INFORME DE TASACIÓN - obraparadasareb.com · l – 5739 –-– – 618 – l 4302. CENTRAL TH:...

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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49

SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80

INFORME DE TASACIÓN

EXPEDIENTE: 12/004070-R

SOLAR SITUADO: QUEZAL - ESQ. CL. ALIMOCHE s/n, Palm Mar parcela 37 POBLACIÓN: PALM-MAR (ARONA) ISLA DE TENERIFE PROVINCIA: SANTA CRUZ DE TENERIFE SOLICITANTE: NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO, S.L. ENTIDAD: NCG BANCO, S.A. - NGR OFICINA: CORUÑA (GARANTIAS)-7287 S/Ref: 710-7287-003136

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Expediente: 12/004070-R Entidad: NGR - Ofic: 7287 S/Ref. : 710-7287-003136

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INFORME DE TASACIÓN DE SOLAR

1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

1.1 ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

2. ANTENCEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4. VISITA, DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. TERRENO 7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD 8. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 9. ANÁLISIS DE MERCADO 10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS 12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD.

2.1 ANTECEDENTES.

El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de 1982.

2.2 CLIENTE / SOLICITANTE.

Nombre: NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO, S.L. DNI/CIF: B70193321

Entidad / Por mediación de: NCG BANCO, S.A.

2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA.

La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere, en su artículo segundo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la mencionada Ley.

La valoración SÍ se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en la Orden ECO/805/2003

de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE de 9 de abril de 2003.

Se solicita en este informe la obtención de un valor adicional con carácter informativo, basado en el Valor de tasación-hipotecario calculado, asumiendo una venta rápida del terreno, asumiendo una venta rápida del inmueble, en un período de tiempo inferior a tres meses.

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El método utilizado para el cálculo de valores es el Residual Dinámico.

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

3.1 IDENTIFICACIÓN.

Solar de uso residencial.

Se considera que el terreno es de 2ª residencia

3.2 LOCALIZACIÓN.

Situación: QUEZAL - ESQ. CL. ALIMOCHE s/n - Palm Mar parcela 37 Localidad: PALM-MAR (ARONA) ISLA DE TENERIFE Provincia: SANTA CRUZ DE TENERIFE Código Postal: 38632

Nombre de la urbanización: PALM-MAR

3.3 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES.

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral.

Titular Registral: FINACIERA INMOBILIARIA PRINOVA SL

Registro de la Propiedad de ARONA

Nº Finca Denominación Tomo Libro Nº Folio Inscr. Idufir

Referencia del

Catastro

51054 Parcela 37 2258 1429 143 8ª 38016000632362 3613102CS3031S0001KP

3.4 DESCRIPCIÓN DE LINDEROS.

NORTE: Con calle de la Montaña de Guaza que la separa de la parcela 56, zona verde destinada a Parque de la Montaña de Guaza. SUR: Con parcela 25. ESTE: Con calle 2ª derecha que la separa de la parcela 54. OESTE: Con la parcela 36.

4. VISITA,DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES.

4.1 VISITA AL INMUEBLE.

El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.

Fecha de visita: 14/02/2012.

Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.

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4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA.

Documentación registral:

- Nota simple del Registro de la Propiedad.

Documentación de la Sede Electrónica del Catastro

Justificación del planeamiento existente sobre la parcela.

4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS.

Localización del inmueble e inspección ocular.

Superficies.

Características físicas identificativas.

Servidumbres visibles.

Estado de construcción o conservación aparente.

Descripción registral.

Estado de ocupación.

Uso o explotación del inmueble.

Régimen de protección pública.

Protección del patrimonio arquitectónico.

Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.

Consulta en Sede Electrónica del Catastro

5. LOCALIDAD Y ENTORNO.

5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN.

Se trata de un núcleo autónomo.

La población de derecho, según su último censo conocido, es de 75.339,00 habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente superior a la de derecho.

