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INTERVENCIÓN EN PATOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. ACTUACIONES ENDIAGNOSTICO DESDE LA PERSPECTIVA DEL PROYECTO. INFORMES.

INTRODUCCIÓN.-

El final de la patología edificatoria debiera ser siempre la reparación de losedificios y hacia ese fin se conducen los procesos de identificación de estas, el dediagnostico de orígenes, el de propuestas de técnicas de reparación y por último elcorrespondiente a la aplicac ión de estas técnicas.

Estos procesos suelen tener como vehículos en unos casos la redacción deinformes previos a la redacción de proyectos de reparación de las patologías y enotros la redacción directa de los proyectos de reparación.

El sentido del vehículo previo del informe de patología puede ser doble, de unlado recoger la opinión de un experto respecto de la patología objeto del informerespecto del origen de la misma así como su técnica de reparación, como mínimo. Elsegundo estaría en identificar las responsabilidades que del origen de la patologíapudieran derivarse para los agentes de la edificación al objeto de individualizarlas deac uerdo con el marco legal y determinar su cuantía económica, en su caso.

PROCESO DE DE REDACCIÓN DEL INFORME PATOLÓGICO .-

La aparición de patología en la edificac ión no vinculada a un incorrec to uso omantenimiento produce, en general que por parte del usuario o propietario de laedificación se genera una manifestación de daños, bien verbal o bien escrita, en estecaso en forma de DECLARACIÓN DE DAÑOS. Dicha circunstancia, hace que bien ainstancia propia, bien a instancia de equipos jurídicos se gestione la acción de unPERITO EXPERTO, a fin de redac tar citado INFORME PATOLÓGICO .

Debemos resaltar que los trabajos de redacción de informes, que tienen quever con los procesos patológicos deben ser encargados a los que denominamosPERITOS EXPERTOS, por cuanto para la redacción de este tipo de trabajos, aunquesegún la Ley de Enjuiciamiento C ivil, tan solo se requiere la titulac ión adec uada para elobjeto de la pericia, la realidad es que resultan de complejidad que se requiereconocimientos técnicos, experiencia profesional y conocimientos relativos aresponsabilidades profesionales. A este respecto es de resaltar que la regulacióninterna que tiene el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España acogepara este tipo de trabajos debiera tenerse una experiencia profesional no inferior a 5años.

Una vez que la iniciativa la toma el de PERITO EXPERTO, el proceso habitual esque tras un breve análisis de la documentación de que se disponga llevar a cabo elsiguiente desarrollo:

- VISITA AL EDIFICIO- ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN- ELABORAC IÓN DE PRUEBAS COMPLEMENTARIAS- REDACCIÓN DEL INFORME

Este proceso se debe llevar a cabo pensando que el informe se deben sustanciaslos siguientes conc eptos:

a) Identificación de los daños patológicos.

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b) Identificación del origen de los daños patológicos.c) Relac ión entre el origen de los daños y las obligaciones de los agentes de la

edificación.d) Propuesta de reparac ión.e) Valoración de las reparaciones.

LA VISITA AL EDIFICIO.-

Dado que la visita a un edificio que, en muchos casos es complejo y durante lacual se pueden producir muchas circunstancias inesperadas que impiden que larecogida de datos sea absolutamente ordenada debe establecerse una metodologíarigurosa.

En este sentido resulta procedente, tras proveerse del material adecuado,llevar a cabo la siguiente:

a) Ac to de personac ión.

Previa consignación en la ficha de visita, se debe llamar para iniciar la visita. Si losposeedores del edificio parte de él franqueasen la entrada, antes de hacerlo sedeberá hacer una fotografía a la puerta en la que se recoge la letra del pisocorrespondiente o el dato de gobierno que proceda. Si no fuese el caso se haráconstar que a la hora consignada no se franquea la entrada por los poseedorescircunstancia que pudiera tener efectos civiles posteriores. Se debe realizar unafotografía de la puerta, tal y como decíamos antes para, provocar un archivo digitalen la cámara con una hora de creación que sea sensiblemente coincidente con ladel comienzo de la visita lo que ayudará a clasificar las fotografías una vez que sedescarguen en el ordenador.

b) Consignación de los ac ompañantes a la visita.Antes de comentar la visita se debe consignar en la ficha de visita las personas

que acompañan al perito en esta siendo de especial relevancia hacer constar si a lamisma asisten propietarios, poseedores, administradores de comunidad, fedatariospúblicos u otros peritos y dicha circunstancia con descripción de los datos personalescorrespondientes.

c) Consignación de las circunstancias que ac ompañan a la visita.

Se debe establecer las circunstancias de entorno que acompañan a la visita,fundamentalmente referencias climatológicas, del día y de los precedentes.

