slutsatsen generellt att centralbanken reagerar på ändringar i

tillgångsslag vilket även kopplas till kompositionen av rikedomen (wealthcomposition) i

ekonomin. Detta innebär att då centralbanken reagerar på en förändring i aktiemarknaden och

den finansiella sektorn påverkar detta även hushållens rikedom, rikedomen skiftar mellan

sektorerna (Castro & Sousa 2012).

Forskarna finner även att den europeiska centralbanken (ECB) reagerar kraftigare med

penningpolitiska åtgärder när inflationen går över inflationsmålet jämfört med när inflationen

är lägre (Castro & Sousa 2012). Detta har antagligen mycket att göra med tyskarnas

inflytande i den Europeiska politiken och deras dåliga erfarenheter av inflation i samband med

krigsperioden under 1920 till 1940-talet.

12

3.1.3 Förhållandet mellan finans- och penningpolitikAdam & Billi (2010) undersöker i sin rapport det viktiga men komplicerade förhållandet

mellan regerande politiker och landets centralbank. Problematiken beror på skillnaden i vilket

tidsperspektiv politiken ska föras.

De flesta länder, Sverige bland andra, har en separerad opolitisk centralbank vars primära mål

med penningpolitiken är att inflationen ska ligga på en viss nivå oavsett omständigheter

(Riksbanken 2013c). Politiker å andra sidan har som mål att få makten att regera i landet och

för därför en politik som ska maximera röster vid kommande val. Politiken, och därmed

finanspolitiken, bestäms av populistiska faktorer vilket gör det svårt att föra en politik som är

långsiktigt bra för landet men vilken innebär uppoffringar för befolkningen på kort sikt

(Gnocchi 2012).

Det korta tidsperspektivet bland politiker innebär en överhängade risk att den förda politiken

blir allt för expansiv och inflationsdrivande. Detta ger befolkningen en bättre levnadsstandard

idag, men som på lång sikt innebär en oansvarigt expansiv politik vilket leder till

samhällsförluster med anledning av den tillhörande höga statsskulden och inflationen (Adam

& Billi 2010). För att motverka politikernas incitament till att acceptera en hög inflation

påpekar Rogoff (1985) att en mer inflationskonservativ centralbankschef är att föredra. Även

Adam & Billi (2010) föreslår en mer konservativ centralbank jämfört med politikerna i ett

scenario då regering och centralbank inte sammarbetar för att minimera samhällsförlusterna

med en för hög inflation.

13

3.1.4 Sambandet mellan skuldsättning och omfattning av ekonomiska krascherInternational Monetary Fund [IMF] (2012) publicerar en rapport där en rad historiska

ekonomiska krascher undersöks och söker en förklaring av omfattningen på en ekonomisk

recession i belåningen bland hushåll eller stat.

Kategoriseringen av ekonomiska recessioner sker utifrån hur hög tillväxten i krediter varit

åren före kraschen. Föga förvånande presenteras empiriska bevis för att en hög skuldsättning

vid tidpunkten för när en ekonomisk krasch bryter ut innebär en mer segdragen och djupare

kris jämfört med fall då belåningen varit lägre. Diagrammen brevid visar tydligt hur flertalet

centrala makroekonomiska parametrar kraftigt påverkas mer vid en högre skuldsättning och

blir mer utdragna i tid.

14

3.1.5 Rättvisa och förtroendeEkonomiska upp- och nergångar har kommit och gått med jämna mellanrum i alla ekonomier

sedan detta börjades dokumenteras vetenskapligt. Forskare har lanserat teorier som är

applicerbara och förklarat varför ekonomin kraschade och des omfattning men att förutse

nästa kris är inte lika lätt. Schiller och Akerlof (2010) försöker att förklara och härleda

ekonomiska kriser till två väldigt ofundamentala variabler, nämligen rättvisa och förtroende.

Förtroende för ekonomin är viktigt då populationen konsumerar och investerar när förtroendet

för framtida välstånd är högt, och sparar när förtroendet är lågt (Schiller & Akerlof 2010).

Multiplikatorer i ekonomisk teori myntades av Keynes och det visar hur mycket en expansiv

fiskal politik påverkar bruttonationalprodukten vilket är många gånger mer än den initiala

investeringen med anledning av att pengarna omsätts flera gånger i ekonomin (Keynes 1936).

Samma resonemang för multiplikatorer i ekonomin som nämns ovan applicerar Shiller och

Akerlof på förtroende vilket påvisar vikten av förtroende. De menar att förtroendet sprids

mellan alla deltagare i ekonomin. Som exempel kan nämnas återuppbyggnaden av New

Orleans efter orkanen Katrina. Det finns två möjliga jämviktsscenarier. Det första är utan

förtroende för återuppbyggandet av regionen vilket leder till att inga eller få försöker att

återställa samhället för att bo kvar. Det i sin tur lockar inte fler att försöka bygga upp sina hem

igen då regionen kommer vara nära obefolkad. Å andra sidan om nivån av förtroende är högt

kommer många direkt återställa sina hus och därmed göra området mer attraktivt att fler gör

lika dant (Schiller & Akerlof 2010).

Ett rättvist samhälle där de som praktiserar bedrägligt beteende eller utnyttjar medmänniskor

blir straffade är något som de flesta eftersträvar. Ändå beror många ekonomiska krascher,

Finanskrisen 2007 bland annat, på att flera marknadsparter betett sig bedrägligt även om det

varit på gränsen till lagligt. Schiller och Akerlof (2010) menar att detta beror på att när

möjligheten att tjäna stora pengar dyker upp efter en period av goda ekonomiska tider

glömmer människor vad effekterna vid föregående episoder av liknande beteende har slutat.

15

3.2 Nationalekonomiska teorier

3.2.1 Phillips-kurvanPhillips kurvan är en teori som lanserades av ekonomen William Phillips 1958. Teorin

behandlar sambandet mellan prisnivån på löner (inflation) och arbetslösheten i en ekonomi.

Phillips analyserade Storbritanniens ekonomi under åren 1861 - 1957 och fann ett tydligt

konsistent negativt samband mellan variablerna. I ord innebär detta att under perioder med

hög inflation är arbetslösheten lägre och vice versa (Mankiw 2012).

Forskaren menar att när arbetslösheten är låg innebär det att utbudet för arbete också är lågt

vilket ökar priset på arbete (lönerna). En beslutsfattare skulle därmed kunna påverka

arbetslösheten i ekonomin genom att betala med en högre inflation. Detta är en anledning till

att de flesta länder har en separat centralbank som styr inflationen opolitiskt eftersom politiker

inför val skulle kunna höja inflationen för att få en sänkt arbetslöshet, vilket ofta är en viktig

politisk valfråga. Politikerna skulle också kunna acceptera en hög inflation för att beta av

statsskulder som de ådragit. För samhället och hushållen skulle dessa kast i inflation vara

svårhanterliga och innebära att hushållen får bära kostnaden för politiken (Mankiw 2012).

16

3.2.2. PenningillusionPhillips-kurvan och dess samband är dock inte helt fläckfri och har fått utstå mycket kritik,

enligt vissa forskare (t.ex. Milton Friedman) går det inte alls att dra nämnda slutsatser på

varken lång eller kort sikt. Argumentet mot Phillips modell brukar benämnas

"penningillusion" (money illusion) vilket innebär att konsumenter är så pass rationella att de

tänker i reella ekonomiska termer när de utvärderar sitt välstånd. Alltså kommer de att

anpassa sina lönekrav inte bara utifrån den gällande inflationsnivån utan även utifrån

förväntningar av den framtida nivån, därmed finns det inget utbyte mellan inflation och

arbetslöshet.