La tendencia de la población durante los últimos años ha sido creciente y en la actualidad está estabilizada.

La actividad económica predominante de la población es turística.

El núcleo urbano no depende laboralmente de otros.

5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO.

Urbanización situada en la costa sur de la isla entre los núcleos turísticos de Los Cristianos y de Costa del Silencio. El entorno inmediato está delimitado entre las calles Jilguero, Quezal, Alimoche y la Avda. de El Palm-Mar, al final de la vertiente Sur de la ladera de la montaña de Guaza.

5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO.

Entorno urbano con un grado de consolidación entre el 50 y el 75% y un desarrollo paralizado con un carácter residencial.

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Ordenación bloques exentos, con una densidad media.

La calidad de la construcción es nivel medio, con edificaciones de menos de 10 años de antigüedad. Se encuentra renovado alrededor de un 50 %. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, más de un 75 % del total.

El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio.

El uso dominante del entorno es de viviendas para segunda residencia en edificios con un número de plantas, entre 3 y 4.

El equipamiento comercial es suficiente.

La calidad de la zona a efectos de valoración se considera media siendo la ubicación del inmueble dentro de la misma no singular.

5.4 INFRAESTRUCTURAS.

Dispone de infraestructura con un grado completo de desarrollo, en un buen estado de conservación.

Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están parcialmente pavimentadas.

El estado de infraestructuras del terreno valorado se incluye en el apartado siguiente.

5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES.

El equipamiento escolar es suficiente y alejado; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población; con suficientes instalaciones lúdicas.

El acceso al transporte público en la zona es normal,siendo media el aparcamiento en superficie, no existe estacionamiento regulado.

6. TERRENO.

6.1 SUPERFICIE (m²) Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.

Nº Finca Denominación Sup. Registral Sup. Catastral Sup. Adoptada

51054 Parcela 37 7.197,00 7.800,00 7.197,00

Para comprobar la superficie se ha realizado una medición aproximada de plano a escala facilitado.

Comprobación en la planimetria del PGO.

La superficie adoptada es de 7.197,00 m²

La superficie adoptada de terreno es la registral

Forma del terreno: rectangular

Topografía: con ligera pendiente

Existen construcciones en el terreno que deben demolerse en el desarrollo y/o edificación

En el terreno hay iniciada obra, en fase de cimentación, actualmente parada y con licencia de obras de vencimiento inmediato (20 de abril de 2012). Atendiendo a que el % de obra ejecutado no es relevante, no se justifica su mantenimiento y su posible aprovechamiento para desarrollar el edificio inicialmente proyectado.

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6.2 INFRAESTRUCTURAS, CARGAS Y DEMOLICIONES.

INFRAESTRUCTURAS

Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias y no se consideran otras cargas que afecten al terreno valorado.

CARGAS

No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.

DEMOLICIONES

El importe de las demoliciones considerado asciende a 30.000,00 €

6.3 MEDIO AMBIENTE, CONTAMINACIÓN DEL SUELO Y OTROS FACTORES.

No se ha dispuesto de información que indique la existencia de contaminación en el inmueble valorado ni en su entorno y, al no ser objeto del presente informe su análisis, la valoración se realiza sin considerar el efecto económico que dicha existencia de contaminación, o de otros factores negativos medioambientales de los que se tenga información podría producir.

7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD.

7.1 PLANEAMIENTO GENERAL DE ORDENACIÓN.

Planeamiento general de ordenación vigente: Plan General (PGOU/POM/PM)

Fecha de aprobación definitiva: 20/12/2006 Publicado en el BOP nº 191 el 21 de noviembre del 2011.

El inmueble se encuentra en suelo urbano, en situación de suelo urbanizado según RDL 2/2008

7.2 CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

Clasificación del suelo según Planeamiento vigente: Urbano (SU) Consolidado - condición de Solar

A efectos de esta valoración el terreno se encuentra clasificado como de Nivel I, de acuerdo con la normativa definida en la Orden ECO/805/2003.

