Grands Ensembles

8/3/2019 Grands Ensembles

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DOSSIER

10 pages max, par quipes de 2 ou 3- Un projet de construction dhabitation(public, social, priv, individuel, collectif, zone ou btiment,etc..)

*Contenu et volution dans le temps (historique)* Acteurs- -Etude du montage financier- * localisation (plan)- * facteur foncier (prix)- * facteur financier (prts, subventions)- * type de construction (photos, plans)- * Type de clientle attendue- * Rle de larchitecte

A remettre le jour de lexamen (dbut janvier)


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LES GRANDS ENSEMBLES


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Masse de logements organise en unensemble. Cette organisation n'est pas

seulement la consquence d'un planmasse ; elle repose sur la prsenced'quipement collectifs (coles,

commerces, centre social, etc.) [...].


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Le grand ensemble apparat donc commeune unit d'habitat relativement

autonome forme de btimentscollectifs, difie en un assez bref lapsde temps, en fonction d'un plan global

qui comprend plus de 1000 logements"


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L'expression apparat pour la premire fois dans le titre d'unarticle de l'urbaniste Maurice Rotival dans L'architectured'aujourd'hui de juin 1935 intitul "Les grands ensembles ".

L'article porte sur les groupes de HBM collectifs construits parles offices publics, dont Drancy-La Muette, destins selonl'auteur rgnrer la banlieue
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/43/DRANCY_-_Les_premiers_gratte-ciels_de_la_r%C3%A9gion_parisienne_421.jpg


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La Cit de la Muette Drancy, construite parEugne Beaudouin, Marcel Lods et Jean

Prouv entre 1931 et 1934 pour l'Office publicHBM de la Seine, est traditionnellementconsidr comme le premier grand ensembleen France.
http://images.google.fr/imgres?imgurl=http://www.canalacademie.com/IMG/jpg/cite_muette_drancy.jpg&imgrefurl=http://www.canalacademie.com/Habitat-collectif-l-evolution-de-l.html&usg=__40jnfqd9zbvOzfhToyy3q2nXE4k=&h=170&w=285&sz=14&hl=fr&start=2&tbnid=SeQLL_5Kc7nOOM:&tbnh=69&tbnw=115&prev=/images%3Fq%3Dcit%25C3%25A9%2Bde%2Bla%2Bmuette%26gbv%3D2%26hl%3Dfr


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Un amnagement en rupture avec le tissuurbain existant, sous la forme de barres

et de tours, conu de manire globale etintroduisant des quipementsrglementaires, comportant unfinancement de l'tat et/ou destablissements publics. Toujours selonlui, un grand ensemble comporte unminimum de 500 logements (ZUP)


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Tissu 1960-70

Trac

Parcellaire

Paysage

Rue


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Zone maraichre Cergy


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Construction 1950-2005

0

100

200

300

400

500

600

1950

1954

1960

1965

1970

1975

1977

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1988

1989

1990

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2002

2003

2004

2005

Enmilliers

Logement locatif social

Accession aide

Autre (Priv)

Total

Reconstruction period


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La rue traditionnelle fait place un amnagement d'unitslargement ouvertes, sur des espaces libres o la nature fournira lecadre ncessaire au dveloppement de la personne humaine.

Les espaces verts reprsenteront eux seuls 72 % de la surfacedu terrain utilis. La voie d'accs y pntrera pour s'y intgrer, et non pour y

matrialiser comme autrefois, l'alignement des immeubles. Dans cet ensemble baign de lumire et o la libert de vie reste

entire, la densit d'occupation sera plus forte que dans certainesde nos villes, o le contour au sol des immeubles s'aligne sur lesirrgularits de forme des lots.