Referencias de uso del edificio que se infieran de la vista y que pudieran tener relac ióncon las posibles patologías (viviendas en uso o no, sobrecargas aplicadas, uso decargas puntuales que provoquen punzonamientos, maquinarias instaladas). En lamedida de lo posible uso que se le da a la vivienda en referencia a horarios, etc.

d) Recogida de la dec larac ión de daños.

Normalmente el proceso patológico se inicia por la manifestación de daños delos poseedores del edificio, en este sentido en el momento de la visita se procederá ala recogida de los daños manifestados por el poseedor, o, en su caso alestablecimiento de la correspondiente relación de daños que debe firmarse por eldeclarante.

e) Identificación de las patologías.

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La identificación de las patologías deberá abarcar a los daños recogidos en ladeclaración de daños y a los que el perito pueda identificar y que no hayan sidoidentificados por el poseedor, toda vez que este, no siempre es capaz de identificar losdaños existentes.

Esta identificac ión de datos se llevará a cabo mediante una doble toma de datos:

- Una toma de datos objetivos, en los que se rec ogen los correspondientes alaspec to de la patología objeto de análisis.

- Una toma de datos de diagnostico, en la que se rec ogen los resultados de laspruebas de diagnostico que se hagan en la visita.

f) Material para la inspección.

Para la visita al edificio, el perito debe ir provisto de material que sirva para unatoma de datos que permita realizar un diagnostico. Este material que puede abarcarla cuantía que se quiera, por cuanto las pruebas pudieran ser de lo más variopintasdebe ceñirse a aquel que el perito puede aplicar por si mismo, dejando cualquier otrotipo de prueba para realizarlas de forma complementaria, bien ayudado de personalde laboratorio, bien ayudado de operarios de la construcción de descubran las zonasque son objeto de análisis y vuelvan a construirlas.

De acuerdo con lo anterior, consideramos como material básico, el siguiente:

- Máquina de fotografía digital (en general, graduada a baja resolución).- Metro.- Medidor láser de prec isión.- Calibre digital.- Brújula.

- Nivel pequeño y nivel largo para comprobar plomos.- Linterna.- Lupa.- Encendedor.- Destornillador.- Plantilla para medir fisuras.- Tacos de plástico autoadhesivos o clavos de encofrador.- Folios blancos en carpeta.- Ficha de trabajo de campo.- Planos del edificio en tamaño reducido.

g) El análisis de daños. La ficha de trabajo de campo.

Los daños observados en el edificio objeto de la pericia deben recogerse endocumentación gráfica y escrita y a este respecto en la preparación del materialprevio a la visita, tal y como decíamos antes, debe considerarse que se debe dedisponer de una ficha de trabajo y, en la medida en que se pueda disponer de planosreducidos del edificio. A partir de ahí se procederá de acuerdo con el siguientecriterio.

- Localización del daño. En la ficha se describirá el daño a que se refiere y susituación exacta. Para los daños en los que tenga interés la localización gráficatambién se consignará en los planos.

- Identificac ión exacta del daño. En la ficha se describirá con prec isión respecto del

daño en que consiste.

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- Avance de diagnostico. Tras realizar las pruebas de campo con el instrumental deque se disponga se hará un avance de diagnostico recogido el resultado de laspruebas realizadas.

- Se hará un avance de la medición de las unidades de obra precisas para sureparación. Habrá veces que la medición sea completa y otras que tan solo selleve a efec to de los daños que se observan de forma inmediata.

ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN

Una vez realizada la visita al edificio se procederá al análisis dedocumentación, bien en el despachos, bien en los archivos de los que se recabeinformación.

La documentación a analizar es la siguiente:

- Proyectos básicos. Estos pa ra los casos en los que se existan ventas a partir delproyecto básico.

- Proyec tos de ejecución. Es importante consignar las fechas de visado.- Reformados al proyecto de ejecución. Es importante consignar las fechas de

visado.- Proyectos de instalaciones. Es importante consignar las fechas de visado.- Proyectos de Estructuras. Es importante consignar las fechas de visado.- Solicitud de licencia municipal de obras. En este documento la fecha de solicitud

establece la referencia para comprobar cuales son las normas de aplicación aledificio.

- Libro de ordenes.- Marcados CE y doc umentos de idoneidad técnica.- Material resultante del control de calidad, así como documentación que ac redite

las intervenciones derivadas del control de calidad en obra.- Contratos de c ompraventa (es importante consignar las fechas de firma y

relacionarlas con las fechas de visados de los diversos proyectos).- Memoria de calidades que ac ompaña al contrato de compraventa.- Certificado final de obras (doc umento indispensable para, en el caso de

recepciones tácitas, comprobar las prescripciones de Ley y Contractuales asícomo si el certificado se emitió con reservas).