7.3 PLANEAMIENTO DE DESARROLLO.

El planeamiento general detalla y/o no se precisa de planeamiento de desarrollo.

No existen limitaciones/afecciones por normativa sectorial y/o legislación (Costas, Carreteras, FFCC, Aeropuertos, Red eléctrica, Impacto ambiental, suministro agua y otros)

No se han considerado cesiones sobre el aprovechamiento lucrativo.

URBANIZACIÓN Y OTRAS CARGAS

Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias

No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.

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7.4 CALIFICACIÓN.

Ordenanza de aplicación-Norma zona-Clase/Subclase

Usos Autorización por el planeamiento Superficie Máxima edificable (m² techo s/rasante) Vivienda libre en bloque: Característico Cualificado 7.916,70

No computa la edificabilidad bajo rasante.

Provisión de plazas de garaje obligatorias mínimo: Sí

Obligatoriedad de 1 plaza x vivienda (art. 4.1.5 de las Normas urbanísticas de Ordenación Pormenorizada).

No computa edificabilidad destinada a garaje.

Aclaraciones sobre la tipología edificatoria:

Edificación Aislada - ZONA 5a - Codigo AB1D

Superficie, parámetros de aplicación y características

Superficie del solar a valorar: 7.197,00 m² Superficie de parcela mínima: 2.000,00 m² Edificabilidad s/rasante: 1,10 m² techo/m² suelo Edificabilidad uso característico: 1,10 m² techo/m² suelo % de ocupación máxima de parcela: 30,00

Retranqueo a fachada 5,00 m / lateral 5,00 m / fondo 5,00 m

Nº máximo de plantas sobre rasante 4,00 / bajo rasante 0,00 / altura máxima 13,70 m

7.5 EDIFICABILIDAD.

Nº Finca Uso Denominación Edificabilidad

(m²) Superfice de Cálculo

(m²)

51054 Vivienda Vivienda en altura 7.916,70 7.916,70

Garaje Garajes 3.000,00 3.000,00

Subtotal 10.916,70 10.916,70

8. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN.

8.1 SITUACIÓN ACTUAL.

La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos, cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el presente informe.

Derechos u obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede. Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede.

A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra:

- Situación de Ocupación: Libre de ocupantes

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- Situación de Protección: Libre

9. ANÁLISIS DE MERCADO.

9.1 MERCADO DE SUELO.

9.2 MERCADO DE PRODUCTO FINALISTA.

CARACTERÍSTICAS DEL USO VIVIENDA - Edificación en bloque.

OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de producción Bajo - - Nivel de existencias en oferta Medio alto Medio alto Tendencia oferta Crecimiento bajo Crecimiento medio alto DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de demanda Bajo Bajo Adecuación oferta-demanda Bajo Bajo Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario

Actuales Venta Contado (€/m²) 1.800,00 - 2.200,00 1.600,00 - 2.000,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario

Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento bajo Crecimiento bajo Revalorización Negativas Nivel medio Negativas Nivel medio

Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: No Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años: Sí Posibilidad de minorización del valor por comparación: Sí

Nivel de probabilidad: Medio

Porcentaje de ajuste del valor por comparación: 0,00 %

El mercado residencial español se encuentra en una situación real de estancamiento progresivo de ventas y caída de precio.En el momento actual esta situación continúa y no es previsible un cambio de tendencia a muy corto plazo.No existen datos fiables que permitan estimar la cuantía de posibles caidas adicionales de precios ni si la actual situación puede prolongarse durante más de tres años, por lo que no se han ajustado los valores de mercado por comparación.