Milton Friedman lanserade istället en egen teori där han menar att det inte går att sänka

arbetslösheten under en viss nivå (naturlig nivå) och försök att göra detta kommer innebära

stagflation (både ökad arbetslöshet och inflation). Detta är eftersom marknaden och hushållen

kommer att anpassa sina lönekrav och konsumtion utifrån den förväntade inflationsnivån. Den

naturliga nivån beror på strukturella förutsättningar på arbetsmarknaden, till exempel den tid

det tar att gå från ett jobb till ett annat i form av intervjuer och ansökningar (Mankiw 2012).

17

3.2.3 Taylors regel

John Taylor var den förste att formulera en sats för hur stor förändring i penningpolitiken

som krävs för att styra inflationen mot målnivån. Hur stor denna förändringen behöver vara

styrs i Taylors modell av hur hög produktionsnivån (BNP) är i förhållande till den potentiella

nivån samt hur inflationstrycket är i förhållande till målnivån.

it=π t+rt¿+aπ (π t−π t

¿ )+a y ( y t− y t¿)

Vikterna aπ∧a y satte Taylor till 0,5 vilket förordar en försiktig penningpolitik där styrräntan

ska höjas med ca 2 % om inflationen ökar med 1 % (Judd & Rudebusch 1998).

Judd och Rudebusch (1998) applicerar Taylors teorirer på den Amerikanska centralbanken

Federal Reserve och analyserar den förda penningpolitiken med hjälp av Taylors resonemang.

De härleder följande ekvation som även kommer att användas i denna uppsats för att göra

samma utvärdering av Riksbankens penningpolitik.

it = a + b1it-1+ b2t b3yt b4yt-1 b5it-1

Genom att utföra en regressionsanalys med ovanstående parametrar kan vi ta reda om på

Riksbanken enbart arbetar i enlighet med det huvusakliga uppdraget i form av inflationsmålet

de fått av Regeringen eller om de även har andra variabler i sina modeller, så som

tillgångspriser (Judd & Rudebusch 1998) eller kanske att de följer Roubinis förordnande som

beskrivs i 3.1.5 Ska centralbanken spräcka bubblor?.

18

4. MetodFör att analysera och undersöka tecken på framtida nedgång och de frågeställningar som

behandlas i uppsatsen undersöks både utbud och efterfråga. Efterfrågan av bostäder beror

till största delen på hushållens förväntningar (Schiller och Akerlof 2010),

konsumtionsmönster och pris. Priset beror givetvis på marknaden men Riksbanken är en

central aktör som påverkar priset på marknaden exogent utifrån deras arbetsbeskrivning.

Därför är det viktigt att undersöka och utvärdera Riksbankens inverkan. Utbudet av bostäder

beror på hur bostadsbeståndet ser ut i förhållande till befolkningsmängden, samt i viss mån

trångboddhet och andrahandsuthyrning. Utbudet av krediter och bostadsfinansiering

påverkar bostadsmarknaden i stor utsträckning (se 3.1 Tidigare studier) varför även detta

måste ges viss uppmärksamhet.

4.1 Val av metodFöljande rubriker motiverar val av metod för var marknadspart enligt stycket ovan:

4.1.1 Hushållens efterfråga för bostäder

4.1.2 Riksbanken

4.1.3 Utbud av bostäder

4.1.4 Utbud av krediter

4.1.1 Hushållens efterfråga för bostäderDå populationen som ska undersökas består av alla boende i Sverige över arton års ålder

måste fokus vara på kvantitet snarare än kvalitet för att samla och tolka en så bred åsikt som

möjligt. Därför används en enkät på tio frågor som distribueras elektroniskt via Facebook,

Twitter och riktade e-post. Frågorna ställs på ett så tydligt och otolkningsbart sätt som

möjligt för att inga svar ska bli ”fel”. Alternativet annat eller övrigt finns ej på någon fråga då

detta kan ge upphov för misstolkningar för forskaren eller respondenten. Dock ges i de flesta

frågorna svarsalternativet ”Vet ej” eller ”Ingen åsikt” för att rena chansningar ska rensas bort

(Trost, 2007).

Riktat skickas undersökningen ut till ca 400 respondenter via Facebook och e-post och som

komplement sprids enkäten via SBAB:s chefskonom Tor Borgs ”Twitter” med drygt 1000

följare samt via den sammes blogg (Borg 2013a, 2013b).

19

4.1.1.1 Val av frågorFrågorna valdes ut utifrån uppsatsens problemformulering. De två första frågorna är

grundläggande för att undersöka attitydskillnader bland åldersgrupper eller kön. Fråga tre är

intressant för att se om boendeorten och hur storleken på denna har inverkan på synen på

bostäder och framtiden. Det är även intressant att se om den befintliga bostaden är en vikig

parameter. Fråga fem gäller hur stor kontantinsats svarande betalade vid sitt senaste

bostadsköp, detta för att undersöka hur belåningsgrad påverkar attityden. Ett alternativ

kunde varit att fråga efter aktuell belåningsgrad, men då det kräver att svarande uppskattar

ett marknadsvärde på bostaden blir det problematiskt. Den ursprungliga kontantinsatsen

torde spegla attityden till bostadsinvesteringen, snarare än hur mycket bostaden i efterhand

har ökat i värde.

Fråga sex söker ett svar på hur viktigt det är för hushållen att deras bostad ökar i värde eller

om det primärt anses vara värt att betala mer för att äga sin bostad. Frågeställningen kan

vara problematisk då givetvis ingen vill sälja med förlust dock anses de valda

svarsalternativen vara det som bäst förmedlar den underliggande frågan. Fråga sju och åtta

är viktiga för att analysera hur framtida förändringar på räntemarknaden påverkar

hushållens boendekostnad och vid vilken räntenivå som det blir aktuellt att avyttra

bostaden. Hur hushållen tror att bostadspriserna ska röra sig i framtiden är centralt för att

upptäcka tecken på avmattning. Real ökning valdes för att inte spegla framtida

inflationsförväntningar.

Slutligen ställs respondenten inför ett bostadsinvesteringscase där rationalitet inför

inflationens påverkan undersöks. Avsikten är att se om hushållen lider av penningillusion då

detta senare påverkar analys av förhållandet mellan inflation och sysselsättning i ekonomin

(se avsnitt 3.2 Nationalekonomiska teorier).

20

4.1.2 Utbud av bostäderUtbudet av bostäder beror på hur mycket som byggs, hur många vi bor i varje bostad samt

hur stor populationen är. Detta behandlas genom kvantitativ sekundärdata från Statistiska

Centralbyrån [SCB] i en grafisk analys för att se om bostadspriserna kan härledas till

utbudsfaktorer.

4.1.3 Utbud av krediterUtbud av krediter beror till stor del på upplåningskostnader för banken och myndighetskrav

som kapitaltäckningskrav eller långsiktighet i finansieringen. Detta är givetvis något som

varierar över tid och som påverkar bostadsmarknaden. Dock kommer vikt på denna del

läggas vid bankens kreditgivningspolicy då det var detta som utlöste finanskrisen i USA 2007

och en faktor som kan ändras egenhändigt av banken och därmed en risk för bedrägligt

beteende enligt Schiller och Akerlof (2010). Kreditgivningspolicy och bankens syn på

marknaden undersöks kvalitativt genom en intervju med kreditchefen Annika Fridh på SBAB.

