Inversion MX

7/25/2019 Inversion MX

1/61

Introduccin

1

INTRODUCCION

El presente trabajo de tesis tiene por objetivo analizar la factibilidad financiera

de un proyecto de inversin inmobiliario, representado por la construccin de

un edificio de departamentos en el H. Municipio de San Andrs Cholula,

Puebla.

La inversin es realizada por un grupo de inversionistas que cuentan con

terrenos en el municipio, que acudieron a m para compartir su inters y su

deseo de encontrar una solucin a las opciones de inversin que puedan tener.

La tesis contempla todos los requisitos establecidos por el reglamento de tesis

de la escuela de negocios y para analizar este proyecto se desarrollaran cinco

captulos en los cuales se mostrar un aspecto general y as aportar la

factibilidad del proyecto tomando en cuenta aspectos como el comportamiento

del mercado dando un punto de vista financiero para que los inversionistas

puedan llegar a tomar una decisin.

El resultado del desarrollo del plan de negocios de esta tesis, tuvo el propsito

de llevar a cabo un programa que ha sido desarrollado a partir del ao 2004 y

esto ha permitido que tanto mi tesis como el proyecto se hayan desarrollado

simultneamente, terico- prctico.


2/61

Metodologa

2

CAPITULO I

METODOLOGIA

1.1 Objetivo General

Evaluar la factibilidad financiera de un proyecto de inversin desarrollando un

edificio de departamentos para un grupo promotor inmobiliario que les permita

decidir si este proyecto les brinda la rentabilidad que esperan al invertir en el

municipio de San Andrs Cholula.

1.2 Objetivos Especficos

Realizar un estudio de Mercado para este proyecto y futuros

Demostrar la rentabilidad de proyectos inmobiliarios evalundolo atravs de los mtodos correspondientes

Estudiar todo el proceso del proyecto creando as un modelo paraproyectos posteriores

Proponer una oferta para su comercializacin

1.3 Alcance y Limi taciones

Considerando que todos los procesos del proyecto son complejos y tcnicos,

se pretende involucrar ms a la asesora financiera al medio de la construccin

para as lograra entender a detalle sus operaciones y costos.

El estudio de mercado abarca el estado de Puebla y en especfico el entorno

del terreno en que se desarrollara el proyecto.

Evaluacin de todo el proceso, la cantidad de recursos econmicos necesarios,perdidos de aplicacin y recuperacin.


3/61

Metodologa

3

Anlisis del rendimiento sobre la inversin y retorno de capital para la

construccin del proyecto.

Nuestro estudio de mercado se basa en estadsticas gubernamentales e

investigacin de campo, sin realizar encuestas u otras herramientas de

mercadotecnia.

No se detallan precios unitarios ni tcnicas de ejecucin y aplicacin as como

su aspecto contable, legal y carcter fiscal, que solo se har a manera de

comentarios en su propuesta de comercializacin.

1.4 Diseo de la investigacin

La manera de cmo tendremos la informacin necesaria para evaluar este

proyecto surge de la experiencia que se tiene en el sector inmobiliario,

mediante un estudio de mercado que se realizar tomando en cuenta el

comportamiento del sector dentro del estado y especficamente en el municipio

de San Andrs, sta investigacin es de tipo exploratorio transversal

descriptivo. Esperando encontrar la necesidad del mercado para as evaluarla

mediante los mtodos correspondientes a proyectos de inversin y obteniendo

un resultado para tomar una decisin de inversin. Evaluando todo el proceso

como:

La eleccin de la ubicacin del proyecto

Costos y tiempos de ejecucin

Tiempo de recuperacin

Anlisis del entorno econmico y comercial

Anlisis financiero

Plan de contingencia


4/61

Metodologa

4

1.5 Fuentes de Informacin

Primarias:Exploracin de campo, estudio de Mercado

Secundarias:Estadsticas Gubernamentales, reportajes y artculos del sector

inmobiliario


5/61

Proyecto de Inversin

5

CAPITULO II

PROYECTO DE INVERSION

2.1 Anlisis o Evaluacin de Proyectos de Inversin

Qu es un Proyecto?

Proyecto: Buscar una solucin inteligente al planteamiento de un problema

tendiente a resolver.

Proyecto de inversin: Es un plan que si se le asigna determinado monto de

capital y se le proporciona insumos de varios tipos, podr producir un bien o un

servicio, til al ser humano o a la sociedad en general.

Evaluacin de un proyecto de inversin: Tiene por objeto conocer su

rentabilidad econmica y social, de tal manera que asegure resolver una

necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable1.

No todos los proyectos inmobiliarios concluyen en su ejecucin contando tres

etapas:

Anlisis Viabi lidad: Estudios preliminar y marco general del proyecto

Estudio Prefactibilidad: A partir de una idea casi definida de lo que ser elproyecto y todas sus caractersticas.

Estudio de Factibilidad: Es un proyecto ejecutivo de realizacin que incluye

un anlisis a detalle del mismo2.

1 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.

2Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002.


6/61


6

La evaluacin de los proyectos de inversin es un instrumento que crea

metodologas que reducen o prevn posibles prdidas durante el ejercicio,

vindolo desde un enfoque general, se cuenta con una base cientfica que

sustenta las inversiones que se realicen observando un panorama fidedigno del

comportamiento de la inversin junto con los elementos necesarios para una

toma de decisiones, dndonos alternativas para poder realizar estrategias

financieras para obtener la rentabilidad adecuada en el tiempo adecuado o por

otra parte abstenerse de ejecutar el proyecto.

Es muy importante para iniciar el anlisis del proyecto de inversin que

realizaremos tener el conjunto de datos, clculos y documentos explicativos

que lo integran en forma metodolgica que dan los parmetros de cmo ha de

ser, cmo lo vamos a realizar, cunto va a costar y los beneficios que habrn

de obtenerse de la obra, que sern sometidos a un anlisis y evaluacin para

fundamentar la decisin de aceptacin o rechazo.

Todos los proyectos de inversin debern realizarse con informacin relativa a

los aspectos de mercado, tcnicos, organizacionales, financieros y de

evaluacin, de tal modo que los resultados obtenidos de los anlisis y

evaluaciones den como resultado una toma de decisiones adecuada para

realizar o no un proyecto de inversin, o bien para darle un nuevo enfoque a su

estructura.


7/61


7

Una decisin siempre debe apoyarse en el anlisis de mltiples antecedentes

con la aplicacin de una metodologa lgica que abarque la consideracin de

todos los factores que participan y afectan al proyecto.

En la actualidad, una inversin inteligente requiere una base que la justifique.

Dicha base es precisamente un proyecto bien estructurado y evaluado que

indique la pauta que debe seguirse. De ah se deriva la necesidad de elaborar

los proyectos.

Por otra parte, cabe sealar que el hecho de realizar un anlisis exhaustivo no

implica necesariamente que la inversin quedar fuera de riesgo. El futuro

siempre nos prepara sorpresas y en los clculos no se incluyen los hechos

fortuitos como incendios, desastres naturales, huelgas, etc., ni los factores de

tipo econmico y poltico, como las devaluaciones, los golpes de estado, etc.

2.2 Etapas del proyecto

Para llevar a cabo nuestro estudio nos basaremos a las siguientes etapas:

Estudios Preliminares

En esta primera etapa se conceptualiza el proyecto de forma general

delimitando los rangos mximos y mnimos de inversin con informacin que se

tiene sin hacer mayor investigacin para conocer la probabilidad de realizar


8/61


8

dicha inversin. A partir de la informacin existentes, el juicio comn, la opinin

que da la experiencia, los costos y los ingresos.

Anteproyecto o estudio de prefactibi lidad

Con el propsito de determinar la rentabilidad y viabilidad de un proyecto

deber realizarse un estudio destinado a profundizar con informacin ms

detallada del estudio de mercado, tecnologa que se emplear y la rentabilidad

del proyecto en el anlisis de alternativas planteadas.