Les 1262 logements de Beaulieu n'engendreront pas la monotonie.La varit des aspects et des volumes a t recherche en

fonction du site, du relief du terrain, de son dveloppement et deses abords


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Paul-Henri Chombart de Lauwe, s'interrogent sur la possibilitd'une vie sociale dans cet habitat collectif aux formes neuves :

Des ensembles de population sont ainsi poss de faon trsdistincte dans l'espace ; leur distribution intrieure ne les groupepas d'abord en fonction d'une rue, mais autour " d'escaliers " et decoures sur lesquels la vie des quartiers environnants n'a pas lamme emprise que sur les habitations voisines . La population decelles-ci se diffrencie plus ou moins de la population de cet habitatcollectif.
http://images.google.fr/imgres?imgurl=http://www.martinesonnet.fr/imagesite/cartepersoRenault.jpg&imgrefurl=http://www.martinesonnet.fr/Site/Cartographie.html&usg=__19aylv45d4O7CrXi5sfJlASqVcA=&h=2563&w=3107&sz=2078&hl=fr&start=3&tbnid=ogsMm44k0IrxPM:&tbnh=124&tbnw=150&prev=/images%3Fq%3Dchombart%2Bde%2Blauwe%26gbv%3D2%26hl%3Dfr


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Aprs la Seconde Guerre mondiale, le tempsest la reconstruction et la priorit n'est pas

donne l'habitat. Le premier planquinquennal de Jean Monnet (1947-1952) aavant tout pour objectif la reconstruction desinfrastructures de transport et lerecouvrement des moyens de production.

Par ailleurs, le secteur du btiment en Franceest alors incapable de construire des

logements en grande quantit et rapidement :ce sont encore de petites entreprisesartisanales aux mthodes de constructionstraditionnelles.


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Les besoins sont pourtant considrables : sur14,5 millions de logements, la moiti n'a pas

l'eau courante, les 3/4 n'ont pas de WC, 90%pas de salle de bain. On dnombre 350 000taudis, 3 millions de logements surpeupls etun dficit constat de 3 millions d'habitations.

Le blocage des loyers depuis 19145, trspartiellement attnu par la Loi de 1948, nefavorise pas les investissements privs.


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L'tat tente de changer la situation enimpulsant l'industrialisation des entreprisesdu btiment : en 1950, Eugne Claudius-Petit, ministre de la reconstruction, lance leconcours de la Cit Rotterdam Strasbourg.Ce programme doit comporter 800logements, mais le concours, ouvert unarchitecte associ une entreprise de BTP,prend en compte des critres de cot et de

rapidit d'excution. Le projet est gagn parEugne Beaudouin qui ralise un despremiers grands ensembles d'aprs guerreen 1953.


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En 1953 toujours, Pierre Courant, Ministre de laReconstruction et du Logement, fait voter uneloi qui met en place une srie d'interventions

(appele "Plan Courant") facilitant laconstruction de logements tant du point devue foncier que du point de vue dufinancement (primes la construction, prts

taux rduit, etc.) : la priorit est donneclairement par le ministre aux logementscollectifs et la solution des grandsensembles.


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La mme anne, la cration de la contributionobligatoire des entreprises l'effort deconstruction (1% de la masse des salairespour les entreprises de plus de 10 salaris)introduit des ressources supplmentairespour la ralisation de logements sociaux :c'est le fameux "1% patronal". Ces fonds sont

runis par lOffice Central Interprofessionneldu Logement (OCIL), l'origine de laconstruction d'un certain nombre de grandsensembles.


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Mais le vritable choc intervient en 1954 : le

terrible hiver et l'action de l'Abb Pierreengage le gouvernement lancer unepolitique de logement volontariste. Unprogramme de "Logements conomiques de

premire ncessit" (LEPN) est lanc enjuillet 1955 : il s'agit de petites cits d'urgencesous la forme de pavillons en bandes. Enralit, ces ralisations prcaires s'avrentcatastrophiques et se transforment en taudisinsalubres ds l'anne suivante.


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De trs nombreuses procdures techniques oufinancires sont utilises. Elles servent souventd'ailleurs dsigner les btiments ou quartiersconstruits l'poque : Secteur industrialis,LOPOFA (LOgements POpulaires FAmiliaux),Logecos (LOGements ECOnomiques etfamiliaux), LEN (Logements conomiques

normaliss), l'opration Million, l'opration"conomie de main d'uvre". L'unique objectifde toutes ces procdures est de construire viteet en trs grande quantit. Le cadre de la Zone

urbaniser en priorit intervient en 1959, avecdes constructions qui ne commencentrellement qu'en 1961-1962.