4.1.4 RiksbankenUtvärdering av Riksbankens förda penningpolitik sker genom att först söka statistiska

samband för om hänsyn tas till situationen på bostadsmarknaden. Vidare tolkas resultatet i

analysdelen kvalitativt och argumentation förs utifrån andra ekonomers teorier och

förordanden gällande hur penningpolitiken generellt ska vara.

4.2 Begränsningar med anledning av metodvalenMed anledning av tidsbegränsning måste viss undersökning simplifieras. I detta fallet är det

främst 4.1.3 Utbud av krediter som hade kunnat analyseras betydligt djupare. Detta kapitel

skulle bli trovärdigare om flera banker intervjuats och även omfatta anställda i flera led för

att ge en bredare bild av bankernas incitament och syn på kreditgivningen.

Eftersom 4.1.1 Hushållens efterfråga för bostäder och tillhörande enkätundersökning

genomfördes elektroniskt blir den äldre åldersgruppen representerade i mindre utsträckning

än vad verkligheten speglar. En enkät i brevform eller via telefon hade varit ett alternativ

men som ratades på grund av tidsaspekten. Fördjupningar i 4.1.2 Utbud av bostäder hade

kunnat göras mer djugående via intervjuer med byggherrar och kommunalpolitiker

angående incitament och förutsättningar för att bygga nya bostäder.

21

5. Resultat

5.1. Hushållens efterfråga för bostäderFöljande kapitel kommer enkätresultatet tolkas, för fullständig korrelationstabell se Bilaga

9.1. Enkäten i helhet återfinns i bilaga 9.5. Totalt erhölls 226 svar vilket motsvarar en

svarsfrekvens bland riktade utskick på 56,5 %.

5.1.1 Ålder och könFöga förvånande är det äldre personer som äger

sin bostad i större utsträckning vilket tyder på den tröskel som finns för yngre personer med

mindre kapital att investera i bostäder. De äldre har även en högre smärtgräns för boräntor

vilket kan höra ihop med en större ekonomisk buffert eller det faktum att man minns de

historiska räntetoppar som rått historiskt (se diagram till höger).

Båda dessa obeservationer är statisktiskt signifikanta på 99 % respektive 95 % tvåsidig nivå.

Det är yngre som ser bostaden som en investering i större utsträckning och även yngre

låntagare som amorterar mindre (dock ej signifikanta samband).

Bland kvinnor finns det ett tydligt signifikant samband som pekar på att de i mindre

utsträckning vet hur inflation påverkar ett ekonomiskt beslut.

22

Ålder

 Frequenc

yPercen

t18-25 62 27,426-35 47 20,836-50 66 29,251-65 45 19,9>65 6 2,7Total 226 100,0

Kön

 Frequenc

yPercen

tkvinna 105 46,5man 121 53,5Total 226 100,0

5.1.2 BostadsortPå större orter är det vanligare att respondenterna äger sina bostäder vilket är i enlighet med

medierapporteringen om svårigheterna att få tag i hyresrätter i storstäder (Svenska Dagbladet

2013). Vad som är positivt med boende i större städer är att de betalar en större kontantinsats

och är även mer rationella för inflation vilket är goda förutsättningar för en väl avvägd

investering. Dock är det majoriteten som betalar 15 % eller mindre i kontantinsats (se bilaga

2). Alla tre samband är signifikanta. Det är även fler i storstäderna som tror på ökade

bostadspriser i framtiden, dock är det ej statistiskt säkerställt.

5.1.3 Hur stor kontantinsats betalade du vid ditt senaste bostadsköp?De som betalade en större kontantinsats när de köpte sin bostad anser också att de klarar av

en högre nivå för boräntor. Det finns även ett negativt samband mellan kontantinsatsen och

penningillusion vilket innebär att de som betalar en större kontantinsats i större utsträckning

är rationella för inflation vid ekonomiska beslut. Båda nämnda samband är statistiskt

signifikanta.

23

Bostadsort  Frequency PercentGlesbygd 10 4,4

Tätort 144 63,7

Storstad 72 31,9Total 226 100,0

Kontantinsats  Frequency PercentMindre än 15 % 57 25,215-25 % 58 25,726-35 % 15 6,636-50 % 15 6,6Mer än 50 % 15 6,6Total 160 70,8Vet ej/hyresrätt   29,2Total 226 100,0

5.1.4 Vilket påstående passar bäst in på dig?De som ser bostaden som en investering är inte beredda att betala lika höga boräntor som de

med en annan syn på bostaden. Dock anser sig majoriteten acceptera boräntor på 7 % till 9 %

(se bilaga 3). Personer som ser sin bostad som en investering är mindre rationella för inflation

jämfört med andra, alltså penningillusion. Båda är signifikanta.

5.1.5 Vid vilken boräntenivå tycker du att ditt nuvarande boende blir för dyrt?Personer som inte accepterar lika höga boräntor har en mer positiv syn på bostadspriserna.

Till exempel tror ca 32 % av de som accepterar en boräntenivå på 5 % till 7 % att

bostadspriserna ska gå upp med 3 % till 5 % realt jämfört med gruppen som accepterar 7 %

till 9 % boräntenivå där motsvarande är ca 26 %. Bland gruppen som accepterar över 9 %

boräntenivå är det 20 % som tror på en lika stor uppgång (se bilaga 4).

24

Bostadsinvestering

  Frequency PercentÖvrigt 110 48,7

Investering 116 51,3Total 226 100,0

Maxboräntenivå  Frequency Percent3-5 % 8 3,55-7 % 43 19,07-9 % 64 28,3> 9 % 30 13,3obelånad 11 4,9Total 156 69,0Ingen åsikt/hyresrätt 70 31,0Total 226 100,0

5.1.6 Hur tror du att bostadspriserna kommer att röra sig de kommande 3 åren? (Årlig real utveckling, alltså med hänsyn till inflation)Boende i större städer tror att bostadspriserna kommer att gå upp mer än övriga. Det finns

även ett positivt samband mellan bostadspriserna och penningillusion vilket kan ha att göra

med frågans formulering där real utveckling efterfrågades. Män är även lite mer positiva till

utvecklingen än kvinnor. Observera att inget av ovan nämnda samband gällande

bostadspriserna är statistiskt säkerställda.

25

Bostadspriser  Frequency PercentKraftig nedgång 3 1,3Nedgång 5 2,2Mindre nedgång 23 10,2Oförändrat 19 8,4Mindre uppgång 93 41,2Uppgång 62 27,4Kraftig uppgång 5 2,2Total 210 92,9Ingen åsikt 16 7,1Total 226 100,0

5.2 Utbud av bostäder

Utbudet av bostäder beror till största del av hur många nya bostäder som byggs i förhållande

till befolkningsökningen. När bostadsbrist råder stiger priserna med anledning av

grundläggande marknadsprinciper.

Vi börjar med att titta på byggandet på riksnivå sedan 1990 (till höger). Ökning av

bostadsbeståndet är representerat av den blå linjen och befolkningsökningen av den gröna.

Noterbart är att befolkningsökningen stiger tydligt sedan 2005 och att byggandet inte har

hunnit med och sedan sjönk kraftig i samband med finanskrisen 2008. Över tid så har det

dock varit ett positivt men litet nettobyggande på ca 0,1 % i genomsnitt.