Constitucin del Comit

Consiste en formar un grupo de trabajo interdisciplinario que se encargue de

llevar a cabo todos los estudios concernientes al proyecto de inversin. Puede

ser informal, temporal o relativamente permanente. Se recomienda que el

comit tenga carcter formal y permanente, esperando lograr con esto que

exista un seguimiento en el desarrollo del proyecto.

Estudio de Factibilidad

En esta etapa se realizar un estudio completo y final con en el nivel ms

profundo en el anlisis. Deben presentarse los canales de comercializacin

ms adecuados para el producto, as como deber presentarse una lista de

contratos de venta ya establecidos; se deben actualizar y preparar por escrito

las cotizaciones de la inversin, presentar los planos arquitectnicos de la

construccin, etc.


9/61


9

La informacin presentada en el proyecto definitivo no debe alterar la decisin

tomada respecto a la inversin, siempre que los clculos hechos en el

anteproyecto sean confiables y hayan sido bien evaluados.

Contiene toda la informacin del anteproyecto pero son tratados los puntos

finos de la alternativa ms viable resultante elaborndose un documento del

proyecto que esta integrado por:

Estudio de Mercado

La realizacin de este estudio nos permite demostrar la existencia de la

necesidad de un servicio considerando los elementos de juicio necesarios.

Los objetivos son:

Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la

posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos

existentes en el mercado.

Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva

unidad de produccin que la comunidad estara dispuesta a adquirir a

determinados precios.

Conocer cules son los medios que se emplean para hacer llegar los

bienes y servicios a los usuarios.

Como ltimo objetivo, tal vez el ms importante, pero por desgracia

intangible, el estudio de mercado propone dar una idea al inversionista

del riesgo que su producto corre de ser o no aceptado en el mercado.

Una demanda insatisfecha clara y grande, no siempre indica que pueda


10/61


10

penetrarse con facilidad en ese mercado, ya que ste puede estar en

manos de un monopolio u oligopolio. Un mercado aparentemente

saturado indicar que no es posible vender una cantidad adicional a la

que normalmente se consume3.

La investigacin que se realice debe proporcionar informacin que sirva de

apoyo para la toma de decisiones, y en este tipo de estudios la decisin final

est encaminada a determinar si las condiciones del mercado no son un

obstculo para llevar a cabo el proyecto.

La investigacin que se realice debe tener las siguientes caractersticas:

La recopilacin de la informacin debe ser sistemtica

El mtodo de recopilacin debe ser objetivo y no tendencioso.

Los datos recopilados siempre deben ser informacin til

El objeto de la investigacin siempre debe tener como objetivo final

servir como base para la toma de decisiones4.

Competencia

El mercado competidor es una de las principales fuentes de informacin

para aquellos proyectos nuevos respecto a los cuales no se tengan un

conocimiento particular. De su anlisis se podra conocer acerca de los

precios que se cobran, condiciones de crdito que ofrecen, la publicidad

a enfrentar, diversidad de tamao, envases promociones, etc.

3 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.4 Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.


11/61


11

Existen dos tipos de competencia

Directa

Indirecta. Se compite por un proveedor o por un distribuidor

Existen 4 fuerzas que tambin pueden ser consideradas como

amenazas en el sentido competitivo. Estas son:

Productos sustitutos. Son productos que pueden desempear la

misma funcin que el producto que tiende a satisfacer la misma

necesidad.

Competidor potencial. Son empresas que pueden ingresar al sector y

convertirse en competidores.

Compradores . Son fuerzas competitivas que pueden atentar sobre la

rentabilidad de empresas en diversas circunstancias.

Proveedores. Pueden ejercer poder de negociacin sobre la empresa,

amenazando con elevar los precios o reducir la calidad del producto o

servicio5.

La forma en que los competidores compiten se divide en 4 partes:

Estrategia del competidor

Desempeo del competidor

Puntos fuertes y debilidades del competidor

Reacciones competitivas

5 Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002


12/61


12

Elementos bsicos en el estudio de mercado:

Mercado. rea en que confluyen las fuerzas de la oferta y demanda

para realizar las transacciones de bienes y servicios a recursos

materiales

Demanda. Cantidad de bienes y servicios que un cierto nmero de

oferentes estn dispuestos a poner a disposicin del mercado a un

precio determinado.

Oferta.Cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita

para buscar la satisfaccin de una necesidad especfica a un precio

determinado.

Precio. Es la cantidad monetaria a que los productores estn dispuestos

a vender y los consumidores a comprar el bien o servicio, cuando la

oferta y la demanda estn en equilibrio6.

Preguntarnos Existe un mercado viable para el servicio o producto que

se pretende elaborar? Si la respuesta es Si se seguir con el proyecto y

si no, debe hacerse un replanteamiento acerca de la posibilidad de un

estudio nuevo que sea preciso y confiable.

Anlisis de Ingeniera o estudio tcnico

Consiste en Identificar y especificar las caractersticas que debe tener el

activo fijo, as como la creacin de un proceso de produccin ptimo que

6

Huerta, Ernestina y Siu Carlos Anlisis y Evaluacin de Proyectos de Inversin para Bienesde Capital, Mxico, 2000


13/61


13

permita la mejor utilizacin y control de los recursos destinados al

funcionamiento del proyecto.

Se encarga de verificar la posibilidad tcnica de fabricacin del producto

que se pretende y analiza determinando el tamao ptimo la localizacin

ptima, los equipos, las instalaciones y la organizacin que requiere

para realizar la produccin.

En si se pregunta sobre dnde, cuando, como, y con que producir lo que

se desea por lo que el aspecto tcnico operativo de un proyecto

comprende todo aquello que tenga relacin con el funcionamiento y la

operatividad del proyecto.

El estudio tcnico del proyecto debe llegar a determinar la funcin de

produccin ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos

disponibles para la produccin de los bienes o servicios sociales.

Los distintos tipos de proceso productivo pueden clasificarse en funcin

de sus flujos o productivos o del tipo de producto, teniendo cada uno

efectos distintos sobre el flujo de fondos del proyecto. El proceso

productivo y la tecnologa que se selecciona influirn directamente sobre

la cuanta de las inversiones, costos e ingresos del proyecto.


14/61


14

La importancia de la incidencia de la obra fsica en la estructura del flujo

de caja se manifiesta a travs de la tecnologa usada teniendo influencia

directa sobre el costo de operacin.

Los factores predominantes en la seleccin de la mejor alternativa

tcnica son absolutamente de carcter econmico, sin embargo, pueden

ser necesarios considerar algunos elementos de orden cualitativo que en

algunos momentos adquiera tanta relevancia como los factores

econmicos. La flexibilidad de adaptacin de la tecnologa es distinta

considerando el procedimiento de materia prima y la capacidad para

expandir o contraer los niveles de produccin frente a la estacionalidad

en el proceso.

Normalmente se estima que deben aplicarse los procedimientos y

tecnologa ms moderna, solucin que puede ser ptima tcnicamente,

pero no serlo financieramente. Uno de los resultados de este estudio

ser definir la funcin de produccin que optimiza los recursos del

proyecto.


15/61


15

Partes que conforman un estudio tcnico7.

Factibil idad de Ubicacin

La decisin de localizacin de un proyecto es una decisin de largo plazo con

repercusiones econmicas que deben tomarse en cuenta. La localizacin tieneun efecto condicionado sobre la tecnologa utilizada en el proyecto, tanto por

las restricciones fsicas que importa como la variabilidad de los costos de

operacin y capital de las distintas alternativas tecnolgicas asociadas a cada

ubicacin posible. La seleccin de ubicacin debe considerar su carcter

definitivo o transitorio y optar por aquellas que permitan obtener el mximo

7Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.

Determinacin de

la organizacin

humana y jurdica

que se requiere par

la correcta

operacin del

proyecto

Identificacin ydescripcin del

proceso

Anlisis de la

disponibilidad yel costode los

suministros einsumos

Anlisis ydeterminacin

del tamaoptimo delproyecto

Anlisis y

determinacin dela localizacin

ptima del

proyecto

Estudio

Tcnico


16/61


16

rendimiento del proyecto. El objetivo de la localizacin es asegurar mayores

ganancias entre aquellas alternativas que se consideran viables.