CARACTERÍSTICAS DEL USO GARAJE

OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de producción Bajo - - Nivel de existencias en oferta Medio alto Medio alto Tendencia oferta Crecimiento bajo Crecimiento medio alto DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de demanda Bajo Bajo Adecuación oferta-demanda Bajo Bajo Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario

Actuales Venta Contado (€/m²) 350,00 - 450,00 300,00 - 400,00

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EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario

Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento bajo Crecimiento bajo Revalorización Negativas nivel medio Negativas nivel medio

Volatilidad de precios para el uso valorado en ciclos previos: Sí Caídas significativas y duraderas de precios del uso en los últimos años: Sí Posibilidad de minorización del valor por comparación: Sí

Nivel de probabilidad: Medio

Porcentaje de ajuste del valor por comparación: 0,00 %

9.3 ANÁLISIS DE PROMOCIONES EXISTENTES.

Relación entre oferta y demanda: La oferta supera a la demanda

Desarrollo promociones últimos años: Bajo o Nulo

Promociones en venta: Algunas con muchas unidades pendientes de venta

Promociones Paralizadas: Muchas

Evolución de precios de venta últimos 12 meses: Moderado decremento de precios (entre un -5% y un -15%)

9.4 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO.

Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media

Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja

9.5 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO.

Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa Capacidad de revalorización del entorno: no significativa Capacidad de revalorización del mercado: nula / negativa

9.6 MUESTRA DE COMPARABLES.

La muestra seleccionada de datos de mercado comparables se muestra en el siguiente apartado junto con su homogeneización.

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

El cálculo se realiza según la repercusión por m² edificable. Se calcula el valor del terreno como valor residual a partir de la diferencia entre los flujos de los cobros (ingresos) y pagos (gastos) – actualizados – de los distintos conceptos que intervienen en el desarrollo inmobiliario previsible del suelo. Para estimar los cobros previsibles, se parte de los precios de venta de mercado primario determinados a partir de la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, según los principios de prudencia y del mayor y mejor uso dentro de los permitidos por la normativa urbanística y previstos en la fecha de comercialización para la hipótesis de edificio terminado. Los datos de inmuebles comparables a la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, con objeto de determinar su valor de mercado primario, y realizar su homogeneización, son los siguientes:

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COMPARABLE EN VENTA DE USO VIVIENDA Homogeneización de edificación en bloque

El valor homogeneizado se ha considerado que corresponde a vivienda en planta intermedia, en nivel 2

Comparables de mercado seleccionado:

Comp. 1 AVDA LA ARENITA - ED PARAISO DEL PALM MA, 11, Pl.1º, ARONA (EL PALM-MAR)(S/C TENERIFE)38632 Comp. 2 RUISEÑOR - RES MOCAN, 9, Pl.1º, ARONA (PALM-MAR)(S/C DE TENERIFE)38632 Comp. 3 RUISEÑOR - RES EL MOCAN, 12, Pl.4ª, ARONA (PALM-MAR)(S/C DE TENERIF)38632 Comp. 4 AVDA EL PALM MAR - ED LA ARENITA, 66, Pl.5ª, ARONA (PALM-MAR)(S/C TENERIFE)38632 Comp. 5 EDIFICIO CAPE SALEMA, S/N, Pl.2, ARONA (PALM-MAR)(S/C DE TENERIFE)38632 Comp. 6 ED PARAISO DEL PALM MAR, S/N, Pl.1, ARONA (PALM-MAR)(S/C DE TENERIFE)38632

Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Fecha 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 14/02/2012 Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Fuente Internet Promotor Promotor Internet Internet Internet Calidad Zona Media alta Media alta Media alta Media alta Media Media alta Media Ubic. en Zona Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable No singular Antigüedad 7 Nuevo 3 8 10 2 Nuevo Calidad Edif. Media alta Media Media Media Media Media alta Media Ascensor/Ext-Int Sí Sí Sí Sí Sí No Sí/Exterior