26

Desto större är problemen i storstadsregionerna. I diagrammet under ser vi hur

nybyggnationstakten varit jämfört med befolkningsökningen i storstadsregionerna Stockholm,

Göteborg och Malmö. Här har det under nästan hela perioden varit ett negativt nettobyggande

i genomsnitt på -0,3 % och nästan -0,7 % i genomsnitt mellan 2006 och 2011.

Storstadsregionerna har helt klart inte lyckats att möta efterfrågan på bostäder i dessa

områden.

27

28

5.3 Utbud av krediterFinansmarknaden och bankernas verksamhet står under noggrann tillsyn av

Finansinspektionen där särskild granskning av bolånemarknaden har skett och publicerats de

senaste åren i rapporterna ”Den svenska bolånemarknaden” 2009, 2011, 2012 och 2013.

Särskilt i den senaste publikationen gavs extra uppmärksamhet till de krav på ekonomiska

förutsättningar som bankerna enligt lag måste säkerställa innan pantvärdet bedöms.

Konsumentkreditlagen (2010:1846) 12§ lyder:

Näringsidkaren ska pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra vad han eller

hon åtar sig enligt kreditavtalet. Kreditprövningen ska grundas på tillräckliga uppgifter om

konsumentens ekonomiska förhållanden. Krediten får beviljas endast om konsumenten har

ekonomiska förutsättningar att fullgöra sitt åtagande (Riksdagen 2010).

Även i den föregående konsumentkreditlagen (1992:830) finns motsvarande text i 5 §

(Riksdagen 1992). Det finns alltså inte särskilt mycket utrymme för en banks styrelse att

tumma på reglerna för att nå en ökad utlåning och risknivå.

Finansinspektionen finner i sin rapport att bankerna i genomsnitt räknar med att konsumenten

ska klara av räntor på 7 %, en amorteringstid i enlighet med bankföreningens

rekommendation att lån över 75 % belåningsgrad ska amorteras på 15 år samt att

ensamstående konsument utan barn ska ha 7800 kr kvar att leva på [KALP] efter att

driftskostnader och avgifter knutna till boendet är betalda. SBABs kreditchef Annika Fridh i

berättar att motsvarande variabler är 7,5 % ränta, samma amortering och 8000 kr i KALP.

Fridh medger att det finns problem med att endast titta på absoluta ekonomiska tal och

berättar att de flesta banker även tittar på hur stort lånet är i förhållande till årsinkomst och ett

möjligt tak är maximalt lånebelopp på fem gånger årsinkomsten.

29

I intervjun beskriver Fridh en balanserad och god kreditgivning vad gäller bolån. Bolånetaket

uppfylls till fullo vad gäller lån med säkerhet i bostaden. Dock så går SBAB och även andra

banker runt detta genom ett erbjuda lån utan säkerhet i samband med konsumentens

bostadsköp. Finansinspektionen påpekar detta också i sin rapport 2013 men tycker att det i

den utsträckning det sker idag är acceptabelt.

Vi kan i diagrammet se hur lån till hushåll totalt har sett ut under 2000-talet och det är tydligt

hur lån med säkerhet är den absolut viktigaste orsaken till dagens skuldsättningsgrad. Trenden

är dock avtagande sedan bolånetakets införande 2010. Även om lån utan säkerhet också har

ökat under perioden är det ingen anmärkningsvärd ökning. Lån med säkerhet har i genomsnitt

mellan 2002 och 2012 ökat med 19,2 % per år och lån utan säkerhet med 5,8 %. I början av

2002 stod lån med säkerhet för 68,7 % av lånemarknaden, motsvarande siffra vid utgången av

2012 var 80,9 %.

30

5.4 Riksbanken De modeller som Riksbanken använder sig av för att sätta nivån på styrräntan är hemliga men

genom att göra regressionsanalyser kan vi se vilka möjliga parametrar direktionen kan ta

hänsyn till. Datan som analyeras är kvartalsdata mellan första kvartalet 2000 och tredje

kvartalet 2012. Grundmodellen är de fem översta oberoende variablerna; konstant, inflation

t1, bnptillväxt t1 och t0 samt arbetslöshet t1. Benämningen t1 påvisar tidsperiod vilket innebär

att t0 är data från föregående kvartal. Grundmodellen utgår från Taylors resonemang men

eftersom potentiell nivå av BNP är svårt att räkna ut och underlag för det är en rapport i sig

(Cerra och Saxena 2000) finner vi outputgapet genom att jämföra tillväxt i bnp jämfört med

föregående period.

Variabeln ”pressmeddelande, t1” är en dummyvariabel där värdet 1 ges om Riksbanken under

tidsperioden vid offentliggörande av styrräntebesked uttryckt oro över skuldsättning bland

hushåll eller bostadspriserna. Utlåningförändring, t-2 innehåller takten av total kredittillväxt

till hushåll två kvartal före styrräntebeskedet. Boprisförändring, t1 – t-2 innehåller förändring

i SCB:s fastighetsindex för motsvarande period.

    Modell 1 Modell 2 Modell 3konstant Beta 0,046 0,086 0,090  Sig. 0,070 0,000 0,000inflation, t1 Beta 0,699 0,246 0,304  Sig. 0,011 0,061 0,004bnptillväxt, t1 Beta -0,078 -0,103 -0,094  Sig. 0,175 0,040 0,039bnptillväxt, t0 Beta 0,111 0,119 0,093  Sig. 0,045 0,016 0,034arbetslöshet, t1 Beta -0,538 -0,939 -1,008  Sig. 0,041 0,000 0,000pressmeddelande, t1 Beta -0,003 -0,003    Sig. 0,122 0,050  utlåningförändring, t-2 Beta   0,020 0,019  Sig.   0,025 0,032boprisförändring, t1 Beta 0,017      Sig. 0,736    boprisförändring, t0 Beta 0,073      Sig. 0,293    boprisförändring, t-1 Beta 0,148 0,093 0,084  Sig. 0,071 0,050 0,039boprisförändring, t-2 Beta 0,092      Sig. 0,200    

31

Vi kan se att grundvariablerna från Taylor-modellen är statistiskt signifikanta. Det är tillväxt i

BNP period 1 som är något mindre signifikant vilket är logiskt då fastställda BNP-siffror

presenteras retroaktivt.

Gällande bostadspriserna så finner vi statistiskt signifikanta värden på 95 %-igt

konfidensintervall i modell 2 och 3 och på 90 % i modell 1 för de värdeökningar som varit två

tidsperioder före räntebeskedet. Sambandet är positivt vilket innebära att riksbanken tenderar

att höja snarare än sänka om bostadspriserna gått upp. Liknande resultat gäller för utlåningen

till hushållen där kredittillväxten till hushållen tre perioder före styrräntebeskedet också är

statistiskt signifikant på ett 95 %-igt konfidensintervall.

Båda koefficienterna för bostadspriser och utlåning är positiva vilket innebär att Riksbanken

håller en högre nivå på styrräntan när bostadspriser och utlåning ökar.

Vad det gäller variabeln pressmeddelande, t1 så är koefficienten negativ. Det innebär att trots

att Riksbanken har påtalat oro över situationen kring bostadspriser och hushållens

skuldsättning så har styrräntan sänkts. I modell 2 är denna variabel signifikant på 95 %-ig

nivå.