Los factores que ms comnmente influyen en la decisin de la localizacin de

un proyecto son las siguientes:

Medios y costos de transporte

Disponibilidad y costo de mano de obra

Cercana de las fuentes de abastecimiento

Factores ambientales

Cercana del mercado

Costos y disponibilidad de terrenos

Topografa de suelos

Estructura impositiva legal

Disponibilidad de agua, energa y otros suministros

Comunicaciones

Posibilidad de desprenderse de desechos.

Estudio Econmico-Financiero

Tiene como finalidad demostrar que existen recursos suficientes para llevar

acabo el proyecto y se tendr un beneficio. El capital invertido deber ser

menor al rendimiento que se obtendr.


17/61


17

Estados f inancieros del proyecto

Los estados financieros son los documentos contables que se elaboran con la

finalidad de informar sobre la posicin financiera de una entidad en una fecha

dada, los resultados de operacin y los cambios en la posicin financiera para

el ejercicio contable de manera fehaciente, veraz y oportuna8.

Para efectuar el anlisis y la evaluacin de los proyectos de inversin es

necesario hacer un ejercicio de simulacin financiera, cuya base sern las

operaciones que se pretenden llevar a cabo en proyecciones financieras que se

concentran en estados financieros pro forma, son bsicamente los siguientes:

Estado de Inversin Inicial del proyecto

Cuando se habla de inversin inicial nos estamos refiriendo a la totalidad de

entradas y salidas que se efectuarn para determinar los costos y gastos

iniciales en el momento cero o de partida del proyecto. Por lo tanto, sus

principales componentes son:

Precio neto pagado por el bien de capital

Costos y gastos de arranque

Estmulos fiscales

Estado de Resultados del proyecto

Este estado deber mostrar en forma detallada de ingresos y egresos que se

esperan realizar durante la vida econmica del proyecto.

8Baca, Urbina Gabriel. Evaluacin de Proyectos, 3. Edicin. 1998.


18/61


18

Balance General del proyecto

Tienes por objeto permitir a los involucrados en el desarrollo del proyecto,

evaluar la situacin financiera, y de manera particular establecer las

condiciones relativas a los activos circulantes y pasivos a corto plazo, o sea al

capital de trabajo.

Flujo de efectivo del proyecto

Deber mostrar en forma detallada y ordenada las operaciones de entrada y

salida que se espera realizar durante la vida del proyecto.

2.3 Evaluacin Financiera

La evaluacin de un proyecto tiene por objeto conocer su rentabilidad

econmica y social, de tal manera que asegure resolver una necesidad

humana en forma eficiente, segura y rentable para poder asignar los recursos

econmicos a la mejor alternativa.

Como sabemos cada estudio es nico y diferente a todos los dems, sin

embargo, la metodologa a seguir en todos y cada uno de ellos posee la

particularidad de poder adaptarse a cualquier proyecto. Las reas generales en

las que se puede aplicar la metodologa de la evaluacin de proyectos son:

Instalacin de una planta totalmente nueva

Elaboracin de un nuevo producto de una planta ya existente

Ampliacin de la capacidad instalada o creacin de sucursales


19/61


19

Sustitucin de maquinaria por obsolescencia o capacidad insuficiente

Presupuesto

Al hablar de planeacin en inversiones a largo plazo se debe encontrar basado

en pronsticos y presupuestos de ventas futuras, costo, requerimientos de

produccin y disponibilidad de numerario, entre otros elementos.

El presupuesto es una expresin cuantitativa de los objetivos gerenciales y un

medio para controlar el progreso hacia el logro de tales objetivos.

Razones financieras

Las razones financieras son las herramientas que nos ayudan a analizar e

interpretar la informacin contenida en los estados financieros. Estas razones

se dividen en estticas, dinmicas y mezcladas:

Estticas.- Son las razones cuyo numerador y denominador se

obtienen de un estado financiero esttico.

Dinmicas.- Son razones financieras cuyo numerador y denominador se

obtienen de un estado financiero dinmico.

Mezcladas.- Son las razones cuyo numerador y denominador provienen

de estados financieros dinmicos y/o estticos.

Las razones financieras que usar y que me ayudarn para analizar e

interpretar los estados financieros son las siguientes


20/61


20

ROE (Return on equit ) = Utilidad Neta / Capital Contable

ROI (Return on investment) = Utilidad Neta / Activos Totales

Margen Neto = Utilidad Neta / Ventas Netas

Razn del capital de trabajo = activo circulante /pasivo a corto plazo.

Razn de Liquidez inmediata = activo liquido /pasivo a corto plazo

Razn De Solvencia = Total del Activo/Total Pasivo9.

2.4 Mtodo de evaluacin de los proyectos de inversin

La decisin de aceptar o rechazar un proyecto de inversin se realiza en base

a la aplicacin tcnica de uno o varios mtodos de evaluacin. Los ms

comunes para la evaluacin de proyectos de inversin son:

Periodo de recuperacin.- Tiene como objetivo determinar el tiempo

necesario para que el proyecto genere los recursos suficientes para

recuperar la inversin realizada.

Por el nmero de aos que una empresa necesita su inversin original a

partir de los flujos de efectivo.

Ventajas:

- Se conoce exactamente el tiempo en que se recupera la

inversin.

- Se calcula fcilmente.

9Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998


21/61


21

Desventajas:

- No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo.

- No considera los flujos de efectivo generados despus del

periodo de recuperacin y de esta manera descarta proyectos

que son muy redituables.

Periodo de recuperacin descontado.- Evala el nmero de aos que

la empresa necesita para recuperar su inversin original con la

diferencia del anterior de que ste toma los flujos de efectivo futuros y

los trae al presente a una tasa de descuento.

Ventajas:

- Se conoce exactamente el tiempo en que se recupera la

inversin.

- Se calcula fcilmente.

-

Desventajas:

- No considera los flujos de efectivo generados despus del

periodo de recuperacin y de esta manera descarta proyectos

que son muy redituables

Mtodo de Valor Presente Neto.- Para llevar a cabo este mtodo, se

obtiene el valor presente de los flujos netos de efectivo que se esperan

de una inversin, descontados al costo de capital, y se resta el costo


22/61


22

inicial de desembolso del proyecto. Si el valor presente neto es positivo,

el proyecto debe ser positivo de lo contrario debe rechazarse.

Ventajas:

- No le importa el signo de los flujos de efectivo (positivo o

negativo)

Mtodo de la tasa interna de retorno o TIR.- Es la tasa de inters que

igual al valor presente de los flujos de efectivo esperados para el futuro,

o ingresos, con el costo inicial del desembolso.

Para evaluar el proyecto, se debe comparar la TIR del proyecto con la

tasa del costo de capital. Si la TIR es mayor que la tasa del costo de

capital, se acepta el proyecto, sino es as, se rechaza.




Ventajas:

- Considera el valor del dinero a travs del tiempo

Desventajas:

- No funciona si existen flujos de efectivo negativos en el proyecto.

- Las variaciones que sufre la TIR ao con ao.


23/61


23

Riesgo e incertidumbre

El riesgo y la incertidumbre representan la probabilidad que existe, de que el

cambio en las variables macroeconmicas y operacionales ocasione la

reduccin y/o eliminacin de la rentabilidad de la inversin10.

Anlisis de sensibi lidad .- Una vez elaborados todos los estados

financieros con sus proyecciones y tomando en cuenta a todas las

variables que conformara la informacin financiera, modificaremos sus

valores y cantidades con el fin de crear diferentes escenarios.

10Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998


24/61

Estudio de Mercado

24

CAPITULO III

ESTUDIO DE MERCADO

3.1 Estudio de Mercado

Mediante este estudio de mercado se busca determinar y cuantificar la

demanda, la oferta, el anlisis de precios y el estudio de la comercializacin de

este proyecto de inversin. Para poder identificar las necesidades de la

demanda se tomarn en consideracin aspectos econmicos, sociales,

estadsticos de San Andrs Cholula, Puebla.