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La prfabrication : de nombreux procds deprfabrications sont mis en uvre sur les chantierspermettant un gain de temps et d'argent. Exprimentsau cours des chantiers de la Reconstruction aprs laSeconde Guerre mondiale, ces procds permettent laconstruction en srie de panneaux de btons,d'escaliers, d'huisseries mais aussi d'lments de sallesde bains l'intrieur mme du logements.

Ces procds ont pour nom : Camus (expriment auHavre et export jusqu'en URSS), Estiot (au Haut-du-Livre Nancy) ou Tracoba ( la Pierre Collinet Meaux).

Les formes simples (barres, tours) sont privilgies le

long du chemin de grue (grue pose sur des rails) avecdes usines bton installes proximit du chantier,toujours dans une recherche de gain de temps.


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Pendant 20 ans, on estime 300 000 lenombre de logements construits ainsi par an,

alors qu'au dbut des annes 1950, on neproduisait que 10 000 logements chaqueanne. 6 millions de logements sont ainsiconstruits au total. 90 % de ces constructions

sont aides par l'tat.


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Les matres d'ouvrages sont eux-aussi trsconcentrs et favorise les grandes oprations. LaCaisse des dpts et consignations est ainsi l'un des

financeurs incontournables de ce mouvement deconstruction avec notamment sa filiale, la SCIC(Socit Civile immobilire de la Caisse des dptset consignations), cre en 1954.

Elle fait appel des architectes majeurs des annes1950 et 1960, tels que Jean Dubuisson, Marcel Lods,Jacques Henri Labourdette, Bernard Zehrfuss,Raymond Lopez, Charles-Gustave Stoskopf et elleest l'origine de nombreux grands ensembles situsen rgion parisienne, tels que Sarcelles (le plusgrand programme en France avec 10 000logements), Crteil, Massy-Antony.


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Disparition de la rue dans lurbanisme des annes 1960-1970

(Toulouse le Mirail)


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La directive ministrielle signe par OlivierGuichard, ministre de l'Equipement , du

Logement et des Transports le 21 mars 1973" visant prvenir la ralisation des formesd'urbanisation dites " grands ensembles " et lutter contre la sgrgation sociale par

l'habitat " est la traduction de ces inquitudes. Les grands ensembles, sont perus comme" des lieux d'apprentissage de la scession

sociale "


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0

10

20

30

40

50

60

70

1973

1975

1977

1982

1990

1994

1998

2001

2003

2005

maison individuelle

logement collectif

En 2007

Total

logement

32.260Collectif

18313

Individuel13947

Structure of the housing stock and rythm of construction: a

balanced proportion of collective and individual houses


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LA PLACE DES GRANDS

ENSEMBLES DS LE MARCHE

Le logement en France En guise dintroduction


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La question du logement se place rsolument au cur des

proccupations des mnages.

Alors que lactivit des marchs immobiliers na jamais t aussibonne depuis la fin des annes 70, il y a crise pour tous ceux qui ne

peuvent se loger aux conditions du march.

Cest une crise de laccs au logement, du maintien dans lelogement et de la mobilit rsidentielle des mnages modestes

ou revenus moyens.

Elle constitue le rsultat des dsquilibres accumuls depuis 1975.

e oge e t e a ce En guise d introduction

Le logement en France Construire, une ncessit


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2006 sera une trs bonne anne pour la construction. Il y a dailleurs plusde 25 ans que le niveau de la construction navait pas t aussi lev

g ,

Nombre de Variation Variation

logements commencs 2001 2006 de la relative

en milliers d'units construction (en %)

(source : modle FANIE)

Locatif social 35,0 57,0 22,0 62,9

Locatif priv 39,5 81,0 41,5 105,1

Accession la proprit 217,1 278,4 61,3 28,2

Rsidences secondaires 12,4 21,6 9,2 74,2

Ensemble 304,0 438,0 134,0 44,1

Dont les achats au comptant



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Et pour la deuxime anne conscutive, le niveau des besoins en logementestim 400 000 units au moins pourra tre satisfait.

g ,

Les besoins en logement et la construction (source : modle FANIE)

250

300

350

400

450

500

550

1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005

Niveauannuelenmilliers

d'unit

Nombr e de logements mis en chantier

Niveau des besoins en logement corrig raison du "rattrapage dmographique"



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Pour autant, le dficit en logements accumul depuis trente annes reste encorede lordre de 800 000 units.