32

6. Analys

6.1 Hushållens efterfråga för bostäderFör att ta hitta tecken på en överhettad och övervärderad bostadsmarknad kommer analys ske

kring historiska data på prisuppgångar jämfört med framtida förväntningar samt hur

hushållens efterfråga påverkas vid ökad arbetslöshet eller ändrat skattetryck.

I grafen till höger visas real utveckling av bostadspriserna i riket (blå linje) och i

storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö (grön linje). Följande siffror är hämtade

ur datasetet.

Snitt 1990 - 2011, riket 2,57 %Snitt 2000 - 2011, riket 4,25 %Snitt 2008 - 2011, riket 0,04 %Snitt 1990 - 2011, storstäder 3,38 %Snitt 2000 - 2011, storstäder 4,71 %Snitt 2008 - 2011, storstäder -0,08 %Snitt enkät 1,94 %

33

Genom att ge svarsalternativen på fråga 9 om bostadsprisutvecklingen värdena -7 %, -5 %, -2

%, 0, 2 %, 5 % och 7 % utveckling blir snittet 1,94 % vilket ligger nära den lägre utveckling

på bostadsmarknaden som varit mellan åren 2008 – 2011. Respondenterna verkar alltså inte i

stort förvänta sig en så kraftig ökning som det varit sett under hela 2000-talet utan har redan

anpassat sina förväntningar till de senaste årens utveckling. Majoriteten förväntar sig en real

utveckling mellan 0 % och 2 % därefter är det en stor grupp som tror mellan 2 % och 5 %

vilket ligger inom den historiska utvecklingen. Detta kan jämföras med valfri aktiefond, till

exempel Didner & Gerge Aktiefond som placerar i svenska bolag. Där har avkastningen varit

ca 70 % de senaste 5 åren, alltså runt 14 % årligen i nominell avkastning (Fundconnect 2013).

Prisutvecklingen verkar vara rimlig i konsumenternas ögon och något prisfall på grund av

bristande framtidstro som sätter stopp på marknaden verkar inte vara överhängande. Något

som skulle kunna utlösa en nedgång i efterfrågan är en ökad arbetslöshet bland de som är

högt belånade eller ett regeringsskifte. En ny regering kan innebära att jobbskatteavdraget

avskaffas, vilket Alliansen införde när de kom till makten 2006 och som hushållen nu kan

antas ha anpassat sin konsumtionsnivå till (Skatteverket 2007). Studie av detta sker med hjälp

av KALP-modellerna som bankerna använder. Scenariot är en ensamstående person med en

bruttolön på 25 000 kr boende i en bostadsrätt med en månadsavgift till föreningen på 2900

kr. Lägenheten kostade 1 700 000 kr och lånet är på 1 445 000 kr, alltså 85 % belåningsgrad.

34

Om denna person skulle bli arbetslös och få arbetslöshetsersättning på 14733 kr månatligen

skulle han genast vara tvungen att ta av eventuella besparingar för att kunna bo kvar i

lägenheten med bibehållen levnadsstandard. Finns det en ekonomisk buffert på en månadslön

klarar personen boendekostnaderna i drygt 6 månader. Skulle boräntan stiga till 7,5 % klarar

han boende- och levnadskostnader i drygt 3 månader.

Jobbskatteavdraget i detta scenario innebär 1769 kr skillnad per månad. Med dagens ränteläge

skulle boendekostnaderna klaras utan att avkall behöver göras i levnadsstandard, dock skulle

denna personen inte klara av det högre ränteläget utan då behöva göra avkall på annan

konsumtion för att kunna bo kvar i lägenheten, alternativt sälja. Med en ekonomisk buffert på

en månadslön klarar han sig i nästan 21 månader vid ett högre ränteläge vilket får anses vara

en god marginal.

Jobbskatteavdraget skulle alltså inte begära några jättestora skillnader för de som redan äger

sina lägenheter om vi antar att avkall görs istället på övrig konsumtion och att en viss summa

transfereras tillbaka till de hushåll med liten ekonomisk marginal i form av ökade bidrag.

Dock så tar bankerna hänsyn till det aktuella skattetrycket vid beviljandet av nya krediter

vilket innebär att personen i scenariot ovan inte skulle bli beviljad ett lika stort lån och

därmed inte kunna köpa bostaden. Det senare kan påverka efterfrågan på bostäder eftersom

spekulanterna inte kan låna lika höga belopp som tidigare.

35

Vi återgår till enkäten och ser hur respondenterna svarade och analyserar deras ekonomiska

buffert. I exemplet tidigare räknade vi att personen hade minimumamortering motsvarande

bankföreningens rekommendation. Behålls den amorteringstakten är lånet avbetalt på 127 år. I

frekvenstabellen nedan till höger framgår att av de giltiga svaren är det två tredjedelar som

amorterar och en tredjedel har amorteringsfria lån. En amorteringstakt över den minsta

rekommenderade nivån är bra då det innebär att det finns en marginal att ta av vid ett högre

ränteläge.

Vad det gäller vilken vid nivå på boräntorna boendet blir för dyrt, implicit att de börjar

fundera på att sälja, är det bara 11 % av de svarande som anger en lägre nivå än den bankerna

räknar med i kalkylberäkningen vid beviljandet av lånet. Detta tyder på att allmänheten är

medveten om att räntorna är ovanligt låga för närvarande och är mentalt förberedda på en

dyrare bostadskostnad. De respondenter med en investeringssyn på bostäder är som nämnt i

resultatdelen inte villiga att acceptera en lika hög boränta som övriga vilket är väntat eftersom

en högre ränta innebär minskad vinstpotential.

36

I målgruppen är det fem respondenters hushåll som riskerar att vara överbelånade då de anger

att de inte klarar räntor över 5 % och som har ingen eller låg amortering. Sett över hela

undersökningsunderlaget motsvarar det drygt 2 % som kan tvingas att sälja sina bostäder med

anledning av att de ej har råd att bo kvar om boräntorna går upp till mer normala nivåer, runt

5 %.

37

6.2 Utbud av bostäderNybyggandet av bostäder är en viktig faktor för den prisuppgång för bostäder vi sett under

2000-talet. Speciellt inflyttningen till storstäderna är problematisk, både för

storstadsregionerna där efterfrågan överstiger utbudet och bidrar till prisstegringen - men

även det omvända är sant för mindre orter där befolkningsutvecklingen är negativ och där

dessa mindre attraktiva kommuner riskerar att stå med tomma bostäder. Det krävs en högre

grad av nybyggnation i storstadsområden för att möta efterfrågan men en viktig långsiktig

del av lösningen på bostadsfrågan är en effektivare allokering och minskad segregering av

befolkningen i riket.

Om nettobyggandet av bostäder i storstäderna under en period skulle bli positiv kan det

innebära en kortsiktig dämpning av bostadspriserna när utbudet därmed överstiger

efterfrågan.

Slutligen, skulle politikerna börja styra befolkningen att bosätta sig utanför storstäderna,

exempelvis med hjälp av ortsriktade skattelättnader, kan bostadspriserna i storstäderna

komma att sjunka till riksnivå. Det är svårt att se några större fundamentala anledningar till att

en lägenhet i Stockholms innerstad ska kosta mer än en identisk motsvarande lägenhet i

Södertälje mer än att tillgång och närhet till välbetalda jobb, och i viss mån status, överväger

de ekonomiska fördelarna med att bo på mindre attraktiv ort.