Partiendo de la base que ya se cuenta con tres terrenos ubicados en el mismo

municipio y a muy poca distancia entre ambos por parte de nuestro grupo de

inversionistas nos enfocaremos especficamente que tipo de proyecto se podr

llevar acabo en esa ubicacin:

Mapa tomado de transportes UDLA. http://www.udlap.mx/hr_bus/mapagifch.html


25/61

Estudio de Mercado

25

Objetivos del estudio de mercado:

1.- Conocer que comercios, tipo de vivienda que existen dentro del rea en que

se ubica el terreno.

2.- Determinar que existe necesidad del producto o servicio que se pretende

operar y brindar un mejor producto al mercado

3.- Demostrar al inversionista del riesgo que tiene el producto al entrar al

mercado.

Fuentes primarias.

En la exploracin de campo encontramos la existencia de Comercio dedicado a

los Alimentos, sobretodo las dedicadas al Fast food, dirigida en todo momento

al mercado que representan los estudiantes de la UDLAP. stos

establecimientos se encuentran a lo largo de la Av. Azteca Sur (Antes Camino

Real a Cholula) y la continuacin de la misma que es la 14 Ote. Muchos de

ellos estn establecidos en locales independientes, uno que otro se encuentra

dentro de Plazas Comerciales pequeas. Este ramo se encuentra saturado

siendo los establecimientos de los locales independientes los que han tenido

resultados, los que se encuentran dentro de las Plazas s funcionan por ser

parte de Franquicias conocidas como Antigua Taquera La Oriental, Caf

Andrade entre otras.


26/61

Estudio de Mercado

26

En cuanto al ramo de vivienda se refiere, nos encontramos con mucha casa-

habitacin que se encuentra en un mix de la construccin, tenemos casas que

van de los $350,000.00, de inters social, hasta residencias de $5,000,000.00

estas ltimas las encontramos dentro de conjuntos residenciales. Predomina el

nivel medio bajo, medio, y medio alto.

Dentro de este corredor se encuentra el terreno en el cual se va a desarrollar el

proyecto de construccin aqu descrito. Dicho terreno cuenta con una

superficie de 250 m y est a un lado de 3 torres de departamentos; la 1

cuenta con 6 departamentos, est completamente terminada, stos estn

destinados slo para renta, ninguno se ha comercializado para su venta. Cada

uno cuenta con:

2 recmaras, 1 bao completo, cocina con refrigerador y microondas, patio,

estacionamiento subterrneo, agua de pipa, gas, y la renta es de $7,500.00

mensuales.

La segunda torre tiene 8 departamentos, se encuentra vendida a su 100%,

cada uno con un costo de $780,000.00, cuenta con 3 recmaras, 1 bao

completo, cocineta, patio, estacionamiento a nivel de calle.

La ltima torre tambin es de 8 departamentos pero se encuentra aun proyecto

de construccin. Ya cuenta con pre-venta con precios desde $ 800,000.00

hasta $ 840,000.00, stos constan de 2 recmaras, 2 baos completos, cocina

integral.


27/61

Estudio de Mercado

27

Tambin encontramos, dentro del corredor, casas habitacin sobre la misma

calle y en fraccionamientos vecinos (Atzala) con superficies de 280 a 350m y

que se encuentran con valores desde $1, 900,000.00 hasta $ 3, 000,000.00

en su comercializacin.

Definic in del Producto

En base a la fuente primaria, a un clculo de densidad y mayor

aprovechamiento del terreno es viable el desarrollo de un edifico de

departamentos en el terreno ubicado en Camino Real y Perifrico con una

superficie de 250m2. Consideramos que en primer lugar sera conveniente

comenzar con el terreno ms pequeo para explorar el mercado y con menor

nmero de espacios habitacionales que ya se encuentra posicionado y que en

caso de tener una buena respuesta el siguiente proyecto tendr un nuevo

concepto de espacio habitacional y mejor perspectiva. Es por eso que en base

a lo observado y analizando algunas carencias se puede definir el siguiente

producto:

9 Departamentos de 100m contando con lo siguiente:

2 o 3 Recmaras

2 Baos Completos

Sala - Comedor

Cocina Integral

Patio de Servicio

1 Cajn de Estacionamiento Subterrneo

Accesos Controlados

Portn Automtico


28/61

Estudio de Mercado

28

Fuentes Secundarias

Ubicacin del Estado de Puebla

Para ubicar el terreno dentro del Municipio de San Andrs Cholula,

empezaremos por citar de poblacin y vivienda del Estado de Puebla y del

mismo San Andrs.

El Estado de Puebla cuenta con 217 municipios, con 5,076,686 de habitantes,

de acuerdo al ltimo Censo del INEGI 2000, siendo su tasa anual de

crecimiento del 1.9%. Siguiendo con dicha tasa tenemos que la entidad

poblana cuenta para este 2005 con 5,173,143 habitantes1

Figura 3.1 Ubicacin del Estado de Puebla

1www.inegi.gob.mx


29/61

Estudio de Mercado

29

Mercado

Es el rea donde se encuentra la oferta y demanda para realizar transacciones

de bienes y servicios a precios determinados.

Lugar: Municipio de San Andrs Cholula y colindancia con el municipio de

Puebla.

Localizacin: Calle 22 Norte 1228 (camino real y perifrico)

Estado: Puebla

reas de influencia del proyecto: San Andrs Cholula, Cd. De Puebla, San

Pedro Cholula.

Demanda

Es la cantidad de bienes o servicios que el mercado quiere o solicita para

buscar la satisfaccin de una necesidad especfica a un precio determinado.

La razn principal de la demanda de vivienda es una razn muy simple, cada

vez hay mas habitantes. De acuerdo al ltimo censo, en el ao 2000 el INEGI

report cerca de 100 millones de mexicanos aumentando el 12% en un lapso

de 10 aos.

Los desarrollos habitacionales se ubican en regiones de mayor nivel de

crecimiento econmico y el Municipio de San Andrs Cholula es uno de ellos.


30/61

Estudio de Mercado

30

Tabla 3.1 Distribucin de la Vivienda en Puebla

Oferta

Cantidad de bienes o servicios que un cierto nmero de ofertantes est

dispuesta a poner a disposicin un precio determinado.

Dentro del Municipio se encuentran conjuntos habitacionales de diferentes

segmentos, los cuales podemos clasificar por su valor comercial como son:

Cuadro tomado de www.cmic.org

Educac in Viviendas par ti cu lares habitadas a/

Municipio Poblacin de 15 Con energa Con agua Con Ocupantes

aos y ms Total elctrica entubada Drenaje por

Total

Alfabeta

(%) (%) b/(%) (%) vivienda

Entidad 3,112,993 83.5 1,028,692 94.8 84.0 65.6 4.8Amozoc 38,432 89.3 12,270 96.8 72.4 74.6 5.1Coronango 16,550 90.8 4,623 98.4 21.5 51.2 5.8Cuautlancingo

29,786 94.4 9,543 97.9 79.6 85.9 4.8Juan C. Bonilla

8,702 92.8 2,475 97.9 48.6 49.6 5.7Ocoyucan 12,740 78.9 4,172 97.4 22.7 50.7 5.5Puebla 913,138 95.3 304,803 98.9 93.7 94.4 4.3San Andrs

Cholula 35,029 92.3 10,201 97.9 34.0 77.6 5.1San Gregorio

Atzompa 4,445 94.3 1,460 98.4 45.4 82.0 4.6San Miguel

Xoxtla 6,039 94.9 1,783 99.3 87.4 90.8 5.2San Pedro

Cholula 63,656 93.8 19,956 98.9 74.6 82.2 4.9Santa Isabel

Cholula 4,940 85.1 1,653 97.7 29.4 48.2 5.2Tlaltenango 3,283 90.7 1,039 97.7 71.9 50.6 5.0a/ Se excluye a las viviendas sin informacin de ocupantes y los refugiosb/ Incluye por acarreoFuente: INEGI. Tabulados Bsicos Nacionales y por Entidad Federativa. Base de datos y Tabulados de la Muestra

Censal. XII Censo General de Poblacin y Vivienda, 2000, Mxico, 2001.