Pisc/Deport/ZV Sí/No/Sí Sí/Sí/Sí Sí/Sí/Sí Sí/No/No Sí/No/Sí Sí/No/Sí Sí/No/Sí

Acabado Int. Medio alto Medio Medio alto Medio Medio Medio Medio Conservac.Int. Buena Buena Buena Normal Buena Buena A estrenar Dorm/Baño/Aseo 2D-2B-0A 1D-1B-0A 2D-2B-0A 1D-1B-0A 1D-1B-0A 2D-1B-0A 1D/1B/A

Vistas Normales Normales Normales Normales Normales Normales Normales Importe Total 235.000,00€ 130.000,00€ 189.000,00€ 120.000,00€ 136.500,00€ 188.530,00€ % Desc. 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% Anejos 1G-0T 0G-0T 0G-0T 0G-1T 1G-0T 1G-0T M² Tzas.Desc. 51m² 0m² 0m² 8m² 7m² 25m² Suplementos 39.000,00 € 4.400,00 € 14.100,00 € 20.000,00 € SC [m² adopt] 72.0 m² 60.0 m² 90.0 m² 52.0 m² 53.44 m² 62.0 m² 79,00m² _________________________________________________________________________________________________

Precio (€/m²) 2.232,64 1.841,67 1.785,00 1.876,92 1.907,28 2.262,10 Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 Calidad Construc. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Tamaño 1,00 1,00 1,05 0,95 0,95 1,00 Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _________________________________________________________________________________________________ Homog.Global 0,90 1,00 1,05 1,00 0,95 0,90 Valor homog. 2.009 1.841 1.874 1.871 1.812 2.036 Ponderación 15,00 20,00 20,00 15,00 15,00 15,00 Valor homog. 1.902,18 _________________________________________________________________________________________________

V. Adoptado de uso Vivienda (€/m²) 1.900,00

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COMPARABLE EN VENTA DE USO GARAJE

Comparables de mercado seleccionado:

Comp. 1 COMPLEJO ATLANTIC VIEW, -, Pl.SOT, ARONA(S/C DE TENERIFE)38630 Comp. 2 SAN FRANCISCO - ED DINASTINA, 41, Pl.SOT, ARONA(S/C TENERIFE)38650 Comp. 3 AVDA ESPAÑA - CC SAN EUGENIO, S/N, Pl.SOT, ADEJE(S/C DE TENERIFE)38660 Comp. 4 LOMO DE LOS CARDONES, 71, Pl.SOT, ADEJE(S/C TENERIFE)38660 Comp. 5 AVDA VIERA Y CLAVIJO, 2, Pl.SOT, ADEJE(S/C DE TENERIFE)38670 Comp. 6 EXTREMADURA, 21, Pl.SOT, ADEJE(S/C TENERIFE)38670

Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Tipo Plaza cerrada Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Fecha 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 2/2012 14/02/2012 Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Fuente API Otros API Otros Internet Otros Calidad Zona Media Media Media Media Media Media Media Ubic. en Zona No singular No singular Favorable No singular Favorable No singular No singular Aparc.en sup. Fácil Media Difícil Media Difícil Media Media Estac.Regulado No No No No No No No existe Antigüedad 9 10 17 15 9 11 Nuevo Calidad Edif. Media Media Media Media Media Media Media Ascensor No Sí Sí Sí Sí No Sí Tipo de planta Sótano Sótano Sótano Sótano Sótano Sótano Sótano Nivel 0 0 0 0 0 0 Maniobrabilidad Normal Normal Normal Normal Normal Normal Normal Cap. plaz. garaje Coch.grande Coch.medio Coch.medio Coch.medio Coch.medio Coch.medio Coch.medio Importe Total 20.000,00€ 13.624,00€ 12.000,00€ 17.431,00€ 15.000,00€ 15.000,00€ % Desc. 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% Anejos 0T 0T 0T 0T 2500T 0T Suplementos SU [m² adopt] 11 m² 10 m² 10 m² 10 m² 10 m² 10 m² 10,00m² _________________________________________________________________________________________________