Et au rythme actuel, il faudra plus de 15 annes pour le rsorber !

g ,

Le dficit en logements corrig raison du "rattrapage dmographique"

0

200

400

600

800

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005

Niveauannuelenmilliersd

'unit



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En outre cette construction nest accessiblequ une proportion trop faible de mnages

g

La part de la construction sous plafond de ressources (en %)

(source : modle FANIE)

30

40

50

60

70

80

90

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006e

En%

del'ensembledelaconstruc

tio



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La construction locative sociale peine se relever. Et laugmentation de laproduction consiste pour une large part en des PLS, alors que les de la

demande concerne des PLAI et des PLUS.

La construction Variation Variation

locative sociale 2001 2006 des relative

en milliers d'units effectifs (en %)

PLUS et PLAI 30,6 34,6 4,0 13,1

PLS 4,4 22,4 18,0 409,1

Ensemble 35,0 57,0 22,0 62,9

Le logement en France Les disparits gographiques des loyers


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Les disparits des loyer sont grandes et renforcent la ncessit duneapproche spatiale dsagrge.

EVRY 10,3 /m (-0,6 %)

PARIS 19,9 /m (2,3 %)

NANTERRE

17,0 /m (1,8 %)

PALAISEAU 15,4 /m (2,7 %)

MASSY 15,3 /m (9,4 %)

JUVISY SUR ORGE 12,8 /m (6,9 %)

DRAVEIL 12,2 /m (-0,6 %)

SAINTE GENEVIEVE DES BOIS

11,7 /m (-0,2 %)

MEAUX 12,2 /m (5,5 %)

SCEAUX 18,0 /m (2,4 %) CRETEIL 13,9 /m (-4,5 %)

AUBERVILLIERS 13,2 /m (-5,0 %)

VINCENNES 17,0 /m (3,6 %)

FONTENAY SOUS BOIS 14,6 /m (1,0 %)

NOGENT SUR MARNE 14,8 /m (1,7 %)

IVRY SUR SEINE 15,2 /m (5,2 %)

AULNAY SOUS BOIS 12,7 /m (-6,5 %)

BOBIGNY 14,5 /m (3,9 %)

PONTAULT COMBAULT 14,1 /m (1,6 %)

MELUN 12,7 /m (5,2 %)

GOUSSAINVILLE 15,0 /m (2,4 %)

ROISSY EN BRIE 12,5 /m (4,2 %)

POISSY 12,1 /m (-4,1 %)

TORCY 12,7 /m (10,4 %)

SAVIGNY LE TEMPLE 9,8 /m (3,7 %)

VERSAILLES 16,6 /m (6,5 %)

SAINT GERMAIN EN LAYE 17,1 /m (1,8 %)

CONFLANS STE HONORINE

13,2 /m (-0,2 %)

CERGY 14, /m (3,4 %)

LE VESINET 15,8 /m (-0,1 %)

MAISONS LAFFITE 14,8 /m (1,6 %)

RAMBOUILLET 11,9 /m (3,1 %)

PLAISIR 12,4 /m (-2,8 %)

PONTOISE

13,8 /m (4,3 %)

ARGENTEUIL

11,6 /m (-3,7 %)

HERBLAY

13,1 /m (1,3 %)

EAUBONNE

12,0 /m (-1,9 %)

OSNY

13,5 /m (1,9 %)

ARNOUVILLE LES GONESSE 11,8 /m (2,9 %)

LOYERS DE MARCH 2006 (variation 2006)en LE DE FRANCE

Ier 21,5 /m (0,2 %)IIe 22 ,4 /m (9,6 %)

IIIe 23,6 /m (5,6 %)

IVe 23,0 /m (8,6 %)

Ve 22,3 /m (-1,3 %)

VIe 23,5 /m (5,8 %)

VIIe 23,2 /m (5,7 %)

VIIIe 22,8 /m (3,7 %)

IXe 19,9 /m (6,7 %)

Xe 17,5 /m (-2,4 %)

XIe 20,4 /m (4,5 %)XIIe 17,7 /m (-2,7 %)

XIIIe 17,7 /m (-3,2 %)

XIVe 19,6 /m (3,5 %)

XVe 20,2 /m (2,2 %)

XVIe 20,3 /m (1,5 %)