38

6.3 Utbud av krediterMed anledning av lagstiftningen och den noggranna uppföljningen från finansinspektionens

sidagällande kundernas ekonomiska förutsättningar vid beviljande av nya lån bedöms riskerna

med dålig kreditgivning vara under kontroll. Problemområden är unga höginkomsttagare med

liten eller ingen kontantinsats vilka idag kan beviljas olämpligt höga summor i förhållande till

disponibel inkomst eftersom kalkylkraven är definierade i absoluta tal.

Om Fridhs förslag med ett kompletterande tak på lånebelopp i förhållande till årsinkomst blir

norm på marknaden skulle det vara positivt på lång sikt. På kort sikt kan det innebära en viss

avmattning i efterfrågan på de mest attraktiva adresserna där det krävs en mycket stor

kontantinsats eller en mycket hög inkomst för att kunna förvärva de bostäderna.

Något som ytterliggare påverkar utbudet är det regelmässiga ramverket där

kapitaltäckningskrav och riskvikter bland annat regleras på Europeisk nivå i fördraget Basel

III. Enligt Ahrenberg och Nilsson (2012) uppfyller storbankerna kraven på kapitaltäckning i

det första steget som ska vara slutfört under 2013 men inte de slutliga kraven som börjar gälla

2015. Detta kommer att få konsekvenser i form av högre räntor och eventuellt en minskad

belåning till mindre kreditvärdiga kunder (Yngvesson 2011). Att effekterna av

kapitaltäckningskraven sprider sig till bostadsmarknaden är troligt dock vet ingen hur stora

effekterna kan bli vare sig för räntorna och därmed också för bostadspriserna.

39

6.4 Riksbanken

Vi har slagit fast att Riksbanken verkar ta hänsyn till parametrar som utlåning till hushåll och

bostadspriser i sina beslut för nivån på styrräntan. I denna del kommer konsekvenser av detta

att analyseras samt argument för och emot den förda penningpolitiken.

6.4.1 Konsekvenser av penningpolitikenRiksbanken har som mål att hålla inflationen på en stabil rimlig nivå. Såhär skriver

Riksbanken på sin hemsida:

Målet för penningpolitiken är enligt riksbankslagen att "upprätthålla ett fast penningvärde".

Riksbankens tolkning av detta mål är att inflationen ska vara låg och stabil. Mer precist är

Riksbankens mål att hålla inflationen kring 2 procent per år. (Riksbanken 2013e)

Inflationen har dock varit betydligt lägre de senaste åren. Diagrammet nedan visar

inflationsnivåer sedan 2010 för Sverige, genomsnitt inom EU, Tyskland, Spanien,

Storbritannien och USA.

40

Samtliga centralbanker för respektive land har antagit ett inflationsmål på 2 % liksom

Sveriges Riksbank (Federal Reserve 2013, ECB 2013, Bank of England 2013). Trots detta är

inflationen i Sverige ca 1 % lägre än de andra observationerna i jämförelsen vilket är ett

tecken på att Riksbanken inte gör ett lika bra jobb som sina kollegor, alternativt har de stiftat

ett annat sekundärt mål, till exempel att matta av utvecklingen på bostadsmarknaden.

Som beskrivs i teorikapitlet är det nödvändigtvis inte själva nivån på inflationen som är

intressant ur ett samhällsperspektiv utan förväntningarna på denna. När inflationen

konsekvent varit för låg i förhållande till målnivån kan det få konsekvenser utifrån Phillips

resonemang med en onödigt hög arbetslöshet. Detta har den före detta vice Riksbankschefen

Lars Svensson påtalat i sina resonemang där han förordat en mer expansiv penningpolitik

(t.ex. Riksbanken 2013f). Diagrammet nedan visar den förväntade inflationsnivån utifrån

Riksbankens inflationsenkät jämfört med den faktiska. Det är tydligt att den faktiska

inflationsnivån varit ungefär en procentenhet lägre än den förväntade, alltså lika stor skillnad

som mot jämförda länder i det förra diagrammet.

41

Ett annat problem med en oväntat restriktiv penningpolitik för att påverka öppna marknader

som bostads- och bolånemarknaden, är att det får spridningseffekter på hela ekonomin. Till

exempel blir utlåningen till företag hämmad av det högre ränteläget.

Som diagrammet visar har utlåningen till vanliga hushåll ökat betydligt mer än utlåningen till

företag. I juli 2007 var skillnaden mellan utlåningen till företag och hushåll 191449 miljoner

kronor och i februari 2013 var skillnaden 453868 miljoner kronor, en ökning på 137 %.

Företag lånar ofta till att investera och utveckla verksamheten vilket bidrar till tillväxt i landet.

När hushåll lånar är det oftast till bostadsköp vilket i första hand genererar lönsamhet för

mäklaren, så vida det inte är nyproducerade bostäder, och flyttar kapital mellan medborgare.

Minskade företagsinvesteringar kan därmed få långsiktiga konsekvenser för Sveriges tillväxt.

42

6.4.2 Andra ekonomers förslag till utformning av penningpolitikenKommande avsnitt kommer att presentera och diskutera två alternativa penningpolitiska

strategier.

6.4.2.1 Paul Krugman och ett högre inflationsmålI en debattartikel i New York Times, april 2012, går Paul Krugman till attack på amerikanska

centralbankens chef Ben Bernanke (Krugman 2012). Den amerikanska centralbanken Federal

Reserve har likt Riksbanken ett inflationsmål på 2 %. Däremot har den amerikanska

ekonomin varit ännu värre då det var där Finanskrisen startade och därmed en av de länder

som varit värst drabbade.

Federal Reserves styrränta har varit på 0 % sedan 2009 (cbrates 2013) vilket innebär att en

mer expansiv penningpolitik inte går att föra endast med styrräntan som medel eftersom en

negativ ränta innebär att pengar i ett kassavalv är en bättre investering än placering i

centralbanken. Genom Quantitative Easing (kvantitativa lättnader) har Federal Reserve även

stödköpt långa statspapper och värdepapper med bostäder som säkerhet för att därmed få ut

ännu mer pengar i ekonomin (Krugman 2012).

Paul Krugman tycker inte att Federal Reserve med Bernanke i spetsen har fört en nog

expansiv penningpolitik för att få igång ekonomin och vill ha ett högre inflationsmål på 4-5

%. Vi kan dock se att amerikansk arbetsmarknad utvecklats positivt sedan slutet av 2009

samtidigt som EU-området haft en motsatt utveckling. Inflationen har tidvis även varit

närmare 4 %. En högre inflation än förväntat kan ha kortsiktiga negativa effekter för de

hushåll som anpassar sin ekonomi och exempelvis löneanspråk till 2 % eftersom de därmed

får försämrad köpkraft. För företagen innebär det att lönekostnaden blir realt lägre och

därmed kan de anställa fler.

Arbetslöshet

2009Q4 2012Q4

Sverige 8,4% 7,8%

EU 9,4% 10,4%

USA 10,1% 7,8%Källa: Eurostat

43

Däremot är effekterna med ett högre inflationsmål verkanslöst i reala termer på lång sikt i

enlighet med Friedmans resonemang eftersom hushållen kommer snart att anpassa ekonomin

efter det nya inflationsmålet.