Precio (€/m²) 485,71 386,01 340,00 493,88 425,00 425,00 Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 0,95 1,05 1,10 0,95 0,95 1,05 Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Calidad Construc. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Tamaño 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _________________________________________________________________________________________________ Homog.Global 0,95 1,05 1,10 0,95 1,00 1,05 Valor homog. 461 405 374 468 424 446 Ponderación 20,00 15,00 20,00 15,00 15,00 15,00 Valor homog. 428,53 _________________________________________________________________________________________________

V. Adoptado de uso Garaje (€/m²) 430,00

Hipótesis de desarrollo inmobiliario, valores de mercado y costes de construcción

A continuación se muestra el cuadro resumen de los usos considerados en el desarrollo del terreno conjuntamente con superficies,tasas de actualización,costes de construcción por contrata y valores de venta considerados.

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Nº Finca Uso Denominación Fase Uds. Superfice de Cálculo

(m²) Tasa % Coste Construcción

(€/m²) Valor Mercado

(€/m²)

51054 Vivienda Vivienda en altura 1 100,00 7.916,70 15,50 700,00 1.900,00

Garaje Garajes 1 100,00 3.000,00 15,50 350,00 430,00

Subtotal -- 10.916,70 -- -- --

Otros gastos necesarios considerados

Adicionalmente a los costes de construcción, para estimar los pagos previsibles se tienen en cuenta los gastos necesarios de promoción ( impuestos no recuperables, honorarios técnicos, estudios necesarios, licencias y tasas, primas de seguros obligatorios, gastos de administración ), de comercialización y los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada y cuyo importe individualizado es el siguiente:

Importe en € Gastos adquisición del suelo 1,50%Suelo 63.325,42

Gastos demolición y derribos 30.000,00

Honorarios Proyecto de edificación 2,25%Pec 148.313,03

Honorarios Dirección Obra de Edificación 2,25%Pec 148.313,03

Licencia Municipal Obras de Edificación 3,00%Pec 197.750,70

Coste de Edificación por Contrato (PEC) 6.591.690,00 Seguridad y Salud 1,00%Pec 65.916,90

Imprevistos 0,50%Pec 32.958,45

Gastos Edificación 7.184.942,10

Gastos fiscales de escrituración 1,00%Venta 163.317,30

Comercialización y publicidad 2,00%Venta 326.634,60

Gastos de administración del promotor 1,00%Venta 163.317,30

Seguros 2,25%Pec 148.313,03

Gastos promoción 801.582,23 Gastos financieros 0,00%Venta 0,00

Tipo interés anual en descubiertos: 0,00%

Rentab Deuda 5 años (BDE Med 3 ult Meses) 4,76%

Indice precios (IPC) previsibles a futuro: 2,04 Cobro Contrato Compraventa: 20,00%

Ingreso aplazado hasta la entrega/escritura: 0,00%

Plazos de desarrollo estimados

Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta las hipótesis más probables según las características de los inmuebles proyectados y en su caso el grado de desarrollo del planeamiento y la gestión urbanística,de la urbanización y de la edificación.

Construcción Ventas

Inicio Duración Fin Inicio Duración Fin 4 8 11 4 15 18

Un periodo equivale a 3 meses

Flujos de caja considerados en el cálculo

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Se muestra a continuación los importes totales distribuidos para el cálculo del flujo de caja realizado, así como el Flujo de caja global actualizado resultante del cálculo. Para el cálculo realizado se aplica la siguiente fórmula: t = a t = a

F = __Ej____ _ ___Sk___ a = 1 a = 1 ( 1 + i )ª ( 1 + i )ª Siendo: F= Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej = Importe de los cobros (o ingresos) previstos del período. Sk = Importe de los pagos (o gastos) previstos del período. t= Tiempo (nº de períodos) transcurrido en el desarrollo de la actuación. i= Tipo (o tasa) de actualización.