XVIIe 19,8 /m (4,2 %)

XVIIIe 18,8 /m (5,1 %)

XIXe 16,6 /m (-2,8 %)

XXe 16,7 /m (-5,2 %)

LES MUREAUX 10,5 /m (0,2 %)

RUEIL MALMAISION

15,9 /m (-1,8 %)

BOURG LA REINE 17,1 /m (6,6 %)

Mise jour : aot 2006


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Le logement en France Les caractristiques de laccession


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Une analyse des flux rcents de laccession la proprit (OFL /CSA)rvle des disparits gographiques aussi grandes : tant sur les

revenus (en K) que sur les montants (en K) des oprationsralises.

Le logement en France Les disparits gographiques des loyers


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Il est ainsi possible dapprcier de faon pertinente lefficacit desrponses apportes la demande.

Loyers de march en 2005 et interventions publiques

10,2

8,0

7,4

7,0

6,5

4,7

4,7

4,2

de Robien

Maximum

PLI

PLS

Mdiane

Minimum

PLUS avec majorations

PLAI avec majorations

Carcassonne (3 pices, zone 3)

en /m de surface habitable

Loyers de march en 2005 et interventions publiques

14,2

9,4

8,3

7,6

7,3

5,9

5,7

5,1

de Robien

Maximum

PLI

PLS

Mdiane

Minimum

PLUS avec majorations

PLAI avec majorations

Angers (3 pices, zone 2)

en /m de surface habitable



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Avec derrire ce constat, une spcialisation conomique et socialedes territoires trs prononce : si les prix relatifs sont comparables,

louverture des marchs la primo accession est trs diffrente.



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Les oprations les plus chres sont bien l o se trouve la demande.



43/61

Alors que les taux deffort sont plus bas sur les sites les plus convoits ou loin de ces sites .



44/61

Un tel schma se vrifie sur lensemble du territoire.



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Alors que les diffrences de prix sont trs prononces,de lordre de 1 2 (voire de 1 3).


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02 - Les politiques du logement


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1977

Rforme des financements du logement

Nouvelles modalits dintervention de lEtat

aides la personne : APL

aides la pierre : investissements logementsdans le locatif et laccession


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Caractristiques des politiques du logement jusquen 2003

Dabord :

Unification des investissement logements

en locatif : PLA

en accession : PAP

Puis :

Apparition de financements spcifiques pour descatgories particulires

PLI : logement des cadres

PLA-I, PLATS pour le logement des populations ayant

des difficults daccs au logementParalllement :

Banalisation du financement de laccession la proprit etdes circuits de distribution du PAP au prt taux zro


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Globalement :

Dsengagement progressif de lEtat dans le financement du logementsocial

Production de logements sociaux

1980 : 180 000

1990 : 90 0002000 : 43 000

Pnurie de logements locatifs sociaux


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2004

Volet logement du plan de cohsion sociale(Loi du 18 janvier 2005)

relance du logement locatif social

objectif : 500 000 logements locatifs sociaux sur 5 ans

mobilisation du parc priv

objectif : 200 000 logements privs loyer matris

renforcement de laccueil et de lhbergement durgence


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Les acteurs du logementJusqu la loi du 13 aot 2004 relative aux liberts etresponsabilits locales, la politique du logement relve de lacomptence de lEtat central, dans le cadre dune

dconcentration lchelon dpartemental, par lintermdiairedes Directions Dpartementales de lEquipement (DDE).

Les enveloppes budgtaires dintervention sont affectes parrgion et dpartement sur la base dune grille de rpartitionrgionale.

Les acteurs du financement du logement social


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ETAT(Prfet de rgion)

Les acteurs du financement du logement social

LETATBudget

XXX PLUS/PLAI

XXX PLS

DDE

Bailleurs :

OPHLM, ESH,SEM

OprationsPLUS/PLAI

OprationsPLS

CIL/CCI

DDE DDEDDE

Prts8/9me

classique

ou10%

CDC

Trsor Public

Subvention dEtat

Les acteurs du financement du logement sociald l d d l d t li ti t d l d h i i l


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ETAT(Prfet de rgion)

dans le nouveau cadre de la dcentralisation et du plan de cohsion sociale

LETATBudget

63 000 PLUS/PLAI

32 000 PLS

DDE

Bailleurs :