- Ac ta de recepc ión de obras (documento indispensable para, en el caso derec epciones expresas, comprobar las prescripciones de la Ley y Contrac tuales, asícomo si la recepción se llevó a cabo con reservas).

La documentación debe ser analizada pensando especialmente en losobjetivos del análisis, es decir nos encontramos, con un análisis intencional. A este

respecto el objeto concreto y final del informe de patología es:a) Descripción del origen último y concluyente de las patologías, o, en su caso, la

descripción de concurrencias de orígenes. Debemos tener claro que laindeterminación en este aspecto hace ineficaz al informe, y que laconcurrencia de orígenes no es lo mismo que la indeterminac ión.

b) Identificación del cumplimiento de las obligaciones de los agentes queintervienen en el proc eso constructivo en relac ión con la patología. Es deresaltar que se deben describir, en su caso, exclusivamente, las circunstanciasdel cumplimiento de las obligaciones, no así lo que hace referencia a laimputación de responsabilidades derivadas de posibles incumplimiento porcuanto, ese paso es meramente jurídico y ajeno al objetivo del informe.

c) Identificac ión del cumplimiento del proyecto en relación con la patologíaproducida.

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d) Identificación del cumplimiento de las normativas de aplicación en relac ióncon la pa tología producida.

e) Relac ión de un incumplimiento de lo que se denomina normas de buenaconstrucción (“lex artis”) respecto del origen de la pa tología producida.

El grueso del contenido del análisis de documentación para estos casos está enel que resulta aplicable al proyecto y a este respecto es digno de consideración yreflexión el hecho de que los proyectos son documentos que en España se redactan,en gran medida, de manera artesana, dicha circunstancia implica que habitualmentese produzcan contradicciones entre las partes integrantes del proyecto (cuatro parteshistóricamente y cinco según el CTE). En este sentido y previo a cualquier análisisprocede consultar la jerarquía con que se deben interpretar las partes que integran elproyecto lo cual suele venir recogido en el pliego de condiciones, a excepción deque, en cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación, la jerarquía seponga de manifiesto por decisiones expresas del Director de las Obras.

La generalidad de las determinaciones de los pliegos de condiciones, así comola indeterminación en este sentido suele hacer que la jerarquía sea la siguiente:

a) Respecto de la determinac ión formal del edificio, así comodimensional, lo recogido en los planos.

b) Respecto de las determinaciones estrictamente materiales, asícomo de los modos de ejecución lo recogido en las Mediciones yPresupuestos, y esto toda vez que estos suelen incorporarse comoparte del contrato de obra.

c) Respecto de los cumplimientos normativos es referenc ia, para losproyectos a los que es aplicable el CTE, el Anexo deCumplimiento de los diversos DBs.

d) Respec to de la idoneidad de los cálculos es procedente el

análisis de los Anexos de Cálculo.

PRUEBAS COMPLEMENTARIAS

Realizar pruebas complementarias en un proceso de redacción de informesobre patología por técnico individual es una práctica individual por cuanto, encondiciones normales es al propio perito al que se le exige los conocimientossuficientes para pronunciarse sobre el origen de la patología.

En todo caso, cuando estas pruebas complementarias resultan imprescindibles

por cuanto existe imposibilidad de pronunciarse sobre el origen de la patología, estassuelen ser de dos tipos:

- Catas.- Ensayos “in situ”, o de laboratorio con toma de muestras “in situ”.

La ejecución de catas, en los procesos de redacción de informes periciales esrealmente complejo en la mayoría de los casos por cuanto se requiere, la anuencia delos poseedores del edificio, se requiere de operarios para hacerla y reconstruir asícomo del material preciso. A este respecto lo habitual es que ni existan la anuenciadel poseedor, ni el material preciso para la reconstrucción pues suele ocurrir secorresponde con modelos dejados de fabricas. En todo caso el resultado de la cata

para los casos en que se lleva a cabo deben ser observados, “in situ” por el peritoexperto a los efectos de interpretar el resultado.

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Respecto de los ensayos, el proc edimiento es el mismo con el matiz de que losresultados del ensayo se le facilitan al perito experto para que, a su vez los interprete.En este sentido, el perito experto para realizar su informe debe analizar los ensayosefectuados y sus resultados, no teniendo trascendencia especial las conclusiones delinforme del laboratorio por cuanto no siempre está elaborada por profesionales de lapatología siendo más frecuentes los profesionales del control de calidad.

Các eres a 17 de oc tubre de 2010

J osé Luis Pedrera Zamorano. Arquitecto. Perito Experto.Profesor del Departamento de Construcción de la Universidad de Extremadura.Coordinación de titulación de Ingeniería de la Edificación.