El valor del flujo de caja actualizado corresponde al valor total del terreno analizado.

Periodos G.Adqui/Gest.Urb Urbanización Demolición Edificación Promoción Ingresos G.Financieros Flujo Caja

0 63.325,42

-63.325,42

1 0

2

3

30.000,00

50.098,88

-80.098,88

4

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

5

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

6

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

7

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

8

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

9

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

10

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

11

898.117,75 50.098,88 217.756,40

-730.460,22

12

50.098,88 8.056.986,80

8.006.887,92

13

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

14

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

15

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

16

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

17

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

18

50.098,88 1.088.782,00

1.038.683,12

19

Total 63.325,42 30.000,00 7.184.942,00 801.582,08 16.331.730,00 8.251.880,58

Resumen de valores calculados

El valor resultante para los 10916,7 m² construidos considerados es de 381 €/m², siendo el valor unitario referido a m² de terreno de 577,92 €/m².

El valor para cada finca y el final resultante es el siguiente:

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Nº Finca Denominación Superficie. Adoptada

(m²) V. Suelo MRD

(€) V.Tasación-Hipotecario

51054 Parcela 37 7.197,00 4.159.304,92 4.159.304,92

En el cálculo del Valor del Suelo Adoptado se han deducido las demoliciones estimadas.

10.1 VALOR ASUMIENDO VENTA RÁPIDA.

Para la obtención del Valor de Venta Rápida se aplica un descuento porcentual sobre bajada de precio necesaria para que pueda forzarse una venta en un período menor de 3 meses, y que es inferior al necesario para una venta por el importe del Valor de tasación-hipotecario El terreno valorado se destina a un producto de promoción que se puede considerar estándar en su mercado, con una demanda potencial media. Se considera que el terreno tiene difícil posibilidad actual de venta, y que en una situación diferente de mercado a medio plazo la posibilidad de venta será fácil teniendo una posible bajada de precios del producto final un efecto bajo sobre el valor del terreno. En base a las características de mercado mencionadas y a su adecuación a la demanda, hemos considerado un descuento global sobre los valores adoptados de un 33,00 %.

11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS.

Fecha de visita: 14/02/2012

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de constituir garantía de préstamos sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario

Nº Finca Denominación Sup.Adoptada (m² Terreno) V.Tasación-Hipotecario

Dto.

(%) V. Venta Rápida

51054 Parcela 37 7.197,00 4.159.304,92 33,00 2.786.734,30

EL VALOR DE TASACION-HIPOTECARIO es de: 4.159.304,92 €

Valor estimado para Venta Rápida: 2786734,3 Euros.

El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico.

Advertencias generales

1.- No se ha dispuesto de Cédula Urbanística actualizada. Edificabilidades y usos adoptados según consulta en la Oficina Técnica del Ayuntamiento y datos obtenidos del PGO vigente. 2.- Se advierte que en el terreno hay iniciada obra, en fase de ciment ación, actualmente parada y con licencia de obras de vencimiento inmediato (20 de abril de 2012). Atendiendo a que el % de obra ejecutado no es relevante, unido al inmediato Vto. de la licencia y el desconocimiento de las condiciones de la obra ejecutada, no se ha considerado su mantenimiento y, por tanto, en los cálculos se ha considerado la demolición de la obra existente.

Observaciones

Valoración de una parcela residencial, suelo finalista, emplazada en la urbanización de EL PALM-MAR. Entorno residencial sin relevancia comercial. Zona semi-consolidada con viviendas de calidades medias y medio-altas y con niveles de infraestructura yequipamiento adecuados. Oferta existente superior a la demanda. Destacar la existencia de promociones de cierta entidad con obra parada.

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El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de 1982.