OPHLM, ESH,SEM

EPCIDlgataires

des aides la pierre

A dfaut,Dpartement

(DDE)

OprationsPLUS/PLAI

OprationsPLS

CIL/CCI

Concours1%

Relance

EPCI EPCI EPCI DDE DDEDDE

Prts8/9

meclassique

CDC

Trsor PublicSubvention dEtat


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Tableau rcapitulatif des financements principaux

FINANCEMENTSPLAFONDS DE

RESSOURCES

PLAFONDS DE

LOYERS

PLAI mnages cumulant des

ressources faibles et desdifficults sociales

R 60% plafonds HLM

88% des plafonds HLM

PLUS Pour au moins 30% des

logements :

R 60% des plafonds

pour au plus 10% des

logements :

R 120% des plafonds

Plafonds HLM

Les financements du logement locatif


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FINANCEMENTS PLAFONDS DERESSOURCES

PLAFONDS DELOYERS

PLS 130% des plafonds HLM = 150% des plafonds HLM

PLI 180% plafonds HLM Ile

de France hors Paris etcommunes limitrophes

en zone A

160% plafonds

autres rgions en

zone B 140% plafonds autres

rgions en zone C

2/3 des loyers Robien +

20% Paris et communeslimitrophes

Tableau rcapitulatif des financements principaux (suite)


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La politique de rnovation urbaine

Depuis 2003 :

Cration de lAgence Nationale pour la Rnovation Urbaineguichet unique pour accorder des aides financires auxoprations de rnovation urbaine.

Champs dintervention : les zones urbaines sensibles : 767 ZUS

dont 188 classes quartiers prioritaires

+ 341 quartiers supplmentaires


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Une politique inscrite dans la dure :

des financements de lEtatjusquen 2013 = 5 Md

des financements du 1%jusquen 2015 = 5 Md

Les objectifs de production : offre nouvelle = 250 000

rhabilitation = 400 000

dmolitions = 250 000


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LAssociation Foncire Logement

Association constitue entre les partenaires sociaux

Objectifs :

Dvelopper une offre locative

rserve en priorit aux salaris des entreprises du secteurassujetties

concourant aux objectifs de mixit sociale

situe

dans les quartiers cibls de la politique de la ville

sur des territoires ou loffre locative est insuffisante

dont les actifs terme (minimum 15 ans) concourront aufinancement des rgimes de retraite par rpartition des salarisdu secteur priv


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LAssociation Foncire Logement (suite)

Le fonctionnement de lAssociation Foncire

1.Achat de logements ou de programme auprs de bailleurssociaux ou privs aprs appel proposition

pr-slection

analyse approfondie = expertise immobilire

slection dfinitive

2. Ngociation de contreparties financires dans les oprations dernovation urbaine de lANRU

sur le territoire des ZUS ou

sur dautres territoires

LA i ti F i L t ( it )


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LAssociation Foncire Logement (suite)

Ralisations

Au titre de laccroissement de loffre nouvelle

12 700 logements acquis sur 4 ans

pour 2,5 milliards deuros

Environ 2 500 logements sont dj mis sur le march locatif

par le biais de lAPALOF

Au titre de la diversification au sein des quartiers dernovation urbaine

+ de 8 000 logement locatifs construire dans le cadre des108 conventions ANRU signes

Premiers contrats de promotion immobilire : 275 logementslancs dans 6 villes de France

L s Ent p is s S i l s d lH bit t


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Les Entreprises Sociales de l Habitat(ex-Socits anonymes dHLM)

La loi dorientation et de programmation pour la ville et la

rnovation urbaine du 1er aot 2003 a notamment mis en placeune rforme de la gouvernance des SA DHLM :

suppression de la rgle des 10 voix

mergence dun actionnaire de rfrence appel exercerla gouvernance seul ou dans le cadre dun pacte restreintdactionnaires

entre dans les instances dirigeantes des collectivitsterritoriales et des reprsentants des locataires

Aujourdhui :

sur 297 ESH disposant dun patrimoine de 1 800 000logements, le 1% Logement est prsent dans lactionnariatde rfrence de 114 ESH reprsentant 845 000 logements ;il est leader de cet actionnariat de rfrence dans 73 ESHreprsentant 560 000 logements

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