Tipo Valor Comercial

Social Bajo desde $69,000 hasta $190,000

Social desde $191,000 hasta $341,000

Medio desde $342,000 hasta $853,000

Residencial desde $854,000 hasta $1,900,000

Residencial Plus ms de $1,900,000


31/61

Estudio de Mercado

31

En el municipio de San Andrs Cholula se encuentran los tipos desde el nivel

Social hasta el Residencial Plus en una cercana muy importante.

Anlisis de Precios

Cantidad monetaria a la que los productores estn dispuestos a vender y los

consumidores a comprar un bien o servicio cuando la oferta y demanda estn

en equilibrio.

La manera de cmo determinan el precio algunos grupos desarrolladores

inmobiliarios hasta un particular que desea construir una casa y comercializarla

es basada en un presupuesto y as determinar el % de utilidad.

Valor del Terreno

Gastos legales, notariales

Costo de Materiales

Costo de Mano de Obra

Costos Indirectos

+ % de Utilidad un ejercicio rentable es del 30%

= Precio de Venta

Despus de analizar estos conceptos definimos que el bien raz se considera

como cualquier otro producto y se rige a travs de los conceptos anteriores

oferta y demanda.


32/61

Estudio de Mercado

32

Aunque tiene sus caractersticas especiales que lo distinguen de otros bienes o

productos, siendo el suelo donde se desplanta la diferencia mas importante y

para fines de mercadotecnia comercializacin, se involucra mucho la ubicacin,

tipo de proyecto y calidad.

3.2 Comercializacin de producto

La actividad que permite al productor hacer llegar un bien o servicio al

consumidor con los beneficios de tiempo y lugar.

En base a nuestros recursos y al tipo de proyecto que se desarrollar

consideramos en un escenario optimista que una pre-venta es principalmente

la mejor propuesta de comercializacin ya que todava no se ha invertido el

100% de los recursos del proyecto y se pueden generar ingresos adems que

posiblemente poder adelantar otro nuevo proyecto, como lo veremos en el

captulo de la evaluacin financiera.

Conforme se vaya desarrollando el proyecto su valor incrementar y ya se

podr realizar alguna venta a travs de un crdito hipotecario, que como ya

vimos la informacin secundaria que hoy es un momento donde muchos

factores contribuyen a poder obtener un crdito.


33/61

Estudio de Mercado

33

3 Propuestas de Comercializacin y fases de avance de obra

Antes de comenzar la Obra:

Pre venta de Contado antes de iniciar el proyecto $ 700,000.00

Pre venta a 18 meses sin intereses $ 43,334.00 = $ 780,000.00

Desde el 20% al 70% de Obra

Pre venta Enganche del 30% 30% 30% 10% = $ 790,000.00

Crditos Hipotecarios de acuerdo el banco del cliente = $ 800,000.00

Contado de acuerdo el avance de la comercializacin = $ 800,000.00

Durante todo este tiempo la opcin de una venta de contado existe inclusive

despus de terminar el proyecto.

Tabla 3.2 Comparativo de Crditos Hipotecarios

Informacin tomada de Revista Real Estate. No.17. 2005.

Comparativo de Condiciones de Crditos Hipotecarios para adquisicin de vivienda media y residencial

Opciones en pesos con tasa y pago mensuales fijos para un crdito de: 1,000,000 a 15 aos

In sti tuci n % Cr d ito Com isi n p or Tasa d e Inters Men su al id ad i ntegr al In gr eso Br ut o CAT

Financiera Mximo (Nota 1) Apertura(Intereses reales del crdito

deducibles)

(Incluye: capital e int ereses, seguros y

comisiones) Requerido (Nota 2)

BANORTE 80%2.5%

Puede ser financiada 14.90% $14,568$36,419

Ingreso Neto 18.03%

Banamex 80% 3.00% 12.00% $12,817 $30,000 14.68%

Nota 1: Para un crdito de $1,000,000, la vivienda, si el crdito es de: debe valer por lo menos: Si el crdito es de : debe valer por lo menos:

50%__________ $2,0 00,0 00 80%_____________$1,250, 000

60%__ ___ _____ $1,6 67,0 00 85%______________$1,177,000

65%__ ___ _____ $1,5 39,0 00 90%_____________$1,112, 000

70%__________ $1,429,000

Nota 2.CAT: costo anualizado total del crdito, que incluye la comisin por apertura, los intereses, primas de seguros, costo de administracin, estudio de crdito y avalo.


34/61

Estudio de Mercado

34

En otro escenario como lo mostraremos en el capitulo quinto, existe la

posibilidad que al no llegar a comercializar algn departamento los

inversionistas optaran por destinarlo a su renta que se estima sea de

$ 7,000.00 cada departamento.

3.3 Conclusiones del Estudio de Mercado

La razn principal para la elaboracin de este estudio es que sirva de apoyo

para la toma de decisiones y as determinar si las condiciones del mercado no

son obstculo para llevar acabo el proyecto.

Dentro de nuestros objetivos especficos deseamos crear un modelo para

futuras inversiones en este municipio, consideramos que es mejor comenzar

con la eleccin del terreno ms pequeo y evaluar nuestro primer proyecto.

Nos dimos cuenta que existe mucha oferta, pero no de departamentos,

sobretodo de ese monto, que realmente existe necesidad de vivienda en la

zona y que la universidad es un detonador importante de la economa del

municipio.

Que nuestro segmento de mercado son Padres de alumnos de la universidad,

personas que desean invertir en bienes races, matrimonios recin casados,

profesionistas solteros y originarios de otras ciudades.

No queremos quitar consumidores sino se fomenta el llegar a ver a San Andrs

como oportunidad de inversin y vivienda ofreciendo espacios habitacionales

con una relacin con el monto bastante atractiva.


35/61

Antecedentes Generales del Caso Practico

35

CAPITULO IV

ANTECEDENTES GENERALES DEL

CASO PRCTICO

4.1 Descripcin Tcnica del Proyecto

Como definimos en el capitulo anterior nuestro producto ser un edificio de 9

departamentos, para lo cual comenzaremos con el siguiente proceso:

Ante Proyecto

Plano, medidas, orientacin y colindancias del Terreno.

Primera Propuesta Arquitectnica, para ser presentada en H.

Ayuntamiento.

Solicitar Alineamiento y Numero Oficial.

Prefactibilidad de uso de suelo ( habitacional en Rgimen de

Condominio)

Realizar todos los pagos correspondientes ante el H. Ayuntamiento.

Presentar Propuesta Arquitectnica ante el despacho que calculara

estructuralmente.

Presentar Propuesta Arquitectnica ante el despacho que realizara la

mecnica del suelo.

Integrar los resultados estructurales con las recomendaciones de la

mecnica de suelos para definir la propuesta arquitectnica y estructural.

Solicitar la licencia de construccin y realizar los tramites para

individualizar cada departamento.


36/61


36

Memoria descriptiva

Se presenta esta memoria descriptiva a peticin del H. ayuntamiento como un

resumen de lo que se realizara en el proyecto.

El proyecto se apegara el 100% al calculo estructural manejando los calibres

de varilla marca hylsa norma 42 que se describen en el proyecto.

Tendr un estacionamiento subterrneo para ocho autos, teniendo que realizar

una excavacin de 3m de profundidad con muros de contingencia de concreto.

Contara con nueve departamentos con 100 m2 de superficie,2 departamentos

por nivel, siendo sus medidas 11.50 m de frente y 8.7 m de fondo cada uno

comunicados a travs de un vestbulo de 9m2 teniendo acceso por escaleras

de 9m2, en la planta baja entrada principal se tendr acceso por medio de un

lobby con dos controles de puertas para mayor seguridad.