6.4.2.2 Nouriel Roubini och en symmetrisk penningpolitik Nouriel Roubini diskuterar i en artikel redan 2006 huruvida centralbankerna bör få utökat

mandat att bidra till en stabil real ekonomi snarare än det vanliga uppdraget att behålla ett

stabilt penningvärde, vilket inflationsmålet syftar till (Roubini 2006).

Med dagens inflationsmål innebär det att under perioder efter en ekonomisk kris med låg

tillväxt och lågt inflationstryck så är också styrräntan mycket låg för att stimulera ekonomin.

Roubini menar att om centralbankerna får ett uppdrag att upprätthålla en stabil real utveckling

bör de verka för en mer restriktiv penningpolitik när det finns risk för att en tillgång är

övervärderad. Det högre ränteläget kommer att kyla av den förväntade avkastningen på

tillgången och därmed risken för att en bubbla bildas (Roubini 2006).

Det Roubini alltså förordar är ett symmetriskt förhållningssätt från centralbankernas sida med

penningspolitiken i avseende av variationer i ekonomin och därmed på sikt bidra till en

starkare real tillväxt. Detta eftersom ekonomiska kriser ofta leder till att företag går i konkurs

och att kompetens går förlorad vilket i allra högsta grad är reala samhällsfaktorer (Roubini

2006).

Problemet med att föra Roubinis penningpolitik är att det kraftigaste vapen styrräntan är

väldigt trubbigt och slår igenom i hela ekonomin och hela samhället. Om modellerna inte är

tillträckligt bra eller felaktiga analyser görs av en stundande bubbla kan det leda till för höga

räntor och därmed förluster genom onödigt hög arbetslöshet. Oförutsägbarheten i

centralbankens penningpolitik när komplexa och svårmätbara mål efterföljs kan vara

problematiskt för investerare och samhället i stort.

44

6.4.2.3 Överge inflationsmålet, Stiglitz och FrankelJoseph Stiglitz är en Nobelprisbelönad ekonom som i en artikel påpekar brister med

inflationsmålet, speciellt för små öppna ekonomier som Sverige (Stiglitz 2008). Eftersom

inflation mäts genom att rakt av titta på priser på utvalda produkter (vissa mått exklusive

räntor eller energipriser) påverkas inflationen av effekter vilka inte alls behöver vara knutna

till inhemsk efterfrågan. Marknadspriserna bestäms utav utbudet och chocker i

produktionsledet som innebär ökade kostnader påverkar även priset för kund. Detta är en

inflationsdrivande påverkan vilket innebär att centralbanken kommer att föra en mer restriktiv

penningpolitik för att nå inflationsmålet (Stiglitz 2008).

Även den ökade internationella handeln och billig import för västvärlden från främst Asien

påverkar prisnivåerna på de inhemska marknaderna vilket håller inflationen på en låg nivå.

Därmed finns det en risk att varor som produceras inhemskt kan ha stigit i pris men eftersom

importerad inflation varit låg har den aggregerade inflationsnivån därmed också varit lägre än

den inhemska. På sikt kommer lägre utvecklade länder att växa ikapp västvärlden i enlighet

med den nationalekonomiska konvergensteorin (Mankiw 2012) och inflationstrycket kommer

därför vara högre när importerad inflation börjar stiga. Detta kommer centralbanken med

dagens mål att svara på med höjda räntor som hämmar inhemsk efterfrågan, trots att det inte

är efterfrågan som är inflationsdrivande (Stiglitz 2008).

Jeffrey Frankel argumenterar med anledning av ovan nämnda problematik med inflationsmål

för att överge detta och istället sätta upp ett mål för nominell BNP tillväxt (Frankel 2012). De

grundläggande effekterna för hushållen i förändrad köpkraft är desamma av inflation som för

nominell tillväxt i BNP. Däremot så påverkas nominell tillväxt i BNP inte av priser på de

internationella marknaderna och är inte heller lika känsligt för chocker i utbudsledet.

Forskarna Steil och Walker (2013) kritiserar anhängarna till nominellt BNP som mål med att

de önskar en högre inflationsnivå av politiska skäl och att målet som sådant ej är effektivt på

sett över en längre tidsram. I diagrammet nedan visar de gula fälten år då Federal Reserve

med anledning av inflationsmålet fört en expansiv penningpolitik medan en restriktiv sådan

hade förordats om nominell BNP tillväxt på 4,5 % hade varit målet. Frankel bemöter dock

denna kritik med att målnivån behöver att ändras beroende på landets förutsättningar. Ett land

45

med hög tillväxt som Taiwan, Brasilien eller USA på 90-talet skulle behöva ett högre mål,

medan dagens USA och delar av Europa skulle må bra av en nivå runt 4,5 % i dagsläget.

46

7. SlutsatsSituationen på bostadsmarknaden idag är inte akut men det finns risker med den höga

belåningen vid ett högre, mer normalt ränteläge. Främst eftersom hushållens framtida

efterfråga kommer att hämmas med anledning av den höga ingående skuldbördan.

Med det sagt är det inte motiverat av Riksbanken att föra en penningpolitik som innebär att

inflationsmålet åsidosätts då ekonomin blir ineffektiv och mer försiktig när det råder

osäkerhet kring vilka spelregler som gäller. Skuldsättningen bland hushållen är en politisk

fråga som bör regleras med hjälp av finanspolitiska åtgärder, till exempel amorteringskrav och

höjda riskvikter för bolån.

Inflationsmålet som följs är inte optimalt som ensamt huvudmål för penningpolitiken.

Riksbanken bör ges mandat att på ett effektivare sätt styra efterfrågan. Om målet ska vara en

stabil real ekonomi, som är ett relativt komplext och svårt mål enligt Roubini, eller en stabil

tillväxtnivå av nominellt BNP behöver debatteras och analyseras ordentligt. Oavsett om

Riksbanken fortsätter med inflationsmålet eller om det överges bör målet efterföljas och

avsteg från förväntad nivå undvikas i möjligaste mån.

47

8. Referenser

Ahrenberg, A och Nilsson, A (2012) ”Kapitaltäckning hos Sveriges systemviktiga banker”, Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet

Bank of England (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.bankofengland.co.uk/monetarypolicy/Pages/framework/framework.aspx (2013-05-22)

Bized (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.bized.co.uk/virtual/economy/library/economists/friedmanth.htm (2013-04-21)

Borg, T (2013a) [Elektronisk] Tillgänglig: https://twitter.com/Tor_Borg (2013-04-21)

Borg, T (2013b) [Elektronisk] Tillgänglig: http://konjunkturochrantor.sbabnyhetsrum.se/ (2013-04-21)

Bostadsdepartementet (1987) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Ovriga-dokument/Ovrigt-dokument/Forvarvslan-till-barnfamiljer_GE02Bo218/?text=true (2013-05-04)

Cbrates (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.cbrates.com/usa/ (2013-05-23)

Cerra, V och Saxena, S (2000) ”Alternative Methods of Estimating Potential Output and the Output Gap: An Application to Sweden”, IMF

Compricer.se (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.compricer.se/bolan/ (2013-04-17)

ECB (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.ecb.int/mopo/strategy/pricestab/html/index.en.html (2013-05-22)

Econlib (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.econlib.org/library/Enc/PhillipsCurve.html (2013-04-21)

Federal Reserve (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/FOMC_LongerRunGoals.pdf (2013-05-22)

Finanshistoria (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.finanshistoria.n.nu/den-grekiska-skuldkrisen (2013-04-14)