La fecha de emisión del informe es 01/03/2012, y con vigencia hasta 01/09/2012

Profesional que realiza el informe: Representante de TH:

ALFONSO SILVAN LAGO ARQUITECTO TECNICO

CARLOS VELIZ SARRION Profesional vinculado a TH

Firma manuscrita de Representante de TH

12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.

12.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.

Planos o croquis de situación y emplazamiento

Fotografías

Documentación Registral

Documentación Catastral

12.2 INDICACIONES.

Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí.

El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.

En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos, o su aparición posterior, alteraría el valor de tasación expresado.

Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y las reales.

La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la parte proporcional de elementos comunes.

La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos usos han sido considerados en el presente informe.

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En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente.

En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación.

El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa.

La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe.

Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en el presente informe.

No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

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Matriz de riesgos del suelo según solicitud del Banco de España.

Fecha de referencia: 14/02/2012 Entidad mandataria NCG BANCO, S.A. Solicitante: NCG DIVISION GRUPO INMOBILIARIO, S.L. Datos de localización Referencia Catastral: Varias Ubicación: QUEZAL - ESQ. CL. ALIMOCHE s/n Provincia: SANTA CRUZ DE TENERIFE Municipio: PALM-MAR (ARONA) ISLA DE TENERIFE Código postal: 38632

CARACTERÍSTICAS 1 2 3 4 5

CLASE 1 Tipo de suelo

1

Urbano

consolidado Urbano no

consolidado

Urbanizable

sectorizado

(programado)

Urbanizable no

sectorizado (no

programado)

No urbanizable o

rústico valorado

con expectativas

urbanísticas

DESARROLLO 2 Desarrollo del planeamiento

1

Urbanización

finalizada

Proyecto de

urbanización

aprobado

Planeamiento de

desarrollo

aprobado

definitivamente

Planeamiento de

desarrollo

aprobado

inicialmente

Planeamiento de

desarrollo no

redactado o no

aprobado

GESTIÓN 3 Sistema de gestión

1

Licencia Agente

urbanizador o

concierto Compensación Cooperación Expropiación o sin

gestión

% ÁMBITO 4 Porcentaje del ámbito valorado

1 100 % > 80 % > 60 % > 50 % < 50 %

TAMAñO DEL PROYECTO

5 Superficie parcela(m2)

1 < 10.000 < 100.000 < 500.000 < 1.000.000 > 1.000.000

6 Aprovechamiento sobre rasante(m2)

2 < 10.000 < 50.000 < 150.000 < 250.000 > 250.000

MUNICIPIO 7

Categoría del municipio por número de habitantes

2 Capitales y

similares >

100.000

Capitales y

similares >

50.000 < 20.000 > 10.000 < 10.000

TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar

3

VPO o VPP de 1

residencia Primera

residencia libre

2 residencia,

hotel, oficina,

comercial

Industrial,

logística,

aparcamiento

Dotacional,

recreativa, otros.

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CROQUIS DEL INMUEBLE

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DOCUMENTACIÓN CATASTRAL

Insc

rito

en

el

Reg

istr

o M

erca

nti

l – G

ral.

5739 –

Sec

ción 3

ª -

Lib

ro d

e S

oci

edad

es –

Foli

o 9

5 –

Nº

57618 –

N.I

.F.

A28/8

06222 y

en e

l R

eg. de

E.E

. de

T.

Del

Ban

co d

e E

spañ

a co

n e

l nº

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FOTOGRAFÍA

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rito

en

el

Reg

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nti

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Sec

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Lib

ro d

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es –

Foli

o 9

5 –

Nº

57618 –

N.I

.F.

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06222 y

en e

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E.E

. de

T.

Del

Ban

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n e

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FOTOGRAFÍA

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Foli

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Nº

57618 –

N.I

.F.

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en e

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E.E

. de

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N.I

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E.E

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T.

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DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

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Reg

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N.I

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N.I

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N.I

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T.

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DOCUMENTO GERENCIA URBANISMO

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