Los muros sern de tabique rojo recocido y se asentaran con mortero as

mismo como un aplanado.

Se utilizara vigueta de concreto de alma abierta y bovedilla de polietileno como

lo describe el clculo estructural para poder aligerar el peso.

El suministro del concreto ser por parte del empresa Concretos Lacosa y se

requiere una fc250, aplicndolo en columnas, trabes, y losas.

Las ventanas sern de aluminio de 2 color blanco con un cristal de 6mm tintes

verde.

Cada departamento contara con energa elctrica a 110v.un centro de carga,

medidor y todo para su correcto funcionamiento.

El suministro de agua ser por parte del soapap, teniendo el edifico una

capacidad en su cisterna de 30,000 litros. Cada departamento contara con un

presurizador y as llevando el agua directo de la cisterna a cada departamento

aunque tendrn un tinaco por departamento de 600 litros.


37/61


37

Todos los departamentos contaran con un tanque estacionario de gas y una

lnea de llenado individual.

Los acabados que se aplicaran son piso laminado o piso de cermica marca

interceramic, cocina integral, wc marca capizzi, placa para lavabo de mrmol,

apagadores marca legrand y contactos marca leviton, llaves y regadera marca

american estndar, puertas de caobilla de 3mm entintadas al tono que el

cliente elija, Muros Exteriores: Repellados de mortero, cemento cal arena.

Sellador 5X1 y pintura vinlica. Muros Interiores: Repellados de mortero,

cemento cal arena. Sellador 5X1 y pintura vinlica. Azulejo y mrmol en

baos y cocina.

Algunos acabados se mantendrn pendientes hasta llegar a la etapa de

comercializacin y discutirlos con el cliente, se anexa una presupuesto.

El presupuesto de edificacin se encuentra dividido por partidas y est

cuantificado por conceptos a precios unitarios, siendo cada precio integrado

por: materiales, mano de obra y herramienta.

Como se platica en el capitulo de estudio de mercado, una buena estrategia de

comercializacin es proponer al cliente elegir una distribucin adecuada a sus

necesidades y as trabajar la distribucin despus de la venta, ayudndonos a

cumplir tiempos de entrega, una mejor comercializacin y no aplicar recursos,

sino hasta despus de que se realice la venta1.

1Los planos arquitectnicos y fachada se encuentran en el Anexo I.


38/61

Anlisis y Evaluacin Financiera

38

CAPITULO V

ANALISIS Y EVALUACION FINANCIERA

5.1 Anlisis Financiero

En este capitulo evaluaremos el proyecto de inversin por medio de los

mtodos de valor presente, tasa interna de retorno y determinar el rendimiento

sobre la inversin, aplicando un anlisis de sensibilidad.

Proyecto de Inversin:es un plan que si se le asigna determinado monto de

capital y se le proporciona insumos de varios tipos, podr producir un bien o un

servicio, til al ser humano o a la sociedad en general.

Evaluacin de un proyecto de inversin : tiene por objeto conocer su

rentabilidad econmica y social, de tal manera que asegure resolver una

necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable.

5.2 Mtodo de evaluacin de los proyectos de inversin

Mtodo de Valor Presente Neto.- Para llevar a cabo este mtodo, se

obtiene el valor presente de los flujos netos de efectivo que se esperan

de una inversin, descontados al costo de capital, y se resta el costo

inicial de desembolso del proyecto. Si el valor presente neto es positivo,

el proyecto debe ser positivo de lo contrario debe rechazarse.

Ventajas:

- No le importa el signo de los flujos de efectivo (positivo o

negativo)

Mtodo de la tasa interna de retorno o TIR.- Es la tasa de inters que

igual al valor presente de los flujos de efectivo esperados para el futuro,

o ingresos, con el costo inicial del desembolso.


39/61


39







Ventajas:

- Considera el valor del dinero a travs del tiempo

Desventajas:

- No funciona si existen flujos de efectivo negativos en el proyecto.

- Las variaciones que sufre la TIR ao con ao.

Riesgo e incertidumbre

El riesgo y la incertidumbre representan la probabilidad que existe, de que el

cambio en las variables macroeconmicas y operacionales ocasione la

reduccin y/o eliminacin de la rentabilidad de la inversin.

Anlisis de sensibi lidad .- Una vez elaborados todos los estados

financieros con sus proyecciones y tomando en cuenta a todas las

variables que conformara la informacin financiera, modificaremos sus

valores y cantidades con el fin de crear diferentes escenarios.( real y

pesimista )


40/61


40

5.3 Costos del Proyecto

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Terreno m2 P. Unitario Sub-total Total

Costo del Terreno 250 1,200.00$ 300,000.00$ 300,000.00$

Escrituracin 10,000.00$ 10,000.00$

Total 310,000.00$

TERRENO

Concepto Cantidad Precio Total

Alineamiento no. Oficial

Alineamientos 10 140.00$ 1,400.00$Asignacin de No. Oficiales 10 180.00$ 1,800.00$

Uso de suelo e impacto ambiental

Uso de suelo 1 7,000.00$ 7,000.00$

Licencias y terminacin de obra

Permisos de construccin 1 34,800.00$ 34,800.00$

TOTAL 45,000.00$

PERMISOS Y LICENCIAS


41/61


41

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Cdigo Partidas Unidad Cantidad P.unitario Importe

1 Preliminares partida 1 180,000.00$ 180,000.00$

2 Estructura partida 1 1,250,000.00$ 1,250,000.00$

3 Albailera partida 1 260,000.00$ 260,000.00$

4 Acabados partida 1 890,000.00$ 890,000.00$

5 Carpintera partida 1 207,000.00$ 207,000.00$

6 Cancelera partida 1 110,000.00$ 110,000.00$

7Instalacin Hidralica ySanitaria partida 1 87,000.00$ 87,000.00$

8 Instalacin Electrica partida 1 92,800.00$ 92,800.00$

9 Extras partida 1 350,000.00$ 239,000.00$

Total del Presupuesto por Edificio 3,315,800.00$

Total del Presupuesto por Departamento 368,422.22$

EDIFICACION

No. Concepto Costo1 Costo del Terreno 300,000.00$2 Costo por Adquisicin del terreno 10,000.00$

3 Costo de Edificacin 3,315,800.00$4 Costo de Permisos y Licencias 45,000.00$

TOTAL 3,670,800.00$

RESUMEN DE COSTOS


42/61


42

5.4 Estados Financieros

Estado de Resultados ejercicio de 12 meses

Ventas 7,191,500.00$Costo de Ventas 3,689,800.00$

Utilidad Bruta 3,501,700.00$

Gastos de Admon 104,000.00$Gastos de Venta 93,000.00$

Utilid ant Cif 3,304,700.00$

Costo integral Fin -$Utilidad Ant Impst 3,304,700.00$ISR -$

Utilidad Neta 3,304,700.00$

Grupo Promotor Inmobiliario

Estado de Resultadosdel mes 1 al mes 12

Fuente: Propia


43/61


43

Activos

Caja y Bancos 2,814,900.00$

Obra en Proceso 3,689,800.00$

Terreno -$

Proyecto -$

Licencias y Permisos -$

Otros Activos -$

Total de Activos 6,504,700.00$

Pasivo

Anticipos de Clientes -$Total Pasivos -$

Capital

Capital de socios 3,200,000.00$

Utilidad 3,304,700.00$

Total Capital 6,504,700.00$

Suma Pasivo + Capital 6,504,700.00$

Diferencia

Grupo Promotor Inmobiliario

Balance General al termino del mes 12

Fuente: Propia


44/61


44

Fuente: Propia

Flujo de Caja Durante el Periodo

Ingresos 1 2 3 4 5 6 7

Enganches Recibidos -$ -$ 178,000.00$ 420,000.00$ 440,000.00$ 750,000.00$ 260,000.00$