Finansinspektionen (2012). Den svenska bolånemarknaden [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.fi.se/upload/43_Utredningar/20_Rapporter/2012/bolan2012.pdf (2013-04-14)

Frankel, J (2012) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.voxeu.org/article/inflation-targeting-dead-long-live-nominal-gdp-targeting (2013-05-25)

Frankel, J (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://content.ksg.harvard.edu/blog/jeff_frankels_weblog/2013/05/02/nominal-gdp-targeting-is-left-right/ (2013-05-27)

Fundconnect (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: https://webclient.fundconnect.com/gws/SBAB/fs_Oversikt.html?isin=SE0000428336 (2013-05-19)

Globalissues (2012) Global financial crisis [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.globalissues.org/article/768/global-financial-crisis(2013-04-14)

Gnocchi, S (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://pareto.uab.es/~sgnocchi/Gnocchi_AEJ_revision4_web.pdf (2013-04-20)

48

Hagberg och Jonung (2005) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www2.ne.su.se/ed/pdf/33-8-thlj.pdf (2013-04-14)

IMF (2012) Dealing with household debt [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2012/01/pdf/c3.pdf (2013-04-14)

Judd, J & Rudebusch, G (1998) ”Taylor’s Rule and the Fed: 1970-1997 Target”, Quarterly Journal of Economics, 100(4), 1169:89.

Keynes, J (1936) ”The General theory of employment, interest and money”, Palgrave Macmillan

Mankiw, G (2012) ”Macro Economics”, Worth Publishers

New York Times (2012) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.nytimes.com/2012/04/29/magazine/chairman-bernanke-should-listen-to-professor-bernanke.html?pagewanted=all&_r=1& (2013-05-23)

Riksbanken (2013a) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Att-styra-rantan/ (2013-04-14)

Riksbanken (2013b) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Tal/2013/Svensson-Penningpolitik-och-sysselsattning--penningpolitiken-ar-for-stram/ (2013-04-14)

Riksbanken (2013c) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Finansiell-stabilitet/Riksbankens-roll-och-uppdrag/ (2013-04-20)

Riksbanken (2013d) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Riksbanken/Riksbankens-roll/Hur-styrs-Riksbanken/ (2013-04-21)

Riksbanken (2013e) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/ (2013-05-22)

Riksbanken (2013f) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Press-och-debatt/Pressmeddelanden/2013/Reporantan-oforandrad-pa-10-procent1/ (2013-05-22)

Riksdagen (1992) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Konsumentkreditlag-1992830_sfs-1992-830/ (2013-05-09)

Riksdagen (2010) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Konsumentkreditlag-20101846_sfs-2010-1846/ (2013-05-09)

Rogoff, K (1985) ”The Optimal Degree of Commitment to an Intermediate Monetary

Roubini, N (2006) ”Why Central Banks should Burst Bubbles”, New York University

Schiller, R & Akerlof, G (2010) ”Animal Spirits”, Princeton University Press

Skatteverket (2007) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.skatteverket.se/privat/skatter/arbeteinkomst/vadblirskatten/skattetabeller/jobbskatteavdrag.4.6fdde64a12cc4eee2308000107.html (2013-05-19)

Steil, B och Walker, D (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://blogs.cfr.org/geographics/2013/02/12/ngdptarget/ (2013-05-27)

Stiglitz, J (2008) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.project-syndicate.org/commentary/the-failure-of-inflation-targeting (2013-05-25)

49

Svenska Dagbladet (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.svd.se/nyheter/stockholm/lagenheten-ar-din-om-atta-ar_7821996.svd (2013-05-04)

SVT (2013) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.svtplay.se/video/1143091/vem-bar-skulden (2013-04-14)

Wolodarski, P (2012) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.dn.se/ledare/signerat/peter-wolodarski-historien-pa-vag-att-upprepas-med-storre-efterdyningar(2013-04-14)

Yngvesson, Y (2011) [Elektronisk] Tillgänglig: http://www.compricer.se/expertpanelen/2011-02-16_fraga---vad-innebar-de-nya-basel-iii-reglerna (2013-05-12)

50

9. Bilagor

9.1 Korrelationstabell, enkät

51

52

9.2 Korstabulation kontantinsats, bostadsort

9.3 Korstabulation bostadsinvestering, max boräntenivå

9.4 Korstabulation bostadspriser, max boräntenivå

53

9.5 Enkät

1. Ålder

18-25

26-35

36-50

51-65

>65

2. Kön

Man

Kvinna

3. Bostadsort?

Storstad (Stockholm, Göteborg, Malmö)

Övrig tätort

Glesbygd

4. Vilken typ av bostad är din huvudsakliga?

Bostadsrätt

Villa/Småhus

Hyresrätt

Övrigt (Fritidshus, ägarlägenheter etc..)

5. Hur stor kontantinsats betalade du vid ditt senaste bostadsköp?

Mindre än 15 %

15-25 %

26-35 %

36-50 %

Mer än 50 %

Vet ej

Boende i hyresrätt

6. Vilket påstående passar bäst in på dig?

Jag ser bostadsägandet som en investering. Det är viktigt för mig att bostaden ökar i värde och att jag säljer med vinst i framtiden.

Jag ser bostadsägandet som konsumtion. Det är viktigt för mig att välja var och hur jag bor i större utsträckning än vad hyresrätt tillåter.

Jag föredrar hyresrätt då det ger mig begränsat ansvar/ökad flexibilitet/annat.

Jag skulle vilja äga min bostad men kan ej på grund av ekonomiska skäl.

54

7. Vid vilken boräntenivå tycker du att ditt nuvarande boende blir för dyrt?

3 - 5 %

5 - 7 %

7 - 9 %

9 % eller högre

Min bostad är obelånad

Ingen åsikt

Boende i hyresrätt

8. Amorterar du idag på ditt bolån? (exempel inom parantes motsvarar ett lån på 1 Mkr)

Ja, mitt lån beräknas vara avbetalt inom 10 till 30 år (ca 8300 kr - 2700 kr per månad)

Ja, mitt lån beräknas vara avbetalt inom 30 till 50 år (ca 2700 kr - 1600 kr per månad)

Ja, mitt lån beräknas vara avbetalt om över 50 år (mindre än 1600 kr per månad)

Nej, min bostad är obelånad

Nej

Vet ej

Boende i hyresrätt

9. Hur tror du att bostadspriserna kommer att röra sig de kommande 3 åren? (Årlig real utveckling, alltså med hänsyn till inflation)

Kraftig nedgång (mer än -5 %)

Nedgång (mellan -3 % och -5 %)

Mindre nedgång (mellan 0 % och -2 %)

Oförändrat

Mindre uppgång (mellan 0 % och 2 %)

Uppgång (mellan 3 % och 5 %)

Kraftig uppgång (mer än 5 %)

Ingen åsikt

10. Vilket scenario är bäst ekonomiskt för dig?

Du köper en bostad för 200 000 kr. Efter 5 år säljer du för 250 000 kr, under tiden har inflationen varit 5 % per år.

Du köper en bostad för 200 000 kr. Efter 5 år säljer du för 230 000 kr, under tiden har inflationen varit 2 % per år.

Du köper en bostad för 200 000 kr. Efter 5 år säljer du för 180 000 kr, under tiden har inflationen varit - 5 % per år.

Vet ej

55

56

i Intervju 2/5 2013 med Annika Fridh, Kreditchef SBAB