Cobro Final -$ -$ -$ 71,500.00$ 206,500.00$ 368,500.00$ 539,500.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ 178,000.00$ 491,500.00$ 646,500.00$ 1,118,500.00$ 799,500.00$

Egresos

Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 437,800.00$ 384,500.00$ 377,214.00$ 389,000.00$ 306,422.00$ 288,430.00$Gastos de ventas 19,000.00$ 14,000.00$ 14,000.00$ 11,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ISR -$

Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$

-$ -$

Flujo de Efectivo 342,000.00-$ 528,800.00-$ 233,500.00-$ 90,286.00$ 237,500.00$ 792,078.00$ 491,070.00$

Ingresos 8 9 10 11 12 TOTAL AO 1

Enganches Recibidos -$ 2,048,000.00$Cobro Final 629,500.00$ 629,500.00$ 629,500.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 5,143,500.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 629,500.00$ 629,500.00$ 629,500.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 7,191,500.00$

Egresos

Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$ 3,315,800.00$Gastos de ventas 14,000.00$ -$ -$ -$ -$ 93,000.00$Admon 13,000.00$ -$ -$ -$ -$ 104,000.00$Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$ -$

-$Total Egresos 423,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$ -$ -$ 3,886,800.00$

Flujo de Efectivo 205,600.00$ 150,500.00$ 372,966.00$ 1,439,500.00$ 629,500.00$ 3,304,700.00$


45/61


45

5.5 Evaluacin del Proyecto

RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 12 meses

Utilidad de la Inversion / Capital de la Inversion = Rendimiento Sobre la Inversion

3,304,700.00$ / 3,200,000.00$ 1.03$

VALOR PRESENTE NETO

Tasa de Descuen Anual 13%

Tasa de Descuento Mensual 1.08

Valor Presente Neto 2,912,615.00$

TIR MENSUAL 24.00%

Flujo de Caja Durante el Periodo

Ingresos 1 2 3 4 5 6 7

Enganches Recibidos -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$ 300,000.00$Cobro Final -$ -$ -$ -$ -$ -$ 45,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$ 345,000.00$


Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$

Aportacion Inicial -$ -$Reembolso De Aportacion -$ -$


46/61


46

Fuente: Propia

Ingresos 8 9 10 11 12 13 14

Enganches Recibidos 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ -$ 150,000.00$Cobro Final 90,000.00$ 360,000.00$ 450,000.00$ 450,000.00$ 300,000.00$ 215,000.00$ 630,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 240,000.00$ 360,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 450,000.00$ 215,000.00$ 780,000.00$

ProyectoLicencias y PermisosTerrenoEdificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$Gastos de ventas 14,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$

Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$

Total Egresos 423,900.00$ 499,000.00$ 276,534.00$ 20,000.00$ 20,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$

Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 183,900.00-$ 139,000.00-$ 323,466.00$ 580,000.00$ 430,000.00$ 211,000.00$ 776,000.00$

Ingresos 15 16 17 18 TOTAL AO 1

Enganches Recibidos 1,200,000.00$Cobro Final 360,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 5,991,000.00$Intereses -$Total Ingresos 360,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 7,191,000.00$

-$Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$Terreno 310,000.00$Edificacion 3,315,800.00$Gastos de ventas 4,000.00$ 133,000.00$Admon 156,000.00$

Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ISR -$

-$Total Egresos 4,000.00$ -$ -$ -$ 3,978,800.00$

Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 356,000.00$ 1,243,000.00$ 1,033,000.00$ 815,000.00$ 3,212,200.00$


47/61


47

Fuente: Propia

RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 18 Meses


3,212,200.00$ / 3,200,000.00$ 1.00$

VALOR PRESENTE NETO

Tasa de Descuento Anual 13%



TIR MENSUAL 8.00%

Flujo de Efectivo de Caja durante el Periodo

Ingresos 1 2 3 4 5 6 7

Enganches Recibidos -$ -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$Cobro Final -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$Intereses -$ -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos -$ -$ -$ -$ -$ -$ 150,000.00$


Total Egresos 342,000.00$ 528,800.00$ 411,500.00$ 401,214.00$ 409,000.00$ 326,422.00$ 308,430.00$

Aportacion Inicial -$ -$Reembolso De Aportacion -$ -$Flujo de Efectivo 342,000.00-$ 528,800.00-$ 411,500.00-$ 401,214.00-$ 409,000.00-$ 326,422.00-$ 158,430.00-$


48/61


48

Fuente:propia

Ingresos 8 9 10 11 12 13 14

Enganches Recibidos -$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ 150,000.00$ -$ 150,000.00$Cobro Final 45,000.00$ 45,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$Intereses -$ -$ -$ -$ -$Total Ingresos 45,000.00$ 195,000.00$ 230,000.00$ 230,000.00$ 230,000.00$ 80,000.00$ 230,000.00$

Proyecto

Licencias y PermisosTerrenoEdificacion 396,900.00$ 479,000.00$ 256,534.00$Gastos de ventas 14,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 7,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$Admon 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$ 13,000.00$Comisiones PagadasIntereses Pagados -$ -$ -$ -$ISR -$ -$ -$ -$

Total Egresos 423,900.00$ 499,000.00$ 276,534.00$ 20,000.00$ 20,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$

Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 378,900.00-$ 304,000.00-$ 46,534.00-$ 210,000.00$ 210,000.00$ 76,000.00$ 226,000.00$

Ingresos 15 16 17 18 19 20

Enganches Recibidos 150,000.00$ 150,000.00$Cobro Final 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$InteresesTotal Ingresos 80,000.00$ 230,000.00$ 80,000.00$ 230,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$

ProyectoLicencias y PermisosTerrenoEdificacionGastos de ventas 4,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$AdmonComisiones PagadasIntereses PagadosISR

Total Egresos 4,000.00$ 4,000.00$ 4,000.00$ -$

Aportacion InicialReembolso De Aportacion

Flujo de Efectivo 76,000.00$ 226,000.00$ 76,000.00$ 230,000.00$ 2,050,000.00$ 1,380,000.00$

Ingresos 21 22 23 24 TOTAL AO 1

Enganches Recibidos 150,000.00$ 1,350,000.00$Cobro Final 80,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ 5,841,000.00$Intereses -$Total Ingresos 230,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ -$ 7,191,000.00$

-$Proyecto 19,000.00$Licencias y Permisos 45,000.00$

Terreno 310,000.00$Edificacion 3,315,800.00$Gastos de ventas 141,000.00$Admon 156,000.00$Comisiones Pagadas -$Intereses Pagados -$ISR -$

-$Total Egresos 3,986,800.00$

Aportacion InicialReembolso De AportacionFlujo de Efectivo 230,000.00$ 871,000.00$ 650,000.00$ -$ 3,204,200.00$


49/61


49

RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSION 24 meses


3,204,200.00$ / 3,200,000.00$ 1.00$

VALOR PRESENTE NETO

Tasa de Descuen Anual 13%



TIR MENSUAL 5.00%


50/61

Conclusiones

52

Conclusiones

Despus de lo ya expuesto a lo largo de los 5 captulos tenemos que nuestro

grupo de inversionistas podra llegar a tener como una opcin de inversin el optar

por ejecutar el presente proyecto de construccin de un edificio de nueve

departamentos debido a su localizacin y ser una buena opcin del mercado

inmobiliario dentro del Municipio. de San Andrs y analizando los resultados que

se obtuvieron en el captulo 5 se vierte interesante el retorno de inversin que se

genera comparndolo con otras alternativas financieras que existen en el mercado

y a los que se tiene acceso.

El presente estudio les da la oportunidad de ver de una manera mas amplia, el

proceso del proyecto con todos su elementos y etapas llegando a satisfacer el

objetivo principal de los inversionistas: invertir, en un negocio rentable, que no se

tengan que ausentar de sus actividades principales, tener un escenario proyectado

para los prximos 10 aos, obtener los mejores beneficios en cuestin se

seguridad y utilidad.

La viabilidad de este proyecto se comprueba gracias al uso de las tcnicas de

evaluacin de proyectos de inversin como el retorno de inversin, valor presente

neto y el de tasa interna de retorno ya que cada una muestra informacin diferente

y til para la toma de decisiones as tomamos en cuenta cada una de ellas para


51/61

Conclusiones

53

una correcta evaluacin y como resultado se acepta el proyecto en escenarios

pesimista, optimista y real. Este proyecto resulta altamente atractivo para este

grupo de inversionistas ya que fue revisado en cada una de sus etapas y fueron

superadas sus expectativas.

Sin duda el riesgo que presenta este tipo de proyectos depende mucho del sector

inmobiliario que se presente en el momento de su comercializacin. As mismo

este tipo de anlisis nos puede funcionar como un modelo para poder evaluar

proyectos inmobiliarios futuros del grupo de inversionistas.

Resulta atractivo ya que la relacin de nuestro costo con nuestro precio de venta

es muy alta ya que estamos hablando un porcentaje mayor al 50% anual y esto

nos da una certidumbre para poder dictar el precio de su comercializacin y el

tiempo de recuperacin.


52/61


53/61

Descripcion Tecnica del Proyecto


54/61

Descripcion Tecnica del Proyecto


55/61


56/61


57/61

Cdigo Descripcin Unidad Cantidad Precio Unitario Total

1 Preliminares1.1 Limpieza, trazo y nivelacion 1 13,000.00$ 13,000.00$

1.2 Excavacin y retiro de material 3m 1 92,000.00$ 92,000.00$1.3 Relleno y compactacin 1 27,600.00$ 27,600.00$1.4 Enchapado colindancias 1 47,400.00$ 47,400.00$

Total Preliminares 180,000.00$


2 Estructura Edificio2.1 Armado de losa cimentacin peralte Lote 1 362,000.00$ 362,000.00$

35, contratabes

2.2 Armado, anclaje y desplante de Lote 1 174,000.00$ 174,000.00$columna 40x40, muros de contencin

2.3 Suministro de concreto premezclado m3 105 1,106.00$ 116,130.00$Fc=300

2.4 Armado de muros de contencin, Lote 1 87,000.00$ 87,000.00$cajn de cimentacin

2.5 Suministro de concreto premezclado m3 43 1,106.00$ 47,558.00$Fc=300

2.6 Armado y cimbrado de columnas pza 110 905.00$ 99,550.00$2.7 Suministro de concreto premezclado m3 52 883.00$ 45,916.00$

Fc=250 para columnas2.8 Armado y preparacin de Losa m2 1200 110.00$ 132,000.00$

formada con vigueta y bovedillaperalte 15, reforzada malla electrosoldada

2.9 Suministro de concreto premezclado m3 168 1,106.00$ 185,808.00$Fc=250 para losas

Total estructura 1,249,962.00$


3 Albailera3.1 Muro de tabique, barro rojo, preco m2 809 123.00$ 99,507.00$

cido 5.5 x 12.5 x 25 cm de espesor,asentado con mortero-cemento-arena

3.2 Repellado en muros a plomo con mor- m2 1725 52.00$ 89,700.00$tero-cal-arena


58/61

3.3 Castillo, cimbra dos caras-armex 15 x 20 pza 90 320.00$ 28,800.00$3.4 Elaboracin de escalera pza 6 7,000.00$ 42,000.00$

Total 104 260,007.00$


4 Acabados4.1 Suministro y colocacin de falso plafn 1000 120.00$ 120,000.00$

Hoja de tabla roca 3/4, incluye mat y MO4.2 Suministro y colocacin de Loseta 1127 132.00$ 148,764.00$

interceramic 30 x 30, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.

4.3 Suministro y colocacin de azulejo 180 122.00$ 21,960.00$interceramic 15 x 20, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.

4.4 Suministro y colocacin de mrmol 162 190.00$ 30,780.00$

travertino 30 x 30, incluye todo lo necesario para su correcta ejecucin.

4.5 Instalacin de cocina integral con todos 9 23,000.00$ 207,000.00$lo necesario para su uso.

4.6 Suministro e instalacin de accesorios 9 14,500.00$ 130,500.00$(llaves, boiler, lavadero, lavabos, wc,espejos, presurizador,herrajes)

4.7 Suministro y aplicacin de pintura 2100 110.00$ 231,000.00$(sellador y 2 aplicaciones )

Total Acabados 890,004.00$


5 Carpintera5.1 Suministro y colocacin de puertas de pza 9 1,200.00$ 10,800.00$

acceso .90 x 2.15 cm multipanel5.2 Suministro y colocacin de puertas de pza 54 513.00$ 27,702.00$

caobilla 3mm recmaras y baos..80 x 2.15 cm entintadas y barnizadas

5.3 Suministro y colocacin de marcos de pza 63 170.00$ 10,710.00$aluminio, .90 x 2.15 cm y .80 x 2.15 cm

5.4 Elaboracin de mdulo de closet, incluye pza 27 5,400.00$ 145,800.00$entrepaos, tubo y puertas.

5.5 Suministro e instalacin de accesorios Lote 1 12,000.00$ 12,000.00$

Total 207,012.00$


6 Cancelera


59/61

6.1 Suministro y colocacion de ventana corre 53 1,585.00$ 84,005.00$diza de 2.0 x 1.50, fijo-corredizo, aluminioblanco 2, cristal 6 mm tintex verde

6.2 Puerta de aluminio .70 x 2.15 Patio de 9 890.00$ 8,010.00$servicio

6.3 Suministro y colocacion de puerta princi- 1 18,000.00$ 18,000.00$

pal del edificio.

Total 110,015.00$


7 Instalacin hidralica y sanitario7.1 Suministro y colocacin de red hidralica Lote 1 41,900.00$ 41,900.00$

wc, lavabos, regaderas, lavadero,tarja7.2 Suministro y colocacin de red sanitaria Lote 1 37,900.00$ 37,900.00$

lavabo, wc, regadera, tarja, lavaderobajadas con tubera de pvc 4

7.3 Contrato, suministro del servicio de gas Contrato 9 800.00$ 7,200.00$por la empresa Maxi Gas.

Total 87,000.00$


8 Instalacin elctrica8.1 Suministro y colocacin de salida para Pza 136 63.00$ 8,568.00$

campana8.2 Suministro y colocacin de salida para Pza 160 54.00$ 8,640.00$

contactos, tv, telfono8.3 Suministro y colocacin de salida para Pza 166 70.00$ 11,620.00$

apagadores8.4 Suministro y colocacin de salida para Pza 11 118.00$ 1,298.00$

centro de carga8.5 Suministro y colocacin de salida para Pza 10 320.00$ 3,200.00$

interphone

Todos los anteriores incluyen: poliducto, Lote 1 59,474.00$ 59,474.00$chalupas, cable, mano de obra.

Total 92,800.00$



60/61

9 Extras9.1 Pago de Cuotas IMSS e Infonavit Lote 1 170,000.00$ 170,000.00$9.2 Suministro y colocacin de un portn Pza 1 36,000.00$ 36,000.00$

automatizado con 10 controles9.3 Suministro y colocacin de un portn Pza 1 12,000.00$ 12,000.00$

automatizado con 2 controles

9.4 Pago Contrato Tomas de Agua SOAPAP Lote 1 21,000.00$ 21,000.00$

Total Extras 239,000.00$

Total Presupuesto Edificacion 3,315,800.00$


61/61

Bibliografa

BIBLIOGRAFIA

Libros:

- Arceo J. Proyectos de inversin Inmobiliaria, 2002.

- Baca Urbina Gabriel, Evaluacin de Proyectos 3. Edicin, 1998

- Huerta, Ernestina y Siu Carlos Anlisis y Evaluacin de Proyectos deInversin para Bienes de Capital, Mxico, 2003

Revista:

- Real Estate. No. 17. 2005.

Web:

- Gobierno del Estado de Puebla

- www.inegi.gob.mx

- www.cmic.org

- www.udlap.mx

Inversion MX

Documents

Transcript of Inversion MX